Derecho Registral

A esta importante rama del derecho también se le denomina derecho hipotecario,

derecho inmobiliario registral, derecho inmobiliario.

En nuestro país se acepta sin controversia alguna como denominación la de

Derecho Registral. Esto en razón a que nuestro sistema no solo comprende el
registro de predios, sino una multiplicidad de registros que contienen situaciones
jurídicas personales (Registro de personas jurídicas y, Registro de Personas
Naturales) y reales (Registro de bienes muebles y de la Propiedad Inmueble).

registros varios.

1. Principio de especialidad: Por medio de este principio se impregnan las

características únicas al derecho registral guatemalteco no es partidario este
principio del folio de personas, no se basa en la persona sino le da identificación
propia a la propiedad como tal.

2. Principio de determinación: Este principio determina el bien que se inscribe,

determinando su extensión, gravámenes, anotaciones, limitaciones, gravámenes
etc. es decir en cierta manera individualiza el bien inmueble para que su
reconocimiento sea pleno.

3. Principio de publicidad: Es el principio que le da seguridad jurídica al folio, por

ser este principio el que hace que todo acto que se realice con las propiedades sea
público, no se presta a realizar actos, sin el conocimiento del propietario, que su
trascripción sea en el amplio de presunción de exactitud de contenido del Registro
en el que confían los terceros adquirentes en su protección.
La publicidad material constituye uno de los principios fundamentales del sistema
registral guatemalteco, y consiste en el conjunto de derechos sustantivos que de la
inscripción se desprenden en beneficio de aquél que inscribe, el cual aparece
protegido por presunciones de exactitud e integridad, actuando unas veces con
presunción juris tantum y en otras como jure et de jure.
Por publicidad formal se entiende el carácter de oficina pública que se atribuye al
Registro General de la Propiedad, cuyos libros están al alcance de cualquier
persona que justifique su interés en averiguar el contenido de los libros del Registro,
(Artículo 1222, del Código Civil); lográndose ésta publicidad formal por el examen
directo de los libros que hace el interesado en la oficina especial que para tales
efectos existe en la institución, por copias simples que da el Registrador o por una
certificación que expide el mismo, del contenido de los libros, regulados en los
Artículos 1179 al 1184, del Código Civil; y que son los documentos idóneos para
probar la situación jurídica en que se encuentran las fincas, relacionada con los
derechos reales, gravámenes y liberación de los mismos, que pesen sobre los
bienes, incluyendo los bienes muebles.

4. Principio de fe pública: Constituye la razón de ser del Registro, en su función

específica de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección a los
terceros registrales.
El valor de los asientos del Registro es decisivo en cuanto lo que expresan
prevalece sobre la realidad ante el tercero adquirente protegido por la fe pública
registral; en provecho de estos terceros adquirentes de buena fe.

5. Principio del tercero registral: La doctrina reconoce tres clases de terceros:

1. Tercero interno: Es el que tiene acceso directo al Registro, siendo un sucesor

(adquirente o subadquirente) del contrato inscrito, resultando un titular registral.
Este tercero realizará la operación notarial que le permitirá, siempre que pueda
enterarse previamente de la situación jurídica de la finca respectiva. Es decir, confía
en los datos del Registro y adquiere el derecho de ser protegido.

2. Tercero externo: Es el sujeto que no tiene relación alguna con la inscripción

inmediata anterior, y entra al Registro indirectamente, como titular de una anotación
preventiva de demanda o embargo, mediante el ejercicio de una acción que no ha
tenido protección Registral. También es el tercero con igual o mejor derecho a que
se refiere las leyes procesales, que estando en tiempo pretende su inscripción
hereditaria.
3. Tercero en general: Son los ajenos totalmente a los actos o contratos inscritos,
contra quienes se opone lo que conste en el Registro y deben respetar las
inscripciones.
El tercero es la persona que no siendo vendedor ni comprador se ve afectado por
tomar parte indistinta en el acto registral.

6. Principio de inscripción: Este principio describe la actividad real, del Registro de

la Propiedad y así, la esencial característica del derecho inmobiliario es regular las
formas de publicidad de los actos inscribibles, pues establece siempre la
solemnidad de las formas de los mismos. Es la forma propiamente hipotecaria. La
inscripción es una formalidad, también entiende que las normas del derecho
inmobiliario se refieren a la forma de determinados negocios jurídicos, y lo concibe
como el que regula la forma de constitución, modificación, transmisión y extinción
de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias.

7. Principio de legalidad: En el Registro General de la Propiedad, una persona

llamada operador conjuntamente, con los registradores auxiliares y el mismo
registrador, deben de velar porque el documento que se presente reúna los
requisitos legales.

8. Principio de prioridad: Se refiere a que los derechos que otorgan los registros
públicos están determinados por la fecha de su inscripción y a su vez la fecha de
inscripción está determinada por el día y hora de presentación. El que es primero
en tiempo es primero en derecho, actúa en el Registro de la Propiedad en relación
a la presentación del documento a su oficina, a través de lo que consta en su libro
de entregas que para ello especialmente se lleva en el Registro de la Propiedad.

9. Principio de rogación: La actuación del registrador ha de ser siempre y en todo

caso rogada, es decir que la inscripción siempre ha de ser solicitada por el
interesado o interesados y no se inscribirá en forma arbitraria por el Registrador
 Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución pública destinada a crear

titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de
los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico.1

En el Registro de la Propiedad, se adquieren el dominio y demás derechos

reales con seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La función básica del
Registro no es publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en
virtud de un acto de poder público.1

Históricamente, los mecanismos tradicionales de seguridad se quedaron obsoletos

durante el siglo XIX ya que el mercado no era eficaz si permitía la celebración de un
juicio universal por cada transacción o compraventa, ni tampoco podía esperar el
cumplimiento de los plazos de usucapión. Esa fue la razón por la que surgieron los
Registros de la Propiedad inspirados en el modelo germano, modelo en el que se
integra el Registro español.1

La implantación de los registros como nuevos mecanismos de seguridad se

acompañó de la creación del Registrador de la Propiedad. Los fuertes efectos de
los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que
recibe el nombre de calificación y que constituye la función del Registrador.1

El Registro de la Propiedad también puede definirse como la institución que,

destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto el registro
de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la
capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción. 2 El estudio
del Registro de la Propiedad corresponde al derecho inmobiliario.
 Legislación aplicable.

Dada la dimensión personalista que se dio tradicionalmente al derecho de autor, la

legislación aplicable a la persona, entendida como la de la nacionalidad del autor, o
como la de su domicilio o residencia, habría podido cosechar los favores de la
jurisprudencia y la doctrina, pero no fue así. En el caso de las obras inéditas (no
publicadas) se propuso la vinculación a la legislación nacional del autor, sólo “en
ausencia de algo mejor”, como una consecuencia de la imposibilidad de la
localización tradicional, que se realiza a partir de la publicación. Se trata de una
propuesta fundada en el axioma de que los derechos patrimoniales del autor surgen
a partir de la explotación, y ello impediría recurrir a los criterios ordinarios de
vinculación. Además, resulta difícil ponerlo en práctica para las obras en coautoría,
es decir creadas por varios autores cuando éstos son resultan de diversa
nacionalidad, situación que tienden a ser cada vez más frecuentes en el entorno
digital. Esta solución de la legislación aplicable a la persona, no se justifica en lo
que hace a los derechos conexos reconocidos a los productores y a los organismos
de radiodifusión, de naturaleza exclusivamente patrimonial.

8.3. La legislación aplicable a los bienes

No goza de una aceptación popular por cuanto este criterio de vinculación surge del
hecho de que las obras y las prestaciones, si bien son la base de un derecho que
puede hacerse valer erga omnes (contra todos), no se prestan a la misma
localización territorial que los bienes corpóreos, a excepción del caso particular de
las obras arquitectónicas, previsto en el Artículo 5.4) c) ii) del Convenio de Berna.
En este sentido se han esgrimido posiciones que han propuesto superar esta
dificultad, al reconocer abiertamente la ubicuidad de las obras, de modo tal que
permita localizarlas “simultáneamente en el territorio de cada Estado”. La tesis
resulta atrayente porque pone de manifiesto la fuerza irresistible de propagación de
las obras, desde antes de las redes digitales. Pero resulta evidente que la legislación
local no se aplicaría como una verdadera legislación relativa al bien en cada uno de
los países en que se localiza la obra de esta manera ficticia, sino, más bien, como
lex loci delicti o como lex fori, y ello demuestra el artificio de la presentación.

Trámites y demás disposiciones legales relativas a los avisos

En marzo de 1966, el doctor Edmundo Vásquez Martínez en el Tratado de Derecho

Mercantil, al referirse a Registro Mercantil, indica que la legislación mercantil no
contiene más disposiciones relativas al registro que las que dedica a la inscripción
de personas jurídicas, por lo que se puede decir que un Registro Mercantil
específico, no existe en nuestro medio.

En esa época, agrega, en los casos que la ley requiere, como en las sociedades
mercantiles, de inscripción y publicidad de carácter registral, se utiliza el Registro
Civil, que es donde se lleva el registro de personas jurídicas de carácter mercantil.

El Código de Comercio contenido en el Decreto Presidencial 2946, emitido el 5 de

septiembre de 1942 (derogado), en los artículos comprendidos del 573 al 578,
regulaba lo concerniente al registro de personas jurídicas de carácter mercantil,
indicando, entre otros aspectos, que el registro civil de las cabeceras
departamentales a cargo del Registro Civil, llevaran este control, usando para el
efecto libros especiales en los cuales se inscribirían las compañías o sociedades
colectivas, anónimas, e comandita, cooperativas, consorcios y cualesquiera que
determine la ley; que se insertaría íntegramente con el testimonio de la escritura
social, y que una vez que se hubiesen hecho las publicaciones que ordenaba la ley,
sin que se presentara oposición se extendería certificación para aprobar la
personalidad jurídica. Trataba, asimismo, sobre la disolución y las prórrogas.
 El registro de la Propiedad en Guatemala y el Notario

El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala

data de la época del General Justo Rufino Barrios, en el año 1877. A través de los
años y atendiendo las necesidades de cada época, se fueron creando registros en
otros departamentos y a su vez eliminando registros de otros, hasta llegar hoy en
día, más de 130 años después de su creación, a tener dos registros, el Registro
General de la Zona Central, con carácter de Registro General, con sede en la ciudad
de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en Quetzaltenango.

Desde 1976 el Registro General de la Propiedad se encuentra ubicado en el edificio

situado en la 9ª Avenida 14-25 de la zona 1 de la capital de Guatemala, edificio que
albergó por muchos años a la Corte Suprema de Justicia. En cuanto a sus
instalaciones y procedimientos, el Registro General de la Propiedad contaba con
una infraestructura y sistema operacional que venía acarreando desde el siglo XIX,
contando con instalaciones y equipo de trabajo obsoletos y totalmente inadecuados
para que el Registro cumpliera eficazmente con su trabajo.

El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas era un sistema
manual, las operaciones de los documentos presentados eran lentas y el proceso
de presentación, operación y devolución de un documento podía durar meses. En
1996 Tras una serie de modificaciones estructurales y la implementación de
tecnología informática de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en
día servicios más ágiles, rápidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y
siempre observando garantizar a los usuarios la seguridad jurídica registral.

El proceso de modernización del Registro de la Propiedad dio inicio en el año 1996

con la implementación de un sistema de operación electrónico y la digitalización de
los libros físicos, pero es a partir de 2004 que arranca una evidente modernización
y remodelación de sus instalaciones físicas y equipo a utilizar, revisando
integralmente todos sus procesos, lo que permite una atención y servicio ágil, en
beneficio de los usuarios y de la sociedad guatemalteca en su conjunto.
 Registro Mercantil

El registro mercantil es una institución administrativa que tiene por objeto la

publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los empresarios en él inscritos.

La función primordial del registro mercantil es ser un instrumento de publicidad.

Los empresarios tienen obligación de comunicar una serie de informaciones que se
consideran esenciales de cara al tráfico jurídico, y el registro mercantil permite la
publicidad de dicha información, para mayor seguridad jurídica y económica.
También se pueden incluir voluntariamente ciertas informaciones por
los empresarios autónomos, como los poderes de representación.

Legislación aplicable.

El Registro de la Propiedad es una institución pública destinada a crear

titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de
los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico.1

En el Registro de la Propiedad, se adquieren el dominio y demás derechos

reales con seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La función básica del
Registro no es publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en
virtud de un acto de poder público.1

Históricamente, los mecanismos tradicionales de seguridad se quedaron obsoletos

durante el siglo XIX ya que el mercado no era eficaz si permitía la celebración de un
juicio universal por cada transacción o compraventa, ni tampoco podía esperar el
cumplimiento de los plazos de usucapión. Esa fue la razón por la que surgieron los
Registros de la Propiedad inspirados en el modelo germano, modelo en el que se
integra el Registro español.1

La implantación de los registros como nuevos mecanismos de seguridad se

acompañó de la creación del Registrador de la Propiedad. Los fuertes efectos de
los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que
recibe el nombre de calificación y que constituye la función del Registrador.1
El Registro de la Propiedad también puede definirse como la institución que,
destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto el registro
de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la
capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción. 2 El estudio
del Registro de la Propiedad corresponde al derecho inmobiliario.

Trámites y demás disposiciones legales relativas a los avisos.

El Registro Mercantil se creó como una institución estatal mediante el Decreto No.
2-70, Código de comercio y según estipulan los artículos 332 y 333 y el Acuerdo
Gubernativo No. 30-71 que contiene su Reglamento, que regula el funcionamiento,
y fue creado con jurisdicción en toda la República, y el mismo es dirigido por un
REGISTRADOR, a quien se le denomina Registrador Mercantil General de la
República. En su funcionamiento el Registro Mercantil depende del Organismo
Ejecutivo, por medio del Ministerio de Economía.

ARTÍCULO 332 Código de Comercio de Guatemala.

REGISTRO MERCANTIL. El Registro Mercantil funcionará en la capital de la

república y en los departamentos o zonas que el Ejecutivo determine. Los
registradores deberán ser abogados y notarios, colegiados activos, guatemaltecos
naturales, tener por lo menos cinco años de ejercicio profesional y su nombramiento
lo hará el Ejecutivo por el órgano del Ministerio de Economía. El registrador de la
capital deberá inspeccionar, por lo menos dos veces al año, los demás registros
mercantiles y de las faltas o defectos que observaré, dará cuenta inmediatamente
al Ministerio de Economía, proponiendo las medidas que estime pertinentes. El
Ejecutivo por intermedio del citado Ministerio emitirá los aranceles y reglamentos
que procedieren.
 ARTÍCULO 333 Código de Comercio de Guatemala

REGISTROS. El Registro Mercantil será público y llevará los siguientes libros: 1º.
De comerciantes individuales. 2º. De sociedades mercantiles. 3º. De empresas y
establecimientos mercantiles. 4º. De auxiliares de comercio. 5º. De presentación de
documentos. 6º. Los libros que sean necesarios para las demás inscripciones que
requiere la ley. 7º. Índices y libros auxiliares. Estos libros, que podrán formarse por
el sistema de hojas sueltas, estarán foliados, sellados y rubricados por un juez de
Primera Instancia de lo civil, expresando en el primero y último folios la materia a
que se refieran. Los libros del Registro Mercantil podrán ser reemplazados en
cualquier momento y sin necesidad de trámite alguno, por otros sistemas más
modernos.

El registro Mercantil en Guatemala y el Notario

El Registro Mercantil es una institución que tiene la misión de registrar, certificar y

dar seguridad jurídica a todos los actos mercantiles que realicen personas
individuales o jurídicas en Guatemala (Registro Mercantil, s.f.). Es en esta entidad
donde se efectúa tanto la inscripción de los comerciantes legalmente obligados a
hacerlo, como de los auxiliares de comercio, hechos y relaciones jurídicas
especificados por la ley (Pineda, 2007).

El carácter público de esta institución deviene de la circunstancia de que todo el

público puede inquirir datos que aparezcan en sus registros, así como porque las
certificaciones expedidas por el Registrados Mercantil hacen fe pública. Lo escrito
en el Registro Mercantil se tiene como verdad legal (Pineda, 2007). Fue establecida
como tal en 1971 (Registro Mercantil, s.f.).

En Guatemala, el Registro Mercantil, tal y como se le conoce ahora, se instituyó en

el actual Código de Comercio. Anteriormente la inscripción de las sociedades
mercantiles se hacía en el Registro de Personas Jurídicas del Registro
Civil (Pineda, 2007).

El Registro Mercantil forma parte del Ministerio de Economía, funciona en la

capital de la República de Guatemala y también puede hacerlo en los
departamentos o zonas que el Organismo Ejecutivo determine. Los registradores
deben ser Abogados y Notarios, colegiados activos, guatemaltecos naturales, tener
por lo menos cinco años de ejercicio profesional y su nombramiento lo hará el
Ejecutivo por el órgano del Ministerio de Economía (Pineda, 2007).