Guía para

vender un
inmueble

vive1.com
Guía para
vender un
inmueble
¿Has decidido vender tu
propiedad?
¿Sabes qué
pasos se deben seguir
para arrancar este proceso?

En esta
esta guía encontrarás los
encontrarás
los consejos
consejos para que para
esta experiencia
que esta
sea positiva. sea positiva.
experiencia
Vender una propiedad es una manera de
convertir el patrimonio en una fuente de
ingresos extra o para adquirir una casa más
grande o mejor ubicada, pero para que esta
operación no sea un dolor de cabeza es clave
delinear un plan para acelerar y mejorar la
transacción.

Hace unos años, un simple cartel en la ventana

con el número telefónico era suficiente para
cerrar la venta. Sin embargo, hoy con las nuevas
tecnologías y conectividad, estos anuncios
pasan inadvertidos porque la gente se conecta
más en sus dispositivos móviles y
computadoras para buscar bienes inmuebles.
Por eso es clave planificar la operación de venta
con los siguientes pasos.
 consulta y
determina el valor
Un tema importantísimo a la hora de vender es establecer el
valor de la casa en el mercado. Existen portales en el
mercado como Vive1.com que cuentan con un avaluador
en línea y gratuito para facilitar el proceso. Una forma
directa es que una agencia inmobiliaria determine su precio de
venta. Otras posibilidades son: tomar como referencia precios
de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona;
una tasación de la vivienda por empresas especializadas,
consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas a
la venta en el barrio.

Es importante saber que existen profesionales inmobiliarios

capacitados para asegurar las mejores condiciones de la
venta, además del conocimiento de los procesos que evita
sorpresas desagradables y en algunos casos disminuye el
tiempo de espera.
Es necesario considerar el avalúo comercial en torno al
mercado, contratar a un profesional que realice un avalúo
confiable y que tome en cuenta a la zona, la plusvalía y
tiempos de construcción.

Los avalúos son importantes al momento de vender una

casa. Un avalúo técnico sirve para saber cuánto va a costar
adecuar o remodelar una casa y por lo general lo hace un
arquitecto. En cambio, un avalúo comercial sirve para
vender y entrar directamente al mercado y lo hace un
corredor de bienes raíces porque está cerca del mercado
inmobiliario, explica Oscar Chamba de Bienes Raíces
Catedral en Cuenca.

Para determinar un precio de venta del bien inmueble

también se debe considerar la ubicación de la propiedad, si
está en un sector comercial, residencial, agrícola o
industrial. Además de analizar qué tipo de propiedad es
(departamento, casa, hacienda o villa). Con estos
antecedentes después será más sencillo hacer una
comparación de precios de casas similares que estén en el
mismo sector y obtener un precio final.
 papeles en
regla
Los expertos recomiendan revisar que todos
los papeles estén en orden, ya que en ocasiones
ocurre que los inmuebles no son legalmente
propiedad de quien quiere disponer de ellos,
como cuando fallece el dueño y no se ha hecho
la sucesión del bien, explica el constructor
cuencano José Calle.

Otro factor en este proceso es que las

escrituras del inmueble tienen errores que
pueden impedir la venta o dificultan la
acreditación de la propiedad, como fallas en la
descripción, ubicación o nombre del
propietario.
 Los documentos que debes tener en regla
y son un requisito:

01 propiedad
Título de

Título de propiedad con la características del bien

escritura original del inmueble inmueble, su historial de
inscrita en el Registro Público venta y el detalle de quién
de la Propiedad. Esto lo emite es el dueño.
un notario que detalla las

02 Gravámenes
Certificado

El cual se obtiene en el Con este documento se

Registro de la Propiedad
(presentando una copia de las
escrituras o una copia de un
certificado anterior en el caso
de que existiere).
asegura más confianza en la
negociación con los posibles
compradores.
03 predial
Impuesto

Cancelado del año en curso. conforman un bien inmueble,

Este documento es el tributo
de carácter directo que grava
a la propiedad y corresponde a
todos los elementos que
sea rústico o urbano,
bodegas, parqueaderos,
terrenos, edificaciones, etc.,
que constituyan parte del
mismo. Este impuesto se
paga una vez al año.

04 Documentos
personales
Fotocopia de la cédula de en el caso de personas
identidad y papeleta de casadas, se requiere de la
votación a color de firma de las dos partes
compradores y vendedores. Es (cónyuges).
importante considerar que
para la venta de inmuebles y

En el caso de inmuebles pertenecientes a personas fallecidas,

se requiere adicionalmente la Posesión Efectiva por parte de
los herederos. Y en el caso de que sea una propiedad con
circunstancias especiales: venta por parte de una sociedad
jurídica, herencias y herederos, divorcios o separaciones de
bienes, el vendedor deberá consultar acerca del caso y verificar
cuáles son los requisitos son necesarios.
 Además de eso deberías tener estos
documentos opcionales:
Identificación oficial y un croquis para facilitar la ubicación.

Ficha catastral en la que se dibuja la ubicación de la vivienda con sus respectivos

metros de construcción en una lámina. Este documento se tramita en el municipio
donde esté ubicado el bien inmueble y solo puede tramitarlo el propietario actual.
Es como la cédula de identidad de la casa o como la matrícula del auto. En esta
ficha se encuentran datos técnicos de la propiedad con metros de construcción,
metros cuadrados del terreno, avalúo comercial, entre otros datos.

Constancia de pago de agua, luz y teléfono y servicios adicionales del último mes.

Cuadro de alícuotas: es un requisito para casas que están dentro de la propiedad

horizontal. Se emite cuando el Municipio respectivo considera que es un
propiedad de esta índole. Allí va el porcentaje y pago de obligaciones destinadas a
gastos comunales de mantenimiento, seguridad y otros. Se calcula por el metraje
o superficie de cada vivienda.

Es importante tener en cuenta que realizar todos estos trámites requiere

tiempo y sobre todo paciencia. Todos los documentos deben estar
actualizados, por eso es recomendable sacarlos en un periodo de tiempo
determinado, ya que algunos tienen vigencia de un mes o es muy común que
existan errores y sea necesario renovarlos.

Para la entrega de la casa es necesario dar las llaves del medidor de agua,
medidor de luz y el certificado del pago de los servicios del último mes.

Se sugiere elaborar un acta en la que conste que la propiedad está en óptimas

condiciones; el servicio de agua, luz y demás están funcionando, entre otros
servicios. Ésto, para tener más transparencia en la transacción de la
compra-venta.
Contempla los
gastos adicionales
Vender una casa a un precio determinado no
significa que recibirá ese valor neto por la
transacción. Por esta razón debes tener claro
los gastos que generará la venta. Uno de los
gastos para el vendedor es la plusvalía del
bien. Sin embargo, pueden repartir este valor
entre vendedor y comprador por partes
iguales o pasarlo al comprador; siempre que
sea estipulado en el contrato de compra y
venta.

También hay que tener en cuenta el papeleo

que estas transacciones implican. Por
ejemplo, el gasto en el notario (se calcula
según el avalúo en el municipio), abogado,
avaluadores profesionales, agentes
inmobiliarios y contador para calcular la
carga fiscal derivada de la venta del inmueble.
Además de las reparaciones que se
requieran.
 r a c i o n e s
Las repa
Una vez que decidas vender decenas
de compradores visitarán la casa y
comprobarán el estado de la misma
con otras similares. Lo que te dará
ventaja es el buen estado del bien
inmueble, porque así el comprador no
debe invertir en mejoras.
Una buena práctica es realizar
reparaciones a un precio razonable.
Evalúa si esa inversión se verá
reflejada en el precio final del
inmueble. Recuerda que los
compradores son influenciados por
sus emociones cuando eligen una casa,
por eso piensa en los compradores
como invitados de honor.
Si cuentas con el presupuesto para
hacer esas reparaciones pendientes
tendrás ventaja en el mercado. Los
expertos coinciden en que si la
propiedad tiene más de 10 años
deberías invertir alrededor de un 2%
del valor total en mejoras. Por
ejemplo, Juan Fernando Balarezo, de
Construba en Cuenca, señala que es
indispensable tener bien pintada la
propiedad antes de venderla. Si no se
pinta por completo, trata de coger
necesari
as
todas las fallas para que se vea bien a
simple vista.
Si es una vivienda con poca iluminación
natural se debe pintar de blanco. Esta
tonalidad ayuda a que la casa se vea más
amplia, limpia y atractiva. En la fachada se
pueden aplicar colores de moda, porque
algunos compradores se guían por estas
tendencias.
La plomería también debe ser prioridad. Es
importante chequear qué tan bien están
las tuberías y hacer los arreglos
respectivos. Si hay un daño mayor es
importante ser transparente con el
comprador para ver si él puede reparar
cuando adquiera el inmueble.
Las instalaciones eléctricas también deben
ser evaluadas por un profesional en esta
rama para hacer las reparaciones y
entregar un buen producto.
15 del bien inmueble
consejos para agilizar la venta
 Invierte en
01 publicidad
Elabora un anuncio atractivo En www.vive1.com tenemos el
sobre la venta de la vivienda Plan Todo1
incluyendo datos útiles e http://landing.vive1.com/plan-todo1
información importante (metros en que el que ahorras tiempo
útiles, distribución, año en el que porque nos encargamos de la
se construyó) y publícalo en publicación de la propiedad;
medios masivos de Internet. Hoy también tomamos fotografías
existen portales en el mercado ilimitadas de tu inmueble, hacemos
que ofrecen buena visibilidad. Es un tour de video, entre otros
importante apalancarse en servicios.
portales líderes como
www.vive1.com para aumentar
las visitas de clientes y
probabilidades de venta. Es
importante averiguar si ofrecen
servicios para destacar la
propiedad; posicionarla sobre las
otras para llegar a más visitantes.
 Cuida los
02 detalles
Como ya se mencionó en el
ítem de reparaciones,
recuerda arreglar paredes
cuarteadas o agujeros,
cerraduras, lámparas, etc.
Estos detalles son fáciles de
solucionar y si no se
solucionan dejan una mala
impresión al posible
comprador. Reemplaza los
focos fundidos, así como los
interruptores que no
funcionen.

La primera
03 impresión
Se trata de la fachada y el
patio que deben estar
perfectamente limpios. Crea
una entrada acogedora,
invierte tiempo y, si es posible
dinero. Recuerda que “no hay
segunda oportunidad para
una primera impresión”.
 Limpieza y
04 orden
En caso de mostrar una casa dispuesto de un modo
que aún está habitada, presta confortable.
atención a la limpieza y
cuidado de la vivienda
durante la visita de los
compradores. Debes procurar
que todo esté en su sitio,
perfectamente ordenado y

05 decoración
Una buena decoración es
clave para impresionar a los
posibles compradores, en
especial si es una casa usada,
para darle un estilo y generar
más interés. Recuerda que si
vas a decorarla es mejor elegir
un solo estilo. Por ejemplo,
minimalista, vintage, clásico.
De esta forma la decoración
será un enganche al momento
de mostrar la propiedad, indica
la decoradora de interiores,
Gloria Velasco.
06 consejos
adicionales
Dale a la casa un aspecto
ventilado, elimina el desorden
y reduce el mobiliario al
mínimo. Reorganiza los
muebles para que el ambiente
07 espacios
de mayor atención
Ten especial cuidado con el
baño y la cocina. Limpia los
azulejos, elimina las señales
de humedad o moho en las
no esté cargado. Es
importante crear un ambiente
espacioso, con canales de
comunicación entre las
habitaciones.
rejillas y coloca toallas nuevas.
En la cocina retira todos los
utensilios. Corrige goteras en
08 aromatizar
el ambiente
Algunos expertos en venta de exagerar con inciensos y
casas aconsejan ambientar la aromas intensos porque
vivienda con buenos aromas pueden molestar al posible
para potenciar el sentido de comprador.
bienestar. Coloca flores
frescas o cestas con esencias
por la casa. Recuerda no

09 las mascotas
Los perros o gatos pueden
descomponer el proceso de
venta. Aunque te encanten los
animales, si quieres potenciar
la venta de tu casa procura
que los animales no estén
presentes durante la visita de
los posibles compradores.
10 entransparencia
la negociación
Sé sincero, refleja fielmente
las características del
inmueble, no sirve de nada
engañar porque, aunque
podrías conseguir contactos
extra, corres el riesgo de que
se sientan defraudados.
11 imágenes
Elabora un archivo fotográfico Para lograr esto se puede
y un video. No es común contratar a un profesional que
vender una casa sin al menos haga el trabajo. Sin embargo,
una visita previa, pero las con un celular de buena
fotos son la atracción resolución y sentido común,
principal. Publica el mayor Con estos consejos podrá
número posible. Selecciona tomar fotos como un
las imágenes y procura que la profesional y vender más
principal sea de la sala y de la rápido su propiedad.
fachada en plano general.
Luego puedes poner las de las
cocina o habitaciones si son
estéticas. Una recomendación
es hacer planos generales y
menos detalles . Evita los
baños si no son totalmente
amplios y estéticos.

VER VIDEO
https://www.youtube.com/watch?v=PwttTJ3jHUQ
12 descripción
de la propiedad
Haz una descripción con
todas las características de la
propiedad. No te limites a
decir el número de propieda-
des, más bien cuenta una
historia. Por ejemplo, si tiene
ventilación, si recibe la luz del
sol, describir la vista, jardines
o si está cerca de colegios,
locales comerciales, entre
otros servicios. Incluso si
haces una buena descripción,
el buscador Google posiciona
mejor estas descripciones que
las que son escasas.
El objetivo es que el potencial
comprador se haga una idea
del inmueble mediante el texto
y las imágenes que incluyas.

13 valor agregado
Introduce todos los detalles
adicionales que tenga la casa.
Al momento de vender es
mejor pecar por exceso que
quedarse corto. Cuanta más
información será más fácil
hacer atractivo el inmueble
ante los compradores.
 inmediatez
14 en la respuesta
Atiende a todas las personas
que se pongan en contacto
contigo, no te demores en la
respuesta de los e-mails o las
llamadas, nunca se sabe si ese
contacto es la persona
dispuesta a comprarla.

ten en cuenta la
15 oferta local
Debes tomar en cuenta la
demanda y oferta del merca-
do local, ya que esto determi-
nará el tiempo que tome
vender la propiedad y las
bases de la negociación. Ten
paciencia ya que este proceso
no es cuestión de uno o dos
días. Procura actualizar las
fotos y la descripción, en
ocasiones un pequeño cambio
puede hacer que un anuncio se
vuelva más atractivo.
consejos de seguridad para mostrar
el bien inmueble
Hay que tener cuidado ya que al vender una propiedad debes
mostrar en varias ocasiones el lugar hasta cerrar el negocio.
Como en este proceso se contactan desconocidos hay que
tomar ciertas medidas para evitar un robo.

Es importante conocer a quién le vendes tu casa, saber si es

una persona confiable y sobre todo que se vea transparente.
Muchas veces por el apuro de vender nos olvidamos de tomar
las medidas de seguridad necesarias.

Cuando recibas las visitas a los posibles compradores es

importante que no vayas solo a enseñar la vivienda, procura ir
acompañado.

Evita tener objetos de valor como laptops, joyas o carteras en

lugares visibles de la casa, y nunca dejes que los posibles
compradores visiten solos los espacios de la propiedad.

Puedes llevar un registro de quienes van visitando tu casa

con datos importantes: nombre, teléfono y dirección de
correo electrónico. Trata de no hablar de tu vida personal con
los clientes.
 Detalles de la negociación al vender un inmueble
vender un inmueble
01 Luego de que el comprador y
vendedor se han puesto de
acuerdo en el precio del bien
inmueble y en la forma de pago,
entonces se requieren los
siguientes pasos para que la El documento
Con estos

08
venta / compra sea exitosa: necesario antes de
documentos, se
cualquier trámite es el
redacta la nueva
Certificado de Gravámenes
escritura, por parte de
que se obtiene en el Registro
un abogado.
de la Propiedad (presentando
una copia de las escrituras o una
copia de un certificado anterior
en el caso de que existiere). Este
En el caso de
certificado detalla si la
inmuebles pertenecientes
propiedad tiene hipotecas,
a personas fallecidas, se
impedimentos de venta o si está
requiere adicionalmente la
libre para ser vendida.
Posesión Efectiva por

02
parte de los herederos.

07 06 Una vez verificado

Para inmuebles dentro de que la propiedad
una propiedad horizontal, se puede ser vendida o
requiere una copia del comprada se
Nombramiento de Administrador requieren los
del inmueble, copia a color de su Escritura del siguientes
Copia de cédulas
cédula, y un Certificado inmueble documentos:
y papeletas de
emitido por esta persona, originales. Si es un
votación a color, de
detallando el cumplimiento inmueble en una
compradores y
al día del pago de propiedad horizontal
vendedores. Es
alícuotas / condominio. (dividida en
importante considerar
que para la venta de subpropiedades tal como un
inmuebles y en el caso de edificio y sus departamentos /
personas casadas, se requiere oficinas, un terreno dividido en
de la firma de las dos partes
(cónyuges).
partes), se requiere un documento
adicional. 03
05 04
Esperamos que esta guía para vender una casa haya sido de utilidad para tu
próxima venta. Recuerda que lo más importante es la organización para que
la experiencia sea positiva. En www.vive1.com lo más importante es
apoyarte en cada momento del proceso de esta transacción.

Si deseas más información puedes encontrarla en La Academia Vive1, en la

que hablamos con expertos inmobiliarios sobre diversos temas.

VER VIDEO
https://www.youtube.com/channel/UCqBLXHfbj4EoHCz7AQBer0Q

También encontrarás temas de interés en nuestro blog

http://blog.vive1.com/ porque nosotros no solo te ayudamos a vender o
comprar tu casa sino a formar un hogar.

¡Mucha suerte en la venta!