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Compraventa.
Promesa de compraventa.
Permuta.
Es el contrato donde cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. En
un contrato como este, debe de observarse que si hubiese dinero de por medio, este
deberá de ser menor a la mitad del valor de la operación, pues al momento que el dinero
involucrado es mayor, se convierte automáticamente en compraventa.
Comodato.
Es la institución que tiene como función primordial darle publicidad a los actos
celebrados entre personas físicas o morales, mediante la inscripción de los títulos que
contienen la transmisión, modificación, extinción, o gravámenes, del dominio o
posesión de derechos reales sobre inmuebles. Cualquier persona puede conocer la
situación jurídica de cualquier inmueble, mediante el pago de derechos a la institución
local, y tener el historial de esa propiedad, mediante un documento llamado certificado
de libertad de gravámenes, o Constancia de folio o Constancia de libro.
Posesión.
Propiedad.
Es cuando se ejerce el poder sobre una cosa sin perjuicio de terceros, aglutinando el uso
y el goce, y adicionando el derecho de disposición ( Ius Abutendi ) con el cual de
poseedor se convierte en propietario pleno sobre la cosa.
Inmatriculación Administrativa.
Usucapión.
Es el modo de adquirir una propiedad por el sólo transcurso del tiempo, a través de la
posesión del mismo. La propiedad plena que le permitirá al poseedor gozar del derecho
de disposición del inmueble, sólo le podrá ser otorgada mediante la vía judicial, a través
de una sentencia ejecutoriada de un juez de lo civil, que inscrita en el Registro Público
de la Propiedad servirá de Título de propiedad.
Prescripción Positiva.
Del mismo modo que el anterior, pero la condición es haber poseído diez años el
inmueble de mala fe.
Evicción.
Es cuando un juez dicta sentencia, y ésta causa ejecutoria para que un comprador pierda
o se le prive de la cosa adquirida, por la razón de que un tercero tenga un derecho
anterior. El Saneamiento para el caso de evicción, significa que el vendedor deberá
resarcir el precio, daño y perjuicios que haya causado al comprador, si éste último fuera
condenado a regresar el bien adquirido. Este concepto puede ponerse en cualquier
contrato de compraventa como cláusula, pero su omisión no exime a las partes de su
cumplimiento el cual se prevé en todos los códigos civiles.
Servidumbre.
Servidumbre de paso.
Es una servidumbre legal donde un predio por encontrarse sin salida, podrá exigir al
predio colindante un paso mediando una indemnización por abrir dicha salida. Si un
árbol da frutos y éste abarca un predio colindante, el vecino está obligado darle paso
para la recolección de los mismos. Si es necesario atravesar comunicaciones telefónicas
o líneas de energía eléctrica, el predio sirviente está obligado a dar el paso para el
tendido de dichas líneas y al paso necesario para la vigilancia y mantenimiento de las
mismas.
Servidumbre de Acueducto.
Es una servidumbre legal donde todo aquel que desee utilizar agua de la cual pueda
disponer, tiene el derecho de hacerla pasar por los predios intermedios hasta llegar a su
inmueble. Deberá indemnizar a sus dueños por dicho paso, sin embargo se exceptúan en
este tipo de servidumbre, edificios, patios, y jardines.
Servidumbre de Desagüe.
Es una servidumbre legal donde los predios inferiores que reciben aguas por mejoras
agrícolas o industriales, están obligadas a dar este paso, pero del mismo modo a ser
indemnizadas por el predio dominante. Si esta agua se vuelven insalubres el predio
dominante está obligado a convertirlas en inofensivas.
Ad Corpus.
Ad Mensuram.
Gravamen.
Inscripción.
Libro.
Como su nombre lo dice es un gran cuaderno empastado con hojas numeradas, y donde
se asientan las inscripciones de las propiedades. Una característica es que en cada hoja
existe un margen en blanco separado de una raya, donde se hacen las anotaciones o
inscripciones marginales, es decir es la zona donde se inscribirán los gravámenes.
Normalmente los libros se clasifican por Sección, Partida, Número y fojas para poder
localizar cada inmueble. Este es un sistema que ha tendido a desaparecer ante la
implantación del sistema de folio real.
Folio Real.
Prelación.
Es la preferencia que se tiene en una inscripción dentro del R.P.P. lo que significa que si
se inscribe primero en tiempo un embargo, y al día siguiente una compraventa, tiene
preferencia el acreedor sobre la propiedad, y de hecho podría ser rechazada la
inscripción del aviso preventivo de la compraventa, para darle preferencia a la deuda
que se tiene sobre dicho acreedor. Se parte del principio jurídico de que el primero en
tiempo es primero en derecho.
En general es la inscripción que por su naturaleza sirve para dar prelación a los actos a
realizar sobre un inmueble. El primer aviso preventivo es aquel por el cual, el notario
que está en proceso de realizar una escritura, instruye al R.P.P. para que anote el
nombre del comprador que está por realizar dicha operación. En general estos avisos
tienen una caducidad de 30 días, por lo que si no se realiza la operación ya sea de
compraventa, hipoteca etc. en ese término, el notario deberá mantener vivo dicho aviso,
o en su caso podría entrar otro que pudiera tener preferencia. Este primer aviso
preventivo viene acompañado del certificado de existencia o inexistencia de
gravámenes.
Es aquel por el cual el notario instruye al R.P.P. diciéndole que ya realizó la operación y
la acompaña con una copia de la escritura realizada. También da prelación este aviso y
puede dejar fuera a cualquier intento de inscripción de otra naturaleza.
Hay avisos preventivos de embargo, donde el juez avisa al R.P.P. que el inmueble en
cuestión queda "amarrado” y no podrá ser vendido, hipotecado etc. en tanto no se
resuelva el proceso judicial. Para el caso de que gane el acreedor, se trabará formal
embargo sobre dicho inmueble.
Escritura.
Testimonio.
Es la escritura, que después de recibida, revisada, e inscrita en el R.P.P. misma que éste
sellará poniéndole el libro o folio real que le corresponde, le será regresado al notario,
para que a su vez le sea entregado a la o las partes que hubieren comparecido en dicho
acto jurídico, que para ejemplificar pudieron haber sido una compraventa, una hipoteca,
una adjudicación por herencia, una sociedad mercantil, etc. etc.
Protocolo cerrado.
Protocolo abierto.
Notario.
Profesional Inmobiliario.
Desarrollador.
Promotor.
Constructor.
Corredor Inmobiliario.
Administrador.
Asesor.
Es el agente vendedor que con determinado tiempo y nivel de capacitación trabaja para
una empresa inmobiliaria, atrayendo nuevo inventario para la misma, y realizando la
venta o arrendamientos de dichos inmuebles. Los asesores normalmente trabajan bajo el
cobijo de empresas o franquicias inmobiliarias que tienen equipos o fuerzas de ventas
de 5 o mas asesores.
Corredor Independiente.
Es el corredor inmobiliario que trabaja sin empresa, y en una gran generalidad de los
casos, desde su domicilio particular. Estos agentes o corredores independientes pueden
ser experimentados o no, pero en una mayoría se autodenominan con este título, no
contando con conocimientos ni experiencia y cayendo en el franco esquema del
"coyotaje”.
Es una nueva figura que ha estado madurando desde que los bancos han estado abriendo
cada vez mas sus operaciones hipotecarias. Hasta el momento esta profesión no existe
como tal, aunque si hay especialistas en esta materia. En Canadá, Estados Unidos y
otros países se les conoce como "Mortgage Brokers” , y es una profesión en toda forma.
En nuestro país existe en forma parcial pues en realidad estos agentes o corredores de
hipotecas tienen convenios de pago de comisión con algunos bancos o sofoles, pero no
con todos. Para que este servicio madure y sea eficaz , deberá contemplar que el
Corredor hipotecario tenga sus convenios con el 100% de las instituciones para poder
asesorar imparcialmente a su cliente con el crédito mas conveniente para el.
Broker.
Esto solo aplica en Estados Unidos, Canadá y otros países de habla inglesa, siendo esta
denominación para el dueño de la oficina, que cuenta con un equipo de Realtors, Es una
licencia especial que dependiendo el estado y la legislación requiere determinado
tiempo, experiencia y exámenes aprobados.
Realtor.
Es el agente inmobiliario que se inicia o decide continuar bajo esta figura durante
mucho tiempo, y se le denomina técnicamente Sales agent quien puede aspirar después
de ciertos requisitos a convertirse en Broker. Realtor es una marca registrada en Estados
Unidos y Canadá y puede ser utilizada por la licencia obtenida y por ser asociado a la
N.A.R. National Associatios of Realtors en Estados Unidos o a la C.R.E.A del Canadá.
Oferta.
Apartado.
Contrato privado.
Contrato de compraventa.
Promesa de compraventa.
Depósito en garantía.
Escrituración.
Es llevar el contrato de compraventa a un notario, para que dándole la forma que la ley
exige y cumpliendo los requisitos fiscales y procedimentales, se otorgue por las partes
la escritura pública que ante la fe de dicho notario, se firme en su presencia y se inscriba
en el registro público de la propiedad correspondiente a la ciudad o municipio donde se
encuentra el inmueble.
Traspaso.
Préstamo.
Es el acto por el cual un particular o una institución entregan una cantidad en dinero, a
una persona física o moral, para la adquisición, construcción, remodelación o simple
liquidez y ésta se compromete a devolverla en la misma especie (dinero) añadiendo un
interés pactado, y dando como garantía un inmueble, que puede ser el mismo que se
adquiere, otro diferente, o a veces ambos. Este tipo de contrato tiene como nombre
"mutuo con interes”, o contrato de apertura de crédito”, "reconocimiento de adeudo” y
se otorga en escritura pública, inscribiéndola en el Registro público de la propiedad,
para con ello tener preferencia frente a otros acreedores en caso de incumplimiento.
Preventa.
Derecho Real.
Es el derecho de una persona sobre una cosa ( puede ser un inmueble) para perseguirla y
excluir a otras personas, en su propiedad, uso y disfrute en virtud de un compromiso
económico que el dueño titular otorga al acreedor. Ejemplo: el banco tiene un derecho
real sobre el inmueble solo para el caso de no pagar la hipoteca, pero este último solo
podrá actuar mientras no se le liquide dicho adeudo, y el banco nunca será dueño, en
tanto no medie la sentencia de un juez que le otorgue en forma definitiva la propiedad al
acreedor que tenía ese derecho real.
Derecho adquirido.
Es el derecho que en virtud de un acto jurídico o por el paso del tiempo, (prescripción)
ha pasado a un individuo y no puede separarse de éste, salvo por su propia voluntad, o
por un acto de autoridad judicial. En materia de usos de suelo, aplica este derecho por el
paso del tiempo, adquiriendo derechos constitucionales, no retroactivos, pudiendo el
dueño titular de un inmueble permanecer en su giro, aunque la zonificación del lugar lo
señale como prohibido. Ciertamente el propietario deberá demostrar básicamente dos
aspectos. Continuidad no interrumpida, y las autorizaciones en el momento de su
apertura.
Derecho de acrecer.
Derecho litigioso.
Es el derecho que puede ser adquirido por herencia, o por adquisición voluntaria, sobre
un juicio existente, sobre bienes muebles e inmuebles. Los mas conocidos, son las
famosas carteras de inmuebles de los bancos, que son vendidas a oras instituciones o
particulares, conteniendo una colección de propiedades que se encuentran en diversas
etapas en sus juicios hipotecarios, y que por razones de su bajo costo, dichos
particulares o instituciones, consideran como una oportunidad adquirir dichas
propiedades, no importando la etapa procesal en la que se encuentren.
Derecho de superficie.
Uso de suelo.
Es la voluntad y visión del estado y/o municipio en coordinación con sus habitantes a
través del cabildo y/o asamblea de representantes para el caso del D.F. de cómo quieren
que la tierra sea utilizada, de una manera ordenada y racional para que exista una
convivencia pacífica, y un aprovechamiento del patrimonio inmobiliario, de una manera
adecuada, que evite afectaciones vecinales, aprovechando al máximo la infraestructura
existente, y conociendo las limitaciones reales.
Zonificación.
Generalmente las delegaciones del D.F. así como los municipios, cuentan con planos
informativos donde se puede apreciar los usos, alturas máximas, porcentajes de áreas
libres no construidas, y especificaciones de cada área y a veces de cada predio
específico.
Factibilidades.
Muy independientemente del uso de suelo permitido, hay que investigar las
factibilidades existentes, pues se podría otorgar determinado uso, y no existir dotación
de agua suficiente, o tener una vialidad adecuada para el desarrollo pretendido. Para el
caso del D.F. el bando dos decretado en al año 2000, impidió el uso de suelo permitido
en nueve de las diez y seis delegaciones existentes, lo que significó que no se otorgó las
factibilidades, aunque el uso de suelo si lo permitiera.
Usos permitidos.
Uso adquirido.
Vale la pena aclarar que aunque en la zonificación, señale un uso específico, si el predio
se venía usando con otro diferente, adquiere constitucionalmente el derecho de seguir
teniéndolo, y solamente hay que oficializarlo con un trámite llamado: Convalidación de
derechos adquiridos.
Altura permitida.
Es la altura máxima que el uso de suelo contempla y puede ser en número de niveles o
en metros.
Área libre.
Intensidad de construcción.
Norma de vialidad.
La zona puede tener un uso de suelo determinado, pero hay que analizar si la vialidad en
específico tiene otra diferente, si es el caso prevalece la de la vialidad si el propietario
así lo prefiere, y a esto se la llama norma específica de vialidad.
Norma especial.
Una zona o predio puede tener del mismo modo que la vialidad, un uso diferente que
permita mejor altura, mas intensidad, y/o mas o menos área libre.
Ahora bien este impuesto s calcula a una tasa del 28% a partir de 2007, y es sobre la
utilidad que genere la venta, y su cálculo es realmente complejo, pero para entenderlo
simplistamente se paga sobre la diferencia entre el valor de adquisición actualizado y el
precio de venta.
Todo inmueble comercial, está gravado a la tasa del 15% de este que es un impuesto
federal, pero únicamente sobre el valor que arroje el avalúo sobre las construcciones,
pues el suelo está exento de este impuesto. La casa habitación en ningún caso paga
I.V.A. excepto si dentro del inmueble mismo hay un área destinada como local
comercial, el cual además de pagar este impuesto, estaría gravado de ISR.
Al momento de escriturar los notarios están obligados a retener este impuesto que es
local, y en el caso del D.F. llega a una tasa máxima del 4.4% sobre el valor del
inmueble. Es un impuesto local que se entera al ayuntamiento o a la Tesorería del D.F.
En muchos países es del 1%.
Impuesto predial
Este no es impuesto, pero su pago está obligado con las sanciones que la falta de un
impuesto local puede tener. La tesorería puede embargar y ejecutar por la anterior
razón. Es recomendable llevar un sistema de auto lectura con el medidor, y verificarlo
con la autoridad correspondiente para evitar las lecturas discrecionales de los
visitadores.
GLOSARIO DE ARQUITECTURA
Planta Arquitectónica.
Es el dibujo o plano que contiene la vista horizontal de un piso o nivel determinado del
inmueble en proyecto o ya construido. Las plantas tienen diferentes nombres
independientemente del nivel que representen, y las más conocidas son, planta de sótano
o estacionamientos subterráneos, que estarán siempre bajo el nivel de banqueta. Puede
por supuesto haber estacionamientos sobre nivel de banqueta. Posteriormente, viene la
planta principal que para el caso de un edificio estaría representando el acceso principal
a nivel de banqueta, lobby, y muchas otras áreas. Le siguen las plantas tipo, que se
pueden repetir iguales en los niveles siguientes, y representarían el piso típico de oficina
o departamentos. y por último la planta de azotea, donde se alojan servicios comunes y
resulta ser prácticamente el último nivel representado. Estos dibujos o planos sólo
representan los espacios físicos, y no muestran las características estructurales de los
elementos que la componen.
Fachadas Arquitectónicas.
Es el dibujo o plano que contiene la vista vertical exterior del inmueble en proyecto o ya
construido. Las fachadas pueden ser frontales, posteriores, o laterales, y contendrán
estrictamente las partes visibles del inmueble. Del mismo modo, estos dibujos o planos
sólo representan los espacios físicos, sin mostrar las características estructurales de los
elementos que la componen.
Cortes Arquitectónicos
Planos estructurales.
Es el dibujo o plano que contienen las plantas, o cortes del inmueble en proyecto o ya
construido, con los espacios físicos, pero señalando las características de la estructura,
como columnas, trabes, losas, castillos, y su forma y elementos de como se constituyen
marcando varillas, amarres, viguetas, resumen de memorias de cálculo, calidades y
especificaciones de concreto, acero, y demás materiales que el proyectista considera en
cada elemento de dicha estructura.
Planos de instalaciones.
Es el dibujo o plano que contienen las plantas, o cortes del inmueble en proyecto o ya
construído, con los espacios físicos, pero señalando los elementos auxiliares que
servirán para el funcionamiento del inmueble, como son instalaciones hidráulicas
(alimentación de agua), sanitarias (drenaje), eléctricas (contactos, apagadores etc.), aire
condicionado, iluminación, circuitos especiales, riego por aspersión, y muchas otras.
Losa.
Es el elemento horizontal estructural más conocido como piso, pero que casi siempre es
de concreto o acero y sirve para desarrollar todo el espacio arquitectónico, y descansará
en columnas y trabes. Las losas pueden ser de múltiples formas estructurales, pero las
más conocidas son las losa estándar de concreto que variará de 8 cms a 15 cms
dependiendo de los claros (longitudes) que tenga que librar. La reticular que es como un
panal con huecos vacíos o rellenos de unicel, y es una cuadrícula de muchas trabes de
poco ancho y algún peralte (altura) importante 20 a 40 cms, y que dan una fuerza y
rigidez muy importante a toda la construcción. La de acero que puede estar soportada en
vigas o trabes de ese material, y cubiertas con laminadas acanaladas de fierro, y con una
capa colada de concreto, delgada de unos 5 cms. También existen losas de cimentación
que serán aquellas que corren de una zapata corrida a otra, y que por razones de diseño
estructural, están armadas de tal modo que pueden entenderse como funciona una
cisterna, siendo monolítica y armada en varilla y concreto, y encima de ésta, comenzará
a desplantarse el edificio completo.
Trabe.
Columna.
Es el elemento vertical estructural, que soportará en primera instancia las trabes, que a
su vez recibirán la carga de las losas. Una columna puede ser de concreto, acero, piedra,
o madera dependiendo del diseño y la carga que tenga que soportar. Los actuales
edificios inteligentes, se realizan con un alma de acero sólido, "forrada" de una retícula
de varilla amarrada, y colando concreto encima de esa varilla para darle rigidez al acero
del alma de dicha columna.
Castillo.
Es el elemento vertical estructural, que normalmente no tiene una función de carga, sino
de generar rigidez en un muro, pues para el caso de uno de tabique, si no se colocaran
dichos castillos cada "x" distancia, el mencionado muro no tendría capacidad de
mantenerse rígido por sí mismo.
Dala.
Es el elemento horizontal estructural, parecido a una trabe, pero que tampoco tiene
función básica de carga, sino de rigidez, para casos de muros muy altos, que además de
castillos requerirán dalas intermedias, o para el caso de bardas, se usarán para la parte
superior, llamadas dalas de cerramiento.
Zapata.
Eje.
Es la línea virtual que en los dibujos y planos sirve de guía para ubicar las columnas,
castillos, cimientos y algunos otros elementos que el dibujante decida usar como parte
fudamental del proyecto.
Cota
Nivel.