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Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural

METODOLOGÍA PARA EL RECICLAJE DE EDIFICIOS:

UNA PROPUESTA TÉCNICA

Escamilla Hernández1, Luis Alejandro; Ramírez de Alba, Horacio2
3
y Cruz Medina, Adriana Elizabeth

RESUMEN
En este artículo se describe una metodología propuesta para reciclar edificaciones, que considera aspectos
arquitectónicos, estructurales y socioculturales. La aplicación de esta metodología permite obtener los
parámetros necesarios para generar un pronóstico de vida útil para la edificación y consecuentemente se
pueda establecer una estrategia de cambio de uso que sea compatible con la realidad actual y futura del
inmueble. Para el desarrollo de un proyecto integral que incremente la vida útil a la edificación. La
metodología propuesta comprende una secuencia de actividades divididas en diez etapas que deben ejecutarse
para garantizar un proyecto técnico de readaptación funcional y duradera. Se concluye que es una herramienta
útil para estudiar el posible reuso de edificios existentes desde una perspectiva integral

ABSTRACT

In this paper a methodology for recycling buildings is described in which architectural, structural and socio-
cultural aspects are considered. The application of this methodology will permit the calculations of the
parameters, necessary to generate a forecast of service life for the building, and consequently the development
of a strategy for change of use compatible with the present and future reality of the building. For the
development of a comprehensive project that increases the service life of an existing building this
methodology covers a sequence of activities divided into ten stages that must be run to perform a technical
project to get a lasting and functional rehabilitation. With the application of this methodology it is concluded
that it is a useful tool to analyze the reuse of existing buildings within an integral perspective.

INTRODUCCIÓN

Cuando la expectativa de vida de un edificio se aproxima a su fin, se observa que el entorno del edificio
también se encuentra en etapa de deterioro, decayendo el valor comercial de la zona, de tal manera que de
forma natural los usuarios emigran a otros sectores de la ciudad y los propietarios subutilizan sus inmuebles o
se ven obligados a tomar la determinación de abandonar sus edificios.

Una edificación se construye con una expectativa de vida de 50 años (Gobierno del Distrito Federal, 2004) y
mientras se le dé un mantenimiento adecuado, ésta puede prolongarse en repetidas ocasiones. Sin embargo, el
entorno urbano se modifica con mayor dinamismo, provocando que el uso del edificio resulte inapropiado
para los intereses sociales generando una dualidad; por un lado la estructura conserva cierta capacidad física
para permanecer en funcionamiento, mientras que por el otro lado, el espacio útil ya no responde a las
expectativas funcionales.

1
M en I. Profesor de Tiempo. Completo Facultad de Ingeniería de la UAEMex, Cerro de Coatepec s/n Ciudad Universitaria, Toluca Méx.
alexcamilla@yahoo.com.mx Tel (01722)1900121
2
Dr. Profesor de Tiempo. Completo Facultad de Ingeniería de la UAEMex, Cerro de Coatepec s/n Ciudad Universitaria, Toluca Méx.
hra_14@yahoo.com.mx Tel (01722)2154512 ext. 1095.
3
M en I Profesor, Facultad de Ingeniería de la UAEMex, Cerro de Coatepec s/n Ciudad Universitaria, Toluca Méx.

1

XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco, Guerrero 2012.

La vida útil de una edificación se puede definir como el lapso de tiempo en el cual conserva los requisitos
previstos de seguridad, funcionalidad y estética, con costos razonables de mantenimiento (Sánchez, 2006).

En la Figura 1 se presenta una gráfica representativa que relaciona la capacidad estructural con el tiempo de
vida útil

La vida útil residual corresponde al periodo de tiempo contado a partir de la fecha de inspección hasta el
punto en que la estructura todavía es capaz de desempeñar satisfactoriamente las funciones para la cual fue
creada.

Figura 1. Gráfica ilustrativa que relaciona el Figura 2 Gráfica que representa el potencial
comportamiento estructural con el concepto de incremento de la vida útil de una edificación
vida útil de una edificación (Sánchez, 2006). (Sánchez, 2006).

El deterioro de una estructura es constante y si ésta no recibe mantenimiento, está condenada tarde o
temprano al colapso. Sin embargo, la práctica de trabajos de mantenimiento continuo, frena la propagación
del deterioro, contribuyendo de esta forma a la prolongación de la vida útil del inmueble.

La inspección de una estructura puede realizarse en cualquier momento, incluso desde la etapa constructiva,
de donde emana un diagnóstico que dictamine una solución a los problemas existentes. Cuando se lleva a
cabo una evaluación, comienza el periodo de vida residual, pero da oportunidad a practicar trabajos de
mejoramiento, de tal manera que la edificación recupere el nivel de resistencia próximo al original y a partir
de ese punto la estructura comience un nuevo periodo de deterioro.

En la Figura 2 se representa gráficamente la vida útil de una edificación y el incremento de la misma, después
de la evaluación, diagnóstico y trabajos de mantenimiento menor o mayor. De esta forma si se ejecutan
inspecciones sistemáticas o después de un evento extraordinario como sismo, huracán o inundación, con sus
consecuentes trabajos de mantenimiento menor o mayor, la vida útil de la edificación puede prolongarse
indefinidamente.

De aquí, se plantea la propuesta para reutilizar edificios, basada en el hecho de que los factores relacionados
con la edificación, los materiales, la ubicación y el espacio todavía tienen mucho que ofrecer siempre y
cuando se adapte a los nuevos requerimientos, de tal forma que el inmueble en particular y la zona en general
recupere un estatus productivo.

Cabe destacar que un principio de la rama del conocimiento llamada Valuación de Inmuebles, indica que un
edificio de mayor precio que sus vecinos incrementa el valor de los inmuebles de menor precio. Asimismo un
inmueble de bajo costo cerca de un inmueble de alto costo, reduce el valor del de mayor costo (Antuñano,
2007). Por lo que la inversión en restauración de edificaciones puede ser un detonador importante para la
recuperación económica de un sector de la ciudad.

2

Figura 3. como lo demuestra la figura 5. pero no es posible que 3 . hasta remodelaciones vanguardistas que intervienen por ejemplo templos del siglo XIV que dan lugar alternativamente a salas de concierto y canchas de juego cubiertas (Mostaedi. clínicas de belleza. arquitectónica con el tiempo. oficinas. que ofrece un inmueble en renta. Aunque algunas se realizan bajo la supervisión de un técnico y bajo criterios profesionales. materiales diversos y sin aparente supervisión técnica. consultorios médicos. remodelaciones. generando adaptaciones que resultan peligrosas (Escamilla. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural Existen varias vertientes de reutilización. Una costumbre muy arraigada en la cultura mexicana desde tiempos precortesianos. desde pequeñas edificaciones hasta edificios de varios niveles. Ampliación de un inmueble. Otro ejemplo es el que se presenta en la figura 4 en la que un conjunto habitacional ha sido transformado en diversos usos. Figura 5. negocios y guarderías. en el que Figura 4. 2007). Conjunto habitacional. ya que en muchas ocasiones se mezclan sistemas estructurales y materiales. el cual ha sido destaca la falta de criterio técnico estructural. Es evidente que estos inmuebles ya no brindan las funciones para las cuales fueron diseñados. es prever ampliaciones. también hay modificaciones realizadas siguiendo el simple juicio del propietario y en respuesta inmediata a una idea o a un principio económico. entonces los propietarios requieren mantenerlos en uso y obtener un beneficio económico. conforme el gusto o necesidad de cada propietario. empleado con diferentes usos. por lo cual han decidido rentarlos de cualquier forma. cada una con arquitectura diferente. Anuncio comercial en la ciudad de Figura 6. como lo ejemplifica la Figura 3 en la que se muestra un inmueble que ha sido ampliado en múltiples etapas. restauraciones y adaptaciones para un uso diferente. De esta forma es común encontrar todo tipo de adaptaciones y modificaciones. Gráfica que relaciona la funcionalidad Toluca. desde las improvisaciones. 2001).

punto F. cualquier edificación tiene un periodo de vida definido por el proyecto. ésta comienza a disminuir como respuesta a las diferentes solicitaciones cotidianas de uso. el nuevo uso de inmuebles antiguos se ha previsto comúnmente para albergar centros culturales. Entiéndase por funcionalidad. En México. trabajar y tener espacios de esparcimiento. donde en un mismo lugar se pueda vivir. Es importante considerar que la reutilización de edificios debe de responder a dicha tendencia aprovechando la infraestructura existente. la funcionalidad del inmueble decae muy de prisa hasta llegar el colapso funcional que se puede representar como la subutilización C o el abandono D. el viento y técnicas de agricultura vertical. existe otro tipo de inmuebles que sin tener necesariamente valor histórico. Como se ha visto. Así mismo. detrimento de los servicios ofrecidos o cambio de preferencias. acompañadas de un diagnóstico y recomendaciones. La actuación de los eventos ocasionales como huracanes. lo que si se reclama es la frecuente falta de participación técnica en este proceso. en el eje de las ordenadas se representa la funcionalidad. tampoco se reprocha la decisión de emplear una edificación existente para un uso diferente al del proyecto original. Guerrero 2012. El propósito de este documento es precisamente generar una propuesta metodológica que incluya criterios para la reutilización de un inmueble proponiendo un cambio de uso que responda a necesidades sociales y arquitectónicas. Otra posibilidad es realizar prácticas de remodelación y mantenimiento. la respuesta satisfactoria. La tendencia de la arquitectura actual. El punto B en la gráfica. 2002). modifican la capacidad de respuesta. Pero también se puede plantear un proyecto integral de restauración en el que se proponga además un cambio de uso de tal forma que el espacio utilizable sea plenamente funcional y el inmueble recupere por completo la vida útil proyectada. un inmueble simplemente pueda ofrecer al mismo tiempo esos usos tan variados ya que la modificación de usos implica un cambio de acciones en la estructura y por consecuencia una respuesta diferente de la edificación. Aquí no se critica de ninguna forma el deseo natural de ampliar una edificación. A partir de su construcción. para hacerse productivos y obtener un beneficio mayor por metro cuadrado de superficie. placentera o confortable de los usuarios en general ante el proyecto arquitectónico de dicho inmueble. Sin embargo. De tal forma que se recupere la funcionalidad del inmueble por un periodo más amplio. Punto G de la gráfica. Cuando la estructura presenta síntomas de subutilización o abandono. que suavizan el descenso de la funcionalidad por un periodo adicional de tiempo hasta que se presenta otro evento social o natural que modifique la pendiente de la curva. inundaciones y temblores. Punto A de la grafica. agua caliente. es la flexibilidad. Se observa que la funcionalidad tiende a ser constante por un tiempo. ofreciendo todas las ventajas de la actualidad (Tyler. Punto E en la gráfica Es aquí donde se debe de reaccionar para realizar trabajos de intervención. si no se presentan soluciones efectivas. lo cual representa un enorme reto para los diseñadores y constructores. museos u oficinas gubernamentales. en adición algunos accidentes como golpes. hasta que por diversas circunstancias. explosiones o incendios influyen directamente en la resistencia. se ha mencionado que la estructura debe estar sometida a evaluaciones constantes. como lo es la energía eléctrica. empieza a decrecer. refrigeración e incluso algún tipo de alimento. En la figura 6 se presenta una gráfica que relaciona la funcionalidad arquitectónica de una edificación respecto al tiempo. Esto puede deberse a diferentes factores como. En el eje de las abscisas se presenta el tiempo en intervalos de años. bajo un criterio de seguridad estructural. 4 . así como la capacidad de generar y/o aprovechar los recursos necesarios para la subsistencia. requieren adaptaciones mayores. utilizando tecnologías sustentables como lo es la luz solar.XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. representa un punto crucial en la vida útil de la edificación. modificación en el número de usuarios.

que representa las cuatro fases explicadas arriba. El mantenimiento es con el objetivo de restituir las condiciones iniciales del edificio y no se propicien puntos críticos en el deterioro de la misma y en consecuencia en la aceptación de los usuarios. De este modo. PROPUESTA METODOLÓGICA Esta metodología fue desarrollada con base a la propia experiencia y una ardua investigación bibliográfica. para ofrecer a los nuevos clientes un servicio satisfactorio. La segunda fase contiene los trabajos preliminares para realizar un proyecto de readaptación. 5 . como lo es la obtención de datos característicos del inmueble. de tal forma que con las adaptaciones y modificaciones la edificación ciertamente prolongue su vida útil. así como la situación actual y futura del inmueble. Así mismo se presentan números encerrados en un círculo. fue sometida a una valoración técnica con posibles usuarios de la misma. económicos y de tipo estructural. Cuando un edificio empieza a ser abandonado por sus ocupantes. tratando de abarcar la visión académica y la práctica profesional. La tercera se divide en dos ramas. que a su vez debe estar armonizada con la propuesta arquitectónica. del cual depende la toma de decisiones en la propuesta de intervención estructural. De esta manera las recomendaciones planteadas deben conjugar dichos aspectos y considerar soluciones integrales para replantear un cambio de uso efectivo. 1. de los que se recibieron valiosos comentarios y sugerencias que repercutieron en un enriquecimiento de la propuesta haciéndola más accesible para ser aplicada en mayor número de casos. o comienzan a buscar usos alternos al proyectado originalmente. es entonces el momento de preguntarse si el inmueble es rentable en la situación actual. En la sección siguiente. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural es evidente que el diagnóstico debe ser más profundo y abarcar aspectos funcionales. el anteproyecto arquitectónico y la determinación de un índice de daño. En seguida se explican las fases planteadas divididas en diez incisos y al final del capítulo en la Figura 5. se presenta una secuencia de actividades que deben ejecutarse para realizar un proyecto técnico integral de readaptación. Una vez desarrollada.Etapa de valuación. Inicia con los trabajos de diagnóstico que influyen directamente en la toma de decisiones al realizar las recomendaciones para prolongar la vida útil del inmueble. En la última fase se integran todos los conceptos en un proyecto integral. consecuencia de fenómenos naturales o respuesta a condiciones económicas de la zona en que se ubica la edificación. Se explica y justifica cada uno de los puntos en el proceso planteado y se determina el producto esperado en cada etapa.6 se presenta un diagrama de flujo que esquematiza la propuesta metodológica. entonces es conveniente practicar un mantenimiento detallado y completo de todo el inmueble. El diagrama se separa en cuatro niveles. del contexto social y del contexto financiero. se presenta una propuesta metodológica que toma en cuenta los conceptos antes mencionados y en la que se establece un criterio a seguir para realizar un proyecto de reutilización de un inmueble. funcional y duradero. para determinar las estrictas causas del detrimento de la preferencia del usuario. es señal de que el inmueble no está respondiendo satisfactoriamente a las demandas de los usuarios. que corresponde a los números de los incisos desglosados a continuación. La propuesta se divide en cuatro grandes fases: la primera verifica que la estructura esté fuera de los supuestos de estructura patrimonial desde cualquier punto de vista y menciona los posibles mecanismos de financiamiento. sociales. Si la respuesta es afirmativa. Estas causas pueden representar aspectos funcionales de la natural dinámica social..

XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. evaluación y diagnóstico se procede a realizar trabajos de remodelación y mantenimiento. separación de acabados exteriores y desprendimiento de recubrimientos. Este concepto se puede explicar con la figura 7 en la que se contrasta la capacidad estructural representada y explicada en la figura 3 contra la funcionalidad social de la edificación. De esta forma cuando. montos y procesos de financiamiento. redes multimedia y suficiencia de servicios como energía eléctrica agua y drenajes. a partir del cual se puede establecer un plan de inversión que incluya un monto de 6 . 2. Esta inversión debe estar acompañada de un diagnóstico técnico para establecer alcances. Punto B y estabilizan por un tiempo el comportamiento de la funcionalidad prosiguiendo con el proceso natural del deterioro. es necesario iniciar un proceso de inversión para replantear un nuevo uso de la estructura de tal forma que pueda volver a serlo. implementar espacio para estacionamientos. punto D. Por ejemplo. pero también son muy importantes los trabajos de intervención (H) ya que estos recuperan la capacidad de la estructura e incluso la pueden incrementar. los cuales recuperan parte de de la capacidad de la estructura. para evitar el acceso del agua al interior de la edificación. explicada en la figura 6. Si después de un segundo proceso de inspección. aire acondicionado. esto representa un factor de seguridad s. con esto se evitan humedades. generar áreas verdes. La línea de capacidad C queda por arriba de la línea de la funcionalidad F. con ello se evita desde un principio la posible corrosión del acero de refuerzo y la pérdida de resistencia estructural de los elementos portantes. actualizar o implementar elevadores. se menciona que es conveniente sellar las juntas entre edificio y cancelería. Figura 7. En primera instancia debe realizarse una valuación financiera del inmueble en su estado actual. evaluación y diagnóstico se decide implementar un cambio de uso. la segunda empieza a disminuir. Por otro lado. por otro lado mejores servicios sanitarios. Como ejemplo ilustrativo. también es conveniente plantear nuevos servicios a los usuarios para hacer atractiva la edificación y se mantenga en el nivel de rentabilidad esperado. Guerrero 2012. Gráfica que relaciona la funcionalidad con la capacidad resistente de una estructura. Se observa que cuando el deterioro de la capacidad C se aproxima a la funcionalidad F. la edificación ya no resulta rentable..Valoración Económica. de tal forma que con ellos posicionan al inmueble en el punto de partida para iniciar así un nuevo ciclo de vida. Punto A Después de realizar una inspección. espacios abiertos para fumar o esparcimiento. es necesario entonces practicar trabajos de restauración (E) y rehabilitación (G) que incrementan la funcionalidad.

instalaciones y recopilación de datos históricos del inmueble. como se explicó en el capítulo 4. para proponer mecanismos de financiamiento que permitan lograr los recursos que garanticen la ejecución de los trabajos. que reúnan todo los requerimientos de seguridad y servicio que el inmueble pueda albergar. a través de hipotecas. b). a). se determina la relevancia que el edificio representa para la zona. Artístico o Sentimental.. será necesario contar con fuentes de financiamiento.Obtención de datos característicos del inmueble. Aquí se incluyen los aspectos arquitectónicos. región o para la misma ciudad. por lo que existe una dualidad de intereses entre el propietario y los representantes de las instituciones afines a la estructura. ya que siempre es el punto de partida para delimitar los objetivos y alcances de la propuesta de rehabilitación de una edificación. Se conoce además el servicio que el inmueble ofrece en contrapunto de lo que la sociedad está demandando. el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH). 7 . Sin embargo. Así mismo. ya sea por reglamentos. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural financiamiento y mecanismos de restitución del capital. Con base en un techo financiero. del entorno en que ésta se encuentra y la proyección que se le desea imprimir al inmueble dentro del contexto de la zona. Con estudios de campo debidamente sustentados con los trabajos documentales. para financiar los trabajos de restauración y conservación descritos. de tal forma que se garantice una recuperación en tiempos económicos aceptables.Inicio de anteproyecto de rehabilitación. El estudio financiero es la base del desarrollo del proyecto. estatales y otras. Para establecer un punto de partida y establecer alcances económicos. Estructural.Obtener datos financieros relacionados con las diferentes posibilidades de reuso del inmueble. es necesario identificar la situación patrimonial de la edificación ya que se presentan dos supuestos. que pueden ser propias.Si la estructura tiene un valor Arquitectónico. 3. por necesidades o bien por el funcionamiento propio de la ciudad. de sociedades de inversión. estructurales. c).Obtención de datos del inmueble en un contexto social y urbano con la intención de tener las bases para sustentar la propuesta de reutilización. restricciones municipales.... El anteproyecto de rehabilitación debe partir de un presupuesto base que está en función del estado actual de la edificación. lo que implica un flujo de personas tanto hacia la edificación como en su entorno.. mediante concesiones de uso o mediante otra forma de inversión. de tal manera que si la edificación recupera su plusvalía. el proyecto de reutilización deberá incluir aspectos de restauración y conservación atendiendo a reglamentos y disposiciones de varias instancias como el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA). esto puede constituir a su vez un detonador para lograr recursos financieros de estos mismos organismos y otros de carácter no gubernamental.En caso de que la edificación no contenga los atributos para representar un símbolo o constituir un valor como los descritos. a). entonces deberá emprenderse un análisis financiero especializado. daños. La responsabilidad de establecer el anteproyecto se sustenta en tres campos de acción ejecutados por profesionistas para trabajos específicos. se realiza un anteproyecto para adaptar el inmueble al contexto social actual y futuro cercano. Histórico. influye directamente en la plusvalía del entorno y coadyuva en el desarrollo turístico o cultural del entorno. Una estructura con un valor intrínseco representa un polo de atracción turístico o cultural. b).. De esta forma se realiza una valoración técnica y se plantean las primeras posibilidades de cambio de uso.

a los techos financieros y las posibilidades técnicas que el edificio soporte. se basa en el supuesto de que la construcción que se está estudiando ya se acerca a cumplir su vida útil. y otros.. 2007). El planteamiento de esta propuesta metodológica. proyectos de intervención. Estas propuestas deben estar acorde con las decisiones estructurales para compatibilizar espacios con propuestas de refuerzo o reestructuración. Si en cambio se trata de una estructura que presenta daños. Es imprescindible desarrollar el análisis de la estructura bajo diferentes escenarios.Con los resultados de los tres grupos de trabajo. ampliaciones o estructuración complicada. con el fin de conocer el comportamiento estimado de origen. En este caso se debe de realizar un anteproyecto con base en los estudios efectuados en los puntos anteriores.XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. cambiar acabados.. Con base en las características propias del inmueble y el grado de precisión que se requiera. por lo que se asume que el edificio tiene una antigüedad superior a 20 años y existe la posibilidad de que la edificación haya modificado su respuesta estructural a las incontables solicitaciones que se han presentado a través del tiempo. así mismo se valoran posibles trabajos adicionales que requiere el nuevo proyecto. daños y dictaminar posibles intervenciones. respetando las características generales del inmueble y las necesidades sociales del entorno. dentro de las múltiples metodologías que existen se elige un método de evaluación que respalde un diagnóstico el cual tiene por objeto evaluar la seguridad estructural de las edificaciones existentes (Eescamilla. b).Anteproyecto arquitectónico. por lo que es importante conocer el grado de deterioro actual que presenta la estructura. El diagnóstico debe considerar trabajos que garanticen la estabilidad de la estructura. 4. En un segundo filtro se emplean metodologías aproximadas ejecutadas con personal de mayor experiencia. si se trata de una estructuración básica que no presenta daños. refuerzo o reestructuración. y otros más. las cuales deberán ser compatibles con las propuestas arquitectónicas y las posibles instalaciones de tal forma que no interfieran entre sí. es necesario prever una respuesta ante las transformaciones arquitectónicas que contiene la propuesta de cambio de uso. puede aplicarse alguna metodología de primer nivel. En términos de periodo de vida útil. además de la respuesta actual contemplando los daños. La parte arquitectónica resulta la más visible y en general es la que percibe la población.. se recomienda aplicar un procedimiento de segundo nivel y en caso de ser necesario. después de que alguno de los procedimientos previos establezca duda en la capacidad de la estructura o la estructuración presente complicaciones o la edificación sea de importancia relevante. 6. Este paso sirve para visualizar más claramente la propuesta de cambio de uso. que al ejecutarse adecuadamente. logrará el objetivo de prolongar la vida útil. 8 .. sin dejar de considerar los requerimientos de los propietarios y la disposición de los recursos. entonces aplicar un estudio técnico estructural de tercer nivel. modificar accesos. la cual puede incluir recomendaciones de reconstrucción.Análisis estructural. 2011). en el que se obtengan con precisión todos los datos de la edificación y los resultados contengan un alto grado de precisión. en el primer filtro se califica a la estructura como segura o se pone su seguridad en duda. Así mismo. 5.Elección del método de evaluación. de estructuración. Existen además tres niveles de filtrado según la respuesta de la estructura (Escamilla. en el tercer filtro se realiza un estudio muy detallado con personal altamente capacitado generando como resultado. reparaciones y modificaciones que ha soportado el edificio a lo largo de los años de operación. Con el anteproyecto se pueden valorar diferentes alternativas de cambio o readaptación. Se utiliza para prever posibles afectaciones ocasionadas por defectos constructivos. completar escaleras y elevadores. a). se determinan las posibilidades viables para el replanteo del anteproyecto arquitectónico ya que debe de responder a los requerimientos que la sociedad pide. incrementar rellenos.Determinación del grado de deterioro de la construcción. como retirar o adicionar muros y ventanas. modificaciones. utiliza poco equipo y personal con capacitación incipiente. este punto es la evaluación y la propuesta que se genere con estos trabajos es el diagnóstico. El criterio para emplear alguno de estos procedimientos se basa en las características actuales de la edificación. calificando a la estructura como segura o propensa a la falla. Guerrero 2012. sin olvidar el manejo de las diferentes instalaciones que el proyecto implica..

Proyecto Estructural. el proyecto debe de considerar las tendencias en materia de sustentabilidad. aire acondicionado. ahorro de energía eléctrica y combustible. 9. sellados y otro tipo de trabajos similares constituyen los trabajos de reparación. gas. tamaño y calidad. Se realizará como complemento al proyecto integral y como respuesta a la propuesta arquitectónica creada. Los elementos dañados ligeramente como desprendimiento de acabados. En el momento en que se entretejen las soluciones arquitectónicas y estructurales. situación muy común cuando existe cambio de uso en una edificación. pero a su vez ser complementario al mismo. fugas. arquitectónico y sobre todo las expectativas del propietario. Por último la reestructuración se emplea cuando el inmueble completo requiere modificar su comportamiento general. es evidente que la seguridad estructural está de por medio. considerando el detallamiento de cada uno de los miembros que intervienen en la rehabilitación en compatibilidad con el funcionamiento de los demás sectores involucrados. equipo multimedia e instalaciones especiales según el uso estimado. como reciclaje de agua. 7. de tal forma que las propuestas estructurales sean compatibles con las ofertas arquitectónicas y en conjunto deriven en un funcionamiento óptimo del nuevo proyecto. Por lo tanto habrá de tratarse al o los elementos resistentes de tal forma que incrementen su capacidad resistente. encharcamientos. voz y datos. ya que es una forma de responder a las exigencias de la sociedad.Proyecto integral. es momento de realizar el proyecto integral. El refuerzo se utiliza cuando la estructura o parte de ella no es suficiente para soportar las solicitaciones a las cuales se ven sometidas..Revisión de la seguridad estr uctural del edificio. Todo esto dentro de los parámetros económicos establecidos en un inicio. ya que su colocación implica volúmenes que pueden perjudicar la concepción arquitectónica y en algunas ocasiones afectan también a los elementos resientes de la estructura. luz. algunos agrietamientos menores. uso de materiales ecológicos que cumplan ciertas normas como las normas LEED y manejo de áreas verdes. ya que es un punto neurálgico para llevar a buen término el proyecto de reutilización con un cambio de uso. reforzar o reestructurar parte o la totalidad del inmueble. reconstruir. con la intención de que el elemento recobre el funcionamiento original proyectado. ya que las instalaciones deben proveer de dicho servicio al espacio propuesto.. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural El manejo del proyecto de instalaciones debe responder cabalmente al anteproyecto arquitectónico. entonces se deberá garantizar la estabilidad de la edificación y se tomará la decisión de reparar. 9 . En él estará incluido el proyecto arquitectónico a detalle. En esta parte es esencial que el anteproyecto cumpla cabalmente todas las disposiciones legales de las diferentes instancias municipales y estatales. drenaje. sustituyendo parte del elemento con materiales de la misma forma. impermeabilizaciones. 8. para lo cual se agregan elementos estructurales que modifican dicho comportamiento. Los huecos y ductos que requieren las instalaciones no deben ser despreciados. Así mismo. el proyecto de todo tipo de instalaciones como agua.. De igual manera debe satisfacer las recomendaciones de las diferentes instituciones y sociedades involucradas en el desarrollo urbano y cultural de la zona. Se reconstruirán elementos afectados. Una vez que el anteproyecto es compatible para los puntos de vista estructural. En el capítulo 4 se exponen más ampliamente estos conceptos.

Diagrama de flujo que muestra la Propuesta metodológica para la rehabilitación de edificaciones de mediana altura para incrementar su vida útil considerando un cambio de uso. Guerrero 2012.XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. Figura 8. . 10 .

Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural Figura 8. (Continuación) 11 .

INBA. 14m de ancho por 80m de largo. uno para uso personal y el otro para ofrecer a un cliente. que justifica las causas por las cuales los usuarios han dejado de tener preferencia sobre el edificio. En caso de requerir rentar espacios menores habrá que implementarse zonas de circulación que disminuye el espacio rentable cuyo costo tendrá que ser absorbido por el propietario o bien prorratearse en la renta mensual del inquilino.. Por último. Hidalgo. incluye una programación de obra. Arquitectónicamente es un edificio de planta alargada ya que tiene las siguientes dimensiones generales. Es un edificio de cinco niveles. las cuales son los clientes cautivos más representativos del comercio local. También incluye un análisis de costos con desglose de materiales. construido con concreto reforzado. se procede al desarrollo del proyecto ejecutivo.. En los dos primeros niveles se tiene sistema de piso reticular y en los niveles subsecuentes el sistema de piso es de losa aligerada en una sola dirección. INAH y otras que tengan que ver con el desarrollo del proyecto..XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. Una vez concluido el proyecto integral. requerimiento de insumos y estimado de egresos económicos semanales.Inicio del proceso de ejecución de obra. 10.No tiene espacio de estacionamiento para todo el edificio. Se aplicó la metodología propuesta obteniendo como resultado el siguiente diagnóstico.Es un edificio habilitado para oficinas con áreas útiles superiores a 350 m2 de tal forma que no es atractivo para pequeñas empresas. y su utilización tuvo cierto auge que decayó a mediados de la década del dos mil y actualmente se encuentra subutilizado en más del 80% de su área rentable. CASO DE ESTUDIO El edificio Allende de la ciudad de Toluca. maquinaria y equipo requerido. bajo el sistema de columnas y losa aligerada. con avances de obra. 1. fue considerado propicio para la aplicación de la metodología planteada. incluye las especificaciones técnicas de los materiales y procedimientos constructivos para ejecutar la obra. 12 . 2. televisión e Internet. El proyecto ejecutivo además de la realización de los planos constructivos a detalle. ubicado en la esquina de la calle del mismo nombre y la Av. el procedimiento administrativo y la ejecución de la obra. El inmueble consta de un solo acceso situado al centro de la fachada que consta de escaleras y un elevador para cuatro personas. La ejecución de la obra debe estar acorde con el proyecto ejecutivo. en el siguiente apartado se presenta resumido el estudio de caso en el que se aplica la metodología propuesta y se obtienen algunos resultados en el diagnóstico de un edificio que ha perdido su vigencia en el centro de la ciudad de Toluca. Es un edificio construido a principios de la década de los ochenta. dentro de los parámetros técnicos y económicos. esto limita la posibilidad de renta ya que la mayoría de los arrendatarios requieren de al menos dos espacios de automóvil. Por otro lado. El procedimiento administrativo contiene. tramitar los contratos de servicios con instancias paraestatales como agua. Guerrero 2012. ver figuras. Con el propósito de ilustrar más claramente la metodología para el reciclaje de edificios. drenaje y energía eléctrica además con empresas particulares proveedoras de otros servicios como compañías de teléfonos. ya que se ajusta a la problemática planteada. la tramitación de permisos ante todas las instancias involucradas. como Obras Públicas. el trámite administrativo incluye la elaboración de los diferentes concursos de obra que involucra la rehabilitación del inmueble o bien la contratación de empresas constructoras y supervisoras. en planta baja y primer nivel. en los niveles subsecuentes las dimensiones se pueden redondear a 10m x 80m. Tránsito.

que pueden ser las mismas escaleras de emergencia debidamente adaptadas. lo que sugiere que habrá de rigidizar la estructura. En cuanto al aspecto arquitectónico. es decir además de oficinas se propone adaptar las áreas para comercios en primer nivel. al. ya que tienen todos los servicios disponibles con la ventaja de ubicarse en la zona centro de la ciudad.Reglamentariamente requiere de espacios de área verde. como lo demuestra el índice de daño y el análisis estructural en condición actual. siguiendo el siguiente procedimiento: 13 .. Todas estas propuestas son sustentadas en un estudio técnico estructural que se realizó a la edificación que consistió en varias etapas: En principio. así mismo el núcleo de escaleras en la dirección corta servirá de elemento rigidizante para el control de deformaciones del inmueble.. por lo que se procede a practicar un análisis más detallado considerando las características físicas reales y condiciones actuales del edificio. Con base a estos resultados y a las propuestas arquitectónicas se propuso reestructurar al inmueble de la siguiente forma: Se proponen dos núcleos más de escalera en la fachada posterior y un conjunto de tres muros de rigidez en el frente. (1993). 8. se realizó un estudio del índice de daño utilizando el método japonés propuesto por Hirosawa et. Así mismo se propone el uso habitacional en la última planta mediante la implementación de departamentos de lujo tipo LOFT. que han venido representando una buena opción para este tipo de edificaciones.Requiere de más espacios para circulación vertical. equivalente al 30% de la superficie del predio. Se revisó la edificación en estado actual y bajo las condiciones de uso que presenta. Se observa claramente que Is << Isc lo cual implica que la edificación presenta una seguridad en duda.Requiere de escaleras exteriores de emergencia. 4. ya que representa una extensa superficie en actual desuso y sirve como centro de reunión y posible esparcimiento para los usuarios del inmueble. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural 3. son inexistentes.72. De esta forma se propone practicar una intervención integral al inmueble con el propósito de recuperar la aceptación de la sociedad y de esta forma incidir en el desarrollo comercial de la zona. 5. Para enfatizar el concepto. Con esta propuesta y considerando los usos propuestos. por lo que requiere trabajos de reestructuración para rigidizar el inmueble y cumplir las disposiciones mínimas de seguridad estructural. Para reforzar y complementar la propuesta arquitectónica se propone implementar la azotea como Sun Roof o Roof Garden. 7. se realizó un análisis estructural resultando que los desplazamientos quedan dentro de los parámetros permisibles por el reglamento y con ello prolongar la vida útil del edificio.. se realizó un estudio que estima la vida útil del edificio. 6. y como instituciones de capacitación o consultorios en la segunda planta. Al aplicar el método en el primer nivel de evaluación se obtuvo un índice sísmico Is = 0.. se propone un incremento en la disponibilidad de usos para la edificación.Las instalaciones eléctricas están obsoletas y las instalaciones multimedia.021 comparado contra el índice de comparación Isc = 0. debido a su propia estructuración. Los resultados indican que el edificio es muy flexible.El análisis de ciclo de vida demuestra que el edificio se encuentra en el extremo final de la misma y si se quiere prolongar es necesario realizar trabajos de reestructuración y cambio de uso en el inmueble.No cumple disposiciones reglamentarias de seguridad estructural...

Se relaciona el desplazamiento contra la probabilidad acumulada de ocurrencia para los cuatro casos de magnitud de un sismo. Guerrero 2012.80000 Extraordinario 120 Frecuencia Acumulda 100 80 60 40 20 0 0 5 10 15 20 25 30 Desplazamiento en cm Figura 9 Curva de Fragilidad para la estructura en estado actual.02035 Frecuente a= 0. Curva de probabilidad para la estructura en estado actual.10950 Ocasional a= 0.80000 Extraordinario 70 60 50 Frecuencia 40 30 20 10 0 0 5 10 15 20 25 30 Desplazamiento en cm Figura 10. Se realizó el análisis estructural de la edificación en estado actual bajo la presencia de los diferentes niveles de desempeño sísmico obteniendo las curvas de fragilidad que se presenta en la figura 9.5cm sin embargo para un sismo Ocasional el desplazamiento máximo esperado es de casi 9 cm mientras que hay una probabilidad del 63% de que el desplazamiento máximo sea ese para un movimiento Raro y un 5% para el evento Extraordinario.02035 Frecuente a= 0.10950 Ocasional a= 0.41500 Raro a=0. Curvas de probabilidad a= 0.41500 Raro a=0.XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. 14 . donde se observa que para un sismo Frecuente se espera un desplazamiento máximo de 2. Se muestra la mayor probabilidad de desplazamiento ante una aceleración dada. Curvas de fragilidad a= 0.

Con base en las cargas que requiere el nuevo uso propuesto y considerando los elementos estructurales requeridos para su funcionamiento y buen comportamiento. ya que los desplazamientos máximos esperados. De aquí. el desplazamiento medio permisible es de 5. Por lo que se realizó el ajuste de la curva de variabilidad a cada uno de los factores evaluados con la simulación de Monte Carlo ya que es posible calcular las respuestas del edificio ante un conjunto de eventos probables. se puede apreciar que el edificio rigidizado presentará desplazamientos menores a los permisibles ante situaciones Frecuentes y Ocasionales. además de que existe una probabilidad muy grande de que los desplazamientos se superen en caso de un terremoto Extraordinario. Después de practicar el análisis sísmico modal se obtienen las curvas de fragilidad que se muestran en la figura 12. así como la incertidumbre que se presenta al considerar un evento sísmico probable. Gráfica que muestra la posición actual de la edificación respecto al periodo de vida útil proyectado De ésta forma y continuando con la línea que marca la metodología planteada en el estudio del inmueble. Así mismo es posible que los desplazamientos máximos sobrepasen el valor permisible si se presentase un terremoto extraordinario. Nótese que para sismos Raros cuya aceleración es 0. variedad de usos. En la figura 10. como lo representa la gráfica con aceleración 0. además. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural Se sabe que los valores de los parámetros involucrados en el análisis estructural son inciertos debidos a diversos factores como la mano de obra. que superan los desplazamientos permisibles entran en el rango de probabilidades para sismos Ocasionales y sismos Raros. La solución seleccionada ya se ha descrito . se determina que la vida útil de la edificación se encuentra en su periodo de vida residual figura 1.8g. También se aprecia que el rango de desplazamientos esperados para un sismo ocasional es de 2 a 8cm con probabilidad de sobrepasar el desplazamiento medio permisible. para que la estructura sea capaz de mostrar un comportamiento dentro de los parámetros actuales establecidos. para el caso de sismos Raros el desplazamiento máximo 15 .41g el desplazamiento esperado se aproxima a 8cm. Figura 11. (Para el edificio en estudio. se representan los resultados obtenidos después de múltiples iteraciones considerando diferentes características de los sismos en cada una de sus respectivas intensidades. se realiza nuevamente el estudio estructural bajo las solicitaciones de los cuatro niveles de sismicidad estipulados. sin embargo en esta sección se describirá el comportamiento estimado. se proponen diferentes opciones para rehabilitar y reestructurar al inmueble. ante los diferentes escenarios dentro de los cuatro niveles sísmicos de diseño.6cm). Que sobrepasa el máximo aceptable por el reglamento.

tienen un periodo de retorno mayor. en estado actual y se observa que con las actividades propuestas.02035 Frecuente a=0.8cm para un sismo Raro. 16 . para su entorno y para el centro de la ciudad. Se reitera el agradecimiento a la propietaria del Edificio Allende. Lo cual implica que con las adecuaciones estructurales propuestas se puede lograr prolongar la vida útil del Edificio estudiado.80000 Extraordinario 120 100 Frecuencia Acumulda 80 60 40 20 0 0 5 10 15 20 25 Desplazamiento en cm Figura 12 Curva de Fragilidad para la edificación reestructurada.10950 Ocasional a= 0. Así mismo el desplazamiento más probable que se espera para un sismo extraordinario es menor que el desplazamiento esperado en la edificación actual para un sismo ocasional. Manteniendo una plusvalía para el edificio propiamente dicho. el edificio puede prologar su vida útil por lo menos otros 30 años. De esta forma. quien amablemente permitió aplicar la metodología propuesta. que se presenta es del mismo orden que el desplazamiento esperado en la edificación en estado actual para sismos ocasionales.XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. Curvas de fragilidad a=0. Nótese que el desplazamiento máximo esperado para el sismo Ocasional es menor al máximo permitido. Guerrero 2012. donde se puede resaltar que existe una probabilidad del 50% de que el desplazamiento máximo sea de 5. Debido a que los sismos que presentan desplazamientos superiores a los permitidos.41500 Raro a=0. se puede inducir que el comportamiento estructural de la edificación será adecuado al menos por un periodo de vida de 72 años. De esta manera continuando con el modelo de simulación de Montecarlo se obtienen los resultados que se muestran en la gráfica de la figura 13. se da por concluido el estudio de vida útil del edificio. Yolanda Hernández de Sagüez.

. ya que fue posible proponer una metodología para el reciclaje de edificaciones. contribuyendo así a un desarrollo económico y social de la zona.. 2. esta metodología puede ser una herramienta muy importante para generar perspectivas de uso de forma más completa.La aplicación de esta metodología en edificaciones subutilizadas o abandonadas puede contribuir a la reactivación económica del inmueble. destacando los aspectos arquitectónicos y estructurales. así mismo se establece un orden metodológico para la realización de la rehabilitación. 17 ..Los propósitos establecidos se cumplieron. 3.En el campo de los bienes inmuebles. Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural Curvas de probabilidad a=0. CONCLUSIONES 1. Nótese que la probabilidad de que se exceda el desplazamiento máximo probable es menor que para la edificación en estado actual.En esta propuesta se resalta la necesidad de la participación directa de diferentes especialistas en el proceso de intervención de una edificación.41500 Raro a=0. 4..El empleo de esta metodología se sustenta en criterios socioeconómicos que contribuyen a la unificación de juicios entre los diferentes especialistas en la toma de decisiones de orden estético y estructural. con el objetivo de prolongar la vida de la edificación en condiciones óptimas de uso.. 6..10950 Ocasional a= 0. considerado posibilidades integrales de reestructuración y rehabilitación.02035 Frecuente a=0.80000 Extraordinario 60 Frecuencia Acumulda 50 40 30 20 10 0 0 5 10 15 20 25 Desplazamiento en cm Figura 13 Curva de Probabilidad para la edificación reestructurada.El estudio de caso condujo a proponer perspectivas de inversión para un uso más productivo al actual. 5.

Tyler. Preservemos la tierra. con base en la medición de sus propiedades dinámicas. México D. Plan de Desarrollo Municipal. Eescamilla. 2004. 2007. Instituto de Investigaciones Eléctricas. social y comercial de la ciudad. : Comisión Federal de Electricidad. por lo que se sugiere difundir este tipo de trabajos con el propósito de que éstas actividades se desarrollen con fundamentos técnicos e integrales.Se propone que las instancias de gobierno municipal. ya que representa una alternativa de conservación de los la infraestructura urbana. —. Ciencia ambiental.. 3. Ya que por un lado se mantiene un factor mercantil y por otro lado se realiza un acto de conservación patrimonial. Sánchez. Colombia : ASOCRETO. CFE.. 2011. Con este propósito se establecen las siguientes recomendaciones en diferentes líneas de investigación que permitirán dar continuidad a este trabajo: 1. Ags : Memorias de XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Sísmica.. BIBLIOGRAFÍA Antuñano. Miller Jr. Durabilidad y patología del concreto. Arian. 2011. Escamilla. de Alba Horacio.La tendencia de la industria de la construcción se dirige al empleo de materiales más amigables con el ambiente. Hernández Luis Alejandro. 2008. Toluca. 2004. Mostaedi.F. [ed. 2007. : Gaceta oficial de gobierno del D. Universidad Autónoma del Estado de México. Iturbide Antonio. España : Instituto monsa de ediciones. México : Thomson. estatal y federal.En virtud de que la decisión de rehabilitar una edificación se sustenta en aspectos económicos. Aplicación de métodos de análisis en estructuras de reuso. 18 . 2002.. Hernández Luis Alejandro y Ramírez. Evaluación de la capacidad sísmica de estructuras. Nuevo diseño en rehabilitación de edificios. 2008. Normas Técnicas Complementarias sobre Crieterios y Acciones para el Diseño Estructural de las Edificaciones. El avaluo de los bienes raíces. México : Facultad de Ingeniería. Tesis de Grado. por lo cual es necesario desarrollar elementos.. H.F. México D. 2006. 2007. se propone que se desarrolle más investigación que vincule aspectos sociales y financieros dirigidos en la reutilización de inmuebles. 2004. : Limusa. 2001. : Gaceta Oficial del Distrito Federal.F. México D. 2001. 2010. técnicas y procedimientos para ejecutar las rehabilitaciones de tal forma que cumplan los requerimientos ecológicos y puedan ser empleados por lapsos de tiempo más prolongados. así como una forma de preservar el pasado cercano de nuestra cultura. RECOMENDACIONES Se considera que la elaboración de este trabajo abre numerosas ventanas de desarrollo en distintos ámbitos de la rehabilitación de edificios usados. Ayuntamiento de Toluca. 4. Normas Tecnicas Complementarias para Diseño Arquitetónico. realicen y promuevan acciones encaminadas a la rehabilitación de inmuebles del siglo XX. Diseño por sismo.. 2007.] Sociedad Mexicana de Ingeniería Sísimica.. 2004. Toluca.La rehabilitación de inmuebles es cada vez más importante en el desarrollo urbano de cualquier ciudad. Méx : Bando Municipal.F. Gobierno del Distrito Federal. 5. G. 2010.Esta metodología puede ser retomada por representantes del sector inmobiliario y adaptarla para que sirva como base de trabajos de valuación de edificaciones existentes y dar proyección para proponer un uso más acorde con la expectativa social. 2006.F. Guerrero 2012. 2. Manual de diseño de obras civiles. de Guzmán Diego.XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco. Aguas Calientes. 2002. . México D.

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