Consolidación, esto es, que van a incidir en una misma persona dos calidades incompatibles.

4) El propietario del suelo y el superficiario.- En este caso no hay copropiedad, ya que el titular
del suelo y el superficiario tienen derechos exclusivos de propiedad, como tales pueden
transferir sus derechos a terceras personas. El retracto se justifica porque la ley busca consolidar
el dominio de las propiedades en una sola persona (1030°).

5) El propietario de bien urbano vinculado a otro por servidumbres.- Tampoco se trata de un

caso de copropiedad, porque la ley señala que tienen derecho a retracto los propietarios de
predios urbanos divididos materialmente en partes del bien a servidumbre (por ejemplo a
paso)o a servicios (de agua y desagüe, servicios higiénicos comunes, etc.) que disminuyan su
valor. Con este retracto se trata de hacer desaparecer por consolidación las servidumbres o
servicios comunes, permitiendo al propietario del predio dominante adquirir el predio sirviente
o viceversa.

6) El propietario de tierra colindante.- Este propietario tiene derecho al retracto solo cuando se
trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera
mínima respectiva y cuando aquella y ésta reunidas no excedan de dicha unidad. Se debe señalar
que la ley puede fijar los límites y la extensión de la tierra según las peculiaridades de cada zona.
Consideramos además que este inciso debiera desaparecer del Código Civil por tratarse de
tierras agrícolas o ganaderas.

Preferencia entre varios retrayentes.- Concluida la venta de un bien, pueden presentarse dos o
más retrayentes con títulos diferentes cada uno, por ejemplo: un usufructuario, un litigante y
un copropietario. Se pregunta ¿a quién debe preferirse el derecho de retracto? Por mandato de
la ley tiene preferencia el copropietario si se trata de una venta de acciones y derechos.
Precisamente el artículo 1600° del C.C. preceptúa, que si hay diversidad de títulos de dos o más
que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el numeral 1599°
del mismo cuerpo legal.

Orden de prelación de retrayentes.- Si existe diversidad de títulos de dos o más personas que
tengan derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicando en el numeral 1599°de
C.C., de este modo, se resuelve los problemas vinculados con las prioridades.

6.2 Legitimación Pasiva.- Concierne a las personas contra quienes se debe demandar el retracto.
Estos sujetos procesales son:

1) Vendedor y comprador.- En el contrato de compraventa el vendedor se obliga a transferir la

propiedad del bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. Ésta es la relación obligatoria
contractual que ocasiona generalmente el retracto, por lo tanto, las personas que deben ser
demandadas por el retrayente son el vendedor y el comprador. Igual ocurre en la permuta
donde la demanda debe estar dirigida contra los permutantes.

2) Acreedor y deudor.- La dación en pago es el acto y efecto de dar un bien en concepto de pago
y los sujetos son el acreedor y deudor. El pago queda efectuado cuando el acreedor recibe como
cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse, en tal sentido, el
retrayente deberá dirigir, la demanda contra el acreedor y el deudor respectivamente, vale
decir, contra el que entrega un bien y el que recibe una prestación distinta de la estipulada.

3) Enajenante y adquirente.- De manera general el artículo 496° del C.P.C., refiriéndose a la

legitimación pasiva, expresa que la demanda de retracto se dirigirá en cualquier caso contra el
enajenante y el adquirente del bien que intenta retraer. El primero es el que dispone de un bien
a favor del adquirente y éste el que adquiere el bien para sí.

De otro lado, resulta improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público, desde
que las posturas no reflejan el valor real del inmueble, por lo que podrían resultar diminutas.

7. DEMANDA

7.1 Requisitos generales.- Estos requisitos están previstos en los artículos 130°, 131°, 424° y
425° del Código adjetivo, que se refieren a la forma del escrito, la firma, los requisitos y anexos
de la demanda.

Además de cumplir con los artículos 424° y 425° del C.P.C., la demanda debe estar anexada con
el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante,
los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por éste
y que se hubiera devengado.

Si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgará garantía
suficiente, a griterío del juez, dentro del segundo día.

7.2 Requisitos específicos.- Para la interposición de la demanda se exige también el

cumplimiento de ciertos requisitos particulares sin los cuales el acto de iniciación del procesal
podría ser desestimada. Estos son:

1) Un acto de enajenación de bienes.- Este acto de enajenación puede constituir en una

compraventa, una permuta y también en la dación en pago. En estos tres actos existe
transferencia o enajenación de bienes que pueden dar lugar a una demanda de retracto.

2) Existencia de un titulo en que se funda el retracto.- Tienen título para demandar el retracto
todas las personas que figuran en el artículo 1599° del C.C., ellos son el copropietario en la venta
a tercero de las porciones indivisas, el litigante en caso de venta por la parte contraria del bien
que se está discutiendo judicialmente, el propietario en la venta del usufructo y a la inversa, el
propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respecticos derechos, los propietarios
de predios urbanos divididos materialmente en partes que no pueden ejercitar sus derechos de
propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan
su valor, y el propietario de tierra colindante.

3) Observancia del plazo del retracto.- El plazo es el periodo o lapso de tiempo fijado
convencionalmente, por la ley o el juez con el objeto de que una persona pueda cumplir con una
obligación determinada. Para ejercitar el derecho de retracto es menester tomar en cuenta el
plazo establecido por ley que es muy breve, de treinta días civiles, incluyendo domingos y
feriados, conforme se desprende del artículo 1596°. Su finalidad es rodear de seguridad jurídica
el constante tráficos de bienes. Si no se práctica la comunicación o el aviso a que se alude en la
ley, se entiende que el plazo no corre y debe estimarse la