I Actualidad y Aplicación Práctica

Gastos por arrendamiento

Ficha Técnica teléfono y a la sanción correspondiente, (entre personas vinculadas), las que
toda vez que la Administración consideró se sujetarán a las normas de precios
Autora : CPC María del Pilar Guerra Salvatierra(*) únicamente el 30% del monto de los de transferencia a que se refiere el
Título : Gastos por arrendamiento citados recibos alegando que el recu- artículo 32-A de esta ley.
Fuente : Actualidad Empresarial N.º 339 - Segunda rrente arrendó un inmueble destinándolo b. Las producidas por la locación o
Quincena de Noviembre 2015 tanto a la actividad gravada como para casa cesión temporal de cosas muebles
habitación del mismo, hecho que no prueba o inmuebles, no comprendidos
durante el procedimiento. en el inciso anterior, así como los
derechos sobre estos, inclusive sobre
1. Introducción 2.2. Con respecto a la bancarización los comprendidos en el inciso anterior.
En el ámbito empresarial, los contri- El artículo 3 de la Ley para la Lucha contra Se presume que los bienes muebles e
buyentes que no cuentan con un local la Evasión y para la formalización de la inmuebles distintos de predios han
propio donde desarrollar sus actividades, economía1, indica que las obligaciones sido cedidos por todo el ejercicio
tienen como opción arrendar dichos bie- que se cumplan mediante el pago de su- gravable, salvo prueba en contrario
nes inmuebles (oficina, almacén, etc.) a mas de dinero cuyo importe sea superior a cargo del cedente de los bienes, de
terceras personas, ya sean estos empresa a S/. 3500 0 US$ 1000 se deberán pagar conformidad con lo que establezca el
o personas naturales, con la finalidad utilizando los Medios de Pago aun cuan- Reglamento.
de generar ingresos, los cuales en su do se cancelen mediante pagos parciales
c. El valor de las mejoras introducidas
mayoría son gravados con el impuesto menores a dichos montos.
en el bien por el arrendatario o
a la renta. De este enunciado concluimos que, para subarrendatario, en tanto cons-
En el presente informe revisaremos las que dicho gasto sea deducible, deberá tituyan un beneficio para el pro-
implicancias tributarias de los diversos estar bancarizado, siempre que supere el pietario y en la parte que este no se
supuestos relacionados con el arrenda- monto establecido. encuentre obligado a reembolsar.
miento, en aplicación de lo señalado por d. La renta ficta de predios cuya ocu-
el literal s) del artículo 37 de la Ley del 3. Los arrendamientos como pación hayan cedido sus propietarios
Impuesto a la Renta, en donde se indica RENTA DE PRIMERA CATE- gratuitamente o a precio no determi-
que es posible la deducción del impor- nado, la cual será el seis por ciento
te de los arrendamientos que recaen
GORÍA y su relación con los (6%) del valor del predio declarado
sobre predios destinados a la actividad gastos deducibles de renta en el autoavalúo correspondiente al
gravada. empresarial impuesto predial.
Se analizarán los casos de arrendamien- De acuerdo con el inciso a) del artículo
23 de la LIR, son rentas de primera 3.1. El principio de lo devengado
tos de predios por parte de personas
naturales y la generación de las rentas categoría: De acuerdo con lo señalado por el literal
de primera categoría, al igual que en el b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto
a. El producto en efectivo o en especie
caso de los arrendamientos de predios por a la Renta, las rentas de primera cate-
del arrendamiento2 o subarrenda-
parte de las empresas, en donde se emite goría se imputan al ejercicio gravable en
miento3 de predios, incluidos sus ac-
factura por el servicio y la afectación al que se devenguen, es decir, las rentas se
cesorios, así como el importe pactado
tema de las detracciones. reconocen cuando nace el derecho para el
por los servicios suministrados por el
contribuyente de obtenerla, independien-
locador y el monto de los tributos que
temente de su abono en efectivo o mejor
2. Consideraciones para la de- tome a su cargo el arrendatario y que
dicho en el retraso en el pago.
legalmente corresponda al locador.
ducción En ese sentido, aun cuando el inquilino
En caso de predios amoblados se con-
2.1. Con respecto a la causalidad sidera como renta de esta categoría, o arrendatario no abone la contrapresta-
el íntegro de la merced conductiva. ción efectuada, por el servicio de alquiler
Tal vez el criterio más importante es el prestado, el propietario se encuentra en
de causalidad, pues para determinar si Tratándose de subarrendamiento, la obligación de efectuar el pago del
un gasto es deducible para efectos tri- la renta bruta está constituida impuesto, el mismo que se devenga mes
butarios, es necesario determinar si va a por la diferencia entre la merced a mes.
contribuir con la generación de mayores conductiva que se abone al arren-
ingresos, generar renta gravada y el man- datario y la que este deba abonar En ese sentido se ha pronunciado la Ad-
tenimiento de la fuente. al propietario. ministración Tributaria a través del Infor-
La presunción prevista en este inciso me N.º 187-2008-SUNAT/2B00007,
Al respecto, citamos el criterio del Tribu- cuando señala “conforme a la doctrina
nal Fiscal en la RTF 0944-4-2001 que no será de aplicación cuando se trate
de las transacciones previstas en el en el sistema de lo devengado, o también
señaló lo siguiente: “Se revoca en parte llamado causado, se atiende únicamente al
la apelada, en el extremo referido a la numeral 4 del artículo 32° de esta ley
momento en que nace el derecho a cobro,
determinación del crédito fiscal dedu- aunque no se haya hecho efectivo. Dicho de
cible por conceptos de recibos de luz y 1 Decreto Supremo N.º 150-2007-EF
otro modo, la sola existencia de un título o
2 El arrendamiento es aquel contrato por el cual el arrendador (es
decir, el propietario de un bien) se obliga a ceder temporalmente al derecho a percibir la renta, independiente
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Esta figura
* Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Cursante se encuentra regulada en los artículos 1666 al 1712 del Código Civil. de que sea exigible o no, lleva a considerarla
Contadora Pública Colegiada de la Universidad Particular Ricardo 3 De acuerdo con el artículo 1692 del Código Civil, el subarrendamiento como devengada y por ende imputable a
Palma. Asesora Tributaria en Actualidad Empresarial. Ex asesora es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra
tributaria en la División Central de Consultas de la Superintendencia el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta con ese ejercicio. A mayor abundamiento, cabe
Nacional de Aduanas y Administración Tributaria (Sunat). Coautora asentimiento escrito del arrendador. Esto quiere decir que un suba- tener en cuenta que en virtud de lo deven-
del Libro Cierre Contable y Tributario 2014. Expositora de temas rrendamiento es un contrato de arrendamiento cuya particularidad
tributarios a nivel nacional. es que deriva de otro arrendamiento preexistente. gado, los ingresos son computables en el

I-18 Instituto Pacífico N.° 339 Segunda Quincena - Noviembre 2015


ejercicio en que se adquiere el derecho a
recibirlos (sean percibidos o no)”.
3.2. ¿Cómo se efectúa la determina-
ción mensual de los ingresos de
primera categoría?
La determinación del pago mensual de
primera categoría se realiza al aplicar a
los ingresos recibidos de forma mensual
una deducción única del 20% de la renta
bruta y al remanente que viene a ser la
renta neta se le aplica una alícuota del
6.25% (que viene a ser la aplicación de
una alícuota del 5% sobre la renta bruta
sin deducción); este monto se abonará
con carácter de pago a cuenta mediante
el uso del recibo por arrendamiento que
apruebe la Sunat.
Esto quiere decir que para el cálculo del
monto del pago a cuenta del impuesto
a la renta por concepto de predios, se
aplicará una tasa del 5% del monto del
alquiler. En el caso de subarrendamiento
de predios, el arrendatario abonará una
tasa del 5% sobre la diferencia entre el
monto del alquiler o merced conductiva
que le abone el subarrendatario y la que
este abone al propietario.
3.3. Renta mínima presunta
Se considera renta mínima presunta al
pago mínimo que se debe considerar por
concepto de arrendamiento, para efectos
del cálculo del impuesto a la renta, aun-
que se hubiera pactado un monto menor.
Se presume que la mensualidad por alqui-
ler no puede ser inferior al 6% del valor
del predio y para el caso de la cesión de
bienes, muebles o inmuebles distintos a
predio (maquinarias o naves, por ejem-
plo) efectuadas a título gratuito, a precio
no determinado o a un precio inferior al
valor de mercado a contribuyentes que
realizan actividad empresarial, generan
una renta bruta anual no menor al 8%
del valor de adquisición, producción,
construcción o de ingreso al patrimonio
de los bienes en arrendamiento.
3.4. Renta ficta
Es una ganancia supuesta por la Ley
del Impuesto a la Renta en su artículo
23 inciso d) que se aplica en los casos
que se cede un bien gratuitamente o a
precio no determinado. En estos casos,
corresponderá al propietario calcular el
impuesto a la renta sobre determinado
importe establecido por Ley.
La renta ficta será el 6% del valor del
predio declarado en el autovalúo corres-
pondiente al impuesto predial.
Además, es importante señalar que en
el caso de renta ficta el impuesto de
declarará y pagará al momento en que
deba presentarse la declaración jurada
anual correspondiente.
N.° 339 Segunda Quincena - Noviembre 2015
3.5. ¿Cómo se efectúa la declaración y
pago del impuesto a la renta de
primera categoría?
Las rentas de primera categoría siguen el
principio de lo devengado, ello determina
que se debe realizar el pago mensualmen-
te, aun cuando el propietario del predio
no hubiera recepcionado dinero alguno.
Actualmente la forma como se realiza
la declaración y pago del impuesto a la
renta de primera categoría, es a través de
la presentación del Formulario N.º 1683.
Es así que en aplicación del artículo 4
de la Resolución de Superintendencia
N.º 099-2003/SUNAT, se indica que el
deudor tributario informará a la entidad
bancaria o a la Administración tributaria,
según corresponda, los datos mínimos
consignados en el anexo de la citada
resolución.
Asimismo, se señala que como resultado
de la declaración y pago a cuenta del
mencionado impuesto, se entregará al
deudor tributario un ejemplar del Formu-
lario N.º 1683 - Impuesto a la Renta de
primera categoría, el mismo que deberá
contener como mínimo los datos infor-
mados por el deudor tributario.
3.6. ¿Cuál es el comprobante de pago
que permite sustentar el gasto
por concepto de arrendamiento
de predios?
De acuerdo con el inciso a) del nume-
ral 6.2. del artículo 4 del Reglamento
de Comprobantes de Pago, aprobado
mediante Resolución de Superinten-
dencia N.º 007-99/SUNAT, los docu-
mentos que permitirán sustentar gasto,
costo o crédito deducible para efecto
tributario, según sea el caso, siempre que
se identifique al adquirente o usuario,
son los recibos por el arrendamiento o
subarrendamiento de bienes muebles e
inmuebles que generen rentas de primera
categoría para efecto del impuesto a la
renta, los cuales serán proporcionados
por la Sunat.
En ese sentido, como lo mencionamos en
el punto anterior, mediante Resolución de
Superintendencia N.º 099-2003/SUNAT,
se aprobó la utilización del Formulario
N.º 1683 - denominado también guía
para arrendamiento, el cual es el recibo
por arrendamiento generado por el
Sistema Pago Fácil como resultado de la
declaración y pago a cuenta del impuesto
a la renta de primera categoría.
Asimismo, tenemos el Oficio N.º
232-2003-SUNAT/2B0000, en el que
se consulta sobre la validez formal de
los recibos por arrendamiento aprobados
por Sunat. En ese sentido, la Adminis-
tración tributaria señala que “los recibos
por arrendamiento o subarrendamiento
son documentos autorizados como com-
Área Tributaria I
probantes de pago, los mismos que son
proporcionados por la Sunat y permiten
sustentar gasto, costo o crédito deducible
para efecto tributario, según sea el caso,
siempre que se identifique al adquirente o
usuario”. Asimismo, agrega que el citado
oficio “actualmente, mediante la Resolu-
ción de Superintendencia N.º 099-2003/
SUNAT se ha establecido la obligatoriedad
de efectuar la declaración y pago a cuenta
mensual del Impuesto a la Renta de primera
categoría que deban realizar las personas
naturales, sucesiones indivisas y sociedades
conyugales que hubieran ejercido la opción
sobre atribución de rentas prevista en el
artículo 16° de la Ley del Impuesto a la
Renta, mediante el Sistema Pago Fácil”,
entendiéndose por tal al Formulario
N.º 1683.
3.7. A efectos de sustentar el gasto
por concepto de arrendamiento
¿se debe tener el original o la
copia del Formulario N.º 1683?
De acuerdo con el tercer párrafo del
artículo 4 de la citada Resolución de Su-
perintendencia N.º 099-2003/SUNAT, el
deudor tributario, es decir, el propietario
del inmueble, entregará el Formulario N.º
1683 - Impuesto a la Renta de primera
categoría al arrendatario o subarrendata-
rio, según sea el caso.
Esto implica que el original del Formu-
lario N.º 1683 deberá ser entregado al
arrendatario o inquilino, para que este
pueda deducir el gasto para efectos
de la determinación de la renta neta
de tercera categoría; caso contrario, es
decir, si el arrendatario solo recepciona
una copia del Formulario N.º 1683 - Im-
puesto a la Renta de primera categoría, el
arrendatario o subarrendatario no podrá
sustentar válidamente la deducción como
gasto por concepto de arrendamiento de
predio.
3.8. ¿Cómo acredita el propietario del
inmueble el pago del impuesto si
entrega el original del Formulario
N.º 1683 al arrendatario?
En este caso es de aplicación el referido
artículo 4 de la Resolución de Superinten-
dencia N.º 099-2003/SUNAT, que señala
que cuando corresponda que el deudor
tributario acredite la declaración y pago a
cuenta mensual del impuesto a la renta de
primera categoría, será suficiente la copia
fotostática del Formulario N.º 1683 - Im-
puesto a la Renta de primera categoría,
siempre que los datos consignados en la
referida copia fotostática coincidan con
los registrados en el Sistema Informático
de la Sunat.
El deudor tributario podrá verificar los
datos registrados por la Administración
tributaria, a través de Sunat Virtual, en
la siguiente ruta vía clave sol: trámites,
consultas y declaraciones informati-
Actualidad Empresarial I-19
 I Actualidad y Aplicación Práctica
vas-Mis declaraciones y pagos-Consulto
mis declaraciones y pago-Declaraciones
y pagos-Consulta específica y/o Consulta
general.
3.9. ¿Cuáles son los datos mínimos
que debe contener el Formulario
N.°1683?
Al verificarse el Anexo de la Resolución
de Superintendencia N.º 099-2003/
SUNAT, se requiere consignar de manera
obligatoria en el Formulario N.º 1683 los
siguientes requisitos mínimos:
Datos mínimos para realizar la decla-
ración y/o pago
- Número de RUC del deudor tributario.
- Periodo tributario al que corresponde el
pago.
- Tipo y número de documento de iden-
tidad del inquilino (arrendatario o suba-
rrendatario).
- Monto del alquiler en moneda nacional.
3.10. ¿Se debe contar con un contra-
to legalizado entre las partes
contratantes?
Sí se debe contar con dicho contrato con
firmas legalizadas notarialmente. Citamos
el Reglamento de Comprobantes de Pago4
que indica lo siguiente:
“Tratándose de recibos emitidos a nombre
del arrendador o subarrendador del inmue-
ble, se entenderá identificado al arrendatario
o subarrendatario como usuario de los servi-
cios públicos a los que se refiere el presente
literal, siempre que en el contrato de arren-
damiento o subarrendamiento se estipule
que la cesión del uso del inmueble incluye
a los servicios públicos suministrados en
beneficio del bien y que las firmas de los con-
tratantes estén autenticadas notarialmente.
Para efecto de lo dispuesto en el párrafo
anterior, si las firmas son autenticadas con
posterioridad al inicio del plazo del arrenda-
miento o subarrendamiento, solo permitirán
sustentar gasto o costo para efecto tributario,
crédito deducible o ejercer el derecho al
crédito fiscal, los recibos emitidos a partir
de la fecha de certificación de las firmas”.
Adicionalmente, el hecho de contar con
dicha legalización permite demostrar la
fecha cierta y fehaciencia de la operación.
3.11. ¿Se puede deducir como gasto
los servicios públicos prestados
a favor del inmueble?: luz,
agua, teléfono
En función de lo indicado en el Regla-
mento de Comprobantes de pago, que
citamos en el numeral anterior, debemos
precisar que cuando existe contrato de
arrendamiento en el cual una de las partes
cede a otra el uso de un inmueble inclui-
4 Resolución de Superintendencia N.º 007-99/SUNAT
I-20 Instituto Pacífico
dos los servicios públicos que se ofrecen
sobre el mismo, tales como energía
eléctrica, agua y teléfono, es posible la
deducción del gasto por parte del inqui-
lino que es una persona generadora de
rentas de naturaleza empresarial.
Esta regla permite al inquilino u ocupante
del predio arrendado o cedido, utilizar el
crédito fiscal que se encuentra descrito en
los comprobantes de pago que fueron
emitidos directamente al titular del predio
a cargo de las compañías de servicios.
En este sentido, como regla general
observamos que no es posible utilizar el
crédito fiscal en comprobantes de pago o
documentos autorizados que hayan sido
emitidos a personas distintas al titular.
Ello nos permite apreciar que en la prácti-
ca se tratarían de condiciones establecidas
a efectos de poder considerar la toma
del crédito fiscal que está discriminado
en los comprobantes emitidos por el uso
de los servicios de energía eléctrica, agua
y teléfono.
Para que opere lo antes dicho, se requiere
el cumplimiento de dos condiciones:
Primera condición: que en el contrato
de arrendamiento o de cesión en uso del
inmueble exista una cláusula que establezca
que el pago de los servicios se encontrará a
cargo del inquilino u ocupante del inmueble.
Segunda condición: que las firmas de las
partes contratantes se encuentren legalizadas
ante notario público. Es importante tener en
cuenta que deben cumplirse las dos condi-
ciones de manera obligatoria para que se
pueda contemplar la toma del crédito fiscal
por parte del inquilino u ocupante.
3.12. ¿Es posible que si se legalizan
las firmas de las partes en un
contrato en fecha posterior
se puedan considerar efectos
retroactivos a la fecha de la
celebración del mismo?
La respuesta tajante a esta pregunta
es no, ello porque la legalización de
las firmas produce el efecto de dar
fecha cierta a partir de su legaliza-
ción y no al momento de su celebra-
ción que puede ser anterior inclusive.
Aun cuando el contrato que se lleve al
notario para poder legalizar las firmas de
las partes contratantes indique de manera
expresa que el mismo surte efectos desde
una fecha anterior a la firma del contra-
to, la legalización que se efectúe ante el
notario otorgará fecha cierta a partir de
la fecha en la cual se legalizan las firmas.
4. Los arrendamientos como
renta de tercera categoría y
su relación con los gastos de-
ducibles de renta empresarial
A continuación se analizará el arrenda-
miento de bienes muebles e inmuebles
N.° 339
prestados por personas jurídicas, tanto
en la afectación de servicios a personas
naturales como a personas jurídicas, ve-
rificándose la incidencia tributaria en el
impuesto a la renta como en el caso del
impuesto general a las ventas.
4.1. Los servicios de arrendamiento
que generan renta empresarial
Si verificamos el literal a) del artículo 28
de la LIR, observamos que los servicios
por arrendamiento prestados por una
persona jurídica o persona natural con
negocio, generan renta empresarial, toda
vez que se considera un servicio, ello in-
dependientemente de que se dedique o
no de manera habitual a esa operación.
Ello implica que si una persona jurídica
constituida como tal o una persona natu-
ral con negocio, que desee dedicarse de
forma empresarial a prestar el servicio
de arrendamiento de bienes muebles o
inmuebles, se encontrará afecto al pago
del impuesto a la renta, debiendo emitir
una factura por el servicio brindado,
debiendo realizar el pago a cuenta del
impuesto a la renta sobre el monto que
corresponda en el momento del devengo
de la operación.
4.2. El principio de lo devengado
Conforme lo precisa el texto del literal a)
del artículo 57 de la Ley del Impuesto a
la Renta, las rentas de tercera categoría
se considerarán producidas en el ejercicio
gravable en que se devenguen.
Este artículo lo expresa así: “Las rentas
de las personas jurídicas se considera-
rán del ejercicio gravable en que cierra
su ejercicio comercial. De igual forma,
las rentas provenientes de empresas
unipersonales serán imputadas por
el propietario al ejercicio gravable en
el que cierra el ejercicio comercial”;
además, el penúltimo párrafo del citado
artículo señala que “las normas estableci-
das en el segundo párrafo de este artículo
serán de aplicación para la imputación
de los gastos”.
En ese sentido, las rentas se consideran
devengadas mes a mes, independien-
temente que al titular de los predios
se le cumpla con el pago de la factura
respectiva.
Téngase en cuenta que bajo el método
de lo devengado, procede diferir los
arrendamientos e intereses recibidos por
adelantado y, en general, las sumas reci-
bidas por concepto de adelantados, en
cuanto no se ha realizado ningún servicio
o efectuado alguna otra contraprestación
que permita considerar dichas sumas
como “ganadas” en el ejercicio.
Respecto de la aplicación del principio de
lo devengado, nos remitimos a lo expues-
to en líneas anteriores; asimismo se citan
criterios emitidos por la Administración
Segunda Quincena - Noviembre 2015

tributaria y las siguientes resoluciones del
Tribunal Fiscal:
Informe N.º 044-2006-SUNAT
En el caso de los servicios prestados y cul-
minados en diciembre de un año y respecto
de los cuales no se ha percibido retribución
parcial o total antes de la emisión del com-
probante de pago, que ocurre en enero del
año siguiente, en aplicación del principio de
lo devengado recogido por la LIR, el gasto
que se genera por dicho servicio, se consi-
dera que corresponde al primer ejercicio.
Informe N.º 088-2009-SUNAT
Tratándose de los perceptores de rentas
de tercera categoría, los gastos deberán
imputarse al ejercicio gravable en que se
devenguen y no en la oportunidad en que
se paguen.
RTF N.º 2812-2-2006
“El concepto del devengado implica que
se hayan producido los hechos sustanciales
generadores del ingreso y/o gasto y que el
compromiso no esté sujeto a condición que
pueda hacerlo inexistente, siendo que el he-
cho sustancial generador del gasto o ingreso
se origina en el momento en que se genera
la obligación de pagarlo o el derecho de
adquirirlo, aun cuando a esa fecha no haya
existido el pago efectivo, lo que supone una
certeza razonable en cuanto a la obligación
y a su monto.”
RTF N.º 102-5-2009
“[...] La norma citada establece que los
ingresos de tercera categoría se consideran
producidos en el ejercicio comercial en que
se devenguen, principio contable que la Ley
del Impuesto a la Renta no define, por lo
que procede remitirse a la doctrina, toda
vez que ello permitirá determinar si los
ingresos por intereses que fueron acotados
por la Administración constituyen ingresos
gravables”.
4.3. La emisión de la factura por los
servicios de arrendamiento o
subarrendamiento prestados a
efectos de sustentar el gasto
De acuerdo con lo señalado en el nume-
ral 1.2 del artículo 6 del Reglamento de
Comprobantes de Pago, existe la obliga-
ción de la emisión de comprobantes en
el caso de las personas naturales o jurí-
dicas, sociedades conyugales, sucesiones
indivisas, sociedades de hecho u otros
entes colectivos que presten servicios,
entendiéndose como tales a toda acción
o prestación a favor de un tercero, a título
gratuito u oneroso.
Esta definición de servicios no incluye
a aquellos prestados por las entidades
del Sector Público Nacional que generen
ingresos que constituyan tasas.
En el caso de las facturas, tal como lo
señala el texto de los literales a) y b) del
artículo 4 del Reglamento de Comproban-
tes de Pago, se emiten en los siguientes
supuestos:
a. Cuando la operación se realice con
sujetos del impuesto general a las
N.° 339 Segunda Quincena - Noviembre 2015
ventas que tengan derecho al crédito
fiscal.
b. Cuando el comprador o usuario lo
solicite con el fin de sustentar gasto o
costo para efecto tributario.
En este caso, el generador de renta em-
presarial tiene que emitir una factura al
arrendatario y/o subarrendatario por el
servicio de arrendamiento prestado.
4.4. La operación de arrendamiento
de bienes muebles e inmuebles
se encuentra afecto al pago del
IGV
En cumplimiento de lo señalado por el
literal b) del artículo 1 de la Ley del IGV,
se considera una operación afecta al pago
del IGV la prestación de servicios, con lo
cual si una persona que genera rentas de
naturaleza empresarial arrienda un bien
que pertenece a su activo fijo, la percep-
ción del ingreso se encuentra gravada con
el IGV, debiendo discriminarse el tributo
en el comprobante de pago, si se trata de
una factura, y colocar el valor total del
servicio si se emite una boleta de venta,
tratándose de un consumidor final que no
requiera deducir gasto, costo y/o utilizar
el crédito fiscal.
4.5. La operación de arrendamiento
de bienes muebles e inmuebles
se encuentra sujeta a la detrac-
ción con el 10%
En aplicación de lo dispuesto por el nu-
meral 2 del Anexo 3 de la Resolución de
Superintendencia N.º 183-2004/SUNAT,
la operación de arrendamiento de bienes
muebles e inmuebles se encuentra sujeta
a detracción, siempre que en la operación
se emita una factura y el monto de la
operación sea superior a los S/. 700.
Solo existe un supuesto en el cual emi-
tiéndose una boleta de venta se realiza
la detracción. Ello se presenta cuando
el usuario del servicio es el Estado y se
emite una boleta de venta que supera los
S/. 700. En ese caso se realiza el pago
de la detracción, en aplicación de lo
señalado por el literal b) del artículo 13
de la Resolución de Superintendencia
N.º 183-2004/SUNAT, el cual señala lo
siguiente:
“Artículo 13.- Operaciones exceptuadas de
la aplicación del Sistema
El Sistema no se aplicará, tratándose de las
operaciones indicadas en el artículo 12, en
cualquiera de los siguientes casos:
[…]
b. Se emita comprobante de pago que no
permita sustentar crédito fiscal, saldo a
favor del exportador o cualquier otro
beneficio vinculado con la devolución del
IGV, así como gasto o costo para efectos
tributarios. Esta excepción no opera cuan-
do el usuario sea una entidad del Sector
Público Nacional a que se refiere el inciso
Área Tributaria I
a) del artículo 18 de la Ley del Impuesto
a la Renta”.
4.6. Gastos de impuesto predial y arbi-
trios municipales que se trasladan
al inquilino del predio
El Informe N.º 154-2006-SUNA-
T/2B0000 concluye lo siguiente: en caso
que el monto por concepto de impuesto
predial y arbitrios municipales que legal-
mente correspondan al propietario del
inmueble, así como los gastos de manteni-
miento del mismo en caso que dicho gasto
corresponda al arrendador, fueran asumi-
dos por el arrendatario, dichos montos
integrarán la suma total que el arrendatario
queda obligado a pagar al arrendador por
el bien arrendado. En consecuencia, tales
conceptos también formarán parte del
importe de la operación sobre la cual se
calculará la detracción.
Lo que significa que dichos gastos deben
ser facturados, gravados con IGV por
tratarse como parte del servicio princi-
pal, y por lo tanto, se les debe aplicar la
detracción correspondiente.
4.7. El arrendamiento de los bienes
muebles e inmuebles es deduci-
ble para efectos de la determina-
ción del gasto en el impuesto a la
renta de tercera categoría
En aplicación de lo señalado por el literal
s) del artículo 37 de la Ley del Impuesto
a la Renta, se puede deducir como gasto
en la determinación de la renta neta de
tercera categoría el arrendamiento de
bienes muebles e inmuebles, ello siempre
que exista el cumplimiento del principio
de causalidad el cual está señalado de
manera expresa en el texto del primer
párrafo del artículo 37 de la Ley del Im-
puesto a la Renta.
4.8. ¿Se debe contar con un contrato
de arrendamiento legalizado
entre partes contratantes?
Así es. Si bien es cierto no existe una
norma que regule expresamente que el
contrato de arrendamiento esté legalizado
notarialmente, a efectos de dar certeza a la
operación, y acreditar la fehaciencia de la
misma, se debe contar con un contrato de
arrendamiento legalizado notarialmente.
4.9. Existe algún límite para que pueda
deducir como gasto el importe
por arrendamiento de predios?
¿Existe algún supuesto en especial
en el que sí existe un límite?
La regla general para la deducción del gas-
to por concepto de arrendamiento es que
no hay un límite en la medida que cumpla
con los criterios de causalidad, razonabili-
dad, proporcionalidad y normalidad.
Actualidad Empresarial I-21
 I Actualidad y Aplicación Práctica
Sin embargo, el segundo párrafo del inciso s) del artículo 37 de predio es utilizado como casa-habitación y al mismo tiempo lo
la LIR establece una regla especial, cuando señala que en el caso utiliza como estudio contable.
de personas naturales cuando la casa arrendada la habite
el contribuyente y parte la utilice para efectos de obtener Además, paga una suma adicional de S/. 350.00 mensuales
la renta de tercera categoría, solo se aceptará como deduc- por concepto de mantenimiento y vigilancia. En los registros
ción el treinta por ciento (30%) del monto del alquiler y el contables del estudio contable se ha contabilizado como gastos
cincuenta por ciento (50%) de los gastos de mantenimiento. el íntegro de los alquileres y gastos de mantenimiento correspon-
diente al ejercicio gravable 2015, por la suma de S/. 25,800.00.
Esto quiere decir que si una persona natural con negocio,
Por ello nos consulta, ¿el total del importe pagado por alquiler
alquila una casa y la habita como vivienda pero también en
y gastos de mantenimiento será aceptado íntegramente como
ella realiza actividades gravadas, solo se permite una deducción
del 30% del alquiler y el 50% de los gastos de mantenimiento un gasto deducible?
de predio.
Respuesta
En ese sentido se ha pronunciado el Tribunal Fiscal en la Re-
solución N.º 9165-4-2008, cuando señala que “el inciso s) del Manteni-
Concepto Alquiler Total
artículo 37 de la LIR, regula el supuesto por el que el arrendatario miento
de un predio que lo usa como casa habitación, utiliza una parte del
Importe cargado a gastos del
mismo para la obtención de rentas de tercera categoría, en cuyo caso ejercicio
solo se acepta el 50% del gasto de mantenimiento; y no el supuesto
del propietario de inmueble en el que realiza su actividad gravadas, Alquileres
de modo que los gastos por servicio de energía eléctrica y teléfono S/. 1,800 x 12 S/. 21,600
en principio serán aceptables siempre que además cumplan con los Mantenimiento
principios de causalidad, razonabilidad y proporcionalidad”. S/. 350 x 12 S/. 4,200 S/. 25,800
Finalmente, cabe precisar que existe una regulación específica
para la deducción de los gastos comunes, establecido en la Re- Límites
Por alquiler: 30% * S/. 21,600 = S/. 6,480
solución de Superintendencia N.º 050-2001/SUNAT, realizados
Por el mantenimiento y vigi-
por los propietarios, arrendatarios u otros poseedores de lancia: 50% S/. 4,200
inmuebles sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias =S/. 2,100 S/. 8,580
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, en cuyo caso
Adición por exceso cargado S/. 15.120 S/. 2,100 S/. 17,220
se deberán sustentar con la liquidación de gastos elaborada por a gastos
el administrador de la edificación, en la que se detalle el monto
asumido por cada propietario –de acuerdo con el porcentaje de
participación establecido para tal fin en el respectivo reglamento En este caso, debido a que el contribuyente contabilizó por
interno– así como con la copia fotostática del comprobante de alquiler y mantenimiento la suma de S/. 25, 800, y dado que
pago emitido a la junta de propietarios. solo es aceptable tributariamente la suma de S/. 8, 580, entonces
debe reparar la suma de S/. 17,220 para determinar la renta
5. Casos prácticos neta de tercera categoría.

Caso N.º 1 Caso N.º 3

El señor Julio Pérez García por todo el año 2015 alquila su casa La empresa Arriba Perú SRL se dedica a la fabricación y venta
amoblada ubicada en Jesús María al señor Luis Elías, quien se de productos textiles. Debido a que no cuenta con locales
encuentra estudiando, cobrándole S/. 100 mensuales. El valor propios, alquila stands comerciales ubicados en los princi-
del predio según autoavalúo es de S/. 120,000. pales centros comerciales. Durante el ejercicio 2015, alquiló
dos locales uno de ellos a S/. 8.000, y el otro a S/. 10, 000.
Renta bruta real anual (S/. 100 x 12) S/. 1,200 Además el 1 de diciembre de 2015 alquila un nuevo local por
S/. 7, 000; pero debido a problemas de infraestructura del
Renta mínima presunta (S/. 120,000 x 6%) S/. 7,200
local, no puede ocuparlo sino hasta el próximo año, por lo
Total renta bruta de primera categoría S/. 7,200 que firma una adenda al contrato para indicar que este último
- Deducción del 20% de S/. 7,200 S/. -1,440 inmueble empezará a ser usado por la empresa a partir de
Renta neta de primera categoría S/. 5,760 febrero de 2016.
Impuesto por pagar (S/. 5,760 X 6.25%) S/. 360
5% de la Renta bruta (tasa efectiva) = 5% de 7,200= 360 Duración Total
Local 1 12 meses S/. 96,000
Local 2 12 meses S/. 120,000
Local 3 1 mes S/. 7,000
Caso N.º 2 Total (Local 1 +Local 2) S/. 216,000

En este caso la empresa podrá asumir el deducir por concepto

El abogado Luis Jiménez vive en un predio arrendado en la calle de arrendamiento, solo la suma de S/. 223.00. No será posible,
Las Gardenias N.º 111 del distrito de Surco y paga por concepto efectuar la deducción, en el ejercicio 2015, del gasto del local 3,
de merced conductiva la suma de S/. 1,800.00 mensuales. Dicho toda vez que aún no se ha devengado la operación.

I-22 Instituto Pacífico N.° 339 Segunda Quincena - Noviembre 2015