ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

FUNDAMENTOS Y METODOLOGÍA DE ANÁLISIS

A. MARCO GENERAL:

» La concesión de Crédito Hipotecario destinado al desarrollo de conjuntos de inmuebles ur-

banos para consumo del mercado, requiere en forma indispensable del análisis de diversos
factores en campos heterogéneos, permitiendo establecer Juicios críticos sobre los riesgos
específicos del financiamiento en forma integral, mediante la valoración objetiva de las fuer-
zas y debilidades implícitas en la estructura general de los proyectos de inversión.

» Este proceso de evaluación de riesgos no se limita a la simple recopilación de información

general sobre las características físicas de los desarrollos inmobiliarios objeto del crédito, los
datos generales de la Empresa Promotora o los valores de oferta encontrados en un mo-
mento dado en un determinado mercado. Más allá de lo anterior, el aspecto medular del
estudio consiste en la interrelación de la información bajo un método coherente y consistente
de análisis, con objeto de obtener conclusiones especializadas sobre la conveniencia de
otorgamiento del crédito por parte de la Institución.

» En este contexto, el Dictamen Hipotecario derivado de un Estudio de Factibilidad se define

como el conjunto de opiniones especializadas que se soportan -tanto en el análisis y juicios
críticos de los desarrollos inmobiliarios eri todos sus aspectos- cuanto en la experiencia y
conocimiento de los propios evaluadores técnicos de crédito en sus distintas regiones y
mercados.

OBJETIVO DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD:

Propósito General: Se pretende asegurar una adecuada y suficiente evaluación de los pro-
yectos inmobiliarios, mediante el análisis de sus aspectos cualitativos y cuantitativos en
materia financiera, técnica y de mercado, concluyendo recomendaciones especializadas de
respaldo a los órganos resolutorios de crédito de la Institución -en forma integral- en
aspectos como los siguientes:

Viabilidad de ejecución de los proyectos financiables.

Calidad y valor de las garantías hipotecarias implícitas.
Evaluación del mercado inmobiliario específico.
Calificación de la Empresa Promotora.
Determinación de riesgos financieros e hipotecarios asociados.
Alcance de las etapas, así como términos y condiciones del financiamiento.

Casos de Estudio: Dada la naturaleza del Estudio de Factibilidad como soporte especiali-
zado fundamental de las decisiones institucionales de crédito, el análisis debe invariable-
mente realizarse -en la totalidad de los casos- con anterioridad al otorgamiento de apoyos
y/o recursos, independientemente al tipo de financiamiento, tamaño o valor del desarrollo.

Vigencia del Estudio: Considerando la existencia de factores cambiantes en el entorno

 económico que impactan en forma importante las condiciones de los distintos mercados in-
mobiliarios, el Estudio de Factibilidad elaborado como soporte del crédito sólo tendrá una vi-
gencia de noventa días naturales contados a partir de la fecha de su elaboración. En los ca-
sos en que las gestiones del financiamiento rebasen dicho lapso, se deberá efectuar la ratifi-
cación de los factores analizados como condición precedente al otorgamiento de recursos.

C. ALCANCES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD:

» El Estudio debe integrar información sobre siete distintos aspectos principales -que en su
conjunto conforman el proyecto de inversión inmobiliaria objeto del financiamiento- así como
su evaluación específica, interrelación y obtención de conclusiones sobre la conveniencia del
apoyo crediticio o en su defecto su declinación, bajo un método coherente de organización y
análisis como el que a continuación se propone:

- Estructura legal y contractual del desarrollo.

- Evaluación inmobiliaria de las garantías del crédito.
- Potencial del mercado inmobiliario prospectado.
Magnitud y programación de las partidas de gasto e inversión.
- Estructura financiera del proyecto (fuentes de recursos).
- Calificación de la Empresa Desarrolladora.
- Fuerzas, debilidades, riesgos y recomendaciones.

ESTRUCTURA LEGAL Y CONTRACTUAL:

Este apartado comprende aspectos legales y reglamentarios oficiales diversos de género

inmobiliario e hipotecario -que afectan en forma importante el armado de los proyectos de
inversión y su financiamiento- destacando a continuación algunos conceptos principales que
deben tomarse en cuenta en el proceso de Dictaminación:

Figuras Empresariales: Resulta conveniente evaluar y señalar en el cuerpo del Estudio las
condiciones específicas de estructuración contractual de los proyectos de inversión in-
mobiliaria, destacando los siguientes casos que con mayor frecuencia son implantados por
las Empresas Promotoras:

- Sociedades Mercantiles: En su gran mayoría, los proyectos se realizan mediante per

sonas morales específicas propietarias de los terrenos, siendo importante identificar las
participaciones en su accionariado básico, así como las condiciones especiales de su
operación que puedan afectar al financiamiento.

- Asociaciones en Participación: Es frecuente la existencia de un propietario de terreno

(no-desarrollador) que realiza la aportación de los derechos de uso del activo a una Em
presa Promotora quien funge como Socio Industrial. En estos casos, es indispensable la
evaluación de las condiciones pactadas en los contratos que vinculan a los participantes,
estableciendo juicios críticos sobre la claridad de sus obligaciones, los impactos en el
financiamiento y la posibilidad de constitución de garantías.

Fideicomisos Empresariales: Cuando la estructuración de los proyectos de inversión se

efectúa mediante aportaciones de recursos, activos o servicios a un fideicomiso para el logro de
un objeto específico, se validará en las escrituras respectivas la posibilidad de que la
Institución Financiera funja como fideicomisario en primer lugar para efectos de constitución
de garantías. Asimismo, se considera indispensable la verificación de las condiciones
generales establecidas en materia de posibles limitaciones en los plazos y giros del desarrollo o
 eventuales cláusulas de reversión de los derechos de propiedad.

Viabilidad de Constitución de Garantías: Es importante verificar la posibilidad jurídica general

para .establecer gravámenes hipotecarios -en Primer Lugar a favor del Banco de acuerdo a sus
políticas- mediante la revisión de los documentos que acreditan la propiedad del terreno a
desarrollar, con énfasis en los siguientes aspectos especiales:

- Limitaciones: No inclusión en las Escrituras de Propiedad de limitaciones específicas

que impidan o afecten en forma alguna la realización del proyecto programado (v.gr: usos
obligados del suelo, plazos limitados de desarrollo, etc.).

- Reversiones: Verificación de la no existencia de cláusulas de reversión de los derechos

de propiedad del terreno a sus tenedores anteriores, ante determinados eventos que en
ciertos casos se consignan en Escritura Pública con efectos de registro.

- Aportaciones: En los casos en que el solicitante de crédito no corresponda al propietario

directo del terreno, la verificación de este concepto se extiende a la figura contractual
empleada de aportación del activo y el status del garante hipotecario (v.gr: Fideicomisos).

Disposiciones oficiales: Se certificará la posibilidad de que los inmuebles objeto del finan-
ciamiento puedan contar con la totalidad de licencias y permisos requeridos por las Autoridades
en forma totalmente regular. En este sentido, los desarrollos deben dar pleno cumplimiento a
distintas reglamentaciones oficiales aplicables:

Reglamentos de Construcción en la localidad específica de ubicación del proyecto. Planes

Parciales de Desarrollo Urbano, Usos del Suelo, Densidad e Intensidad. Dotación de
donaciones, áreas verdes, equipamiento e infraestructura urbana. Afectaciones,
restricciones o servidumbres de paso en los predios específicos.

Permisos de Venta: En forma dependiente a cada Estado de la República, existen particu-

laridades relativas a requisitos oficiales que condicionan la promoción y venta de los inmuebles en
el mercado, estableciendo determinados criterios de avance físico de las construcciones para la
autorización de estos procesos. Dado que la venta de los propios inmuebles constituye en
muchos casos la fuente de repago del financiamiento, se resalta la importancia de validar la
factibilidad oficial del programa de comercialización.

Municipalización de Servicios: Dentro de la revisión general de los aspectos oficiales de los

desarrollos, resulta de particular relevancia determinar la factibilidad de municipalización de los
servicios de infraestructura interna en los casos de conjuntos habitacionales de relativa gran
escala, acreditando este concepto con la documentación y convenios establecidos con las
autoridades competentes para tales fines (suministro de agua potable, drenaje, energía
eléctrica, alumbrado público, etc.).
Régimen de Propiedad: Se analiza en el Estudio de Factibilidad el régimen de propiedad que
se pretende implantar para la organización del desarrollo; efecto que tiene repercusiones, tanto
del cumplimiento de distintas leyes aplicables en materia inmobiliaria (Ley sobre el Régimen de
Propiedad en Condominio de Inmuebles, Ley de Desarrollo Urbano, etc.), cuanto en
consideraciones básicas e información para el establecimiento posterior del valor de las
garantías hipotecarias.* CONCLUSIONES PARCIALES:

La revisión de los factores legales, reglamentarios y contractuales antes mencionados deriva en

el establecimiento de conclusiones parciales específicas, consignando aquellos aspectos
relevantes en el Estudio de Factibilidad en las siguientes vertientes:

Identificación y evaluación de la estructura de participantes en el proyecto. Viabilidad

genérica de constitución de Garantías Hipotecarias de acuerdo a políticas. Regularidad en
materia de requerimientos oficiales de construcción. Posibilidad oficial de comercialización
de los inmuebles. Factibilidad de municipalización de servicios. Viabilidad y adecuación del
 Régimen de Propiedad.

EVALUACIÓ N INMOBILIARIA DE LAS GARANT ÍAS: /

Determinar la calidad inmobiliaria intrínseca de los Bienes Raíces objeto del financiamiento,
representa un factor clave para el logro de procesos objetivos de valuación, sólida constitución
de garantías y arraigo de los sujetos de crédito en el largo plazo. En este sentido, el Estudio de
Factibilidad profundiza en las características generales de los inmuebles a desarrollar,
determinando su calidad y correspondencia a necesidades o demandas reales del mercado
bajo cuatro rubros principales:

Cualidades de Ubicación. Cualidades de Proyecto

Arquitectónico. Cualidades de Procedimientos
Constructivos. Cualidades de Especificaciones
Generales.

Ubicación Urbana: La localización de los proyectos objeto del financiamiento representa el

elemento de mayor influencia de valor -y potencialidad de plusvalía- de los inmuebles que se
constituyen como garantía hipotecaria de largo plazo. Por ello, resulta fundamental realizar la
apreciación de las características urbanas prevalecientes en las ubicaciones específicas,
determinando sus impactos favorables o desfavorables en la calidad de los bienes fi-
nanciables en aspectos como los siguientes:

Segmentación socio-económica de zona y tipología de los asentamientos humanos. Usos

del suelo, densidad de población e intensidad de construcción. Grado de consolidación,
giros inmobiliarios prevalecientes y edad de las construcciones. Suficiencia de infraestructura
urbana, servicios, comunicación, vialidad y transporte. Tendencias peñérales de zona y de
localización en la entidad específica.
El análisis de los aspectos de ubicación anteriormente señalados permite establecer, tanto la
clasificación general de la zona de influencia del proyecto inmobiliario y sus tendencias (macro
zona), cuanto las cualidades urbanas registradas en la ubicación específica del proyecto a
financiar (microzona); factores que influyen en forma importante en la deseabilidad del mercado y
por ende en el valor inmobiliario del desarrollo.

Proyecto Arquitectónico: La calidad y características del proyecto arquitectónico, constituyen

factores importantes que impactan su valor en el mercado, como también el arraigo de los sujetos
de crédito en el largo plazo ante necesidades razonablemente satisfechas. Con base en lo
anterior, los Asesores Técnicos especializados en la materia establecen en el Estudio de
Factibilidad los principales atributos cualitativos del proyecto analizado, justificando su
correspondencia a mercado en aspectos como los siguientes:

Suficiencia de áreas y distribución de locales.

Funcionalidad y dimensionamiento.
Posibilidad de amueblamiento.
Adecuación climática.
Vista, iluminación y ventilación.
Flexibilidad de crecimiento.
Ambientación e Imagen Inmobiliaria.
Adaptación a las costumbres regionales o locales.

Dentro de la evaluación del proyecto arquitectónico, resulta de vital importancia la realización de un

minucioso análisis de las áreas de construcción programadas por tipos de edificación; mismo
que representa la base paramétrica para el establecimiento posterior de valores inmobiliarios de
las garantías. En el caso de condominios, las superficies de construcción deben segregarse en las
porciones de propiedad común o privativa según sea el caso.
Procedimientos Constructivos: El empleo de diversas tecnologías actualmente existentes en
materia de edificación impacta considerablemente al ámbito hipotecario, dado que su utilización
origina repercusiones en el financiamiento de corto plazo al desarrollador para la realización de las
garantías -como también al acreditado individual en materia de aceptación y durabilidad del
inmueble- en algunos aspectos particulares:

Aceleración o desaceleración de los procesos constructivos -con independencia a la velocidad de

absorción de los inmuebles en el mercado- repercutiendo este concepto en mayores costos
financieros para el Promotor, ya sea por una muy rápida disposición del crédito, o bien por un
mayor retraso en la amortización de los recursos.

Duración y estabilidad de la garantía en el largo plazo como consecuencia del procedimiento

constructivo empleado, con eventuales impactos desfavorables en sus posibilidades reales de
mantenimiento y aseguramiento.

Grado de aceptación de los compradores individuales sobre determinados tipos de construcción -ya
sean de éxito probado en el país o en la región específica- o bien innovaciones propuestas que
puedan inducir mayores riesgos de comercialización.
Especificaciones Generales: Otro elemento influyente en la aceptación del mercado y el
valor de la garantía, reside en el grado de calidad de los materiales empleados en los procesos
de construcción y su adecuación al entorno específico; aspecto que debe invariablemente
considerarse en la evaluación de los inmuebles programados.

Con base en lo anterior, conviene también consignar en el Estudio de Factibilidad las carac-
terísticas de los procedimientos constructivos y las especificaciones generales de los materiales
a emplearse, con, objeto de sustentar no sólo el valor y durabilidad de la propia garantía, sino
también los procesos posteriores de Inspección Hipotecaria para controlar su cumplimento
durante la fase de construcción.

* CONCLUSIONES PARCIALES:

Adecuación a Mercado: La evaluación de los aspectos físicos de los desarrollos objeto de

crédito, mantiene como principal objetivo el establecimiento de juicios críticos sobre lo acertado
de su planeación inmobiliaria o arquitectónica en forma integral -en relación a necesidades o
demandas reales del mercado- considerando factores como los resumidos a continuación:

Calidad de ubicación del desarrollo inmobiliario. Calidad

arquitectónica general de los proyectos. Consistencia con el
segmento socio-económico prospectado. Adecuación a costumbres
regionales y condicionantes climáticas. Evaluación de procedimientos
y especificaciones constructivas. Análisis pormenorizado de
superficies de construcción.

Valor Físico: Adicionalmente a su grado de adecuación a mercado, esta parte del análisis
permite establecer una primera referencia de valor de la garantía denominada como Valor
Físico. Actualmente, definimos este concepto como el conjunto de gastos, inversiones y par-
ticipaciones que se estiman necesarias para la reposición o realización del inmueble, con base
en sus características físicas, superficies y tipos de construcción detectados.

Es importante resaltar que las operaciones institucionales de crédito hipotecario se soportan en

el Valor Comercial de la Garantía -que más adelante se define- y no en el Valor Físico. Sin
embargo, éste último factor constituye una referencia indispensable cuya inclusión conviene en
el Estudio de Factibilidad respectivo.
 Duración de la Garantía: Tomando en cuenta que el financiamiento hipotecario conlleva re-
percusiones de largo plazo (30 años), el lapso de vida útil remanente de los inmuebles que se
constituyen en garantía hipotecaria se estima en el Estudio de Factibilidad tomando como base
sus características arquitectónicas, procedimientos constructivos y especificaciones generales
en forma contrastante con los siguientes factores:

Contingencias de inundación, derrumbe o fallas tectónicas en la zona de ubicación. Adecuación

a condiciones climáticas que afecten físicamente la durabilidad de la garantía. Adecuación a la
topografía del terreno y a la composición del subsuelo. Probabilidad de mantenimiento
inmobiliario de la garantía en el largo plazo. Otros agentes que propicien el abandono o ruina de
los inmuebles.

MERCADO POTENCIAL:

Entre diversos factores a considerar en el proceso de análisis, los aspectos de mercado revisten
particular importancia, siendo determinantes fundamentales de las posibilidades de generación de
efectivo de los proyectos de desarrollo y por tanto de los riesgos implícitos en su financiamiento:

En el caso de Créditos Puente, la fuente de repago del financiamiento de corto plazo está
constituida por la posibilidad real de comercializar favorablemente las unidades inmobiliarias
dentro de los plazos fijados para la amortización de los recursos.

En cualquier crédito de índole hipotecaria, la Institución conlleva el riesgo contingente de

adjudicar o recibir en pago el inmueble objeto del financiamiento, siendo necesaria su posterior
comercialización en el mercado para una recuperación obligada.

Con base en lo anterior, el Estudio de Factibilidad debe establecer planteamientos específicos

sobre las condiciones que privan en los distintos mercados; aspectos que se infieren de la
evaluación y sensibilización de los siguientes conceptos:

Estadística general del mercado inmobiliario local.

Tendencias del sector en materia de colocación -o descolocación- prevaleciente.
Competencia en las zonas de influencia del proyecto.
Valores comerciales, planes de venta y pronósticos de velocidad de absorción.

Estadística de Mercado: Se debe analizar y destacar durante la fase de estudio, las condiciones
generales existentes de oferta y demanda de inmuebles -así como su segmentación-procurando
dimensionar en forma general el mercado que se prospecta en la localidad de ubicación de los
proyectos.

Tendencias de Colocación: En términos generales, los asesores técnicos de crédito deben

efectuar el diagnóstico sobre las tendencias de colocación -o descolocación- de determinados
tipos inmobiliarios en el mercado específico, consignando los aspectos relevantes.

Competencia Existente: Mediante investigaciones directas en campo (shoppers), se realiza

invariablemente en cada caso el registro y evaluación de la oferta inmobiliaria existente dentro de
la zona de influencia de los proyectos financiables, detectando la velocidad de absorción estimada
de mercado, así como la competitividad de los proyectos en cuanto a sus características
generales.

Valores y Planes Comerciales: Las investigaciones de campo anteriormente referidas permiten

adicionalmente registrar valores comerciales vigentes, planes usuales de integración de
enganches y apoyos financieros ofrecidos por diversas Instituciones en el mercado; aspectos que
resultan fundamentales para el establecimiento posterior del Valor Comercial de las garantías.

A este respecto, resulta deseable la parametrización general de los valores encontrados, haciendo
referencia a metros cuadrados de terreno y edificación por segmentos de mercado, así como su
clasificación en función a la calidad física de los propios conjuntos inmobiliarios.

CONCLUSIONES PARCIALES:

La evaluación de las condiciones generales del mercado inmobiliario en la ubicación del proyecto
arroja conclusiones específicas en los rubros que a continuación se mencionan; mismas que
soportan la determinación básica del Valor Comercial de los inmuebles que se ofrecen como
garantía hipotecaria:

Competitividad de las características de los inmuebles y sus planes de venta programados.

Competitividad de la fuerza promocional y de comercialización empleada. Pronóstico de velocidad
de absorción en el mercado.

Valor Comercial: En términos generales, la operación hipotecaria institucional se rige por el Valor
Comercial de las garantías para efectos de aforo y monto factible de financiamiento. Este
concepto se define como aquella magnitud con la cual el Banco puede comercializar el inmueble
-en condiciones normales- en el evento de su adjudicación.

En el establecimiento del Valor Comercial se involucran aspectos tales como las condiciones
prevalecientes de oferta-demanda y la Competitividad del proyecto en el mercado. Asimismo se
considera -únicamente como referencia- el Valor Físico obtenido con anterioridad en la
evaluación inmobiliaria del activo.

Debido a la inexistencia actual de un mercado franco de vivienda en arrendamiento, debe

evitarse concluir el Valor Comercial bajo un método de Capitalización de Rentas o mediante su
promedio con el Valor Físico; prácticas que distorsionan severamente los resultados del análisis.

En financiamientos destinados a la construcción, el Valor Comercial se fija a precios actuales para

su proyección posterior a la fecha programada de terminación del inmueble -tomando como base
el pronóstico institucional de inflación esperada- concluyendo así el Valor Comercial
Proyectado que constituye la base para la aplicación de aforos.

No obstante, el factor clave para el logro objetivo del Valor Comercial y su proyección a futuro
reside en el conocimiento, experiencia y percepción de mercado del propio evaluador técnico de
crédito de la Institución, siendo de vital importancia la justicia, imparcialidad y veracidad de sus
apreciaciones en un marco de alto nivel profesional.

ESTRUCTURA DE LAS INVERSIONES:

En forma previa a un análisis de tipo financiero, resulta necesaria la validación de los aspectos
presupuéstales básicos del desarrollo inmobiliario -así como de la estructura de las inversiones
programadas por la Empresa Promotora- con objeto de sancionar dos factores de particular
importancia en materia de evaluación de proyectos de inversión:

Inclusión de la totalidad de partidas de gasto e inversión requeridas, así como validación técnica
paramétrica de sus montos estimados.

Adecuada planeación de tiempos (timing) de las distintas actividades involucradas en la

Promoción Inmobiliaria, así como su coordinación o encadenamiento eficiente.
Los conceptos anteriores conforman la base para programar adecuadamente el flujo de efectivo
que requerirá el Promotor para la realización de las inversiones en el transcurso del desarrollo. Por
ello, la viabilidad de estos conceptos es objeto de una revisión previa de carácter técnico, con
objeto de sustentar posteriores análisis del comportamiento del proyecto bajo un enfoque
financiero.
Partidas de Inversión: En términos generales, las partidas de inversión requeridas para el
desarrollo de un conjunto inmobiliario pueden ser agrupadas en la forma que a continuación se
señala, evaluando que su monto se encuentre dentro de parámetros normales de mercado,
además de guardar entre sí una proporción relativa equilibrada. En este sentido, resulta
conveniente mantener a nivel regional parámetros específicos vigentes por segmentos de mercado
inmobiliario con objeto de facilitar el proceso de análisis:

Amortización de Terreno.
Gastos Notariales e Impuestos de adquisición.
Licencias, permisos, autorizaciones y derechos.
Obras generales de infraestructura interna.
Obras de edificación inmobiliaria.
Publicidad y promoción.
Comisiones de venta.
Gastos de administración y management.
Costos y gastos financieros del crédito (comisiones e intereses).

Planeación de Tiempos: Las actividades requeridas en el desarrollo inmobiliario corresponden a

las partidas de inversión mencionadas, presentando un encadenamiento lógico ( o ruta crítica) así
como un tiempo eficiente para su realización. El establecimiento de las distintos plazos de
inversión por partidas, queda fundamentalmente influido por la velocidad programada de
comercialización de los inmuebles de acuerdo a la potencialidad del mercado, así como por los
tiempos de gestión y perfeccionamiento de crédito individual para la entrega final de las unidades
inmobiliarias a sus adquirentes.

La planeación de actividades de los desarrollos puede ser expresada en un diagrama o calendario

de barras que facilita su comprensión, consignando los plazos estimados para la realización de
las inversiones en forma coherente con los relativos a la disposición de crédito, así como con
aquellos pronosticados para la comercialización de los inmuebles incluyendo su integración de
pago (enganches e individualizaciones).

CONCLUSIONES PARCIALES:

El análisis del programa general de inversiones propuesto por el Promotor, indica conclusiones
importantes sobre la adecuada planeación inmobiliaria del proyecto de desarrollo y el
conocimiento de la Empresa sobre el mercado que prospecta, constituyendo la base para un
análisis consistente posterior de proyección financiera. Los aspectos específicos más importantes
que pueden derivarse de esta parte del estudio se resumen en términos globales en la forma
siguiente:

Suficiencia presupuestal de las inversiones.

Adecuación de montos de inversión a mercado.
Proporcionamiento equilibrado de partidas.
Calendarización eficiente de inversiones e ingresos.
Coherencia con la potencialidad del mercado.
Capacidad de ejecución física en los tiempos planeados.
Tamaño de las etapas y/o subetapas convenientes.
Condicionamientos específicos para el arranque de módulos subsecuentes.

ESTRUCTURA FINANCIERA DEL PROYECTO:

En términos de financiamiento puente para desarrollo de conjuntos, el principal atributo de los

proyectos es su potencial de generación de recursos de efectivo que posibiliten la terminación de
las garantías, así como la amortización de la deuda contraída en los plazos programados. En
este sentido, el valor de dichos proyectos inmobiliarios es tan sólo el valor presente del Flujo Neto
de Efectivo que presumiblemente generarán bajo una determinada planeación en un horizonte
específico de tiempo.

Este Flujo de Efectivo constituye el factor más importante en la evaluación de riesgos de la propia
inversión -así como en la determinación de la capacidad de apalancamiento de los proyectos por
la vía de Crédito Hipotecario para desarrollo u otro tipo de financiamiento-siendo el elemento
integrador de distintas actividades traducidas a un idioma monetario común.

El Flujo de Efectivo se compone de diversos análisis de proyección financiera -tanto en el rubro de

los ingresos, cuanto en los egresos o inversiones programadas- en forma acorde a la planeación
de tiempos anteriormente descrita (timing). Sus elementos de mayor importancia pueden
agruparse en los siguientes conceptos, mismos que se complementan con otras partidas menores
programadas:

Pronóstico de Venta y Cobranza de las unidades.

Pronóstico de Disposiciones de Crédito. Pronóstico de
Inversión en Obras de Urbanización. Pronóstico de
Inversión en Obras de Edificación. Pronóstico de
Amortizaciones de Crédito.

Los análisis anteriores de proyección deben contemplar aspectos tales como el impacto de la
inflación en costos, la evolución de las tasas de interés y la plusvalía efectiva de los inmuebles
(valor proyectado), partiendo de premisas que se consideren consistentes con la situación del
proyecto de inversión objeto del estudio y las tendencias económicas imperantes.

La precisión y consistencia numérica implícita en el Flujo de Efectivo que se analiza resulta de

particular importancia, con objeto de no distorsionar los resultados integrales de su evaluación.
Asimismo, en situaciones inciertas de mercado, es conveniente la realización de diversos
escenarios que permitan sensibilizar el comportamiento de los proyectos ante determinadas
situaciones cambiantes desde un punto de vista financiero.

CONCLUSIONES PARCIALES:

El análisis de proyección financiera permite determinar el Flujo Neto de Efectivo (ingresos

-egresos) que resulta probable se presente para el Promotor en el transcurso del desarrollo,
con objeto de tomar conclusiones sobre los siguientes aspectos particulares:

Estructura de Capital del proyecto inmobiliario.

Rentabilidad esperada de las inversiones de la Empresa.
Riesgos de mercado (como fuente de pago) y de terminación de la garantía.

Estructura de Capital: Se interrelacionan en este concepto, tanto las inversiones totales

programadas en la presupuestación del desarrollo cuanto las fuentes de recursos requeridas
para su terminación, siendo importante destacar sus montos y proporciones en el cuerpo del
Estudio de Factibilidad:

- Capital de Aportación: Constituido por el Flujo Acumulado Negativo Máximo, segre

gando el monto de recursos representado por la propiedad del terreno, así como el efec
tivo o capital de trabajo requerido por la Empresa Promotora para la operación del desa
rrollo.

- Apalancamiento Crediticio: Representado por el monto total que se programa disponer

a través de la contratación formal de recursos de crédito bancario direccionado a la reali
zación del proyecto inmobiliario.

-
 - Apalancamiento por Pre-Venta: Integrado por el monto de recursos proveniente del
mercado que resulta necesario incluir para la terminación de las inversiones inmobiliarias
totales. (Apalancamiento por Pre-Venta = Inversiones Totales - Capital de Aportación -
Crédito Bancario).

El análisis de fuentes de recursos para sufragar las inversiones que se presupuestan, permite
concluir aspectos sobre las necesidades obligadas de capitalización de la Empresa, en forma
contrastante con los activos registrados en su patrimonio. A este respecto, el Capital de
Aportación determinado en el flujo de efectivo conviene exista en el balance de la Empresa,
con objeto de controlar los riesgos de terminación de los inmuebles otorgados en garantía.

Por lo que se refiere a las proporciones de Apalancamiento por Pre-venta en casos de Crédito
Puente, éstas deben sancionarse a la luz de la potencialidad del mercado para admitir la
generación de flujo de enganches en el transcurso de la propia construcción.

» Expectativas de Rentabilidad: Un segundo factor que se concluye del Flujo de Efectivo,

consiste en las utilidades probables que generará el proyecto inmobiliario, así como su ren-
tabilidad en forma contrastante con otras inversiones. Estos conceptos pueden ser medidos a
través de mecanismos tales como Tasa Interna de Retorno, relación beneficio-costo o
margen de utilidad a ventas, resultando importante su evaluación por representar factores de
aliciente y arraigo de la Empresa Promotora.

Riesgos Hipotecarios: Dentro de las conclusiones generales de esta parte del Estudio de
Factibilidad, destaca la evaluación de tres riesgos hipotecarios asociados en el caso de
financiamientos puente a las Empresas Promotoras o incluso en algunos aspectos de proyectos
estructurados como Promoción de Grupo:

- Riesgo de Terminación: La suficiencia de recursos para culminar la terminación de los

inmuebles objeto del crédito, constituye el elemento primordial para evaluar los peligros
específicos en los que incurre la Institución con respecto a las garantías que se constitu
yen.

- Riesgo de Mercado: La potencialidad de comercialización de las unidades inmobiliarias

representa la fuente de pago natural en el caso de financiamientos puente, siendo nece
saria la evaluación objetiva de estos procesos vinculados con la generación de recursos
para tales fines.

- Riesgo de Apalancamiento: Bajo este enfoque, el análisis del proyecto permite

determinar la magnitud de los pasivos requeridos para su realización, ya sean de carácter
formal (crédito puente, préstamos bancarios, etc.) o aquellos recursos contingentes que
se presupone provengan del mercado. En este sentido, el apalancamiento por pre-venta
debe sancionarse por el especialista técnico de crédito -en base a un pleno y objetivo co
nocimiento del mercado- con el propósito de determinar su viabilidad y riesgo en forma
contrastante con los recursos de capital existentes en el patrimonio del Promotor.

CALIFICACIÓN DE LA EMPRESA PROMOTORA:

Se debe incluir en el contenido del Estudio de Factibilidad una evaluación general actualizada del
Promotor Inmobiliario solicitante de los recursos de crédito, refiriendo sus características
empresariales relevantes en los rubros que a continuación se mencionan:

Experiencia de la Empresa en el sector.

Patrimonio realizable de respaldo.
Tipo de organización empresarial.
Potencial de desarrollo.
Capacidad profesional, técnica y de administración..
Importancia y antigüedad en su relación de negocios con el Banco.

Se resalta que dicha evaluación retroalirnenta permanentemente el Padrón de Promotores

registrados y calificados en la División de Financiamiento Hipotecario. Por ello, en caso de tratarse
de clientela nueva para la Institución, debe elaborarse la calificación de la Empresa de acuerdo al
modelo de puntuación vigente, anexando el formato respectivo al cuerpo del Estudio.

Un aspecto importante de las características empresariales del Promotor, consiste en su forma

de estructuración, ya sea como inversionista-constructor-vendedor manteniendo una integración
vertical de actividades, o bien como sub-contratante de las distintas partidas involucradas en el
desarrollo inmobiliario con terceras personas (constructores, corredores, etc.).

CONC LUSIONES PARCIALES:

» Calificación de la Empresa: La evaluación del Promotor deriva en aspectos como su

historial crediticio, capacidad, solvencia y segmentación correspondiente al Padrón de Pro-
motores. Asimismo, su experiencia inmobiliaria y características empresariales cualitativas
resultan factores determinantes del apoyo financiero o en su caso su declinación.

» Capacidad Tecnológica: La estructura empresarial específica implantada, debe observar la

capacidad profesional y tecnológica de los distintos participantes en el proyecto en los rubros de
construcción, administración y ventas, con objeto de sancionar las posibilidades reales de
desarrollo del negocio inmobiliario hasta su término en forma favorable.

» Alcance de las Etapas: Adicionalmente a factores inmobiliarios y de mercado, el tamaño y

modulación de las etapas de desarrollo del proyecto se establece considerando no rebasar la
capacidad de la empresa constructora como tal en materia de volúmenes, equipos y diversos
elementos requeridos en las obras respectivas.

CONCLUSIONES FINALES Y RECOMENDACIONES:

Las recomendaciones finales a los órganos resolutorios de crédito de la Institución incluidas en

el Estudio de Factibilidad, deben soportarse en el análisis integral de la totalidad de aspectos
inmobiliarios, financieros, técnicos y de mercado anteriormente explicados, estableciendo su
interrelación y juicios críticos específicos en los siguientes aspectos principales:

Estructura legal y contractual. Evaluación

inmobiliaria de las garantías. Mercado
potencial. Estructura de las inversiones.
Estructura financiera del proyecto.
Calificación de la Empresa Promotora.

El diagnóstico especializado de riesgos del proyecto de inversión objeto del análisis, incluye los
aspectos involucrados de mayor relevancia para una oportuna y correcta toma de decisiones de
crédito. En este sentido, las conclusiones del Estudio de Factibilidad deben resaltar aquellos
conceptos considerados como factores clave:

Posibilidad de constitución, regularidad, calidad y valor de las garantías hipotecarias.

Probabilidad de absorción de los inmuebles en el mercado.
Suficiencia de recursos para la terminación del desarrollo (capital de respaldo).
Viabilidad de apalancamiento financiero de pre-venta.
Capacidad de generación de efectivo y rentabilidad del proyecto de inversión.
Solidez de los participantes en la estructura empresarial.

Este Dictamen Hipotecario incluye recomendaciones particulares sobre los términos y condi-
ciones aplicables en el otorgamiento del crédito -así como del producto de financiamiento
conveniente (Puente, Grupo, etc.)- estableciendo en su caso la justificación y monto de anti-
cipos, tamaño de las etapas, comisiones, tasa de interés y plazos adecuados para la disposición
o amortización de recursos.