LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

1. ANTECEDENTES Y BASE LEGAL

Como primer antecedente de las cédulas hipotecarias podemos mencionar aquellos
títulos que recibían el mismo nombre que se encontraban autorizados a emitir los
bancos hipotecarios, conforme a la autorización que establecía la Ley de bancos
hipotecarios promulgada el 2 de enero de 1889.

La mencionada ley establecía que los bancos hipotecarios se encontraban

autorizados a emitir obligaciones denominadas cédulas hipotecarias, pagaderas en
oro o plata. La garantía de estos valores estaba constituida tanto por el capital del
banco como por los inmuebles hipotecados.

Como características de la cédula cabe indicar que las mismas eran al portador, se
emitían por series y se amortizaban por sorteo.

Posteriormente, el 16 de marzo de 1928 se aprobó la Ley N° 6126 que creó el Banco

Hipotecario del Perú. Dicha entidad, como lo establecía su norma de creación, se
encontraba autorizada a emitir y negociar cédulas hipotecarias. La citada ley
contenía disposiciones similares a las contenidas en la Ley de Bancos Hipotecarios
ya citada.

EI 12 de junio de 1981 se aprobó el Decreto Legislativo N° 204 que creó el Banco

Central Hipotecario, cuyo objeto, como se establece en el artículo 2 de la norma
citada, era: "... promover la formación del ahorro a través de la emisión de cédulas
hipotecarias para destinar los recursos que capte, junto con sus propios recursos,
al otorgamiento de préstamos con garantía hipotecaria; en concordancia con la
política económica y financiera del Estado"

De acuerdo al citado dispositivo legal, el Banco Central Hipotecario se encontraba

facultado para otorgar préstamos garantizados por primera hipoteca sobre
inmuebles urbanos cuyo objeto era el de construir, comprar o reparar total o
parcialmente inmuebles, por lo que los prestamos cuyos recursos provenían de las
cédulas hipotecarias que se emitían solo podían ser destinados a financiar la
compra, construcción o reparación de un inmueble.

Podemos destacar como características relevantes de estos instrumentos: (i) el ser

emitidos en moneda nacional y, solo excepcionalmente, en moneda extranjera;(ii)
que el único obligado al pago era el banco; (iii) que su repago se encontraba
garantizado tanto por los contratos de préstamo hipotecario como por el capital, el
fondo de reserva y demás activos del banco, así como por una suerte de "fianza" a
cargo del Estado; (iv) la emisión debía ser autorizada por el Ministerio de Economía,
Finanzas y Comercio; (v) eran redimibles, en todo o en parte, con aviso anticipado
al precio y con un premio que determinaba el directorio del Banco Central
Hipotecario.

Finalmente, la experiencia de la banca de fomento hipotecario llegó a su fin el 7 de

agosto de 1992 con la promulgación de la Resolución N° 766-92 de la SBS que
declaró en disolución al Banco Hipotecario del Perú.

2. DEFINICIÓN
Se denominan cédulas hipotecarias a aquellos valores mobiliarios representativos
de deuda hipotecaria emitidos a largo plazo por empresas del Sistema Financiero
Nacional y que tienen por objeto conceder financiaciones hipotecarias. A partir de
la definición propuesta podemos saber cuál es la naturaleza jurídica delas cédulas
hipotecarias, quién puede emitirlas y cuál es su finalidad.

A. NATURALEZA JURÍDICA
Tanto por su ubicación en la Ley de Títulos Valores como por el hecho de reunir
todas las características pertinentes (valores emitidos en serie, en forma masiva,
libremente negociables y que otorgan a sus titulares el goce de derechos
crediticios), la naturaleza jurídica de las cédulas hipotecarias es la de ser valores
mobiliarios.
En efecto, partiendo de que la Ley de Títulos Valores regula las cédulas hipotecarias
en la Sección Novena de su Libro Segundo, relativo a los valores mobiliarios, y en
especial en el Capítulo Tercero del Título Tercero de la referida sección,
denominado "De los valores representativos de deuda", se puede inferir que las
cédulas hipotecarias tienen naturaleza de valor mobiliario.

Los dispositivos que regulan este instrumento financiero establecen como

características del mismo su emisión en forma masiva, su carácter de libremente
negociable y el otorgar a sus titulares el goce de derechos crediticios

B. EMPRESAS EMISORAS
Al igual que en el caso de las letras hipotecarias, las cédulas hipotecarias solo
pueden ser emitidas por empresas del Sistema Financiero Nacional que se
encuentren autorizadas a ello por la Ley de Bancos, es decir, las empresas
bancarias y aquellas que hayan sido autorizadas por la Superintendencia de Banca
y Seguros para realizar estas operaciones, luego de cumplir con los requisitos
señalados en la Ley de Bancos (módulos 2 o 3 del artículo 290 de la Ley de Bancos)

Si bien cualquiera de las empresas señaladas en el párrafo anterior puede emitir

cédulas hipotecarias, la Ley de Bancos también autoriza a las denominadas
empresas de capitalización inmobiliaria a emitir cédulas hipotecarias, aun cuando
dichas empresas no se encuentran incluidas dentro de aquellas que pueden
acceder al sistema de módulos por la referida ley.

En efecto, el artículo 295 de la Ley de Bancos define a las empresas de

capitalización inmobiliaria como aquellas cuya actividad consiste en comprar y/o
edificar inmuebles, y, con relación a los mismos, celebrar contratos de capitalización
inmobiliaria individual con terceros, entregando en depósito al inversionista la
correspondiente unidad inmobiliaria. Asimismo, la referida norma señala que estas
empresas están facultadas para celebrar contratos pasivos para el pre
financiamiento de los inmuebles y emitir cédulas hipotecarias.

En conclusión, tanto las empresas bancarias como aquellas otras empresas del
sistema financiero que cuenten con calificación no menor a módulo 2, así como las
empresas de capitalización inmobiliaria, pueden emitir cédulas hipotecarias.

C. FINALIDAD DE LOS RECURSOS CAPTADOS MEDIANTE LAS CÉDULAS

HIPOTECARIAS
Como establece el inciso 1 del artículo 271 de la LTV, las cédulas hipotecarias son
emitidas con la finalidad de conceder financiaciones hipotecarias; se trata de
instrumentos de deuda con fines de intermediación financiera, esto es, destinadas
a captar fondos del público. Así, las cédulas hipotecarias son emitidas para obtener
fondos destinados a financiar contratos de crédito con garantía hipotecaria.

En tal sentido, y aun cuando pudiera pensarse, sobre la base de los antecedentes
históricos expuestos, que las cédulas hipotecarias están destinadas exclusivamente
a financiar contratos de mutuo cuyo objeto sea la compra o construcción de un
inmueble, somos de la opinión que el objeto de los contratos de mutuo que se
pueden financiar con estos fondos pueden ser otros distintos a los de la construcción
o la compra de una vivienda.

Así, consideramos que la finalidad de estos títulos es la de financiar créditos

hipotecarios, es decir, financiar cualquier contrato de mutuo que cuente con una
garantía hipotecaria.

3. CARACTERÍSTICAS
Son características de las cédulas hipotecarias:

A. SER INSTRUMENTOS REPRESENTATIVOS DE DEUDA HIPOTECARIA DE

LARGO PLAZO
El artículo 238 de la Ley de Bancos señala que las cédulas hipotecarias son
instrumentos representativos de deuda hipotecaria de largo plazo; empero, el
referido artículo no indica qué debe entenderse por "largo plazo", ni cuál es la
duración mínima del mismo. El inciso 2 del artículo 271 de la LTV, sin embargo,
establece que las cédulas hipotecarias deberán emitirse a plazo mayor de un año.
A este respecto, parecería existir una contradicción, pues por un lado se indica que
las cédulas hipotecarias deben emitirse a largo plazo y por otro se indica que deben
ser emitidas, simplemente, de plazo mayor de un año. La contradicción es evidente
si tenemos en consideración que, como señalan Beaumont y Castellares en sus
comentarios al artículo 271 de la LTV, "(e)n la práctica crediticia y financiera suele
hacerse más bien distinciones entre corto, mediano y largo plazo, entendiéndose
corto el plazo que no supera de un año, mediano aquél que es mayor a uno pero
nunca superior a tres o cinco para otros, y largo plazo el que es mayor al mediano".

Sin embargo, y como bien refieren los mismos Beaumont y Castellares, en nuestra
legislación "no tenemos disposición legal alguna que defina estos plazos, siendo
claro solamente la referencia hecha al corto plazo, el que según el artículo 98 del
Decreto Legislativo N° 861 - Ley del Mercado de Valores, no supera de un (1)año".
Estando a ello, la aparente contradicción no es tal, pues nuestras normas no
excluyen la posibilidad de considerar como largo plazo cualquiera que supere el
año. Empero, desde un punto de vista técnico, consideramos desafortunado que a
partir de las normas citadas deba entenderse como largo plazo uno tan corto, y
pensamos que el legislador desaprovechó la oportunidad de precisar qué debe
entenderse por largo plazo.

Así, y si bien la naturaleza de los créditos hipotecarios que se financian con la

emisión de cédulas hipotecarias hace presumir que las mismas sean emitidas alargo
plazo, la ley permite que las mismas sean emitidas a cualquier plazo mayor de un
año.

B. NO SON REDIMIBLES ANTICIPADAMENTE

Por tratarse de instrumentos financieros de largo plazo, y con la intención de otorgar
seguridad y largo aliento a la inversionistas que adquieran las cédulas hipotecarias,
el legislador ha considerado conveniente establecer, específicamente, que estos
títulos no podrán ser redimidos antes de la fecha de su vencimiento; así lo disponen
tanto el artículo 238 de la Ley de Bancos, como el inciso 2 del artículo 271 de la L
TV. Se evita, de esta manera, que la empresa emisora pueda, si las circunstancias
del mercado varían, redimir anticipadamente las cédulas con el objeto de obtener
recursos a tasas mas reducidas.Por otro lado, el artículo 272 de la LTV señala que
la cédula hipotecaria debeseñalar, específicamente, que se trata de instrumentos
no redimibles antes de su vencimiento.

C. LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS PUEDEN SER NOMINATIVAS O AL

PORTADOR
Como prescribe el inciso 3 del artículo 271 de la LTV, las cédulas hipotecarias
pueden ser nominativas o al portador.

En el caso que las cédulas hipotecarias sean nominativas estas podrán constar en
un título físico o como valor en anotación en cuenta. En el primer caso, y aun cuando
no hay norma específica al respecto, consideramos que la emisora deberá llevar un
registro de cada emisión pues, como señala el inciso 2 del artículo 29 dela LTV,
para que la transmisión se perfeccione es preciso que el nombre del nuevo
adquirente sea notificado al deudor. Entendemos que, para seguridad de los
inversionistas, la emisora deberá llevar un registro de los tenedores de las cédulas
pues solo así sabrá a quién pagarle, y, por el lado de los inversionistas, estos
conocerán si el tenedor del título tiene legítimo derecho para transferir la cédula.

En el caso de que las cédulas sean emitidas al portador, necesariamente deberán

constar en un título físico, pues, de otra manera, no habría forma de determinar
quién es el titular del título valor.
D. SE ENCUENTRAN GARANTIZADAS CON LA HIPOTECA DEL CONJUNTO DE
INMUEBLES QUE QUEDEN AFECTOS
Como señala el artículo 238 de la Ley de Bancos, las cédulas hipotecarias se
encuentran respaldadas con la hipoteca del conjunto de inmuebles que queden
afectos al régimen hipotecario vinculado a tales cédulas.

Como hemos señalado, la cédulas hipotecarias son instrumentos destinados a

captar fondos del público cuya finalidad es financiar contratos de crédito con
garantía hipotecaria. Así, la ley obliga a que las entidades emisoras destinen los
fondos captados solo a otorgar préstamos garantizados con una hipoteca, siendo
dichas hipotecas las que, a su vez, garantizarán la emisión, atenuando el riesgo de
las entidades emisoras y otorgando mayor seguridad a los inversionistas. Debe
entenderse que, cuando la norma se refiere al "conjunto de inmuebles que queden
afectos al régimen hipotecario", se está refiriendo al conjunto de inmuebles
hipotecados en garantía de los contratos de préstamo financiados con la emisión.

E. SON MATERIA DE NEGOCIACIÓN EN EL MERCADO SECUNDARIO

Como instrumentos de captación de fondos del público, las cédulas hipotecarias
deben ser emitidas y colocadas en el mercado primario. Consecuentemente, como
cualquier valor mobiliario, luego de ser colocadas en el mercado, su negociación se
lleva a cabo en el mercado secundario, es decir, en aquel mercado donde se
realizan las transacciones con valores ya emitidos. De esta manera, y dada su
naturaleza de valor mobiliario, las cédulas hipotecarias son títulos valores
libremente negociables en el mercado de valores.

Asimismo, cabe destacar que al ser valores mobiliarios que no pueden ser redimidos
anticipadamente, la liquidez de estos títulos se logra solo mediante su negociación
en el mercado secundario.

F. LA EMISORA ES LA ÚNICA OBLIGADA AL PAGO

Tanto el artículo 238 de la Ley de Bancos como el inciso 3 del artículo 271 de la
LTV, disponen que la empresa emisora de cédulas hipotecarias es la única obligada
al pago de las mismas. Lo que estos dispositivos pretenden es otorgar seguridad a
la negociación del título en el mercado, ya que, siendo emitida deforma nominativa
o al portador, las personas que intervienen para transmitir estas no responden por
el pago de la obligación contenida en las mismas.

Cabe precisar que, como señala Montoya, la adquisición de cédulas hipotecarias en

el mercado opera con los efectos de una cesión de derechos.

G. EN CASO DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA EMISORA LAS CÉDULAS

HIPOTECARIAS SON TRANSFERIDAS A OTRA INSTITUCIÓN DEL SISTEMA
FINANCIERO
Una de las características más atractivas de las cédulas hipotecarias la constituye
su aislamiento del resto de activos de la empresa emisora, en caso de insolvencia
de la misma. Así, el inciso 2 del artículo 118 de la Ley de Bancos, señala que, si la
empresa emisora es intervenida, ya sea por suspensión de pagos y obligaciones o
ingresa a un proceso de liquidación, las cédulas hipotecarias serán transferidas
conjuntamente con los correspondientes créditos y sus respectivas garantías
hipotecarias a otra empresa del sistema financiero autorizada por la SBS para
operar con el sistema de cédulas hipotecarias, y tales activos y pasivos, serán
excluidos de la masa.

H. EN EL TÍTULO DEBE INDICARSE EXPRESAMENTE SU DENOMINACIÓN

Como establece el literal a) del artículo 272 de la ltv, las cédulas hipotecarias deben
contener la denominación de ser tales.

I. EN EL TÍTULO DEBE INDICARSE EXPRESAMENTE SU FORMA DE PAGO

Al igual que en el caso de las letras hipotecarias, en el título que representa las
cédulas hipotecarias debe constar expresamente la forma en que estas serán
pagadas, esto es, si serán pagadas en forma directa o indirecta. No creemos, sin
embargo, que ello signifique que deba señalarse la dirección donde se efectuará tal
pago.

J. NO SE ENCUENTRAN EXCLUIDAS DE LA MASA CONCURSAL LAS

HIPOTECAS OTORGADAS POR LOS DEUDORES
Al igual que en el caso de las letras hipotecarias, las hipotecas que garantizan las
cédulas hipotecarias tampoco se encuentran excluidas de la masa concursa!. Así,
si alguno de los deudores de la emisora es concursado, esta tendrá que esperar en
el tercer orden de preferencia para el cobro de su acreencia.

4. BENEFICIOS DE INVERTIR EN CÉDULAS HIPOTECARIAS

Por su naturaleza, los contratos de crédito hipotecario, especialmente los
destinados a la compra o construcción de viviendas, son concedidos a plazos
de10,20,25 Y más años. Es por ello que las cédulas hipotecarias se emiten a largo
plazo, el mismo que suele equipararse con el de los contratos de préstamo
hipotecario que se financiarán con los recursos obtenidos.

Estando a ello, las cédulas hipotecarias constituyen en el Perú, como señalan

Beaumont y Castellares(29), instrumentos de inversión de "largo aliento" pues
además de financiar operaciones a largo plazo (lo que hace que dichos instrumentos
sean emitidos, a su vez, a plazos extensos), no son redimibles antes de su
vencimiento.

Si tenemos en cuenta la situación actual, donde las tasas de interés de los

instrumentos representativos de deuda son cada vez más bajas, comprendemos el
valor de los inversiones de largo plazo, ya que intereses que en algún momento
parecían reducidos se tornan en momentos de crisis bastante atractivos.

Otro de los beneficios de este instrumento representativo de deuda lo constituye la

garantía que lo respalda, ya que estas cédulas cuentan con el respaldo de las
hipotecas contenidas en los contratos que se financian con los recursos captados.
Así, las cédulas hipotecarias constituyen un instrumento de inversiones idóneo, en
especial para los inversionistas institucionales ya que estos encuentran que dichas
inversiones se adecuan a sus necesidades, pues aseguran una rentabilidad alargo
plazo y ofrecen seguridad por el respaldo hipotecario que tienen.