PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO

Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos,
locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene
derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.

OBJETO

El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido

para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe
entender que se refiere al proceso sumarísimo, como es el caso de inadmisibilidad de la
reconvención.

Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien
reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando
sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.

DESALOJO

El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio se tramita con
arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones que el propio código
establece en el sub-capitulo en el que lo legisla.

Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio.

La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es una de las clases
de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC; y es el definido en el art. 954 del
mismo código, como el suelo, subsuelo y sobresuelo, precisando que la propiedad del sub
suelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes
regidos por bienes especiales.

Sustituyendo a los anteriores regímenes diferenciales de desahucio y aviso de despedida

contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación especial sobre inquilinato
ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el proceso de desalojo que tiene por
finalidad obtener la restitución de un predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).

Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las especiales del
desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensión de restitución de bienes
muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art. 596).

ANTECEDENTES
Considero necesario la referencia a la legislación anterior al código procesal civil para un cabal
entendimiento del desalojo.

El código de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominación de desahucio y

dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.

Había lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido terminar un
contrato de locación.

1. en el caso de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento. (Art. 1529 y 1531del

Cód. Civil, equivalentes a la resolución del contrato y conclusión del arrendamiento de los
artículos 1697 y 1705 del Cód. Civil de 1984 vigente) y

2. en los arrendamientos de duración indeterminada y de años forzosos y voluntarios cuando

se a dado el aviso de despedida (art. 952 del código de procedimientos civil).

3. para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).

También legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que disponía el locador o
arrendador para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada o de años
forzosos y voluntarios, el que podía ser extrajudicial y judicial (art. 961 CPC)

Si se daba aviso extrajudicial, y se vencía el plazo, procedía el desahucio.

El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien correspondía conocer el
desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por el desahucio (art. 962
del CPC).

La legislación de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y limitando las

causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el decreto ley Nº21938 que aún
tiene ultractividad para determinados contratos de arrendamiento, como se verá más
adelante.

Tanto el desahució como el aviso de despedida tenía por objeto la entrega del bien al
demandante, es decir, el desalojo del ocupante.

Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba la

desocupación dentro de 6 días; transcurrido este plazo y luego de consentida o ejecutoriado la
sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965 del CPC)

NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO

No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la

ejecución. No obstante, este proceso supone un período de conocimiento donde el juez oye a
las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta
debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.

BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO

El desalojo procede para obtener la restitución de los siguientes bienes.

1. Los predios (art 585º CPC) Denominación de origen romano, algo en desuso fuera de los
juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad inmueble.
2. Los bienes muebles que no sean predios (art 596º CPC)

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO

Pueden interponer demanda de desalojo

1.- El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa,
especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.

2.- El arrendador o Locador En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o goce
de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador

3.- El administrador Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos. En
Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y
específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya
interpuesto interdicto (art 586º - primera parte CPC)

CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA

Puede ser demandado:

1. El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso o
goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina
también arrendatario o inquilino.

2. El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.

3. El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a
revocar en cualquier momento el uso o tenencia).

4. Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte – CPC)

RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO

Conforme al código de procedimientos civiles, procedía el desahucio y aviso de despedida,

cuando las relaciones jurídicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no
había relación jurídica que suspende a la posesión (precario)

De la lectura del artículo 586 del código procesal civil se desprende que el desalojo procede
cuando las relaciones jurídicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay
relación jurídica que sustente la posesión del bien (precario) y por cualquier otra relación
jurídica.

JUEZ COMPETENTE

1. COMPETENCIA TERRITORIA
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se encuentre el
bien; a elección del demandante (art 24º CPC Inc. 1)

2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA

a) Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista

cuantía son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay cuantía es en la
ocupación precaria.

b) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son
competentes los jueces de paz letrado (art 547º CPC)

DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS

Pueden presentarse los siguientes casos:

1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante entrego la posesión
del bien. En este caso el demandante debe demandar a la persona con quien tiene la relación
jurídica y denunciar en su demanda al ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el
nombre y domicilio del tercer, a fin que se le notifica la demanda (aplicación extensiva del
concepto contenido en el art. 102 del CPC).

El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso (art. 587 primera
parte CPC).

2. Cuando quien demanda ignora que el bien está ocupado por un tercero, pero esta situación
se advierte en el momento de la notificación del admisorio; quien lo notifique debe instituirlo
del proceso indicado, de su derecho a participar en él y el efecto que le va a producir la
sentencia (artículo 587 segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la notificación debe
dejar constancia de esta situación, conforme a los artículos 160º y 161º del código procesal
civil.

En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del demandado desde
la audiencia única (art. 587 tercera parte del CPC). Como Litisconsorte facultativo voluntario
litiga independientemente del demando sin afectar la unidad del proceso (art. 94 del CPC)

3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que el tercero

carece de título posesorio, el juez mediante resolución motivada lo separa del proceso, es
decir dictara resolución de extromicion (art 587º último párrafo y 107 del CPC)

4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de

dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento
de órdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartara el admisorio y se citara a la
persona por cuya cuenta esta poseyendo.

Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al demandado, quien

quedara fuera del proceso. En este caso, el juez emplazara con la demanda al poseedor.

Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el proceso

continuara con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de este y del poseedor
por el designado, es decir respecto de ambos (art. 588 y 105 del CPC).
El mismo trámite se seguirá si quien es demandado como tenedor del bien no lo tiene, y este
se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del CPC).

DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA DESOCUPACION

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin
embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de
vencido el plazo.

Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición

del demandante este debe pagar, las costas y costos del proceso (art 594ºCPC)

NOTIFICACION DE LA DEMANDA

Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el

predio materia de la pretensión si fuera distinta.

Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador debe inquirir a los
vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589º CPC)

LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS

Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son

admisibles como medios probatorios, el documento, la declaración de parte y la pericia (art
591ºCPC)

LANZAMIENTO

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis días de notificado el decreto que
declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).

Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada consentida, y
notificarse esta resolución para que empiece a contarse el término para solicitar el
lanzamiento.

El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al demandante en
su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido a vuelto a
ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA

En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro título que obligue
la entrega. Procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante
acredite indubitable (Que no puede dudarse) el derecho a la restitución pretendida y el
abandono del bien (art 679 CPC)

PAGO DE MEJORAS

El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo,
si antes es demandado por desalojo deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá al
día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo (art 595 CPC)
La Corte Suprema sigue el artículo 595 del Código Procesal Civil para señalar que si se
demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de forma paralela el
reembolso de estas. La autora critica esta situación, que crea la no rara posibilidad de que el
poseedor gane en los dos procesos, reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.

El equívoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artículo 595 del Código
Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las mejoras conforme al artículo 917
del Código Civil. Por las razones que se explican, un arrendatario no se identifica con el
poseedor al que se refiere esta última norma.

DESALOJO ACCESORIO

Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado siempre que la

restitución se haya demandado acumulativamente (art 590 CPC)

MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:

Escrito N° 1

Cuaderno Principal

Sumilla: Demanda de desalojo

SEÑOR JUEZ DE PAZ LETRADO

AAA AAA, identificado con D.N.I........., con dirección domiciliaría. En Av...............................y

con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de Notificaciones del Colegio de Abogados de
Lima; a Ud. atentamente digo:

I. PETITORIO:

En vía de proceso sumarísimo interpongo demanda de DESALOJO por resolución del contrato
de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en contra de don BBB BBB, a quien
se deberá notificar en Av...................................., solicitando a su despacho se sirva disponer
que el Demandado desocupe y me entregue la posesión del inmueble de mi propiedad ubicado
en la dirección antes mencionada; demanda que interpongo en atención a los siguientes
fundamentos de hecho y de derecho:

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., cedí la posesión del inmueble de
mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el plazo de un (1) año y a
cambio de una renta mensual ascendente a US $. 100.00 dólares americanos.

2. Desde enero del presente año, mes en que debió cumplir con el pago de la tercera renta
mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el demandado ha incumplido el pago de
las rentas mensuales pactadas; habiendo dejado de pagar dicha contraprestación por mucho
más de dos (2) meses y quince (15) días; razón por la cual se ha configurado la causal de
resolución del contrato por falta de pago de rentas.

3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requiriéndole

extrajudicialmente que, por la causal de resolución anteriormente referida, desocupe el
inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente notificado con dicha carta
notarial, el demandado continúa en posesión del bien arrendado.

4. Por las razones expuestas, y reservándome el derecho de iniciar la acción correspondiente

para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr. Juez, a fin de que en base a las
pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado desocupe en la brevedad el inmueble de mi
propiedad sub-Litis.

III. FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:

Se ampara la pretensión en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de resolución del
contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas) del Código Civil; y por
los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y 586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de
desalojo) del Código Procesal Civil.

IV. LEGITIMIDAD E INTERÉS PARA OBRAR:

La legitimidad para el inicio de la presente acción me corresponde en calidad de arrendador; y,

el interés para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su despacho como última
alternativa posible para que el demandado cumpla con entregarme la posesión del inmueble
sub-Litis; por lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P. del Código Civil y del art. IV
del T.P. del Código Procesal Civil.

V. VÍA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:

De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Código Procesal Civil, la vía
procedimental que corresponde en el presente caso es la del PROCESO SUMAR/SIMO.

Asimismo, conforme al tercer párrafo del artículo 547 del referido Código, su despacho es
competente para conocer del presente proceso, toda vez que la renta pactada con el
demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia Procesal.

VI. MEDIOS PROBATORIOS:

1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha.................,con lo que se

prueba la existencia de la relación contractual y las condiciones en que se celebró.

2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................

3. Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepción del demandado.

ANEXOS:

1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b) Contrato de
arrendamiento de fecha................

1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........

1.d) Carta notarial de fecha..............

1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.

POR TANTO:

A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su
naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.

PRIMER OTRO SÍ DIGO: De conformidad con el art. 80 del Código Procesal Civil, otorgo al
abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales de representación del
art. 74 del mismo Código, debiéndose tener presente mi domicilio personal señalado en este
recurso y declarando que el suscrito está instruido de la representación que otorga.

SEGUNDO OTRO SÍ DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos, así como
cédulas de notificación suficientes.

Huaraz, de. Del.

FIRMA DE ABOGADO FIRMA DEL DEMANDANTE