NIIF 15 Perspectivas para la
Construccin y Sector Inmobiliario
El nuevo Estndar contable para el reconocimiento de ingresos tiene un impacto importante
HQHOSHUOGHLQJUHVRV\HOUHFRQRFLPLHQWRGHJDQDQFLDV
Destacado
(OSHUOGHLQJUHVRV\UHFRQRFLPLHQWRGHJDQDQFLDV
cambiar para algunas entidades, ya que el nuevo
Estndar es ms detallado y ms prescriptivo que la
JXDH[LVWHQWHHLQWURGXFHQXHYDVFRPSOHMLGDGHV(Q
particular, las entidades de la industria tendrn que
considerar:
6LORVLQJUHVRVGHEHQUHFRQRFHUVHHQHOWLHPSRR
en un punto del tiempo.
/DPHGLGDHQTXHVHVXPLQLVWUDQSURGXFWRVR
servicios distintos, que deben contabilizarse por
separado.
6LORVFRVWRVSDUWLFXODUHVUHODFLRQDGRVFRQOD
obtencin de un contrato deben se capitalizados.
6LORVLQJUHVRVGHEHQDMXVWDUVHSDUDORVHIHFWRV
del valor temporal del dinero.
&PRFRQWDELOL]DUODVPRGLFDFLRQHVGHO
contrato.
(OLPSDFWRGHODQXHYD1RUPDFXDQGRORV
contratos incluyen contraprestaciones variables
Cules son las novedades?
El International Accounting Standards Board (IASB) ha publicado la NIIF 15 (el
nuevo Estndar o la Norma) Ingresos por Contratos con Clientes. Esta Norma
sustituye a la NIC 11 Contratos de construccin, a la NIC 18 Ingresos de actividades
ordinarias, a la CINIIF 15 Acuerdos para la construccin de inmuebles, a la CINIIF 13
3URJUDPDVGHGHOL]DFLQGHFOLHQWHV, a la CNIIF 18 Transferencias de activos
procedentes de clientes y a la SIC-31 Ingresos Permutas de servicios de publicidad.
El esquema del nuevo Estndar se traduce en un modelo nico y exhaustivo de
contabilidad de ingresos que provienen de los contratos con clientes. El principio
fundamental es que una entidad reconozca los ingresos que representen la
transferencia de bienes o servicios prometidos a los clientes en una cantidad
TXHUHHMHODponderacin que la entidad estima tener derecho por el cambio
de esos bienes y servicios. El nuevo Estndar no aplica a transacciones incluidas
en el mbito del Estndar NIIF 16 Arrendamientos Financieros.
(OQXHYR(VWQGDUHVHIHFWLYRSDUDSHULRGRVQDQFLHURVTXHFRPLHQFHQHOR
despus del 1 de enero de 2018, su aplicacin temprana est permitida. Las
entidades pueden elegir aplicar la Norma, retrospectivamente o usar un enfoque
PRGLFDGRHQHODRGHVXDSOLFDFLQ(VWHQXHYR(VWQGDUHVHOUHVXOWDGRGHXQ
proyecto de convergencia entre la Junta General de Contabilidad Financiera de
Estados Unidos (FASB por sus siglas en ingls) y el IASB. Casi en convergencia
WRWDOODVGLIHUHQFLDVPVVLJQLFDQWHVHQWUH1)\86*$$3VHUHODFLRQDQFRQ
revelaciones provisionales y al tiempo de adopcin.
Implicaciones para la Industria
0VDEDMRVHDODPRVDOJXQRVLPSDFWRVFODYHVUHVXOWDQWHVGHOQXHYR(VWQGDU
que sern de particular inters para aquellos en la industria. Es de contemplarse
TXHRWUDVPXFKDVFRPSOHMLGDGHVH[LVWHQ'HORLWWHKDSURGXFLGRPDWHULDO
DGLFLRQDOTXHH[SORUDHVWDVFRPSOHMLGDGHVHQPD\RUGHWDOOH
Cmo esto les puede afectar?
El momento en que se reconocen ingresos y ganancias puede verse
VLJQLFDWLYDPHQWHDIHFWDGRSRUHOQXHYR(VWQGDU
$QWHULRUPHQWHODV1)SHUPLWDQXQPDUJHQFRQVLGHUDEOHSDUDHOMXLFLRHQ
la elaboracin y aplicacin de polticas y prcticas de reconocimiento de
ingresos, NIIF 15 es ms prescriptiva en muchas reas relevantes para la
industria. La aplicacin de este nuevo Estndar puede resultar en un
FDPELRVLJQLFDWLYRHQHOSHUOGHLQJUHVRV\HQDOJXQRVFDVRVHO
reconocimiento de costos.
Hay que tener en mente que no se trata simplemente de un asunto de
LQIRUPDFLQQDQFLHUD$GHPVGHSUHSDUDUHOPHUFDGR\HGXFDUDORV
analistas sobre el impacto de la nueva Norma, las entidades tendrn que
considerar las implicaciones ms amplias. Entre otras, estas podran
incluir:
Cambios en los indicadores relevantes de rendimiento y otras
mtricas claves
&DPELRVDOSHUOGHSDJRGHLPSXHVWRVHIHFWLYRV
'LVSRQLELOLGDGGHEHQHFLRVSDUDGLVWULEXFLQDDFFLRQLVWDV
Impacto en el tiempo en que se genera la obligacin de
FRPSHQVDFLRQHVEDVDGDVHQGHVHPSHR
PSDFWRHQHOPRPHQWRHQTXHVHDOFDQ]DQORVREMHWLYRV\OD
SUREDELOLGDGGHTXHVHFXPSODQORVREMHWLYRV
Impacto en el cumplimiento de Covenants
Los procesos actuales pueden requerir cambios para hacer
frente al nuevo Estndar.
&RPRVHH[SOLFDPVDEDMR1)LQWURGXFHQXHYRVUHTXHULPLHQWRV
SDUDWUDQVLWDUDXQPRGHORPVFRQFHSWXDO/DFRPSOHMLGDGGHOD
aplicacin de este modelo y de producir las revelaciones detalladas
requeridas por el nuevo Estndar en la industria, pueden requerir
PRGLFDFLRQHVDOVLVWHPDGHFRQWDELOLGDGH[LVWHQWH\HQDOJXQRVFDVRV
las entidades pueden concluir que deberan desarrollar un proceso
complementario en sistemas. Las entidades deben asegurarse de que
GLVSRQJDQGHOWLHPSRVXFLHQWHSDUDGHVDUUROODUHLPSOHPHQWDUODV
PRGLFDFLRQHVQHFHVDULDVDOSURFHVR
&XOHVVRQORVFDPELRVPVVLJQLFDWLYRV"
Desarrolladores inmobiliarios y compaas constructoras
Deberan reconocerse ingresos en el tiempo o en un
momento dado?
La NIIF 15 introduce un nuevo enfoque para determinar si los ingresos
deben ser reconocidos en el tiempo o en un punto del tiempo. Hay tres
HVFHQDULRVHVSHFFRVHQORVFXDOHVORVLQJUHVRVVHUQUHFRQRFLGRVHQHO
Si los ingresos deben ser reconocidos en el tiempo, debera usarse un
PWRGRTXHUHHMHGHODPHMRUPDQHUDHOSDWUQGHWUDQVIHUHQFLDVGH
bienes o servicios al cliente. Si la transaccin no calza con ninguno de
estos tres escenarios mencionados anteriormente, el ingreso ser
reconocido en ese punto del tiempo, cuando el control pase al cliente.
/D1RUPDHVGLIHUHQWH\PXFKRPVHVSHFFDTXHHOWUDWDPLHQWR
incluido anteriormente en las NIIF, y algunas entidades pueden
conseguirse que los ingresos pre-reconocidos en un punto del tiempo
GHEHQVHUUHFRQRFLGRVDKRUDDHQHOWLHPSRRYLFHYHUVD3RUHMHPSORORV
ingresos de una pre-venta de bienes races pueden verse afectados por
el nuevo Estndar. Si los ingresos deben ser reconocidos en el tiempo o
en un punto del tiempo depender a menudo de un anlisis cuidadoso
GHORVWUPLQRVHVSHFFRVGHOFRQWUDWR'LIHUHQFLDVPX\SHTXHDVHQWUH
contratos antes considerados como similares podran tener un impacto
fundamental en el momento en el cual se van a reconocer los ingresos.
3DUDGHWHUPLQDUVLORVLQJUHVRVGHXQDYHQWDVHUHFLEHQHQHOPRPHQWRR
en el tiempo, se deber prestar especial atencin a si la entidad podra
tener un uso alternativo para el activo en construccin y el derecho de la
HQWLGDGDUHFLELUSDJRVSRUHOWUDEDMRUHDOL]DGRKDVWDODIHFKD$PHQXGR
ser especialmente importante concentrarse en cualquier trmino
FRQWUDFWXDOTXHSHUPLWDDOFOLHQWHFDQFHODUUHVWULQJLURPRGLFDU
VLJQLFDWLYDPHQWHHOFRQWUDWR\VLGHSURGXFLUVHWDOHVFLUFXQVWDQFLDVHO
vendedor siempre tendra derecho contractualmente a una
FRPSHQVDFLQDGHFXDGDSRUHOWUDEDMRUHDOL]DGRKDVWDODIHFKD
A menudo ser especialmente importante centrarse en las condiciones
FRQWUDFWXDOHVTXHSHUPLWDQDOFOLHQWHFDQFHODUUHVWULQJLURPRGLFDU
VLJQLFDWLYDPHQWHHOFRQWUDWR\VLGHSURGXFLUVHWDOHVFLUFXQVWDQFLDVHO
vendedor siempre tendra derecho contractual a una compensacin
DGHFXDGDSRUHOWUDEDMRUHDOL]DGRKDVWDODIHFKD/DHYDOXDFLQGHHVWRV
factores, entre otros, deber hacerse en el contexto tanto de las
condiciones contractuales como del entorno legal local.
Cuando una entidad concluye que los ingresos deben ser reconocidos en
el tiempo, deber considerar cmo medir el progreso hacia la satisfaccin
WRWDOGHODVREOLJDFLRQHVGHGHVHPSHR/D1)HVSHFLFDTXHOD
medida del progreso excluir cualquier producto o servicio para el cual la
HQWLGDGQRWUDQVHUDHOFRQWURODOFOLHQWH3RUORWDQWRODPHGLGDGHO
SURJUHVR\SRUORWDQWRHOSRUFHQWDMHGHORVLQJUHVRVTXHGHEHQVHU
reconocidos) puede verse afectada por el control o no del terreno en el
que se est construyendo el bien (y el momento de dicha transferencia)
&PRVHLGHQWLFDQGLIHUHQWHVELHQHV\VHUYLFLRVGHQWURGH
un contrato?
$QWHULRUPHQWHGDGDODIDOWDGHJXDHVSHFFDHQODV1)KDEDPV
HVSDFLRSDUDHOMXLFLRDOLGHQWLFDUORVELHQHV\VHUYLFLRVGLVWLQWRVGHQWUR
GHXQFRQWUDWRSDUDHOMXLFLRDOLGHQWLFDUORVELHQHV\VHUYLFLRVGLVWLQWRV
dentro de un contrato.
Las entidades posiblemente tendrn que enmendar sus polticas
WLHPSRLFXDQGRHOFOLHQWHUHFLEH\FRQVXPHORVEHQHFLRVGHOSURGXFWR contables actuales como resultado de la orientacin ms detallada de la
RVHUYLFLRGHOYHQGHGRUHQODPHGLGDHQTXHOYHQGHGRUVHGHVHPSHH NIIF 15 y, en particular, las nuevas reglas sobre cmo se distribuyen los
LL(OYHQGHGRUHVWFUHDQGRXQDFWLYRGHWUDEDMRHQFXUVRTXHHV
controlado por el cliente, y (iii) el vendedor est creando una activo de
WUDEDMRHQFXUVRHOTXHSRGUDQRHVWDUGLULJLGRDXQFOLHQWHGLVWLQWR\QR
se dirigir a clientes diferentes y respecto del cual el cliente tiene la
REOLJDFLQGHSDJDUHOWUDEDMRGHODHQWLGDGKDVWDODIHFKD
ingresos entre los diferentes elementos. Las empresas constructoras a
menudo tienen contratos con mltiples elementos y la NIIF 15 puede
afectar la determinacin de si ciertos elementos de un contrato deben
ser reconocidos separadamente, lo que puede tener un impacto
VLJQLFDWLYRHQHOSHUOGHUHFRQRFLPLHQWRGHLQJUHVRV
3RUHMHPSORODQXHYD1RUPDSXHGHWHQHUHIHFWRHQHOFDVRGHODYHQWDGH exencin cuando el perodo entre el pago y la transferencia de bienes o
un terreno cuando este se vende como parte de un contrato para la VHUYLFLRVVHDLQIHULRUDXQDR(VWDQXHYDJXDSXHGHFDPELDUODV
FRQVWUXFFLQGHXQHGLFLRVHFRQVLGHUDTXHFRQVWLWX\HXQELHQGLVWLQWR prcticas contables actuales en algunos casos.
cuya transaccin deba ser contabilizada como obligaciones de
GHVHPSHRVHSDUDGDV7DPELQSXHGHDIHFWDUODLGHQWLFDFLQGH &XOHVHOLPSDFWRVLVHPRGLFDXQFRQWUDWR"
REOLJDFLRQHVVHSDUDGDVGHGHVHPSHR\HOPRPHQWRGHO
reconocimiento del correspondiente Ingreso) incluidas en un contrato de Las actuales NIIF incluyen slo una gua limitada sobre cmo contabilizar
FRQVWUXFFLQTXHFXEUHODVIDVHVGHGLVHRFRQVWUXFFLQ\H[SORWDFLQGH ODVPRGLFDFLRQHVDXQFRQWUDWRGHEHQWHQHUVHHQFXHQWD
XQSUR\HFWRLQPRELOLDULR'HEHQORVVHUYLFLRSUHVWDGRVHQODIDVHGH SURVSHFWLYDPHQWH&RPRXQDMXVWHDORVLQJUHVRVIXWXURVR
GLVHRVHUFRQWDELOL]DGRVVHSDUDGDPHQWH"GHELGRDTXHSRUHMHPSORHO
promotor vende con frecuencia estos servicios por separado) o, no son
GLVWLQWDVGHODVIDVHVGHFRQVWUXFFLQ\RRSHUDFLQGHOFRQWUDWR"
Debe capitalizarse el costo del contrato?
Adems de una gua ms prescriptiva sobre el reconocimiento de los
LQJUHVRVODQXHYD1RUPDLQWURGXFHFULWHULRVHVSHFFRVSDUDGHWHUPLQDU
si se deben capitalizar ciertos costos, distinguiendo entre aquellos costos
DVRFLDGRVDODREWHQFLQGHXQFRQWUDWRSRUHMHPSORFRPLVLRQHVGH
ventas) y los que se asocian con el cumplimiento de un contrato. Esto se
convierte en un problema para las empresas de construccin donde se
LQFXUUHHQFRVWRVVLJQLFDWLYRVTXHVRQGLUHFWDPHQWHDWULEXLEOHVDOD
REWHQFLQGHFRQWUDWRVFRQFOLHQWHVSRUHMHPSORORVFRVWRVGHOLFLWDFLQ
LQFXUULGRVDQWHVGHXQFRQWUDWRTXHVHDGMXGLFD
Estos pueden incluir costos relacionados con el cumplimiento de un
contrato o los costos de obtener un contrato y el tratamiento contable
UHWURVSHFWLYDPHQWHPHGLDQWHXQDMXVWHFXDQGRRFXUUHODPRGLFDFLQ
(VIUHFXHQWHTXHVHPRGLTXHHODOFDQFHRHOSUHFLRGHORVDFXHUGRVHQOD
industria, en particular para las empresas de construccin, y por lo tanto
estos requisitos pueden dar lugar a un cambio de prctica para algunas
entidades.
Gestin de Propiedades
Cundo deben ser reconocidos los ingresos variables o
inciertos?
Los contratos de gestin de la propiedad suelen incluir elementos
YDULDEOHVVLJQLFDWLYRVFRPRERQLFDFLRQHVGHUHQGLPLHQWRJDUDQWDVGH
DOTXLOHUDFXHUGRVGHSDUWLFLSDFLQHQORVEHQHFLRVUHODFLRQDGRVFRQOD
posterior venta de bienes races, etc.
([LVWHQQXHYRVUHTXLVLWRVHVSHFFRVFRQUHVSHFWRDODFRQWUDSUHVWDFLQ
variable, de tal manera que slo se incluya en el precio de la transaccin
GHSHQGHUQGHODQDWXUDOH]DRWLSRGHOFRVWRLQFXUULGR3RUHMHPSORORV
FRVWRVGHGLVHRTXHFDOLFDQFRPRFRVWRGHFXPSOLPLHQWRGHXQ
contrato generalmente se capitalizarn si cumplen ciertos criterios,
incluida la expectativa de que se recuperar el costo, mientras que los
FRVWRVGHREWHQFLQGHXQFRQWUDWRSUHYLRDODDGMXGLFDFLQGHOFRQWUDWR
como los costos legales, normalmente se contabilizarn como gastos que
se habrn incurrido, independientemente de que se obtenga o no el
contrato.
En contraste con esto, las "comisiones de xito" (es decir, las comisiones
las variables que tienen alta probabilidad que los importes de los
LQJUHVRVUHFRQRFLGRVQRHVWQVXMHWRVDUHYHUVLRQHVVLJQLFDWLYDVHQHO
IXWXURFRPRUHVXOWDGRGHXQDQXHYDHVWLPDFLQSRVWHULRU(VWHDMXVWHD
la consideracin variable y contingente es diferente de lo previamente
UHHMDGRHQODV1)\HQFLHUWRVHVFHQDULRVUHTXHULUXQJUDGR
VLJQLFDWLYRGHMXLFLRSDUDHVWLPDUHOPRQWRGHODFRQVLGHUDFLQTXHGHEH
WHQHUVHHQFXHQWD(QFRQVHFXHQFLDHOSHUOGHUHFRQRFLPLHQWRGH
ingresos puede cambiar para algunas entidades.
TXHVORVHSDJDQVLVHREWLHQHXQFRQWUDWRVHFDSLWDOL]DUQEDMROD
nueva Norma, ya que son costos incrementales de obtencin. En la
actualidad, puede haber inconsistencia en la forma en que las entidades
tratan los diferentes tipos de costos.
La nueva Norma requiere que los costos de los contratos capitalizados se
amorticen sistemticamente de acuerdo con el patrn de transferencia
GHORVELHQHVRVHUYLFLRV/DVHQWLGDGHVGHEHUQDSOLFDUMXLFLRSDUD
determinar la base y el perodo de tiempo apropiados para esta
amortizacin
Qu ms va a cambiar?
Adems de los cambios claves discutidos anteriormente, la nueva Norma
introduce una gua detallada en muchas reas con respecto a la
SUHVHQWDFLQ\UHYHODFLQGHVXVLQJUHVRVHQORVHVWDGRVQDQFLHURV\ODV
entidades tendrn que asegurarse de que han considerado todas estas al
HYDOXDUODPHGLGDHQTXHVXSROWLFDFRQWDEOHQHFHVLWHVHUPRGLFDGD
especialmente en lo relacionado con la recopilacin de la informacin
necesaria para dichas revelaciones.

Deberan ajustarse los ingresos por los efectos del valor

temporal del dinero?

La NIIF 15 introduce nuevas y ms amplias guas sobre los arreglos

QDQFLHURV\HOLPSDFWRGHOYDORUWHPSRUDOGHOGLQHUR/DVYHQWDVSRU
promotores inmobiliarios o empresas de construccin pueden incluir
DUUHJORVGHQDQFLDPLHQWRHQHOVHQWLGRGHTXHHOPRPHQWRGHODV
entradas de efectivo recibido del cliente puede no corresponder con el
momento del reconocimiento de ingresos. Conforme a la nueva Norma, el
FRPSRQHQWHGHQDQFLDPLHQWRVLHVVLJQLFDWLYRVHFRQWDELOL]DSRU
separado de los ingresos.

(VWRVHDSOLFDDORVSDJRVDQWLFLSDGRV\DWUDVDGRVSHURVXMHWRVDXQD
www.deloitte.cl

'HORLWWHkVHUHHUHD'HORLWWH7RXFKH7RKPDWVX/LPLWHGXQDFRPSDDSULYDGDOLPLWDGDSRUJDUDQWDGH5HLQR8QLGR\DVXUHGGHUPDVPLHPEURFDGDXQDGHODVFXDOHV
HVXQDHQWLGDGOHJDOVHSDUDGDHLQGHSHQGLHQWH3RUIDYRUYHDHQZZZGHORLWWHFRPFODFHUFDGHODGHVFULSFLQGHWDOODGDGHODHVWUXFWXUDOHJDOGH'HORLWWH7RXFKH7RKPDWVX
/LPLWHG\VXVUPDVPLHPEUR

'HORLWWH7RXFKH7RKPDWVX/LPLWHGHVXQDFRPSDDSULYDGDOLPLWDGDSRUJDUDQWDFRQVWLWXLGDHQQJODWHUUD *DOHVEDMRHOQPHUR\VXGRPLFLOLRUHJLVWUDGR+LOO
+RXVH/LWWOH1HZ6WUHHW/RQGRQ(&$755HLQR8QLGR

k'HORLWWH7RGRVORVGHUHFKRVUHVHUYDGRV