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-Mayo de 2012-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.
Agradecimientos
Agradezco a mis padres quienes me han guiado y acompaado siempre para
para colaborar en este trabajo: a mis profesoras Andrea y Claudia; a Melina quien me
Florencia Benito
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Florencia Benito.
Dedicatoria
Le dedico todos mis esfuerzos a mi preciado abuelo Aldo, quien desde su lugar
me acompaa siempre.
Florencia Benito
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Florencia Benito.
ndice general
Resumen/ Abstact... 10
Introduccin ......................12
Objetivos........................... 14
Metodologa.............. 34
Desarrollo.. ............41
Villa Mara.......... 41
Ubicacin estratgica.......................... 41
Dimensin econmica..................... 42
Mercado competidor................................ 56
Producto.....................68
Personas............. 76
Precio.....................76
Posicin (plaza)............... 76
Promocin..................78
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Procesos................ 82
Viabilidad tcnica......................................................................................85
Ingeniera ............... 87
Tamao....... 98
Localizacin........... 99
Viabilidad ambiental................................112
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Anexos....................... 136
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ndice de Tablas
Tabla N 1: Composicin del flujo de caja (MT) ....... 3
Tabla N 20: Volumen de Venta anual esperado Resto Bar y SPA .122
(SUM)
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Tabla N 31: Rentabilidad anual total de socio particular y operador hotelero .. 131
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ndice de Grficos
Grfico N 1: Distribucin y evolucin por rubro de las actividades
Mara................................................................................................................... 50
(encuestas) ....... 52
(encuestas) ................ 55
(Relevamiento) ..... 57
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ndice de Figuras
Figura N 1: Mapa de Argentina, con las rutas y autopistas que atravies an en la
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Resumen
El presente trabajo de tesis tiene como objeti vo formular y evaluar un proyecto
ello, a lo largo del desarrollo se lleva a cabo un profundo estudio de las diferentes
oferta del proyecto y sirve de base para f ormular su diseo conceptual; tcnicos
de Villa Mara.
Abstract
The main purpose of this curr ent thesis is to formulate and evaluate a project
objective, a detailed study of the different feasibilities that have a direct influence on
the acceptance or rejection of the proposal has been carried out. The areas that have
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been dealt with are the followings: the commercial aspect which defines the su pply
and demand of the project and serves as the basis to formulate the conceptual design ;
requirements; the legal aspects; human resources and the environmental impact
mitigation measures. A conclusion arisen from the economic and financial study
currently done would be that La Maison Condo Boutique is a rentable, attra ctive
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Introduccin
En la era de los servicios del siglo XXI, emergen nuevos requerimientos de
demandas tursticas cada vez ms exigentes por satisfacer sus deseos. Como respuesta
modalidades que van desde los hoteles boutique, hasta los novedosos condo hoteles.
Estas nuevas tipologas son instauradas dentro de un marco cada vez ms competitivo
Crdoba; como una atractiva oferta hotelera para el turismo de negocios, gestionada
hotel de tres estrellas superior, basado en una temtica corporativa que cuenta con la
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necesario realizar una serie de estudios, que abarca n: un anlisis a nivel comercial en
donde se indaga el mercado del proyecto, el cual sirve como base para el diseo
rechazo.
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Objetivos
Objetivo general
Objetivos especficos:
turismo de negocios.
proyecto.
localizacin.
propuesta.
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Marco Terico
Formulacin y preparacin de proyectos de inversin
para todo agente que desea asignar recursos a cualquier alternativa de inversin.
Las teoras ms populares sobre estas tcnicas , han sido creadas por los
presente trabajo.
posibilidades de mejoramiento .
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variables financieras y econmicas que debern justificar los diferentes aspectos del
proyecto.
4. Operacin: se ejecuta.
metodolgico, que segn Sapag Chan (2000) abarcan los diferentes niveles de
determinar su rentabilidad.
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las cuestiones que los autores Sapag Chan definen como viabilidad comercial.
Viabilidad Comercial
costos que implica un estudio econmico completo . (Sapag Can y Reinaldo, p. 16.
2000).
Segn estos autores, cuatro son los aspectos que deben entenderse dentro del
estudio comercial:
proyectadas
proyectadas
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proyectados.
Mercado consumidor
consumidor y las demandas del mercado. Se tiene por objeto caracterizar a los
proyecto.
servicios de alojamientos.
Demanda potencial: es el sector que por algn motivo no hace uso de los
Chan (2000) presenta varios mtodos de proyecciones, uno de ellos que resulta de
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escaso; cuando no se dispone de todos los antecedentes o cuando los datos disponibles
la estrategia comercial.
Mercado competidor
apart-hoteles, hospedajes, entre otros y las categoras varan en general de una a cinco
estrellas.
Adems, las autoras establecen otros criterios de estudio que sirven para el
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planta hotelera, evolucin de las camas, tipologa, y categoras a lo largo del tiempo.
importancia de este estudio, es la definicin de las competen cias compuestas por las
estudio del proyecto, y dada la complejidad de estimar los porcentajes de ocu pacin
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Mercado proveedor
precio que deber pagarse para garantizar su abastecimiento. (Sapag Chan, 2000).
logsticas que manejan las grandes empresas del siglo 21, se puede obtener desde
cualquier lugar, una gran cobertura de un surtido de productos y servicios a bajo costo
y de manera rpida.
Mercado distribuidor
Adems, a diferencia de los bienes, los servicios presentan car actersticas que
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y consumo, lo que hace necesario que sea el cliente quien se traslade al lugar y no del
torna de una manera ms bien virtual y su consumo es global, resultado de una gran
Diseo conceptual
Implica crear un prototipo, una versin fsica , con una imagen determinada de
la idea ajustada a las necesidades del mer cado meta previamente estudiada, para ser
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intangibilidad de los mismos, resulta necesario incluir aspectos que permitan suavizar
hotelero.
As, Dixon y Blois (1983) afirman que el modelo del marketing mix, basado
hacia el cliente. De la misma manera, los autores Kotler, Layes y Bloom ( 2004),
extendido basado en las 7 Ps: producto, precio, posicin, promocin, prueba fsica,
simultaneidad de entrega que presentan los servici os, una renovacin de la variable
Producto
(intangibles) que el consumidor percibe que tiene un bien o servicio para satisfacer
Algunas de las especifica ciones que Kotler plantea so bre el producto, abarcan
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y formas. Algunos de ello s incluyen desde los novedosos condo hoteles, hasta la s
hotel.
El segmento que frecuentemente es atrado por este tipo de oferta, son los viajeros
la buena atencin.
Pruebas fsicas
desarrolla la entrega simult nea del servicio, siendo todo aquello que se pueda
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Las pruebas o evidencias fsicas abarcan la disposicin de los objetos, los tipos
de materiales utilizados, la iluminacin, decoracin y estilo del lugar, los colores, las
temperaturas de los ambientes, los sonidos, aromas, entre otros. (Kotler, Layes y
Bloom, 2004).
Personas
calidad, que toma mayor consideracin en los hoteles boutique por brindar servicios
Precio
diferentes perodos.
Consiste en la cantidad de dinero que el cliente tiene que pagar para obtener
el producto, junto con todos los costes no financieros, como el tiempo y los esfuerzos,
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Posicin
orientado a los servicios, sta variable es definida como posicin e incluye todo
(Sancho, 1998).
Promocin
2004).
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atractiva, que logre captar al mercado. As, se debe orientar a una promocin
cautivadora, que satisfaga las necesidades y expectativas del mercado, por medio de
Procesos
que pueden ser, de muy simples, a sumamente complejos. Abarcan las polticas, la
Finalmente, una vez definidas las variabl es que conforman el diseo, todos sus
Viabilidad Tcnica
del proyecto.
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Ingeniera
rea, lo cual se traducen en balances que reflejan los antecedentes econmico del
cuales servirn para la evaluacin econm ica financiera. (Sapag Can, 2000)
Tamao
concreta el tamao del proyecto. Aqu, se definen las necesidades de espacios y obras
Localizacin
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comercializacin del servicio , entendiendo por esto, que conforma para el cliente el
trabas legales para la instalacin y operacin normal del proyecto. (Sapag Chan, p.
22. 2000). As, establece el marco legal regulatorio del proyecto, basado en aspectos
desembocan en una partida de costos y beneficios del estudio legal. (Sapag Chan,
2000).
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Estudio de gestin
correcta implementacin y efici ente administracin del negocio (Sapag Chan, p. 23,
Los efectos econmicos de este estudio engloban los costos fijos de operacin
(sueldos), de los procesos administrativos, que define la cuanta relacionados con los
Viabilidad Ambiental
bsqueda de soluciones ambi entales, tendientes a mitigar los impac tos negativos que
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los estudios anteriores, asociados a una determinada decisin, para el clculo de los
La evaluacin pretende:
Tabla N 1
Composicin del flujo de caja
(+) Ingresos afectos a impuestos
(-) Egresos afectos a impuestos
(-) Gastos no desembolsables
Utilidad antes de impuestos
(-) Impuesto
Utilidad despus de impuestos
(+) Ajustes por gastos no desembolsables
(-) Egresos no afectos a impuestos
(+) Beneficios no afectos a impuestos
FLUJO DE CAJA
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determinar si las inversiones en estudio rinden mayores beneficios que los usos de una
oportunidad. Es el precio que se paga por los fondos requeridos para cubrir la
proyecto segn su riesgo, de manera tal que el retorno esperado permita cubrir la
totalidad de la inversin inicial, los egresos de la operacin, los intereses que debern
2000).
Los principales mtodos que utiliza el flujo de caja descontado para el clculo
de la rentabilidad del proyecto, son el valor actual neto (VAN) y la tasa interna de
retorno (TIR).
Valor actual neto (VAN): es la diferencia entre todos los ingresos y egresos
expresados en moneda actual. El valor actual neto pl antea que el proyecto debe
Un VAN superior a cero, significa que el proyecto es rentab le, indicando que
los ingresos netos actualizados, superan a los egresos netos ac tualizados del mismo.
rentable, dado que los egresos actualizados han superado a los ingresos actualizados,
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Tasa interna de retorno (TIR): es la tasa que evala el proyecto en funcin de una
nica tasa de rendimiento por per odo, con la cual la totalidad de los beneficios
Es decir, la TIR es aquella tasa que hace al VAN igual a cero (Sapag Chan, 2000).
es igual o mayor que sta, se considera que el proyecto debe aceptarse, y si es menor
proyecto. De esta manera, una TIR igual o superior a la tasa de descuento, con un a
VAN mayor o igual a cero, sugiere la aceptacin del proyecto, dado a que se
necesarios para recuperar la inversin inicial, resultado que se compara con el nmero
consecuencia de los posibles cambios del entorno que influiran de una manera u otra
Can, 2000).
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Metodologa
Para alcanzar el objetivo principal del trabajo, basado en formular y evaluar
un proyecto de inversin del condo hotel boutique, ha sido necesario ahondar en cada
objetivo especfico. Para ello, se han seguido las pautas de estudio de las viabilidades
propuestas por Sapag Cha n. As, la metodologa del trabajo se fund en los estudios
trabajo, se estudiaron:
mercado consumidor.
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Municipalidad.
viabilidad comercial.
Viabilidad comercial
datos sobre la existencia del merc ado hotelero en Villa Mara. Se conoci su cuanta y
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descriptiva, por medio de encuestas con preguntas cerradas a los turistas de negocios
requerimientos del mercado meta, compuesto por los t uristas de negocios, con la
epgrafe de diseo.
con la propuesta.
insumos, mediante una ficha de rele vamiento turstico de la ciudad, plasmada en los
distribucin.
Diseo conceptual
comercializacin, basado en las 7 PCS de los servicios propuestas por Kotler, Layes y
Bloom.
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percibir con los sentidos, como los materiales de construccin, texturas, paleta de
proyecto, para luego, y en base a la definicin del precio tcnico, co ncretar los precios
estimaciones de venta.
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Estudio tcnico
capacidad instalada, compuesta por todos los equipamie ntos e instalaciones, adems
del mobiliario, objetos y accesorios, entre otros, con los que contar el proyecto . Lo
de obras fsicas: otro de los componentes principales, junto con el de equipamien tos,
mercado que se desea atender , accesibilidad del lugar, regulaciones legales que
investigador.
como municipal las leyes, los reglamentos y decretos que regulan, condicionan y
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Estudio de gestin
Viabilidad Ambiental
proyecto. As, fue necesario incorporar nuevos datos, como los efectos tributarios de
utilidades y prdidas.
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flujo de caja proyectado, en base a los criterios de valor actual neto (VAN) y tasa
exigidas por los inversores, y los ajustes de las tasas inflacionarias, todo dentro de un
base a las posibles variaciones en los porcentajes de ocupacin, para determinar que
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Desarrollo
Villa Mara
Ubicacin estratgica
departamento General San Martn, compuesto adems por las localidades de Algodn,
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observa que el mayor flujo de rutas y autopistas pasan por la zona de Villa Mara, lo
cual genera una alta accesibilidad con numerosas localidades vecinas, formando un
principales puntos econmicos del pas como Crdoba capital, Buenos Aires y Santa
Adems Villa Mara accede a un paso internacional que vincula con otros pases como
regional; ya sea por su situacin econmica privilegiada que presenta con respecto a
las localidades del departamento; como tambin por su alta accesibilidad con el resto
Dimensin econmica
siguiente grafico:
1
Para ms informacin, visite anexos 2, informe de Villa Mara: formato digital (C.D.)
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Florencia Benito.
4250
4000 3928
3787 3858
3750
3674
3500 3476
3273 3384
3250
3000
2750
2500
Cantidad
2389 2417 2438
2250 2202 2304
2066 2115
2000
1750
1500
1250
1000
750
500 433 462 490 515 538 551
447
250 84 24 99 117 133 161 32 162 35 154 33
0 24 27 28
cuando una empresa opere en ms de un rubro se la incluy n veces (una vez por
cada rubro), por lo tanto las cifras no representan la cantidad real de empresas en
actividad, sino que reflejan la distribucin por rubros de las actividades desarrolla das
monto nfimo con respecto al resto de las actividades, pero no resulta as la dimensin
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actividad primaria.
industria lctea ha sido uno de los motores del trabajo regional, que genera ingresos
Manuel Garzn y Nicols Torre, a nivel industrial Villa Mara conforma una de las
que hoy da contina en aug e en su mayora el sector agrcola, resulta proclive para el
industrializacin, -que ha presentado un incremento del 27% en los l timos seis aos-
comercios y servicios.
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20
15
10
5
0
SECTOR INDUSTRIAS COMERCIOS SERVICIOS
PRIMARIO
Las razones que justifican el avance del 18% del comercio, desde el ao 2005
estratgica la ciudad; la evolucin del sistema educativo local; y el desarrollo cada vez
crecimiento comercial. As, Villa Mara histricamente ha sido un lugar que aglutin
el movimiento comercial de una vasta regin, siendo que alrededor de la mitad de las
transacciones se realizan con poblad ores de las localidades vecinas, conformando los
2
Para ms informacin visite anexos 3: investigaciones primarias: la economa y el turismo de Villa
Mara: encuestas de opiniones de expertos.
3
Para ms informacin, visite anexos 3, ficha de relevamiento de Villa Mara.
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servicios de todo tipo, entre ellos los tursticos como los hoteleros, resta urantes,
y servicios inmobiliarios:
cabe destacar los primeros indicios que se asoman sobre esta nueva modalidad poco
el 2005 y 2011, explicado por: los incrementos de las demandas que implic sostener
Mara, surgen -en primera instancia- los complejos de departamentos de pocos pisos,
propiedad horizontal son las que les sigue en montos. Se han comenzado nuevas obras
4
Ver anexos 2, nota de la voz del interior, formato digital (CD)
5
Para ms informacin, visite anexos 2, informe econmico formato digital (CD)
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Dado a que tanto la demanda como la oferta van cambiando y tornndose cada
vez ms sofisticadas, surgen cada vez ms, edificios residenciales que cuentan una
tendiente a atender una demanda inversora en departamentos de alta gama, para luego
explotarla como servicio hotelero, con el fin de para atender a una demanda turstica
particular.
demanda creciente que viene presentando la ciudad . Pese a que esta se encuentra en
aspectos que se deberan forjar para su desarrollo. Villa Mara, no solo presenta
condiciones geogrficas favorables, sino que tambin cuenta con important es recursos
manera ms eficiente.
De esta manera, los encuestados consideran que existe una relacin estrecha
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que la ciudad no solo crecer econmicamente, sino que tambin esto repercutir en
los destinos.
regional; no slo por conformar la cabecera del departamento General San Martn ,
sino que tambin por poseer una ubicacin estratgica central que la com unica con
econmicamente en todos los sectores, esperando que contine su desarrollo para los
proyectos, no solo a nivel comercial, sino que -dada su creciente demanda y apoyo a
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Viabilidad Comercial
Mercado Consumidor
Demanda real
siguientes comportamientos :
Tabla N 2
Demanda turstica de Villa Mara
TEMPORADA Visitantes Turistas % turistas % visitantes
2005 Enero/ Febrero 1700 731 43% 57%
2005 Junio/ Julio 200 132 66% 34%
2006 Enero/ febrero 1300 728 56% 44%
2006 Junio/ Julio 450 162 36% 64%
2007 Enero/ Febrero 3350 1306 39% 61%
2007 Junio/ Julio 777 295 38% 62%
2008 Enero/ Febrero 2290 1420 62% 38%
2008 Junio/ Julio 780 250 32% 68%
2009 Enero/ Febrero 2027 1500 74% 26%
2009 Junio/ Julio 980 510 52% 48%
2010 Enero/ Febrero 3529 2400 68% 32%
2010 Junio/ Julio 2400 1440 60% 40%
2011 Enero/ Febrero 3700 2886 78% 22%
en la deficiencia y falta de planta hotelera. Pese a ello, se observa una tende ncia
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4000
4000
3500
3500
3000
3000
Cantidad
2500
Cantidad
2500
2000
2000
1500
1500
1000
1000
500
500
0
0
2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011
2005 Junio/
Enero/ 2005 Enero/
2006 Junio/
2006 Enero/
2007 Junio/
2007 Enero/
2008 Junio/
2008 Enero/
2009 Junio/
2009 Enero/
2010 Junio/
2010 Enero/
2011
Enero/ Junio/ Enero/
Febrero Julio febrero Junio/ Enero/ Junio/ Enero/ Junio/ Enero/ Junio/ Enero/ Junio/
Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Enero/
Febrero Julio febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero
Temporada
Temporada
2006, y dados los incrementos en las llegadas de visitantes, se afirma que la cantidad
Villa Mara no se clasificara como un destino que se caracterice por ser de tipo
vacacional, de temporada.
turistas que llegan con fines recreacionales , pero solo para pasar el fin de semana,
hacer uso de los recursos naturales y culturales de la ciudad por un perodo corto y en
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segundo lugar, los turistas de paso quienes atraviesan la ciudad por su articulacin con
otros destinos vacacionales y deciden alojarse en Villa Mara por pocos das para
amigos.6
Cabe destacar, que las ocup aciones hoteleras cada vez ms se extienden al
resto del ao, rompiendo en cierta medida con una estacionalidad marcada por un
turismo de fin de semana y paso . As, a partir del 2009 se comenz a registrar en
de trabajo. 7
Turistas de negocios
que cuenten tanto con proveedores, clientes, distrib uidores, etc. en otros destinos y
esperan para los prximos aos un crecimiento econmico a ritmo moderado en Villa
6
Para ms informacin, visite anexos 2: demanda histrica de Villa Mara; acompaantes del turista de
Villa Mara.
7
Para ms informacin, visite anexos 2, demanda turstica de Vi lla Mara.
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El perfil turstico potencial para Villa Mara, segn las expectativas de los
personas que componen el mercado meta del proyecto 8, las caractersticas del turista
Perfil socioeconmico
8
Ver anexos 3: investigaciones primarias: perfil y requerimientos del mercado meta.
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laborales, llegan a alojarse entre uno y cuatro das y sus llegadas permanecen
Caractersticas demogrficas:
vecinas, los cuales cuentan con estrechas relaciones comerciales con Villa Mara,
van desde tres hasta cuatro estrellas, siendo grandes demandantes de calidad y
atencin.
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*
*
**
**
***
***
****
****
*****
*****
cuatro, adems eligen en primer lugar tipologa de hotel seguidos por los apart-
siendo que para ellos los apart -hoteles les ofrecen mayor privacidad que una simple
habitacin de hotel.
seguido por una buena ubi cacin y atencin personalizada, en ese orden. La ubicacin
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ATENC ION
P ER SATENC ION
ONALIZADA
P ER S ONALIZADA
S ER VIC IOS
S ERENTAR
C OM P LEM VIC IOS IOS
C OM P LEM ENTAR IOS
C ALIDAD
C ALIDAD
P R EC IO
P R EC IO
UB IC AC IN
UB IC AC IN
0 5 10 15 20
0 5 10 15 20
Grfico N 6: Perfil mercado meta: Principales factores de seleccin del hotel
(encuestas).
- Saln de usos mltiples (SUM): cabe destacar que pese a que no son grandes
SI
SI
NO
NO
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desayuno.
un aspecto fundamental la presencia del servicio de restaurante y/o bar , como parte de
la oferta complementaria.
Mercado Competidor
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4
4
3
3
2
2
1
1
0
0AP AR T HOTEL HOS P EDAJ E HOS TER IA HOTEL P OS ADA R ES IDENC IA
AP AR T HOTEL HOS P EDAJ E HOS TER IA HOTEL P OS ADA R ES IDENC IA
T ipologa
T ipologa
distribuidas en su mayora en hoteles (12), seguidos por hospedajes (5), hosteras (2),
ningn ente regulador de las clases de alojamientos, existiendo un 39% del total de la
dando como resultado, una discrepancia entre la calidad ofrecida y percibida por el
cliente.
de una estrella; seguidos por dos y tres y finalmente de cuatro. De esta manera, la
la ciudad de Villa Mara, sumado que adems no existe una alternativa considerable
de tipologa apart- hotel contando solo con una empresa que brinda ese servicio.
9
Para mayor informacin, visite anexos 2, investigacin primaria, relevamiento de la oferta
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Competencia directa
hoteles:
Amerian (****)
Howard Johnson
Se diferencia por ser la nica cadena hotelera en Villa Mara y uno de los dos
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cuenta con cuarenta y una habitaciones dobles, de las cuales una conforma la suite
Hotel Repblica
por ser el hotel de mayor categora hasta la llegada del Howard Johnson en 2006.
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triples y cudruples, en categoras que van de sde la suite ejecutiva, pasando por
habitaciones superiores, hasta las estndar. Llega a ofrecer un total de ciento cuarenta
Samarn Suite
partir del ao 2008, brindando un servicio de categora en sus tres estrellas superior.
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turista de negocios.
opcin de una suite ejecutiva. De esta manera, llega a bridar un total de cincuenta y
ocho plazas.
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Tabla N 3
Instalaciones bsicas de la competencia directa .
comodidades p/
ORGANIZ. Estar SUM Convenciones Cochera Bar Rest Ascensor discapacit.
SAMARN X X X X X X X
HOWARD X X X X X X X X
REPUBLICA X X X X X X X
infraestructura muy completa, ya que todos los establecimientos cuentan con : un hall
Solo el hotel Samarn Suites no cuenta con saln de usos mltiples (SUM) y
Tabla N 4
Servicios bsicos de la competencia directa
ORGANIZ. Lavandera Mensajera Personal Bilinge Sv. mdico Seguridad
SAMARN X X X X X
HOWARD X X X X X
REPUBLICA X X X X X
Se presenta una cobertura completa de los servicios bsicos, que van desde
seguridad.
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Tabla N 5
Servicios complementarios de la competencia directa
ORGANIZ. Solarium Pileta Sauna Gimnasio WI FI Buss. center Masajes
SAMARN X X X
HOWARD X X X X X X X
REPUBLICA X X
Johnson, conforma la opcin ms completa, debido a que posee todos los servicios
Tabla N 6
Equipamientos y servicios a la habitacin de la com petencia directa.
Msic Cale Aire Frig Caja Kitc Compu
ORG TV a Tel. fac acon bar de s enet Tarj magn tado Room Sv
SAMARN x x x x X X x x X
HOWARD X X X X X X X x X
REPUBLICA X X X X X X
una oferta muy completa. En cuanto al hotel Repblica, se reduce solo a brindar los
Johnson, presentan una oferta mejorada. Pese a ello, ninguno de ellos cuenta con la
Tabla N 7
Tarifas de la competencia
ORG. Suite Sgl Sup Sgl Stnd Dbl Sup Dbl Stnd Trpl Cdrp Dptos $ Media
SAMARAN $ 500,00 $ 220,00 $ 290,00 $ 350,00 $ 370,00 $ 346,00
HOWARD $ 500,00 $ 428,30 $ 428,30 $ 428,30
REPUBLICA $ 500,00 $ 250,00 $ 210,00 $ 320,00 $ 285,00 $ 395,00 $ 500,00 $ 351,40
$ MEDIA $ 500,00 $ 339,15 $ 215,00 $ 374,15 $ 287,50 $ 372,50 $ 370,00 $ 500,00 $ 375,23
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Samarn.
Mara, se espera que en el corto plazo formen parte de la oferta, considerndose como
parte de la competencia directa potencial por las caractersticas que presentan, como
explotado con capitales locales, ubicado en pleno casco cntrico. Contar con una
complementarios.
cincuenta habitaciones, cuatro de las cuales seran suites, ofreciendo una numerosa
cantidad de servicios, como los de spa; pileta climatizada; cancha de tenis; saln de
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tarifas.
de calidad y atencin, por lo que se considera n como una alternativa potencial a los
Competencia indirecta
Mercado Proveedor
los servicios y empresas proveedoras necesarias para llevar a cabo la propuesta, tanto
10
Para ms informacin, visite anexos 1, introduccin al entorno d el proyecto, relevamientos de Villa
Mara.
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plano, ya que la cobertura de los merc ados actuales es muy eficiente, pudiendo
poco tiempo.
Mercado Distribuidor
siglo XXI, permiten acotar las distancias necesarias para hacer conocer, vender y
11
Para ms informacin, visite anexos: relevamiento de la oferta: educativa
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diseo conceptual.
Villa Mara, cuenta con un mercado comercial via ble para la presente
propuesta. En primer lugar, posee una demanda potencial, compue sta por turistas de
presenta Villa Mara, se espera recibir en los prximos aos. En segu ndo lugar, con
respecto a la competencia, la ciudad cuenta con una oferta con bajos niveles de
Villa Mara, ofreciendo solo el 26% del total de la s plazas hoteleras (281). En tercer
lugar, por la composicin econmica que presenta Villa Mara y el desarrollo de las
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Diseo Conceptual
Producto
les proveen a los usuarios mayor privacidad y confort que una simple habitacin de
de las preferidas.
cual rescata la calidez de eleme ntos de arte y decoracin antigua, brindando un toque
requerimientos del mercado y con el perfil de condo hotel boutique que permitir
quienes cuentan con una oferta sumamente estandarizada, lo cual para muchos
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Categora
Ofrece una categora de tres estrellas superior, que apunta a los requerimientos
del segmento corporativo de Villa Mara y se adapta al perfil y tamao de negocio que
que ofrece el producto hotelero, dada las necesidades del mercado corporativo, lo que
adems permite demostrar que la presente propuesta de tres estrellas, sin duda es
ciudad.
As, se puede ofrecer un servicio de alta calidad en sus tres estrellas superior,
Nombre de marca
concepto relacionado con la intimidad y privacidad, que son algunos de los factores
elegidas para diferenciarlo del resto de la oferta . As, el termino condo boutique da
como resultado un concepto innovador y nico, que permite sintetizar el perfil del
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Imagen de marca
simulacin de textura metlica, con colores oscuros y grises azulados que pretenden
de letra minscula cursiva, que por su tendencia de escritura hacia delante, re presenta
como blancos del hotel, amenities y otros obsequios que se utilicen con fines
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1. SUITE DE LUJO
2. SUPERIOR
3. ESTNDAR
Servicios bsicos:
o Desayuno
Servicios complementarios:
o Rest- bar
o Cocheras cubiertas
o SUM.
o Saln de lectura
o Parque exterior
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o Personal bilinge
Servicios en la habitacin: 12
o Internet WiFi
o TV Digital HD
o Mensajera
o Room Services
o Amenities
Pruebas fsicas
Con respecto a la arquitectura de La Maison, se pretende delinear un edificio
de pocos pisos, con una fachada inspirada en las formas tpicas de la edad antigua,
12
Para mayor detalle, visite los anexos, antecedentes econmicos del estudio tcnico: balances en
equipamientos e instalaciones
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categora al establecimiento.
Fachada
Interiores
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Combinados con:
madera en tonos oscuros; acero; telas con estampados de arte; vidrios e iluminacin
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de tecnologa tipo LED con los colores del establecimiento que destacan tanto la
presencia del edificio, como algunos espacios del interior del hotel.
hueso, los cuales conforman tonos puros y neutros, dan una sensacin de frescura y
modernidad; detalles en azul zafiro, compuesto por colores azules con un toque de
gris plata, que lograr ambientes ms sobrios, caracter sticos del segmento
empresarial; colores oscuros de maderas lo que da contraste y junto con los elementos
Se contar con iluminacin natural brindada por patios de luz internos, que en
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Personas
ofrecer una atencin cordial, amable y personalizada a los huspedes del hotel.
Precio
En base al estudio del mercado competidor y consumidor analizados con
Tabla N 8
Precio del mercado consumidor y competidor
Precios comercial
En Funcin de Suites Dobles Sup. Dobles Estnd.
Consumidor USD 112 USD 82 USD 60
Competencia USD 114 USD 90 USD 71
meta que estara dispuesto a pagar y corresponde a la primer fila de la tabla; mientras
Cabe destacar, que para el clculo del precio final se tendr en cuenta tambin
los aspectos tcnicos del proyecto. As, las tarifas finales se c alcularn en el epgrafe
Por otra parte, cabe destacar que e l precio por cama extra corresponder a un
Posicin
Distribucin directa:
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Telfono
Personalmente
bajos costos.
Distribucin indirecta:
implica trabajar con las agencias de viajes se considera un distr ibuidor indirecto.
Adems, por la tipologa que presenta el mercado potencial del proyecto, las agencias
no son los principales medios que prefieren a la hora de contratar los servicios de
alojamientos.
Internet:
o Pgina Web
o Google adwords
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Promocin
Etapa de introduccin
del condo hotel y al mercado consumidor de los servicios hoteleros compue sto por los
turistas de negocios.
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horizontal, sino que tambin en aquellos que quieren obtener una renta superior y
negocios:
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La grfica anterior, tendr una ubicacin similar, destinado a los usuarios del
los colores caractersticos de la organizacin , dando una idea previa de lo que tratar
la propuesta hotelera.
$300 (Rebeca Rosa ploteados), y el alquiler anual es de $840 por cartelera, teniendo
en cuenta que se estima una duracin de dos aos cada grfica, s e llega a un total de
de introduccin, se contabiliza como una inversin, y est compuesta por una cifra
Web, la cual tendr un costo inicial de $5000. Junto con el software de gestin , ambos
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pagar por dicha publicidad por cada clic que realiza un posible consumidor , siendo
ms visitadas. Por su gran accesibilidad, ya que alcanza a casi todo el mundo, su peso
programa de fidelizacin del cliente . Dicho programa, estar compuesto por el envo
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proyecto, haciendo llegar al mercado meta todos los atributos de la propuesta, para
Procesos
horas de su check in, podr ser devuelta la totalidad del depsito efectuado; entre las
24 y 48 horas, podr ser devuelto solo el 50% del depsito, quedando el resto como
crdito para ser utilizado dentro de los tres meses posteriores con previo aviso; y
monto depositado como crdit o para futuro uso dentro de los tres meses de efectuada
la reserva, en caso que no sea utilizado, dicho monto queda reservado para el hotel.
hacer uso de ellas, con un previo aviso no menor a tres semanas, siempre y cuando no
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est dicha unidad reservada en esos das y exceptuando las pocas de alta ocupacin,
un condo hotel boutique, denominado La Maison, que ofrece una promesa distinta al
resto. Compuesto por departamentos de alta gama explot ados bajo la modalidad de
cual crea ambientes modernos, pero a su vez clidos y originales. Adems la temtica
hoteleras.
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puesta en marcha, con el fin de capta r y penetrar en el mercado, para luego ahondar
usuarios.
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Viabilidad Tcnica
Ingeniera
Escritorio con silla de oficina y n otebook con conexin ADSL y Wi -Fi sin
cargo.
Moderno placard.
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instalaciones y tamaos.
- Mayores dimensiones.
- Almohadas cervicales.
- Terraza al exterior.
Las categora siguiente, son los departamentos de clase Superior, seguidos por
las unidades Estndar, las cuales se diferencian principal mente por sus dimensiones.
Cabe destacar, que adems, se contar con un departamento adaptado para los
en equipamientos de:
13
Para ms informacin visite Anexos 4: antecedentes econmicos de los estudio de viabilidad; Tabla
n: Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones.
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Tabla N 9
Costo de equipamientos por unidad departamental
Tamao
compuesto por una planta baja principal; un subsuelo, destinado a cocheras y depsito
adems de ser acceso de los empleados al hotel con ascensores, escaleras y salidas de
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principalmente por:
discapacitados.
Lobby de 40m2
Recepcin de 35m2
Resto-bar de 42m2
Sala de estar de 40m2, que comunica con los baos; accesos a planta alta
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Jardn de 262m2
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ancho del terreno para el ingreso de los autos al subsuelo . All es en donde se situar
10,94
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sector de servicio, que abarca el depsito para mercadera y otros insumos, los cuales
por medio de una escalera y ascensor de servicio, estar comunicado con la c ocina en
los huspedes, descarga de mercadera, sino que tambin al ingreso diario del personal
para una capacidad mxima de nueve autos, que corresponden al 43% del
de:
- Depsito de cocina.
departamentales, las cuales ocupan una superficie de 396 m2 por piso, lo que da un
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vista exterior.
Y en el tercer piso:
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Tabla N 10
Cantidad y superficie de unidades departamentales de La Maison
SUPERFICIE
TIPO CANTIDAD Total (promedio) Living Vestidor Terraza
Suite Ej. 2 40 m2 SI Si Si
Superior 9 37,2 m2 No No Si
Estndar 9 33 m2 No No No
Espacios de circulacin.
Ascensor y escaleras.
Finalmente, el ltimo y cuarto piso del edificio, es el que est destinado para el
En ese ltimo nivel, se integrar por un lado una terraza con vista al patio del
hotel, y por el otro otra con vista al exterior, las cuales se adaptarn al saln para
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De esta manera, los efectos econmicos que se desprenden del estudio del
Tabla N 11
Balance de obras fsicas
BALANCES DE OBRAS FSICAS UNIDADES
COSTO CONSTRUCCIN
ITEM Q Sup en m2 Sup Tot m2 CU/m2construccion CT Unidad CT / Piso VU AMORTIZ.
Planta Baja
Interior 364 USD 688,07 USD 250.457
Exterior 62 USD 458,71 USD 28.440
Subsuelo
Cochera y depsito 345 USD 688,07 USD 237.384
Primer Piso
Suite 1 40 40 USD 688,07 USD 27.523 USD 27.523
Superior 2 37,43 74,86 USD 688,07 USD 25.755 USD 51.509
Estndar 4 32,44 129,76 USD 688,07 USD 22.321 USD 89.284
Espacios comunes 151,38 USD 688,07 USD 104.161
TOT PRIMER PISO 396 USD 688,07 USD 272.477
Segundo Piso
Suite 1 40 40 USD 688,07 USD 27.523 USD 27.523
Superior 2 37,43 74,86 USD 688,07 USD 25.755 USD 51.509
Estndar 4 32,44 129,76 USD 688,07 USD 22.321 USD 89.284
Espacios comunes 151,38 USD 688,07 USD 104.161
TOT SEGUNDO PISO 396 USD 688,07 USD 272.477
Tercer Piso
Superior 5 37,43 187,15 USD 688,07 USD 25.755 USD 128.773
Estndar 1 32,44 32,44 USD 688,07 USD 22.321 USD 22.321
Espacios comunes 176,41 USD 688,07 USD 121.383
TOT TERCER PISO 396 USD 688,07 USD 272.477
Cuarto Piso
TOT CUARTO PSIO 150 USD 688 USD 103.211
TOT CONSTR. USD 1.436.924 50 USD 28.738
COSTO TERRENO
TOT TERRENO 675 USD 206,00 USD 139.050
Localizacin
Maison.
disponibilidad del terreno; ubicacin estratgica de l lote por su articulacin con la ruta
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por su cercana con la terminal de mnibus, la cual se encuentra separada por cinco
cuadras.
Los efectos econmicos del estudio tcnico, llegan a los siguientes montos:
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Viabilidad Legal
Tanto a nivel nacional, provincial como municipal, La Maison deber cumplir
puesta en marcha de los servicios tursticos por las legislaciones vigentes , cuyo
consideraciones preestablecidas .
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As, el proyecto de La Maison, regulado por los lineamientos que fija la ley de
documentos:
2000).
14
Para mayor informacin, visite anexos 5, boletn oficial de la provincia de Crdoba.
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hotel boutique, se prev que no existe ningn organismo ni regulacin legal que los
contemple.
hotelero: para la puesta en marcha, se debe presentar dicha declaracin con los datos
deliberarte de la ciudad de Villa Mara . Plantea los requisitos necesarios para toda
fsico pblico y privado para tener en cuenta siempre que se emprenda cualquier tipo
de obra o evento.
de dos unidades de viviendas, que comparten entre s elementos t ales como: propiedad
Fideicomiso 15
construccin.
15
Para ms informacin visite en anexos 5, seccin leyes y reglamentos, modelo de contrato
fideicomiso.
- 102
-
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propiedad de bienes a otra persona llamada fiduciario, quien recibe el dominio de los
deseen serlo).
a la realizacin del condo hotel con fondos de terceros, ya que t iene por objeto la
quienes son los inversores del proyecto y quien funcionar como operador hotelero,
abarcan:
- 103
-
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establecidas.
Una vez finalizada la obra, se disuelven las relaciones, adjudic ndoles a los
poder ejercer el acto comercial. Las sociedades annimas conforman la figura legal
ms conveniente para el ejercici o de La Maison. Dicha forma est compuesta por los
socios quienes en el fideicomiso han sido los inversores del proyecto; los cuales
acciones de igual monto, las cuales c onforman los derechos y definen las obligaciones
de las partes.
16
Para ms informacin visite en anexos 5, la seccin leyes y reglamentos, modelo de contrato de
S.A..
- 104
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socio desee vender sus acciones o bien dejar de formar parte de la S.A. A
parte de la sociedad.
En los estatutos de las S.A., se establecen claramente cuales son los derechos
conflictos.
- 105
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estrellas superior mediante la modalidad de cond o hotel. De esta manera, las figuras
explotarlo como alojamiento hotelero mediante una Sociedad Annima S.A. en donde
proyecto.
- 106
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Estudio de Gestin
Estructura organizativa y funcional
Gerencia General
ejecuta la administracin general del mismo, y tiene a cargo los departamentos de:
1. Administracin
Por su reducido tamao, est a cargo del gerente general, quien aqu tiene
estructura organizativa.
las siguientes:
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-
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participar de otros eventos mediante el patrocinio; coordinar todo tipo de evento que
se realice en el SUM del hotel, como de tipo empresarial; rondas de negocios; fiestas
hotel.
2. Gestin de alojamiento
de dos personas a cargo por turno, compuesto por: dos recepcionistas en el turno
reservas a travs de los diferentes canales ; realizar las reservas de las habitaciones;
- 108
-
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85. 2002).
clientes; controlar las facturas recibidas y emitidas; supervisar los saldos, apertura y
crdito; cobrar las facturas y cerrarlas; efectuar cambio de divisas, entre otras.
(L.Gonzlez y P. Taln, p. 85. 2002). As, debe mantener contacto con el rea de
contadura.
el mobiliario; limpiar los espacios comunes y zonas nobles; controlar las entradas y
tambin de la limpieza. Adems debe asistir a los mozos del resto bar cuando lo
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-
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establecimiento, ya sea en el bar, restaurante, como en los eventos dentro del saln de
usos mltiples.
Adems, cuando as se precisen, se contratarn por tar eas, las reas de:
- Gimnasio
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del personal y por el otro en estimaciones de todos los costos operativos y otros
costos17 que desembocan del ejercicio del proyecto, los cuales para su interpretacin ,
sern clasificados en una nueva partida de costos fijos y variables dentro del estudio
Tabla N 12
Balance del personal
BALANCE DEL PERSONAL COSTOS FIJOS
DEPARTAMENTO ITEM CANTIDAD CU CU(USD) CT
Gerente 1 $ 5.000,00 USD 1.146,79 USD 1.146,79
ADMINISTRACION Contador 1 $ 4.125,00 USD 946,10 USD 946,10
Recepcionistas 3 $ 3.813,00 USD 874,54 USD 2.623,62
Auditor nocturno 1 $ 3.813,00 USD 874,54 USD 874,54
Conserje 2 $ 3.001,00 USD 688,30 USD 1.376,61
RECEPCIN Mucamas 3 $ 3.464,00 USD 794,50 USD 2.383,49
Total mensual USD 9.351,15
TOTAL ANUAL 12 USD 112.213,76
Salarios para el Resto del pas. F.E.H.G.R.A (Abril, 2012)
recepcin, y los trabajos operativos de las mucamas y los conserjes. El resto de las
17
Para profundizar la informacin, visite los anex os, en su seccin antecedentes econmicos del
estudio, de gestin: balance de gastos operativos
- 111
-
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Viabilidad Ambiental
Medidas de mitigacin de impacto ambiental
identifican como unos de los componen tes principales de impacto ambiental. En base
estrategias generales:
posible.
funciones.
no, que constituyan un peligro potencial, por lo que debe ser tratado de
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utilizacin permanente de recursos provistos por los servicios bsicos como de gas,
electricidad y agua.
Luz
Agua
cocina
Gas
rpida recuperacin
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solo estrategias para el tratamiento de desechos, los cuales conforman uno de los
tendientes a mitigar los impactos sobre el ambiente, por medio del ahorro energtico.
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Tabla N 13
Egresos afectos y no afectos a impuestos y amortizaciones
Egresos E.A.I E.N.A.I Amortizaciones
Balance de Personal USD 112.213,76
Otros Costos USD 24.031,27
Subtotal Egresos Afectos USD 136.245,03
Inversin en Equipamiento USD 163.362,24 USD 29.337,20
Balance en Obras Fsicas USD 1.575.973,85 USD 28.738,48
Subtotal Egresos No Afectos USD 1.739.336,09
TOTAL EGRESOS USD 2.011.826,15
TOTAL AMORTIZACIONES USD 58.075,68
La tabla est integrada por los balances del personal y los gastos operativos
los balances de obras fsicas del estudio tcnico. Estas ltimas conforman el monto
de las inversiones del flujo de caja, del cual se obtienen las amortizaciones.
- 115
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Tabla N 14
Valor libro de los bienes amortizados : equipamientos e instalaciones
VALORLIBRO DE LOS BIENES AMORTIZADOS
Valor Libro equipamientos
VIDA UTIL VALOR RECUPERO
2 aos USD 11.538,50 USD 3.461,55
5 aos USD 10.531,83 USD 3.159,55
10 aos USD 5.771,13 USD 1.731,34
20 aos USD 540,00 USD 162,00
Total USD 28.381,46
equipamientos e instalaciones en base a su vida til, que van desde los 2 hasta los 20
aos. Para el recupero, se considera un valor del 30% del monto de los bienes
perodos.
Para una mejor interpretacin de los costos resultantes de los distintos estudios
(ver tabla N12), se han asignado y clasificado en partidas de Costos Fijos y Costos
- 116
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Tabla N 15
Clasificacin de costos fijos y variables
Asignacin y adjudicacin de costos
Tipo de egreso Costos Fijos Costos Variables CT CU
Balance de Personal USD 112.213,76
Servicios pblicos
Agua USD 432,11
Electricidad USD 2.449,54
Gas USD 688,07
Impuestos
Provinciales USD 1.376,15
Municipales USD 1.807,07
Servicios privados
Telfono USD 1.651,38
Celular USD 825,69
Internet USD 688,07
T.V. USD 1.320,52
Servicios profesionales
Mantenimiento Software y Pg. Web USD 825,69
Servicios de Amenties USD 1.155,96
Asesoramiento legal USD 1.376,15
Sv mantenimiento USD 825,69
Otros
Insumo y papelera com. USD 22,02
Gastos en promocin USD 2.752,29
Limpieza y otros USD 5.504,59
COSTO TOTAL USD 120.039,52 USD 15.875,23 USD 135.914,75
Estimacin de precios
Tabla N 16
Estimacin del precio de venta
CALCULO DE TARIFAS
En Funcin de Suites Dobles Sup. Dobles Estnd.
Consumidor USD 112,39 USD 82,57 USD 60,78
Competencia USD 114,68 USD 90,40 USD 71,10
Precio tcnico USD 186,18 USD 103,44 USD 103,44
Promedio total USD 137,75 USD 92,14 USD 78,44
TARIFA INICIO USD 113,75 USD 89,14 USD 69,44
- 117
-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.
observa que dichos promedios, se han ajustado con el fin de representar la oferta de
Tabla N 17
Porcentaje de ocupacin de La Maison al comienzo
Detalle %ocupacin
Hotel Samarn 62%
Hotel Repblica 58%
Hotel Howard Johnson 76%
Promedio competencia 65%
Ajuste por penetracin en mdo. -25%
La Maison 40%
anual del 40%. Adems, se incluyen las estimaciones de los otros ingresos para el
- 118
-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
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Florencia Benito.
-Alquiler del resto bar y del sector de SPA: los cuales conforman un alquiler
- Ingresos por alquiler del Saln de Usos Mltiples SUM: gestionados por La
Maison.
Tabla 18
Volumen de ventas primer ao
INGRESOS PRIMER AO
VOLUMEN DE VENTAS ANUAL (primer ao)
Tipologa Categora Cant. Hab. Capacidad Plazas P.Unitario TOTAL ANUAL
Suite 2 2 4 USD 113,75 USD 83.037,21
Doble Superior 9 2 18 USD 89,14 USD 292.809,64
DEPARTAMENTOS Doble Estndar 9 2 18 USD 69,44 USD 228.106,70
Total cantidad 20 40
Ocupacin
Subtotal VENTA Anual 100% Ocupacin anual USD 603.953,55
Estimado primer ao 40% Ocupacin anual USD 243.594,60
Ig por alquiler de Resto bar Alquiler Fijo mensual USD 1.834,86 USD 22.018,35
Ig por alquiler de SPA Alquiler Fijo mensual USD 458,72 USD 5.504,59
Ig por Saln de eventos Alquiler Fijo mensual
Subtotal VENTA Anual 100% Ocupacin anual USD 586.009,17
Estimado primer ao 10% Ocupacin anual USD 1.605,50 USD 58.600,92
TOTAL- INGRESOS INICIAL USD 329.718,45
-USD 5.504,59 anual, como resultado del alquiler del sector de SPA y
- USD 58.600,92 anual por el alquiler del SUM a un nivel de ocupacin inicial
- 119
-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.
Estimaciones
mostrarn los valores de los porcentajes de ocupacin anual, y los distintos tems de
estudio (fila 5), como resultado de los incrementos estimados como respuesta del
- 120
-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
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Tabla 19
Estimaciones: Porcentaje de ocupacin anual; Tarifas y Volumen de venta
anuales esperados de las habitaciones, como resultado de los incremento s de la
demanda e inflacin USD.
ESTIMACIONES
HABITACIONES
AJUSTES % DE OCUPACION POR INCREMENTO DE LA DEMANDA
Ao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
% de
ocupacin
anual 40% 45% 51% 58% 65% 69% 73% 74% 75% 77%
AJUSTES TARIFAS POR INCREMENTO DE LA DEMANDA Y PRECIO DLAR
Incremento de
la demanda 11% 15% 13% 11% 7% 5% 2% 2% 2%
Inflacin USA
2,00% 1,99% 1,98% 2,34% 2,69% 3,19% 3,68% 4,29% 4,91% 5,61%
Incrementos
total 13,21% 17,28% 15,64% 13,99% 10,41% 8,87% 6,38% 7,01% 7,73%
Tarifa Suite
Ejecutiva 113,75 128,77 151,02 174,64 199,08 219,80 239,29 254,56 272,40 293,44
Tarifa Doble
Superior 89,14 100,91 118,34 136,85 156,00 172,24 187,51 199,48 213,46 229,95
Tarifa Doble
Estndar 69,44 78,61 92,19 106,61 121,53 134,18 146,08 155,40 166,29 179,13
Promedio
tarifa por ao 90,77 102,76 120,52 139,37 158,87 175,41 190,96 203,14 217,38 234,17
IG ANUAL
ESTIMADO 243.594,60 306.104,95 412.837,69 539.469,52 682.591,59 806.410,51 921.811,44 1.000.240,78 1.091.746,56 1.199.607,51
- 121
-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
La Maison Condo Boutique
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Los ingresos del arrendamiento del sector de resto bar y SPA se muestran en la
siguiente tabla:
Tabla 20
Volumen de Venta anual esperado Resto Bar y SPA
ALQUILER (fijo anual) RESTO BAR Y SPA
AJUSTES TARIFAS POR INC REMENTO PRECIO DLAR
Ao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Inflacin USA-
Incrementos 2,0000% 1,9898% 1,9796% 2,3365% 2,6947% 3,1876% 3,6829% 4,2947% 4,9100% 5,6129%
RESTO-BAR USD USD USD USD USD USD USD USD USD USD
(Ig mensual) 1.834,86 1.835,23 1.835,59 1.836,02 1.836,51 1.837,10 1.837,78 1.838,57 1.839,47 1.840,50
INGRESO
ANUAL USD USD USD USD USD USD USD USD USD USD
ESTIMADO 22.018,35 22.022,73 22.027,09 22.032,24 22.038,17 22.045,20 22.053,32 22.062,79 22.073,62 22.086,01
USD USD USD USD USD USD USD
SPA 458,72 458,81 458,90 459,00 459,13 459,27 USD 459,44 USD 459,64 459,87 USD 460,13
INGRESO
ANUAL USD USD USD USD USD USD USD USD USD USD
ESTIMADO 5.504,59 5.505,68 5.506,77 5.508,06 5.509,54 5.511,30 5.513,33 5.515,70 5.518,41 5.521,50
Tabla 21
Volumen de Venta anual esperado Saln de Usos Mltiples (SUM)
SUM
AJUSTES % DE OCUPACION POR INCREMENTO DE LA DEMANDA
Ao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Porcentaje de
ocupacin
anual 0,10 0,11 0,13 0,14 0,16 0,17 0,18 0,18 0,19 0,19
AJUSTES TARIFAS POR INCREMENTO DE LA DEMANDA Y PRECIO DLAR
Incrementos
total 13,21% 17,28% 15,64% 13,99% 10,41% 8,87% 6,38% 7,01% 7,73%
Tarifa alquiler USD USD USD USD USD USD USD USD USD USD
SUM 1.605,50 1.607,63 1.610,40 1.612,92 1.615,18 1.616,86 1.618,29 1.619,33 1.620,46 1.621,71
INGRESO
ESTIMADOE USD USD USD USD USD USD USD USD USD USD
STIMADO 58.600,92 65.132,94 75.032,28 84.919,09 94.392,07 101.104,66 106.254,03 108.448,26 110.694,75 112.995,87
All, adems se profundiza sobre las ocupaciones por da, mes y ao.
- 122
-
Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin
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Tabla N 22
Estimaciones de ingresos por venta totales
ESTIMACIONES INGRESOS POR VENTAS
AO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos vta de
Habitaciones USD 243.594,60 USD 306.104,95 USD 412.837,69 USD 539.469,52 USD 682.591,59 USD 806.410,51 USD 921.811,44 USD 1.000.240,78 USD 1.091.746,56 USD 1.199.607,51
% de ocupacin
anual hab. 40% 45% 51% 58% 65% 69% 73% 74% 75% 77%
Q plazas Ocup * da 16 18 21 23 26 28 29 30 30 31
Q plazas Ocup * mes 495 549 631 714 792 847 890 908 926 944
Q plazas Ocup * ao 5936 6589 7577 8562 9504 10169 10678 10891 11109 11331
Q hab Ocup * da 8 9 10 12 13 14 15 15 15 15
Q hab Ocup * mes 247 275 316 357 396 424 445 454 463 472
Q hab Ocup * ao 2968 3294 3789 4281 4752 5085 5339 5446 5554 5666
Ig Restaurante y bar USD 22.018,35 USD 22.022,73 USD 22.027,09 USD 22.032,24 USD 22.038,17 USD 22.045,20 USD 22.053,32 USD 22.062,79 USD 22.073,62 USD 22.086,01
Ig SPA USD 5.504,59 USD 5.505,68 USD 5.506,77 USD 5.508,06 USD 5.509,54 USD 5.511,30 USD 5.513,33 USD 5.515,70 USD 5.518,41 USD 5.521,50
% de ocupacin
anual saln 10% 11% 13% 14% 16% 17% 18% 18% 19% 19%
Ig Saln de eventos USD 58.600,92 USD 65.132,94 USD 75.032,28 USD 84.919,09 USD 94.392,07 USD 101.104,66 USD 106.254,03 USD 108.448,26 USD 110.694,75 USD 112.995,87
USD
TOTAL INGRESOS USD 329.718,45 USD 398.766,30 USD 515.403,84 USD 651.928,91 USD 804.531,38 USD 935.071,67 1.055.632,11 USD 1.136.267,53 USD 1.230.033,34 USD 1.340.210,89
123
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Anlisis de Sensibilidad
proyecto o no hacerlo, se considera reali zar un para identificar cuan sensibles son las
las reacciones de las principales variables que afectan al proyecto, conforme a los
en el proyecto.
Tabla N 23
Anlisis de sensibilidad
Escenarios % de Ocupacin VAN TIR
Optimista 60% USD 3.346.023,94 0,23
Normal 40% USD 2.250.060,57 0,14
Pesimista 20% USD 1.116.945,90 0,1
cual provee una TIR muy alta, mayor a la tasa de descuento, con una VAN superior a
en su puesta en marcha.
124
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Florencia Benito.
lo que el proyecto no es rentable, ya que si bien da como resultado una VAN superior
a cero, la TIR es muy baja y no llega a cumplir con los requerimientos mnimos del
proyecto en marcha.
muestra una VAN y TIR mayor a cero, y est a ltima superior a la tasa de descuento.
Tasa de descuento
Se establece una tasa de descuento del 12% conforme a lo que demandan los
125
Universidad empresarial Siglo21
Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.
Tabla N 24
Flujo de caja proyectado
AO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos totales
Ingreso por venta de habitaciones USD 243.594,60 USD 306.104,95 USD 412.837,69 USD 539.469,52 USD 682.591,59 USD 806.410,51 USD 921.811,44 USD 1.000.240,78 USD 1.091.746,56 USD 1.199.607,51
Otros Ingresos (Resto, SUM, SPA) USD 86.123,85 USD 92.661,35 USD 102.566,15 USD 112.459,38 USD 121.939,79 USD 128.661,16 USD 133.820,68 USD 136.026,75 USD 138.286,78 USD 140.603,38
Egresos afectos a impuestos
Costos variables USD -15.875,23 USD -16.668,99 USD -17.502,44 USD -18.377,56 USD -19.296,44 USD -20.261,26 USD -21.274,33 USD -22.338,04 USD -23.454,94 USD -24.627,69
Costos fijos USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52 USD -120.039,52
Amortizaciones USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68 USD -58.075,68
Valor Libro USD 3.461,55 USD 3.159,55 USD 1.731,34
(=) UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 135.728,02 207.443,66 319.786,20 455.436,15 610.279,29 736.695,21 856.242,59 935.814,29 1.028.463,19 1.139.199,34
IMPUESTOS
0,35 USD -47.504,81 USD -72.605,28 USD -111.925,17 USD -159.402,65 USD -213.597,75 USD -257.843,32 USD -299.684,91 USD -327.535,00 USD -359.962,12 USD -398.719,77
(=) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS USD 88.223,22 USD 134.838,38 USD 207.861,03 USD 296.033,49 USD 396.681,54 USD 478.851,88 USD 556.557,68 USD 608.279,29 USD 668.501,08 USD 740.479,57
Amortizaciones USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68 USD 58.075,68
Valor Libro USD -3.461,55 USD -3.159,55 -1.731,34
Egresos No Afectos a Impuesto
Inversiones -2.087.203,31 -11.538,50 -10.531,83 -5.771,13
Inversiones en capital de trabajo
0,20 417.440,66 -150.092,88 -138.092,88 -126.092,88 -131.533,54
FLUJO DE CAJA -2.087.203,31 563.739,55 27.821,13 127.843,83 228.016,29 309.532,29 536.927,56 614.633,36 666.354,96 726.576,75 791.052,78
TASA DTO
0,12
VAN 2.250.060,57
TIR 0,14
PRI 8 AOS
Valores Actuales 502.441,67 24.796,02 113.942,80 203.223,08 275.875,48 536.927,56 614.633,36 666.354,96 726.576,75 791.052,78
Valores Acumulados 502.441,67 527.237,69 641.180,49 844.403,57 1.120.279,05 1.657.206,61 2.271.839,97 2.938.194,93 3.664.771,69 4.455.824,47
126
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que ofrece un Valor Actual Neto (VAN) superior a cero, con una T asa Interna de
proyecto, que de acuerdo a los valores acumulados del flujo de fondos (ltima fila de
la tabla anterior) ronda en los siete aos, pero en la prctica se conoce que dicho
pretendi ordenar todas las partidas de ingresos, egresos e inversiones para realizar
127
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econmica y financiera de los dos grandes etapas del proyecto de La Maison. Por un
lado, al comienzo, la etapa del Fideicomiso, para luego concretar la propuesta del
Tabla N 25
Fideicomiso 1: Valores iniciales
VALORES DE FIDEICOMISO
ITEM MONTO
Inversin en Equipamiento USD 163.362,24
Balance en Obras Fsicas USD 1.575.973,85 COSTO
INVERSION TOTAL COSTO USD 1.739.336,09 CONSTRUCCIN
Total m2 unidades 708,83 PRECIO
Valor m2 USD 2.453,81 FIDEICOMISO
las unidades departamentales para obtener un valor total de m2 que servirn de base
Tabla N 26
Fideicomiso 2: Valores Unidades
VALOR UNIDADES FIDEICOMISO
Unidad s/ total Unidad s/ precio en Utilidad por unidad
UNIDADES CANTIDAD m2 m2 totales construccin (costo) fideicomiso (aporte) (fiduciante)
Suite 2 40 80 USD 98.152,51 USD 117.783,01 USD 19.630,50
Superior 9 37,43 336,87 USD 91.846,21 USD 110.215,45 USD 18.369,24
Estndar 9 32,44 291,96 USD 79.601,69 USD 95.522,02 USD 15.920,34
Total 20 708,83 USD 1.739.336,09 USD 2.087.203,31
Rentabilidad total 1,20 USD 347.867,22
128
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Trabajo final de graduacin
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habitacin los montos que se muestran en la sexta columna de la Tabla N 26, la cual
resguarda: las ganancias del administrador y los costos del 100% de la obra.
Tabla N 27
Fideicomiso 3: Participaciones y montos de inversin
PARITCIPACION FIDEICOMISO
FIDUCIARIO FIDUCIANTE (inversores)
ITEM TOTAL Cantidad Precio Cantidad Precio
Suite USD 117.783,01 2 USD 235.566,02
Superior USD 110.215,45 9 USD 991.939,08
Estndar USD 95.522,02 9 USD 859.698,21
VALORES INICIALES USD 2.087.203,31 USD 1.095.264,23 USD 991.939,08
Participacin 100% 52% 48%
habitaciones Suites y el total de las Estndar (11 habitaciones), para ofrecerles a los
esta manera, la sociedad se conformara por : aporte del 52% de quien en un principio
Tabla N 28
Fideicomiso 4: Rentabilidad de fiduciario (administrador de fideicomiso)
RENTABILIDAD FIDEICOMISO
Ganancia Fideicomiso USD 347.867,22
Inversin fiduciario USD -1.095.264,23
Aporte Fiduciario -USD 747.397,01
A modo de sntesis, las utilidades del fideicomiso abarcan los USD 347.867,22
129
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Trabajo final de graduacin
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Tabla N 29
Condo Hotel 1: Rentabilidad ofrecida al socio inversor: clculos comparativos
RENTABILIDAD INVESIONISTA POR UNIDAD
Unidad Inversin inicial r% anual Cuota mensual N meses Anual Monto final
Convencional Depto. USD 35.779,64 7% USD 229,35 12 USD 2.752,20 USD 38.531,84
Suite USD 98.152,51 10% USD 817,94 12 USD 9.815,25 USD 107.967,76
Superior USD 91.846,21 10% USD 765,39 12 USD 9.184,62 USD 101.030,83
La Maison Estndar USD 79.601,69 10% USD 663,35 12 USD 7.960,17 USD 87.561,85
por ofrece por una renta superior al alquiler convencional de PH, gracias a gestin de
con un 10% que ofrecera el negocio del condo por el arrendamiento diario de las
Tabla N 30
Condo Hotel 2: Puesta en marcha Pagos anuales s/ rentabilidad es a socio y
operador hotelero en
CONDO HOTEL
RENTABILIDAD GESTION
r% anual s/ Cuota/ r% anual s/ Cuota Anual
BENEFICIARIOS inversin Unidad Cantidad unidad Cuota Anual utilidades (Ao1)
OPERADOR SUITE 2 USD 817,94 USD 19.630,50
HOTELERO 10% ESTNDAR 9 USD 765,39 USD 82.661,59 5% USD 7.315
INVERSIONISTAS
PARTICULARES 10% SUPERIOR 9 USD 663,35 USD 71.641,52
anterioridad, se muestra en la tabla anterior las posibles utilidades que gozaran los
socios y el operador, siendo este beneficiario adem s de los pagos por su gestin.
130
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Tabla N 31
Rentabilidad anual total de socio particular y operador hotelero
RENTABILIDAD ANUAL CONDO HOTEL
Socio Unidades Gestin (1 Ao)
Socio Inversor particular USD 71.641,52
Operador USD 102.292,09 USD 7.315
Sintticamente, la tabla anterior refleja las posibles utilidades de las distintas partes en
131
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Conclusiones Finales
Villa Mara, es una ciudad que presenta indicios de crecimiento econmico en
La Maison Condo Boutique, es una opcin rentable para aquel que desee asignar sus
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Ficha Bibliogrfica
Cmara Argentina de Turismo. (2011). Informe Econmico cuatrimestral
sobre la actividad de viajes y turismo.
Centros de Estudios para la Produccin (2009). Producto Geogrfico Bruto
por provincia. Crdoba.
Dixon D.F. y Blois KC. (1983). Some Limitation Of The 4Ps as a paradigm
for marketing. Reino Unido.
Gobierno de la Provincia de Crdoba. (2008). Decreto reglamentario 1359/00
de la Ley 6483, Boletn Oficial de la Provincia de Crdoba. Crdoba,
Argentina. Direccin de Informtica Jurdica.
Gonzalez, L. y Taln, P. (2002 ). Direccin Hotelera, Operaciones y procesos.
Madrid. Sntesis.
Kotler P. (2000). Direccin de marketing. Mxico. Prentice Hall.
Kotler P., Bloom P. y Hayes T. (2004). El Marketing de servicios
profesionales. Barcelona. Paids Ibrica, S.A.
Sancho, A. (1998). Introduccin al Turismo Organizacin Mundial del
Turismo. Madrid. OMT.
Sapag Chan, N. y R. (2000). Preparacin y evaluacin de proyectos. Chile,
Santiago. Mc Graw-Hill.
Secretara de Turismo de Argentina y Direccin Nacional de Desarrollo
Turstico. (2006). Plan Federal Estratgico de Turismo Sustentable PFETS.
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Anexos
ANEXOS 1: INTRODUCCIN AL ENTORNO DEL PROYECTO
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La provincia de Crdoba
En el plano turstico, la provincia de Crdoba conforma la regin centro del
pas. Limita al este con Santa Fe, y al sureste con Buenos Aires, dos de la s
provincias, que junto con Crdoba, concentran las actividades econmicas.
Para conocer su composicin, en su Producto Geogrfico Bruto ( a precios
constantes de 1993 hasta el ao 2009 ), En Crdoba, el primer lugar lo ocupa la
Industria manufacturera, luego la Ganadera, Agricultura y Silvicultura , -siendo estas
dos las que mayores variaciones han presentado a lo largo del tiempo-, y el sector de
la Construccin, dentro de los productores de bienes. (Centros de Estudios para la
Produccin, 2009).
Con respecto al sector de servicios su composicin s e ha mantenido en el
tiempo. Los sectores ms rel evantes han sido los servicios Inmobiliarios,
Empresariales y de Alquiler, en una mayor proporcin, luego les sigue el Comercio
al por mayor, por menor y Reparacio nes y el servicio de Transporte, de
Almacenamiento y Comunicaciones.
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Sobre su ubicacin
Situada en Crdoba, Argentina, en el Departamento General San Martn
Las distancias aproximadas de Vil la Mara a los principales desti nos:
Crdoba: 140 Km.
Ro Cuarto: 130 Km.
Buenos Aires: 550 Km.
Santa Fe: 350 Km
Rosario: 250 Km.
San Francisco: 160 Km.
Jujuy: 1098 Km.
Mendoza: 605 Km.
La Carlota: 104 Km.
Marcos Jurez: 120 Km.
(Argentina Turismo).
Demografa
Demogrficamente, segn datos del INDEC (2010), el departamento General
San Martn cuenta con 127.573 habitantes, y una densidad de 25,5 hab. /km2, siendo
su mayor concentracin en la ciudad de Villa Mara.
Servicios bsicos
En cuanto a los servicios bsicos, cuenta con Agua Potable y desages gestionados
por la cooperativa de trabajo 15 de mayo, servicio de energa elctrica esta a cargo de
EPEC.
Red asistencial educativa
En los que se relaciona con Red asistencial, e ducativa y religiosa, cuenta con una
oferta muy completa.
En Red asistencial, la ciudad cuenta con institutos, hospitales, clnicas, sanatorios,
centros de atencin y consultorios privados, servicios de emergencias y otros servicios de
salud, que en total suman aproximadamente, entre los ms importantes se encuentran la
Clnica de Especialidades, Clnica Dr. Gregorio Maran, Clnica FUSAVIM, Clnica del
Nio, Clnica San Martn, Sanatorio Argentino Cruz Azul y Hospital Regional Pasteur. Es
posible atender los siguientes subrubros: asistencia al suicida, audfonos, cardiologa, ciruga,
ciruga plstica, clnicas y sanatorios, columna vertebral, diagnstico por imgenes,
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Medios de transporte:
Transporte urbano: colectivos, taxis y remises: Los servicios de colectivos
actualmente estn gestionados por la Municipalidad de Villa Mara. Adems se cuenta con
solo una empresa de taxis y siete de re mises.
Transporte interurbano: mnibus y trenes.
Existen en la ciudad aproximadamente veinticuatro empresas de transporte
interurbano radicadas la mayora en la terminal de mnibus de Villa Mara.
Hoy da, la empresa con mayor flujo interurbano correspon de al grupo que gestiona
Coata Crdoba, Urquiza Sierras de Crdoba y Plus Ultra, logrando una comunicacin
estrecha no solamente con los diferentes departamentos de la provincia de Crdoba, sino que
tambin con otras provincias y regiones. Tambin se cuent a con otros servicios de transporte
internacional de colectivos que generalmente son gestionadas por las agencias de viajes de la
zona.
Con respecto a los trenes, este servicio est a cargo de una sociedad annima
conformada por las empresas de ferrovas; Ferrocentral, quienes realizan solo dos
recorridos desde la ciudad: Villa Mara - Ciudad de Crdoba y Villa Mara - Rosario- Buenos
Aires (Retiro).
Transporte areo: Nuevo aeropuerto Villa Mara - Crdoba. Posee una pista
de 1.800 metros de largo y 30 metr os de ancho. En el se pueden operar aeronaves de carga y
hasta un Boerin 737, as como aviones de viajes comerciales, privados del aeroclub, y
empresas de aerolneas en general.
Organismos destacados y asociaciones empresariales
AERCA: Existen organismos y asociaciones empresariales que operan en la ciudad y
contribuyen a la ejecucin de importantes proyectos. Una de las ms importantes es AERCA;
Asociacin de Empresarios de la Regin Centro de Argentina.
La entidad tiene como objetivos; Defender los inte reses empresarios de sus socios
activos, propender a la agremiacin, ejercer la representacin de los asociados, establecer
servicios que interesen a los asociados, mantener relacin con otras entidades del pas y del
exterior, realizar actos tendientes a incrementar la cultura general de la poblacin y de los
asociados, actuar en todas las actividades que procuren el desarrollo econmico y social y
coayudar con las autoridades en cuanto se tienda al desarrollo social y econmico.(AERCA,
2011)
AERCA, pretende avanzar no solo apoyando y representando a las empresas
asociadas al cumplimiento de sus objetivos y derechos comerciales, sino que tambin
fomentar al desarrollo de nuevos y mejores negocios que adems trasciendan los lmites
regionales.(AERCA, 2011)
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Algunas de las acciones desarrolladas por al entidad abarcan: rondas de negocios con
empresarios extranjeros y locales desarrollada por la Cmara de Comercio Exterior de
AERCA, cursos de capacitacin, servicios y asesoramientos para empresas y particulares,
proyectos de mejoras en la ciudad, como lo son el proyecto de modernizacin del casco
cntrico y el desarrollo del parque industrial y tecnolgico SEM. (AERCA, 2011)
Parque industrial: Adems otra de las cuestiones a considerar, es la creacin del
Parque Industrial de Villa Mara. Es una creacin proveniente de la formacin de una
economa mixta, liderado por la Asociacin de Empresarios de la Regin Centro de
Argentina; AERCA, que tiene como finalidad brindar un rea para la disposicin de
infraestructuras como empresas comerciales y de servicios e industrias que faciliten el
desarrollo de un polo industrial. La misin de este parque es promover el desarrollo local y
regional, fomentar el ordenamiento urbano, atraer capitales privados y finalmente im pulsar la
generacin de empleos. De esta manera, se busca lograr una mejor urbanizacin para la
posible instalacin de nuevas empresas e industrias y relocalizacin de las existentes.
(Municipalidad de Villa Mara, 2010).
Organizacin de la actividad turs tica: En la ciudad de Villa Mara la actividad
turstica est cobrando importancia. Surgi en el corriente ao, la llamada Unidad Ejecutora
de Turismo, Deportes y Recreacin, que tienen como principal objetivo la promocin de las
actividades deportivas y tursticas del mbito local. sta unidad, est constituida por una
sociedad de economa mixta que es la responsable de ejecutar las polticas pblicas tendientes
a favorecer dichos sectores, y as fortalecer la actividad turstica, promover el desarrollo de
actividades y eventos deportivos, como recreativos y culturales en la ciudad.
La creacin de sta unidad posibilitar a travs de su consejo de Planeamiento
Estratgico y Consultivo, la expresin y el consenso entre empresarios, entidades deportivas,
representantes del sector hotelero y gastronmico y el Municipio, logrando mayor armona y
fusin entre los entes pblicos y privados, tendientes a lograr mejores decisiones a favor de
las realidades en esos aspectos de la ciudad de Villa Mara.
Como funciones especficas del ente se encuentran:
- Organizar, promover, comercializar, difundir, gerenciar, ejecutar, realizar,
auspiciar, publicar todo tipo de eventos deportivos, recreativos y actividades tursticas.
- Realizar todo tipo de actividades deportivas y tursticas, pudiendo planificarlas y
concretarlas, como as tambin programar y vender tours por la Ciudad, Provincia y Nacin.
- Coordinar con entes pblicos y privados de jurisdiccin nacional, Provincial o
Municipal, a los fines de promover el deporte, l a recreacin y el turismo en todas sus formas.
- Consolidar y mejorar el equipamiento e infraestructura deportiva y turstica
existente en la ciudad de Villa Mara.
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ciudad):
Tabla N 32
Acompaantes del turista de Villa Mara
TEMPORADA FAMILIA AMIGOS INDIVIDUAL COMPAERO
VERANO 2005 83% 9% 8%
INVIERNO 2005 73% 16% 11%
VERANO 2006 57% 30% 14%
INVIERNO 2006 60% 20% 20%
VERANO 2007 50% 36% 14%
INVIERNO 2007 23% 35% 42%
VERANO 2008 41% 38% 21%
INVIERNO 2008 29% 24% 47%
VERANO 2009 50% 34% 17%
INVIERNO 2009 31% 35% 30% 4%
VERANO 2010 54% 33% 12% 2%
VERANO 2011 70% 22% 8% 3%
Tabla N 33
Origen de los turistas de Villa Mara
ORIGEN BUENOS AIRES CRDOBA STA. FE OTROS
VERANO 2005 73% 9% 12% 7%
INVIERNO 2005 83% 5% 6% 6%
VERANO 2006 74% 6% 11% 9%
INVIERNO 2006 64% 16% 12% 8%
VERANO 2007 75% 8% 10% 7%
INVIERNO 2007 45% 23% 10% 22%
VERANO 2008 60% 15% 10% 15%
INVIERNO 2008 45% 23% 12% 20%
VERANO 2009 50% 10% 22% 18%
INVEIRNO 2009 28% 37% 10% 25%
VERANO 2010 42% 17% 19% 22%
VERANO 2011 63% 9% 13% 15%
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Tabla N 34
Encuesta a expertos, la economa y el turismo de Villa Mara
ENCUESTADOS 1 2 3 4 5 6 TOTAL
1. Cmo cree que ha sido el crecimient o econmico de Villa Mara en los ltimos aos, ya sea en
cuanto a la cantidad y calidad de empresas radicadas en la ciudad?
MAXI CRECIMIENTO 1 1 2
CRECIM. MODERADO 1 1 1 1 4
MEDIANO
MUY POCO AVANCE
NINGUN AVANCE
NO CONOCE
2. En que sector cree que ha habido mayor evolucin?
SECTOR PRIMARIO 3 3 1 1 1 9
INDUSTRIAS 4 4 2 2 2 14
COMERCIOS 2 2 4 4 4 1 17
SERVICIOS 1 1 3 3 3 11
NO CONOCE 0
3. Cules son sus expectativas de crecimiento para la ciudad?
MAXIMO CRECIMIENTO 1 1 1 1 4
CRECIM. MODERADO 1 1 2
MEDIANO 0
MUY POCO AVANCE 0
NINGUN AVANCE 0
NO CONOCE 0
4. Qu relacin puede definir entre el avance econmico de la ciudad y el desarrollo turstico?
ESTRECHA 1 1 1 1 1 1 6
POCA 0
NINGUNA 0
5. Cree que la ciudad pueda avanzar en materia turstica en los prximos aos?
SI 1 1 1 1 1 1 6
MEDIANAMENTE 0
NO 0
6. Cul es el principal perfil turstico ms relevante que usted definira para la ciudad de VM en los
prximos aos?
TURISMO VAC./ FDS 1 1 2
TURISMO DE NEGOCIOS 1 1 1 1 1 5
TURISMO DE PASO 1 1 1 3
7. Cree que la ciudad cuenta con la oferta suficiente para atender a los requerimientos y necesidades
esa demanda turstica?
SI 1 1
NO 1 1 1 0 1 4
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Encuestas
Tabla N 35
Encuestas al turista de negocios
ENCUESTADOS 1 2 3 4 5 6 7 8 TOTAL
1. Cuando realiza viajes por cuestiones laborales, lo hace en forma individual?
SI 1 1 2
NO 1 1 1 1 1 5
2. Cual es el medio de transporte que frecuenta utilizar para real izar sus viajes de negocios?
AUTO 1 1 1 1 1 1 1 7
BUS 0
AVION 1 1
OTROS 0
3. Que tipologa de alojamientos prefiere?
HOTELERO 1 1 1 1 1 1 6
EXTRAHOTELERO 1 1
4. Que categora de alojamientos es la que frecuenta?
* 0
** 0
*** 1 1 1 1 4
**** 1 1 1 3
***** 0
5. Cules son los tres factores ms importantes que considera al momento de elegir un alojamiento?
UBICACIN 3 2 2 2 2 3 14
PRECIO 1 1
CALIDAD 2 3 3 3 3 2 16
SV. COMPLEM 1 1 1 1 4
AT. PERSON. 1 1 2 3 7
NINGUNA 0
6. Qu tipo de rgimen elige?
SOLO DESAYUNO 1 1 1 1 1 1 1 7
MEDIA PENSION 0
ALL INCLUSIVE 0
7. Considera importante la presencia de servicio de restauracin para la seleccin de su hotel?
SI 1 1 1 1 1 1 6
NO 1 1
8. Business Center?
SI 1 1 1 3
NO 1 1 1 1 4
9. Es importante para usted la presencia de un saln de usos mltiples en el alojamiento? (SUM)
SI 1 1 1 1 4
NO 1 1 1 3
10. Por lo general, Cuntos das suele hospedarse en un destino por cuestiones laborales?
ENTRE 1-4 DIAS 1 1 1 1 1 1 1 7
ENTRE 5-8 DIAS 0
MAS DE 9 0
Cul es el precio que considera correcto por un servicio de alojamiento de departamentos de alta calidad, por noche?
Entre $1000 y $1500 0
Entre $500 y $1000 1 1 1 3
Entre $100 y $500 1 1 1 1 1 5
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resultados
Tabla N 36
Oferta total de Villa Mara
Tipologa 1 EST 2 EST 3 EST 4 EST SIN Cantidad
APART HOTEL 1 1
HOSPEDAJE 1 4 5
HOSTERIA 1 1 2
HOTEL 4 2 3 2 1 12
POSADA 2 2
RESIDENCIA 1 1
Tabla N 37
Alojamientos por tipologa y plazas
Q HABIACIONES
NOMBRE TIPOLOGA SGL DBL TRIP CUAD X 5 X 6 X8 SUITE PLAZAS
ALCAZAR HOTEL 11 10 9 6 1 1 89
ALEM HOTEL 10 1 4 2 49
ALVEAR HOSPEDAJE 4 1 11
AMANECER HOSPEDAJE 20 2 1 2 60
ANTARES HOTEL 2 9 5 51
BOULEVARD HOSTERA 4 4 1 28
LA CAS. POETA HISPEDAJE 12 13 106
CITY HOTEL 27 4 2 74
COLON HOTEL 6 4 4 1 1 54
CONTINENTAL HOTEL 10 8 5 1 80
HOWARD HOTEL 40 1 82
ORIN HOTEL 8 8 7 1 2 53
CAMPO Y RO POSADA 3 18
PRESIDENTE HOTEL 24 15 2 1 66
REPUBLICA HOTEL 57 3 2 4 141
RUTA 9 HOSTERA 4 2 3 26
SAMARAN SUITES HOTEL 17 4 2 2 58
SAN CARLOS HOSPEDAJE 4 12
SAN MARTN HOTEL 18 2 58
SAN REMO HOTEL 9 4 2 38
SARMIENTO APART 2 1 4 46
CATEDRAL RESIDENCIA NO PROP.
Total 19 274 79 52 22 5 5 10 1200
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HOWARD JOHNSON
Tipologa: Hotel
Categora: 4 Estrellas
Forma de Explotacin: Cadena Hotelera
Descripcin del establecimiento: Edificio de o cho pisos. Se encuentra ubicado en
plena rea comercial de la ciudad de Villa Mara, frente al Palacio Municipal, a cuatro
cuadras de la plaza principal y a nueve cuadras de la terminal de mnibus.
Organizacin de la actividad: Apertura todo el ao
Mercado al que atiende: Turismo empresarial, regional.
Estrategia de diferenciacin: nico Hotel Casino en la ciudad; uno de los dos
establecimientos de mayor categora (4 estrellas), y nica cadena hotelera en la
ciudad.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifas: Doble: $428,30, Suite:
Tarifa media: idem.
Cantidad de Habitaciones: 41 habitaciones
Tipo de hab.: 40 dobles y 1 suite.
Cantidad de Plazas: 82 plazas.
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Restaurante (Capacidad, men, concesin): combinacin de comida internaciona l, con
delicados toques de cocina regional ; Sala de estar (Caractersticas, comodidades) ;
Saln de usos mltiples y Saln de convenciones: Puede ser acondicionados como
auditorios, mesas de trabajo o directorio 30 a 250 personas ; Business Center; Personal
bilinge; Calefaccin/refrigeracin (Tipo) ; Servicio de lavandera ;
Telecomunicaciones: Telfono, Wi Fi; Servicios de Masajes ; Caja de Seguridad;
Piscina
Otros servicios; complementarios:
Cochera cubierta y descubierta ; Servicio de mensajera; Servicio de Bar;
Desayunador; Ascensor; Comodidades para discapacitados ; Acceso con tarjeta
magntica; Room Service 24 hs.; Frigo bar; Msica funcional; TV color; Servicio
mdico; Servicio de; Seguridad; Solarium; Sauna; Gimnasio; SPA; Casino y Slots.
OTROS DATOS
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HOTEL REPBLICA
HOTEL: HOTEL REPUBLICA (LA ASISTENCIA S.A.)
Tipologa: Hotel
Categora: ****
Forma de Explotacin: En propiedad
Descripcin del establecimiento: Arquitectnica: edificio de seis pisos. En planta baja:
recepcin, lobby, salas para eventos, y bar. Desde el primer al quinto piso se
encuentran las habitaciones y en el sexto los salones de eventos.
Organizacin de la actividad: Todo el ao
Mercado al que atiende: Clientes corporativos: visitadores, viajantes y agencias de
turismo. En pocas vacacionales se suma el turismo de paso .
Estrategia de diferenciacin: Hotel cntrico, habitaciones e imagen renovada.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifas dobles: estndar: $285
Superior: $320
Tarifas single: estndar: $210
Superior: $250
Cantidad de Habitaciones: 65
Tipo de habitaciones: estn dar y superiores
Cantidad de Plazas: 135
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Sala de estar; Sala de convenciones (Cantidad, capacidad, equipamiento): 6 SALAS
Saln club: 150 personas
Saln panormico: 50 personas
Auditorio: 50 personas
Sala ejecutiva: 12 personas (mesa de trabajo)
Sala Vitreaux: 16 personas (mesa de trabajo)
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SAMARN SUITE
Tipologa: Hotel
Categora: 3 Estrellas Superior
Forma de Explotacin: En propiedad
Propietario: Carlos Gribaudo
Descripcin del establecimiento: Edificio moderno ubicado al frente de la terminal de
mnibus de la ciudad, equipado para atender al turista de negocios.
Organizacin de la actividad: Apertura todo el ao
Mercado al que atiende: Turista de Negocios.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifa por tipo de habitacin: Single: $220; Dobles: $290; Triple: $350; Cuadruple:
$370
Tarifa media de habitaciones: $346
Cantidad de Habitaciones: 25 habitaciones
Tipo de hab.: Dobles: 17; Triples: 4; Cudruples: 2; Suites: 2
Cantidad de Plazas: 58 plazas
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Sala de estar (Caractersticas, comodidades) ; Saln de convenciones; Personal
bilinge
Calefaccin/refrigeracin; Servicio de lavandera; Servicio de mensajera; Wi Fi;
Telfono; Business Center; Caja de Seguridad
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VIABILIDAD
Tabla N 38
Balance de inversiones en equipamientos e inst alaciones: espacios comunes
INVERSIONES EN EQUIPAMIENTOS
ESPACIOS COMUNES
ITEM SECTOR PU($) PU(USD) Q TOT VU A
Diseo de Pg. Web Admin $ 5.000,00 USD 1.146,79 1 USD 1.146,79 2 USD 573,39
Computadora (ACER ASPIRE) Recepcin $ 2.499,00 USD 573,17 2 USD 1.146,33 2 USD 573,17
Impresora Multifuncin (HP-MULTI.HP DJ
2050) Recepcin $ 299,00 USD 68,58 1 USD 68,58 2 USD 34,29
Portero exterior Recepcin $ 500,00 USD 114,68 1 USD 114,68 2 USD 57,34
Uniformes personal de recepcin Recepcin $ 250,00 USD 57,34 12 USD 688,07 2 USD 344,04
Plumn Mica reversible 1 Pl. Recepcin $ 186,75 USD 42,83 6 USD 257,00 2 USD 128,50
Uniformes personal de limpieza Recepcin $ 150,00 USD 34,40 9 USD 309,63 2 USD 154,82
Detectores de humo Todos $ 89,00 USD 20,41 34 USD 694,04 2 USD 347,02
Matafuegos de polvo A/B/C 5 Kg. Todos $ 243,80 USD 55,92 13 USD 726,93 2 USD 363,46
Compra del sistema de gestin Admin $ 40.000,00 USD 9.174,31 1 USD 9.174,31 5 USD 1.834,86
promocin introduccin grficas Admin $ 1.980,00 USD 454,13 1 USD 454,13 5 USD 90,83
Araa de Saln Rec.- $ 3.780,00 USD 866,97 2 USD 1.733,94 5 USD 346,79
Lmparas de pie Rec.- $ 230,00 USD 52,75 2 USD 105,50 5 USD 21,10
Lmparas Dicroicas Rec.- $ 3,66 USD 0,84 10 USD 8,39 5 USD 1,68
Luces exteriores Rec.- $ 100,00 USD 22,94 40 USD 917,43 5 USD 183,49
Colchones una Plaza. Suavestar 1 Plaza Recepcin $ 1.439,00 USD 330,05 6 USD 1.980,28 5 USD 396,06
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre Somier
Volados 1 PL Recepcin $ 50,00 USD 11,47 6 USD 68,81 5 USD 13,76
Telfono Fax PANASONIC KX -FP703AG Recepcin $ 649,00 USD 148,85 1 USD 148,85 5 USD 29,77
Telfono inalmbrico SIEMENS Recepcin $ 159,00 USD 36,47 1 USD 36,47 5 USD 7,29
Araa de Saln Rest $ 3.780,00 USD 866,97 1 USD 866,97 5 USD 173,39
Lmparas Dicroicas Rest $ 3,66 USD 0,84 10 USD 8,39 5 USD 1,68
Estanteras Office $ 155,00 USD 35,55 2 USD 71,10 10 USD 7,11
PLACARD PLATINUM LS1 2PT.ABRIR Office $ 496,00 USD 113,76 2 USD 227,52 10 USD 22,75
Rec.-
SOFA Eco cuero 2 Cuerp Esquinero Lobby $ 2.299,00 USD 527,29 6 USD 3.163,76 10 USD 316,38
Banquetas Recepcin $ 349,00 USD 80,05 2 USD 160,09 10 USD 16,01
Biblioteca 4 est DL 67*157*37. Recepcin $ 599,00 USD 137,39 1 USD 137,39 10 USD 13,74
Mueble de Recepcin (Colombano VM) Recepcin $ 2.000,00 USD 458,72 1 USD 458,72 10 USD 45,87
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE Rest $ 2.599,00 USD 596,10 1 USD 596,10 10 USD 59,61
Accesorios Sanitarios (*) Baos $ 107,28 USD 24,61 4 USD 98,42 20 USD 4,92
Bid lnea dorica Baos $ 747,93 USD 171,54 4 USD 686,17 20 USD 34,31
gritera juego lavatorio Baos $ 516,53 USD 118,47 4 USD 473,88 20 USD 23,69
Inodoros lnea dorica Baos $ 875,21 USD 200,74 4 USD 802,94 20 USD 40,15
Lavabos lnea dorica Baos $ 589,26 USD 135,15 4 USD 540,61 20 USD 27,03
Plafones de techo Cocina $ 70,00 USD 16,06 4 USD 64,22 20 USD 3,21
Caldera Central Todos $ 10.000,00 USD 2.293,58 1 USD 2.293,58 20 USD 114,68
Grupo electrgeno 15 kba. Todos $ 25.300,00 USD 5.802,75 1 USD 5.802,75 20 USD 290,14
Subtotal USD 36.232,78 USD 6.696,31
151
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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.
Tabla N 39
Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones : Unidades Superior y
Estndar
HABITACIONES
HABITACION SUPERIOR Y ESTANDAR
ITEM SECTOR PU($) PU(USD) Q TOT VU A
Almohadas SIMMONS ALM.CLASS Habitaciones $ 87,00 USD 19,95 36 USD 718,35 2 USD 359,17
Batas hombre blanca CANNON Habitaciones $ 179,00 USD 41,06 54 USD 2.216,97 2 USD 1.108,49
Batas mujer blanca CANNON Habitaciones $ 179,00 USD 41,06 54 USD 2.216,97 2 USD 1.108,49
Juego Sbanas individual medida 280 * 300
ms fundas Habitaciones $ 179,18 USD 41,10 54 USD 2.219,20 2 USD 1.109,60
Mantelera Habitaciones $ 30,00 USD 6,88 54 USD 371,56 2 USD 185,78
Plumn Mica reversible 2 Pl. Habitaciones $ 246,75 USD 56,59 54 USD 3.056,08 2 USD 1.528,04
Radio Despertador. DAIHATSU
RADIORELOJ AM/FM Habitaciones $ 99,00 USD 22,71 18 USD 408,72 2 USD 204,36
Secador de Pelo PHILIPS HP -8100 1000W Habitaciones $ 75,00 USD 17,20 18 USD 309,63 2 USD 154,82
Set de Juegos de Toalla y Talln Mica. *2pax Habitaciones $ 180,00 USD 41,28 54 USD 2.229,36 2 USD 1.114,68
Toalla piso bao damero blanco Habitaciones $ 29,90 USD 6,86 54 USD 370,32 2 USD 185,16
Alfombra felpuda blanca 66*120 Habitaciones $ 149,00 USD 34,17 18 USD 615,14 2 USD 307,57
Corinas exterior habitaciones Habitaciones $ 200,00 USD 45,87 18 USD 825,69 5 USD 165,14
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre Somier
Volados 2 PL Habitaciones $ 89,00 USD 20,41 18 USD 367,43 5 USD 73,49
Frigo bar Habitaciones $ 998,00 USD 228,90 18 USD 4.120,18 5 USD 824,04
Lmparas de Techo Habitaciones $ 96,00 USD 22,02 36 USD 792,66 5 USD 158,53
Lmparas Dicroicas Habitaciones $ 3,66 USD 0,84 72 USD 60,44 5 USD 12,09
Microondas WESTINGHOUSE habitaciones $ 500,00 USD 114,68 18 USD 2.064,22 5 USD 412,84
Somier King Size adaptables. Habitaciones $ 3.078,00 USD 705,96 18 USD 12.707,34 5 USD 2.541,47
TV 24" LED FULL HD. HITACHI Habitaciones $ 2.299,00 USD 527,29 18 USD 9.491,28 5 USD 1.898,26
Veladores de mesa de luz Habitaciones $ 149,00 USD 34,17 36 USD 1.230,28 5 USD 246,06
Telfono inalmbrico SIEMENS Habitaciones $ 159,00 USD 36,47 18 USD 656,42 5 USD 131,28
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE Habitaciones $ 2.599,00 USD 596,10 18 USD 10.729,82 10 USD 1.072,98
Alacena (Colombano VM) Habitaciones $ 500,00 USD 114,68 18 USD 2.064,22 10 USD 206,42
Alfombra de pie de cama Habitaciones $ 200,00 USD 45,87 18 USD 825,69 10 USD 82,57
Anafe con dos hormallas (4). ORBIS Habitaciones $ 1.154,00 USD 264,68 18 USD 4.764,22 10 USD 476,42
cristalera (vino- champagne- agua) 25 pax Habitaciones $ 399,36 USD 91,60 18 USD 1.648,73 10 USD 164,87
Cubiertos 4 pax Habitaciones $ 148,00 USD 33,94 18 USD 611,01 10 USD 61,10
Escritorio. PLATINUM ESCRITORIO 1.00
MTS Habitaciones $ 507,00 USD 116,28 18 USD 2.093,12 10 USD 209,31
Juego de 4 sillas comedor.UNICAM S-IRIS Habitaciones $ 400,00 USD 91,74 18 USD 1.651,38 10 USD 165,14
Mesas comedor. UNICAM. cao y madera.rect.
80.0 cm Habitaciones $ 784,00 USD 179,82 18 USD 3.236,70 10 USD 323,67
Mesas de luz MOSC LAZARO 2C CA Habitaciones $ 259,00 USD 59,40 36 USD 2.138,53 10 USD 213,85
Modular para TV. R20359 2C+2P WE Habitaciones $ 500,00 USD 114,68 18 USD 2.064,22 10 USD 206,42
PLACARD PLATINUM LS1 4PT.ABRIR Habitaciones $ 848,00 USD 194,50 18 USD 3.500,92 10 USD 350,09
Platos pax Habitaciones $ 68,00 USD 15,60 18 USD 280,73 10 USD 28,07
Respaldar Dadone p SOMIER KING Habitaciones $ 1.909,00 USD 437,84 18 USD 7.881,19 10 USD 788,12
Silla Oficina LM SILLON GIR.REG
NEUM.C/BRAZ. Habitaciones $ 584,00 USD 133,94 18 USD 2.411,01 10 USD 241,10
Accesorios Sanitarios (*) Baos $ 107,28 USD 24,61 18 USD 442,90 20 USD 22,14
Bid lnea dorica Baos $ 747,93 USD 171,54 18 USD 3.087,78 20 USD 154,39
Espejos Baos $ 109,00 USD 25,00 18 USD 450,00 20 USD 22,50
gritera juego ducha Baos $ 347,93 USD 79,80 18 USD 1.436,41 20 USD 71,82
gritera juego lavatorio Baos $ 516,53 USD 118,47 18 USD 2.132,46 20 USD 106,62
Inodoros lnea dorica Baos $ 875,21 USD 200,74 18 USD 3.613,25 20 USD 180,66
Lavabos lnea dorica Baos $ 589,26 USD 135,15 18 USD 2.432,72 20 USD 121,64
Cajas fuertes digital Habitaciones $ 185,00 USD 42,43 18 USD 763,76 20 USD 38,19
Baeras Habitaciones $ 570,00 USD 130,73 18 USD 2.353,21 20 USD 117,66
USD USD
Subtotal 109.662,23 19.255,11
152
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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.
Tabla N 40
Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones : Suites Ejecutivas
HABITACIONES
SUITE
ITEM SECTOR PU($) PU(USD) Q TOT VU A
Batas hombre blanca CANNON Habitaciones $ 179,00 USD 41,06 6 USD 246,33 2 USD 123,17
Batas mujer blanca CANNON Habitaciones $ 179,00 USD 41,06 6 USD 246,33 2 USD 123,17
Juego Sbanas individual medida 280 *
300 ms fundas Habitaciones $ 179,18 USD 41,10 6 USD 246,58 2 USD 123,29
Mantelera Habitaciones $ 30,00 USD 6,88 6 USD 41,28 2 USD 20,64
Plumn Mica reversible 2 Pl. Habitaciones $ 246,75 USD 56,59 6 USD 339,56 2 USD 169,78
Radio Despertador. AM/FM Habitaciones $ 99,00 USD 22,71 2 USD 45,41 2 USD 22,71
Secador de Pelo PHILIPS HP -8100
1000W Habitaciones $ 75,00 USD 17,20 2 USD 34,40 2 USD 17,20
Set de Juegos de Toalla y Talln *2pax Habitaciones $ 180,00 USD 41,28 6 USD 247,71 2 USD 123,85
Toalla piso bao damero blanco Habitaciones $ 29,90 USD 6,86 6 USD 41,15 2 USD 20,57
Alfombra felpuda blanca 66*120 Habitaciones $ 149,00 USD 34,17 2 USD 68,35 2 USD 34,17
Almohadas Cervical SUITES.
CANNON SUITES $ 89,00 USD 20,41 6 USD 122,48 2 USD 61,24
Netbook (Toshiba) SUITES $ 2.199,00 USD 504,36 3 USD 1.513,07 2 USD 756,54
Corinas exterior habitaciones Habitaciones $ 200,00 USD 45,87 2 USD 91,74 5 USD 18,35
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre
Somier Volados 2 PL Habitaciones $ 89,00 USD 20,41 2 USD 40,83 5 USD 8,17
Frigo bar Habitaciones $ 998,00 USD 228,90 2 USD 457,80 5 USD 91,56
Lmparas de Techo Habitaciones $ 96,00 USD 22,02 4 USD 88,07 5 USD 17,61
Lmparas Dicroicas Habitaciones $ 3,66 USD 0,84 8 USD 6,72 5 USD 1,34
Microondas WESTINGHOUSE habitaciones $ 500,00 USD 114,68 2 USD 229,36 5 USD 45,87
Somier King Size adaptables. Habitaciones $ 3.078,00 USD 705,96 2 USD 1.411,93 5 USD 282,39
Veladores de mesa de luz Habitaciones $ 149,00 USD 34,17 4 USD 136,70 5 USD 27,34
Telfono inalmbrico SIEMENS Habitaciones $ 159,00 USD 36,47 2 USD 72,94 5 USD 14,59
Lmparas de pie SUITES $ 230,00 USD 52,75 2 USD 105,50 5 USD 21,10
Reproductor DVD- SUITES SUITES $ 299,00 USD 68,58 2 USD 137,16 5 USD 27,43
TV 32" LED FULL HD. SUITES $ 4.493,00 USD 1.030,50 2 USD 2.061,01 5 USD 412,20
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE Habitaciones $ 2.599,00 USD 596,10 2 USD 1.192,20 10 USD 119,22
Alacena (Colombano VM) Habitaciones $ 500,00 USD 114,68 2 USD 229,36 10 USD 22,94
Alfombra de pie de cama Habitaciones $ 200,00 USD 45,87 2 USD 91,74 10 USD 9,17
Anafe con dos hormallas (4). ORBIS Habitaciones $ 1.154,00 USD 264,68 2 USD 529,36 10 USD 52,94
cristalera (vino- champagne- agua) 25
pax Habitaciones $ 399,36 USD 91,60 2 USD 183,19 10 USD 18,32
Cubiertos 4 pax Habitaciones $ 148,00 USD 33,94 2 USD 67,89 10 USD 6,79
Escritorio. PLATINUM ESCRITORIO
1.00 MTS Habitaciones $ 507,00 USD 116,28 2 USD 232,57 10 USD 23,26
Juego de 4 sillas comedor.UNICAM S-
IRIS Habitaciones $ 400,00 USD 91,74 2 USD 183,49 10 USD 18,35
Mesas comedor. UNICAM. cao y
madera.rect. 80.0 cm Habitaciones $ 784,00 USD 179,82 2 USD 359,63 10 USD 35,96
Modular para TV. R20359 2C+2P WE Habitaciones $ 500,00 USD 114,68 2 USD 229,36 10 USD 22,94
PLACARD PLATINUM LS1
4PT.ABRIR Habitaciones $ 848,00 USD 194,50 2 USD 388,99 10 USD 38,90
Platos pax Habitaciones $ 68,00 USD 15,60 2 USD 31,19 10 USD 3,12
Respaldar Dadone p SOMIER KING Habitaciones $ 1.909,00 USD 437,84 2 USD 875,69 10 USD 87,57
Silla Oficina LM SILLON . Habitaciones $ 584,00 USD 133,94 2 USD 267,89 10 USD 26,79
Espejo de Pie SUITES $ 460,00 USD 105,50 2 USD 211,01 10 USD 21,10
Juego de Living (Sillones-banqueta-
mesa ratona) SUITES $ 4.189,00 USD 960,78 2 USD 1.921,56 10 USD 192,16
Accesorios Sanitarios (*) Baos $ 107,28 USD 24,61 2 USD 49,21 20 USD 2,46
Bid lnea dorica Baos $ 747,93 USD 171,54 2 USD 343,09 20 USD 17,15
Espejos Baos $ 109,00 USD 25,00 2 USD 50,00 20 USD 2,50
gritera juego ducha Baos $ 347,93 USD 79,80 2 USD 159,60 20 USD 7,98
gritera juego lavatorio Baos $ 516,53 USD 118,47 2 USD 236,94 20 USD 11,85
Inodoros lnea dorica Baos $ 875,21 USD 200,74 2 USD 401,47 20 USD 20,07
Lavabos lnea dorica Baos $ 589,26 USD 135,15 2 USD 270,30 20 USD 13,52
Cajas fuertes digital Habitaciones $ 185,00 USD 42,43 2 USD 84,86 20 USD 4,24
Accesorios para discapacitados: barral,
asiento p/inodoro Recepcin $ 308,93 USD 70,86 1 USD 70,86 20 USD 3,54
Ducha escocesa SUITE $ 1.685,95 USD 386,69 2 USD 773,37 20 USD 38,67
USD
Subtotal USD 17.467,22 3.385,77
USD USD
TOTAL INVERSION EN EQUIPOS 163.362,24 29.337,20
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Tabla N 41
Balance de gastos operativos
OTROS GASTOS/ EGRESOS
U. COSTO Tipo de
ITEM INSUMO DETALLE MEDIDA Q CU (USD) Subtotal Mensual TOT ANUAL Costo
Consorcio 40 1,37 USD 4,59
Agua Potable Unidades m3 100 1,37 USD 31,42 USD 36,01 USD 432,11 Fijo
Consorcio 1 90 USD 20,64
Electricidad Unidades Kw 1 800 USD 183,49 USD 204,13 USD 2.449,54 Variable
Consorcio 1 50 USD 11,47
Gas Unidades Kcal./m3 1 200 USD 45,87 USD 57,34 USD 688,07 Variable
Servicios Impuesto Inmobiliario Provincial 1 500 USD 114,68 USD 114,68 USD 1.376,15
pblicos Impuesto municipal 1 656,57 USD 150,59 USD 150,59 USD 1.807,07 Fijo
Telfono Fijo Todos Minutos 1 600 USD 137,61 USD 1.651,38
Celular Corporativos Minutos 5 60 USD 68,81 USD 825,69 Variable
Internet WiFi 1 250 USD 57,34 USD 688,07
Servicios Basic:
privados TV. Satelital 179,99 20 14,99 USD 110,04 USD 1.320,52 Fijo
Mantenimiento: Software y
Pg. Web Creativos u. 1 300 USD 68,81 USD 825,69 Fijo
Servicios Servicios de Amenties 2 pax Ocupacin 10 42 USD 96,33 USD 1.155,96 Variable
profesional Asesoramiento legal USD 114,68 USD 1.376,15 Fijo
es Sv mantenimiento USD 68,81 USD 825,69 Variable
Papelera y artculos de 4 30 USD 27,52 USD 330,28
Insumo librera 1 8 USD 1,83 USD 22,02
papelera Gastos en Publicidad y folletera,
comercial Promocin publicidad 1 1600 USD 229,36 USD 2.752,29 Variable
Insumo
limpieza y
otros Productos de Limpieza 1 2000 USD 458,72 USD 5.504,59 Variable
Tot. USD 2.002,61
TOTAL
ANUAL 12 USD 24.031,27 USD 24.031,27
Estimaciones en base a gastos en Edificio ubicado en la calle buenos Aires 1489. Precios 2011 Villa Mara
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de la provincia de Crdoba.
Artculo 12.- Son requisitos generales mnimos para que un establecimiento sea encuadrado
en la Clase APART-HOTEL, los siguientes:
1. Deber ocupar la totalidad de un edificio o parte del mismo completamente independiente,
con ingresos, circulaciones, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
2. Cada unidad de alojamiento o departamento estar co mpuesta como mnimo de dormitorio,
bao, cocina o kitchenette y estar -comedor debidamente amoblado y equipado.
3. Deber disponer de recepcin y conserjera permanentemente atendida por personal
capacitado.
4. Todo departamento deber tener servicio tele fnico al exterior, pudiendo ser centralizado o
individual.
5. Las unidades de alojamiento estarn identificadas en la cara anterior de la puerta.
6. El personal del establecimiento deber estar debidamente uniformado.
7. Deber contar con recintos dest inados a vestuarios y sanitarios diferenciados por sexos para
el personal de servicio.
8. Deber contar con servicio de limpieza, lavandera y mucamas. Ambientes y equipos: 1.
Dormitorios: Se considerarn aquellos locales destinados exclusivamente a esa actividad, y estarn
dotados del siguiente equipamiento: Camas individuales cuyas dimensiones mnimas sern de 0.80 m.
por 1.95 m. o dobles cuyas dimensiones mnimas sern de 1.40 m por 1.95 m. Los colchones sern de
un espesor mnimo de 0,18 m. Quedan pro hibidas las camas cuchetas, salvo en los casos que el
organismo de aplicacin lo autorice fehacientemente en forma temporal.
2. Baos: El local destinado a sanitario contar con el siguiente equipamiento mnimo:
a) Lavabo con servicio permanente de agu a fra y caliente mezclables.
b) Baera o receptculo con ducha, provistos de mampara o cortina y con servicio permanente
de agua fra y caliente mezclables.
c) Inodoro.
d) Bid independiente de otro artefacto con servicio de agua fra y caliente mezcla ble.
e) Espejo con iluminacin adecuada.
f) Accesorios sanitarios: repisa, jaboneras para lavabo y ducha, toalleros, percheros, porta
rollo para papel, porta vasos y agarradera.
g) Tomacorriente combinado.
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h) Los paramentos de los baos debern estar r evestidos con material impermeable hasta una
altura de 2,00 m.
3. Estar-comedor. La superficie del local estar en relacin directa con la categora y la
capacidad deplazas fijadas para la unidad de alojamiento, pero en ningn caso podr ser inferior a los
9,00 m2. En alojamiento de 1 2 plazas el local podr integrarse con el dormitorio.
4. Cuando la unidad de alojamiento posea una capacidad superior a 4 plazas se incrementar la
superficie de locales (bao y kitchenette) en un porcentaje no inferior al 40%, pudiendo ser distribuidas
las plazas en dos o tres ambientes.
5. La cocina o kitchenette deber contar como mnimo con cocina de dos hornallas, una pileta
con agua caliente y fra mezclables, mesada, armario o alacena con capacidad para utensilios y vveres,
una heladera, un microondas, contando adems con equipo mecnico extractor de humos y olores.
6. Cada unidad de alojamiento estar equipada con:
a) vajilla, cubiertos y cristalera con medio juego americano (4 piezas cada una de ellas) y con
batera de cocina adecuada a la cantidad de plazas contando como mnimo con una cacerola chica y
mediana, y una sartn grande y una chica, una pava, un hervidor, un colador de pastas y uno de t, un
jarro de mano todo en perfectas condiciones de uso;
b) cada unidad deber contar como mnimo por da y por plaza con un juego de 2 toallas de
mano y un toalln de bao, papel higinico y jabn de tocador; c) deber contar con ropa de cama
adecuada, debindose cambiar como mnimo dos veces a la semana.
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10. Tener espacio para estacionamiento cuyo nmero de cocheras cubiertas sea igual o mayor
al 40% del total de los departamentos, pudiendo estar integradas al edi ficio o ubicadas en sus
adyacencias hasta 150metros.
11. Poseer pileta de natacin, cuya superficie mnima ser de 50 m2. y en proporcin de 0.50
m2 por plaza con que cuente el establecimiento, con una profundidad promedio de 1.20 m. En
localizaciones en centros urbanos de ms de 40.000 habitantes, este requisito es optativo.
12. En el caso de tener tres (3) o ms de tres plantas, adems del ascensor principal requerido,
deber tener un ascensor de servicio independiente.
FIDEICOMISO AL COSTO
ACTA CONSTITUTIVA - ESTATUTOS
Contrato de constitucin de un fideicomiso al costo.
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO: "FIDEICOMISO". ESCRITURA
NMERO- En la Ciudad de de la Repblica Argentina, a das del mes dedel ao dos mil
doce, ante mi, Escribano Autorizante, COMPARECEN: por una parte y y por otra parte, todos
los comparecientes son personas hbiles y de mi conocimiento, doy fe. Los comparecientes DICEN:
Que constituyen el presente fideicomiso que se denomi nar "Fideicomisosujeto a los siguientes
artculos: ARTICULO PRIMERO: PARTES: A) FIDUCIANTES: Son los inversores que aportarn
fiduciariamente el dinero para la compra del inmueble y el desarrollo de la obra, mencionada en el
artculo quinto, de acuerdo al plan de inversin que se adjunta como anexo B. Los seores son los
fiduciantes y se obligan a aportar el dinero mencionado en la proporcin del % cada uno.- B)
FIDUCIARIO:- C) BENEFICIARIOS Y FIDEICOMISARIOS: Los fiduciantes sern los
beneficiarios y fideicomisarios por partes iguales. ARTICULO SEGUNDO: OBJETO: El objeto del
Fideicomiso es: a) la adquisicin del inmueble que se detallar en el artculo quinto, b) sobre dicho
inmueble la construccin de un edificio en base al proyecto que se adjunta c omo anexo A, y c) una vez
finalizada la obra y subdividido el inmueble bajo el rgimen de la Ley 13512, vender las unidades
resultantes o eventualmente adjudicarlas a los beneficiarios. - ARTICULO TERCERO: PATRIMONIO
FIDUCIARIO: Es el patrimonio de afectac in constituido en los trminos previstos por la ley 24441 y
que estar integrado con: el dominio fiduciario sobre el inmueble (descripto en el artculo quinto) a
adquirir, con las sumas de dinero aportadas y a aportar por los fiduciantes, con los derechos y
obligaciones que surjan de los contratos que firme el fiduciario para el desarrollo de la obra, y para la
venta de las unidades, y con todos los derechos y obligaciones que se generen en la propiedad del
patrimonio fiduciario, por la gestin del fiducia rio para cumplir con el objeto del presente contrato. -
Este patrimonio de afectacin esta protegido por la ley 24441, de la accin de eventuales acreedores de
las partes. ARTICULO CUARTO: PLAZO: El presente contrato tendr una duracin de aos a
contar desde la fecha de hoy. En caso de cumplirse el plazo y no habindose cumplido con el
objeto del fideicomiso, se deber convocar a asamblea de fiduciantes que resolver si se prorroga el
plazo, o si se adjudican los bienes a los beneficiario s en el estado en que se encuentren, previa
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contrato, sern cancelados con los Bienes F ideicomitidos, y en caso de ser insuficientes podr solicitar
aportes extraordinarios a los fiduciantes. -ARTICULO DECIMO SEGUNDO: RESPONSABILIDAD -
LIMITACIONES - RIESGO CAMBIARIO: a) El fiduciario emplear en todo momento el cuidado y
diligencia exigible a un administrador de bienes ajenos y a un buen hombre de negocios. b) Los
deberes del fiduciario slo son aquellos expresamente establecidos en este Contrato y en la legislacin
vigente, sin que pueda interpretarse la existencia de compromisos u obligaci ones implcitas. c) El
fiduciario operar exclusivamente con contratistas por lo cual no asume responsabilidad alguna
derivada de la actuacin de stos. d) Sin perjuicio de las disposiciones del presente contrato, ninguna
estipulacin liberar al fiduciari o de su responsabilidad por su propia negligencia grave o dolo en el
desempeo de sus funciones. e) Los fiduciantes declaran expresamente conocer que el Proyecto
constituye una inversin de riesgo y que el Proyecto y por consiguiente su rentabilidad, pued en sufrir
variaciones emanadas de los valores de los inmuebles a la fecha de su realizacin, de los precios de los
insumos y sueldos de la obra, de regulaciones de orden pblico, de la demanda actual y futura de
inmuebles para su edificacin, de la oferta de inmuebles similares en la zona, de los riesgos inherentes
a la propiedad inmueble, en especial de la falta de crditos hipotecarios en el mercado financiero y
otras posibles consecuencias generadas en la naturaleza misma del Proyecto y su ubicacin y e n
decisiones de poltica econmica. f) Los fiduciantes declaran expresamente que asumen el denominado
"Riesgo Cambiario" para el supuesto de una mayor devaluacin y/o revaluacin del peso, lo cual podra
variar el valor de las Unidades Funcionales del Proy ecto medidos en trminos de dlares, y por
consiguiente la rentabilidad de los fiduciantes medida en esa moneda. ARTICULO DECIMO
TERCERO: EMPLEO DE FONDOS PROPIOS - INDEMNIDAD: a) El fiduciario slo estar obligado
a emplear los fondos transferidos por los fiduciantes y los que se perciban de los adquirentes de
Unidades comercializadas. b) Los fiduciantes se obligan a mantener indemne al fiduciario por todas las
obligaciones que ste asuma en cumplimiento de este Contrato, as como de las consecuencias de s u
accionar pueda causar a terceros, en tanto dicho accionar se ajuste a las disposiciones de este Contrato
y de las legislacin en vigencia. ARTICULO DECIMO CUARTO: REEMPLAZO DEL
FIDUCIARIO: a) El fiduciario cesar en sus funciones por los causales del ar tculo 9 de la Ley 24441,
excepto la prevista en el punto e) de dicho artculo. - Los fiduciantes seleccionarn al fiduciario
sustituto.- b) A falta de acuerdo, el FIDUCIARIO ser elegido por los rbitros, de acuerdo con el
procedimiento previsto en el art culo vigsimo primero.- ARTICULO DECIMO QUINTO:
CUSTODIA DE DOCUMENTACION: Se designa indistintamente a los escribanos
. con domicilio en . de sta Ciudad, como
depositarios de los instrumentos del Fideicomiso, de los ttulos de prop iedad, y de la documentacin
vinculada con el presente contrato. - ARTICULO DECIMO SEXTO: Los escribanos designados
intervendrn en toda cesin de derechos, cesin de transmisin de la posicin contractual, escritura de
transmisin de dominio de las unidade s a construirse y en toda otra instrumentacin a otorgarse relativa
con el presente contrato y/o que resulte de la gestin del presente. - ARTICULO DECIMO SEPTIMO:
COMITE DE FISCALIZACION: a) Se constituye un Comit de Fiscalizacin integrado por dos
miembros en representacin de los fiduciantes y ste durar hasta la extincin del fideicomiso. - b) El
comit ser el encargado de recibir la rendicin de cuentas mensual, solicitar informaciones,
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A tal efecto las partes declaran aceptar en todos sus trminos el Reglamento de dicho Tribunal. -
ARTICULO VIGESIMO SEGUNDO: DOMICILIOS ESPECIALES Y NOTIFICACIONES: a) Las
partes constituyen domicilio especi al a todos los efectos del presente en las direcciones que se
consignan en este Contrato y donde se tendrn por vlidas todas las notificaciones y comunicaciones
que all se les dirijan. La modificacin de tal domicilio especial deber ser notificada a la otras
PARTES de un modo fehaciente y producir efectos a partir del quinto (5) da hbil de recibida tal
comunicacin. b) Toda notificacin que deba ser cursada de conformidad con este Contrato, ser por
escrito y ser vlida si es entregada personalmente, por telegrama, carta documento, carta con
confronte notarial o cualquier otro medio de comunicacin fehaciente. - LEIDA Y RATIFICADA, as
la otorgan y firman. (CPDI, 2009).
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requiere poderes especiales, conforme al artculo 1.881 del Cdigo Civil, excepto sus incisos 5 y 6, y
las establecidas en el Artculo 9 del Decreto N 5965/6 3, pudiendo celebrar toda clase de actos, entre
ellos: establecer agencias, sucursales u otra especie de representacin, dentro o fuera del pas; operar
con todos los bancos e instituciones de crdito oficiales o privadas; otorgar poderes con el objeto y
extensin que juzgue convenientes. Artculo Dcimo Primero: La representacin de la sociedad estar
a cargo del Presidente del Directorio o del Vicepresidente, en su caso. El uso de la firma social estar a
cargo del Presidente o Vicepresidente, quienes pod rn actuar en forma indistinta, con las siguientes
restricciones: para comprar, vender o gravar bienes registrables, o para obligar a la sociedad por sumas
superiores a los U$Sse requerir siempre la firma del Presidente. FISCALIZACIN - Artculo
Dcimo Segundo: La fiscalizacin de la sociedad estar a cargo de un Sndico Titular, elegido por la
asamblea ordinaria por el trmino de tres ejercicios. Dicha asamblea tambin debe elegir un Sndico
Suplente por el mismo plazo, que reemplaza al primero en caso d e ausencia o impedimento. Los
Sndicos debern reunir las condiciones y tendrn las funciones, derechos y obligaciones establecidas
en la Ley 19.550. Mientras la sociedad no est incluida en las disposiciones del artculo 299 de la Ley
19.550, podr prescindir de la Sindicatura, adquiriendo los accionistas las facultades de contralor
previstas en el artculo 55 del mismo ordenamiento legal. ASAMBLEAS - Artculo Dcimo Tercero:
Toda asamblea deber ser citada en la forma establecida en el artculo 237 de la Ley 19.550, sin
perjuicio de lo all dispuesto para el caso de asambleas "unnimes". Deber mencionarse en la
convocatoria el da y hora del cierre del Registro de Asistencia para la comunicacin previa de la
asistencia, establecida en el artculo 238 de la Ley 19.550. Podr convocarse simultneamente en
primera y segunda convocatoria, para celebrarse esta ltima una hora despus de haber fracasado la
primera. Artculo Dcimo Cuarto: Rigen el qurum y mayoras determinados por los artculos 243 y
244 de la Ley 19.550, segn la clase de asamblea, convocatoria y materias de que se trate. La
asamblea extraordinaria en segunda convocatoria se considerar constituida validamente cualquiera sea
el nmero de acciones con derecho a voto presentes, salvo los su puestos de los artculos 70, ltima
parte, 88 y 244 "in fine" de la Ley 19.550. BALANCE - DISTRIBUCIN DE UTILIDADES -
Artculo Dcimo Quinto: El ejercicio social cierra el treinta y uno (31) de diciembre de cada ao. A
esta fecha se confeccionan los estad os contables conforme a las disposiciones en vigencia y normas
tcnicas de la materia. Artculo Dcimo Sexto: Las ganancias realizadas y lquidas se destinarn: a) El
cinco por ciento hasta alcanzar el veinte por ciento del capital suscripto, para la Reserva Legal; b) A
remuneracin del Directorio y Sindicatura, en su caso; c) A Reservas facultativas, conforme lo previsto
en el artculo 70 "in fine" de la Ley 19.550; d) A dividendos de las acciones preferidas, con
prioridad los acumulativos impagos; e) A dividendos de las acciones ordinarias y f) El saldo al destino
que fije la asamblea. Artculo Dcimo Sptimo: Los dividendos debern ser pagados dentro del
ejercicio en que fueron aprobados. DISOLUCIN - LIQUIDACIN - Artculo Dcimo Octavo:
Disuelta la sociedad por cualquiera de las causales previstas en el artculo 94 de la Ley 19.550, la
liquidacin ser practicada por el o los liquidadores designados por la asamblea extraordinaria, quines
debern actuar conforme a lo dispuesto en los artculos 101, siguientes y concordantes de la Ley 19.550
y bajo la fiscalizacin del Sndico, en su caso. " VI. En este acto se designa al Presidente, al Dr. y
a la Srapara que, actuando indistintamente cualquiera de ellos, realicen todas las gestiones tendientes
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