Representacin Grfica Alternativa

REPRESENTACIN GRFICA ALTERNATIVA (RGA)

Qu es?

La Representacin Grfica Alternativa (RGA) de una finca es un plano georreferenciado,

que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresin de las
coordenadas geogrficas correspondientes a cada uno de sus vrtices, referidas al
sistema geodsico oficial, elaborada en formato informtico.

La RGA se refiere a una parcela, que se define como la porcin de suelo que delimita la
geometra del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso. En una misma
parcela pueden existir varios bienes inmuebles construidos (p.ej. un edificio en rgimen
de propiedad horizontal). En estos casos, la RGA de dichos inmuebles se referir a la
parcela en que estn ubicados.

Para qu sirve la RGA?

La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha

establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que
consiste en georreferenciar su representacin grfica, permitiendo ubicar en el territorio,
de manera inequvoca, la porcin del suelo que constituye una finca. Se supera as el
anterior sistema de descripcin literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad,
aproximada o imprecisa, y que no estaba dotada de la fiabilidad y seguridad suficientes.

La certificacin catastral descriptiva y grfica (CCDG) tambin contiene la representacin

georreferenciada de los inmuebles, por lo que si esa descripcin coincide con la realidad
no es necesario elaborar una RGA. Slo hay que elaborar y aportar una RGA cuando se
manifieste por el interesado que la representacin grfica que se contiene en la
certificacin catastral descriptiva y grfica de un inmueble no se corresponde con la
realidad fsica.

La falta de correspondencia de la descripcin catastral de una finca con la realidad,

puede deberse a dos motivos principales: por la existencia de discrepancias con la
realidad en la descripcin catastral, al existir errores en la misma; o por no haberse
incorporado en el Catastro, una alteracin en el inmueble por hechos, actos o negocios
que hayan producido la modificacin de la finca, tales como una segregacin, una divisin
o la realizacin de una nueva construccin.

De esta manera la RGA sirve a una triple finalidad:

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Conocer la descripcin exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicacin,

delimitacin y superficie.
Incorporar la representacin grfica en la descripcin de la finca que conste en el
Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas
fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
Actualizar o subsanar la cartografa catastral y el resto de los datos catastrales que
estn desactualizados o sean incorrectos.

Qu requisitos debe cumplir una RGA?

Debe reflejar la realidad fsica del inmueble y reunir los siguientes requisitos tcnicos:

a) Deber estar aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad

pblica que haya tramitado el procedimiento pertinente, manifestando adems que la
descripcin catastral, que se contiene en la CCDG que tambin hay que aportar, no
se corresponde con la realidad fsica de su finca.

b) La delimitacin geogrfica de las fincas deber realizarse mediante la expresin de

las coordenadas georreferenciadas de los vrtices del permetro externo (e internos si
los hay) de la parcela.

c) Deber contenerse en un fichero informtico en el formato GML de parcela catastral

cuya definicin se puede obtener en la Sede Electrnica del Catastro. Tambin se
puede obtener en este formato la geometra de las parcelas tal y como estn
incorporadas en las bases de datos del Catastro.

http://www.catastro.minhap.es/documentos/formatos_intercambio/Formato%20GML%20parcela%20catastral.pdf

d) Los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de

superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura deben ser
coincidentes.

e) Deber estar representada sobre la cartografa catastral y respetar la delimitacin de

la finca matriz o del permetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la
misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de
todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitacin que conste en la
cartografa catastral.

Adems, cuando la RGA se elabore por un tcnico competente, deber reunir los
siguientes requisitos adicionales:

1) Metodologa de elaboracin. La representacin grfica se podr obtener

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mediante la realizacin de un levantamiento topogrfico sobre el terreno, en el

que se detallen, entre otras cuestiones, sus caractersticas tcnicas y escala, o
mediante otra metodologa que se considere ms apropiada al entorno de
trabajo.

2) Sistema de georreferenciacin. La descripcin de las parcelas deber estar

georreferenciada en todos sus elementos. Se utilizar como sistema geodsico
de representacin el de la cartografa catastral, que es el sistema de referencia
ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989) y en el caso de
Canarias el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyeccin
Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el
Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema
geodsico de referencia oficial en Espaa.

3) Topologa. La representacin grfica de las parcelas deber tener una

topologa de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo
tener recintos inscritos en la finca (huecos, construcciones u otros). Los
distintos objetos cartogrficos adyacentes no pueden superponerse entre s ni
dejar huecos. En el caso de fincas discontinuas se efectuar una
representacin grfica de cada una de las porciones que la compongan.

4) Representacin sobre la cartografa catastral. Los planos topogrficos de las

parcelas resultantes debern estar representados sobre la cartografa catastral,
a fin de permitir la correspondencia con la finca objeto de las actuaciones y de
la descripcin que figura en el Catastro Inmobiliario.

La representacin grfica comprender, por tanto, todas las parcelas

catastrales que deban ser objeto de alteracin o modificacin, total o
parcialmente, incluyendo no slo las parcelas que correspondan con la finca
objeto de la inscripcin, sino tambin las parcelas catastrales o bienes de
dominio pblico colindantes cuando resulten afectados, debiendo precisarse
las partes afectadas y no afectadas.

La alteracin cartogrfica de las fincas afectadas habr de respetar la

delimitacin del resto de las colindantes que resulte de la cartografa catastral,
de modo que la delimitacin del conjunto de las parcelas resultantes de la
alteracin o modificacin, coincida con la delimitacin del conjunto de las
parcelas extradas de la cartografa catastral, con una tolerancia en sus
vrtices de +/-1 cm.

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Si se realiza un levantamiento topogrfico que ponga de manifiesto que la

cartografa catastral presenta un desplazamiento o giro, la representacin
grfica resultante se deber apoyar en la cartografa catastral existente
respetando las distancias relativas. El tcnico har constar en su informe la
magnitud y direccin del desplazamiento o giro observados.

5) 5) Precisin mtrica. La representacin grfica de las parcelas afectadas que

proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitacin de las parcelas
existentes en la cartografa catastral, deber garantizar las precisiones
mtricas consecuentes con la metodologa aplicada:

Cuando la representacin grfica se derive de un levantamiento topogrfico,

ste deber tener una precisin absoluta tal que el error mximo sea inferior
a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error mximo de 20 cm,
cualquiera que sean los medios utilizados (topografa clsica o tcnicas de
posicionamiento GNSS).
Cuando la representacin grfica se realice mediante digitalizacin sobre la
cartografa catastral, la precisin geomtrica ser de +/-0,20 m o de +/-0,40
m, segn se represente sobre cartografa catastral urbana o rstica
respectivamente.

Quin puede elaborar una RGA?

La elaboracin de una representacin grfica alternativa se puede elaborar un tcnico

competente, por una autoridad pblica, o por cualquier interesado.

1. Lo ms recomendable es que la RGA se realice por un tcnico competente,

preferentemente el que ha intervenido en la redaccin de los planos o del proyecto de
la operacin que se pretende realizar, dado que tiene mayor fiabilidad, al definir
geomtricamente las parcelas derivada de un trabajo topogrfico debe contener la
fecha de realizacin, los datos del solicitante, la metodologa utilizada, los datos de
identificacin de las parcelas catastrales afectadas, la representacin grfica de cada
una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografa catastral, la
superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vrtices. El tcnico que
suscriba la representacin grfica deber declarar, bajo su responsabilidad, que el
trabajo se ha ejecutado siguiendo la metodologa especificada, no estar incurso en
causa alguna que le impida o limite el ejercicio legtimo de su profesin o de
incompatibilidad legal para su realizacin. Adems, la RGA suscrita por un tcnico
deber reunir las especificaciones tcnicas adicionales dictadas por la Direccin
General de los Registros y del Notariado y de la Direccin General del Catastro, que
ya se han mencionado.

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2. Cuando la RGA haya sido aprobada por una Administracin competente en

expedientes de concentracin parcelaria, transformacin o equidistribucin
urbanstica, expropiacin forzosa o deslinde administrativo, no ser necesario que
est suscrita por un tcnico, pero en todo caso deber cumplir los requisitos que se
exigen a los tcnicos en lo que respecta al sistema de georreferenciacin, topologa y
representacin sobre la cartografa catastral.

3. Por ltimo, cualquier interesado podr elaborar y aportar una representacin grfica
que se realice mediante la digitalizacin de las modificaciones necesarias sobre la
cartografa catastral, especificando en su caso la documentacin cartogrfica de
apoyo utilizada.

En este caso, el interesado deber disponer de ciertos conocimientos tcnicos para

elaborar la RGA. Puede obtener informacin adicional de cmo elaborarla en la
Notara o el Registro de la Propiedad donde se pretenda tramitar o inscribir cualquier
procedimiento registral.

Si los interesados no pueden elaborar la RGA o acudir a un tcnico especializado,

pueden presentar ante el Catastro la correspondiente declaracin catastral en los
modelos correspondientes junto con los planos convencionales de que disponga,
previamente a la presentacin de la escritura para su inscripcin en el Registro de la
Propiedad. Una vez que el Catastro tramite la alteracin se podr obtener una CCDG,
que incluya la descripcin grfica georreferenciada actualizada de la finca, lo que
servir igualmente para la inscripcin en el Registro.

Cmo se puede saber si una RGA cumple los requisitos

tcnicos exigidos?

Para saber si una RGA ya elaborada, distinta de la catastral, cumple los requisitos
tcnicos mencionados, y en particular la compatibilidad con la representacin de las
parcelas que figuran en la cartografa catastral, la Direccin General del Catastro dispone,
a travs de su Sede Electrnica, un servicio de validacin de bases grficas
georreferenciadas alternativas.

Este servicio permitir comprobar al menos los siguientes extremos: que el fichero que
contiene la RGA cumple las condiciones del formato y estructura de la informacin
sealadas, y que la informacin que contiene cumple los requisitos para su incorporacin
en el Catastro (art. 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), y para su
inscripcin en el Registro de la Propiedad, (prrafo cuarto del artculo 9.b) de la Ley
Hipotecaria).

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El servicio genera el Informe de Validacin Grfica (IVG), expresando los datos del
solicitante, la fecha de emisin y el resultado de la validacin. El informe es un
documento electrnico firmado mediante sello electrnico por la Direccin General del
Catastro, e incorpora un cdigo seguro de verificacin (CSV) que permite su cotejo y
habilita el acceso informtico a su contenido.

Si el informe de validacin fuera positivo contendr la representacin grfica catastral que

resultara de la alteracin catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus
vrtices y la superficie obtenida. Asimismo se incluirn en el mismo los datos del informe
suscrito por tcnico competente, cuando hubiera intervenido, as como la declaracin de
conformidad del titular.

Si los notarios o registradores incluyen en la escritura o inscriben la representacin

grfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrn incorporar el cdigo
seguro de verificacin del informe positivo de validacin para el envo de los datos
grficos al Catastro, que servirn para que ste realice la actualizacin o rectificacin que
corresponda.

Cuando el resultado de la validacin fuera negativo, el informe, adems de los errores o

defectos advertidos, expresar, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no
incluidas en la representacin grfica remitida.

Regulacin

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido

de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (fundamentalmente los arts. 2, 3,
11, 14, 18, 33, 36, 38 a 49 y 53.1.b).
Ley Hipotecaria (fundamentalmente los arts. 9, 10 y 198 a 209).
Resolucin conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Direccin General de los
Registros y del Notariado y de la Direccin General del Catastro, por la que se
regulan los requisitos tcnicos para el intercambio de informacin entre el Catastro y
los Registros de la Propiedad.
Resolucin de 26 de octubre de 2015, de la Direccin General del Catastro, por la
que se regulan los requisitos tcnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de
suministro de informacin por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley
del Catastro Inmobiliario.

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