PRINCIPALES ASPECTOS DE LA NUEVA LEY

DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS
URBANOS.
PARALELO ENTRE LEGISLACIONES.

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Ideas inspiradoras de la reforma.

Principales materiales que aborda la reforma.
Ambito de aplicacin de sus normas (Art. 1 y 2).
En cuanto a la competencia (materia, fuero y cuanta).
Los principios del nuevo procedimiento.
Plazos. Disminuye los plazos de desahucio. Acorta el plazo de
Suspensin de los lanzamientos.
Rebaja el trmino para el reinicio de las acciones de
desahucio o de restitucin.
El Desahucio.
a) Forma de desahucio
b) Plazo de desahucio
Restitucin en los contratos de arrendamiento de plazo fijo
que no excedan de un ao.
Forma de desahucio
Reinicio de las acciones de desahucio o restitucin.
La suspensin del lanzamiento.

PROCEDIMIENTO Y APELACIN.
Sumario con modificaciones en la LEY 18.101 V/S Ley
19.866.
Notificacin de la demanda
Reconvencin
Conciliacin
La prueba
Incidentes
Sentencia definitiva
Rgimen de los recursos. Apelacin.
Apreciacin de la prueba en conciencia o de acuerdo a las
reglas de la sana crtica.
 Situaciones especiales.
Bien inmueble arrendado que ha sido abandonado por el
arrendatario.
Multas.
Derecho legal de retencin.

Pago de las rentas de arrendamiento.

Otros aspectos procesales afectados por la reforma.
Auxilio policial para asegurar el derecho legal de retencin.
Situacin de las pretensiones de desahucio y restitucin
desestimadas.
Sobre la vigencia de la ley

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Ideas inspiradoras de la reforma.

A) Cambio de circunstancias que no justifican una regulacin

del contrato de arrendamiento de predios urbanos inspiradas en la
defensa del arrendatario.

B) La normativa vigente Ley 18.101- opera, aun contra el

espritu del legislador, desprotegiendo al arrendador.

C) Lo anterior desincentiva la inversin inmobiliaria y afecta a

personas que han destinado sus ahorros en la adquisicin de
viviendas para obtener ingresos provenientes de su
arrendamiento que les permitan vivir.

Principales materiales que aborda la reforma.

La Ley 19.866 se encarga de regular las siguientes materias:

A) Ambito de aplicacin de sus normas (Art. 1 y 2).

 El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos (V/S rural)
(los ubicados dentro del radio urbano respectivo y arrendamientos de
viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno,
siempre que su superficie no exceda de una hectrea 10.000 m2.), se
regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto
en ella, por el Cdigo Civil. (normas de fondo)

No se aplica a los siguientes bienes races urbanos:

1. Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan

aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de
explotacin;
2. Inmuebles fiscales;
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a
tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo
sean amobladas y para fines de descanso o turismo (se sustancian
segn procedimiento Ttulo III ley);
4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las
relaciones derivadas del hospedaje (CTTO de hospedaje) ;
5. Estacionamientos de automviles y vehculos. (se sustancian
segn procedimiento Ttulo III ley);
6. Las viviendas regidas por la ley N19.281. NUEVA LEY
arriendo con promesa de c-v ley de leasing

En cuanto a la competencia (materia, fuero y cuanta).

Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en
primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de
interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias
mensuales. Excepcion a ley 18120 NUEVA LEY. VENTAJA O
DESVENTAJA?

c) Los principios del nuevo procedimiento.

La oralidad***************PROTOCOLIZACION.
La inmediacin***************MEDIACION.
La concentracin***************MEDIOS DE PRUEBA.
Desde dos puntos de vistas.
1.- En relacin con la actividad procedimental, la concentracin implica
que los actos procesales se desarrollen en una sola audiencia.
2.- En relacin con la cuestiones previas e incidentales.
Respecto de la competencia del tribunal superior.

B) Plazos. Disminuye los plazos de desahucio. Acorta el plazo

de suspensin de los lanzamientos. Finalmente rebaja el
trmino para el reinicio de las acciones de desahucio o de
restitucin.

1) El Desahucio.

LEY 18.101 LEY 19.866

a) Forma de desahucio

Se establece un desahucio judicial Se autoriza al arrendador para

dado por el arrendador en los efectuar el desahucio judicialmente
contratos de arrendamiento de o mediante notificacin personal
predio urbanos en que el plazo se efectuada por un notario.
hubiere pactado mes a mes o fuere
de duracin indefinida.

b) Plazo de desahucio

En los casos anteriores el plazo ser Se reduce el plazo a dos meses

de cuatro meses contado desde la contados desde su notificacin, y se
notificacin de la demandada, el aumenta en un mes por ao
cual se aumenta en dos meses por completo de ocupacin por el
cada ao completo que el arrendatario, con un tope de seis
arrendatario hubiere ocupado el meses.
inmueble, con un tope de doce
meses.

2) Restitucin en los contratos de arrendamiento de plazo fijo que no

excedan de un ao.

LEY 18.101 LEY 19.866

a) Forma de desahucio
El arrendador slo podr solicitar Se mantiene.
judicialmente la restitucin del
inmueble.
En tal evento, el arrendador goza de Se reduce el plazo a dos meses
un plazo de cuatro meses contado contado desde la notificacin de la
desde la notificacin de la demanda. demanda.

3) Reinicio de las acciones de desahucio o restitucin.

LEY 18.101 Art. 16 Ley 19.866.

Si se declara sin lugar el desahucio Se disminuye el plazo a seis
o la restitucin, el actor no podr meses.
intentar nuevamente tales acciones
sino transcurrido un ao desde
que haya quedado ejecutoriada la
sentencia de rechazo, a menos que
se funden en hechos acaecidos con
posterioridad a la fecha de
presentacin de la demanda.

4) La suspensin del lanzamiento.

LEY 18.101 Art. 13 inc. 2 Ley 19.866.

En estos juicios y en los de Se restringe el plazo, en vez de no
comodato precario j. sumario, el superior a seis meses por no
juez de la causa, decretado el superior a treinta das.
lanzamiento, podr suspenderlo en
casos graves y calificados, por un
plazo no superior a seis meses.

D) PROCEDIMIENTO Y APELACIN.

Sumario con modificaciones en la Ley 19.866.

LEY 18.101
El procedimiento sumario El procedimiento ser verbal, pero
modificado ser verbal; pero las las partes podrn, si quieren,
partes podrn, si quieren, presentar presentar minutas escritas en que se
minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y
establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen.
las peticiones que se formulen
(artculo 8 Ley 18.101 y artculos
682 del C.P.C).

No habr sustitucin del

procedimiento en el artculo 681
C.P.C.

Sumario con modificaciones en la Ley 19.866.

LEY 18.101
Deducida la demanda, citar el Deducida la demanda, citar el
tribunal a la audiencia del quinto tribunal a la audiencia del quinto
da hbil despus de la ltima da hbil despus de la ltima
notificacin (artculo 8 Ley 18.101 y notificacin.
artculos 683 del C.P.C).

No se aplican los aumentos de plazo

previstos en los artculos 683 y 259
del C.P.C.

Sumario con modificaciones en la LEY 19.866

LEY 18.101

Notificacin de la demanda

Se aplica la notificacin personal o Notificacin personal o personal

la notificacin personal subsidiaria, subsidiaria del artculo 44 del C.P.C.
en este ltimo caso aunque el para los efectos de lo dispuesto en el
demandado no se encuentra en el artculo 44, se presumir de pleno
lugar del juicio (artculo 8 Ley derecho como domicilio del
18.101 y artculos 553 inciso 1, 40 demandado el que corresponda al
y 44 del C.P.C.) inmueble arrendado.

Notificacin a los subarrendatarios. Trib.: estampado receptorial

 Se mantiene.
La audiencia de contestacin se
verificar con la parte que asista y La audiencia tendr lugar con slo la
no se requiera la concurrencia del parte que asista, se iniciar con la
defensor pblico. relacin verbal de la demanda y
continuar con la contestacin
No se aplica el inc. 2 del artculo verbal del demandado.
683 del C.P.C.

Reconvencin

En la contestacin el demandado
El demandado podr reconvenir al podr reconvenir al actor. De la
actor y de la reconvencin se dar reconvencin se dar traslado al
traslado al actor por seis das. demandante, que podr contestar en
ese acto o reservar esa gestin para
una nueva audiencia dentro de los
5 das siguientes para la
contestacin y recepcin de la causa
a prueba. Las partes se entendern
notificadas de ello en la misma
audiencia.

Conciliacin

Ser obligatorio el llamado a Acto seguido se proceder

conciliacin. obligatoriamente al llamado a
conciliacin.

Procedimiento sumario LEY 19.866

modificado en la LEY 18.101

La prueba
La prueba, cuando haya lugar a ella, En caso de no producirse
se rendir en el plazo y en la forma avenimiento total, el juez establecer
establecidos para los incidentes. los puntos sustanciales, pertinentes
y controvertidos, procediendo de
El trmino probatorio es de 8 das inmediato a la recepcin de la
hbiles (artculo 90 inciso 1 del prueba.
C.P.C). Si hay diligencias
probatorias fuera del lugar del Oportunidad del probatorio.
juicio, se puede ampliar una sola vez La audiencia de contestacin y
el trmino por el nmero de das que prueba.
sean necesarios, sin que exceda en
ningn caso del plazo total de
treinta das, contados desde que se
recibi el incidente a prueba
(artculo 90 inciso 3 del C.P.C). Lista de testigos: 4 por parte.
- Actor: en la demanda.
Lista de testigos. - Demandado: antes de la 12:00
horas da anterior a la audiencia.
Dentro de los dos primeros das del
probatorio (art. 90 inc. 2 del
C.P.C.). 6 testigos por cada parte No hay exhorto.
sobre cada hecho controvertido
(artculo 372 C.P.C.).
Concluida la recepcin de la prueba,
Existe la competencia delegada. citacin para or sentencia.
Verdad? Peritos por ejemplo
No se aplica la comparecencia de los
parientes (artculo 8 Ley 18.101, y
689 C.P.C)

Vencido el trmino probatorio, el

tribunal, de inmediato, citar a las
partes para or sentencia (artculo
687 C.P.C.).
Procedimiento sumario LEY 19.866
modificado en la LEY 18.101

Apreciacin de la prueba

En conciencia. Conforme a las reglas de la sana

crtica.

Incidentes

Los incidentes debern promoverse y Los incidentes debern promoverse

tramitarse en la misma audiencia, y tramitarse en la misma
conjuntamente con la cuestin audiencia, conjuntamente con la
principal, sin paralizar el curso de cuestin principal, sin paralizar el
sta. curso de sta.

Sentencia definitiva

Deba dictarse en el plazo de diez

das desde la citacin para or
sentencia. (artculo 688, inc. 2
C.P.C.)
Se pronuncia sobre la accin
Se pronuncia sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o
deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos
slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla.
o incompatibles con aqulla.

Rgimen de los recursos. Apelacin.

La sentencia que d lugar el Slo sern apelables la sentencia

desahucio, restitucin o terminacin definitiva de primera instancia y las
del contrato ser apelable en el solo resoluciones que pongan trmino al
efecto devolutivo (artculo 8 de la juicio o hagan imposible su
Ley 18.101). continuacin. atencion a nat. de
res.
Las dems resoluciones se conceden
en el solo efecto devolutivo (artculo Las apelaciones se concedern en el
691 C.P.C.). solo efecto devolutivo, tendrn
preferencia para su vista y fallo.
En ambos casos, cabe la orden de Durante su tramitacin no se
no innovar. podr conceder orden de no
innovar.
Se tramita la apelacin conforme a
las reglas de los incidentes. Competencia del tribunal de alzada
para pronunciarse sobre todas las
cuestiones que se hayan debatido en
primera instancia para ser falladas
en definitiva, aun cuando no hayan
sido resueltas en el fallo apelado

E) Apreciacin de la prueba en conciencia o de acuerdo a las reglas de la

sana crtica.

F) Situaciones especiales.

Bien inmueble arrendado que ha sido abandonado por el arrendatario.

Ley 18.101 Ley 19.866

(Artculo 6 inc. 1). (Artculo 6 inc. 2).

Cuando el arrendamiento termine Si el arrendatario abandonare el

por la expiracin del tiempo inmueble sin restituirlo al
estipulado para su duracin, por la arrendador, ste podr solicitar al
extincin del derecho del arrendador juez de letras competente que se lo
o por cualquier otra causa, el entregue, sin forma de juicio, con la
arrendatario continuar obligado a sola certificacin del abandono
pagar la renta de arrendamiento y por un ministro de fe. Dicho
los gastos por servicios comunes que funcionario levantar acta del
sean de su cargo, hasta que efecte estado en que se encuentre el
la restitucin del inmueble bien raz al momento de su
entrega al arrendador y remitir
copia de ella al tribunal.

Ley 19.866 Artculo 2. Sustituye el texto del D.F.L. 216, de 1931,

por el siguiente:
Artculo nico. El propietario u ocupante a cualquier otro titulo de una
vivienda, para cambiar su domicilio, deber obtener un salvoconducto de
la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su
domicilio actual y seale el lugar al cual se trasladar.

Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario,

Carabineros le solicitar antecedentes que acrediten esa calidad, para lo
cual bastar que exhiba los recibos de contribuciones de bienes races o
de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladar no es el
propietario, deber presentar la autorizacin de ste o de quien hubiera
recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al ltimo mes, as como las
constancias de encontrarse al da en el pago de los servicios con que
cuente el inmueble

Carabineros impedir que se efecte la mudanza si no hubiere dado

cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la
infraccin ser castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias
mensuales por el respectivo juzgado de polica local

3 Multas.

Ley 18.101 Ley N 19.866

(Artculo 24)
Sern sancionados con multas de
una a sesenta unidades de
fomento, que impondr el juez
que conozca del juicio en que sea
controvertido el hecho que las (La reforma agrega este tercer caso).
motiva (Contempla slo los dos
casos que se enuncian a 3) El arrendador que
continuacin). injustificadamente se negare a
otorgar al arrendatario la
1) El arrendatario que en los autorizacin para abandonar el
casos contemplados en los incisos inmueble y retirar sus muebles, o el
segundo y tercero del artculo 11, recibo que acredite el pago de la
incurriere en falsedad en la renta de arrendamiento.
declaracin, sea acerca de la
existencia o no de subarrendatarios,
sea acerca de sus nombres;
2) El subarrendador que,
habiendo percibido las rentas de
subarriendo, no pagare la renta del
arrendamiento y a consecuencia de
ellos el subarrendatario fuese
lanzado del inmueble, y
Las multas indicadas sern de beneficio fiscal e ingresarn a Rentas
Generales de la Nacin.
5. Otros aspectos procesales afectados por la reforma.

Derecho legal de retencin. Auxilio policial para asegurar el derecho

legal de retencin. Art 23 bis

Artculo 23 bis.- Para los efectos del artculo 1.942 del Cdigo Civil, a los
contratos de arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo
dispuesto en el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil.".

Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podr

el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a
que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa
arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya
amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se
entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

Art. 598 (756). Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de

retencin que concede al arrendador el artculo 1942 del Cdigo Civil
extrayendo los objetos a que dicho artculo se refiere, podr el arrendador
solicitar el auxilio de cualquier funcionario de polica para impedir que
se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.
El funcionario de polica prestar este auxilio slo por el trmino de dos
das, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia
autorizada de la orden de retencin expedida por el tribunal competente.

Pago de las rentas de arrendamiento.

Se mantiene articulo 6 Ley 18101
Comparecencia personal.
Ya visto
Sobre la vigencia de la ley.

No hay normas especiales

En consecuencia, se aplica CC+ Ley Efecto Retractivo.
Articulo 9 y siguientes CC irretroactividad ley procesal

Articulo 22, 23 y 24 Ley Efecto Retroactivo.

22: en todo contrato se entendern incorporadas las leyes vigentes al
tiempo de su celebracin...
24: las leyes concernientes a la substanciacin y ritualidad de los juicios
prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a
regir. Pero los trminos que hubiesen empezado a correr y las actuaciones y
diligencias que ya estuvieren iniciadas se regirn por la ley vigente al
tiempo de su iniciacin
Regla general: normas procesales rigen in actum
Regla general: las normas sustantivas no se alteran.

Opciones:
Juicio sin iniciar in actum
Juicio afinado No existe problema
Juicio pendientes
terreno discutibles Plazos y diligencias pendientes
Norma especial
Plazos desahucio y otros ????opinable Anlisis alumnos

Algunos conflictos en el tiempo que pueden suscitarse entre las leyes

18.101 y 19.866 en relacin al desahucio, la restitucin, el
reinicio de las acciones de desahucio y restitucin, y la
suspensin del lanzamiento de los arrendatarios de bienes
races urbanos.