Teoria de Los Contratos Tomo 3 - Fernando Lopez de Zavalia PDF

Teora de los Contratos, Tomo 3
Fernando J.
Lpez de Zavala
TEORA
DLOS
CONTRATOS
Tomo 3
Parte Especial (2)
ZAVALA
Editor
Fernando J.
Lpez de Zavala
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CONTRATOS
Tomo 3
Parte Especial (2)
ZAVALA
Editor
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Queda hecho el depsilo que indica la lev 11.723
'v 1992 by Vclor P. de Zavala S.A.
Alberti 835 - 1223 Buenos Aires
Impreso en la Argentina
ISBN: 950-572-224-9 (rstica)

950-572-225-7 (encuadernado)
Captulo XIV: La locacin de cosas
en el Cdigo Civil
Ttulo I: Introduccin
96. Generalidades
I. La unidad lingstica y el tema del mtodo

Segn el art. 1493: "Habr locacin, cuando dos partes se
obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de
una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la
otra a pagar por ese uso, goce, obra o servicio un precio de-
terminado en dinero. El que paga el precio se llama en este
Cdigo locatario o arrendatario o inquilino, y el que lo reci-
be, locador o arrendador. El precio se llama tambin arren-
damiento o alquiler".
1. El problema
El art. 1493 suscita dos problemas: el del nmero de con-
tratos definidos, y el de la ordenacin entre ellos, en relacin
de gnero a especie.
El art. 1493 crea la falsa impresin de que hay un contra-
to tipo con cuatro subtipos: locacin de uso, locacin de goce,
locacin de obra y locacin de servicios.
Pero el anlisis conduce a que el pretendido tipo "loca-
cin" no existe. La palabra "locacin" solo refleja una unidad
lingstica, porque no hay reglas generales que se apliquen
a los pretendidos subtipos, cualquiera que sea el nmero de
ellos que se detecte.
Decimos "los pretendidos subtipos, cualquiera que sea el
nmero de ellos que se detecte". El art. 1493 sugiere el n-
mero de cuatro, pero un sector de la doctrina habla de tres
8 96. Generalidades
(locatio conductio rei, locatio operarum y locatio operis) en

tanto que otro, solo de dos...
Anticipamos que, segn nuestra opinin, los casos con ca-
tegora de tipos, son dos: locacin de cosas y locacin de acti-
vidad1. Aclaramos, s, que cada uno de esos dos tipos abarca
dos subtipos, pues la locacin de cosas se desdobla en loca-
cin de uso y en locacin de goce, en tanto que la locacin de
actividad se desdobla en locacin de servicios (locatio opera-
rum) y en locacin de obra (locatio operis).
2. Inexistencia del tipo genrico "locacin"

Contra lo que sugiere la definicin del art. 1493, no hay el
tipo "locacin" dentro del cual, v.g., la locacin de cosas sera
un subtipo.
La locacin de cosas es, directamente, un tipo, que se si-
ta al par de los de la compraventa, permuta, donacin, ce-
sin...
La palabra "locacin" comn a la locacin de cosas y la lo-
cacin de actividad, solo revela una unidad lingstica, sus-
ceptible de ser suprimida de un plumazo, con solo cambiar
los nombres de los tipos.
Para que pudiera hablarse de algo ms que de una uni-
dad lingstica, y configurarse la existencia de un tipo
dentro del cual la locacin de cosas fuera un mero subtipo
(como, v.g. la cesin-venta es un subtipo dentro de la ce-
sin), sera preciso detectar la existencia de reglas comu-
nes a la locacin de cosas y a la locacin de actividad. Pero,
examinando uno a uno los seis artculos introductorios
que atendiendo al mtodo del Cdigo parecieran ser gene-
rales, se advierte que no son aptos para dar la estructura
de un tipo genrico.
A. De esos seis artculos, hay tres (arts. 1495, 1497 y
1 "Locacin de actividad" es una expresin que proponemos para designar al tipo

que abarca la locacin de servicios y la locacin de obra. Nos parece ello preferible
al equvoco que resulta de dar el mismo nombre al tipo y a uno de los subtipos, con
la necesidad de para evitarlo aclarar a cada paso, v.g. que se emplea la expre-
sin "locacin de servicios" en sentido amplio, para designar al tipo, y en sentido
estricto, para aludir al subtipo.
96. Generalidades 9
1498), que, segn su letra, se aplican exclusivamente a la lo-

cacin de cosas.
B. El art. 1496, en su letra, se presenta como comn a
la locacin de cosas y a la locacin de actividad. Pero supo-
niendo que esa uniformidad de rgimen existiera, ello se-
ra simple reflejo del principio general que consigna el art.
1195 para todos los contratos, e insuficiente, por lo tanto,
para definir un tipo. Por lo dems, los arts. 1623 in fine, y
1640/1 llevan a limitar el alcance del art. 1496 a la loca-
cin de cosa2.
C. De all que, dejando a un lado el art. 1493 que solo
afirma una unidad lingstica, solo quedara, como posible-
mente general, el art. 1494, pero lo cierto es que este texto
bien poco nos dice:
a) En su primera parte afirma el carcter consensual. Si
limitamos el texto a la locacin de cosas, nada se pierde,
porque para la locacin de actividad la consensualidad est
afirmada por el art. 1623.
Por lo dems, decir que tales y tales contratos son con-
sensales (que es la regla en nuestro sistema) no es formar
un tipo, sino simplemente indicar que, por esa nota, perte-
necen a una comn categora. Y as, cuando el art. 1142 da
una lista de los contratos reales, de ello no deriva la existen-
cia de un tipo, sino de una categora que responde a criterios
distintos de los tipolgicos.
b) En su segunda parte prescribe que "Todo lo dispuesto
sobre el precio, consentimiento, y dems requisitos esencia-
les de la compraventa, es aplicable al contrato de locacin".
Por un lado, con una norma de remisin no se forma un
tipo. No lo originan las normas remisivas de los arts. 1435
(para la cesin-venta) y 1492 (para la permuta) que mandan
tambin atender a las normas de la compraventa. Pese a esa
comunidad de remisin, cesin-venta y permuta no son sub-
tipos de un tipo superior que englobe a ambos contratos.
Por el otro, la aplicacin de las reglas de la compraventa
2 Comp. Segovia, El Cdigo Civil, sobre el art. 1498 de su numeracin.

10 96. Generalidades
a la locacin de cosas, es respetando la distancia entre la

obligacin de dar una cosa "con el fin de constituir sobre
ella derechos reales" y la de dar con el fin "de transferir so-
lamente el uso o la tenencia" (arts. 574 y 600). En cuanto a
la locacin de actividad, habr que distinguir segn que el
locador provea o no materia (art. 1629). S no la provee, la
distancia (en cuanto a la invocabilidad del art. 1494, segun-
da parte) ya es grande respecto a la locacin de cosas y
abismal respecto a la compraventa, teniendo en cuenta las
diferencias que median entre una obligacin de dar y una
de hacer (art. 1623 in fine); si la provee, podr inquirirse
sobre la aproximacin de la locacin de actividad a la com-
praventa pero se mantendr una distancia con la locacin...
En ninguno de los casos, el art. 1494 funcionar como una
regla comn, definitoria de un tipo.
3. El nmero de casos
Para la doctrina dominante, el nmero de casos contem-
plados por el Cdigo y unificados lingsticamente en el art.
1493, es de tres: locacin de cosa (locatio-conductio re), loca-
cin de servicios i locatio-conductio operarum) y locacin de
obra (locatio-conductio operisp.
Discrepamos:
A. En la estructura de nuestro Cdigo, partiendo del art.
1493, y teniendo en cuenta, luego, la regulacin concreta,
encontramos no tres, sino, segn la perspectiva que se adop-
te, ya dos, ya cuatro casos.
Cuatro casos, si estamos a la letra del art. 1493: uso, goce,
obra, servicio.
Dos casos, si reagrupamos esos cuatro casos, como debe-
mos hacerlo, atendiendo a la regulacin concreta, que permi-
te formar, por un lado, con la locacin de uso y la locacin de
goce, el tipo "locacin de cosas" y por el otro, formar con la
3 Salvat (Fuentes, nms. 741 y 1134), Rezznico (Estudio. II. pag. 151. Spot a
Contratos, n" 95), Llambas-AHcrni (Cdigo Civil, .sobre los arts. 1493 y 1623.',
Borda (Contratas, captulos X y sigts.l. Garrido-Zago (Contratos viriles \ eomenia-
les, II, pg. 207).
96. Generalidades 11
locacin de servicios y la locacin de obra, el tipo "locacin

de actividad"
Nuestro pensamiento se refleja en el siguiente cuadro:
locacin de uso
(subtipo)
( locacin de cosas <

(tipo)
locacin de goce
Locacin ^ (subtipo)
(unidad <
lingstica)
locacin de servicios
(subtipo)
locacin de <
V actividad (tipo)
locacin de obra
^ (subtipo)
B. El cuadro antecedente ha sido confeccionado respon-

diendo al sistema de nuestro Derecho.
Para contradecirnos, no se invoque:
a) Ni los antecedentes del Derecho Romano, pues los ro-
manistas no se han puesto de acuerdo sobre el criterio que
aqul sigui4.
4 Sobre stos:
I. En el anlisis de la opinin de los romanistas, hay una cuestin previa que
formulamos con esta pregunta: la distincin entre la locatio conductio rei, la locatio
conductio operarum y la Itxatio conductio opera, es romana? 1. Algunos, as pare-
cen presentarla con caracteres agudos, y de entre ellos destacamos la opinin de
Ferrini, quien (Manual? d\ Pandetle, n" 560) expresa: "la l.c. presenta una varie-
dad de tipos fundamentales: tenemos la locacin de cosas, la loeatio operis faciendi
y la conductio operarum". 2. Pero otros, como Jrs-Kunkel (Derecho Fricado
b) ni los antecedentes patrios y el Derecho espaol, pues,

en el tema, no son concluyentes5.
Romano, n" 146) ensean que "semejante divisin era completamente extraa para
los romanos. Ellos solo conocieron un tipo contractual nico de arrendamiento".
Los citados autores (n" 147) llegan a hacer una distincin entre el arrendamiento
de uso y el de uso y disfrute, pero aclarando que los romanos "no expresaban lexico-
grficamente esta diferencia (como tampoco hacan distincin entre el arrenda-
miento de cosas y el contrato de obra y de servicios)".
II. Con esa aclaracin previa, hablemos ahora del nmero de casos: 1. Dos, trae
Maynz, quien, en su Cours, 300 y 303, distingue entre la locatio conduclio rerum y
la operarum, para luego detectar, dentro de esta ltima, como un supuesto de impor-
tancia, la loca lio conduclio operis. Dos, es el nmero del que parten, para llegar a
tres, Petit (Tratado Elemental, n" 375 y n" 377, distinguiendo entre el arrendamiento
de cosas y el de servicios, y luego, dentro del segundo, la locatio operarum y la ope-
ris), Girard (Manuel, pgs. 578 y 581 separando la Ux-atio re de la que tiene por obje-
to el trabajo humano y subdividiendo a sta en operarum y ojieris), Namur (Cours,
274 y 279, quien encuentra una locacin de cosas y una locacin de obra, y como
subdivisin de la segunda, la operarum y la operis), Molitor (Les obligations en Droil
Romain, ntms. 537 y 541, precisa que la locacin puede tener por objeto cosas o he-
chos, y a propsito de estos ltimos habla de la locatio operarum y de la conductio
opt'rs), Accarias (Pre'cs tic Droil Romain, n" 615, quien distingue, tambin segn se
trate del goce de una cosa o de la ejecucin de un hecho, subdividiendo este ltimo
caso en locatio operarum y locado operis faciendo). 2. Tres, traen Ferrini (loe. eit.),
Heineccio (Recitaciones, CMXVII), Bonfante (Instituciones, 163). 3. Cuatro, traen
Jo7S-Kunkel ('/. cit. pero con la doctrina que hemos recordado en esta nota), Mackel-
dey (Elemento*, $390 y 391, previa una subdivisin en dos, pero llegando al nmero
de cuatro, con una configuracin que no coincide con la de Jrs-Kunkel). 4. Para un
nmero mayor de cuatro, puede verse a Windscheid (Pandetle, 401), especialmente
en el tratamiento que da a la locacin de obra.
5 Sobre esto:
I. La ley 1, ttuloVIII, Partida V, trajo esla definicin: "Aloguero es propiamen-
te, quando vn orne loga a otro, obras que ha de fazer con su persona, o con su bestia;
o otorgar vn orne, a otro p<xier de vsar de su cosa, o de seruirse della, por cierto pre-
cio, que le ha de pagar en dineros contados. Ca si otra cosa rescibiesse, que non
fuessen dineros contados, non seria loguero, mas seria contracto innominato; assi
como diximos en la postrimera ley del Titulo de los Cambios. E arrendamiento, se-
gn el lenguaje de Espaa, es arrendar heredamiento, o almoxerifadgo, o alguna
otra cosa, por renta cierta que den por ella. E aun ha otra manera, a que dizen en
latn afletamiento; que pertenesee tan solamente a los logueros de los nauios".
En el lenguaje de las Partidas, es evidente que palabras como "aloguero", "lo-
guero", loga, son deformaciones del latn "locatio' y sus derivados (Gutirrez Fer-
nndez, Cdigos, IV, pg. 400); en cuanto a la distincin entre "loguero" y "arrenda-
miento", parcenos que, en el lenguaje de las Partidas, se traza as: a) "arrenda-
miento" es palabra que se usa, no para las casas, sino para las heredades, como
vias, huertas "que clan los ornes a labrar o arrendndolas" (ley 5 del mismo ttulo;
comp. Alvarez, Instituciones, n" 948); b) "loguero" es palabra que se emplea para las
casas, y cualquier otro objeto de locacin en sentido romano (incluyendo las obras),
especificndose en "afletamiento" cuando se trata de loguero de navio.
96. G e n e r a l i d a d e s 13
c) ni el Derecho comparado, pues presenta mltiples va-

riedades 6 .
4. La unidad lingstica
En el cuadro que hemos presentado, la palabra "locacin"
comn a los dos tipos y a los cuatro subtipos, designa una
unidad lingstica.
II. En Garca Goyo na, Concordancias, se define el arrendamiento como el contrato

por el cual una de las partes "se obliga a ceder a la otra el goce o uso de una cosa o
a prestarle un servicio personal" (art. 1475) con lo cual se adopta un criterio de cla-
sificacin bipartita, para luego sealar dentro del "arrendamiento del trabajo y de
la industria", tres especies "principales" (con lo que la enumeracin no parece ex-
haustiva): a) del servicio de los criados y trabajadores asalariados; b) de obras, por
ajuste o precio alzado; c) de transporte por agua o tierra, tanto de personas como de
cosas.
III. El Cdigo Civil espaol (arts. 1542/4), al decir de Espn Cnovas (Derecho Civil
Espaol, III, pgs. 428 y sigts.), parte de una definicin unitaria inadecuada, y que
es una mera yuxtaposicin de las tres especies clsicas, decidindose dicho autor
por una variedad mayor.
6 As: 1. Francia: el Cdigo Napolen enuncia en el art. 1708 dos clases, para
aclarar luego, en el art. 1711, que esas dos se subdividen en varias especies. 2.
Italia: el viejo Cdigo de 1865 arranc tambin de una divisin bipartita (arts.
1568/70) y luego, al legislar sobre el arrendamiento del trabajo, seal que haba
tres clases, que son las que encontramos en Garca Goyo na. El cdigo de 1942 li-
mita la locacin, a cosas (arts. 1571 y sigts.), tratando por separado el "appalto"
(arts. 1655 y sigts.) el transporte (arts. 1678 y sigts.) y dejando el grueso de las
locaciones operarum y operis, para el Libro V. 3. Alemania: el B.G.B. trata en un
ttulo del arrendamiento, distinguiendo all, entre el de uso y el de uso y disfrute,
y en sendos otros ttulos, del contrato de servicios y del contrato de obra. 4.
Suiza: el Cdigo de las Obligaciones trata en sendos ttulos, de la locacin (ttulo
8), del contrato de trabajo (ttulo 10) y del de empresa (ttulo 11) dedicando el t-
tulo 16 al contrato de transporte; la circunstancia de que entre el tratamiento de
la locacin y el de! contrato de trabajo, se intercale el del prstamo (ttulo 9) est
demostrando, incluso en el mtodo, la separacin que se persigue. 4. Brasil: dedi-
ca u n captulo para la locacin, y all, sendas secciones para la locacin de cosas,
la de servicios y la de obra (arts. 1188 y sigts.). 6. Paraguay: el Cdigo de 1985
(vigente a p a r t i r de 1987) dedica captulos distintos p a r a la locacin ( a r t s .
803/44), el contrato de servicios (arts. 845/51), el de obra (arts. 852/66) y el de
transporte (arts. 922/43). 7. Portugal: su Cdigo de 1967 trae u n a estructura no-
vedosa, pues si en el captulo IV legisla sobre la locacin, en el VIII sobre el con-
trato de trabajo, en el XII sobre el de obra, el captulo IX dedicado al contrato de
prestacin de servicios "con o sin retribucin" (art. 1154) abre nuevos horizontes
dignos de explotarse. 8. Per: sobre los nuevos horizontes a que hemos aludido,
cabe observar que el nuevo Cdigo del Per destina u n ttulo a la prestacin de
servicios y, all, sendos captulos para las disposiciones generales, la locacin de
servicios, el contrato de obra, el mandato, el depsito y el secuestro.
La preocupacin de nuestro Cdigo por el tema del voca-

bulario se refleja en el segundo apartado del art. 1493.
A. De entre las voces que se emplean en este texto, fije-
mos la atencin en estas dos: locatario y locador.
Con ellas se designa a las partes sustanciales de los con-
tratos de locacin de cosas y de locacin de actividad. Loca-
tario es siempre el que debe pagar el precio, y locador es
siempre la otra parte.
Con ese lxico, Vlez, siguiendo a Marcad7, da una ter-
minologa uniforme para todos los casos, superando una
cuestin que vena del Derecho Romano.
B. En el Derecho Romano, las palabras para designar a
las partes, eran "locator" y "conductor".
a) Esa terminologa nace y se explcita en la locacin de
cosas, especialmente en la de muebles. Locator es el que co-
loca su cosa en manos de otro, y conductor el que la recibe,
llevndola consigo8.
Por supuesto que quien "conduce" consigo lo cosa, es el
que paga el precio, pero su nombre de "conductor" no le es
atribuido porque sea quien deba pagar el precio, sino porque
es el que "conduce" la cosa.
b) Trasladada esa fraseologa para la locatio operis, con el
criterio de llamar "locator" al que entrega la cosa, y "conduc-
tor" al que la recibe, se da el fenmeno de que quien debe
pagar el precio, es el locator. Si "a un pastor confo mi reba-
o para que lo apaciente, a un sastre mi traje para arreglar-
lo, a un orfebre mi piedra preciosa para armarla, a un pre-
ceptor o a un obrero, mi esclavo para instruirlo o ensearle
un oficio... a un empresario mi terreno sobre el cual debe
construir una casa... 9 soy yo quien entrego en calidad de lo-
cator, y de m se dice que locat opus, y soy yo tambin el que
paga el precio".
c) Pero para la locatio operarum, no hay entrega de cosas,
7 Marcad, Explicaion thorique et pratique du Code Civil, sobre el art

1711,111.
8 Accarias, Prcis de Droit Romain, n9 620.
9 Accarias, loe. cit.
no hay tradicin alguna que permita aplicar el criterio de lla-

mar locator al que entrega la cosa y conductor al que la reci-
be. Al que empleo como domstico en mi casa o como obrero
en mi finca rural, no les hago entrega de tales inmuebles. Si
se busca un parecido con la locatio rei, lo que de comn se en-
cuentra es que alguien paga el precio, y como en la locacin
de cosas, al conductor (llamado as porque recibe la cosa y la
conduce) es a quien le corresponde pagar el precio, en la loca-
tio operarum se llama tambin conductor al que debe pagar
el precio.
d) En seguida se advierte lo vacilante de esa terminolo-
ga, pues al que presta su actividad se le llama "conductor"
en la locatio operis y "locator" en la locatio operarum.
En Paulus se nota ya un intento de aproximacin, cuando
tratndose de una construccin, dice del que entrega el in-
mueble para construir, que locat insulam edificandum, pero
reconoce que el que debe edificar locat operam suamll) con lo
que llama tambin locator al que presta su actividad. Con
todo, se advierte que ese intento de Paulus si bien permite
llamar locator al que presta su actividad, trtese de una lo-
catio operis o de una locatio operarum, es al precio de que en
la primera, el locator es simultneamente conductor, y el
conductor, simultneamente locator.
Partiendo de esa duplicidad de posiciones en la locatio
operis. Cujas, a quien Troplong sigui11, quiso superar el
problema, diciendo que el nombre de locator dependa, all,
de quien hubiera tomado la iniciativa en la formacin del
contrato.
C. Todo ese contradictorio lenguaje hubiera sido superado
si, para la locacin de cosas, en lugar de fijarse en la "cosa"
se hubiera detenido la atencin en su carcter de "objeto" y se
hubiera dicho, por ejemplo, que locator es el que proporciona
el objeto a gozar; en tal caso, para los contratos en los que el
objeto a gozar consiste en la actividad de otro (locatio con-
ductio operis y locatio conductio operarum) locator hubiera
10 Accarias, 1<H: cit., nota 2.

11 Troplong. Louage, n" 64.
sido tambin quien deba proporcionar el objeto; con ese

punto de partida, conductor hubiera sido siempre quien reci-
ba el objeto y por ello deba pagar el precio.
Pero cada idioma tiene su genio, y como se ha precisado,
aun advirtndolo, los jurisconsultos romanos no podan co-
rregir los malos hbitos del lenguaje12.
D. Lo que los jurisconsultos romanos no podan hacer, V-
lez lo propici entre nosotros, siguiendo a Marcado.
Tan solo que, adems de los vocablos "locador" y "locata-
rio", utiliz otros, como equivalentes, cuyo empleo, en la
aplicacin general, resulta ya ms dudoso, si nos atenemos
al habla popular.
Claro est que, cuando aludimos al habla popular, como
en un pas de la extensin del nuestro, debemos computar
los regionalismos, no se espere de nosotros que compute-
mos otro lenguaje que no sea el del ambiente en el que nos
movemos.
Entre nosotros, la palabra "arrendamiento" suele emplear-
se para la locacin de inmuebles, y ms especficamente, ru-
rales, en tanto que "inquilino" se dice del locatario de casas.
Ni "arrendamiento" ni "inquilino" se prestan para la loca-
cin de servicios...
Solo de "locador" y de "locatario" podra decirse que no re-
pugna al habla popular que sean aplicables a todas las cla-
ses de "locacin", pero no porque pertenezcan al uso popular,
ni aun para la locacin de cosas, sino, precisamente, porque
ni siquiera all son populares, por lo que se las oye siempre
como pertenecientes al lenguaje tcnico de los juristas...
5. Mtodo que adoptamos
Pues la palabra "locacin" solo alude a una unidad lin-
gstica, claro est que separaremos claramente la locacin
de cosas de la locacin de actividad, en sus dos subtipos (lo-
cacin de servicios y locacin de obra).
Eso es, en definitiva, lo que hace nuestra doctrina...
12 Accarias, op. cit., nB 620.

Pero, en nuestra exposicin, la separacin aparecer

ms radical y visible, pues, a diferencia de la doctrina do-
minante que, por seguir el orden del Cdigo, acto seguido
de concluir con la locacin de cosas pasa a tratar de la loca-
cin de servicios, nosotros encararemos el estudio del co-
modato, contrato ms prximo a la locacin de cosas que la
locacin de servicios.
Naturalmente que, antes de pasar al estudio del comoda-
to, dedicaremos sendos captulos a la locacin urbana y a la
rural, conectando con esta ltima algo que ya no es locacin;
pero que, por ciertas reglas legislativas, debe ser vinculado
con ella: la aparcera.
II. La definicin legal

Seleccionando de entre los trminos literales del art.1493,
los que convienen a la locacin de cosas, podemos decir que
la habr "cuando dos partes se obliguen, recprocamente, la
una a conceder el uso o goce de una cosa... y la otra a pagar
por este uso, goce... un precio determinado en dinero".
Examinemos los trminos empleados por esta definicin
legal.
1. Conceder
En otras legislaciones, el contenido de la obligacin princi-
pal y esencial del locador es descripto como un "hacer gozar"13.
Nuestro Cdigo emplea el giro "conceder el uso o goce".
Nuestro verbo "conceder" presenta un defecto, a fuer de
impreciso, pues se lo emplea tambin para la constitucin de
derechos reales (as, art. 3003). En una materia, como la de
13 Los verbos empleados en la legislacin comparada son variados: a) "hacer", en

los cdigos francs (art. 1709) e italiano (art. 1571); b) "dar", en los cdigos espaol
(art. 398) y de Luisiana (art. 2669); c) "ceder", en los cdigos suizo (versin francesa:
art. 253), paraguayo (art. 803), peruano (art. 1666), brasileo (art. 1188); d) "conce-
der", para el art. 535 del Cdigo alemn (a estar a la traduccin espaola de Prez
Gonzlez y Alguer); e) "proporcionar", en el Cdigo portugus (art. 1022); "permitir"
en el art. 601 del Cdigo japons (traduccin inglesa que acude al "to allow").
la locacin de cosas, donde se discute la naturaleza del dere-

cho del locatario, el verbo "hacer" apunta mejor hacia la na-
turaleza personal del derecho del locatario, concibindolo co-
mo un crdito de ste contra el locador, para que lo haga
usar o gozar.
Pero presentando el verbo "hacer" esa ventaja, no deja de
tener sus inconvenientes. En la regulacin del Cdigo, la po-
sicin del locador es compleja, pues abarca obligaciones de
dar y de hacer, pero, mientras que la de dar con el fin de
transmitir el uso <art. 600) a ttulo de derecho personal <art.
2462 inc. li es esencial, no pudindose concebir una locacin
sin ella, la de hacer solo pertenece al contenido natural del
contrato, estatuida por la legislacin supletoria y siendo pol-
lo tanto suprimile por la voluntad de las partes, sin que de
esa supresin se derive un desplazamiento de la figura de la
locacin.14 y quedando solo una obligacin de no hacer, de no
obrar en contra del uso o goce concedido.
2. El uso, el goce
FA art. 1493 habla en su primera parte de "uso o goce", y
en su segunda, de "uso, goce", y si diversos textos <v.g.: arts.
1516. 1519, 1526, 1527, 1530, 1554, 1555) emplean la prime-
ra fraseologa, no faltan los que solo hablan de "uso" (v.g.
arts. 1511. 1525 y 1559, primera parte trmino empleado
como nico por el art. 600. ni tampoco faltan los que solo
utilizan "goce" (v.g. arts. 1515. 1559, segunda parte, y 1560).
A. Xo es fcil substraerse a esa imprecisin que se ad-
vierte en la ley y en la doctrina.
Sera interesante el poder reservar el vocablo "uso" para
aludir a la utilizacin de la cosa, y la palabra "goce" para re-
ferirse a la actividad apropiatoria de los frutos de la cosa,
receptando as la distincin que se hace en materia de como-
dato (arts. 2255 y 2265). Pero, desde el punto de vista legis-
lativo, esa terminologa que resultara congruente con la
empleada para el derecho de dominio en el art. 2513, fraca-
14 Comp. Baudry-Lacantinerio ot Wahl. Louage. n" 270.

96. G e n e r a l i d a d e s 19
sara cuando se enfocara el esquema del derecho real de uso,

sea porque el usuario tiene cierto derecho a los frutos (v. g.:
arts. 2960 y 2962) sea porque con la palabra "goce" se desig-
na a la utilizacin misma (arts. 2950, 2951 y 2956).
De all que hay que admitir que ambas palabras estn do-
tadas de una plurisignificacin, y que, empleadas por la ley
o por la doctrina, en esta y otras instituciones, a veces desig-
nan entidades distintas, a veces son genrica y recproca-
mente comprensivas la una de la otra, y a veces aluden a
una combinacin en grados diversos de ambas.
B. Entre tanto, una reflexin sobre el contenido posible
del derecho del locatario, nos pone de manifiesto que puede
traducirse en dos posibilidades, que, alentando en esa anfibo-
loga expresiva del art. 1493 (donde, por un lado se habla de
"uso o goce", y por el otro de "uso, goce") existen en la vida:
a) Una locacin de uso ("Mete"1 en el Derecho alemn)
que solo concede la utilizacin de la cosa, sin derecho a apro-
piarse de los frutos. Es una figura paralela a la del comoda-
to (infra, aqu. V).
b) Una locacin de goce (involucrando para ello, el uso),
que concede adems de la utilizacin de la cosa, la posibili-
dad de apropiarse de los frutos de ella ("Pacht" en el Dere-
cho alemn) 15 .
C. Partiendo de la distincin que antecede, podemos decir
que en nuestro sistema, para las cosas que no son productivas
15 Sobro oslo: 1. Ennecccrus-Lchmann (Derecha de Obligaciones, 2<S. tra-

duccin de Prez Gonzalo/, y Alguer): "... la laralin conductio re so snbdvidc en
a r r e n d a m i e n t o de uso (Miele) y a r r e n d a m i e n t o de uso y disfrute <Pachl>. El
arrendamiento de uso... otorga solo el uso. no el goce de los frutos: el arrenda-
miento de uso y disfrute... otorga adems del uso el goce de los frutos". 2 Los
anotadores espaoles formulan una observacin trasladable a nuestro sistema
"No distingue nuestro Cdigo Civil entre el arrendamiento de uso y el de uso y
disfrute (aunque concibe a m b a s ventajas a favor del arrendatario, siquiera no
tenga plena conciencia de su diferenciacin...". 3. Seala Meln Infante (en nota
492 a su traduccin del B:G:B:) que en ocasiones "Miele" (.l escribe "Miethe") sir-
ve para designar el equivalente del arrendamiento urbano, en tanto que "Paihl"
al contrato de arrendamiento rstico, advirtiendo que tal utilizacin de las voces
"suele ser correcta, pero puede no serlo, puesto que la distincin entre ambos ti-
pos de arrendamiento no viene dada en funcin del objeto del contrato, sino en
funcin de su contenido".
de frutos, la locacin es de uso. Para las fructferas, en princi-

pio, la locacin es de goce (uso y goce); para que quede limita-
da al uso, es preciso que las partes as lo hayan convenido16.
3. Cosa y precio
Sobre esto: infra, 99, II y III.
4. Objecin
Se ha reprochado a nuestro Cdigo el no incluir entre las
notas definitorias de la locacin su carcter de temporaria.
Las locaciones, se dice, no pueden ser perpetuas, y recordan-
do a Troplong se afirma que "llevan la muerte en su seno"17.
Desde luego que, en nuestro sistema, no pueden ser per-
petuas: art. 1505...
El reproche que, para la locacin de cosas, se formula al
art. 1493, parece ser una cuestin de gabinete, pues lo que
en l no figura, aparece en el art. 1505, y el sistema que flu-
ye de nuestro Cdigo resulta todava ms preciso que el de
otros cdigos que, habiendo incluido la nota de temporalidad
en la definicin, omiten luego sealar lmites a esa tempora-
lidad18.
Decimos que "parece ser" una cuestin de gabinete, por-
que, desde el punto de vista de la claridad de las ideas pre-
senta su inters. En una definicin deben figurar las notas
que precisan lo definido, distinguindolo de lo que sale de la
definicin; por ejemplo, en la definicin de la compraventa,
debe figurar el precio, porque en ausencia de precio, no hay
compraventa, sino donacin. No es se el caso de la tempora-
lidad en la locacin, pues pactada una locacin perpetua,
nuestro Cdigo no dice que deja de haber locacin, sino que
la reduce a diez aos...
16 La distincin entre cosa fructfera y cosa no fructfera alienta la doctrina del

art. 2439. La cosa no fructfera puede producir frutos civiles.
Como recuerda Hedemann (Derecho de Obligaciones, 35), un buey de tiro, un
parque, son arrendados para el uso, en tanto que una vaca lechera, un huerto, para
el disfrute...
17 Rezznico, Estudio, II, pg. 98, en nota.
18 As, el art. 1709 francs, y sobre l: Troplong, Louage, n9 4.
III. Caracteres
Distingamos:
1. Caracteres constantes
Es un contrato:
a) Consensual (art. 1494) porque queda concluido por el
mutuo consentimiento de las partes, sin necesidad de que se
entregue la cosa para su perfeccionamiento, a diferencia del
comodato que es un contrato real.
El locador deber entregar la cosa, para que se haga efec-
tivo el uso o el goce del locatario, pero ello no como requisito
de la conclusin del contrato, sino entrando a la etapa del
cumplimiento.
Cuando la entrega de la cosa o la del precio se verifica
contextualmente, se da el fenmeno de la locacin manual,
similar al de la venta o al de la compra manual (supra, 42,
IV) sin que ello autorice a decir que el contrato ha dejado de
ser consensual, sino meramente a sealar que se ha abre-
viado la etapa del cumplimiento.
b) Bilateral, pues ambas partes quedan recprocamente
obligadas, la una a conceder el uso o el goce de la cosa, y la
otra a pagar un precio.
c) Oneroso, pues el sacrificio de cada una de las partes es
en razn de un beneficio. Siendo bilateral, es necesariamen-
te oneroso.
d) No formal, pues no se encuentra sujeto a una forma
prescripta para su validez.
Rigen, s, las formas ad probationem19.
e) De efectos personales, pues no incide en el campo de
los derechos reales.
Retornaremos sobre esto al hablar de la naturaleza del
derecho del locatario (infra, 97).
Bstenos, por ahora, con recordar que si la compraventa
misma es, en nuestro sistema, un contrato con efectos perso-
19 Empleamos la expresin "formas ad probationem" en el sentido que precis-

ramos en 19, II, el que nada tiene que ver con el errneo que le adjudica la mayo-
ra de nuestros autores...
nales, pese a que con ella, ms el modo, el comprador ad-

quiere un derecho real, a fortiori, la locacin no puede ser
con efectos reales, aparte de que en nuestra opinin ni
aun despus de la tradicin de la cosa, el locatario adquiere
un derecho real 20 .
2. Variables
Suele agregarse que la locacin es un contrato:
a) Conmutativo, porque se dice las ventajas y sacrifi-
cios que le dan el carcter de oneroso, son ciertas21.
Pero ste no es un carcter necesario de la locacin, contra-
to que lo mismo que el de compraventa, puede ser aleatorio.
b) De tracto sucesivo22, pero esta nota que normal, esta-
dsticamente, se presenta, no es, tampoco, necesariamente
constante.
En efecto:
El pago del precio normalmente se efecta en prestacio-
nes peridicas, pero nada impide que se fije en una suma
global a pagarse en un acto, con lo cual esta obligacin del
locatario se manifiesta como de ejecucin instantnea.
En cuanto al uso, al goce, normal y estadsticamente
abarca un tiempo que dura, pero podemos imaginar locacio-
nes en.el que el uso sea jurdicamente instantneo, como el
alquiler de una balanza para una sola pesada...
c) Transmisible, pero, en realidad, salvo disposiciones es-
peciales, no repugna a la locacin una intransmisibilidad
por causa de muerte o intervivos28.
IV. Locacin de cosas y compraventa
Las afinidades saltan a la vista: en ambos contratos hay
20 No negamos que la tenencia genera ijus detentionis que es un derecho real

provisorio (vase nuestro Derechos reales, 15, XI, 3). Pero a la tenencia cabe apli-
car, tambin aqu, el "nihil commune habel..." y el derecho del locatario, derecho
definitivo, es personal.
21 Salvat, Fuentes, nB 749.
22 Salvat, loe. cit.
23 Comp. Rezzonico, Estudio, pg. 17.
cosa y precio24. Por ello, se aplica a la locacin de cosas con

bastante comodidad, la regla del segundo prrafo del art.
1494, a cuyo tenor: "Todo lo dispuesto sobre el precio, con-
sentimiento y dems requisitos esenciales de la compraven-
ta, es aplicable al contrato de locacin"25.
Esa afirmacin es de vieja raigambre. Ya en Gayo se en-
cuentra sustentada la comunidad de principios entre ambos
contratos que los antiguos confundan en sus expresiones
verbales26 empleando "emptio venditi" como equivalente de
"locatio conductio"27.
Pero, desde luego, hay diferencias, por lo que se torna ne-
cesario fijar el criterio de distincin, a travs del examen de
algunos casos que presentan sus dificultades.
1. Comparacin con la venta de frutos
La locacin de goce se parece a una venta de frutos28.
El parecido llega a su punto mximo cuando el comprador
24 En el texto, marcamos dos punios de contacto (cosa y precioK Suelen los au-
tores sealar tres: res, trelium, cmisensus (Troplong, LouafH: n" 2 1 ' . Nosotros pen-
samos que lo del "consentimiento" siendo un punto de contacto con la compraventa,
lo es tambin con todos los otros contratos. Al consentimiento, lo recuerda nuestro
arl. 14.94 para aplicar las reglas de la compraventa.
25 Esto, desde luego, debe ser entendido con sus necesarias especificaciones.
"Todo", absolutamente todo, no puede ser aplicable, pues, por hiptesis, la locacin
constituye un contrato distinto de la compraventa. El sentido de la norma es el si-
guiente: la ley quiere que se colmen las lagunas, acudiendo directamente, por ana-
logia, a las reglas de la compraventa Pero "analoga" no implica aplicacin total si-
no en cuanto sea compatible con el rgimen del contrato.
26 Pothier, Fondeles, VII. pg 199, n" IX.
27 Troplong, Lrtuagv, n" 21.
28 Se ha dicho que puede ser "analizada" en una venta de frutos: Pothier, Louatfe,
n" 4, y all, en nota, la crtica de Bugnet. a quien le parece esto "poco exacto" impli-
cando la confusin de dos contratos. La critica es exagerada, pues Pothier no confun-
de ambos contratos, ya que luego pasa a distinguirlos. El pensamiento de Pothier nos
parece que puede ser reflejado con esta afirmacin de Troplong <loe. vit): "la locacin
de cosas que dan frutos naturales o industriales, contiene una venta de frutos". Noso-
tros compartimos esa afirmacin, rectamente entendida: la locacin de goce es un to-
do que "contiene" en el sentido de que "absorbe" una venta de frutos, con autorizacin
para separarlos, pues mientras ios frutos estn unidos a la cosa, forman un todo con
ella (vase nuestros Derechos reales, 11, texto y nota 23, y 18, texto y nota 36). Y al
formular esta afirmacin no confundimos locacin de cosas y compraventa de frutos,
pues, absorbida sta, por aqulla, desaparece, y solo queda la comparacin entre la
locacin de goce y la compraventa, independiente, no absorbida.
de frutos verifica la cosecha... En tal caso, locatario y com-

prador tienen derecho a los frutos y ambos "usan" la cosa
para la actividad de cosecha.
Hemos hablado de ese caso lmite en el 42, IX, 2, donde
ejemplificamos con un inmueble con rboles frutales. All se vio
que la diferencia para ese caso lmite estaba en la calidad de la
utilizacin: el comprador utiliza el inmueble solo para cosechar,
es decir, para la aprehensin de los frutos, cumpliendo los actos
materiales de la actividad traditiva, autorizado por el vendedor,
en tanto que el locatario, adems de la utilizacin para cose-
char, tiene la anterior para obtener una buena cosecha (v.g.:
limpiar las tazas, podar, regar, fumigar, etc.). Para decirlo con
una frmula breve: el comprador tiene una utilizacin traditi-
va, en tanto que el locatario una utilizacin locativa.
Hay que examinar el contrato en su integridad para de-
terminar si se dirige o no a la concesin de una utilizacin
locativa:
a) El criterio de distincin no est en el nombre que las
partes hayan dado al contrato. Por un lado, pueden no ha-
berle dado nombre alguno; por el otro, pueden haberle dado
un nombre impropio, y los contratos son lo que son y no lo
que las partes dicen que son (doct. art. 1326).
El contenido de las clusulas concretas prevalece sobre el
nombre dado por las partes. Si, por ejemplo, se dijo que se
vendan las cosechas de los prximos cinco aos, quedando a
cargo del comprador el realizar todos los trabajos para la
produccin de los frutos, el contrato no es de venta, sino de
locacin, porque para la actividad prevista, es preciso una
utilizacin locativa.
Tan solo cuando el contenido explicitado por las partes no
es incompatible con el nombre que dieron al negocio, decide
el nombre (supra, 42, III) y resulta entonces aplicable
aquello de que las partes "deben saber, mejor que nadie, lo
que han querido hacer29.
b) El criterio tampoco est en la forma de pago del precio.
29 Huc, Commentaire, X, n s 5.
Caroccius pens que, siendo el precio fraccionado, el contra-

to era de locacin, y siendo global, era de venta30. Contra ello,
cabe recordar que puede haber una locacin con precio global y
una venta con precio fraccionado, por ms que Troplong diga
no haber encontrado locaciones as31.
Pero, sin ser ese el criterio, el dato puede coadyuvar para in-
terpretar el contrato y extraer del conjunto si se concedi o no
la utilizacin locativa, cuando se trate de aquellas relaciones en
las que, segn la prctica de plaza, una u otra forma de fijacin
del precio sea la habitual para un determinado contrato.
Claro que situados en este terreno de los datos que son, en
s, irrelevantes como criterio de distincin, pero tiles para
indagar, a travs de ellos, si se concedi o no la utilizacin lo-
cativa, nos parece que ms que la forma de pago del precio
(fraccionada o global) interesa la entidad del precio. Supon-
gamos que situndonos en la poca del contrato, se verifica el
siguiente pronstico razonable: invirtiendo $ 6000, se obten-
dr una cosecha cuyo valor ser de $ 10.000. Si el precio fija-
do en el contrato fuera $ 10.000, ello est anunciando que se
pact una venta, pues sera irrazonable suponer un locatario
dispuesto a invertir $ 6000 y pagar todava $ 10.000, traba-
jando a pura prdida...
c) El criterio tampoco est en la duracin del contrato.
Pothier pens que si el contrato era por ms de nueve aos
se reputaba venta de frutos, y en caso contrario, locacin32.
Para juzgar esa tesis dentro del sistema de nuestro Derecho,
reemplacemos los nueve aos de Pothier por los diez del art.
1505 y advertiremos que un contrato por ms de diez aos,
no deja por ello de ser de locacin, sino que queda legalmen-
te reducido a ese plazo. Pero el pensamiento de Pothier pue-
30 Recordado por Pothier, Louage, nQ 4 y por Troplong, Louage a" 22.

31 Troplong, loe. cit. Este autor defiende la opinin de Caroccius, sosteniendo
que el alquiler es un fruto civil y que "los frutos de una cosa no se forman en bloque
y de un solo golpe; son alguna cosa de sucesivo y peridico". Nosotros contestamos
que ese fenmeno respecto a los frutos naturales e industriales supone una loca-
cin por varias cosechas, y que situados en esa hiptesis, se da tambin en la venta
de varias cosechas, pues el precio subroga a los frutos.
32 Pothier, Louage, loe. cit.
de tener todava su utilidad en este caso: cuando se dude,

atento a lo lacnico del contenido contractual explicitado, si
las partes quisieron o no que se concediera la utilizacin lo-
cativa, pues entonces, cuando el tiempo es mayor de diez
aos, un pronunciamiento a favor de la venta, es a favor de
la validez de la clusula sobre el tiempo.
d) El criterio tampoco est en la extensin de la utiliza-
cin, sea cuantitativa, sea de aprovechamiento.
No interesa la extensin cuantitativa, pues puede locarse
todo el inmueble, o parte de l, o sectores discontinuos dentro
de l. Tampoco interesa la extensin de aprovechamiento, pues
puede locarse para ciertos aprovechamientos, y no para otros.
Lo ms que puede decirse del dato de la extensin, es lo
que afirmamos de los otros datos considerados en las letras
anteriores: que puede servir para interpretar el contrato, co-
adyuvado con otros.
e) Concluimos retornando a la afirmacin inicial: el crite-
rio est en la calidad de la utilizacin. La locacin exige una
utilizacin locativa y no meramente traditiva.
2. Comparacin con la venta de productos forestales
Situemos, por de pronto, la hiptesis de locacin. Porque
no es lo mismo locar un predio con rboles, que locar un bos-
que; en el primer caso, talar los rboles fuera de la hiptesis
del art. 1560, es goce abusivo; en el segundo caso, cortar r-
boles es la forma de explotacin locativa (art. 1569 in fine).
La locacin de bosques abarcar, desde luego, solo los cortes
ordinarios (art. 1495) y el locatario que hiciere cortes extra-
ordinarios, incurrira en goce abusivo.
Sobre que es posible un arrendamiento para explotacin
forestal, no cabe dudar (comp.: art. 14 ley 13.273).
Pero, en qu se distinguir la locacin de bosque, de la
venta de productos forestales? Se ha dicho que por cnones
similares a los que sirven para distinguir la locacin de co-
sas de la venta de frutos33. Estimamos correcta la respuesta,
33 Borda, Contratos, n" 12; Rezznico, Estudio, II, pg. 27, nota 31.
pero presenta una dificultad para un caso lmite: puede ha-

ber una venta de frutos con cosecha a cargo del comprador
(supra, 42, IX), pero puede haber una venta de productos
forestales con tala a cargo del comprador?
Nosotros pensamos que la respuesta debe ser afirmativa,
con lo cual nos situamos necesariamente en la necesidad de
distinguir.
Pensamos que si la tala del bosque ser total, hacindolo
desaparecer como tal, estaremos ante una venta de bosque,
pero si el bosque debe ser conservado en cuanto entidad pro-
ductiva, lo que supone solo la tala de ciertos ejemplares de
porte, dejando los otros para su crecimiento, con posterior
tala cuando hayan llegado a edad, y reemplazando los que
se fueran talando con nuevas plantaciones, habr que incli-
narse por la calificacin como locacin.
Hay, desde luego, bosques de distinto tipo, pero cuando el
bosque es de cierta envergadura, suena difcil equiparar su
explotacin a la cosecha de frutos, para ver en tal actividad
solo la traditiva propia de la venta. Cuando el bosque es de
cierta envergadura, la explotacin supone una permanencia
considerable, a lo largo de la cual irn alcanzando porte de in-
ters rboles que antes no lo tenan, instalaciones de impor-
tancia, estacionamiento de rollos, fraccionamiento de lea. Te-
niendo en cuenta esas caractersticas, estimamos atinada la
jurisprudencia argentina que, en el tema de los bosques, se
inclina a ver una locacin, a diferencia de la francesa que ve
una venta34.
3. Comparacin con la venta constitutiva de usufructo y
de uso
La compraventa no solo sirve de ttulo para la traslacin
de dominio, sino tambin para la constitucin de ciertos de-
rechos reales como el usufructo y el uso (supra, 42, VI, 2).
Quienes crean que el derecho del locatario es de naturale-
za real (tesis que, de acogerse en nuestro sistema, tendra
34 Borda, loe. cil. nota 14; comp. Baudry-Lacantinorie et Wahl, Louage, n 8.

que limitarse a la situacin del locatario despus de la tradi-

cin: art. 577) debern concluir, mal que les pese, que el con-
trato de locacin es directamente una venta que sirve de t-
tulo al derecho real de locacin. Para esa tesis, la diferencia
entre el contrato que sirve de ttulo al derecho real del loca-
tario y el que sirve de ttulo al derecho del usufructuario, o
al del usuario, debiera limitarse al tipo de derecho.
Para quienes entienden (como entendemos nosotros) que
el derecho del locatario es, tanto antes, como despus de la
tradicin, un derecho personal, la diferencia es ms profun-
da, pues no solo est en juego el tipo de derecho, sino la na-
turaleza misma, que es real para el de usufructo y para el de
uso, y personal para el del locatario.
V. Locacin de cosa y comodato
La distincin entre la locacin de cosas y el comodato de-

be verificarse con similares parmetros a los que se utilizan
para diferenciar la compraventa de la donacin.
Todos los dems criterios que se han pretendido exhibir, o
suponen que la distincin ha sido ya previamente hecha, o
no son esenciales, o resultan insuficientes.
1. El carcter consensual
Se ha puntualizado, por ejemplo, que la locacin de cosas
es un contrato consensual, y el comodato, un contrato real 35 .
Esto es exacto en nuestro sistema, pero no sirve como cri-
terio de distincin, pues previamente debemos saber si las
partes quieren una locacin o un comodato, para recin, a
posteriori, afirmar que, si quieren lo primero, bastar con el
consentimiento, en tanto que si quieren lo segundo, ser ne-
cesario, adems, la tradicin de la cosa.
Por otra parte, con decir que la locacin es consensual y
el comodato es real:
35 Rezznico, Estudio, II, pg. 40,

a) Se desplaza el problema, pues se plantea entonces el

de distinguir entre la locacin y la promesa de comodato.
Y no bastara con decir que la promesa de comodato ca-
rece de valor (art. 2256) pues es previo el saber si el acuer-
do traduce una promesa de comodato o una locacin con-
cluida.
b) No se da una directiva para distinguir (partiendo de la
apariencia externa) entre un comodato y una locacin manual.
2. El uso y goce
Se ha pretendido distinguir, sealando que la locacin
apunta al uso y goce, en tanto que el comodato solo al uso36.
Pero esta distincin no es esencial:
a) Podemos concebir una locacin que solo sea del uso.
b) Y podemos imaginar un comodatario que, adems del
uso, tenga el goce.
Ser posible, en esta hiptesis, discutir si sigue habiendo
comodato o si se da una acumulacin de comodato y dona-
cin de frutos, pero ninguna duda cabr de que todava esta-
remos muy lejos de la locacin.
3. La onerosidad
Estn ms prximos a la determinacin del criterio apli-
cable, aquellos que observan que la distincin radica en es-
to: el comodato es un contrato gratuito, en tanto que la loca-
cin es un contrato oneroso.
Realmente, en la generalidad de los casos, con tal criterio
basta para distinguir entre ambos contratos.
Pero hay casos lmites, y entonces, el criterio didctico,
en s muestra su insuficiencia, por lo que solo puede ser
aceptado con ciertas reservas:
a) Puede haber un comodato con cargos. Los criterios que
sirven para distinguir la donacin con cargos de la compra-
venta (supra, 76, IV) son aqu tiles para distinguir el co-
modato con cargos de la locacin de cosas.
36 Rezznico, loe. cit.

b) Puede haber una mixin de locacin y comodato. Es

una figura paralela a la del negotium mixtum cum donatio-
nem (supra, 80, III).
VI. Comparacin con el depsito y algunas combinaciones

contractuales
No cabe confundir locacin de cosas y depsito.

El tema, realmente, no merecera ni mencionarse, si no
fuera que se han presentado algunas dificultades respecto al
llamado "depsito en cajas de seguridad" y al "contrato de
garage", donde se sale ya del terreno de la comparacin en-
tre contratos "puros" sin elementos extraos y se entra al de
las combinaciones contractuales.
1. La locacin pura y el depsito puro

La doctrina suele marcar la diferencia entre ambos tipos
contractuales recordando que la locacin de cosas es un con-
trato oneroso, consensual, por el cual se concede el uso o el
goce, en tanto que el depsito es un contrato gratuito, real, y
por l no se concede el uso de la cosa.
A. Esa forma de encarar el tema es errada y conduce a
intiles negaciones cuando, saliendo del terreno de los con-
tratos puros, se enfrenta el esquema de las combinaciones
contractuales.
a) La locacin de cosas es un contrato oneroso, pero que el
depsito sea un contrato gratuito, es una afirmacin que de-
be tomarse con reservas. El depsito es un contrato gratuito,
segn el Cdigo Civil (art. 2182) pero no segn el Cdigo de
Comercio (art. 573 del mismo). Un depsito oneroso no ser
tcnicamente depsito en el sentido civilista, pero en mane-
ra alguna ser por ello locacin de cosas. Hay que despejar
el fantasma de las palabras que puede oscurecer la com-
prensin de la finalidad econmica, y para comprender la
distincin, llamar directamente "depsito" al negocio jurdi-
co con la finalidad de tal, as sea oneroso. Tal es el lenguaje
al que aqu acudiremos, en esta bsqueda de la distincin
ltima e insuprimible, entre locacin de cosa y depsito.
b) La locacin de cosas es un contrato consensual, y el de-

psito es un contrato real.
As es en nuestro sistema, pero no por una necesidad de
los tipos, sino por razones histricas (supra, 5, VI). Si la
historia se hubiera desarrollado en otro sentido, nada im-
pedira que se estructurara a los dos contratos como con-
sensales, o a los dos como reales, o que, colocado el desa-
rrollo al revs, fuera la locacin de cosas un contrato real,
y el depsito un contrato consensual; de hecho, hay siste-
mas donde el depsito es consensual 37 . Adase a ello que
con decir que la locacin es consensual y el depsito es re-
al, tan solo se elude al problema que reaparece cuando se
trata de distinguir entre la locacin de cosas y la promesa
de depsito oneroso.
c) En cuanto al distingo que quiere establecerse obser-
vando que a travs de la locacin se concede el uso o goce, en
tanto que por el depsito no, olvida que hay una locacin de
uso (sin goce) y que segn el Cdigo Civil no deja de haber
depsito si se concede el uso (art. 2183).
B. La real distincin entre ambos contratos est en la fi-
nalidad que persigue quien entrega o debe entregar la cosa.
La locacin es con fines de renta de la cosa, en tanto que el
depsito persigue la guarda de la cosa.
Por eso, son inconfundibles la locacin de cosas y el dep-
sito oneroso (como el comercial). En la locacin de cosas debe
pagar el precio quien recibe la cosa, en tanto que en el dep-
sito, quien entrega la cosa.
2. Las cajas de seguridad

La contratacin relativa a ellas entra dentro de las prc-
ticas bancarias. En su prctica actual, implica una infraes-
tructura y una organizacin particulares.
Dentro de una bveda acorazada hay mltiples cajas de
seguridad, metlicas, empotradas, formando compartimen-
tos o nichos, cuyas puertillas tienen doble cerradura, una
37 Cdigo suizo de las obligaciones, art. 472; mexicano, art. 2516. Vase Jorda-
no Barea, La categora de los contratos reales, pgs. 38 y sigts.
que se abre con la llave que el Banco entrega al usuario, y

otra con la llave maestra que queda en poder del Banco;
dentro de cada caja o nicho, hay un cofre, tambin metlico,
que tiene su propia cerradura, o a la que se puede asegurar
con ua candado, de cuya llave dispone el cliente. El acceso a
la bveda se verifica en horas determinadas, cuando las
puertas se abren por un mecanismo de relojera, siendo la
entrada a ella, controlada bajo firma; acompaa al cliente
un empleado que acciona la llave maestra, y deja luego al
cliente para que haga lo suyo, retirando el cofre que est
dentro de la caja, y trasladndose con l a una cmara conti-
gua para extraer del cofre, o introducir, los objetos que co-
rrespondan. Luego el cliente retorna a la bveda, coloca den-
tro de la caja de seguridad el cofre, cierra la puertecilla, y se
retira por la puerta por la que accedi. Segn la clase de ins-
titucin, pueden imaginarse formas ms elementales o ms
sofisticadas de estructura y organizacin38.
Se discute si entre el Banco y el cliente hay una locacin
de la caja de seguridad, o un depsito, o una combinacin
contractual, o un contrato bancario autnomo.
Los partidarios de la doctrina de la locacin fijan el acen-
to en el hecho de que el Banco pone a disposicin un espacio
fsico para su utilizacin, y encarnizndose en su crtica con-
tra la doctrina del depsito, observan que no puede hablarse
de l, pues estamos aqu ante un contrato consensual y one-
roso, y porque el Banco no conoce el contenido que introduce
el usuario en la caja39.
a) Las crticas que se dirigen contra la doctrina del dep-
sito son exageradas. Dejando a un lado la objecin relativa a
la consensualidad y a la onerosidad, cuya crtica ya verific-
ramos, debe tambin descartarse la atinente a que el Banco
no conoce el contenido que pueda haber en la caja, pues el
mismo fenmeno se presenta en el caso de depsito en saco,
caja o bulto cerrado (art. 2188, inc. 2).
38 Para una completa descripcin de la prctica: Fernndez-Gmez Leo, Tra-

tado terico prctico de Derecho Comercial, III-B ns 44.
39 Rezznico, Estudio, II, pgs. 37/8.
b) A la luz de la doctrina de la locacin queda sin explica-

cin la obligacin de custodia que pesa sobre el Banco.
Es en vano que los partidarios de ella pongan de relieve
el que hay casos de locacin que llevan una obligacin de
custodia, como es la hiptesis de la locacin de un departa-
mento con servicio anexo de portera 40 . El ejemplo que colo-
can sale ya de la locacin pura, al aparecer prestaciones ac-
cesorias que no son de locacin, y si se sigue hablando de
sta, es porque se ve en ella lo principal. Si se quiere trasla-
dar la analoga al servicio de cajas de seguridad, habra que
ver lo principal en la concesin del uso de la caja, lo que se
ha afirmado, pero que, personalmente, nos parece forzado:
el cliente del Banco no busca un lugar donde poner sus efec-
tos, sino una proteccin a los mismos, y sa es su mira prin-
cipal, pues si se admite que puede haber una locacin con
prestaciones accesorias de custodia, por qu no admitir a
la inversa que puede haber una guarda con prestacin acce-
soria de provisin de un lugar en exclusiva?
c) Concluimos sosteniendo que, a nuestro entender, el
fenmeno debe ser enfocado como una combinacin con-
tractual usualmente tpica, donde lo principal es el depsi-
to. Para quienes insisten sin razn en que el depsito
es gratuito, sin necesidad de acudir al ejemplo del depsito
comercial, bastar con recordarles que la locacin es con fi-
nes de renta, y que, en la prctica bancaria, lo nfimo del
precio que el cliente abona, est demostrando que tal fina-
lidad no se da, sino que entran otras motivaciones de
atraccin de clientela 41 .
3. Contrato de garaje
La doctrina se inclina a ver una combinacin de contra-
tos, pero subsiste el problema de determinar si la locacin
de cosas o el depsito constituyen lo principal.
Pensamos que aqu no se puede dar una respuesta

41 Fernndez-Gmez Leo, loe. cit.
uniforme, porque hay distintas variedades en nuestras prc-

ticas: con control o no de acceso y de salida, con cochera fija
o no, con puertas abiertas o cerradas, con entrega o no de la
llave del coche (comp. infra, 114, VI).
97. Naturaleza del derecho del locatario
I. El problema y su importancia
El derecho del locatario es personal. Es un crdito contra
el locador.
Pero como Troplong ense con nfasis que es un derecho
real y como su doctrina reaparece de cuando en cuando en-
tre nuestros autores, se torna necesario que nos detengamos
en el tema.
Combatiremos contra Troplong. Pero no contra Troplong
en Francia, pues ocpense de eso los franceses! sino contra
Troplong "nacionalizado" argentino, esto es, en la medida en
la que se pretenda trasladarlo a nuestro sistema.
Pero debemos hacernos cargo, primero, de esta pregunta:
tiene importancia prctica el determinar la naturaleza del
derecho del locatario?
Hay quienes parecen contestar negativamente 1 . Si fue-
ra as, no se justificaran los extensos desarrollos que se
efectan: d cada uno su opinin en breves lneas, y que-
demos en paz.
1. Las consecuencias de la pretendida naturaleza real

Que el debate presenta inters prctico se demuestra se-
alando algunas de las consecuencias que debieran seguirse
de la tesis del derecho real y que no se admiten para la del
derecho personal:
A. Quienes afirmen que el derecho del locatario es real
tendrn que dar su sitio al art. 1184 inc. 1, suscitando, para
el contrato de locacin, problemas similares a los que se pre-
sentan para los boletos de compraventa.
Est en juego, nada ms ni nada menos, que la forma del
contrato de locacin inmobiliaria!
1 Comp. Borda, Contratos, n" 606.

36 97. Naturaleza del derecho del locatario
B. Con la tradicin, el locatario entra en relacin fctica

con la cosa. Esa relacin, deber ser calificada como pose-
sin2 o como tenencia?
Los partidarios de la naturaleza real debieran calificarla
como posesin, porque detentar a ttulo de derecho real es
poseer.
Y no se diga que la calificacin carece hoy de inters, so
pretexto de que el tenedor goza tambin de acciones protec-
toras, porque:
a) Por un lado, hay acciones posesorias de las que no goza
el tenedor. Pero no insistimos demasiado en esta diferencia,
porque ello nos llevara a otro debate 3 . Contentmonos, para
el tema que hoy nos ocupa, con las diferencias que de inme-
diato sealamos.
b) Por el otro, encontrar posesin significa:
Que se aplica el art. 2412 a la adquisicin por el locata-
rio...
Que se aplica el art. 4015, esto es se declara el derecho
del locatario, usucapible!4
C. La tesis de la naturaleza real debiera conducir a conce-
der al locatario una accin real: art. 2756.
No se diga que la inquietud queda satisfecha con darle
las acciones posesorias, porque eso sera olvidar la regla
"Nihil commune habet proprietas cum possessionem".
2 Con la palabra "posesin" aludimos aqu, tanto a la posesin en sentido tcni-

co, como a la cuasiposcsin. Para quienes no distinguen entre posesin y cuasipose-
sin, la tesis del derecho real debiera conducirlos a ver "posesin"; para quienes
distinguen, lo que debiera verse es "cuasiposcsin". No hemos conceptuado pruden-
te volcar esta disputa en el texto, porque complicarla intilmente la exposicin. So-
bre lo que nosotros pensamos respecto a la cuasiposesin (que admitimos como algo
distinto de la posesin) vase nuestro Derechos reales, 16, III.
3 Vase nuestro Derechos reales, 34, III.
4 No se diga que estaramos ante una usucapin intil, dado el tiempo mximo
de la locacin y el de la prescripcin corta, por no hablar de la larga (arts. 1505 y
3939). Por un lado, un plumazo del legislador puede darle utilidad, y la ley de unifi-
cacin civil y comercial (vetada) presenta un nuevo art. 1505 donde para la mayora
de los destinos el plazo puede ser de 50 aos, sin olvidar los plumazos que ya se efec-
tivaron con las leyes que prorrogaron las locaciones. Por el otro, an en la legislacin
vigente, el art. 45 de la ley 13.246 nos suministra u n plazo de 20 aos. Finalmente,
para los muebles, la prescripcin corta es inferior a diez aos (art. 4016 bis).
97. Naturaleza del derecho del locatario 37
D. Los partidarios de la naturaleza real debieran aplicar

el art. 2505 para las locaciones inmobiliarias...
E. Dejamos para ms adelante el tema de la locacin de
cosas ajenas, y el de las locaciones sucesivas (infra, aqu, IV
y VII).
Y con todo esto, desde luego, no pretendemos agotar la
lista de diferencias de inters, sino presentar las que consi-
deramos de mayor relevancia...
2. La posicin de la doctrina realista

En el nmero anterior, reiteradamente hemos dicho que
la tesis del derecho real debiera conducir a tales y tales con-
secuencias.
Nos asiste, en efecto, la fundada sospecha de que los au-
tores realistas negarn esas consecuencias.
A. La sospecha es fundada, porque se basa en lo que
Troplong (numen de la doctrina realista) dijo. El ya advir-
ti que la detentacin por el locatario no era posesin, sino
tenencia, y que, por lo tanto, no daba lugar ni a usucapin,
ni a acciones posesorias5.
Nosotros podemos comprender que haya derechos reales
que no se ejerzan por la posesin (v.g.: la hipoteca), pero no que
se hable de derechos reales que se ejerzan por la tenencia. Eso,
nos parece, es salir totalmente del sistema argentino.
B. Por supuesto que si los autores realistas rechazan to-
das las consecuencias que se siguen de la naturaleza que
adscriben al derecho del locatario, el debate en torno a si ese
derecho es real o personal parece carecer de importancia.
No preguntaremos: si carece de importancia para qu pro-
mueven el debate? Les diremos que lo que carece de impor-
tancia es que ellos llamen "real" a lo que luego describen como
"personal", pues demostrado el lapsus lingstico en que incu-
rrieron, todo queda como antes: el usufructo es un derecho
real en tanto que el del locatario es un derecho personal.
Pero consideramos inadmisible el afirmar que carezca de
5 TVoplong, Louage, sobre el art. 1709, nQ 6, y Prescription, nms. 331 y 366.

importancia prctica el determinar si el derecho del locata-

rio es real o personal, cuando se usan estas palabras en su
sentido tcnico,
II. La doctrina de Troplong
Troplong nos presenta un extico derecho real, que, segn

la descripcin que l mismo verifica, se ejerce no por pose-
sin, sino por tenencia, y que constituye una carga, pero una
carga productiva, con lo cual tenemos un jus in re aliena "fa-
vorable" al fundo gravado6.
No combatamos este extico derecho real, y forzando la
imaginacin, supongamos que es posible un derecho real as
configurado.
Preguntemos tan solo de dnde extrae la naturaleza real
del derecho del locatario. Lo saca del art. 1743 del Cdigo
Napolen, razonando que, pues los derechos reales se carac-
terizan por ser titularidades sine respectu ad certarn perso-
nam, el derecho del locatario presenta esa caracterstica,
pues es invocable frente al adquirente del inmueble locado.
Se advierte que ese razonamiento de Troplong puede ser
trasladado a nuestro sistema, en atencin a lo dispuesto por
nuestro art. 1498.
Dejemos el anlisis del art. 1498 para su oportunidad (in-
fra, aqu, VI>. A los fines que ahora perseguimos, nos basta
con reconocer que es cierto que la locacin resulta oponible
al adquirente de la cosa.
Pero de que resulte oponible al adquirente se seguir
que se da esa caracterstica de la que parte Troplong, quien
postula que el derecho real es invocable frente a todos?
Es fcil advertir que hay un salto lgico en el razona-
miento de Troplong: el adquirente no es todos. El adquirente
solo es uno entre todos.
La persecucin propia de los derechos reales se da contra
todos, y se da, v.g., contra el usurpador; es posible imaginar
6 Troplong, Louage, sobre el art 1709, n-' 5 y lugares citados en la nota anterior.
una limitacin excepcional del derecho de persecucin res-

pecto a alguno (como acontece ante la regla del art. 2412),
pero calificar de real a un derecho donde la regla es la inver-
sa y solo se concede una "persecucin"7 contra uno (el adqui-
rente) es desnaturalizar todo el sentido de lo real.
III. Demostracin de la naturaleza personal

No se trata, aqu, de argumentar con la nota al art. 1498
pues las notas no son ley.
1. Los textos
Se trata de invocar directamente los textos.
a) Est el explcito art. 2462 inc. 1: "... con derecho perso-
nal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario".
b) Y como si ello no fuera suficiente, est el art. 574, que
distingue entre la obligacin de dar "con el fin de constituir
sobre ella derechos reales" y la de dar con el fin "de transferir
solamente el uso o la tenencia" sobre la que legisla el art. 600
que especifica que cuando se trata de transferir "solamente el
uso" se aplica lo dispuesto "en el ttulo Del arrendamiento".
2. La tenencia
Corresponde, s, para que se comprendan los exactos al-
cances de la tesis que sustentamos, aclarar que hay que dis-
tinguir entre la locacin y la tenencia a ttulo de locacin.
El derecho del locatario es personal, y sigue siendo perso-
nal despus que se le hace entrega de la cosa arrendada.
Precisamente porque es personal, la detentacin que adquie-
re es tenencia (art. 2462, inc. 1).
Pero el hecho de la tenencia da lugar a otro derecho (el
jus detentionis) y este otro derecho tiene naturaleza real8.
No hay contradiccin alguna en afirmar que el derecho
7 Entrecomillamos lo de "persecucin", porque, segn nuestra opinin, no hay,

propiamente hablando, una persecucin en la hiptesis del art. 1498, sino una tras-
lacin del contrato.
8 Sobre la naturaleza del jus detentionis, nuestro Derechos reales, 15, XI, 3.
del locatario sigue siendo personal despus de que adquiere

la tenencia, y el sostener que la tenencia genera un derecho
real. Son derechos que se mueven en planos distintos, pues
a la tenencia tambin cabe aplicar la regla nihil commune
habet proprietas cum possessionem. Para decirlo con otras
palabras, nada de comn tiene la tenencia con el derecho a
cuyo ttulo se detenta, derecho este ltimo, por lo dems,
que puede no existir, pues la tenencia puede tambin ser le-
gtima o ilegtima.
IV. Locacin de cosa ajena

Recordemos todo lo dicho respecto a la contratacin sobre
cosa ajena (supra, 15, V) y a la venta de cosa ajena (supra,
49).
Acudiendo a un arcasmo terminolgico, y permitindo-
nos la licencia de denominar a nuestro contrato "locacin-
conduccin" tengamos presente que aqu hablaremos de la
locacin de cosa ajena, esto es de la hiptesis en que la cosa
es ajena para el locador. La conduccin de cosa ajena (ajena
para el locatario) no puede presentar problemas, como no los
presenta la compra de cosa ajena, que es lo normal; los pro-
blemas se presentan cuando la conduccin es de cosa propia,
y a ellos nos referiremos por separado (infra, aqu, V).
Hablaremos de la locacin de cosa ajena, dejando tambin,
para un posterior apartado (infra, aqu, VI) el tema de la
sublocacin de cosa ajena, que presenta sus particularidades.
As circunscripto el material: es vlida la locacin de co-
sa ajena?
El tema es espinoso. Nosotros nos decidimos por la doctri-
na mayoritaria que se pronuncia por la validez. Entindase
bien: validez inter partes, pero ineficacia respecto al dueo.
1. El supuesto de hecho
Es paralelo al de la venta de cosa ajena.
La consecuencia es distinta, porque la venta de cosa aje-
na es invlida, en tanto que la locacin de cosa ajena es vli-
da, pero los respectivos supuestos de hecho son paralelos.
De all podemos extraer esta regla que nos ahorrar in-

tiles repeticiones: en todos los casos en los que no correspon-
da hablar de invalidez de la venta, a fortiori, tampoco podr
plantearse un problema respecto a la locacin.
2. Las relaciones internas

Se dan entre locador y locatario. Nos plegamos a la tesis
mayoritaria que afirma la validez del contrato.
Pero debemos reconocer que el tema es espinoso.
A. Por de pronto, no podemos eludir el reto del art. 1494
que verifica una genrica remisin a las reglas de la compra-
venta, de lo que bien puede surgir la tentacin de aplicar la
regla del art. 1329 que conducira a la invalidez de la loca-
cin de cosa ajena.
A ello decimos:
a) El art. 1494 remite, s, a las reglas de la compraventa,
pero ello debe ser entendido "en cuanto fuere aplicable".
En la compraventa, la obligacin principal del vendedor
es la de dar la cosa para transferir la propiedad de ella (o en
su caso constituir un derecho real: supra, 42, VI, 2) por lo
que la invalidez de la venta de cosa ajena constituye un pro-
cedimiento de tcnica jurdica que tiene presente esa finali-
dad (supra, 49, II, 3). En la locacin, la obligacin principal
es la de conceder el uso o goce, sin constitucin de derecho
real, formando parte del contenido natural del contrato el
hacer usar o gozar no justificndose la aplicacin de asimi-
lar procedimiento de tcnica jurdica.
Comprendemos que la disquisicin que antecede no con-
vencer a quienes conciban el derecho del inquilino como de
naturaleza real. Pero nosotros nos pronunciamos por la na-
turaleza personal.
b) La legitimacin para la locacin es distinta que para la
compraventa. Lo demuestra el art. 1501. Es verdad que el
art. 1501 no toca directamente el tema de la locacin de cosa
ajena, pero, indirectamente, sirve para resolverlo, porque si
lo absolutamente inajenable es locable, a fortiori, debe esti-
marse que una ausencia de legitimacin superable no impi-
de la locacin.
c) La norma del art. 738 solo se aplica a los pagos por los
que "deba transferirse la propiedad de la cosa". La regla del

art. 2670 excluye los arrendamientos. El art. 2412 no se aplica
a la tenencia. Todo ello est marcando una posicin del sis-
tema general de nuestro derecho en el sentido de que los
negocios relativos a derechos personales se rigen por reglas
distintas a las de los negocios concernientes a derechos reales.
B. Y aunque los partidarios de la validez suelen pasarlo
por alto, tampoco podemos eludir el reto del art. 2682: "El
condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni
hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de
ningn valor".
Si slo nos fijramos en eso de que "es de ningn valor",
habra que concluir que la locacin de cosa ajena es invlida.
Pero el precepto debe leerse en el contexto que lo precede,
donde se habla de actos "con perjuicio del derecho de los co-
propietarios". Slo se trata de un tema de legitimacin: es-
t o no legitimado un condmino por los dems? No se trata
de un problema de validez del contrato con el tercero, sino
de oponibilidad a los otros condminos; el tema de la validez
queda sujeto a otras normas. Lo confirma el art. 2683 que
no nos dice que los actos vendrn a ser vlidos, sino que se
limita a decir que sern "eficaces".
Para la venta por el condmino, el art. 1331 es explcito,
pues habla de anulacin. Para la locacin por el condmino,
el art. 1512 se limita a decir que "no puede arrendarla", lo
que permite una lectura donde la sancin sea la inoponibili-
dad a los otros condminos, sin que sea el caso de aplicar la
doctrina del art. 18 porque aqu la sancin se encuentra pre-
vista en el art. 1195: res inter alios acta.
C. La validez del contrato inter partes es independiente
de la buena o la mala fe de ellas.
La buena fue del locatario interesa para el tema de la
eviccin, pues si es de mala fe no puede reclamar daos y
perjuicios.
Pero como un sector de la doctrina hace depender de la
buena o mala fe la validez misma del contrato, y para el te-
ma de la responsabilidad por daos da una respuesta distin-
ta a la que nosotros proporcionamos, examinaremos conjun-
tamente el tema de la validez y el de la indemnizacin de

daos, a travs de las cuatro hiptesis que presenta ese sec-
tor de la doctrina9:
a) Si ambas partes son de buena fe, se afirma que el con-
trato es vlido. Va de suyo que, si luego el locatario es expul-
sado por el dueo, tendr derecho a la indemnizacin de da-
os que reclamar del locador (doct. art. 1531).
Pero, inexplicablemente, despus de sentar el principio a
tenor del cual, cuando las dos partes son de buena fe, el con-
trato es vlido, se pretende que, si con posterioridad a la ce-
lebracin del contrato, las partes se enteran de que la cosa
es ajena, se torna aplicable el art. 1329, con la consecuencia
de que el locador puede pedir la nulidad hasta la entrega, y
el locatario en cualquier momento. Sinceramente, no com-
prendemos cmo pueda surgir una accin de nulidad (que
supone un vicio concomitante a la conclusin del contrato) a
raz de un hecho posterior, como sera un conocimiento so-
breviniente.
Es verdad que, para justificar la concesin de una accin
de nulidad al locador de buena fe, que luego conoce el defecto,
se ha pretendido que no podra obligrselo a "cumplir un con-
trato que supone la transmisin de un derecho que pertenece
a otro, con el consiguiente dao para ste". La tesis que pare-
ciera respirar moralidad, presupone que habr un dao para
el dueo, que slo podra darse si el contrato y la tradicin
consiguientes fueran oponibles, lo que no es as linfra, aqu,
sub 3); por otra parte, para que el locatario pudiera, por ac-
cin contra el locador, obtener la entrega de la cosa, sera ne-
cesario que el locador se encontrara en la posesin tlato
sensu) de ella, y en tal caso, cmo juzgar (desde el punto de
vista de la moral) la conducta de quien no entrega pero per-
manece en la cosa? Al locador que le asalten esos escrpulos
morales le queda siempre esta salida: retorne la cosa a su
dueo, colocndose en la imposibilidad fctica de entregarla
al locatario, a quien satisfar con los daos y perjuicios.
9 Borda, Contratos, n"631.

Y es tambin verdad que para justificar una accin a fa-

vor del locatario, se ha argumentado con la hiptesis de que
"la amenaza de un desalojo inmediato por el dueo lo priva
di- realizar las mejoras o gastos con los cuales contaba para
hacerle rendir sus frutos a la cosa". Pero dejando a un lado
el que la amenaza, en los hechos, de nada lo priva, pudien-
do, a lo sumo, decirse que el temor a la amenaza lo volver
prudente, queda en pie esto: no se queje el locatario, porque
estar a cubierto por la responsabilidad por eviccin en base
a la cual contrat. Se dir que el locador puede resultar in-
solvente, pero se es el riesgo que corre cualquier acreedor;
se dir que la responsabilidad por eviccin puede haber que-
dado excluida contractualmente, pero quien as contrata
asume el riesgo consiguiente.
b) Si las dos partes son de mala fe, se afirma que el con-
trato es tambin vlido y debe ser cumplido, agregndose
que el nico problema es el de determinar si el locatario ex-
pulsado por el dueo puede o no reclamar una indemniza-
cin al locador.
No dudamos de que el contrato es vlido. Cmo podra-
mos dudarlo, si hemos afirmado que el tema de la validez es
independiente de la buena o mala fe?
Queda, por lo tanto, el tema de la indemnizacin de da-
os. Se ha dicho que el locatario puede reclamar una indem-
nizacin, porque "esa responsabilidad surge de la obligacin
de garanta del locador". Discrepamos: lejos de surgir esa
responsabilidad, se encuentra negada por la doctrina de los
arte. 2106 (supra, 40, XI) y 1532.
c) Si el locador es de buena fe y el locatario de mala fe, se
afirma que el contrato es vlido con dos salvedades: a') el lo-
cador que con posterioridad toma conocimiento de que la co-
sa es ajena puede negarse a entregarla, por las razones da-
das sub a, razones que, por nuestra parte, ya hemos rebati-
do; b') el locatario no podra reclamar una indemnizacin de
daos por falta de entrega de la cosa (en lo que discrepamos,
pues da por supuesto que el locador no est obligado a entre-
garla) o por haber sido expulsado por el dueo (lo que es
exacto pero no por la razn que se da de que hay que prote-
ger al locador de buena fe, sino por la doctrina del art. 2106.
d) En fin, si el locador es de mala fe y el arrendatario de

buena fe, se afirma que hay que aplicar al locador la regla
sub b, y al arrendatario la sub a. Coincidimos, con esta acla-
racin: lo que en sub b y sub a hemos defendido nosotros.
3. Relaciones externas con el dueo

nter partes, la locacin es vlida, pero inoponible al due-
o: res nter alios acta.
Una oponibilidad al dueo slo podra darse si mediara
una especial legitimacin o una ratificacin por ste.
V. Conduccin de la cosa propia
Es un supuesto de hecho paralelo al de la compra de cosa

propia.
Aqu, podemos sentar la regla de que donde no hay un
problema de invalidez de la compra, a fortiori, tampoco pue-
de haberlo de invalidez de la conduccin. Son vlidas las si-
guientes operaciones: el titular del dominio revocable con-
trata para la hiptesis de que la resolucin se opere, o el nu-
do propietario toma en conduccin del usufructuario, o un
condmino, de los otros copropietarios.
Pero quedan los casos en los que habra invalidez de tra-
tarse de una compra; qu decir si lo que est en juego es
una conduccin?
Para Pubini "indudablemente" la operacin es invlida,
puesto que las condiciones de arrendatario y propietario se
contradicen, "dado que el derecho de goce es un atributo del de
propiedad". De all extrae que no puede hablarse de un negocio
en el que el arrendatario subarriende al propietario y que debe
"estimarse que en este caso se resuelve el arrendamiento pre-
cedente, y la diferencia entre la suma debida por el arrendata-
rio y la que el arrendador se obliga a pagar no constituye ms
que la indemnizacin por la resolucin"10.
10 Fubini, El contrato de arrendamiento de cosas, nB 191.

46 97. Naturaleza de! derecho del locatario
Pese al "indudablemente" de Fubini, tenemos otra opi-

nin. Estimamos que el negocio es vlido.
1. Subconduccin por el propietario-locador

Comencemos por rebatir la conclusin que extrae para el
caso de subarriendo a favor del propietario-locador.
a) Supongamos que Primus, propietario, concedi en loca-
cin una cosa a Secundus, quien luego se la subarrienda por
el todo, por un precio mayor, y por un tiempo que equivale a
todo el que falta para que expire el arriendo. Damos esta hi-
ptesis porque es la que mejor se acomoda (como en breve
veremos! al razonamiento de Fubini.
De dnde se extrae una resolucin que perjudicar al
propietario-locador, en su calidad de sublocatario, privndo-
lo del derecho a que el sublocador cumpla con obligaciones
que dentro de la autonoma privada pueden ser ms severas
en la sublocacin que en la locacin <art. 1600)?
b) Variemos el ejemplo, y supongamos que la subconduc-
cin por Primus <propietario locador) sea parcial, por un pre-
cio que sea <a fuer de parcial) inferior al de la locacin, y por
un tiempo que no cubra el que falta para el vencimiento del
arriendo. De qu resolucin cabe hablar si al expirar el
subarriendo corresponder que contine el arriendo, y de
qu indemnizacin si no hay una suma mayor?
2. Subconduccin por el propietario no locador
Volvamos al ejemplo sub 1. a, pero varindolo en este sen-
tido: el locador no fue el propietario, y es ste quien subcon-
trata con el locatario. Pretender aqu que queda resuelto el
arriendo es afectar el res nter alios: quin es el locatario
para disponer de los derechos del locador, por indemnizado
que se sienta?
Por el contrario, nosotros sostenemos que dado este caso,
el propietario que subconduce ostentar una subtenencia a
nombre del locatario, y ste una tenencia a nombre del loca-
dor que (si all se corta la cadena de seoros fcticos escalo-
nados) ser poseedor.
No se queje el propietario sublocatario del ejemplo si en
el nterin se cumple la usucapin en su contra, pues no us
de las vas legales a su disposicin. No diremos que por sub-

conducir haya renunciado a la propiedad, pues conservar la
reivindicatora, pero s diremos que subconduciendo ha rati-
ficado la locacin.
3. Los principios generales

Y vayamos ahora a los principios generales que conducen
a la validez.
Contra lo que Fubini ensea, no vemos que haya real con-
tradiccin entre las calidades de propietario y de locatario,
puesto que se mueven en planos distintos: all, un derecho
real, aqu, un derecho personal. Cada uno de esos planos tie-
ne sus acciones propias.
VI. Sublocacin de cosa ajena
La sublocacin es una nueva locacin (art. 1585).

Suele presentarse la sublocacin como ejemplo de loca-
cin de cosa ajena, oponible al dueo, cuando la sublocacin
no est prohibida11.
Conceptuamos ello una inadmisible mezcla de dos legiti-
maciones distintas, la legitimacin para subcontratar y la
legitimacin para contratar sobre una cosa ajena.
La diferencia pasa inadvertida cuando quien loca es el
propietario y quien subloca obra en virtud de un contrato
con aqul que no le prohibe sublocar.
Pero suponed que quien loca no es el propietario y quien
subloca est autorizado por el locador a hacerlo. Al propieta-
rio, qu le importa que el locatario haya obrado facultado
por el locador? Esa sublocacin sigue sindole inoponible.
Pues el contrato entre locador y locatario le es inoponible, a
fortiori le resulta inoponible la clusula de l que faculta a
sublocar.
11 Rezznico, Estudio, pg. 89.

VIL Locaciones sucesivas

Primus, en calidad de locador, arrend primero a Secun-
dus y luego a Tertius.
Cmo se resuelve el conflicto entre Secundus y Tertius?
1. S no hubo entrega de la cosa
En pura doctrina, dentro de nuestro sistema, nada tiene
que hacer aqu el debate sobre la naturaleza real o personal
del derecho del locatario. Aun quienes crean que dicho dere-
cho es real, tendrn que admitir que antes de la tradicin de
la cosa (art. 577)12 el conflicto propuesto es entre acreedores
a la tradicin.
A. La tesis mayoritaria que compartimos otorga la
preferencia al primero en el tiempo. En el ejemplo, Secun-
dus prevalece sobre Tertius.
a) Para sustentar esa tesis, hay que sortear el obstculo de
la doctrina del art. 3876: el privilegio no puede resultar sino
de una disposicin de la ley, y en materia de privilegios, la
prioridad en el tiempo no es causa genrica de preferencia.
A tales fines, no bastara con decir que la regla segn la
cual la prioridad en el tiempo no es causa de preferencia,
funciona en la quiebra, pero no en el conflicto entre dos acre-
dores que reclaman el mismo objeto13 pues de que no haya
una preferencia en la quiebra 14 no se sigue, sin ms, que la
12 Para no complicar la exposicin ms all de lo necesario, omitimos referir-

nos a los casos en que el modo consiste en una inscripcin constitutiva.
13 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n 138.
14 En cuanto a lo que acontece dentro de la quiebra, en nuestro sistema, no ve-
mos que el tema haya preocupado a nuestra doctrina, por lo que pasamos a dar nues-
tra opinin. I.- Como cuestin previa, debemos dilucidar los efectivos alcances del art.
161, inc. 1 de la ley concursal, segn el cual, si el fallido es locador "la locacin conti-
na produciendo sus efectos legales". La pregunta es sta: si solo se hubiera presen-
tado Secundus, obtendra la cosa? No lo creemos, pues del contexto del art. 161 se ve
que la ley concursal est pensando en un locatario que est utilizando la cosa, esto
es, que se encuentra en la tenencia de ella. II.- Interpretado as el art. 161, se advier-
te que, presentndose Secundus y Tertius, no hay posibilidad de conflicto en sus pre-
tensiones de obtener la cosa. Ninguno de ellos la obtendr; ambos son acreedores de
prestaciones no dineradas (art. 131, ley concursal) cuya situacin se reglar frente al
concurso por el art. 147 de la ley. En cuanto a las relaciones entre ellos, reducidos
ambos a pretender dinero, cobrarn a prorrata (arts. 273/4, ley concursal).
haya en las ejecuciones individuales 15 . Lo ms que podr

afirmarse es que, no habindola en la quiebra, puede haber-
la en las ejecuciones individuales, pero del poder al haber
media un buen trecho.
Cierto es que, acordando, fuera de la quiebra, una pree-
minencia al primero en el tiempo, no se persigue que uno
cobre primero y el otro no, o menos, sino que cobren am-
bos, pero de modo distinto: uno cobra en especie (obtenien-
do la entrega de la cosa) y otro en dinero (por la indemni-
zacin). Pero no lo es menos que hay una desigualdad en
el trato.
Para llegar a ese trato desigual, hacen falta textos que
consagren el principio de prioridad.
b) Ese texto existe: es el del art. 3275, a travs de cuya
doctrina (infra, aqu, 2) se obtiene, para el conflicto entre
dos locatarios sin tradicin, una respuesta igual a la aplica-
ble al conflicto entre dos compradores sin tradicin.
Unos y otros son acreedores. En el conflicto entre dos
acreedores a una dacin de la misma cosa prevalece el ante-
rior.
B. Se plantea un problema especial cuando ninguno de
los locatarios sucesivos puede probar que es anterior al otro.
Habr que tratar a ambos como locatarios simultneos.
Por defecto de prueba, no puede entrar a funcionar la
doctrina del art. 3275.
Se ha pretendido que en tal caso hay que atenerse a las
fechas de las demandas, afirmndose que el que demand
primero experimenta una turbacin de derecho por obra del
que demand segundo, lo que conduce a la resolucin de la
locacin, con indemnizacin, quedando as libre el paso al
segundo, que obtendr la cosa16. Eso, nos parece, es hacer
funcionar el prior in tempore al revs, castigando al ms di-
ligente. Adase a ello que no admitimos que a quien de-
mand primero deba considerrselo evicto por el solo hecho
de que hay un segundo demandante; para que se lo tuviera
15 Comp. Fubini, El contrato de arrendamiento de cosas, nQ 51.

16 Baudry-Lacantierie et Wahl, Louage, ne 142.
por evicto en el conflicto con l, habra que suponer que el

otro prevalece, que es precisamente el tema no resuelto. Por
lo dems, toda esa teora no sirve cuando los dos demandan
al mismo tiempo, hiptesis en la cual se pretende que estan-
do los dos recprocamente evictos, ambos contratos se re-
suelven, con derecho a indemnizacin17; esto, nos parece, es
santificar para el Derecho la posicin del perro del hortela-
no, que ni come ni deja comer...
Hay que partir de esta base: los dos no pueden obtener la
entrega (pues media una imposibilidad), pero sera injusto
que ninguno la obtuviera y que los dos fueran indemnizados.
Parcenos que la solucin est en acudir al sorteo, segn la
doctrina del art. 206818.
2. S hubo entrega de la cosa

No hay problema si la cosa fue entregada al locatario que
tiene el contrato anterior en el tiempo. Cualquiera que sea
el razonamiento que se utilice, se llega a la misma conse-
cuencia: su posicin es inatacable por el segundo locatario,
que deber dirigirse contra el locador por indemnizacin de
daos en razn del incumplimiento.
A. La cuestin se complica cuando es el locatario segundo
en el tiempo quien obtiene la entrega primero.
a) Un sector de la doctrina aplica el art. 3269, con la
consecuencia de que deber distinguirse segn que haya o
no buena fe19. La respuesta es cautivante, pero, reducida
a esos trminos, tiene el inconveniente de que traslada a
los derechos personales una regla propia de los derechos
reales.
b) Otro sector20 invoca el art. 3275: el segundo contrato es
"de ningn valor" y no puede cobrarlo por el hecho de que se
haya cumplido la tradicin, que implicara un pago sin cau-
sa, que carece de causa oponible.
17 Baudry-Lacanerie ct Wahl, loe. cil.

18 Comp. Borda, Contratos, n"664.
19 Borda, Contratas, n" 664 bis.
20 Rczznieo, Estudio, II, pg. 49, nota 94.
S97. Naturaleza del derecho del locatario 51
c) Nosotros pensamos que hay que partir del art. 3275,

pero comenzando por interpretarlo.
A qu hiptesis se refiere exactamente el art. 3275? La
doctrina, invoca la nota de Vlez, segn la cual: "As, el
arrendamiento anterior es preferido al arrendamiento poste-
rior". Pero las notas no son ley, y, aunque lo fueran, no esca-
paran a la necesidad de interpretacin, la que tendra que
hacerse, no segn su fuente21 que se movi en otro sistema,
sino segn el de nuestro Derecho...
El art. 3275 emplea el verbo "transmitir". Aceptamos la
equivalencia entre ese verbo y el "conceder" del art. 1493,
pero con admitirlo, y poner "transmitir" en el art. 1493, no
hemos avanzado mucho, ya que, entonces, cabe recordar que
la locacin no transmite, sino que obliga a transmitir. Apli-
cado a la locacin, el art. 3275 todo lo que nos dice es que la
locacin celebrada con Tertius despus de que Secundus en-
tr en la tenencia ser "de ningn valor" (se sobreentiende,
respecto a Secundus). Pero literalmente, nada nos dice sobre
el caso que nos interesa: la del contrato con Tertius, despus
del contrato con Secundus, pero antes de la entrega a ste...
Y literalmente, nada nos dice, tampoco, sobre la hiptesis en
la que el conflicto se suscite antes de la entrega, caso que
hemos tratado sub 1.
Para dar una respuesta, tanto al caso sub 1 como al que
ahora nos detiene, hay que salir de la literalidad del art. 3275
e interpretarlo segn su espritu. De su espritu deriva que
existe alguna prioridad, pero cul y bajo qu condiciones?
A nosotros nos parece que ubicados en este terreno de
indefinicin literal del texto hay que proceder a una cons-
truccin doctrinaria y dejar aflorar el sentimiento de justicia
que rechaza la mala fe, sentimiento que alienta en la doctri-
na sub a. Partiendo del art. 3275 se llega al art. 3269, como
se llega a la doctrina de los arts. 592 y sigts., a travs de la
puerta que deja abierta el principio general del segundo pre-
cepto del art. 1494.
21 Para ia fuente: Zacharice-Mass-Verg, Le Droit Civil Franjis, 346, texto

a nota 7.
B. Si no puede acreditarse cul es el contrato anterior, la

tradicin efectuada decide el conflicto. Tambin para la te-
nencia rige el principio "in pari causa melior est conditio
possidentis..."
Ttulo II: Requisitos y prueba
98. La accin, los elementos y la prueba
I. El consentimiento
La locacin es un contrato; se aplican, por lo tanto, las re-

glas generales de IOP contratos.
Ello debiera ex isarnos de mayores desarrollos. Pero co-
mo la doctrina sude detenerse sobre el tema, algo diremos
para salir al paso de algunas observaciones que suelen ha-
cerse. Por lo dems, tngase presente lo que oportunamente
dijimos a propsito del consentimiento en la compraventa.
1. Aspectos sobre los que debe versar

Suele decirse que el consentimiento debe versar sobre la
naturaleza, la cosa, el precio y la duracin1. Refirindose a
un contrato "regularmente concluido" se ha dicho que tam-
bin debe versar sobre el uso para el que se destina la cosa,
aclarando, acto seguido, que "lo nico absolutamente esen-
cial a la existencia y validez del contrato es que haya media-
do consentimiento sobre la naturaleza y la cosa"2.
Nosotros entendemos que en tales afirmaciones se mez-
clan dos temas distintos:
A. Uno es el tema referido al contenido mnimo sobre el
cual las partes deben pronunciarse explcitamente, dejando
librado todo lo dems a la legislacin supletoria. Se trata de
determinar cul es el mnimo esfuerzo que cabe exigir a las
partes, para que pueda hablarse de un contrato de locacin
concluido.
1 Salvat, Fuentes, ne 778.

2 Borda, Contratos, n s 607.
4 98. La accin, los elementos y la prueba
En este sentido, no puede exigirse que haya tanto como

un "consentimiento" sobre la naturaleza, la cosa, el precio,
la duracin y el uso. Basta con que las partes se hayan ex-
plicitado sobre los tres primeros aspectos, como pasamos a
demostrarlo:
a) Es preciso que las partes se hayan pronunciado sobre
la naturaleza, es decir, sobre su voluntad de concluir una lo-
cacin de cosa. No es necesario que empleen frmulas sacra-
mentales, sino que del contexto resulte que eso es lo que han
querido. Esto es bsico, pues mientras no pueda saberse qu
tipo de contrato entienden concluir, ser seal de que per-
manecen en el terreno de las tratativas, que quizs apunten
a una locacin, quizs a un comodato (o a una compraventa,
donacin, etc.)
b) Es preciso que se pronuncien sobre el objeto "cosa". Por
hiptesis, la kx-atio rerum es locacin de cosas. La determi-
nacin del objeto podr ser mayor o menor (infra, 99, II, 2)
pero una indeterminacin absoluta es inadmisible.
o Es preciso que se pronuncien sobre el objeto "precio".
Tampoco cabe aqu el mutismo absoluto.
Es verdad que se ha dicho que "hay que admitir en algu-
nos casos la validez del contrato cuando no se ha determina-
do el precio"8 aludiendo a la hiptesis en que la cosa hubiera
sido entregada sin haberse previamente fijado el alquiler o
establecido el mtodo de fijacin linfra, 99, III, 2). Pero en
esta afirmacin hay un salto lgico: el contrato de locacin
es consensual, y mientras no haya pronunciamiento sobre el
precio, no ha quedado definitivamente formado; lo que pasa
es que aqu se supone un paso ms. que la cosa haya sido
entregada, con lo cual las partes salen del mutismo, y por el
acto de la entrega y de la recepcin, si se trata de cosa mue-
ble se remiten a la legislacin supletoria.
d) No es necesario que se pronuncien sobre el uso que de-
ber hacerse de la cosa, porque entra a funcionar la lex su-
pletoria (arts. 1504 y 1554).
3 Borda, Un: cit.

98. La accin, los elementos y la prueba 55
e) Tampoco es necesario que se pronuncien sobre la dura-

cin del contrato (infra, 101,1, 2).
B. Tema distinto es el concerniente a saber si basta con
que haya habido consentimiento sobre lo esencial pese a que
no haya habido coincidencia sobre lo no esencial.
Aqu entra a jugar la doctrina del art. 1152. Coincidencia
de voluntades debe haber para todos los aspectos, para to-
das las clusulas, sean esenciales, naturales o accidentales.
a) Por supuesto que no es necesario que las partes se ex-
pliciten sobre todo; eso sera una locuacidad intil, si no re-
chazan la legislacin supletoria, que implcitamente integra
el contenido contractual. Pero de esto a pretender que el
consentimiento solo debe versar sobre ciertos aspectos que
se afirman esenciales, media una gran distancia, pues las
partes, cuando en su sobriedad solo hablan explcitamente
de lo esencial, implcitamente estn consintiendo en lo su-
pletorio, y nada agregando de lo accidental.
b) Pero que el consentimiento, explcito o implcito, debe
versar sobre la totalidad del contenido contractual se de-
muestra con estos ejemplos: si hubo una oferta excluyendo
la garanta por vicios redhibitorios, y la respuesta fue que-
riendo tal garanta, o si hubo una oferta de locacin condi-
cional, y la respuesta fue por una locacin pura y simple, el
contrato no se habr formado porque "cualquier modifica-
cin que se hiciere en la oferta al aceptarla, importar la
propuesta de un nuevo contrato" (art. 1152).
2. Declaraciones expresas y tcitas

Como para los contratos en general, ambas maneras de
exteriorizacin tienen su sitio.
Pero, zanjando una dificultad, el Cdigo no admite la t-
cita reconduccin (infra, 109, VI).
3. Modalidades
Se encuentra fuera de toda duda que la locacin puede es-
tar sujeta a condicin y a plazo. El caso del cargo es distinto,
pues depende de que se acepte o no su funcionamiento en los
contratos a ttulo oneroso; nosotros nos hemos pronunciado
por la afirmativa (supra, 55, VI).
Para la duracin del contrato de locacin de cosa existe

un plazo mximo, y para algunos contratos de locacin de
cosa, un plazo mnimo {infra, 101).
Quid de la clusula a tenor de la cual el contrato durar
hasta que le plazca al locador o locatario?
Parte de la doctrina ve en este caso un arbitrio que impli-
ca condicin, y adentrndose en la doctrina de las condicio-
nes, se pregunta si no mediar all una condicin puramente
potestativa. Por caminos diversos, sale de la dificultad, con-
cluyendo en la validez de la clusula4.
Nosotros compartimos la tesis de la validez, pero sin ver-
nos forzados a salir de las dificultades, simplemente porque
no nos introducimos en ellas. No estamos aqu ante un caso
de resolucin, sino de rescisin. Un contrato con una clusu-
la de ese tipo, es un contrato por el mximo de duracin per-
mitido por la ley, con potestad rescisoria (supra, 34, III).
4. Vicios del consentimiento

Se aplican las reglas generales de los contratos, lo que en
nuestro Cdigo (art. 1157) significa aplicar las reglas gene-
rales de los actos jurdicos.
5. Locaciones forzosas
A tenor del art. 1494 rige, en lo pertinente, el art. 1324.
El uso y el goce locativos pueden ser objeto de expropia-
4 La condicin puramente potestativa invalida el contrato: art. 542. Quienes

razonan viendo aqu una condicin se encuentran en apuros. Para el Derecho fran-
cs, Guillouard sali del paso negando que la condicin fuera, en el caso, puramen-
te potestativa, lo que no convenci a Baudry-Lacantinerie et Wahl (Louage, v
1211) quienes ensearon que segn el art. 1174 francs "la sola condicin que anu-
la el contrato es aquella a la cual las partes subordinan el nacimiento de la obliga-
cin, y aqu es solo la duracin del contrato la que est sometida a una condicin
suspensiva". Fubini (El contrato de arrendamiento de cosas, nq 228) niega que del
art. 1174 francs (art. 1162 italiano de 1865) surja la distincin apuntada (su refe-
rencia es a la obra de Wahl) y sostiene que "no podr estimarse sealada la dura-
cin cuando se haya abandonado al arbitrio del arrendador o del arrendatario", sin
que resulte claro si con ello quiere significar que el contrato es nulo (comp. lo que
ensea bajo el n s 226). Entre nuestros autores, Borda (Contratos n9 608) sigue la
doctrina de Baudry-Lacantinerie et Wahl. Comp. Rezznico, Contratos, pg. 98, en
nota; Machado, Exposicin y Comentario, IV, pg. 249.
cin5 y puede haber una promesa de locacin. Una hiptesis

de locacin forzosa puede verse en el art. 2856.
Locacin forzosa fue la prevista en el art. 4 de la deroga-
da ley 13.581, y continuacin forzosa la de las distintas leyes
de prrroga de locacin que se sucedieron en el tiempo.
6. Preliminares de locacin
Lo que en su lugar dijimos sobre los preliminares de con-
tratos {supra, 6, II) se aplica a los preliminares de locacin.
Ello debiera excusarnos de mayores desarrollos, pero an-
te las afirmaciones hechas por algunos autores, conceptua-
mos prudente formular dos observaciones:
a) No se discute la posibilidad de un preliminar unilate-
ral de locacin.
Pero hay quienes, utilizando el equvoco nombre de "pro-
mesa", distinguen entre promesas aceptadas y promesas no
aceptadas 6 .
Descartemos las "promesas no aceptadas" que nada tie-
nen que ver con la teora de los preliminares de locacin.
La promesa no aceptada es un acto unilateral. El nombre
tcnico que le corresponde es el de "oferta".
El verdadero preliminar unilateral de locacin es siempre
un acto jurdico bilateral, formado por la declaracin de vo-
luntad comn del futuro locador y del futuro locatario. Es
un contrato que obliga a la conclusin del contrato de loca-
cin. Se lo denomina preliminar unilateral, por sus efectos,
porque siendo un contrato, solo obliga a uno de los contra-
tantes (ya solo al futuro locador, ya solo al futuro locatario) a
la conclusin del contrato de locacin.
b) Se discute, en cambio, la posibilidad de un preliminar
de locacin bilateral, es decir, la de un contrato por el cual
ambas partes queden obligadas a la conclusin del contrato
de locacin.
5 Ensean lo contrario Baudry-Lacantinerie et Whal, Louage, nQ 121, pero en

nuestro sistema no vemos inconveniente en que la posicin contractual del locata-
rio sea susceptible de expropiacin.
6 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nms. 43 y sigts.
Hay quienes afirman que el preliminar bilateral de loca-

cin equivale al contrato de locacin.
Es el conocido argumento del "circuito intil".
Pero quines son los juristas para declarar intil un
circuito que las partes, desde que lo quisieron lo considera-
ron til?'
II. La forma
El contrato de locacin de cosas es no formal.
1. En apoyo de esta afirmacin suele invocarse8 lo pres-

cripto por el art. 1494: "El contrato de locacin queda con-
cluido por el mutuo consentimiento de las partes".
Como demostracin de la tesis, este argumento es malo,
ya que lo nico que el artculo nos dice es que el contrato de
locacin es consensual, y en nuestro sistema y con la termi-
nologa de nuestro Cdigo, los contratos consensales pue-
den ser formales o no formales9.
La razn es otra. El carcter no formal resulta de la regla
general del art. 974, a la que remite el art. 1182, y del hecho
cierto de que el Cdigo Civil no ha previsto, aqu, una forma
determinada.
2. Es no formal, inclusive tratndose de inmuebles.

Si el derecho del locatario fuera real, habra que pensar
en el art. 1184 inc. 1, y as como la compraventa inmobilia-
ria es formal (supra, 50, II) habra que concluir que lo es la
locacin inmobiliaria (doct. art. 1494 segundo prrafo).
Pero el derecho del locatario es personal.
3. Es no formal, inclusive en los regmenes particulares
7 Comp. Fubini, op. eit., n9 274.

8 Borda, Contratos, n 611; Flah-Smayevsky, El contrato de tocacin segn el
Cdigo Civil, pg. 72.
9 Vase lo que decimos en 5, nota 11 a., 42 nota 4, y 63, nota 6.
de la locacin urbana (infra, 112, ID y de los arrendamien-

tos rurales {infra, 117, II).
4. Pueden las partes, por lo tanto, celebrar el contrato en

cualquier forma: por escritura pblica, por instrumento pri-
vado, oralmente, por signos...
Si no acuden al escrito, tendrn dificultades para la prue-
ba, pero no comprometern la validez del contrato.
Se ha dicho que si emplean el instrumento privado, el
contrato debe ser extendido en doble ejemplar, "bajo pena de
nulidad""1 pero esto es errneo y sera realmente extrao
que fuera vlida una locacin oral y nula una escrita, so co-
lor de que falta el doble ejemplar. No es eso lo que resulta de
la correcta inteligencia del art. 1023; para la locacin verti-
da en un nico ejemplar, lo que resulta es un problema de
prueba.
III. El contenido
Como puede haber una locacin ad-corpus, ad mensuram,

etc. recurdese lo dicho en 51 que estimamos aplicable, mu-
tatis mutandi (doct. art. 1494, segunda parte).
Tngase presente que integran el contenido, en su caso,
las disposiciones de la lex supletoria.
IV. La prueba
El Cdigo Civil no trae reglas especficas, por lo que resul-
tan aplicables las generales que hemos desarrollado en 26.
Para las locaciones urbanas y los arrendamientos rura-
les, vanse 112 y 117.
Para la autorizacin para hacer mejoras: art. 1543 {infra,
106, V, 3).
10 Rczznico, Estudio, II, pg. 71.

99. Los presupuestos
I. Capacidad
El Cdigo dedica un captulo para tratar, segn anuncia
su rbrica, "De la capacidad para dar o tomar cosas en
arrendamiento".
Pero de los cuatro artculos que dedica a la materia, solo el
art. 1510 se refiere a ella sentando esta regla: "Los que ten-
gan la administracin de sus bienes pueden arrendar sus co-
sas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitacio-
nes que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho".
La locacin es a veces un acto de administracin y otras
lo es de disposicin (supra, 45, II, 3). Antes de la reforma
de 1968, esa distincin poda ser introducida en la interpre-
tacin del art. 1510, a travs de la salvedad final respecto a
"las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a
su derecho", pues el art. 135 negaba "a los emancipados por
matrimonio el hacer arrendamientos como arrendadores...
por plazo que exceda de tres aos". Pero reemplazado ese
texto por el actual, que no contiene tal limitacin, desapare-
ce para la capacidad el inters de la distincin. Basta con la
capacidad de administracin aunque el acto pudiera ser juz-
gado para otros cnones (v.g.: legitimacin de los represen-
tantes) como de disposicin1.
Con estos desarrollos, puede darse por concluido el tema
1 No compartimos la afirmacin contenida en Llambas-Alterini {Cdigo Civil,

sobre el art. 1510) que con base en el art. 135 sostiene: "... el emancipado no podra
dar en locacin cosas recibidas por l a ttulo gratuito... si no contare con autoriza-
cin judicial, salvo acuerdo del cnyuge que fuera mayor de edad*. El art. 135 solo
exige autorizacin o acuerdo para los actos de disposicin, por lo que esa doctrina
peca de excesivamente general, ya que tendra que excluirse por lo menos los casos
en que la locacin fuera un acto de administracin... Pero por lo que decimos en el
texto, no cabe aqu ni siquiera el hacer ese distingo, pues el art. 1510 se conforma
con la capacidad de administrar, y sa tiene el menor emancipado, segn el art.
135 incluso para los bienes recibidos a ttulo gratuito.
99. Los presupuestos 61
de la capacidad. Si los autores suelen presentarlo ms fron-

doso es porque, ajustndose al mtodo del Cdigo, mezclan
problemas de capacidad con problemas de legitimacin. So-
bre esta ltima: infra, 100,1.
II. El objeto "cosa"
Sobre esto:
1. Cosas y no derechos
La locacin se refiere a cosas y no a derechos.
La doctrina se pregunta si se locan los derechos de caza,
de pastaje, de una patente de invencin, de una concesin
hidrulica, ferroviaria, de transporte, los reales de usufruc-
to, uso, habitacin2, etc.
Nosotros contestamos, en todos los casos, negativamente.
No negamos que se d el fenmeno al que un sector de la
doctrina alude con la denominacin de "locacin de dere-
chos", pero afirmamos, respecto a los casos que se pretende
subsumir bajo ese nombre, que, o son directamente locacin
de cosas, o son un contrato que no es de locacin.
A. Los derechos reales de usufructo, uso, habitacin, no
se arriendan, y en general, no se arrienda ningn derecho
real. Si a propsito de ellos se quiere hablar de locacin, lo
que estar enjuego es la locacin de la cosa que es objeto del
derecho real.
a) Partamos del derecho real por excelencia: el de domi-
nio. Nadie dir que el propietario arrienda su derecho de
propiedad, sino la cosa sobre la que ejerce su dominio.
El dominio abarca una serie de facultades, atributos, a
los que impropiamente3 suele llamarse tambin "dere-
chos". Que sepamos, nadie ha dicho tampoco que el propieta-
rio arrienda su. jus utendi4.
2 Tomamos estos ejemplos de Rezznico, Estudio, II, pg. 85.

3 Vase nuestro Derechos reales.
4 Se ha hablado, s, de "cesin imperfecta" (comp. Borda, op. cit,, ng 628).
62 99. Los presupuestos
b) Pasemos a un caso especficamente previsto por la le-

tra de la ley: el del usuario. Segn el art. 2965: "El usuario
que no fuese habitador, puede alquilar el fundo en el cual se
ha constituido el uso".
Separemos aqu dos temas que no deben confundirse: el
de la legitimacin y el de la aptitud del objeto. Si hacemos
abstraccin del tema de la legitimacin (sobre l, infra,
100, IV) queda esto: el usuario, cuando arrienda, no arrien-
da su derecho real de uso, sino el fundo mismo, o ms gen-
ricamente, la cosa misma (art. 2951).
c) Vengamos ahora al caso del usufructuario, del que el
art. 2870 nos dice que "puede dar en arriendo el usufructo".
La expresin incorrecta de la ley no debe engaarnos, y del
usufructuario debe afirmarse lo mismo que del usuario: si
arrienda, loca la cosa.
La expresin incorrecta del art. 2870 tiene su paralelismo
en otra, tambin incorrecta, y muy en boga: la de "cuasipose-
sin de los derechos"'. No se cuasiposeen los derechos, sino
las cosas a ttulo de ciertos derechos. As tambin no se al-
quilan los derechos reales, sino las cosas, de las cuales se
har tradicin, en tenencia, al locatario.
d) Fijmonos en las servidumbres prediales. Activa y pa-
sivamente, son inherentes a los fundos. Implican ventajas,
utilidades, para el fundo dominante.
De ellas se afirma que quedan comprendidas en la locacin
del fundo dominante, pero que no pueden ser locadas por se-
parado, dado su carcter de inherentes'', y porque aisladas no
representaran inters para el locatario, ya que ellas propor-
cionan una utilidad relativa y no absoluta'. Con Ulpiano, se
repite "locare servitutem nemo potest" <44. D. 19.2).
Nosotros sostenemos que las servidumbres prediales acti-
vas no son objeto de locacin, ni conjuntamente con el fundo
dominante, ni aisladas de l, pero lo sostenemos con un sen-
tido especial, para cuya comprensin conviene partir de un
5 Vase nuestro Derechos reales, 3,1, 2, e.

6 Marcado, Explicalion, VI, pg. 442.
7 Troplong, Louage, n" 89.
ejemplo: Primus tiene derecho a sacar agua de la fuente, al-

jibe o pozo del inmueble de Secundus.
Si tenemos presente lo normado por los arts. 3104 y si-
guientes, concluiremos que Primus puede tener ese derecho
como creditorio o como real, y en este segundo caso, como
servidumbre predial o como servidumbre personal, y en to-
dos esos casos, el ejercicio del derecho implicar el uso de la
fuente, aljibe, pozo, ya en exclusiva, ya en forma conjunta
con otros. Y si tenemos presente la diferencia que hay entre
la posesin, la cuasiposesin y la tenencia legtimas y los co-
rrelativos seoros fcticos ilegtimos, podemos tambin
imaginar un Primus con seoro de hecho sobre la fuente, el
aljibe, el pozo, sin el derecho a cuyo ttulo disfrute del hecho.
Y bien: partamos del caso en el que Primus sea locatario
del pozo. Si teniendo ese derecho personal, alquila a Tertius,
verifica una sublocacin que es una nueva locacin. A la pre-
gunta "qu es lo que alquila?" no se dir que alquila su de-
recho de locacin, sino que alquila el pozo.
Dgase lo mismo del titular de una servidumbre predial
que, alquilando el fundo dominante, incluye en la locacin la
fuente, el aljibe, el pozo: loca stos y no la servidumbre.
Con esta base, enfrentemos el caso de la locacin de la
fuente, aljibe, pozo, por el titular de la servidumbre predial,
que no da en locacin el fundo dominante, y que pretende
una locacin separada. El "no se puede" porque "locare servi-
tutem nemo potest", no funciona aqu, puesto que hemos vis-
to que no es la servidumbre la locada, sino la fuente, el alji-
be, el pozo. No hay un problema de falta de aptitud del obje-
to, sino un tema de falta de legitimacin. Se comprender
esto con un paralelo: as como el locatario no puede sublocar
si le est prohibido, y menos puede sublocar para un destino
distinto, el titular de la servidumbre del ejemplo no podra
locar la fuente, el aljibe, el pozo, sin locar el fundo dominan-
te, pues ello implicara la utilizacin del agua para un desti-
no distinto8.
8 No es un tema de aplitud del objeto, sino de legitimacin, pues si. de hecho,

loca, la cuestin se resuelve por las reglas de la locacin de cosa ajena.
B. Con insistencia se habla de la locacin de los derechos

de caza y de pesca. Como estas actividades no se llevan a ca-
bo desde la cuarta dimensin, lo locado ser siempre un fun-
do para un uso limitado.
C. Podramos seguir multiplicando los ejemplos de pre-
tendidos alquileres de derechos que son locaciones de cosas,
pero, dejando todos esos casos a un lado, resulta evidente
que quedan otros en los que no aparecen cosas.
Quid cuando estn en juego, v.g., el nombre comercial,
una patente de invencin?
Respondemos: el contrato no es de locacin, sino de cesin
de derechos por tiempo limitado9. Es una cesin que tiene
analogas con la locacin de cosas, pero solo analogas.
2. Cosas determinadas relativamente

La locacin es un contrato al que se aplican las reglas ge-
nerales sobre determinacin del objeto (supra, 14, II, 2) se-
gn lo normado por los arts. 1170 y 1171. A la locacin en
punto a requisitos, se le aplican las reglas de la compraven-
ta (art. 1494) lo que nos conduce al art. 1333 que exige la de-
terminacin.
Entrando a las disposiciones especficas, el art. 1500
prescribe: "Pueden ser objeto del contrato de locacin aun
las cosas indeterminadas". Y en la nota, Vlez, despus de
adoctrinarnos que "a diferencia de los otros contratos, puede
alquilarse un coche, un caballo, sin determinarse precisa-
mente cul sea", cita en apoyo a Pothier y a Troplong. El
ejemplo del caballo est tomado de Pothier, y el del coche, de
Troplong, pero ninguno de los dos pretende que eso sea "a
diferencia de los otros contratos".
El error de la nota es evidente, pues no hay en esto dife-
rencia entre la locacin y los otros contratos consensales10.
Tambin puede venderse "un" coche, "un" caballo.
No hay una novedad en el art. 1500 sino una presenta-
9 Borda, Contratos, n9 627.

10 En los contratos reales, la situacin es distinta porque la tradicin exige la
determinacin absoluta.
cin distinta del mismo principio. Los arts. 1170, 1171, 1333
exigen una determinacin relativa, y el art. 1500 se confor-
ma con una indeterminacin relativa. Determinacin relati-
va, indeterminacin relativa, son expresiones equivalentes,
pues ambas implican determinabilidad.
Al concretarse la locacin podr alquilarse "un" coche,
"un" caballo. Pero la tradicin ser de "este" coche, de "este"
caballo.
3. Cosas mentadas para ser restituidas in individuo

Por el contrato de locacin, el locador est obligado a en-
tregar la cosa locada (art. 1514) y el locatario, oportunamen-
te, a devolverla "como la recibi" (art. 1615).
Hay en esto una diferencia en cuanto a la forma de men-
tar la cosa respecto a la obligacin de entrega y respecto a la
obligacin de restitucin.
Para la obligacin de entrega, la cosa puede mentarse co-
mo cierta (determinacin absoluta) o como incierta (determi-
nacin relativa) segn qued dicho en el nmero anterior.
Pero para la obligacin de restitucin, la mencin resulta
cierta, en determinacin absoluta, pues debe devolverse la
cosa misma, que qued ya determinada al recibirse.
La posicin del locatario, en punto a restitucin, se pare-
ce en esto a la del comodatario (pues ambos deben restituir
el idem) distinguindose de la del mutuario (que restituye el
tantundem).
Tngase presente, sin embargo, que hay casos anmalos
(infra, aqu, sub 4, D.).
4. Cosas ciertas, inciertas, fungiles, no fungibles, consu-

mibles, no consumibles
He aqu tres clasificaciones que responden a criterios di-
ferentes, pero que en el lenguaje de la doctrina y de la ley
suelen ser confundidas, empleando equvocamente los tr-
minos11.
11 Sobre estas tres clasificaciones, vase lo que, adentrndonos en ellas, hemos

expuesto en nuestro Derechos reales, 10, V y sigts.
Conviene recordarlas, haciendo presente la equivocidad

de los trminos, para enfrentar la letra del art. 1499, a cuyo
tenor las "cosas muebles no fungibles", y las races sin ex-
cepcin pueden ser "objeto de la locacin"12.
A. La divisin en cosas ciertas y cosas inciertas no es una
clasificacin de las cosas, sino de la manera de mencionarlas
en los negocios jurdicos.
Una promesa es de dar cosa cierta cuando se la mencio-
na como individuo, y es de cosa incierta cuando se la men-
ciona indicando la especie a la que pertenece. En punto a
variables terminolgicas, y para la adecuada compulsa de la
literatura extranjera, hay que tener siempre presente que la
oposicin que hacemos entre individuo y especie la vuelcan
otros llamando al individuo, species, y a la especie, genus.
Sobre esos dos tipos de mencin ya hemos dicho lo sufi-
ciente, bajo los nmeros 2 y 3 de este apartado.
B. La divisin en cosas fungibles y no fungibles es, en
cambio, segn nuestra opinin, una divisin de las cosas en
s. Objetivamente, las cosas son fungibles o no fungibles. El
criterio objetivo que sirve para distinguirlas es socioecon-
mico, siendo fungibles las cosas que en las consideraciones
de la vida se cuentan, se pesan, se miden, y no fungibles, las
dems. Fungibles son, por lo tanto, las cantidades (vino, tri-
go, azcar, telas) y las cuantas (el dinero) que, en el fondo,
son una clase de cantidades.
Hay quienes amplan el nmero de cosas fungibles, consi-
derando tales, no solo las cantidades y las cuantas, sino
tambin las individualidades de produccin en serie. Y hay
quienes destruyen la distincin, al ubicar, ya al lado del cri-
terio objetivo, ya en reemplazo de l, un criterio subjetivo,
segn el cual que una cosa sea fungible o infungible depende
de la voluntad de las partes, con lo cual, introducida la idea
de una fungibidad-infungibilidad intencionales, esta clasi-
ficacin viene a superponerse con la divisin en cosas cier-
tas-inciertas. No faltan, en fin, quienes, mezclando adems
12 La letra de este artculo est inspirada en el art. 2297 del Esbozo de Freitas.
la fungibilidad con la consumibilidad, concluyen superpo-

niendo las tres divisiones: ciertas-inciertas, fungibles-infun-
gibles, consumibles-inconsumibles.
Se comprende que, ante tantas concepciones distintas,
que dan a las palabras una plurisignificacin, haya, entre
nuestros juristas, posiciones encontradas respecto a la inter-
pretacin a darse al art. 1499, si bien, cuando llegan a las
ejemplificaciones concretas, todos, en definitiva, coinciden.
La redaccin del art. "1499 es desafortunada. Para no ha-
cerlo decir un dislate, hay que dar por sobreentendida una
serie de reservas, atendiendo a su espritu, excusando sus
oscuridades con la imprecisin terminolgica, que en el em-
pleo de las palabras "fungible" e "infungible" se advierte en
la doctrina ms autorizada, imprecisin de la cual, que sepa-
mos, no ha logrado escapar nadie totalmente, cayendo en
ella, en algn lugar de sus exposiciones, y a la que, desde
luego, no pretendemos haber escapado tampoco nosotros, en
otros lugares de esta obra, donde no se adverta con tanta
nitidez la necesidad de un lenguaje preciso.
Segn el art. 1499 pueden ser objeto de la locacin las co-
sas muebles no fungibles y las races sin excepcin. La doc-
trina mayoritaria deduce, a contrario, que las cosas muebles
fungibles no pueden ser objeto de la locacin, para pasar
luego a sealar excepciones que otros rechazan aduciendo
que en las pretendidas excepciones lo que acontece es que
las cosas no son fungibles.
Nosotros creemos que puede interpretarse el art. 1499,
sobreentendiendo que lo que predica es "en principio", con
lo que se obtiene la siguiente lectura: en principio las cosas
muebles fungibles no pueden ser objeto del contrato de lo-
cacin; en principio las cosas muebles no fungibles pueden
ser objeto; en principio, pueden ser objeto las races, sin
distinciones.
Y nos explicamos:
a) Comencemos con las cosas fungibles. Es de ellas que se
preocupa la doctrina.
Decimos que "en principio" las cosas muebles fungibles no
pueden ser objeto del contrato de locacin.
Aplicado a las cantidades y a las cuantas, la prescripcin
tiene su razn de ser. Si un contrato con obligacin de resti-

tuir versa sobre cosas no fungibles (cantidad y cuantas) y
las partes nada dicen, la restitucin se podr efectuar por el
tantundem lo que, como regla (a reserva de lo que diremos
sub D) es incompatible con la idea de locacin. Pero ello solo
en principio, pues la regla cede, si las partes pactaron que se
restituya, no otro tanto, sino lo mismo recibido, es decir,
cuando mentaron la cantidad o la cuanta como cosa cierta
para la restitucin. En la prctica, el caso ser sumamente
raro, pero, en bien de la teora, no cabe descartarlo. Si Pri-
mus facilita a Secundus mercaderas consistentes en canti-
dades, por un precio en dinero, para que las exponga en vi-
driera, con la clusula de que restituya el idem, eso es loca-
cin y no mutuo.
No tendra eso razn de ser aplicado a las individualidades
de produccin en serie, pues qu razn habra para estable-
cer, ni siquiera "en principio", v.g. que un automvil recin sa-
lido de fbrica no puede ser locado? Pero, claro est, el proble-
ma de estas individualidades de produccin en serie no existe
para nosotros, que no admitimos que formen la lista de cosas
fungibles, que se reduce a las cantidades y cuantas...
b) Pasemos a las cosas no fungibles. La doctrina no se de-
tiene en ellas, y salvo alguna insinuacin13 da por sentado
que no ofrecen problemas, pues pueden ser objeto de la loca-
cin, a tenor del art. 1499.
Nosotros decimos: lo del art. 1499 para las cosas no fungi-
bles es tambin "en principio", pues la regla cede, si las par-
tes convienen en que la restitucin se verifique por equiva-
lente, es decir, si esas cosas, para la restitucin, son menta-
das como inciertas.
c) Y vengamos a las cosas races. Para ellas, no hay que
hacer distincin entre fungibles-infungibles. Todas "sin ex-
cepcin" esto es, sin distinciones, se sujetan a la misma re-
gla: en principio, pueden ser objeto de locacin, cediendo la
regla si las partes las tratan, para la restitucin como cosa
incierta, lo que podr ser un caso de gabinete, y calificarse
13 Comp. Salvat, Fuentes, n e 782.

de negocio de excntricos, pero que, para la teora correcta,

hay que dejar a salvo.
C. La divisin de las cosas en consumibles y no consumi-
bles es tambin una divisin de las cosas en s.
Nuestro Cdigo se maneja, a veces, con los conceptos de
consumibilidad material y civil, y entonces, es fcil distin-
guir entre fungibilidad y consumibilidad, pues habr cosas
fungibles consumibles (v.g.: el vino, el azcar) y cosas fungi-
bles no consumibles (v.g.: alfileres, agujas), y, a la inversa,
habr cosas consumibles no fungibles. Pero otras veces el
Cdigo se maneja con los conceptos de consumibilidad mate-
rial y derivada, y como dentro de la derivada entran todas
las cosas fungibles, la distincin entre fungibles y consumi-
bles se desdibuja, funcionando solo en este aspecto: que ha-
br cosas consumibles no fungibles14.
Pueden las cosas consumibles ser objeto de la locacin?
Se advierte que el problema se plantea con caracteres agu-
dos para las cosas consumibles no fungibles, pues entonces
aparece con plena claridad, emancipado del problema que
plantean las cosas fungibles, del que ya hemos tratado.
En principio, no pueden serlo, precisamente porque para
ellas el usus normalmente consiste en el abusus, por lo que
concedido tal uso, ya no sera exigible la restitucin en el
idem. Pero si las partes convienen, no un uso normal, sino
uno excepcional, distinto del normal, y que no conduzca al
abusus qu inconveniente e ste?
Entra aqu el ejemplo que recuerda Troplong15 del avaro
que para la boda de su hija loc ad ostentationem un pastel
de Estrasburgo, que, por supuesto, no fue servido a los co-
mensales, ya que se haba convenido la restitucin del idem
al pastelero.
D. Para cerrar este tema, corresponde que nos ocupemos
de un caso que presenta su complejidad.
14 Vase nuestro Derechos reales, 10, VIII, 4.

15 Troplong, Louage, ne 83, trata del pastel como cosa fungible. Nosotros damos
el ejemplo como de cosa consumible, porque el pastel no es una cantidad ni una
cuanta.
Se ha dicho que las cosas fungibles y consumibles entran

en la locacin cuando son accesorias de la cosa locada, como
la paja, el heno, los abonos en un fundo, la materia prima en
una fbrica16.
En doctrina se discute sobre si todas esas cosas son real-
mente accesorias17 pero demos por supuesto que el negocio
referido al alquiler de un inmueble abarque, tambin, a ttu-
lo de accesorias, esas cosas.
Cmo sern restituidas?
a) Segn unos, como el negocio total es conceptuado loca-
cin, deben ser restituidas in individuo, ya que si se pacta-
se que fueran restituidas por equivalente, habra, en reali-
dad, dos negocios: locacin de lo principal y mutuo de lo ac-
cesorio18.
Esta tesis presenta un visible defecto, pues si se supone
que esas cosas a ttulo de accesorias quedan incluidas en el
negocio, es porque servirn para el uso o goce del fundo, pe-
ro si el locatario para que haya locacin respecto a ellas de-
be mantenerlas como las recibi, de qu pueden servir?;
ms que serle tiles, le sern molestas, al ocupar el lugar de
las que realmente el locatario del fundo deber adquirir pa-
ra la explotacin.
Es verdad que las necesidades prcticas de empleo de cosas
accesorias parecen quedar cubiertas, viendo no un negocio, si-
no dos negocios (locacin y mutuo), pero entonces, ya no se in-
voque lo de "accesorio", pues las cosas de las que as se predica
resultan ser principales en el mutuo. Por otra parte, eso de
que las necesidades prcticas queden cubiertas solo es a me-
dias, porque la locacin es un contrato consensual y el mutuo
un contrato real, de lo que se deduce que, en el momento en el
que la locacin queda concluida, no emerge de ella la obliga-
16 Rezznico'op. cit., pg. 77.

17 Troplong, Louage, n" 83, distingue, pues afirmando que las pajas, el heno,
en un fundo, son accesorios por accesin moral, niega que lo sean las materias pri-
mas en una fbrica. Comp. nota de Velez al art. 2136, citando a Zaccharae y a
Aubry et Rau.
18 Rezzonico, Estudio, II, pg. 77, nota (> >mp. Borda, Contratos, nB 621, nota
1010.
cin de entregar lo "accesorio", la que solo podra surgir de una

simultnea promesa de mutuo, si sta tuviera tal efecto, pero
en nuestro sistema no es as: art. 2244.
b) Segn otros, y es la respuesta que nos parece adecuada,
hay un solo negocio de locacin, con la particularidad de que
esas cosas accesorias con las que venimos ejemplificando de-
ben ser restituidas por equivalente. La anomala se explica
as: lo que no podra ser pactado por va principal (la restitu-
cin por equivalente) directamente, puede obtenerse indirec-
tamente "por la fuerza del derecho de accesin"19. Por un la-
do, lo accesorio sigue la suerte de lo principal; por el otro, lo
alquilado es el todo formado por lo principal y lo accesorio; fi-
nalmente, si no satisfechos con la regla de lo principal y de lo
accesorio, se piden textos que autoricen, siquiera sea para al-
gn caso, que en la locacin algo se restituya por equivalen-
te, all est la norma del art. 1617 donde se habla de restituir
"otras tantas cabezas de las mismas calidades".
5. Cosas fuera del comercio

Hay una cierta imprecisin y vaguedad en el uso de la ex-
presin "cosas fuera del comercio" tanto en nuestro Cdigo20
como en la doctrina.
A. En un primer sentido, cosas fuera del comercio son las
mentadas por los arts. 2336/8.
Es a ellas que se refiere el art. 1501 cuando en su prime-
ra parte prescribe que las cosas "que estn fuera del comer-
cio, y que no pueden ser enajenadas o que no pueden ser
enajenadas sin previa licencia o autorizacin, pueden ser da-
das en arrendamiento".
La doctrina nacional al interpretar este texto manifiesta
una peligrosa influencia de la nota al mismo y de la doctri-
na francesa, anterior y posterior al Cdigo Napolen, y, ya
introducida por este camino, concluye criticando la regla
del artculo.
19 TVoplong, Louage, nfi 83.

20 Comp. nuestro Derechos reales, 21, II.
La regla del art. 1501, primera parte, es clara y razona-

ble. El hecho de que una cosa haya sido colocada fuera del
comercio, consistiendo el "fuera del comercio" en su inenaje-
nabilidad absoluta o relativa, no impide que sean locadas.
Pero la doctrina se complace en buscar ejemplos de cosas
fuera del comercio que adems de no poder ser enajenadas,
no pueden ser locadas, para demostrar, en un intil esfuer-
zo, que no es siempre verdad que las cosas fuera del comer-
cio sean susceptibles de locacin. Nosotros contestamos: si
no son susceptibles de locacin, no es entonces por estar fue-
ra del comercio, sino por otra razn concurrente.
En otras palabras: definido el carcter de "fuera del co-
mercio" por la inenajenabilidad, de ese carcter no se sigue
que no puedan ser locadas. Por el contrario, si de eso solo se
trata, pueden ser locadas: art. 1501. Para que adems de no
poder ser enajenadas, no puedan ser locadas, a la norma
que prescribe lo primero debe aadirse alguna que vede lo
segundo.
A guisa de ejemplos, entre otros, la doctrina que combati-
mos se complace en desarrollar los de la nota al art. 1501. Pe-
ro las notas no son ley, y la invocada contiene serios errores:
a) Segn la nota: "No se puede, sin duda, alquilar las co-
sas que estn en el dominio pblico, como las plazas, los ca-
minos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alqui-
lan provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos
tiles a los viajeros o transentes que se estacionan sobre la
va pblica; mas estas concesiones deben hacerse de modo
que no impidan el uso libre del camino o de la plaza".
Partiendo de Pothier, que califica esas cosas de publici ju-
ris, con la salvedad aadida por Troplong, esa doctrina, a tra-
vs de la nota, penetra en nuestra civilstica21. Las teoras de
un pas de legislacin unitaria se pretenden trasvasar, sin
ms, a nuestro sistema, donde hay unidad de legislacin ci-
vil, pero no de Derecho Administrativo.
Por seguir a la nota, se pretende hacer una distincin en-
21 Pothier, Louage, nQ 15; Troplong, Louage, n9 90; Rezznico, Estudio, II,

pg. 51.
tre el todo y la parte, y as, v.g., entre la plaza y un sector de

la plaza. No hay diferencia alguna a hacer. La plaza no pue-
de ser objeto de locacin, porque es del dominio pblico, don-
de no hay locacin sino un instituto distinto; y por la misma
razn, tampoco puede ser objeto de locacin un sector de
ella, as sea para "quioscos o pequeos locales", lo que, por lo
dems, la misma doctrina que sugiere la distincin entre el
todo y la parte termina por reconocer22.
Pero aun con la correccin de que esto es algo sujeto al De-
recho Administrativo, la distincin entre el todo y la parte si-
gue alentando en nuestra civilstica, ahora con este sentido:
que se puede conceder administrativamente la parte, para
un quiosco, para un pequeo local, pe^r no el todo. Que se
puede conceder la parte, lo sacan de la nota, atendiendo a lo
que se ha visto que sucede en los pueblos, pero si es por lo
que sucede en los pueblos, no ha dejado de acontecer que to-
da una plaza sea facilitada para un parque de diversiones, no
debiendo olvidarse, para la valoracin de los hechos, que hay
plazas (sobre todo en el interior olvidado de nuestra Repbli-
ca) que tienen de tales el nombre y el rgimen de Derecho
Pblico, pero que, estticamente, no pasan de ser potreros.
Nosotros decimos: djese al Derecho Administrativo que deci-
da sus propias cuestiones, pues a l le corresponde determi-
nar qu es lo que puede ser objeto de concesin o no.
Y en tren de comentar la nota al art. 1501, no acabamos
de comprender eso de que las concesiones de "algunos luga-
res" deben siempre hacerse "de modo que no impidan el uso
libre del camino o de la plaza". Aunque las cosas del dominio
pblico no son susceptibles de posesin en sentido civilista,
para ellas rige tambin la evidencia de la afirmacin segn
la cual donde t ests sentado, no puedo estar yo sentado,
por lo que donde el quiosco est, no estar yo en uso libre, y
no tendr para ello la plaza, sino el resto de la plaza.
b) Segn la nota al art. 1501: "Una iglesia, mientras est
consagrada al culto, no es susceptible de locacin, sin em-
22 Comp. Borda, Contratos, ns 625.

bargo se pueden alquilar en ella, bancos, sillas, etc. porque

el destino principal del lugar no se encuentra afectado".
Nuevamente Troplong habla a travs de la nota, reco-
giendo aqu las enseanzas de Pothier que ubicaba a las co-
sas destinadas al culto en la categora de divinijuris.
De ninguna disposicin de nuestro Cdigo surge que las
cosas divini juris estn sometidas a un rgimen especial de
Derecho Positivo estatal. El Derecho Cannico las regula,
pero su incidencia es solo indirecta en la legislacin civil, en
cuanto constituye, por as decirlo, el "estatuto" de la persona
jurdica "Iglesia Catlica" del art. 33. Es al Derecho Canni-
co que competer fijar cules son los actos que sus represen-
tantes podrn cumplir, de qu modo, y en qu forma, fijando
su legitimacin para obrar.
B. En el Cdigo, en algunas disposiciones, se habla de "co-
sas que estn en el comercio" (y, por oposicin, de "cosas fue-
ra del comercio") en un sentido que no es el de los arts.
2336/8. Tal es lo que acontece en el art. 24002a. Un sector de
la doctrina, interpretando ese texto, trata de introducir la
clasificacin romanista donde aparecen las cosas divini juris
y las publici juris. Leyendo ahora la nota de Vlez al art.
1501, y las obras de nuestros autores que, por seguirla, ejem-
plifican segn ha quedado dicho sub A, se advierte que, en el
fondo, es la clasificacin romanista la que estn manejando.
Pero esa clasificacin romanista que no sirve para interpre-
tar el art. 2400 tampoco sirve para interpretar el art. 1501.
C. Del propio art. 1501 in fine, resulta un concepto ms
amplio, en cuanto al nmero de casos comprendidos, de "co-
sas fuera del comercio". Son tales las "nocivas al bien pbli-
co, u ofensivas a la moral o buenas costumbres". Aqu, no so-
lo la enajenacin, sino la locacin misma queda abarcada
por la prohibicin.
6. Cosas del Estado y otros entes

Segn el art. 1502: "Los arrendamientos de bienes nacio-
23 Vase nuestro Derechos reales, loe. cit.

nales, provinciales o municipales, o bienes de corporaciones

o de establecimientos de utilidad pblica, ser juzgados por
las disposiciones del derecho administrativo o por las que le
sean peculiares. Solo en subsidio lo sern por las disposicio-
nes de este Cdigo".
Hay que aceptar que es un texto difcil. Como anteceden-
tes se citan los cdigos francs y chileno, y el Esboqo de Frei-
tas 24 .
A. Los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales,
municipales, se rigen por el Derecho Administrativo, y solo
en subsidio por las disposiciones del Cdigo Civil.
La doctrina aclara: trtese de bienes del dominio pblico
o del dominio privado25.
En nuestra opinin:
a) Cuando se trata de bienes del dominio pblico, el Dere-
cho Administrativo resulta aplicable en toda la regulacin
del contrato, al que lato sensu llamaremos "arrendamiento"
pero que no es la locacin del Cdigo Civil, sino una conce-
sin onerosa del Derecho Pblico (supra, aqu, sub 5).
b) Cuando se trata de cosas del dominio privado del Esta-
do, rige tambin el Derecho Administrativo, pero no en todo
el rgimen del contrato, sino hasta donde el Derecho Admi-
nistrativo puede llegar, que es lo atinente a la declaracin
de voluntad del Estado, en lo que concierne a los procedi-
mientos internos de la administracin, competencia de los
rganos, reglas para la exteriorizacin de la voluntad. Pero
suponer como pretenden algunos de entre nuestros civilis-
tas que todo el contrato queda regulado por el Derecho
Administrativo, de tal modo que la administracin pueda,
por ejemplo, locar por ms de diez aos, y que como locadora
no la obliguen las leyes emergenciales, es dar al art. 1502
una interpretacin que conduce a la inconstitucionalidad26.
24 Spota, Contratos, IV, n" 1024.

25 Rezznico, Estudio, II, pg. 82; Borda, Contratos, n" 625; Salvat, Fuentes,
t> 787.
26 No entramos aqu a juzgar si las leyes emergenciales son o no constituciona-
les; decimos simplemente que, si se las aplica a particulares, declarndolas, para
ellos, constitucionales, es inconstitucional que el Estado pretenda escapar a las
En todo lo que concierne al dominio privado, el Estado debe

encontrarse en situacin de paridad con los particulares.
B. En cuanto al arrendamiento de bienes de las corpora-
ciones y establecimientos de utilidad pblica, hay una cues-
tin previa a dilucidar: qu quiso decir la ley cuando em-
ple las palabras "corporaciones y establecimientos de utili-
dad pblica"?
Para nosotros, la cuestin no es dudosa, pues sas son las
palabras que empleaba el anterior art. 33 en su inciso 5. Pe-
ro un sector de la doctrina pretendi, ya antes de la reforma
de 1968, que con esas palabras el art. 1502 entendi referir-
se a los establecimientos pblicos "cre iones del Estado en
miras de la mejor organizacin de los servicios pblicos" con-
siderando lgico que los bienes de esas entidades "se en-
cuentren regidos por las mismas reglas que los bienes que
directamente dependen del patrimonio del Estado"27.
Tal interpretacin restrictiva, ante la letra del art. 1502
presentaba dos fallas: una, desor la terminologa del art. 33
en la redaccin de entonces, y otra, desor el propio art.
1502, porque si segn la lgica de esa tesis, los bienes de
esas entidades deban estar sometidos al mismo rgimen de
los que directamente dependen del patrimonio del Estado,
deban estarlo al Derecho Administrativo, pero, entonces,
qu significado tena (y contina teniendo) la referencia a
las disposiciones "que le sean peculiares"?
Para nosotros por corporaciones y establecimientos de
utilidad pblica deben entenderse las personas jurdicas de
Derecho Privado. Se rigen por las reglas que les son peculia-
res, de modo paralelo a como el Estado se rige por las reglas
mismas cuando acta en el' sector privado, porque rompe el principio de igualdad y
de generalidad de las leyes. Parcenos que ha llegado la hora de que se diga sin re-
servas que si el Estado que dicta la ley estima que la medicina que prescribe es
buena... comience por probar su propia medicina!
No se diga, para justificar excepciones, que ellas resultan autorizadas por el
art. 1502 Cdigo Civil, porque ello depender de cmo se lo interprete, y cuando
dos interpretaciones son posibles, hay que estar a la que resulte constitucional,
tanto ms cuanto, para iluminar en este sentido, est la doctrina del art. 3951.
Contra: Rezznico, op. cit, pg. 84.
del Derecho Administrativo, es decir, en lo que atae al pro-

ceso de formacin y emisin de la voluntad, legitimacin y
poderes de los representantes.
C. Resumiendo lo dicho sub A y sub B, y volcndolo en
palabras sencillas que permitan poner en claro el verdadero
sentido y espritu del art. 1502: hay personas fsicas y perso-
nas jurdicas.
Las personas fsicas no tienen "estatutos", en tanto que
las personas jurdicas los tienen (empleando el vocablo "es-
tatuto" en un sentido amplsimo, de modo que se concepte
tal v.g. el contrato social, y para el Estado, el Derecho Admi-
nistrativo) marcando su organizacin y la legitimacin y re-
gularidad de los actos de sus representantes.
Quien contrate con una persona fsica se limitar a tener
presente las leyes generales. Pero quien contrate con una
persona jurdica deber tener presente los "estatutos" que la
rigen, que son "peculiares" para cada una de ellas.
7. La existencia de las cosas
Se aplican los principios especficos de la compraventa
(art. 1494) y los generales de los contratos.
A. Si en el contrato se menciona a la cosa como existente,
y sta nunca existi o dej de existir, el contrato es nulo: art.
1172. Para la hiptesis de prdida parcial, se aplica el se-
gundo precepto del art. 1328. Si se ment la cosa como exis-
tente, pero sujeta a riesgo, rige el art. 1332 in fine.
Remitimos a lo dicho en 14, III, y en 46, III, IV.
B. Si se la menciona como futura, la locacin es condicional,
salvo que se pactare como aleatoria: art. 1173 y doct. art. 1332.
Remitimos a lo dicho en 14, III y 46, V.
8. Pluralidad, universalidades y fondo de comercio

La doctrina suele plantearse el problema de si es o no po-
sible locar un fondo de comercio, del que se discute si es una
universalidad de hecho o de derecho, e, inclusive, si es una
universalidad; la respuesta suele ser afirmativa28.
28 Fernndez, Cdigo de Comercio, II, pgs. 63 y sigts.

Nosotros pensamos que el tema debe ser abordado con

mayor generalidad.
A. Por de pronto, as como es posible la venta de una plu-
ralidad de cosas, como negocio unitario, es tambin posible
la locacin de una pluralidad de cosas (supra, 10, II, 2 y
46, III, 4).
Pero con decirlo no se ha resuelto el problema de las uni-
versalidades. Las universalidades son algo ms que una plu-
ralidad de cosas; al abordar su examen, entramos en un es-
pinoso problema, del que nos hemos ocupado en otro lugar29.
B. La doctrina distingue entre universalidades de hecho y
de derecho. Para la claridad de la presentacin del proble-
ma, parcenos que debe agregarse un tercer tipo.
a) Ese tercer tipo est constituido por la universitas re-
rum cohaerentium. Esa universitas no es de hecho ni de de-
recho, sino simplemente una cosa singular compuesta (el au-
tomvil integrado por una serie de piezas, el par de zapatos
o de guantes, la baraja con 52 cartas).
Sin duda que ese tipo de universitas puede ser objeto de
locacin.
b) En cuanto a la universalidad de hecho (universitas fac-
ti, universitas rerum distantium, corpus ex distantibus) y a
la universalidad de derecho (universitas juris), no es del ca-
so el inquirir en qu se distinguen, sino en preguntarse por
esto otro: la forman solo cosas, o la integran objetos que no
son cosas?
Mientras solo haya cosas, la respuesta no puede ofrecer
cavilaciones. Si una pluralidad de cosas puede ser locada, a
fortiori puede ser locada una universalidad integrada ni-
camente por cosas.
Pero si en la universalidad hay objetos que no son cosas,
estimamos que ya no cabe hablar de locacin, para quienes
afirmen, como afirmamos nosotros, que los derechos no son
susceptibles, en nuestro sistema, de locacin (supra, aqu, II,
1). Y as, del mismo modo que en nuestro sistema, una he-
29 En nuestro Derechos reales, 10, IV.

rencia no es objeto de venta, sino de cesin, as tampoco ser

susceptible de locacin.
Con ello no negamos que pueda haber un contrato anlo-
go a la locacin, que ser un contrato innominado, pero no
un contrato de locacin.
C. Con ello llegamos al tema de la "locacin" de un fondo
de comercio.
Cualquiera que sea la naturaleza jurdica que se asigne al
fondo de comercio, hay algo de indudable: en l hay objetos
incorporales. Por lo dicho sub B, no cabe hablar de locacin.
No se diga que pues, el fondo de comercio es susceptible
de venta (art. 2, ley 11.867) ha de serlo de locacin. Esa
"venta" no es la venta del Cdigo Civil, y si se habla de "lo-
cacin" no ser la locacin del Cdigo Civil.
Esa mal llamada "locacin" podr celebrarse, pero no ser
locacin sino contrato innominado.
9. Las cuotas ideales

Sobre ellas: infra, 100, III.
III. Objeto: el precio
Se requiere un precio que sea determinado y que consista

en dinero (art. 1493).
1. Necesidad de la existencia de precio

Sin precio no puede haber locacin, pues ste es un con-
trato bilateral. Suele decirse que sin precio puede haber co-
modato, donacin, o contrato innominado30 pero la afirma-
cin es un tanto precipitada.
Si alguien se obliga a conceder gratuitamente el uso de
una cosa, el acuerdo al que las partes llegan sin duda que
no es locacin pero tampoco es comodato, porque el como-
dato es un contrato real que no queda concluido solo con-
sensu. La calificacin jurdica que le corresponde es la de
30 Salvat, Fuentes, 1^802; Rezznico, Estudio, II, pg. 63.

promesa de comodato, pero sta, en nuestro sistema, care-

ce de valor (art. 2256).
Tampoco podra haber contrato innominado. Habr con-
trato innominado si el precio no consiste en dinero (infra,
aqu, sub 3), pero si no hay precio alguno, no, porque la au-
sencia de precio nos lleva hacia la promesa de comodato.
Ni puede hablarse de una donacin, atento a lo precep-
tuado por el art. 1791, inc. 8. Es verdad que, cuando adems
de la obligacin de conceder el uso, media la de conceder el
goce, podra pensarse en una donacin de frutos pero, sin
entrar a otros anlisis, sera una donacin cuya materializa-
cin dependera del uso, lo que, por hiptesis, nos devuelve a
la promesa de comodato y al art. 2256.
2. Determinacin
El precio debe ser determinado. Es la regla general para
el objeto contractual (art. 1170 y sigts.) que recibe especifica-
ciones en materia de compraventa (arts. 1349 y sigts.) con
algn apartamiento (supra, 14, II, 2 y 47, III, IV y V).
Para el contrato de locacin se aplican las reglas de la
compraventa (art. 1494).
A. Si se quiso precio, pero ste qued indeterminado, el
acuerdo carece de valor (arts. 1494 y 1355).
Quid, si no obstante ello, la cosa fue entregada al locatario?
Segn unos, no hay locacin, pero el tradens tendra dere-
cho a una indemnizacin31; segn otros, hay locacin, y si
las partes no se ponen de acuerdo sobre el precio, correspon-
de su fijacin al juez 32 . Nosotros entendemos que ambas te-
sis son errneas, porque segn las reglas del Cdigo Civil, y
reserva hecha de lo que dispongan las reglas particulares
(as: art. 1, ley 23.091) cabe distinguir segn que la locacin
sea de muebles o de inmuebles, por aplicacin de las normas
sobre la compraventa (art. 1494) que hemos desarrollado en
su lugar (supra, 47, III, 5).
B. Cuando la fijacin del precio ha sido librada al arbitrio
31Salvat, op. cit.,ne805.

32 Rezznico, op. cit., pgs. 64-5, en nota.
de un tercero y ste no quisiere o no llegare a determinarlo,

discuten los franceses sobre la solucin, y unos dan la que
para los contratos en general consagra nuestro art. 1171, en
tanto que otros se pronuncian por la de nuestro art. 1350. En
nuestro Derecho, no cabe dudar: se aplica el art. 1350 por lo
dispuesto por el art. 149433.
C. Un sector de la doctrina francesa ensea que puede de-
jarse al arbitrio del locador, pero no del locatario, la facultad
de fijar y variar el precio de la locacin34. Entre nosotros,
por lo dispuesto por el art. 1494, rige el art. 1355 a cuyo te-
nor "... si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contra-
tantes, el contrato ser nulo". No cabe distinguir entre el ar-
bitrio del locador y el del locatario. Distinto es el caso del arbi-
trio justo, que en su lugar explicitamos (supra, 47, III, 6, d)
y que puede funcionar tambin en la locacin.
D. El precio determinado para un perodo puede ser dis-
tinto al estatuido para otro perodo, dando lugar a alquileres
sucesivos diferentes.
La variacin puede estar predeterminada en suma fija o
en a calcular por una simple operacin aritmtica (v.g.: con
10% de incremento).
Y, en buenos principios, la variacin puede estar ligada a
ndices a travs de los cuales se trate de detectar el fenme-
no inflacionario (o deflacionario): art. 1197.
Es verdad que el art. 7 de la ley 23.928 lo prohibe (para la
contratacin en moneda nacional, no para la que se verifique
en moneda extranjera) pero estimamos la disposicin inconsti-
tucional, por lo irrazonable. Por ley no se puede prohibir la
sequa, y sera irrazonable vedar las clusulas contractuales
que la previeran; as tampoco, por ley, se puede prohibir que se
produzca el fenmeno inflacionario, que responde a diversas
variables, no todas controlables por el Estado, bastando con
pensar en la variacin de precio de los insumos y elementos
importados.

34 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, ne 833, citados y combatidos por Sal-
vat, loe. cit.
3. Precio en dinero
En nuestro sistema, el precio debe ser en dinero; se asi-
mila al dinero, la moneda extranjera (art. 617 texto segn
ley 23.928). Si el precio no es en dinero, no hay locacin sino
contrato innominado.
A. Para el Derecho Romano, el precio deba ser en dinero,
salvo que se tratare de fundos fructferos, en cuyo caso se
admita que poda consistir en frutos extrados del fundo.
Segn unos, en tal caso, precio poda ser una cantidad fija
de tales frutos (pars quanta); pero para la opinin dominan-
te poda serlo, tambin, una proporcin de los frutos (pars
quotaP. Pothier adopt la tesis dominante, admitiendo tanto
la pars quanta como la pars quotam.
Los comentaristas del Cdigo Napolen se dividieron. Si-
guieron unos a Pothier37; limitronse otros a admitir solo la
pars quanta38; de la pars quanta, entendida como una canti-
dad fija de frutos de la naturaleza de los obtenibles de la mis-
ma cosa39, se pas a admitir cualquier mercadera, aunque
no fuera obtenible de la cosa arrendada 40 ; no falt quien ha-
blara tanto de mercadera como de la pars quota, a travs de
la distincin entre locacin perfecta y locacin imperfecta41.
Suprimieron otros las excepciones, tanto de la pars quanta
como de la pars quota, y exigieron que el precio fuera siem-
pre en dinero42. Y yndose otros al extremo opuesto, aban-
donaron directamente la lnea iniciada en Pothier y decla-
raron que no era necesario que el precio consistiera en dine-
ro; por un lado observaron que el Cdigo francs no exige
que el precio sea en dinero, y por el otro, sostuvieron que la
cuestin careca de inters, pues tanto daba hablar de un
35 Girard, Manuel, pg. 580, texto y nota 2.

36 Pothier, Louage, ntms. 38 y 39. Comp. Pothier. Pandectes, VII, pg. 195.
37 Aubry et Rau, Cours, 363.
38 Duran ton, Cours, nms. 5, 9 y 10.
39 Ya directamente (v.g.: granos) ya con un proceso ulterior (vino para la loca-
cin de viedo, aceite para la de olivar: Pothier, Louage, n 39).
40 TVoplong, Louage, I, pg. 69.
41 Marcad, Explication, VI, pgs. 435, 444, 593, 595, 622 y sgts.
42 Demante, Cours, n- 155, declarando que la cuestin carece de inters pues
los innominados producen los efectos de la locacin.
contrato de locacin, como de un contrato innominado pare-

cido a la locacin, porque como se haba dicho desde Pothier
mismo, tales innominados deban regirse por las reglas de
la locacin43.
El Derecho italiano que, bajo la vigencia del Cdigo de
1865 dio lugar a discusiones en la doctrina, similares a las
francesas44, con el nuevo Cdigo se conforma con que haya
un determinado correspectivo (art. 1571).
B. Y vengamos ahora a nuestro Cdigo. El texto del art.
1493 es explcito: el precio debe ser en dinero.
Pero un sector de nuestra doctrina, reconociendo que tal
es el texto literal y recordando que con l coincide la nota de
Vlez al mismo, pretende apartarse del Cdigo, invocando la
concepcin que califica de "moderna", apoyndose en la ley
de arrendamientos rurales, y concluyendo que basta con que
la contraprestacin sea "determinable en dinero", como "una
parte de los frutos, cierta cantidad de mercadera producida
en el negocio locado, una cosa determinada, etc." para sub-
rayar como reflexin final que "sera en todo caso intil la
afirmacin que se trata de contratos innominados pues de
todas maneras son equivalentes al arrendamiento y produ-
cen las mismas obligaciones"45.
En nuestro sistema, esa doctrina no se justifica:
a) El art. 1493 es explcito: precio en dinero. Y no se trata
solo del art. 1493: hay que tener en cuenta tambin el art.
1494 que remite a las normas de la compraventa. Para la
compraventa, el precio debe ser en dinero, como requisito
esencial, lo que nos lleva a la doctrina del art. 1326.
Contra la tesis que combatimos, no aadimos que la letra
del art. 1493 se ve confirmada por la nota, porque somos leales
a nuestra constante afirmacin de que las notas no son ley46.
43 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nms. 844 y 845.

44 Giannatasio, en Cdice Civile (dirigido por Amelio-Finzi), pg. 224.
45 Borda, Contratos, n 640.
46 Por lo dems, el que la nota al art. 1493 pudiera apoyarnos en cuanto al te-
ma del precio no significa que compartamos todo lo que en otros aspectos resulta de
dicha nota. As: 1. En el quinto prrafo de dicha nota, Vlez nos adoctrina que no
ser locacin "la entrega de bienes al acreedor, para que use o goce de ellos por
84 99. L o s presupuestos
b) Que la tesis que combatimos responda a una concepcin

"moderna" es una cosa, y otra muy distinta que sea la de
nuestro Cdigo. Corresponde previamente establecer el Dere-
cho que es; en cuanto al Derecho que deba ser en el futuro
(previa reforma del Cdigo) es materia de otro anlisis...
c) La invocacin a la ley de arrendamientos rurales resul-
ta inapropiada. Por un lado, estimamos que no es exacto que
el precio del arrendamiento rural pueda consistir, hoy, en un
correspectivo distinto del dinero sin salir da la figura del
arrendamiento e ir a la de la aparcera o a la de los contra-
tos asimilados (infra, 116, II, 3, 120, II y 121,1, 2). Por el
otro, aunque ello fuera as, se tratara de un jus singulare
que no derogaran para las otras locaciones la exigencia de
que el precio sea en dinero.
d) Leer "determinable en dinero" donde el art. 1493 dice
"determinado en dinero" no es interpretar palabras, sino di-
rectamente suprimirlas, puesto que por hiptesis cual-
quier prestacin contractual debe ser mensurable en dinero,
ya que las cosas lo son por definicin legal (art. 2311) y los
hechos deben tener esa nota, segn resulta del art. 116947.
e) En cuanto a la afirmacin de que sera intil calificar
de innominado un contrato que, de todos modos, se regira
u n tiempo determinado en pago de su crdito. Una deuda que se pagare de esa

manera deba regirse por las reglas relativas al pago". Tal doctrina, en trminos
generales, es exacta, pero no debe olvidarse (art. 1494) la regla del art. 1325, con
lo que, cuando lo debido es dinero, y lo entregado es un uso o goce, el todo se en-
cuentra sujeto a un doble rgimen. 2.- En el sexto prrafo se dice que si "el usu-
fructuario, locatario o sublocatario del usufructo tratasen con el propietario de la
cosa la transferencia del uso o goce de ella por tiempo igual al del usufructo, aun-
que el precio fuera pagadero en prestaciones peridicas, y aunque en el contrato
se expresase que el usufructuario arrendaba la cosa al propietario, no sera un
contrato de locacin sino de consolidacin del usufructo". Por nuestra parte, esti-
mamos esto un error, porque la consolidacin es extincin del usufructo, y por
qu de u n arriendo se va a derivar u n a extincin? El usufructuario que arrienda
no abdica sino que ejercita su derecho (art. 2870). Suponer que el locatario del
usufructuario, sublocando al propietario (como lo supone la nota) dispone del de-
recho de usufructo, es, nos parece, salirse totalmente de los cnones de la lgica
jurdica. 3.- P a r a el octavo prrafo debe tenerse presente lo que en su lugar dire-
mos sobre las aparceras.
47 No es sta la primera vez que tropezamos con la inadmisible pretensin de cam-
biar lo determinado en determinable. Ocurre tambin con el art. 1148 (supra, 9,1).
por las reglas de la locacin, afirmacin, por cierto, harto re-

petida, tanto entre nosotros como en la doctrina extranjera 48
parte de una tesis sobre la regulacin de los contratos inno-
minados que en su lugar hemos combatido (supra, 5, VII),
donde puntualizamos que, por lo dems, el recurso a la ana-
loga puede darse en distintas formas (doctrinas de la absor-
cin, de la combinacin, y de la aplicacin analgica)
C. Dinero es el nacional. En la nomenclatura actual, di-
nero es el "peso", y es dinero la moneda de la ley 1130.
Pero:
Con la nueva redaccin dada al art. 617 del Cdigo Civil
por la ley 23.928 (llamada Ley de Convertibilidad) si se hu-
biere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la
Repblica, la obligacin "debe considerarse como de dar su-
mas de dinero".
Entrando a una finura del anlisis, la moneda extranjera
no es "dinero" sino "considerada como" dinero, de lo que de-
be seguirse que el contrato por el cual una persona se obliga
a conceder el uso o goce de una cosa por un precio en mone-
da extranjera no es locacin en sentido tcnico, sino un con-
trato asimilado a la locacin.
A los fines de darle un nombre que permita identificar
esta hiptesis, podramos hablar de una "cuasi-locacin".
Pero la verdad es que el matiz entre la "locacin" y esta "cua-
si-locacin" es tan tenue, que, a los fines del tratamiento civi-
lista, complicara y recargara intilmente la exposicin el
negarse a emplear la palabra "locacin" con suficiente elasti-
cidad como para englobar, tambin, a esta "cuasi-locacin".
Una terminologa de esta clase obligara a constantes y fati-
gosas aclaraciones en el sentido de que todo lo que se dice
para la locacin es aplicable a la cuasi-locacin, reserva he-
cha del "matiz" que separa a la moneda extranjera de la mo-
neda nacional.
Por ello, as, con esa amplia acepcin conceptual, emplea-
remos el vocablo "locacin".
48 Rezznico, op. cit., pg. 67, recordando las opiniones de Laurent, Colmet de
Santerre y Planiol-Ripert.
4. Otros aspectos
Observamos:
a) La hiptesis de precio mixto (parte en dinero, y parte
en una prestacin que no consista en dinero) se rige (art.
1494) por la doctrina del art. 135649.
b) La doctrina exige que el precio sea serio. Sobre esto
nos remitimos a lo dicho para paralela exigencia en la com-
praventa (supra, 47, II).

100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto
I. Poderes de los representantes

Segn el art. 1511: "Pueden arrendar los administradores
de bienes ajenos, salvo tambin las limitaciones puestas por
la ley a su derecho".
Los alcances y la redaccin del texto1 dejan bastante que
desear. Ante la rbrica del Captulo 3, en que est incluido,
hubiera sido de esperar que abarcara tanto el "dar" como el
"tomar" en locacin-, pero, en realidad, solo se refiere al
"dar"3; como no solo administran bienes los representantes
legales, eso de "las limitaciones previstas por la ley" deja en
la sombra a la representacin voluntaria; por lo dems, lla-
mar "derecho" al poder del administrador, es emplear una
terminologa defectuosa.
En sntesis: sirve para advertirnos de la existencia del te-
ma de la representacin, pero para desarrollarlo, hay que ir
a otros textos.
Nos dice lo que ya sabemos por otras normas: que el
arrendamiento es, en principio, un acto de administracin, y
por eso, quien administra un bien, puede arrendarlo.
1 Rezznico (Estudio, II, pg. 113) presenta el art. 1511 como Lomado del 364,
texto y nota 2, de Aubry et Rau. Teniendo a la vista la tercera edicin del Cours
(consultada por Vlez: Llambas, "Parte General", n" 280), lo ms que podemos de-
cir es que se ha inspirado en dicha obra.
2 Entrecomillamos "dar" y "tomar" porque siendo la locacin un contrato con-
sensa!, queda concluido antes de que se d o tome, y hay que juzgar de los poderes
al tiempo del contrato.
3 Rezznico, loe. cit., nota 12, pero, siguiendo a Segovia, con un argumento que
nos parece insatisfactorio, al afirmar que el "tomar" en locacin se encuentra con-
templado en otro texto que sera el art. 1513, in fine. En realidad, el art. 1513 in
fine se refiere al autocontrato, abarcando por ende el auto "dar" y el auto "tomar", y
en manera alguna contempla el tomar" de terceros. La razn por la cual nosotros
afirmamos que el art. 1511 solo se refiere al "dar", deriva de la letra misma del tex-
to, pues refirindose a los "administradores de bienes ajenos", va de suyo que con-
templa el arrendar esos bienes, y no otros, como tendra que ser si se tratara de "to-
mar" en arrendamiento.
88 100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto
1. Las reglas generales

El Cdigo, mezclando indebidamente el mandato con la
representacin, ha establecido ciertas reglas que, salvo re-
gulacin particular, son generalizables a todas las represen-
taciones (art. 1870).
A. Por el art. 1881, inc. 10, son necesarios poderes espe-
ciales4 para "dar en arrendamiento por ms de seis aos in-
muebles que estn a su cargo".
Si hay poderes especiales, el representante puede dar en
locacin por ms de seis aos, pero sin exceder el lmite m-
ximo de diez aos (art. 1505 y doct. art. 1872).
El art. 1881 inc. 10 solo habla de los inmuebles. Para los
muebles, no se aplica el lmite de seis aos, pero s el de diez.
Y, desde luego, el acto de apoderamiento puede establecer
lmites inferiores al de seis; incluso puede excluir del "admi-
nistrar", el dar en locacin.
B. Para "tomar" en locacin, debe estarse a la doctrina
del art. 1905. Por esta va, en el administrar bienes ajenos,
puede quedar incluido el tomar en locacin otros bienes, cu-
ya utilizacin resulte til para la administracin5.
2. Las reglas particulares
Sobre esto:
A. Por el art. 300: "Los arrendamientos que los padres
hagan de los bienes de sus hijos, llevan implcita la condi-
cin que acabarn cuando concluya la patria potestad".
a) Eso de "cuando concluya la patria potestad" debe ser
rectamente entendido. Sera irrazonable suponer que que-
dan incluidas todas las causales del art. 306, con lo cual se
4 Por "poderes especiales" debe entenderse, aqu, a la luz del art. 1880, poderes
en trminos expresos (Aubry et Rau, Cours, 412), en trminos especiales (comp.
Troplong, Mandat, nms. 276 y sgts.).
5 No creemos que constituya un obstculo a lo que afirmamos en el texto, la
doctrina del art. 1884, aplicable a hiptesis tales como la de que el poder fuera pa-
ra "dar" en locacin, en cuyo caso va de suyo que no podra emplearse para "tomar"
en locacin. Pero cuando el poder es para "administrar", el saber hasta dnde llega
la administracin debe decidirse con el criterio que inspira a textos como los de los
incisos 9 y 11 del art. 1881.
100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto 89
colocara al locatario en situacin de franca inestabilidad, y

para los contratos concluidos por los padres se estatuira im-
perativamente una condicin implcita ms dura que la de
los contratos convenidos por los tutores (art. 443, inc. 10).
No se explica que los padres no pueden dar a los locatarios
lo que los tutores pueden dar; la razn indica que pudiendo
estar autorizados a ms, no pueden estarlo a menos...
Por otra parte, descendiendo al casuismo, con solo tener
en cuenta la causal de inciso 1 del art. 306, basta para con-
cluir que ella no puede ser llevada al art. 300, dando as
apertura a una interpretacin restrictiva de este ltimo.
Una norma establecida en inters del hijo, por qu habra
de establecer que la locacin concluye con la muerte del hijo,
si a ste, que no puede llevarse los bienes a la tumba, ni le
va ni le viene que la locacin siga o concluya? Y por qu la
muerte de los padres habra de concluir una locacin, si de
todos modos el hijo, pues contina siendo incapaz, no podr
proveer por s?
Pero, hasta dnde se llevar la restriccin? Quieren unos
que solo se compute el hecho de llegar el menor a la mayor
edad 6 , en tanto que otros agregan el hecho de la emancipa-
cin por matrimonio7, criterio que compartimos, pues par-
cenos que la interpretacin restrictiva tiene sus lmites. Nos
encontramos ante un texto que, en su literalidad, supone
una pluralidad de causas, y, si por las razones dadas nos
sentimos autorizados a reducir el nmero que potencialmen-
te podra caber en dicha literalidad, parcenos que se exce-
den quienes suprimen toda pluralidad y se quedan con un
nico caso. Porque pretender, como se ha pretendido, que la
nica causa computable sea la mayora de edad "pues los de-
rechos del locatario no pueden quedar sujetos a la eventuali-
dad de que antes de cumplirse ese plazo cierto se produzca
cualquiera otra causal", es olvidar que, para la emancipa-
cin por matrimonio esa posibilidad existe para los contra-
tos celebrados por el tutor, a lo que se aade que, aqu, no es
6 Belluscio-Zannoni, Cdigo Civil, sobre el art. 300.

7 Busso, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 300.
tampoco exacto eso de que la mayora de edad constituya un

plazo cierto8.
b) El art. 300 se aplica tanto a la locacin de muebles co-
mo a la de inmuebles. Para estos ltimos, el lmite de los
seis aos del art. 1881, inc. 10 queda substituido por la "con-
dicin implcita" que examinamos, de la que puede resultar,
en los hechos, una duracin mayor o menor de seis aos,
aunque nunca exceder de diez.
B. Para los contratos de locacin celebrados por los tuto-
res, vanse los incisos 8 y 10 del art. 443; por los curadores,
el art. 475; por los curadores de bienes, el art. 488; por el cu-
rador de la. herencia vacante, el art. 3541.
II. El artculo 1513

Por este texto: "Los que estn privados de ser adjudicata-
rios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni
con autorizacin judicial, ni pueden serlo tampoco los admi-
nistradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso
del dueo de la cosa".
1. Toda la primera parte es remisiva. Los que no pueden

ser compradores de ciertos bienes, no pueden ser locatarios
de ellos. Se aplica, as, el art. 1361 con las necesarias ade-
cuaciones9.
8 El fragmento que transcribimos es de Belluscio-Zannoni, loe. eit. En cuanto a

lo que afirmamos en el texto, respecto a que aqu lo de la mayora de edad no es un
plazo cierto, lo demostramos con estos dos ejemplos; a) Faltando ocho aos para
que el hijo alcance la mayora de edad, se celebra un contrato de locacin por ocho
aos, pero si la legislacin cambia, anticipando, v.g. la mayora de edad en un ao,
el contrato, por la condicin implcita, no durar ocho sino siete aos; b) Se celebr
un contrato por diez aos, faltando ocho para la mayora de edad, pero el hijo falle-
ce antes de llegar a la mayora, con lo cual no se ha cumplido la condicin implcita,
y el contrato durar diez aos.
9 Seria fatigoso el entrar en detalles sobre las adecuaciones. Vaya sta a ttulo
de ejemplo ilustrativo: no puede comprar el encargado de vender (art. 1361, inc. 4)
lo que, adecuado, se lee que no puede "tomar" en locacin el encargado de "dar" en
locacin.
Es as, porque si leyramos directamente que no puede "tomar" en locacin el
Las prohibiciones no son superables "ni con autorizacin

judicial", de lo que se encuentra aplicaciones en textos espe-
cficos: arts. 450, inc. 1 y 475.
2. La segunda parte concierne especialmente al autocon-

trato en la representacin voluntaria.
Sin duda que el administrador de bienes ajenos, con-
tratando directamente con el dueo de la cosa, puede ser
locatario de ella, pero no es sa la hiptesis que pueda
preocupar al texto, porque desde que ello adviene, el "ad-
ministrador" no acta como administrador, pues en la lo-
cacin del caso, al intervenir directamente el dueo de lo
administrado, administra ste.
El caso es este otro: Primus confiere poder para adminis-
trar, a Secundus, y Secundus da en locacin a... Secundus!
Da en locacin a s mismo. Esto es posible a condicin de
que medie "consentimiento" de Primus, ya en forma de auto-
rizacin previa expresa, ya por ratificacin posterior.
III. Arrendamiento por el condmino
Entramos a la doctrina del art. 1512 y concordantes. Con-

viene distinguir:
1. Arrendamiento del todo o de una parte material de la

cosa indivisa
El arrendamiento hecho por uno de los condminos sin el
consentimiento (art. 1512) de los otros, "es de ningn valor"
(art. 2682, segundo precepto). Lo es, sea que se refiera al todo
de la cosa, o a una parte material indivisa de ella (doct. art.
2680).
encargado de vender, ello, sin ser una inexactitud, nos sacara del tema. En efecto:
en el terreno de la autocontratacin no puede tomar en locacin el encargado de
dar en locacin, porque est prohibido, en tanto que no puede tomar en locacin el
encargado de vender, porque no tiene poder para dar en locacin a nadie y, por lo
tanto, menos que a nadie, a si mismo {supra, 48, III, texto y nota 13).
a) Lo del "consentimiento" del art. 1512 debe ser enten-

dido con ajuste a la doctrina de los arts. 2699 y sigts. 10 Es
necesario que se consulte a todos, pero en definitiva pre-
valece la opinin de la mayora de los arts. 2704/5, y, para
el caso de empate, se aplica la normacin del art. 2706, ri-
giendo, en su caso, el derecho preferente del art. 2702. La
observancia de tal mecanismo reduce, s, al mnimo la
idea del "consentimiento" exigido por el art. 1512, pero no
lo destruye, pues al condmino que no quiera someterse a
la voluntad de la mayora (no numrica, sino de valores) le
queda siempre anticiparse pidiendo la divisin de la cosa:
art. 2700.
b) Lo de "ningn valor" debe ser entendido respecto a los
condminos que no consintieron. Pero el acto es vlido entre
los contratantes, en las relaciones locador-locatario, porque
la locacin consentida por el condmino plantea un caso par-
ticular de locacin de cosa ajena (supra, 97, IV, 2). En snte-
sis, es inoponible a los otros condminos.
2. Arrendamiento de la parte indivisa

La parte indivisa es susceptible de venta (art. 2677).
Qu decir de la locacin?
Partiendo de la base de que cada condmino "puede gozar
de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no
la deteriore en su inters particular" (art. 2684), pudiendo
haber un uso comn (art. 2699), parece imaginable una con-
cesin de dicho uso comn, por la parte ideal de un condmi-
no, a travs de un contrato de locacin que ste concluya con
un tercero.
La hiptesis se encuentra prevista por el art. 1512, el que
al estatuir que el copropietario de una cosa indivisa no pue-
de arrendarla "ni aun en la parte que le pertenece, sin el
consentimiento de los dems partcipes", sin duda que ha te-
nido presente esta hiptesis, pues la nica parte que "perte-
nece" al condmino es la parte ideal.
10 Llambas-Alterini, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 2683, A-2.

Vlez, a travs de Aubry et Rau, ha seguido la doctrina

de Merlin11.
a) Si media el consentimiento de todos los otros condmi-
nos, la locacin ser vlida y oponible. Basta con que uno se
oponga para que ya surja el obstculo (doct. art. 2699); que
en el caso no podra ser superado por decisin mayoritaria,
prevista para otras hiptesis (art. 2700).
Como una conformidad de este tipo implicar, en la prc-
tica, una suspensin de la divisin, entendemos que, por
aplicacin de la doctrina del art. 2693, la conformidad de los
otros condminos solo tendr eficacia hasta un mximo de
cinco aos.
b) Si no media el consentimiento de los otros condminos,
entendemos que se aplican las reglas sobre locacin de cosa
ajena. El contrato ser vlido entre el condmino locador y
el locatario, pero inoponible a los otros condminos.
3. Arrendamiento de lo dividido en el uso o goce
Puede haber una particin de uso o goce que no implique
suprimir la indivisin en cuanto a la propiedad. La posibili-
dad deriva de la doctrina del art. 3464 para las herencias, a
la que cabe acudir ante lo normado por el art. 2698, y el
principio general del art. 1197.
Si, por ejemplo, los condminos convinieron que uno use
del molino un da y el otro, al da siguiente, o que uno culti-
ve una parte de un inmueble, y el otro el resto, qu incon-
veniente puede haber para que uno de los condminos, sin el
consentimiento del otro, arriende la cosa para ese uso o go-
ce? Una locacin de cosa ajena es vlida nter partes, y, en el
caso, ser adems oponible al otro condmino, bien entendi-
do, en tanto subsista el estado de divisin del uso o goce.
4. Subsanacin de la inoponibilidad
Por el art. 2683, el arrendamiento hecho por el condmino
deviene eficaz "parcial o integralmente" si, por el resultado de
la divisin, el todo o parte de la cosa comn le tocare en su lote.
11 Aubry et Rau, Cours, 364; Merlin, Questions de Droit, voz "Location".

A. Si todo lo arrendado cae en el lote del comunero, la lo-

cacin consentida por ste durante la indivisin deviene ple-
namente eficaz.
Dados los efectos declarativos de la particin (art. 2695)
se reputa que el comunero del caso fue, desde el origen mis-
mo de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubie-
re correspondido en su lote, por lo que, retroactivamente,
nunca hubo locacin de cosa ajena.
B. Si solo parte de lo arrendado cae en el lote del comune-
ro que arrend, la eficacia es "parcial".
Lo de "parcial" debe entenderse respecto a la oponibili-
dad. Entre partes, el acto que desde el principio fue vlido
por el todo, sigue sindolo despus de la divisin, y el cond-
mino locador no podra pretender imponer al locatario la re-
duccin de la locacin total a una locacin parcial 12 .
C. Similarmente, si por cualquier acto traslativo el cond-
mino locador llegare a ser dueo exclusivo de la cosa, desa-
parece la inoponibilidad13.
Con ello queremos significar que, resulte la propiedad ex-
clusiva de un acto declarativo (la particirx) o de un acto
traslativo que torne intil la particin, desde que el locador
es dueo del todo, no cabe hablar de inoponibilidad, pues s-
ta supone la existencia de un tercero.
5. Hiptesis de gestin
La regla segn la cual un condmino no puede arrendar
sin el consentimiento de los otros, cede cuando se dan los re-
quisitos del utiliter coeptumu: art. 2709.
IV. El usufructuario y el usuario
Se encuentran sujetos a regmenes distintos.
12 Comp. Llambfas-Alterini, op. cit., sobre el art. 2683, A-9.

13 Comp. Llambfas-Alterini, op. cit., sobre el art. 2683, A.-7.
14 Troplong, Louage, t1100.
1. El usufructuario
Segn el art. 2870: "El usufructuario puede dar en
arriendo el usufructo... pero permanece directamente res-
ponsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los
menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de
la persona que le sustituye. Los contratos que celebre termi-
nan al fin del usufructo".
A. Lo que el usufructuario arrienda no es su derecho de
usufructo, sino la cosa15 sobre la que tiene su derecho real
(supra, 99, II, 1).
Aqu, el "puede dar" significa que el usufructuario est le-
gitimado para contratar, y que del hecho de que haya conce-
dido una locacin no puede derivar un agravio invocable por
el nudo propietario.
Resolviendo una dificultad, que Vlez recuerda en la nota
al art. 2870, se dispone que el fiador del usufructuario res-
ponde tambin por los daos que ocasionare el locatario por
culpa o negligencia. El fiador del usufructuario es fiador an-
te el nudo propietario, pero no es fiador del locatario ante el
usufructuario-locador.
El contrato que celebra el usufructuario termina al fin
del usufructo. Pero esto debe ser rectamente entendido.
Hay que distinguir las relaciones nter partes (usufruc-
tuario-locador y locatario) de las relaciones frente al nudo
propietario.
B. Las relaciones nter partes:
a) Solo "terminan" si el usufructuario contrat afirmando
su calidad de tal, pues el locatario qued advertido de la
existencia de una causal de extincin que dimana del art.
2870. Nada puede reprochrsele al usufructuario que ve ex-
tinguida su legitimacin.
Pero si la extincin del usufructo se produce por consoli-
dacin con la nuda propiedad, en cabeza del usufructuario,
la locacin no termina. El usufructuario no ha perdido su le-
gitimacin, sino que la ha incrementado16.
15 Salvat, Derechos reales, nB 1567.

16 Rezznico, Estudio, II, pg. 122; Salvat, Derechos reales, ne 1567, nota 32.
b) Si el usufructuario, al contratar, no aclar su calidad

de tal, estimamos que no "terminan" por la extincin del
usufructo, pues el locatario podr invocar las reglas de la lo-
cacin de cosa ajena.
C. Respecto al nudo propietario, con la extincin del usu-
fructo "terminan" en principio los contratos de locacin cele-
brados por el usufructuario, en el sentido de que le son ino-
ponibles.
Si el usufructo es por cinco aos, al vencerse los cinco
aos del usufructo, se torna inoponible la locacin en todo lo
que exceda a la duracin del usufructo. Termina, aun antes
de esos cinco aos previstos, si fallece el usufructuario, por-
que el de usufructo es un derecho supeditado a ese evento.
Pero no termina por el solo cumplimiento de una condi-
cin resolutoria a la que se supedite el usufructo, pues aqu
debe aplicarse la doctrina que rige para el dominio revocable
(infra, aqu, V); tampoco "termina" en el caso en que corres-
ponda aplicar la doctrina del art. 1051 (infra, aqu, VI). Para
juzgar de la "terminacin" en el sentido de inoponibilidad,
habr que razonar, en las hiptesis de resolucin y de nuli-
dad, como si ellas no se hubiesen operado, y as, v.g., acorda-
do por el nudo propietario, un usufructo resoluble por cinco
aos, producida la resolucin antes de los cinco aos, la loca-
cin deber ser respetada, hasta que se cumplan aquellos
cinco aos, si por causas propias de la locacin, sta no hu-
biera concluido antes.
2. El usuario
El sistema de nuestro Derecho es un tanto complejo. En
nuestra opinin, y reserva hecha de lo que dispongan los
ttulos (doct. art. 2952), cabe hacer estos distingos:
A. El usuario habitador (titular del derecho de habita-
cin) no puede locar el inmueble: art. 2963. Le falta legiti-
macin, y si loca, cabe aplicar las reglas de la locacin de cosa
ajena.
B. El usuario de cosa mueble no fructfera no puede locar-
la (doct. art. 2964) en tanto que puede hacerlo el de inmue-
ble que no sea habitador (art. 2965).
Pero cuando el uso abarca los frutos, entendemos que por
la doctrina del art. 2959, habr que distinguir si el uso fue

adquirido a ttulo gratuito o a ttulo oneroso. Cuando fue ad-
quirido a ttulo gratuito, el usuario carece de legitimacin,
de la que goza si fue a ttulo oneroso.
V. El titular del dominio revocable
Pueden presentarse dos situaciones:
1. Cuando la revocacin es con efecto retroactivo, el art.

2670 prescribe que "el antiguo propietario est autorizado a
tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o
hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario despose-
do, o el tercer poseedor; pero est obligado a respetar los ac-
tos administrativos del propietario desposedo, como los al-
quileres o arrendamientos que hubiese hecho".
La locacin puede ser un acto de administracin o uno de
disposicin. Si es de administracin, ninguna duda cabe de
que la locacin es oponible, pero quid si es de disposicin?
Nosotros pensamos que la respuesta es la misma y que
para este efecto no interesa la distincin entre actos de ad-
ministracin y de disposicin aplicada a la locacin. As lo
sugiere la redaccin del art. 2670 in fine que despus de
mencionar los "actos administrativos" habla con carcter ge-
neral de los alquileres o arrendamientos.
El art. 2670 habla de inmuebles. Con mayor razn la re-
gla debe aplicarse a la locacin de muebles.
2. Cuando la revocacin es sin efecto retroactivo, a for-

tiori, la locacin es oponible al anterior propietario. Con
razn el art. 2672 no se ocupa de ella, y solo trata de los
derechos reales que eran los alcanzados por la retroactivi-
dad del art. 2670.
VI. Efectos de la nulidad

Por el actual art. 1051 la invalidacin del ttulo del propie-
tario-locador, deja sin valor a la locacin17 que resulta as ino-

ponible al nulificante. Pero queda a salvo el locatario de bue-
na fe (que, por hiptesis, es "adquirente" a ttulo oneroso).
Vil. Heredero aparente y poseedor de buena fe
Distingamos:
1. Heredero aparente
Por el art. 3429, el heredero "est obligado a respetar los
actos de administracin que ha celebrado el poseedor de la
herencia a favor de terceros, sea el poseedor de buena o de
mala fe". Para los actos de disposicin, rige el art. 3430, que
bajo ciertos requisitos los declara "igualmente vlidos", ten-
ga o no buena fe el heredero aparente.
Cuando la locacin sea estimable como un acto de admi-
nistracin, se aplicar el art. 3429; si debe valorarse como
acto de disposicin, regir el art. 3430.
2. Poseedor de buena fe
Un sector de nuestra doctrina, entusiasmado con el caso
del heredero aparente y con las enseanzas de parte de la
doctrina extranjera, afirma que la locacin concedida por el
poseedor de buena fe es oponible al dueo de la cosa18.
Estimamos la tesis errnea. Mal punto de partida son los
arts. 3429/30, para los cuales, respecto a la proteccin del lo-
catario, no interesa la buena o la mala fe del poseedor de la
herencia; si se quiere arrancar de all, habra que concluir
que es oponible la locacin concedida por el poseedor de la
cosa, sin inquirir para nada sobre su buena o mala fe. Pero
la doctrina no pretende tanto, y se limita a hablar del posee-
dor de buena fe...
17 Salvat, Parte General, n9 2657, a propsito del antiguo art. 1051.

18 Rezznico, pg. 121 y nota 36.
En ninguna parte del Cdigo se da esa legitimacin al po-

seedor de buena fe...
Si de buena fe se trata, ms digna de consideracin debie-
ra ser la buena fe del locatario, pero en el sector donde me-
jor debiera poder actuar, que es en el de la locacin de mue-
bles, la doctrina del art. 2414 le niega proteccin19.
VIII. Locacin de cosa ajena
Vase lo dicho en 97, IV.
19 Vase nuestro Derechos reales, 30, IV, 2.

101. Del tiempo en la locacin
I. Generalidades
El tema del tiempo en el Derecho es cautivante 1 . Exami-
naremos, aqu, algunos aspectos de l, a propsito del con-
trato de locacin.
1. Lmites de este prrafo

Se afirma que el contrato sub examen es de tracto sucesi-
vo. Se lo sita en el mbito de los contratos de duracin.
Estadsticamente, ello es exacto: se prev en uso o goce
que se prolongue en el tiempo, y alquileres que se paguen
peridicamente.
Pero en cuanto a los alquileres, nada impide que se con-
venga su pago en un solo acto, y respecto al uso o goce pode-
mos imaginar una locacin que lo prevea para la satisfac-
cin instantnea (tal sera el alquiler de una balanza para
una sola pesada).
En este prrafo no hablaremos de todas las funciones del
tiempo en el contrato de locacin y, por ende, no nos preocu-
par, v.g. su incidencia en el precio. Aqu, solo nos interesa
su funcin respecto al uso o goce, y desde luego, solo al uso o
goce en duracin, no al de satisfaccin instantnea.
Y solo tendremos presentes las disposiciones del Cdigo Ci-
vil, dejando las de las leyes especiales (de locaciones urbanas
y de arrendamientos rurales) para ms adelante (infra, 114
y 118) sin perjuicio de verificar alguna oportuna alusin.
2. Tipos de clusulas
En el contenido contractual siempre hay una referencia al
1 Lo hemos enfocado con carcter general en nuestras "Reflexiones sobre el

tiempo en el Derecho" (en Revista Jurdica de la Facultad de Derecho de la UMT.,
a
n 25, aos 1974-6).
101. Del tiempo en la locacin 101
tiempo, porque cuando ella no es explcita, resulta implcita

de las disposiciones de la ley.
En efecto:
A. Las partes pueden, en uso de la autonoma privada,
determinar explcitamente la duracin de la locacin. Acu-
den a una clusula accidental.
Pueden, entonces, establecer la duracin en aos, semes-
tres, meses, semanas, das, horas, minutos... No hay frases
sacramentales y resultar de la interpretacin si las partes
han verificado o no una determinacin explcita.
Pueden operar con un plazo cierto, o con un plazo incier-
to, y pueden hacer depender el tiempo del que resulte de
otra convencin. En rigor, y aunque la condicin es algo dis-
tinto del plazo, pueden subordinar la duracin a un aconte-
cimiento incierto...
Pero la autonoma tiene sus lmites, que resultan de tex-
tos imperativos del Cdigo Civil, en punto a plazos mximos
y plazos mnimos (infra, aqu, III y IV).
B. Las partes pueden callar. Y entonces, implcitamente,
como una clusula natural, entra a funcionar la legislacin
supletoria. Al callar equivale el hablar, cuando ste se limita
a reproducir la legislacin supletoria.
Esa legislacin supletoria establece plazos presuntos (in-
fra, aqu, II).
Pero tal regulacin no cubre todas las posibilidades. Que-
dan hiptesis en las que no hay determinacin del tiempo.
El contrato es, entonces, de duracin indeterminada.
Del contrato de duracin indeterminada no cabe decir
que carezca de referencia al tiempo. Lo que le falta es la pre-
cisin de su exacta duracin, la que queda librada a la deci-
sin unilateral, respetados que sean, en su caso, los plazos
mnimos (doct. art. 1604, inc. 2).
C. Distintos de los plazos de duracin del contrato, son
los plazos de restitucin (infra, aqu, V).
II. Los plazos presuntos
Resultan de los arts. 1506,1507 (tercer prrafo) y 1508.

102 101. Del tiempo en la locacin
1. El destino contractual
Invirtiendo el orden numrico, comencemos con el art.
1508: "Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado,
se juzgar hecho por el tiempo necesario para llenar el obje-
to del contrato".
A. La norma se comprende. Qu importa que las partes,
cuando el objeto requiere seis meses, o cualquier otro tiem-
po, no hayan hablado de seis meses o de ese otro cualquier
tiempo, si con solo mencionar el objeto queda sobreentendi-
do que se da la posibilidad de alcanzarlo, para lo cual hace
falta el tiempo necesario? Sera irrazonable el suponer que
el locatario contrata para un objeto, por un tiempo en el que
no le ser posible alcanzarlo, y sera contrario a la buena fe
(art. 1198) el suponerlo en el locador. Lo que "verosmilmen-
te las partes entendieron o pudieron entender, obrando con
cuidado y previsin" (art. 1198), es lo que el art. 1508 sub
examen, establece.
La doctrina da numerosos ejemplos de aplicacin, desde
el clsico de Pothier-: alquiler, a tanto por da, de un coche y
caballos, expresando que es para hacer un viaje a tal lugar.
Ese ejemplo es suficientemente ilustrativo de la hiptesis
de nuestro artculo. Todas las locaciones tienen un destino,
ya expreso, ya implcito (art. 1554), y el destino por el que
claman "coche y caballos" es el de ser empleados para trans-
portarse o transportar a otros, pero las partes pueden cir-
cunscribir ese destino, expresando, como en el ejemplo, que
es para hacer tal viaje. Mientras se queden en el destino ge-
nrico que la cosa puede tener, no ser el caso del art. 1508
sub examen, que supone un destino circunscripto, a travs
del cual pueda deducirse el tiempo de duracin del contrato.
B. La norma del art. 1508 tiene una tal generalidad que
abarca cualquier contrato de locacin en el que se haya ex-
presado el objeto, pero se encuentra supeditada a las reglas
sobre plazo mximo y plazos mnimos:
a) En cuanto al plazo mximo, rige el del art. 15053.
2 Pothier, Louage, n" 31. Para otros ejemplos: Rez/nico, Estudio, II, pg. 1()4.
3 Llambas-Alterini, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 1508.
Si las partes hubieran dicho "para tal objeto, que exige

quince aos, contratamos por quince aos", el contrato cae-
ra fulminado por la reduccin del art. 1505.
Lo que explcitamente no podran obtener, cmo habran
de recibirlo, implcitamente, por la presuncin de la ley?
b) En cuanto a los plazos mnimos, rigen tambin, ya que
stos se aplican imperativamente "a pesar de cualquier de-
claracin o convenio" (art. 1507), por lo que no ha de ser un
convenio implcito, ex art. 1508, el que los desplace.
2. Arrendamiento de heredades
Para las heredades fructferas rige el art. 1506. En una
amplia interpretacin de su espritu, abarca no solo las acti-
vidades agrarias, sino tambin las pecuarias 4 , y cualquier
otro uso o goce que implique la obtencin de frutos.
Bien mirado, es una aplicacin de la doctrina del art.
1508.
Pero ante la existencia de la ley de arrendamientos rura-
les, su campo de accin queda notablemente circunscripto a
la fructificacin que no entra en el concepto de lo "agrope-
cuario", y a la que, entrando en este concepto, sea dentro de
la planta urbana de las ciudades o pueblos (art. 2 L.A., a
contrario). Ni siquiera se aplica a los contratos que por el
art. 39 de la L.A. quedan excluidos de su rgimen, porque
para tal exclusin no basta con el silencio de los contratan-
tes, sino que es necesario una declaracin expresa en el sen-
tido de determinada duracin.
Por el art. 1506, si no estuviere determinado explcitamen-
te el tiempo en el contrato, y se tratare de una heredad cuyos
frutos se recogen cada ao, el contrato "se reputar hecho por
el trmino de un ao", en tanto que si fuere de una heredad
cuyos frutos no se recojan sino despus de algunos aos, el
contrato "se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario
para que el arrendatario pueda percibir los frutos". Aqu, co-
mo en el art. 1508, lo decisivo es el objeto perseguido.
4 Llambas-Alterini, op. cit., sobre el art. 1506.

Si se acumularan fructificaciones anuales con otras que

exigieran un mayor nmero de aos, se estar al tiempo ma-
yor5 que en ningn caso puede superar el mximo del art.
15056.
La idea central es que el arrendamiento de una heredad
fructfera, a falta de una determinacin explcita del tiempo,
se estima implcitamente pactado por el necesario para reco-
ger los frutos.
Es partiendo de ello que el ao de que habla el texto ha
sido entendido como el ao labrador, o agrcola, con lo cual
se quiere poner a cubierto la eventualidad de que la cosecha
se retrase 7 . Siguiendo por la misma lnea de razonamiento,
parcenos que el ao del texto puede ser un tiempo menor,
cuando la entrega se verifica ya avanzado el tiempo, con
parte de las labores del terreno ya verificadas.
3. Arrendamiento de casas y piezas amuebladas

Veremos que en el art. 1507 se establecen plazos mni-
mos.
Pero, en ese texto, en el tercer apartado, se ha introduci-
do de rondn una previsin que no atae a plazos mnimos,
sino a plazos presuntos, y que viene del originario art. 1507
que se circunscriba nicamente a ellos.
Cuando se trata del alquiler de casas y piezas amuebla-
das, en que no se hubiere estipulado el tiempo de duracin,
"pero cuyo precio se hubiere fijado por aos, meses, semanas
o das, el arrendamiento se juzga hecho por el tiempo fijado
al precio".
Se ha pretendido que a esta hiptesis se aplica la norma-
tiva del art. 15098 lo que constituye un error que llevara al
absurdo de que un contrato cuya duracin la ley presuma,
v.g. que es de un mes (por no ejemplificar con la de un da)
dara derecho a todo ese tiempo, ms noventa das! No es
5 Llambas-Alterini, loe. cit.

eso lo que resulta de la letra del art. 1509 que, visualizando

la posicin del locatario, habla del "plazo legal que reconoce
a su favor el art. 1507". Pues bien: los plazos que examina-
mos en este nmero estn previstos, s, en el art. 1507, pero
no son plazos legales a favor del inquilino, sino plazos pre-
suntos tanto para el locatario como para el locador.
III. Plazo mximo
Segn el art. 1505: "El contrato de locacin no puede ha-

cerse por mayor tiempo que el de diez aos. El que se hiciere
por mayor tiempo quedar concluido a los diez aos".
1. Antecedentes
Se ha dicho que el Derecho Romano conoci locaciones
perpetuas 9 pero creemos que esto deriva de una cierta anfi-
bologa en el uso de los vocablos, asistindoles la razn a
quienes distinguen entre la perpetua conductio, la condue-
o temporalis, y el perpetuo jure locare. La perpetua con-
ductio no era una locacin perpetua, que en la perpetuidad
atara a ambas partes, sino una locacin sin tiempo determi-
nado, de la que cualquiera de las partes poda desligarse
cuando lo quisiera; una locacin de este tipo existe en nues-
tro sistema, como, desde luego, existe la conductio tempora-
lis que es por tiempo determinado. En cuanto al perpetuo
iure locare, era, s, perpetuo, pero constitua una institucin
que, aunque tuviera ciertas similitudes con nuestra loca-
cin, se circunscriba, por un lado, a la concesin de tierras
del dominio pblico, y estaba dotada, por el otro, de una ac-
tio in rem, por lo que se sita en la rbita de los derechos
reales, como antecedente de la enfiteusis10.
Si nos hemos detenido en este punto es para llamar la
atencin sobre el cuidado que hay que tener cuando se afir-
ma, ya para el Derecho Romano, ya para otros derechos an-
tiguos, la existencia de locaciones perpetuas, aludindose
9 Troplong, Louage, sobre el art. 1709, ns 43, nota 3.

10 Maynz, Cours, 146 (y all, notas 4 y sigts.), y 217, nota 2.
generalmente a instituciones que se vinculan ms con la en-

fiteusis y otros derechos reales 11 . Lo que a nosotros nos inte-
resa es el contrato de locacin generador de derechos perso-
nales, aunque, claro est, quienes afirmen que el derecho
del locatario es real, no vacilarn en presentar aquellas vie-
jas instituciones como hiptesis de locaciones perpetuas.
Nuestro Vlez, como lo recuerda en la nota al art. 1505,
se encontr con legislaciones que admitan locaciones hasta
99 aos. Las de 99 aos no son perpetuas, pero convenga-
mos que son extremadamente largas, y nuestro Vlez quiso
una duracin mxima menor12.
2. La razn de nuestro texto

Vlez, en la nota al art. 1505, fundamenta la limitacin a
diez aos en tres razones: de economa social (pues un arren-
damiento "hace siempre que la cosa no se mejore"), de movili-
dad del trfico negocial (pues "sera sumamente embarazoso
para la enajenacin de las cosas") y de conveniencia para el r-
gimen hereditario (para "no embarazar la divisin de las he-
rencias"). Retorna tangencialmente sobre el tema, en la nota
al art. 2502 donde fustiga las leyes que desde la Edad Media
"crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por
el contrato de cultura perpetua, y por mil otros medios", y en
la nota al art. 2503 donde se pronuncia contra la enfiteusis y
expresa que "un contrato de enfiteusis valdr solo como con-
trato de arrendamiento... y durar solo por el tiempo que pue-
de durar la locacin".
Desde luego que las notas no son ley, pero aqu no se tra-
ta de erigirlas en ley, sino de tratar de iluminarse en ellas
para encontrar la razn del texto, en su ensamble dentro de
todo el sistema.
Nuestro Cdigo no quiere la enfiteusis (art. 2614); no la
quiere porque se presta a las colocaciones a perpetuidad y a
11 Comp. nota de Vlez al art. 2502; Pothier, Louage, n" 27.

12 El lmite de 99 aos en Francia ha sido determinado, por analoga, partiendo
del de 99 aos fijado para la enfiteusis por la ley de diciembre de 1790: Mazeaud,
Lecciones, n 1060; Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nms. 1201-2.
largo plazo, con todos los inconvenientes que ello acarrea,

siendo que, si nos quedamos en un plazo discreto, basta con
el arrendamiento. Se podr o no estar de acuerdo en la inu-
tilidad de una enfiteusis por plazo discreto, cuestin opina-
ble, atento a que el de enfiteusis es un derecho real, pero la
regla est all y la desconfianza por la perpetuidad o larga
prolongacin de la enfiteusis ha motivado que el Cdigo la
proscriba.
Ahora bien: si en nuestro sistema de numerus clausus se
contrata una enfiteusis, se producir la conversin del con-
trato en uno de locacin (art. 2502), pero nuestro sistema no
puede admitir que, a travs de una locacin, se alcance la
perpetuidad o el largo plazo que ha sido el motivo de la re-
pulsa hacia la enfiteusis. La desconfianza de la perpetuidad
y el largo plazo se trasladan a la locacin.
Nuestro Cdigo, siguiendo a la doctrina francesa, rechaza
la perpetuidad, y no solo para inmuebles, sino tambin para
muebles13, y, apartndose de sta que admite locaciones hasta
99 aos sin duda largas rechaza las largas mismas.
Toma el lmite arbitrario de diez aos, que tiene su pro-
sapia 14 .
A esas razones, podra todava agregarse que de una larga
duracin puede predicarse lo que de la perpetuidad deca
Troplong15: "repugna a nuestras ideas, es incompatible con
los principios de libertad que las leyes modernas han esta-
blecido para las cosas, como para las personas". Estamos ante
el principio de la "libertad de las acciones" que recuerda
nuestro art. 953.
3. El cmputo del plazo

Entramos en una delicada materia, que no encontramos
que haya preocupado a nuestra doctrina.
13 En Francia, el tema es discutido. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n

1205, admiten la locacin perpetua de cosas muebles.
14 Pothier, Louage, n" 27: "... este tiempo de diez aos siendo llamado en Dere-
cho, longum tempus, porque abre la prescripcin de diez aos que es llamada pra-
escriptio longi temporis".
15 Troplong, Louage, loe. cit.
Sin duda que al cmputo se aplica lo normado por los

arts. 23 y siguientes. Pero no es se el problema.
El problema se presenta cuando nos encontramos con un
contrato en el que se ha diferido el tiempo de entrega de la
cosa. Se contarn los diez aos del art. 1505 desde la me-
dianoche del da del contrato, o por "diez aos" debe enten-
derse, diez aos de uso o goce?
Se advierte que el problema es grande, pues consiste en
incluir o no, dentro de los diez aos, la duracin del plazo
suspensivo. Si se lo incluye, la duracin del uso o goce mxi-
mo ser por un tiempo menor a diez aos; si no se lo incluye,
se darn por ms de diez aos los inconvenientes que seala
Vlez en la nota al art. 1505.
Y bien:
A. Tentados estaramos (por aquello de "los principios de
libertad" de Troplong) a inclinarnos por el cmputo partien-
do de la fecha del contrato, pero un examen de los textos nos
convence de que el "tiempo de la locacin" es el de uso o go-
ce, y que el del art. 1505 es de esa clase.
Slo entendiendo por "tiempo de la locacin" el de uso o
goce cobra sentido la expresin contenida en el art. 1506,
a cuyo tenor "el arrendamiento se juzga hecho por el tiem-
po necesario para que el arrendatario pueda percibir los
frutos", pues cmo podra percibirlos sin el goce? Lo con-
firma el art. 1515 que establece la obligacin de "mante-
ner al locatario en el goce pacfico de ella por todo el tiem-
po de la locacin" pues no podra pensarse que esa obliga-
cin pese mientras corre el plazo suspensivo. Es de uso o
goce el tiempo del art. 1522. El "por el tiempo fijado al
precio" del plazo presunto del tercer apartado del art.
1507 implica el de uso o goce, porque el precio va como co-
rrelato de stos.
B. Pero si los diez aos son de uso o goce, se admitir
que el plazo suspensivo que difiera el cmputo de su comien-
zo tenga cualquier duracin? Se admitir, v.g., que tenga
treinta, cuarenta, cien aos, o ms?
Si nos atenemos al art. 573, pareciera que el plazo sus-
pensivo pudiera tener cualquier duracin. Pero, bien ledo,
ese texto solo responde desde el ngulo del acreedor. Falta
ver qu debe decirse de los plazos largos desde el punto de

vista del deudor...
Nosotros estimamos que, mirado desde el punto de vista
del deudor, debe haber un lmite, ms all del cual el contra-
to afecta las buenas costumbres, en el sentido del art. 95316,
oponindose a la libertad de las acciones.
Adems del plazo mximo de duracin del art. 1505 debe
haber un plazo mximo suspensivo, ms all del cual, la^suma
de los dos desemboque en la intolerabilidad del art. 953.
Pensamos que, de plantearse el tema, debe ser resuelto
as: el plazo mximo suspensivo es de diez aos. Lo extrae-
mos, por induccin analgica, de la doctrina de los arts.
2828 y 2829. Como para la constitucin de usufructo, no
puede haber plazo suspensivo (art. 2829), los veinte aos del
art. 2828 se cuentan a partir del contrato que es el acto
constitutivo en el sentido del art. 2812. Dando diez aos pa-
ra la duracin del uso o goce (art. 1505) quedan diez para el
plazo suspensivo. Los diez de uso o goce son, en el sentido de
la antigua doctrina, un longus tempus17 y han de serlo los
diez de plazo.
4. Clases de pactos
Si en el contrato se pactare directamente que la locacin
durar, por ejemplo, doce aos, el convenio solo vale por
diez aos. Eso es lo que resulta de la regla expresa del art.
1505: "... El que se hiciere por mayor tiempo quedar con-
cluido a los diez aos".
La doctrina advierte que iguales consecuencias tendr la
clusula que diera a cualquiera de las partes la posibilidad
de prorrogar el contrato ms all de los diez aos, como la
que previera un nuevo contrato con el mismo locatario para
despus de los primeros diez aos, pero que sera vlida la
clusula que otorgara al locatario un derecho de preferencia,
para el caso de que el locador se decidiera, vencidos los diez
16 Comp. para otro contrato e hiptesis: Enneccerus-Lehmann, Obligaciones,

140,5 y su nota.
17 Pothier, vase aqu, nota 14.
aos, a alquilar nuevamente la cosa; y la doctrina aclara

que no hay obstculo para que, finalizado el contrato, se ce-
lebre un nuevo contrato con el mismo inquilino, no faltando
quien sostenga que ese contrato puede ser celebrado, estan-
do vigente el primero 18 .
Nosotros pensamos que todos esos casos deben ser exami-
nados previamente a la luz de la siguiente pregunta: puede
una locacin estar sujeta a plazo suspensivo, a diferencia de
un usufructo que no lo admite? Como la doctrina contesta
afirmativamente 19 y lo hace correctamente, es con ello que
debemos comenzar a razonar.
a) La doctrina, que no ha tenido en cuenta el posible jue-
go del plazo suspensivo, afirma que, concluido el plazo del
art. 1505, el locador puede celebrar un nuevo contrato con el
mismo locatario. Esto es exacto, y se cae de maduro, pues,
pudiendo el locador alquilar a otro cul sera la razn para
que no pudiera alquilar al anterior locatario? En ninguna
parte la ley ha creado una incompatibilidad negocial entre el
locador y el ex locatario; de ninguna parte surge una suerte
de irrelegibilidad del mismo contratante.
El locador que alquil a Primus puede, sin duda, vencido
el contrato con ste, alquilar a Secundus, y, por ende, al mis-
mo Primus.
b) Introduzcamos ahora el tema del plazo suspensivo, y pre-
guntemos: alquilada la cosa a Primus, puede el locador alqui-
larla a Secundus, con la clusula de que la ejecucin queda di-
ferida para cuando concluya el contrato con el primero?
Desde que se admite la posibilidad de un plazo suspensi-
vo, podra hacerlo el da antes, o un mes antes, o un ao an-
tes, o... hasta diez aos antes, que es el plazo mximo sus-
pensivo que hemos detectado.
Y entonces, qu inconveniente real hay para que pacte
con Primus, lo que podra hacer con Secundus?
Abrimos as la posibilidad de que Primus, de hecho, goce
hasta por veinte aos, pero en virtud de dos contratos dis-
18 Para el tema: Llambas-Alterini, Cdigo Civil Anotada, sobre el art. 1505.

19 Rezznico, Estudio, II, pg. 60.
tintos, que, pudiendo haber sido celebrados el mismo da

pueden, a fortiori, acumularse en un solo acto. Veinte aos,
recurdese, es el plazo a que cierta doctrina aspira 20 .
Lo que no podremos es pasar de veinte aos, por lo que
hemos dicho respecto al mximo plazo suspensivo; no pu-
diendo el locador alquilar a Secundus para dentro de veinte
aos, tampoco podra celebrar as el contrato con Primus.
IV. Plazos mnimos
El art. 1507 no es un modelo de tcnica. Destinado en su

mayor parte a regular plazos mnimos opcionales, incluye,
en su tercer apartado, plazos presuntos, que nada tienen
que hacer con los primeros.
Habiendo tratado ya de los plazos presuntos (supra, aqu
II, 3), nos queda por examinar el tema de los plazos mnimos.
1. Los plazos
Segn la letra del art. 1507, son de dos aos "para las ca-
sas, piezas y departamentos destinados al comercio o indus-
tria" y de ao y medio "para los destinados a habitacin".
A. Esa duracin se encuentra vigente.
No se nos escapa que, para cierta doctrina, el art. 1507 se
encontrara modificado por la ley de locaciones urbanas, de
tal modo que donde el texto dice "... dos aos... un ao y me-
dio...", debera leerse "... tres aos... dos aos...". Pero esa
doctrina es errnea; verifica una mezcla inadmisible entre
los plazos mnimos del art. 1507 y los de la ley de locaciones
urbanas {infra, 114,1).
El art. 1507 se aplica inmodificado cuando no es el caso
de los plazos mnimos de la ley de locaciones urbanas.
En los casos en que rigen los plazos mnimos de la ley de
locaciones urbanas, nada tiene que hacer el art. 1507.
B. Cuando decimos que la duracin es de dos aos para
20 Comp. Llambas-Alterini, op cit., sobre el art. 1505.

comercio o industria, y de ao y medio para habitacin, em-

pleamos una frmula elptica. En realidad es por el
"faltante" de los dos aos o del ao y medio. Solo el "faltante"
entra en la categora de opcional y de imperativo.
Expliquemos esto partiendo del siguiente ejemplo: se al-
quil para habitacin por un ao.
Y bien:
a) El locatario "tiene opcin para considerarlo realizado"
por un ao y medio. Y eso constituye, segn la ley, un "bene-
ficio".
Ese beneficio, solo puede invocarlo el locatario, y es evi-
dente que se refiere al "faltante" que en el ejemplo dado es
de seis meses. No podra abarcar al ao que, en el ejemplo,
se pact en firme, como invocable por ambas partes, por-
que ese ao de la hiptesis no depende de opcin alguna
del locatario. Si dependiera, el locatario podra pretender
que no durara ni siquiera un ao, y por su parte, el loca-
dor, por ese ao en firme, conceptundolo un beneficio, po-
dra invocar la causal de cesacin del beneficio consistente
en ejecucin de obras...
b) La regulacin del art. 1507 tiene carcter imperativo,
pues el plazo mnimo que correspondiere rige "a pesar de
cualquier declaracin o convenio que lo limite" sin que du-
rante el mismo "puedan alterarse los precios ni las condicio-
nes del arriendo".
Lo que no puede limitarse es el "faltante", pues (excsese-
nos la terminologa que, en afn de la claridad, empleamos),
nada impide que haya un "sobrante" o un "coincidente" en
consecuencia, ninguna opcin es imaginable si el plazo a fa-
vor de ambas partes supera el mnimo de la ley, o coincide
con l, en punto a duracin. Y es solo para el "faltante" que
no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arrien-
do, por convenio originario de partes.
En el ejemplo dado, no podra convenirse que se alquila
por un ao, y, en caso de que el inquilino usara de la opcin
por el faltante de los seis meses, rigieran, para esos seis me-
ses, tales clusulas distintas de las que normaron el contra-
to por los primeros doce meses.
La razn por la cual la ley impide esa alteracin de los
precios y "condiciones" del arriendo salta a la vista. Si se per-

mitiera prever en el contrato una regulacin distinta para el
caso de opcin, se dara un arma para obstaculizar, de hecho,
el ejercicio de la opcin; bastara con que en el contrato se
previera un precio tan alto para el caso de opcin que fuera
suficiente para desanimar al locatario en su utilizacin. Pero
pues sa es la razn de la ley, se comprende que, si se diera el
caso de gabinete de que lo previsto fuera una regulacin
todava ms favorable para el locatario, cesara la prohibi-
cin de variar precios y condiciones del contrato.
Distinto es el caso de los alquileres escalonados, que son
legtimos, cuando el contrato se conviene ab initio por todo
el tiempo del plazo mnimo, o por uno mayor. En este caso
no se coarta la posibilidad de opcin, ya que por hipte-
sis al no haber "faltante" no hay opcin que coartar.
2. Contratos en los que rigen

Para que entren a funcionar estos plazos, se requiere:
A. Que no sea uno de los casos de plazos mnimos de la
ley de locaciones urbanas (supra, aqu, sub 1).
B. Que se trate de locacin de "casas, departamentos o
piezas".
No rige para muebles, y ni siquiera para todos los inmue-
bles, puesto que debe tratarse de casas, departamentos o
piezas. No abarca terrenos no edificados, pero s los que son
accesorios de casas, como los jardines, que quedan involu-
crados en el todo.
C. Que tales inmuebles no estn amueblados, pues si es-
tn amueblados, no se aplican los plazos mnimos, sino los
que las partes libremente convengan.
No lo dice expresamente el primer prrafo del art. 1507,
pero ello resulta, a contrario, del tercer prrafo. Para los
amueblados, rigen los plazos presuntos que no son imperati-
vos, sino supletorios, para el caso de que "no hubiere tiempo
estipulado en el contrato".
D. Que la locacin de esos inmuebles sea con destino a
"habitacin, comercio o industria".
Un sector de la doctrina estima que lo de "comercio o in-
dustria" debe ser entendido ampliamente, de modo que quede
incluido el destino a actividades profesionales, y, ya por esta

va, no falta quien desemboque incluyendo el destino a ofici-
nas pblicas del Estado21.
Pero el art. 1507 es una norma de excepcin que no co-
rresponde extender a situaciones no contempladas.
E. Que "no hubiere contrato escrito que estipule un plazo
mayor de dos aos".
Tomado el texto a contrario, conduce a absurdos.
a) Por de pronto, est eso del contrato "escrito". Si hay
contrato escrito que estipula un plazo mayor de dos aos, no
se aplican los plazos mnimos. Pero quid si hay un contrato
verbal que estipula un plazo mayor de dos aos?
La respuesta debe ser exactamente la misma que para la
hiptesis de contrato escrito. Si el contrato verbal resulta
probado y probado que es por un plazo mayor de dos aos,
cesa la razn de la vigencia de un plazo mnimo, pues no
hay "faltante" alguno para que opere la opcin.
Lo de "contrato escrito" del art. 1507 debe ser ledo sobre-
entendiendo "o contrato probado de otro modo"22.
b) Y luego est eso de "un plazo mayor de dos aos".
Si el destino es para comercio o industria, basta con que
se haya estipulado un plazo de dos aos exactos, para que
ya no haya faltante" alguno, y no tenga lugar la opcin. Y si
el destino es para habitacin, basta con que se haya estipu-
lado un plazo de ao y medio, para que no juegue la opcin.
c) En definitiva, el verdadero requisito es que no haya un
contrato que estipule un plazo igual o mayor que el mnimo
que, para el caso, corresponda.
Se dir que esta interpretacin implica apartarse de la le-
tra de la ley. Pero, por un lado, implica hacer brillar su esp-
ritu, y por el otro, significa simplemente no adoptar una in-
terpretacin a contrario que, en el caso, conducira a absur-
dos, y que literalmente no aparece impuesta, pues el texto
sub examen no dice "solo cuando no hubiera contrato...".
21 Comp. Llambas-Alterini, op. cit., sobre el art. 1507.

22 Para Rezznico, Estudio, II, pg. 105 en nota, lo de contrato escrito equivale
aqu a contrato de duracin determinada.
Faltando el "solo" limitativo, a la tentacin de argumentar a

contrario23 se la reprime con la argumentacin por reduccin
a lo absurdo.
F. Tbdava cabe agregar:
a) Los plazos mnimos se aplican al contrato en base al
cual se inicia el uso, y no a sus prrrogas24.
b) Respecto a los casos de cesin y sublocacin, vase, in-
fra, aqu, 4.
3. La opcin
El locatario puede optar.
Se ha dicho que "la ley no le fija un trmino para hacer la
opcin, de modo que sta se manifiesta por el solo hecho de
continuar en la finca locada hasta expirar el plazo mnimo
legal", aadindose que es "una facultad permanente que
puede dejar de usar en cualquier momento... mudndose; es
una facultad suya y no una obligacin"25.
Discrepamos en varios aspectos. Para precisarlos, razone-
mos con este ejemplo: se celebr el contrato por un ao, sien-
do el plazo mnimo de dos.
A. La doctrina que combatimos sugiere que si el locatario
opt por los dos aos, puede luego desdecirse, y revocar la
opcin, por el hecho de mudarse, dejando de usar la cosa.
Inexacto. La opcin se manifiesta a travs de un negocio
jurdico unilateral, cuyo efecto es dar al contrato un conteni-
do definitivo en punto a plazo de duracin, que, para el futu-
ro, obliga a ambas partes.
Si despus de haber optado, el locatario se muda antes de
haber expirado el plazo fijado por la opcin, su situacin de-
ber ser juzgada exactamente igual a la de cualquier locata-
rio que se muda estando vigente la duracin del contrato.
En realidad, la hiptesis subexamen puede ser reducida a
la de un contrato hecho sub conditione, consistente la condi-
23 Sobre los peligros del argumento a contrario: Schreiber, Lgica del derecho,
Pg. 71.
24 Llambfas-Alterini, op. vil., sobre el art. 1507.
25 Rezznico, op. cit., pg. 106.
cin en esto: que el contrato durar ms si el locatario mani-

fiesta su voluntad en tal sentido26. Manifestada la voluntad
prevista, la condicin se ha cumplido, y el contrato queda,
ab initio, concluido por el plazo ms largo. Respecto a esa hi-
ptesis, a la que hemos reducido la del caso, solo habra esta
diferencia: que aqu la condicin est imperativamente in-
cluida en el contrato, ex art. 1507.
B. No aceptamos que la decisin de optar se manifieste
por "el solo hecho de continuar en la finca".
En un sistema como el nuestro (doct. art. 1622) el hecho
de que el locatario permanezca en el uso de la cosa solo im-
plica continuacin, por una suerte de inercia contractual.
Supongamos que, en el ejemplo del cual hemos partido,
cumplido el ao pactado, el locatario permanece un da... Si
al hecho de permanecer le diramos valor de opcin, el loca-
tario del caso quedara atado contractualmente hasta que se
cumplieran los dos aos. Un da le habra costado todo lo
que falta para un ao ms!
Comprendemos que ese efecto pernicioso para el locatario
no se produce en la tesis que hemos combatido sub A, que le
permitira siempre desdecirse. Pero, habiendo nosotros adop-
tado la doctrina de la irrevocabilidad de la opcin, para ser
consecuentes con ella, tenemos que concluir que no ha de bas-
tar con el solo hecho de permanecer en la finca arrendada.
C. Es verdad que la ley no fija al locatario un trmino pa-
ra hacer la opcin. Puede, por lo tanto en el ejemplo op-
tar en cualquier momento del primer ao, o en cualquier
momento del segundo, mientras le represente alguna utili-
dad, y, por la reduccin que hemos hecho a la teora de las
condiciones, esa declaracin en cualquier tiempo que se veri-
fique tendr efectos retroactivos.
Pero esto del cualquier tiempo debe ser entendido dentro
de las reglas de la buena fe, ya que no es creble que la ley
26 No cabe confundir esta hiptesis con la que examinramos en 34, III, y de

la que hiciramos una aplicacin en 98,1, 3 (duracin hasta que le plazca a una de
las partes). All, la declaracin de voluntad es un sentido rescisorio, de extincin;
aqui, es contra la extincin. Tampoco es el caso de problematizarse con el tema de
las condiciones potestativas, porque la hiptesis est prevista por la ley.
haya querido, por la introduccin de una clusula imperati-

va de opcin, impregnar al contrato de mala fe. Si vencido el
trmino pactado (en el caso: un ao), el locatario continuara
en el uso de la cosa, obrando ex art. 1622, y el locador lo inti-
ma a la devolucin de la cosa, el locatario est obligado a ex-
plicitarse, debiendo interpretarse su silencio en el sentido de
que no hace uso de la opcin. A ello lleva la doctrina combi-
nada de los arts. 541 y 1198 primer prrafo.
D. El negocio jurdico de opcin:
a) No est sujeto a forma especial alguna (art. 974) pero,
por la doctrina del art. 1622, no puede consistir en el solo
hecho de que el locatario permanezca en la cosa.
b) Tiene un contenido preciso. Si el plazo pactado fue de
un ao y el mnimo legal es de dos aos, la opcin es entre
uno o dos aos. No podra optarse v.g. por un ao y dos me-
ses, o por cualquier otro tiempo inferior a los dos aos.
Esto se deduce de la frmula empleada por el art. 1507
que no reza "el locatario tiene opcin para considerarlo
realizado hasta por los trminos" sino que habla de la opcin
"para considerarlo realizado por los trminos".
Si se diera el caso de que el locatario optara por un plazo
distinto, habra que juzgar que el inquilino no opt, y que es
libre de hacerlo en el futuro por todo el plazo. No opt, por-
que falta el contenido propio de la opcin. En tal hiptesis,
libre ser el locador de actuar como si el locatario no hubie-
ra optado, y hasta que opte.
4. Cesin y sublocacin
Se suele ensear que el plazo mnimo no se aplica al ce-
sionario ni al sublocatario27. Formulamos reservas.
A. Respecto al cesionario, parcenos que corresponde ha-
cer un distingo:
a) Si la opcin ya fue ejercitada por el locatario, la cesin
transfiere el contrato en el estado que alcanz a raz de la
opcin. Los efectos de la opcin pasan al cesionario. Si se
pretendiera que el cesionario no puede invocar el plazo fijado

por la opcin, habra que concluir que, por el hecho de ceder,

el locatario puede desdecirse de la opcin, facultad sta que
le hemos negado.
b) Si la opcin todava no fue ejercitada por el locatario, la
invocabilidad o no del plazo mnimo por el cesionario depende
de que se estructure el derecho de opcin como cesible o como
inasible. La regla es la cesibilidad de todo objeto incorporal
(art. 1444) y no encontramos razn para apartarnos de ella.
Admitimos, s, que en el contrato de locacin pueda haber-
se prohibido la cesin del derecho de opcin, pues si locador y
locatario pueden estipular la prohibicin de ceder la locacin,
sin que ello afecte el art. 1507, debe admitirse que pueden cir-
cunscribir la prohibicin de ceder al solo derecho de opcin.
Y admitimos, tambin, que el locatario, al ceder, pueda
excluir de la cesin al derecho de opcin, en lo que, sin duda,
puede tener inters, atento a que la cesin no es exonerativa
(art. 1599, inc. 2).
c) Por lo dems, cuando nos colocamos en la hiptesis de
que el cesionario adquiere el derecho de opcin todava no
ejercitado, va de suyo que no puede pretender que el plazo m-
nimo transcurra totalmente en su cabeza. Recibiendo el con-
trato en el estado en el que estaba al tiempo de la cesin, pue-
de recibirlo con un derecho de opcin no ejercitado, pero siem-
pre con el tiempo que ya hubiere transcurrido, que no renace.
B. Respecto al sublocatario, hay que distinguir:
a) Entre sublocador y sublocatario, rigen los plazos mni-
mos. Cul sera la razn para que no rigieran, si la subloca-
cin es una nueva locacin: art. 1585?
Lo ms que puede decirse es que, por el principio de deri-
vacin del subcontrato, el sublocador puede encontrarse an-
te la circunstancia de no poder asegurar al sublocatario la
duracin mnima, al no quedarle, en sus relaciones con el lo-
cador, tiempo til para ello. Pero, por un lado, si le queda,
por qu no aplicar el art. 1507?; y por el otro, si no le que-
dara tiempo, la inaplicabilidad del plazo mnimo a favor del
sublocatario, resultara de las reglas de la legitimacin y de
la buena fe.
b) Entre sublocatario y locador originario, no diremos que
aqul pueda exigir de ste lo que hubiera podido pretender
del sublocador, pero s que puede requerir el plazo mnimo al

que ste pudiera optar.
5. Cesacin del beneficio

Precepta el cuarto prrafo del art. 1507: "El beneficio
del plazo legal que se establece en el primer apartado de este
artculo a favor del locatario cesar por las siguientes cau-
sas: l Falta de pago de dos perodos consecutivos de alqui-
ler. 2'-' Uso deshonesto de la cosa arrendada o contrario a las
buenas costumbres; uso distinto del que por naturaleza est
destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicio al lo-
cador o a los dems sublocadores, declarados por sentencia
judicial. 3U Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubie-
re sido prohibido por el locador. 4a Ejecucin de obras desti-
nadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o
mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del
valor asignado al inmueble para el pago de la contribucin
directa".
A. Las cuatro causas aqu mentadas operan sobre el bene-
ficio, y afectan, por lo tanto, al contrato, en lo que hemos
denominado el tramo "faltante" de duracin, que se agrega
al bsico y libremente pactado. Constituyen causales de de-
salojo.
La preceptiva del prrafo sub examen deja bastante que
desear. Si partimos de la regla de que todas las causales de
desalojo para el tramo bsico son trasladables al tramo fal-
tante, regla a la que nos lleva la consideracin de que, du-
rante ste, no pueden alterarse "las condiciones del contra-
to" (art. 1507, primer prrafo), debemos concluir que el
grueso de las cuatro causales de las que ahora nos ocupamos
son meras reiteraciones intiles.
Por ejemplo, pues para el tramo bsico, ya es causal de de-
salojo la falta de pago de dos perodos de alquiler (art. 1579)
no se advierte para qu hace falta repetirlo en el art. 1507
para el tramo faltante. Podra presentar inters si se dijera
que en los casos en los que por el juego de la autonoma de la
voluntad, para el tramo bsico, en lugar de dos meses se hu-
bieren previsto menos o ms, para el tramo adicional seran
siempre dos, pero no creemos que deba llegarse a esa nter-
pretacin que contradecira la regla de que, durante el tramo

adicional, no se alteran las "condiciones del arriendo".
B. La enumeracin de causales del prrafo sub examen, a
nuestro juicio, solo presenta inters en dos aspectos:
a) En cuanto presenta una causal de desalojo realmente
nueva, como es la del inciso 4 de la que hablaremos sub C.
b) En cuanto para las cuatro causales establece plazos de
gracia, de los que hablaremos bajo el n s 6.
C. Especial consideracin merece la causal del inciso 4,
sobre ejecucin de obras. No es una causal normal para el
tramo bsico, y se encuentra inspirada en una idea de pro-
greso social.
Segn la redaccin del texto que hemos transcripto, la
causal pareciera consistir en la "ejecucin de obras", pero
del prrafo siguiente resulta que no es la ejecucin real,
sino la afirmacin del locador de que ejecutar. Ello es
as, porque, para el caso de que el locador desalojante no
cumpliera con su afirmacin, "deber al inquilino desalo-
jado una indemnizacin equivalente al valor de los alqui-
leres por el tiempo de ocupacin de que ha sido privado".
Solo cabe agregar que, en la redaccin literal del texto, es-
ta causal del inciso 4 solo puede invocarla el "propietario"
que acta como locador.
6. Plazos de gracia
En los dos ltimos prrafos del art. 1507, el Cdigo esta-
blece plazos de gracia. Sobre ellos: infra, aqu, V, 5.
V. Plazos de restitucin
El tema no presentaba grandes dificultades en la redac-

cin originaria del Cdigo Civil. Pero la ley 11.156 incidi so-
bre l, como si se complaciera en complicarlo. La civilstica
argentina se encarg de tornarlo ininteligible.
1. Las preguntas y el error civilista

El tiempo no transcurre en vano. En algn momento se
agota el de duracin del arrendamiento y el locatario debe

restituir la cosa.
A. Se plantean, entonces, dos preguntas:
a) Primera: goza el locatario de un tiempo adicional para
restituir, durante el cual siguen corriendo los alquileres?
Esta es una pregunta cuya respuesta corresponde al De-
recho Civil, porque se trata de determinar el tiempo durante
el cual el locatario puede restituir, y vencido el cual, recin
entra en incumplimiento.
Veremos que para el Cdigo Civil, en ciertos casos el loca-
tario no dispone de tiempo adicional, y que la restitucin debe
ser de inmediato (infra, aqu, 2); en otros casos, dispone de
un tiempo adicional que se computa a partir de la intima-
cin a restituir (infra, aqu, 3).
b) Segunda: si el locatario es condenado enjuicio a resti-
tuir se lo desaloja de inmediato con la fuerza pblica, o se
le da un plazo para cumplir con la condena, plazo durante el
cual ya no corresponden alquileres, sino daos y perjuicios,
que se computa a partir de que la sentencia sea ejecutable, y
vencido el cual, recin se procede al lanzamiento con el auxi-
lio de la fuerza pblica?
Este es un problema de Derecho Procesal, con todas las va-
riantes que ofrecen los distintos cdigos de procedimientos.
B. La doctrina civilista tom un camino errado28.
a) No distingui debidamente entre los plazos del Cdigo
Civil (a los que identificaremos como "plazos de fondo") y los
de los cdigos de procedimientos (a los que denominaremos
"plazos de forma"). Mezcl todo, y de esa mezcla naci el en-
28 Un claro ejemplo de la indebida mezcla de lo civil con lo procesal, de la que de

inmediato hablaremos en el texto, puede verse en Rezznco, Estudio, pgs. 309 y
sigts., quien refirindose al juicio de desalojo, nos dice que "termina por sentencia,
que fija para el desalojo del inmueble por el locatario, los plazos sealados por el C-
digo Civil, a que nos referiremos a continuacin", entrando luego en una extensa enu-
meracin a hablar del plazo de diez das del art. 589 del anterior Cdigo de procedi-
miento para la Capital Federal, y de los distintos plazos de restitucin de los arts.
1507, 1509 y 1610. En Llambas-Alterini (op. c., sobre el art. 1610, na 10-A) ya hay
una separacin entre plazos que se cuentan desde la exigencia del locador, y plazos
que se computan a partir de la sentencia, pero entre estos ltimos aparecen entre-
mezclados los del Cdigo de Procedimiento y los de los arts. 1507 y 1509 Cdigo Civil.
gendro de plazos de fondo que se computaban del mismo modo

que los plazos de forma, a partir de la sentencia.
b) A esa mezcla se lleg bajo la vigencia del hoy derogado
cdigo de procedimientos para la Capital Federal, sobre el
cual se razon.
Quienes quieran seguir con esa mezcla, tendrn que razo-
nar hoy con el vigente cdigo de procedimientos para la jus-
ticia nacional29.
Pero no se salvarn de este doble reproche: las leyes pro-
cesales son de carcter local y no pueden modificar al Cdigo
Civil pues si salen de esos lmites, entran en lo inconstitu-
cional. No es el Derecho Civil el que deba plegarse, some-
tindose al procesal, sino a la inversa: las leyes procesales
deben hacer posible la regulacin del Derecho Civil.
C. Nosotros intentaremos interpretar lo que el Cdigo Civil
dice. Dejamos las leyes procesales para los procesalistas, y so-
bre ellas solo verificaremos algunas reflexiones ineludibles,
para superar la confusin en que incurrieron los civilistas.
2. Locaciones a trmino fijo

Rige el art. 1609 ledo a la luz del art. 1622. Pero debe
darse su sitio a la situacin excepcional del art. 1509.
29 Como se ver ms adelante, en el texto, nos oponemos a que los plazos de

Tondo (los del Cdigo Civil) para restituir se cuenten a partir de la sentencia. Ahora
bien: I. Si nos colocamos en una situacin ideal de una Justicia celerlsima, con una
ley procesal que as lo disponga, el que se cuenten algunos plazos (como los de los
arts. 1507 y 1509) a partir de la notificacin de la demanda, o de la sentencia, pue-
de ser una cuestin sin importancia prctica de entidad en punto al tiempo. A este
ideal pudo haber respondido la letra de la regulacin del juicio de desalojo, segn el
derogado Cdigo de Procedimiento para la Capital Federal, con una concentracin
en una sola audiencia, en la que deba correrse el traslado de la demanda, contes-
tarse, producirse la prueba, sin que cupieran excepciones previas, ni incidentes, ni
termino extraordinario de prueba, en la que se dictara la sentencia, que era inape-
lable. Pero como lo recuerda Alsina (Tratado terico prctico de Derecho Procesal,
III, cap. XLV) de quien tomamos la descripcin del procedimiento, las cosas no fue-
ron as, y la jurisprudencia admiti la apertura a prueba, y la apelacin de la sen-
tencia por el locatario, aun fuera del caso excepcional del art. 592. II. Con el nuevo
Cdigo de Procedimiento de la Nacin, sera ya ingenuo pensar, ni siquiera como
hiptesis de gabinete, que el trmite fuera celerfsimo, pues el art. 679 dispone que
el procedimiento sea el del juicio sumario.
A. Segn el art. 1609: "Acabado el tiempo de la locacin,

hecho a trmino fijo, por el vencimiento del plazo, si el lo-
catario no restituye la cosa arrendada, el locador podr
desde luego demandarlo por la restitucin con las prdidas
e intereses".
a) Cuando la locacin es "a trmino fijo", el Cdigo no con-
cede al locatario plazo suplementario alguno, y la restitu-
cin debe hacerse de inmediato.
Es la regla que adopta el art. 20 de la ley de arrendamien-
tos rurales: "...el arrendatario deber restituir el predio sin
derecho a ningn plazo suplementario para el desalojo y en-
trega libre de ocupantes".
b) Cundo la locacin es "a trmino fijo"? La pregunta es
bsica, porque si no es "a trmino fijo" deja de tener aplica-
cin el art. 1609 sub examen y rige el art. 1610 (infra, aqu
3), para el cual hay plazos suplementarios.
Trmino fijo se da sin duda cuando existe un plazo cierto.
Pero puede haber trmino fijo en hiptesis en que no haya
plazo cierto, porque, si, por ejemplo, el contrato se hace por
una sola cosecha, ya el locatario puede hacer sus clculos,
para no verse sometido a las angustias de la restitucin in-
mediata sin plazo suplementario.
c) Decimos que en la hiptesis del art. 1609 la restitu-
cin debe hacerse de inmediato, sin plazo suplementario
alguno.
Pero por la llegada del "trmino fijo" el locatario no est
en mora ex re. Ni siquiera en el caso de que el trmino fijo
consista en un plazo cierto se produce la mora ex re del nue-
vo art. 509, primer apartado. Entra a funcionar la doctrina
del art. 1622, de la que resulta que mientras el locador no
interpele al locatario, reclamando la restitucin, la locacin
contina.
Si producida esa interpelacin, el locatario no restituye
de inmediato, deber daos y perjuicios. Y, desde luego, po-
dr el locador demandarlo por restitucin.
B. He aqu que el locatario es condenado en juicio a la
restitucin. Goza de un plazo suplementario despus de la
sentencia, para restituir?
Nuestra civilstica contesta que s, e invoca el procesal de
diez das 30 . Los computa a partir de la sentencia, expresin

elptica con la que evita precisar si es a partir de la senten-
cia de primera instancia, o de la de segunda instancia, o de
que quede firme una u otra, o, lo que parece ms razonable,
del "cmplase"31 notificado.
A nosotros el tema no nos preocupa, es materia procesal!
Suponiendo que un determinado cdigo fije el plazo de diez
das, se es un "plazo de forma" que nada tiene que ver con
los "plazos de fondo".
Para el Cdigo Civil, si el contrato es "a trmino fijo", lle-
gado l la restitucin debe ser inmediata, en cuanto el loca-
dor lo pida (arts. 1609 y 1622). Demrese el locatario en res-
tituir y pagar daos y perjuicios; los pagar durante todo el
curso del juicio, y los pagar durante el tiempo que use de
esos "diez das"...
El "plazo de forma" de la ley procesal no es un plazo su-
plementario que prolongue la vida del derecho personal del
locatario, por un tiempo durante el cual se deba alquiler.
Supone, por el contrario, que segn la res judicata ese de-
recho personal se ha extinguido, que cualquier permanen-
cia del ex locatario es sin ttulo alguno, por lo que se deben
daos y perjuicios; lo que se difiere es el lanzamiento con
la fuerza pblica.
C. En cuanto a la hiptesis excepcional del art. 1509: in-
fra, aqu, 4).
3. Locaciones sin trmino fijo

Cuando la locacin no es "a trmino fijo" el Cdigo Civil
concede plazos suplementarios. El art. 1610 (texto segn ley
11.156) precepta que "el locador no podr exigir al locatario
la restitucin de la cosa arrendada, sino despus de los pla-
zos" que enumera en cuatro incisos:
A. "Si la cosa fuere mueble, despus de tres das de ha-
berle intimado la cesacin de la locacin".
30 En el anterior art. 589 procesal, para la Capital: "un plazo que nunca podr
exceder de diez das". Segn el art. 686 del actual Cdigo de Procedimiento de la
Nacin: "a los diez das de la notificacin de la sentencia".
31 Fernndez, Cdigo de Procedimiento, sobre el art. 589, nota 9.
Los autores se complacen en recordar la opinin de Sego-

via, que puntualiz que la intimacin poda ser extrajudi-
cial, pero recomendaba la judicial32.
Como la ley no establece forma determinada, se aplica el
principio de libertad de formas (art. 974), y, a su amparo, sin
duda que la intimacin, reserva hecha del tema de la prue-
ba, puede hacerse extrajudicialrnente por los ms variados
mtodos comunicantes.
Bajo el amparo del mismo principio de libertad de formas,
no dudamos que la intimacin tambin puede hacerse judi-
cialmente. Tan solo que nos asalta una duda, en cuanto al
procedimiento al que habr que acudir. Y por lo que diremos
a propsito de los arts. 1507 y 1509, segn los cuales la inti-
macin debe ser judicial (infra, aqu, 4 y 5) la duda tiene su
importancia.
Para respetar la letra del inciso 1 del art. 1610 sub exa-
men, y su encabezamiento, el locador que acuda a la intima-
cin judicial debiera intimar primero, y recin despus de
los tres das podra exigir, y por ende, demandar, al locatario
que no cumpliera con la intimacin. Para decirlo con otras
palabras, en recta doctrina, esto debiera ser materia de una
diligencia preliminar. Pero pensamos que si se diera el caso
de que, sin la intimacin previa judicial o extrajudicial, se
procediera a demandar por desalojo, la notificacin de la de-
manda valdra como intimacin judicial, y el locatario que
no restituyera dentro de los tres das, no podra agraviarse
so color de ausencia de intimacin33.
B. "Si fuere casa, departamento o pieza, establecimiento
comercial o industrial, predio o predio rstico, despus de
tres meses contados del mismo modo" (art. 1610, inc. 2).
Este precepto viene de la ley 11.156.
32 Rezznico, op. cit., pg. 311, nota 62.

33 Conceptuamos generalizable la doctrina que ensean Enneccerus-Lehmann
(51, II, 2, Derecho de Obligaciones): "Si es de suponer que, aunque el contenido del
requerimiento fuese absolutamente correcto el deudor no hubiera prestado o si,
conforme a la buena fe, tuviera que esperarse de l que, a la vista del requerimien-
to, ofreciera la prestacin tal y como es debida, incurrir tambin en mora" (comp.
los mismos en 51, II, 4 y III, 2).
El plazo es de tres meses y no de noventa das como se ha

pretendido errneamente leer 34 , quizs en un intento de
compararlo con el del art. 1509, para luego plantearse el fal-
so problema de determinar si prevalece el art. 1610 inc. 2 para
el cual el trmino se contara desde la intimacin, o el art.
1509 para el cual el cmputo se iniciara con la sentencia.
Dejando a salvo nuestra opinin en el sentido de que no
es verdad que en el caso del art. 1509 el cmputo sea a par-
tir de la sentencia {infra, aqu, 4) puntualizamos que esta-
mos ante una regla que:
a) Deja de aplicarse para casas, departamentos, piezas,
cuando es el caso del art. 1509, que establece un rgimen de
excepcin que exige ciertos requisitos, con lo que queda claro
que cuando no se den esos requisitos, pero se trate de loca-
cin de casas, piezas, departamentos se aplica el inciso sub
examen.
b) Deja de aplicarse cuando se trata de predios cuya loca-
cin entra en las hiptesis de los incisos 4 y 5 de los que lue-
go hablaremos.
c) Y deja de aplicarse cuando la hiptesis entra en la ley
de arrendamientos rurales, tema del que nos ocuparemos si-
multneamente con el del inciso 4.
C. En vano buscaremos en el art. 1610 un inciso 3. Lo que
en algunas ediciones privadas se da por tal, es, en realidad,
el inciso 4. Ello se debe a la mala tcnica seguida por la ley
11.156, que con la numeracin de "inciso 2", en un solo texto
reemplaz a los antiguos incisos 2 y 3).
D. "Si fuese predio rstico en que existiese un estableci-
miento agrcola, despus de un ao contado del mismo mo-
do" (art. 1610, inc. 4).
Se ha dicho que esto queda sin aplicacin ante lo dispues-
to por el art. 20 de la ley de arrendamientos rurales que nie-
ga un plazo suplementario35.
Estimamos que el art. 20 de la L.A. se aplica a los contra-
34 As: Rczznico, op. vit., pg. 311. Comp. Llambas-Alterini, op. '/., sobre el
art. 1610, inc. 2.
35 Llambas-Alterini, op. eil-, sobre el art. 1610.
tos de la ley, que sean a trmino fijo. Para los negocios ex-
cluidos de la ley se aplica directamente el Cdigo Civil. E in-
cluso para los contratos de la ley, tiene aplicacin el inciso
sub examen, cuando salvado que sea el plazo mnimo el
negocio resulta ser, en lo excedente, "sin trmino fijo".
E. "Si fuese terreno en que no exista establecimiento co-
mercial, industrial o agrcola, despus de seis meses conta-
dos del mismo modo" (art. 1610, inc. 5).
El texto tiene aplicacin para los terrenos urbanos bal-
dos36.
4. El caso del art. 1509

Segn este texto: "En los arrendamientos de casas, piezas
o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo
legal que reconoce a su favor el art. 1507, fuese demandado
por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspon-
diente al mes anterior, tendr 90 das para el desalojo, con-
tados desde aquel en que se intime el deshaucio por el juez
competente para conocer de la demanda".
A. Estamos ante un contrato "a trmino fijo" o ante uno
"sin trmino fijo"?
Estimamos que puede darse cualquiera de las dos hipte-
sis, lo que explica la necesidad de comparar este texto con el
del art. 1609 y el del art. 1610, inc. 2.
a) Supongamos que se arrend una casa con destino a co-
mercio, fijndose como duracin la de un ao. El contrato es
"a trmino fijo". Si el locatario hace uso de la opcin del art.
1507, la duracin ser de dos aos, y con esa variante, el
contrato seguir siendo "a trmino fijo", cayendo, por lo tan-
to, bajo la regla del art. 1609 que no concede plazo suple-
mentario.
Pero el art. 1509 sub examen establece una excepcin,
dando un plazo suplementario de 90 das al locatario que
"acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes
anterior".

Se advierte que solo se trata de una excepcin al rgimen

del art. 1609, cuya normacin queda para las locaciones que
no sean de casas, piezas o departamentos, y tambin para
stas si el locatario no hubiere pagado el alquiler correspon-
diente al mes anterior.
b) Supongamos que el arriendo de una casa para comer-
cio se hizo sin especificar duracin. Estamos ante un con-
trato por tiempo indeterminado, y razonando sobre la hip-
tesis de que el locador dej transcurrir el mnimo de dos
aos del art. 1507 sin pretender la restitucin, pasados esos
dos aos, el contrato seguir siendo de duracin indetermi-
nada, lo que constituye una de las hiptesis del contrato
"sin trmino fijo".
Si el locatario pag el mes anterior, se aplicar el art.
1509; si no lo pag, regir el art. 1610, inc. 2.
Los plazos son distintos: para el art. 1509, noventa das,
en tanto que para el art. 1610, inc. 2, tres meses.
Qu locatario se tomar el trabajo de acreditar haber pa-
gado el mes anterior, para conseguir ex art. 1509, noventa
das, si ya tiene los tres meses del art. 1610, inc. 2, que, dado
el nodo de computar los intervalos en Derecho, le dar nor-
malmente eso y algo ms?
Quieren nuestros autores que el inters reside en el modo
de computar el trmino, que para el art. 1509 sera a partir
de la sentencia, en tanto que para el art. 1610, inc. 2, sera a
partir de la intimacin37. Por lo que de inmediato diremos,
la diferencia es otra: para el 1509 no basta con una intima-
cin extrajudicial, y es necesaria la judicial.
B. Decimos que no compartimos la tesis de quienes ensean
que los noventa das se computan a partir de la sentencia:
a) Estamos ante un plazo establecido por la ley civil, ante
lo que hemos llamado un "plazo de fondo", durante el cual se
deben alquileres.
Desde el punto de vista de una idea de justicia, resulta
inicuo el suponer (como quiere la doctrina que combatimos)
37 Llambas-Alterini, op. cit., sobre el art. 1610, ne 3-A; Borda, Contratos, n5 852.
que un locatario pueda litigar aos sin razn, y todava reci-

bir el premio de noventa das adicionales.
Decimos "litigar aos", porque tal es la realidad que se
da. Que las viejas regulaciones sobre desalojo no lo permitie-
ran es una cosa, y otra muy distinta el que, por un lado, esas
viejas regulaciones fueron desodas por los tribunales y por
el otro, que tales regulaciones han sido reemplazadas por
procedimientos que, ya en su letra, permiten una duracin
estimable del proceso38.
b) La redaccin misma del art. 1509 permite una inter-
pretacin que se concilia con la justicia y no protege la mala
fe. No dice "desde que se condene al deshaucio" sino "desde
que se intime el deshaucio", y la referencia final al juez
"competente para conocer de la demanda" resultara inexpli-
cable si con ella se quisiera aludir al juez que dict la sen-
tencia, pues, por hiptesis, todo el tema de la competencia
deber haber quedado agotado a ese tiempo, y no cabe una
discusin ulterior sobre ese tema.
La intimacin, aqu, es una intimacin por intermedio de
la accin de la justicia. Se requiere una intimacin judicial,
no bastando con la extrajudicial que es suficiente para el
art. 1610, inc. 2.
c) Por lo dems, la expresin "desde aquel en que se intime
el deshaucio..." tiene su antecedente en el primitivo texto, que
entraba en directa correlacin con el anterior inc. 2 del art.
1610, y daba lugar a una lectura en el sentido de que la inti-
macin deba ser judicial, no bastando con la extrajudicial39.
5. Los plazos del art. 1507
El art. 1507 establece plazos mnimos opcionales, y prev
causales de cesacin del beneficio (supra, aqu, IV). Pero simul-
tneamente con la cesacin del beneficio, concede plazos de
gracia, que son de 10 das en los casos de los incisos 1 y 2, pu-
diendo ampliarse a 40 das para los casos de los incisos 3 y 4.
38 Vase aqu, nota 29.

39 Comp.: Segovia, Cdigo Civil, comentario a los arts. 1511 y 1612 de su nu-
meracin.
Esos trminos se cuentan "desde aquel en que se le intime

el deshaucio por el juez competente para conocer de la deman-
da", frmula que, como se ve, es similar a la del art. 1509, por
lo que damos por reproducido lo dicho a su respecto.
Cuando fuere el caso de los incisos 1 y 3, y el locatario de-
mandado fuere sublocador, "los subinquilinos tendrn un
plazo de 90 das para el desalojo, contados del mismo modo".
Ttulo III: Efectos
102. Obligaciones del locador
I. Obligacin de entregar la cosa
Se encuentra regulada en el art. 1514, donde se mezclan

previsiones que ataen a las clusulas naturales con lo que
concierne a una clusula esencial.
1. Lo esencial
La obligacin principal que contrae el locador es la de con-
ceder el uso o goce: art. 1493.
Con otra fraseologa, el art. 1514 nos dice que el locador
"est obligado a entregar", porque la concesin se verifica
entregando. Hay en esto un punto de contacto, a nivel de g-
nero, con la compraventa, que da lugar, tambin, a una obli-
gacin de entregar (art. 1409), pero una diferencia, a nivel
de especie, porque las respectivas entregas en uno y otro
contrato, persiguen finalidades distintas. Salvada la diferen-
cia, conviene recordarlo para tener presentes las reglas ge-
nricas de las obligaciones de dar, y algunas aplicaciones
concretas que se verifican en materia de compraventa.
Porque, con otra fraseologa, en fin, esa obligacin de con-
ceder (art. 1493) que es una obligacin de entregar (art.
1514) es una obligacin de dar "con el fin de transferir sola-
mente el uso o la tenencia" (arts. 574 y 600).
Estamos ante una obligacin esencial1 sin la cual no hay
locacin, pero que puede quedar contextualmente cumplida
cuando se acude a la contratacin manual.
1 Marcado (Explication, sobre el art. 1719) seala, con razn, que esta obliga-
cin no es solo de la naturaleza del arrendamiento, como podra hacerlo creer el
texto francs, sino de la esencia misma.
132 102. Obligaciones del locador
La dacin a efectuar se sujeta a las reglas generales sobre

la tradicin, en sus variadas formas, que, aunque previstas
por el Cdigo para la tradicin posesoria, son aplicables a la
transmisin de la tenencia, que es lo que el locatario adqui-
rir (art. 2462, inc. 1).
2. Objeto de la dacin
Segn el art. 1514, la cosa debe ser entregada "con todos
los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato".
Estamos ante una aplicacin concreta de la regla general
del art. 575, a tenor del cual la obligacin de dar cosas cier-
tas comprende todos los accesorios de sta "aunque en los
ttulos no se mencionen, o aunque momentneamente hayan
sido separados de ellas"; al ser el art. 575 general, es una
norma comn a la compraventa y a la locacin, siendo recor-
dada a propsito de cada uno de esos contratos (arts. 1409 y
1514), pero en la locacin presenta ciertas notas de particu-
lar inters, porque en su aplicacin a ella hay que tener en
cuenta el tipo de uso concedido.
Por lo dems, tanto para la compraventa como para la lo-
cacin, la inclusin de los accesorios forma parte del conteni-
do natural del contrato, de tal manera que las partes, en uso
de la autonoma privada, pueden excluirlos.
Y porque forman parte del contenido natural, se com-
prende que se computen salvo pacto en contrario los ac-
cesorios "al tiempo del contrato" ya que es de prever que las
partes, al describir la cosa, tienen presente la cosa que es en
ese tiempo, pero nada impedira que tomen otro tiempo
cualquiera.
Los principios que aqu desarrollaremos deben aplicarse,
analgicamente, a la locacin de cosas inciertas (infra, aqu,
sub C).
Nuestra doctrina suele complacerse en dar una extensa
ejemplificacin de lo que queda incluido en el concepto de
accesorios, incursionando en un tema que corresponde a la
teora general. Por las caractersticas de algunos ejemplos
que se dan, consideramos til una referencia a los mismos.
A. Accesorios son, por de pronto, las cosas accesorias por
accesin fsica o moral.
102. Obligaciones del locador 133
a) Colmo2, ejemplificando con el contrato de compraventa,

se pregunta si son accesorios las instalaciones del bao o de
la luz elctrica (como las araas de iluminacin) o las esta-
tuas del jardn. Para los tres casos contesta negativamente.
Es realmente digno de reflexin el motivo que da para ex-
cluir del concepto de accesorios a las instalaciones sanita-
rias: explica que no es comn "que se venda cosas de uso tan
personal como la instalacin de un bao".
Leyendo esa motivacin, parece difcil el reprimir una
sonrisa, cuando no, directamente, la risa. Sin embargo, hay
que hacerlo, y enfrentar la doctrina de Colmo con el mximo
de los respetos, situndonos en nuestra poca, y dejando a
Colmo en la suya, pero manteniendo el principio que lo llev
a contestar as. Porque lo que Colmo dijo es que para saber
si una cosa es o no accesoria de otra, hay que consultar tam-
bin los usos y costumbres, por lo que, a priori, nada se pue-
de decir de una cosa concreta, pretendiendo que es accesoria
por el solo hecho de estar adherida a otra.
En nuestro terruo, recordando los aos de nuestra in-
fancia que nos aproximan a la poca de Colmo, no hemos
visto que las instalaciones sanitarias se lleven de un lado a
otro, como se llevan las camas, pero si se dio un medio social
en el que as se proceda, contestaramos con Colmo, que las
instalaciones sanitarias no son accesorios, porque quien las
coloca no entiende hacerlo con el sentido de perpetuidad
(doct. art. 2315). De all que respecto a las araas de ilumi-
nacin, como en la poca de Colmo (aunque menos emplea-
das que entonces), pensamos que siguen siendo cosas que no
entran en la calidad de accesorios.
b) Rezznico3, pensando en el arrendamiento de una casa
en rgimen de propiedad normal, enumera entre las
cosas accesorias a "sus vidrios, puertas y ventanas... sus ce-
rraduras, llaves, pisos, techos... jardines, patios, escaleras,
stanos, etc.".
Para entrar en el detalle de los ejemplos, hay que tener
2 Colmo, De las Obligaciones en general, n s 204.

presente que, en realidad, lo principal es el suelo, por lo que,

cuando se habla de accesorios de la casa, se entra a una acce-
soriedad a la segunda potencia, constituida por las cosas "que
estn adheridas a las cosas adheridas al suelo (art. 2332)".
Pero, aun con esa salvedad, en la enumeracin subexa-
men, hay tres cosas que ya no se entienden. La primera de
ellas es que la casa, en s computada como cosa "principal",
queda reducida a una idea, pues poco falta para que en el
"etc." quede limitada a un cubo de aire, ya que declaran ac-
cesorios los pisos y techos. La segunda es que la conceptuali-
zacin de los patios como accesorios, implica excluir de la vi-
sualizacin como principal a todo un espacio fsico, lo que se
acenta con los stanos, que ni siquiera son espacios abier-
tos, por lo que por esa pendiente habra que concluir
que las piezas de la casa son accesorios de ella, o que por lo
menos lo son las llamadas dependencias de servicio. Y la
tercera es que calificar al jardn de "accesorio", es introducir
una accesoriedad al revs, pues el jardn ocupa suelo, y el
suelo es, por definicin, cosa principal.
Pensamos que aqu subyace un sofisma, cuya premisa
mayor estara constituida por "todo lo que en principio que-
da incluido, pero que puede excluirse, es un accesorio", su
premisa menor por la ejemplificacin de lo que en principio
est incluido, pero que puede excluirse, y su conclusin por
la afirmacin "en consecuencia, todos esos casos son de acce-
sorios". El error est en la premisa mayor, pues todo lo que
en principio est incluido, pero que puede excluirse, no es
necesariamente un accesorio...
Para dar un ejemplo, si se alquila un baldo de 600 m2, se
verifica una locacin total del inmueble, pero si en lugar de
esos 600 m2, solo se alquilan 500 m2, no se dir que se ha ex-
cluido un accesorio, sino que se ha hecho una locacin par-
cial. Y como tratndose de inmuebles con edificacin, es po-
sible locar solo el stano, tambin es posible una locacin
parcial de todo lo que resta excluido el stano. Dgase lo
mismo en el tema de los jardines: se alquil el inmueble n-
tegro, o solo la parte edificada del inmueble?
Lo que hay de comn entre la locacin del todo y la loca-
cin de lo principal con los accesorios, es que no hay que de-
cir enfticamente que se alquila el todo, ni adems, enftica-

mente que se alquila el principal con los accesorios. Si la de-
signacin conviene al todo, el todo se alquil, y si conviene al
principal, quedan incluidos los accesorios, salvo manifesta-
cin en contrario, en uno y otro caso.
Decimos "si la designacin conviene", pero, desde luego,
no ha de tomax'se cualquier palabra aislada que se haya em-
pleado, pues las palabras cobran sentido en el contexto. Y
aqu, desde luego, cobra sentido especial la regla general del
primer apartado del art. 1198.
c) Otros autores, ubicndose en el tema de los departa-
mentos en propiedad horizontal, ensean que la baulera
queda incluida en lo accesorio, pero no el garaje4.
Retornamos al problema de la locacin del todo o de la
parte, precedido de este otro: en qu consiste el todo?
Arquitectnicamente, bauleras y cocheras suelen estar f-
sicamente distanciadas de la unidad de vivienda, formando
las llamadas unidades complementarias, pero jurdicamen-
te, en un edificio determinado, podemos imaginar que se en-
cuentren en una de estas dos situaciones: formando o no una
unidad funcional, susceptible de constituir un inmueble dis-
tinto, a todos los efectos de la propiedad horizontal. Si no
constituyen una unidad funcional, siguen ordinariamente la
suerte del mbito de vivienda, pero no porque sean acceso-
rias de ste, sino porque son partes del todo, y de exclurse-
las estaramos ante una locacin parcial; en esta situacin
se encuentran, generalmente, las bauleras. Si constituyen
una unidad funcional, jurdicamente susceptible de una pro-
piedad independiente, son tan distintas de un departamento
para vivienda, como lo es un departamento de otro, y en esta
situacin pueden encontrarse las cocheras. Para decirlo con
otras palabras: todo depende de cmo se encuentra estructu-
rada la propiedad horizontal, y de que los distintos mbitos
tengan o no ttulo distinto, pues si lo tienen son inmuebles
en horizontalidad diferentes, y si no lo tienen son partes del
4 Llambas-Altcrini, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 1514, A-5, invocando a

Clavel Borras.
nico de que habla el ttulo, pero en ningn caso cabe hablar

de "accesorios".
d) Con un ejemplo que tiene una rancia estirpe histrica,
se dice que si se alquila un caballo para paseo "deber ser
entregado con su silla o arns, aperos, etc."5.
El ejemplo comienza con una falla, pues habla de "un" caba-
llo para paseo, lo que nos ubica en el terreno de la locacin de
cosas inciertas (aqu, sub C). Pero no rehuyamos el reto, que
de todos modos se reproducir si se contrata "este" caballo.
La clave de la repuesta no se encuentra en la teora de lo
principal y de lo accesorio, pues, v.g. la silla de montar no
es al caballo como un marco a la tela del arte pictrico, ya
que quien tiene varios caballos, no tiene tantas sillas de
montar como equinos, ni stos viven las veinticuatro horas
con ellas a cuestas. La clave est en que, segn los usos y
las circunstancias, por "caballo para paseo" se entienda un
caballo ensillado.
B. Por "accesorios" suele entenderse, tambin en la expo-
sicin de los autores, a una serie de servicios, como los de ca-
lefaccin, agua caliente y conserjera, pero teniendo buen
cuidado de excluir el de telfonos...
En trminos generales, consultando siempre el contexto y
las circunstancias, estamos dispuestos a apoyar la conclusin,
pero no, desde luego por la teora de las cosas principales y
las accesorias. Los servicios no son accesorios de cosas, pero
la obligacin de prestar un servicio puede ser accesoria de la
obligacin principal. Cuando la cosa, por s sola, habla de que
no podr ser usada, sin un determinado servicio, implcita-
mente queda convenido que ese servicio ser recibido por el
locatario, del locador, siempre que los usos as lo indiquen.
Cuando se nos dice, hablando del alquiler de una casa,
que quedan incluidos los servicios "de conserje y portera si
los tiene"6, nos parece que se cae en una exageracin, pues
no se trata de que la casa los tenga, sino que los exija en cir-
cunstancias dadas. Primus habita una casa de su propiedad,

y sus recursos le permiten tener portero, por qu si la alqui-

la, tendr que costear al portero (a ttulo de "accesorio")?; con
ese criterio, si tiene cocinero, jardinero, etc., tendra que dar
iguales comodidades al locatario, y as como no podra llevar-
se las "instalaciones" de diverso orden que entren en la cate-
gora de "accesorios", tampoco podra trasladarse con su per-
sonal a su nuevo domicilio. Distinto sera el caso de una casa
de departamentos, que, por su organizacin, contara con ser-
vicio de conserjera, pues va de suyo que quien alquila un de-
partamento, se compromete a colocar al locatario en iguales
condiciones de uso de las que l como propietario, disfrutara.
Pero aun en este caso, habr que distinguir segn que los de-
partamentos del caso estn o no sujetos al rgimen de propie-
dad horizontal; si no lo estn, es imaginable una obligacin
accesoria de prestar el servicio, pero si lo estn, estimamos
que tcnicamente no hay obligacin, sino cesin temporaria
del derecho al empleo del servicio que el locador tenga. Pre-
sentar una regla general, a priori, es salirse de los cauces
normales de una razonable interpretacin.
Y he aqu que el mbito alquilado tiene, en el bao, en la
cocina, grifos de agua caliente, pero est dotado tambin de
un calefn a gas. Las instalaciones hablan a las claras de que
no hay servicio de agua caliente que deba esperar el locatario.
Lo que deber esperar es un suministro de gas, como puede
esperar un suministro de electricidad, pero no necesariamen-
te del locador, porque si hay medidores independientes, ellos
hablan a las claras de que el suministrador ser otro, y el
precio del suministro pagadero a otro...
Y luego tenemos el caso del telfono. En el estado actual
de la prctica jurdica, el aparato telefnico como "instala-
cin" es propiedad de la empresa, y la cosa misma no podra
ser conceptualizada como "accesorio", por lo que mal podra de-
cirse que hable, a su turno, de servicios accesorios...
C. Los principios expuestos se aplican a la locacin de co-
sas ciertas 7 respecto de las cuales cobra sentido el pensar en
los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato.
7 Comp. Rezznico, loe. cit.

Ello no significa que para las cosas inciertas (susceptibles

tambin de ser contratadas as en locacin: supra, 99, II, 4)
no corresponda hablar de accesorios que deban ser entrega-
dos, pero con la natural adecuacin.
Para las obligaciones de gnero limitado puede todava
computarse el tiempo del contrato, pero para las de gnero
ilimitado, pensamos que habr que estar al tiempo de la in-
dividualizacin (doct. art. 603). Por lo dems, cualquier peli-
gro de que se elija la cosa con menos accesorios quedar cu-
bierto por la doctrina del art. 602.
D. En cuanto a los temas del art. 1495, infra, aqu, 7.
3. Estado fsico
Segn el art. 1514, la cosa debe ser entregada "en buen
estado de reparacin para ser propia al uso para el cual ha
sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en
el estado en que se halle", presumindose dicho convenio,
"cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra
en posesin de la cosa sin exigir reparaciones en ella".
Para la descripcin de la cosa, en punto a accesorios de
ella, a falta de mencin expresa en el contrato, hay que ate-
nerse "al tiempo del contrato" (art. 1514, primer precepto, y
lo dicho, aqu, sub 2); pero en punto al estado fsico de la cosa,
no es el tiempo del contrato el que interesa, sino el tiempo
de la entrega, debindose en el nterin hacer las reparacio-
nes que pongan la cosa "en buen estado".
Esta obligacin de reparar forma parte del contenido na-
tural del contrato, y puede ser descartada por la autonoma
privada, introduciendo una clusula accidental en tal senti-
do. Puede ser, incluso, impuesta al locatario, de tal manera
que, recibindola en mal estado, deba devolverla al concluir
la locacin, en buen estado.
Hay dos casos en los que la clusula accidental de entre-
ga "en el estado en que se halle" se presume, con presuncin
juris tantum: "cuando se arriendan edificios arruinados" y
"cuando se entra en posesin de la cosa sin exigir reparacio-
nes en ella".
Por lo dems, la palabra "posesin" est empleada, aqu, en
sentido lato; tcnicamente, lo que est enjuego es la tenencia.
4. Tenencia vacua
Como se aplican las reglas generales de la tradicin, el lo-
cador debe entregar la cosa en tenencia vacua8.
5. Tiempo, lugar y gastos de la entrega

El Cdigo no trae aqu disposiciones especiales, por lo que
habr que aplicar los principios generales, teniendo presen-
te lo que hemos dicho para la compraventa (supra, 52, III y
IV) por razn de analoga, y ante el principio que dimana del
art. 1494.
6. Sanciones por incumplimiento

Suelen discurrir ampliamente los autores sobre las sancio-
nes que caben en el caso de que el locador incumpla la obliga-
cin sub examen, y entran en disquisiciones segn se trate
del incumplimiento de la obligacin de entregar la cosa princi-
pal, o los accesorios, o de la de entregarlos en buen estado.
Por nuestra parte, no creemos necesario abundar sobre
ello. Para eso estn el art. 505, la resolucin ex art. 1204, la
exceptio inadimpleti contractas (art. 1202), la teora de los
daos... En suma, estn los principios generales.
7. El art. 1495 en general

Prescribe: "Se comprenden en el contrato, al no haberse
hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del
inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero
no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni
los terrenos acrecidos por aluvin, si el locatario no hiciere
un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta".
El texto habla de las servidumbres activas, de los frutos y
productos, y del aluvin. Aunque incluidos en un texto ni-
co, son tres casos que exigen consideracin por separado, cu-
ya unificacin metdica en un solo artculo violenta los prin-
cipios, pues, contrariamente a lo que resulta de la exposicin
de algunos autores, responden a visuales diferentes.
8 Doct. art. 2383: "libre de toda otra posesin y sin contradictor que se oponga a
que el adquirente la tome". Sobre este texto: nuestro Derechos reales, 27, II, 3.
a) Hay, en efecto, autores, que pretenden unificar los tres

casos bajo la visual de la regla de que el locador debe entre-
gar la cosa con todos sus accesorios9.
Media en ello un error de perspectiva. Solo el tema de las
servidumbres puede visualizarse, con buena voluntad, bajo
el prisma de la entrega de lo accesorio, pues lo que concierne
a los frutos y productos, y al aluvin, nada tiene que hacer
con ello como lo demostraremos en breve.
b) Por otra parte, en el art. 1495, bajo la frmula comn
de "se comprenden en el contrato" se mezclan dos temas dis-
tintos: el de la extensin de lo locado con el de la intensidad
del goce.
Para la extensin de lo locado, interesan los temas de las
servidumbres y del aluvin. A la intensidad del goce conce-
dido, se refiere la regla sobre frutos y productos.
c) Para no romper la unidad de la letra del art. 1495, trata-
remos de los tres casos, aqu, pero distinguindolos en sendos
nmeros, donde haremos las correspondientes salvedades. De
inmediato, pasamos a hablar de cada uno de esos casos.
8. Las servidumbres activas y el tema de las pasivas
Por el art. 1495 quedan comprendidas en el contrato, sal-
vo reserva expresa, las servidumbres activas. Nada dice so-
bre las pasivas.
A. Hemos sealado (supra, 99, II, 1) que en la inclusin
de las servidumbres activas no hay locacin de derechos sino
de cosas.
Se trata de saber si adems del fundo dominante, queda
incluido en la locacin el fundo sirviente (en la medida de la
servidumbre).
a) El art. 1495, lex supletoria, las incluye por una clusu-
la natural, y su decisin responde a lo que verosmilmente
(art. 1198) puede presumirse, porque coincide con los intere-
ses de ambas partes. En efecto: el locatario tiene inters en
la utilizacin de la servidumbre por el provecho que puede
9 Comp. Salvat, Fuentes, nQ 830.

extraer de ella, y lo tiene el locador, para evitar que la servi-

dumbre se pierda por prescripcin liberatoria (art. 3059).
b) Pero ello es as, salvo pacto en contrario. No es difcil el
imaginarse casos en los que surja el inters en ello. As, pue-
de ser de inters del locador que el locatario no utilice la ser-
vidumbre, como si, v.g., lo arrendado fuere parte del inmue-
ble dominante, y quisiera reservar para el resto el aprove-
chamiento de la servidumbre.
B. Queda el tema de las servidumbres pasivas, sobre el
que nada dice el art. 1495.
Mezclando problemas, se ha pretendido aplicarles una re-
gla paralela a la de las servidumbres activas, pues se dice
que as como el locatario se beneficia de stas, las pasivas
"son recprocamente soportadas por el locatario"10.
Nosotros debemos distinguir:
a) En las relaciones entre locador y locatario, que es de lo
que habla el art. 1495 y lo que interesa para el contrato de
locacin, lejos de aplicarse a las servidumbres pasivas la
misma regla que a las activas, rige una regla inversa.
Las servidumbres activas, si las partes nada de explcito
dicen, quedan comprendidas en el contrato por una clusula
natural. Para excluirlas, hace falta una clusula accidental.
Si no media esa clusula accidental, el locatario tiene n-
ter partes el derecho de aprovechar de la servidumbre.
Las servidumbres pasivas, si las partes nada de explcito
dicen, no deben nter partes ser soportadas por el locata-
rio, que se encuentra protegido por la clusula natural de
garanta de eviccin que abarca las servidumbres (art.
1527). Para que el locatario tuviera que soportarlas, sera
preciso una clusula accidental.
b) En las relaciones entre locatario y propietario del otro
fundo, media tambin una diferencia, pues los contratos
pueden beneficiar pero no perjudicar a terceros.
Se trata de una servidumbre activa? Si por el contrato
de locacin se convino que el locatario no pudiera aprove-
10 Rezznico, op. cit., pg. 21, nota 19.

char de ella, se es un beneficio que puede invocar el propie-

tario del fundo sirviente.
Se trata de una servidumbre pasiva? Intilmente las
partes actuarn si pretenden que, por el contrato de loca-
cin, queden afectados los derechos del propietario del fundo
dominante.
9. El aluvin
Por una clusula natural, no quedan comprendidos en el
arrendamiento "los terrenos acrecidos por aluvin, si el loca-
tario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alqui-
ler o renta" (art. 1495).
A. Esta regla nada tiene que hacer con la obligacin de
entregar la cosa con "todos los accesorios que dependan de
ella al tiempo del contrato" de que habla el art. 1514. Es
errada la doctrina que la vincula con tal obligacin11, porque
del aluvin de que habla el texto es del operado despus del
contrato.
Para el operado antes del contrato no hay un problema de
aluvin, sino de descripcin de la cosa locada, a los fines de
determinar si se arrend el todo o parte. Si del anlisis del
contrato resultara que lo que se arrend es el todo, el todo
est sin duda integrado por el aadido ya operado del alu-
vin, y si lo que fue obra del aluvin quedara excluido, sera
intil que el locatario pretendiera avanzar ms, invocando
el art. 1495. Por lo dems, no es de esperar que en un con-
trato se excluyan superficies ya existentes, calificndolas
"de aluvin", y ms bien es de pensar que se las precise de
otro modo, pues, siendo el aluvin un quid "insensible" (arts.
2572/3), puede datar de milenios atrs!
B. Interesando el aluvin operado despus del contrato,
durante el curso de la locacin, nuestro Cdigo toma posi-
cin en un profundo debate.
a) Sera de desear que la doctrina, procediendo con mto-
do, se hubiera planteado cuatro series de preguntas:
11 Vase aqu, nota 9.

En la primera serie est la pregunta fundamental: tiene

el locatario derecho al uso o goce del terreno de aluvin for-
mado durante el curso del arrendamiento?
En la segunda serie, para el caso de que se conteste afir-
mativamente a la primera, est esta otra pregunta: ese de-
recho es con incremento o sin incremento del precio?
En la tercera serie, para el caso de que se conteste negati-
vamente a la pregunta de la primera serie, est esta otra:
cmo se regulan las relaciones del locador con el locatario,
respecto al acceso de aqul a la franja de aluvin, y al acceso
de ste al curso de agua?
En la cuarta serie, figura la misma pregunta de la tercera
serie, para el caso de que, debiendo darse una respuesta
afirmativa en el sentido de que el locatario tiene derecho a
usar o gozar de la franja de aluvin, pero con incremento del
precio, resultara que no quiere usar de su derecho.
Lamentablemente, la doctrina suele mezclar las pregun-
tas, y contestanto unas, deja en la sombra a otras...
b) La doctrina suele tomar como punto de arranque a
Pothier, para aplaudirlo o rebatirlo, y en Pothier ya est la
mezcla, pues se plantea el siguiente problema: "si el locata-
rio tiene el derecho de gozar de la parte que, durante el cur-
so de la locacin ha acrecido por aluvin a la heredad que
tiene en arrendamiento, sin aumento del precio"12. Bien se
advierte que mezcla la primera con la segunda serie de pre-
guntas que hemos distinguido metdicamente.
Pothier nos informa que Caroccius, ante ese problema, se
haba pronunciado afirmativamente, pues el locatario que
tiene el derecho de gozar de toda la heredad, tiene, yur acce-
sionis, el de gozar de lo que ha acrecido.
Pothier discrepa con esa enseanza de Caroccius. Para l,
que el locatario tenga el derecho de gozar de toda la here-
dad, es una cosa, y otra bien distinta que tenga derecho al
aluvin, pues el terreno de aluvin no le pudo ser locado, ya
que no exista al tiempo del contrato. Y saliendo al cruce de
12 Pothier, Louage, n 278.

quienes pretenden aplicar las reglas de la compraventa, ob-

serva que media esta diferencia: en la compraventa, los
acrecentamientos operados despus del contrato y antes de
la tradicin, pueden ser pretendidos por el comprador, pues
en este contrato los riesgos pasan al comprador, y es justo
que, as como sufre la prdida total o parcial, reciba el bene-
ficio del aumento, segn la mxima "ubi est periculum ubi et
lucrum", en tanto que en la locacin la cosa est enteramen-
te a los riesgos del locador. Concluye con esta doctrina: "no
es pues el locatario sino el locador quien debe tener el bene-
ficio del acrecentamiento sobrevenido durante el curso de la
locacin de la heredad".
No preguntemos cmo hubiera razonado Pothier de ha-
berse encontrado con otro sistema de traslacin de riesgos
en la compraventa, con un sistema, por ejemplo, como el
nuestro, donde pasan a la cabeza del comprador recin con
la tradicin.
Inquiramos esto otro: cul es la respuesta real que da
Pothier al interrogante que l mismo haba planteado al co-
menzar sus disquisiciones?
Recurdese que el interrogante haba sido: tiene el loca-
tario derecho al aluvin sin aumento de precio?
Por la forma de contestar de Pothier, podemos interpretar
su pensamiento en uno de estos dos sentidos: que no tiene
derecho sin aumento de precio, o que no tiene derecho ni si-
quiera con aumento de precio. Al no haber separado las dos
primeras series de preguntas que hemos planteado sub a, el
pasaje de Pothier se presta a ambas interpretaciones.
c) Duranton 13 parte de una crtica a Pothier, pero lo que
lo preocupa es lo que, en sub a, hemos presentado como la
tercera serie de preguntas.
Observa que el aluvin es algo que se produce insensible-
mente, y comenta: "a cuntas dificultades y procesos no da-
ra lugar la pretensin de los propietarios de querer gozarlo
con exclusin de los arrendatarios! Cmo determinar el
13 Duranton, Cours, XVII, ns 81.

acrecentamiento con precisin? Y deber el arrendatario

proveer sin indemnizacin el paso por el interior del fundo
para ir a cultivar las pequeas partes de tierra producidas
por el aluvin?"
Cualquiera creera que Duranton, habiendo advertido las
dificultades que trae el apartarse de Caroccius, se pronunci
contra Pothier. Pero solo lo hace a medias, pues concluye:
"...creemos que no se debera adoptar la opinin de Pothier
sino en el caso en el que el fundo estuviera arrendado a tan-
to la medida: entonces, cada medida, teniendo su precio, el
arrendatario no debera poder pretender gozar de nuevas
medidas sino con la carga de pagar un precio, que las partes
conveniran, en razn de la cantidad de terreno agregado
por el aluvin y de su calidad...".
Si la locacin no es a tanto la medida, todos los problemas
prcticos que se planteara Duranton desaparecen, pues se
deduce de su argumentacin que entonces el locatario goza
del terreno de aluvin, sin incremento de precio.
Pero si es a tanto la medida, esos problemas prcticos
subsistirn, cuando el locatario no pretenda gozar de nuevas
medidas, o cuando pretendindolo, no llega a un acuerdo con
el locador sobre el aumento de precio, pues Duranton parece
suponer que debe haber un convenio14.
d) Troplong15 retorna a Caroccius. Acuerda el derecho al
locatario, sin aumento alguno de precio.
e) Taulier piensa tambin que el locatario tiene el dere-
cho de gozar del aluvin, pero deber un aumento proporcio-
nal del precio16.
f) Marcad parte de esta ltima tesis, pero formula dos li-
mitaciones. Por un lado, excluye los aluviones de poca im-
portancia, para los que aplica la doctrina de Troplong. Por el
otro, aun para los aluviones de consideracin, no cree que
surja simultneamente el derecho del locatario y su obliga-
14 Contra: Troplong, Louage, n 190, quien dice de Duranton que ste ensea
que "el propietario no puede impedir al arrendatario extender su goce al aluvin".
15 Troplong, loe. cit.
16 Taulier, Theorie du Code Civil, pg. 235.
cin de aumento de precio, sino una opcin: o de gozar del

aluvin con aumento del precio, o de quedar en la preceden-
te posicin, decidiendo no gozar del aluvin y, por lo tanto,
no aumentndose el precio 1 '.
C. Conocidos los antecedentes franceses, vengamos ahora
a nuestro sistema.
a) Contestemos a la primera de las cuatro series de pre-
guntas que nos hemos formulado (si/pro, aqu, sub B, a).
Tiene el locatario derecho a gozar del terreno de alu-
vin? Por nuestro art. 1495 la respuesta es afirmativa.
Su derecho, reserva hecha de lo que luego diremos sobre el
precio, consiste en esto: puede considerarlo incorporado al
contrato, dominado por sus clusulas. En consecuencia, res-
pecto a la franja de aluvin, si lo considera incorporado al con-
trato, pesarn sobre l las obligaciones del locatario, como v.g.
la de comunicar al locatario cualquier novedad daosa.
Pero, como es un derecho, no puede el locador imponerle
la incorporacin al contrato. Su derecho es, en suma, como
dira Marcad, un derecho de opcin: incorporar o no la fran-
ja de aluvin al contrato.
En cuanto a la forma de ejercicio de la opcin, infra, aqu,
sub e.
b) Pasemos a la segunda de las cuatro series de preguntas.
El derecho del locatario es con o sin incremento del precio?
El art. 1495 responde que con "un acrecentamiento pro-
porcional del precio".
El locatario que opta, asume la obligacin de pagar un in-
cremento.
Hay quienes distinguen segn tenga o no importancia el
aluvin, ya por su extensin, ya por su incidencia en el valor
locativo, cualquiera sea su extensin18. Desde luego que un
aluvin que no tenga incidencia en el valor locativo, mal po-
dr dar lugar a un incremento del alquiler, pero convenga-
mos tambin que es difcil el imaginar que carezca de inci-
dencia en el valor locativo, un aluvin de cierta extensin.
17 Marcad, Explicacin, VI, sobre el art. 1722.

18 Comp. Acua Anzorena, en Salvat, Fuentes, nota 124 a.
El art. 1495, en su letra, no distingue, y en teora, desde

el punto de vista de la extensin, cabe aplicar aquello de
"ubi lex non distinguet". Pero, en la prctica, la distincin
surgir, porque producindose el acrecentamiento por aluvin
de modo "insensible" mientras no se manifieste en alguna ex-
tensin apreciable, ni el locatario sabr que est saliendo de
lo originariamente locado, ni el locador tomar conocimiento
de ello.
c) La tercera serie de preguntas no nos preocupa, pues
nuestro Cdigo contesta afirmativamente a l primera serie,
salvo cuando se da el caso de la cuarta serie, en que los pro-
blemas se reproducen.
He aqu que el locatario no opta por gozar del terreno de
aluvin. Aprovechar de l el locador19.
Tal aprovechamiento no presentar dificultades de acce-
so, si el locador mantiene terreno que colinde. Si no es se el
caso, no creemos que pueda pretender un paso a travs del
terreno locado, porque eso sera turbar el goce pacfico del
locatario.
En cuanto al locatario, si no opta, quedar aislado del
curso de agua. Pensamos que esto debe ser tratado como un
vicio redhibitorio sobreviniente.
d) Esta consideracin como vicio redhibitorio nos obliga a
retornar al caso de opcin en el sentido de que el locatario
quiera incorporar al contrato el terreno de aluvin. Como de
no incorporarlo se vera perjudicado, la incorporacin que ve-
rifique no es beneficio puro, sino en parte compensacin para
no tener el perjuicio. Estimamos que esa compensacin debe
ser hecha antes de fijar el aumento definitivo del precio.
Se advierte que nos aproximamos a Caroccius. Nuestro
art. 1495 no est totalmente con l, pero una razonable in-
terpretacin permite, si no una identificacin, s, una apro-
ximacin.
e) Y vengamos a un tema que qued pendiente: Cmo se
19 El aluvin acrece la propiedad del ribereo. Si se tratara de un locador ribe-

reo no propietario, se presentarn problemas de dominio, pero pensamos que ellos
no incidirn en las relaciones locador-locatario.
manifiesta la opcin del locatario a favor de incorporar el te-

rreno de aluvin al contrato?
Puede haber una declaracin expresa, y entonces, nulla
quaestio, salvo la determinacin del aumento del precio, que
si no es hecha de comn acuerdo, quedar sujeta a pronun-
ciamiento judicial.
Pero las declaraciones pueden tambin ser tcitas. No
creemos que pueda verse una declaracin tcita en el mero
hecho de usar o gozar del aluvin, porque siendo ste in-
sensible, insensiblemente se ir produciendo el avance, y
no es de pensar que insensiblemente habr que ir incre-
mentando el precio. Pero, s, ser suficiente un uso despus
de una oposicin o interpelacin del locador, habiendo
transcurrido un tiempo prudencial sin respuesta explcita
del locatario.
10. Los frutos y productos

Segn el art. 1495, se comprenden en el contrato los fru-
tos o productos ordinarios, pero no los extraordinarios.
A. Contrariamente a lo que ensean algunos autores, esta
disposicin nada tiene que ver con la obligacin de entrega
con los accesorios.
Si de la obligacin de entrega se tratara, llegaramos a
este absurdo: que quien prometi dar en locacin para den-
tro de tres meses, un fundo determinado, deber entregarlo
con todos los frutos y productos ordinarios que estaban pen-
dientes al tiempo del contrato, pero podr hacer tabla rasa
respecto a todos los productos extraordinarios. Cualquiera
advierte que las cosas ocurren al revs, y si cualquiera com-
prendera a un locador que llegado el tiempo agrcola y no
habiendo llegado el de la entrega, procede a cosechar el trigo
que sembrara, nadie aplaudira al que antes de la entrega,
procede a talar los rboles de sombra que hubiere.
Lo que aqu est en juego es algo distinto. Se trata de sa-
ber lo que el locatario puede hacer con lo que reciba en ra-
zn" del contrato. Si v.g. recibi un inmueble con rboles para
sombra, podr talarlos para aprovecharlos como productos?
La respuesta es negativa, porque obtendra un producto ex-
traordinario.
1 0 2 . O b l i g a c i o n e s del l o c a d o r 149
B. El art. 1495 distingue entre frutos y productos ordina-

rios, y frutos y productos extraordinarios.
La distincin entre lo ordinario y lo extraordinario ha sido
tomada de Freitas, quien la trae en los arts. 2407, inc. 2 y
2408, inc. 1, de su Esbogo. Se ha dicho que ni Freitas ni
nuestro Cdigo traen datos que permitan distinguir lo ordi-
nario de lo extraordinario, pero pensamos que en esto hay
una exageracin.
a) Cuando Freitas afirma que la locacin comprende los
frutos y productos ordinarios, aclara '"salvo lo dispuesto en
el 5 de este Captulo".
Como en dicho prrafo 5, el Esbogo de Freitas trae tres
disposiciones que contienen la preceptiva de nuestros arts.
1535 y 1536, podemos, ejemplificando con los predios rsti-
cos, dar ya una directiva vlida. En efecto, como la salve-
dad se hace para los terrenos incultos, queda dicho que la
regla de lo "ordinario" se refiere a los terrenos que no son
incultos, a aquellos que, al tiempo de la locacin, ya estn
destinados a una clase de explotacin. Es el destino prece-
dente lo que marca lo "ordinario" y descarta lo extraordina-
rio, para cuya obtencin sera preciso cambiar el tipo de ex-
plotacin20.
b) Desde luego que Freitas no es nuestro legislador, pero
el que no lo sea no debe llevarnos a priori a rechazar cual-
quier interpretacin de nuestros textos que se apoye en l,
cuando la interpretacin resulte razonable, y mxime si se
confirma en otros textos.
Porque eso de que nuestro Cdigo no traiga directivas para
separar lo ordinario de lo extraordinario, es una exagera-
cin. Para el usufructo de un monte las trae en el art. 2873,
donde puede verse lo que se entiende por "cortes ordinarios".
Y para el contrato de locacin mismo debe tenerse pre-
sente el art. 1560.
20 Comp. art. 283 suizo: "El arrendatario debe explotar la cosa... siguiendo el
uso al que ella h a sido destinada... No tiene el derecho... de aportar al modo de ex-
plotacin existente ningn cambio esencial cuyos efectos se extiendan ms all de
la duracin del arrendamiento".
C. Resumiendo: ordinario es lo comn, lo normal, lo que

atendiendo al objet locado puede esperarse de un uso regu-
lar que no caiga en lo abusivo.
Se trata de una regla elstica, lex supletoria que entra a
funcionar a falta de convenio expreso y que es un desarrollo
de la doctrina del art. 1554: el locatario debe limitarse a un
aprovechamiento conforme con el que la cosa ha tenido an-
tes o con el que es de esperarse de cosas semejantes.
II. Obligaciones de hacer y de dejar gozar

Segn el art. 1515: "Despus de que el locador entregue
la cosa, est obligado a conservarla en buen estado y a man-
tener al locatario en el goce pacfico de ella por todo el tiem-
po de la locacin, haciendo todos los actos necesarios a su
objeto, y abstenindose de impedir, minorar, o crear embara-
zos al goce del locatario".
En el art. 1515 se encuentran resumidas las obligaciones
del locador que cobran especial inters despus de la entrega.
Se abarca all el aspecto positivo ("haciendo todos los actos ne-
cesarios a su objeto") y el negativo ("abstenindose de...").
Ello comprende una serie de obligaciones particulares,
que la doctrina suele agrupar en dos categoras: la obliga-
cin de conservar la cosa y la de mantener al locatario en el
goce pacfico.
1. El encasillamiento de las distintas obligaciones parti-
culares en una de estas dos categoras tiene, a menudo, mu-
cho de arbitrario.
Un ejemplo claro de ello lo da la obligacin de no cam-
biar la forma de la cosa, que pesa tanto sobre el locador co-
mo sobre el locatario, pero a la cual los autores suelen ubi-
car metdicamente, cuando se trata del locador, dentro de
la obligacin de mantener en el goce pacfico, y cuando se
trata del locatario, dentro de la obligacin de conservar en
buen estado 21 .
21 Comp. Salvat, Fuentes, nms. 860 y 980; Rezznico, Estudio II, pgs. 147 y 206.
Por otra parte, esa distribucin en las citadas dos catego-

ras suele, a veces, provocar una divisin de la materia que
conspira contra el tratamiento unitario de un mismo tema.
Por ejemplo, la obligacin de reparar deterioros, conceptua-
lizada como de conservar la cosa en buen estado, puede dar
lugar en su cumplimiento, a perturbaciones que resultan
examinadas al analizar la obligacin de mantener en el goce
pacco.
2. Nosotros, hecha la introduccin precedente, preferimos
descender directamente, sin pretensiones de encasillamien-
to, a las obligaciones particulares.
III. Reparacin de deterioros
El locador est obligado a "hacer las reparaciones que

exigiere el deterioro de la cosa" (art. 1516).
Sobre el concepto de "deterioro", infra, aqu, IV, 3.
Es sta una obligacin que deriva de una clusula natu-
ral del contrato. Las partes pueden, por ende, apartarse del
rgimen de la lex supletoria, con la salvedad de que el dolo
del deudor no es dispensable (art. 507).
1. Causas computables
El art. 1516 enumera cuatro causas de deterioros que re-
sultan computables a los fines de su rgimen.
A. Caso fortuito o fuerza mayor.
El locador debe reparar los deterioros derivados de caso
fortuito o fuerza mayor. Se ha dicho que hay aqu una apli-
cacin de la regla "res perit et crescit domino"22; de lo ms
Hay que admitir que esa ubicacin metdica encuentra su apoyo en la letra de la
ley, que para el locador parece reducir la obligacin de conservar la cosa al tema de los
deterioros (art. 1516) mientras que para el locatario abarca otros aspectos (art. 1562).
22 Rezznico, op. cit., pg. 134. Borda, Contratos, n 678, para el caso del art.
1517, llega de tal modo a aplicar esa regla que ensea que el art. 1517 solo se apli-
ca a la hiptesis en que el locador rena la calidad de propietario. No participamos
de tal doctrina, pues entendemos que las relaciones locador-locatario son, en este
tema, independientes de la relacin de propiedad.
que puede hablarse es de una extensin de dicha regla, te-

niendo en cuenta que puede haber locatarios que no sean
propietarios.
Dando un ejemplo de caso fortuito, el art. 1517 prescribe
que: "Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la
cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos
de enemistad o de odio al locatario".
Detengmonos en el examen del art. 1517:
a) La interpretacin de este texto ha dado lugar a un se-
rio problema que ha sido planteado en los siguientes trmi-
nos: por un lado, el art. 1517 nos dice que las vas de hecho
de terceros son caso fortuito a cargo del locador, en tanto
que por el otro, ol art. 1528 nos dice que el locador no garan-
te contra las vas de hecho de terceros, mientras que el art.
1529 habla de vas de hecho que asumen el carcter de fuer-
za mayor, remitiendo al art. 1517; todava, para presentar la
complejidad del problema, se recuerda la nota al art. 514,
segn la cual "las violencias y las vas de hecho de los parti-
culares, no se cuentan en el nmero de los casos de fuerza
mayor, porque son delitos, y como tales estn sujetos a otros
principios que obligan a la reparacin del mal que causen".
Podemos prescindir del tema referido a la nota al art.
514. Por un lado, las notas no son ley; por el otro, dueo es
el legislador de someter los hechos de terceros al rgimen
del caso fortuito, en las relaciones locador-locatario.
Queda el problema bsico: cmo conciliar el art. 1517
con los arts. 1528/9?
La doctrina mayoritaria contesta: no hay necesidad de
conciliacin alguna, pues el art. 1517 se refiere "claramente"
a "deterioros o destrucciones de la cosa locada", en tanto que
los arts. 1528/9 a "hechos de terceros que afectan el uso o go-
ce de la cosa", a "turbaciones de hecho en el uso o goce que
no afectan la cosa misma"23.
No nos parece que la cuestin sea tan sencilla. No es verdad
que el art. 1517 se refiera "claramente" a deterioros o destruc-
ciones, pues solo habla de deterioros que es el tema del texto
23 Reznico, Estudio, II, pg. 153, nota 94.

(art. 1516) que lo precede; en su letra no figura la palabra

"destrucciones", las que estn sujetas a un rgimen distinto al
de los deterioros (infra, aqu, IV). Tampoco es verdad que de
los arts. 1528/9 resulte que ellos se refieren a hechos que afec-
ten el uso o goce, sin afectar la cosa; eso no est en su letra, y
si la doctrina quiere ponerlo, explique previamente qu senti-
do tiene la remisin al art. 1517 que verifica el art. 1529, por-
que si, segn ella, el art. 1517 se aplica a hechos que afectan a
la cosa, no puede comprenderse para qu lo invoca el art. 1529
que postulan como limitado al uso o goce...
A nuestro entender, la conciliacin debe buscarse por otro
lado. El art. 1517 no debe leerse como si dijera que los hechos
deteriorantes de terceros sean siempre caso fortuito, sino
que, cuando asuman ese carcter, sern a cargo del locador,
aunque el obrar de los terceros haya sido "por motivos de
enemistad o de odio al locatario". Para decirlo con otras pala-
bras, el art. 1517 se interpreta as: los hechos de terceros que
alcanzan la categora de caso fortuito, no dejan de serlo por
la circunstancia de estar inspirados por enemistad u odio al
locatario. Realmente, el caso de odio o enemistad, sin el art.
1517, parecera problemtico, ya que por qu habra de ha-
cerse cargo el locador de deterioros que teniendo por causa
prxima hechos de terceros, presentaran como causa remota,
motivos que nada tienen que hacer con l, sino con el locata-
rio?; el art. 1517 disipa la duda.
Ledo as el art. 1517, admitido que hay vas de hecho que
son caso fortuito, y vas que no lo son, queda suprimida toda
aparente contradiccin con los arts. 1528/9: el locador no
responde por las vas de hecho de terceros, salvo que asu-
man el carcter de caso fortuito o de fuerza mayor.
b) A los fines del art. 1517, hay que distinguir entre ter-
ceros cercanos al locatario y terceros lejanos a l.
En la categora de terceros cercanos, ubicamos a las perso-
nas de la familia del locatario que habiten con l, sus domsti-
cos, trabajadores, huspedes, subarrendatarios, porque los de-
terioros causados por stos se encuentran sujetos al rgimen
del art. 1563 (infra, 105, III, 1). Para los terceros cercanos no
interesa indagar si su accionar asume o no las caractersticas
del caso fortuito, pues los deterioros que ocasionaren deben ser
reparados por el locatario. El caso fortuito proveniente de ter-

ceros cercanos no da lugar a reparaciones a cargo del locador.
Todos los que no son terceros cercanos sen terceros lejanos,
y estos ltimos son los que interesan a los fines del art. 1517.
c) El art. 1517 habla de "hechos de terceros". Hasta aqu,
hemos razonado sobre la base de que esos hechos consistan
en "vas de hecho" y por eso se nos plante el tema de la con-
ciliacin entre el art. 1517 y los arts. 1528/9. Para la hipte-
sis en que los "hechos de terceros" implicaran una turbacin
de derecho: infra, 103, III.
B. Calidad propia de la cosa, vicio o defecto.
Esta es la segunda de las causas computables de deterio-
ro, a tenor del art. 1516.
La norma es suficientemente amplia como para abarcar
no solo las consecuencias deteriorantes de lo que es un vicio
redhibitorio, sino tambin de lo que no es un vicio redhibito-
rio, e incluso de lo que ni siquiera es un defecto, pues provie-
ne de la "calidad" de la cosa.
Esta obligacin del art. 1516 pesa, por lo tanto, a nuestro
juicio, sobre el locador, incluso en la hiptesis de que hubie-
ra excluido su responsabilidad por vicios redhibitorios. Para
que el locador no deba reparar, ser preciso que la clusula
accidental que desplace la aplicacin del art. 1516 verse so-
bre la obligacin misma de reparar deterioros.
C. Efecto natural del uso o goce estipulado.
Es la tercera causa computable. Pero aqu corresponde
distinguir entre deterioros mayores y deterioros menores.
El art. 1516 solo comprende los deterioros mayores, pues-
to que los menores se rigen por la normativa del art. 1573
(infra, 105, III, 5) y, a ttulo de las llamadas "mejoras loca-
tivas", pesan sobre el locatario.
D. Culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Es la cuarta causa computable.
Se ha dicho que esta previsin es superflua, pues dimana
de los principios generales de los arts. 506, 511, 1109, 1113,
1114 y 112224.
24 Llambas-Alterini, Cdigo Civil, sobre el art. 1516.

Nosotros entendemos que es til, porque la sujeta al rgi-

men general de las otras tres causales, rgimen que de in-
mediato pasamos a examinar.
2. Incumplimiento del locador

Por el art. 1518, "Cuando el locador no hiciere, o retardare
ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer,
el locatario est autorizado a retener la parte del precio co-
rrespondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si s-
tos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador".
A. Para ir despejando problemas, comencemos con el caso
de urgencia.
Por el art. 1544, las reparaciones a cargo del locador "se
reputarn hechas por el locatario en caso de urgencia, cuan-
do, sin dao de la cosa arrendada, no podan ser demoradas,
y le era imposible al locatario avisar al locador para que las
hiciera o lo autorizase para hacerlas".
a) Dado ese caso del art. 1544, el locatario est autorizado
a ejecutar los trabajos "de cuenta del locador" como lo prev
el art. 1518 y lo confirma el art. 1539, inc. 3.
Pero es acaso se el nico caso de urgencia en los trmi-
nos de los arte. 1518 y 1539, inc. 3?
No. El art. 1544 solo es ejemplificativo de un caso de ur-
gencia. En manera alguna pueden agotarse en su letra todos
los casos posibles de urgencia.
Porque el art. 1544 solo habla del dao que se seguira,
en la cosa arrendada, de la demora. Acaso las personas no
contarn para nada?
Y el art. 1544 supone una imposibilidad de aviso al loca-
dor. Pero el aviso puede ser posible, y haber sido efectuado,
pero el locador permanecer en la inercia.
Se advierte que tomar al pie de la letra el art. 1544, y
despus de haber obrado as, pretender conceptuarlo como
una descripcin exhaustiva de la urgencia, sera una inter-
pretacin irrazonable.
Hay que retornar al art. 1518 y no exigir ms de lo que l
exige, para que el locatario est autorizado: urgencia.
Por supuesto que lo que se computa es una urgencia jus-
tificada. o se computa la urgencia que solo es tal por incu-
ria del locatario. En incuria est el locatario que pudiendo

dar aviso al locador para que repare el deterioro, no lo hizo;
pero si dio el aviso y el locador no procede en tiempo propio,
el locatario se encuentra legalmente autorizado ante la ur-
gencia que ya no le es imputable. Y, desde luego, est autori-
zado si le resulta imposible dar un aviso para que el locador
llegue en tiempo propio.
b) Cuando se da el caso de urgencia, el locatario est au-
torizado.
Para el locatario que efecta reparaciones que se encuen-
tran a cargo del locador, no es lo mismo el estar autorizado
que el no estarlo. Si est autorizado, el locador deber pa-
garlas segn el art. 1548; si no est autorizado, se aplica el
rgimen de las mejoras necesarias no autorizadas, del art.
1549 (infra, 106, V).
B. Y pasemos a la hiptesis de que no haya urgencia, pa-
ra el cual el art. 1518 nos dice que, ante el retardo del loca-
dor, "el locatario est autorizado a retener la parte del precio
correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos".
Para que el locador quede constituido en mora, ser nece-
sario que el locatario lo interpele segn lo prescripto en el
art. 509, segundo prrafo.
Verificada esa interpelacin, el locatario podr "retener"
en los trminos del art. 1518. No se trata, desde luego, aqu
de una retencin en el sentido del jus retentionis, sino de
una aplicacin particular de la exceptio non rite adimpleti
contractus.
Se ha pretendido que para que el locatario pueda "rete-
ner" es preciso que previamente haya demandado al locador
la realizacin de las reparaciones, y obtenido su condena, y
ddose el incumplimiento de ste, y otorgdose la autoriza-
cin judicial para retener 25 . Nada de esto surge del art. 1518
y una tal retahila de trmites no solo es rechazada por los
principios, sino que, de imponerse, tornara, en la prctica
ilusoria la obligacin de reparar a cargo del locador, habida
25 Rezznico, Estudio, II, pg. 136; Llambias-Alterini, Cdigo Civil, sobre el

art. 1518.
cuenta de la notoria demora de todos nuestros trmites judi-

ciales. El art. 1518 ha querido dar al locatario un arma
prctica para compeler, indirectamente, al locador, sin nece-
sidad de intervencin judicial.
Por supuesto que el locatario tendr adems la va del
art. 505, segn los principios generales, y tambin, en su ca-
so, la resolucin ex art. 1204.
C. El art. 1518 se aplica cuando se trata de la reparacin
de deterioros a cargo del locador. Para otra clase de obras
que el locador hubiere tomado a su cargo, por una clusula
accidental, se aplican directamente los principios generales.
3. Molestias al inquilino
El locador est obligado a hacer la reparacin de los dete-
rioros y simultneamente est autorizado a obrar en tal sen-
tido. Pues est autorizado, el locatario no podra oponerse a
que las haga; lo ms que puede hacer es renunciar a su de-
recho, pero no privar de la autorizacin. Si renuncia a su de-
recho, la mejora ser facultativa para el locador.
Puede ocurrir que la realizacin de los trabajos interrum-
pa en todo o en parte, el uso estipulado, o resulte muy inc-
moda para el locatario. En tal caso, el art. 1519 prev que el
locatario podr exigir "la cesacin del arrendamiento, o una
baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones".
Aqu, por "arrendamiento" debe entenderse el precio o al-
quiler (art. 1493 in fine) con lo que lo que el art. 1519 consa-
gra es la suspensin del alquiler o su rebaja, en ambos casos
durante el tiempo que insuman los trabajos. Corresponder,
ora la suspensin, ora la rebaja, segn las circunstancias.
Es posible que se plantee un delicado problema. El loca-
dor, para hacer las reparaciones, debe actuar sobre la cosa, y
el locatario no puede oponerse, pero tiene derecho a "exigir"
la suspensin o la rebaja del alquiler, segn las circunstan-
cias. Si ambas partes se ponen de acuerdo sobre el tema de
la suspensin o de la rebaja, nulla quaestio; pero si no lle-
gan a un acuerdo? El art. 1519 in fine, responde: "Si el loca-
dor no conviniere en la cesacin del pago del precio, o en la
baja de l, podr el locatario devolver la cosa, quedando di-
suelto el contrato".
La salida que ofrece el art. 1519 in fine para el caso de no

llegarse a un acuerdo, es la disolucin del contrato, con lo
que queda claro que ese "exigir" la suspensin o la rebaja, no
es una pretensin accionable judicialmente.
Desagrdate este resultado a Spota, quien verifica una
construccin jurdica para obtener otro distinto que conceda,
tanto al locatario como al locador, una accin de suspensin
o de rebaja26.
No es fcil seguir a este notable jurista, en su argumenta-
cin27 que, hasta donde hemos podido comprenderla, parece
consistir en lo siguiente: a) El nuevo art. 1204 da una opcin
entre la accin por cumplimiento y la resolucin, por lo que
siempre que el Cdigo en cualquiera de los viejos artculos
otorga la resolucin por incumplimiento, debe entenderse
que la otorga por cumplimiento; b) El viejo art. 1509 da al lo-
catario una resolucin por incumplimiento, pero no una pre-
tensin por cumplimiento, por lo que debe entenderse refor-
mado en este aspecto, acordando al locatario la accin por
suspensin o rebaja; c) La opcin del art. 1204 corresponde
en los contratos bilaterales a ambas partes, por lo que, lo que
se decide para el locatario, es aplicable al locador.
A ello contestamos:
a) Toda la argumentacin parte de una peticin de princi-
pio: suponer que en el art. 1519 estamos ante una resolucin
por incumplimiento del locador.
26 Spota, Contratos, V, pgs. 42/3.

27 En efecto: ora nos habla del art. 1519 como "reformado por el nuevo art.
1204" ora como "integrado con el nuevo art. 1204", sin perjuicio de aludir a una
"simple extensin analgica del nuevo art. 1204" al que combina "con la razn que
inspira a los arts. 888 y 895".
Nosotros no aceptamos la tesis que dio al D-L 17.711 efectos derogatorios t-
citos, por lo que entre lo de "reformado" y lo de "integrado", si por lo primero se
entiende como reformado en la letra, lo rechazamos, en tanto que estaramos
dispuestos a aceptar lo de "integrado" si por tal se entiende "coordinado" (como
cualquier otro artculo) en el contexto de todo nuestro sistema (dentro del cual
est, entre otros, el art. 1204) y si ademn se demuestra que el art. 1204 influye
en la interpretacin del art. 1519, dando a la vieja letra, u n nuevo sentido; pero
por lo que luego diremos en el texto, no creemos que el art. 1204 tenga, aqu, in-
fluencia alguna.
Por lo dems, sobre el tema de la reforma de 1968, y los pretendidos efectos dero-
gatorios tcitos, vase nuestra nota 11, en 52 y los lugares adonde all remitimos.
Dnde est el incumplimiento del locador?

El locador est cumpliendo cort-su obligacin de reparar,
y no se diga que incumple con su obligacin de no turbar,
pues no siendo por hiptesis posible, aquello sin esto, de
lo ms que podra hablarse es de una imposibilidad de satis-
facer ambas obligaciones simultneamente. Pretender ver
all una resolucin por incumplimiento, derivando como con-
secuencia que debe haber una accin por cumplimiento, im-
plicara conceder al locatario una pretensin para que el lo-
cador cumpla con lo imposible!
Y no se diga que el incumplimiento del locador residira en
que no llega a un acuerdo sobre la suspensin o la rebaja del
alquiler. El acuerdo es cosa de dos, y si las partes no acuer-
dan, no es solo porque no consienta el locador, sino tambin
porque no consiente el locatario, o acaso se pretende que el
locador deba decir "s" a los clculos que haga el locatario?
La resolucin por incumplimiento no es el nico caso de
resolucin que el Derecho conoce. Para dar un ejemplo, que
per absurdum es suficiente para rebatir la doctrina que
combatimos habra que concluir si sta fuera cierta, que da-
dos los efectos de la condicin resolutoria que opera autom-
ticamente debiera haber una accin cuando el cumplimiento
de la condicin depende de la actividad de la otra parte, para
exigir la conducta que no lleve a la resolucin! Y aproximn-
donos todava ms a la argumentacin que rebatimos, ha-
bra que concluir que el donante, pues tiene la revocatoria
por incumplimiento de los cargos a favor de terceros, debiera
tener la accin por cumplimiento, que el art. 1829 le niega.
b) Y en cuanto al salto final de la argumentacin que
combatimos y que acuerda a ambas partes "la opcin entre
la pretensin de cumplimiento y la rescisin" no vemos de
dnde se extrae esa pretendida opcin que, inexistente para
el locatario, se pretende acordar al locador.
No es suficiente con decir que en los contratos bilaterales,
segn el art. 1204, ambas partes tienen la opcin, porque
(aparte de que a nuestro juicio el art. 1204 no tiene nada
que hacer, dado que no estamos ante resolucin por incum-
plimiento) resulta evidente que la tienen por incumplimien-
tos distintos.
IV. El caso fortuito y los supuestos de destruccin
La lex supletoria ha regulado los supuestos de destruc-

cin material por caso fortuito, con reglas diferentes a las
del deterioro.
Tal es lo que resulta del art. 1521, cuyo anlisis pasamos
a verificar. Estamos ante una clusula natural 28 .
1. Destruccin total
Si la destruccin es total, "el contrato queda rescindido".
A. Es sta una hiptesis de conclusin de la locacin a la
que el Cdigo llama "rescisin", vocablo que utilizaremos para
no apartarnos de la terminologa legal, pero dejando a salvo
que no estamos ante la institucin que en su lugar definira-
mos y que exige, aun en la hiptesis de rescisin legal, una
declaracin de voluntad (supra, 34, III).
"Queda rescindido" dice la ley, denotando que es un efecto
que se produce con automatismo, independiente de nuevas
declaraciones de voluntad, esto es, "de pleno derecho" segn
la terminologa del art. 1722 francs.
Si la destruccin es de la cosa cierta que todava no fue
entregada, estamos ante una imposibilidad de dar.
Si la cosa (cierta o incierta, al contratar) entregada (que-
dando, por ende, individualizada la incierta), se destruye,
estamos ante la imposibilidad de hacer gozar: las vicisitudes
de la cosa influyen sobre el facer. Es un facer que, a los
efectos aqu contemplados, puede ser conceptualizado como
una continuada dacin de la misma cosa que fue inicialmen-
te entregada 29 .
28 Con razn Troplong, Louage, sobre el art. 1722, nQ 203, objeta la afirmacin
de Jauvert que la reputa de la esencia de un contrato "conmutativo" como el de lo-
cacin, lenguaje que considera "exagerado". Pero Troplong, enseando correcta-
mente que no es de la esencia, sino de la naturaleza del contrato, incurre en otra
exageracin, cuando la da como sugerida por la equidad, pues si fuera sugerida por
ella, cmo admitir que sea desplazada por una clusula accidental, que debiera,
en consecuencia, ser estimada inequitativa, a priori?
29 En la exposicin de nuestros autores, que ubican el tema de la destruccin
por caso fortuito dentro del examen de la obligacin de hacer gozar, subyace la idea
de que la destruccin de que se habla es la que acaece despus de la entrega (art.
B. Cundo hay destruccin total?

Estamos ante un concepto jurdico que depende de conno-
taciones socioeconmicas.
Lo demuestra el ms comn de los ejemplos de destruc-
cin total que suelen darse: el de una casa alquilada que, a
raz de un terremoto, queda reducida a escombros.
Si nos atenemos a la teora de lo principal y de lo acceso-
rio, aqu no debiera hablarse de prdida o de destruccin to-
tal, pues permanece lo principal, que es el terreno.
Pero, desde el punto de vista negocial, lo que se alquil
fue un todo que merece el nombre de "casa" y despus del te-
rremoto del ejemplo, lo que queda (terreno, escombros) ya no
es identificable con ese nombre. Al todo, negocialmente con-
ceptuado, le ha ocurrido un fenmeno similar al de la muer-
te de un animal que hubiera sido locado: solo queda el cad-
ver de lo que contractualmente fue convenido.
C. La rescisin operada, al provenir de caso fortuito, no
da al locatario derecho a reclamar indemnizacin al locador.
Y como el contrato "queda rescindido" el locatario no podr
pretender que se efecten reconstrucciones, ni el locador
obligarlo a que las espere 30 .
Dado que la destruccin total de la cosa no supone la de-
saparicin absoluta de ella, puede ocurrir que el ex locatario
contine, de hecho, en la tenencia. Como ha dejado de ser lo-
catario, no deber alquileres, y su situacin ser la de un te-
nedor ilegtimo31.
2. Destruccin parcial mayor y destruccin parcial menor
Si la destruccin es parcial "puede el locatario pedir la
1515). Nosotros entendemos que la amplitud de la frmula del art. 1521 autoriza
su aplicacin a tales eventos acontecidos antes o despus de la entrega. El "durante
el contrato" (frmula distinta a la del art. 1722 francs) as lo permite, pues contra-
to hay desde que se celebra y aunque todava no se haya efectuado la entrega. Por
otra parte, si para el tiempo anterior a la entrega, abandonamos el art. 1521, qu
norma aplicaremos? Analoga por analoga, ms anlogas que la de los arts. 578 y
sigts. que se refieren a la obligacin de dar cosa cierta "para transferir sobre ella
derechos reales" es la del art. 1521, tanto ms cuanto el art. 600 remite a las reglas
sobre el arrendamiento.
30 Marcado, op. cit., sobre el art. 1722.
disminucin del precio, o la rescisin del contrato, segn

fuere la importancia de la parte destruida".
A. Hay un punto que est claro: si las partes no se ponen de
acuerdo, deber intervenir el juez, y el pronunciamiento de s-
te no podr ser en el sentido de acordar una disminucin del
precio y adems la facultad de hacer cesar la locacin a vo-
luntad del locatario32. El juez dispone, segn corresponda, lo
uno o lo otro.
Pero hay otro aspecto que es materia de discusin:
a) Segn unos, el locatario tiene una opcin, pudiendo ele-
gir entre la disminucin del precio o la rescisin del contrato,
pero esa opcin se limita al caso en el que la destruccin par-
cial fuera de magnitud mayor, pues si tuviera magnitud mni-
ma el juez podra negarse a declarar la rescisin33 teniendo el
locatario derecho solo a la disminucin del precio.
b) Segn otros, la opcin existe siempre, cualquiera sea la
magnitud de la destruccin parcial. Para esta doctrina, un
dao que no tenga entidad suficiente para demandar la res-
cisin, tampoco la tiene para pedir una disminucin del pre-
cio, pues se trata de un deterioro34.
c) A nuestro juicio, no hay opcin alguna, sino dos casos dis-
tintos que, por darles un nombre, podemos identificar como de
destruccin parcial menor y de destruccin parcial mayor.
En la destruccin menor, lo nico que puede pedir el loca-
tario, es la disminucin del precio; en la mayor, solo la resci-
sin. Que la destruccin sea mayor o menor depende de "la
importancia de la parte destruida" lo que en definitiva que-
dar sujeto a la apreciacin judicial. Sin duda que el locata-
rio podr deducir una de las vas y subsidiariamente la otra
para el caso de que no prosperara la primera, pero obrando
as, no opta, pues deciden por l la magnitud de los hechos
invocados y probados.
La tesis sub b que concede siempre una opcin, cualquie-
ra sea la magnitud de la destruccin parcial, deja sin senti-
32 Marcad, op. cit., sobre el art. 1722, nota 2.

33 Acua Anzorena, en Salvat, Fuentes, nota 140 a.
34 Borda, Contratos, n687.
do la expresin "segn fuese la importancia de la parte des-

truida". Pues, si todo dependiera de una libre opcin del lo-
catario, para qu recordara la ley, la importancia de la par-
te destruida? 30
La tesis sub a, que concede la opcin para la hiptesis
de destrucciones de magnitud mayor, conduce a una injus-
ticia. Pues supongamos que, sin haber destruccin total,
haya una parcial tan considerable que, de admitirse la dis-
minucin del precio, ello debiera conducir a que ste que-
dara reducido a una expresin mnima que no le permitie-
ra al locador, v.g., el pago de los impuestos y obtener una
renta razonable, con lo cual la cosa convenida como bien de
renta, dejara de ser tal.
B. El locatario no tiene derecho a una indemnizacin por
el locador; estamos ante el caso fortuito.
El locatario que contina en el uso de la cosa con dismi-
nucin del precio, tampoco tiene derecho a que se reconstru-
ya la parte destruida, pero s a que se repare la parte no
destruida 36 .
El tema ha dado lugar a debates en el Derecho francs,
pero all los textos son menos precisos que los nuestros.
a) Supongamos que se trata de la locacin de un inmue-
ble con tres cuerpos separados de edificacin, y por un in-
cendio, uno de los cuerpos queda totalmente destruido, sin
que los otros dos queden afectados en nada; habr por lo
tanto, una parte destruida y otra salvada. Dgase lo mismo
si el inmueble tiene un solo cuerpo de edificacin, y el caso
fortuito, con la habilidad de un cirujano, solo mutila un sec-
tor, dejando intacto al resto.
Deber el locador reconstruir la parte destruida?
35 Se ha dicho, es verdad (Borda, loe. cit.) que lo de la importancia juega para

distinguir entre la destruccin y el deterioro, pues si la destruccin no es importan-
te, es directamente deterioro.
Pero si tal fuere el espritu del precepto sub examen, en lugar del "segn fuere
la importancia de la parte destruida", tendra que haber dicho "cuando la parte
destruida fuera importante", o, mejor an, suprimir lo de "segn fuere", y agregar
lo de "importante" al principio, que quedara redactado as: "Si lo fuere solo en par-
te importante, puede el locatario...".
36 Comp. Marcado, sobre el art. 1722.
La respuesta es negativa, ante la redaccin de nuestro

art. 1521 que ha distinguido claramente entre la destruccin
y el deterioro, y solo para este ltimo ha previsto la obliga-
cin de reparar.
b) Pero supongamos que el caso fortuito, adems de des-
truir una parte del inmueble, ha deteriorado la otra.
Se dan aqu, simultneamente, pero en partes distintas,
la destruccin y el deterioro.
Para cada evento, sus reglas propias. Si el contrato subsiste
con disminucin de precio, la parte destruida no ser recons-
truida, pero la deteriorada deber ser puesta en buen estado.
3. Deterioro
El art. 1521 contempla tambin el caso de deterioro.
Es un tema del que ya nos hemos ocupado (supra, aqu,
III) y sobre el que ahora volvemos.
Qu es un deterioro?
Estamos en dificultades para definir. Pero no nos asombre-
mos que ellas surjan, pues del art. 1521 resulta una gradua-
cin de daos, y si para definir el de mxima altura, estamos
ya en dificultades, y continuamos con ellas para las escalas
intermedias, no puede sorprendernos el que sigamos con difi-
cultades cuando llegamos al escaln de los deterioros.
Demos una ojeada a la escala de daos que puede experi-
mentar la cosa locada:
A. Destruccin total.
Ya hemos sealado que no hace falta que la cosa se desva-
nezca en el aire. Basta con que en la concepcin socioecon-
mica deje de merecer el nombre con el que se la conceptuali-
z en el negocio.
B. Destruccin parcial mayor.
Si para que haya una destruccin total no hace falta que la
cosa se desvanezca en el aire, cundo una destruccin deja
de ser total para solo ser parcial? El tema tiene inters, por-
que no es lo mismo la rescisin de pleno derecho (para la to-
tal) que la dependiente de la peticin del locatario (para la
parcial mayor).
Nuevamente nos encontramos ante la necesidad de acu-
dir a valoraciones socioeconmicas.
Parcial mayor es un tema, no de intensidad sino de exten-

sin del dao.
Desde el punto de vista de la intensidad del fenmeno, la
total y la parcial mayor son destrucciones completas (en el
sentido socioeconmico), pero la total es completa de toda la
cosa, en tanto que la parcial es completa en un sector. Si toda
la casa se derrumba, la destruccin es completa y total; si se
derrumba una habitacin, la destruccin es completa, pero
parcial.
C. Destruccin parcial menor.
Igualmente, a concepciones socioeconmicas tendremos
que acudir cuando distingamos entre destruccin parcial
mayor y destruccin parcial menor.
En ambos casos, hay destruccin completa de un sector,
pero el sector destruido puede ser ms o menos importante,
respecto al todo.
D. Deterioro.
Con esto, llegamos al concepto de deterioro.
No hay aqu un problema de extensin socioeconmica,
pues el deterioro puede afectar al todo (v.g. humedad en to-
das las piezas, goteras en todos los techos) o a un sector.
Lo que hay, es un problema de intensidad, valorada con
criterio socioeconmico. La cosa deja de estar en "buen esta-
do". Mientras en la destruccin, la cosa, en todo o en parte,
deja de existir (en sentido socioeconmico), en el deterioro,
la cosa sigue existiendo, pero en mal estado.
Todava podramos distinguir entre deterioros mayores y
menores. Pero esta distincin que importa para los deterio-
ros ocasionados por el uso de la cosa (infra, 105, III, 5) no
interesa para los derivados de caso fortuito, debiendo todos
ser reparados por el locador.
Reservamos la distincin entre deterioro y vicio redhibi-
torio para ms adelante (infra, 104, V, 1).
V. El caso fortuito y la imposibilidad de uso

o goce sin destruccin
En el apartado anterior hemos hablado de la destruccin

de la cosa por caso fortuito; ella genera la imposibilidad de

uso o goce, en el todo o en parte.
Pero la imposibilidad de uso o goce puede derivar, tam-
bin, de caso fortuito, sin que haya destruccin.
A esa hiptesis se refiere el art. 1522 que prescribe: "Si
por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obliga-
do a no usar o gozar de la cosa, o sta no puede servir para el
objeto de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato
o la cesacin del pago del precio, por el tiempo que no pueda
usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la
cosa misma, sus obligaciones continuarn como antes".
Nos encontramos ante un texto que funciona como puente
de unin entre las reglas sobre destruccin de la cosa, y las
concernientes a eviccin y a vicios redhib torios.
1. El supuesto de hecho
Debe haber un caso fortuito que afecte a la cosa sin des-
truirla, y que imposibilite temporariamente el uso o goce
convenidos.
Inspirndonos principalmente en los ejemplos de Marca-
d 37 , recogidos en parte por la nota de Vlez al art. 1522,
ilustremos estos requisitos del supuesto de hecho.
A. Debe haber un caso fortuito.
Si llega a faltar el agua de un arroyo que suministra fuerza
motriz a un molino, en razn de un acontecimiento extraordi-
nario e imprevisible, hay caso fortuito. Pero no lo hay si es
habitual que la falta de agua se produzca en pocas de se-
qua, pues se trata de algo previsible, con el que las partes
debieron contar en sus estipulaciones.
B. Debe imposibilitar el uso o goce.
Si en tiempos de guerra, las tropas ocupan una casa, for-
zando al locatario a desalojarla, o en tiempos de peste la auto-
ridad sanitaria impide entrar al inquilino, hay caso fortuito
que imposibilita el uso convenido. Pero no lo hay, si en tiem-
pos de guerra o de peste, el locatario se abstiene de ocupar la
37 Marcad, Explkation, sobre el art. 1722.

casa, por su voluntad, sin que la autoridad militar o sanitaria

se lo impidan y movido solo por una prudente precaucin.
C. Debe tratarse del uso o goce convenido.
Si se locara un casino y la autoridad prohibiera el funcio-
namiento de casinos en la zona en la que se encuentra el
arrendado, hay imposibilidad que afecta el uso o goce conve-
nidos. Pero si se locara una casa, reservndose el locatario
el derecho de establecer una casa de juego, y la autoridad no
otorgara la licencia para ello, no es el caso del art. 1522 por-
que el destino para casa de juego no fue convenido sino me-
ramente autorizado.
D. Debe afectar la cosa misma.
Si arrendada una fbrica de azcar la autoridad pblica
prohibe la fabricacin de azcar, hay un caso fortuito (hecho
del prncipe) que afecta la cosa misma, impidindole que sea
una fbrica de azcar. Pero si se aumentaran los impuestos
a la fabricacin, el hecho no afecta a la cosa que sigue con
toda su potencialidad jurdica de producir azcar, sino las
ganancias que puedan obtenerse de dicha fabricacin.
Si arrendada una hostera a la vera de un camino pbli-
co, la autoridad vial desva el camino, suprimiendo el acceso,
el caso fortuito afecta a la cosa, porque los parroquianos no
podrn llegar. Pero, si, sin clausurarse el camino, se abre
una nueva ruta, de tal manera que transitando el pblico
por la nueva, se disminuye la afluencia por la antigua, el caso
fortuito no afecta a la cosa.
E. No debe haber destruccin material de la cosa.
En ninguno de los ejemplos dados, la cosa arrendada ha
experimentado una destruccin. Si hay destruccin, no se
aplica el art. 1522, sino el art. 1521.
F. Debe tratarse de una imposibilidad temporaria.
Tal es la hiptesis en la que se coloca el art. 1522, pues
habla de la "cesacin del pago del precio, por el tiempo que
no pueda usar o gozar de la cosa".
En la ejemplificacin dada, hay ciertos casos que, en su
descripcin misma, llevan la nota de transitoriedad previsi-
ble, pues, v.g. no es de esperar que la peste sea eterna...
Otros, en cambio, para situarlos en la hiptesis del art. 1522
habr que suponerlos transitorios, y v.g. el caso del camino
desviado, imaginarlo as: la ruta principal sobre la que est

la hostera, es clausurada para arreglarla, y mientras duren
los trabajos se habilita un desvo...
Con ello no queremos significar que el art. 1522 no sea
til para decidir el caso en el que la imposibilidad sea defini-
tiva, pero lo aplicable no ser entonces su letra, sino la doc-
trina que puede construirse en base a ella {infra, aqu, 3).
G. Debe afectar a la cosa entera.
Atenindonos (por ahora) solo a la letra del art. 1522 re-
sulta claro que ste se refiere a una imposibilidad que afecta
a toda la cosa. Se supone que el locatario es obligado a no
usar o gozar "de la cosa", que es la cosa la que no, puede ser-
vir para el objeto de la convencin, que es el precio, en su in-
tegridad que cesa de pagarse.
2. Las consecuencias
Dado el supuesto de hecho, as descripto, el art. 1522 con-
cede una opcin: el locatario "puede pedir la rescisin del
contrato, o la cesacin del pago del precio".
Si opta por la cesacin del pago del precio, no puede pre-
tender que se le complete luego el perodo de tiempo del que
no pudo usar o gozar38 pues el contrato, en todo lo dems,
contina, por lo que el tiempo sigue corriendo.
3. La generalizacin del art. 1522

Hemos descripto el supuesto de hecho que da lugar a las
consecuencias del art. 1522. Pero el espritu que este texto
revela permite aplicarlo, con las necesarias adecuaciones, a
ciertas variantes del supuesto de hecho.
Supongamos, por ejemplo, que la imposibilidad no es
temporaria, sino definitiva. Si por una imposibilidad transi-
toria, el locatario puede pedir la rescisin del contrato, sera
irrazonable afirmar que no podr requerirla, a fortiori, por
una imposibilidad definitiva. Lo que no podr pretender es
una cesacin del pago del precio, porque ello ira contra la
buena fe. Comprendemos que pueden presentarse dificulta-
38 Borda, Contratos, nQ 692.

des para pronosticar si la imposibilidad, atento al tiempo

que falta para el vencimiento del tiempo del contrato, es de-
finitiva o temporaria, pero esto ser una cuestin de hecho
que no afecta al principio. Por lo dems, desde el punto de
vista prctico, pensamos que el locatario ser el primer inte-
resado, cuando la imposibilidad se presente como definitiva,
en as conceptuarla pues durante el tiempo en el que cesa el
pago del precio, no cesan sus deberes de vigilancia, y conser-
vacin: el contrato no se suspende, solo cesa el deber de pa-
gar el alquiler, y por las dems obligaciones, el locatario que
las incumpliera, solo quedara excusado si pudiera invocar,
a su turno, caso fortuito.
Supongamos que la imposibilidad no abarca la cosa ente-
ra, sino parte de la cosa, o en trminos ms amplios, que la
imposibilidad no es total, sino meramente parcial. La casa
no ha sido ocupada sino en parte, la fabricacin de azcar no
ha sido vedada, sino limitada, de tal manera que no es posible
aprovechar toda la potencialidad de la fbrica... Para hipte-
sis de esta ndole, la opcin del art. 1522 debe entenderse
as: en lugar de cesacin total del pago del precio, habr
una cesacin parcial, existiendo siempre la posibilidad de
rescisin.
4. El puente de unin
Hemos dicho que el art. 1522 es un puente de unin entre
diversas instituciones.
Nuestro art. 1522 es la respuesta a un problema que se
plantea en Francia, en los siguientes trminos: unos elabo-
ran su doctrina, partiendo de las reglas que sobre destruc-
cin material de la cosa trae el Cdigo Napolen39 en tanto
que otros estiman que los problemas deben tratarse a la luz
de la teora de las turbaciones40 lo que no se reduce a un te-
ma de gabinete, pues del encasillamiento en la segunda doc-
trina deriva que algunos casos escapan a toda sancin.
Con la solucin adoptada por nuestro Cdigo resulta que
39 As: Marcad, loe. cit.

40 As: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nms. 526, 554 y sigts. 567, 568.
todos los casos que la doctrina de la destruccin quiere abar-

car encuentran respuesta en el art. 1522.
A. Tomemos el ejemplo de la fbrica de azcar. Si un te-
rremoto la destruye totalmente, hay prdida en el sentido
del art. 1521, y si la autoridad pblica prohibe la fabricacin
de azcar hay imposibilidad en el sentido del art. 1522.
De no existir nuestro art. 1522, qu solucin daramos?
Si siguiramos al sector de la doctrina francesa que incluye
el tema en la teora de la destruccin, seramos susceptibles
de esta crtica: es por dems evidente que aqu no hay des-
truccin de la cosa, pues ella sigue idntica. Pero no creemos
que nos fuera mejpr si, por sacarla, como otro sector de la
doctrina francesa pretende sacarla, de la teora de la destruc-
cin, se llevara el ejemplo a la teora de las turbaciones, sos-
teniendo que hay una turbacin de derecho, pues ello nos lle-
vara a las reglas sobre la eviccin, que, en nuestro sistema,
conducen a que el locatario tenga derecho a ser indemnizado.
Entre tanto, nos parece que, si alguna analoga es aplica-
ble, ella debe encontrarse en las reglas sobre la destruccin: a
la destruccin material se aproxima la destruccin jurdica.
Para ejemplos de esta ndole, nuestro art. 1522 sirve de
puente de unin con la teora de la destruccin.
B. Vengamos al ejemplo de la casa ocupada por tropas en
tiempo de guerra.
Aqu la vinculacin con la doctrina de la eviccin es
evidente, pues hay privacin efectiva del goce por hechos
de terceros.
a) Pero habr ac una turbacin de hecho o de derecho?
El sector de la doctrina francesa que reconduce el tema a
la teora de la eviccin, distingue: si son tropas enemigas, hay
una simple turbacin de hecho por la que no responde el loca-
dor, en tanto que si media una ocupacin por las tropas nacio-
nales, hay un acto del prncipe, que es turbacin de derecho.
Nuestro art. 1522 suprime la disputa: el hecho, desde el
punto de vista del uso o goce, es el mismo, descargando al lo-
catario del problema patritico de decidir entre el soberano
de hecho y el de derecho.
b) Habr lugar a indemnizacin: art. 1527? No; estamos
ante el caso fortuito.
102. Obligaciones dellocador 171
C. Y concluyamos el anlisis con el ejemplo del camino

desviado.
Aqu la vinculacin con la teora de los vicios redhibito-
rios nos parece por dems evidente. Qu diferencia hay en-
tre que una casa se torne oscura por obras del vecino (que es
vicio redhibitorio: art. 1605), y que una casa se torne inacce-
sible por obras que desven un camino? En ambos casos se
trata de obras fuera de lo arrendado que suprimen los bene-
ficios ambientales que resultan de la configuracin de in-
muebles vecinos.
5. Afectacin al provecho
Nuestro art. 1522 no distingue entre la locacin de uso y
la de goce.
En ambas hiptesis, el caso fortuito debe afectar a la co-
sa. Se excluye, por lo tanto, la hiptesis en que la afectacin
no sea a la cosa sino a los provechos que pueden obtenerse
de la cosa.
Congruente con este principio, el art. 1557 establece: "En
los arrendamientos de predios rsticos no podr exigir el lo-
catario remisin total o parcial de las rentas, alegando casos
fortuitos ordinarios o extraordinarios que destruyan o dete-
rioren las cosechas".
Durante un tiempo hubo quienes consideraron que este ar-
tculo estaba derogado por la ley 13.24641, en lo que nos pare-
ce que haba una exageracin, pues dentro de su rgimen hay
locaciones con destino rural excluidas de l (infra). Por lo de-
ms, el art. 6 de la ley 13.246 se encuentra, hoy, derogado...
VI. El cambio de forma
El art. 1523 tiene su historia.
1. Pothier
Pothier analiz el tema del cambio de forma desde la pers-
41 Borda, op. cit., n a 691.

pectiva de determinar si una obra en tal sentido, emprendida

por el locador, implicaba o no una turbacin de hecho42.
A. Ejemplificando con una granja, formul una distincin:
a) Si el cambio de forma afecta una parte considerable,
est prohibido.
Tal sera el caso, si en la granja se pretendiera convertir
una parcela de tierra laborable, en prado, o en bosque.
b) Si el cambio de forma no afecta una parte considerable,
est permitido. Puede hacerlo el locador, en algunos casos
con indemnizacin, y en otros, sin indemnizacin.
Por ejemplo, si al locatario de una gran extensin de tie-
rra se lo priva de una pequea extensin para agrandar el
parque vecino del locador, se debe indemnizacin porque se
disminuye el goce.
Pero si la disminucin del goce no existe, o es algo de "in-
finitamente pequeo", ni siquiera indemnizacin correspon-
de. Tal sera el caso del locador que, hacia el fin de la loca-
cin, planta rboles para flanquear una avenida de entrada
a su castillo, pues esos rboles "no pueden, durante el poco
tiempo que falta hasta que expire la locacin, extender tanto
sus races, ni producir suficiente sombra como para dismi-
nuir de forma sensible el goce del locatario".
B. En la ejemplificacin de Pothier, se mezclan tres as-
pectos: el de cambio de forma, el de privacin de parte de la
cosa, y el de disminucin de goce.
Podemos imaginar un cambio de forma que no prive de
parte alguna de la cosa al locatario, pues ste la seguir
usando (lo que no ocurrir si es para agrandar el parque del
locador) y que no disminuya el goce, sino que incluso lo au-
mente, como si en un inmueble arrendado para cultivo, el lo-
cador procede a desmontar una parcela ocupada por bosque,
y podemos, desde luego, imaginar combinaciones hasta de-
sembocar en los ejemplos de Pothier.
Pero al entrar a las combinaciones imaginables, debemos
evitar aquellas que, como la contenida en el ejemplo de la
ampliacin del parque del locador, implican, en realidad,
42 Pothier, Louage, nQ 75.

privacin de parte de lo locado. Contra ese ejemplo, con sa-

bor feudal, protesta nuestro art. 1497: "El locador no puede
rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio
uso, o el de su familia".
2. Nuestro art. 1523

Contiene dos reglas:
A. Segn su primera parte: "El locador no puede cambiar
la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hi-
ciere no causaren perjuicio alguno al locatario".
Nuestro Cdigo sigue en esto al art. 1723 francs, y se
aparta de Pothier.
An ms, cortando de raz una discusin latente en el De-
recho francs43, aclara que la prohibicin existe, aunque los
cambios "no causen perjuicio alguno al locatario".
Si no existiera esa aclaracin, con Duranton podramos
decir que el locatario que se opone al cambio de forma, es
"probablemente" porque le conviene o es de su inters que
la cosa permanezca en su forma primitiva 44 pero ello no
impedira que el "probablemente" cayera cuando no exis-
tiera esa conveniencia o inters, y no es difcil el imaginar
que los enamorados de la teora del abuso del derecho, en-
contraran en el art. 1071 una ventana para ello, pues si en
el "probablemente" se encuentra la razn que la ley tuvo
en mira, abusara de su derecho el locatario que no tuviera
inters en oponerse.
Los trminos precisos del art. 1523 no dejan lugar a du-
das: es intil el indagar sobre el inters.
B. En su segunda parte, el art. 1523 prescribe: "pero pue-
de hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause
perjuicio al locatario".
Ntase aqu la influencia de Aubry et Rau, quienes, sin re-
tornar a Pothier, recogen algo del espritu de su doctrina45.
Ante la letra del art. 1723 francs no aceptan el cambio
43 Sobre ella: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 459.

44 Duranton, Cours, XVIII, nQ 66.
45 Aubry et Rau, Cours, 366, 3 5 b.
de forma, pero distinguiendo entre la cosa locada misma y

sus accesorios, permiten cambios en estos ltimos, con tal
que no fueren de naturaleza apta para causar "un dao sen-
sible al locatario".
Nuestro Cdigo no exige que el perjuicio sea "sensible"
con lo cual, sin pretenderse que no sea detectable porque
sera imposible de probar) se suprime la tentacin de proble-
matizar grados de sensibilidad.
Pero recepta la distincin entre lo principal y lo accesorio,
con lo cual retornamos a un tema espinoso: cul es la cosa
principal y cules son los accesorios? (supra, aqu, I, 2).
La distincin es difcil, pero ello no significa como se ha
pretendido que carezca de todo sentido jurdico46.
El contrato es una composicin de intereses y, aqu, la
lex supletoria entre el prohibir siempre el cambio de forma
aunque no cause perjuicio y el autorizarlo siempre con tal
que no cause perjuicio, ha elegido una va media declaran-
do intocable lo principal y manejable lo accesorio, pensan-
do que la forma de lo principal ha sido lo decisivo para el
negocio.
3. Sancin
Por el art. 1524: "Si el locador quisiere hacer en la cosa
arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o
si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede
ste oponerse a que las haga o demandar la demolicin de
ellas, o restituir la cosa y pedir indemnizacin de prdidas e
intereses".
Literalmente, todo lo que no es reparacin, le queda
prohibido al locador por esta norma que es lex supletoria.
Pero el texto debe ser ledo en consonancia con el art. 1523,
de donde resulta que puede haber cambio de forma en los
accesorios con tal que no cause perjuicio al locatario.
La ley habla de "innovaciones u obras". No son trminos
equivalentes, pues las innovaciones son, en su sentido ms
46 Borda, Contratos, r> 700.

tcnico, una especie particular de obras (infra, 106, I, 2),

pero a los fines del art. 1524 sub examen, la distincin care-
ce de inters, ya que el rgimen de las innovaciones es el
mismo que el de las dems obras, en cuanto se encuentren
alcanzadas por la prohibicin del art. 1523.
Antes de que las obras se ejecuten (y en su caso, antes de
que continen) el locatario puede oponerse a su realizacin.
Ejecutadas (o en la medida en la que se hayan ejecutado)
contra su voluntad, puede pedir la demolicin o decidirse
por la restitucin de la cosa, en ambos casos, con las prdi-
das e intereses que hubiera experimentado.
Pero hay que distinguir entre el perjuicio ocasionado du-
rante la realizacin de la obra, y el que pudiera derivar de
la existencia de la obra ya realizada. Puede existir el pri-
mero, sin el segundo. Con razn se ha sealado que si de la
existencia de la obra ya realizada no se deriva perjuicio,
sin renunciar a reclamar el que antes se hubiera experi-
mentado, el locatario carecera de inters en demandar la
demolicin47: el inters es la medida de las acciones. Para
el mismo caso de obras concluidas cuya existencia no causa
perjuicio, se ha dicho que tampoco podra el locatario deci-
dirse por la restitucin 48 , pero nos parece que esta hipte-
sis ya tiene una substancia distinta pues los perjuicios oca-
sionados durante la realizacin pueden ser de tal magnitud
que el arrendatario haya perdido el inters en permanecer
en la locacin.
VIL Cargas y contribuciones
Por el art. 1553 el locador "est obligado a pagar las car-

gas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada".
Las que graviten sobre la cosa arrendada (v.g.: impuesto
territorial, tasas municipales, contribuciones de mejoras) no
47 Borda, Contratos, n" 699.

48 Borda, loe. cit.
las que computen la actividad que se desarrolle en el inmue-

ble, pues stas ya son a cargo del locatario.
Por lo dems, la del art. 1553 es una lex supletoria.
VIII. Garanta por eviccin y vicios redhibitorios
Remitimos a los prrafos 103 y 104.
IX. Reembolsos de mejoras
Remitimos al 106.
103. Garanta por eviccin
I. Generalidades
A esto, que algunos denominan "garanta por eviccin",
llmanlo otros "garantas por turbaciones"1. Cualquiera de
las dos denominaciones es admisible, empleada con reser-
vas; si se olvidan las reservas, ambas son objetables. La de
"garanta por eviccin" presenta el inconveniente de aludir a
una excesiva aproximacin con el rgimen de la eviccin en
las enajenaciones; la de "garanta por turbaciones" produce
el efecto contrario de un excesivo alejamiento.
En el curso de esta exposicin emplearemos el vocablo
"turbaciones" para designar los ataques que se verifican a la
posicin del locatario; contra algunos de ellos, el locador ga-
rantiza. En cuanto al vocablo "eviccin" lo reservaremos para
designar el resultado de algunos de los ataques por los que
el locador garantiza: aquellos que implican una efectiva pri-
vacin del uso o goce (cuantitativa o cualitativamente) o una
afectacin a su carcter de pacfico.
1. Diferencia con el rgimen de las enajenaciones
El Cdigo, en los arts. 2089 y sigts., ha establecido reglas
generales sobre la eviccin pensando en los contratos de
enajenacin.
Ocurre que en ese proceso generalizador no ha ascendido
tanto como para permitir una cmoda y directa aplicacin de
todas las reglas que estatuye, a la locacin. Pero que la ge-
neralizacin se haya quedado a mitad de camino, dejando a
la locacin al margen, no impide que, espigando en esas nor-
1 Comp. Baudry-Lacantinerie et Wahl, V: "garanta de turbaciones"; Rezzni-

co, Estudio, II, pg. 142: "garanta por eviccin". Pothier, Louage, n 82, refirindo-
se a las turbaciones en la locacin, deca de ellas que "podan llamarse tambin
evicciones no de la cosa, sino del goce de la cosa".
178 103. Garanta por eviccin
mas, se encuentren algunas susceptibles de mayor generali-

zacin, de tal manera que por construccin jurdica se
elabore un gnero superior, a partir del cual se ramifique la
garanta en las enajenaciones (y particiones) y la garanta
en la locacin.
Por ello, con Salvat podemos decir que entre el rgimen
de garanta en la locacin y el de garanta en las enajenacio-
nes hay diferencias profundas- y al mismo tiempo coincidir
con Borda en cuanto a que, en el fondo, no hay una diferen-
cia esencial8 y no nos contradeciremos al mantener ambas
afirmaciones en su tensin, porque lo "profundo" de Salvat
no llega hasta el fondo, donde est lo "esencial" de Borda, no
suprime la existencia de reglas construibles por generaliza-
cin, que abarquen ambos regmenes.
La diferencia bsica que existe entre ambos regmenes,
que hay que tener constantemente presente, se aprecia com-
parando la situacin del usufructuario a ttulo de compra,
con la del locatario.
Si el derecho del locatario fuera (como quieren algunos)
un derecho real, no debieran existir las diferencias que en
breve sealaremos. Pero en el sistema de nuestro Cdigo, el
del locatario es un derecho personal, y una de las pruebas de
que lo es se encuentra, precisamente, en el rgimen de evic-
cin que para l se ha instituido.
En efecto:
a) Al usufructuario, el nudo propietario no le garantiza el
uso y goce. Lo que le garantiza e?s la existencia del derecho
real en virtud del cual usar y gomar.
Y esto no es una cuestin de palabras. El usufructuario
que se ve privado de su seoro fctico (cuasiposesin) no
puede usar y gozar, pero por ese .solo hecho, no est todava
evicto, sino meramente turbado, y no puede reclamar in-
.demnizacin. Estar recin evic'co, cuando en la accin que
intente invocando su carcter de usufructuario, resulte ven-
cido. Pero si vence, toda la privacin del uso y goce que en el
2 Salvat, Fuentes, n" 857.

3 Borda, Contratos, n693.
103. Garanta por evkcin 179
nterin haya experimentado, corre por su cuenta, y no es in-

demnizado.
b) Al locatario, lo que el locador garantiza es el uso o goce.
Si el locatario se ve privado del uso o goce, transitoriamen-
te (porque luego recupera la cosa), ya est evicto en el sentido
del rgimen de la eviccin en las locaciones, y debe ser indem-
nizado. Se comprende (parece innecesario decirlo) que con
mayor razn deber ser indemnizado si la privacin es defini-
tiva. An ms: en la locacin no solo se garantiza el uso o goce,
sino que se garantiza que se den pacficamente (art. 1515).
c) Resumiendo:
El usufructuario est evicto cuando se ve privado del de-
recho real que entendi adquirir.
El locatario est evicto cuando se ve privado del uso o goce
pacficos. Y en rigor, para el locatario no cabra imaginar
que se vea privado de su derecho de tal, porque su derecho
es personal contra el locador, y se lo conserva; cuando se ve
privado del uso o goce, su estado no es el de un titular priva-
do de su derecho, sino el de un acreedor impago, que conser-
va el derecho pero lo ve insatisfecho.
Al usufructuario vencido se le dice: Ud. nunca adquiri el
derecho verdadero, y todo lo que tuvo fue un derecho putativo.
Al locatario no se le niega su derecho frente al locador,
que es lo que siempre tuvo.
2. La distincin entre turbaciones materiales y judiciales
En trminos generales, la distincin entre ambos tipos de
turbacin, es fcil de captar 4 .
Las turbaciones materiales privan, efectivamente, del uso
o goce; las turbaciones judiciales, al consistir en actos judi-
ciales (demanda, excepciones, curso de litigio), en s, no pri-
van del uso o goce.
Pero no debe descartarse que las turbaciones judiciales se
materialicen. Se materializan durante el proceso, si el juez
4 La expresin "turbaciones materiales" la tomamos de Planiol-Ripert-Boulan-

ger, Traite Elmentaire, II, n" 2705. En cuanto a lo de "turbaciones judiciales",
comp. Pothier, Louage, n" 82.
dispone una medida cautelar que prive del uso o goce. Se

materializan despus del proceso, si ste resulta exitoso pa-
ra el turbador, de tal manera que su ejecucin prive del uso
o goce. Esto es algo que debe tenerse presente al examinar
el rgimen indemnizatorio.
3. La distincin entre turbaciones de hecho y turbaciones

de derecho
Las turbaciones judiciales y las turbaciones materiales,
son turbaciones de derecho. Rasgo comn de ambas categoras,
es que implican, en el turbador, la afirmacin de derechos de
propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa (art. 1527 y art.
1528, a contrario). La caracterizacin como turbacin es in-
dependiente de que el turbador tenga o no el derecho que in-
voca.
Las turbaciones de hecho son ataques verificados sin que
el turbador afirme derechos de propiedad, servidumbre, uso
o goce de la cosa (art. 1528).
La distincin ente turbaciones de derecho y de hecho, no
interesa cuando emanan del locador, quien garantiza contra
unas y otras.
Cobra indudable relieve cuando turbador es un tercero.
La garanta del locador cubre las turbaciones de derecho; no
abarca las turbaciones de hecho, pues la excepcin que algu-
nos sealan, es solo aparente (infra, aqu, III).
II. Turbaciones emanadas del locador
El locador garantiza al locatario el uso o goce pacficos. En

consecuencia, no puede turbarlo, ni de hecho, ni de derecho.
Estamos ante la garanta del hecho personal, consagra-
da, explcitamente, en el art. 1515, a cuyo tenor el locador
est obligado "a mantener al locatario en el goce pacfico...
abstenindose de impedir, minorar o crear embarazos al go-
ce del locatario".
Los autores dan diversos ejemplos, en su mayora referi-
dos a la locacin de inmuebles.
Baudry-Lacantinerie et Wahl presentan una larga lista,
103. Garanta por eviccin 181
con el mrito de haber agrupado los casos en categoras 5 ,

criterio que, en lneas generales, inspira las divisiones y
subdivisiones que pasamos a verificar.
1. Actos referidos a la cosa arrendada

Todos ellos tienen de comn, el que inciden sobre la cosa
misma arrendada 6 .
De entrada, debemos distinguir entre aquellos actos que
han recibido una previsin expresa, y los dems.
Sobre los que han recibido una regulacin expresa en los
arts. 1519, 1523 y 1524, nos remitimos a lo dicho en los lu-
gares correspondientes.
De all que en las letras siguientes solo hablemos de los
dems.
A. Son clsicos estos ejemplos: el del locador que enva a
pacer sus animales a la finca arrendada 7 o el del que se per-
mite tomar frutos de una via, quinta de frutales o de horta-
lizas8. Todo ello, desde luego, dando por supuesto que por los
trminos del contrato no tenga el derecho de hacerlo, o no
haya sido autorizado con posterioridad.
Esos mismos ejemplos se reproducen cuando se trata de
las turbaciones por terceros: turba el tercero que enva a pa-
cer sus animales, turba el que toma frutos.
Pero hay una diferencia: cuando estos actos provienen del
locador, no interesa que asuman las caractersticas de tur-
bacin de derecho, pues el locador responde tambin por las
turbaciones de hecho. Turba, v.g. el locador de cosa ajena
que habiendo posteriormente adquirido el dominio, por he-
rencia, pretende mantener separadas las calidades de loca-
dor y propietario, pretendiendo invocar la segunda; su tur-
5 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage nms. 452 y siguientes.

6 En la clasificacin de Baudry-Lacantinerie et Wahl, loe. cit., se denomina a
esta especie "turbacin relativa a la porcin del inmueble ocupada por el arrenda-
tario". Nosotros hablamos de la cosa arrendada, sea el todo, sea una parte.
7 Pbthier, Louage, n5 75; Troplong, Louage, ns 187; Rezznico, Estudio, II, pg. 144. .
8 Troplong da este ejemplo, con la aclaracin "si se permitiera tomar si no la to-
talidad al menos una" parte". Nosotros lo generalizamos, pues si tomando una parte
hay turbacin, a fortiori la habr si se toma la totalidad.
bacin es de derecho. Pero turba, tambin, con turbacin de

hecho, el locador que se comporta como un merodeador o un
ladrn. El locador turba sin necesidad de que concurra en su
obrar un animus turbando.
B. En los ejemplos anteriores se trataba del indebido
aprovechamiento de frutos (pastos, uvas, etc.).
Turbacin puede haber sin que se tomen frutos. Tal es el
caso del locador que desva el goteraje de su vivienda a la
vecina alquilada 10 o el del que pasa por la finca arrendada
para dirigirse a otra de sus propiedades".
Pero se incurre en exageracin cuando se ensea, para el
segundo de los ejemplos, que el acto es turbatorio incluso
cuando "existe en el inmueble locado un sendero destinado a
ese pasaje" i . Es verdad que, al ser, la de paso, una servi-
dumbre discontinua (art. 2975) no podra aplicarse al caso
analgicamente la doctrina de la constitucin por destino del
padre de familia (art. 2977) pero para declarar que no hay
aqu acto turbatorio, bastara: a) Por un lado, la doctrina de
los arts. 3057 in fine, 2091 ("establecidas de manera aparen-
te") y 2104 ("cargas aparentes"); b) Por el otro, con los prin-
cipios relativos a la interpretacin de los contratos. Cuando
la disposicin de los lugares habla a las claras de que hay un
paso, verosmilmente no puede pensarse que el locador deci-
di aislar la propiedad no locada, ni de buena fe concluirse
que el locatario lo pretendi (art. 1198).
Adase a lo dicho que en la hiptesis, deben aplicarse
estas dos reglas: el locatario no puede cambiar la forma de
9 Sobre el animus turbandi, vase nuestro Derechos reales, 34, IV, 2. Que no
hace falta el animus turbandi, se deriva sin dificultad de la consideracin de que es-
tamos ante el incumplimiento de una obligacin contractual de no hacer ("abste-
nindose de impedir, minorar o crear embarazos al goce del locatario": art. 1515) por
lo que, segn los principios generales, basta con la culpa para que el locador sea res-
ponsable (art. 511). Si no hubiera ni siquiera culpa, no dejara de ser responsable,
pero ya no por turbaciones, sino por garanta del caso fortuito (doct. art. 1522).
Cuando hay animus turbandi, entonces el locatario tiene, aparte de la garanta
sub examen, las acciones protectoras de la tenencia.
10 Pothier, 1<K. cit.
11 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n 828.
12 Baudry-Lacantinerie ot Wahl, loe. cit. Sin embargo, vase en la misma obra,
nms. 288 y 515.
la cosa (art. 1565) por lo que no podra cerrar el sendero del

ejemplo, y debe limitarse, en cuanto al uso o goce, a falta de
convenio "al que la cosa ha servido antes" (art. 1554) sin
mudar su destino (art. 1566), siendo aqu el destino del sen-
dero, para paso.
C. Como ejemplo de turbacin en la cosa locada, se ha da-
do ste: si el locador "pretendiera instalarse en una de las
habitaciones o en el galpn, el jardn, el stano u otro lugar
de la casa dada en locacin"13.
No dudamos que, si se instala, hay turbacin, sobreen-
tendido siempre, como para todos los casos, que no se hu-
biera reservado ese derecho o no estuviera autorizado por
el locatario.
Pero en cuanto al solo pretender, si es extrajudicial, no al-
canza ni siquiera la categora de turbacin de hecho. Si la
pretensin se deduce judicialmente, habr una turbacin de
derecho a la que cabe aplicar esta regla: quien debe garanta
no puede vencer.
D. Mencin aparte merecen los casos incluidos en el lla-
mado "derecho de visita". Segn se lo niegue o admita, ha-
br o no turbacin.
Sobre el derecho de visita, infra, aqu, 5.
2. Acias fuera de la porcin locada, cumplidos en otra por-
cin del mismo inmueble
Cuando se ha alquilado una parte del inmueble, son turba-
torios los actos del locador cumplidos sobre lo no arrendado
que afectan material o moralmente el goce pacfico de lo loca-
do, pero no los que solo producen una afectacin econmica.
A. Afectacin material, como si se elevara la altura de la
parte no locada de un edicio, privando a la parte locada, de
aire o luz14.
Este es un caso que conviene recordar, por lo que luego
diremos (aqu, sub 3 e infra, 104, III, 1).
B. Afectacin moral, como si el locador instalara o arren-

14 Baudry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., n480.
dar para instalar, una casa de juego o de prostitucin, o

una actividad profesional que haga incmodo y poco conve-
niente el mbito alquilado, segn lo recuerda Vlez en la nota
al art. 1515, inspirndose en Marcada.
En esto de 'la afectacin moral habr que tener en cuenta
todas las circunstancias a fin de determinar si realmente se
verifica. Porque, por dar un ejemplo, si el locatario arrend
para casa de juego, no podr hablar de afectacin moral si se
arrienda otro sector del inmueble tambin para casa de jue-
go, o si se ejerce una profesin "incmoda" en lo locado, de
que se introduzca otra profesin "incmoda".
C. Distinta de la afectacin material y de la moral, es la que
denominaremos "econmica". Se trata de saber si el locador
turba cuando instala o arrienda para instalar una actividad
que entra en competencia con la que desarrolla el inquino.
Tiende a prevalecer la opinin negativa, a la que adheri-
mos: lo garantizado es el goce pacfico, y no la entidad de los
provechos que se obtengan de dicho goce.
Por supuesto que las partes pueden, contractualmente,
convenir que no se instale un negocio en competencia, pero
no debe deducirse una voluntad tcita (pese a que lo contra-
rio haya sido sostenido) de la circunstancia de que la parte
locada estuviera estructuralmente predispuesta para una
determinada actividad, o de que, sin estarlo, se expresara en
el contrato que la locacin fue con tal destino15.
3. Actos cumplidos en otro inmueble
Lo que decimos de la locacin de parte de un inmueble,
deber extenderse a la locacin de todo un inmueble, cuando
los actos son realizados en otro inmueble vecino, del locador?
Se ha dicho que s, anticipando que a tal respuesta afirma-
tiva no se puede objetar que en tal caso no se obra como pro-
pietario, sino como locador, y que si la calidad de propietario
le permite usar del inmueble vecino como propietario, su cali-
dad de locador le impide obstaculizar el goce convenido^6.
15 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, ns 484. Para una detenida argumen-

tacin: Huc, Commentaire, n9 299.
16 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n" 509.
Nosotros preferimos la respuesta negativa: no hay tur-

bacin.
Que cuando se alquila parte de un inmueble puedan com-
putarse como turbatorios los actos realizados en el resto, se
explica, porque en la comn intencin de los contratantes, lo
locado fue conceptualizado como "parte" de un todo, de tal
modo que el todo mismo fue considerado en el contrato. En
cambio, cuando se alquil todo un inmueble, en base a qu
puede suponerse que las partes pensaron en otro edificio,
tanto ms cuanto la adquisicin de ste, por el locador, pue-
de ser posterior al contrato de locacin?
Que en un inmueble que, por su estructura y destino
existente al tiempo del contrato, es para vivienda, se instale
luego una casa de juego en una parte no locada, afectando la
imagen moral de todo el edificio, afecta por va de conse-
cuencia la de la parte locada. En todo un edificio, hay, en
grados distintos, una comunidad de convivencia edilicia.
Con un edificio vecino, la comunidad de vida es de otro ti-
po: externa, de la calle de acceso (y ni siquiera eso, si la ve-
cindad es por el fondo) o de manzana (que tambin se da con
edificios no vecinos) o de barrio... nasta dnde con la tesis
que combatimos el locador quedara limitado, en cuanto
tal, por su accionar?
Descendiendo a un ejemplo concreto, he aqu un locador
que elevando la altura de una pared, priva de luz al inquilino.
Si lo locado fue parte de un inmueble, y la pared es eleva-
da en otra parte del mismo inmueble, hay turbacin, segn
puntualizamos sub 2 A.
Pero si la pared es levantada en otro inmueble vecino, no
hay turbacin. Puede haber s, vicio redhibitorio, que da lu-
gar a otra garanta {infra, 104, III, 1)
4. Actos relativos a la persona del locatario
Se ha dicho que son tambin actos turbatorios todas las
injurias al locatario, computndolas como turbaciones relati-
vas a su persona17. Nos parece que en la forma de presentar
17 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 518.

el tema, hay una exageracin, pues lo garantizado es el goce

pacfico de la cosa, no la pacfica vida del locatario donde
quiera se encuentre.
Con esto no pretendemos se comprende que el loca-
dor tenga derecho a injuriar al inquilino, sino que significa-
mos simplemente que su falta de derecho no es distinta de
la que pesa sobre el comn de los mortales.
Para que se establezca una diferencia respecto al comn
de los mortales, hay que suponer que las injurias tienen una
direccin o se vuelcan en circunstancias tales que afectan al
uso o goce, como si se vertieran al acceder al mbito locado,
o dentro de l, o de modo que sean odas dentro de l, o a
propsito de la locacin (como si se aludiera a un uso indeco-
roso). En tal caso, sern turbatorias no solo las injurias con-
tra el locatario, sino tambin contra sus allegados18.
5. Derechos de visita y exhibicin

Tiene el locador el derecho de visitar y hacer visitar la
finca arrendada? Tal es el problema que se plantea la doctri-
na. Mutatis mutandi, la cuestin puede ser trasladada a la
locacin de muebles, donde cabe hablar de exhibicin.
Respecto a la visita, se contesta afirmativamente, siem-
pre que la pretensin tenga "causas o motivos razonables,
en defensa de un inters legtimo", como para comprobar la
necesidad de hacer reparaciones, para efectuarlas en su ca-
so, para mostrar el inmueble a interesados en comprarlo, o
en alquilarlo, ya al finalizar la locacin en curso, e incluso
para que el remate se efecte en la misma finca "o por
otras causas igualmente fundadas a la luz de la razn y la
equidad"19.
Postulada en trminos tan generales, los locadores salu-
darn esta doctrina, complacidos, y los locatarios se indigna-
rn. Pero los juristas no deben ser ni locadores ni locatarios.
18 Comp. Borda, Contratos, n s 695; Rezwinico, op. C., pg. 145.

19 Rezznico, Estudio, II, pg. 145, nota 69. Sobre el derecho de visita, vase:
Visco, Le case in locaziones,t>235; Baudry-Lacantinene et Wahl, Louage, nms.
827 y sigts.
Hay casos... y hay casos...

A la pregunta "existe el derecho de visita?", si no podre-
mos contestar siempre con la negativa, tambin sera im-
prudente contestar siempre con la afirmativa.
Por ejemplo, si se trata de que el locador verifique repa-
raciones contractualmente a su cargo, nadie dudar de que
tiene el derecho de penetrar, l o sus operarios, en la casa
arrendada, porque quien tiene una obligacin tiene el dere-
cho20 de liberarse, y mal podra cumplir si no se introdujera
en la casa. Pero no es se un derecho derivado de la equidad,
sino que tiene como fuente al contrato mismo (art. 1198 pri-
mera parte), y que tampoco es incondicionado, pues se suje-
ta al rgimen del art. 1519.
Por ejemplo, el locador se dispone a vender la casa alqui-
lada, para lo cual necesita hacerla visitar por los posibles in-
teresados. La cuestin se plantea entonces en los siguientes
trminos 21 : el locatario invoca el art. 1515, aduciendo que el
locador debe abstenerse de "impedir, minorar, o crear emba-
razos" a su goce, y el locador invoca su derecho a vender, po-
sible, sin duda, durante la vigencia del contrato, como lo de-
muestra el art. 1498, y que no puede ser obstaculizado, pues
ello implicara un ejercicio abusivo del derecho fundado en
el art. 1515. Se dice entonces que corresponde que los jueces
fijen prudencialmente, das y horas de visita.
Para el caso de venta, en principio, aceptamos esa doctri-
na. Para fundarla, nos basta con el "neminem laedere" que
fundamenta la actio ad exhibendum para los muebles cuyas
reglas podemos extender analgicamente a la visita de in-
muebles, tanto ms cuando, siendo susceptibles de exhibi-
cin los muebles, por anticipacin, la de stos supone la in-
troduccin en un inmueble. Pero si la aceptamos, ser con la
misma limitacin que rige para la actio ad exhibendum: que
el locatario no tenga, tambin, un motivo legtimo para opo-
nerse a la visita, y que los gastos de la exhibicin o visita sean
20 Utilizamos aquf la palabra "derecho" con gran amplitud. Vase nuestro De-
rechas reales, 3,1.
21 Visco, loe: cil.
a cargo del locador22, sin perjuicio de la aplicacin analgica

de la doctrina de los arts. 1519 y 1522.
El locatario puede tener motivos legtimos para oponer-
se. Que para el caso de venta los jueces puedan fijar pru-
dencialmente das y horas de visita, es admisible, pero no
debe descartarse que esa misma prudencia los lleve a ne-
gar directamente toda visita, cuando las circunstancias as
lo aconsejen, porque si v.g. suponemos la locacin de uno
de esos departamentos llamados de "un solo ambiente",
donde vive un matrimonio, y se encuentra enfermo y en ca-
ma uno de los cnyuges, cmo imaginar que se conceda un
"prudente" derecho de visita? Si el Neminem laedere pesa
sobre el locatario, con mayor razn pesar sobre el locador,
obligado contractualmente a mantener en el goce pacfico a
aqul. En los trminos de la buena fue y de lo verosmil-
mente estipulado segn el art. 1198, son esas circunstan-
cias que han de descartar la pretensin de visita. Y locado
un inmueble para sanatorio, instalaciones incluidas, no es
de esperar que se permita una visita tan detallista, que
llegue hasta la introduccin en la sala de terapia intensiva
donde no suele permitirse el acceso ni siquiera a los fami-
liares del paciente.
Los gastos de la visita deben correr a cargo del locador,
porque, v.g. no puede pretenderse, ni que el locatario pres-
cinda del control, ni que permanezca como siervo de la gleba
en el inmueble durante el tiempo fijado en las visitas, por lo
que si es necesario un cuidador de confianza, la retribucin
de ste pesar sobre el arrendador
Y decimos que ello ser sin perjuicio de la doctrina de los
arts. 1519 y 1522, que aplicamos analgicamente. Si el in-
quilino encuentra modos de satisfaccin ante las molestias
causadas por la introduccin del locador o sus operarios pa-
ra hacer reparaciones tendientes a asegurar el goce pacfico,
con cuanta mayor razn ha de encontrar satisfaccin ante
molestias sin esa finalidad! Y si encuentra tambin vas de
composicin ante el caso fqrtuito, ante el hecho mismo del
22 Sobre la actio-ad exhibendum, remitimos a nuestro Derechos reales, 29, III.

prncipe, como admitir que no ha de hallarla ante el hecho

del locador?
Con las reservas que formulamos para el caso de venta,
se comprender que muchas mayores han de ser para el caso
de que el locador quiera hacer visitar la casa por futuros
eventuales locatarios.
Es verdad que, para el caso de venta, la doctrina admite
que la necesidad, la conveniencia de vender pueda surgir en
cualquier tiempo, con el consiguiente derecho de visita,
mientras que para el caso de una nueva locacin se entiende
limitar la posibilidad del derecho de visita para al finalizar
el tiempo de la locacin. Pero nos parece que precisamente
porque finaliza ese tiempo, resulta ms fcil que el locador
espere sin importunar al locatario, que, desde el punto de
vista locativo, atraviesa por los momentos ms difciles.
III. Turbaciones de hecho emanadas de terceros

Segn dijimos, la turbacin es de hecho, cuando consiste
en actos materiales que no pretenden la propiedad, uso o goce
de la cosa.
Cuando se trata de actos emanados del locador, no intere-
sa saber si la turbacin es de hecho o de derecho. El locador
no puede turbar en ninguna de ambas formas.
Pero cuando los actos emanan de terceros, la distincin se
impone. El locador no responde por las turbaciones de hecho
obra de terceros.
Tal es lo que resulta del art. 1528: "El locador no est
obligado a garantir al locatario de las vas de hecho de terce-
ros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce
de la cosa. El locatario no tiene accin sino contra los auto-
res de los hechos, y aunque stos fuesen insolventes, no ten-
dr accin contra el locador".
La razn de que el locador no responda, es sta: concierne
al locatario mantener una activa vigilancia sobre la cosa23
23 Marcad, Explication, sobre los arts. 1725/7.

por lo que si tales hechos se producen, a l le corresponde re-

chazarlos. No puede esperarse del locador que ha colocado al
locatario en la tenencia de la cosa que tenga la activa vigi-
lancia de ella.
1. Las acciones del locatario

El locatario, que no tiene accin contra el locador, la tiene
contra el tercero. Es dirigindose contra el tercero, que debe
encontrar su satisfaccin.
a) El locatario tiene, sin duda, la accin por daos contra
el tercero. Quid si ella le resulta intil, por no conocer quie-
nes son los terceros que le ocasionaron el dao, o porque s-
tos fueren insolventes?
Pothier, colocndose en esa hiptesis, admita que enton-
ces pudiera dirigirse contra el locador, reclamando una sus-
pensin o rebaja de alquileres.
El proyecto de Cdigo francs traa, al final del art. 1725,
una disposicin que contena la doctrina de Pothier, disposicin
que fue suprimida por el Consejo de Estado, de lo cual los co-
mentaristas deducen una posicin contraria a la de Pothier24.
Nuestro Cdigo, siguiendo por esa lnea, en lugar de
guardar el silencio del francs, ha preferido pronunciarse
expresamente: el locatario no tiene accin contra el locador,
aunque los terceros fueren insolventes (art. 1528 in fine)
b) Se ha dicho que el locatario tiene tambin, contra los
autores de las vas de hecho, la accin de despojo25.
La afirmacin debe ser tomada con cierta reserva, pues
todas las acciones protectoras del seoro fctico, suponen
en nuestra opinin un atentado con animus turbandi, y
desde que hay animus turbandi, ya deja de haber una tur-
bacin de hecho y aparece una turbacin de derecho, en el
sentido de la garanta de que goza el locatario26.
24 Marcado, Explicalitm, loe. cit.

25 Re/.znico, Estudio, II, pg. 152.
26 Nos explicamos: I Sobre el requisito del animus turbandi para las acciones
protectoras de la posesin, de la cuasiposesin, y de la tenencia, vase nuestro De-
rechos reales, 34, IV, 2, F. II Cuando decimos que si hay animus turbandi, deja de
2. Las acciones del locador

El locador, si ha experimentado un dao, tiene accin
contra los terceros27.
Es importante recordarlo, para subrayar que, por turba-
ciones de hecho de las que no responde al locador, rige, sin
embargo, el precepto del art. 1530 (infra, 105, IV)
3. Excepcin aparente: el caso fortuito

El locador no responde por las turbaciones de hecho ema-
nadas de terceros.
Pero el art. 1529 expresa: "Si las vas de hecho de terce-
ros tomasen el carcter de fuerza mayor, como devastaciones
de la guerra, bandos armados, etc., entonces regir lo dis-
puesto por el art. 1517".
A. El contrato exige al locatario una activa vigilancia, pero
esa vigilancia puede ser superada porque la turbacin de he-
cho asume las caracterstica de fuerza mayor.
Marcado, hacindose cargo de esa hiptesis, entiende que
ya no es el caso de ausencia de garanta, porque desde que
comparece la fuerza mayor, entra a funcionar el art. 1722
francs, al que l da una lectura que abarca las hiptesis de
nuestros arts. 1521 y 15222i.
La doctrina de Marcad es discutida en el Derecho fran-
cs29.
haber turbacin de hecho, aclaramos que no la hay "en el sentido de la garanta de-
que goza el locatario" para dejar a salvo una diferencia de terminologa con la em-
pleada en materia de seoro lctico, donde la oposicin entre turbacin de hecho
y turbacin de derecho cobra otro matiz que nosotros hemos presentado como opo-
sicin entre atentado de hecho y atentado de derecho (vase nuestro Derechos rea-
lea, 34, VI). III En cuanto a lo de que la afirmacin debe ser tomada con re-
servas, deriva de que debemos distinguir segn cul sea el objeto del despojo. Por-
que si se arrend un inmueble puede no haber animus lurhandi respecto al in-
mueble y haberlo respecto a cosas del locatario, en el inmueble. El ladrn que se
introduce en la casa para robar un reloj que est en ella, no tiene animus lurhandi
respecto al inmueble, pero s respecto al reloj. Como en el ejemplo, lo locado fue el
inmueble, hay una simple turbacin de hecho (art. 1528) por la que no responde el
locador, y el locatario tiene accin de despojo por el reloj.
27 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 532, nota 7.
28 Marcad, Explica tion. sobre el art. 1722, II, y sobre los arts. 1725/7,1.
29 Comp.: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nms. 526 y sigts.
B. Nuestro Cdigo establece la regla del art. 1529 que he-

mos transcripto.
a) Vlez, en la nota al art. 1529 invoca a Marcad, y sin
duda, Marcad lo inspir, como lo denota la ejemplificacin
que da de hechos de fuerza mayor. Pero en la redaccin del
art. 1529 se apart de Marcad, pues, de haberlo seguido,
la remisin no hubiera sido al art. 1517, sino a los arts.
1521 y 1522.
Pero los textos no se leen aislados. El art. 1529 remite
al art. 1517 que legisla sobre el deterioro, pero partiendo
de aqul se llega tambin a los arts. 1521 y 1522 por lo que
stos dicen, por la unificacin de rgimen que verifica el
art. 1568 que menta al deterioro, la destruccin (prdida
total o parcial) y la imposibilidad sin destruccin. Se llega
tambin a los arts. 1521 y 1522 por el genrico principio
del art. 1526, pues el locador responde "de los impedimen-
tos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa
arrendada, aunque sea por fuerza mayor".
b) Qu entiende el art. 1529 por "fuerza mayor"?
La razn de dudar reside en la ejemplificacin que pro-
porciona: "devastaciones de guerra, bandos armados" como
si se exigiera al hecho una mxima intensidad.
En la doctrina general hay quienes distinguen entre el
caso fortuito y la fuerza mayor, quienes tienen una concep-
cin subjetiva, y quienes una objetiva. Nosotros nos hemos
pronunciado por la equivalencia de los trminos "caso fortui-
to-fuerza mayor", y por la concepcin subjetiva, rechazando
la posibilidad de un tertium genus entre la culpa y el caso
fortuito (supra, 39, IV, 2).
No se nos escapa que la redaccin del art. 1529 que solo
emplea la expresin "fuerza mayor" y la ejemplificacin que
suministra de hechos, pudiera dar un argumento a quienes
distinguen entre el caso fortuito y la fuerza mayor, postulan-
do para sta una concepcin objetiva.
Pero los textos no se leen aislados. Por un lado, el empleo
de la expresin "fuerza mayor" en el art. 1529 no implica
distinguirla del caso fortuito, puesto que remite al art. 1517
que solo acude a esta segunda expresin. Por el otro, el art.
1516 utiliza ambas denominaciones, como ambas aparecen
en los arts. 1522 y 1568 que se encuentran vinculados al te-

ma. Finalmente, el "etc." contenido en el art. 1529 diluye la
fuerza de la ejemplificacin que deja de estar circunscripta a
hechos de la intensidad objetiva propia de las devastaciones
de guerra y bandos armados, para permitir una concepcin
subjetiva de la fuerza mayor, donde sta sea equivalente a
no culpa (medida la culpa segn los cnones del art. 512), de
tal manera que las dos posibilidades sean o culpa o fuerza
mayor, tesis sta que encontramos en el art. 1568.
C. La disposicin del art. 1529 es una excepcin a la re-
gla de que el locador no garantiza contra turbaciones de he-
cho de terceros?
Los autores suelen contestar afirmativamente30.
Nosotros entendemos que solo es una excepcin aparente.
Lo que acontece es que entra a funcionar otra regla: la de la
garanta por los casos fortuitos, ante los deterioros, destruc-
cin e imposibilidad de goce sin destruccin.
Y sta no es una cuestin de palabras, pues no son igua-
les las consecuencias que se siguen de la garanta por turba-
ciones a las que se derivan de la garanta por caso fortuito.
En la garanta por turbaciones, la indemnizacin abarca
dos rubros: el alquiler y otros daos y perjuicios.
En la garanta por caso fortuito, queda, a priori, excluido
el rubro "otros daos y perjuicios"
4. Retorno a la ausencia de garanta
No responde el locador, ni siquiera a ttulo de garanta
por caso fortuito, cuando la turbacin emane de las personas
de la familia del locatario que habiten con l, de sus doms-
ticos, trabajadores, huspedes o subarrendatarios, agentes,
cesionarios, comodatarios (arts. 1561 y 1571).
IV. Turbaciones de derecho provenientes de terceros
Tenemos tres casos:
30 Borda, Contratos, n s 703.

194 $103. Garanta por eviccin
1. Por demanda,
Segn el art. 1527 "El locador est obligado a defender, y
en su caso a indemnizar al locatario cuando ste sea de-
mandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrenda-
da, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce
de la cosa".
A. Para Pothier, esta hiptesis no era posible, y encontra-
ba all una clara diferencia entre la garanta en la venta y la
garanta en la locacin. Para Pothier, en la venta puede ha-
blarse de un adquirente demandado que se defiende y de un
enajenante obligado a salir a su defensa, por lo que la accin
de garanta ex empto nace desde que el comprador es de-
mandado; pero en la locacin a estar a Pothier el locata-
rio no tiene calidad para ser demandado, no le corresponde a
l la defensa, por lo que la accin de garanta ex conducto no
queda abierta con la demanda y no le corresponde al locata-
rio citar al locador para que lo defienda, ya que todo lo que
debe hacer es indicar al demandante, el nombre del locador
para que la accin se dirija contra ste 31 .
Contra Pothier, nuestro art. 1527 considera posible la hi-
ptesis, puesto que la regula expresamente.
a) Como bien se ha sealado, ser raro que entre nosotros
se presente la hiptesis de una demanda pretendiendo un
derecho sobre la cosa, que se dirija contra el locatario, ya
que no producira cosa juzgada respecto al locador32.
Todava cabra agregar que ms raro ser que dirigida
as la demanda, se d el caso de que el locador tenga que
defender al locatario cuando a ste le bastar con seguir la
va de Pothier, para desviar la accin hacia el locador, dan-
do su nombre y residencia, como lo prev el art. 2782.
b) Pero la hiptesis puede darse, y convenir al locatario
intervenir en la causa. Son tantas las alternativas que ofre-
ce la vida y hay tantas variantes en las normas procesales!
Por la doctrina del art. 2782 el locatario no est obligado
a responder la accin, pero no se le prohibe hacerlo. Tan solo

32 Borda, Contratos,r*712.
que si obra as y contesta la accin, bien har en explicarse

debidamente para no incurrir, ante el demandante, en res-
ponsabilidad en los trminos del art. 2784.
Por la doctrina del art. 1527 sub examen, el locatario que
decida intervenir en el juicio, puede citar al locador para que
lo defienda. Compareciendo el locador, lo que har ser de-
fenderse a s mismo, porque defendindose as, defender de
rebote al locatario.
Pero, si compareciendo el locador, ello no excluir la de-
fensa coadyuvante que el locatario verifique, de no compare-
cer, no podra negarse al locatario la posibilidad de actuar so-
lo, ejerciendo por va subrogatoria las defensas del locador.
Esta posibilidad adicional que pese a Pothier ofrece
el art. 1527 cubre eventualidades que podran sobrevenir si
el locatario solo ejerciera el derecho de desviar la accin ex
art. 2782, porque si utiliza esta va, quin le asegura que
el locador contestar en trmino la demanda, o citar a su
turno en garanta a los causadantes, o tendr una activa
produccin de pruebas e interposicin de recursos? Para el
locatario, la permanencia en el juicio le permite una vigi-
lancia activa.
B. Con la va autorizada por el art. 1527 no desaparecen las
diferencias en punto a garanta entre la venta y la locacin.
Ya no existe la que marcaba Pothier, pues as como el
comprador tiene la accin ex empto para citar al vendedor en
garanta, el locatario tiene la accin ex conducto con el mis-
mo fin.
Pero entre ambas citaciones en garanta encontramos es-
tas diferencias:
a) La del tema de las costas. Si el comprador vence en el
juicio que le entablara el tercero, no puede reclamar las cos-
tas al garante. Estimamos que el locatario puede reclamar-
las al locador que debe mantenerlo indemne. Se advierte
que el tema presenta inters cuando no hubiera condena en
costas al tercero vencido.
b) El comprador debe citar al enajenante (art. 2110). El
locatario puede citarlo para que comparezca en juicio, pero
la falta de citacin no lo perjudicar si ha dado cumplimien-
to extrajudicialmente a la comunicacin del art. 1530.
2. Por pretensin extrajudicial

Del art. 1528 resulta, a contrario, que el locador garante
al locatario contra las vas de hecho de terceros que preten-
dan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa.
Desde que la va de hecho va acompaada de una preten-
sin de ese tipo, es turbacin de derecho. Estamos ante una
turbacin por actos materiales.
En un examen comparativo con la situacin del compra-
dor33, encontramos esta diferencia: para el comprador la impor-
tancia de esos actos es porque preludian una litis futura, en la
cual el comprador citar al enajenante para que lo defienda,
constituyendo ello, por lo tanto, una variedad de la turbacin
"por demanda" (supra, 40, VI, 1 b) en tanto que para el locata-
rio, esos actos tienen ya en s, importancia, pues haya o no un
juicio posterior, tenga o no xito el juicio, han producido una
privacin, disminucin, afectacin del uso o goce pacficos.
El comprador, por el solo hecho de haber sufrido esos ac-
tos, no tiene derecho a ser indemnizado, cualquiera que sea
el dao que haya experimentado (res perit et crescit domino,
y el vendedor no garantiza el goce pacfico); el comprador debe
esperar a las resultas del juicio que entable, pudiendo vol-
verse contra el enajenante solo si pierde el proceso, vindose
privado del derecho putativo que adquiri.
El locatario, en cambio, ya desde el principio, tiene dere-
cho a ser indemnizado. Si a raz de esos hechos, entablara
demanda, entrara a jugar, tambin, la doctrina del art.
1527, adecuada a las circunstancias34.
3. Por vecindad
Constituye, ste, un caso especial de turbacin, regulado
por el art. 1520, en los siguientes trminos: "El locatario ten-
dr los mismos derechos del artculo anterior, cuando el loca-
33 Siempre que hablamos del "comprador" debe sobreentenderse, una vez cum-
plido el modo: supra, 40, IV, 1.
34 Las circunstancias pueden ser variadas, ante los distintos tipos de acciones
imaginables. Por ejemplo, el locatario podr intentar, por s, la accin del art. 2490.
Pero no tiene la accin posesoria del art. 2487, ni la reivindicatora, salvo casos ex-
cepcionales (como para la reivindicatora, la del propietario que subloca su propia
cosa: supra, 97, V).
dor fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en

las paredes divisorias, o hacer stas de nuevo, inutilizando
por algn tiempo parte de la cosa locada".
Sobreabunda recordar que "los mismos derechos del ar-
tculo anterior" son los del art. 1519 del que ya hemos tra-
tado (supra, 102, III, 3).
Interesa, s, subrayar lo especial de este caso, que algu-
nos ubican entre las turbaciones de hecho35 como una excep-
cin a la regla del art. 1528, y que nosotros entendemos que
es de turbacin de derecho, como queda conceptuado en el
art. 2091, que concepta tal la pretensin formada en virtud
de un derecho "cuya existencia era conocida al tiempo de la
enajenacin". Mientras el comprador no podra agraviarse
por esa turbacin de derecho, el locatario s puede agraviarse,
a tenor del art. 1520.
V. Consecuencias
La variedad de hiptesis examinadas nos lleva a formular

algunas distinciones.
1. Turbaciones emanadas del locador
Dejamos a un lado los casos de los arts. 1519 y 1524 que
ya fueron examinados (supra, 102, III, 3, V, 3), y pasamos a
hablar de la regla general.
Por el art. 1515 el locador est obligado a no hacer:
"...abstenindose de impedir, minorar, o crear embarazos al
goce del locatario". Se aplican las reglas de las obligaciones
de no hacer, y la doctrina del art. 633 de la que el art. 1524
nos ofrece una aplicacin particular.
Procede la resolucin ex art. 1204. Pero no ha de ser cual-
quier turbacin la que abra esta va, sino la que asuma cier-
ta importancia, aplicndose, analgicamente, la doctrina del
art. 153136.
35 As: Borda, Contratos, ns 704.

36 Comp. Borda, Contratos, n5 695.
Cabe tambin la indemnizacin de daos.

Y corresponde, en su caso, la exceptio inadimpleti contrac-
tas y la non rite adimpleti contractus, por aplicacin de los
arts. 510 y 1201. Esta doctrina no es unnime 37 pero estima-
mos que es la que sealan los principios; no se diga que la ex-
ceptio no funciona en la hiptesis del art. 1519, pues, siendo
ello exacto, no lo es menos que en al art. 1519 nos encontra-
mos ante una hiptesis muy particular, sujeta a un rgimen
especfico, donde la "turbacin" no aparece en estado puro,
sino como una consecuencia precisamente del cumplimiento de
la obligacin de reparar; la hiptesis subexamen, es distinta.
2. Turbaciones provenientes de terceros

Estn los temas de la subsistencia del contrato, del alqui-
ler, y de los daos y perjuicios.
A. La doctrina del art. 1531 nos suministra un punto de
partida: "Si el locador fuese vencido enjuicio sobre una parte
de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una dismi-
nucin del precio, o la rescisin del contrato, si la parte de que
se priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del
arrendamiento, y los daos y perjuicios que le sobreviniesen".
El art. 1531 se ha colocado en la hiptesis de una priva-
cin parcial como resultado de un juicio, en el que el locador
ha sido vencido.
No es la sola condena del locador la que abre las posibili-
dades del artculo. Que el locador haya sido v.g. vencido en
una accin reivindicatoria no afecta todava al locatario
mientras contine en el uso o goce de la cosa; todo anuncia
que se ver privado de una parte, pero mientras la privacin
no se efectivice, el uso o goce contina como antes, como una
locacin de cosa ajena.
Ante la privacin efectiva, el locatario puede reclamar "la
rescisin del contrato, si la parte de que se le priva fuese
una parte principal... y los daos y perjuicios que le sobrevi-
niesen". Esa hiptesis, salvo en lo atinente a determinar
37 Contra: Borda, Contratos, ng 695.

cundo hay una parte principal (lo que derivar en una

cuestin de hecho) no ofrece problemas.
Cuando la locacin debe continuar, corresponde "una dis-
minucin del precio... y los daos y perjuicios que le sobrevi-
niesen". La disminucin del precio es para el futuro, que-
dando sobreentendido que si el precio hubiera sido pagado
por adelantado, corresponder la restitucin del excedente,
por ausencia de causa.
Por el art. 1532: "El derecho del locatario para pedir prdi-
das e intereses, en el caso del artculo anterior, no tiene lugar
si al hacer el contrato hubiere conocido el peligro de eviccin".
El precepto solo se aplica a los daos y perjuicios. No
afecta al precio, pues aunque el locatario hubiera conocido el
peligro de eviccin, si sta se produce, tiene derecho a la dis-
minucin ex art. 1531. La regla de que el conocimiento del
peligro de eviccin solo incide sobre los daos y perjuicios y
no sobre el precio, es paralela a la que rige para los contra-
tos de enajenacin: doct. art. 2101, inc. 3.
B. Los arts. 1531/2, literalmente, solo se refieren a la hi-
ptesis de vencimiento parcial.
Pero su doctrina es, mutatis mutandi, aplicable a la pri-
vacin total.
Aqu, no cabe imaginar la hiptesis de que la locacin
contine. Necesariamente concluye, y lo que el locador debe,
son daos y perjuicios, pues respecto a alquileres, no cabe
imaginarlos para el futuro, ya que aqu la "disminucin" se-
ra a cero, es decir "supresin". Naturalmente que, si los al-
quileres fueron pagados por adelantado, cabe su restitucin,
al carecer de causa.
No se debern daos y perjuicios, si mediaba el conoci-
miento del peligro de eviccin (doct. art. 1532)
D. El art. 1531 se ha colocado en la hiptesis de que el lo-
cador fuera vencido enjuicio. Quid si venciera?
Para centrar la hiptesis en un caso de especial inters,
supongamos que durante el juicio el locatario (v.g. por una
medida precautoria como el secuestro) se viera privado del
uso o goce de la cosa.
Se ha dicho que si el locador vence, el inquilino por el
tiempo de privacin solo tiene derecho a una disminucin (o
suspensin si la privacin fuera total) del precio, pero no a

los daos y perjuicios que deber reclamarlos contra el tur-
bador38.
Discrepamos. Del art. 1527 surge que el locador "...est
obligado... en su caso a indemnizar al locatario..." sin que la
obligacin se limite a la hiptesis de derrota.
El locador, deudor de los daos y perjuicios frente al loca-
tario-acreedor, es quien debe preocuparse de recuperar lo
pagado del tercero vencido39.
Pensamos que ese pretender excluir al locador, en caso de
victoria, de la obligacin de resarcir al locatario los daos y
perjuicios deriva de una indebida aplicacin del art. 2117. El
art. 2117 se explica para las enajenaciones, pues en ellas la
garanta es por la existencia del derecho, pero no para la lo-
cacin donde lo garantido es el uso o goce pacficos.
Y porque no se aplica el art. 2117, el locador deber afron-
tar, aun en caso de victoria, las costas en que hubiera incurri-
do el locatario.
E. Lo dicho para la hiptesis de turbacin por demanda,
cuando hubo privacin efectiva del uso o goce durante ella, y
pese a la victoria (aqu, sub D) fija el rgimen para la hip-
tesis de turbacin por actos materiales. La garanta cubre el
alquiler y los daos y perjuicios.
F. Queda la hiptesis de turbacin por vecindad.
Esta tiene el rgimen especial del art. 1520.
VI. Influencia de la autonoma privada
Las disposiciones sobre la garanta por turbaciones y

eviccin forman parte del contenido natural del contrato.
Las partes pueden, por una clusula accidental, modificar
la regulacin, aumentando, disminuyendo, suprimiendo la
garanta.
38 Borda, Contratos, ne 714.

39 Marcad, Explication, sobre el art. 1727, II; Aubry et Rau, Cours, 367, 3S e;
Salvat, Fuentes, nms. 874 y 877.
Pero, desde luego40, ello tiene sus lmites generales y espe-

ciales.
Generales, porque el Derecho no tutela la mala fe (art. 1198)
ni los actos contrarios a las buenas costumbres (art. 953). No
podra admitirse que el locador excluyera totalmente su res-
ponsabilidad por hechos personales, de tal manera que se re-
servara, v.g. el interferir de cualquier manera el uso o goce del
locatario, pretendiendo, simultneamente, que los alquileres
continuaran pagndose.
Especiales, como los derivados de los plazos mnimos. Por
ejemplo, la disposicin del art. 1497 no es de orden pblico,
de lo que resulta que podra pactarse que por acto personal
del locador concluyera la locacin; pero son de orden pblico
los plazos mnimos de duracin por lo que la extincin del
contrato por voluntad del locador no podra operarse, pese a
la clusula exonerativa de responsabilidad, antes de cumpli-
do el pazo mnimo correspondiente.
40 No compartimos la opinin de quienes piensan que puede excluirse total-

mente la responsabilidad por el hecho personal. Comp. Baudry-Lacantinerie et
Vfah, Louage, n s 455.
104. Vicios redhibitorios
I. Generalidades
Con la garanta por los vicios redhibitorios se completa

el crculo especficamente previsto para la proteccin del
uso o goce.
Completado el crculo protector, al apreciarlo en su con-
junto, se advierte que en el juego de las diversas garantas
hay contornos discutidos en la doctrina, aspectos imprecisos,
muchos de los cuales no son exclusivos de nuestro Derecho1.
En la exposicin del tema seguiremos el siguiente mtodo:
fijaremos primero, los requisitos que debe tener un vicio para
que sea calificable como "redhibitorio" (aqu, apartado II), para
luego entrar a un casuismo ilustrativo (aqu, apartado III)
sealando a continuacin las acciones para hacer efectiva la
garanta (aqu, apartado IV), y concluiremos la exposicin
con el examen comparativo entre la garanta por vicios y
otras garantas a cargo del locador (aqu, apartado V).
II. Requisitos
La teora de los vicios redhibitorios en la locacin presen-

ta sus diferencias respecto a la que rige para las enajenacio-
nes.
En las enajenaciones para que un vicio sea conceptuado
redhibitorio, debe reunir estas cinco caractersticas: ser de
hecho, grave, oculto, ignorado y existente al tiempo de la ad-
quisicin (supra, 41, II).
1 Comp. Hedemann, Derecho de Obligaciones, 35, V: "La adscripcin de estos

medios de proteccin a cada una de las situaciones de responsabilidad es a su vez
muy complicada". Stolfi, II Nuovo Cdice Civile, sobre el art. 1581: "... en la prcti-
ca da lugar necesariamente a cuestiones innumerables, en relacin a la distincin
efectiva entre vicios sobrevinien,tes y necesidad de reparaciones*.
104. Vicios redhibitorios 203
En la locacin no es necesario que se d la ltima carac-

terstica, pues tambin se computan los vicios sobrevinien-
tes (infra, aqu, 5). En cuanto a las otras cuatro caractersti-
cas, hay algunas particularidades.
1. De hecho
Aqu, como en las enajenaciones, solo son vicios redhibito-
rios los defectos de hecho, defectos de la cosa, no los defectos
del derecho que el locador tenga sobre la cosa.
Por eso, las servidumbres prediales que gravan la cosa,
aunque hayan sido calificadas de vitia fundi, no son vicios
redhibitorios, ni para las enajenaciones (supra, 41, II, 1) ni
para la locacin.
Que la cosa sufra una servidumbre, no es vicio. Tampoco
es vicio, recordmoslo, que la cosa carezca de una servidum-
bre activa, que, de existir, quedara comprendida en la loca-
cin a tenor del art. 1495.
Los defectos de derecho no interesan para la garanta por
vicios. Su examen nos lleva a otro tema: el de la eviccin.
Pero al ir a este otro tema, el paralelismo entre las enajena-
ciones y la locacin ya no se mantiene.
En efecto:
A. Tanto para las enajenaciones como para las locaciones
podemos decir que solo son vicios redhibitorios los defectos
de hecho.
B. Pero para los defectos de derecho:
a) En las enajenaciones dan lugar al funcionamiento de
la garanta de eviccin. El adquirente que debe sufrir una
servidumbre no. declarada, est evicto. El adquirente que se
ve privado de una servidumbre activa afirmada, est evicto.
b) En la locacin lo que interesa es la privacin efectiva
del uso o goce, por quien afirma (aunque no lo tenga) un de-
recho contrario al del que el locador sostuvo como suyo, y en
razn del cual concedi el uso o goce: art. 1527.
Para dar un ejemplo, supongamos que Primus concede en
locacin a Secuhdus, un inmueble afirmando que goza de una
servidumbre activa de paso sobre el inmueble vecino propie-
dad de Tertius, y he aqu que Tertius impide el paso a Secun-
dus. Mientras que para las enajenaciones lo que interesa es si
204 104. Vicios redhibitorios
existe o no la servidumbre, para la locacin lo que importa es

si el paso resulta o no impedido, e impedido lo estar si Ter-
tius obra negando la servidumbre, aunque ella exista.
2. Grave
El defecto debe ser grave. Lo exige el art. 1525: "vicios o
defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso o
goce de ella".
Se ha dicho que exigir que el vicio sea grave parece intil
puesto que siempre lo ser el que impida el uso o goce2. No-
sotros pensamos que el adjetivo "grave" es til y desempea
su funcin.
A. Situndonos en un plano terico respecto a las caracte-
rsticas que debe tener el impedimento ocasionado por un
defecto, para que ste sea conceptuado como vicio redhibito-
rio, advertimos que pueden plantearse dos preguntas:
a) La primera es de extensin: debe tratarse de un impe-
dimento total, en el sentido de abarcar la cosa entera, o bas-
ta con uno parcial, que solo afecte al uso o goce de una parte
de la cosa?
b) La segunda es de intensidad: debe ser un impedimen-
to absoluto (que torne imposible el uso o goce), o puede ser
uno relativo (que torne el uso o goce muy incmodo) o basta-
r con un impedimento mnimo (para el que se computa
cualquier incomodidad)?
B. Combinando esos interrogantes, se abren seis concep-
ciones posibles del vicio redhibitorio, a las que, por darles un
nombre (teniendo en cuenta la extensin y la intensidad del
impedimento que computan) denominaremos: total-absolu-
ta, total-relativa, total-mnima, parcial-absoluta, parcial-re-
lativa y parcial-mnima
De hecho, en la historia del Derecho francs, donde debe
encontrarse el antecedente de nuestro art. 1525, se han dado
cuatro de ellas. Basta con exhibir esas cuatro, para compren-
der que las dos que faltan subsisten como posibilidades.
2 Segovia, Cdigo Civil, sobre el art. 1525 (art. 1527 de su numeracin).

a) Pothier ense: "Los vicios de la cosa locada que el lo-

cador est obligado a garantir, son los que impiden entera-
mente el uso; no est obligado a garantir los que solo vuel-
ven el uso menos cmodo"3.
Un sector de la doctrina francesa interpret ese pasaje
as: lo de "enteramente" significa que el impedimento, en
punto a extensin, debe ser total, es decir abarcar la cosa
entera. Y como en punto a intensidad, Pothier excluy los
casos en que solo se volviera el uso menos cmodo, ese sector
de la doctrina llega a la consecuencia de que Pothier adopt
la concepcin que hemos denominado "total-absoluta".
Otro sector de la doctrina francesa interpreta de modo
distinto a Pothier. Afirma que Pothier no exigi que el impe-
dimento fuera total, que se content con que fuera absoluto,
y que es a ese carcter de absoluto al que aludi con el voca-
blo "enteramente". Para ese sector, Pothier profes la con-
cepcin que hemos denominado "parcial-absoluta".
A nosotros no nos preocupa saber qu es lo que Pothier
pens realmente, y qu significaba para l el vocablo "entera-
mente". A los fines ejemplificativos nos basta con sealar que
a un sector de la doctrina francesa no le pareci extraa una
concepcin total-absoluta, pues se la atribuy a Pothier4.
A los franceses, en cambio, les preocup interpretar a
Pothier, porque se encontraron con el art. 1721 de su Cdigo
que habla de "los vicios o defectos de la cosa locada que impi-
den su uso", esto es, con un texto que no emplea el vocablo "en-
teramente". Razonan: al suprimir ese vocablo, el legislador
francs quiso apartarse de Pothier, por lo que cobra inters sa-
ber cul era el significado del vocablo, para, por contraste,
deducir lo que el legislador quiso al no emplear el vocablo.
Se formaron tres sistemas 5 que, agregados al de la con-
cepcin total-absoluta, forman el nmero de cuatro que he-
mos anticipado.
3 Pothier, Louage, n9 110.

4 Sobre las dos interpretaciones de Pothier, comp. Baudry-Lacantinerie et
Wahl, Louage, ns 430.
5 Sobre esto: Baudry-Lacantinerie et Wahl, loe. cit.
b) Quienes pensaron que Pothier, con lo de "enteramente"

aludi al carcter de "total", de abarcante de la cosa entera,
concluyeron que la supresin del vocablo implic en el Cdi-
go francs, abandonar la concepcin total-absoluta y adoptar
la parcial-absoluta.
c) Pero entre los que interpretaron a Pothier en el sentido
de que haba seguido la concepcin parcial-absoluta, y afir-
maron que en l el "enteramente" aluda a la intensidad, hubo
quienes llegaron a esta conclusin: la supresin del "entera-
mente", implicaba adoptar la concepcin parcial-mnima.
d) Los dems creen tambin que la concepcin de Pothier
fue parcial-absoluta, y que el legislador francs, al suprimir
el "enteramente" quiso que no fuera absoluta. Pero no admi-
ten que baste con un impedimento mnimo, y situndose en
una posicin intermedia requieren que cause una gran inco-
modidad. Para ellos, el Cdigo Napolen adopta una concep-
cin parcial-relativa.
C. Nuestro Cdigo no es tan parco como el francs. Al in-
cluir el calificativo de "grave" resuelve con ese vocablo el tema
de la extensin y el de la intensidad tomados en su conjunto.
No se requiere un defecto que produzca un impedimento en-
tero en extensin (total) ni entero en intensidad (absoluto).
Lo que se requiere es algo que resultar de un juicio de va-
lor, apreciando extensin e intensidad, para ver si, en el caso
concreto, es algo grave. La concepcin de nuestro Cdigo es
parcial-relativa6.
3. Oculto
El defecto debe ser oculto. El locador no responde por los
defectos aparentes al tiempo del contrato (art. 1604, inc. 5).
De los defectos existentes al tiempo del contrato puede
predicarse fcilmente si son ocultos o aparentes.
De los que advienen despus, puesto que por hiptesis no
existen al tiempo del contrato, pareciera que lo ms que pue-
6 Para el art. 1678 italiano, el vicio es un defecto que disminuye "en modo apre-
ciable la idoneidad del uso pactado". Segn el art. 537 alemn, debe tratarse de un
defecto que "impida o aminore su aptitud para el uso pactado".
de decirse, utilizando los vocablos con elasticidad, es que son

siempre ocultos, pues nada ms oculto que lo que todava no
existe. Pero en rigor, con igual elasticidad de empleo de los
vocablos podemos imaginar defectos que aparezcan despus
del contrato, y que, sin embargo, pueda conceptualizrselos
como aparentes al tiempo del contrato, cuando ya sea visible
el germen que los producir. As, es defecto sobreviniente el
volverse oscura la casa por motivo de construcciones en fin-
cas vecinas (art. 1605) y ello puede ser aparente al tiempo
del contrato, si, por ejemplo, a esa poca la casa arrendada
no es oscura, pero en la propiedad vecina se han iniciado
construcciones de un tipo tal que ya es evidente, visible, que
la casa alquilada se tornar oscura.
4. Ignorado
No basta con que el defecto sea oculto. Debe, adems, ser
ignorado por el locatario. No se computan como redhibitorios
los vicios "cuando el locatario saba de ellos, o tena razn de
saber" (art. 1604, inc. 5).
Incluso para los vicios sobrevinientes puede darse el caso de
que al tiempo del contrato el defecto sea oculto (que ser lo es-
tadsticamente normal) y que, pese a ser oculto, sea conocido;
de all el inters en erigir, como requisito distinto el que sea ig-
norado. Por ejemplo, el tornarse oscura la casa arrendada por
el levantamiento de una edificacin vecina, es vicio sobrevi-
niente, que normalmente ser oculto, pero que puede ser apa-
rente (aqu, supra, sub 3) si ya se iniciaron las construccio-
nes...; ahora bien, y quedndonos en el caso de que sea oculto,
podemos imaginar que sea adems ignorado, pero tambin po-
demos imaginarlo como conocido, si el locatario tuviera la in-
formacin de que el vecino ha resuelto edificar. Para decirlo
con otras palabras: si el vecino ya inici la construccin, el vi-
cio es aparente, pero si todava no la inici pero el locatario sa-
be que la iniciar, el defecto, siendo oculto, es conocido.
El requisito de "ignorado" se mide en el locatario. El loca-
dor responde por los vicios "aunque los hubiese conocido"
(art. 1525) y con mayor razn si los ha conocido. Problema
distinto es el de determinar si el conocimiento por el locador
agrava o no.su responsabilidad (infra, aqu, IV, 2).
5. El tiempo de aparicin de los vicios

Los autores se complacen en recordar la nota al art. 1525
segn cuyo tenor: "En la venta, el vendedor no est obligado
sino por los vicios existentes al tiempo del contrato. En el
arrendamiento, el locador es garante de los que sobrevienen
despus...".
Los notas no son ley, y la sub examen contiene un error
que es preciso disipar para la correcta conceptualizacin de
los fenmenos.
Lo que afirma respecto a la venta no es exacto. Para la
venta, la nota est demasiado apegada a la doctrina fran-
cesa7 resultando inapropiada para nuestro sistema, donde
el vendedor responde por los vicios existentes al tiempo de
la adquisicin (arts. 2164 y 2168). Como nuestro sistema
no es consensualista, el tiempo de la adquisicin no es (sal-
vo en la venta manual) coincidente con el del contrato de
compraventa; de all que si se trata, v.g., de la venta de un
inmueble, con tradicin traslativa posterior, el vendedor
responde por los vicios existentes al tiempo de la tradicin
(supra, 41, 5).
Rectificado ese error de la nota, queda esta diferencia en-
tre la venta y la locacin: el vendedor no responde por los vi-
cios que sobrevienen despus de la tradicin, en tanto que el
locador garantiza tambin los que sobrevienen despus de la
tradicin.
III. Casuismo
Examinaremos, aqu, algunos casos particulares que pre-

sentan inters para la mejor comprensin del instituto.
1. Oscuridad sobreviniente
El ejemplo es clsico: un artesano que tiene necesidad de
un local bien iluminado por la luz del da, lo arrienda de esa
7 Inspirada en Troplong, Louage, na 199.

calidad y durante el curso de la locacin se torna oscuro a raz

de que se levanta una construccin en el inmueble vecino8.
En la doctrina se lo menciona a propsito de cuatro ga-
rantas: por vicios redhibitorios, por eviccin de terceros, por
el hecho personal, y por caso fortuito9.
El problema es ste: ese caso concreto puede quedar asu-
mido por dos o ms de dichas garantas, de tal manera que
se acumulen las sanciones respectivas?
A. Partamos de la base de que legalmente no hay duda
alguna de que estamos ante un defecto que puede ser vicio
redhibitorio. Ello resulta del art. 1605: "Son vicios redhibito-
rios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por moti-
vo de construcciones en las fincas vecinas..."
Ese precepto es aplicacin de un principio ms general.
a) Decimos que "legalmente" no hay duda, porque de no
existir el art. 1605, habra razones para negar que la ga-
ranta por vicios redhibitorios cubra esa eventualidad 10 .
Pues, cmo puede hablarse de un vicio sobreviniente, cuan-
do algo acontece segn una eventualidad con la que el loca-
tario debi contar? El locatario no puede alegar ignorancia
de las leyes, por lo que sabe, al contratar, que el propietario
vecino puede edificar sin que deba preocuparle el que ello
prive de aire o luz a otros, mientras se mantenga en los l-
mites de su derecho.
Pero, recogiendo una doctrina favorable al locatario, nues-
tro Cdigo resuelve expresamente que la oscuridad as sobre-
viniente, puede ser un vicio redhibitorio: art. 1605. Puede ser-
lo, desde luego, a condicin de que rena los requisitos de los
vicios redhibitorios, tales como los hemos dejado expuestos.
Para decirlo con otras palabras el Cdigo flexibiliza el re-
quisito de la ignorancia. El solo conocimiento de la posibilidad
jurdica de que se verifiquen construcciones en las fincas veci-
8 Pothier, Louage, n 113; Troplong, Louage, n9 199, ejemplificando con un relo-

jero. En 25 D. 19.2 se trata del oscurecimiento del cenculo.
9 Para la inclusin en las tres primeras: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage,
nms. 504, 509, 594 y 597. Para una inclusin en la primera y en la cuarta: Salvat,
Fuentes, nms. 881 y 886, Borda, Contratos, nms. 705 y 719.
10 Comp. Huc, Commentaire, n 294, aunque argumentando para el caso fortuito.
as, no afecta el requisito de ignorancia. Dicho requisito solo

se ver afectado si el locatario tuviera conocimiento, no ya
de la posibilidad jurdica, sino de la decisin de edificar, to-
mada ya por el vecino.
b) Los desarrollos que hacemos sobre el art. 1605 son apli-
cables a otras hiptesis, en las que, el vecino, en los lmites de
su derecho, realiza actos que repercuten desfavorablemente
en el inmueble locado, como si la sobreelevacin del inmueble
vecino hiciera perder "la visibilidad de una azotea alquilada
para colocar un aviso"11. Para esa aplicacin se ha invocado el
principio de analoga12; en nuestra opinin, hay algo ms que
analoga, porque la previsin sobre oscuridad es un caso que
entra dentro de la regla del art. 1526 referida a los actos cum-
plidos por terceros "en los lmites de sus derechos".
B. Hay autores que, adems de un vicio redhibitorio en-
cuentran una turbacin de derecho obra del vecino. Advier-
ten lo difcil de su afirmacin, pero no obstante insisten en
ella, recriminando a los que niegan que pueda verse all una
turbacin de derecho por tercero1^.
Contra esa tesis, nosotros:
a) Preguntamos: Donde estn los actos materiales sobre
el inmueble locado? El vecino edifica en su terreno, realiza
actos posesorios en su terreno, y si alguien pretendiera im-
pedirlos, el turbado sera l.
La doctrina que combatimos intenta salir del paso, distin-
guiendo dos clases de actos del vecino, segn repercutan o
no en el inmueble locado, y para los que repercuten afirma
que ya hay suficiente materialidad.
El razonamiento nos parece demasiado genrico, y apli-
cado al caso de oscuridad, forzado. Que v.g. el vecino al edi-
ficar, lo haga de modo que las aguas de su techo caigan en
el inmueble locado, es algo que realmente "repercute" en s-
te, porque implica invasin de la esfera jurdica ajena, pero
que prive de aire y luz, no es invadir nada, sino suprimir

12 Comp. Machado, Exposicin y Comentario, sobre el art. 1605.
13 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nms. 594 y 597.
104. Vicros redhibitorios 211
una tolerancia que nadie puede pretender que se mantenga

indefinidamente.
Pero no nos detengamos en la debilidad del argumento, y
aceptmoslo provisoriamente, ya que son razones ms fuer-
tes las que nos llevan a negar que sea aplicable la garanta
de eviccin, como de inmediato veremos.
b) Sealamos: para que haya turbacin por tercero es
preciso que ste afirme un derecho sobre la cosa locada.
Los franceses podrn decir que el vecino afirma su dere-
cho sobre el inmueble en el que edifica y que algunos ejem-
plos dados por Pothier del que se tom el art. 1725 francs
"muestran que la turbacin de derecho puede existir inde-
pendientemente de toda pretensin a la cosa locada" pero
cualquiera que sea el sistema francs, no es se el nuestro,
porque entre nosotros, para que haya eviccin es preciso que
el tercero pretenda "la propiedad, servidumbre, uso o goce"
de la cosa locada (arts. 1527/8)
c) Advirtase que el problema planteado no es de gabine-
te. Si el caso de oscuridad sobreviniente, lo sujetamos exclu-
sivamente a las reglas sobre vicios redhibitorios, exigiremos
que el defecto sea grave (supra, aqu, II, 2) y no concedere-
mos una accin indemnizatoria (infra, aqu, IV, 2); pero si lo
encaramos tambin bajo la teora de la eviccin, daremos
siempre una accin indemnizatoria, y la otorgaremos aun-
que la oscuridad no sea grave, ya que a priori cualquier tur-
bacin de derecho es intolerable, y la gravedad de la afecta-
cin al uso o goce solo interesa para graduar el monto de la
indemnizacin, pero no para negarla.
C. Tampoco creemos que pueda entrar a funcionar la ga-
ranta por el hecho personal, cuando la construccin en el
inmueble vecino es levantada por el locador.
Es verdad que se ha dicho que no puede desdoblarse la
calidad de propietario del inmueble vecino, de la de locador
del inmueble arrendado 14 .
Pero nosotros somos de otra opinin. No se trata de que el
14 Baiidry-Lacantinerie et Wahl, op. cit., n9 509.

arrendador desdoble calidades, sino simplemente de que loc

tal inmueble y no loc el vecino. Responda por vicios redhibi-
torios respecto al que concedi en locacin, pero no por tur-
baciones a raz de actos cumplidos en otro inmueble.
La tesis que sostiene que el locador debe responder no solo
por vicios redhibitorios (lo que no se duda) sino tambin se-
gn la garanta del hecho personal (y en consecuencia in-
demnizar), conduce a resultados injustos:
a) La injusticia es evidente, cuando la adquisicin del in-
mueble vecino se verifica con posterioridad al inicio de la lo-
cacin, es decir, dndose una hiptesis con la que verosmil-
mente (art.1198) las partes no pudieron contar.
b) La injusticia es tambin manifiesta, cuando el locador
era ya propietario del inmueble vecino al iniciarse la loca-
cin, y con posterioridad enajena dicho inmueble vecino a un
tercero, lo que, en la garanta del hecho personal conducira
a que respondiera por los actos de ese tercero.
c) Pero, aun situndonos en el caso de que el locador, al
inicio del arrendamiento, fuera ya propietario del inmueble
vecino, y conservando dicho dominio, edificara, la doctrina
que aplica la garanta del hecho personal nos parece insoste-
nible: al momento de contratar, no est en nuestras costum-
bres que el locatario indague si el inmueble vecino es o no
del locador, por lo que mal puede haber computado tal hecho
en las estipulaciones.
Distinto es el caso en que lo arrendado fuera parte de un
inmueble, y la edificacin por el locador se hizo en otra parte
del mismo. La locacin fue teniendo en cuenta que se arren-
daba parte de un todo, por lo que el todo mismo fue concep-
tualizado al contratar; s en tal hiptesis se afecta al todo,
nos encontramos con un caso de cambio de forma de la parte
arrendada, que deja de estar en el todo tenido en cuenta.
D. Hay quienes se han preguntado si la hiptesis de oscu-
ridad sobreviniente puede quedar subsumida dentro de la
teora de la destruccin por caso fortuito 1 0 . P a r a quienes
15 Borda, op. di., ne 705, pero remitiendo en definitiva, no al art. 1521 sino al
art. 1519.
contesten afirmativamente, la construccin en finca vecina

producira la paradoja de la destruccin de la finca locada.
Una tesis de esta ndole es posible en Francia, dada la
tendencia a equiparar la imposibilidad de uso o goce por ca-
so fortuito, a la destruccin por caso fortuito16 pero entre no-
sotros esa doctrina no es receptable, pues nuestro Cdigo ha
distinguido entre la destruccin (art. 1521) y la imposibili-
dad (art. 1522).
Si algn texto puede entrar enjuego, es el de la imposibi-
lidad (art. 1522) al que acuden algunos17.
Como nosotros sostenemos que un sector del art. 1522 in-
tegra la teora de los vicios redhibitorios, pareciera que no
debiramos tener objecin a este ltimo enfoque. Pero la te-
nemos si lo que se pretende es acumular las acciones de am-
bos textos, de tal modo que el locatario tenga la opcin entre
la accin redhibitoria, la de disminucin, y la de cesacin del
pago del precio.
Si la oscuridad sobreviniente es definitiva, corresponde la
opcin entre la redhibitoria y la quanti minoris: art. 1525.
Si la oscuridad proviniera de construcciones previstas como
transitorias (v.g. palcos elevados para una festividad), po-
dremos acudir al art. 1522 y a la doctrina que de l fluye pa-
ra, en su caso, los impedimentos relativos.
2. Humedad en las paredes
Sin mayores aclaraciones, suele presentrsela como ejem-
plo de deterioro y como ejemplo de vicio redhibitorio18.
No se trata, en realidad, de que un determinado caso de
humedad caiga simultneamente en ambas categoras, sino
de que hay casos que caen en una y casos que caen en otra.
Por lo dems, en la gran mayora de los casos, la humedad,
ms que un defecto en s, ser sntoma de un defecto, que
16 Marcad, Explication, sobre el art. 1722. Contra: Baudry-Lacantinerie et

Wahl,Louage, n a 337.
17 Salvat, Fuentes, n s 881.
18 As: Rezznico, Estudio, II, pgs. 134 y 164; Salvat, Fuentes, nms. 842 y 846.
214 1 0 4 . Vicios redhibitorios
puede ser o un deterioro o un vicio redhibitorio, y si se quie-

re suprimir la humedad habr que subsanar, segn los ca-
sos, o el deterioro, o el vicio redhibitorio19.
Esto nos coloca en la necesidad de distinguir entre el de-
terioro y el vicio redhibitorio. Lato sensu, ambos son defectos
de la cosa...
De all el inters de reflexionar sobre este caso de la hu-
medad, que aparece como ejemplo reiteradamente presenta-
do, ora de deterioro, ora de vicio redhibitorio.
a) Que la necesidad de distinguir existe, resulta de esto:
hay una obligacin de reparar los deterioros, pero ellos no
dan lugar a las acciones redhibitoria y estimatoria, en tanto
que los vicios, originando estas acciones, no generan la obli-
gacin de reparar 20 .
b) Pensamos que la lnea separativa pasa por un criterio de
valoracin econmica. Cuando la subsanacin del defecto exi-
ja obras de elevado costo, estaremos ante un vicio redhibitorio
cuya realizacin no ser exigible. Lo elevado del costo se esta-
blecer teniendo en cuenta el monto del alquiler, criterio ste
que estimamos que resulta de la doctrina del art. 1518 donde
se autoriza al locatario a retener alquileres, lo que da por su-
puesto que las reparaciones son costeables con ellos.
19 Decimos "en la gran mayora de lo.s casos" porque la humedad puede haber
sido ocasionada v.g. por una inundacin que ha dejado sus secuelas- Por lo dems.
en la cadena causal, la humedad que es efecto, puede, a su turno, convertirse en
causa, vg. de manchas en las paredes, de cada del empapelado.
20 Tampoco puede pedirse la subsanacin del vicio en el Derecho italiano, resul-
tando de all una diferencia con los deterioros: Vasco (Le case in locazione, n" 185),
Belmonte y otros (// nuovo Cdice Cive, sobre el art. 1581 >, Perlingieri (Cdice Ci-
vile annotato, sobre el art, 1581).
Sin embargo, en el Derecho alemn se habla de una pretensin de remocin;
Hedemannn (Derecho de Obligaciones, 35, V, a), Enneccerus-Lehmann (Derecho
de Obligaciones, 127, 350, texto a notas 10 y 18 y nota 19. Comp.: art. 538 B.G.B.
sobre eliminacin de vicios.
La doctrina francesa no es clara, pues no enfoca directamente el problema.
Parece (implcitamente) que no concede una pretensin por subsanacin, pues solo
habla de las acciones edilicias, lo que ya se adverta en Pothier (Louage, nms.
116 y 120) y continua presentndose as por los comentaristas del Cdigo Napolen
(como Marcad, op. cit., sobre el art. 1720). Pero Huc (Commentaire, n s 292) se li-
mita a distinguir entre reparaciones y reconstrucciones, y en Baudry-Lacantine-
rie et Wahl (comp. Louage, nms. 441 y 450) el tema cae en lo impreciso.
3. Finca con insectos, ratones, etctera

Como vicio redhibitorio, se invoca el caso entre nosotros,
en Francia, en Italia, en Alemania 21 . Chinches, cucara-
chas, ratas, etc., son por lo visto un problema en todas
partes.
En estricto sentido, no son defectos de la cosa, pero la tra-
dicin jurdica quiere que lo sean, y en nuestro sistema, ante
la elstica conceptualizacin del vicio redhibitorio que asi-
mila a los del art. 1525 los impedimentos del art. 1526, hay
que concluir que lo son.
Naturalmente que la sola existencia de huspedes indesea-
bles no es por s sola vicio redhibitorio; el defecto debe reunir
todas las notas de lo redhibitorio.
A. En cuanto a los vicios originarios:

Interesa el nmero de huspedes indeseables, pues no ha
de bastar una cucaracha que solitaria aparezca para que se
diga que hay un vicio redhibitorio; ser una cuestin de he-
cho el determinar si el defecto es grave atendiendo al nme-
ro segn sea la clase de huspedes indeseables.
Para las calidades de oculto e ignorado, habr que tener
en cuenta todos los datos de hecho, para no confundir vicios
de la cosa, con vicios de la ciudad o zona, y para no confun-
dir huspedes molestos con visitantes molestos, cuya visita,
por lo dems, fuera previsible.
B. En cuanto a los vicios sobrevinientes habr que extre-
mar la prudencia para calificar al hecho como redhibitorio.
En principio, la defensa contra ese tipo de invasin, corres-
ponde al locatario22.
C. La calificacin como vicio redhibitorio tiene su impor-
tancia. Pese a que lo contrario se ha resulto alguna vez entre
21 As: I. Entre nosotros: Borda (Contratos, nv 719, texto y notas 1215, 1216,
1217), Salvat (Fuentes, n'! 886), Rezznico (Estudio, II, pg. 164), Llambas-Alterini
(Cdigo Civil, sobre el art. 1525). II. En Francia: Baudry-Lacantinerie et Wahl
(Louage, n" 431), Colin et Capitant (Curso Elemental, IV, pg. 261). III. En Italia,
Visco, Le case in locaziones, ns 183. IV. En Alemania, Enneccerus-Lehmann, Dere-
cho de Obligaciones, 127 (350), nota 12.
22 Comp. Visco, loe. cit.
nosotros23 no corresponde al locador el exterminio de estos

huspedes, porque la subsanacin de un vicio, a diferencia de
lo que acontece con un deterioro, no est a cargo del locador.
Por lo dems, los nuevos mtodos para combatir tan inde-
seables huspedes, reducen la importancia prctica del caso.
4. Ocupacin por fantasmas

Troplong, para su Francia del siglo XIX, consider que la
hiptesis era ridicula 24 . Pero Visco25, aun comprendiendo
que muchos sonreirn al leerlo (lo que se encarga de adver-
tir), la encara como algo serio, y nos cita para el siglo XX, ju-
risprudencia italiana y alemana.
A. Desde el punto de vista jurdico, nos parece que carece
de inters el dictaminar si los fantasmas existen o no. Lo que
interesa es pronunciarse sobre los fenmenos que segn la
conciencia popular de una determinada comunidad, son ca-
paces de determinar el temor ante lo ignoto e ingobernable.
Son fenmenos que, en el estado actual de la ciencia, no
tienen una explicacin fsica conocida (lo que a priori no ca-
be descartar) o que tienen una explicacin de un tipo que no
resulta convincente a dicha conciencia media. Qu importa
que la explicacin fsica pudiera convencer, incluso, al loca-
tario, si continan las malas noches para su cnyuge, sus hi-
jos, el servicio domstico, los invitados, si la casa es seala-
da por la comunidad en la que vive, como maldita?
Lo cierto ser que la casa tendr un vicio redhibitorio, apto
para provocar el temor a lo ignoto e ingobernable. Queda
con ello dicho que por fantasmas, se sobreentender los "mo-
lestos", no las hadas bienhechoras...
B. Tales fenmenos deben ser probados.
Sobre la prueba, se explaya Visco, quien con razn ad-
vierte que no basta con la pblica fama, sino que es necesa-
rio acreditar hechos reales de molestia26; pero no creemos
23 Vase fallo que recuerda e impugna Borda, Contratos, n9 680.

24 Troplong, Louage nQ 107.
25 Visco, op. cit., nms. 188 y 189.
26 Visco, op. cit., ne 188.
que como prueba de stas, baste con declaraciones testimo-

niales. La humedad en las paredes, o cualquier otro vicio
redhibitorio, no se prueba ni con pblica fama, ni con decla-
raciones testimoniales. Es necesario que el juez constate la
existencia del vicio, sea por s mismo, o por personas envia-
das por l, sean peritos, sean incluso legos que declaren lue-
go lo que presenciaron por encargo del Juzgado. Nos nega-
mos a admitir que se tengan por acreditados fantasmas tan
fantasmagricos o traviesos que escapen a la bsqueda orde-
nada por el Juez. Si se invocaran fenmenos de ese tipo, ha-
bra que contestar que ya no estaramos ante un vicio de la
cosa, sino ante problemas que traen algunas personas al en-
trar a la casa, ante simples turbaciones de hecho por las que
no debe responder el locador.
IV. Las sanciones
El art. 1525 prev dos acciones: la redhibitoria y la esti-

matoria. Con la redhibitoria se obtiene "la rescisin del
contrato"; con la estimatoria se persigue "la disminucin
del precio".
Se habla, tambin, de una tercera accin: la indemnizato-
ria. Cabe preguntarse si no habr una cuarta: la de subsa-
nacin del vicio.
Mencin aparte merecen las acciones del art. 1522.
1. Las dos acciones del art. 1525

Son, como ha quedado dicho, la redhibitoria y la esti-
matoria.
Sobre la posibilidad de optar entre ambas, se han suscita-
do dos tesis, y nosotros nos pronunciamos por una tercera.
A. Segn unos, la estimatoria por disminucin del precio,
corresponde siempre, en cambio la redhibitoria solo se abre
cuando los vicios de la cosa "tengan una cierta importancia,
suficiente para hacerla impropia para el objeto del contrato"27.
27 Salvat, Fuentes, ns 889.

Resulta de all que hay que distinguir entre vicios graves

y gravsimos. Si el vicio es grave, solo corresponde la estima-
toa; si el vicio es gravsimo, corresponde tambin la redhi-
bitoria, y en tal caso se da la posibilidad de optar.
B. Segn otros, las dos sanciones corresponden siempre,
y, por ende, se da siempre la posibilidad de optar.
Afirman que la nica distincin es entre vicios leves y
graves, pero que del Cdigo no surge la diferenciacin entre
vicios graves y gravsimos. Si el vicio es leve, no se abre nin-
guna de las dos acciones; se es grave, se abren las dos, dn-
dose siempre la posibilidad de optar28.
C. Nosotros cambiamos el enfoque del problema. Las dos
tesis anteriores se han preocupado por la accin redhibito-
ria; nosotros dirigimos nuestra atencin a la estimatoria por
diminucin del precio.
a) Si se trata de la accin redhibitoria, contra la tesis sub
A, afirmamos que corresponde siempre, pero no por la razn
que da la tesis sub B sino por otra distinta.
La razn no puede estar en el hecho de que el Cdigo no
haya distinguido entre vicios graves y gravsimos, porque la
graduacin de los vicios, quirase o no, habr que verificarla
cuando se trata de la accin estimatoria, ya que la disminu-
cin del precio puede ser mayor o menor.
La real razn es sta: el locatario no tiene por qu verse
obligado a continuar con un contrato que ya no satisface el
goce esperado, y a eso se llegara si ante un defecto que no
es gravsimo pero que es grave, se le dijera que no dispone
de la redhibitoria y que solo tiene la accin por disminucin
del precio.
Adase a ello que el art. 1604 contempla en el inc. 5 los
vicios redhibitorios como una de las causas por las que la lo-
cacin "concluye", con lo cul se advierte que el principio le-
gal es el de la rescisin29.
28 Borda, Contratos,r>721.
29 La locacin "concluye", pero de all no debe inferirse que el efecto sea auto-
mtico, como lo es el de la reduccin y el de la liberacin en el sistema alemn
(comp.: Enneccerus-Lehmann, Derecho de Obligaciones, 127, III, 1). Entre noso-
tros, para la reduccin hay una accin quanti minoris y para la rescisin una ac-
cin redhibitoria; esto surge del art. 1525: **puede pedir". Comp.: art, 2172.
b) Para la accin estimatoria o quanti minoris, el proble-

ma se plantea con otro cariz.
Ser necesario siempre que el defecto sea grave, pero
cuando se trate de cuantificar la reduccin, habr necesaria-
mente que distinguir grados de gravedad, y habr defectos
graves, ms graves... gravsimos... e incluso de tal magnitud
que generen una imposibilidad absoluta. Para decirlo con
otras palabras, segn cul sea la magnitud del vicio, la re-
duccin podr ser, v.g. del 1%, del 2%, del 3%... etc., etctera.
Ahora bien: hasta donde llegar la "disminucin" del
precio prevista por el art. 1525?
Podemos descartar que la disminucin del precio conduz-
ca a que el alquiler quede reducido a cero. Eso no sera dis-
minucin sino supresin del precio, y por la va del art. 1525
no es admisible que se peticione, porque implicara preten-
der, contra la buena fe (art. 1198) que contine la disposi-
cin de la cosa sin pago de ningn alquiler. Una reduccin a
cero del alquiler solo ser posible saliendo del art. 1525 y
yendo al art. 1522, si se dan los requisitos del mismo.
Pero, si por la quanti minoris del art. 1525, el alquiler
no puede quedar reducido a cero, hay que concluir que
tampoco puede quedar reducido a algo irrisorio, y ni si-
quiera a una suma tal que signifique un perjuicio para el
locador, teniendo en cuenta las obligaciones que a su cargo
subsistirn. Salvo el caso de que existiera adems una ac-
cin por indemnizacin, una pretensin de ese tipo atenta-
ra contra la buena fe contractual, entrando en la esfera
de los actos contrarios a las buenas costumbres (art. 953).
2. La accin indemnizatoria
Sobre la posibilidad de intentar una accin indemnizato-
ria de daos y perjuicios, se han planteado diversas teoras.
El art. 1525 guarda silencio, atribuyndose a ese silencio el
haber originado "un verdadero desconcierto en nuestra ju-
risprudencia y doctrina"30.

Para ser justos, hay que reconocer que no le fue mejor al

Cdigo francs que habiendo previsto expresamente la ac-
cin de indemnizacin, en el art. 1722, ha sembrado tam-
bin un desconcierto, como es fcil de constatar leyendo los
autores que cita Vlez en la nota al art. 1525, donde se escu-
chan las voces ms discordantes. La invocacin a la doctrina
y jurisprudencia francesas debe hacerse con suma pruden-
cia, tanto ms cuanto entre nuestro art. 1525 y el art. 1721
francs, media otra diferencia, pues si el nuestro guarda si-
lencio sobre la indemnizacin, el francs calla sobre la quanti
minoris y la redhibitoria, que algunos presentan como varie-
dades de indemnizacin31.
Segn nuestra opinin:
A. El silencio del art. 1525 es significativo. En principio, y
como regla, el locador solo debe experimentar los efectos de
la quanti minoris y de la redhibitoria.
Que el silencio haya ocasionado desconcierto, como se
afirma, es una cosa, y otra distinta, que no sea significativo.
Vlez no ignoraba que el art. 1721 francs legislaba sobre la
indemnizacin, no ignoraba que algunos le daban el carcter
de regla, por lo que el silencio que adopt significa la regla
inversa: en principio no procede una indemnizacin.
Imaginando contra-argumentos, no se diga que, segn el
art. 1525 el locador "responde", y que una responsabilidad se
efectiva con una indemnizacin, la que as queda sobreenten-
dida. En el lenguaje locativo "responder" no significa siempre
indemnizar, como se ve del art. 1526 que habla de la respon-
sabilidad por impedimentos derivados de fuerza mayor, don-
de podr significar dejar de percibir alquileres, pero no in-
demnizar ms all de ello, y como se ve del art. 152232.
Lo significativo del silencio se confirma teniendo en cuen-
ta que, para la eviccin, el Cdigo ha consagrado expresa-
mente la indemnizacin: art. 1331.
B. Una obligacin de indemnizar surge cuando los daos
pueden imputarse a culpa del locador.
31 As: Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nQ 446.

32 En la hiptesis del art. 1522 no se deben daos y perjuicios: Salvat, Fuentes
n s 854; Borda, Contratos, nQ 692.
Hay culpa del locador cuando los vicios fueron conocidos

por l, o debieron ser conocidos por razn de su oficio o arte.
Estimamos que debe aplicarse analgicamente la doctrina
del art. 2176, a travs de la puerta de entrada del art. 1525,
que, por haberse colocado en la hiptesis ms favorable al
locador, de no haber conocido el vicio, solo ha contemplado la
quanti minoris y la redhibitoria.
Y hay culpa cuando por su accionar ha provocado el vicio.
3. La accin de subsanacin del vicio
Hay vicios subsanables y vicios insubsanables. La insubsa-
nabilidad puede derivar del hecho de que la cosa sobre la cual
tendra que actuarse para corregir el vicio, est fuera de la es-
fera de accin del locador, como si se tratara de una oscuridad
sobreviniente a raz de construcciones levantadas por un veci-
no, pero puede provenir tambin de obstculos materiales, co-
mo acontecera si para suprimir el vicio, fuera necesario
destruir previamente la cosa y proceder a reconstruir algo
que ya no sera la misma cosa, sino una cosa nueva.
Cuando se habla de subsanacin del vicio, se da por su-
puesto que se trata de un vicio subsanable.
A. Puede el locatario exigir que el locador subsane el vicio?
Contestamos con la negativa:
a) Por un lado, el art. 1525 solo prev dos acciones: la red-
hibitoria y la estimatoria o quanti minoris.
b) Por el otro, acordar al locatario una accin de subsana-
cin de vicios es confundir la teora de los vicios redhibito-
rios con la de los deterioros33.
Los deterioros deben ser reparados (art. 1516) sin que para
ellos corresponda hablar de accin de rescisin o de disminu-
cin del precio (doctrina del art. 1521). Cuando el art. 1516
nos seala que deben ser reparados incluso los deterioros cau-
sados por la "calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella",
nicamente se refiere a la reparacin del deterioro, no a la
subsanacin del vicio o defecto que pueda haberlo causado.
B. Debe el locatario dar al locador la oportunidad de
33 Perlingieri, Cdice Civile Annotato, sobre los arts. 1578 y 1581.

subsanar el vicio, antes de intentar la accin redhibitoria o

la estimatoria?
Es sta una pregunta distinta de la anterior. Que el loca-
dor no est obligado a subsanar el vicio, es una cosa, y otra
muy distinta que se le d la oportunidad de subsanarlo.
Se ha dicho que si el defecto es subsanable sin molestias
apreciables para el locatario, ira contra la buena fe (art.
1198) no permitir que el locador corrija el vicio, de tal mane-
ra que la redhibitoria solo procedera si el arrendador fuera
remiso en subsanarlo 34 .
Compartimos esa doctrina, y la hacemos extensiva al
ejercicio de la quanti minoris. Militan las mismas razones.
4. Las acciones del art. 1526
Segn el art. 1526: "El locador responde igualmente de
los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o
goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor o
por acciones de terceros, en los lmites de sus derechos".
El "igualmente" es suficientemente expresivo en el senti-
do de que este texto se vincula con el anterior (sobre vicios
redhibitorios) y no con el siguiente (sobre eviccin). Conside-
ramos incorrecta la vinculacin que un sector de la doctrina
establece entre el art. 1526 sub examen y el art. 152735.
Lo que el texto viene a decirnos, es que si hay un defecto
con las caractersticas de vicio redhibitorio, es tal:
a) Aunque la causa que lo provoque sea una hiptesis de
fuerza mayor. Con ello la teora de los vicios redhibitorios
entra en contacto con el supuesto del art. 1522, segn lo pre-
cisaremos en el nmero siguiente.
b) Aunque la causa est constituida por acciones de terce-
ros "en los lmites de sus derechos".
Una aplicacin concreta de ello se encuentra en el art.
1605 (oscuridad sobreviniente).
5. Las acciones del art. 1522
Recordemos que hay un sector del art. 1522 que entra
34 Borda, Contratos, n- 721.

35 Comp. Llambas-Alterini, Cdigo Civ, sobre los arts. 1526/7.
en contacto con la teora de los vicios redhibitorios (supra,

102, V).
A. El art. 1522, contemplando la hiptesis en que la cosa
"no puede servir para el objeto de la convencin" da dos ac-
ciones: por rescisin y por cesacin del pago del precio.
Despreocupmonos de la accin de rescisin que tiene
iguales efectos que la redhibitoria del art. 1525.
Fijmonos en la estimatoria del art. 1522 que es por "ce-
sacin del pago del precio"...
En un primer anlisis la distincin entre "cesacin" (art.
1522) y "disminucin" (art. 1525) resulta clara. La cesacin es
reduccin a cero, en tanto que la disminucin no es reduccin
a cero. Tan solo que uno se pregunta: por qu en el art. 1522
se permite la reduccin a cero, en tanto que en el art. 1525 se
la niega? Pero la respuesta no ofrece problema si uno se sita
en el caso del art. 1522, donde se ve que la reduccin a cero
peticionable por el locatario, es "por el tiempo que no pueda
usar o gozar de la cosa"; se trata de una cesacin temporaria.
Mientras el art. 1522 razona sobre la base de un impedimento
temporario, el art. 1525 supone un impedimento definitivo.
Cuando el impedimento es temporario, puede haber una re-
duccin a cero; cuando no es temporario, una reduccin a cero
ira contra la buena fe.
Por lo dems, esta distincin entre "cesacin" y "disminu-
cin" parte de supuestos que pueden no darse:
a) Parte, por de pronto, del supuesto (estadsticamente
normal) de que el alquiler se paga por perodos (v.g.: por me-
ses). Entonces, hay una clara distincin entre no pagar na-
da, durante un perodo, y pagar algo disminuido. Pero cuan-
do todo el tiempo de la locacin ha sido computado para fijar
un precio nico, la "cesacin" del art. 1522 equivale a una
disminucin del total.
b) Parte, tambin, de la hiptesis de que el impedimento
del art. 1522 resulte abarcar la cosa entera. Pero podemos
imaginar que solo abarque una parte de la cosa. Entonces, y
razonando ya sobre la hiptesis de que el alquiler se pague
por perodos, v.g. mensuales, una cesacin del alquiler res-
pecto a una parte, equivaldr a una disminucin del monto a
pagarse en ese perodo.
B. El art. 1522 al hablar de que la cosa "no puede servir

para el objeto de la convencin" da por supuesto que el impe-
dimento es absoluto; puede ser parcial (solo respecto a parte
de la cosa), pero no puede dejar de ser absoluto (respecto a
esa parte). Debe ser tambin, segn lo hemos puntualizado,
temporario.
El art. 1525 queda para las hiptesis en que el impedi-
mento es definitivo.
Pero queda en este anlisis una laguna que conceptua-
mos de inters llenar.
En efecto:
a) Cuando el impedimento es absoluto (total o parcial en
punto a extensin de la cosa) y definitivo, se aplica el art.
1525, y si es absoluto (total o parcial) pero temporario se
aplica el art. 1522.
b) Pero en la doctrina de los vicios redhibitorios, el impe-
dimento (total o parcial) puede ser relativo y sindolo as po-
demos imaginarnos tambin que sea definitivo o temporario.
Si es definitivo, ninguna duda de que se aplicar el art.
1525, pero quid si es temporario?
Nosotros pensamos que cuando es temporario la doctrina
del art. 1522 debe ser trasladada mutatis mutandi al art.
1525: la disminucin del precio ser por el tiempo que dure
el impedimento.
V. Comparacin de instituciones
Ha llegado el momento de precisar la lnea separativa en-

tre las diversas instituciones que protegen el uso o goce por el
locatario.
1. Vicio redhibitorio y deterioro

Interesa distinguir, porque cuando es el caso de vicio red-
hibitorio no corresponde reparar y hay lugar a las acciones
redhibitoria y quanti minoris, en tanto que cuando es el caso
de deterioro, hay obligacin de reparar pero no se dan las
acciones redhibitoria y quanti minoris.
Hemos rozado el tema al hablar del caso de humedad (su-

pra, aqu, III, 2).
Ahora, tomndolo con mayor generalidad, podemos decir
que el deterioro es un defecto, tcnica, jurdica y econmica-
mente subsanable:
a) Tcnicamente subsanable, puesto que, por hiptesis,
debe ser reparado, y el Derecho no puede pedir lo material-
mente imposible. Lo tcnicamente insubsanable, es un vicio
redhibitorio, a condicin de que el defecto, entre otras notas,
presente la de gravedad. Queda con ello dicho que hay defec-
tos que no son ni deterioro, ni vicio redhibitorio, no dando
lugar a proteccin.
b) Jurdicamente subsanable, en el sentido de que la repa-
racin entre dentro de las posibilidades previstas de actuacin
legtima del locador. La oscuridad sobreviniente por construc-
cin del vecino es tcnicamente subsanable (demoliendo lo edi-
ficado) pero no es deterioro sino vicio redhibitorio, porque para
la correccin del defecto el locador tendra que salir de su esfe-
ra legtima de actuacin para introducirse en la del vecino.
Si la construccin fue hecha por el locador, en calidad de
propietario del fundo vecino, la actuacin correctora sera le-
gtima, pero no prevista y seguira habiendo solo un vicio
redhibitorio.
c) Econmicamente subsanable, porque aunque se dieran
la subsanabilidad tcnica y jurdica, no habra deterioro sino
vicio redhibitorio cuando el costo de la correccin del defecto
fuera elevado atendiendo al criterio que hemos sentado al
hablar de la humedad sobreviniente.
2. Vicio redhibitorio y eviccin

La lnea separatoria entre ambos casos ya fue suficiente-
mente precisada (supra, aqu, II, 1). El inters de distinguir-
los salta a la vista, pues la eviccin da lugar a indemnizacin
de daos, lo que no acontece como regla para los vicios
redhibitorios.
Nos cabe agregar:
a) La eviccin supone la accin humana que afecta cuan-
titativa o cualitativamente la tenencia del locatario. Donde
no hay accin humana, no cabe hablar de eviccin. Para dar
un ejemplo, el locatario que contra su voluntad ve pasearse

por su casa a seres humanos y a ratones, se encuentra en
ambos casos afectado en el uso, pero mientras la actividad
de los seres humanos nos lleva a inquirir si es el caso de
eviccin, la de los ratones nos lleva a preguntar si estamos
ante el caso de vicio redhibitorio.
b) Para que la actividad de terceros sea eviccin, es preci-
so que se desenvuelva afirmando derechos sobre la cosa. Co-
mo dicha privacin puede ser transitoria es posible imaginar
que restituido en la tenencia el locatario, se advierta que co-
mo secuela de la accin del tercero hayan quedado defectos
en la cosa. Ya no continuar habiendo eviccin, pero habr
lugar a la garanta por vicios redhibitorios.
c) Si el tercero no alega derechos sobre la cosa, estamos
fuera del caso de eviccin; las secuelas que puedan quedar
de su actuacin, tampoco entran en la teora de los vicios
redhibitorios.
d) Si el tercero obra en finca vecina, afirmando derechos
sobre sta, vamos a la teora de los vicios redhibitorios (hi-
ptesis de la oscuridad sobreviniente).
3. Vicio redhibitorio y destruccin

Para el concepto de destruccin: supra, 102, rV.
Cuando se da la hiptesis de destruccin, se aplica el art.
1521 que para el caso de destruccin parcial, dispone: "'pue-
de el locatario pedir la disminucin del precio, o la rescisin
del contrato".
Para quienes entienden que el locatario disfruta de una
opcin entre ambas acciones la aproximacin con los vicios
redhibitorios es evidente, y el inters de distinguir entre
destruccin y vicio, parece ya de gabinete.
Pero nosotros, en el lugar citado, hemos negado que exis-
ta la opcin. Entendemos que la destruccin parcial mayor
solo da la accin por rescisin, y la destruccin parcial me-
nor, solo la accin por disminucin.
4. Vicio redhibitorio e impedimento por caso fortuito

Remitimos a lo dicho supra, aqu, sub IV, 5.
VI. Otros aspectos
Para concluir:
1. La autonoma privada
Las reglas del Cdigo sobre vicios redhibitorios tienen el
carcter de una lex supletoria. Las partes pueden aumentar,
disminuir, o suprimir la garanta.
Pero la autonoma privada tiene sus lmites86.
La exoneracin de garanta es inadmisible cuando se tra-
ta de un vicio que ocasiona un impedimento absoluto. El lo-
cador se ha obligado a conceder el uso o goce de la cosa, y si
ese uso o goce resultan imposibles, nada ha concedido.
Incluso para los vicios que ocasionan un impedimento re-
lativo, la exoneracin de garanta no es admisible, cuando
media dolo del locador. Cabe generalizar la doctrina del art.
2166, pues el dolo nunca es dispensable.
Si el vicio es de tal entidad que pone en peligro valores
superiores, como la salud, un pacto de exoneracin de ga-
ranta es invalidable como contrario a las buenas costum-
bres (art. 953), y ello, aunque el locatario haya conocido
el vicio, pues se trata de valores irrenunciables. Pensa-
mos, s, que si el locatario conoci el vicio, solo tendr la
accin redhibitoria, pues sera contradictorio con el art.
953 pretender continuar en la locacin, aprovechando de
la estimatoria.
2. Vicios y calidades prometidas

Estimamos que la ausencia de una calidad prometida
equivale a la existencia de un vicio37. Pues las partes pue-
den aumentar la garanta por vicios, pueden conceptuar vi-
cios los hechos que normalmente no lo son, de lo que derive
que la ausencia de una calidad prometida revierta en un
defecto de la cosa.
Y por ende, pueden convertir en vicio hasta la inexistencia
36 Comp. arts. 1579 y 1580 italianos.

37 Ennecccrus-Lehmann, Derecho de Obligaciones, 127, III, 1.
228 104. 'Vicios redhibitorios
de un vicio, cuando la calidad prometida consista, precisa-

mente, en que la cosa tenga ese vicio. Para dar un ejemplo,
desde la antigedad, la existencia de "fantasmas" ha sido ob-
jeto de investigaciones, y no han faltado quienes alquilen,
precisamente, para detectarlos38; los fenmenos calificables
te "fantasmas" constituyen aqu, una calidad prometida y su
ausencia, un vicio...
38 Como la locacin contratada por elfilsofoAthenodore, que recuerda Troplong

en Vente, ns 548, nota 3.
105. Obligaciones del locatario
I. De pagar el precio
Es la principal que asume el locatario, sin la cual no hay
locacin (art. 1493).
Sobre lo que es "precio" remitimos a lo dicho en 99, III y
entramos aqu a otras consideraciones.
1. El art. 1556
Dispone en su primera parte que el locatario "est obliga-
do tambin a pagar el precio al locador o a quien pertenezca
la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convencin, se-
gn los usos del lugar".
A. El alquiler debe ser pagado al locador. El texto sub
examen agrega "o a quien pertenezca la cosa", lo que parece
arrancar de una mala traduccin del Esboco de Freitas, cuya
expresin "ou a quem pertencer" significaba "o a quien co-
rrespondiere"1.
De haberse seguido la fraseologa de Freitas, la aplicacin
del texto no ofrecera ningn problema. Son imaginables hip-
tesis de disociacin en las que uno sea el locador y otro el
acreedor al precio; de esta ndole es el caso en que el locador
siga siendo locador pero haya cedido el crdito por el alquiler.
Pero una hiptesis de disociacin, en la que uno sea el lo-
cador y otro el propietario, y en la que el alquiler deba pa-
garse al propietario, en cuanto tal (que es lo que supone el
texto literal) es realmente difcil de imaginar. Si loca el usu-
fructuario, el alquiler no debe pagarse al nudo propietario
sino al primero, y no porque es usufructuario, sino porque es
locador; si se loca una cosa ajena el alquiler se paga al loca-
dor y no al dueo de la cosa.
Hay que forzar la letra para encontrar casos en que reciba
1 Comp.: edicin Ro de Janeiro, 1865 y edicin Buenos Aires 1909, art. 2367.
230 105. Obligaciones del locatario
aplicacin el texto, dando por entendido que ha acudido a una

elipsis. Por ejemplo, si Primus concedi una cosa en alquiler a
Secundus, y la enajena a Tertius, ste, porque adquiri la pro-
piedad se convierte en locador, sin que Primus deje de serlo2
art. 1498, y entonces cabe preguntar: a quin debe pa-
garse el alquiler, a Primus locador o a Tertius propietario
(forma elptica de designar al propietario-locador)?
En ese ejemplo, pueden darse las dos posibilidades: que el
alquiler deba pagarse a Primus o a Tertius. En principio debe
pagarse a Tertius, pero puede acontecer que deba seguirse
pagando a Primus, si qued reservado tal derecho en el acto
de la enajenacin.
B. El alquiler debe pagarse "en los plazos convenidos", es de-
cir, en los explcitamente pactados. La ley supone una plurali-
dad de plazos, con lo que en el espritu del texto queda incluido
tanto el plazo de fraccionamiento (aos, semestres... meses,
das, horas, o cualquier otra divisin, aun no peridica) como el
plazo de pago (v.g. del uno al cinco de cada mes, sea por tiempo
vencido o por tiempo adelantado). Pero no es indispensable que
se prevea un fraccionamiento, ya que puede convenirse que el
alquiler se pague en un nico acto, por todo el tiempo pactado,
reserva hecha siempre, en cuanto al juego de la autonoma pri-
vada, de lo que puedan disponer las leyes especiales3.
C. "A falta de convencin", esto es, a falta de pacto expl-
cito, entra a funcionar el implcito que resulta de la ley su-
pletoria, que manda atender a "los usos del lugar".
a) No precisa el texto cul ser el lugar a cuyos usos ha-
br que atender. Se ha dicho que hay que atenerse al lugar
en que est situada la cosa4, el que no ofrece dificultades de
determinacin para los inmuebles, pero que las traera para
los muebles. Nosotros preferimos decir que deben computar-
se los usos del lugar donde deba hacerse tradicin de la cosa,
que, para los inmuebles, seguir siendo el de su situacin
2 Sin embargo, Spota, Contratos, IV, n" 1044, c, al hablar del "ex locador-vende
dor' parece suponer lo contrario.
3 As, art. 7, ley 23.091.
4 Rezznico, Estudio, pg. 221.
105. Obligaciones del locatario 231
por hiptesis permanente, y que para los muebles da

una salida ms razonable, al ser ese el lugar donde comien-
za la posibilidad de usar o gozar de la cosa. Parcenos que si
el lugar de entrega de la cosa puede ser definitorio para la
determinacin del precio (doct. arts. 1354 y 1494) ha de ser-
lo, por va de consecuencia para el tema de los usos sobre los
plazos, siendo, por lo dems, esto, congruente con la doctri-
na del art. 218 inc. 6 del Cdigo de Comercio.
b) Tampoco precisa el texto cul ser la norma a aplicar
cuando no haya usos. Pensamos que verosmilmente debe
entenderse (art. 1198) que las partes quisieron ajustarse a
los usos de las locaciones ms anlogas, atendiendo a la na-
turaleza del objeto y dems circunstancias del caso.
Pero en este tema del silencio de los usos, hay un aspecto
que entendemos que no podra ser colmado por analoga. Si
no hay un uso de aplicacin directa que imponga el pago anti-
cipado de alquiler, ste deber efectuarse por perodo vencido.
Tal es lo que resulta de la doctrina del art. 1595 que habla de
"...pagos anticipados... conformes al uso de los lugares...".
D. Hay quienes5 pretenden aplicar el mismo criterio del
art. 1556 para el tema del lugar donde debe pagarse el pre-
cio, con lo cual, a falta de pacto explcito, concluyen que ha-
br que atender a los usos. Nosotros pensamos que el acudir
a los usos no est aqu autorizado (art. 17) al tratarse sta
de una situacin ya reglada por las normas generales y las
especficas a aplicar: el lugar del pago es el del domicilio del
locatario (arts. 747, 1424, tercer prrafo y 1494), salvo, des-
de luego que las partes hubiesen explcitamente dispuesto
de otro modo.
2. Pagos adelantados
El Cdigo trae la normativa de los arts. 1574/6 y 1594/5.
Lamentablemente, no sigue una directiva constante, y, en-
trando en detallismos, introduce casos que nada tienen que
ver con lo que debiera ser la teora de los pagos adelantados.
5 Rezznico, op.cit., pg. 222.

A. Qu se entiende por "pago adelantado"?

Veremos que puede entendrselo en dos grandes sentidos
(uno de los cuales se subdivide luego en otros dos) suscepti-
bles de combinarse, lo que nos lleva a adoptar una termino-
loga que permita presentar los problemas con suficiente
claridad expositiva.
a) En un primer sentido, puede entenderse por tal, el que
llamaremos "pago prematuro". Es el que se efecta por deuda
an no exigible, por no haber llegado el tiempo para pagar.
Es la hiptesis contemplada por los arts. 571 y 791, inc. 1.
Lo contrario de pago prematuro es el pago oportuno, que
es el que se verifica en tiempo propio.
b) En un segundo sentido, para el que reservaremos los
nombres de "pago adelantado" y de "pago anticipado" es tal
el que se efecte por un perodo de uso o goce an no trans-
currido.
Para los textos que examinaremos, hay que partir de este
segundo sentido. Es sobre l que razona la doctrina6.
Lo contrario de "pago adelantado" es "pago vencido". Si
pago adelantado es pago por perodo adelantado, pago venci-
do es pago por perodo vencido.
Los pagos adelantados admiten una subdivisin, en pa-
gos obligatoriamente adelantados y pagos espontneamente
adelantados. Cuando el adelantamiento del pago est pre-
visto por el contrato por una clusula explcita o por una
implcita (en virtud de la ley supletoria que remite a los
usos), estaremos ante un pago obligatoriamente adelanta-
do; si no est previsto, se tratar de un pago espontnea-
mente adelantado.
c) Los sentidos sub a y sub b pueden presentarse solos o
acumulados.
Puede haber un pago prematuro que no sea anticipado.
Tal sera el caso de que se hubiera estipulado que los alqui-
leres se pagarn entre el da 10 y 15 del mes siguiente al del
uso o goce, y que el pago se efectuar el da 8.
6 Spota, Contratos, IV, nms. 1041, 1042 y 1046.

Puede haber un pago obligatoriamente anticipado que no

sea prematuro, como si se estipulara que los alquileres se
pagarn el da 10 del mes anterior al del uso o goce, y el pago
se efectuara en la fecha contractualmente prevista. Se com-
prende que si el pago se verificara antes de la fecha previs-
ta, el mismo sera simultneamente obligatoriamente antici-
pado y prematuro.
En cuanto al pago espontneamente anticipado, es siempre,
por hiptesis, simultneamente prematuro. Porque, si se hu-
biera estipulado que el pago se verificara por perodo vencido,
quien paga por perodo no vencido, no solo est anticipando el
perodo sino tambin pagando antes de la fecha prevista.
B. Los pagos se encuentran sujetos a las reglas generales. Si
se dan los requisitos del caso, pueden ser atacados por accin
de simulacin, por la pauliana, por la revocatoria concursal...
Pero, y sin entrar todava a las reglas particulares:
a) Si el pago es prematuro, ya hay una razn para que los
terceros que se vean perjudicados por l, lo miren como sos-
pechoso. Por qu paga el locatario antes del tiempo propio?
Que el pago hecho antes del tiempo previsto sea irrepeti-
ble (art. 791, inc. 1) es una cosa, y otra muy distinta que no
haya en l un quid de liberalidad, porque pagar antes es pa-
gar ms, en atencin a los frutos civiles que el locatario po-
dra haber obtenido de esa suma.
Para los terceros que quieran impugnar el pago, ya hay
un punto de apoyo, una presuncin hominis que por s sola
no bastar, pero que unida a otras probanzas, puede darles
el xito. Quizs el pago no se efectu y solo media una simu-
lacin, pues, como regla, las liberalidades no se presumen.
Quiz se efectu, pero entonces, a los fines de la pauliana ya
no hace falta probar la connivencia del solvens.
b) Para los pagos espontneamente adelantados, la pre-
suncin hominis se intensifica. De ellos hemos dicho que son
simultneamente prematuros, y aqu hay una retroaccin
del da del pago a la segunda potencia, pues se verifica por
un perodo no transcurrido.
c) Pero hasta ahora, solo hemos encontrado una presun-
cin hominis. Para que se d una presuncin juris es preciso
un texto que as lo consagre.
234 105- Obligaciones del locatario
Pasamos por ello a hablar de las disposiciones particula-

res en materia de locacin.
C. Comencemos con el rgimen de los arts. 1594/5, que
para el caso de sublocacin, regula las relaciones entre loca-
dor originario y sublocatario.
El locador originario es tercero respecto a las relaciones en-
tre locatario-sublocador y sublocatario, pero es un tercero
muy particular por la accin directa que le acuerdan los arts.
1592 y 1601 inc. 1. Al ejercitar esa accin tiene un indudable
inters en que no se computen como cumplimiento del sublo-
catario, los pagos que ste afirme hechos al sublocador.
Al locador originario le convendra que esos pagos fueran
simulados o defraudatorios de sus intereses.
De no existir la doctrina de los arts. 1594/5 tendra que
transitar por las reglas comunes, ayudado, en su caso, por la
presuncin hominis de que hemos hablado.
Pero, para un caso muy particular, la doctrina de los arts.
1594/5 da al locador originario una rpida salida, en la que
no necesita acreditar ni simulacin, ni fraude, ni ninguna
otra va de impugnacin, en la que el pago resulta per se ino-
ponible, no invocable contra l.
El caso es ste: cuando el pago fuere espontneamente
adelantado. En ese caso, es inoponible.
En todos los dems casos, es oponible. Oponible si es "pago
vencido" (art. 1594), oponible si es pago "obligatoriamente
adelantado" (art. 1595 in fine, a contrario), oponible si solo
es "pago prematuro", porque de este tema no se ocupan los
arts. 1594/5.
Pero "oponibilidad" no significa inimpugnabilidad. Significa
simplemente que no se da la inoponibilidad per se de los pagos
"espontneamente adelantados" y que el locador originario de-
ber transitar por los carriles comunes, empleando, en su caso,
la presuncin hominis de que hemos hablado sub B.
D. Vengamos ahora a los arts. 1574 y 1575.
Segn el art. 15747 el locatario "puede oponer a terceros
7 Para no complicar intilmente la exposicin: I. Prescindimos de examinar en

el texto, la primera parte del art. 1574 que con una improlija redaccin viene a de-
que estn obligados a respetar la locacin, los recibos de al-

quileres o rentas que tengan pagados adelantados, salvo el
derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe".
El art. 1574 sigue una directiva distinta a la del art. 1595.
Para el art. 1595 hay un caso de inoponibilidad per se, en tan-
to que para el art. 1574 no hay ningn caso de inoponibilidad
per se, ya que para llegar a la inoponibilidad el tercero deber
acreditar la mala fe. Solo reunindose el adelantamiento y la
mala fe se llegar a la inoponibilidad. Pero a rengln seguido,
en el art. 1575 el Cdigo enuncia una serie de casos en los que
la mala fe se presume, con lo que con otra construccin se
obtiene una regla paralela a la del art. 1595, pues en las hip-
tesis en las que la mala fe se presuma, lo que se habr consa-
grado, ser, en definitiva, una inoponibilidad per se8.
Ello nos lleva a examinar el art. 1575 que, segn su letra,
consagra los casos en que la mala fe se presume. Su encabe-
zamiento es improlijo9 y la enumeracin que verifica, lamen-
table, al incluir casos que deben resolverse por principios
distintos a los de la teora de los pagos adelantados.
Pero esa enumeracin existe, y reserva hecha de las ob-
servaciones que, en su caso, verificaremos, es de ineludible
tratamiento:
a) Por el inc. 1 se presume la mala fe "cuando los pagos
fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el
que el arrendador poda contratar".
cirnos que vi pago es anticipado respecto a lo explcita ("Aunque en el contrato est

expresado el tiempo en que el locatario debe hacer los pagos...*) o implcitamente
<"...o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada...*) pre-
visto en el contrato. Recordamos, s, que incluso respecto a un contrato que prevea
pagos adelantados, puede haber pagos todava ms adelantados. II. Igualmente,
prescindimos en el texto, por igual razn, de desarrollar el sentido de la expresin
"terceros que estn obligados a respetar la locacin". Va de suyo que a quien no es-
t obligado a respetar la locacin (hiptesis del dueo respecto a la locacin de cosa
ajena) no podrn oponrsele los pagos adelantados.
8 Partiendo, desde luego, de la tesis, que adoptamos nosotros, segn la cual es-
tamos ante presunciones juri.t et de jure.
9 Reza: "Presmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue
el locatario la clusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo". Eso de
"aunque alegue" no es exacto, ni para el inciso 4 ("sin estar obligados por el contra-
to") ni para el inciso 6 ("cuando no siendo obligado por el contrato").
Aqu no hay un problema de buena o de mala fe, pues, aun-

que no existiera tal presuncin, e imaginramos un supuesto
de buena fe, el resultado sera el mismo: si el locador no poda
contratar no poda contratar! y no estaba en las manos del lo-
catario, por el hecho de hacer un pago adelantado, el dotarlo
de tal facultad, ni por el contrato (pago obligatorio adelantado)
ni espontneamente (pago espontneo adelantado).
b) Por el inciso 2 se presume la mala fe "Si el locatario, no
obstante la prohibicin del contrato de no poder subarren-
dar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelan-
tados".
Cabe razonar para este inciso, de modo anlogo al emplea-
do para el anterior. La sublocacin es una nueva locacin, y lo
que se predica para el tiempo que excede a aquel para el cual
se est legitimado para contratar, a fortiori se aplica cuando
no se est legitimado para ningn tiempo.
Queda con esto dicho que, a nuestro entender, no interesa
aqu, para nada la buena o la mala fe, pues lo que est en
juego es la ausencia de legitimacin en el sublocador.
Ello nos excusa de rebatir la que estimamos errnea doc-
trina de quienes ensean que para que rija la presuncin del
inc. 2, es preciso que el sublocatario haya conocido la existen-
cia de la prohibicin de sublocar10. Aun ubicndonos en el te-
rreno en el que ellos se sitan, es decir, suponiendo solo como
hiptesis argumental que tuviera relevancia la buena fe, cabe
replicarles, que si el locatario conoci la existencia de la
prohibicin, ya es de mala fe, y entonces para qu servira la
presuncin? Comprendemos que se nos podra contrarrepli-
car sosteniendo que aqu se tratara no de una presuncin ju-
ris et de jure sino juris tantum con lo cual se dejara al sublo-
catario la oportunidad de demostrar que no conoca la prohi-
bicin, pero, por un lado, cmo puede admitirse que el
sublocatario no conozca la relacin base, sin que medie im-
prudencia grave, no admisible como excusa? y por el otro, ca-
be aqu observar que el sublocatario sigue la fe del subloca-
10 Salvat, Fuentes, n9 933.

dor en el que deposit la confianza. Una real ignorancia de la

relacin base podramos tan solo admitirla, si el interesado
del caso, tuviera no un contrato de sublocacin, sino de loca-
cin, es decir, un contrato que no aludiera para nada a la
existencia de una relacin base, pero ello no mejorara para
nada la situacin de tal interesado que quedara regida por
las reglas de la locacin de cosa ajena.
Tampoco compartimos la opinin de quienes ensean 11
que la prohibicin de sublocar debe constar de contrato con
fecha cierta anterior a la sublocacin; quien contrata en cali-
dad de sublocatario est reconociendo la existencia del con-
trato base, y si se diera el caso de que se declarara directa-
mente locatario (y no subarrendatario) se aplicaran los
principios de la contratacin sobre cosa ajena.
Por lo dems, este inciso rige la hiptesis de sublocacio-
nes prohibidas. Para las permitidas, se aplica directamente
el art. 1595.
c) Por el inc. 3 se presume la mala fe "En relacin a los
acreedores del locador, si hizo pagos adelantados despus de
publicada su falencia".
La ley concursal, en el segundo apartado del art. 113 trae
un dispositivo ms amplio que torna intil la previsin civil,
que abarca tanto los pagos anticipados como los vencidos
pues "Los actos realizados por el fallido... como los pagos
que... recibiere, son ineficaces respecto de los acreedores sin
necesidad de declaracin judicial". Es la consecuencia del
desapoderamiento (art. 110 ley concursal), y de la publicidad
(art. 97 ley concursal) del auto de quiebra.
d) Por el inc. 4 se presume la mala fe "En relacin a los
acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudi-
catarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar
obligados por el contrato".
Entrando a su anlisis, se advierte que solo contempla los
pagos espontneamente adelantados, no los obligatoriamen-
te adelantados.
11 Comp. Llambas-Alterini, Cdigo Civil, sobre el art. 1575.

Presumida la mala fe,juris et de jure, esos pagos no pue-

den ser opuestos al acreedor hipotecario, bien entendido que
se trate de una hipoteca registrada, pues en defecto de regis-
tro, la hipoteca misma resulta inoponible a terceros. Del tex-
to resulta que tales pagos son tambin inoponibles a los "re-
matadores y adjudicatarios" expresin que trae sus proble-
mas, porque, contra el uso de nuestro lenguaje que llama
"rematador" al martiliero, corresponde aqu, atento al esp-
ritu de la ley, emplearla para denominar al adquirente del
inmueble12.
e) Por el inc. 5 se presume la mala fe "En relacin a los
acreedores quirografarios del locador, si hizo los pagos des-
pus de estar embargadas las rentas o alquileres".
La disposicin resulta intil ante lo ya previsto por el
art. 736.
f) Por el inciso 6 se presume la mala fe "Cuando no siendo
obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del loca-
dor, le hizo pagos anticipados".
Este inciso, como el 4 solo contempla los pagos espontne-
amente adelantados. En realidad, ante lo normado por el
art. 969, resulta tambin intil, pues el art. 969 ya presume
el nimo de defraudar por el conocimiento del estado de in-
solvencia.
g) En fin, por el inc. 6 se presume la mala fe: "En relacin
a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones vo-
luntarias del locador, y a los cesionarios de la locacin o de
los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador,
probndose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo ra-
zn de saber la enajenacin o cesin".
Esta es una inoponibilidad distinta a la del inciso 6 pues-
to que no se requiere que el locatario tenga conocimiento del
estado de insolvencia, ya que la existencia de este estado no
es requerido. Basta con que se sepa o tenga razn de saber
que la enajenacin o la cesin se efectuaron.
Lo de la "razn de saber" se explica. Si se trata de la ce-
12 Salvat, Fuentes, loe. cit.

sin, normalmente ser conocida, puesto que debe notificar-

se al deudor cedido para que tenga efectos a su respecto,
pero hay hechos equivalentes a la notificacin (supra, 91,
IV). Si se trata de una enajenacin, lo sabr el locatario al
momento traditivo, pero como la enajenacin involucra una
cesin del contrato le es tambin aplicable lo que para la ce-
sin decimos.
E. Llegamos, en fin, al examen del art. 1576: "Los acree-
dores del locatario insolvente, o los administradores de la
masa fallida del locatario, no tendrn derecho, a pretexto de
fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o
rentas. Solo pueden exigir la restitucin de esos pagos en el
caso de rescindirse el contrato".
Conviene distinguir:
a) Cuando el artculo habla de "los acreedores del locata-
rio insolvente", como una hiptesis distinta a la de "los ad-
ministradores de la masa fallida" debe sobreentenderse que
se est refiriendo a la accin individual, a la pauliana ordi-
naria. El precepto resulta equitativo, pues los alcances de la
pauliana no parece que puedan llegar hasta el punto de de-
cirle al locador que restituya los alquileres pero siga propor-
cionado el uso o goce de la cosa13. Pero pensamos que, como
quien paga antes, desde el punto de vista real (si el pago es
espontneamente adelantado) paga ms, una diferencia por
el exceso en ms sera siempre atacable por la revocatoria
ordinaria. Por lo dems, el locador tendr siempre el recurso
de dar fianza en los trminos del art. 966.
b) Pero el texto se refiere, tambin, a la hiptesis de fa-
lencia, y aqu, ya no es el Cdigo Civil sino la posterior ley
concursal quien tiene la palabra. El pago espontneamente
adelantado se rige por el art. 122 inc. 2 de la ley concursal,
que declara ineficaz el realizado durante el perodo de sospe-
cha si el vencimiento "segn el ttulo deba producirse en el
da de la quiebra o con posterioridad". Declarada la quiebra,
se aplica la doctrina del art. 161 concursal.

3. Resolucin por falta de pago

Se encuentra prevista por el art. 1579: "No pagando el lo-
catario dos perodos consecutivos de alquileres o rentas, el
locador podr demandar la resolucin del contrato, con in-
demnizacin de prdidas e intereses".
Se aplica tanto a la locacin de muebles como a la de in-
muebles en cuanto no haya una disposicin legal ms espec-
fica para ciertas locaciones. Complica innecesariamente la ex-
posicin la tendencia que se manifiesta en algunos autores a
razonar con la ley de locaciones urbanas, cuyas disposiciones
no son generalizables y que examinaremos en su lugar.
a) Es un caso de pacto comisorio tcito que regulado ya
por el art. 1204, recibe aqu la limitacin de que se exige el
incumplimiento de dos perodos consecutivos, no bastando
con uno, ni con dos o ms alternos. Si se pact pagos adelan-
tados, la secuencia de dos ya abre la va, pues no es necesa-
rio que se trate de perodos de uso o goce efectivo14.
La va prevista es la de "demanda" que no requiere inti-
macin previa. Pero no vemos inconveniente en que se adop-
te la extrajudicial del art. 1204, prrafo segundo, respetn-
dose lo de los dos meses consecutivos.
En cuanto al tema de la mora que tanto preocup a los
autores 15 debe hoy resolverse por el nuevo art. 509.
b) Estamos ante una lex supletoria. Las partes pueden
apartarse de ella, estableciendo, v.g., que baste con un mes
impago, o que sean necesarios tres o ms, ya consecutivos ya
alternos, o que no proceda la va de la resolucin.
4. La accin ejecutiva
Prevista en los arts. 1578, para el locador, y 1581 para el
locatario-subarrendador. Como la sublocacin es una nueva
locacin, corresponde examinar en conjunto la doctrina de
ambos textos.
A. El locador, como cualquier otro acreedor, goza de la ac-
cin por cumplimiento que ejercitar por las vas procesales.

15 Comp. Salvat, Fuentes, n5 940.
Los Cdigos de Procedimientos, en nuestro sistema fede-

ral, son de carcter local. Esos Cdigos prevn diversas es-
tructuras procesales, de entre las cuales, para el caso que
nos ocupa, conviene destacar estas dos: la va de conocimien-
to y la ejecutiva.
Aqu, el Cdigo Civil, sin negar la primera, quiere acordar al
locador de inmuebles la va ejecutiva, en una incursin dentro
de lo que suele considerarse el terreno del Derecho Procesal.
Esa incursin es harto lacnica.
B. La accin ejecutiva se da al locador de inmuebles (art.
1578). Esto no implica negar que las leyes procesales pue-
dan conceder la va ejecutiva a los locadores de muebles-
Significa simplemente que el Cdigo Civil solo impone la ad-
misin de tal va para los inmuebles. Las leyes procesales no
podran excluir al locador de inmuebles de la lista de posi-
bles acreedores dotados de tal va.
Tampoco implica que la va ejecutiva proceda con cual-
quier contrato de locacin de inmuebles. Si el contrato es
oral, o incluso por instrumento privado, y no supera los tr-
mites preparatorios que habilitan la va ejecutiva, el locador
tendr que acudir a la va ordinaria.
C. La legitimacin activa y pasiva es idntica a la de la
va de conocimiento. Activamente legitimado est el locador
(o sublocador), sus herederos, sucesores; pasivamente lo est
el locatario (o subarrendatario), sus herederos, sucesores.
Son aqu los principios generales los que entran en juego,
por lo que la va ejecutiva tambin puede ser empleada por
un acreedor actuando por subrogatoria.
El art. 1581 que enumera los legitimados resulta en esto
intil, aparte de contener una inexactitud y de presentar
una dificultad.
a) La inexactitud es evidente, al enumerar entre los legiti-
mados a los representantes. Cuando se da el fenmeno repre-
sentativo, legitimado substancial (que es de lo que se trata)
es siempre el representado; la legitimacin del representante
es solo formal, y no parece propio de una ley el mezclar, en
una enumeracin, ambos tipos de legitimacin.
b) La dificultad merece mayor detenimiento. Todos los
autores se detienen en las primeras palabras del art. 1581
en cuanto dice que la accin ejecutiva "del locatario" compe-

te a los que cita.
Creyeron ver unos, aqu, un error tipogrfico, debiendo
leerse "locador" donde dice "locatario"16. Consideraron otros
evidente que debe leerse "sublocador" y citaron en apoyo a
las fuentes17.
Son los segundos los que estn en la posicin apropiada,
porque tal es lo que resulta del contexto, y ello, sin necesi-
dad de corregir la letra, bastando con sobreentender una
elipsis, y leyendo donde dice "locatario" la expresin "locata-
rio-subarrendador".
Que eso es lo que resulta del contexto, nos parece evidente,
pues al final del art. 1581 se aclara que la utilizacin de la va
ejecutiva es "sin dependencia de la autorizacin del locador".
Si en el comienzo del art. 1581 reemplazramos la pala-
bra en duda, poniendo "locador", concluiramos en un sin
sentido: la actuacin del locador es sin dependencia de la au-
torizacin del locador. En cambio, decir que la actuacin del
locatario-subarrendador es sin dependencia de la autoriza-
cin del locador, vierte una afirmacin con sentido.
D. La accin ejecutiva del locador corresponde por alqui-
leres o rentas (art. 1578) y tambin "por cualquier otra deu-
da derivada de la locacin", pues si bien esta extensin es
predicada por el art. 1581 para el locatario-subarrendador,
sera absurdo suponer que siendo la sublocacin una nueva
locacin, tuviera el subarrendador frente al subarrendatario
una proteccin mayor que el locador frente al locatario.
Por lo dems, eso de "cualquier otra deuda" ser en la
medida en que su acreditacin supere los obstculos de la
preparacin de la va ejecutiva.
E. La accin ejecutiva se da "aunque la locacin est
afianzada" (art. 1578).
Nada de nuevo hay en esto, y lo mismo dgase de la ac-
cin ejercitada por va de conocimiento; la fianza de mayor y
no menor proteccin al locador.
16 Lafaille, recordado por Rezznico, op. til., pg. 234, en nota 132.
F. Segn la parte final del art. 1578, el locador acta por

la va ejecutiva "requiriendo mandamiento de embargo so-
bre los bienes sujetos al privilegio concedido por este cdigo
al locador".
a) Eso es lo mnimo que el Cdigo Civil exige a las leyes
procesales. Pero desde luego, nada impide que las leyes pro-
cesales concedan ms, de tal manera que el embargo pueda
trabarse sobre otros bienes.
b) El embargo del art. 1578 es una aplicacin de la regla del
art. 1558, donde con el verbo "retener" se habla del embargo,
admisible tambin como preventivo en la va de conocimiento:
"El locador para seguridad del pago del precio puede retener
todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los ob-
jetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que
pertenezcan al locatario. Se juzgar que le pertenecen los que
existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario".
c) El privilegio de que aqu se habla es el regulado por los
arts. 3883 y sigts. cuyo rgimen subsiste para las ejecuciones
individuales (comp. art. 265, inc. 6, ley 19.551 ref.) y cuyo estu-
dio escapa a la materia propia de una Teora de los Contratos.
G. El ejecutado podr oponer las excepciones de la le-
gislacin procesal. Pero habr que adecuar sta para abrir
camino a ciertas excepciones que surgen directamente del
Cdigo Civil y que forman parte del contenido implcito
del ttulo que se exhiba. La adecuacin no siempre ser f-
cil, pero hay que verificarla, sin perjuicio de dar al ejecu-
tado la oportunidad de salvar el obstculo prestando cau-
cin suficiente18.
De esta ndole son:
a) La excepcin fundada en el art. 1580: "El locatario no
ser condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que
compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos
dependa de la liquidacin".
b) Las hiptesis de los arts. 1518, 1519, 1520, 1521, 1522
y 1531.
18 Comp. Borda, Contratos, n" 748.

5. Fianzas y cauciones
Segn el art. 1582 "Las fianzas o cauciones de la locacin
o sublocacin, obligan a los que las prestaron, no solo al pago
de los alquileres o rentas, sino a todas las dems obligacio-
nes del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al
pago de los alquileres o rentas".
Fianza es la garanta de ese nombre; por "cauciones" en-
tendemos otro tipo de garantas, como los llamados "depsi-
tos en garanta" verificados por terceros (que en realidad
son prendas) y las hipotecas constituidas por terceros.
Cada una de esas garantas deber ajustarse, desde lue-
go, a las reglas que les son propias.
Aqu, la ley se limita a dar un principio comn de inter-
pretacin: si se garantiz el contrato, se garantizaron todas
las obligaciones emergentes del contrato, salvo que las par-
tes hayan limitado la garanta. El art. 1582 supone, as, que
se haya limitado la garanta "al pago de los alquileres o ren-
tas", pero esto, desde luego, no pasa d ser un ejemplo, pues
puede haber otro tipo de limitaciones, e, incluso, referidas a
alquileres o rentas, la limitacin puede consistir en que solo
se garanticen, v.g. algunos alquileres o rentas.
II. El uso o goce
Este tema plantea varios interrogantes.
1. Razn de la rbrica
Comencemos por dar razn de la rbrica de este apartado.
A. Un sector de nuestra doctrina, intentando dar una vi-
sin de conjunto, habla de la "obligacin de usar y gozar de
la cosa conforme a derecho", frmula que reemplazan otros
por la de la "obligacin de usar y gozar la cosa conforme a su
destino"19.
19 "Conforme a derecho" es la frmula de Salvat (Fuentes, ns 953) que aplaude

Rezznico (Estudio, pg. 191, nota 2) y que objeta Borda (Contratos, nota 1277),
quien propone "conforme a destino".
Ambas frmulas tienen su equivocidad pues suponen una

"obligacin de usar y gozar". La equivocidad no est tanto en
lo de usar y gozar (sera preferible hablar de usar o gozar)
cuanto en lo de "obligacin".
El locatario no est obligado a usar o gozar, sino que tie-
ne el derecho de hacerlo, derecho que, como todo agere licere
puede ser ejercido o no. Una obligacin en sentido tcnico de
usar o gozar solo puede surgir directamente, si hay una
clusula contractual en ese sentido, o indirectamente como
consecuencia de la obligacin de conservar cuando del no
uso o goce se siga el deterioro de la cosa20.
B. Es verdad que la palabra "obligacin" puede tambin
extraerse del art. 1554, pero recibe aqu una connotacin
distinta que suprime la equivocidad.
Por el art. 1554 el locatario "est obligado a limitarse al
uso o goce estipulado de la cosa arrendada, y en falta de con-
venio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente
sirven cosas semejantes". Brevemente "est obligado a limi-
tarse al uso o goce convenido", pues todo lo dems que pres-
cribe el art. 1554 se reduce a recordar que si no hay estipu-
lacin explcita, entra a funcionar implcitamente lo dis-
puesto por la ley supletoria.
Pero no es lo mismo decir que el locatario est obligado a
limitarse (frmula clara del art. 1554) que decir que est
obligado a usar o gozar dentro de ciertos lmites (frmula
equvoca de la doctrina). De lo que el art. 1554 habla no es
de una obligacin de hacer (usar o gozar) sino de una obliga-
cin de no hacer (no salirse de los lmites).
2. La determinacin contractual
Las partes pueden determinar explcitamente el uso o goce
al que se destinar la cosa. Si no lo hacen, entran a funcio-
nar las disposiciones de la ley supletoria (arts. 1504, primer
apartado, 1554,1559).
En ambos casos, hay un uso o goce convenido, aunque en
20 Perlingieri, Cdice Civil, sobre el art. 1587.

el lenguaje de algunos textos (as: art. 1554/5) se reserve el

calificativo de "convenido" al explcitamente pactado.
A. Las partes, actuando explcitamente, pueden pactar
cualquier uso.
La autonoma privada tiene sus lmites:
a) En una aplicacin concreta de reglas ms generales
(arts. 953, 502, 1167) el art. 1503 prohibe que se pacte un
uso deshonesto. Sobre esto: infra, aqu, sub 3, A.
b) Por el segundo apartado del art. 1504: "Ser nula y sin
ningn valor toda clusula por la que se pretenda excluir de
la habitacin de la casa, pieza o departamento arrendado o
subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria po-
testad o guarda del locatario o sublocatario".
Se establece una nulidad parcial: solo la clusula es nula.
B. En defecto de pacto explcito, entran a funcionar las
disposiciones supletorias. Por el art. 1504 se computa el uso
o goce de la cosa "que por su naturaleza est destinada a
prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir", y por
el art. 1554, aquel "al que la cosa ha servido antes o al que
regularmente sirven cosas semejantes". No es fcil conciliar
ambos textos, si se pretende establecer un orden de prece-
dencia entre los distintos datos suministrados por ambos
textos, pues, v.g. el uso o goce anterior de la cosa no figura
en el art. 1504, pero est expresamente mentado en el art.
1554, y la nota al mismo le da una gran relevancia.
Desde luego que las notas no son ley, pero ello no significa
que uno deba razonar siempre al revs de lo que la nota afir-
ma, ya que ello sera un absurdo mtodo argumental; si no son
ley, no lo son ni ledas directamente, ni ledas "a contrario"...
Y en este sentido, la nota nos suministra una afirmacin
que no est muy lejos de la doctrina que sustentaremos. La
nota, en efecto, no da influencia decisiva al solo uso o goce
anterior, sino a ste, unido a otra circunstancia: la calidad
del locatario.
Y la doctrina que sustentamos es sta: todos los datos de
los arts. 1504 y 1554 se computan (suponiendo que todos
concurran) visualizados a la luz de todas las circunstancias,
para determinar lo que las partes verosmilmente entendie-
ron, segn las reglas de la buena fe (doct. art. 1198).
Va de suyo que, supletoriamente, la ley nunca puede que-

rer un uso deshonesto, o excluyente en el sentido del art.
1504 segunda parte. Pero suponed que, reunidos todos los
datos de los arts. 1504 y 1554, se llegara, v.g. a que el uso
implcitamente pactado es deshonesto; la conclusin en tal
caso sera sta: las partes, callando, no pueden pretender
mejores efectos que hablando.
C. De lo que sea el uso convenido (explcita o implcita-
mente) resultar cuando corresponda hablar de cambio de
destino. Pero parcenos que al juzgar del cambio de destino,
la severidad es diferente segn se trate del convenido expl-
citamente, o del convenido implcitamente.
a) Para el convenido explcitamente, hay que atenerse a
los trminos de la clusula respectiva, y los lmites que de
all resultan, son, por as decirlo, fijados con precisin, en si-
tuacin de rigidez.
Es a l que se aplica la literalidad del art. 1555: "El loca-
tario no se limitar al uso o goce estipulado, usando de la cosa
arrendada para diverso destino del convenido, aunque la
mudanza del destino no traiga perjuicio al locador".
"Aunque no traiga perjuicio al locador...". Se ha pretendi-
do que esta previsin se encuentra derogada por la reforma
de 1968 que introdujo el nuevo texto del art. 1071, porque el
locador que afirmara un cambio de destino, sin experimen-
tar perjuicio, abusara de su derecho21. No aceptamos esta
doctrina, porque no aceptamos la tesis de los efectos deroga-
torios tcitos de la reforma de 196822.
b) Para el convenido implcitamente, la valoracin de lo
que es cambio de destino, debe hacerse con mayor elastici-
dad. Los datos que suministran los arts. 1504 y 1554 no son
suficientemente precisos, como para que no haya una mayor
amplitud de criterio respecto a los usos posibles.
En todo caso aqu, s creemos que entra a funcionar la
norma del art. 1071. No forma obstculo a ello el art. 1555,
pues ste se refiere exclusivamente al uso o goce "convenido"
21 Spota, Contratos, n" 1082.

22 Sobre el tema de los pretendidos efectos derogatorios, supra, 36, VI.
y ya hemos anticipado que, en el lenguaje de estos textos,

por "convenido" debe entenderse el explcitamente pactado.
Concluimos que, para el uso implcitamente pactado, el
locador solo podr agraviarse de un cambio de destino den-
tro de los lmites del art. 1071.
C. Con la salvedad apuntada, la sancin para el cambio
de destino es comn al caso de pacto explcito y de pacto im-
plcito.
El locador "puede impedir al locatario que haga servir la
cosa para otro uso" (art. 1504), "demandar las prdidas e in-
tereses, y segn las circunstancias, la supresin de las cau-
sas del perjuicio o la rescisin del arrendamiento" (art.
1559). Para las locaciones del art. 1507 se produce la prdi-
da del beneficio del plazo legal.
D. Segn el art. 1560: "Ser un goce abusivo en los pre-
dios rsticos, arrancar rboles, hacer cortes de montes, sal-
vo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los traba-
jos del cultivo de la tierra o mejora del predio, o a fin de pro-
veerse de lea o carbn para el gasto de la casa".
El inters del texto no est tanto en lo que prohibe, como
en lo que permite (en ambos casos, salvo estipulacin en
contrario).
3. Honestidad del uso o goce

Lo del "uso honesto" (o goce honesto, en su caso) puede
ser visualizado bajo dos ngulos: como previsin necesaria
del contenido contractual y como marco necesario del cum-
plimiento contractual.
A. En cuanto contenido contractual, el uso convenido debe
ser honesto. No se admite que sea deshonesto.
Tal es lo que resulta del art. 1503: "El uso para el cual
una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto
y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra ma-
nera el contrato es de ningn valor".
El texto ha sido tomado de Pothier23 quien adems de afir-
23 Pothier, Louage, nQ 24.

mar la nulidad del contrato, ense que el locador asuma

responsabilidad civil solidaria por el mal que se ocasionare a
terceros y poda ser perseguido criminalmente en su caso.
Como ejemplos de uso deshonesto Pothier suministr s-
tos: del cerrajero que alquila a un ladrn sus herramientas,
tornndose culpable y cmplice de los robos; de quien alqui-
la su casa a vagabundos conocidos para servirles de retiro,
que se responsabiliza por los desrdenes; de quien alquila su
casa para un prostbulo, incurriendo en la pena de confisca-
cin segn una ordenanza francesa de 1254.
De las tres consecuencias apuntadas por Pothier, nuestro
Cdigo solo marca la de la nulidad del contrato que reputa
"de ningn valor". Nada dice sobre la eventual responsabili-
dad civil ni sobre la penal, lo que desde luego no implica ne-
garla si se diera sino dejarla a las reglas que le son pro-
pias, para lo cual, caso por caso, habr que aplicar las reglas
del Cdigo Civil sobre la responsabilidad por acto ilcito y
las del Cdigo Penal, por delitos.
De all que limitaremos nuestro examen nicamente al
tema de la invalidez del contrato que es del que se ocupa el
art. 1503.
En especial la abstraccin del aspecto penal resulta nece-
saria para captar los principios civiles puros, sin mezcla con
otros problemas como los derivados del eventual decomiso
de la cosa (art. 23 C. Penal).
Y aunque los tres ejemplos de Pothier siguen siendo vi-
gentes 24 razonemos con el que ha despertado ms la aten-
cin de la doctrina: el del arriendo para un prostbulo.
a) El contrato es de ningn valor. La invalidez es absoluta.
La combinacin de los diversos preceptos de repulsa, ofre-
ce sus dificultades, pero ellas no son insuperables.
Las partes no pueden exigirse el cumplimiento, ni inten-
tar accin alguna que se funde en el contrato, ya que, por hi-
ptesis es de ningn valor (art. 1503). Pero, cmo har
cualquiera de las partes para afirmar la ausencia de valor,
24 Rezznico, Estudio, II, pg. 192, nota 5, aunque aclarando que el del cerraje-
ro lo considera un tanto "fantstico".
250 105. Obligaciones de] locatario
si la invocacin de la nulidad absoluta no puede ser hecha

por el que ha ejecutado el acto "sabiendo o debiendo saber el
vicio que lo invalidaba" (art. 1047)? Queda la salida de la de-
claracin de oficio por el juez, pero sta supone que la nuli-
dad aparezca manifiesta en el acto, lo que no siempre se da
en los contratos instrumentados que son los que tiene a la
vista el magistrado; queda tambin la accin por el Ministe-
rio Pblico; y en definitiva, reflexionando sobre el tema, esti-
mamos que tambin se abre la alegacin por las partes, no
para retrotraer sobre lo ya ejecutado (art. 1047), no ' ra re-
petir lo ya pagado (art. 792) sino para liberarse cL- seguir
ejecutando el contrato sin valor.
Con arreglo a ello debe juzgarse de la accin de que dispo-
ne el locador para obtener la devolucin de la cosa. Segn
cierta doctrina, solo tendra las que protegen la posesin y la
tenencia, y las petitorias "especialmente" la reivindicato-
ra25. Pero dejando a un lado el que no advertimos de qu
reivindicatora podr hablarse a favor del locador de cosa
ajena, nos parece que para todas las invocadas media un
obstculo comn: mientras no se anule el ttulo en virtud del
cual el locatario detenta, esas acciones no quedarn expedi-
tas, pues no desposee el locatario que obra como tal, ni aten-
ta contra el seoro fctico del locador.
Para quienes acuerden al locador, como le acordamos no-
sotros, la accin de nulidad, el problema se disipa. No se tra-
tar de "devolver" al locador el tiempo ya gozado, sino de su-
primir el goce futuro. El precepto legal que impide la repeti-
cin de lo pagado con causa ilcita, no llega a mandar que se
siga pagando...
b) El contrato es invlido, aunque la actividad se desarro-
lle bajo el rgimen del permiso administrativo. La ley puede
llegar a no reprimir la actividad (as: agregado al art. 15 de
la ley 12.331, introducido por decreto 10.638 de 1944) pero
la no penalizacin de una conducta no la convierte en acorde
con las buenas costumbres. Como bien se ha puntualizado,

el nombre de "casa de tolerancia" es expresivo: la autoridad

y la ley toleran, pero no legitiman ni garantizan 26 .
B. En cuanto marco necesario del contenido contractual,
el uso (o goce) que verifique el locatario debe limitarse a lo
honesto. No se admite el uso deshonesto.
Es sta una visual distinta a la examinada sub A. En la
sub A qued claro que solo puede convenirse un uso honesto.
En la que ahora abordamos se da por supuesto que se convi-
no un uso honesto, pero que el locatario se aparta de esa
previsin contractual (explcita o implcita) y emplea la cosa
arrendada para un uso deshonesto.
Y como la visual es distinta, no hay aqu nulidad, sino in-
cumplimiento contractual. El locatario cae en la hiptesis de
uso abusivo y si se trata de las locaciones del art. 1507, pier-
de el beneficio del plazo legal (art. 1507, cuarto apartado,
nm. 2S: "Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a
las buenas costumbres").
III. Obligacin de conservar en buen estado
Por el art. 1556, el locatario est obligado a conservar la

cosa en buen estado. El art. 1561 insiste sobre el tema: "De-
be conservar la cosa en buen estado...".
En el art. 1562 el Cdigo enumera los casos en los que di-
cha obligacin resulta incumplida, para luego, en los artcu-
los siguientes, entrar a una frondosa y excesivamente deta-
llada reglamentacin. Al examinar la enumeracin del art.
1562 se advierte que, por un lado, no es exhaustiva (aqu,
sub 1) y que por el otro, incluye un caso que manifiestamen-
te no es de ausencia de conservacin (aqu, sub 4).
1. Deterioros (y prdida)
Segn el art. 1562, inc. 1, el locatario no conservar la cosa
en buen estado "Deteriorndose ella por su culpa o la de las
personas designadas en el artculo anterior", esto es: los
26 Llambfas-Alterini, op. cit., sobre el art. 1503.

miembros de la familia del locatario que habiten con l, sus

domsticos, trabajadores, huspedes y subarrendatarios
(art. 1561).
A. La previsin sub examen debe ser ampliada en dos di-
recciones:
a) El Cdigo solo se ocupa, aqu, de los deterioros, pero
ms adelante (arts. 1568 y sigts.) habla de la prdida total o
parcial, con reglas comunes a los deterioros y a la prdida.
Se advierte que, si hay incumplimiento por deterioro, a for-
tiori debe haberlo por prdida.
b) La enumeracin que se hace de las personas por cuya
autora responde el locador, como si el deterioro o prdida
fuera su propia obra, debe ser ampliada con la prevista en el
art, 1571. De la combinacin de las enumeraciones de los
arts. 1561 y 1571, resulta, en definitiva que el locatario res-
ponde por sus propios actos y por los de todas las personas a
l vinculadas, que coloca en situacin de actuar sobre la cosa
arrendada. Por ello, en el art. 1571 se agrega, por ejemplo, a
la lista del art. 1561, a los comodatarios, cuya relacin con
la cosa entra en paralelismo con la del subarrendatario; por
ello se incluye a los cesionarios, sobreentendindose, en
cuanto el cedente no hubiere quedado liberado por el locador
(art. 1596); por ello, con razn se ha dicho que el concepto de
"huspedes" debe ser entendido con amplitud, abarcando no
solo los que lo son con carcter ms o menos estable, sino
tambin las visitas ocasionales27.
Resumiendo: el locatario responde por sus actos y por los
de los terceros vinculados a l.
B. El Cdigo se coloca en la hiptesis de que haya culpa
del locatario o culpa de los terceros vinculados.
a) Desde luego que no hay culpa del locatario "si la prdi-
da total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro... fue
motivada por caso fortuito o fuerza mayor" (art. 1568).
Tampoco la hay si la prdida o el deterioro "fue motivada
por su propia calidad, vicio o defecto, o cuando fue destinada

a extinguirse progresivamente por la extraccin de sus pro-

ductos" (art. 1569).
No nos detengamos en la crtica gramatical de estos dos
preceptos (el femenino "motivada" no concuerda con el mas-
culino "deterioro"). Sealemos simplemente que, salvo lo
que luego diremos, son perfectamente intiles, pues va de
suyo que en ninguno de esos casos podra verse culpa, y que
para no verla, basta con los principios generales.
Lo nico interesante en estos textos es la referencia que
verifica el art. 1569 a un destino tal que lleve a la extincin
progresiva de la cosa, por extraccin de sus productos.
Lo interesante no es recordar que en esa hiptesis no hay
culpa, pues va de suyo que quien emplea la cosa para el des-
tino que se contrat, mal puede incurrir en culpa por las
consecuencias necesarias que se sigan de tal empleo.
Lo interesante est en esto otro: que se recuerda la posi-
bilidad de contratar locaciones de este tipo. Y no debe que-
dar duda de la posibilidad. No puede haber locacin de co-
sas consumibles, cuando el uso concedido consista en el
abusus; pero cosas consumibles son solo aquellas que se ex-
tinguen por el primer uso; las del texto sub examen son no
consumibles, ya que su extincin solo se opera por el uso
progresivo28.
b) En los arts. 1570/2 el Cdigo se ocupa de la carga de la
prueba, cuando la alternativa que se presenta es si hubo
culpa o caso fortuito.
Si el accidente de fuerza mayor no es notorio, el locatario
tendr que probarlo, pues a falta de prueba, "la prdida o
deterioro le es imputable", sin que el locador tenga que acre-
ditar la culpa (art. 1570).
Si el accidente es notorio, al locatario le bastar con invo-
carlo, para desplazar hacia el locador el cargo de la prueba
de que hubo culpa de aqul o de las personas vinculadas. D-
gase lo mismo del caso en que, no siendo notorio, el locatario
hubiera probado su produccin (art. 1571).
28 Sobre el tema, nuestro Derechos reales, 10, VIII, 2.

El art. 1572 trae un precepto que ha sido duramente criti-

cado, pero que es ley: "El incendio ser reputado caso fortuito".
C. El Cdigo, segn hemos precisado, supone culpa del lo-
catario o de los terceros vinculados:
a) Habiendo culpa de un tercero vinculado, ya no es nece-
sario inquirir sobre la culpa del locatario. Con la culpa del
tercero basta.
b) Pero, iquid si no hay culpa del tercero vinculado, en
razn de que ste no es "capaz" de ser culpable (art. 921}?
Pensamos que deben aplicarse las normas relativas a la
responsabilidad indirecta aquiliana a cargo de aquellos que
tienen a su cuidado personas sin discernimiento.
Es verdad que por el art. 1107 los hechos y las omisiones
"en el cumplimiento de las obligaciones convencionales, no
estn comprendidos en los artculos de este Ttulo, si no de-
generan en delitos del derecho criminal". Pero, por un lado,
el tercero que produce un dao a la cosa, no incumple una
obligacin convencional suya, y por el otro, si en reiterados
textos el Cdigo habla de la culpa de los terceros vinculados,
el art. 1561 utiliza otro lenguaje, hablando del "hecho" de
las personas all mentadas.
D. Mencin aparte merecen los deterioros menores del
art. 1573 Unfra, aqu, 5).
E. La sancin para la hiptesis de deterioro se encuentra
prevista en el art. 1563: "...puede el locador exigir que haga
las reparaciones necesarias o disolver el contrato".
La ley da una opcin, pero por aplicacin de la doctrina del
art. 1198, esto debe ser interpretado de buena fe, por lo que
compartimos la doctrina que ensea, que tai opcin es ejercita-
ble en casos graves29; si el caso no es grave, no corresponder
la disolucin del contrato. Pero no creemos que para calificar a
un caso de grave, haya que tener en cuenta solo la importancia
del deterioro, y nos inclinamos a pensar que ms que la grave-
dad del deterioro, hay que considerar la gravedad del hecho en
s, segn un conjunto de circunstancias: un trabajador impru-
29 Borda, op, cit., n" 766.

dente puede haber causado un deterioro de significacin, pero

si el locatario prescinde de sus servicios, desaparece el peligro
de nuevos deterioros en el futuro resultantes de la accin de la
misma persona, y a la inversa, un husped que reiteradamen-
te incurra en deterioros dolosos, y que pese a ello conserve su
calidad, es de gran peligrosidad.
Y, desde luego, el locador tiene tambin la accin de daos y
perjuicios (acreditndolos) contra el locatario y la accin por
indemnizacin de acto ilcito contra el causante del deterioro30.
La sancin prevista por el art. 1563 supone que hay un
deterioro, esto es, algo reparable. Cuando es el caso de pr-
dida, pensamos que otros principios conducen a soluciones
anlogas, donde lo que se exigir ser el equivalente (art.
585) que podr obtenerse por va de reconstruccin, en su
caso, correspondiendo tambin la opcin por la disolucin
(art. 1604, inc. 7).
2. Abandono
El locatario incumple su obligacin de conservar la cosa
en buen estado "abandonndola sin dejar persona que la
conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos de una
necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos deriva-
dos de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra"
(art. 1562, inc. 1).
La disposicin rige tanto para la locacin de inmuebles
como para la de muebles, aunque en su aplicacin concreta
puede experimentar variables segn se trate de la una o de
la otra, en cuanto a lo que se estime por "abandono".
A. Para que haya incumplimiento se requiere:
a) Una conducta que objetivamente implique dejar la cosa
sin la vigilancia y el cuidado debidos, teniendo en cuenta lo
exigible por la conciencia media, atendiendo al tipo de cosas
y a las circunstancias.
Desde luego que el abandono abdicativo de la tenencia31
es abandono en el sentido del texto sub examen. Pero ste
30 Borda, loe. cit.

31 Sobre este abandono, nuestro Derechos reales, 10, VIII.
no exige tanto como la dejacin de la tenencia, bastando con

un alejamiento tal que implique dejar de cumplir con la vigi-
lancia y el cuidado debidos.
No abandono el automvil locado si lo dejo en calle de li-
bre estacionamiento por un tiempo razonable para hacer
una diligencia en la zona; pero lo abandono si lo dejo all para
tomar un medio de transporte, en razn de un viaje que im-
plicar mi ausencia durante uno o dos meses.
La conciencia media no exige tanto como una vigilancia
constante, por lo que no abandono la casa locada si me alejo
de ella, para ir al trabajo. Tampoco la abandono, aunque mi
ausencia se prolongue por un viaje que hiciere, si dejando el
mobiliario, y bien cerrada la casa, encargo a alguien que la
cuide, sin que sea necesario que la persona encargada se
instale en ella, bastando con que la abra cada tantos das32.
b) Una subjetividad culpable. No lo precisa expresamente
la norma sub examen, pero ello se deriva del contexto en
que se articula y de su enunciacin de motivos posibles de
abandono.
En efecto:
Para el inciso sub examen, no hay incumplimiento si el
abandono se "...hiciese por motivos derivados de la misma
cosa o del lugar en que ella se encuentra". Tales seran los
casos de inundacin, de desalojo por orden de autoridad sa-
nitaria... Estamos ante hiptesis de caso fortuito.
No mediando caso fortuito, media incumplimiento en el
abandono por el locatario "...aunque lo haga por motivos de
necesidad personal...". La necesidad personal puede justifi-
car el alejamiento, pero no el dejar de tomar los recaudos
para que alguien asuma la vigilancia y cuidado. El texto se-
ra duro si no se tuviera en cuenta que no basta con el solo
alejamiento, ni es tampoco suficiente un breve alejamiento,
sino que es preciso que no se haya encargado a otro velar
por la cosa.
En nimo de favorecer al inquilino, la doctrina ensea

que no incurre en incumplimiento el locatario que se aleja

de la casa "por breve temporada como es usual por motivos
de descanso, viajes cortos, etc."33. Pensamos que con ello se
comienza a desor al Cdigo, pues quien se aleja, bien puede
con tiempo tomar los recaudos para que alguien vigile y cui-
de. Claro est que como no es necesario que el tercero se ins-
tale en la vivienda, ni que todos los das concurra a ella, po-
dr prescindirse de su nominacin cuando la periodicidad de
visita necesaria de ste, sea equivalente al de la "breve"
temporada de turismo, o a la del "corto" viaje.
B. La sancin est prevista en el art. 1564: "Abandonan-
do el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga
sus veces, el locador tendr derecho para tomar cuenta del
estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias
judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces
disuelto el contrato".
Se ha dicho que la intervencin judicial no es indispensa-
ble para la constatacin del estado de la cosa y recuperacin
de la "posesin"34 constituyendo "solo un derecho del locador
que le permite acreditar fehacientemente el abandono y los
daos y deterioros sufridos por la cosa", pudiendo el locador
acudir a otros medios, como un acta levantada por escriba-
no 35 . Para esta tesis, la intervencin judicial resulta, as,
conveniente pero no indispensable.
33 Borda, op. cit., ng 767.

34 En cuanto a la recuperacin de la "posesin" (entrecomillamos la palabra
"posesin" para marcar que, aqu, no est empleada en sentido tcnico, pues el se-
oro fctico del locatario, es tenencia): 1. Con una relevante diferencia, nuestro
art. 1564 est tomado del art. 2376 del Esbogo de Freitas. Donde Freitas dice: "el
locador tendr derecho para tomar posesin de ella, inmediatamente", nuestro C-
digo dice: "tendr derecho para tomar cuenta del estado de ella". Consideramos
ms correcta la redaccin de Vlez, que no generaliza lo de la toma de la posesin,
y s lo de tomar cuenta del estado de la cosa. Estimamos, en efecto, que cabe hacer
un distingo segn medie o no un abandono abdicativo de la tenencia. 2. Cuando
hay abandono abdicativo de la tenencia el locador podr recuperar por s el seoro
fctico inmediato. 3. Cuando no hay tal tipo de abandono, pero s el suficiente para
que el locatario caiga en incumplimiento de.su obligacin de conservar la cosa (v.g.
un alejamiento imprudente de la casa, pero dejando todo su mobiliario, con nimo
objetivado de retornar) el que el locador tome por s el seoro fctico inmediato, es
acto de autoridad propia prohibida, y deben intervenir los jueces.
35 Borda, op. cit, nQ 768.
Nosotros preferimos una tesis intermedia. La redaccin

del texto al hablar de las correspondientes diligencias judi-
ciales que fueren "necesarias" est indicando que a veces ha-
br no solo conveniencia, sino necesidad de acudir a ellas.
Comprendemos que si se encuentra, abandonado en el cam-
po, un automvil, no se acuda a los jueces, sino a escribanos,
o a testigos, reserva hecha del problema de la prueba; com-
prendemos que si se encuentra la casa con las puertas abier-
tas, entre el locador con el escribano o con testigos. Pero su-
poned que la casa se encuentre cerrada, de tal manera que
para entrar haya que violentar cerraduras; parcenos que
entonces la intervencin judicial se torna de rigor.
3. Obras
El locatario incumple su obligacin de conservar la cosa
en buen estado haciendo "obras nocivas a la cosa arrendada
o que muden su destino, o haciendo, sin autorizacin, mejo-
ras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas por el con-
trato" (art. 1562, inc. 2).
A todas esas obras, el locador puede impedirlas, y si ya
estuviesen acabadas "podr demandar su demolicin, o exi-
gir al fin de la locacin, que el locatario restituya la cosa en
el estado en que la recibi" (art. 1566). Si se tratara de obras
nocivas o que muden el destino, el art. 1566 dispone que po-
dr, adems, "demandar la resolucin del contrato".
4. Ausencia de mejoras
Segn la letra del Cdigo, incumple la obligacin de con-
servar la cosa en buen estado, el locatario que dejare de "ha-
cer las mejoras a que se oblig" (art. 1562, inc. 3).
En realidad, aqu, propiamente hablando, no se trata de
"conservar" sino de mejorar, ya poniendo la cosa en buen esta-
do, ya ponindola en un estado ms ptimo, o directamente
en un estado distinto, cuando la mejora a la que se hubiere
obligado el locatario fuera precisamente un cambio de forma.
En cuanto a la sancin de este incumplimiento, el Cdigo
distingue (art. 1567):
a) Si el locatario dej de hacer las mejoras prometidas "sin
haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra
ventaja", el locador "podr demandar que las haga en un pla-

zo designado, con conminacin de resolver el contrato".
b) Si el locatario recibi alguna cantidad para hacerlas, el
locador podr actuar "conminndolo a volver la suma recibi-
da con los intereses, o el pago del alquiler disminuido".
c) La redaccin del art. 1567 deja bastante que desear.
En la hiptesis sub a, se habla de "cantidad... u otra ven-
taja"; en la hiptesis sub b, solo se habla de "cantidad" con el
agravante que de inmediato se emplea el vocablo "suma".
Hay cantidades que no consisten en sumas de dinero, y hay
ventajas que n son sumas de dinero ni otras cantidades. La
hiptesis sub b, debe ser ampliada, de tal modo que incluya
todos esos otros casos: el locatario deber restituir la venta-
ja recibida con los daos y perjuicios y, si no puede restituir
la ventaja misma restituir su valor.
La sancin prevista para la hiptesis sub b, debe ser enten-
dida coordinndola con la normada para la hiptesis sub a. As
como para la sub a, consiste en demandar que el locatario ha-
ga las mejoras, "con conminacin", etc., para la sub b, debe so-
breentenderse lo de "demandar" que el locatario haga las me-
joras, "conminndolo a volver...", etctera.
Resumiendo: en todos los casos de incumplimiento de la
obligacin de hacer mejoras, el locador podr demandar al
locatario para que las haga, con la conminacin que corres-
ponda segn se trate de las hiptesis sub a o sub b.
5. Las mejoras locativas

Segn lo anticipramos (supra, aqu, 1) hay deterioros
que tienen su rgimen especial. Ello resulta del art. 1573:
"El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos dete-
rioros menores, que regularmente son causados por las per-
sonas que habitan el edificio".
A. A nuestro entender, el texto es suficientemente claro.
Corre a cargo del locatario la reparacin de aquellos deterio-
ros que renen estas dos caractersticas: ser de entidad me-
nor y ser del tipo que regular, ordinaria, estadsticamente,
son ocasionados por la actividad de las personas que habitan
el edificio. Ambas caractersticas son de tipo objetivo; lo es,
sin duda, la de que el deterioro debe ser de entidad menor
(cuestin de hecho) y lo es tambin a nuestro juicio la de

que debe tratarse de un deterioro del tipo de los que estads-
ticamente son ocasionados por la actividad de quienes habi-
tan el edificio. Por ello estimamos que el locatario no puede
descargarse de su obligacin de reparar, so pretexto, v.g. de
que, en el caso, el deterioro ha procedido de caso fortuito, o
es el resultado del efecto natural del uso o goce.
B. Pero nuestra doctrina transita por otras aguas. Pre-
tendiendo conciliar nuestro texto con los precedentes france-
ses, lo tortura y lo interpreta introduciendo, en l, datos que
su letra rechaza.
Para conocer, y por lo menos en parte comprender (que no
es lo mismo que compartir) la posicin de la doctrina que com-
batimos, volcamos de inmediato, las siguientes reflexiones.
a) Pothier, en el n2 107, ense que hay "ciertas ligeras
reparaciones de mantenimiento de la cosa locada, a las cua-
les el uso ha sujetado a los locatarios... que se llaman locati-
vas...; y el fundamento de este uso reside en que es ordina-
riamente la culpa de los locatarios y de las personas de su
familia lo que da lugar a ellas"; luego en el nB 220, dio una
amplia ejemplificacin. Su anotador Bugnet comenta que la
posterior normativa del Cdigo francs debe ser interpreta-
da atendiendo a Pothier, de lo que deduce que las reparacio-
nes locativas se basan en una presuncin de culpa que admi-
te prueba en contrario36.
El Cdigo Napolen, en su art. 1754 dispone que las "re-
paraciones locativas o de pequeo mantenimiento, a las que
el locatario est obligado, si no hay clusula contraria, son
las designadas como tales por el uso de los lugares, y entre
otras...". Y en su art. 1755 precepta que ninguna "de las
reparaciones reputadas locativas es a cargo de los locata-
rios, cuando ellas han sido ocasionadas por vetustez o fuer-
za mayor".
Marcad, comentando esas disposiciones37, seala que el
locatario est obligado por los daos que se consideran "pro-
36 Pothier, Louage, nmeros citados.

37 Marcad, Explication, sobre los arts. 1754/6.
105. Obligaciones de) locatario 261
venir de un uso abusivo o inmoderado de las cosas, de la fal-

ta de cuidado, de su culpa en fin; y que no es responsable de
los daos resultantes, sea de vicios de la materia o de la
construccin, sea de la vetustez o de acontecimientos de
fuerza mayor, sea del uso cuidadoso y regular de las cosas".
Son esos antecedentes los que, ya a travs de Marcad, ya
a travs de otros autores, presionan sobre nuestra doctrina,
pretendiendo hacer decir a nuestro Cdigo, lo que dice (o se
hace decir) al Cdigo Napolen. A nosotros nos parece evi-
dente que la letra de nuestro art. 1573 es distinta a la de los
arts. 1754 y correlativos del Cdigo francs.
b) Por seguir a los franceses se pretende que el art. 1573
consagra una presuncin juris tantum de que el pequeo de-
terioro tiene su causa en la culpa del locador o en la de las
personas vinculadas a l, admitiendo la prueba en contrario
de que se originan en caso fortuito, uso normal de la cosa o
vicio de ella38.
Que el art. 1573 tenga el carcter de una lex supletoria es
una cosa, y otra bien distinta, que cuando corresponda su
aplicacin, consagre una mera presuncin juris tantum. De
su letra resulta que impone una obligacin, y esa obligacin
existir, si se dan los dos caracteres que exige: entidad me-
nor y ser de la clase de deterioros que regularmente son cau-
sados por las personas que habitan el edificio.
Comprendemos que buena parte de la inquietud que mueve
a la tesis que combatimos reside en el afn de conciliar el art.
1573 con el art. 1516. Porque por el art. 1516, son a cargo del
locador las reparaciones de deterioros derivados de caso fortui-
to, de la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, o que
provinieren del efecto natural del uso o goce estipulado, la doc-
trina que combatimos concluye que ellos no pueden quedar a
cargo del locatario por la va del art. 1573.
A ese razonamiento, nosotros contestamos:
a') Los textos no se interpretan aislados, sacrificando la
letra del uno a la letra del otro, cuando es posible una conci-
38 Llambas-Alterini, sobre el art. 1573.

liacin que deja a cada uno su funcin. No parece razonable

corregir la clara letra del art. 1573 cuando es posible compa-
tibilizarla con la del art. 1516.
Para el art. 1516 quedan los deterioros mayores, y los de-
terioros menores que regularmente no son ocasionados por
las personas que habitan el edificio.
Supongamos que aparece roto el vidrio de una ventana;
demos por supuesto que la entidad del dao lo sita en la
calidad de deterioro menor, y demos tambin por sentado
que no hay duda alguna que este dao es de la clase de los
que estadsticamente suceden por la accin de los que habi-
tan la casa. Dados esos dos caracteres, el locatario debe repa-
rar el deterioro. La doctrina que combatimos se escandaliza,
pretendiendo que el locatario puede acreditar que ha sido
ocasionado por caso fortuito (v.g. por granizo) o por vicio de la
cosa v.g. por defectos en el vidrio que no resisti un cambio
de temperatura). Nosotros preguntamos si existe algn im-
pedimento para que en la distribucin de los riesgos se car-
gue algunas consecuencias del caso fortuito sobre el locata-
rio, y dgase lo mismo de las consecuencias de algn vicio,
mxime cuando el locador solo responde por los vicios redhi-
bitorios "graves". Desde luego que no existe impedimento al-
guno para que as lo disponga la lex supletoria, y lejos de
existir impedimento, se da una ventaja: se suprimen las dis-
cusiones sobre la verdadera causa del deterioro, que al ser
por hiptesis de entidad menor, no debiera dar lugar a
tantos debates.
En la ejemplificacin que hemos dado, quedan dos causa-
les del art. 1516 sobre las que corresponde detenerse.
Una, es la del deterioro proveniente del "efecto natural
del uso o goce estipulado". Nosotros entendemos que si es de
entidad menor, queda asumida por el art. 1573, porque en-
tra dentro de lo que por modo regular son causadas por las
personas all mentadas. El art. 1573 no exige que medie cul-
pa, no dice que se trate de deterioros que regularmente son
causados por culpa de las personas que habitan el edificio.
Otra, es la del deterioro que sucediere "por culpa del loca-
dor, sus agentes o dependientes". Esta es una hiptesis que
evidentemente no puede quedar asumida por el art. 1573, y
siendo el deterioro mayor o menor, correr por cuenta del lo-

cador. La razn est en que el tema de los deterioros culpa-
bles se distribuye de otro modo: arts. 1516 y 1561. Y esto
nos lleva al argumento que de inmediato damos.
b') La doctrina que combatimos, al encontrar en el art.
1573 una presuncin juris tantum, lleva a esta consecuen-
cia: que siempre podr el locador acreditar su falta de culpa.
Con esa lectura, nos parece que el art. 1573 resulta in-
til, pues solo consagrara una presuncin de culpa, colocan-
do sobre el locatario el cargo de la prueba de la ausencia de
culpa. Un cargo de la prueba de ese tipo, ya existe para to-
dos los deterioros, incluyendo los mayores, segn se lee en el
art. 1570 in fine: "A falta de prueba, la prdida o deterioro le
es imputable".
Con la lectura que nosotros le asignamos (que se ajusta a
su letra), el art. 1573 presenta su utilidad: cuando se dan los
dos caracteres que exige el texto, el locatario responde, sin
que pueda excusarse por ausencia de culpa.
c) Por seguir a los franceses, la doctrina que combatimos
pretende asignar gran importancia a los usos para la determi-
nacin de lo que debe entenderse por deterioros menores^9.
Que el art. 1754 francs y los textos de muchos otros Cdigos
los menten, es una cosa, y otra muy distinta que los haya in-
corporado nuestro art. 1573, el que visiblemente ha reempla-
zado la mencin a los usos, por la exigencia de que sean "re-
gularmente... causados por las personas que habitan el edifi-
cio". No hay que acudir a los usos para determinar cules son
los deterioros menores: solo podr invocrselos en un segundo
plano, a ttulo de cultura media, cuando se trate de establecer
el concepto de lo "regularmente" obrado.
C. El locatario est obligado a las reparaciones locativas.
Sigese de all que el locador tiene accin para exigirlas.
Discuten los autores sobre la oportunidad en que pueden ser
exigidas, pues ensean unos que recin despus de finaliza-
da la locacin, sostienen otros que durante el curso de ella, y
39 Spola, Contratos, n" 1086.

no faltan los que distinguen segn se trate de reparaciones

urgentes o no 40 . Nuestro art. 1573 no habla de la oportuni-
dad en la que puedan ser exigidas. Hay que partir de la ba-
se de que estamos ante una lex supletoria, y que si las par-
tes nada aclaran al contratar, habr que aplicar directa-
mente los principios generales e ir a lo dispuesto por el art.
509 en su tercer prrafo. Desde que el locatario queda cons-
tituido en mora se seguirn las consecuencias naturales de
ella, pudiendo el locador seguir la va resolutoria, siempre
que la clase de deterioro pudiera, al no ser reparado, traer
males mayores para la integridad de la cosa41. Pero agrega-
mos que a nuestro entender esta obligacin de reparar,
al ser una obligacin de hacer queda tambin sujeta a lo
normado por el art. 625 sobre el deber de obrar "en un tiem-
po propio", por lo que el locatario, sin necesidad de que el
locador haya seguido el trmite del art. 509, estar en mora,
si por no hacer la reparacin en tiempo propio, se han pro-
ducido otros deterioros, por los que tambin responder,
ahora, a ttulo de culpa.
IV. Obligacin de comunicar las novedades
Por el art. 1530: "El locatario est obligado a poner en co-

nocimiento del locador, en el ms breve tiempo posible, toda
usurpacin, o novedad daosa a su derecho, como toda ac-
cin que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa,
bajo la pena de responder de los daos y perjuicios, y de ser
privado de toda garanta por parte del locador".
Esta norma presenta, sin duda alguna, directo inters para
la teora de la eviccin vinculndose con la de los arts. 2110
y 2111. El locatario debe comunicar las novedades jurdicas
al locador.
Estimamos que, sin violencia, dada la amplitud de la ex-
presin "novedad daosa", debe comunicar al locador, tam-
40 Comp. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, a- 815.

bien, las novedades materiales que resultan daosas, como

por ejemplo, la existencia de aquellos deterioros cuya repa-
racin corresponda al locador y que, de no efectuarse, pudie-
ran traer otros mayores. Freitas as lo prevea, y diversos
Cdigos lo hacen42. Ello resulta, tambin, de la doctrina del
art. 1198.
V. Obligacin de restituir
Concluida la locacin, el locatario debe restituir la cosa al

locador, aplicndose, en su caso, la regla del art. 2467. Sobre
esta obligacin, infra, 109, V, 2.
42 Freitas, Esbozo, art. 2374.

106. Rgimen de los gastos, obras, mejoras,
reparaciones e innovaciones hechos por el locatario
I. Generalidades
El Cdigo, inspirndose en Freitas, trae, aqu, una fron-

dosa, pesada, dispersa y oscura reglamentacin, que inten-
taremos ordenar en el presente prrafo.
1. Los problemas
Son los del "porqu", del "cul" del "cundo", del "cunto"
y del "cmo".
a) Por qu se aplica una determinada regla del Cdigo?
Las reglas del Cdigo, en esta materia, en su casi totali-
dad, tienen el carcter de lex supletoria, y se aplican, por
ende, porque van implcitas en el contrato como una clusu-
la natural, salvo que las partes las deroguen por una clu-
sula accidental.
Pero hay tambin reglas imperativas.
Sobre esto: infra, aqu, V, 12.
b) Cules son los gastos, obras, etc. que puede realizar el
locatario?
Ello nos llevar a examinar las tres grandes posiciones
en que puede encontrarse: de prohibicin, de permisin, y de
deuda.
Para las obras, mejoras, reparaciones e innovaciones, ha-
blaremos de ello en los apartados II, III, IV.
En aras de la claridad de la exposicin, dejaremos los
"gastos" para el apartado VII.
c) Cundo el locador debe reembolsar los gastos, indem-
nizar las obras, mejoras, etc. al locatario? O dicho de otro
modo: cundo el locatario puede recobrar su inversin?
Este es un problema distinto del anterior. Y as, v.g. no es
lo mismo decir que al locatario le est permitido realizar tal
obra, que afirmar que el locador deba pagarla, pues puede
darse lo primero, sin lo segundo.
106. Gastos, obras, mejoras e innovaciones del locatario 267
Sobre esto, dejando el tema de los gastos para el aparta-

do VII, examinaremos el de las obras, mejoras, etc. en el
apartado V:
d) Cunto pagar el locador en los supuestos en los que
algo deba pagar?
Se plantea aqu el problema de determinar la medida que
debe adoptarse para establecer el quantum a que asciende
lo que el locador debe pagar.
Para las obras, examinaremos el tema en el apartado VI,
y para los gastos, en el apartado VIL
e) Cmo har efectivo su crdito el locatario? Hablare-
mos de ello en el apartado VIII.
2. El vocabulario
Demos razn de los cinco vocablos que empleamos en la
rbrica de este prrafo.
A. Gastos y obras.
La palabra "gastos" puede ser entendida en sentido am-
plio, o en sentido restringido. En sentido amplio se alude con
ella al empleo de bienes (dinero, materiales) y de trabajo, a
la inversin que, para el caso, verifica el locatario. En senti-
do restringido, se aplica solo a cierto tipo de empleo que defi-
niremos en breve.
Por "obra" entenderemos aqu, cualquier modificacin
material de la cosa.
a) Si tomamos la palabra "gasto" en sentido amplio, po-
demos hablar de gastos para obras (v.g. para mejoras) y de
gastos que no se verifican para obras, como los pagos de
primas de seguros y de impuestos (art. 1540, segundo
apartado y art. 1553).
Pero aqu, el Cdigo, aunque habla de "gastar" y de "gas-
tado" con referencia a las obras, a las modificaciones mate-
riales (as, arts. 1542 y 1548), a tales gastos prefiere llamar-
los "costos" (as, arts. 1548 y 1549), reservando la palabra
"gastos" para el caso especfico de las inversiones que no se
aplican a modificaciones materiales.
Esa especificacin de la palabra "gastos" la advertimos en
reiterados textos donde se habla de mejoras y gastos, mejo-
ras o gastos, reparaciones o gastos (arts. 1539/40, 1544,
268 106. Gastos, obras, mejoras e innovaciones del locatario
1546/7, 1551/2) dando a entender que el "gasto" es un quid

especial, distinto del costo de las modificaciones.
b) Nosotros, en este prrafo, ampliaremos la palabra
"gasto" en sentido restringido: lo empleado con un destino
que no es una modificacin material.
B. Obras y mejoras.
Hemos dicho que "obras" es un vocablo que sirve para de-
signar cualquier modificacin material de la cosa.
En punto a modificaciones materiales, es el vocablo que
tiene mayor amplitud, en el lenguaje del Cdigo, para desig-
nar el resultado de la actuacin de una de las partes:
a) Sirve para aludir a las modificaciones disvaliosas:
obras nocivas (art. 1566).
b) Y sirve para aludir a las modificaciones valiosas, bene-
ficiosas (comp. art. 1534), a las que podemos llamar tam-
bin, "mejoras".
Ellas constituirn el objeto principal de este prrafo.
C. Mejoras, reparaciones, innovaciones.
Los autores, al tratar de las mejoras, dejan a un lado co-
mo corresponde las que puedan resultar de hechos de la na-
turaleza. Dando un paso ms, hay que hacer abstraccin tam-
bin de las que, siendo resultado de la accin humana, no lo
son de la del locatario, nica hiptesis que aqu nos interesa.
Las reparaciones son una subespecie de mejoras: son me-
joras necesarias que corrigen deterioros de la cosa. El Cdi-
go trae sobre las mismas, algunas reglas especiales.
Las innovaciones, en cambio, tcnicamente no son mejo-
ras, pero el Cdigo las llama mejoras (infra, aqu, III, 2, C.)
II. Obras prohibidas al locatario
La prohibicin solo puede emanar del acuerdo de partes.

Lo normal es que est contenida en el contrato de locacin,
ya en una clusula natural, ya en una clusula accidental.
Pero puede resultar tambin de un pacto posterior que mo-
difica el contrato de locacin, pues entonces la prohibicin es
fruto del acuerdo de partes.
Pero la prohibicin no puede emanar de un acto unilate-
ral del locador. Como lo recuerda el art. 1533 in fine: "Des-

pus de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al lo-
catario que haga mejoras".
1. Prohibiciones por una clusula natural

Ellas resultan de la lex supletoria.
Estn as prohibidas: las obras que cambian la forma, las
que mudan el destino, las nocivas y las tardas.
A. El locatario no puede cambiar la forma de la cosa
arrendada: arts. 1533, 1537, 1562, inc. 2, 1565.
Lo de "forma de la cosa" es una expresin bastante ambi-
gua, que da un amplio poder de apreciacin al juez 1 ; la ex-
presin debe tomarse en sentido restringido, pues si no,
cualquier modificacin material sera cambio de forma, y to-
das las mejoras quedaran vedadas.
Hay cambio de forma cuando se modifica la cosa, alteran-
do su destino socioeconmico.
Por destino socioeconmico de la cosa, entendemos el
objetivo2, el normal, el que la cosa en s, por su configura-
cin, anuncia. El destino socioeconmico puede no coinci-
dir con el contractual, pues, v.g. nada impide que se alqui-
le para oficina una casa que ediliciamente clama por un
destino para vivienda.
Hay, por ello, cambio de forma si lo que ediliciamente es
vivienda se altera fsicamente para volverlo comercio o vice-
versa 3 .
No hay cambio de forma si las obras por grande que sea
su magnitud, no afectan el destino socioeconmico. Por ello,
no son cambios de forma prohibido las obras de los arts.
1535 y 1536. El destino socioeconmico de los baldos en las
ciudades y pueblos es la edificacin, que lejos de estar prohi-
bida, est permitida (art. 1535); el destino de los terrenos in-
cultos en la campaa es la produccin, y no es cambio de for-
ma la introduccin de mejoras rsticas (art. 1536).

2 Comp. lo que a propsito de "inmuebles destinados a vivienda' decimos en
20, III, 3, B.
3 Comp. Rezznico, Estudio, II, pg. 206.
Pero habra cambio de forma, si se pretendiera edificar

en el jardn de una casa urbana. Aqu, la cosa, en cuanto tal,
tiene ya marcado un destino socioeconmico, y afectando el
jardn, la forma estructural de la cosa que clama por un lu-
gar abierto, queda afectada.
B. El locatario no puede hacer obras que muden el desti-
no de la cosa arrendada: art. 1566.
Es sta una prohibicin distinta de la anterior como se ve
del art. 1562, inc. 2 (donde ambas estn contempladas) y del
art. 1566 (comparndolo con el art. 1565).
Aqu, por "destino" entendemos que debe conceptuarse tal,
al contractual, y en esto radica la diferencia con el cambio de
forma, para el que se valora el destino socioeconmico.
Cuando el destino socioeconmico coincide con el contrac-
tual, la hiptesis de cambio quedar absorbida por el art.
1566, con mayor variedad de sanciones. El inters de distin-
guir ambas hiptesis surgir cuando difieran el destino socio
econmico y el contractual.
Si un baldo urbano es arrendado para vivero de plantas,
edificar no estar prohibido por cambio de forma (art. 1535)
pero s por mudanza de destino (art. 1566).
C. El locatario no puede hacer obras nocivas: art. 1562,
inc. 2 y art. 1566.
Las obras nocivas son lo contrario de las mejoras, perjudi-
can, desvalorizan la cosa.
Un ejemplo de obras nocivas lo da el primer precepto del
-art. 1534: "En las casas y predios urbanos, y en los edificios
de los predios rsticos, no podr el inquilino hacer obras que
perjudiquen la solidez del edificio, o causen algn inconve-
niente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir
puertas o ventanas".
D. El locatario no puede hacer obras tardas. Tal es lo que
resulta de una de las excepciones del art. 1533. El art. 1533
autoriza ciertas obras al locatario, pero "con tal... que no haya
sido citado para la restitucin de la cosa".
El locatario est, sin duda, citado para la restitucin de la
cosa, cuando se le corre traslado de la demanda de desalojo,
con tal que la demanda sea fundada, lo que se determina en
la sentencia que la acoge4. Si la demanda no prospera, mal
podra calificarse a la obra de "tarda", porque lo contrario

equivaldra a dar al locador la posibilidad de substraerse a la
regla del art. 1533 in fine: "Despus de hecho el contrato, el
locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras".
Pero no creemos que sea necesario algo tan formal como
una demanda de desalojo. Reserva hecha del tema de la
prueba, una reclamacin extrajudicial fundada debe bastar,
cuando baste una manifestacin de este tipo para poner fin
al contrato haciendo surgir la obligacin de restituir.
Desde que el locatario sabe que debe restituir, y que di-
cha restitucin le es exigida, las obras que emprenda se-
rn tardas. Lo mismo debe decirse de la continuacin que
hiciera de obras que hubiera comenzado antes 0 salvo, se-
gn el principio de buena fe, las imprescindibles para que
no se pierda lo anterior.
Lo de "tardas" interesa para las obras del art. 1533, y, en
nuestra opinin, interesa tambin para cualquier otra obra
que, de haber sido hecha antes del requerimiento fundado de
restitucin, hubiera entrado en la calidad de permitida.
2. Prohibiciones por una clusula accidental

Es la hiptesis prevista por el art. 1538: "Habiendo en el
contrato prohibicin general de hacer mejoras, o prohibicin
de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el
primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo no po-
dr hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiere
autorizado posteriormente".
A. Puede haber, por lo tanto, una prohibicin general y
una prohibicin particular.
Cuando la prohibicin es general, eso de que el locatario "no
puede... hacer mejoras algunas" debe ser tomado con reservas.
No incluye las mejoras a cargo del locador que el locatario rea-
liza en los trminos de los arts. 1518 y 1544 ni tampoco las lla-
madas mejoras locativas (supra, 105, III, V). Por lo dems, el
mismo contrato puede marcar excepciones en ms o en menos.
4 Borda, loe. cit.

5 Machado, Exposicin y Comentario, IV, pg. 294.
Cuando la prohibicin es particular, sin duda que el locata-

rio no podr hacer lo prohibido. Pero de la existencia de una
prohibicin particular no podr concluirse a contrario que
pueda hacer cualquier otra mejora, pues a lo prohibido parti-
cularmente por una clusula accidental, hay que aadir lo
que resulta prohibido por una clusula natural (aqu, sub 1).
Tanto la prohibicin general como la particular recaen so-
bre lo que, de no mediar ellas, estara permitido. Para prohi-
bir lo que naturalmente ya est prohibido no hace falta una
clusula accidental, y si se diera una previsin expresa en
tal sentido, sera simplemente reiteracin de lo que ya est
implcito.
B. Se aplica la misma doctrina cuando la prohibicin
emana de un pacto posterior al contrato.
3. Rgimen
Es el siguiente:
A. Si se trata de cambio de forma (hiptesis sub 1 A) o de
obras prohibidas por una clusula accidental (hiptesis sub
2) se aplica el art. 1565: "el locador podr impedirlas; y si ya
estuvieren acabadas, podr demandar su demolicin, o exi-
gir al fin de la locacin, que el locatario restituya la cosa en
el estado en que la recibi".
Si se trata de obras nocivas o de mudanza de destino, el
locador, adems de las posibilidades del art. 1565, tiene la
de demandar la resolucin: art. 1566.
Sobre las obras tardas no hay una regla expresa. Por hi-
ptesis, no es el caso de demandar la resolucin, pues una
obra tarda da por supuesto que ya es exigible la obligacin
de restituir. Corresponder aplicar la doctrina del art. 1565,
adecuada a las circunstancias.
B. En principio, el locatario nada puede reclamar por las
obras prohibidas (infra, aqu, V, 1)
III. Obras permitidas al locatario
En pos de una terminologa que se adecu cmodamente

a las diferencias de rgimen que luego verifica el Cdigo, ca-
linearemos a estas obras de "permitidas", subdividindolas

luego, en facultativas y autorizadas.
"Obras permitidas" es el gnero prximo. La permisin
puede derivar de una pluralidad de fuentes. Puede estar
contenida en el contrato de locacin, ya en una clusula
natural, ya en una accidental, y a fortiori, puede resultar
de un acuerdo modificatorio posterior. Aun ms: a diferen-
cia de la prohibicin que no puede emanar de un acto uni-
lateral del locador (supra, aqu, II) la permisin puede
provenir de un acto unilateral (doct. art. 1538 in fine). La
diferencia entre la que proviene de fuente bilateral y la
que surge de acto unilateral, reside en esto: la de fuente
contractual no puede ser revocada, en tanto que la de fuente
unilateral puede ser revocada mientras no haya sido utiliza-
da por el locatario.
Dentro de las obras permitidas, como especies, detectamos
las obras facultativas y las autorizadas. Facultativas son las
permitidas por la lex supletoria en tanto que autorizadas son
las permitidas por un acto (bilateral o unilateral) en que se
explicita o se da por explicitada la voluntad del locador. En
un primer examen, pareciera que esta distincin que verifi-
camos es una intil complicacin terminolgica, pues en defi-
nitiva lo que llamamos obras "facultativas" al resultar de la
lex supletoria integran el contrato como una clusula natu-
ral, y son por ende autorizadas implcitamente por el locador,
pero como veremos que la distincin tiene su importancia
prctica, nos resulta necesario adecuar, as, la terminologa.
1. Obras facultativas
La permisin resulta aqu, de la lex supletoria. Son tales:
A. Las del art. 1533, que constituye la regla genrica: "No
habiendo prohibicin en el contrato, el locatario, sin necesi-
dad de autorizacin especial del locador, puede hacer en la
cosa arrendada, con tal que no altere su forma, o que no haya
sido citado para la restitucin de la cosa, las mejoras que tu-
viere a bien para su utilidad o comodidad..."
a) El locatario puede hacer las obras que tuviere a bien
para su utilidad o comodidad, salvo, desde luego, que se tra-
te de obras prohibidas.
Como prohibidas, el texto enumera tres casos: las prohi-

bidas en el contrato (aludiendo, aqu, a las prohibidas por
una clusula accidental), las que alteren la forma, y las tar-
das. A esos tres casos, como resultantes de otros textos, de-
ben agregarse las obras que no estn prohibidas por una
clusula natural o por una clusula accidental.
b) Son obras para la "utilidad o comodidad" del locatario.
Se trata de mejoras tiles y de mejoras voluptuarias. A for-
tiori, quedan incluidas las necesarias, ya que en una de las
acepciones, lo de "til" incluye lo necesario (doct. art. 591).
c) Dentro de lo necesario, entran, a nuestro juicio, las repa-
raciones de deterioros que el Cdigo coloca a cargo del locador,
pero que el locatario haya realizado.
Entran, no solo en el caso de urgencia (doct. arts. 1518 y
1539, inc. 3) sino tambin cuando faltaren las razones de ur-
gencia; ello es as, porque aqu solo estamos preguntando so-
bre si estn o no permitidas, sin indagar todava quin debe
pagarlas, que constituye un tema distinto (infra, aqu, V).
Pero hay que excluir las reparaciones locativas.
La razn de excluirlas de la categora de "facultativas" re-
side en esto: se encuentran sujetas a un rgimen ms
severo, como es el de las "debidas" (infra, aqu, IV)
B. El caso anmalo del art. 1534, segundo apartado: "Puede,
sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas
divisiones puertas o ventanas, o hacer obras anlogas, con tal
que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obli-
g a restituirla o en que la recibi, si as lo exigiese el locador".
Sobre la anomala: infra, aqu, 3.
2. Obras autorizadas
Detectamos tres categoras de stas: autorizadas por au-
torizacin especial, autorizadas por autorizacin corroboran-
te, y autorizadas por autorizacin anmala.
No se nos acuse de introducir complicaciones clasificato-
rias. Bsquese, si se quiere, otro vocabulario, pero la compli-
cacin est en la regulacin legal.
A. Autorizacin especial.
La autorizacin que el Cdigo llama "especial " (as: art.
1541 in fine) puede derivar de una clusula accidental del

contrato, o de un pacto posterior y puede ser dada tambin
por acto unilateral. A las dos primeras posibilidades se refiere
el art. 1541 in fine ("...estipulada en el contrato... estipulada
por separado") y a la tercera, los arts. 1537 y 1538, in fine.
a) La autorizacin especial dada en el contrato, deroga la
lex supletoria prohibitiva (v.g.: la que prohibe el cambio de
forma) por el mecanismo de una clusula accidental.
b) La otorgada con posterioridad al contrato, si es fruto del
acuerdo de partes, deroga la prohibicin contractual, sea la
contenida en una clusula natural (inserta por la lex supleto-
ria) sea la contenida en una clusula accidental prohibitiva.
Si fue otorgada con posterioridad al contrato, por acto
unilateral del locador, vale en cuanto no sea revocada, pero
no podr serlo si el locatario ya aprovech de ella.
c) La autorizacin especial, en todos los casos, es un apar-
tamiento de la prohibicin que, de no darse ella, existira.
De all que debe ser expresa indicndose cules son las obras
autorizadas (doct. art. 1542); no bastara con una autoriza-
cin general para hacer mejoras (doct. art. 1541).
B. Autorizacin corroborante.
Un problema de interpretacin puede crear la clusula
por la cual el locador "hubiere autorizado al locatario para
hacer mejoras sin otra declaracin". Se interpreta esa clu-
sula en el sentido de que podr hacer cualquier mejora o solo
algunas mejoras? El art. 1541 decide que se entienda referi-
da "a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin
depender de autorizacin especial", es decir a las mejoras fa-
cultativas, a las permitidas por la lex supletoria.
A este tipo de autorizacin la llamamos "corroborante".
Su inters es ste:
Segn los principios generales, lo que la lex supletoria dice
no es necesario reproducirlo explcitamente en el contrato,
pues forma una clusula natural, y si las partes lo reproduje-
ran, nada agregaran.
Pero para el rgimen de las mejoras, la autorizacin co-
rroborante algo agrega. No agrega para la hiptesis del art.
1539, inc. 4, que expresamente aclara que no interesa que el
locador haya dado autorizacin pero s, para la hiptesis del

art. 1539, inc. 6, donde la existencia de la autorizacin es
necesaria, y ya es autorizacin la corroborante. Adase a ello
que si hay autorizacin corroborante ya pueden entrar a fun-
cionar los incs. 1 y 2 del art. 1539.
Se advierte, por lo dems, que la autorizacin corroboran-
te puede ser general o particular.
El art. 1541 nos habla de la general que abarca todas las
obras facultativas. Pero es posible una particular que solo se
refiera a una o a algunas obras facultativas.
C. Autorizacin anmala.
Ubicamos en esta categora los supuestos de los arts.
1535 y 1536. Presentan, entre ellos, sus diferencias de rgi-
men (infra, aqu, V, 9) pero, desde el punto de vista de la
permisin de hacer obras, tienen un punto en comn. Por el
art. 1535, si la locacin fuese de terrenos en las ciudades o
pueblos de campaa "entindese que ha sido hecha con auto-
rizacin al locatario de poder edificar en ellos"; por el art.
1536 si la locacin ha sido de terrenos incultos "entindese
tambin que ha sido hecha con autorizacin al locatario de
poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cuales-
quiera mejoras rsticas".
Lo comn de ambos casos es que, para los dos entindese
dada una autorizacin. Tambin de comn tienen el que tra-
tndolas como mejoras, son en realidad innovaciones6.
Lo de anmalo, en ambos casos, reside en esto otro: como
la permisin resulta de la lex supletoria, estas obras se pare-
cen a las facultativas, pero la ley no las ha sujetado al rgi-
men de las facultativas, sino al de las autorizadas.
3. Rgimen
Comparndolo con el de las obras prohibidas:
A. En las obras facultativas y en las autorizadas, pues el
locatario obra en situacin de permisin, se descarta la apli-
cacin de los arts. 1565 y 1566.
6 Sobre el concepto de innovacin: nuestro Derechos reales, 31, V.

Como regla general, se descarta que el locador pueda im-

pedirlas, ni demandar su demolicin, ni exigir que el locata-
rio restituya la cosa en el estado en que la recibi, ni deman-
dar la resolucin.
A esta regla general, constituye una excepcin el caso de
las facultativas anmalas del art. 1534 (supra, aqu, III, 1)
pues se posibilita que el locador exija la restitucin en el es-
tado en el que el locatario se oblig a restituir o en que reci-
bi la cosa. Pero no podra el locador, durante el curso de la
locacin, ni impedir la obra, ni demandar su demolicin, ni
resolver el contrato.
B. En cuanto al pago de las obras permitidas: infra, V, 2.
IV. Obras debidas por el locatario
Por el contrato (o por pacto posterior) el locatario puede

haberse obligado a realizar ciertas obras.
Ello puede resultar de una clusula natural (as: arts.
1563 y 1573) y puede resultar de una clusula accidental.
Las obras debidas, son a fortiori, permitidas, pudiendo,
incluso, entrar en la subcategora de permitidas "autoriza-
das", como se ve del art. 1539 inc. 1 y del art. 1543. Pero su
rgimen es ms intenso. Ante lo permitido, se puede o no
usar de la permisin, pero quien debe realizar algo, est
obligado a cumplir, con todas las consecuencias que se si-
guen del incumplimiento.
Si aqu nos hemos detenido a su respecto, es para llamar
la atencin sobre una particularidad: no es lo mismo consta-
tar que el locatario debe realizar ciertas obras que afirmar
que los gastos corren por su cuenta. Puede darse lo primero,
sin lo segundo, como se ve del art. 1539 inc. 1 y del art. 1543.
V. Pago de las obras hechas por el locatario: "el cundo"
El locatario que hizo los desembolsos, en mltiples casos

tiene el derecho de recuperarlos, ya en todo, ya en parte, re-
clamndolos del locador.
En este apartado, daremos respuesta a la siguiente pre-

gunta: cundo tiene ese derecho?
1. Las obras prohibidas
El locador no est obligado a pagarlas, pues su rgimen es
el de los arts. 1565 y 1566. Esto se confirma con lo dispuesto
en el art. 1551 que contempla el caso ms grave de culpa del
locador y precepta que ste est obligado a pagar todas las
mejoras y gastos "con excepcin nicamente de las que el lo-
catario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas".
Esta afirmacin no queda contradicha por el hecho de que
el locador deba pagar las mejoras (doct. art. 1539, inc. 2, in-
fra, aqu, V, 4) si luego, pese a la prohibicin contractual se
oblig a ello, porque desde que el locador obra as, convierte,
ex post fado, a. lo prohibido, en autorizado.
Tampoco queda contradicha por la doctrina de los arts.
1620/1 porque aqu interviene un acto de voluntad posterior
del locador {infra, aqu, V, 11).
2. Las obras permitidas y las debidas
Se ha dicho que el principio general de la lex supletoria,
es que el locador debe reembolsar las mejoras, siendo la ex-
cepcin el no reembolso7. Nosotros pensamos que el princi-
pio general es otro: el del no reembolso. Esto resulta del en-
cabezamiento del art. 1539: "Solo es a cargo del locador pa-
gar las mejoras y gastos hechos por el locatario..." Lo ms
que puede decirse es que la enumeracin de casos que verifi-
ca el art. 1539 no es exhaustiva.
En los nmeros siguientes procederemos a examinar los
distintos casos, adoptando, en la exposicin, el orden en que
son presentados por el art. 1539.
Podramos haber seguido otro mtodo: reordenar los casos
del art. 1539, presentndolos en el mismo orden en que he-
mos ido describiendo las hiptesis de obras permitidas, co-
menzando con las dos de obras facultativas (genrica y an-
mala), siguiendo con las tres de obras autorizadas (especial,
corroborante y anmala) para luego pasar a las obras debidas.

Pero preferimos seguir el orden del art. 1539 por estas

dos razones:
Primera, porque aqu el numeral de los incisos del art.
1539 viene a funcionar como un nombre dado al caso, con el
cual se lo identifica luego en siete artculos (arts. 1540,
1545/50) remisorios.
Segunda, porque en un mismo inciso del art. 1539 se acu-
mulan, a menudo, diversas hiptesis de las que nosotros he-
mos hablado.
Complicara intilmente la exposicin, y dara lugar a
reiteraciones y excepciones complejas, el alterar el orden de
la ley.
3. El inc. 1 del art. 1539

Es a cargo del locador pagar las mejoras hechas por el lo-
catario: "Si en el contrato o posteriormente, lo autoriz para
hacerlas y se oblig a pagarlas, obligndose o no el locatario
a hacerlas".
Las mejoras de este inciso debe pagarlas siempre el loca-
dor, pues debe hacerlo, incluso en la hiptesis de que la loca-
cin se resuelva por culpa del locatario (art. 1552).
A. El primer requisito para que se d el caso del inc. 1, es
que medie autorizacin. Es un requisito necesario, aunque
no suficiente.
Para decirlo con otras palabras, si hay autorizacin, el caso
puede entrar en el inc. 1, lo que no significa que entre fatal-
mente, pues para que entre, deben concurrir otros requisitos.
a) Autorizado est el que goza de una autorizacin espe-
cial (supra, aqu, III, 2, A). Es ella la mentada en el primer
precepto del art. 1542. El dotado de una autorizacin espe-
cial puede entrar en el inc. 1.
Autorizacin es la corroborante del art. 1541 (supra, aqu,
III, 2, B)
Puede entrar en el inc. 1.
En cuanto a la autorizacin anmala (supra, aqu, III, 2,
C) de los arts. 1535 y 1536, por lo que en su lugar diremos
(infra, aqu, V, 9) el rgimen es ste: la del art. 1536 puede
entrar en el inciso, en tanto que la del art. 1535 tiene su r-
gimen propio.
b) Dada la letra del inciso, se sujetan al rgimen de las auto-

rizadas, las obras debidas, en este sentido: que para el inc. 1 es
indiferente que sean o no debidas. Ello se repite en el art. 1543.
Por lo dems, cuando son debidas, son a fortiori, implci-
tamente autorizadas, porque implicara una contradiccin
que alguien deba algo, sin posibilidad de cumplir por falta
de autorizacin.
c) An ms: por la combinacin de los arts. 1514 y 1542
(segundo y tercer precepto) entran en la doctrina del inc. 1
del art. 1539 las obras en las que no media una sacramental
autorizacin especial, o una sacramental autorizacin corro-
borante, o una implcita autorizacin anmala del art. 1536,
pero en que existe una obligacin asumida por el locador de
pagar la mejora.
Quien autoriza, por eso solo no se obliga a pagar (doct.
art. 1540), pero quien se obliga a pagar, est autorizando,
pues no es necesario que la autorizacin vaya expresada con
palabras sacramentales, bastando con que resulte de la in-
terpretacin de los trminos empleados.
El locador que dice "me obligo a pagar las mejoras que
realice el locatario" est dando una autorizacin corroboran-
te (doct. art. 1541); el locador que diga "me obligo a pagar
tales mejoras" est autorizando esas mejoras...
B. El segundo requisito es ste: que el locador no se haya li-
mitado a autorizar las mejoras, sino que adems se haya obli-
gado a pagarlas.
Por lo que hemos dicho, ese requisito ya se cumple en la
hiptesis sub c de la letra anterior. Pero, en los dems casos,
tiene tambin que aparecer.
C. El tercer requisito, comn a todos los casos enumerados
sub A, es el que estatuye el segundo apartado del art. 1542:
"Autorizndose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe
designarse el mximum que el locatario puede gastar, y los
alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto".
Es verdad que, por el primer apartado del art. 1542 ste
pareciera circunscribirse a la hiptesis de autorizacin espe-
cial. Pero, por un lado, el segundo apartado del art. 1542 tie-
ne una redaccin ms genrica; por el otro, si el segundo
apartado no rigiera la hiptesis de autorizacin corroborante
del art. 1541, careceran de sentido pleno los incs. 4 y 6 del

art. 1539 y el art. 1552; finalmente, el tercer apartado del art.
1542, al mentar las disposiciones "anteriores" permite incluir
a la autorizacin corroborante del art. 1541. Raznese anlo-
gamente para los dems casos mentados sub A.
D. Por el tercer apartado del art. 1542: "No observndose
las disposiciones anteriores, la autorizacin se reputar no
escrita, si fue estipulada en el contrato, y ser nula si fue es-
tipulada por separado".
Esto incluye tanto a los requisitos que deban concurrir
para que pueda hablarse de "autorizacin" en el sentido del
inc. 1 del art. 1539, como la declaracin del locador de que se
obliga a pagar, con los requisitos que sta exige.
E. Desde el punto de vista de la prueba, el art. 1543 exige
la escrita. Aqu, lo relevante, es que la obligacin de pagar
mejoras resulte de escrito. El art. 1543 se refiere, en efecto a
las "autorizaciones para hacer mejoras, con obligacin de pa-
garlas el locador".

El locador debe pagar al locatario las mejoras: "Si lo auto-
riz para hacerlas, y despus de hechas se oblig a pagarlas".
Segn la letra de este inciso, se confirma la doctrina de
que no basta con la sola autorizacin.
La diferencia entre este caso y el anterior, reside en esto:
aqu la obligacin es asumida con posterioridad a la realiza-
cin de la mejora.
En rigor, lo mismo debe decirse del caso en que el locador
no haya autorizado las mejoras, pero despus de hechas se
haya obligado a pagarlas. Para esta lectura, no hace falta
acudir a Freitas 8 que no es nuestro legislador. Basta con
acudir a los principios, pues quien antes despus de realiza-
das las mejoras se obliga a pagarlas, las autoriza, y quien
despus de realizadas se obliga a pagarlas se coloca en la si-
tuacin de quien ratifica.
8 Comp. Rezznico, op. cit., pg. 178, nota 163.


El locador debe tambin pagar las mejoras hechas por el
locatario: "Si fuesen reparaciones... a su cargo, que el locata-
rio hiciese en caso de urgencia".
Se advierte que nada de extrao hay en que el locador deba
pagar tales mejoras. Es l quien debi realizar tales reparacio-
nes, y a su cargo (art. 1518); si no cumpli con su deber es jus-
to que reembolse la mejora al locatario que lo sustituy en la
actividad.
El Cdigo ha limitado este deber de reembolso a la hip-
tesis en que mediara urgencia (arts. 1518, 1544 y el inciso
sub examen). Si el locatario realiza las reparaciones sin que
medie urgencia, no podr invocar este texto e ir al rgimen
comn de las mejoras facultativas.
Estas reparaciones en caso de urgencia, debe pagarlas,
siempre el locador, pues su obligacin rige incluso cuando la
locacin se resuelve por culpa del locatario (art. 1552)
Aun ms: sera nula la clusula contractual que dispusie-
ra que estas reparaciones en caso de urgencia cediesen a be-
neficio de la cosa arrendada no pudiendo reclamar el locata-
rio indemnizacin alguna (doct. art. 1545). Pero esto, desde
luego, debe ser entendido en cuanto se tratara de un contra-
to en que las reparaciones estuvieran a cargo del locador y
fueran realizadas por el locatario en caso de urgencia ya que
nada impedira que por el contrato las reparaciones estuvie-
ran a cargo del locatario.

El locador debe pagar las mejoras: "Si fuesen necesarias o
tiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aun-
que no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorizacin
para hacerlas".
Por lo que seala la parte final del inciso, el caso cobra
inters cuando no entra en las previsiones de los incs. 1 y 2.
Aqu el hecho de que la resolucin se produce "sin culpa del
locatario" abre el camino al derecho al reembolso, sin necesi-
dad de que el locador se haya obligado a ello (art. 1540).
Las mejoras necesarias o tiles entran en la categora de
"facultativas" (supra, aqu, III, 1) para las que la permisin
emana de la lex supletoria y la obligacin de pagarlas cuan-

do la resolucin es "sin culpa del locatario" emana tambin
de la lex supletoria.
Constituye una excepcin a la obligacin de pagar las me-
joras necesarias o tiles cuando la resolucin es "sin culpa
del locatario", el caso en el que tampoco haya culpa del loca-
dor, si adems se estipul "que las mejoras haban de ceder
a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario
exigir indemnizaciones por ellas" (art. 1550, inc. 1).
Entran en este inciso las reparaciones de deterioros que
no caigan en el inc. 3, es decir las que no fueran realizadas
en caso de urgencia. Son mejoras necesarias.
Pero no entran, aunque sean necesarias o tiles, las me-
joras debidas que el locador solo debe pagar en las hiptesis
de los incs. 1 y 2 del art. 1539 y en la de resolucin por culpa
del locador (art. 1551 y doct. art. 1550, inc. 2 a contrario).

El locador debe pagar: "Si fuesen mejoras voluntarias, si
por su culpa se resolviese la locacin".
Aqu, es el factor "culpa" del locador, el decisivo. No es ne-
cesario que se haya obligado a pagar las mejoras (art. 1540).
Cuando la resolucin se produce sin culpa del locatario,
ste tiene derecho a las mejoras, necesarias y tiles (inc. 4),
pero, si adems hay culpa del locador, tienen por este inc. 5
derecho tambin a las voluntarias. Lo confirma el art. 1551,
que habla de "todas las mejoras o gastos" con lo que quedan
incluidas no solo las facultativas, sino tambin las debidas.
Como concurre el factor "culpa" del locador, la obligacin
de pagar pesa "no obstante que en el contrato se hubiese es-
tipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa
arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indem-
nizacin alguna" (art. 1545).

El locador debe pagar las mejoras: "Si la locacin fuese
por tiempo indeterminado, si lo autoriz para hacerlas y exi-
gi la restitucin de la cosa, no habiendo el locatario disfru-
tado de ellas".
A. Comparemos la locacin por tiempo determinado con

la locacin por tiempo indeterminado.
a) En la locacin por tiempo determinado, el locatario no
tiene derecho, como regla, a cobrar las mejoras que hubiere
realizado. Puede cobrarlas si se encuentra en algunas de las
situaciones excepcionales de la doctrina del art. 1539. Pero
entre esas situaciones no se encuentra, por cierto, el hecho
de la expiracin del trmino previsto.
El locatario que sabiendo que no podr cobrar las mejoras
por la sola expiracin del trmino, las realiza, obra con cl-
culos previsibles, en el sentido de que sabe por cuanto tiem-
po las disfrutar; no las cobrar, pero si las hace, es porque
piensa que le queda tiempo para disfrutarlas, y en todo caso,
suya fue la decisin. Por ello, v.g., decirle al locatario que
puede hacer las mejoras facultativas, es ya hacerle presente
un derecho interesante.
b) Pero en la locacin por tiempo indeterminado, el loca-
tario no puede hacer clculo alguno. La locacin puede con-
cluir en cualquier momento, por decisin del locador. No tie-
ne asegurado tiempo alguno de disfrute.
La ley le otorga una salida: obtener una autorizacin. Esa
autorizacin le otorga indirectamente un tiempo de disfrute.
El contrato podr concluir igualmente en cualquier momen-
to por decisin del locador, pero si concluyera antes de que el
locatario hubiera disfrutado de la mejora, tendr derecho a
ser indemnizado.
Tal es el sentido del inciso 6 sub examen, cuya doctrina es
reiterada en el art. 1577.
B. El campo de accin del inciso 6 sub examen y del reite-
rante art. 1577 se encuentra hoy notablemente circunscripto.
No rige para las locaciones que por el art. 1507 (texto se-
gn ley 11.156) se encuentran sujetas a un plazo mnimo
optativo; all, el locatario puede hacer sus clculos. Con ma-
yor razn no rige para los arrendamientos sujetos a plazo
mnimo bilateral de las leyes de locaciones urbanas (art. 2,
ley 23.091) y rurales (art. 4, ley 13.246 ref.)
En la medida en la que el locatario puede invocar un pla-
zo mnimo, su situacin no es distinta a la de un locatario
por ese tiempo determinado.
C. El inciso 6 sub examen se aplica, sin duda, cuando el

locatario nada haya disfrutado.
Pero, quid, si algo disfrut?
Pretender que baste con cualquier disfrute, por cualquier
tiempo, as fuera por un instante, sera caer en una inter-
pretacin irrazonable, contraria a la razn de la norma.
Debe tratarse de un disfrute razonablemente suficiente
para que cese la aplicacin del texto. Desembocamos en una
cuestin de hecho, para lo cual habr que tener en cuenta el
tipo de obra autorizado, y lo que puede ser un clculo razo-
nable, segn lo que las partes verosmilmente pudieron pre-
ver, obrando con cuidado y previsin (doct. art. 1198).
Entre nada disfrutar y disfrutar suficientemente, media
toda una graduacin. En los casos intermedios, la indemni-
zacin ser proporcional.
D. El inciso 6 sub examen se conforma con que medie una
autorizacin. No es necesario que, adems, el locador haya
asumido la obligacin de pagar la mejora: art. 1540, primer
apartado.
9. Los arts. 1535 y 1536

Hemos dicho que la enumeracin del art. 1539 no es ex-
haustiva.
Hay que incluir, como un caso ms, al del art. 1535. El
del art. 1536, en cambio, no es un caso distinto de los con-
templados en el art. 1539; si ahora lo recordamos, es solo
por una cierta vinculacin que presenta con el del art. 1535,
lo que aconseja tratar a ambos conjuntamente.
Segn lo puntualizramos en su lugar, los arts. 1535 y
1536 contemplan innovaciones que disfrutan de un rgimen
de autorizacin anmala (supra, aqu, III, 2, C).
Ahora bien:
A. Segn el art. 1535: "Si la locacin fuere de terrenos
en las ciudades o pueblos de campaa, entindese que ha
sido hecha con autorizacin al locatario de poder edificar
en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesa-
rias o tiles".
Menos mal que no quedan incluidas, tambin, las volun-
tarias! Mientras nicamente haya esta autorizacin anma-
la del art. 1535, las voluptuarias solo podrn ser reclamadas

por el locatario, en la hiptesis del inc. 5.
a) Obsrvese todo lo anmalo que presenta el supuesto
sub examen.
Como la lex supletoria reputa dada la autorizacin y repu-
ta asumida por el locador la obligacin de pagar las mejoras,
uno podra sentirse tentado a pensar que se trata nicamente
de subsumir el caso dentro de la teora del inc. 1 del art. 1539,
respecto del cual presentara esta nica diferencia: no se re-
querira una voluntad explcita, bastando con la implcita
atribuida por la lex supletoria.
Pero la anomala no se detendra all, porque para el caso
del inciso 1 es preciso que las partes hayan fijado el mxi-
mum que el locatario puede gastar en tanto que el art. 1535
da por asumida la obligacin sin fijarle lmite alguno.
b) Lo anmalo de la regla puede conducir a situaciones di-
fciles para el locador, que no puede invocar la ignorancia
del Derecho. Se impone una prudente aplicacin.
Por de pronto, eso de que "entindese" que la locacin
ha sido hecha con autorizacin de edificar, cesa de tener
aplicacin, no solo cuando hay una clusula accidental ex-
plcita en contrario, sino tambin cuando del contexto del
contrato resulta que no puede entenderse as. Porque si en
las ciudades o pueblos se arrendara un baldo para destino
agropecuario, levantar un edificio ciudadano sera un cam-
bio de destino, esto es, realizar una obra prohibida por el
art. 1556. Mal podra pretenderse que el art. 1535 derogue
al art. 1556...
Adase a ello, que esta norma, ingresando al contenido
contractual se sujeta a lo normado por el art. 1198. Eso del
"entindese" debe ser valorado segn la buena fe "y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o
pudieron entender, obrando con cuidado y previsin". Para
dar un ejemplo, no puede entenderse autorizada una edifica-
cin que, dado el plazo contratado, no es de esperar que quede
concluida antes de su expiracin, o que, aun concluida no sea
disfrutada por el locatario; lo que se pact fue una locacin de
cosa, y no, por va indirecta, lo que por no servir al locatario,
vendra a ser, prcticamente, una locacin de obra Ni puede
pensar que esta autorizacin "anmala" del art. 1535 equival-

ga a la autorizacin del art. 1539, inc. 6.
Por lo dems, para que una mejora sea "til" debe ser de
manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa (art.
591). Lo que en una ciudad puede calificarse de til, en un
pueblo puede caer en la categora de lo suntuario. Y a la inver-
sa, lo que en un pueblo puede ser til, en una metrpoli puede
resultar totalmente inapropiado, y lejos de implicar un mayor
valor, conducir a una desvalorizacin del terreno, por el mayor
costo que implique la previa demolicin para una utilizacin
adecuada; apuntamos con ello a la posibilidad de que la edifi-
cacin hecha resulte una obra nociva, y a tal ttulo, prohibida
B. Segn el art. 1536: "Si la locacin ha sido de terrenos
incultos, entindese tambin que ha sido hecha con autori-
zacin al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo
de cultivo, o cualesquiera mejoras rsticas".
Nuestra doctrina vincula totalmente este texto con el ante-
rior, dndole una lectura de la que resulta que el locatario est
autorizado, y el locador queda obligado a pagar las mejoras9.
Conceptuamos que media all un error. Literalmente no
lo dice el texto sub examen que solo habla de la autoriza-
cin, refirindose solo a ello el "tambin" que contiene. No
nos parece buen mtodo interpretativo trasladar la anoma-
la del art. 1535 sobre la obligacin de pagar, a un caso como
el sub examen, cuando la letra no lo exige.
Para quienes gustan de la invocacin a las fuentes, una com-
paracin con el Esboqo de Preitas es concluyente. Freitas previo
la materia en tres artculos: en el art. 2554, toc el tema de que
"entindese" la autorizacin para edificar, en el art. 2555 el de
que "tambin" se entiende la autorizacin para mejoras rsti-
cas, y en el art. 2556, el de obligacin de pagar las mejoras ne-
cesarias o tiles, rgimen este ltimo aplicable para los dos ar-
tculos anteriores. Nuestro Vlez tom la letra del art. 2554 lle-
vndola a la primera parte de nuestro art. 1535, tom toda la
letra del art. 2555 que form nuestro art. 1536, pero en cuanto
al art. 2556 de Freitas, su solucin pas a constituir la segunda
9 Llambas-Alterini, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 1536.

parte del art. 1535. Conclusin: mientras en Freitas hay un

texto (el art. 2556) que expresamente dispone que la obligacin
de pagar las mejoras rige para los dos casos, en nuestro Cdigo
esa previsin solo figura para el primer caso.
10. Las hiptesis de resolucin

En el art. 1539 el Cdigo contempla dos casos de resolucin,
uno sin culpa del locatario (inc. 4) y otro por culpa del locador
(inc. 5); y luego el Cdigo retoma el tema de la resolucin en
los arts. 1550/2, cuyo examen pasamos a verificar.
A. El art. 1550 trae este encabezamiento: "Resolvindose
la locacin sin culpa del locador, no incumbe a ste pagar".
Lo menos que cabe decir es que este encabezamiento deja
al intrprete perplejo. Si ya el art. 1539 estableci que "solo
es a cargo del locador pagar las mejoras" en tales y tales ca-
sos, a qu viene el puntualizar lo que no es a cargo del loca-
dor si la locacin se resuelve sin su culpa?
El art. 1550 es en parte reiterativo, y en parte completa
un discurso que debi haber sido volcado en el art. 1539, su-
primiendo las dificultades de comprensin que traen los tex-
tos que encaran dos veces el mismo tema, uno con lenguaje
afirmativo, y otro con el de negacin, corriendo el riesgo de
dejar lagunas entre ambas.
Tal es lo que resulta de los tres incisos que trae el texto:
a) Por el inc. 1, no incumbe al locador pagar: "Las mejo-
ras del art. 1539, nm. 4a, si estipul que las mejoras haban
de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el
locatario exigir indemnizaciones por ellas".
Aqu se completa el discurso del inc. 4 del art. 1539. Por
dicho inc. 4, el locador debe pagar las mejoras necesarias o
tiles si la locacin se resuelve sin culpa del locatario, y por
el 1550 sub examen se establece esta excepcin: salvo que
tampoco hubiera culpa del locador, y que se hubiera estipu-
lado que las mejoras cedan a beneficio de la cosa o que no
fueran indemnizables.
Para decirlo con otras palabras, si la locacin se resuelve
sin culpa del locatario, el locador debe pagar haya o no culpa
de su parte, a menos que, no habiendo culpa, exista adems
una clusula contractual de no pago.
b) Por el inc. 2, no incumbe al locador pagar: "Las mejo-

ras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas,
aunque no conste haber por ello recibido alguna cantidad u
obtenido una baja en el precio de la locacin".
Estamos ante el rgimen de las mejoras debidas, sobre
las que ya fueron suficientemente explcitos el inc. 1 del art.
1539 y el art. 1543.
El art. 1550, al contemplarlas, emplea un lenguaje que
puede sembrar la confusin, pues parece sugerir que resol-
vindose la locacin sin culpa del locador, ste no debe pagar
nunca las mejoras debidas. Ello no es as, pues corresponde
distinguir segn que dichas mejoras debidas hayan sido o no
asumidas por el locador.
Si el locador asumi la obligacin de pagar las mejoras de-
bidas, debe pagarlas siempre, a menos desde luego que en
el acto de asumirlas haya fijado algn caso de excepcin.
El problema de equidad se plantea cuando el locador no
asumi la obligacin de pagarlas y el contrato se resuelve,
porque en tal hiptesis el locatario no disfruta de las mejo-
ras que haya realizado, durante el tiempo que esperaba se-
gn sus clculos originarios.
Ese problema de equidad el Cdigo lo resuelve segn que
haya o no culpa del locador. Deja la hiptesis de culpa para
el art. 1551, y dispone en el art. 1550 que si no hay culpa del
locador, ste no debe pagar las mejoras debidas.
c) Por el inc. 3, no incumbe al locador pagar: "Las mejoras
voluntarias que no se oblig a pagar, aunque autorizase al
locatario a hacerlas".
Ello es as, por no darse la hiptesis del art. 1539, inc. 5.
B. El art. 1551 se refiere al caso de culpa: "Resolvindose
la locacin por culpa del locador, incumbe a ste pagar todas
las mejoras... con excepcin nicamente de las que el locata-
rio hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas".
Hay, por ende, mejoras que se pagan y mejoras que no se
pagan.
Segn Machado10 "si son necesarias, aunque no existan
10 Machado, Exposicin y Comentario, IV, pg. 314.

deben pagarse; si son tiles solo en el caso de existir, y por el

mayor valor que hubiese tomado la cosa; las voluntarias no
se pagarn". En esta afirmacin de Machado, hay un lapsus,
porque como l mismo lo recuerda en su nota al art. 1551, las
voluntarias se pagan en el caso del inc. 5 del art. 1539, que es
precisamente la hiptesis de resolucin por culpa del locador.
No hubiramos recordado ese pasaje de Machado, si no
fuera que otros autores lo invocan y reproducen, aunque, po-
siblemente advirtiendo el lapsus, aclaran que las mejoras
voluntarias no se pagarn "si estuvieron prohibidas"11.
A nosotros nos parece que, queriendo corregir un lapsus,
han incurrido en otro. No solo no se pagan las mejoras volun-
tarias prohibidas, sino que tampoco se pagan las tiles prohi-
bidas; aun ms, ni siquiera se pagan las necesarias prohibi-
das. Dueas son las partes de regular sus relaciones con-
tractuales, y ante lo prohibido, el locatario que se alza
contra la norma contractual, realiza mejoras "sin tener dere-
cho para hacerlas" en los trminos del art. 1551.
C. Por el art. 1552: "Resolvindose la locacin por culpa
del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras
... a cuyo pago se oblig y las hechas por el locatario en caso
de urgencia".
11. Los arts. 1620/1
A la lista del art. 1539 hemos adicionado el caso del art.
1535 (supra, aqu, 9).
Ahora, al presentar el de los arts. 1620/1, no pretendemos
adicionarlo a la lista del art. 1539. Ese procedimiento sera
incorrecto, porque tiene una substancia y razn diferentes.
Brevemente, no hay aqu una obligacin de pagar la mejora
en razn de su realizacin, sino una opcin concedida al
locador para evitar la separacin de las mejoras, y la obliga-
cin de pagarlas "como si estuviesen separadas" nace recin
con el ejercicio de la opcin.
Si aqu lo recordamos, pese a no ser un caso adicionable a
11 Rezzonico, Estudio, H", pg. 182, nota 175.

la lista del art. 1539, es porque, por un lado, nos permite

por va de contraste iluminar algunos aspectos de la doc-
trina del art. 1539, y por el otro, cierra el crculo de las hipte-
sis en las que, por una razn u otra, algo percibe el locatario.
Segn el art. 1620: "Si la cosa arrendada tuviese mejoras
que no deba pagar el locador, ellas sern reputadas cual-
quiera que sea valor, como accesorios de la cosa. El locatario
no podr separarlas si de la separacin resulta algn dao a
la cosa arrendada; o si no resultare dao a la cosa, no le re-
sultare provecho a l; o si el locador quisiere pagarlas por su
valor, como si estuviesen separadas".
Y segn el art. 1621: "Fuera de estos casos el locatario
tendr derecho para separar las mejoras, con tal que sepa-
rndolas restituya la cosa en el estado a que se oblig, o en
el estado en que la recibi".
A. Examinemos primero, la vinculacin existente entre
losarts. 1620 y 1621.
El art. 1620 se coloca en la hiptesis de que la cosa "tuviere
mejoras que no deba pagar el locador", para pasar luego a
enunciar los supuestos en que el locatario no puede separar
las mejoras. Y el art. 1621 establece que "fuera de estos casos"
el locatario tiene derecho a separar las mejoras.
Ahora bien: el "fuera de estos casos", funciona solo en la
hiptesis en que el locador no deba pagar, o tambin para el
caso en que deba pagar? Para preguntarlo de otro modo:
cuando se trata de mejoras que el locador debe pagar, pue-
de darse la hiptesis de que el locatario elija separar la me-
jora en lugar de cobrarla? Para dar un ejemplo, en el que la
posibilidad presente inters para el locatario, supongamos
que sea uno de los casos en los que la mejora se paga por su
costo {infra, aqu, VI, 1) y que su valor sea mayor (infra,
aqu, VI, 2)... Nosotros pensamos que esa eleccin es posi-
ble, pues, si por un lado parecera irrazonable tratar este
caso de modo ms desfavorable que el literal del art. 1621,
por el otro, siempre le sera factible al locatario colocarse en
esa hiptesis literal, por la va de renunciar a su crdito por
la mejora.
B. El art. 1620 da tres casos en los cuales el locatario no
puede separar las mejoras (dao a la cosa, falta de provecho
para l, voluntad de pagar su valor) que no requieren comen-

tario alguno. La doctrina agrega un cuarto caso: que se haya
estipulado que las mejoras quedaran en beneficio del inmueble
dando como razn que en tal caso, segn los principios genera-
les, las mejoras son accesorios de la cosa12. Nosotros pensamos
que aqu deben prevalecer las reglas especficas de la locacin,
que en el art. 1620, pese a razonar con mejoras reputadas ac-
cesorios de las cosas, concede en combinacin con el art.
1621, la posibilidad de separacin; lo confirma la doctrina
del art. 1545, que parifica la clusula de mejoras en beneficio
de la cosa arrendada, con la de mejoras por las que el locatario
no puede exigir indemnizacin.
12. La lex supletoria y la lex imperativa

La mayor parte de las disposiciones que el Cdigo trae so-
bre el tema, tienen el carcter de una lex supletoria.
La lex supletoria integra el contrato, salvo clusula acci-
dental en contrario.
Por ello, no es necesario que las partes reproduzcan sus
disposiciones, y como regla una reproduccin resulta so-
breabundante y una locuacidad intil. Esta regla recibe una
excepcin cuando se trata de la autorizacin corroborante,
pues entonces, autorizar lo que ya permite la lex supletoria,
puede implicar un cambio de rgimen (supra, aqu, III, 2, B)
Hasta dnde llega la autonoma privada?
La respuesta ofrece sus dificultades, cuando se enfrenta el
esquema del art. 1545, a cuyo tenor: "Todas las mejoras hechas
en caso de urgencia, y todas las de los casos del art. 1539,
nms. 5a y 69, debern ser pagadas por el locador, no obstante
que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cedie-
ran a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario
exigir por ellas indemnizacin alguna".
a) "Todas las mejoras hechas en caso de urgencia..."
Son ellas, las del art. 1539, inc. 3, reguladas en el art.
1544, previstas en el art. 1518.
12 Llambas-Alterini, op. cit., sobre los arts. 1620/1.

Ellas deben ser pagadas "no obstante que en el contrato

se hubiese estipulado que las mejoras cedieren a beneficio
de la cosa arrendada o de no poder el locatario exigir indem-
nizacin alguna". Esta norma tiene el aire de una lex impe-
rativa, pero ello solo es un espejismo. Parte, en efecto, del
supuesto de que sean mejoras a cargo del locador que el lo-
catario realiza en caso de urgencia (art. 1544), por lo que de-
ja de ser aplicable cuando son a cargo del locatario. Como el
que las reparaciones sean a cargo del locador es algo estatui-
do por la lex supletoria (art. 1515), depende del contrato el
volcarlas sobre el locatario, evitndose as la aparente impe-
ratividad del art. 1545. Para decirlo con otras palabras, la
aparente imperatividad del art. 1545 parte de la hiptesis de
mantenimiento de la lex supletoria del art. 1518, por lo que,
cmbiese sta, y resultar, aqulla, sin campo de accin.
b) "...todas las de los casos del art. 1539, nms. 5S..."
A estar al art. 1545, el locador debe pagarlas "no obstante
que en el contrato se hubiere estipulado que las mejoras ce-
dieren a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el lo-
catario exigir por ellas indemnizacin alguna".
Ha llegado el momento de detenernos en el alcance de esta
ltima expresin.
Cuando un contrato contiene una clusula de ese tipo, es de
pensar que ha tenido en cuenta la conclusin normal de la lo-
cacin. Se aplicar a la conclusin anormal, cuando ella sea
consecuencia de la culpa del locador (art. 1539, inc. 5)?
El art. 1545 contesta que no. Ahora bien: esa respuesta
negativa, es lex supletoria o lex imperativa? O en otros tr-
minos: tendr valor la clusula por la que las partes con-
vengan "en que las mejoras cedern a beneficio de la cosa
arrendada aun en el caso de que la locacin se resuelva por
culpa del locador?" Nosotros contestamos afirmativamente",
salvo que se d el caso de dolo, porque solo el dolo del deudor
no es dispensable (doct. art. 507).
c) "...todas las de los casos del art. 1539, nms. ...62".
La clusula contractual segn la cual las mejoras cedern
a beneficio de la cosa arrendada (o la equivalente de no po-
der el locatario exigir indemnizacin) no se aplica cuando se
da la hiptesis del inc. 6 del art. 1539.
Es sta una lex imperativa? No lo creemos. Solo es una in-

terpretacin razonable de cmo debe entenderse la clusula
colocada en un contrato de duracin indeterminada cuando ha
mediado una autorizacin para hacer mejoras y las partes no
se han explicitado en contrario.
Pero suponed que la autorizacin ha sido especificando
claramente que el locador no pagar las mejoras, ni siquiera
en el caso del inc. 6... Por qu no habra de valer tal clusu-
la? Lo ms que podr decirse es que esa autorizacin, si se
refiere a las mejoras facultativas, no es una autorizacin co-
rroborante, sino una intil reiteracin de lo que ya prescribe
la lex supletoria. Pero si se trata de una mejora que de no
mediar la autorizacin estara prohibida, es decir, si media
una autorizacin especial, quin no advierte la utilidad de
esa autorizacin pese a que sea dada con la aclaracin de que
no se pagar ni siquiera en el caso del inc. 6?
VI. El quantum
Distingamos:
1. Los casos de los nmeros 1-, 2"y 3-, del art. 1539
Sobre ellos, el art. 1548 trae dos .directivas.
A. La primera directiva es sta: la indemnizacin se fija
por el costo de la mejora, exista o no.
a) Segn los principios generales, el cargo de la prueba del
hecho constitutivo pesa sobre el locatario. Deber, por ende,
probar que el caso entra dentro de uno de los tres primeros
incisos del art. 1539, y, desde luego, que realiz la mejora.
Deber probar el costo de la mejora, pero sobre ella no se
le exige una prueba absolutamente concluyente, pues si ella
no fuere posible decidir el "arbitramiento judicial", lo que
debe entenderse en el sentido de que se tendr por "costo" el
presunto, establecido por todos los medios de prueba, y espe-
cialmente por la pericial.
b) Las mejoras se pagan "existan o no", es decir, subsistan
o no al tiempo del pago.
Sobre lo de que "existan o no", hay que dejar su sitio a la
autonoma privada.
En el caso de los nmeros l e y 2a, la obligacin de pagar
supone una voluntad explicitada, y nada obsta a que ella se

manifieste en el sentido de que se pagar solo si subsisten.
En cambio, en el caso del nmero 3e, estimamos que sera
contradictorio el pactar que solo se paguen tales mejoras si
subsisten. La ley ha partido del supuesto de que, segn los
trminos del contrato, tales mejoras (consistentes en repara-
ciones) son a cargo del locador por lo que las inversiones que
haya realizado el locatario, lo han sido en substitucin de la
actividad del locador.
B. La segunda directiva es sta: para el caso del nmero
1, la indemnizacin "no exceder el mximum si designado
en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado
ms, o el costo d las mejoras se arbitre en mayor suma".
a) La previsin especfica para el caso del nmero 1 guar-
da vinculacin con el precepto del art. 1542. En esta hipte-
sis debe haber un mximum estipulado, pues, en su defecto,
el caso escapa al nmero l2.
De all que en este caso el locador deber pagar el costo si
es menor que el mximum y el mximum si es menor que el
costo, cuando no se d la hiptesis de que el costo sea igual
al mximum previsto.
b) La ley no trae una previsin anloga para el caso del
nmero 2a, y ello se explica, porque para esta hiptesis no ri-
ge el art. 1542.
Se trata de obras ya realizadas, que con posterioridad a
la realizacin el locador se obliga a pagar, cuando ya conoce
su entidad, por lo que, si ninguna cifra se determina, se en-
tiende que se oblig a pagar todo el costo.
Pero desde luego, entra a jugar la autonoma privada. El
acto por el cual el locador se obliga a pagar, puede indicar
una suma fija, o tambin un mximum hasta el que se reco-
nozca el costo.
c) En cuanto al caso del nmero 2r, indirectamente puede fi-
jarse un mximum. El locador que puede volcar contractual-
mente todas las reparaciones sobre el locatario (art. 1192),
puede, a fortiori, asumirlas solo hasta cierto lmite de costo.
2. Los casos de los nmeros 4Q, 5 y 6e del art. 1539

Aqu, a tenor del art. 1549, la regla es distinta.
Se pagan las mejoras "que existiesen por el precio de su

valuacin, sea cual fuere el valor de su costo".
En ejercicio de la autonoma privada, nada impide que
las partes pacten que se paguen por su costo (art. 1197). Y
en rigor, nada impedira que se disponga contractualmente,
por una clusula accidental, que tales mejoras se paguen
aunque no existan, pero entonces debern satisfacerse los
extremos de los nmeros l 2 y 22.
3. El caso del art. 1535

Es una hiptesis anmala (supra, aqu, III, 2. C). Estima-
mos que su regulacin debe hacerse por analoga, combinan-
do las reglas de los nmeros l 2 y 42.
Se parece, en efecto, al caso del nmero l2, del cual se dis-
tingue en estos dos aspectos: no resulta de una voluntad ex-
plcita, sino implcita, y no se establece un lmite.
Se parece al caso del nmero 4S, en que aqu se habla de
"mejoras necesarias o tiles", pero se distingue de l en que
la indemnizacin no se limita al caso de resolucin sin culpa
del locatario.
De all que, a nuestro entender, el rgimen es ste:
a) Se pagan solo si existieren (art. 1549, para el nmero
42). Parcenos que para que se pagaran aunque ya no sub-
sistieran, sera necesario un precepto que as lo previera, y
ello no resulta del art. 1535.
b) Se pagan por su costo (art. 1548 primer apartado, para
el nmero l2) en cuanto no exceda la valuacin al tiempo del
pago (art. 1548 segundo apartado, combinado con el art.
1549).
VIL Los gastos
Por "gastos" entendemos, aqu, las erogaciones que no se

aplican a modificaciones materiales. Tales son el premio del
seguro (art. 1540, segundo precepto" y el pago de impuestos
(art. 1544 in fine).
A. Tienen el mismo trato que las mejoras?
Hay una particularidad en el lenguaje de la ley que explica
que nos formulemos la pregunta: el encabezamiento del art.

1539 sugiere que tienen el mismo trato, pues emplea la expre-
sin "mejoras y gastos hechos", donde el masculino de "he-
chos" es el que corresponde, pero luego, salvo en el inc. 3 se
refiere solo a mejoras, ya por utilizar solo este vocablo, ya por
acudir al gnero femenino ("hacerlas", "pagarlas", "volunta-
rias", "ellas"). En los arts. 1548 y 1549, se habla tambin ni-
camente de las mejoras.
Nosotros pensamos que en el tema de los gastos en senti-
do estricto, hay que hacer un distingo: gastos que el locador
debi realizar y gastos que pudo realizar.
a) Los gastos que el locador debi realizar (art. 1553) pero
efectu el locatario, entran directamente en el nm. 39 del
art. 1539. Se reputan siempre de urgencia (art. 1544).
b) Los gastos que el locador pudo realizar pero que efec-
tu el locatario se sujetan al rgimen de los incs. 1 y 2 del
art. 1539, como se ve del art. 1540 en cuyo segundo apartado
se da un ejemplo.
B. Subsumidos, as, en una de las hiptesis de los tres
primeros incisos del art. 1539, se aplica, en cuanto al quan-
tum, el art. 1548.
VIII. Las vas: compensacin, retencin

Para hacer efectivo su crdito, el locatario goza de las vas
comunes a cualquier acreedor. Adems:
1. Tratndose de mejoras y gastos sujetos al rgimen de
los tres primeros incisos del art. 1539 goza "si la locacin hu-
biera de continuar" de la proteccin del art. 1546, a cuyo te-
nor "el valor de las mejoras y gastos se compensar hasta la
concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos,
o que el locatario debiere, y sucesivamente con los alquileres
o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho
del locatario para pedir el pago inmediato".
Esto del "derecho del locatario para pedir el pago inmedia-
to" debe ser entendido con la salvedad de que no se hubiera
convenido un pago diferido. Lo de la "compensacin" debe con-
jugarse con la previsin del art. 1542 respecto a 'los alquileres
o rentas que deban aplicarse a ese objeto", porque bien puede

convenirse que solo resulte afectada parte de los alquileres.
Con estas salvedades, queda en pie, todava, un interrogan-
te: estamos aqu ante una compensacin en sentido tcnico?
Hay que convenir en que la institucin prevista presenta
sus particularidades, ya que es aplicable no solo cuando el
crdito del locatario es lquido y la hiptesis entra en el art.
819, sino tambin cuando es ilquido (doct. art. 1580), en cuya
hiptesis estamos ante una compensacin judicial de la que
se discute si puede ser hecha valer en la va ejecutiva, tema
ste sobre el cual nos pronunciamos por la afirmativa13.
2. Para todos los casos del art. 1539, incluidos los gastos,
se acuerda al locatario un derecho de retencin a tenor del
art. 1547 cuando "la locacin no hubiese de continuar".
En nuestra opinin, se trata de la retencin en el sentido
tcnico del art. 3939.
Se lo ha negado, aduciendo que la retencin en sentido
tcnico es incompatible con el uso de la cosa, uso que se quie-
re acordar al locatario en base a dudosos antecedentes 14 y se
13 Comp. Llambas, Obligaciones, nms. 1919 y 1922.

14 Leiva Fernndez ("El derecho de retencin anmala del locatario de inmue-
ble", en La Ley, 1977-C-907) ha examinado a fondo el tema, e intentado demostrar
(a nuestro juicio, sin xito) la existencia de un derecho de retencin al que califica
de "anmalo" porque confiere al locatario la posibilidad de seguir usando de la cosa
para compensar su crdito con los alquileres correspondientes a dicho uso. Exami-
naremos brevemente su argumentacin:
I. Invoca la nota al art. 1537 que lacnicamente reza: "Sobre las mejoras que ha-
ga el locatario, L 24 Tt. 8, Part. 5a." e invoca a los autores espaoles que citando di-
cha ley hablan de una retencin para compensar. Contestamos: 1. No es una nota al
art. 1547 (texto en duda) sino al 1537 (que no est en duda). 2. Las notas no son ley,
aparte de que la sub examen nada dice sobre el derecho de retencin. 3. La ley espa-
ola citada por Vlez no habla del derecho de retencin. 4. Lo ms que puede decirse
es que un sector de la doctrina espaola afirm ese derecho de retencin, pero otro
sector lo niega, con apoyo en la sentencia del Tribunal Supremo del 22/XII/1865 (sin
que podamos comprender por qu Leiva Fernndez niega relevancia a dicho fallo) co-
mo puede verse en Gutirrez Fernndez (Cdigos o estudios fundamentales, IV, pg.
436). 5. Resumiendo: parcenos que todo el razonamiento reviste una suerte de mto-
do transitivo, con reiterados saltos lgicos: partiendo de una nota (que no es ley) al
art. 1537, se la traslada al art. 1547, para poder llegar a la L 24 espaola que tampo-
co habla del tema, justificando con ello la recepcin de lo que solo es lo que "opinan"
(comp. de la Serra-Montalbn, en Elementos del derecho civil y penal de Espaa, II,
n 262) algunos jurisconsultos.
ha hablado de una retencin anmala que permite al locata-

rio el uso de la cosa y por los alquileres correspondientes a
dicho uso le abre las puertas a la compensacin.
Pero la compensacin est prevista por el art. 1546 para
el caso en el que la locacin "hubiese de continuar" y el art.
1547 es preciso en cuanto se aplica al caso en que la locacin
"no hubiese de continuar". Hacerla continuar, indirectamen-
te, a travs de la retencin, para dar lugar a la compensa-
cin, es contradecir ambos textos.
II. Ese razonamiento de carcter "transitivo" se acenta cuando de la L 24, Tt.

8 Partida 5a. se pretende pasar a la L 44, Tt. 28, Part. 3a. teniendo en cuenta la
concordancia que efecta Escriche para constatar entonces que nuestro Cdigo si-
gue un principio distinto al de la L 44 como se advierte en la nota al art. 2429 y ex-
traer de all que Vlez que se apartaba del derecho de retencin "anmalo" que era
"cosa comn" se vio obligado a aclararlo, de lo que debe deducirse que cuando nada
aclar, es porque sigui lo tradicional. Por nuestra parte respondemos: dejando a
un lado el que el art. 2429 no habla de la retencin sino de la "compensacin" (so-
bre ella, nuestro Derechox reales, 31, IX, 3) nos parece que Vlez fue suficiente-
mente explcito en el art. 22 como para que tuviera necesidad de luego recordar en
cada caso, en notas (que no son ley) por qu y como se apartaba de las leyes espa-
olas y menos por cierto, por qu se apartaba de la opinin de algunos jurisconsul-
tos, lo que nos excusa de seguir analizando la invocacin que se hace a otras leyes
de Partidas a travs de la nota al art. 2218, mxime cuando esta misma nota se va
haciendo demasiado extensa, razn por la cual tampoco entramos al anlisis de
otras hiptesis sobre las que amplia y extensamente se detiene Leiva Fernndez, a
propsito del depsito y del comodato, que escapan a nuestro actual anlisis.
III. En resumen: en teora, podemos imaginar una retencin "anmala", pero
la hay en el art. 1547?
Ttulo IV: Transmisin y subconcesin
107. Los nuevos sujetos
I. Generalidades
Hablaremos aqu de distintos fenmenos caracterizados
por el rasgo comn de la aparicin de una nueva persona,
irrumpiendo, de modos diversos, en las relaciones a que da
lugar la locacin.
Algunos de entre ellos, sern examinados con deteni-
miento; otros, solo merecern una referencia incidental a los
fines de recordar su existencia, y marcar su distincin res-
pecto a aquellos que normalmente despiertan la atencin de
los tratadistas.
La variedad de fenmenos es grande, y conviene sepa-
rarlos segn clasificaciones que responden a distintos
criterios.
II. Transmisin y subconcesin

La diferencia entre ambos fenmenos puede visualizarse
claramente cuando se desciende al caso concreto de la dis-
tincin entre cesin de la locacin y sublocacin, negocios s-
tos a los que dedicaremos el 108.
Pero debe tenerse presente que esos casos solo son espe-
cies dentro de gneros ms amplios.
1. La cesin de la locacin no es el nico caso de transmi-

sin. Ella solo se refiere al caso especfico de la transmisin
por negocio jurdico inter vivos de la posicin contractual del
locatario, con lo que queda dicho que quedan fuera de ella
una serie de casos que son, tambin, de transmisin.
Adems de transmisiones inter vivos, hay transmisiones
mortis causa. Y no solo es transmisible la posicin contrac-
107. Los nuevos sujetos 301
tual del locatario; tambin lo es la posicin contractual del

locador.
Una exposicin que no tuviera en cuenta esas otras posi-
bilidades, sera fatalmente mutilada...
Y todava cabe agregar algo ms. En este ttulo tendre-
mos en cuenta el fenmeno de transmisin de posiciones
contractuales, pero no solo las posiciones contractuales for-
man un objeto transmisible; tambin son transmisibles las
relaciones singulares, tema ste del que aqu no nos ocupa-
remos, por pertenecer a la teora de las obligaciones y de los
derechos reales, en su caso, pero que conviene tener presen-
te. No es lo mismo, en efecto, transmitir la posicin contrac-
tual, que transmitir una o ms de las relaciones singulares
(supra, 33,1), y as v.g. no es igual que el locador transmita
su posicin contractual, a que se limite a ceder su crdito
por alquileres.
2. La sublocacin no es, tampoco, el nico caso de subcon-

cesin. Subconcesin es un concepto ms amplio y as, v.g.
cuando el locatario da la cosa en comodato, o la concede en
aparcera, no subloca, pero s subconcede.
III. Transmisin mortis causa
La sucesin mortis causa puede ser a ttulo universal y a

ttulo singular.
1. A ttulo universal
Como regla general, el art. 1496 dispone: "Los derechos y
obligaciones que nacen del contrato de locacin, pasan a los
herederos del locador y del locatario".
Los contratantes pueden apartarse de la regla, que es
una lex supletoria. Pueden convenir la intransmisibilidad de
la posicin contractual del locador, o de la del locatario, o de
las posiciones contractuales de ambos.
A. La transmisibilidad de la posicin contractual del loca-
dor no despierta inquietudes en nuestra doctrina. Como
principio general, no molesta la regla a cuyo tenor la loca-
302 107. Los nuevos sujetos
cin no termina por muerte del locador y pasa a los herede-

ros del mismo, salvo convencin en contrario.
Ahora bien:
a) Como caso de excepcin a la regla, suele presentarse
ste: la locacin concedida por el usufructuario concluye con
la muerte de ste 1 . Sin duda que concluye (art. 2870 in fine)
pero hilando fino se advierte que no es porque muera el loca-
dor, sino porque se extingue el usufructo, extincin que pue-
de responder a causas distintas a las de la muerte. La loca-
cin funciona, aqu, respecto al usufructo, como una subcon-
cesin que sigue la suerte de la relacin-base.
b) Tambin, invocando las leyes romanas, se ha dicho que
una locacin que ha sido contratada, no por tiempo determi-
nado, sino por el que plazca al locador, concluye por la muer-
te de ste 2 .
Estamos ante un caso de contrato sujeto a condicin sim-
plemente potestativa, en el que previamente habr que de-
terminar los exactos alcances de la clusula.
Cuando la locacin es por tiempo indeterminado, respe-
tado en su caso el plazo mnimo, concluye, segn el art.
1604 inc. 2 "cuando cualquiera de la partes lo exija". De
all que previamente habr que establecer si lo que real-
mente se quiso, es que solo concluyera cuando lo quisiera
el locador, hiptesis posible, dentro de la autonoma priva-
da, con la salvedad de que no podra el locador pretender
por su solo placer que la locacin fuera ms all del plazo
mximo del art. 1505.
Situndonos en ese terreno, donde lo que interesa es la
voluntad del locador, se dir que siempre debe afirmarse
que existiendo la clusula de "por el tiempo que plazca al lo-
cador", la locacin concluye por muerte del locador? No lo
creemos, porque el principio es que las obligaciones condicio-
nales pasan a los herederos (art. 544 y doct. art. 3417 in
fine), a los que pasan por ende las posibilidades que advie-
nen de lo simplemente potestativo.

2 Pothier, loe. eit.
Distinto sera el caso en que la potestad no hubiera.sido

adscripta a la calidad de locador (que es transmisible) sino
atribuida a la persona concreta de quien contrat como tal.
Y es solo a esta hiptesis que entendemos que se refera la
ley romana contenida en 4 D. 19,2 al prescribir: "La locacin
o el precario concedido en esta forma: por el tiempo que qui-
siese el que arrend o dio la cosa; se acaba por la muerte del
que arrend"3.
Para expresarlo con otras palabras, no es lo mismo que el
locador haya dicho "por el tiempo que me plazca", a que ha-
ya dicho "por el tiempo que plazca a la parte locadora". Que
haya dicho lo uno o lo otro, es algo que depender del resul-
tado de la interpretacin.
B. Graves inquietudes despierta, en cambio, el caso de
muerte del locatario, que, en el Derecho comparado ha dado
lugar a distintos criterios4.
El clsico ejemplo del mdico de campaa que alquil un
carruaje para trasladarse a los fines de la atencin de la
clientela, puede servirnos de punto de partida para los razo-
namientos y, desde luego, para una natural generalizacin.
a) De qu le sirve el carruaje a un heredero que no sea
mdico y que, incluso, ni siquiera viva en la campaa?
Pero aqu no se trata de que sirva o no al heredero, sino
de que la persona del caso es heredero, y sera realmente es-
candaloso que, recibiendo la herencia en lo que le convenga,
pretenda desembarazarse de todo lo que no le convenga. O
se recibe el universumjus, o no se lo recibe, y tal es la nica
alternativa que jurdicamente cabe.
Lo que puede ocurrir es que el contrato no pase al herede-
ro, por otras razones: porque de la interpretacin de sus
3 Traduccin Rodrguez de Fonseca.

4 Sobre esto: I. Con ciertas variantes, tanto el art. 569 alemn, como el art. 270
suizo, para el caso de muerte del arrendatario, conceden a sus herederos, y al
arrendador la posibilidad de provocar la extincin del contrato. II. El art. 1051 por-
tugus dispone la directa caducidad de la locacin en caso de muerte del arrendata-
rio, pero con disposiciones especiales para el arrendamiento con destino vivienda
(art. 1111) o para comercio o industria (art. 1113). III. Sobre los Cdigos de Italia y
de Paraguay, infra, aqu, nota 6.
clusulas resulte que el destino de la locacin del carruaje

era el de servir a la actividad del locatario con quien se con-
trat, en su calidad de mdico5. Entonces, habindose torna-
do imposible el cumplimiento del destino, por fallecimiento
de la persona especialmente contemplada en el contrato, s-
te se extingue, conforme a los principios generales.
b) Para los casos en los que el contrato no se extingue, se
plantea una complicacin adicional si en el mismo se haba
introducido la clusula de que el contrato no poda ser cedido
(clusula que arrastra la de la prohibicin de subalquilar).
Mientras el heredero del caso pudiera ceder, le quedaba,
por lo menos, una salida econmica a sus dificultades. Pero,
si se incluy la prohibicin de ceder, queda clavado a un con-
trato que solo perjuicios econmicos le produce.
En algunas legislaciones se da una salida al problema,
con normas especficas que permiten al heredero desemba-
razarse del contrato6.
Quid en legislaciones como la nuestra?
No han faltado quienes han credo posible corregir esa si-
tuacin que califican de inequitativa, invocando la teora de
la imprevisin7. Pero, regulada esa teora en nuestro art.
1198, nos parece que resulta inaplicable como remedio con-
tra una situacin de ese tipo, no tanto porque la muerte, al
ser el comn denominador de todas las existencias, se pa-
rangone al alea normal, con lo cual ya no encontraran res-
puesta los casos en los que ella no se produjera en circuns-
tancias extraordinarias e imprevisibles, sino por esto otro: la
5 Comp. Marcad, Explication, art. 1742, nota 2.

6 Por el art. 1614 italiano: "En caso de muerte del inquilino, si la locacin debe
durar todava por ms de un ao y ha sido prohibida la sublocacin, los herederos
pueden rescindir el contrato dentro de los tres meses de la muerte". Por el art. 841
paraguayo: "La locacin a trmino no concluye por la muerte de las partes. Sin em-
bargo, en caso de fallecimiento del locatario de un inmueble, cuando el subarriendo
estuviere prohibido, los herederos podrn obtener que se rescinda sin pagar indem-
nizacin, si probaren que por consecuencia del deceso, no pueden soportar las car-
gas del arrendamiento, o que la finca no responde a sus necesidades actuales. Esa
peticin deber formularse dentro del trmino de seis meses a partir de la muerte
del locatario".
7 Rezznico, Estudio, II, pg. 18, en nota.
resolucin por excesiva onerosidad supone acontecimientos

sobrevinientes, y si los herederos demandan la resolucin es
afirmando que la posicin contractual ya pas a sus cabezas,
por lo que sera un contrasentido que la invoquen para pre-
tender que no pas.
Y desde el punto de vista de la teora general, reiteramos
lo dicho sub a: los herederos reciben un universum jus, y t-
menlo o djenlo. Lamntense de que su causante no haya in-
cluido contractualmente una clusula accidental que tenga
el contenido de lo que en otras legislaciones es una clusula
natural del contrato, pero sujtense al contrato. Lamentos
siempre puede haberlos, y en este sentido pueden ser tam-
bin dignos de comprensin los del locador en las legislacio-
nes donde existe dicha clusula como natural (ex supleto-
ria) y que experimenta consecuencias que hubiera evitado
de haber introducido la clusula accidental en contrario.
2. A ttulo singular
Mortis causa, la transmisin a ttulo singular se opera
por legado.
A. La posicin contractual del locatario puede ser objeto
de legado, ya que la regla es que todo lo cesible es legable
(art. 3751).
En cuanto al legado de la cosa, dispuesto por el locador:
infra, aqu, V, 4, B.
B. El legado es una disposicin testamentaria. Pero no
debe descartarse la posibilidad de legados ex-lege, y en esta
clase entra uno de los casos de "continuadores en la loca-
cin" urbana (art. 9 L.U.: infra, 115, V).
IV. Cesin de la locacin y sublocacin
Examinaremos estas dos instituciones en el 108.
V. Enajenacin de la cosa arrendada

Segn el art. 1498: "Enajenada la finca arrendada, por
cualquier acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante

el tiempo convenido".
Bien lacnico es el artculo, que nos trae al examen un
problema cargado de historia, y de incgnitas, y de disputas
doctrinarias sobre la interpretacin de los textos que cada
autor examina.
1. Los antecedentes y las mximas

El examen histrico-comparatista toma a la compraventa
como caso tpico de enajenacin, y razonando sobre ella, nos
presenta dos grandes sistemas, que enfrenta didcticamen-
te resumindolos en dos mximas: "emptio tollit locatio"
(la compra rompe la locacin) y ''emptio non tollit locatio" (la
compra no rompe la locacin).
A. Dirijamos la mirada hacia el Derecho Romano.
Segn la famosa ley Emptorem 8 : "El comprador de un
fundo no est obligado a conservar al colono a quien el due-
o anterior lo dio en arrendamiento, si no compr con esa
condicin. Pero si probare que en algn pacto consinti que
permaneciera en la misma locacin, aunque haya sido sin
escritura, est obligado por accin de buena fe a cumplir lo
que se pact".
Buen nmero de comentaristas extrae de all la regla
"emptio tollit locatio"9 y afirma que la venta rompe la loca-
cin, por lo que el adquirente puede expulsar al inquilino.
Esa mxima tiene mucho de mendaz10.
a) Entre locador y locatario, ante la ley Emptorem, no es
verdad que la enajenacin a un tercero rompa la locacin.
H Recogemos la versin castellana de la ley Emptorem que da Rezznico, en Es-

tudio, II, nota 96.
9 Los autores citan la mxima de distintos modos. Unos, como la damos en el
texto (as: Enneccerus, Derecho de Obligaciones, 132); otros, en la formulacin
"Emptio tollit locatum' (as, Giannattasio, en Commentario, II-I, 204). Se trata de
una regla vertida tambin al francs Cuente coupe rente"), al italiano ("vendta
rompe locazione"), al alemn ("Kauf brichi Mete") y al espaol ("la venta rompe la
locacin").
Troplong, Louage, n 477, prefiere utilizar la regla equivalente, y ms general
"Successor particularis non lenetur stare colono".
10 Enneccerus, loe. cit., la concepta "poco feliz".
Por ms que muchos romanistas traten el tema11 a propsito

de la conclusin de la locacin, ni siquiera ellos lo pretenden.
La verdad es otra: la locacin subsiste 12 .
Subsisten las obligaciones del locador para con el locata-
rio. Aqul no se desliga del contrato; tan no se desliga, que
si el locatario es desalojado por el adquirente, tiene una ac-
cin por daos contra el locador13.
Y subsisten las obligaciones del locatario para con el loca-
dor, pues mientras ste siga cumpliendo con su obligacin de
hacerlo usar o gozar de la cosa, aqul debe pagar el arrenda-
miento pactado14.
b) Entre comprador y locatario pareciera, s, que puede
decirse "emptio tollit locatio", pues aqul no est obligado a
mantener al locatario, y ste tampoco est obligado a reco-
nocer al adquirente como locador15.
Pero incluso en estas relaciones, la mxima "emptio tollit
locatio" tiene algo de mendaz y algo de oculto.
Lo de mendaz, consiste en esto: no es la venta, como con-
trato obligatorio, lo que producira la "ruptura" de la loca-
cin, sino la transmisin de la cosa a ttulo de venta, segn
las reglas del modo16.
Lo de oculto est en esto otro: para transmitir el dominio,
el locador necesita hacer tradicin de la cosa vendida. Ahora
bien: si el locatario no se encuentra todava en la tenencia
de la cosa, la tradicin ser fcilmente cumplida a favor del
comprador, pero si el locatario ya est en la tenencia de la
cosa, cmo haca el locador para entregarla al comprador,
en el caso de que el locatario se opusiera?
Situndonos en el Derecho Romano, no es fcil el dar res-
11 Mackeldey (Elemenlos, $395.i, Namur (Cours, 278.i; Maynz (Cours, 302).

12 Girard (Manuel, pg. 584, nota 5.i emplea el verbo "subsistir"; lo ponemos de
relieve, para que luego, cuando tratemos el "subsiste" de nuestro art. 1498, no se
nos acuso de entrar en sutilezas. Igualmente, vase: Jrs-Kunkel, Derecho Privado
Romano, 147, nota 7.
13 Maynz, Cours, 302, nota 17; Mackeldey, Elementos, 395, n'1 3.
14 Maynz, Cours, 302, nota 19.
15 Maynz, Cours, 202; Mackeldey, op. cit., 395.
16 Jors-Kunkel, Derecho Privado Romano, 147, nota 7.
puesta a este interrogante 17 , y el solo hecho de haberlo plan-

teado pone de manifiesto cmo lo de la pretendida "ruptura"
de la locacin debe ser tomado con suma cautela.
c) Hemos visto que las reaciones entre locador y locatario
subsisten pese a la enajenacin (aqu, sub a). Pero hemos
visto tambin que por lo menos el locatario que no est en la
tenencia, se encuentra desprotegido frente al adquirente
(aqu sub b), en cuyo caso se dirigir contra el locador, invo-
cando una locacin que "subsiste" pero que no es cumplida,
ante la resistencia del adquirente.
Segn la communis opinio, el locador, en el momento de
la venta, poda procurar que se concluyera un pacto con el
comprador, con este contenido: que el comprador respetar
la locacin18. Dada esa clusula, la locacin no se rompa en
las relaciones locatario-adquirente. Entonces, en tal caso,
por convencin entraba a regir la mxima "emptio non tollit
locati". Quienes piensan que se trataba de una convencin
entre vendedor y comprador, encuentran all el germen de
la posterior regla francesa: de un pacto expreso, se habra
pasado, a raz del uso generalizado, a un pacto implcito,
para asumir luego las caractersticas de una clusula esen-
cial de la venta 19 .
B. Si ya para el Derecho Romano de la ley Emptorem, la
mxima "emptio tollit locatio" hace agua por todos sus costa-
dos, con la ley Aede las dudas sobre ella se agudizan.
La ley Aede enumera varios casos en los que el locador
17 Vase sobre el punto, con amplia bibliografa: Windscheid, Pandette, 400,

nota 7. Comp. Ihering, La voluntad en la posesin, pgs. 622/3.
18 Afirman unos que este pacto se celebraba entre vendedor y comprador con
efectos nter partes; danle otros a dicho pacto validez y efectos directos a favor del
locatario, en tanto que Pacchioni (Los contratos a favor de tercero, 6) rechazando
ambas teoras, entiende que se trataba de un pacto entre comprador y locatario.
19 Planiol, Traite Elmentaire, ns 1741.
Tngase presente que no es lo mismo un pacto implcito que una clusula esen-
cial. El implcito es solo una clusula natural derivado de una lex supletoria que
puede ser dejado sin efecto por pacto en contrario, en tanto que la clusula esencial
deriva de una lex imperativa. La evolucin a la que nos referimos en el texto, es por
lo tanto, la siguiente: primero un pacto expreso (clusula accidental), luego un pac-
to implcito (clusula natural) y finalmente una clusula introducida por una lex
imperativa, inderogable.
puede desalojar al inquilino, y entre ellos esta hiptesis: que

le sobreviniera la necesidad de ocuparla l mismo 20 .
Hay comentaristas que, reflexionando sobre ese caso, lo
presentan como una prueba ms de que el locatario no tiene
ninguna relacin con la cosa, como una consecuencia de la
naturaleza personal del derecho del inquilino, en suma como
algo que, cualquiera que sea su vinculacin con la ley Emp-
torem, en manera alguna la contradice21, pues su funcin es
agregar un caso ms de desalojo.
Pero Ihering 22 ha mirado el tema bajo una nueva pers-
pectiva. Para l, la ley Aede no agrega un nuevo caso de de-
salojo, sino que enumera los nicos que quedan en la ltima
evolucin del Derecho Romano, y como entre ellos no est el
caso de enajenacin, ensea que a partir de la ley Aede, deja
de tener aplicacin la regla "emptio tollit locatio".
C. Pasemos al Derecho francs.
Segn el art. 1743 del Cdigo Napolen, en la redaccin
que tena al tiempo 23 de sancionarse nuestro Cdigo: "Si el
locador vende la cosa arrendada, el adquirente no puede expul-
sar al arrendatario rural o al inquilino que tenga una locacin
20 Trae u n a exposicin sobre e s t a ley, Pothier, en su Traite du contrat de

Louage, pgs. 115 y sigts.
21 No deja de ser un tanto oscura la actitud de Troplong sobre esta ley, como si
oscilara entre darle y negarle importancia en el tema de la naturaleza del derecho
del locatario. En efecto, despus de haber presentado a la ley Emptorem como deri-
vada "de la eterna y profunda divisin que separa el jus ad rem del jus in re"
(Louage, n s 474) exclama "Eso no es todo!" y pasa a hablar de la ley Aede (Louage,
n 9 475), como dando a entender que tiene que ver con esa divisin, para luego con-
fesar con Tronchet que ella no reposaba sobre ningn principio, y explicarla como
"una concesin hecha al derecho de propiedad en detrimento de los derechos del lo-
catario, que se consideraba como de un orden inferior y subordinado", lo que, nos
parece, equivale a volver al punto de partida y dar trascendencia a la ley.
Mucius Scaevola (Cdigo Civil, XXIV, pg. 645) presenta u n a ley espaola de
1813, como si se t r a t a r a de un apartamiento de la doctrina de la ley Emptorem, se-
guida por las leyes de Partidas, pero del fragmento que transcribe, pareciera ms
bien que est en juego la doctrina de la ley Aede, trasladada a las fincas rurales, y
rechazada por la ley espaola.
Un reflorecimiento del principio de la ley Aede, por motivos especiales, puede
verse en la historia de nuestra legislacin sobre locaciones urbanas.
22 Ihering, La voluntad en la posesin, pgs. 622/3.
23 Que es la que nos interesa. Para su actual redaccin: ordenanzas del 17 de
octubre de 1945 y del 13 de abril de 1946.
por documento autntico o cuya fecha sea cierta, salvo que ese
derecho haya sido reservado en el contrato de locacin".
Sus comentaristas extraen de all la regla "emptio non to-
llit locatio".
Examinado el texto en su literalidad, se advierte que la
pretendida regla "emptio non tollit locatio" resulta tan men-
daz como la inversa atribuida al Derecho Romano; en la lite-
ralidad del texto, la locacin se "rompe" cuando no ha sido
contratada por documento autntico o no tiene fecha cierta,
o cuando en el contrato de locacin se aclar que se produci-
ra esa consecuencia y pues el texto habla de "expulsar" se
rompe cuando al tiempo de la venta el arrendatario no est
en la tenencia de la cosa.
Pero hay que reconocer que la doctrina suele avanzar
ms all de la literalidad... 24
2. El "subsiste" de nuestro art. 1498

Hemos dicho que nuestro art. 1498 es lacnico. Y vaya si
lo es, pues respecto al problema crucial que hemos presenta-
do sub 1, todo lo que nos dice es que la locacin "subsiste"!
a) Uno podra leer el texto as: subsiste entre locador y lo-
catario.
Con esa lectura, uno tendra prcticamente la ley Empto-
rem, y podra manejarse con la mxima "emptio tollit
locatio", con similar cuota de mendacidad que tiene para el
Derecho Romano.
Contra esa lectura, sera intil invocar la nota al art. 1498,
porque las notas no son ley, y porque la del caso, al afirmar
que dicho texto "es el mismo que el del Cdigo francs" contie-
ne una manifiesta inexactitud, bastando, para demostrarla,
con la simple comparacin de las letras respectivas.
b) Pero el espritu se resiste a entender la letra del art.
1498 as.
Bien se ha dicho que, para expresar esa subsistencia no
haca falta el art. 1498, al que, para darle alguna utilidad,
hay que entenderlo en el sentido de que la locacin subsiste
24 Vase, aqu, notas 27 y 42 y sus textos.

respecto l adquirente 25 , porque se es el problema que nos

indica la historia.
Es en este sentido de subsistencia respecto al adquirente
que lo entiende toda nuestra doctrina, y es a l que nosotros
adherimos.
Pero quedan mltiples problemas interpretativos, sobre
los que no reina acuerdo, y que examinaremos en los nme-
ros siguientes.
3. El requisito de la tenencia
Por su importancia para la dilucidacin de los puntos que
siguen, trataremos, en primer lugar, de este requisito, que,
examinado en Francia, ha sido dejado generalmente en la
sombra por nuestra doctrina.
Entendemos que para que el locatario pueda resistir ante
el adquirente del fundo, es preciso que se encuentre ya en la
tenencia del inmueble.
A. En Francia, la cuestin ha sido arduamente discutida:
a) La doctrina minoritaria entiende que es necesario que
el locatario se encuentre en la tenencia de la cosa.
Llega a esa conclusin basndose en la letra del art. 1743
del Cdigo Napolen que prescribe que el adquirente "no
puede expulsar al inquilino", pues la referencia al "expulsar"
solo cobra sentido suponiendo que el locatario se encuentra
ya en la tenencia de la cosa. Resulta de ello que si el locador
no hizo todava entrega de la cosa al locatario, y la vende a
un tercero, ste no est obligado a respetar la locacin, pues
el comprador se limitar a no dejar entrar al inquilino, cosa
bien distinta de "expulsarlo". Se observa que si el locatario
tuviera derecho a entrar, el expulsado sera el comprador26.
b) La doctrina mayoritaria, en cambio, generaliza la re-
25 Comp. Alsina Atienza en "Son propter rem las obligaciones emergentes del
arrendamiento?", en J. A. 1960-IV.
Vase lo que decimos en nuestro Derechos reales, 7, nota 2.
26 Duranton, Cours, XVII, n" 139, pags. 132 y sigts.; Delvincourt, Cours, III,
pg. 199. Comp. Coln y Capitant, Curso elemental, IV, pg. 243 (quienes recuerdan
lo prescripto por el art. 571 alemn) y Planiol-Ripert-Boulanger, Traite
Elementaire, n9 2675.
gla, sin hacer distingos, haya entrado o no el locatario en la

tenencia de la cosa.
Sus sostenedores acusan a sus adversarios de fetichismo
por la letra de la ley y de desobediencia a su espritu. En-
tienden que el propsito del Cdigo Civil ha sido acentuar la
reforma implantada por el Cdigo Rural de 1791, y como ste
no exiga que el arrendatario se encontrara en la tenencia
de la cosa, exigir ahora que lo est, tanto valdra como pre-
tender que en lugar de un avance, habra un retroceso de la
regla "successor particularis non tenetur stare colono"21.
B. En la doctrina argentina, los argumentos varan, como
una lgica consecuencia de la diferencia de textos, pero, en
el fondo, la cuestin es similar:
a) Hay quienes ni mencionan el problema, con lo que al
no exigir como requisito el de la tenencia, comparten impl-
citamente la tesis de quienes entienden que no es necesario
que el locatario se encuentre en la tenencia de la cosa, por-
que razonan el art. 1498 no exige ese requisito, y donde
la ley no distingue, no debemos distinguir28.
A favor de esta tesis, podra todava agregarse que fue la
enseada por Aubry et Rau, fuente de nuestro Cdigo29 y
que es de suponer que Vlez que conoca la disputa en la
doctrina francesa deliberadamente cambi la redaccin para
evitarla en nuestro sistema.
b) Nosotros preferimos la doctrina que ensea que es pre-
ciso que el locatario se encuentre en la tenencia.
Por un lado, el ambiente histrico en el que se movi V-
lez era distinto al francs. La doctrina mayoritaria francesa
con su tesis de "progreso" en la proteccin del locatario, se
movi partiendo del Cdigo Rural de 1791, negndose a ad-
mitir la literalidad del art. 1743, porque ella hubiera impli-
cado un retroceso. Para nosotros, en cambio, con solo prote-
27 Troplong, Louage, ne 494; Zachariae-Mass-Verg, Le droit civil francais, nfi

704, nota 33; Aubry et Rau, Cours, 369, nota 33 y su texto; Marcad, Explication,
sobre el art. 1743, II; Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, n9 1312.
28 Sobre las posiciones en nuestro Derecho: Llambas-Alterini, Cdigo Civil
anotado, art. 1498.
29 Aubry et Rau, Cours, 369, 6a, texto y nota 19.
ger al inquilino que se encuentra en la tenencia, ya hay un

avance, un progreso, respecto a la precedente legislacin,
porque la L. XIX, Ttulo VIII de la Quinta Partida, permita
al comprador expulsarlo.
Por el otro, si se nos piden textos, invocamos precisamente el
art. 1498, porque no es verdad que el mismo no haga distingos.
Laselo con detenimiento: la locacin "subsiste". Subsistir
es mantenerse en el estado en el que est, no progresar a un
estado distinto. Si el arrendatario est fuera del fundo, su
locacin subsiste en ese estado, y si est ya en el predio,
subsiste en l. Su derecho subsiste, no es afectado, en el gra-
do de madurez en que lo haya tomado la enajenacin. No
puede retroceder a un estadio inferior, pero de dnde se sa-
ca que puede avanzar a un estadio ms evolucionado?
No se nos escapa que podr decirse: cuando el locatario
no est en el fundo, al subsistir la locacin, subsiste tambin
su pretensin a la entrega. Pero contestamos: para que la
pretensin de entrega pudiera ser dirigida contra el adqui-
rente, sera preciso que la ley hubiera dicho que el contrato
de locacin queda traspasado al adquirente por la sola fuer-
za de la venta, y eso no surge del art. 1498. Un traspaso de
la posicin contractual de locador, que el vendedor haga al
comprador, es una cesin de contrato y de ninguna parte
surge que junto con la venta se acumule una cesin de con-
trato de locacin; por el contrario, el contenido natural de la
compraventa es en el sentido de que no conlleva acumulada
una cesin de la locacin, puesto que el vendedor se obliga a
la vacua traditio: art. 1409 (supra, 52, III, 3).
Para que el locatario que no se encuentra en la tenencia
de la cosa pudiera dirigir su pretensin de entrega contra el
adquirente, sera preciso que junto con la compraventa se
hubiera pactado, entre vendedor y comprador, la cesin del
contrato; desde luego que esto es posible, pero si ocurre, la
accin del locatario contra el adquirente, estar fundada en
ese contrato de cesin, y no en el art. 1498.
Distinta es la situacin del locatario que ya est en la te-
nencia del fundo. Puede despreocuparse de que haya habido
o no una cesin de la posicin de locador acumulada con la
venta, pues a l le basta con el art. 1498. Este art. 1498 pue-
de ser reconducido tambin a la teora de la cesin del con-

trato de locacin, pero no a la de una cesin acumulada a la
venta, sino a la de una cesin acumulada a la tradicin. En
efecto, cuando el locatario se encuentra en la tenencia de la
cosa, al no ser posible una vacua traditio, el vendedor, para
hacer tradicin traslativa del dominio al comprador, deber
acudir al mecanismo de la tradicin por indicacin30 y enton-
ces, una de dos: o hay acuerdo sobre el empleo de ese meca-
nismo, o no lo hay. Si media acuerdo entre vendedor y com-
prador, entonces el comprador en posicin de accipiens est
aceptando que se encuentra con un tenedor cuyo ttulo debe
respetar; si no hay acuerdo, no hay tradicin, ya que la tradi-
cin por indicacin exige tambin el acuerdo traditivo31.
4. Amplitud del concepto de "enajenacin"

En los desarrollos anteriores hemos ejemplificado con
una enajenacin a ttulo de venta. Pero no solo la enajena-
cin a ttulo de venta queda abarcada. El texto del art. 1498
es expreso, al referirse a la enajenacin por "cualquier acto
jurdico que sea".
Esto de "cualquier acto jurdico que sea" se aplica a los
actos inter vivos, y no a los mortis causa.
A. Quedan incluidas, sin duda, todas las mutaciones rea-
les. La ley habla de "enajenada" la finca arrendada "por
cualquier acto jurdico que sea" y tales palabras deben ser
entendidas en su recto y ms amplio sentido.
a) En su recto sentido.
Enajenar, es hacer ajena una cosa, y ese efecto, en nues-
tro sistema, se produce normalmente32 recin despus
de la tradicin de la cosa a favor del adquirente (art. 577 y
doct. del art. 2609).
Habiendo adoptado nosotros el sistema del ttulo y el mo-
do, y no el principio consensualista francs, es el ttulo uni-
30 Sobre ella: nuestro Derechos reales, 27, V, 2.

31 Nuestro Derechos reales, loe. cit.
32 Reserva hecha de los casos en los que la traslacin del dominio se verifica por
inscripcin constitutiva (automotores, equinos de sangre pura de carrera).
do al modo lo que puede hacer que el locatario se vea en la

necesidad de esgrimir sus razones frente a un nuevo titular
del derecho real.
Mientras solo exista el ttulo (v.g.: una compraventa), el
locatario seguir entendindose con el locador con quien
contrat, y en tal caso la locacin sin duda que subsistir.
Pero no es se el caso (que no poda ofrecer dudas) que ha
preocupado al legislador argentino. La hiptesis de conflicto
aparece cuando al ttulo se agrega el modo, y de all que la
ley haya empleado el trmino "enajenada" que supone cum-
plido el modo, y producida, por lo tanto, la mutacin real.
b) Queda incluida cualquier enajenacin, sea total o par-
cial, ya cuantitativa, ya cualitativamente.
Cuantitativamente, tanto da que, arrendada una finca de
100 hectreas, el locador enajene las 100 o solo 50. La loca-
cin subsiste. En la transmisin cuantitativamente parcial
podrn presentarse problemas de determinacin del quantum
asumido por el adquirente, pero sta es una dificultad menor
que tiene su salida a travs de los principios generales sobre
la divisibilidad o indivisibilidad de las obligaciones.
Cualitativamente, tanto da que el negocio verse sobre la
transmisin de la plena propiedad, o se limite a la constitu-
cin de un jus in re aliena. La ley quiere que la locacin sub-
sista, y ello debe ser frente a cualquier tipo de enajenacin.
La locacin, que no sufre menoscabo por el traspaso mximo
de la propiedad del todo, tampoco ha de experimentarlo ante
un traspaso menor, pues fuera curioso que lo menos, tuviera
mayor fuerza que lo ms.
c) Queda abarcado cualquier ttulo apto para la enajena-
cin. No solo el de venta, sino tambin cualquier otro, como
el de donacin, el de permuta, el de aporte en sociedad.
B. Segn la doctrina, queda tambin abarcado el supues-
to de legado de la cosa arrendada, que es una hiptesis de
transmisin mortis causa33.
a) Discrepamos.
33 Salvat, Fuentes, n9 764.

No se nos diga que el testamento es un acto jurdico y

que, como tal, queda incluido en la expresin "por cualquier
acto jurdico que sea".
Que el testamento sea un acto jurdico, es una cosa, y
otra muy distinta que, a raz de l, se derive una enajena-
cin, aspecto ste que negamos. Realmente, en el lenguaje
corriente no decimos que el que lega "enajena" pues se limi-
ta a fijar el destino de lo que no puede llevarse consigo.
Si del hecho de que el testamento es un acto jurdico, pre-
tendiramos deducir que el legado de la cosa queda incluido
en el art. 1498 en atencin a aquello de "por cualquier acto
jurdico que sea", de probar algo, probaramos demasiado, y
tendra que quedar incluido tambin el supuesto del herede-
ro testamentario y el del legatario de cuota.
Pero ocurre que el supuesto del heredero testamentario
debe quedar excluido, al estar ya previsto en el art. 1496 que
no distingue. Y de esa confrontacin entre el art. 1498 y el
1496 resulta que hay una razn suficiente para distinguir en-
tre las transmisiones mortis causa y las por actos entre vivos.
b) Si damos especial importancia al problema, es porque
queremos situar en planos distintos al adquirente por actos
entre vivos y al que recibe ex testamento.
El primero, solo deber asumir la posicin de locador, si
el locatario est ya en la tenencia (supra, aqu, 3); el segun-
do, en cambio, deber hacer algo ms, pues el locatario que
no est en la tenencia tendr derecho a dirigir contra l la
pretensin de entrega.
En otros trminos: si sacamos las adquisiciones ex testa-
mento del rgimen del art. 1498 no es para favorecerlas, sino
para sealar su posicin ms rigurosa. De all que nos haya-
mos detenido en el tema de los legados; los legados se pagan
despus de las deudas del causante, conforme al principio
"bona non sunt nisi deducto aere alieno" (doct. arts. 3797 y
concordantes).
5. La cosa arrendada
La letra del art. 1498 se refiere a una "finca arrendada".
Qu decir respecto a las cosas muebles?
El tema ya ha sido objeto de debate en el Derecho compa-
rado. Ante textos ms o menos similares al nuestro, argu-

mentan unos "a contrario", conceptundolos de excepcin, y
concluyen que la locacin mobiliaria escapa a la proteccin,
en tanto que otros la incluyen en la proteccin34.
Estamos con los segundos:
a) Ya hace tiempo que el argumento "a contrario", tal
como lo suelen emplear los juristas, ha sido objeto de un
severo anlisis, demostrando lo falaz que el mismo tiene a
menudo 35 .
Que la ley hable de un caso, no significa que niegue otro,
pues entonces desaparecera la argumentacin por analoga,
y caeran todas las construcciones jurdicas. De hecho basta
con que la ley se refiera al caso ms relevante, al que hist-
ricamente ha trado los problemas, para que la doctrina ya
se encuentre autorizada a una generalizacin.
El art. 1498 no es de excepcin. Es la aplicacin de princi-
pios ms generales, de tal manera que, aun prescindiendo
de l, tendra que llegarse a igual solucin.
Esos principios, como lo veremos de inmediato, son comu-
nes a los inmuebles y a los muebles. De lo que se sigue que,
porque el art. 1498 haya hecho una especial aplicacin para
los inmuebles, no debe deducirse que haya negado igual r-
gimen para los muebles. La regla especial que es aplicacin
de una general, jams implicar negacin de otros casos ge-
nricamente abarcados por la segunda.
b) Pues, a esta altura, con lo ya dicho, nos encontramos
en condiciones de dar la razn misma del art. 1498 que ar-
moniza con todo nuestro sistema, no siendo, en modo algu-
no, una derogacin particular.
Esa razn se encuentra en el mecanismo traditivo.
En todos los casos en los que el modo consiste en la tradi-
cin (art. 577), el comprador, donatario, etc. necesita de ella
para llegar a la calidad de "adquirente" del derecho real, pero
como el locatario se encuentra en la tenencia de la cosa (la
tenencia es uno de los requisitos: supra, aqu, 3) el mtodo
34 Comp. Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage ns 1274.

35 Schreiber, Lgica del derecho, pg. 70.
traditivo tendr que ser el de tradicin por indicacin del

art. 2387, lo que, por el mtodo mismo empleado, lleva nsita
la admisin que el adquirente efecta de la calidad de loca-
tario del tenedor.
Aun en los casos en los que el modo para la mutacin del
derecho real, no consiste en la tradicin, sino en la inscrip-
cin (v.g.: automotores), cabe extender el razonamiento ante-
rior. Habr entonces un adquirente antes de la tradicin, pe-
ro un adquirente que, si quiere utilizar efectivamente la co-
sa, tendr que acudir a la tradicin, oportunidad en la cual,
al utilizar el mtodo por indicacin, estar admitiendo la ca-
lidad del tenedor.
6. Los temas del plazo, la fecha cierta, la inscripcin y el

conocimiento
Un fuerte sector de la doctrina y de la jurisprudencia, si-
guiendo las enseanzas de Salvat, sostuvo que las tres con-
diciones nesesarias y suficientes para que se aplique el art.
1498 son: que se trate de un contrato por tiempo convenido,
que el contrato conste en instrumento pblico o en instru-
mento privado con fecha cierta, y que si la duracin del con-
trato es de ms de un ao se haya cumplido con el requisito
de la inscripcin en el Registro de la Propiedad 36 . Ponen
otros el acento en la exigencia de que el adquirente supiera
la existencia de la locacin37.
Por nuestra parte, consecuentes con la interpretacin que
vamos dando al art. 1498, entendemos:
A. Contra la afirmacin de que es necesario que se trate
de un contrato por tiempo "convenido" se ha hecho notar que
el art. 1498 tambin rige cuando media un plazo legal como
el del art. 1507 y se ha sugerido la siguiente formulacin del
requisito: "que se trate de un contrato de plazo no vencido"38.
En realidad la frmula "tiempo convenido" no es suscepti-
ble de tal objecin, si se toma lo de "convenido" con suficien-
36 Salvat, Fuentes n 772.

37 Comp. Borda, Contratos n" 658.
38 Borda, loe. cit.; Llambfas-Alterini, Cdigo Civil, sobre el art. 1498.
te elasticidad, de modo de conceptuar "convenido" tambin

el tiempo que introduce la lex imperativa.
El verdadero problema interpretativo no est en la dispu-
ta que sugieren las dos frmulas, sino en este otro tema:
quid de los contratos de locacin de plazo vencido, y quid de
aquellos de plazo indeterminado?
Son ellos invocables contra el adquirente?
Nosotros sostenemos que dentro del espritu del art.
1498, ellos tambin son invocables contra el adquirente, en
los trminos en los que los mismos se presentan.
Es verdad que para los contratos de plazo vencido se ha
dicho que es claro "que si el plazo estuviera vencido, el
arrendatario no podr oponerse al desalojo intentado por el
comprador porque tampoco podra oponerse al que hubiera
intentado el locador-vendedor"39 y es verdad que lo mismo
podra decirse de los contratos de duracin indeterminada.
Pero ello ser as en la medida de que se trate de razones
que no pudiendo invocarse contra el locador-vendedor, a for-
tiori tampoco podran serlo contra el adquirente. Pero supo-
ned que se trate de razones que s hubieran podido ser invo-
cadas contra el locador-vendedor y entonces preguntamos
por qu no habran de poder ser invocadas contra el adqui-
rente? En nuestra opinin, el adquirente que recibe la tradi-
tio de una cosa con un determinado status locativo, debe
atenerse a dicho status, porque su posicin es la de cesiona-
rio implcito del vendedor (o donante, permutante, etc.).
Y que puede haber razones oponibles al adquirente, aun
en los contratos de plazo vencido y en los de duracin inde-
terminada, nos parece por dems evidente...
As, supongamos que ya est vencido el plazo contractual
explcito; no cabe duda de que el locatario tendr que resti-
tuir al adquirente. Pero suponed que el locatario permaneci
en el uso o goce de la cosa, y que ni el locador-vendedor an-
tes de la traditio ni el adquirente al tiempo de ella, pidieron
la devolucin: entramos en la rbita del art. 1622, segn el
39 Borda, loe. cit.

cual no hay tcita reconduccin, pero s continuacin de la

locacin y entonces cabe preguntar si el locatario durante
ese tiempo de continuacin debe alquileres o indemniza-
cin... No dudamos de que lo que deber ser alquileres. He
ah un caso de locacin de plazo vencido que a esos efectos
queda asumido por el art. 1498.
Y as, tenemos los plazos suplementarios de los arts. 1610
y 1509 (supra, 101, V, 3, 4)... Cul sera la razn de que no
pudieran ser invocados contra el adquirente?
No se diga que la razn debe encontrarse en la letra del art.
1498 que habla de "tiempo convenido", porque primero habr
que interpretar qu es lo que se debe entender por "tiempo" y
por "convenido". Tiempo es tambin el de continuacin ex art.
1622, tiempo es el de los plazos suplementarios, y por "conve-
nido" debe entenderse, aqu, todo el contenido contractual.
Cuando dos interpretaciones son posibles, bueno ser ate-
nerse a aquella que conduzca a ms apropiadas respuestas,
segn el espritu de la norma.
B. En cuanto a la exigencia de que el contrato de locacin
conste en instrumento pblico o en instrumento privado de
fecha cierta, nos pronunciamos por la negativa.
a) Nuestro art. 1498 no consigna ese requisito, a diferen-
cia del art. 1743 francs. Es verdad que se ha dicho que lo
que no est en el art. 1498, surgira de otras normas, "por-
que segn la regla general del art. 1034 los actos jurdicos
no pueden ser opuestos a terceros y sucesores a ttulo singu-
lar mientras no tengan fecha cierta"40, pero estimamos esto
una exageracin, porque el art. 1034 no habla de la oponibi-
lidad de los actos jurdicos, sino de la oponibilidad de los ins-
trumentos privados respecto a la fecha consignada en ellos;
nos parece que se estn mezclando, en tal argumentacin,
dos planos distintos, el de la oponibilidad del contrato, y el
de la prueba del contrato oponible. En tiempos idos, eran
perfectamente imaginables contratos que no pasaran de la
tasa de la ley y para los cuales no fuera requerida la prueba
escrita; que ante el fenmeno inflacionario, ya no sean con-
40 Borda, loe. cit.

107. Los n u e v o s sujetos 321
cebibles ni siquiera como hiptesis de gabinete 41 , en nada

altera el hecho de que para la oponibilidad del contrato al
adquirente, el art. 1498 no exige un escrito.
b) Por lo dems, incluso en Francia, pese al art. 1743 no
falt quien prescindiera de exigir un instrumento cuando el
adquirente conoce la existencia de la locacin42 y a similar
conclusin llegan quienes, entre nosotros, lo requieren43.
Y como segn veremos (infra, aqu, D) dentro de la tesis
que sustentamos, el adquirente siempre conoce la existencia
de la locacin, queda demostrado que cabe prescindir de tal
supuesto requisito que no ha sido mentado por el art. 1498.
C. En cuanto a eso de que si se trata de un contrato de
arrendamiento (inmobiliario) de ms de un ao de duracin,
debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad, es ya
historia antigua; se lo haba afirmado teniendo a la vista las
viejas normas regstrales para la Capital Federal (sin preo-
cuparse, por supuesto, de las normas provinciales, tan in-
constitucionales como aqullas). Hoy rige el D.L. 17.801, con
alcance nacional que no impone ese requisito, el que por lo
dems, no surge del art. 1498 C. Civ. sub examen.
Si nos hemos detenido en recordar eso que calificamos de
"historia antigua" es porque en cualquier momento puede
repetirse, ahora con mayor aparente sustento constitucio-
nal, a travs de lo dispuesto por el art, 2 del D.L. 17.801 que
al enumerar los documentos inscribibles incluye en el
inc. c a los "establecidos por otras leyes... provinciales", con
lo cual pareciera que se abre el camino a la imaginacin de
los legisladores provinciales (y por ende a la del Congreso de
la Nacin actuando como legislatura local para la Capital
Federal) para que en cualquier momento establezca el requi-
sito de ia inscripcin. Nos apresuramos a anticipar que, de
41 La tasa del art. 1193 es de $ 10.000 del signo existente a la poca de la ley
17.711; si dividimos la cifra por 100 (ley 18.188) luego por 10.000 (ley 22.707) luego
por 1000 (decreto 1096/85) y finalmente por 10.000, para llegar al signo actual (pre-
visto por art. 12 de la Ley de Convertibilidad) tenemos esta cifra: $0,000000001.
42 Aubry et Rau, Cours, 369, nota 35
producirse ese hecho, la norma local que exigiera el requisi-

to de la inscripcin seguira siendo inconstitucional, porque
un requisito de fondo solo puede ser establecido por una ley
nacional; la previsin del art. 2, inc. c del D.L. 17.801 no im-
plica un facultamiento para modificar la legislacin de fon-
do, sino simplemente la apertura del Registro para receptar
otros documentos previstos por las leyes provinciales para
los efectos provinciales.
Ese requisito de la inscripcin solo podra ser establecido
por el Congreso actuando como cuerpo legislativo para toda
la Repblica, es decir modificando el Cdigo Civil, o estable-
ciendo un rgimen particular para alguna especie de arren-
damiento. Tal es lo que ocurra con el anterior art. 40 de la
ley de arrendamientos rurales (infra, 117, III).
D. Llegamos, por fin, al tema del conocimiento. Es nece-
sario que el adquirente conozca la existencia del contrato de
locacin para que ste le pueda ser opuesto?
El art. 1498 no lo exige.
Para quienes ensean que el locatario, aunque no se en-
cuentre en la tenencia de la cosa, puede invocar su contrato
contra el adquirente, el tema se presenta con aspectos difci-
les, y de all que exijan o el instrumento pblico o el privado
con fecha cierta, o en su defecto, el conocimiento por parte
del adquirente.
Pero nosotros somos de otra opinin. El locatario solo
puede oponer su contrato si se encuentra en la tenencia de
la cosa. Desde que se da el requisito de la tenencia, es claro
que el adquirente, al aceptar la traditio por indicacin, sabe
vv en el acto mismo de ella cul es el carcter del tenedor, y
en lo que ignore sibi imputet!
I. La diferencia conceptual
Nuestro Cdigo distingue, clara y correctamente, entre la

cesin de la locacin y la sublocacin. Hay una diferencia de
naturaleza jurdica, y por ende, de rgimen.
1. La antigua doctrina francesa

Se ha dicho que, para los antiguos autores franceses, en-
tre cesin de la locacin y sublocacin, no haba una diferen-
cia de naturaleza jurdica, sino una forma distinta de deno-
minar a un nico negocio jurdico, segn la extensin que al-
canzara en punto al objeto. Si el negocio se refera a la
totalidad de la cosa, se hablaba de cesin, y si solo abarcaba
parte de ella, se hablaba de sublocacin1.
2. La doctrina moderna
En Troplong2 todava alienta algo de la doctrina antigua.
Pero Marcado se lanz directamente contra ella3 y l es uno
de los expositores de la doctrina moderna.
1 Planiol, Traite Elmenlaire, n 1749.

2 Sustent Troplong la doctrina antigua (o, por lo menos, alent en l algo de
ella, como lo afirmamos en el texto), o por el contrario, se decidi por la doctrina
moderna, como parece sugerirlo Vlez en la nota al art. 1586, donde despus de re-
cordar que la cesin "es diferente del subarriendo" invoca el n 129 de Troplong, y
ms adelante, el n" 133?
Lo menos que puede decirse es que Troplong no es nada claro en el n 129, don-
de si bien encuentra una diferencia prctica entre cesin y sublocacin, no vacila
en llamar al cesionario "locatario" del cedente y "subarrendatario" del locador. En
el n" 133, Troplong, s, invocando lo visto en el n 129, afirma que "hay una gran di-
ferencia entre sublocar y ceder la locacin", pero sgase adelante, y en el n9 134 se
advertir que nos dice "pues sublocar es ceder una parte de su locacin, es trans-
portar sobre la cabeza de otro, una parte del derecho".
3 Marcad, Explication, sobre el art. 1717, y all, una crtica a Troplong. Dentro
de la doctrina moderna: Zacchariae-Mass-Verg (Le droit Civil, 703, nota 1),
Aubry et Rau (Cours, 368), Baudry-Lacantinerie et Wahl (Louage, n" 1052), entre
otros.
324 108. Cesin y sublocacin
Es la tesis que sigue nuestro Cdigo:

a) No estamos ante un puro problema de nombres. No se
trata de que a un nico fenmeno se lo llame "cesin" si est
en juego la totalidad de la cosa locada, y "sublocacin" si se
refiere a parte de la cosa.
Y porque no se trata de una cuestin de nombres, nuestro
Cdigo admite tanto una cesin total como una parcial (art.
1599, inc. 1) y tanto una sublocacin total, como una parcial
(art. 1583).
b) Lo que est en juego es un tema de naturaleza jurdica
de la operacin. La cesin de la locacin es "cesin" (art.
1584) en tanto que la sublocacin es una nueva "locacin"
(art. 1585).
La diferencia es profunda, porque en la cesin hay trans-
misin de la posicin contractual, en tanto que en la sublo-
cacin hay creacin de una nueva relacin locativa que reco-
noce a la anterior como base.
c) Y porque nuestro Cdigo sigue la doctrina moderna, ha
establecido una diferencia de rgimen entre la cesin y la
sublocacin (infra, aqu, IV).
3. La tesis de Planiol
Para Planiol, todo "lo que se ha escrito desde hace cin-
cuenta aos sobre esta distincin casi impalpable de la su-
blocacin y de la cesin de la locacin es errneo y quimri-
co"4. Para l, la doctrina moderna ha creado complicaciones
intiles; para l, los autores antiguos sustentaron la tesis
correcta que es la nica que responde a las necesidades de
la prctica.
Sus observaciones se dirigen a afirmar que el Cdigo Na-
polen mantuvo la doctrina antigua y a intentar demostrar
que sta es superior a la moderna, desde el punto de vista
de las necesidades prcticas.
Como no es nuestro objeto el determinar lo que realmente
el Cdigo Civil francs dispone, ya que nuestro examen ver-
4 Planiol, op. cit., ng 1751.

108. Cesin y sublocacin 325
sa sobre el Derecho argentino, nos limitaremos simplemente

a combatir esa pretendida superioridad de la tesis antigua.
a) Comencemos con eso de que la distincin es "casi impal-
pable". El hecho de que no se haya pretendido que sea "im-
palpable" sino de que es "casi" impalpable, est denotando el
poco valor del argumento que, por situarse en los casos de
duda, olvida los casos extremos.
En los casos extremos, la distincin es perfectamente "pal-
pable". Pues enfoquemos una operacin referida a la totali-
dad, y habr alguien que no advierta la diferencia que media
entre una cesin perfecta, gratuita, y una sublocacin? Es im-
posible confundir ambos negocios, y de la distincin surge la
utilidad, porque si la cesin es perfecta (con delegacin perfec-
ta: infra, aqu, II, 3, A) el locatario cedente sale de la relacin
locativa, y al ser gratuita, nada recibe del cesionario, en tanto
que en la sublocacin, el locatario, convertido en sublocador,
no deja de ser locatario (permaneciendo en la primitiva rela-
cin) y por la sublocacin que es onerosa, percibe alquileres.
La doctrina que combatimos, para llegar al "casi" impal-
pable, deja a un lado los casos extremos, saltea incluso los
intermedios, y haciendo abstraccin de una serie de posibili-
dades, se sita en el caso de duda y pregunta qu diferencia
puede haber entre una sublocacin y una cesin que sea par-
cial, imperfecta (con delegacin imperfecta: infra, aqu II, 3,
B) onerosa y por un precio en dinero... Nosotros contestamos
que, al ejemplificar as, no demuestran que la distincin no
exista, sino que plantean un problema de calificacin que
presupone la existencia de la distincin.
b) Pasemos a eso de que la doctrina moderna ha creado
complicaciones intiles. Contestamos: no las ha creado, sino
que las ha encontrado, como posibilidades en la vida de los
negocios.
Es intil cerrar los ojos, pues una ley que lo hiciera y solo
previera un fenmeno no podra evitar que el otro reapare-
ciera por voluntad de las partes, salvo que se estructurara
como una lex imperativa, con intolerable restriccin a la au-
tonoma privada.
c) Vengamos a eso de que la tesis antigua es la nica que
responde a las necesidades de la prctica.
326 1 0 8 . Cesin y sublocacin
Nos parece que ms cerca de las necesidades de la prcti-

ca estar la ley que prevea mayor nmero de posibilidades.
d) Y concluyamos con una reflexin terminolgica. Quie-
nes argumenten que los fenmenos que examinan tienen
naturaleza jurdica nica, mal pueden emplear dos trmi-
nos tcnicos distintos pues ello equivale a no pronunciarse
por ninguna de las dos naturalezas jurdicas. En sus expo-
siciones, de hecho, vacilan entre ambos, aunque, en defini-
tiva, parecen preferir el de "sublocacin"0 con lo cual adop-
tan un vocablo manifiestamente inapropiado para las ope-
raciones gratuitas e, incluso, para una serie de operaciones
onerosas 6 .
II. Cesin de la locacin
Varios textos la regulan...
1. Naturaleza jurdica
Por el art. 1584: "La cesin consistir nicamente en la
trasmisin de los derechos y obligaciones del locatario, y a
ella son aplicables las leyes sobre la cesin de derechos".
El Cdigo trata aqu de la cesin del contrato que efecta
el locatario7.
a) La locacin es un contrato bilateral, que da lugar a obli-
5 Comp. Planiol, op. cit., quien, en el n" 1749, al defender la tesis antigua, de la
0|xrac-ion parcial nos dice que es el caso de quien "ceda un cuarto a un tercero",
para luego, en el n" 1751 hablar de la sublocacin total y de la sublocacin parcial.
ti Sobre lo que decimos en el texto:
I. La cesin puede ser gratuita u onerosa. Admitamos provisoriamente que en el
caso de onerosidad, se hable de sublocacin, pero reconzcase que para el caso de
graluidad, el vocablo "sublocacin" se resiste manifiestamente a ser empleado.
II. La cesin onerosa puede ser por un precio en dinero o por una atribucin que
no consista en dinero (cesin permuta, cesin innominada) en tanto que la subloca-
cin es por un precio en dinero.
7 Es lo que resulta del art. 1583 y sigts., de entre los cuales el art. 1603 habla
de "la cesin de la locacin por parte del locatario".
Queda en la sombra la cesin de la locacin por parte del locador, que es tam-
bin posible, y que normalmente ir anexa a la enajenacin de la cosa (art. 1498),
pero que puede darse, tambin, independientemente de ella.
$108. Cesin y sublocacin 327
gaciones recprocas. Resulta de all que el locatario es acree-

dor y deudor del locador.
Segn los principios generales, salvo que estuviese prohi-
bido, cualquier crdito puede ser cedido. En consecuencia, es
imaginable una cesin de los crditos del locatario contra el
locador.
Pero no es de esa operacin jurdica (cesin de crditos)
que el Cdigo se ocupa aqu. Lo que tiene en mira es algo
mucho ms complejo: la cesin del contrato.
La cesin del contrato no es ni una pura cesin de crdi-
tos, ni una pura cesin de deudas, ni tampoco una acumula-
cin de cesin de crditos y de cesin de deudas. Es una ins-
titucin con perfiles propios, en la que quedan incluidos cr-
ditos, deudas, y el enlace que entre crditos y deudas existe
{supra, 33). Es, para decirlo brevemente, el negocio apto
para transmitir una posicin contractual.
b) Dispone el texto sub examen que la cesin de la loca-
cin se rige por las reglas de la cesin de derechos.
Las reglas de la cesin de derechos se obtienen por gene-
ralizacin de las estatuidas para la cesin de crditos
i supra, 93, I).
Pero con solo las reglas de la cesin de derechos no basta-
ra. Referidas a derechos, resultaran insuficientes en nues-
tro sistema, para la cesin del contrato, en la que entran en
juego, tambin, deudas y la conexin entre crditos y deu-
das. Hay que completarlas con las especficas de la cesin
del contrato, que el Cdigo, en los textos que examinaremos,
elabora a propsito de la locacin.
2. Variedades
Las distintas variedades que presenta la cesin de la loca-
cin se establecen segn los siguientes criterios:
a) Como en la cesin de derechos cabe hablar de una ce-
sin-venta, de una cesin-permuta, de una cesin-donacin,
de una cesin innominada.
b) Como en la cesin de derechos, corresponde distinguir
entre una cesin total y una cesin parcial.
c) A los criterios que anteceden, cabe agregar otro, de es-
pecial importancia: el de la liberacin o no.
De l pasamos a ocuparnos bajo el ne 3 de este apartado.

Con arreglo a l distinguiremos entre lo que llamaremos ce-
sin perfecta y lo que denominaremos cesin imperfecta. Si
los nombres no agradan, bsquense otros, pero reconzcase
la existencia de ambas categoras.
d) Cabe tambin distinguir entre cesiones permitidas y ce-
siones prohibidas.
Para no complicar la exposicin, nos ocuparemos, aqu, de
las cesiones permitidas, dejando las prohibidas para el apar-
tado VI.
e) Y no podemos pasar por alto una clasificacin olvidada
por los autores, pero existente, y que deriva de la oportuni-
dad en la que la cesin se efecta: no es lo mismo que ella
tenga lugar antes que despus de que el locatario haya en-
trado en la tenencia de la cosa. Si tiene lugar antes, con la
cesin se efecta el traspaso de todo aquello a lo que el ce-
sionario tiene inters; pero si tiene lugar despus, conlleva
implcita la obligacin de hacer tradicin de la tenencia, y
recin con el cumplimiento de dicha tradicin el cesionario
se encontrar en la plenitud de la adquisicin que persigue.
3. Cesiones perfectas y cesiones imperfectas
Dado un contrato de locacin entre Primus (locador) y Se-
cundus (locatario), la cesin de la locacin de la que aqu ha-
blamos, es un contrato que se celebra entre Secundus (loca-
tario-cedente) y Tertius (cesionario).
A. Ante ese segundo contrato, Primus es un tercero.
Si solo se tratara de una cesin de crditos, para la oponi-
bilidad de la cesin a Primus hara falta la notificacin a s-
te, o su aceptacin, pero no su consentimiento. Si la cesin
es de objeto permitido, no interesa para nada que el deudor
cedido consienta o no, se oponga o no, pues para la oponibili-
dad de la cesin basta con que conozca, por notificacin, por
aceptacin (que no es una "aceptacin contractual") o incluso
por hechos equivalentes (supra, 91, IV).
Pero estamos ante la cesin de una posicin contractual,
que incluye deudas, y donde no puede bastar con el conoci-
miento que de ella tenga el cedido (en el caso: Primus), por-
que por el art. 1195 in fine, los contratos "no pueden perjudi-
1 0 8 . Cesin y sublocacin 329
car a terceros". Primus se vera perjudicado si por el solo

efecto de la cesin (aun notificada), Secundus quedara libe-
rado.
Para que ese efecto liberatorio se produjera, sera necesa-
rio algo ms: que Primus mismo consintiera. Tal es lo que
resulta del art. 1596.
Si Primus consiente, se efecta una cesin perfecta.
La cesin perfecta se parece a una novacin subjetiva, pero
se distingue de sta en que no hay extincin del precedente
contrato con creacin de uno nuevo, ya que es la misma posi-
cin contractual del locatario-cedente la que pasa al cesiona-
rio.
En la cesin perfecta, para todos los efectos, una vez ope-
rada, solo cuentan las personas de locador y de cesionario.
B. Si el locador contratante cedido no presta su consenti-
miento (art. 1596) estaremos ante la cesin imperfecta, que
es el esquema general y normal del cual parte el Cdigo8.
Dada la complejidad de la posicin contractual, de acuer-
8 Conviene despejar los fantasmas verbales.

I. Estamos tratando, aqu, de las cesiones permitidas, y debemos distinguir cu-
tre el "consentimiento" del art. 1596 y la "aceptacin" del art. 1454 y concordantes
1. P a r a la oponibilidad de la cesin, hace falta siempre el conocimiento del loca-
dor cedido, por notificacin, aceptacin, o actos equivalentes.
Pero tngase presente que cuando ese conocimiento se obtiene a travs de una
aceptacin del cedido, esa aceptacin no es aceptacin contractual, no es consenti-
miento contractual, porque no es declaracin de voluntad, sino declaracin de cono-
cimiento; "acepto" significa, aqu, "me doy por notificado, conozco".
Estamos ante un requisito de publicidad de la cesin exigible no solo para la ce-
sin imperfecta, sino tambin para la perfecta. Es verdad que como en la perfecta,
media todava algo ms intenso, como es el consentimiento ncgocial, ello involucra
ya el conocimiento de la cesin, por el locador cedido, pero respecto de otros terce-
ros, ser necesario que se cumpla con el requisito de forma de la notificacin o
aceptacin (lo que puede quedar cumplido si la declaracin de voluntad reviste di-
cha forma) o median hechos equivalentes respecto al tercero de que se trate (supra,
91, IV)
2. P a r a la liberacin del locatario (cesin perfecta) hace falta algo ms intenso:
que el locador consienta en ella, con una declaracin de voluntad en tal sentido. Si
el locador "acepta" en el sentido del art. 1459, sin consentir en el sentido del art.
1596, tendremos una cesin oponible, pero imperfecta.
II. Pero, tocado ya el tema, algo debemos decir sobre otro "consentimiento" que
aparece a propsito de las cesiones prohibidas, y que tiene una substancia distinta.
Porque, por prohibida contractualmente que est una cesin, el locatario, a pos-
do con lo que anticipramos en su lugar (supra, 33), debe-

remos distinguir cuatro rdenes de relaciones:
a) Comencemos con las obligaciones.
En el art. 1599, inc. 2, el Cdigo, con un precepto que
abarca tanto la cesin total como la parcial, dispone: "Pasa-
rn tambin al cesionario todas las obligaciones del locata-
rio para con el locador, o solamente la parte correspondiente
a la cesin, sin que el cedente quede exonerado de sus obli-
gaciones de locatario".
Las obligaciones "pasan" inter partes, de lo que resulta
que si el cedente paga al locador, acta respecto al cesiona-
rio en la situacin de quien paga una deuda ajena. Tiene
efectos de subrogacin privativa (supra, 33, III, 4).
Pero respecto del contratante cedido, se produce un fen-
meno de acumulacin, de especiales contornos.
Por un lado, el cedente no queda exonerado de sus obliga-
ciones. Tal es la consecuencia de la regla "res inter alios
acta" (art. 1195 in fine).
Por el otro, el cesionario queda obligado frente al locador
(art. 1599, inc. 2).
Resulta de all que el locador tendr, en adelante, dos
deudores: el locatario cedente y el cesionario. Que tenga en
adelante dos deudores, no atenta contra la regla "res inter
alios acta", pues si los contratos no pueden perjudicar a ter-
ceros, pueden beneficiarlos (doct. art. 504).
b) Y pasemos a los crditos.
Para la transmisin de los crditos no hay obstculo algu-
no, reserva hecha del requisito de la notificacin, o acepta-
cin del deudor cedido, o hechos equivalentes.
Por ello, el inc. 1 del art. 1599 precepta que pasan al ce-
tcriori, puede ratificarla (salvo que una ley prescribiera de modo distinto) consin-
tiendo en ella.
Ese "consentimiento" que es ratificacin, involucra el conocimiento ex art. 1459
(reserva hecha del tema de la forma para la oponibilidad a otros terceros) pero no
el consentimiento liberatorio ex art. 1596 (pero este ultimo, reserva siempre hecha
del tema de la forma, conlleva el notificante y el ratificante).
En la duda, no debe pensarse que la declaracin fue ratificatoria (conocer no es
ratificar, y art. 1588: "hasta que el locador se oponga") ni menos que fue liberatoria.
sionario "todos los derechos del locatario contra el locador, o

solamente la parte correspondiente a la cesin...", segn se
trate de una cesin total o de una parcial.
c) Vengamos ahora a las potestades que se explican por la
conexin entre crditos y deudas i.supra, 33, I, 1, b, y 2, b).
Examinmoslas en su aspecto activo, en cuanto son invo-
cadas por la parte locataria, dejando para la letra siguiente
el tratamiento de su aspecto pasivo.
La construccin debe hacerse partiendo de la regla del art.
1599, inc. 1, la que despus de haber dicho que pasan al ce-
sionario los derechos del locatario, agrega: "pero siempre con
la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe
probar que su ceden te se halla exonerado de sus obligacio-
nes como locatario, u ofrecerse l mismo a cumplirlas".
Aunque la hiptesis mentada es, aqu, la de la exceptio
inadimpleti contractus, hay suficiente material como para
concluir:
Primero: que no solo la accin por cumplimiento sino tam-
bin todas las potestades activas que interesan (,v.g. potes-
tad resolutoria, opcin de prrroga) pasan al cesionario, re-
serva hecha del requisito de la notificacin, aceptacin o ac-
to equivalente, sin que sea necesario el consentimiento del
locador.
Deja de tener esas potestades el locatario-cedente.
Segundo: que siempre que el ejercicio de dichas potesta-
des suponga que quien las invoca no se encuentre en estado
de incumplimiento de sus obligaciones, stas deben encon-
trarse satisfechas.
Tanto da que las haya satisfecho el cedente (expresamen-
te mentado por el texto) como el cesionario, ya que, en defi-
nitiva, igualmente estaran satisfechas si las hubiera cum-
plido un tercero (doct. arts. 726 y sigts.).
d) Y concluyamos con el tratamiento de las potestades en
su aspecto pasivo.
Si solo se tratara de una cesin de deudas, las potestades
que suponen una conexin entre crditos y deudas no podran
dirigirse contra el cesionario {supra, 33, 2, b). Pero aqu esta-
mos ante una cesin que, aunque imperfecta, es cesin de
contrato.
332 1 0 8 . Cesin y sublocacin
Hay que partir de la base de que, aunque el locador tiene

dos deudores (cedente y cesionario) solo tiene un acreedor
(cesionario). El cesionario es, por ello, sujeto pasivo necesa-
rio del ejercicio de tales potestades. Pero, en general conven-
dr al locador que desee extraer todos los provechos de la si-
tuacin de cesin imperfecta, involucrar tambin al cedente.
As, v.g., para una resolucin exitosa, bastar con que el lo-
cador se dirija contra el cesionario, pero si pretende que, por
los daos y perjuicios derivados de la resolucin, responda el
cedente, deber tambin provocarla contra l, para que no
se le opongan los efectos de la regla "res nter alios judicata".
4. Requisitos y efectos comunes

Como regla, se aplica a la cesin de la locacin (sea perfecta o
imperfecta), la normativa de la cesin de derechos (art. 1584).
De all que la cesin deba ser hecha por escrito (art. 1454),
y en lo dems deber tenerse presente la doctrina de los
arts. 1435 y siguientes.
El Cdigo trae algunas disposiciones especcas que exa-
minaremos brevemente.
A. En punto al contenido de la cesin, el art. 1603 dispone
que ella se juzgar siempre bajo la clusula implcita de que
el cesionario usar y gozar de la cosa conforme al destino
para el que ella se entreg por el contrato entre locador y lo-
catario aunque ste no lo hubiera estipulado en su contrato
con el cesionario.
Lo normal es que en la cesin, precisamente por ser tal,
nada se diga sobre el destino de la locacin, que ser el que
resulta del contrato cedido. El cedente no podra, por la ce-
sin, acordar algo distinto o ms de lo que tiene, pero po-
dra, s, transferir menos (v.g. si la locacin fue para cual-
quier destino, excluir alguno).
B. Sobre los efectos inter partes (cedente y cesionario) ha-
blan los arts. 1586 y 1587:
a) "El cedente no goza por el precio9 de la cesin de los de-
9 Puesto que se habla de "precio" y se niegan los privilegios del arrendador, el

texto se refiere a la cesin-venta, nica para la que presenta inters.
1 0 8 . Cesin y sublocacin 333
rechos y privilegios del arrendador sobre todas las cosas in-

troducidas en el predio arrendado" (art. 1586).
"El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue
la cosa en buen estado. Est obligado a recibirla en el estado
en que se encuentra al momento de la cesin" (art. 1587)10.
C. En cuanto a los efectos respecto del locador:
Hay acciones directas del cesionario contra el locador y de
ste contra aqul (art. 1589).
III. Sublocacin
La sublocacin o subarriendo es un subcontrato que con-
siste en una nueva locacin que reconoce como base a la lo-
cacin originaria y subsistente otorgando, aqu, la ley, accio-
nes directas (supra, 5, X, 3).
Corresponde, por lo tanto, examinar tres rdenes de rela-
ciones.
1. Las relaciones del contrato-base

La sublocacin no afecta al contrato-base, que subsiste,
intocado. Las obligaciones recprocas entre locador origina-
rio y locatario permanecen (art. 1601, inc. 1). En consecuen-
cia, el locatario, respecto al locador, sigue siendo acreedor y
sigue siendo deudor.
10 Como lo precisa Freitas (art. 2385 del Esbozo) el locatario puede ceder "antes
o despus de haber recibido la cosa alquilada". El texto de nuestro 1587 se coloca
en la segunda hiptesis. En efecto: 1. Si el locatario cede antea de haber recibido la
cosa del locador, por el solo efecto de la cesin traspasar al cesionario su crdito a
la entrega, por lo que mal podra pretender ste que el cedente se la entregue, y su
pretensin debe dirigirse contra el locador, reclamando entonces la entrega en el
estado en el que pudo haberla reclamado el cedente. 2. Si el locatario cede despus
de haber entrado en la tenencia de la cosa, como consecuencia de la cesin, deber
hacer tradicin de la cosa, y es entonces que cobrar inters la regla del art. 1587.
3. Es posible imaginar una tercera hiptesis: cesin antes de haber entrado en la
tenencia, y tradicin al cesionario despus. La posibilidad es inmediatamente con-
cebible si se t r a t a r a de una cesin no notificada al cedido; la entrega debe hacerse
en el estado en el que la cosa estaba al tiempo de ser recibida por el cedente, que-
dando a salvo las acciones que pudieran corresponder contra el locador por defectos
en la entrega, o contra el cedente por haber perjudicado dichas acciones.
A. Si solo tomamos el aspecto pasivo, la sublocacin se

aproxima, en esto, a la cesin imperfecta. El locatario-ceden-
te sigue obligado y sigue obligado el locatario-sublocador.
El locatario sublocador no podra pretender desobligarse
por la va de introducir una clusula en tal sentido en el
contrato que concluyera con el sublocatario. As lo recuer-
da el art. 1596, y esto es lgico, pues rige el res nter alios
acta, y los contratos no pueden perjudicar a terceros (art.
1195 in fine).
B. El locatario sublocador puede quedar desobligado fren-
te al locador, si ste lo consiente. Tal lo que resulta del art.
1596 in fine, en una regla que es comn tanto para la sublo-
cacin como para la cesin. La sublocacin, entonces, se
aproxima a la cesin perfecta. n
C. Pero este aproximarse la sublocacin a la cesin, ya im-
perfecta (aqu, sub A), ya perfecta (aqu, sub B), no es un
identificarse, ya que solo se reduce al aspecto deudas del lo-
catario. En punto a crditos la diferencia sigue ntida, por-
que en la cesin el locatario deja de ser acreedor, en tanto
que en la sublocacin permanece como tal.
En el afn de aproximar la sublocacin a la cesin, pode-
mos imaginar que el sublocador (liberado por el locador: art.
1596) renuncie a sus crditos contra el locador. Pero ello no
afectar las relaciones sublocador-sublocataro.
2. Las relaciones del subcontrato
En la sublocacin, el locatario del contrato-base asume el
papel de locador: es un sublocador.
Ese subcontrato es locacin, y se rige por las reglas de la
locacin (art. 1585).
A. Lo confirma el art. 1600, al que, por las razones que
luego se vern, conviene dividir en dos preceptos:
a) Segn su primera parte: "El locatario, en relacin al
subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los de-
rechos del locador".
11 Aproximacin, no identificacin. El sublocador queda liberado ante el loca-

dor, pero conserva su crdito.
Como consecuencia de ello, todo lo que se dice del locador

respecto al locatario (y recprocamente) debe afirmarse del
locatario respecto al sublocatario (y recprocamente).
Una aplicacin de ese principio se encuentra en el art.
1590 que recuerda que el sublocador goza "por el precio del
subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, so-
bre todas las cosas introducidas en el predio arrendado" y
que "el subarrendatario puede demandar al sublocador que
le entregue la cosa en buen estado", salvo, desde luego, pac-
to especial.
b) Segn su segunda parte, "los efectos del subarriendo
sern juzgados solo por lo que el locatario y subarrendatario
hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre lo-
cador y locatario".
Estamos ante las relaciones internas entre locatario y su-
barrendatario. Ellas se juzgan, sin duda, por el contrato de
sublocacin que los lig. Pero el art. 1600 agrega algo ms:
afirma que "solo" se juzgan por el contrato de sublocacin, y
niega que se juzguen por el contrato-base. Esta negativa debe
ser rectamente comprendida, dando su sitio a la doctrina del
art. 1603 dnfra, aqu, IV, 3).
B. La ley 11.156 introdujo dos agregados al art. 1583, de
los que resulta una limitacin a la rotunda afirmacin del
art. 1600 respecto a que las relaciones entre locatario y
arrendatario "solo" se juzgan por lo que entre ellos se hubie-
ra convenido:
a) El primer agregado dispone: "En los subarriendos de
las propiedades a que se refiere el primer apartado del art.
1507, ser nula toda convencin que importe elevar en ms
de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en
conjunto sobre el alquiler originario".
a') En el caso de que se subloque la totalidad del inmue-
ble, a un nico subarrendatario, pareciera fcil determinar
si se viol o no la prohibicin, con un simple clculo mate-
mtico: si, v.g. el alquiler del contrato-base, es de $ 1.000, el
subalquiler no puede pasar de $ 1.200.
Pero la vida no siempre funciona as.
El clculo matemtico funcionar cuando cuantitativa y
cualitativamente la sublocacin reproduzca salvo en cuan-
to al precio el contrato-base, pero no cuando exista alguna

variante que justifique declarar inaplicable el agregado
sub examen.
Pensamos que no podra aplicarse cuando se subloca con
prestaciones adicionales, que no figuraban en el contrato-ba-
se (v.g.: muebles, energa elctrica, servicio telefnico12, o lo
sublocado ya no tiene la configuracin del inmueble origina-
rio al haber sido enriquecido con construcciones hechas por
el locatario13). Lo sublocado no es, aqu, idntico a lo locado,
y si en el contrato-base, son libres las partes de convenir el
alquiler (reserva hecha de la doctrina del art. 954, segundo
apartado y siguientes), por qu no han de ser libres los sub-
contratantes, en los objetos adicionales? Pero si en los obje-
tos adicionales (agregados en el subcontrato), son libres, ya
el clculo del 20% se torna quimrico, pues sera intil decir
que el sublocador no puede cobrar ms sobre el alquiler del
contrato-base, cuando todo lo que por eso no pueda cobrar,
podr hacerlo por lo adicional.
Aun ms, y yendo a otra hiptesis que ha preocupado a la
doctrina: supongamos que en el subcontrato no hay objetos
adicionales como los que acabamos de describir y que el pro-
blema no est all, sino en el mismo contrato-base. Suponga-
mos que en el contrato-base, adems del alquiler fijado en
dinero, hay prestaciones adicionales a cargo del inquilino,
como por ejemplo, realizacin de mejoras... Sera inicuo con-
tentarse con un clculo del 20% sobre el valor del alquiler,
pues en definitiva el real sacrificio del locatario est tam-
bin integrado por el costo de esas mejoras, y de la ley
11.156, que no quiso las especulaciones abusivas, mal puede
extraerse que pretendi el efecto inverso del sacrificio injus-
to del locatario-sublocador. Se ha dicho que en tal hiptesis
debe calcularse el 20% "sobre el conjunto de los alquileres
ms el valor de las mejoras"14, pero a nosotros nos parece
12 Comp. Cdigo Civil Anotado de Llambas-Alterini, sobre el art. 1583, citando

a Salas-Trigo Represas.
13 Comp. Borda, Contratos, n 9 812.
14 Borda, Contratos, n'-' 812.
que esa rectificacin de la base de clculo no responde al es-

pritu del agregado al art. 1583. En nuestra opinin, una de
dos: o el sublocatario del ejemplo asume la obligacin de rea-
lizar esas mejoras (o de pagarlas), o no las asume. Si las
asume, nulla quaestio; si no las asume y las gozar, el caso
escapa al agregado sub examen15.
b') Si por medio de sublocaciones parciales a distintos su-
binquilinos, el locatario subarrienda todo el inmueble, el
texto subexamen dispone que el precio de los subarriendos
en conjunto no puede exceder en ms de un 20% sobre el al-
quiler originario.
Se ha dicho que, aplicando la literalidad, "la distincin se
presta en la prctica a verdaderas injusticias, pues de acuer-
do a la ley, un propietario que tenga varios subarrendata-
rios, puede cobrar a unos un alquiler excesivo y a otros uno
mnimo, y ello siempre ser lcito dado que en el total la su-
ma de todos los subarriendos nunca exceder del veinte por
ciento fijado por la ley" y se ha sugerido que "la jurispruden-
cia debera o podra solucionar por la equidad cada situa-
cin, aplicando, no la letra sino el espritu de la disposicin"16.
Dejando a un lado las dificultades prcticas de la aplica-
cin de la tesis 17 , a nosotros nos parece que en el estado ac-
tual de nuestra legislacin, la valoracin individual respecto
a cada subarriendo se sujeta a los cnones de la lesin segn
el art. 1198, y el agregado al art. 1583 sub examen se limita
15 La doctrina que combatimos presenta una serie de dificultades prcticas, que

comienzan con la valuacin de esas mejoras a cargo del locatario (estn ya efec-
tuadas, o van a efectuarse?), y sigue con su atribucin segn el tiempo (el del con-
trato-base, resulta del art. 1507, pero no el del subcontrato). Pero no son las dificul-
tades prcticas las que nos preocupan, sino esto otro: si el sublocatario ha de gozar
de esas mejoras, tendr algo distinto a lo que tena el locatario al contratar con el
locador.
En el texto, damos por supuesto que el sublocatario "gozar" de tales mejoras, y
en el sistema del art. 1507 (que es el contemplado por el art. 1583) tal es la hiple-
sis, porque aunque la duracin del subarriendo no puede ir ms all de la del
arriendo, dentro de sta el sublocatario puede tomar todo el tiempo que quede del
art. 1507.
16 Carlomagno, La locacin, pg. 289.
17 Habra que comenzar, partiendo del alquiler del contrato-base, por dividirlo
en los distintos mbitos, que no tienen porqu tener un valor igual...
a un examen en conjunto, para determinar si, as, en con-

junto, existe o no una especulacin del locatario, reprobada
por el texto.
Si la ley quisiera una valoracin individual de cada suba-
rriendo, contemplara la hiptesis de una sublocacin par-
cial (conservando el locatario el resto); pero el caso no figura
en el texto, y escapa a nuestro entender, al sistema,
quedando librado a la autonoma privada.
c't La violacin al lmite impuesto trae como consecuencia
la nulidad absoluta parcial: el alquiler se reduce, y deber
reintegrarse lo indebidamente percibido en exceso.
Fuera del Cdigo Civil, pero tericamente subsistente, el
art. 4 de la ley 11.156 establece una multa ''igual al dcuplo
del exceso de alquiler indebidamente percibido" con destino
al "Consejo nacional o a los consejos provinciales de educa-
cin, quienes tendrn personera para exigir su aplicacin y
cobro".
b) El segundo prrafo agregado al art. 1583 est concebido
en los siguientes trminos: "A tal fin, en los contratos de su-
barriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se har
constar el nombre del locador y el precio del arriendo origi-
nario".
A estar a la letra del art. 4 de la ley 11.156 la violacin a
este precepto tiene tambin su sancin, pero como ella con-
siste en una "multa igual al dcuplo del exceso de alquiler
indebidamente percibido", bien se advierte que lo sanciona-
do resulta ser el cobrar en exceso, pues mientras no se cobre
en exceso, ninguna consecuencia traer el omitir el nombre
del locador y el precio del arriendo originario.
c) Quiz se diga que hemos interpretado los dos agregados
al art. 1583 de modo que quedan reducidos a bien poca cosa.
Pero entendemos que tal es el espritu de nuestro sistema
actual, que retorna a la autonoma privada, y donde no han
de ser clculos matemticos los que decidan, sino los princi-
pios generales (arts. 953, 954 y concordantes)...
d) Queda un tema por dilucidar: aun as interpretados los
agregados, a qu relaciones se aplica?
Contestamos: segn su letra, a las relaciones del primer
apartado del art. 1507. Esto debe tenerse presente, porque
el art. 1507 conserva, hoy, una limitada utilidad efectiva,

ante lo dispuesto por la ley de locaciones urbanas (infra,
114,1).
3. Las relaciones entre arrendador originario y sublocatario

Primus concedi en arrendamiento una cosa a Secundus,
y Secundus la concedi en sublocacin a Tertius.
Habiendo ya examinado las relaciones entre Primus y Se-
cundus (contrato-base) y entre Secundus y Tertius (subcon-
trato), nos queda por hablar de las que interceden entre Pri-
mus (arrendador originario) y Tertius (sublocatario).
A. Si el Cdigo nada de especfico dijera en esta parte, la
respuesta sera sta: entre Primus y Tertius no hay obliga-
ciones, pero s acciones indirectas (subrogatorias: art. 1196).
En efecto: Primus, acreedor de Secundus, encuentra en Ter-
tius el deudor de su deudor, y, a la inversa, Tertius, acreedor
de Secundus, encuentra en Primus el deudor de su deudor.
Pero el Cdigo ha hablado. Valorando al subcontrato, ha
otorgado acciones directas, de las que pasamos a ocuparnos.
B. El subarrendatario "puede exigir directamente del
arrendador el cumplimiento de las obligaciones que ste hu-
biese contrado con el locatario" (art. 1591). Esto debe enten-
derse en la medida del inters del subarrendatario, que pue-
de no darse, si v.g. la sublocacin es parcial y el incumpli-
miento del locador respecto al locatario se refiere a la parte
que no fue objeto de subarriendo.
La normativa del art. 1591 al conceder una accin directa,
no queda contradicha por la del art. 1601, inc. 1 in fine que
estatuye que el arrendador originario no queda constituido
"en obligacin alguna directa con el subarrendatario". Las
normas se mueven en planos distintos:
a) El art. 1591 contempla las obligaciones de las que es
deudor el arrendador originario segn el contrato-base, y
respecto del locatario, cuyo cumplimiento el subarrendatario
(que podra pedirlo por accin subrogatoria) puede exigirlo
por accin directa.
b) El art. 1601, inc. 1, en cambio, habla de las obligaciones
surgidas del contrato de sublocacin, y preceptuando que en
razn del subcontrato el subarrendador queda obligado ante
el sublocatario, niega que quede obligado el arrendador ori-

ginario. Del subcontrato no nacen nuevas obligaciones para
el arrendador originario, y esto es lgico porque los contra-
tos no pueden perjudicar a terceros (art. 1195 in fine).
c) Para decirlo con otras palabras: el art. 1591 concede una
accin directa para obligaciones que ya existan segn el con-
trato-base, en tanto que el art. 1601, inc. 1, in fine, niega que
surjan nuevas obligaciones a cargo del arrendador originario.
C. El arrendador originario "recprocamente, tiene accin
directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las
obligaciones resultantes de la sublocacin" (art. 1592). En la
medida de su inters, el locador puede exigir al sublocatario
que cumpla las obligaciones que asumi en el contrato de
sublocacin, con el sublocador.
a) Pero siendo sa la regla general, el Cdigo agrega toda-
va algo ms intenso, y para los alquileres crea una obliga-
cin directa, estableciendo un rgimen especial, donde se da
una aproximacin entre la sublocacin y la cesin imperfecta.
Esa obligacin directa surge del art. 1601, inc. 2, a cuyo
tenor: "Queda constituido el subarrendatario en la obliga-
cin directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario
dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero solo
hasta la cantidad que estuviera debiendo al locatario".
Dada la limitacin que el texto contiene ("pero solo hasta
la cantidad...") pareciera que no hay diferencia entre el rgi-
men general del art. 1592, y el especfico que ahora exami-
namos. Pareciera que solo hay una diferencia de palabras,
hablando en un caso de accin directa, y en el otro de obliga-
cin directa. Pero el Cdigo, que en el inc. 1 del art. 1601 ne-
g que el arrendador originario fuera deudor directo y que
ahora, en el inc. 2 sostiene que es acreedor directo, algo debe
haber querido decir...
Ese algo de distinto, entre otorgar al arrendador origina-
rio una accin directa por un crdito del locatario (art.
1592), y en declarar que el arrendador originario es acreedor
directo, por alquileres, del subarrendatario (art. 1601, inc.2),
tiene importancia por el rgimen al que esa obligacin direc-
ta somete a los interesados.
Si por los alquileres, el arrendador originario solo tuviera
la accin directa del art. 1592, el subarrendatario, demanda-

do por alquileres que pactara con el sublocador, podra opo-
ner a aqul los pagos anticipados. Pero como hay una obliga-
cin directa, los arts. 1595 y 1601, inc. 3, sientan la regla in-
versa, y los pagos anticipados no pueden ser opuestos "a no
ser que ellos hubiesen tenido lugar por una clusula de la
sublocacin, o fuesen conformes al uso de los lugares". Por
supuesto que los pagos que el sublocatario hiciera al sublo-
cador por alquileres vencidos, no estn en cuestin y deben
ser respetados por el arrendador originario (art. 1594).
b) Tambin hay una obligacin directa a cargo del sublo-
cador, de indemnizacin del dao "que causare al locador en
el uso o goce de la cosa, o de la parte que le fue arrendada"
(art. 1601, inc. 4).
c) Para proteccin del arrendador originario, el art. 1593
dispone que ste "tiene derecho y privilegio sobre las cosas
introducidas en el predio por el subarrendatario; pero solo
puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que
incumben a ste".
Como el sublocador tiene tambin derecho y privilegio res-
pecto a esas mismas cosas (art. 1590), puede producirse un caso
de concurrencia entre arrendador originario y sublocador, en el
que la razn indica que prevalecer el arrendador originario.
IV. Semejanzas y diferencias
Entre cesin de la locacin y sublocacin hay una diferen-

cia bsica: la primera se rige por las reglas de la cesin de
derechos (art. 1584), en tanto que la segunda, siendo una
nueva locacin se rige por las reglas de sta (art. 1585). De
ello se sigue una serie de otras diferencias que la doctrina se
complace en recordar.
1. La doctrina negatoria
Se ha dicho, entre nosotros, que las diferencias surgen tan
solo de la reglamentacin legal, pues "el papel econmico-jur-
dico que en la vida prctica desempean la cesin y la
sublocacin es exactamente el mismo", y hablando de lo sutil
de la distincin, se ha aplaudido la fusin de ambos contra-

tos en uno solo, bajo el nombre de sublocacin18.
Por lo ya expresado, a propsito de la tesis de Planiol (su-
pra, aqu, I, 3) no compartimos esa doctrina. Pero conviene
que nos detengamos algo ms sobre el punto.
Tomando el tema en su aspecto ms general, pensamos
que lo que oscurece su tratamiento es fijarse en uno solo de
los aspectos prcticos: tanto el cesionario como el sublocata-
rio tienen derecho al uso o goce de la cosa.
Eso es lo que explica las semejanzas, de las que nos ocu-
paremos en breve (infra, aqu, 3). Pero no sirve para negar
las diferencias, so color de que sean "sutilezas jurdicas", lo
que nos parece una exageracin.
Con una visual exagerada de ese tipo, ya no habr razn
para detenerse en el camino emprendido, y tendremos que
concluir que son tambin sutilezas jurdicas la distincin en-
tre locacin y los derechos reales de usufructo y de uso, y por
qu no tambin la existente entre usufructo y dominio, so
pretexto de que pueda subsumirse el usufructo en un domi-
nio temporario...; una vez ubicados en ese mtodo argumen-
tad suprimiendo y suprimiendo "sutilezas jurdicas", podra-
mos quedarnos con una genrica nocin de "derecho", que a
fuer de abarcar todo en una sola frmula, ya no nos dara
respuestas para las variadas finalidades econmicas que
pueden perseguir las partes.
Ocurre que no es solo el uso o goce lo que est en el inte-
rs de las partes.
2. Las diferencias
Las diferencias existentes distan mucho de ser sutilezas
jurdicas.
A. Para demostrarlo, comencemos por recordar los casos
extremos, que se resisten a todo intento de fusin entre los
conceptos de cesin y sublocacin.
a) La cesin perfecta se encuentra netamente separada de
la sublocacin. Cuando la cesin es perfecta, se alcanza el
18 Borda, Contratos, n 9 808.

efecto prctico de desvincular al locatario-cedente frente al

locador-cedido, efecto inalcanzable a travs de la subloca-
cin. Esto dista de ser una "sutileza jurdica"; es una dife-
rencia profunda, porque tiende a satisfacer una finalidad
econmica de inters manifiesto.
b) Nada de comn puede tener una cesin gratuita (aun-
que sea imperfecta) con una sublocacin.
El locatario-cedente nada espera recibir del cesionario, en
tanto que por definicin el locatario-sublocador espera
percibir alquileres del sublocatario.
Comprendemos que se podr entonces pretender que la
fusin de la cesin gratuita ser entonces con el comodato,
pero admtase, por lo menos, que ya comienzan a hacerse
distinciones y que la pretensin de "sutilezas jurdicas" em-
pieza a hacer agua por los cuatro costados...
B. Demostrado que en los casos extremos no hay sutileza
en distinguir, pasemos a los casos intermedios.
Se trata aqu, de comparar una cesin imperfecta por un
precio en dinero, con una sublocacin. Para simplificar la ex-
posicin, damos por supuesto que en ambos casos, la opera-
cin se refiere a toda la cosa, en cuya tenencia se encuentre
Primus.
No es lo mismo que Primus ceda a Secundus, a que Pri-
mus subloque a Secundus:
a) Por la sublocacin, Primus asume todas las obligacio-
nes de un locador, y Secundus las de un locatario, lo que no
acontece en la cesin. Esto no es una sutileza jurdica, ni
puede decirse que sea inoperante en el aspecto econmico.
Con ambos negocios se alcanzan, s, estos dos efectos prc-
ticos: el cesionario y el sublocatario usan o gozan de la cosa,
y en la hiptesis propuesta ambos pagan un precio.
Pero ello no es razn suficiente para desconocer las dife-
rencias "econmicas" entre ambas operaciones, pues no se
agota all lo prctico...
Recrranse uno a uno los lugares donde hemos hablado de
las obligaciones del locador, y de las obligaciones del locatario,
y dgase si es lo mismo que haya una cesin o una sublocacin.
No lo es ni siquiera en el tema del uso o goce, ni en el del
precio, segn de inmediato veremos.
b) En ambas hiptesis, para cumplir con los respectivos

contratos, ser necesario que Primus ponga a Secundus en
la tenencia de la cosa, a fin de que ste pueda usar o gozar.
Pero en la cesin, Primus dejar de ser tenedor, en tanto
que en la sublocacin, solo dejar de ser tenedor inmediato,
asumiendo la calidad de tenedor mediato.
No se diga que esto es una sutileza. El que Primus conser-
ve o no la calidad de tenedor, lleva sus consecuencias prcti-
cas, bastando con recordar el sistema de las acciones protec-
toras del seoro fctico19.
c) En ambas hiptesis (recurdese que estamos razonando
con una cesin por un precio en dinero), Secundus deber
pagar un precio. Como, en la cesin, puede convenirse tanto
que el precio se pague en un solo acto, como que se lo haga
por cuotas, y en la sublocacin, ambas hiptesis son tambin
posibles, es fcil colocarse en un punto de mxima aproxi-
macin, imaginando que ambos negocios, coincidan en cuan-
to a la forma de pago del precio.
Pero seguir siendo distinto pagar a ttulo de cesionario,
que a ttulo de sublocatario. El cesionario pagar por la po-
sicin jurdica adquirida, cumpliendo el cedente con colocar-
lo en ella, en un pago instantneo, en tanto que el sublocata-
rio pagar por una obligacin de tracto sucesivo20.
C. Con las aclaraciones que preceden, examinemos algu-
nas otras diferencias que la doctrina suele presentar, y a las
que algunos pretenden calificar de "sutilezas jurdicas"21.
Se enumeran entre ellas:
a) Que la cesin de la locacin exige forma y prueba escri-
ta, y notificacin al locador cedido, lo que no se requiere pa-
ra la sublocacin.
Recordemos que para la cesin perfecta se requiere toda-
va algo ms: el consentimiento negocial del locador cedido,
y ciamos el anlisis a la cesin imperfecta.
19 Vase nuestro Derechos reales, 34, III.

20 Esta diferencia desaparece en los casos (estadsticamente excepcionales) en
los que no hay tracto sucesivo (supra, 96, III, 2)
21 Comp. Borda, loe. cit., a quien seguimos en la enumeracin de las diferen-
cias, pero no en su conceptualizacin.
Ahora bien: que las apuntadas reglas sean distintas, no es

por el prurito de inventar sutiles diferencias entre ambos
negocios, sino una mera consecuencia de que dicha diferen-
cia ya ha sido establecida.
Para dar un ejemplo, no es una sutileza exigir la forma es-
crita para la cesin de la locacin. La real sutileza (y una
inexplicable inconsecuencia) sera que se afirmara que "toda
cesin debe ser hecha por escrito, bajo pena de nulidad" (art.
1454) y luego se pretendiera excluir de esa regla a la cesin
de la locacin.
b) Que por el art. 1590 in fine, el sublocatario "puede de-
mandar al sublocador que le entregue la cosa en buen esta-
do", pretensin de la que no dispone el cesionario.
Recordando que la del art. 1590 es una lex supletoria, y
que nada impedira que a la cesin se acumule una obliga-
cin de entregar la cosa en buen estado, con lo que pueden
darse casos concretos en los que esta diferencia no se ponga
de manifiesto, no vemos tampoco donde reside la sutileza,
cuando se trata simplemente de derivar las consecuencias
naturales que se siguen de una u otra operacin.
No es tachando de "sutiles" a las consecuencias naturales
que se destruye la diferencia esencial, ni la lgica de dichas
consecuencias.
Lo sutil residira en no admitir las consecuencias que lgi-
camente se siguen de la diferencia esencial.
c) Que por los arts. 1586 y 1590, el cedente no goza de los
privilegios del locador, en tanto que el sublocador s. Esta-
mos aqu ante consecuencias que se derivan de una distin-
cin ya establecida.
d) Que el cedente carece de accin para demandar al loca-
dor cedido, en tanto que el sublocatario la tiene.
Realmente no advertimos donde est la sutileza. Sera
contradictorio que el cedente tuviera accin para exigir el
cumplimiento de lo que ha transferido.
e) Que "el cesionario debe respetar fielmente las clusulas
del contrato originario y carece de todo derecho contra el ce-
dente si el contrato restringiera las atribuciones normales
que de acuerdo con la ley corresponden al locatario; en cam-
bio, el sublocatario cuyo contrato no especifica restricciones
anlogas a las contenidas en el contrato originario, tiene ac-

cin contra el sublocador por la obligacin de garanta (art.
1592)"22.
Hemos credo conveniente transcribir este pasaje de uno
de nuestros grandes juristas, porque discrepamos con las
afirmaciones que formula. Pensamos que la doctrina correc-
ta es la que emerge del art. 1603 (infra, aqu, 3), por lo que
no cabe tachar de "sutil" una diferencia que no existe, en la
forma en la que se la presenta.
f) Se agrega, en fin, como una de las diferencias "sutiles"
que la cesin "puede ser gratuita, en tanto que la subloca-
cin es siempre onerosa".
Con la salvedad de que la sublocacin no solo es siempre
onerosa, sino que adems su onerosidad debe ser por un pre-
cio en dinero, no vemos qu de sutil haya en esto.
3. Semejanzas
Varios son los textos de los que debemos ocuparnos.
A. Estn los textos en los que el Cdigo sienta reglas
comunes a la cesin y a la sublocacin: arts. 1588, 1596,
1597/8 y 1603.
a) Desentendmonos, provisoriamente de los arts. 1588,
1597/8 que sern examinados en el apartado VI. Bstenos
con sealar que la comunidad de reglas se explica, no por-
que sea lo mismo la cesin que la sublocacin, sino porque
en ambos casos, desde el punto de vista prctico aparece un
tercero en el uso y goce de la cosa.
b) Del art. 1596 ya nos hemos ocupado (supra, aqu, III, 1).
c) Hablemos, s, del art. 1603.
B. Segn el art. 1603: "El subarriendo, y la cesin de la lo-
cacin por parte del locatario se juzgarn siempre hechos
bajo la clusula implcita de que el cesionario y subarrenda-
tario usarn y gozarn de la cosa conforme al destino para
que ella se entreg por el contrato entre locador y locatario,
aunque ste no lo hubiere estipulado en su contrato con el
cesionario o subarrendatario".
22 Borda, loe. cit.

La doctrina del art. 1603 es vlida respecto al locador, y

todava con una salvedad, porque si el cedente no puede
traspasar ms de la posicin contractual que tiene, ni el su-
blocador conceder ms de lo que le permite su posicin con-
tractual, pueden s, atribuir menos, y dentro del destino esti-
pulado en el contrato que concluyeran con el locador, asig-
nar un destino ms circunscripto, un destino restringido
(doct. art. 504).
Per entre partes, habr que estar a las estipulaciones
que contenga el contrato entre el locatario y el cesionario o
sublocatario. Si fuera lacnico y no hablara del destino, en el
hecho de que el locatario se haya afirmado cedente o sublo-
cador, va s implcito lo del art. 1603, porque se remite a una
relacin precedente, y ocpese el tercero de conocerla. Pero
el locatario al ceder o sublocar puede haber descripto mal la
relacin anterior que cede o subloca, o el locatario, al sublo-
car, no haber dicho que acta como sublocador, sino intitu-
lndose directamente "locador", y resultar de all que pre-
tende atribuir al tercero la posibilidad de usar y gozar con
un destino distinto en perjuicio del locador; en tales casos,
corresponder aplicar las reglas de la cesin de posiciones
inexistentes, y de la locacin sin legitimacin para contratar.
4. El caso de duda
Los autores se plantean el tema de determinar cmo debe
calificarse el contrato en el caso de duda sobre si las partes
quisieron una cesin o una sublocacin.
En realidad el tema tiene alcances ms generales, pues se
trata de detectar, frente a la cesin, no solo la sublocacin si-
no, eventualmente, cualquier otra subconcesin. Porque, v.g.
si la operacin entre el locatario y el tercero es gratuita,
queda descartada la sublocacin pero no la concesin en co-
modato.
Pero aqu, como suficientemente ejemplificativa, tratare-
mos de la duda entre la cesin y la sublocacin.
a) Se ha dicho que a menudo las partes emplean mal los
trminos y hablan de "cesin" cuando entienden concluir
una sublocacin, y viceversa23. Eso es cierto, y la calificacin
del contrato no depender del nombre que las partes le den,
sino de su contenido (doct. art. 1326). Pero no puede dedu-

cirse de all que siempre corresponda dudar.
De la calificacin hecha por las partes solo se prescinde
cuando no se duda, examinando el contenido contractual, que
la calificacin no es la que las partes anunciaron. Pero si
atendiendo al contenido se dudara, entonces, el nombre dado
por las partes prevalece y disipa la duda (supra, 42, II).
b) Para colocarse en el caso de duda que no tenga esa fcil
salida, hay que suponer, o que las partes no emplearon los
nombres de "cesin", "sublocacin", o que de emplearlos, lo
hicieron promiscuamente, utilizando en el mismo contrato
las palabras "ceder", "subalquilar" y emparentadas.
Es entonces cuando toda la atencin debe centrarse en el
contenido contractual. Parece entonces razonable, ante la du-
da, tomar como uno de los ndices posibles la forma en la que
se convino el pago del precio, teniendo en cuenta que lo
usual, en la cesin, es que el precio sea pagado en un solo ac-
to, en tanto que en la sublocacin, en mensualidades24 pero
se advierte que el dato puede quedar neutralizado por otros
aspectos del contenido contractual. Cuando la duda subsiste,
la doctrina se inclina a ver, preferentemente, una subloca-
cin25 lo que suena razonable cuando subloca el locatario,
quien es de pensar que opera con el contrato de locacin con
el que ya oper con el locador, pero nos parece que si obra el
cesionario del locatario, es ms bien de pensar que se maneja
con el contrato de cesin.
V. La regla de permisin
Segn el art. 1583: "El locatario puede subarrendar en todo

o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no
le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho
pasa a sus herederos, sucesores o representantes".

24 Baudry-Lacantinerie et Wahl, Louage, nQ 1052.
25 Rezanico, op. cit., pg. 261.
1. Legitimacin
Por la doctrina del art. 1583 el locatario se encuentra legi-
timado para cualquier transmisin o subconcesin de su po-
sicin jurdica por negocio jurdico. Posibilitado el "ceder",
queda incluida la transmisin por negocio jurdico intervivos
en todas sus gamas, y en consecuencia, la disposicin mortis
causa por legado (doct. art. 3751); posibilitado el "prestar"
queda cubierta cualquier laguna de subconcesin, entrando
la sublocacin (expresamente mentada) y cualquier otra
subconcesin, incluso gratuita (v.g.: subconcesin en como-
dato).
La legitimacin del locatario pasa a sus herederos y suce-
sores. En el concepto de "sucesor" quedan incluidos todos los
sucesores no herederos, como v.g. el legatario y el cesionario
del locatario. El art. 1583 agrega que quedan legitimados los
representantes, con lo que apunta a la posibilidad de que di-
chas operaciones sean concluidas en nombre del locatario26.
Y pues el locatario est legitimado, el negocio que conclu-
ya no es impugnable por el locador.
2. El favor legislativo
Hay quienes miran con desconfianza estas operaciones, y
respondiendo a tales inquietudes, en algunos sistemas se esta-
blece la regla inversa: el locatario no puede ni ceder ni suba-
rrendar salvo que disponga lo contrario la ley o la convencin27.
Nuestro Cdigo las mira con favor. Desde el punto de vista
legislativo, de lo que la ley es, no cabe dudar: el art. 1583 es
harto explcito. Si no hay una clausula contractual en con-
trario, o para un caso particular una disposicin prohibitiva
de la ley28 el locatario puede transmitir y subconceder.
Pero desde el punto de vista de lo que la ley debe ser, la
regla general consagrada por nuestro Cdigo nos ofrece se-
rios reparos.
26 Era innecesario decirlo, y la redaccin no es feliz, porque la posibilidad no

"pasa" al representante, sino que es ejercida por este en nombre del representado
en quien "queda".
27 Comp. art. 1038, Cdigo de Portugal.
Podr haber dicho Vlez, en la nota al art. 1583 que "la

cesin o subarrendamiento de la cosa arrendada, es las ms
de las veces el medio que tiene el locatario para salvarse de
una ruina, que vendra a perjudicar al locador o a concluir el
contrato", pero en seguida se advierte que ese argumento
parte de un criterio estadstico discutible y conduce a una
visin parcializada. Porque admitiendo que haya casos en
que ello sea la va por la que el locatario se salve de la ruina,
quedan otros en que tal circunstancia no se da. De qu rui-
na salva al locatario el prestar gratuitamente la cosa (hip-
tesis englobada en el art. 1583)? De qu ruina cabe hablar,
cuando el locatario quiere hacer un negocio mejor, cediendo
por un alto precio a un tercero, que de haber concluido el
contrato, hubiera buscado al locador, beneficindolo? De
qu ruina, cuando el subalquiler es mayor que el alquiler,
hiptesis tan posible, que el segundo prrafo del art. 1583 la
contempla expresamente, poniendo un lmite? Juzgado el
art. 1583 a la luz de ese argumento de Vlez, hace agua por
los cuatro costados.
Podr haber agregado Vlez que la posicin del locador
"no se empeora por el subarriendo, lejos de eso se mejora,
porque le da dos personas obligadas en lugar de una, porque
l puede, si su locatario no le paga, obrar contra el tercero,
deudor de su deudor", pero aparte de que tal razonamiento
no vale cuando el contrato que concluya el locatario sea un
comodato, resulta ser parcializado, al solo ver un aspecto, el
del cobro del alquiler, y ello bajo la exclusiva faz jurdica, ol-
vidando la econmica, es decir, dando por supuesto que la
duplicacin de vnculos jurdicos se traduce en una duplica-
cin de solvencia: quien, segn la primera afirmacin de V-
lez se arruinaba, solo da al locador una ilusin cuando agre-
ga un nuevo deudor insolvente, pero ms audaz... Pero hay
otro aspecto, que Vlez olvida, y que tiene singular impor-
tancia: al locador no solo le interesa que se le pague el alqui-
ler, sino que la cosa sea usada, gozada por manos prudentes,
y hay manos y manos, por lo que hay desgastes y desgastes.
28 Como la del art. 7 de la ley de arrendamientos rurales (infra, 119, V, 1).

Los hombres son iguales ante la ley, pero ante la ley misma
tienen su individualidad (art. 512: "circunstancias de las
personas") porque no son iguales en sus reacciones, expe-
riencias, y actitudes.
De hecho, el sistema de nuestro Cdigo se presta a manio-
bras, donde todos los consuelos que pueda darnos Vlez en
la nota, quedan en el aire... Y de hecho, las clusulas que
prohiben la cesin y el subarriendo se han popularizado tan-
to, que convertidas en los contratos escritos en clusulas de
estilo, ponen de manifiesto que el sentir del pueblo va por
otro camino, y que la regla general del art. 1583 solo se apli-
ca a los imprevisores.
VI. La prohibicin contractual
La regla general del art. 1583 no es imperativa. En el con-

trato de locacin puede incluirse una clusula prohibitiva.
1. Alcances externos de la clusula

En el contrato se prohibi que el locatario pudiera con-
cluir un determinado negocio referido al uso o goce. Qu de-
cir de los otros negocios que caen en la doctrina del art.
1583?
A. Partamos del caso ms simple. He aqu que en el con-
trato se prohibi ceder la locacin...podr el locatario suba-
rrendar? O bien, lo que se prohibi fue subarrendar...podr
ceder?
Los alcances de clusulas de este tipo han sido discutidos
en la doctrina francesa, a veces mezclado el tema de los al-
cances externos con el de los alcances internos que nosotros
tratamos por separado.
a) Nuestro Cdigo trae una disposicin expresa, y en el
art. 1597 estatuye que "la prohibicin de subarrendar im-
porta la de ceder el arrendamiento, y recprocamente la
prohibicin de ceder el arrendamiento importa prohibir el
subarriendo".
Nosotros, que hemos visto con recelo la regla general per-
misiva del art. 1583, no podemos menos que aplaudir, ya
que ella existe, los efectos que proclama el art. 1597. Sin
duda que la cesin es una operacin distinta de la locacin,
pero, aunque por caminos distintos, con cualquiera de las
dos se concluye en la consecuencia de que aparece un Ter-
tius, como tenedor inmediato de la cosa.
b) Desde luego que la regla del art. 1597 solo se aplica si
las partes no se han explicitado de modo distinto. Libres son
de decir que queda prohibido uno de los actos, y no el otro.
B. Se ha preguntado si prohibida la cesin (o resultando
prohibida porque se ved el subarriendo) queda tambin
prohibido el aporte en sociedad. Nosotros contestamos afir-
mativamente 29 con apoyo en la doctrina del art. 1707.
C. En cuanto al legado, estimamos que corresponde hacer
un distingo segn se haga a un tercero o a un heredero (pre-
legado).
Prohibida la cesin, queda prohibido el legado a un terce-
ro, porque, desde el punto de vista econmico, el resultado
es la aparicin de un Tertius, y, porque desde el punto de
vista jurdico, pues el heredero tampoco podra ceder, sera
intil que el testador le impusiera el deber de hacerlo, y en
consecuencia, intil que el testador utilizara la va ms di-
recta del legado de la posicin contractual.
Pero el prelegado tiene una substancia distinta.
Beneficia al heredero, esto es, a quien, de no haberse he-
cho el prelegado, de todos modos la posicin contractual hu-
biera pasado (art. 1496).
D. Se discute si, prohibida la cesin o el subarriendo, que-
da prohibido el comodato. Nos inclinamos por la respuesta
afirmativa, porque las prohibiciones de esa clase, al com-
prender a la cesin, incluyen tanto la onerosa como la gra-
tuita, lo que implica afirmar la voluntad de que no se quiere
una persona distinta en el uso, ni siquiera por negociacin
gratuita 30 .
29 Contra: Machado, Exposicin y Comentario, IV, pg. 360.

30 Contra: Machado, loe. cit. Comp. Borda, Contratos, n s 818, quien ensea que
la cuestin es dudosa "porque so color de prstamo, podra ocultarse una cesin o
sublocacin disimulada" y concluye que habr "que admitir que un prstamo veraz,
1 0 8 . C e s i n y sublocacin 353
E. La prohibicin contractual que examinamos, incluye la

transmisin que pretenda resultar de una transferencia de
fondo de comercio31. Que solo se trate de la cesin de la posi-
cin contractual, o de la transmisin de un universum en el
cual ella quede incluida, el resultado final es el mismo, y cae
bajo la prohibicin.
F. Por similares razones pensamos que el heredero, contra
quien puede invocarse la prohibicin contratada con el cau-
sante, no podra, cediendo la herencia, incluir en ella la posi-
cin contractual.
G. Pero entre los casos enunciados sub A (prohibicin de
ceder, prohibicin de subarrendar) y los restantes, encontra-
mos una diferencia:
a) Para los casos sub A es verdad que, prohibida la cesin,
queda prohibido el subarriendo y "recprocamente".
b) Para los restantes, estimamos que, prohibida la cesin (o
el subarriendo) queda prohibido el aporte en sociedad, la con-
cesin en comodato, etc., pero no "recprocamente".
Quien, teniendo a su disposicin una prohibicin genrica,
se conforma con una especfica (v. g.: se limita a prohibir el
comodato), es porque solo el caso especfico tiene en vista.
c) Naturalmente que si las partes hubieran querido que la
hecho por tiempo breve, no est comprendido en la prohibicin; pero si el prstamo

se prolonga sospechosamente o si hay otros motivos para pensar que tras de l se
esconde una sublocacin debe reputarse comprendido en la prohibicin" Nosotros
no compartimos ese razonamiento: 1. Por de pronto, porque tomamos un punto de
partida distinto al de este gran jurista. Para Borda, un "prstamo veraz, hecho por
tiempo breve" no est comprendido en la prohibicin; para nosotros, incluso este
caso, est comprendido, aunque, bueno es recordarlo, hablamos del prstamo (co-
modato) no de las relaciones de hospitalidad. 2. Pero, aun situndonos hipottica-
mente en el punto de partida de Borda, discrepamos con su argumentacin, en la
que se entremezcla indebidamente el tema en examen, con el de la simulacin. No
solo el comodato, sino tambin otros actos pueden ser simulados, ocultndose tras
ellos, una sublocacin. Y desde que hay simulacin, no interesa que la apariencia
sea la de un acto "inocente", si el oculto, al que se dirigir la mirada, resulla prohi-
bido. Pero para que se decida que hay simulacin, no basta con que el negocio pre-
sente datos "sospechosos", pues u n a sospecha no equivale a la certidumbre, exigi-
ble para t a n grave pronunciamiento.
31 Contra Di Guglielmo (Tratado de Derecho Industrial, vr 61) y cierta jurispru-
dencia, compartimos la opinin de Borda (op. o . , n! 819) en el sentido de que no es
necesario que el locador formule oposicin dentro del plazo del art. 4, ley 11.867.
cesin quedara prohibida, pero permitido el subarriendo, o a

la inversa (lo que, apartndose del "recprocamente" es posi-
ble dentro del juego de la autonoma privada) a fortiori que-
dara permitido cualquier otro negocio que no sea el especfi-
camente prohibido.
H. Entre las operaciones que quedan abarcadas por las
clusulas prohibitivas enunciadas sub A, no incluimos nin-
guna de las que conducen a las situaciones enumeradas en
el art. 2490, que otorgan una tenencia dbil, desprotegida,
pues parcenos que conservando el locatario la tenencia in-
mediata de la cosa, no se da la entrega (arts. 1587/8) que
conlleva la substitucin del art. 1602. Y no incluimos ni si-
quiera al hospedaje32. Para que cualquiera de esos actos
quedara excluido sera preciso una clusula especfica.
Por lo dems no debe confundirse lo que es violacin de
una clusula prohibitiva de negocios, con lo que puede ser
cambio de destino asignado en la locacin. Quien aloja en su
casa a otro, gratuitamente (relacin de hospitalidad) o por
un precio (relacin de hospedaje), no viola la prohibicin
contractual de ceder o de subarrendar, pero podra estar
afectando el destino contratado, si, por ejemplo, asignado el
destino de vivienda de familia, se empleara el inmueble para
hotel...
2. Alcances internos de la clusula
En el nmero anterior hemos examinado el tema relativo
a los tipos de negocios. Se trataba de saber si la clusula que
solo nombra como prohibido un tipo de negocio, puede inter-
pretarse en el sentido de que quedan tambin incluidos
otros negocios.
Ahora ya no se trata de razonar transitivamente de un
negocio a otro, sino de permanecer dentro del mismo negocio
literalmente mentado.
A. Dentro de este tema, comencemos por examinar lo que
bien podemos denominar los alcances "cuantitativos", en
cuanto a que lo que est en juego es la cantidad mentada de

la cosa. Porque sabemos que la cesin, el subarriendo, etc.,

pueden ser por el todo o por parte de la cosa...
a) Si la clusula prohibitiva se limit a mentar el acto, sin es-
pecificacin alguna, debe entenderse que prohibida est tanto
la operacin total, como la parcial. Y as, v. g. prohibido el suba-
rriendo, en la prohibicin cae tanto el total como el parcial.
b) Pero quid si las partes aludieron especficamente a
una de las cantidades posibles?
Supongamos que las partes convinieron "queda prohibida
la cesin total". Se seguir de ello que queda prohibida,
tambin la cesin parcial?
O, a la inversa, supongamos que la clusula prohibitiva
solo nombr a la cesin parcial; se seguir de ella que que-
da prohibida la total?
Para ambos casos nosotros damos una nica respuesta:
prohibida una determinada cantidad, no queda prohibida la
cantidad silenciada33. Pensamos que, dentro del sistema del
Cdigo que parte del principio general de permisin (art.
1583) la prohibicin de lo total no alcanza a lo parcial, ni re-
cprocamente.
c) Lo que hemos dicho, aqu, sub a y sub b, debe combinar-
se con lo que hemos expuesto sub 1. Y as, v.g. prohibida la
cesin parcial, prohibida queda la sublocacin parcial, pero
no la cesin total, ni el subarriendo total.
B. Y pasemos a hablar de lo que podemos denominar los
alcances "cualitativos" internos.
a) Supongamos que las partes convinieron que la cosa po-
da ser destinada a cualquier uso, e imaginemos que, siendo
eso cierto, incluyeron una clusula prohibiendo el subarrien-
do para uno de esos usos. Nosotros pensamos que solo queda
prohibido este caso (o una cesin, etc., que se refiera a ese
caso) y no otros. La razn es la misma que hemos dado para
el tema de la cantidad: hay la permisin general del art.
1583.
b) Supongamos que lo que est en juego es una divisin
33 Machado, np. cil., sobre el art. 1583 (IV, pg. 358) v sobre el art. 1597 (IV.
pg. 360).
ideal de la posicin contractual, pues lo que el locatario per-

sigue es dar a otro la posicin de co-inquilino34. Si lo prohibi-
do fue "ceder" (o subarrendar, por los alcances externos de
esta clusula) sin especificaciones, prohibida est la opera-
cin. Pero si las partes se limitaron a convenir que quedaba
prohibido introducir co-inquilinos, ello, cualitativamente, es
una cesin parcial que no impide la total.
3. Alcances personales de la clusula

Prohibido un acto, sin especificacin alguna respecto a
quien pueda ser el Tertius que el locatario tenga en mira in-
troducir, nadie puede ser dicho Tertius.
La prohibicin respecto a persona indeterminada, abarca
a todas.
Pero si la clusula especifica que queda prohibida la ope-
racin con personas determinadas, solo a ellas comprende, y
no a otras 35 . Lo mismo debe decirse de la clusula que pro-
hibe la operacin respecto a personas que revistan alguna
calidad.
En ese tema de los alcances personales, el art. 1598 intro-
duce una particularidad de la que de inmediato pasamos a
ocuparnos.
4. Prohibiciones absolutas y relativas

A estar a la nota del art. 1598, el texto fue tomado de
Aubry et Rau, pero, en realidad, se aparta de la enseanza
de estos autores. Tampoco sigue a Freitas, que fue uno de
los mentores constantes de Vlez.
La importancia del tema nos obliga a proceder, en su exa-
men, por pasos graduales.
A. Comencemos por transcribir la enseanza de Aubry et
Rau, quienes nos dicen: "Cuando ha sido estipulado que el
locatario no podra sublocar, sin el consentimiento del loca-
dor, esta clusula equivale a una interdiccin de sublocar, en
el sentido de que el derecho del locador a rehusar su consen-

35 Machado.,- op. cit., IV, pg. 359.
timiento es absoluto, sin que sea permitido a los tribunales

examinar el mrito de los motivos de su rechazo. No sera lo
mismo si se hubiera simplemente estipulado que el locatario
no podra sublocar sino a personas aprobadas por el locador.
En tal caso, los tribunales tendran el derecho de autorizar
la sublocacin pese al rechazo de este ltimo, si la persona
presentada como sublocatario ofreciera todas las condiciones
deseables de solvencia y de conveniencia".
Bien se ve que Aubry et Rau contemplan aqu dos tipos
distintos de clusulas, segn que la prohibicin sea absoluta
o relativa:
a) La prohibicin es absoluta en la clusula "queda prohi-
bido" y es tambin absoluta en la clusula "queda prohibido
sin el consentimiento del locador", puesto que sta "equiva-
le" a aqulla.
Veremos que pese a la existencia de una prohibicin abso-
luta, la operacin puede resultar eficaz si el locador la ratifi-
ca (infra, aqu, sub C, a), pero el calificativo de "absoluta"
tiene importancia porque, mediando una prohibicin de tal
tipo, el locador no tiene por qu explicar las razones por las
que no ratifica, y esa ausencia de ratificacin no puede ser
suplida por el juez.
b) La prohibicin es relativa en la clusula "queda prohi-
bido sublocar (o ceder) salvo a persona aprobada por el loca-
dor", pues en tal caso el locador tendr que dar las razones
por las que no aprueba, razones que sern examinables por
el juez, y que nicamente pueden consistir en el hecho de
que la persona presentada por el locatario no ofrece las con-
diciones deseables de solvencia y de conveniencia.
B. Freitas, en el art. 2390 de su Esbogo, distingue tambin
dos tipos de clusulas: "Equivale a la prohibicin absoluta,
la de ceder o sublocar sin consentimiento por escrito del lo-
cador, mas no la de ceder o sublocar a la persona aprobada
por el locador. No obstante la desaprobacin del locador, el
locatario podr ceder o sublocar, si el cesionario o sublocata-
rio propuesto ofreciere todas las garantas deseables".
Se advierte que Freitas, como Aubry et Rau trae dos tipos
de clusulas, concluyendo que, por una de ellas, la prohibi-
cin es absoluta, en tanto que, por la otra, es relativa.
Pero entre Freitas y los autores franceses, hay una dife-

rencia. La diferencia no est en la valoracin que hacen de
la clusula "salvo a persona aprobada por el locador" ya que
tanto Freitas como Aubry et Rau concluyen en que la prohi-
bicin es relativa. La diferencia est en la valoracin de la
clusula "sin el consentimiento", ya que Freitas se coloca en
la hiptesis de "sin el consentimiento por escrito", en tanto
que Aubry et Rau no incluyen lo de "por escrito".
C. Vengamos ahora al texto del art. 1598, segn el cual:
"La clusula de que el locatario no pueda ceder el arrenda-
miento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no im-
pedir al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o su-
blocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de sol-
vencia y buen crdito".
La diferencia entre nuestro Cdigo y las enseanzas de
Aubry et Rau, por un lado, y de Freitas, por el otro, son visi-
bles: nuestro Cdigo solo ha tenido en mira la clusula "sin
el consentimiento", y nada ha dicho sobre la clusula "salvo a
persona aprobada por el locador". Dando para la de "sin con-
sentimiento" una respuesta inversa a la de Aubry et Rau.
Ante la existencia del art. 1598, nosotros pensamos que
caben hacer los siguientes distingos:
a) Si la clusula es lacnica, como si consistiera en "queda
prohibido sublocar", la prohibicin es absoluta, en el sentido
de que a nadie puede sublocarse. La oposicin del locador al
acto prohibido es irrevisable por el juez.
Ello no significa que, realizado el acto por el locatario, no
pueda el locador ratificarlo, aprobarlo, consentirlo. Puede
hacerlo, porque esos actos involucran una renuncia a invo-
car las consecuencias que se siguen de la violacin de la
prohibicin contractual, renuncia que por no afectar el orden
pblico, es siempre posible.
b) Si la clusula dijera "queda prohibido sublocar (o ceder,
etc.) sin el consentimiento", saliendo del laconismo, en bue-
nos principios de lgica debiera decirse que la prohibicin es
tambin absoluta, como lo ensearon Aubry et Rau. En efec-
to, agregando el "sin el consentimiento", nada en realidad se
ha cambiado respecto a la clusula recordada sub a, pues
respecto a sta hemos visto que la prohibicin queda supera-
da por la posterior ratificacin, por lo que nada debiera cam-

biar por el hecho de que esa posibilidad sea mentada ab ini-
tio en el contrato. Prever expresamente lo que implcitamen-
te es el rgimen normal de la prohibicin absoluta, no debie-
ra hacer degenerar sta en prohibicin relativa. Pero el art.
1598 no lo ha querido as, e inexplicablemente a nuestro
juicio convierte a esta clusula en una de prohibicin rela-
tiva. Como el Derecho se supone conocido, no se queje el lo-
cador de que as se interprete la clusula...
c) Si la clusula dijera "queda prohibido sublocar sin el
consentimiento por escrito", entendemos que la regla del art.
1598 deja de funcionar, y la doctrina de Freitas prevalece.
Estamos ante una prohibicin absoluta. La clusula no se
ha limitado al "sin consentimiento" del art. 1598, pues al ha-
ber agregado "por escrito" ha rechazado cualquier forma de
consentimiento que no sea se, y , por lo tanto el presumido
por el art. 1598 ante la presentacin de un substituto de sol-
vencia y buen crdito.
d) La clusula "queda prohibido sublocar salvo a persona
aprobada por el locador" no ha sido especialmente considerada
en el art. 1598, pero entendemos que la calificacin es la que le
daban Aubry et Rau y Freitas: prohibicin relativa. Se aplica,
por analoga, el art. 1598. La inteligencia de la clusula pare-
ce, en efecto, ser en el sentido de que, en principio, el locador
no se opone a una sublocacin. si la persona presentada como
substituto reviste buenas calidades.
e) Sera imposible enumerar todas las variantes de clu-
sulas. Se estar siempre ante un problema de interpreta-
cin, a los fines de determinar si se ha querido una prohibi-
cin absoluta o relativa.
5. Efectos en caso de violacin de la clusula

Cabe distinguir los efectos segn se trate de las relaciones
inter partes de la operacin prohibida (locatario y cesionario
o sublocatario, o en general, subconcesionario) o de las rela-
ciones frente al locador.
A. Entre partes, segn el art. 1588: "El cesionario o suba-
rrendatario, no podr negarse a recibir la cosa arrendada,
alegando la prohibicin de ceder o subarrendar, impuesta al
locatario, si contrataron sabiendo esa prohibicin. En tal caso

la cesin o la sublocacin, producen sus efectos, si el locador
no se opusiese o hasta que l se oponga"
B. Ante la operacin prohibida, el locador tiene una op-
cin, a tenor del art. 1602: hacer cesar el uso o goce con in-
demnizacin de dao causado, o demandar la rescisin
(rectius: resolucin) del contrato con indemnizacin del da-
o causado.
109. Conclusin de la locacin
I. Clasificacin de las causas
El art. 1604 enuncia las causas de conclusin de la lo-

cacin, a travs de siete incisos, que examinaremos ms
adelante.
Aqu, en este apartado, nos limitaremos a presentar algu-
nas clasificaciones de las causas.
1. Ordinarias y extraordinarias
Los dos primeros incisos del art. 1604 contemplan las
causas que han sido calificadas de "normales", "ordina-
rias", porque, a diferencia de las de los cinco restantes, su-
ponen que la relacin locativa se desarrolla en el tiempo
sin que nada de "anormal" o "extraordinario" acontezca1.
Esa clasificacin es correcta con esta aclaracin que debe
hacerse a los fines didcticos: las causas de los dos prime-
ros incisos, son s, "normales", pero no normales para to-
dos los contratos de locacin, sino que cada una de ellas es
normal para una de la dos especies de contratos que cons-
tituyen la summa divisio de la que hay que partir: la del
inciso 1 es "normal" para las locaciones por tiempo deter-
minado, en tanto que la del inciso 2 es "normal" para las
por tiempo indeterminado.
Los cinco incisos restantes nos hablan de causas que Frei-
tas, en su Esbogo, junto con otras ms, present por separa-
do, segn que afectaran a los contratos por tiempo determi-
nado, o a los por tiempo indeterminado, summa divisio de la
cual haba partido, y de la que parte tambin nuestro Cdi-
go. En Freitas, la doble presentacin se explica porque entr
en detalles que lo condujeron dentro de su sistema a ha-
cer ciertas distinciones segn se tratara de una u otra espe-
1 Salvat, Fuentes, nB 1037.

362 109. Conclusin de la locacin
ci. Nuestro Vlez actu con espritu prctico y suprimi la

doble presentacin de causas. 2
2. Enunciadas y no enunciadas
La enumeracin del art. 1604 no es taxativa 3 .
A las causas expresamente contempladas en el art. 1604,
que examinaremos en el apartado II, hay que aadir otras,
de las cuales daremos algunos ejemplos en el apartado III.
2 Nuestro Vlez parti de Freitas, presentando, respecto a su modelo, varias dife-

rencias, que seria harto pesado recordar, c intil para nuestros Rnes, por lo que nos
circunscribimos al examen de la que da motivo a esta nota.
a) Freitas clasific los casos que englob bajo el nombre de "resolucin" en dos
especies: segn que dieran lugar a la resolucin, o que pudieran dar lugar a ella.
Esta clasificacin es, sin duda, razonable, y responde a los principios, porque,
v.g. la de nuestro art. 2004, inc. 3 (prdida total de la cosa), produce la conclusin,
en tanto que la de nuestro art. 2(504, inc. 7 (casos de culpa) puede dar lugar a la
conclusin.
Nuestro Cdigo no la hace, y ella debe ser obra del intrprete, pero como Freilas
la hizo, se explica que tratara por separado una y otra especie, lano para los con-
tratos por tiempo determinado (arts. 2478 y 2479) como para los contratos por
tiempo indeterminado {arts. 2502 y 2503).
b) Con esa metodologa clasificatoria, Freilas, al tratar de la locacin por tiempo
determinado, incluy como dos de los casos en que la locacin puede resolverse, es-
tos: el hecho de que el locador no quisiera entregar la cosa, y el hecho de que el lo-
catario no quisiera recibirla, que haba regulado en los arts. 2325 y 23f8. a los que
se remite en el art. 2479, inc. 8.
Cuando trata de la locacin por tiempo indeterminado, utiliza un mtodo reite-
rativo de soluciones, pues en el art. 2502 (donde habla de los casos en que la loca-
cin se resuelve) remite a los incisos del art. 2478, y en el art. 2503 (donde regula
los casos en los que la locacin puede resolverse), a los incisos del art. 2479, pero
con la salvedad que cambia de ubicacin los casos en los que el locador no quisiera
entregar la cosa y el locatario no quisiera recibirla: lo que en la locacin por tiempo
determinado eran dos hiptesis en las que poda producirse la resolucin, pasan, en
la locacin por tiempo indeterminado, a ser hiptesis en las que la resolucin se
produce, sin necesidad de declaracin adicional.
En un primer anlisis, la distincin hecha por Freitas parece razonable, pues si
los contratos por tiempo indeterminado concluyen cuando cualquiera de las partes
lo pida, el que se niega a entregar, ya pidi la conclusin, y otro tanto debe decirse
del que se niega a recibir. Pero en un segundo anlisis se advierte que la doctrina,
aplicada a la negativa del locador a entregar, va ms all del sistema, porque cuan-
do la locacin es por tiempo indeterminado, y la cosa ya fue entregada, si bien bas-
ta con la voluntad del locador para que concluya la locacin, ello es con reserva de
los plazos de restitucin, aplicables a la locacin sin tiempo fijo, existentes tanto en
nuestro Cdigo (arts. 1610 supra, 101, V, 3) como en Freitas (art. 2525).
109. Conclusin de la locacin 363
Decimos "algunos" ejemplos, porque no entenderemos agotar

la lista de posibilidades, con intil fatiga, ante el riesgo,
siempre amenazante, de olvidar otras.
3. De la locacin y de la sublocacin
La sublocacin es una nueva locacin, y por ello se le apli-
can las reglas de la locacin. En consecuencia, todo lo que di-
remos de las causas de conclusin de la locacin, se extiende
a la conclusin de la sublocacin.
Pero la sublocacin es un sub contrato, por lo que adems
de concluir por causas que aisladamente la afectan, tambin
concluye, en principio, por efecto indirecto de la conclusin
de la locacin que le sirve de contrato base (doct. art. 1606).
Ello es "en principio", pues hay causales de conclusin de la
locacin que no afectan al subarriendo, tema del que nos
ocuparemos en el apartado IV.
4. De pleno derecho y dependientes de actuacin

Freitas, en su Esboco, puso especial nfasis en esta clasifi-
cacin que present bajo la distincin entre casos en que la
locacin se resuelve, y casos en los que la locacin puede re-
solverse. La erigi en una summa divisio, y como (segn di-
jimos: supra, aqu, 1) tuvo tambin como sumnia divisio la
distincin entre locaciones por tiempo determinado y loca-
ciones por tiempo indeterminado, obtuvo como resultado
cuatro grandes categoras: casos de locaciones por tiempo
determinado en que la resolucin se produce, casos de loca-
ciones por tiempo determinado en que la resolucin puede
producirse, casos de locaciones por tiempo indeterminado en
que la resolucin se produce, y casos de locaciones por tiem-
po indeterminado en que la resolucin puede producirse.
En nuestro Cdigo solo quedan residuos de ese lenguaje y
clasificacin de la fuente, en algn texto, como puede verse
en el art. 1606.
a) La distincin conceptual es correcta 4 . Hay causas que
4 Formulamos, si, reservas a la terminologa. No parece apropiado emplear el

trmino "resolucin" en una acepcin tan amplia y ambigua que llegue a abarcar
cualquier causa de conclusin,
producen el efecto extintivo, de un modo automtico, sin

necesidad de declaracin o accin alguna de las partes, en
tanto que hay otras que la requieren; as, v. g., la destruc-
cin de la cosa, hace cesar la locacin de pleno derecho, si
es total, en tanto que si es parcial puede dar lugar a la con-
clusin de la locacin si as lo quiere el locatario (infra); y
as, v. g., la condicin resolutoria acta automticamente,
pero el pacto comisorio y la seal o arras requieren algo
ms (supra, 34, IV).
b) Pero Vlez actu bien al apartarse de Freitas y no ceder
a la tentacin de ubicar legislativamente a las distintas cau-
sales en una u otra clase, lo que hubiera exigido el fatigoso
detallismo en que incurri Freitas, impropio de un Cdigo y
perteneciente a la doctrina, tanto ms cuanto varias de las
causales son de difcil ubicacin, dependiendo ella del punto
de vista que se adopte, y del sistema general de la ley.
Por ejemplo, Freitas ubic entre las hiptesis en las que la
resolucin se produce, la de distracto y entre los casos en los
que puede resolverse, el de arbitrio de las partes cuando se
hubiere estipulado que cualquiera de ellas pudiera dar por
concluido el contrato. Se advierte que la hiptesis de distrac-
to puede ser ubicada en la categora en que la coloc Freitas,
porque despus de expresado el comn acuerdo en resolver,
ya no hace falta actuacin adicional alguna, pero de seguirse
ese criterio, por qu no ubicar en la misma categora el caso
de arbitrio, ya que expresado el arbitrio, tampoco hace falta
actividad adicional?; y paralelamente, si el arbitrio puede ser
colocado en la segunda categora, en el sentido de que mirado
el contrato en el tiempo anterior a la expresin de la volun-
tad, de quien tiene el arbitrio, cabe decir que el contrato "pue-
de" resolverse, por qu no decir lo mismo del distracto?
5. Por va directa y por va de consecuencia
A veces la causa de conclusin opera sobre el contrato, en
tanto que en otras opera sobre una situacin antecedente,
cuya cada arrastra a la locacin.
Hemos dado un ejemplo de ello: la cada de la locacin
provoca, en principio, la cada de la sublocacin.
La locacin misma puede sufrir ese efecto de arrastre: la
extincin del usufructo opera la extincin de la locacin con-

sentida por el usufructuario en cuanto tal: art. 2870.5
La nulidad puede operar directa o indirectamente. Si el
contrato de locacin es nulo, opera directamente; si es nulo
el ttulo que invoc el locador para contratar, opera por va
de consecuencia, en la medida en la que la situacin no reci-
ba la proteccin del art. 1051.
II. Las causas enunciadas
Examinemos las de los siete incisos del art. 1604.
1. Locacin por tiempo determinado

La locacin concluye: "Si fuese contratada por tiempo de-
terminado, acabado ese tiempo" (inc. 1).
a) Cuando la locacin es por tiempo determinado?
Ello se da cuando el contrato fija un plazo. Bien se ha se-
alado que el plazo puede ser tcito, como se ve en el art.
1506.6 Por las razones que en breve daremos (aqu, sub 2),
cabe agregar que el plazo puede ser cierto o incierto como lo
prevea Freitas, en el art. 2472 de su Esboco.
Freitas incluy tambin en la categora de locacin por
tiempo determinado al arrendamiento en el que se subordi-
nara su duracin al cumplimiento de una condicin que no
consistiera en el arbitrio de las partes. Creemos que esa doc-
trina es receptable en nuestro Derecho; sera irrazonable
substraer ese caso del inciso 1 para llevarlo al inciso 2, pues
mientras pende la condicin no podra admitirse que cual-
quiera de las partes diera por concluida la locacin.
b) Esta regla del inciso 1 del art. 1604 debe ser leda com-
5 Decimos "en cuanto tal", con lo cual formulamos una reserva que es comn
con la sublocacin: a) Si el locatario subloca, o el usufructuario loca, afirmando ca-
da uno de ellos sus respectivas calidades, cabe pensar en el efecto de arrastre por
la prdida de esas calidades; b) Pero pues la locacin de cosa ajena tiene sus parti-
cularidades, otra cosa acontece cuando el locatario o el usufructuario actan como
si tuvieran el dominio. En tal caso, la prdida de las respectivas calidades, va a
operar produciendo, a partir del evento, la inoponibilidad.
binndola con la del art. 1622, de lo que resulta que la loca-

cin concluye si no contina; el locatario que contine en el
uso o goce de la cosa, sin oposicin del locador, deber alqui-
leres y no indemnizacin de daos por uso ilegtimo.
2. Locacin por tiempo indeterminado

La locacin concluye: "Si fuese contratada por tiempo in-
determinado despus del plazo fijado por el art. 1507, cuan-
do cualquiera de las partes lo exija" (inc. 2).
a) Se ha dicho que tiempo indeterminado es el resultante
de un plazo incierto7. De aceptarse eso, Perogullo dira que
lo opuesto el tiempo determinado es, por ende, el resul-
tante de un plazo cierto.
Nosotros pensamos que la distincin entre el tiempo de-
terminado y el indeterminado, no pasa por la existente entre
el plazo cierto y el incierto, sino por la derivada de que haya
o no determinacin.
Si se pacta un contrato por cinco aos de duracin, el
tiempo queda determinado acudiendo a un plazo cierto. Y si
se pacta un contrato para que dure durante la vida del loca-
tario, el tiempo sigue siendo determinado, aunque se haya
acudido a un plazo incierto, para el que tambin jugar el
plazo mximo del art. 1505.
Ahora bien: dada la existencia de un plazo incierto, la hi-
ptesis quedar asumida por el inciso 1 o por el inciso 2? A
nosotros nos parece que debe ir al inciso 1 que rige la loca-
cin por tiempo determinado, pues si se la ubicara en el inciso
2 se llegara al contrasentido de que la locacin podra con-
cluir cuando cualquiera de las partes lo exigiera, lo que
equivaldra a desconocer totalmente la existencia del plazo.
Solo cuando no hay determinacin de tiempo, cuando no
existe plazo cierto o incierto, y ni siquiera una condicin a la
que se supedite la duracin, cobra aplicacin el inciso 2 sub
examen. Entonces se justifica que concluya, cuando cual-
quiera de las partes lo exija.
b) La conclusin por voluntad de cualquiera de las partes,

es, a estar al tenor literal del texto sub examen, "despus

del plazo legal fijado por el art. 1507".
La expresin transcripta es obra de la ley 11.1568, que pa-
ra operar as, mejor hubiera hecho con dejar la redaccin an-
terior del inciso 2, quedando a la doctrina, en una interpre-
tacin armnica, el hacer la salvedad de lo que resulta del
art. 1507. Porque tal como se encuentra hoy redactado el ac-
tual inc. 2, solo contempla la hiptesis en la que hubiera
transcurrido el plazo legal, sin nada decir sobre lo que acon-
tece mientras ste corre, para lo cual hay que ir necesaria-
mente al art. 1507, con lo que todo se reduce a un recordato-
rio de que ste existe. Adase a ello que, si se considera
prudente hacer la salvedad del art. 1507 para la hiptesis de
los contratos por tiempo indeterminado, tambin habr que
tener presente una paralela salvedad para los por tiempo
determinado inferior al del art. 1507, cosa de la que, sin em-
bargo, la ley 11.156 no se preocup.
3. Prdida de la cosa
La locacin concluye: "Por la prdida de la cosa arrenda-
da" (inc. 3).
Esta es la hiptesis de prdida que afecta a la cosa nte-
gra, que es la "prdida" en el sentido tcnico del art. 891,
dentro de la cual entra la hiptesis de destruccin total que
sirve a la ley de caso tpico para establecer la regla; la pr-
dida parcial se sujeta a otros principios.
a) Cuando la destruccin es total, y por caso fortuito, "el
contrato queda rescindido" (art. 1521). Es una consecuencia
automtica, de pleno derecho.
Cuando la destruccin es total, por culpa de una de las
partes, el efecto, en punto a la locacin es similar al que se
produce cuando la prdida deriva de caso fortuito, reserva
hecha de la indemnizacin de daos y perjuicios9. Para el
8 Como lo recuerda Salvat (Fuentes, a" 1039), la literalidad del texto segn la
ley 11.156 habla de "despus del caso legal fijado por el art. 1507*. Pero ya todos (y
las ediciones privadas del Cdigo) en lugar de "caso" ponen 'plazo*... que es la lec-
tura a la que debe llegar la interpretacin.
culpable, la obligacin se perpeta, pero convertida en la de

satisfacer daos y perjuicios (doct. art. 889).
b) Cuando la destruccin es parcial, por caso fortuito, hay
que distinguir segn se trate de una destruccin mayor o de
una menor; solo en el caso de destruccin mayor cabe hablar
de conclusin de la locacin, pero no como un efecto autom-
tico derivado de ella, sino como una posibilidad dependiendo
de la voluntad del locatario (supra, 102, IV, 2)
Los casos de culpa se rigen por las reglas generales en
punto a las indemnizaciones que correspondan, y la previ-
sin del inciso 7 del art. 1604.
4. Imposibilidad del destino
La locacin concluye: "Por imposibilidad del destino especial
para el cual la cosa fue expresamente arrendada" (inc. 4).
Sin duda que la locacin concluye cuando se da el doble
requisito de que la imposibilidad afecte al destino especial, y
de que se trate del destino expresamente convenido10 pero la
letra dice menos de lo que debiera decir, pues lo mismo debe
predicarse si el destino no fue expresamente convenido pero
resultare de la naturaleza de la cosa11.
Para todo el tema relativo a la imposibilidad de uso o goce
sin destruccin, remitimos al 102, V.
La locacin concluye: "Por los vicios redhibitorios de ella
que ya existiesen al tiempo..."(inc. 5).
Contra lo que se ha afirmado12, este caso no es una aplica-
cin de lo ya normado en el inciso anterior. Entre la garan-
ta por vicios redhibitorios y la hiptesis de imposibilidad so-
lo hay un sector en que ambas instituciones se vinculan (su-
pra, 104, V, 4).
6. Caso fortuito
La locacin concluye: "Por casos fortuitos que hubieran

imposibilitado principiar o continuar los efectos del contra-

to" (inciso 6).
Estamos ante una intil reiteracin de lo ya abarcado por
los incisos 3 y 4 13 .
7. Culpa
La locacin concluye: "Por todos los casos de culpa del lo-
cador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el
contrato".
No hay aqu, tampoco, un caso de conclusin automtica,
pues es preciso una actuacin de la parte inculpable.
III. Casos no enunciados
Al comenzar este anlisis, hemos dicho que la enumeracin

del art. 1604 no es exhaustiva. No pretendemos completarla,
sino agregar otros casos que han preocupado a la doctrina. Es
tambin la oportunidad de volcar algunas reflexiones sobre la
mucho ms frondosa enumeracin que trajera Freitas.
1. Expropiacin
Freitas se ocup expresamente de este caso, diciendo que la
locacin quedaba resuelta por la expropiacin total (arts. 2478
inc. 2 y 2502 inc. 1 del Esboqo) y poda ser resulta por la expro-
piacin parcial (arts. 2479, inc. 2 y 2503, inc. 1 del Esboqo).
Nuestra doctrina suele enfrentar el tema teniendo en cuen-
ta las disposiciones de la ley nacional de expropiaciones. En
esta lnea, cabe s, recordar que por el art. 26 de la ley 21. 499,
"Otorgada la posesin judicial del bien, cesarn los arrenda-
mientos, acordndose a los ocupantes un plazo de treinta das
para su desalojo, que el expropiante podr prorrogar cuando a
su juicio existan justas razones que as lo aconsejen".
Pero la ley nacional es una de las tantas leyes de expro-
piacin, ya que las provincias tienen, tambin, las suyas, lo
que nos conduce a prescindir de las disposiciones concretas
13 Borda, op. cit., n9 838.

(que nada asegura que se mantengan en el tiempo) e ir a los

principios constitucionales, teniendo en cuenta las reglas ge-
nerales del Cdigo Civil que mal podra dejar entregada la
subsistencia de los derechos a las variables locales14.
Los derechos emergentes de la locacin son una propiedad
en el sentido constitucional, y a ttulo de tal, pueden ser ex-
propiados.
a) Ningn inconveniente hay, por lo tanto, en que la ex-
propiacin abarque al dominio y a la locacin, y tal es lo que
da por supuesto el transcripto art. 26 de la ley 21.499,
Y. en rigor, as debe entenderse, en principio, por analoga
con lo normado para el usufructo, en el art. 2861.
Pero en tal caso, la locacin concluye, no porque haya sido
expropiado el dominio, sino porque la locacin misma qued
directamente afectada; quedaron expropiadas las posiciones
contractuales del locador y del locatario. No hay, por ende,
una conclusin por va de consecuencia, sino por va princi-
pal; mal podra haberla por va de consecuencia pues no me-
dia razn alguna para apartarse del principio "emptio non
tollit locatio" (supra, $107, V); si la locacin concluye incluso
respecto del locatario, es porque su derecho mismo queda
abarcado en la expropiacin.
Que el instituto de la expropiacin funcione normalmente
de tal modo que simultneamente resulten expropiados el
dominio y la locacin, creando la falsa ilusin de que la loca-
cin concluye por va de consecuencia de la expropiacin del
dominio, es una cosa, y otra muy distinta que no podamos
imaginar hiptesis en las que tal simultaneidad no se d, y
que ponen de relieve que la conclusin de la locacin a raz
de una expropiacin se produce por va principal15.
14 Como lo hemos subrayado supra, (44, nota 7.

15 Puede ocurrir que el expropiante sea dueo del bien locado, en cuyo caso solo
liene inters en expropiar la locacin. Hace ya muchos aos (creemos que all por
19H0) se plante una hiptesis de esta ndole a la Universidad Nacional de Tucu-
inn, respecto a u n inmueble contiguo al de la Facultad de Derecho que sta preci-
saba para expandir sus instalaciones. En aquella oportunidad dictaminamos a fa-
vor de la posibilidad de expropiar y aconsejamos peticionar la ley respectiva; no
conservamos los antecedentes e ignoramos cmo actu en definitiva la U.N.T., pero
seguimos pensando en que era una va idnea.
b) Un problema particular se presenta cuando la expro-

piacin solo abarca parte de la locacin. Pensamos que debe
aplicarse la doctrina construida en torno al art. 1522 (supra,
102, V, n'-\3).
2. Distracto
Freitas se refiri expresamente a esta causal, en el inc. 3
del art. 2477 de su Enhoc, y no dejan de mencionarla nues-
tros autores, para recordar que el acuerdo puede manifes-
tarse en forma tcita 18 , lo que se cae de maduro, pues el dis-
tracto es un contrato extintivo.
3. Eviccin
Freitas menciona a la eviccin total, en el art. 2478. inc. 4,
como una de las hiptesis en que la locacin por tiempo de-
terminado se "resuelve" previendo para la eviccin parcial la
posibilidad de resolver, en la regla general del art. 2479, in-
cisos 2 y 3 de su Esboco, y estableciendo reglas paralelas
para la eviccin respecto a los contratos por tiempo indeter-
minado.
Ya hemos visto que nuestro Vlez no acudi a tanto deta-
Uismo supra, aqu, I, 1). An ms: ni siquiera se preocup
de mencionar, aqu, a la eviccin.
Aplaudimos a Vlez.
Contra lo que algunos ensean 1 ', la eviccin que experi-
mente el locador, como efecto de la reivindicacin triunfante,
no produce, por s, la conclusin de la locacin. Simplemente
pone de relieve que el locador loc una cosa ajena. Evicto est
el locador desde que se encuentra vencido por sentencia ju-
dicial, pero jurdicamente la posicin del locatario es la mis-
ma antes como despus de la sentencia: era y es locatario en
una locacin de cosa ajena. El locatario todava no estar
ante una locacin concluida, mientras no se efectivice contra
l la privacin del uso o goce.
Se ha dicho que para tal efecto, no interesa la buena o ma-
16 Borda. Contratos, n" 840.

17 Borda. Contratos, n" 843.
la fe del locatario18, y esto es-as, con la salvedad que resulta

del art. 1051 cuando la reivindicatora se abre en razn de la
nulidad del ttulo del locador (art. 2778).
*
4. Revocacin del dominio del locador
Se aplican los arte. 2670 y 2671.
5. Confusin
Se dice que la locacin cesa por reunin en la misma per-
sona, de las calidades de locador y locatario, y tal es el len-
guaje del Cdigo, en el art. 1607, coincidente con el del del
art. 862, donde aparece la confusin como una causa de ex-
tincin de las obligaciones.
Pero esto de los efectos extintivos debe ser entendido con
reservas, a la luz del art. 867.
IV. Causas de conclusin de la sublocacin y rgimen
Las causas de conclusin del subarriendo pueden ser

agrupadas en tres categoras: comunes, derivadas y propias.
1. Causas comunes
El subarriendo es una nueva locacin (art. 1585). Conclu-
ye, por ende, por las mismas causas por las que concluye
una locacin.
2. Causas derivadas
Segn dijimos, en principio, si cesa la locacin, cesa la
sublocacin.
Tal es la doctrina del art. 1606: "Cesando la locacin aun-
que sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o
pueden ser resueltos los subarriendos cuyo tiempo an no
hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por
la indemnizacin que le correspondiese contra el locatario".
18 Borda, loe. cit.

El art. 1607 verifica una explicable salvedad: "No se resuel-

ve, sin embargo, el subarriendo, si la locacin hubiese cesado
por confusin, es decir, la reunin en la misma persona de la
calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario"
(rectius: "de la calidad de locatario y de la de locador").
Pensamos que tampoco tiene influencia la cesacin de la lo-
cacin por un acto proveniente de una declaracin de voluntad
del locatario: renuncia (referida al derecho no a la deuda), dis-
tracto (concurriendo la voluntad del locador). Nos parece que
el locatario-sublocador, no podra, por negocio jurdico, perjudi-
car al subarrendatario: res inter alios acta.
3. Causas propias
Ubicamos en esta categora, una de las dos hiptesis del
art. 1602 que posibilita cuando el locatario ha sublocado, pese
a la prohibicin de subarrendar, que el locador haga cesar la
sublocacin, permaneciendo la locacin.
4. Rgimen
Entre sublocatario y sublocador los efectos de la conclusin
del subarriendo se regulan por las normas de conclusin de
la locacin: el subarrendatario goza frente al subarrendador
de "los mismos derechos que tiene el locatario contra el loca-
dor" (art. 1608).
V. Efectos de la conclusin de la locacin
Concluida la locacin:
1. El alquiler
Cesa la obligacin del locatario por pago de alquileres para
el futuro. Esto es obvio pues desaparece la causa que justifi-
que el pago.
Naturalmente que si el locatario no restituye la cosa al
concluir el arrendamiento, algo deber pagar, pero no a ttu-
lo de arrendamiento, sino de indemnizacin de daos y per-
juicios, por tenencia ilegtima. Del quantum de la indemni-
zacin se ensea que puede ser igual, mayor o menor que el
del alquiler 19 y aunque en una primera aproximacin el es-

pritu se resiste a admitir que pueda ser menor, ello est de
acuerdo con los principios indemnizatorios. Por lo dems, las
partes pueden haber previsto, con una clusula penal, el
monto a abonarse.
2. Restitucin: el tiempo
Concluida la locacin, el locatario debe restituir. Estamos
ante una aplicacin concreta del principio general del art.
2465, segn el cual el tenedor debe "restituir la cosa al
poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego
que la restitucin le sea exigida conforme a la causa que lo
hizo tenedor de la cosa".
En cuanto al tiempo, el Cdigo verifica una distincin se-
gn que el contrato sea o no a trmino fijo. Ella resulta de
los arts. 1609 y 1610, cuyo anlisis hemos hecho en otro lu-
gar (supra. 101, V, 2, 3); cuando el contrato no es a trmino
fijo, el locatario goza de plazos suplementarios.
Esta distincin se verifica desde una perspectiva diferente
a la que permite clasificar a los contratos segn sean o no
por tiempo determinado. Rechazamos la tendencia que se
manifiesta en cierta doctrina-'" a superponer ambas clasifi-
caciones.
a) Una confrontacin con la fuente puede servir de punto
de partida, ya que nuestros arts. 1609 y 1610 se encuentran,
sin duda <con alguna modificacin) literalmente inspirados
en los arts. 2524 y 2525 del Esboco de Freitas.
Segn el art. 2524 de Freitas, "Concluido el tiempo de la
locacin por el vencimiento de su plazo cierto (art. 2472
nm. 1) si el locatario no restituye la cosa alquilada o arren-
dada, podr el locador desde luego demandarlo por la resti-
tucin, con las prdidas e intereses de la mora". Y segn el
art. 2525 de Freitas "Fuera del caso del artculo anterior, el
locador no podr demandar al locatario por la restitucin de
19 Rezznico, Estudio, II, pg. 308, nota 52.

20 Comp. Borda, op. cit., ndms. 851 y sigts.
la cosa alquilada o arrendada, sino despus de los siguientes

plazos..."
En Freitas est claro que la oposicin segn que haya o no
plazo cierto, nada tiene que ver con la distincin segn que
haya o no tiempo determinado, y est claro, por el mtodo
remisivo al que acude, pues al invocar el inciso 1 del art,
2472, no se remite a todo el texto, que es el que enumera los
casos de locacin por tiempo determinado.
En nuestro Cdigo, la oposicin que resulta de los arts.
1609 y 1610, depende de que haya o no tiempo fijo. Nuestro
Vlez, apartndose de Freitas, no emple la expresin "plazo
cierto", con lo que, sin duda, algo de diferente quiso decir,
pero, obsrvese, tampoco utiliz la de "por tiempo determi-
nado", alejndose tambin de la summa divisio del art. 1604
y de su terminologa, que no olvida, pues reaparece de
inmediato en el art. 1611.
Todo indica que Vlez, sin circunscribir el art. 1609 al ca-
so del plazo cierto, tampoco quiso extenderlo a todas las hi-
ptesis de tiempo determinado... "Plazo fijo" es un quid dis-
tinto de "plazo cierto" y de "tiempo determinado"
En esa eleccin de un quid distinto, se revela e! espritu
prctico de Vlez.
b) Advirtase que en los casos del art. 1609, no se conce-
den plazos suplementarios, en tanto que en los del art. 1610
se los otorga.
Si buscamos la razn de la ley en denegar u otorgar plazos
suplementarios, parcenos que ella es de equidad: los plazos
suplementarios se acuerdan para corregir los efectos de una
conclusin contractual cuyo advenimiento jurdicamente es-
taba previsto, pero econmicamente no se poda calcular, por
lo que producida, si no se los otorgara, sometera al locatario
a la angustia de una restitucin inmediata.
Eso es en lo que Freitas debi pensar, cuando habiendo
previsto en su art. 2472 que las locaciones por tiempo de-
terminado se daban cuando haba plazo cierto, o plazo in-
cierto, o una duracin subordinada a una condicin, dene-
g trminos suplementarios para la locacin con plazo
cierto, y los acord para todos los dems casos, donde ca-
yeron los dos restantes de locacin por tiempo determina-
do (a plazo incierto o a duracin dependiente de condi-

cin) y todos los de por tiempo indeterminado. Para ex-
presar la idea en trminos simples: Freitas advirti que
cuando la locacin conclua por el vencimiento de un pla-
zo cierto, no haba sorpresa alguna para el locatario, y
faltaba la razn para conceder trminos suplementarios,
razn que entendi que ya no surga para ninguno de los
dems casos.
Si como creemos, se fue el razonamiento de Freitas, pen-
samos que en l hubo un olvido, olvido que Vlez supera reem-
plazando "plazo cierto" por "trmino fijo", bajo el cual queda
incluido el plazo cierto y otras hiptesis donde la conclusin
de la locacin no aparece como "sorpresiva": tales son las
que entran dentro de la doctrina del art. 1508, segn el cual,
cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado "se juz-
gar hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del
contrato".
3. Restitucin: acciones
El locador tiene accin para obtener la restitucin; el loca-
tario, para liberarse, restituyendo.
A. S el locatario no restituyere la cosa, el locador tiene la
accin personal por restitucin. En el solo hecho de no resti-
tuir, no debe verse una interversin del ttulo, pero si sta se
diera, el locador dispone de las acciones protectoras de su
seoro fctico21; entre las acciones posibles, Freitas, en su
art. 2527, incluye la reivindicatora, pero sta solo ha de ser-
vir al locador que sea propietario.
B. Si el locador no quisiere recibir la cosa, el art. 1611
precepta: "Siendo la locacin de tiempo indeterminado, o
acabado el tiempo de la locacin, o teniendo el locatario de-
recho para resolverla, si l restituyere la cosa arrendada y
el locador no quisiera recibirla, podr ponerla en depsito
judicial, y desde ese da cesar su responsabilidad por el
alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impug-
nar el depsito".
21 Sobre ellas, nuestro Derechos reales, 34.

Estamos ante el caso de pago por consignacin, impugna-

ble si no se dan los extremos de l.
C. Segn el art. 1612: "El locatario pondr tambin en de-
psito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que
ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueo,
o que su dueo la perdiera, con intervencin previa de la
persona a quien la cosa pertenece, o del locador".
Prcticamente todos los autores 22 ensean que donde dice
"o el locador" debe leerse "y el locador", redaccin sta que es
la del art. 2534 de Freitas.
Personalmente, preferimos la letra de nuestro Cdigo, de
la que no vemos razn para apartarnos. En la redaccin de
Freitas, y en la que dan nuestros autores por va de corregir
la letra de la ley, resultara que la "intervencin previa" debe
ser de ambos (el dueo y el locador), y entonces, cabe pre-
guntar: a quin el locatario demandar por consignacin?
A nosotros nos aparece que cabe distinguir dos hiptesis
distintas, que dan cabida al "o" de nuestro texto:
a) Si el locatario quiere tomar la iniciativa, demandar al
locador, consignando, en los trminos del art. 757, inciso 4,
pero dando intervencin a aqul del que ha llegado a saber
que es dueo (ttulo sobre el que en buenos principios no le
cabe decidir) con lo cual cumplir con lo prescripto por el
art. 2467: "La restitucin de la cosa debe ser hecha al posee-
dor de quien el simple tenedor la recibi, aunque haya otros
que la pretendan, pero con citacin de stos".
b) Pero puede ocurrir que la cuestin se plantee en estos
otros trminos: la iniciativa la tom aqul que l cree que es
el dueo, y el locatario quiere restituir la cosa. Entonces, en
la demanda promovida por el dueo, se entender con l, pero
dando intervencin al locador.
4. Restitucin: pluralidad de sujetos
El Cdigo trae dos reglas:
A. Segn el art. 1613: "Perteneciendo la cosa arrendada a
22 Borda, op. cit., nota 1467 y autores que all cita.

copropietarios indivisos, ninguno de ellos podr sin consenti-

miento de los otros, demandar la restitucin de la cosa antes
de concluirse el tiempo de la locacin, cualquiera que sea la
causa que para ello hubiere".
La redaccin del texto no es feliz, y exige varias aclaracio-
nes.
a) Se coloca en la hiptesis de que la cosa arrendada per-
tenezca a "copropietarios indivisos", cuando lo que puede in-
teresar es que haya, no una pluralidad de copropietarios si-
no una pluralidad de locadores. Por pluralidad de copropie-
tarios que haya, si locador es una sola persona, nada tiene
que hacer la regla del art. 1613, y aunque el dueo verdade-
ro sea una sola persona, el art. 1613 entrar a funcionar si
hay pluralidad de locadores.
La explicacin del texto debe hallarse en el hecho de que
la ley se ha colocado en la hiptesis normal de locacin de
cosa propia donde coinciden las calidades de copropietarios
y de locadores. Pero esa hiptesis puede no darse, desde que
es posible una locacin de cosa ajena.
Los autores, partiendo de la hiptesis de copropiedad, en-
cuentran el fundamento en "el impedimento para realizar
actos de administracin o disposicin sobre la cosa comn
que prevn los arts. 2680, 2682 y 2700"23. Nosotros que par-
timos de la base de que lo que interesa es que haya co-loca-
dores, para fundar la regla del art. 1613 nos basta con recor-
dar que el contrato es un todo indivisible por lo que no po-
dra fraccionrselo en posiciones distintas 24 .
Y va de suyo que el texto deja de aplicarse cuando no hay
co-locadores en "un" contrato de locacin referido, v.g. a un
inmueble, sino dos o ms locadores, cada uno de los cuales
ha celebrado un contrato independiente referido a distintas
partes de un inmueble25.
b) A estar a la literalidad del artculo 1613 la actuacin de
consuno para exigir la restitucin "antes de concluirse el
23 Llambias-Alterini, Cdigo Civil, sobre el art. 1613; Salvat, Fuentes, n" 1076.
24 Supra, 36, II, 3, c.
25 Comp. Llambfas-Alterini, loe. cit.
tiempo de la locacin" se requiere "cualquiera que sea la cau-

sa que para ello hubiere". Eso de "cualquiera que sea la causa
que para ello hubiere" es exagerado, pues hay que distinguir
causas y causas.
Las causas que no autorizan a cada co-locatario a ac-
tuar aisladamente son aquellas cuya produccin exige una
declaracin de voluntad con efectos extintivos; segn diji-
mos, el contrato es un todo indivisible. Pero suponed que
"antes de concluirse el tiempo de la locacin" se produce
una causa de extincin que no se integre con la voluntad
de los co-locatarios, que opere independientemente de su
voluntad, como sera, por ejemplo, el caso en el que alqui-
lada una casa, sta fuera totalmente destruida por un te-
rremoto y se advierte que cesa la razn para requerir que
todos los co-locadores estn de acuerdo en exigir que se
restituya el terreno.
c) La expresin "antes de concluirse el tiempo de la loca-
cin" debe ser entendida en sentido amplio: hay tiempo que
concluye en los contratos por tiempo determinado y, en rigor,
tambin lo hay en los por tiempo indeterminado, donde el
tiempo concluve al cumplirse el mximo de diez aos del art.
1505.
Para los contratos por tiempo indeterminado, rige la nor-
ma del art. 1613, pues antes de que se cumpla ese tiempo de
diez aos no podrn ejercerse aisladamente ninguna de las
potestades que conduzcan a la extincin: es necesario que
los co-locadores acten de consuno para actuar v.g. la va del
art. 1610.
Pero no sera necesario el acuerdo de los co-locadores,
cuando el contrato concluye por voluntad del locatario.
B. El art. 1614 trae una regla paralela para el caso de plu-
ralidad de locatarios: "Siendo arrendada la misma cosa a
dos o ms locatarios solidarios, ninguno de ellos podr sin
consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el
tiempo de la locacin".
El calificativo de "solidarios" ha dado lugar a dificultades
en la interpretacin.
Si lo tomamos en sentido tcnico y empleamos el engaoso
argumento "a contrario", desembocamos en un sin sentido:
que cuando los locatarios no son solidarios, cualquiera de

ellos puede restituir la cosa.
Con razn nuestra doctrina no acude a ese mtodo argu-
mental, y por vas distintas llega a la conclusin de que
cuando hay pluralidad de locatarios, haya o no solidaridad
en sentido tcnico "ninguno de ellos podr sin consentimien-
to de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la
locacin".
a) Para quienes gustan de acudir a las fuentes, cabe recor-
dar que Freitas, en el art. 2536 de su Esbogo, distingui se-
gn hubiera o no solidaridad; para el caso de solidaridad,
previo, en un primer prrafo, la regla que ha sentado nues-
tro art. 1614; para la hiptesis de ausencia de solidaridad,
estableci, en un segundo prrafo, que cada uno de los loca-
tarios "tiene la facultad de alegar u oponer la resolucin del
contrato en la parte que le fuere relativa".
A esa lectura lleg Segovia26. Pensamos que tanto en
Freitas como en Segovia, con la expresin "en la parte
que le fuere relativa", se entiende una parte material de
la cosa, lo que supone que ha habido asignacin de par-
tes materiales a cada uno de los locatarios. Lo pensamos
as, porque si se pretendiera entender que, no habiendo
solidaridad, cualquiera de los locatarios no solidarios pu-
diera desentenderse del contrato, dejando a los dems li-
gados por el todo de la cosa, se llegara a una injusticia
que no es de pensar que quepa atribuir ni a Freitas ni a
Segovia.
Pero convengamos tambin que con esa lectura, ya "soli-
darios" en Freitas y en Segovia no significa "solidarios" en
sentido tcnico, pues si la ausencia de solidaridad se da
cuando hay asignacin de partes materiales, eso no es au-
sencia de solidaridad, sino contratacin simultnea con va-
rios locatarios, cada uno por una parte, es decir, pluralidad
de contratos de locacin acumulados.
b) Otros autores prefieren directamente prescindir de la
26 Segovia, Cdigo Civil, sobre el art. 1616 de su numeracin.

palabra "solidarios", por la va de declarar que est emplea-

da en un sentido impropio, y que aqu, de lo que se quiere
hablar es de acreedores "conjuntos", o "mancomunados" ha-
ya o no solidaridad en sentido tcnico27.
Con esta correccin de la letra de la ley, se llega, sin nece-
sidad de recordar a Fretas, a la misma conclusin de justi-
cia que asignamos a la tesis sub a. Si hay pluralidad de loca-
tarios respecto a toda la cosa, no cabe la actuacin indivi-
dual de uno de ellos; si hay asignacin de partes de la cosa,
media una pluralidad de contratos de locacin, cada uno de
los cuales sigue su suerte.
c) Nosotros coincidimos con la conclusin a la que arriban
las dos tesis anteriores, pero escogemos otro camino.
Pensamos que la palabra "solidarios" est empleada en
sentido tcnico, pero acudimos al argumento a fortiori: si para
el caso ms enrgico (el de solidaridad), la ley niega la ac-
tuacin individual, a fortiori queda negada para el menos
enrgico.
5. Restitucin: estado de la cosa
Legislan sobre ella, los arts. 1615/7.
A. La restitucin se verifica "in dem". El locatario debe
devolver lo recibido.
Lo recibido queda fijado por la descripcin contractual que
las partes hubieren hecho, y en defecto de descripcin se
presume que el locatario recibi la cosa "en buen estado sal-
vo la prueba en contrario" (art. 1616).
Esa restitucin en el mismo estado, presenta una limita-
cin que el art. 1615 presenta en estos trminos: "salvo lo
que hubiere parecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo
o por causas inevitables".
Estamos, desde luego, ante una lex supletoria, y con esos
alcances, la preceptiva constituye un discurso inconcluso,
que debe completarse con otras normas y con la razn de la
ley. As, v.g., la salvedad referida a los deterioros, abarca los
27 Comp. Llambas-Alterini, Cdigo Civil, sobre el art. 1614; Rezznico,

Estudio, II, pg. 254, nota 170.
derivados del uso normal, a cargo del locador, aunque no es-

tn en la letra de este artculo (pues no son fruto de solo el
tiempo, ni pueden declararse "inevitables", ya que el uso o
goce no tiene ese carcter).
La razn de la ley reside en que el locatario puede extraer
del contrato de locacin, lo que el contrato le otorg:
a) Tbdo lo que el contrato le otorg. No menos, y de all la
salvedad ejemplificativa del art. 1615.
b) Pero tampoco ms, y de all que coincidimos con quie-
nes ensean^ que debe restituir la cosa con el aluvin.
B. El art. 1617 contempla una hiptesis particular: "Si la
locacin hubiese sido de un predio rstico con animales de
trabajo o de cra, y no se previno en el contrato el modo de
restituirlos, pertenecern al locatario todas las cras, con
obligacin de restituir otras tantas cabezas de las mismas
calidades y edades".
a) El caso ms claro es el de locacin de predio rstico con
animales de cra. Si se ha concedido un goce amplio (no limita-
do, v.g. a la leche) las cras corresponden al locatario, porque
son frutos. Pero dentro de lo que las partes verosmilmente pu-
dieron prever (art. 1198) sera irrazonable suponer que se qui-
so que el rebao quedara agotado o "envejecido" durante el
curso del tiempo, por falta de los reemplazos de prctica. De
all la previsin del texto que entendemos debe ser aplicada de
buena fe. Porque sera irrazonable, tambin, el pretender que
la restitucin se haga, cabeza por cabeza, de la misma calidad
y edad; es de pensar que la razn del texto se satisface con que
el conjunto represente, en punto a calidad y edades, un equi-
valente de lo recibido, en una consideracin de tipo econmico.
De no ser as, desaparecera toda directiva de restitucin in
idem, ya que ninguno de los animales recibidos tendra su pri-
mitiva edad al tiempo de la restitucin.
El locatario se encuentra obligado a conservar el plantel,
en nmero, calidad y edad. Sigese de all que, si deber de-
dicar algunas cras a la renovacin, podr, en cambio, dispo-

ner de algunos animales originarios que resultarn as reem-

plazados...
b) Menos clara es la hiptesis de locacin de un predio
rstico con animales de trabajo. En punto a lo que la ley de-
be ser, preferiramos que esta norma supletoria resolviera el
tema de modo distinto, y que v.g. si una yegua para tiro de
carruaje tuviera cra, correspondiera la cra al locador, que-
dando en poder del locatario solo a ttulo de arrendamiento,
restituyndola oportunamente junto con la yegua, en el es-
tado de envejecimiento al que sta hubiera llegado. Pero el
texto ha sometido los animales de trabajo al mismo rgimen
que los animales de cra... Una razonable limitacin parce-
nos que puede establecerse a travs de esta regla: para los
animales de trabajo el texto se aplicar si tienen cra. Si no
tienen cra, sern restituidos como se restituye cualquier co-
sa locada: con el "deterioro" (aqu: envejecimiento) ocasiona-
do por el tiempo (art. 1515).
c) La hiptesis de locacin de un rebao o de animales de
trabajo sin que haya locacin de un predio rstico que los in-
volucre, escapa al art. 1617. Pensamos que para la locacin
de un rebao (ejemplo clsico de universitas facti) es posible
ampliar, por analoga, la normativa del art. 1617, pero para
la locacin de animales de trabajo no correspondera acudir
a igual tratamiento.
6. Restitucin: mejoras
Remitimos a lo dicho supra, 106.
7. Restitucin: retencin
El art. 1618 est directamente destinado a recordar que
cuando el locatario tenga el derecho de retencin, no podr
retener la cosa "si el locador depositare o afianzare el pago
de ellas a su liquidacin". Debe tratarse de una garanta
"suficiente" (art. 3943, segundo prrafo).
Sobre el derecho de retencin: supra, 106, VII.
8. Restitucin: abandono
Hay ciertos gastos y mejoras que el locador debe pagar
(supra, 106, V) y expresamente el art. 1619 precepta que
no puede liberarse de dicha obligacin abandonando la cosa

arrendada al locatario.
VI. El tema de la reconduccin
Segn el fundamental art. 1622: "Si terminado el contra-

to, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arren-
dada, no se juzgar que hay tcita reconduccin, sino la con-
tinuacin de la locacin concluida y bajo sus mismos trmi-
nos, hasta que el locador pida la devolucin de la cosa; y
podr pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el
arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa".
1. Concepto
La clara terminologa romana distingue entre el "recondu-
cir" y el "relocar"29. En ambos casos hay una nueva locacin,
diferencindose en esto: la reconduccin es una nueva loca-
cin con el mismo locatario, en tanto que la relocacin es
una nueva locacin con otro locatario.
Lo que aqu nos interesa es la reconduccin: el hecho de
que el locatario (conductor) tome nuevamente (reconduzca)
la misma cosa en locacin.
Cabe distinguir entre la reconduccin expresa y la tcita.
a) De la expresa no se preocupa la doctrina. Entra dentro
de las posibilidades de la autonoma privada (art. 1197). No
ofrece reales problemas.
Se caracteriza porque el nuevo contrato de locacin sigue
al anterior sin que se produzca una solucin de continuidad
en el uso o goce. Distingese en esto, de la ulterior contrata-
cin en discontinuidad.
El nuevo contrato de locacin puede reproducir las mis-
mas clusulas del anterior, o tener clusulas distintas, lo
que, entrando en finuras terminolgicas, si no obsta a lla-
mar "reconduccin" a ambas hiptesis, permite, tambin, re-
29 Maynz, Cours, 302, nota 9.

servar ese nombre para la primera, aludiendo a la segunda

con el de "renovacin".
b) Es la tcita, la que despierta la atencin de la doctrina
y de la legislacin.
De admitrsela, tiene de comn con la expresa, el que, de
hecho, no hay solucin de continuidad en el uso o goce. Pero
falta una declaracin de voluntad expresa, comn a ambas
partes, en el sentido de concluir una nueva locacin.
Lo que existe, es el hecho de que el locatario contina en
el uso o goce de la cosa, y el locador no se opone...
Puede de all extraerse que tcitamente las partes han
concluido una nueva locacin?
La historia y el Derecho comparado nos ofrecen ejemplos
de variadas formas de responder al interrogante. Las legis-
laciones que contestan afirmativamente se encuentran ante
un cmulo de problemas. Nuestro Cdigo contesta en sentido
negativo.
2. Los problemas superados

La admisin de la tcita reconduccin presenta problemas
de los que nuestro Cdigo, al negarla, se desentiende:
a) Si se entiende que hay una declaracin tcita comn,
en el hecho de que el locatario contine en el uso o goce de la
cosa, sin oposicin del locador, cunto deber ser el tiempo
que deber transcurrir, en esa situacin? Se advierte que no
puede bastar con un instante, pues ello implicara renunciar
a un mnimo de elocuencia tcita. Nuestro Vlez se hace eco
de esta dificultad, en la nota al art. 1622.
b) Cul ser el tiempo de duracin del nuevo contrato?
Las variantes aqu son numerosas, y de algunas de ellas
se hace eco la nota al art. 1622.
Por va de ejemplo, si concluido un contrato de locacin
por tiempo determinado, se admite una reconduccin, pode-
mos imaginar que la reconduccin sea por el mismo tiempo,
o por otro distinto, o que sea por tiempo indeterminado.
3. El sistema de nuestro Cdigo
Nuestro art. 1622 no admite la tcita reconduccin.
Pero con no admitirla no basta pues es necesario dar res-
puesta a este interrogante: bajo qu reglas se juzga la si-

tuacin que se opera cuando el locatario, concluida la loca-
cin, permanece en el uso o goce, sin oposicin del locador?
Nuestro Cdigo contesta: hay continuacin de la locacin
concluida. Que transcurra en ese status, un instante, un da,
o un mes, o un ao, o mayor tiempo, no interesa: el status de
continuacin permanece.
A Segovia30 parcele que esto es reconduccin por ms
que la ley rehuya el confesarlo. Razona que si el contrato
contina "no ha concluido; y si ha concluido y las obligacio-
nes subsisten, es que hay un nuevo contrato tcito".
La argumentacin de Segovia, no por impactante, deja de
ser rebatible: un contrato, por tcito que sea, supone decla-
raciones de voluntad provenientes de personas en estado de
emitirlas. La continuacin ex art. 1622 se opera aunque una
o ambas partes no se encuentren en condiciones de exteriori-
zar una voluntad (v.g. por una incapacidad de las llamadas
"accidentales"). Para la continuacin no hace falta un pacto
tcito; la locacin anterior contina por va de inercia.
4. Requisitos de la continuacin
Se ha sealado que constituyen presupuestos de la conti-
nuacin los siguientes: "a) Que se trate de locacin a plazo
fijo y vencido; b) Que el locatario permanezca en el uso y goce
de la cosa locada; c) Que, luego del vencimiento, el locador
haya consentido expresa o tcitamente esa ocupacin"31.
En cuanto a los dos primeros presupuestos, coincidimos
en que debe haber un plazo fijo y encontrarse ste vencido, y
el locatario permanecer en el uso o goce. Estimamos, s, con-
veniente, formular una aclaracin respecto a lo que entende-
mos por "fijo". Nuestro Cdigo distingue entre las locaciones
a trmino fijo, y sin l (arts. 1609 y 1610, supra, 101, V, 2 y
3) clasificacin que se verifica desde una perspectiva diferen-
te a la que distingue las locaciones segn sean o no por tiem-
po determinado (supra, aqu, V, 2). Es para las locaciones a
30 Segovia, "Cdigo Civil", sobre el art. 1624 de su numeracin.

trmino fijo que funciona adecuadamente el instituto de la

continuacin. Para las que no son a trmino fijo, hay plazos
suplementarios que se computan a partir de la intimacin, y
vencidos stos, entendemos que no cabra hablar de conti-
nuacin, pues la voluntad de reclamar la cosa ha sido ya
manifestada por el locador.
Pero respecto al tercer presupuesto, estimamos que el te-
ma exige otra visual. No es necesario que el locatario haya
consentido expresa o tcitamente la ocupacin. Basta con
que no se haya opuesto (lo dicho, aqu, sub 3, ih fine).
Captulo XV: Locaciones urbanas
110. Introduccin
I. Generalidades
Con alguna supervivencia de normas de la ley 21.342, ri-

ge, actualmente, la ley 23.091, a la que en lo sucesivo aludi-
remos con la sigla "L.U.".
La L.U. es una ley especfica para las locaciones urbanas
que contiene normas que ataen a la regulacin civil del
contrato de locacin, ms un sistema de promocin de loca-
ciones destinadas a vivienda.
1. Materia a examinar
En este captulo, hablaremos de las normas que ataen a
la regulacin civil del contrato de locacin urbana.
Ellas son el resultado de una torturada historia de la que
daremos una breve resea en los apartados II a IV.
Las normas actuales tienen el carcter de legislacin
permanente aplicable a todos los contratos celebrados a
partir de su vigencia, y en esto se distinguen del grueso de
sus precedentes legislativos que se postularon como tran-
sitorios.
Ese carcter de legislacin permanente no ha impedido
que, de cuando en cuando, reaparecieran brotes de legisla-
cin transitoria, que afectaron los contratos celebrados a su
amparo (as: leyes 23.542, 23.680 y 23.747)1, retornando a
1 Estas tres leyes afectaron el sistema de ajuste del precio, cada una con sus
particularidades: la ley 23.542 para las locaciones urbanas destinadas a vivienda,
la ley 23.680, para todas las locaciones urbanas, en forma discriminada, segn "los
destinos y precios locativos", y la ley 23.747, tambin para todas, pero en forma
uniforme.
Sobre la ley 23.680, comp. Operatividad y alcances de la emergencia locativa de
Rocca-Abatti-Rocca (h) en ADLA XIX-C, pgs. 2432 y sigts.
390 110. Locaciones urbanas
regir la L.U. sin cortapisas, para los contratos celebrados

con posterioridad a esos brotes, aunque, desde luego, con
una credibilidad en las promesas de la Constitucin y de la
L.U. cada vez ms dbil.
Una nueva afectacin se produjo con la ley 23.928, llama-
da de "Convertibilidad del Austral" que alcanz a los contra-
tos ya celebrados, y con carcter permanente incidi sobre el
contenido de la L.U.
En cuanto al sistema de promocin de locaciones destina-
das a vivienda, solo haremos una esquemtica referencia
por entender que su estudio escapa a una visual civilstica
del tema.
2. Suerte de la anterior ley 21.342

La L.U. no ha derogado expresamente a la ley 21.342.
Pero si dejamos de lado sus disposiciones de ndole proce-
sal (que escapan tambin a un enfoque civilista) y las nor-
mas que han perdido inters (por haberse cumplido las fe-
chas previstas), la verdad es que casi nada queda de la ley
21.342 que merezca una reflexin especial.
A nuestro juicio, apenas quedan 2 el art. 6, y algo del art.
29 (infra, 115, VII, 111, III).
II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921
En setiembre de 1921 se dictaron las leyes 1,1.156 y

11.157. El Estado, invocando razones de emergencia, ensay
all sus poderes intervencionistas.
1. La ley 11.156
Fundada en razones de emergencia3 fue dictada con ca-
rcter de permanente, salvo una disposicin que, visible-
mente, fue transitoria.
2 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 8/9 y 105/7.

3 Comp. Justo, Objetivos y ofconces de la ley 11.156 en nota a la publicacin de
esta ley en ADLA.
110. Locaciones urbanas 391
La improlijidad de su redaccin obliga a hacer los si-

guientes distingos:
a) Carcter permanente tuvo la modificacin que en su
art. 1 introdujo reformas a los arts. 1404, 1507, 1509, 1583,
1604 y 1610 del Cdigo Civil, mandando en su art. 2 que se
incluyeran en la primera edicin del Cdigo.
Estas modificaciones continan vigentes, aunque lo con-
trario se haya sostenido para el art. 1507 (infra, 114,1).
b) Permanente, es tambin, a nuestro entender, el precep-
to del art. 4 de la ley 11.1564 (supra, 108, III, 2).
c) Pero la disposicin de su art. 2, ya tuvo otro color. Al
disponer que "para las locaciones a que se refiere el primer
apartado del art. 1507 del Cdigo Civil, vigentes en el mo-
mento de promulgacin de la presente ley, el plazo legal
empezar a contarse desde esta fecha", implic una prrro-
ga legal del contrato, ya que no descontaba el tiempo ante-
rior transcurrido. Bajo la aparente mscara de una norma
sobre aplicacin de las leyes en el tiempo, desembocaba en
una prrroga.
2. La ley 11.157
La ley 11.157 fue, en cambio, de un declarado carcter
transitorio, como legislacin de emergencia por dos aos. Pe-
ro su rgimen fue prorrogado por las leyes 11.201, 11.231 y
11.318, hasta el 30 de setiembre de 1925.
La ley 11.157 prohibi cobrar "por la locacin de las ca-
sas, piezas y departamentos destinados a habitacin, comer-
cio o industria en el territorio de la Repblica, un precio ma-
yor que el que se pagaba por los mismos el 1 de enero de
1920" (art. 1). Como esa ley fue promulgada el 19 de setiem-
bre de 1921, ese "congelamiento", al retrotraer, conllevaba,
en su caso, una rebaja.
Planteada la inconstitucionalidad de la ley 11.157, la Cor-
te Suprema se pronunci a favor de la constitucionalidad, en
la causa "Ercolano contra Cantoni de Renshaw" con la disi-

dencia del inolvidable juez Bermejo. Ese pronunciamiento es

siempre recordado por los defensores de las leyes de emer-
gencia, disimulando que el pronunciamiento fue aplicado al
caso muy especial "de una simple locacin verbal y sin tr-
mino" y, generalmente, pasando por alto que para "un con-
trato de trmino definido" la ley 11.157 fue declarada in-
constitucional pocos meses despus, en la causa "Horta vs.
Harguindeguy"5.
3. Juicio crtico
Contra los aplausos que el intervencionismo estatal reci-
biera (en las diversas oportunidades en las que se manifest
en materia locativa), nosotros preferimos hacernos eco de
las palabras de Bibiloni, quien habl del "patente desmenti-
do a las promesas de la Constitucin"6.
III. El segundo intervencionismo

Con el decreto 1580 de junio de 1943 se reinicia el calva-
rio del rgimen locativo.
1. Este decreto:
a) Se postul, en su letra, omnicomprensivo de todos los
contratos "vigentes o que se celebren" de "locacin de inmue-
bles de propiedad privada, piezas, casas, departamentos y
locales, con o sin muebles, destinados a vivienda, comercio,
industria o al ejercicio de toda otra actividad lcita".
Tan omnicomprensiva era la letra del texto, que la resolu-
cin 101 del 10/11/44 declar a los terrenos baldos incluidos
en el decreto 1580. Pero el 27/IV/44, por resolucin 384, la
Cmara de Alquileres de la Capital Federal, dej a un lado
las "locaciones de tierras situadas fuera del radio, ejido o zo-
na de las ciudades o pueblos, con destino a cualquier clase
5 Sobre aiibos precedentes: Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin

urbana, pg. -. nota 10.
6 Bibiloni, Anteproyecto, VI, pg. 170.
de explotacin agrcola, y cuyo objeto principal no sea la ha-

bitacin".
b) Estableci una rebaja de alquileres "de acuerdo con
porcentajes que se aplicarn sobre los que regan el 31 de di-
ciembre de 1942".
Cuando la propiedad, a esa fecha, no haba estado alqui-
lada, por haber sido objeto de ocupacin directa por sus due-
os, la Cmara de Alquileres de la Capital (res. 1550 del
12/111/45) dispuso que le corresponda fijar el valor locativo.
c) Prorrog los contratos por un ao y medio, disponiendo
que los juicios de desalojo iniciados por vencimiento del tr-
mino quedaran sin efecto.
2. El delirio intervencionista del decreto, se suavizaba en

el art. 13 al afirmar su carcter transitorio "hasta el 31 de
diciembre de 1945".
Para el jurista supersticioso, la eleccin del nmero 13
debi sonar a sarcasmo. Nada de realmente "transitorio" po-
da haber en la accin emprendida. El decreto 29.716/45 pro-
rrog el rgimen hasta el 31/XII/46: la ley 12.886 lo extendi
hasta el 31/XII/47; la ley 13.026 lo llev hasta el 30/VI/49; la
ley 13.525 hasta el 30/IX/49.
3. Prescindimos en esta visin panormica, de enunciar el

cmulo de normas que se dictaron durante esos aos, algu-
nas de las cuales modificaron el decreto 1580/43.
Pero, por lo que pueda servir para un juicio valorativo de
la actitud estatal, y despertar la indignacin jurdica que
sirva de antdoto contra los que de buena fe, pero a nuestro
juicio, errados, pretenden santificar el intervencionismo por
razones de emergencia, puntualizamos:
a) Hay razones para dudar de la eticidad de un Estado
que se preocup de su propia proteccin como inquilino (de-
creto 6184/44) mientras como locador tomaba previsiones
para escapar al rgimen, con el decreto 26.527/44.
b) Dirigiendo la vista a las viviendas desocupadas, conmi-
n a su arriendo. El Estado ensay, primero, su intervencio-
nismo para Ushuaia y Ro Grande (decreto 27.693 de set. 11
de 1948); luego, avanz limitado, primero, a viviendas, y ex-
tendido despus a otros destinos, sobre la Capital Federal y

el radio descripto por el art. 3 del decreto 1580/43 (decretos
18.129/48 y 3075/49).
c) Se suspendieron los juicios de desalojo, en la Capital
Federal, para las locaciones destinadas a habitacin, cuyo
alquiler no excediera de doscientos pesos mensuales, por 90
das (ley 12.847) estableciendo luego igual regla para el res-
to de la Repblica (ley 12.862).
Esa suspensin (previndose exclusiones) fue prorrogada
hasta el 30 de junio de 1947 por ley 12.926, cuya vigencia fue
luego prorrogada hasta el 31 de julio de 1947 por ley 12.991.
Un nuevo rgimen de suspensin de desalojos hasta el 30
de junio de 1949 fue dispuesto por ley 12.998, modificada
por ley 13.228, con la prrroga hasta el 30 de setiembre de
1949, por ley 13.525.
Una ms amplia suspensin, pero tambin hasta el 30 de
setiembre de 1949 deriv de la ley 13.538.
IV. La legislacin siguiente

Al llegar setiembre de 1949, ya el Gobierno se encontraba
atrapado por una emergencia que la legislacin anterior ha-
ba agudizado, y sin voluntad firme de superar los vientos
demaggicos que orientaban su poltica.
La catarata legislativa continu a travs de seis pero-
dos en los que con estas y otras leyes, la Repblica, orgullo
de nuestros padres, fue precipitndose hacia la decadencia.
Cada uno de esos perodos estuvo signado por una norma-
cin bsica:
1. La ley 13.581
El rgimen iniciado con el decreto 1580 de 1943 llevaba
ya seis aos y meses de vida. La comisin bicameral encar-
gada del estudio de la materia, no alcanz, en el ao 1949, a
elaborar un rgimen definitivo, y propuso uno transitorio,
afirmando sus propsitos de continuar con los estudios du-
rante el receso legislativo.
As naci la ley 13.581, promulgada el 5 de octubre de
1949, que se autopostul como transitoria, hasta el 30 de se-

tiembre de 1951.
Pero la transitoriedad deba prolongarse...
El rgimen de la ley 13.581, con sus modificatorias y pr-
rrogas (leyes 13.936, 14.053, 14.139, 14.178, 14.288, 14.356,
decretos-leyes 160/55, 7.588/55, 10.077/55, 23.034/56) sub-
sisti hasta la sancin del decreto 2186/57.
Con todas sus falencias (que fueron grandes) podemos reco-
nocer a la ley 13.581 el mrito de constituir un cuerpo orgni-
co, donde, aparte de introducirse algunas innovaciones se ar-
monizaba las reglas locativas hasta entonces dispersas. Cons-
tituy por as decirlo una codificacin de la transitoriedad.
A. En punto a mbito de aplicacin, tuvo una amplitud
(art. 1) similar a la del art. 1 del decreto 1580 de 1943.
Expresamente la comisin bicamera autora del proyecto,
evit emplear el calificativo de "urbanas" que utilizara la ley
12.998, para no dejar fuera de la proteccin a la locacin de
inmuebles ubicados fuera del ejido de los pueblos o de las
ciudades.7
B. Prorrog las locaciones (art. 5) disponiendo que sus
normas se aplicaran de oficio "incluso a los juicios en trmi-
te" y aun con sentencia (art. 46).
C. Concluy con el sistema de rebaja de alquileres, pero
no liber los mismos, pues los congel a los montos definidos
como "precio bsico"; basta tener presente que para las uni-
dades que haban estado alquiladas al 31 de diciembre de
1942, se tuvo como alquiler bsico el de esa fecha (art. 7 del
decreto reglamentario 34.252/49) para concluir que el "ali-
vio" que se daba a los locadores, era harto mezquino. La ini-
quidad era manifiesta, y en la letra del art. 13 de la ley
13.581 se previo la posibilidad de reajustes de los alquileres
bsicos, segn determinara la reglamentacin, que fij (art.
12 del decreto 34.252/49) topes mximos de aumento, que
para viviendas, fueron del 15%, para comercio o industria,
del 30% y para los restantes, del 20%.
7 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin urbana, pg. 33.

396 110- Locaciones urbanas
D. Estableci para todo el territorio de la Repblica, la

obligatoriedad de denunciar la existencia de viviendas des-
habitadas (art. 3) con facultad del respectivo Poder Ejecuti-
vo de incautarse de las "total o parcialmente deshabitadas"
arrendndolas "por cuenta de sus propietarios, locadores o
sublocadores, en caso de negativa arbitraria" (art. 4).
Era el virus comunista, que aunque pblicamente con-
denado comenzaba a infiltrarse en nuestras instituciones,
a despecho de las promesas de la Constitucin.
E. Prescindimos de dar una visin panormica de las de-
ms disposiciones de la ley 13.581, porque ello recargara
a nuestro juicio, indebidamente las finalidades de esta
exposicin.
2. El decreto-ley 2186/57
Al llegar el ao 1957, el rgimen intervencionista con sus
sistema de prrrogas y de alquileres injustos, haba produci-
do graves daos. Pero no era fcil salir de l, porque la eco-
noma estaba en parte edificada sobre esos malsanos pila-
res. Haba, realmente, un problema "heredado"8, y compren-
dindolo, el decreto 2186/57 persigui, segn rezan sus
"Considerandos", "un gradual y prudente regreso a las dis-
posiciones del Cdigo Civil".
Su rgimen, complementado por el decreto-ley 9940/57,
reglamentado por decreto 9981 de 1957, y prorrogado por
las leyes 14.775 y 14.809, rigi hasta la ley 14.821.
Su mbito de aplicacin, en comparacin con el de las
normaciones anteriores, fue notablemente circunscripto,
aplicndose a las locaciones "destinadas a vivienda, peque-
os comercios, pequeas industrias, y cualquier otra activi-
8 Entrecomillamos lo de "heredado", calificativo muy en boga cuando cambian

los gobernantes. Nadie se atreve a hablar de "heredado" cuando el hecho preceden-
te ha sido su propia obra, pero cuando puede atriburselo a otro, surge de inmedia-
to la excusa que sugiere el calificativo. Como excusa con fines de poltica personal,
tiene su impacto y un efecto psicolgico evidente, despertando la comprensin ha-
cia el gobernante que se encuentra en aprietos por el hecho de su predecesor. Pero,
desde el punto de vista jurdico, el calificativo encierra una falacia. El Estado es
una unidad histrica que no muere, por lo que no hay "herencias".
dad lcita" (art. 1) y aun dentro de ese mbito, ya reducido,

prevea una serie de exclusiones, en el art. 2.
Con ese mbito limitado, se prorrogaron las locaciones y
se estableci un rgimen de precios.
Excsesenos de presentar otras disposiciones de este de-
creto-ley.
3. Las leyes 14.821 y 15.775

Los propsitos de retorno gradual al Cdigo Civil fueron
bien pronto abandonados.
Tal lo que result de la ley 14.821 y de las posteriores le-
yes 15.331, 15.775, 16.654, con las prrrogas dispuestas por
las leyes 16.485 y 16.675.
Con la ley 14.821, el mbito de la normacin vuelve a ser
amplio; ya no se habla de pequeos comercios o pequeas in-
dustrias, abarcando, genricamente "vivienda, comercio, indus-
tria o cualquier otra actividad lcita". Se previeron, s, exclusio-
nes al rgimen de la ley (art. 3) y entre ellas, las de los contra-
tos celebrados a partir del 1 de marzo de 1957 y los que se
celebraren en el futuro, pero ya en la ley 15.775 se previo un
mtodo para evitar el lanzamiento.
Se prorrogaron los contratos abarcados. Se estableci un
rgimen de precios con aumentos progresivos.
4. La ley 16.739
Derog expresamente (art. 72) las leyes 14.821 y 15.775.
Entr a regir con efectos (art. 73) al 1 de octubre de 1965.
Con un mbito amplio ("vivienda, comercio, industria o
cualquier actividad lcita": art. 1) prorrog todos los contra-
tos, a fechas distintas, segn los destinos (art. 2), estable-
ciendo un rgimen de precios (art. 13). Se establecieron tam-
bin exclusiones a la prrroga (art. 3).
A travs de las posteriores leyes 17.368, 17.607 y 17.689
se manifest la preocupacin del legislador de preparar la
vuelta al Cdigo Civil.
5. La ley 18.880
Con la ley 18.880 se circunscribi notablemente el mbito
de intervencionismo estatal, hasta el punto de que en uno de
los diarios de mayor circulacin en el pas se lleg a decir

que ms que una ley de regulacin de alquileres, era una ley
de desalojo9.
a) Su mbito declarado fue el de las locaciones y subloca-
ciones de inmuebles "destinados exclusivamente a vivienda"10
y no todas, pues se contemplaba una serie de exclusiones del
rgimen.
Pero tambin se incluan, adems de las locaciones desti-
nadas a vivienda, las destinadas a establecimientos educa-
cionales, y (lo que nos vuelve a hacer dudar de la eticidad
del legislador) las locaciones, "cualquiera que fuere su desti-
no" en las que el locatario fuera "el Estado Nacional, una
provincia, un municipio, un ente descentralizado de la admi-
nistracin pblica o una empresa del Estado".
Las locaciones incluidas quedaron prorrogadas hasta el
30/XII/47, trmino llevado al 31/XII/75 por ley 19.405. Se fij
una "tabla" de alquileres, segn los aos, partiendo de lo
que se llam "valores bsicos".
b) Pero no tard el legislador en acudir en auxilio de los
locatarios urbanos, cualquiera fuera el destino, con la sus-
pensin de los trmites por juicios de desalojo y de los pla-
zos de deshaucio, primero, hasta el 31 de octubre de 1973,
por ley 20.519, y despus, hasta el 21 de diciembre de
1973, por ley 20.546, prohibiendo, simultneamente, que
hasta esas fechas se iniciaran nuevos juicios de desalojo.
El legislador se daba, as, un "respiro" preparndose a re-
gular nuevamente todas las locaciones urbanas, cualquiera
fuera su destino.
El 31/XII/73 qued sancionada la ley 20.625 (promulgada
en enero 14 de 1974, publicada el 21 de enero de ese ao).
6. La ley 20.625
Con ella, se abandon el propsito de reducir el problema
9 Como lo recordaba Arias, al exponer como relator al tema I de las Jornadas

Nacionales sobre arrendamientos urbanos (Salta 1971) cuyas deliberaciones pue-
den verse en "Locaciones-ley 18.880", Boletn Judicial de la Provincia de Salta, n-
mero extraordinario.
10 Lo de "exclusivamente" resulta ser una exageracin, pues quedaban abarca-
das ciertas locaciones de destino mixto.
a las locaciones para vivienda. Cayeron en su rgimen, esas,

y las locaciones para actividades civiles lucrativas y no lu-
crativas, para actividades profesionales, comerciales, indus-
triales (art. 8). Hubo, s, casos excluidos (art. 3).
Se prorrogaron las locaciones incluidas hasta el 30 de ju-
nio de 1975 y se regul el rgimen de precios.
La vigencia de la ley 20.625 fue prorrogada hasta el 18 de
agosto de 1975 por ley 20.969, luego hasta el 30 de setiem-
bre de 1975 por ley 20.989, v finalmente hasta el 30 de junio
de 1976 por ley 21.122.
7. La ley 21.342
Esta ley, conocida como de "normalizacin de locaciones",
tuvo un claro propsito de retorno al Cdigo Civil. Se trat
de un retorno gradual, pero retorno al fin... La graduacin
del retorno permitira que el sector de los locatarios se fuera
acomodando paulatinamente a la situacin futura, mientras
que a travs del cumplimiento de los pasos previstos se fue-
ra despertando la credibilidad de los locadores y de los in-
versores.
A. Las locaciones para vivienda, iniciadas con anteriori-
dad al 1 de enero de 1974, cuyo plazo contractual estuviere
vencido, quedaron abarcadas por la ley.
a) Partiendo de ese mbito, la ley previo una serie de ex-
clusiones expresas (art. 2) de entre las cuales cobr especial
relevancia la del inquilino pudiente, que, aunque tena ya
sus antecedentes (leyes 18.880 y 20.625), se conect, facili-
tndola, con la obligacin del locatario de presentar una de-
claracin jurada anual (art. 5) con sanciones en caso de in-
cumplimiento, falsedad u ocultacin.
b) Para las locaciones incluidas se pusieron plazos de res-
titucin distintos segn la fecha de iniciacin de la locacin
(art. 7). La idea rectora fue la de liberar primero aquellas lo-
caciones que por anteriores ordenamientos haban estado
excluidas, y luego quedaron incluidas.
El plazo ms prolongado llegaba hasta el 30 de noviem-
bre de 1979.
c) Para esas locaciones incluidas, y hasta que quedaran li-
beradas, se estableci un rgimen gradual de precios. El al-
quiler consisti en un tanto por ciento del valor locativo, que

comenzando por ser el 12,5% para julio de 1976, se iba incre-
mentando trimestralmente hasta llegar a ser el 100% para
abril de 1978. En cuanto al valor locativo sobre el cual se cal-
culaba el por ciento, qued definido como el resultante de
multiplicar el alquiler inicial de la locacin por el coeficiente
previsto para ese ao en la escala que trajo la ley; adase a
ello que se previo una actualizacin del valor locativo segn
la variacin del ndice salarial del pen industrial.
B. Con las locaciones no destinadas a vivienda, se proce-
di con mayor energa: plazo de vigencia hasta el 30 de se-
tiembre de 1976, y durante l, 100% del valor locativo.
C. En fin, para el Estado locatario, se procedi con ener-
ga intermedia.
Como para las locaciones destinadas a vivienda, se esta-
blecieron plazos distintos de restitucin, segn la fecha de
iniciacin, pero el alquiler se fij, durante la vigencia de los
plazos, en el 100% del valor locativo, siendo actualizable se-
gn ndices de precios mayoristas agropecuarios.
D. Todos los plazos se han cumplido. La ley 21.342 llen
su cometido.
Pero las disposiciones que no dependen de esos plazos si-
guen vigentes y deben computarse al encarar la posterior
ley 23.091.
111. Los alcances de la locacin urbana
I. Concepto de locacin urbana
La L.U. es una ley especfica que rige solo las locaciones

urbanas.
Pero: cundo hay una locacin urbana?
Grave es el problema. La determinacin del concepto no
es fcil.
Se han dado diversas conceptualizaciones. Mrito de Al-
varez Alonso es haberlas recordado, detenindose especial-
mente en el tema, y sealando la importancia de l1, lo que
reconocemos, no obstante que no compartamos la conclusin
a la que arriba.
Segn cierta doctrina, a la que denominaremos "tesis de
las cuatro notas", no hay que confundir el sentido semntico
de lo "urbano" que apunta a lo geogrfico, a la ubicacin del
predio dado en locacin, con el sentido tcnico-jurdico, para
el que juegan otras connotaciones, y en este aspecto, ha he-
cho fortuna una observacin de Roca Sastre, segn la cual,
para distinguir una finca rstica de una urbana, hay que
atender a cuatro criterios distintos, computando situacin,
construccin, destino y accesoriedad, "no proporcionando
ninguno de ellos, aisladamente, la distincin buscada"2.
1 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 18.880),

pgs. 48 y sigts. y Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 21.342),
pgs. 67 y sigts.
2 Recordado por Alvarez Alonso, en las dos obras que mencionramos en la nota
anterior, a propsito de las leyes 18.880 y 21.342, y dentro de esa lnea de pensa-
miento, Rinessi, Derecho de las loe-aciones urbanas, pgs. 83/6, a propsito de la ley
actual. Pero cabra preguntarse si esos dos autores siguen realmente a Rocca Sas-
tre aunque parezcan partir de las cuatro notas que ste postula (situacin, cons-
truccin, destino, accesoriedad). La duda nos es suscitada por el siguiente fragmen-
to de Alvarez Alonso: "Como conclusin, se arriba a distinguir el predio rstico del
urbano por: a) su situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin; b) por el
aprovechamiento o destino explotacin agrcola, pecuaria o forestal frente
402 111. Los alcances de la locacin urbana
Nosotros, en la tarea de examinar la L. U. sustentamos la

tesis que llamaremos "de las dos notas": situacin y destino.
A nuestro entender, aqu, son locaciones urbanas, las lo-
caciones de inmuebles ubicados en las ciudades o pueblos, o
en zonas de turismo, con destino a vivienda, comercio, in-
dustria, u otras actividades urbanas.
Pasemos a desarrollar esta conceptualizacin.
1. Aqu
La tesis de las cuatro notas (que no compartimos), puede
ser correcta para una determinada ley, y no serlo para otra.
A nosotros nos interesa lo que aqu, en la L.U., es.
Pero, pues la tesis de las cuatro notas habla de un sentido
semntico, de un sentido geogrfico, y de un sentido tcnico-ju-
rdico, digamos lo propio de cada uno de ellos con una incursin
intermedia que nos permita detenernos en el sentido vulgar.
A. En cuanto al sentido semntico, renunciamos a deter-
minarlo. No somos lingistas, pero parcenos que "urbano"
deriva del latn urbanus, y ste, de urbus, urbis, originado,
al decir de Varrn, en orbis, ya que "en lo antiguo se edifica-
ban las ciudades en forma circular"3. Sirva esto para con-
cluir que el buscar el sentido semntico puede resultar una
empresa harto escabrosa, dndonos para urbanus la sorpre-
sa de desembocar en lo redondo.
B. Ms interesante nos parece pensar en el sentido vulgar.
Las lenguas estn sometidas al fenmeno de la historici-
dad, en constante evolucin, y las palabras tienen una pluri-
significacin.
a vivienda, industria o comercio; c) por la preponderancia de uno de estos elemen-

tos, si ambos concurrieren en un mismo predio, o poT razn de dependencia que en-
tre ellos exista, como principal uno y accesorio otro". Rinessi presenta ese fragmen-
to de Alvarez Alonso como receptando las cuatro notas de Roca Sastre, pero since-
ramente no vemos cmo bajo las tres letras (a,b,c) puedan traducirse cuatro
criterios, a menos que en la enunciacin que se hace sub c, se distinga entre "pre-
ponderancia" y "dependencia". Pero, de todos modos, en esa enunciacin de cuatro,
brilla por su ausencia la nota de "construccin" que aparece explcita en la defini-
cin que da Rinessi, en la cual falta, en cambio, la nota de "situacin".
3 De Miguel R., Nuevo Diccionario Latino-Espaol Etimolgico, voces urbanus y
urbs.
111. Los alcances de la locacin urbana 403
Ya en Roma, urbanus tena una pluralidad de significa-

dos, en el habla corriente... 4 .
En nuestra habla popular, "urbano" tiene tambin una
pluralidad de sentidos, partiendo del ncleo bsico de algo
que se relaciona con una ciudad, pero con gran elasticidad,
que depende, entre otros datos, del sustantivo para el que
funciona, adjetivando. Tanto "urbano" como "campestre" (o
"rural", o "rstico") pueden aludir a una ubicacin real del
objeto designado por el sustantivo as adjetivado, como a
una valoracin independiente de la ubicacin. Y as, puede
hablarse de maneras, vestimentas, arquitecturas, modalida-
des de vida, "urbanas" pese a darse en el campo, y "campes-
tres" pese a presentarse en la ciudad.
Brevemente, en el habla popular, por "urbano" puede en-
tenderse lo ubicado dentro de la ciudad, y lo usual en la ciu-
dad, aunque se d en el campo.
C. La reflexin que antecede nos permite fijar lo que pue-
de llamarse el sentido "geogrfico": "urbano" es lo ubicado
dentro de una ciudad.
Con este punto de partida, nos diremos que el sentido ge-
ogrfico coincide con el vulgar, pero tampoco diremos que
sea distinto del vulgar. Es simplemente una de las posibili-
dades que ofrece el habla popular.
D. Y pasemos a hablar del sentido tcnico-jurdico.
Comencemos por aventar un fantasma: no hay un sentido
tcnico jurdico determinable a priori.
La determinacin del concepto jurdico de lo "urbano" se
verifica a posteriori, una vez conocida la norma que emplea
el adjetivo.
Antes de conocer esa norma, lo ms que podremos decir es
que nos asiste la presuncin de que el legislador ha empleado
el vocablo en alguno de los sentidos utilizados por el habla po-
pular, pues constituye una excepcin el que se aparte de ella,
aunque la posibilidad existe, ya que el legislador como el po-
eta puede dar vida a nuevas significaciones.
4 Como puede verse en el diccionario citado en la nota anterior. Y asi, urbanus

significaba, tambin: festivo, gracioso, culto, delicado, agradable, apacible, fino.
Por otra parte, no debe olvidarse el fenmeno de interac-

cin recproca que tienen el habla de los juristas y el habla po-
pular, pues si los juristas, en principio, acuden al habla popu-
lar, los trminos propios de los juristas concluyen por ser re-
ceptados por el habla popular, por lo que, lo que puede haber
comenzado como una significacin tcnico-jurdica, bien pue-
de concluir en asumir la calidad de vulgar.
Y as:
a) Sera errneo el afirmar, a priori, que no cabe confun-
dir el sentido tcnico-jurdico con el sentido geogrfico (del
que dijimos que es uno de los posibles sentidos vulgares).
Las Pandectas nos suministran un buen ejemplo de la posi-
ble coincidencia de ambos sentidos, cuando en 1 D. 27, 9 re-
cuerdan la prohibicin a los tutores y curadores de enajenar los
praedia rustica uel suburbana. All, por oposicin, son predios
urbanos las casas y terrenos ubicados dentro de la ciudad5.
b) El hecho de que no haya un sentido tcnico jurdico a
priori, explica las disputas de los romanistas en torno al sig-
nificado del vocablo "urbanas" aplicado a la clasificacin de
las servidumbres prediales6:
a') Fjanse unos en la naturaleza del fundo, pero, como en
las servidumbres hay dos fundos, dirigen unos la atencin al
sirviente, y otros al dominante, opinin esta ltima, que
dentro de esta tesis, ha prevalecido, declarando "urbana" la
servidumbre a favor de un terreno edificado, cualquiera que
sea su ubicacin. Lo que interesa, aqu, es la edificacin, no
la ubicacin, a diferencia de lo que ocurra con el recordado
texto de 1 D. 27, 9, donde lo decisivo era la ubicacin, no in-
teresando la edificacin.
Con este criterio, un mismo tipo de servidumbre puede
ser calificado de urbano o de rural. Y as la servidumbre de
5 Accarias, Prcis de Droit Romain, ne 149.

6 Sobre lo que de inmediato diremos en el texto: 1. Dentro de la tesis que enuncia-
remos sub a', una referencia a la doctrina que tiene en cuenta el fundo sirviente puede
verse en Windscheid (Pandette, 210, nota 2) y en Girard (Manuel, pg. 369, nota 3).
2. Accarias (Prcis, n5 269) se pronuncia por la tesis sub a' aplicada al fundo dominan-
te, y recuerda las tesis sub V y sub c\ 3. Por el sentido sub d': Maynz, Cours, 218, y
en nota 21 su referencia a las servutes praediorum irregulares.
paso ser urbana si es a favor de un fundo edificado, y rural

si se trata de un fundo no edificado.
b') Tienen otros en cuenta el tipo de servidumbre. Si se la
puede concebir como til sin que haya edificacin, la servi-
dumbre es rstica, y urbana en caso contrario.
Con esta tesis, de cada tipo de servidumbre, sin fijarse en
el fundo dominante concreto, puede afirmarse si es rstica o
urbana.
c') Quieren otros que lo decisivo sea el contenido de la ac-
tividad a desplegarse desde el fundo dominante. Si su ejerci-
cio consiste en un in faciendo, son discontinuas, y, por ende,
rsticas; si su ejercicio consiste en un in habendo o en un in
prohibendo, son continuas, y por ello, urbanas.
d') No faltan quienes atribuyen sentidos distintos al voca-
blo, segn las pocas. Por ejemplo, dan para el ltimo esta-
dio el sentido sub c', pero como primitivo, recogen uno que se
aproxima mucho al precisado sub a', aunque combinando el
criterio de la edificacin con el del destino.
E. Y porque no hay un sentido tcnico-jurdico a priori,
nosotros, recogiendo el vocablo empleado por un gran roma-
nista' hemos dicho que el problema reside en determinar lo
que aqu debe entenderse por "urbanas".
"Aqu", es, desde luego la L.U. actual y no las leyes de loca-
ciones anteriores, ni otras normas que emplearen el vocablo.
2. Situacin
Nosotros afirmamos que es necesario que el inmueble lo-
cado est dentro de las ciudades o pueblos, dando al concep-
to de ciudad o pueblo una suficiente elasticidad como para
que queden incluidas las poblaciones tursticas.
Desde luego que la sola nota de "situacin" no es suficien-
te, pues nosotros pedimos que adems concurra la de desti-
no. Pero bajo este nmero hablaremos solo del tema de la
ubicacin del predio.
Para ser claros, coloqumonos en el caso ms polmico, y
supongamos que el destino sea el de vivienda. Aun ms: para
7 Maynz, Cours, 218: "Se entiende aqu por praedium rusticum... .

'vitar que el tema se complique con otras connotaciones, su-

pongamos que el destino sea exclusivamente el de vivienda.
Y bien:
a) La L.U. se refiere a las "locaciones urbanas" (art. 1)
dentro de las cuales entra a distinguir segn tengan o no
destino de vivienda, en un texto que habla de "las contrata-
ciones a que se refiere la presente ley".
A menos que se suprima la palabra "urbanas" del art. 1
L.U., habr que concluir que no es lo mismo "locacin urba-
na de vivienda" que "locacin de vivienda", pues el calificati-
vo de "urbanas" est indicando que puede haber una loca-
cin de vivienda que no sea "urbana", hiptesis que se detec-
ta en la locacin "campestre" de vivienda.
Con qu derecho suprimiremos palabras de la ley?
Una locacin campestre de vivienda no es una locacin
urbana, no solo por un tema de ubicacin, sino por un tema
de tipo de vida, de relaciones comunitarias de sociabilidad.
La locacin campestre de vivienda, no es arrendamiento
rural, pero tampoco es locacin urbana. Constituye una hi-
ptesis que escapa a ambos regmenes especiales y queda
dentro de las reglas del Cdigo Civil.
b) Es verdad que en el art. 2, inc. b, ya no se habla de lo-
caciones urbanas de vivienda, sino directamente de locacio-
nes de vivienda, pero ello no significa hacer abstraccin del
tema de la situacin geogrfica, que reaparece en la exigen-
cia de que se encuentre en zonas aptas para turismo.
Hay una diferencia entre vivienda permanente con fines de
domicilio y vivienda transitoria con fines de turismo, lo que
explica la diferencia de rgimen que verifica la ley. Pero ob-
srvese que aunque turismo individual puede hacerse en
cualquier parte del pas, la ley no se ha contentado con que
exista tal finalidad y ha exigido que ella se cumpla "en zonas
aptas para ese destino" con lo que queda claro que se refiere a
zonas con estructuras predispuestas para el turismo masivo.
La ley ha tomado en consideracin un tipo particular de
asentamiento, cuya caracterstica est en tener una pobla-
cin oscilante, que en pocas determinadas recibe el aporte
de los turistas. Ese modus vivendi puede influir incluso en
la estructura fsica del asentamiento poblacional respecto al
propio de una ciudad (v.g.: mayores espacios entre las edifi-

caciones) pero una villa veraniega sigue apareciendo a los
ojos de un observador, si no como una ciudad, s como un
pueblo, cuya alma vinculante es la actividad turstica.
3. Destino
Segn la conceptualizacin que hemos dado, la locacin
debe ser con destino a vivienda, comercio, industria u otras
actividades urbanas.
Esta es una nota que debe concurrir con la de "situacin".
Cualquiera de las dos que falte, habr locacin, pero no loca-
cin "urbana".
En cuanto a lo que debe ser el "destino":
a) Por de pronto, el destino agropecuario, nunca puede
dar lugar a una locacin urbana aunque se trate de un in-
mueble ubicado dentro de la ciudad o pueblo.
No hay aqu arrendamiento rural, y estimamos que tampo-
co hay locacin urbana. Estamos ante una locacin que, esca-
pando a ambas leyes especiales, se rige por el Cdigo Civil.
Es verdad que, dada en la L.U. la dicotoma "vivienda-
restantes destinos" podra pretenderse que en lo de "restan-
tes destinos" entra cmodamente el de la explotacin agro-
pecuaria dentro de la planta urbana, pero en contra de ello
hay un argumento que nos parece decisivo: en el art. 2, inc. c
se excluye de la regla del plazo mnimo a la locacin de luga-
res para "la guarda de animales".
La actividad de guardar animales no entra dentro del
concepto de explotacin agropecuaria8 pero es lo ms prxi-
mo a ella que podemos encontrar en el articulado de la L.U.
que la ha abrazado como finalidad locativa urbana, excluida
solo del rgimen del plazo mnimo pero incluida a los restan-
tes efectos.
Si la L.U. hubiera pretendido abrazar tambin la finali-
dad agropecuaria que se desarrollara dentro de la planta ur-
bana, lo menos que hubiera sido de esperar es que le diera el
8 Brebbia, Contratos agrarios, pg. 40.

tratamiento similar al del caso de la guarda de animales.

Ira contra el espritu de la L.U. el suponer su inclusin, sin
la exclusin, por lo menos, del requisito del plazo mnimo.
Y no se diga que al no estar expresamente exceptuada del
plazo mnimo, estara incluida a todos los efectos, porque
una inclusin de ese tipo implicara una contradiccin en el
sistema. Si la ley 13.246 no abraza esas relaciones, es en
homenaje al desarrollo de las ciudades o pueblos, y no pare-
cera propio de una L.U. el trabar dicho desarrollo estable-
ciendo plazos mnimos, consecuencia a la que debera llegar-
se si se las declarara incluidas a todos los efectos, sin siquie-
ra la excepcin del art. 2 L.U.
b) Pero una determinacin puramente negativa del desti-
no, no basta; no es suficiente con decir que se excluye lo
agropecuario.
El espritu exige una determinacin positiva: cules son
los destinos que hacen que una locacin (dentro de las ciuda-
des o pueblos) sea urbana?
El destino debe ser: vivienda, comercio, industria... u
otra actividad urbana. Caemos, desde luego, nuevamente en
la anfibologa de la palabra "urbana", que debemos entender
con este sentido: urbana es la actividad humana que confi-
gura un destino que no desentona con lo que es de esperar,
segn las costumbres, que se desarrolle dentro de una ciu-
dad o pueblo.
4. Construccin
No es necesario que se trate de un predio "edificado".
Normalmente, en las ciudades, la locacin ser de edifi-
cios, partes de edificios, departamentos... Pero ello no cons-
tituye un requisito para que medie una locacin urbana, co-
mo lo denota el hecho de que la L.U. contemple "ocupaciones
de espacios o lugares" excluidas de los plazos, pero no del
resto del rgimen (art. 2, inc. c).
5. Sntesis: los tres tipos de locacin inmobiliaria civil
A esta altura, conviene resumir claramente nuestro pen-
samiento.
Hay tres tipos de locacin inmobiliaria civil (con lo de "ci-
vil" entendemos hacer abstraccin de la locacin minera): lo-

cacin rural, locacin urbana y locacin comn.
A. Rural, es la locacin de un predio rural con destino ru-
ral. Aqu, por predio rural se entiende el ubicado "fuera de
la planta urbana de las ciudades o pueblos" y por destino ru-
ral "la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus espe-
cializaciones". La ley 13.246 exige (art. 2) la conjuncin de
esas dos notas: situacin y destino {infra, 118, III y IV).
El destino es lo que despierta la atencin del legislador y lo
lleva a establecer un rgimen especial. Pero la preocupacin
agropecuaria cesa, cuando el inmueble, an con ese destino,
se encuentra ubicado dentro de la planta urbana de las ciuda-
des o pueblos. Comparece entonces la preocupacin urbansti-
ca que prevalece sobre la agropecuaria; en el espritu de la ley
est el no obstaculizar el desarrollo de las ciudades o pueblos.
B. Urbana es la locacin de un predio urbano con destino ur-
bano. Aqu, por predio urbano se entiende el ubicado dentro de
la planta urbana de las ciudades o pueblos o en zonas de turis-
mo, y por destino urbano, el de vivienda, el de comercio, indus-
tria, el de otras actividades propias de una ciudad o pueblo.
C. Comn es la locacin que no entra dentro de los con-
ceptos de locacin rural o urbana, esto es, la locacin de un
predio rural con destino que no sea rural, y la de un predio
urbano con destino que no sea urbano.
6. Lo principal y lo accesorio
Cuando por presentar caractersticas de dos tipos, una lo-
cacin no es inmediatamente subsumible en alguno de los
presentados bajo el nmero anterior, decide la regla de que
lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Pero se compren-
de, que siendo los tipos tres, la alternativa no es solo (como
suele presentrsela) entre locacin urbana y locacin rural,
pues tambin tiene que decir lo suyo, la locacin comn.
Siquiera sea como ejercicio intelectual, imaginemos un
inmueble ubicado parte en la ciudad, y parte en el campo,
para lo cual tenemos que suponer que tiene una extensin
suficiente que nos permita superar el tema de la determina-
cin de dnde concluye la ciudad y comienza el campo (infra,
118, III, 2). Para un primer anlisis, el tema debe ser consi-
derado, hipotticamente, como si se tratara de dos inmue-

bles, a los fines de inquirir si, as separados, su rgimen es
el de la locacin urbana o el de la locacin rural, o el de la lo-
cacin comn; en un segundo anlisis, y partiendo de la in-
divisibilidad del negocio, habr que aplicar la regla de lo
principal y de lo accesorio.
En la aplicacin de esa regla, deberemos tener en cuenta
los tres tipos presentados. De all que no compartamos la
afirmacin de quienes ensean que "puede darse el caso de
una vivienda protegida en el campo... con una explotacin
agrcola accesoria mnima, por cuanto la misma sera vivien-
da urbana para el significado de la ley"9. Si la vivienda est
en el campo, no puede haber una locacin "urbana" en el
sentido de la L.U., y, para el caso, aplicando la regla de lo
principal y de lo accesorio, la alternativa solo puede ser en-
tre locacin comn y arrendamiento rural.
II. Lo general y lo particular
"General" y "particular" son trminos relativos.

La L.U. es una ley particular, especial, que rige solo para
las locaciones urbanas, pero dentro de ella cabe distinguir
las disposiciones generales para todas las locaciones urba-
nas, y aquellas que son particulares para las locaciones con
destino a vivienda.
Con este sentido, son "generales" para todas las locacio-
nes urbanas:
a) Los cinco artculos que forman el Captulo I de la L.U.,
con el ttulo, precisamente, de "Disposiciones generales". A
su examen dedicaremos los prrafos 110 al 114.
b) La normativa del primer prrafo del art. 29 que deter-
mina la fecha de entrada en vigencia de la ley y declara sus
disposiciones de orden pblico. Sobre el tema del orden p-
blico, infra, aqu, III.
9 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (sobre la ley 18.880), pg. 52 y

Arrendamientos urbanos (sobre la ley 21.342) pg. 71.
c) Las disposiciones de carcter general de la ley 21.342,

que no han sido derogadas (supra, 110,1, 2).
d) En su letra, el art. 28 de la L.U. que dispone que el Poder
Ejecutivo Nacional "deber proceder a la reglamentacin de la
presente ley dentro de los sesenta das de su promulgacin".
Pero, ms all de la letra, esto debe ser entendido en el sentido
de reglamentar lo que lo precise, y con buen tino, el Ejecutivo,
al dictar el decreto 977/85, se ha limitado a reglamentar el rgi-
men de promocin de locaciones destinadas a vivienda, inci-
diendo por ende, no sobre lo general, sino sobre lo particular.
III. El orden pblico
El art. 29 de la L.U. declara que sus disposiciones son de

"orden pblico". Se trata de una afirmacin ya contenida en
varias de las leyes sobre locaciones urbanas que precedieron
a la actual. Aun ms: se trata de una afirmacin que el le-
gislador, cada vez con mayor frecuencia, gusta, con diversos
propsitos, de introducir en otras leyes, haciendo uso y abu-
so de la misma...
1. El orden pblico y los contratos anteriores

En regmenes anteriores, la afirmacin ha sido empleada
para justificar la intromisin del legislador, prorrogando los
plazos, modificando los precios, congelando alquileres...
Aqu hay tres temas que deben separarse netamente.
Uno, es el de determinar si la ley es o no retroactiva. Una
ley no es retroactiva por el solo hecho de proclamarse de or-
den pblico, como lo demuestra la L.U. que proclamndose
tal, habla en trminos de futuro (as, art. 2: "los contratos
que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley").
Otro, es el de determinar si una ley que sea retroactiva,
puede justificar la retroactividad que afecte derechos adqui-
ridos 10 , por el solo hecho de autoproclamarse de "orden p-
10 La expresin "derechos adquiridos" causa alergia a quienes se encandilan

con el actual art. 3 del Cdigo Civil, aplaudiendo la substitucin del antiguo, que la
412 111. Los alcances de la locacin u r b a n a
blico". A eso nosotros contestamos que cualquiera que sea la

definicin que se d del orden pblico11, una ley es o no de
orden pblico, independientemente de que lo proclame o lo
silencie12.
Y otro es, en fin, el tema (generalmente descuidado) de
saber si en los casos en los que la retroaccin en virtud del
orden pblico puede ser constitucionalmente admisible, co-
rresponde o no que el Estado indemnice. Porque una cosa es
que alguien pueda ser privado de su derecho, y otra que lo
sea sin indemnizacin.
2. El orden pblico y los contratos futuros

Como la L.U. no pretende tener efectos retroactivos, ste
es el caso en el que debemos detenernos.
A. La proclamacin de la L.U. sobre el carcter de orden
pblico de sus disposiciones respecto a los contratos futuros,
no nos despierta objeciones.
Para el contenido negocial, sin tanta rimbombancia, pudo
haber dicho directamente que sus normas son imperativas,
esto es, no derogables por la autonoma privada. Porque ha-
ya hecho lo ms, no pierde su valor para lo menos13, mien-
tras se mantenga en los lmites de una prudente razonabili-
dad, excedida la cual caera en lo inconstitucional.
empleaba. Nosotros contestamos que mientras haya adquisicin de derechos (comp.

art. 2505 nuevo, obra del mismo reformador) habr derechos adquiridos!
Para mayores desarrollos sobre el tema, nuestro trabajo "Irretroactividad de
las leyes" en La Ley, t. 135, Sec. doctrina, pgs. 1485 y sigts.
11 Sobre lo espinoso de una definicin satisfactoria del orden pblico, comp.
Busso, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 21; Belluscio-Zanonni, Cdigo Civil, so-
bre el art. 21.
12 Sobre la revisin judicial de la calificacin de orden pblico que haga el le-
gislador: Belluscio-Zanonni, loe. eit.
13 Sobre las relaciones que median entre la lex imperativa y la ley de orden p-
blico, comp. Belluscio Zanonni, loe. cit. En el texto decimos que, porque haya hecho
lo ms, no pierde su valor para lo menos, y nos explicamos, con un simple ejemplo:
es de orden pblico que el plazo mnimo sea de dos aos para las locaciones de vi-
vienda, y de tres para los restantes destinos? Pensamos que cualquiera advierte
que la duracin de dos aos (por qu no, uno, uno y medio, dos y medio, etc.) y d-
gase otro tanto de la de tres, no es algo que se imponga "desde afuera" al legislador,
para poder ser catalogado como de "orden pblico", pero s es algo que el legislador
puede disponer.
Pero excusemos esa rimbombancia, pues despus de todo,

se ajusta al lenguaje del art. 21, Cdigo Civil.
B. Si en el acto de contratar una locacin urbana, hay un
apartamiento de sus disposiciones, la lex imperativa preva-
lece sobre la autonoma privada, con las consecuencias que
aquella disponga.
Pero ya celebrado el contrato, es posible la renuncia al
contrato?
La cuestin se ha planteado respecto a los convenios de
desocupacin, autorizados por el segundo prrafo del art. 29
de la ley 21.342.
El tema se divide en tres aspectos:
a) Segn el art. 29 de la ley 21.342: "Sern vlidos los
convenios celebrados o que se celebren entre las partes con
posterioridad a la iniciacin del contrato de locacin relati-
vos al precio de ste y la desocupacin del inmueble y su
cumplimiento podr ser exigido judicialmente".
Dentro del sistema de la ley 21.342 se pregunt sobre la
utilidad del precepto para los contratos de locacin que se
celebraran con posterioridad a la vigencia de la ley, afirmn-
dose que, pues por la ley 21.342 se estableca, con el retorno
al Cdigo Civil, un pleno rgimen de libertad, la norma care-
ca de aplicacin para ellos, y solo tena inters referida a los
contratos anteriores a la ley, para los que se establecan pla-
zos de restitucin y se fijaban precios14.
El argumento parece impactante, porque dado un "pleno
rgimen de libertad", quin dudar de que lo que las partes
pueden contractualmente hacer, pueden tambin contrac-
tualmente deshacer: art. 1197?
Pero, aunque impactante, el argumento presenta una falla:
el retorno al Cdigo Civil, no implic, en punto a duracin del
contrato, un retorno a un rgimen de plena libertad, atento a
lo dispuesto por el art. 1507 con carcter imperativo.
b) Dada as la utilidad del art. 29 de la ley 21.342 para
las contrataciones posteriores a su vigencia, ella se mani-
14 Clavell Borras, La locacin urbana en la ley 21.342, pg. 267.

fiesta con mayor razn para las que abarca la L.U. actual
que no ha derogado expresamente a la legislacin anterior15.
c) El hecho de que. las disposiciones de la L.U. sean de or-
den pblico no es bice para la subsistencia del art. 29 de la
ley 21.342, sobre convenios de desocupacin.
Para llegar a esta conclusin, baste con este argumento:
la ley 21.342, en el mismo texto (art. 29) en el que se auto-
proclamaba de orden pblico, contena la previsin relativa
a los convenios de desocupacin; quiere ello decir que la nor-
ma relativa a los convenios de desocupacin, nace ya, por
prescripcin legal, como compatible con el concepto de orden
pblico, en el sentido tomado por el legislador.
Es verdad que, ya para el sistema de la ley 21.342 se ha-
bl de una contradiccin16, afirmndose que si una ley es de
orden pblico no puede ser derogada por voluntad de las
partes, pero parcenos que corresponde hacer una distincin
que supera la aparente antinomia: el orden pblico puede
entrar a jugar en un momento y no en otro. Puede interesar
al orden pblico que en el contrato de locacin se aseguren
determinados contenidos, y no interesar que esos contenidos
subsistan despus de la celebracin.
15 Expresamente para el art. 29 sub examen: Rinessi, Derecho de las locacio-

nes urbanas, pg. 110.
16 Alvares Alonso, Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 498.
112. La forma y la p r u e b a
I. Generalidades
Entramos a un tema que presenta sus serias dificultades,

porque el primer apartado del art. 1 L.U. trae dos preceptos
de desafortunada redaccin.
Segn ellos: "Los contratos de locaciones urbanas, as co-
mo tambin sus modificaciones y prrrogas, debern forma-
lizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por es-
crito haya tenido principio de ejecucin, se considerar como
plazo el mnimo fijado en esta ley, y el precio y su actualiza-
cin los determinar el juez de acuerdo con el valor y prcti-
ca de plaza".
El texto contempla tres negocios: el de locacin, el de mo-
dificacin y el de prrroga.
Conviene examinar, por separado, cada uno de ellos.
II. La aformalidad del contrato de locacin

Todo contrato tiene alguna forma, pero sta puede ser
prescripta o libre, de donde viene la clasificacin de los con-
tratos en formales y no formales. Los formales pueden ser
con formas solemnes absolutas o con formas solemnes relati-
vas, de cuya observancia depende la validez. Los no forma-
les son vlidos en cualquier forma que se viertan, sin perjui-
cio de que la ley pueda exigir para algunos, cierta prueba
consistente en lo que se llama una forma ad-probationen.
1. Forma ad-probationem
Aplicando esos conceptos y clasificaciones que hemos de-
sarrollado en la Parte General (supra, 5, V y 19), corres-
ponde ahora decir:
A. Descartamos que la de la L.U. sea una forma solemne
absoluta. Sera absurdo que, para esta locacin inmobiliaria
416 112. La forma y la prueba
se exigieran requisitos de forma ms rigurosos que para la

compraventa inmobiliaria.
B. Descartamos tambin que sea la de la L.U. una forma
solemne relativa.
Eso, desde luego, no sera absurdo, pues la compraventa
inmobiliaria est sujeta a tal tipo de forma (supra, 50, II)
que rige tambin para la cesin, a tenor del art. 1454 (supra,
89), pero lo descartamos, pues, si por las reglas generales
la locacin de cosas es no formal, para conceptualizar a la
urbana como tal (as fuera con solemnidad relativa) hara
falta un precepto ms preciso que el del art. 1 L.U. que ca-
racterizara a esta especie de locacin como una rara avis
dentro del sistema, mxime cuando la locacin rural tampo-
co es formal (infra, 117).
C. El contrato de locacin urbana existe y es vlido sin es-
crito alguno. Es no formal. La "forma" a la que el art. 1 L.U.
alude con el "formalizarse" es meramente ad-probationem, a
los fines de la prueba1.
Es, en suma, una "forma" del mismo tipo que la de los
arts. 1193 y 2201, Cdigo Civil. El art. 1193 establece la re-
gla general para todos los contratos, fijando la tasa de la ley;
el art. 2201 excepciona a la regla general, estatuyendo, para
el depsito, una tasa menor; la L.U. establece la tasa cero...
Los tres textos que colocamos en paralelismo (arts. 1193,
2201, Cdigo Civil y 1 L.U.) responden a la misma inquie-
tud de forma a los fines de la prueba. Entre ellos, solo hay
una diferencia terica, de monto de tasa, diferencia que en
la prctica se desvanece, pues por los efectos inflacionarios,
las cifras de los arts. 1193 y 2201 se han convertido en tasa
cero, ya que los valores a que aluden, traducidos a australes,
ya no eran susceptibles de representacin en ese signo (art.
13 del decreto 1096/85) y ya ni con "microscopio" se pueden
ver con el actual ($ 1 = A 10.000)!
Hoy, todos los contratos de locacin, de hecho, a los fines
1 De forma ad-probationem hablan Flash-Smayevsky (Alquileres, pg. 22) y

Pierre (Locaciones urbanas, pg. 156); de forma a los efectos de la prueba, Rinessi
(Derecho de las locaciones urbanas, p. 152).
112. La forma y la prueba 417
de la prueba, deben hacerse por escrito. La previsin del

art. 1 L.U. al fijar la tasa cero, result ser un sinceramien-
to monetario.
2. Consecuencias de la falta de forma probatoria

Recordemos primero los principios generales, para luego
entrar de lleno a la L.U.
A. Segn los principios generales, no es lo mismo no te-
ner prueba alguna, que no tener la prueba escrita requeri-
da por la ley, pero disponer de otras probanzas. En el pri-
mer caso, hay ausencia de prueba, en tanto que en el se-
gundo, hay prueba distinta de la prescripta, pero que puede
llegar a ser suficiente.
Esto se aprecia examinando el esquema del art. 1193, C-
digo Civil. Ese texto exige prueba escrita, pero:
a) Por un lado, el contrato quedar probado si se produce
una prueba superior a la escrita: la de confesin que es la
probatio probatissima.
La incidencia de la prueba de confesin marca una dife-
rencia prctica entre las formas solemnes (absolutas y rela-
tivas) y las formas ad-probationem. Cuando la forma es so-
lemne, la confesin servir para acreditar la existencia de
un contrato nulo por defecto de forma; cuando la forma es-
crita es ad-probationem, la confesin acredita la existencia
de un contrato vlido.
b) Por el otro, dados los casos del art. 1191, se admiten to-
dos los medios de prueba y, por lo tanto, incluso la testimonial.
Esos casos de excepcin son: imposibilidad, principio de
prueba por escrito, y principio de ejecucin2.
B. Y vengamos ahora a la L.U.:
a) Por de pronto, no cabe dudar de que, aun sin escrito, el
2 Respecto a lo que decimos en el texto: 1. Aunque los casos de excepcin del

art. 1191 parecen ser ms, en realidad se reducen a tres (supra, 26, II). 2. El caso
que llamamos de "principio de ejecucin" (con este nombre en Belluscio Zannonni
Cdigo Civil, sobre el art. 1191) est as descripto en el art, 1191: "cuando alguna
de las partes hubiese recibido alguna prestacin y se negare a cumplir el contrato".
Se comprende que esto de "alguna prestacin" no abarca la dacin constitutiva de
los contratos reales, porque una de dos: a) si es un contrato real con libertad de
prueba (v.g. comodato) no es necesaria la excepcin del art. 1191; b) si es un contra-
contrato de locacin urbana quedar probado si media confe-

sin. La confesin es la probatio probatissima.
b) Pero se aplicarn los tres casos de excepcin del art.
1191, Cdigo Civil?
El art. 1 L.U. solo menta el de principio de ejecucin, y de
all deducen algunos que los otros dos del Cdigo Civil no
son aplicables a la locacin urbana 3 .
Rechazamos esa tesis. Que la L.U. solo haya tenido en
mente uno de los tres casos del art. 1191, no significa que
haya suprimido los otros dos. Para alcanzar ese efecto de su-
presin hubiera hecho falta un texto ms explcito, porque
un apartamiento de las reglas generales no se deduce de ex-
presiones susceptibles de adecuarse al sistema. La L.U. no
es un islote aislado: entra en el sistema de las reglas genera-
les del Cdigo Civil, y el art. 1191 de ste es general.
3. El principio de ejecucin
Segn lo dicho, de las tres excepciones del art. 1191, C-
digo Civil, la L.U. se ocupa expresamente de la que consiste
en principio de ejecucin4.
A. Hay quienes piensan que cuando hay principio de eje-
cucin se presume la locacin, con una presuncin que co-
mienzan por presentar como jurts tantum, para convertirla
luego, de hecho, en presuncin juris et de jure5.
Para comprender los alcances de esa tesis, conviene par-
tir de este ejemplo: Primus entrega un inmueble a Secun-
dus, quien pasa a ocuparlo.
to reai sujeto a prueba escrita (v.g, mutuo) pretender que a dacin constitutiva es
causa de excepcin, tanto valdra como afirmar que siempre se puede prescindir de
a prueba escrita, con lo que la exigencia estatuida por la ley nunca se cumplira.
3 Comp. Pierre, op. cit., pg. 158.
4 La LU. no ha definido lo que debe entenderse por "principio de ejecucin*. 1.
La doctrina civilista emple ya la expresin a propsito de la seal o arras, y del lti-
mo supuesto del art. 1191 (as, Belluscio-Zannoni, op. cit., sobre los arts. 1202 y
1191). Para la seal o arras, unos consideran "principio de ejecucin" solo los actos de
cumplimiento, en tanto que otros aaden los preparatorios; para la hiptesis del art.
1191, dada la redaccin del texto, solo importan los de alguna prestacin recibida. 2.
Nosotros pensamos que para la L.U., lo de "principio de ejecucin" debe entenderse
en el sentido con el que la expresin se emplea para el art. 1191, Cdigo Civil.
5 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 156/7.
En ese ejemplo, as descripto, resulta por lo dems evi-

dente que la entrega pudo haber sido a distintos ttulos: co-
modato, venta, permuta... o locacin.
La tesis que examinamos razona: cuando no hay prueba
escrita, la entrega es principio de ejecucin del contrato de
locacin, y se presume ste, con una presuncin juris tan-
tum que implica la inversin del cargo de la prueba, corres-
pondiendo al tradens probar que no se trat de una entrega
en locacin, sino en comodato, o en razn de usufructo, uso ,
etc. Y, habiendo erigido esa presuncin juris tantum, pasa a
convertirla, en los hechos, en juris et de jure, ya que se afir-
ma que como la verdadera relacin no est instrumentada,
al tradens "le ser imposible probarla".
Y, continuando con el juego de la presuncin as afirma-
da, se llega a sostener que ella vale no solo para presumir el
contrato de locacin, sino tambin para presumir "una pr-
rroga o un nuevo contrato de locacin" si vencido el contrato
escrito existente, el inquilino se quedare durante un cierto
tiempo en la ocupacin del inmueble sin que el locador lo
constituya en mora6.
B. Rechazamos esa tesis. La L.U. no es un islote aislado,
y menos que nada es un islote "imperialista" que se apodera
del continente y destruye todo el Cdigo Civil.
De ninguna parte del texto en examen surge la pretendi-
da presuncin juris tantum relativa a la existencia de loca-
cin urbana. La presuncin juris tantum que se detecta en el
art. 1 L.U. tiene otra direccin, otro sentido; no es presun-
cin de existencia, sino de contenido de una locacin, cuya
existencia ya haya quedado acreditada por otros medios:
a) A ningn hecho de la vida cabe calificar a priori, de
"principio de ejecucin". Con solo tenerlo a la vista, nada to-
dava se puede decir.
Esto se demuestra fcilmente con el ejemplo del cual he-
mos partido: Primus entrega un inmueble a Secundus, el
cual pasa a ocuparlo.
6 Rinessi, op. cit., pg. 158.

Ese hecho, as descripto, puede ser: a') principio de ejecu-

cin de un contrato consensual, como por ejemplo, venta,
permuta... locacin7; b') requisito de conclusin de un con-
trato real, como el comodato, el contrato oneroso de renta vi-
talicia; c') ser un quid que no se vincula con ningn contrato
anterior, como v.g. restitucin de un inmueble usurpado... 8
Con lo dicho basta para demostrar que calificar a cual-
quier entrega de "principio de ejecucin" es prejuzgar sobre
algo que todava no se ha decidido, pues la entrega puede no
ser principio de ejecucin.
Se dir que la tesis que combatimos no pretende tanto co-
mo deducir de cualquier entrega una locacin, y que lo que
afirma es que ya se sabe que hay un principio de ejecucin
de algn contrato, versando la duda nicamente sobre el ti-
po de contrato y decidindose entonces tal duda a favor de la
locacin. Pero si a eso queda reducida la pretensin de la te-
sis que combatimos, contestamos:
Primero: que ya no cabe hablar (como sin embargo se ha-
bla) de la alternativa entre comodato y locacin, presumin-
dose lo segundo. No cabe hablar, porque en el comodato, la
entrega no es principio de ejecucin, sino requisito de con-
clusin9, y porque siendo el comodato un contrato con liber-
tad de prueba, la regla estatuida para ste (art. 2263) no po-
dra quedar as derogada.
Segundo: que aun limitando el problema al campo de los
contratos consensales, y planteando, por ejemplo, la alter-
nativa entre promesa de constitucin de usufructo o de uso,
y locacin, no se advierte porqu la duda deba decidirse a
favor de la locacin, siendo as que, si por aqulla, la entrega
es de cuasiposesin, y por sta, de tenencia, los principios
generales nos dicen que se presume la cuasiposesin10.
7 Como la venta y la permuta inmobiliarias son formales (art. 1184, inc. 1, C-

digo Civil) lo de "principio de ejecucin" aqu, respecto a ellas, debe ser entendido
con reservas.
8 Con la enunciacin no entendemos agotar la lista de posibilidades. Pinsese
en la entrega de un legado, o en un pago indebido.
9 Recurdese lo dicho en nota 7.
10 Vase nuestro Derechos reales, 23 ,V, 3.
Tercero: para consagrar la presuncin que se pretende,

hubiera hecho falta un texto expreso que no existe. Pensa-
mos que probablemente la doctrina que combatimos es una
doctrina de arrastre, formada a a travs del texto del art. 36
de la ley 20.625; pero la ley 20.625 no es derecho vigente,
pues fue derogada expresamente por la ley 21.34211.
Cuarto: quien medite sobre lo que es un principio de eje-
cucin, advertir que, habiendo entregas que son principio
de ejecucin, y entregas que no lo son, para decidir lo pri-
mero tendr que producirse la prueba de que hay un con-
trato, y como los contratos no existen en abstracto, sino en
concreto, de la prueba ya surgir ste, que podr ser o no,
de locacin.
b) Pues rechazamos la existencia de una presuncin ju-
ris tantum, a fortiori rechazamos la de una presuncin ju-
ris et de jure que ni siquiera la derogada ley 20.625 conte-
na, ya que en su art. 36 admita la prueba en contrario.
c) Y, desde luego, rechazada la existencia de una presun-
cin de locacin, con mayor razn negamos que el hecho de
que el inquilino contine, vencido el contrato, en la ocupa-
cin de la cosa, sirva para inducir una prrroga o un nuevo
contrato.
C. Y ya a esta altura, formulamos dos reflexiones que es-
timamos concluyentes:
a) Literalmente, el art. 1 L.U. no dice "cuando hay princi-
pio de ejecucin" sino "cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecucin". Si solo hubiera
dicho "cuando hay principio de ejecucin", ya sera de aplica-
cin el desarrollo que hemos hecho: con mayor razn debe
aplicarse dada la fraseologa "cuando el contrato no celebra-
do por escrito haya tenido principio de ejecucin", ya que en
el supuesto de hecho de la norma est mentada la necesidad
de que haya un contrato, que en el contexto del artculo, es
el contrato de locacin.
b) Tal como est propuesta la norma en examen, de ser
11 Pierre, op. cit., pg. 161.

correcta la tesis de las presunciones, debiera jugar en favor

y en contra de ambas partes en litigio. Lo han advertido los
partidarios de esa tesis, que en general solo piensan en la
proteccin del inquilino?
De aplicarse esa tesis, podramos llegar, por la combina-
cin de la presuncin juris tantum con la posterior (en los
hechos) juris et de jure, a la dolorosa consecuencia de que un
comprador12 fuera declarado inquilino...
4. El tema del plazo

En los desenvolvimientos anteriores hemos llegado a la
conclusin de que cuando hay principio de ejecucin de un
contrato de locacin no celebrado por escrito, puede acudirse
a todos los medios de prueba. Brevemente: se prueba por
cualquier medio el contrato de locacin y el principio de eje-
cucin de ese contrato, y esa posibilidad de amplitud proba-
toria queda autorizada porque hay principio de ejecucin.
Qu ocurre con el contenido del contrato, en punto a plazo?
Segn la L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por escri-
to haya tenido principio de ejecucin, se considerar como
plazo el mnimo fijado por la ley..."
A. El texto sub examen prescribe que se considerar co-
mo plazo "el mnimo fijado en esta ley". Con esa redaccin,
resulta improlijo, pues habla en singular, siendo as que el
art. 2 contempla dos plazos mnimos distintos, pero la im-
prolijidad puede ser salvada, sobreentendiendo, como debe
sobreentenderse, que se habla del mnimo fijado "que co-
rrespondiere". Si la locacin es con destino a vivienda, el
mnimo ser de dos aos, y si es con otros destinos, el m-
nimo ser de tres aos. Realmente, si no se quiere caer en
inconsecuencias, en cada caso ser el mnimo "que corres-
pondiere"...
Ahora bien: as completado el texto, surge un nuevo inte-
rrogante, teniendo en cuenta que los contratos abarcados
por la L.U. se dividen en dos categoras: los sujetos al rgi-
12 Por contrato oral, con las consecuencias del art. 1188.

men de plazo mnimo y los excluidos del mismo, pero sujetos

a las dems reglas de la ley.
Para esta segunda categora, no hay plazo "mnimo fijado
por la ley", por lo que entendemos que la prescripcin sub
examen (que debe ser leda referida al plazo que "correspon-
diere") les resulta inaplicable, ya que no hay plazo mnimo
alguno de la L.U. que les corresponda. Estos contratos debe-
rn, s, ser redactados por escrito, y a ellos se les aplicar lo
que el art. 1 L.U. prescribe sobre precio, pero no lo relativo
al plazo. Con esto se supera un problema del que nos ocupa-
remos mas adelante (infra, 114, III, 2)
Por ello, como ahora nos ocupa el tema del plazo, razona-
remos con los contratos para los que rige el requisito del pla-
zo mnimo...
Estamos ante una regla para cuyos exactos (y limitados i
alcances, podemos imaginar las siguientes hiptesis, en
cuanto al contenido contractual: ausencia de determinacin
de plazo, fijacin de un plazo igual al mnimo, o inferior a!
mnimo, o superior al mnimo.
B. Cuando el contrato no fija plazo, es decir, cuando no
contiene una clusula expresa que lo determine, tanto da
que haya sido celebrado o no por escrito. La regla es, para
todos los casos, la misma, pues ante el mutismo de las par-
tes, entra a hablar la ley (supra, 101, I, 2).
As como la doctrina del art. 1507, Cdigo Civil, conduce a
que, si en un contrato no se fij plazo, se quiso el mnimo opta-
tivo de dicho texto, as debe resolverse paralelamente para la
hiptesis de los contratos sub examen. En efecto: en cualquier
indeterminacin del tiempo de la locacin, debe entenderse
respetado, por lo menos, el mnimo de la lex imperativa.
Para esta hiptesis, no hay, por lo tanto, en la L.U. una
regla especfica que se aplique al contrato no celebrado por
escrito y con principio de ejecucin.
No hay un tema de prueba del contrato de locacin, sino
de prueba del contenido de una clusula contractual. Desde
el punto de vista prctico da lo mismo decir que qued pro-
bado que no hubo clusula expresa (porque entonces se da
por existente la implcita) a afirmar que se presume la clu-
sula expresa (con el mismo contenido de la implcita).
C. Cuando el contrato fija un plazo igual al mnimo, tanto

da que haya sido celebrado o no por escrito. Por cualquier
va (incluso la del art. 1 L.U.) se llega al mismo plazo.
D. Si el contrato fija un plazo inferior al mnimo, tampoco
interesa que haya sido celebrado o no por escrito.
El plazo no puede ser inferior al mnimo que corresponda
(art. 2 L.U.)
E. Queda, en fin, la hiptesis en que el contrato fije un
plazo superior al mnimo.
Si fue celebrado por escrito: nulla quaestio. Se respeta ese
plazo reserva hecha del mximo (art. 1505, Cdigo Civil).
Pero quid si no fue celebrado por escrito y hay principio
de ejecucin?
La respuesta depende de que la regla sobre el plazo sea
conceptuada como erigiendo una presuncin juris et de jure
ojuris tantum.
Nosotros entendemos que es juris tantum. Una presun-
cin juris el de jure equivaldra a una nulidad efectual, pues
un contrato querido por un plazo mayor quedara convertido
en un contrato por el plazo mnimo; para una nulidad efec-
tual hara falta que la ley la consagrara en trminos ms ex-
plcitos. Pues, se aplicara esa conversin antes del princi-
pio de ejecucin, si se diera, por ejemplo, el caso de principio
de prueba por escrito del art. 1191, Cdigo Civil?13; sin duda
que no, ya que ello, que no deriva del art. 1191, Cdigo Civil,
no podra extraerse del art. 1 L.U. que se ha colocado en la
hiptesis de principio de ejecucin, pero, quin no advierte
que si la conversin surgiera con el principio de ejecucin,
estaramos ante una conversin por una suerte de perfeccio-
namiento re, impropia del contrato de locacin que no es re-
al, sino consensual?
F. Comprendemos que a esta altura se nos puede pregun-
tar: para qu sirve la regla del art. 1 sobre plazo?
Contestamos: sirve cuando no se puede probar la clusula
sobre plazo (hiptesis que, en los hechos se asimila a la sub
13 El principio de prueba por escrito es invocable tambin en la L.U. como lo

hemos afirmado en el texto sub II, 2, b.
B) o cuando hay dudas sobre el contenido de la clusula, cu-

ya existencia se conoce, pero cuyo exacto contenido no se
puede acreditar.
Comprendemos que el papel de la regla resulta bien mo-
desto, y que podra suprimrsela sin que nada cambiara,
pues entraran a jugar los principios generales. Pero ya he-
mos anticipado que la redaccin del primer apartado del art.
1 L.U. es desafortunada...
5. El tema del precio y su actualizacin

Segn el art. I L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio de ejecucin... el precio y su ac-
tualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y
prctica de plaza".
A. El precio es un requisito esencial de la locacin. Una
concesin de uso, sin precio, no es locacin, sino comodato (y
antes de la dacin, promesa de comodato sin valor: art. 2256).
El precepto de la L.U. subexamen no puede tener por ob-
jeto abarcar los contratos en que no se haya querido precio,
porque esos, por hiptesis, no son de locacin.
En una locacin, lo que puede darse no es ausencia de pre-
cio, sino indeterminacin del quantum, o dudas sobre el precio
determinado, como acontece, por ejemplo, para la compraven-
ta inmobiliaria.
Es entonces cuando cobra inters el mecanismo de deter-
minacin subexamen, segn el cual el juez determinar el
precio "de acuerdo al valor y prctica de plaza".
Por ello:
a) No creemos que ste sea un mecanismo fatal para los
contratos de locacin "no celebrados por escrito". Solo fun-
ciona si en tal contrato no se determin el precio, o hay
dudas sobre su determinacin, y el contrato recibi princi-
pio de ejecucin. Concebirlo de otra manera, sera crear
una presuncin juris et de jure, en el sentido de que las
partes se habran remitido a esa forma de determinacin,
alterando la voluntad contractual que se hubiera expedido
en otro sentido.
b) Con esos alcances, la regla debe aplicarse tambin a
los contratos de locacin celebrados por escrito, donde hubie-
ra indeterminacin o duda. Respecto al precio, su certidum-

bre no constara por "escrito".
B. En cuanto al tema de la actualizacin, en nuestra opi-
nin, no era distinto del del precio.
a) Si en el contrato (celebrado o no por escrito) se haba de-
terminado el precio, sin hablar de actualizacin, no se daba
el caso de actualizacin indeterminada. El precio deba
mantenerse, reserva hecha de la doctrina de la imprevisin
(art. 1198).
Cuando se daba la hiptesis de que el juez deba determi-
nar el precio (segn lo expresado bajo la letra anterior) se pre-
sentaba la necesidad de que simultneamente determinara el
mtodo y el quantum de actualizacin, en lo que deba obrar
segn la "prctica de plaza". Una previsin de esta ndole que
cubra todo el futuro, abra, por lo tanto, la posibilidad de que
en el futuro, la prctica de plaza fuera no prever actualiza-
cin... equivaliendo a actualizacin "cero" (reserva hecha
siempre de la doctrina del art. 1198).
Podra ocurrir, incluso, que al juez solo le correspondiera
fijar la actualizacin, para el caso de que se hubiera deter-
minado el precio y hablado de actualizacin pero sin deter-
minar el mtodo de esta ltima.
Por "actualizacin" deba entenderse, por lo dems, tanto
la que contemplara un fenmeno inflacionario como la que
contemplara un (entre nosotros, por ahora hipottico) fen-
meno deflacionario.
b) Hemos dicho que eso "era" (en nuestra opinin) la in-
terpretacin correcta del texto.
Pero cul "es", ahora?
Hay un punto claro: la Ley de Convertibilidad del Austral
ha derogado en su art. 10 "todas las normas... que establecen
o autorizan la indexacin" y dispuesto que no podr "aplicarse
ni esgrimirse ninguna clusula legal, reglamentaria, contrac-
tual o convencional... de fecha anterior como causa de ajuste
en las sumas de australes que corresponda pagar...".
Pero hay tres puntos oscuros:
El primero es ste: la Ley de Convertibilidad permite la
contratacin de locaciones con precio en moneda extranjera?
El tema es debatible y nosotros nos pronunciamos por la ne-
gativa (infra, aqu 113, II), dejando constancia de que, al

momento de escribir estas lneas, ya tiene media sancin un
proyecto de ley que lo autoriza expresamente...
El segundo es ste: para quienes crean que a partir de la
Ley de Convertibilidad es posible locar en moneda extranjera,
y para quienes, no creyndolo, se ubiquen idealmente en un
futuro donde ya haya recibido sancin y promulgacin el pro-
yecto al que nos hemos referido, sern posibles clusulas de
indexacin, referidas a esa moneda? El tema tambin es deba-
tible, con alcances mucho ms generales, pues abarca a todos
los contratos por dinero... En nuestra opinin, la respuesta es
afirmativa, porque de la letra de la Ley de Convertibilidad re-
sulta que las que se proscriben son las clusulas de repoten-
ciacin referidas a australes, y odia sunt restringendal
Y el tercero es ste: la Ley de Convertibilidad razona so-
bre una hiptesis de estabilidad monetaria, y, aunque hasta
la fecha en que esto se escribe, mucho se ha conseguido para
frenar el ritmo inflacionario, el mismo no ha sido detenido
totalmente y solo se ha evitado saltar el "techo" de la equi-
valencia en dlares (quid si llegara a saltar?). Todo esto
trae el tema de preguntarse, para un caso concreto, sobre la
constitucionalidad de la proscripcin...
Son suficientes interrogantes, como para que quede explica-
do que nos detuviramos en lo que "era", porque segn como se
conteste a tales interrogantes, podr resultar que eso, en bue-
nos principios, siga teniendo algn campo de aplicacin.
III. Aformalidad de los negocios modificatorios
No solo los contratos de locacin urbana, sino tambin

"sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por
escrito" (art. 1. L.U.).
En este apartado, trataremos de las modificaciones, de-
jando el tema de las prrrogas para el siguiente.
Por lo tanto, las modificaciones de que hablaremos sern
las variaciones del contenido contractual que no incidan so-
bre la duracin de la locacin, sino sobre otros aspectos.
Para las modificaciones rige la misma regla en punto a
forma, que para el contrato de locacin: el escrito es exigido

como forma ad-probationem.
1. Terminologa que adoptamos

Las modificaciones se verifican por va convencional, emer-
gen de un contrato. Cabe, por lo tanto, distinguir entre el con-
trato de locacin y el contrato modificatorio de la locacin.
Pero, aunque en ambos casos tengamos contratos, para
facilitar esta exposicin, llamaremos al contrato de locacin
directamente "contrato" y al contrato de modificacin, direc-
tamente "modificacin".
Ms adelante veremos que esta terminologa que adop-
tamos a los fines de la exposicin es la de la ley, y que, en
atencin a ello, presenta su inters.
2. Las combinaciones
Empleando esa terminologa, y segn haya o no escrito,
podemos encontrar cuatro combinaciones posibles:
A. Primera combinacin: contrato y modificacin celebra-
dos ambos por escrito.
En este caso, no hay problema alguno a considerar, pues
la forma ad-probationem de la ley ha sido satisfecha. Todo lo
que habr que examinar es un tema de validez de las clu-
sulas modificatorias, pero no un tema de prueba.
B. Segunda combinacin: contrato por escrito y modifica-
cin sin escrito.
Surge aqu un problema, que puede resumirse en la si-
guiente pregunta: tiene alguna funcin, entonces, el segun-
do precepto del primer apartado del art. 1 L.U. sobre el con-
trato no celebrado por escrito que haya tenido principio de
ejecucin?
De contestarse afirmativamente, todo lo que se obtendr es
reproducir los problemas de los que nos hemos ocupado a pro-
psito del contrato de locacin, es decir, tornar todava ms de-
safortuntada la redaccin del art. 1 L.U., para concluir que, en
definitiva, lo que se aplica son los principios generales...
Pero no creemos que deba contestarse afirmativamente,
con lo que nos desembarazamos de mayores desarrollos, y
acudimos directamente, sin rodeos, a los principios generales.
Y no lo creemos, porque en el lenguaje de la ley, el segun-

do precepto del primer apartado del art. 1 L.U. se refiere solo
al contrato de locacin, no a sus modificaciones. Porque en
punto a lenguaje, obsrvese que la denominacin de "contra-
tos" solo es dada en el primer precepto para los de locaciones
urbanas, sin que se lo aplique para las modificaciones y pr-
rrogas. Adase a ello que en el segundo precepto de dicho
primer apartado, la expresin "el contrato" es empleada en
singular, cuando, de haberse querido aludir tambin a las
modificaciones y prrrogas, el plural hubiera sido de rigor.
Por lo dems, sirvan estos ejemplos para demostrar a qu
intiles problemas nos llevara el pretender que el segundo
precepto del primer apartado (relativo a plazo y precio cuan-
do no hay escrito y media principio de ejecucin) se aplica a
las modificaciones:
a) En el contrato de locacin por escrito, se fij como pla-
zo, el mnimo de la ley, y luego adviene una modificacin sin
escrito acortndolo (no alargndolo, pues entonces sera pr-
rroga, y sobre sta, infra, aqu, IV).
Sin duda que, acortar el plazo a posteriori, es posible, ya
que, si para las locaciones destinadas a vivienda puede ha-
ber una resolucin anticipada, obra del locatario (art. 8
L.U.) a fortiori puede haber una modificacin que abrevie el
plazo. El nico tema que puede plantearse es el de la simu-
lacin, en el sentido de que debe tratarse de una real modifi-
cacin abreviante, y no de algo pactado ab-initio para eludir
el mnimo (supra, 111, III, 2 sobre la ley 21.342, art. 29).
Y bien: se modific, acortando el plazo. Si pretendemos
aplicar la regla del segundo precepto del primer apartado,
para las modificaciones celebradas sin escrito, tendramos
este absurdo: que de una voluntad de acortar, resultara un
alargamiento, pues se computara, a partir de la modifica-
cin, el mnimo de la ley.
b) La modificacin sin escrito no se refiere al plazo, ni si-
quiera al precio, y entonces: qu tiene que hacer un precep-
to que se refiere a esos puntos? Si de algn modo se preten-
diera aplicarlo, ya no se tratara de una modificacin contrac-
tual, sino de una conversin ex lege, con grave apartamiento
de la regla del art. 1197.
C. Tercera combinacin: contrato de locacin y modifica-

cin, ambos sin escrito.
Si el contrato de locacin no fue celebrado por escrito, pri-
mero habr que probar su existencia y contenido, de acuerdo
con las reglas que hemos expuesto sub II. Producida esa prue-
ba, ya las reglas a aplicar a esta combinacin sern las mis-
mas que para las sealadas para la combinacin segunda.
D. Cuarta combinacin: contrato de locacin sin escrito y
modificacin por escrito.
Se advierte que aqu el problema se reduce al contrato
de locacin que tendr el tratamiento indicado sub C. Pa-
ra la modificacin no hay problema alguno, puesto que,
por hiptesis, es por escrito. Incluso, el hecho de que la
modificacin sea por escrito, facilitar la prueba del con-
trato modificado...
IV. Aformalidad del negocio de prrroga

Retomemos el texto del art. 1 L.U.: "Los contratos de lo-
caciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y
prrrogas, debern formalizarse por escrito...". Aqu, lo mis-
mo que dijimos para las modificaciones, hay que distinguir
entre el contrato de locacin y el contrato de prrroga de la
locacin, que, en definitiva, no es sino un tipo especial de
modificacin que afecta al plazo, alargndolo.
El escrito que se exige es ad-probationem.
1. Situaciones a considerar
Para fijar los exactos alcances del texto, conviene distin-
guir la prrroga, de la continuacin, de la reconduccin y de
la renovacin.
a) Prrroga y continuacin en la locacin, tienen de comn
que ambas implican prolongacin de la vida del mismo con-
trato, distinguindose ambas de la reconduccin y de la reno-
vacin en que stas implican nuevos contratos de locacin.
Pero, en la prrroga la prolongacin es por un plazo que,
adicionndose al originario, implica una duracin asegurada
de la locacin. En la continuacin, en cambio, la locacin si-
gue, por una suerte de inercia, sin que se le asegure tiempo

suplementario alguno.
b) Reconduccin y renovacin, siendo ambas resultado de
nuevos contratos de locacin, se distinguen en esto: en la re-
conduccin, el nuevo contrato es con clusulas iguales al an-
terior, del cual solo difiere en el diaes a-quo computable, en
tanto que la renovacin supone clusulas distintas.
2. La continuacin
Fijados esos conceptos, y para ir despejando problemas,
preguntmonos si el texto subexamen se aplica a la conti-
nuacin de la locacin, instituto ste que emerge del art.
1622, Cdigo Civil, el que, como sabemos, niega la tcita re-
conduccin (supra, 109, VI).
La respuesta negativa se impone: el art. 1 L.U. nada tiene
que hacer con la hiptesis del art. 1622, Cdigo Civil. La pro-
longacin de la vida del contrato de locacin, por va de iner-
cia, es una hiptesis que nunca podra estimarse incluida en
la necesidad de "formalizarse" por escrito. Pretender lo con-
trario, sera concluir, sin que nada lo autorice, en que la L.U.
habra sentado una regla especfica, suprimiendo, para las lo-
caciones urbanas, el rgimen del art. 1622, Cdigo Civil.
3. La prrroga
El texto, sin duda alguna, se aplica a la prrroga, en el
sentido en que hemos definido este trmino.
La prrroga deber "formalizarse" por escrito.
Si no se formaliza por escrito, estaremos ante un proble-
ma de prueba, que deber resolverse con los mismos princi-
pios que hemos expuesto para las modificaciones, es decir,
resolviendo el tema, por la regla del art. 1191, Cdigo Civil,
sin que rija la regla especfica de los casos con principio de
ejecucin que trae la L.U., de los que ya hemos sealado que
solo se aplican al contrato de locacin, y la prrroga, por hi-
ptesis, no es un contrato de locacin, sino modificacin de
un contrato de locacin existente.
Insistimos, para que no quede duda respecto a nuestro
pensamiento: por el art. 1 L.U. la prrroga debe formalizar-
se por escrito, a los fines de la prueba, pero si no se formali-
za por escrito, la solucin ya no hay que buscarla en la L.U.,

sino directamente en el Cdigo Civil, a travs del art. 1191.
Si ni siquiera a travs del art. 1191 se llegara a probar el
real contenido de "prrroga", ocurrir lo que acontece con
cualquier relacin no probada: lo no probado no existe ante
el Derecho.
Ante la ausencia de esa prueba, la ocupacin por el loca-
tario con posterioridad al vencimiento, tendr que ser juzga-
da como continuacin (supra, aqu, sub 2).
4. Renovacin y reconduccin
Como renovacin y reconduccin son nuevos contratos de
locacin, debern ser probados.
Estos entran dentro de las previsiones del art. 1 L.U., pero
no a ttulo de "prrroga" (que no lo son) sino a ttulo de "con-
tratos de locacin". Por ello, a los fines de la prueba, debern
"formalizarse" por escrito.
Se reproducen, parcialmente, los problemas que hemos
examinado para la prueba del contrato de locacin.
Decimos "parcialmente" por esto:
a) Si se decide que el nuevo contrato de locacin es recon-
duccin, ya por hiptesis queda determinado su contenido,
igual al anterior, y, por lo tanto, con plazo, precio y rgimen
de actualizacin, determinados.
b) El problema, por lo tanto, se reduce a la hiptesis en que
se decidiera que hay renovacin, con clusulas distintas.
113. El objeto "moneda"
I. Razn del ttulo y mtodo
Examinaremos, en este prrafo, el tema del precio y el de

las garantas.
La razn de su tratamiento vinculado, consiste en esto:
en ambos casos la L.U. exige que se tome como objeto la
"moneda de curso legal", en ambos prev la posibilidad de
actualizacin, y para ambos se plantea el tema de la inci-
dencia que tenga la Ley de Convertibilidad.
El tema de la "moneda" se ubica, as, en primer plano.
II. Precio en moneda de curso legal
Por el segundo apartado del art. 1 L.U.: "En todos los su-
puestos, los alquileres se establecern en moneda de curso
legal al momento de concertarse. Ser nula, sin perjuicio de
la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el
pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el
precio quedar sujeto a determinacin judicial".
La literalidad del texto es clara: los alquileres deben fijar-
se en moneda nacional y no pueden consistir en moneda que
no tenga curso legal.
Pero, ante lo normado por la posterior Ley de Convertibi-
lidad, subsiste esa letra, o ha quedado implcitamente mo-
dificada?
Tal es el tema.
Al encararlo, se han formado tres tesis.
1. El Cdigo Civil y la L. U.
Segn el Cdigo Civil, para que un contrato sea califica-
ble como de "locacin", es preciso que la retribucin consista
en dinero (art. 1493). Si no consiste en dinero, el contrato no
es de locacin, sino contrato innominado.
434 113. El objeto "moneda"
As, es contrato innominado si la retribucin consiste en

otras cosas (v.g. mercaderas) o en otro tipo de prestacin
(v.g.: de hacer o de no hacer).
Qu decir del caso en el que la retribucin consista en
moneda extranjera?
A. Ya antes de la reforma del art. 617 del Cdigo Civil, el
tema haba sido objeto de cavilaciones.
En nuestra opinin, un contrato al que las partes llama-
ran "locacin", pero en el que el precio fuera fijado en mone-
da extranjera, no era locacin sino contrato innominado.
En efecto, por el anterior texto del art. 617: "Si por el acto
por el que se ha constituido la obligacin, se hubiere estipula-
do dar moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la
obligacin debe considerarse como de dar cantidades de cosas".
El texto era expreso: una suma que fuera de moneda sin
curso legal, no era considerada una cuanta (dinero) sino
una cantidad.
Entindase bien nuestra posicin antes de la reforma,
que se situaba en dos planos: el general del Cdigo Civil, y
el especial de la L.U.:
a) En el plano general del Cdigo Civil, un contrato al
que las partes llamaran "locacin" pero fijando el precio en
moneda que no fuera de curso legal, no estaba prohibido.
No estaba prohibido, del mismo modo que no estaba
prohibido, un contrato al que las partes llamaran "locacin",
pero fijando el precio en kilos de azcar, o de trigo, etc.
Ni el contrato en moneda extranjera, ni en kilos de az-
car, trigo, etc. estaban prohibidos, pero no eran "locacin" en
sentido tcnico. Eran contratos innominados.
b) En el plano especial de la L.U. se daba una particulari-
dad: la contratacin en moneda extranjera quedaba prohibi-
da. La L.U. sancionaba al contrato con la nulidad efectai;
se produca una conversin del negocio, y el contrato inno-
minado en moneda extranjera quedaba convertido en loca-
cin en sentido tcnico.
B. La Ley de Convertibilidad, al dar una nueva redaccin
al art. 617 del Cdigo Civil, ha cambiado los trminos del
problema. Segn el nuevo texto: "Si por el acto por el que se
ha constituido la obligacin, se hubiere estipulado dar mo-
113. El objeto "moneda" 435
neda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin

debe considerarse como de dar sumas de dinero".
La mipva redaccin del art.*617 lleva a repensar el tema
tratado sub A, en los dos planos: el general del Cdigo Civil,
y el especial de la L.U.:
a) En el plano general def Cdigo Civil, ante la nueva re-
daccin del art. 617 debe concluirse que, si la obligacin de
dar moneda extranjera se considera como de dar sumas de
dinero, el contrato por el cual una persona se obliga a conce-
der el uso o goce por un precio en moneda extranjera, se con-
sidera como de locacin de cosas.
Entrando a una finura del anlisis, podemos decir que
ese "considerar como" no equivale a decir que "es", y que tal
contratacin en moneda extranjera, solo es "considerada co-
mo" locacin, pero no es "locacin" en sentido tcnico, sino
un contrato asimilado a la locacin, del mismo modo que la
moneda extranjera no es "dinero" en sentido tcnico, aunque
a los efectos que aqu consideramos, quede asimilado a l.
En la finura del anlisis, ese contrato en moneda extranjera
no es locacin sino "cuasi-locacin", pues la moneda extran-
jera no es dinero, ante nuestro sistema, sino "cuasi-dinero".
Si por razones de simplicidad terminolgica, a la cuasi-loca-
cin la llamamos directamente "locacin" tambin, por razo-
nes de simplicidad terminolgica, aceptemos llamar "dinero"
al cuasi-dinero1.
Pero este empleo de los vocablos en sentido lato, no debe
hacernos olvidar las diferencias de matiz que subyacen, y
que arrancan de la simple consideracin de que la moneda
extranjera no es moneda de curso legal.
1 Seala Enneccerus Derecho Civil-Parte General, 116). que la palabra "dine-

ro* tiene dos acepciones: a) En sentido lato, "no solo son dinero las monedas nacio-
nales, sino tambin, por ejemplo, los billetes de bancos particulares de emisin y
adems, cuando el trafico los admite de hecho, las monedas extranjera, el dinero-
papel extranjero y los billetes de bancos extranjeros"; b) En sentido estricto, dinero
"es nicamente el signo de valor reconocido por disposicin del derecho, o sea el
medio de pago, jurdicamente reconocido, para las deudas de valor; dicho con otras
palabras, aquellas cosas que tiene que aceptar el acreedor a quien se debe el valor
de un objeto".
Y que no lo es, se demuestra con las siguientes considera-

ciones:
a') Por el concepto mismo de "moneda de curso legal".
Dejando a un lado la distincin entre moneda de curso le-
gal y moneda de curso forzoso2, que aqu no interesa, recor-
demos que moneda de curso legal es la moneda de acepta-
cin irrecusable por el acreedor.
Es la moneda extranjera, de aceptacin irrecusable?
La respuesta es negativa.
No se nos escapa que no ha faltado quien distinguiera en-
tre una irrecusabilidad absoluta y una irrecusabilidad rela-
tiva3, sosteniendo que para la moneda extranjera se da una
irrecusabilidad del segundo tipo, pues, ante lo dispuesto por
el nuevo art. 617 del Cdigo Civil, no puede ser rechazada
cuando se la pact.
Pero a nosotros nos parece que aqu la fraseologa de
"irrecusabilidad relativa" es apta para sembrar la confu-
sin: una irrecusabilidad de ese tipo exista ya antes de la
reforma, por la simple razn de que exista igualmente si
la obligacin consista en azcar, trigo, o en cualquier otro
objeto (doct. arts. 740 y 757, inc. 1 Cdigo Civil). El nuevo
art. 617 no ha innovado en esto, no ha creado un nuevo ti-
po de irrecusabilidad, pues su nalidad es otra: establecer
el rgimen al que se sujetan las obligaciones en moneda
que no sea de curso legal.
La irrecusabilidad caracterstica de la moneda de curso
legal, est constituida por un quid distinto: el acreedor no
puede rechazarla como comn denominador de los valores,
2 Compartimos la distincin que recuerda Rivera ("Las obligaciones en moneda

extranjera", en Convertibilidad del Austral coordinador Moisset de Espans,
II, pgs. 194/95): a) Moneda de curso legal, "es aquella que el acreedor no puede
rehusar jurdicamente en pago si le es ofrecida por el deudor en cumplimiento de
su obligacin"; b) Moneda de curso forzoso es la moneda de curso legal inconverti-
ble, conteniendo su conceptaalizacin dos elementos, "la regla del curso legal, vin-
culada a la relacin deudor-acreedor, y la regla de la inconvertibilidad, vinculada a
la relacin del emisor del billete y su tenedor".
3 Lpez, Joaqun, en "Locaciones en moneda extranjera" (estudio en Convertibi-
lidad del Austral, coordinado por Moisset de Espans, I, pg. 112).
113. El objeto " m o n e d a " 437
cuando se trate de medir los valores, y no se hubiera pacta-

do otro mtodo de medicin4.
b') Porque expresamente lo afirma el nuevo art. 617 del
Cdigo Civil: "... se hubiere estipulado dar moneda que no
sea de curso legal...".
b) En el plano especial de la L.U. se plantea, hoy, un pro-
blema: lo que era antes de la Ley de Convertibilidad sigue
sindolo despus, o no?
Se han dado tres respuestas distintas a la pregunta que
acabamos de formular, a travs de tres tesis que expondre-
mos por su orden: de la derogacin tcita total, de la deroga-
cin tcita parcial, y de la no derogacin.
2. Tesis de la derogacin tcita total

Ensean unos, que todo ha cambiado, pues, por obra de
la Ley de Convertibilidad (lex posterior) ha quedado deroga-
do tcitamente el dispositivo de la L.U. que prohibe la con-
tratacin en moneda extranjera0, sancionndola con la nuli-
dad efectual.
Segn ellos, una locacin urbana en moneda extranjera,
es plenamente vlida.
Para llegar a esta conclusin se han empleado tres tipos
de argumentos, que ni aislados, ni en conjunto, resultan sa-
tisfactorios.
a) Se ha invocado que ante el nuevo texto del art. 617, la
moneda extranjera queda equiparada a la nacional, gozando
de "irrecusabilidad relativa".
Sobre el tema de la "irrecusabilidad relativa" ya hemos
dicho lo necesario. Solo nos queda observar que, precisamen-
te, el art. 1 de la L.U. distingue entre la moneda de curso le-
4 Comp. lo que sobre las enseanzas de Enneccerus decimos, aqu, en nota 1.

Las indemnizaciones ex delicto, se pagan en moneda de curso legal. Si el alqui-
ler fue fijado en moneda extranjera, las indemnizaciones por mejoras se pagan
en moneda de curso legal, salvo que de otro modo (art. 1197, Cdigo Civil) se hu-
biere dispuesto.
5 Vanse, en la obra Convertibilidad del Austral, coordinada por Moisset de Es-
pans, las opiniones de Andorno, L.O. (I, pgs. 63/5), Lpez J . (I, pgs. 111/2), Rive-
ra, J. C. (II, pgs. 216/7).
gal y la que no goza de tal, por lo que, mientras no se de-

muestre que este texto est derogado, el argumento no pasa
de ser la expresin de un anhelo.
b) Apuntando a la derogacin, se ha invocado el art. 13 de
la Ley de Convertibilidad, a cuyo tenor: "La presente ley es
de orden pblico. Ninguna persona puede alegar en su con-
tra derechos irrevocablemente adquiridos. Dergase toda
otra disposicin que se oponga a lo en ella dispuesto".
Contestamos: para aplicar la disposicin derogatoria de
la Ley de Convertibilidad, sera necesario demostrar que la
norma sub examen de la L.U. entra en incompatibilidad con
ella, al instaurarse segn se ha dicho un nuevo orden
pblico econmico.
Esa prueba no puede ser .producida, porque dnde est
el nuevo orden pblico econmico, incompatible?
Que para otra materia pueda hablarse del nuevo orden
pblico econmico, lo admitimos, pero no para la sub exa-
men. Parcenos que, en la pretensin de detectarlo para la
materia sub examen, subyace, en el subconsciente de los in-
trpretes, un sonsonete publicstico, exitoso en propaganda
poltica, pero jurdicamente desafortunado: se dijo que "aho-
ra se podr contratar en dlares", como si antes no se hu-
biera podido, tambin, como regla, contratar en dlares!6.
Antes, por las reglas generales se poda contratar en
moneda extranjera; ahora, se sigue pudiendo contratar en
moneda extranjera. No hay un cambio de regla general, y
todo se reduce a un cambio de calificacin jurdica, pues lo
que antes era un contrato innominado, pasa ahora a ser lo
6 Se poda contratar en dlares (o en cualquier otra moneda extranjera): art.

617, Cdigo Civil. Realmente, fue el caso de decir que cuando la poltica (entendida
en el sentido de poltica partidaria) entra por la puerta, es fcil que la juricidad sal-
ga despedida por la ventana, porque se lleg a decir "ahora se podr hacer un mu-
tuo en dlares", como si antes no se hubiera podido, y no solo en dlares, sino en
azcar, trigo, etc. (art. 2240, Cdigo Civil). Lo que exista, para la hipoteca, era el
obstculo del art. 3108, Cdigo Civil, con la salida del art. 3109. Para la hipoteca,
s, la nueva redaccin del art. 617, Cdigo Civil, cobra inters, pero no porque auto-
rice con carcter general la contratacin en dlares, ya que la anterior redaccin
tambin la autorizaba, sino porque permite leer la palabra "dinero", en el art.
3108. con un sentido lato.
que hemos denominado "cuasi-locacin", que es locacin

en sentido lato.
Por otra parte, en una norma general que autorice la con-
tratacin en moneda extranjera, dnde est el orden pbli-
co que sea incompatible con una ley especial que la prohiba?
En el sistema anterior a la Ley de Convertibilidad coexisti
la norma genrica autorizante del art. 617, Cdigo Civil, con
la norma especfica prohibente del art. 1 de la L.U., sin que
nadie se escandalizara. No comprendemos por qu, la nueva
redacccin del art. 617, Cdigo Civil, que mantiene la posibi-
lidad de contratar en moneda extranjera y solo incide sobre
la calificacin, vaya a entrar en conflicto de incompatibili-
dad con el art. 1 de la L.U. Si, como regla, la norma general
posterior no deroga tcitamente a la norma especial ante-
rior, menos ha de acontecer ese efecto, cuando la norma ge-
neral posterior no altera la posibilidad de contratacin ya
ofrecida por la norma general anterior.
Es verdad que se ha pretendido sostener que la Ley de
Convertibilidad es una ley especial que "regla la forma de
pago en todas las contrataciones"7, con lo cual se aspira a
desembarazarse del argumento segn el cual la ley general
posterior no deroga la especial anterior. Pero, cmo calificar
de "ley especial" a la que se presenta como rigiendo "todas
las contrataciones'?
c) Se ha argumentado tambin que "exceptuar el contrato
de locacin de la norma del art. 11 de la ley 23.928 (por el
que se modifica el Cdigo Civil) implicara violar la garanta
constitucional de la igualdad ante la ley, al tratarse de modo
diferente a quienes pacten contratos de locacin y a quienes
concluyan contratos de cualquier otro tipo"8.
Nos apresuramos a decir que el argumento tiene su m-
dula, pero no para el objetivo que se persigue.
Porque preguntamos: antes de la Ley de Convertibili-
dad, era acaso inconstitucional que el anterior art. 617
diera la posibilidad general de contratar en moneda ex-
7 Lpez, Joaqun, loe. eit.

8 Lpez, Joaqun, loe. eit.
tranjera, en tanto que el art. 1 de la L.U. trajera una prohi-

bicin especfica?
Quienes contesten que antes no era inconstitucional ese
trato diferente, no vemos en base a qu podrn afirmar que
ahora lo es.
Y quienes contesten que antes era inconstitucional, po-
drn decir que ahora tambin lo es, pero no pretender que
algo haya cambiado a raz de la Ley de Convertibilidad.
3. Tesis de la derogacin tcita parcial

Piensan otros que corresponde formular un distingo, se-
gn se trate del dlar o de otra moneda extranjera9.
Para las otras monedas extranjeras, esta tesis no encuen-
tra la incompatibilidad entre la L.U. y la Ley de Convertibi-
lidad que autorice aplicar la derogacin tcita.
Pero para el dlar s.
Se argumenta que la prohibicin de la L.U. "obedeca al
hecho de evitar distorsiones econmicas financieras con mo-
nedas que no tenan curso legal en nuestro pas" pero que
ahora, "evidentemente esas distorsiones no se compadecen
con la paridad de nuestra moneda con el dlar estadouni-
dense en una proporcin de 10.000 a 1, en razn a que esa
moneda est siendo utilizada como patrn de medida de
nuestra moneda por razn de la convertibilidad impuesta
por el art. 1 de la ley 23.928".
A ello, contestamos:
a) Sin pensar en lo que pasar cuando en el mercado libre
"salte" (no en forma ocasional, sino con tendencia de perma-
nencia) el "techo" de 10.000 a 1 (nada garantiza que ello no
se produzca mientras esta obra est en prensa, o a poco de
salir de ella), baste con recordar que por debajo de ese "te-
cho" el dlar oscila con frecuencia en ese mercado, para con-
cluir que una cuota de "distorsin" se mantiene.
b) En el rgimen de la Ley de Convertibilidad se da una
particularidad suficiente para justificar el mantenimiento
de la razn originaria de la norma sub examen de la L.U.
9 Rinessi, en obra citada, aqu, en nota 2, II, pgs. 160 y sigts.

La particularidad es sta: la Ley de Convertibilidad (art.

7) prohibe las clusulas de actualizacin de las deudas en
australes pero no las de las deudas en dlares u otras mone-
das extranjeras.
Resulta de all que, de admitirse la locacin en dlares, la
distorsin resultante de una moneda se introducira en el
sistema de la L.U.
4. Tesis de la no derogacin
Ensean los dems que el art. 1 relativo a la nulidad
efectual de la locacin en moneda extranjera, subsiste, sin
haber sido derogado10.
Despus de lo expresado bajo los nmeros anteriores, solo
nos queda expresar que participamos de esta tesis, y con
arreglo a ella, entrar al anlisis del texto, lo que verificamos
en los nmeros que siguen.
5. Los supuestos de la ley

Segn el art. 1 L.U. sub examen: "En todos los supuestos,
los alquileres se establecern en moneda de curso legal".
Es sta, por lo tanto, una previsin que abarca todos los
casos del primer apartado del art. i L.U.: contratos de loca-
cin urbana, sus modificaciones y prrrogas.
Quedan incluidas las contrataciones del art. 2, incs. a y
siguientes, porque la exclusin all prevista, es solo respecto
a la regla de los plazos mnimos.
El dispositivo no abarca a contratos por los que se conceda
el uso o goce, pero que no sean de locacin, sino contratos in-
nominados. Si la prestacin consistiera, v.g. en mercaderas,
o en cualquier otro objeto, eso no sera "locacin", ni en el
sentido del Cdigo Civil, ni en el de la L.U. Una repulsa ge-
neral de lo innominado en materia de concesin onerosa del
uso o goce urbanos, con total menosprecio del art. 1197, Cdi-
go Civil, no podra extraerse del art. 1 L.U. Caera en lo irra-
zonable, v.g. que, si una de las partes se oblig a conceder el
10 Bustamante Alsina, Rocca, Rodrguez Falguera, citados por Andomo, op. cil.
uso o goce de un inmueble, y la otra a pagar por ese uso o go-

ce, entregando un automvil, se pronunciara la nulidad efec-
tual, reemplazando el automvil por moneda de curso legal.
6. La moneda de la L. U.
Moneda de la L.U. es la de curso legal.
Hoy, moneda de curso legal, es el "peso", signo monetario
que reemplaza al de "austral".
Lo es, tambin, jurdicamente, la moneda oro de la ley
113011, que sirve de medida para el Cdigo Aeronutico
(arts. 144, 145, 163 v 169) y para la Ley de la Navegacin
(arts. 176, 278, 331, y 337).
Jurdicamente, el argentino oro es moneda de curso legal,
porque la ley 1130 no ha sido derogada por la Ley de Con-
vertibilidad. Pero sabemos que, de hecho, el argentino oro
no circula... Y esto trae un problema particular.
Se pact un alquiler en argentinos oro? En cualquiera
de las dos hiptesis que luego presentaremos, la clusula
es vlida.
El problema que se presenta, es ste: cmo se paga,
cuando sabemos que, de hecho, los argentinos oro no circu-
lan, y son piezas de coleccionista?
A. Debemos distinguir dos hiptesis:
a) La primera es sta: que lo que las partes hayan queri-
do es que se pague con piezas de argentino oro.
La clusula es vlida, pero tcnicamente no estamos
ante un contrato de locacin, porque las partes no han to-
mado al argentino oro como dinero, sino como mercadera,
conceptuando su valor numismtico. La situacin es para-
lela a la que se dara si el precio consistiera en tantas me-
dallas de las que se acuaron en conmemoracin del cen-
11 Hablamos de la moneda oro, teniendo en cuenta que, aunque la ley 1130

prevea tambin la de plata, el bimetalismo cedi luego el paso al unimetalismo,
al suprimirse la de plata por la ley 1354, como lo recuerda Trigo Represas en el
estudio "Nominalismo, prohibicin de actualizar y desindexacin", incluido en la
citada obra Convertibilidad del Austral (coordinada por Moisset de Espans), II,
pg. 226.
tenario de Mayo o del de la Independencia, y paralela a la

que se dara si fijaron el precio en tantos denarios de la
poca de los Csares, estimando que deban entregarse
piezas de denarios.
b) La segunda es sta: que lo que las partes hayan queri-
do es que se pague un valor medido en argentinos oro.
Aqu, el argentino oro ha sido tomado como dinero, y el
contrato es tcnicamente de locacin.
Lo que las partes quieren es el valor monetario que el ar-
gentino oro representa. Quieren dinero, no piezas numism-
ticas, y desde que as piensan, al locador debe serle indife-
rente el tipo de dinero con el que se cancele su crdito.
El locatario podr pagar en australes, a la cotizacin que
el argentino oro tenga, estimado en cuanto dinero, es decir,
prescindiendo de su valor numismtico (doct. art. 176 de la
ley 20.094).
B. A la doctrina que sustentamos para las dos hiptesis
que hemos presentado, no obsta la nueva redaccin del art.
619, Cdigo Civil (texto segn la Ley de Convertibilidad), a
cuyo tenor: "Si la obligacin del deudor fuese de entregar
una suma de determinada especie o calidad de moneda,
cumple la obligacin dando la especie designada el da de
su vencimiento".
Se advierte que el obstculo que podra pretenderse esgri-
mir, no resulta de su directa lectura (que consagra una ver-
dad de Perogrullo, aplicable a monedas, y a cualquier otro
objeto) sino de su lectura a contrario sensu, en cuanto de ella
pudiera desprenderse que el que pretende entregar otra mo-
neda se est saliendo de los trminos de la obligacin.
Ahora bien:
a) Ningn bice puede surgir del art. 619 para la doctrina
sustentada para la hiptesis sub A.a., porque, por un lado,
el art. 619 se refiere visiblemente a monedas, no a mercade-
ras, y por el otro, tratndose de. mercadera, s que es cierto
que no puede entregarse otra distinta de la contratada.
b) El obstculo pareciera, en cambio, existir para la hip-
tesis sub A.b., pues afirmamos que en lugar de argentinos
oro podr entregarse pesos.
Pero el obstculo deriva de que, en el razonamiento que
sirve de punto de partida, se ha abusado del argumento a

contrario, harto dbil en materia jurdica12.
Cuando se trata del argentino oro, conceptualizado en
cuanto "dinero", nos movemos en un sistema bimonetarista.
Para ese sistema, funcionaba con comodidad el primitivo texto
del art. 619, Cdigo Civil13, que hubiera sido de desear que no
fuera modificado, para ser reemplazado por un texto que en su
sentido directo, lo menos que puede decirse es que es anodino.
Se dir que, al ser substituido el art. 619 que funcionaba
para el bi o plurimonetarismo, ha quedado tcitamente de-
rogado el bimonetarismo que resulta de la combinacin de
argentinos oro y pesos? Nos negamos a admitirlo, pues nada
induce a suponer que haya sido derogada la ley 1130, ni mo-
dificados (cmo?) los textos del Cdigo Aeronutico y de la
Ley de la Navegacin que utilizan el argentino oro.
C. Determinar s la hiptesis es la de sub A. a, o la de sub
A.b, es un problema de interpretacin contractual. En la du-
da, debe estarse a la segunda, porque suponer una retribu-
cin en piezas de coleccionista, es caer en lo excepcional,
cuando no en lo excntrico.
7. La sancin
Si el contrato (o su modificacin) fija el alquiler en moneda
extranjera, la clusula es nula "sin perjuicio de la validez del
contrato", y "el precio quedar sujeto a determinacin judicial".
Estamos ante un caso de nulidad efectual14: el alquiler en
moneda extranjera queda convertido en alquiler en moneda
de curso legal, correspondiendo al juez determinar su monto.
A. Como se trata de un precio a determinar judicialmen-
12 Vase Schreiber, Lgica del derecho, pg. 70.

13 Anterior art. 619: "Si la obligacin del deudor fuese de entregar una suma
de determinada especie o calidad de moneda corriente nacional, cumple la obliga-
cin dando la especie designada, u otra especie de moneda nacional al cambio que
corra en el lugar el da del vencimiento de la obligacin".
Justo es recordar que ya antes de la Ley de Convertibilidad, se haba discutido
en torno a determinar si el viejo art. 619 del Cdigo Civil estaba o no vigente: Bus-
so (Cdigo Civil, sobre el art. 616, nms. 180 a 198 inclusive), Belluscio-Zannoni
(Cdigo Civil, sobre el art. 619).
14 Sobre el concepto de nulidad efectual: supra, 34, V, 3.
te, el juez tomar en consideracin el valor locativo de mer-

cado. Para decirlo claramente, no se trata de que el juez
vuelque a moneda de curso legal el valor que las partes ex-
presaron en moneda extranjera: el juez no es un mero "tra-
ductor" de moneda extranjera a moneda nacional, sino un
factor activo en la determinacin del contenido contractual.
Al fijar dicho valor, deber tener en cuenta que el resto de
las clusulas contractuales permanece vlido, adecuando
aqul al contexto que resulta. Aqu, las variables pueden ser
numerosas, porque no puede ser igual el precio, por ejemplo,
segn que el alquiler se pague por mes adelantado, o por mes
vencido, y corriendo o no los impuestos a cargo del inquilino.
Resultar de all que el alquiler que fije el juez podr ser
igual, mayor o menor, que el que resultara de una simple
"traduccin" de la moneda extranjera a moneda nacional. No
se queje la parte que resulte "perjudicada": es la consecuen-
cia de la sancin de nulidad.
B. Rara vez (desde el punto de vista, por as decirlo, esta-
dstico) acontecer que el juez intervenga y sentencie antes
de que haya comenzado la ejecucin del contrato.
Supongamos que estipulada la locacin en moneda ex-
tranjera, el inquilino goz varios meses y pag en la moneda
del contrato.
De aplicarse las reglas generales sobre la nulidad plena
(no efectual) ello debiera dar lugar a las restituciones rec-
procas (doct. art. 1052, Cdigo Civil), con la particularidad
de que el uso o goce, en s, es irrepetible, por lo que podra
pensarse en una indemnizacin substitutiva...
Pero la nulidad efectual de la clusula sobre precio en mo-
neda extranjera que estatuye el art. 1 L.U. conduce a que no
se plantee el tema de restitucin del uso o goce, ya que, a su
respecto, la prestacin que el locador cumpli, sigue teniendo
causa. Solo queda el tema de la restitucin del alquiler pagado
en moneda extranjera, pero simultneamente la obligacin del
locatario de abonar la suma que corresponda, en moneda na-
cional, segn la fijacin que verifique el juez. Quiere ello decir
que habr que practicar una liquidacin, compensndose el
valor en moneda nacional, de la moneda extranjera, con el al-
quiler en moneda nacional que corresponda: la relacin entre
las partes se regular por diferencias. Y quede claro, que la di-

ferencia que resulte podr ser a favor o en contra del inquilino,
y desde luego, podr ocurrir que, en definitiva, resulte cero...
C. Mientras dure el juicio, el locatario no estar obligado
a pagar en moneda extranjera, pero sera injusto el suponer
que, so pretexto de no conocerse todava el precio, argumen-
tara que nada debe pagar.
De no ponerse las partes de acuerdo en cuanto al rgimen
provisorio, corresponder que el juez practique, en un trmi-
te rpido, una fijacin provisoria, para la cual, a falta de
otros elementos, deber bastar con la traduccin a moneda
nacional del valor en moneda extranjera, al da del contrato.
III. Indeterminacin del precio

Remitimos a lo dicho supra, 99, III, 2, y 102, II, 5.
IV. Fianzas o depsitos en garanta

Bajo esta rbrica, el art. 4 L.U. precepta: "Las cantidades
entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, de-
bern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades se-
rn devueltas reajustadas por los mismos ndices utilizados
durante el transcurso del contrato al finalizar la locacin".
1. La calificacin y la denominacin
En la rbrica, y en el contenido del artculo, se habla de
"fianzas o depsitos en garanta". La expresin es empleada
dos veces, y la improlijidad legal es manifiesta.
A. Toman algunos al pie de la letra los nombres de "fian-
za" y "depsitos" empleados por la ley, para atribuirle, acto
seguido, un severo error conceptual:
a) Parceles bien la denominacin de "depsito", pues en-
tienden que se habla en la ley del depsito en sentido tcni-
co, que, en el caso, por versar sobre "cantidades" entregadas
es calificable como depsito irregular.
Pero parceles inadmisible que la ley hable de "fianzas",
porque la fianza es un contrato consensual, que no supone
cantidades entregadas.
b) Concluyen en que el texto solo se aplica al depsito (irre-

gular) en sentido tcnico, siendo la palabra "fianza" una super-
fetacin que vinculada a la expresin "depsito en garanta"
con la conjuncin "o" solo apuntara a subrayar la finalidad de
caucin que cumple el negocio del depsito en garanta15.
B. Nosotros tomamos otro punto de partida. En la ley no
hay error conceptual, sino una equvoca denominacin, una
licencia verbal.
En efecto:
a) Lo que la L.U. llama, en el art. 4 "depsito en garanta"
y en el art. 7 inc. b "depsito de garanta", no es contrato de
depsito, sino directamente contrato de prenda, que, en el
caso, por versar sobre cantidades, es de prenda irregular16.
Su funcin no es la de guarda de dinero, sino la de garan-
ta, y precisamente en esa distinta funcin se sita la distin-
cin entre depsito y prenda 17 .
Reemplazando a "depsito en garanta" por "prenda", el
art. 4 se torna ms inteligible, pues la aproximacin entre la
prenda y la fianza, al ser ambas operaciones de garanta, es
ms captable que entre el depsito (funcin de guarda) y la
fianza (funcin de garanta).
Adase a ello que, como en breve veremos (aqu sub C),
la exacta calificacin de "prenda" tiene su importancia.
b) Despus de haber visto que tcnicamente, el nombre de
"depsito de garanta" que emplea la L.U. no pasa de ser
una licencia verbal, queda abierto el camino para preguntar-
se si lo de "fianza" no es otra licencia verbal.
No dudamos en afirmarlo. En la estructura del art. 4 esa
"fianza" no es la fianza de la tradicin jurdica. Si un tercero
entrega algo en garanta (y el art. 4 L.U. supone que hay un
tercero que lo hace), cauciona, pero no afianza18.
15 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 193; Flah Sma-
yevsky, Alquileres, pg. 31: "Resulta obvio del examen de la norma que su regula-
cin responde al depsito de garanta"; Riccio, Locaciones urbanas, pg. 38.
16 Fernndez-Gmez Leo, Tratado Terico Prctico de Derecho Comercial, III,
C, pg. 78; Salvat, Derechos reales, n" 2558; Lafaille, Tratado de los derechos reales,
n" 1820.
17 Baudry-Lacantinerie et Whal, Dept, n9 1014.
18 En punto a lenguaje, comp. nota al art. 3121 C. Civ., donde a propsito de la hi-
poteca constituida por un tercero se seala que no es una fianza "propiamente dicha .
c) Conclumos, en consecuencia, que la L.U. no habla de

depsitos irregulares, sino de prendas irregulares, a las que
llama "depsitos en garanta" si son constituidas por el loca-
tario, y "fianzas" si son constituidas por terceros.
C. El tema de la calificacin que acabamos de abordar, no
es, desde luego, cosa de poca monta. No es lo mismo aplicar
el rgimen del depsito que el de la prenda. Entre ambos
hay un abismo.
a) Por ejemplo, si se aplica el rgimen del depsito, puede
llegarse a la disvalosa consecuencia de que si el locatario,
en lugar de dar, se comprometi a hacerlo, el locador carece
de accin para compeler al locatario, porque, segn una esti-
mable opinin, la promesa de dar en depsito es incoerci-
ble19. La de entregar en prenda, es exigible20.
l> Hablamos de una "estimable opinin", porque el tema del valor del prelimi-
nar de depsito es realmente catico en la doctrina. Una rpida ojeada a la misma
pone de relieve que convienen distinguir dos hiptesis, segn se trate de la prome-
sa de recibir un depsito o de la de hacerlo. Va de suyo que para lo que decimos en
el texto, solo nos interesa la segunda. Y bien: I. Hay autores que se ocupan de am-
bas, dndoles un tratamiento diferente. 1. Baudry-Lacantinerie et Wahl (Du Dept,
n" 1016) ensean: a) Para la de recibir un depsito, la validez y que "el depositante
puede constreir al depositario a recibir el depsito"; b) Para la que nos interesa en
el texto, que es la de hacer un depsito, la "estimable opinin" que recordamos, en
estos trminos: "el depositario no puede constreir al depositante a hacer el depsi-
to, primero, porque habiendo prometido un servicio gratuito no tiene ningn bene-
ficio para exigir que ese servicio sea reclamado de l, y luego porque e) objeto del
depsito puede serle requerido en cualquier momento". 2. De Gennaro (en Cdice
Civile-Commentario dirigido por D'Amelio y Finzi, pg. 596) da una opinin concor-
dante con la anterior, pues partiendo de la gratuidad del depsito, solo admite que
se convenga la obligacin de recibir. II. Otros autores solo Tecuerdan la promesa de
recibir un depsito (que es la que no nos interesa): 1. Salvat (Fuentes, 2377), la de-
clara vlida, pero con una diferencia respecto a Baudry-Lacantinerie et Wahl, pues
solo le da el efecto de reclamar daos y perjuicios. 2. Comp. Enneccerus-Lehmann,
(Obligaciones, 166, 2) y sus anotadores Gonzlez Alguer. 3. Comp. Jordano Barea
(La categora de los contratos reales, pg. 141). III. Nuestro Machado, en cambio,
parece ocuparse solo de la promesa de hacer u n depsito, en los siguientes trmi-
nos: "pero la promesa aceptada por el depositario con todas las formalidades de los
contratos confiere a ste u n a accin para pedir su cumplimiento". IV. Borda (Con-
tratos, II, n'' 2015) afirma "la validez del convenio por el que u n a de las partes pro-
mete la realizacin de u n depsito y la otra lo acepta", y luego procede a verificar
u n a serie de distinciones, cuyo examen escapara a las finalidades de esta nota,
bastando con recordar que, para el caso que nos interesa, ensea que "el deposita-
rio no podra exigir la entrega de la cosa".
20 Salvat, Derechos reales, a 2560.
b) Por ejemplo, quienes vean un depsito, concluirn que

se aplica el art. 2217, Cdigo Civil21, lo que permitira al lo-
catario burlar las finalidades de garanta. Nosotros pensa-
mos que rige el art. 3238.
2. Objeto de esta prenda irregular
Segn el art. 4 L.U. sub examen, las "cantidades entrega-
das... debern serlo en moneda de curso legal".
La palabra "cantidades" en el Cdigo Civil se aplica a co-
sas que consisten en cantidad, como el trigo, el azcar, el vi-
no, siendo las "cuantas" (sumas de dinero) cantidades de un
tipo particular 22 .
A. En el lenguaje de la L.U. donde la palabra "cantidad"
involucra las cuantas, pero no excluye otras cantidades, de-
be concluirse que solo se admite la prenda irregular de mo-
neda de curso legal.
a) Por las reglas generales, puede haber un prenda irregu-
lar de mercaderas (azcar, trigo, etc.: art. 3211). Pero para la
L.U. esa posibilidad queda rechazada.
Y queda rechazada, tambin, la prenda irregular de mo-
neda extranjera, sin que sobre este tema tenga influencia la
Ley de Convertibilidad23.
b) Constituida una prenda sobre moneda extranjera o so-
bre mercaderas, el negocio es nulo, y el objeto prendado debe
ser restituido.
No cabe aqu que el juez fije otro objeto, porque la actua-
cin judicial para la determinacin del objeto negocial solo
ha sido prevista para el precio de la locacin (art. 1 L.U.).
21 Rinessi (Las garantas en los alquileres urbanos), aun partiendo de la califi-

cacin de "depsito" desplaza la aplicacin del art. 2117, Cdigo Civil, invocando la
funcin de garanta.
22 Sobre las cantidades y cuantas, vase nuestro Derechos reales, 10, VII.
23 Si, como creemos haber demostrado la Ley de Convertibilidad no ha modificado
las prescripciones de la L.U. relativas al precio en moneda de curso legal, a fortiori y
con mayor razn no ha modificado las relativas a la exigencia de que la prenda irregu-
lar que la L.U. admite, sea en moneda de curso legal. Decimos "con mayor razn" te-
niendo en cuenta el contenido del nuevo art. 617, Cdigo Civil (segn la redaccin da-
da por la Ley de Convertibilidad), que a todas luces se refiere al objeto de las obligacio-
nes de dar, en tanto que aqu estamos tratando del objeto de un derecho real.
La solucin a la que se llega es dura, pues, por la nulidad,

el locador se quedar sin garanta, pero a ello debe llegarse
por aplicacin de la doctrina del art. 525, Cdigo Civil.
B. La dureza misma del precepto impide llevarlo ms all
de su letra. Solo se refiere al negocio que tenga por objeto
"cantidades" y que sea, por ende, de prenda irregular.
La prenda regular es posible sobre moneda extranjera
identificada, de modo que la restitucin verse sobre el dem
y no sobre el-.tantundem. Y desde luego, es posible cualquier
otra prenda regular.
3. El valor de la prenda irregular
El art. 4 s\ib examen no establece lmites generales para
el valor de la prenda irregular que autoriza.
Pero del art. 7 inc. b L.U. surge, para las locaciones desti-
nadas a vivienda, un lmite iinfra, 115, III, 2).
4. Restitucin
La restitucin del objeto prendado proceder en la medi-
da en que, por incumplimiento del locatario, no corresponda
hacer efectiva la garanta.
Para la prenda irregular autorizada se establece que las
cantidades (en este caso: cuantas) sern devueltas reajusta-
das "por los mismo ndices utilizados durante el transcurso
del contrato al finalizar la locacin".
Pero este tema del reajuste ha sufrido el impacto de la
Ley de Convertibilidad...
V. La actualizacin monetaria
Ante la depreciacin de la moneda argentina, que en un

momento dado borde los lmites de la hiperinflacin, se hi-
zo de prctica la introduccin de clusulas de reajuste, en
todos los contratos donde dicha moneda estaba en juego.
Ante esa prctica, la L.U. puso un lmite, en cuanto al ti-
po de ndices a emplear para el ajuste de los alquileres (art.
3); dispuso que los mismos ndices del contrato respecto al
precio fueran aplicados para la devolucin de la prenda irre-
guiar en dinero (art. 4), y la dio por implcitamente supuesta

para la determinacin del precio por el juez (art. 1).
1. La derogacin
La Ley de Convertibilidad ha derogado esas normas:
a) Por su art. 7: "El deudor de una obligacin de dar una
suma determinada de australes, cumple su obligacin dando
el da de su vencimiento la cantidad nominalmente expresa-
da. En ningn caso se admitir la actualizacin monetaria,
indexacin por precios, variacin de costos o repotenciacin
de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del
deudor, con posterioridad al 1 del mes de abril de 1991, en
que entra en vigencia la convertibilidad del austral. Quedan
derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y sern
inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales
que contravinieren lo dispuesto".
b) Por su art. 10: "Dergase, con efectos a partir del 1 del
mes de abril de 1991, todas las normas legales o reglamen-
tarias que establecen o autorizan la indexacin por precios,
actualizacin monetaria, variacin de costos o cualquier otra
forma de repotenciacin de las deudas, impuestos, precios o
tarifas de los bienes o servicios. Esta derogacin se aplicar
aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurdicas
existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna
clusula legal, reglamentaria, contractual o convencional
inclusive convenios colectivos de trabajo de fecha ante-
rior, como causa de ajuste en las sumas de australes que co-
rresponda pagar, sino hasta el da 1 de abril de 1991, en que
entra en vigencia la convertibilidad del austral".
2. Lo omnicomprensivo
El tema de la subsistencia de las normas sobre actualiza-
cin en la L.U. se decide de modo distinto al que hemos
adoptado para las reglas sobre moneda extranjera.
De las normas de la L.U. que rechazan la posibilidad de
fijar el alquiler en moneda extranjera y de tomar esta mo-
neda como objeto de prenda irregular, hemos dicho que
subsisten.
Pero de las normas sobre actualizacin, tendremos que
decir que han quedado derogadas: el texto del art. 10 de la

Ley de Convertibilidad es harto explcito, pues deroga "todas
las normas... que establecen o autorizan". En el cicln in-
contenible del texto queda abarcado incluso el art. 1197 C-
digo Civil, en la medida en la que se quiera invocarlo para
desprender de l una autorizacin negocial. Ni siquiera los
contratos anteriores, en curso de ejecucin, se salvan, pues
solo se les permite hablar hasta el 1 de abril de 1991, de-
biendo guardar silencio para el futuro.
3. Lo inconstitucional
Cimonos a la materia contractual, pero sin circunscri-
birla a Ja rbita de la L.U. y abracemos el problema en su
conjunto, referido a cualquier locacin, compraventa, etc.
Para ello, debemos retrotraer nuestro juicio al momento
en el que la Ley de Convertibilidad fue sancionada, y ha-
blando en presente histrico preguntarnos: habr o no in-
flacin en el futuro?24
Si no hay inflacin, a nadie le preocupar la "derogacin"
de las normas que autorizan a ponerse a cubierto, por clu-
sula contractual, de las consecuencias daosas de ella. Cual-
quiera advierte que, sin necesidad de derogarlas, sin necesi-
dad de incidir sobre los contratos pasados, sin necesidad de
limitar la autonoma privada para el futuro, igualmente las
clusulas no tendran campo de aplicacin prctica, al no
darse el supuesto de hecho previsto.
Pero si hay inflacin, qu respuesta razonable podr
darse para mantener la "derogacin" de los contratos ante-
riores al 1 de abril de 1991 o la "prohibicin" de las clusu-
las sub examen en los contratos posteriores? Ninguna, y lo
irrazonable es inconstitucional.
Adase a ello que todo el esquema de la Ley de Conver-
tibilidad se basa en la equivalencia 10.000 australes a 1 d-
24 El empleo del presente histrico es, aqu, necesario por el mtodo argumental
y para evitar hablar del pasado ya corrido (en el que ya hubo inflacin, con menor rit-
mo que el anterior, pero inflacin al fin) y del presente en que esto escribimos (en el
que hay inflacin) y del futuro (en el que parece que seguir habiendo inflacin).
lar estadounidense (hoy un peso convertible a un dlar esta-

dounidense), por lo que preguntamos: qu pasar si en el
mercado, el dlar rompe la barrera? 25
Para nosotros, la respuesta no ofrece dudas: cuando falle
cualquiera de lo dos presupuestos de la Ley de Convertibili-
dad (estabilidad, conversin 1 a 1), mientras haya jueces en
la Repblica, las disposiciones de ella que afectan los contra-
tos pasados y la libertad de contratacin futura, sern decla-
radas inconstitucionales. En ese inconsulto cicln de la Ley
de Convertibilidad hay normas que no han quedado deroga-
das: las de la Constitucin.
VI. La intimacin previa

Segn el art. 5 L.U.: "Previamente a la demanda de desa-
lojo por falta de pago de alquileres, el locador deber inti-
mar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgan-
do para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corri-
dos contados a partir de la recepcin de la intimacin
consignando el lugar de pago".
1. Alcance
La norma, ubicada entre las disposiciones generales, rige
para todo tipo de locacin urbana.
Pero solo se aplica al desalojo por falta de pago; no es nece-
sario intimar previamente para el cobro ejecutivo de alquile-
res. No hubiramos hecho presente esta evidente diferencia
entre el juicio de desalojo y el ejecutivo, si no fuera que, al ex-
hibirla, no ha faltado quien agregara esta otra: para el juicio
de desalojo se modifica la regla de mora automtica del art.
509, la que pervive para el juicio ejecutivo26. Conceptuamos es-
to ltimo un error: en todos los casos en los que a tenor del art.
509 la mora se produce automticamente por vencimiento del
25 Prescindimos aqu de la circunstancia de que el dlar tambin experimenta

su propia inflacin.
26 Flah Smayevsky, Alquileres, pg. 34.
plazo, ello se opera tanto para la accin de desalojo como para

la ejecutiva por cobro de alquileres. La intimacin ex art. 5
L.U. supone que hay una cantidad "debida", un locatario que
ya est en mora, contra el cual se inicia el procedimiento reso-
lutorio que va a conducir al desalojo, y que tiene una etapa
previa anterior a la demanda.
Hay en esto, un cierto paralelismo entre el procedimiento ex
art. 5 L.U. y el ex art. 1204, Cdigo Civil. El art. 1204, Cdigo
Civil, ha previsto una va resolutoria con plazo para cumplir,
apto para desarrollarse ntegramente fuera del proceso, sin
perjuicio de la posibilidad de accionar directamente por va ju-
dicial, sin plazo para cumplir; el art. 5 L.U. ha combinado lo
extrajudicial (con plazo para cumplir) con lo judicial... Pero
tanto en el art. 1204, Cdigo Civil, como en el art. 5 L.U., la
puesta en movimiento del mecanismo resolutorio supone un
deudor incumpliente, un deudor que ya est en mora.
2. Forma y contenido
Segn la letra del art. 5 L.U. la intimacin debe llenar un
requisito de forma (la que debe ser "fehaciente") y ajustarse
a un contenido mnimo (indicacin de la cantidad debida,
otorgamiento de un plazo no inferior a diez das, fijacin del
lugar del pago).
Existe una cierta tendencia a tomar esa letra "a la tre-
menda", de tal modo que el trmite se convierte en un ritual
a travs del cual queda sacrificada toda idea de justicia.
A nuestro entender, sin ser esta intimacin un requeri-
miento de mora, cabe aplicarle lo que a propsito de ste se ha
dicho: "Si es de suponer que, aunque el contenido del requeri-
miento fuese absolutamente correcto, el deudor no hubiera
prestado o si, conforme a la buena fe, tuviera que esperarse
de l que, a la vista del requerimiento, ofreciera la prestacin
tal y como es debida, incurrir tambin en mora"27.
27 Enneccerus-Lehman, Derechos de Obligaciones, 51,1, 1.

114. Plazos de duracin
I. Subsistencia del art. 1507, Cdigo Civil
El art. 2 L.U. establece plazos mnimos de duracin.

Se produce un choque entre el art. 2 L.U. (lex posterior) y
el art. 1507, Cdigo Civil.
Qu consecuencias trae?
1. Tesis de la modificacin
Se ha dicho que el art. 2 L.U. modifica al art. 1507, C-
digo Civil1.
Si por "modificar" se entiende derogar la regla anterior,
de tal manera que sta desaparece, siendo desplazada por la
nueva, manifestamos nuestra discrepancia.
Cuando la ley 11.156 incidi sobre el texto primitivo del
Cdigo Civil, hubo desplazamiento definitivo de la letra an-
terior del art. 1507. Pero el art. 2 L.U. no tiene ese efecto; la
letra del art. 1507 subsiste.
2. Tesis de la especificacin
Nosotros preferimos explicar el fenmeno jurdico que se
produce ante el choque entre la letra del art. 1507, Cdigo
Civil, y la del art. 2 L.U., de esta manera: no hay modifica-
cin derogante, sino especificacin.
En la economa de un sistema de Derecho, hay reglas ge-
nerales y reglas especiales, en grados diversos, pues ambos
calificativos deben ser entendidos en sentido relativo. Por
ejemplo, las reglas sobre los actos jurdicos son generales y
abarcan a los contratos, pero las reglas sobre los contratos
en general, siendo especiales respecto a aqullas, son gene-
1 Entre nosotros, hacindose un paralelo con los efectos de la ley 11.156, suele
afirmarse el efecto modificatorio. Comp. Rinessi, op. cit., pgs. 159 y 161; Riccio,
op. cit., pg. 19; Flash Smayevsky, op. cit., pg. 20.
456 114. Plazos de duracin
rales con relacin a los contratos en particular, y dentro de

la regulacin de cada contrato tpico, podemos separar toda-
va reglas con mayor generalidad que otras. La regla espe-
cial comprime a la general, pero no la deroga, y en nues-
tra opinin no la deroga ni siquiera en el caso de que la re-
gla especial fuera una lex posterior respecto a la general.
Por ello:
A. El art. 1507 conserva su completa utilidad potencial pa-
ra el futuro, si llegare el caso de dictarse una nueva ley de lo-
caciones urbanas que derogara la actual, y no estableciera ya
plazos mnimos.
En buenos principios, lo derogado (y modificar es derogar
lo anterior) no puede renacer si se deroga la ley derogante.
Pero, si se derogara el art. 2 L.U. (que no es derogante del
art. 1507, Cdigo Civil), desaparecera simplemente el rgi-
men excepcionante, y entrara a funcionar toda la potencia-
lidad del art. 1507.
B. Porque el art. 1507, Cdigo Civil, conserva toda su po-
tencialidad, resulta que incluso actualmente, tiene una utili-
dad efectiva para todas las situaciones que no caen en la es-
pecifidad del rgimen de plazos mnimos del art. 2 L.U.
Y esas situaciones son de dos clases:
a) Las locaciones de "casas, departamentos o piezas" que
no entran en el concepto de locacin urbana del art. 1 L.U.
(supra, 111,1, 5)
b) Las locaciones que siendo "locaciones urbanas" en el
sentido del art. 1 L.U., se encuentran excluidas del plazo m-
nimo legal a tenor de los cinco incisos del art. 2 L.U., pero
que, en cuanto sean locaciones de "casas, departamentos o
piezas" entran en las subsistentes previsiones del art. 1507,
Cdigo Civil {infra, aqu, III y sigts).
II. Los plazos mnimos de la L. U.

Son de dos y tres aos, segn el destino, rigiendo con ca-
rcter imperativo para el futuro. Pero hay casos excluidos.
1. Los plazos
Los plazos previstos en el primer apartado del art. 2 L.U.,
114. Plazos de duracin 457
son: de dos aos para las locaciones destinadas a vivienda, y

de tres aos "para los restantes destinos".
Se plantea un problema para las locaciones donde simul-
tneamente estn en juego la vivienda y otro destino (loca-
cin de destino mixto).
Razonan unos, que prescripto el plazo de dos aos para
vivienda y el de tres para los "restantes destinos", el mixto
cae en el segundo caso2.
La solucin ha sido acusada de "simplista"3. Se afirma
que hay que distinguir, en lo mixto, el destino principal,
aplicndose el plazo que a ste corresponda y si ambos desti-
nos fueren principales, atenerse a la divisibilidad o indivisi-
bilidad del inmueble; solo cuando ambos destinos fueren
principales, y el inmueble indivisible, se desembocara, a fal-
ta de otros criterios, en la necesidad de aplicar el plazo de
tres aos correspondiente a los "restantes destinos".
Hay que convenir en que el tema es espinoso. Las locacio-
nes con destino mixto han dado siempre lugar a problemas,
ante los textos que establecen regmenes distintos segn la
clase de destino.
Nosotros seguimos la solucin "simplista".
Que un inmueble sea indivisible o divisible (v.g. por
presentar caractersticas que lo hagan divisible con pau-
tas similares a las de la propiedad horizontal) es una cosa,
y otra muy distinta que sea divisible o indivisible la vo-
luntad negocial:
a) Porque, por va introductoria, y antes de entrar de lle-
no a la hiptesis de locacin con destino mixto, supongamos
que Primus alquil a secundus dos inmuebles distintos, y no
solo distintos, sino tambin distantes entre s, uno con desti-
no a vivienda, y otro con destino a comercio, estableciendo
incluso precios separados para uno y otro, pero con la parti-
cularidad de que, a esos dos contratos, se los quiso en rela-
cin de dependencia bilateral (supra, 5, VII, 2).
En ese ejemplo, no hay, desde luego, "destino mixto" en
2 Flah Smayevsky, op. cit., pg. 20.

ninguno de los dos contratos, pero la dependencia existente

entre ellos, lleva a que, respecto a la locacin con destino a
vivienda, se aplique el plazo mnimo de tres aos que corres-
ponde a la locacin con destino comercial. Ello es as, por-
que, dando por supuesto que de la interpretacin contrac-
tual resulte que lo que se quiso fue una completa dependen-
cia bilateral, no podra sobrevivir una de las relaciones, si se
extinguiera la otra, lo que lleva a darle al todo el plazo mni-
mo de mayor duracin.
b) Con ese ejemplo introductorio, preguntamos: acaso
"partes" de un mismo inmueble (por divisible que ste sea),
sern tratadas con criterio diferente al que corresponde a
dos inmuebles distintos?
Y si para el ejemplo introductorio se advierte que nada
tiene que hacer aqu un criterio de "principal" y de "acceso-
rio", por qu habra de tenerlo, cuando se trata de "partes"
de un mismo inmueble? Lo que interesa es la voluntad nego-
cial (explcita o implcita), la que puede ser captada aten-
diendo a diversos factores (v.g. unidad de precio, o incluso
precios distintos por la parte de vivienda y por la parte para
otro destino, pero marcando de otra manera la unidad nego-
cial). Desde que hay unidad, ya no hay separabilidad (doct.
art. 1039, Cdigo Civil), y si hay separabilidad, ya no hay, en
rectos trminos, "destino mixto".
2. La imperatividad
La imperatividad de la norma sobre plazos mnimos de la
L.U. se establece en los siguientes trminos: "Los contratos que
se celebren por trminos menores sern considerados como for-
mulados por los plazos mnimos precedentemente fijados".
Esa imperatividad es invocable por ambas partes.
A. Hay en esto, una diferencia con el art. 1507, Cdigo
Civil.
No se trata solo de que los plazos sean distintos. Sino
que difiere el rgimen adoptado por el legislador para su
invocabilidad.
a) En el art. 1507 los plazos mnimos son a favor del loca-
tario; en el lenguaje del Cdigo, el inquilino disfruta de una
"opcin", de la que puede hacer uso o no.
b) En cambio, en el art. 2 L.U. se trata de plazos que ri-

gen tanto para el locatario como para el locador. Cualquiera
de los dos puede invocar el plazo mnimo que corresponda.
Los plazos del art. 2 L.U. no constituyen un "beneficio"
para el locatario.
Se ha pretendido mantener la idea de "beneficio", razo-
nando que as se explica el art. 8 L.U. que otorga al locatario
la facultad rescisoria, transcurridos seis meses4.
Pero, dejando a un lado el hecho de que el art. 8 se circuns-
cribe a las locaciones destinadas a vivienda, y dejando a un
lado, tambin, el hecho de que por lo menos habra seis meses
mnimos de invocabilidad por ambas partes, para rechazar la
idea de "beneficio", basta con esta consideracin: el locatario
podr rescindir, pero indemnizando (infra, 115, IV).
B. Partiendo de esa diferencia de rgimen, podemos dar
respuesta al siguiente interrogante: Se aplican a las loca-
ciones de la L.U. las causales de cesacin del derecho a invo-
car el plazo mnimo que establece el art. 1507, Cdigo Civil?
Hay quienes contestan afirmativamente5.
Nosotros nos pronunciamos por la negativa:
a) Las causales de cesacin que enumera el art. 1507, C-
digo Civil, en su cuarto apartado, se refieren a los plazos
"del primer apartado de este artculo".
Los plazos del art. 2 L.U. no son los plazos "del primer
apartado"; para que asumieran ese papel, habra que admi-
tir que el art. 1507 del Cdigo Civil ha quedado modificado,
tesis que hemos rechazado (supra, aqu, sub I), pero aun as
surgira el obstculo del que inmediatamente hablamos.
b) Las causales de cesacin del art. 1507, Cdigo Civil, son
causales referidas al "beneficio" concedido al locatario, y en el
art. 2 L.U., como lo hemos puntualizado, no hay tal beneficio.
c) Con lo dicho, no pretendemos, desde luego, que puedan
quedar impunes las violaciones contractuales. Sostenemos,
simplemente, que los problemas que se planteen, se resolve-
4 Riccio, op. cit., pg. 22. En contra de la opinin de Riccio: Rinessi, op. cit.,
pgs. 163/4.
5 Flah Smayevsky, op. cit., pg. 21.
rn, prescindiendo de las causales del art. 1507 y acudiendo

a las reglas generales.
3. Los contratos abarcados

El precepto sobre plazos mnimos se aplica "a los contratos
que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley".
A. La ley no pretendi abarcar a los contratos celebrados
con anterioridad a su entrada en vigencia. No es aqu el caso
de invocar la doctrina de la aplicacin inmediata de las leyes
imperativas (art. 3, Cdigo Civil), porque la L.U. ha sido
expresa: "a los contratos que se celebren a partir de la vigen-
cia de la presente ley". Los contratos anteriores permanecen
sujetos al rgimen pasado, porque no hay una ley nueva que
pretenda su aplicacin a "las consecuencias de las relaciones
y situaciones jurdicas existentes".
Discrepamos, por lo tanto, con quienes, para alguna hip-
tesis de contratos anteriores, sostienen la aplicacin inme-
diata de los plazos mnimos de la L.U.6
En s, la discrepancia pareciera carecer ya de inters,
pues dado el tiempo transcurrido desde la sancin de la ley
23.091, se apliquen o no los plazos mnimos a las contrata-
ciones anteriores, igualmente estarn con trmino vencido.
Pero el inters puede surgir segn qu sea lo que se entien-
da por "contrato", aspecto ste del que pasamos a ocuparnos
de inmediato.
B. En el sentido del art. 2 L.U. "contrato" es el acuerdo
que sirve de inicio a la relacin locativa.
a) Al examinar el art. 1 L.U. (supra, 112, III) sealamos
que en el lxico legal, se distingue entre los contratos de lo-
cacin, y sus modificaciones y prrrogas.
A una modificacin, a una prrroga, se llega por acuerdos
que tcnicamente son "contratos" en el sentido del art. 1137,
Cdigo Civil, pero en el lxico de la L.U. no se llama "contra-
tos" a los negocios de modificacin y de prrroga, y el voca-
6 Rinessi, op. cit., pgs. 145 y 160, con referencia al contrato no instrumentado
en curso de ejecucin, dando como razn que "no hay certeza con respecto a la ini-
ciacin de la relacin y al plazo".
blo se reserva para designar elpticamente al contrato gene-

rador de las relaciones locativas.
De all, que, v.g. una prrroga puede ser por un tiempo in-
ferior al plazo mnimo.
b) Un problema particular presentan los contratos de lo-
cacin sucesivos.
Si entre ambos hay solucin de continuidad en cuanto a
la ocupacin, y se da un interregno de no ocupacin, nulla
quaestio: el nuevo contrato de locacin nada tiene que hacer
con el anterior, entra directamente en la preceptiva legal en
punto a plazos mnimos.
Pero quid si no hay solucin de continuidad en la ocupa-
cin? Si Secundus que era inquilino de Primus, vencido el pri-
mer contrato, continu en la ocupacin, ahora por un nuevo
contrato, se aplicar a ste el requisito del plazo mnimo?
Para los plazos del art. 1507 C. Civ. hubo pronunciamien-
tos en el sentido de que solo se aplicaban al contrato inicial,
no a los sucesivos7. Creemos que igual regla debe aplicarse a
los plazos del art. 2 L.U.; no es aqu el caso de recordar la di-
ferencia que media entre el rgimen del art. 1507, Cdigo
Civil, y el del art. 2 L.U., sino el de tener presente que la ra-
zn de la L.U. parte de la idea de una ocupacin mnima pa-
ra satisfacer el destino de la locacin, visualizado por ambas
partes, por lo que, satisfecho ese mnimo, todo el tiempo que
corra despus, es, por as decirlo, complementario, y, desde
el punto de vista prctico, no se distingue del que adviene a
raz de una prrroga, la que, como hemos visto, no queda su-
jeta a plazo mnimo alguno.
III. Contrataciones excluidas del rgimen de plazos mnimos
Por el segundo apartado del art. 2 L.U.: "Quedan exclui-

dos del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se
refiere la presente ley..."
7 "Zilvanovich de Kadish, Martha c. Beidichevsky, Luis", citado por Flah Sma-

yevsky, op. cit., pg. 26.
1. Principio
Los casos excluidos van luego enunciados en cinco incisos.
a) Hay quienes agrupan esos cinco casos en dos clases:
unos entran en la categora de locaciones, y otros en la de
contratos innominados. El inters de la distincin radica en
que frente a los casos que constituyen locaciones, se afirma
que su exclusin es solo respecto al rgimen de plazos, pero
no respecto al resto del rgimen, en tanto que frente a los
casos que caen en lo innominado, la exclusin es con rela-
cin a todo el rgimen de la L.U.8
Nosotros rechazamos esa divisin en dos categoras, y
sostenemos que todos los casos de los cinco incisos, son de lo-
cacin en sentido tcnico. No hay ningn caso de los all
enumerados que constituya un contrato innominado. De-
mostraremos este aserto al hablar del inciso c, que es donde
ms agudamente se presenta el problema.
En todos los casos de los cinco incisos, la exclusin es ni-
camente respecto a la regla sobre el plazo mnimo. En lo de-
ms, caen en el rgimen de la L.U.
b) Excluidos estos contratos de los plazos mnimos de la
L.U. caen, en cuanto al tema, en su caso, dentro de las pre-
visiones del art. 1507, Cdigo Civil. En la medida en que en-
tren en el concepto de locacin de "casas, departamentos o
piezas destinadas a la habitacin, comercio o industria" que-
dan abarcados por el art. 1507, Cdigo Civil.
2. Instrumentacin
Las contrataciones de los cinco incisos que luego exami-
naremos estn excluidas del rgimen del plazo mnimo de la
L.U. Pero caen en el resto de sus previsiones.
Por lo tanto, deben "formalizarse por escrito": art. 1 L.U.
Cuando uno de estos contratos no ha sido "celebrado por
escrito" se plantea un delicado problema que se torna agudo
en el caso de las locaciones con fines de turismo.
a) Prescindamos mojnentneamente de las locaciones

destinadas a turismo, y enfrentemos el problema para los

otros cuatro casos.
El problema se presenta as: estas locaciones, excluidas
del rgimen del plazo mnimo (art. 2 L.U.) en razn de sus
subtipos, pareciera que si no han sido celebradas por escrito,
entran en el rgimen por defectos de prueba, a tenor del art.
1 L.U. Excluidas por un texto, quedaran incluidas por el
otro; saliendo por la puerta del art. 2 L.U., entraran por la
ventana del art. 1 L.U.
De ser esto as, habra que concluir que, entre los requisi-
tos de la exclusin, con carcter genrico y comn, aunque
no est expresamente dicho, figura ste: que se trate de con-
tratos instrumentados.
Pero no creemos que tal sea la interpretacin correcta. Lo
sera, inevitablemente si se sostuviera que el art. 1 en su
referencia al plazo "mnimo fijado en esta ley" fuera aplica-
ble a los contratos excluidos del rgimen del plazo... Pero ya
hemos visto que esto no es as (supra, 112, II, IV, A).
b) Y vengamos ahora al caso de las locaciones destinadas a
turismo que no sean celebradas por escrito. Aqu de adop-
tarse para el art. 1 L.U. la interpretacin que rechazamos
el problema se agudizara, pues esa tesis entrara en combi-
nacin con lo normado por el art. 2 inc. b, L.U. segn el cual,
cuando el plazo del alquiler supere los seis meses "se presu-
mir que el contrato no es con fines de turismo". Se advierten
los efectos que derivaran de tal combinacin: por aplicacin
del art. 1 L.U., el contrato sera por dos aos, con lo que auto-
mticamente tendra que presumirse que no es para fines de
turismo. Si todava se pretende, como pretenden algunos, que
la presuncin del art. 2 inc. b, L.U. esjuris et de jure, es fcil
ver a dnde conducir esa combinacin.
Ello ha llevado a algunos, a incluir entre los requisitos del
subtipo "locacin para turismo" el de la redaccin por escrito9.
No compartimos esa tesis, y no la compartimos, por dos
razones:
Una: nosotros partimos de la base de que la prescripcin
9 Comp. Riccio, Locaciones urbanas, pg. 26.

relativa al plazo, que contiene el art. 1 L.U., no se aplica a

las locaciones excluidas del rgimen del plazo.
Dos: estimamos que la presuncin que emerge de un pla-
zo superior a seis meses (estatuida por el art. 2, inc. b, in fi-
ne, L.U.) esjuris tantum. De all que, aunque no se aceptara
la interpretacin que hemos dado al art. 1 L.U., no por ello
se derivara que el subtipo "locacin para turismo", deje de
ser tal porque no haya redaccin por escrito.
3. Los casos
Pasamos a examinarlos en los apartados siguientes.
IV. El inciso "a": sedes de embajadas y otros

En este inciso, se contemplan, como excluidas, las contra-
taciones "para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, as como tambin las destinadas a personal
diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales".
Se ha dicho que la interpretacin de la norma debe verifi-
carse con criterio amplio10.
Nosotros pensamos que corresponde hacer un distingo:
a) Tenemos, en primer lugar, el caso de las locaciones "para
sede de embajadas, consulados y organismos internacionales".
Aqu, una interpretacin amplia, en cuanto a lo que se en-
tienda por "sede" es correcta. No es lo geogrfico, sino el tipo
de actividad el decisivo. As, v. g. una embajada puede desa-
rrollar todas sus actividades, teniendo como asiento de ellas
un solo inmueble, pero puede distribuirlas tambin en varios
inmuebles, y no se dir que "sede" de la embajada es donde
est la oficina del embajador, sino que la sede, en sentido lo-
cativo, se encuentra distribuida en varios lugares. El Estado
extranjero, el organismo internacional, est presente en
cuanto a la actividad propia de una sede, en todos ellos.
Por "organismo internacional" debe entenderse el recono-
cido por nuestro pas en tal carcter11.

11 Pierre, op. cit., pg. 194.
b) Tenemos, en segundo lugar, el caso de las locaciones

"destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecien-
tes a dichos organismos".
Aqu, una interpretacin amplia que contemple al personal
"de tales organismos sea de la categora que fuere"12 nos pare-
ce que ofrece sus riesgos, y va ms all del espritu de la ley.
Nos parece que aqu caben dos limitaciones:
Una, es respecto a la parte contractual. La L.U. no ha di-
cho "convenidas por el personal", sino que habla de "contra-
taciones... destinadas a personal", dando a entender que se
trata de contrataciones convenidas por la embajada, consu-
lado, organismo internacional, con destino a su personal.
Las contrataciones que verifica directamente el personal, no
quedan excluidas13.
Otra, es respecto a las personas destinatarias. Para las
embajadas, la ley no ha dicho "al personal de la embaja-
da", sino al "personal diplomtico", y as, v.g. un ordenan-
za es personal de la embajada, pero no personal diplomti-
co; el personal de la embajada se define, no por la perte-
nencia al organismo, sino porque la actividad que cumple
sea la especfica del organismo. Dgase lo mismo del per-
sonal "consular", y siguiendo la misma lnea de razona-
miento, del de los organismos internacionales. Del caso l-
mite con el que hemos ejemplificado (ordenanza) podemos
ascender a otras categoras sin llegar todava a lo que es
el "personal" de la L.U.; no es personal de la L.U. el em-
pleado que cumple tareas instrumentales (como escribir a
12 Rinessi, loe. cit.

13 Pierre, op. cit., pg. 194 se pregunta: "por qu razn a un funcionario de
embajada o consulado se le impedir firmar, por ejemplo, un contrato de 18 meses,
cuando se ha sido el lapso que su pas le ha encomendado su trabajo o gestin an-
te el nuestro so pretexto de que la ley es de orden pblico? Contestamos: por la mis-
ma razn (por no decir sin razn) por la cual la ley no lo permite a cualquier otra
persona que solo necesite un contrato por 18 meses, de lo cual es posible dar mlti-
ples ejemplos, incluso paralelos a los del funcionario de embajada (v.g. contratados
por una empresa cualquiera, por un plazo de 18 meses, por no hablar de diputados
de una provincia, a los que les quepa completar una representacin solo por diecio-
cho meses...). Las leyes que limitan la autonoma de la voluntad, tienen el inconve-
niente de no plegarse cmodamente a las particularidades del caso...
mquina). Solo integra el personal de la L.U. quien cum-

ple tareas que caracterizan al organismo en cuanto tal, di-
ferencindolo de cualquier otro organismo.
V. Inciso "b": con fines de turismo
Excluidas del plazo mnimo, estn tambin: "Las locacio-

nes de vivienda con muebles que se arrienden con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo
del alquiler supere los seis meses, se presumir que el con-
trato no es con fines de turismo".
La L.U. exige cuatro requisitos (vivienda, con muebles, fi-
nes de turismo, zona apta para turismo), y postula una pre-
suncin.
1. La presuncin
Comencemos con el anlisis de la presuncin, para ir des-
cartando problemas.
Si el plazo del alquiler (rectius: la duracin de la locacin)
excede de seis meses "se presumir que el contrato no es con
fines de turismo".
A. La ley 16.739 adems del destino de turismo, exiga,
como requisito de la exclusin (en ella: exclusin de la pr-
rroga que dispona) el concebido en los siguientes trminos:
"siempre que no exceda de un ao ni se renueve en forma
continuada".
Se ha querido dar el texto de la L.U. una lectura similar,
con la modificacin de que el plazo mximo, en lugar de un
ao, sera ahora, de seis meses 14 .
Pero comprese el abismo de redaccin: en la ley 16.739
se trataba de un requisito15; en la L.U. que rige, de una pre-
suncin. Porque en la ley 16.739 estbamos ante un requisi-
to, la consecuencia era que no se negaba que una locacin
por un plazo mayor siguiera siendo de turismo, y simple-
14 Comp.: Rinessi, op. cit, pg. 176.

15 Sobre ste: Ibarlucea, Rgimen de locaciones urbanos-Ley 16.739, pg. 27.
mente se la dejaba de excluir de la prrroga. En la L.U. se

niega que sea de turismo, por la va de una presuncin, y, co-
mo consecuencia, se la deja de excluir del plazo mnimo.
Al interpretar la L.U. es preferible, por ello, descargarse
de la influencia que se pretende dar, en este aspecto, a la ju-
risprudencia formada en torno a la ley 16.739...
B. Entrando de lleno al examen de la presuncin de la
L.U., esjuris et de jure ojuris tantum?
Si fuera juris et de jure, por otro camino, retornaramos al
antecedente de la ley 16.739. Pero adoptar la tesis de la pre-
suncin juris et de jure, sera irrazonable...
Supongamos que se pact una locacin con fines de turis-
mo, por un plazo de siete meses. Todas las pruebas conducen
a que sa fue la finalidad real, que no hubo burla alguna de
la ley. En aras de qu principio se desoira a la voluntad
contractual, a la realidad, erigiendo una presuncin juris et
de jure, cuando la letra permite visualizar a la presuncin
como juris tantuml Si la ley hubiera querido el resultado al
que se quiere llegar, no habra consagrado una presuncin,
sino directamente establecido un requisito, del tipo previsto
en la ley 16.739.
2. El requisito de la zona apta para turismo

Con el mismo nimo de ir descargndonos de problemas,
y de sentar la tcnica de nuestra interpretacin, pasemos a
hablar del ltimo de los cuatro requisitos que menta el texto
sub examen: que la locacin sea en zona apta para turismo...
Para un sector de la doctrina, puede prescindirse de este
requisito cuando de las dems circunstancias surge la finali-
dad de turismo16.
No surge eso de la letra de la ley, que enuncia a los cuatro
requisitos como conjuntos. En particular, constituye un re-
quisito ineludible, el de la zona apta para turismo.
A. Aqu, los antecedentes nos suministran lo que estima-
mos una valiosa confirmacin:
16 Rinessi. op. cit., pg. 175.

468 114. P l a z o s de d u r a c i n
a) La ley 14.821 tuvo un ajetreado trmite legislativo.

El texto del art. 3 inc. e, que aprob el Senado, y que en
definitiva fue convertido en ley, por su insistencia como C-
mara originaria, fue ste: "Las locaciones de inmuebles du-
rante temporadas de descanso, o con propsitos de turismo o
vacaciones, siempre que as se hiciera constar por escrito en
los respectivos contratos, que dichos inmuebles estn en zo-
na de turismo y que sus particulares caractersticas supon-
gan tal afectacin".
El texto propuesto por la Cmara de Diputados, deca, en
cambio: "siempre que as se hiciera constar por escrito en los
respectivos contratos o que dichos inmuebles estn en zonas
de turismo o que sus particulares caractersticas supongan
tal afectacin" 1 '.
Ntese la gran diferencia que hubo entre el "y" conjuntivo
y el "o" alternativo.
b) Recin con la ley 15.775 (art. 3 inc. e) lo que la Cmara
de Diputados haba querido en aquel ajetreado trmite de la
ley 14.821, adquiere carcter normativo. Lo de "zona de tu-
rismo" deja de ser un requisito normativo ineludible 18 .
La frmula empleada es: "o que dichos inmuebles estn
en zonas de turismo".
c) La ley 16.739 contina con el uso del "o" alternativo: "o
que, estando los inmuebles en zona de turismo" 1 9 .
d) La ley 18.880 suprime la mencin. Ya no aparece como
requisito conjunto (como era en la ley 14.821) ni tampoco co-
17 El resumen del trmite legislativo, y el texto de la sancin de la Cmara de

Diputados pueden verse en Anales de Legislacin Argentina, en nota a la lev
14.821.
18 Serantes Pea-Clavell Borras (La locacin urbana, ley 15.775) sealan que
la ley 15.775 "sigue en su estructura y redaccin a la anterior ley 14.821, hasta el
punto de que se podra interpretar que poco es lo que se ha modificado", aclarando
que la "realidad es, no obstante, muy diferente, puesto que unas pequeas modifi-
caciones cambian fundamentalmente el rgimen de emergencia", y dando como
ejemplo de ello, las locaciones para turismo, donde "no se exige, a la vez, que este
destino se haga constar por escrito, que el inmueble est en zona de turismo y que
sus particulares caractersticas supongan tal afectacin; sino que puede faltar al-
guna de estas exigencias" (op. cit., pgs. 45 y 53).
19 Sobre el carcter alternativo de este requisito, comp. Ibarlucea, loe. cit.
114. P l a z o s de duracin 469
mo requisito alternativo (sistema de las leyes 15.775 y

16.739)20.
Tampoco figur el requisito en la ley 20.62521. Y tampoco
enlaley21.342 2 2 .
e) Pero la mencin a la zona de turismo reaparece en la
ley 23.091, es decir en la L.U...
B. Con semejante historial, la voluntad de la ley es clara:
la que resulta de su letra, donde el requisito de "zonas aptas
para su destino" es un requisito conjunto con los otros que el
texto menta.
Para que fuera un requisito del cual pudiera prescindirse,
hubiera sido preciso que se empleara el "o", colocndolo en
alternatividad con algn otro requisito. Pero aqu, ni se em-
plea el "o", ni se menciona cul sera el otro requisito en al-
ternatividad.
Es verdad que, como requisito en alternatividad, se ha
pretendido introducir el de que la locacin conste por escrito,
indicndose all el destino. Pero lo de "escrito" no est en la
ley y la interpretacin que se propicia, en definitiva, implica
un retorno a la ley 16.739 que est derogada. Que alguna
jurisprudencia, por una inercia de arrastre, pueda llegar a
compartir esa tesis, es una cosa, y otra muy distinta que tal
jurisprudencia sea ajustada a la L.U.
Pero a esta altura del anlisis, y habiendo fijado la nica
20 Surez (Nuevo rgimen de Imaciones urbana*, Ley 18.880, pg. 38) estim
razonable "la no referencia a la ubicacin de los inmuebles". Alvarez Alonso (Arren-
damientos urbanos, ley 18.880, pg. 97) pens, por el contrario que la sntesis de la
ley 16.739 era la "afortunada".
21 Sin embargo, comp. lo que Rinessi en su anterior obra Alquiler de inmuebles
urbanos-Ley 20.625, pg. 50, parece sugerir al mentar jurisprudencia sobre "zona
de definido turismo".
22 Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, ley 21.342, pg. 154) mantiene su
aplauso a la "afortunada sntesis" de la ley 16.739 (vase, aqu, nota 20). Prat (El
actual rgimen de las locaciones urbanas, ley 21.342, pg. 120) se refiere a la zona,
como una de las pautas para determinar la verosimilitud del contrato. Clavell Bo-
rras (La locacin urbana, ley 21.342, pg. 91) se limita a decir que en lo esencial la
ley 21.342 "sigue las leyes anteriores", sin referirse especficamente al tema de la
zona apta. Arias (Normas regulatorias de las locaciones urbanas, ley 21.342, pgs.
82/3) parece dar valor al tema de la zona.
interpretacin que a nuestro juicio cabe, corresponde pre-

guntarnos: esa decisin de la ley es constitucional?
Por las razones que daremos (infra, aqu, sub 6) nos pro-
nunciamos por la inconstitucionalidad.
3. El requisito de que el destino sea para "vivienda"

El texto sub examen habla de locaciones de "vivienda".
En principio, pareciera innecesario detenerse en este re-
quisito, que pareciera caerse de maduro, pues para que una
locacin sea con fines de turismo, debe ser de "vivienda"!
Sin embargo, conviene recordarlo, para alejar cualquier
especulacin respecto a las locaciones de destino mixto,
porque podemos imaginarnos una locacin con fines de tu-
rismo, en que para costearse los gastos de turismo se de-
sarrolle simultneamente una actividad accesoria v.g. de
atencin mdica. Desde que hay un destino mixto, ya no
cabe hablar de locacin de "vivienda" en el sentido del in-
ciso sub examen.
Es ello constitucional? Nuevamente contestamos que no
(infra, aqu, sub 6).
4. El requisito de que la locacin sea con muebles

Segn la letra de la ley, si la vivienda es sin muebles, es-
capa a la exclusin y cae en el rgimen del plazo mnimo,
por ms que tenga fines de turismo, est en zona apta, y por
ms, incluso, que sea por un tiempo inferior a seis meses
(con lo cual hacemos abstraccin del tema de si la regla so-
bre los seis meses constituye una presuncin juris et de jure
ojuris tantum).
Pero un sector de la doctrina ensea que el requisito del
mobiliario "es un aspecto configurativo del destino" y que "no
es fundamental si la finalidad surge de otros elementos"23.
Por esta va, lo nico que quedara de la letra, sera lo de
"con fines de turismo", ya que lo de los muebles y lo de la ap-
titud de la zona, quedaran solo como indicativo de la finali-
dad turstica...
23 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 175.

Nosotros entendemos que la redaccin del texto rechaza

esa interpretacin. As como nada hay en ella que permita
que lo de "zonas de turismo" sea un requisito alternativo,
nada tampoco hay que permita que lo de "con muebles" sea
alternativo de otras circunstancias.
Es ello constitucional? Contestamos que no (infra, aqu,
sub 6).
5. El requisito de la finalidad de turismo

El inciso sub examen exige que la locacin sea "con fines
de turismo".
A. En textos anteriores se contemplaban otras hiptesis,
con redacciones diversas. La mencin de las "temporadas de
descanso" estaba en el decreto 2186/57 como algo distinto de
"con propsitos de turismo". En la ley 14.821 aparece un
quid presentado como distinto de las temporadas de descan-
so, y el propsito de turismo: las vacaciones. Esa triloga,
con v a r i a n t e s de redaccin, fue la de las leves 15.775,
16.739, 18.880, 20.625.
La ley 21.342 <art. 2, inc. f) present ya una notable dife-
rencia de redaccin: "Las locaciones de temporada con fines
de vacaciones, de turismo y, en general, las locaciones que
tengan un objeto... de carcter transitorio...". En ella, "loca-
ciones de temporada" era una expresin genrica, abarcati-
va de la para vacaciones y para turismo. Se incluan, ade-
ms, otras locaciones de carcter transitorio.
B. Con tales antecedentes, pues la L.U. tiene otra redac-
cin, se plantean los siguientes problemas:
a) La L.LI. solo habla de "fines de turismo". Un sector de
la doctrina, recordando la triloga descanso-turismo-vacacio-
n e s , e n s e a que la p a l a b r a " t u r i s m o " p e r m i t e que se
incluyan los otros dos fines24.
Nos enfrentamos ante el fantasma de las palabras. El sig-
nificado de una palabra puede ser distinto en una ley de lo
que es en otra.
24 Rinossi, op. cil., pg. 176, citando a Riccio, Locaciones urbanas, pg. 27.
La triloga empleada en leyes anteriores (descanso-turis-

mo-vacaciones) sirve, por comparacin, para plantearnos el
problema. Pero no es suficiente para resolverlo, porque hay
que atender al sistema y razn de cada ley.
Veamos primero las relaciones que median entre "turis-
mo" y "vacaciones". Que uno puede tomarse vacaciones sin
hacer "turismo" es por dems evidente (por ejemplo, quedn-
dose en su casa) e incluso posible locar un inmueble para to-
marse vacaciones en forma, sin hacer "turismo" (v.g. locar en
la misma ciudad una casa con jardn para salir del ambiente
"asfixiante" de vivir en esas colmenas que son los departa-
mentos). Y es tambin imaginable que se pueda hacer "tu-
rismo" sin tomarse "vacaciones", cuando se combinan los ne-
gocios con el placer (al modo de aquellos antiguos trovadores
que iban de castillo en castillo). De esa reflexin podemos
deducir tres casos: vacaciones sin turismo, turismo con vaca-
ciones y turismo sin vacaciones. Las vacaciones sin turismo
no entran en la letra de la ley; el turismo con vacaciones, en-
tra indudablemente, tanto ms cuanto se es el caso normal,
ya que en la generalidad de los casos, el que hace turismo,
se est tomando vacaciones de su diaria actividad; el turis-
mo sin vacaciones entra tambin en la previsin legal, con
tal de que la actividad no se desarrolle en el inmueble loca-
do, que debe tener destino de "vivienda" (supra, aqu, 2).
Y pasemos a hablar de las relaciones que median entre
turismo y descanso. Despus de lo dicho sobre las "vacacio-
nes" cabe llegar a similar razonamiento, parecindonos que
carece de inters, aqu, entrar a sutiles distinciones entre el
"descanso" y las "vacaciones"...
Resumiendo: si la locacin es con solo fines de descanso o
de vacaciones, sin que medie turismo, escapa al inciso sub
examen.
Es ello constitucional? Una vez ms contestamos que no
(infra, aqu, sub 6).
b) La L.U. a diferencia de la ley 21.342, no incluye a las lo-
caciones con fines de turismo dentro de un gnero ms amplio
que abarque tambin a las que tengan un objeto "de carcter
transitorio". Quid de stas? La respuesta nos parece por de-
ms evidente: no entran en la letra del inciso sub examen.
Es ello constitucional? Otra vez contestamos que no (in-

fra, aqu, sub 6).
6. La inconstitucionalidad
En repetidas oportunidades (supra, aqu, 2, 3, 4, 5), al co-
mentar los requisitos exigidos por este inciso, hemos llegado
a una interpretacin contraria a la que sustenta un sector
de la doctrina. Y acto seguido, habiendo fijado la interpreta-
cin que a nuestro juicio corresponde, hemos afirmado que
la norma es inconstitucional.
Debemos ponernos a cubierto de un eventual reproche,
pues partiendo de la base de que la declaracin de inconstitu-
cionalidad es la ltima ratio, por lo que no procede pronun-
ciarla cuando es posible interpretar la norma de modo que no
conduzca a ella, podra preguntrsenos por qu elegimos una
interpretacin que conduce a la inconstitucionalidad.
Nuestra respuesta a ese eventual reproche es simple:
a) La regla segn la cual no cabe declarar la inconstitu-
cionalidad de una norma cuando es posible darle una inter-
pretacin que no conduzca a ese resultado, supone que sta
ltima interpretacin es posible.
Ahora bien: en todos los casos en los que nos hemos
apartado de la interpretacin que cierto sector de la doctri-
na da al inciso sub examen, lo hemos hecho porque no nos
pareci posible esa otra interpretacin. Para dar un ejemplo
grfico, ni torturando el texto de la ley podemos suponer
que "turismo" sea una palabra que pueda abarcar las vaca-
ciones sin turismo.
b) Por otra parte, a qu llevara torturar la letra del inci-
so, para dar mayor amplitud a la exclusin, si por mucho
que se la torturara, quedaran situaciones que escaparan a
la exclusin y entraran en el plazo mnimo, contra toda ra-
zn y contra toda justicia?
Para dar un ejemplo, por qu no va a poderse alquilar
un local, sin muebles, para expendio de helados, en una zo-
na que no sea de turismo, por solo los meses de verano, y se
va a sujetar el contrato al plazo mnimo de tres aos?
Nosotros pensamos que siempre que del anlisis del con-
trato resulte claramente que el inters previsto por las partes
queda satisfecho con un plazo inferior al mnimo, sera irrazo-

nable (y lo irrazonable es inconstitucional) pretender que lue-
go cualquiera de ellas pudiera sublevarse contra el acuerdo.
VI. Inciso "c": para guarda
Segn el inciso c del art. 2 L.U., quedan excluidas del pla-

zo mnimo legal, "las ocupaciones de espacios destinados a
la guarda de animales, vehculos u otros objetos, y los gara-
jes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a
vivienda u otros fines, y que hubieren sido locados, por sepa-
rado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u
otros objetos".
La letra del texto es improlija; se encuentra cargada de
historia, y a travs de ella, de afirmaciones doctrinarias y de
decisiones jurisprudenciales que tornan realmente difcil
una exgesis del mismo, volcada en forma medianamente di-
dctica.
1. La improlijidad del texto

Convengamos en que, para una ley de locaciones urba-
nas, la improlijidad no es un pecado nuevo; casi parece una
tradicin a la que se aferra el legislador que, habiendo incu-
rrido ab-initio en el grave pecado de inconstitucionalidad
cuando surgi esta costumbre de dictar leyes de locaciones
urbanas, bien poco poda preocuparse de ser, por lo menos
"prolijamente" inconstitucional, tanto ms cuando, general-
mente, actuaba sobre la marcha. Pero digamos, tambin,
que, ya a esta altura, por lo menos para este inciso, podra
haber tomado un poco ms de cuidado en la redaccin.
El origen literal de este texto se encuentra en el art. 2
inc. f del decreto 2186/57, que, con algunas variantes pasa a
los regmenes posteriores, hasta llegar a la L.U.25
25 He aqu los textos:

1. Decreto 2186/57 (art. 2, inc. f): "Las locaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de vehculos, animales u otros objetos, celebrados entre quien detenta di-
chos espacios o lugares y las personas que con l hayan contratado para la guarda de
Se habla en l de algo referido a "animales, vehculos u

otros objetos". Para simplificar, razonemos teniendo princi-
palmente en cuenta al caso de los vehculos que ha sido el
ms ajetreado.
esos efectos, y los garajes que formen parte de un inmueble destinado a vivienda y
que hubiesen sido locados por separado a efectos de la guarda de vehculos".
2. Ley 14.821 (art. 3, inc. b): literalmente igual al anterior, salvo, que en lugar
de decir "Las locaciones de espacios" reza "Las ocupaciones de espacios".
3. Ley 15.775 (art. 3, inc. b): literalmente igual al de la ley 14.821, si se prescin-
de del reemplazo de algunas palabras por otras que vienen a decir, conceptualmen-
te, lo mismo (se reemplaza "quien detenta dichos espacios" por "quienes tienen di-
chos espacios", lo que supone, por un lado, el empleo del plural referido a los suje-
tos, y la utilizacin de "tienen" en lugar de "detentan").
4. Ley 16.739 (art. 3, inc. b): "Las ocupaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de animales, vehculos u otros objetos, concedidos por quienes tienen
dichos espacios o lugares a las personas que con ellos hayan tratado para la guarda
de esos efectos, y los garajes o espacios que forman parte de un inmueble destinado
a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados por separado al efecto de la
guarda de vehculos, animales u otros objetos". Prescindiendo del cambio de pala-
bras, advirtense aqu cuatro diferencias con el texto de la ley 15.775: a) Se especi-
fica que la "ocupacin de espacios" contemplada, es la que se contrat "para la
guarda"; b) Respecto a la locacin "por separado" se contemplan no solo los vehcu-
los, sino tambin los "animales u otros objetos"; c) Como consecuencia de que el tex-
to para la locacin "por separado" no habla solo de "vehculos", a la mencin de los
garajes se agrega la de "espacios" pero empleando una tcnica terminolgica que
trae sus problemas, como lo veremos en el texto al examinar la actual L.U.; d) Para
esa locacin "por separado", se tienen en cuenta no solo los garajes que forman par-
te de un inmueble destinado a vivienda, sino tambin los garajes o espacios que in-
tegran los destinados a "otros fines". Comp. Ibarlucea, Nuevo rgimen de locaciones
urbanas-Ley 16.739, pg. 24.
5. Ley 18.880 (art. 3, inc. b): "La locacin de espacios o lugares destinados a la
guarda de animales u otros objetos y estacionamiento de vehculos". Aqu, la dife-
rencia de redaccin con los textos anteriores es notable. Sin embargo Surez (Nue-
vo rgimen de locaciones urbanas-Ley 18.880, pgs. 29/31) no parece extraer de all
distincin alguna. Tampoco Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos-Exposicin
General de la ley 18.880, pgs. 85/8) quien por su obra anterior (Arrendamientos
urbanos-Anlisis completo del decreto 2186/57, pg. 66), sin duda deba tener pre-
sente el tema, per*justo es decir que su actitud se explica ante la indignacin que
manifiesta al ocuparse del caso de los garajes tal como fue enfocado dentro del sis-
tema de la ley 18.880. Comp. lo que de inmediato decimos sobre la ley 20.625.
6. Ley 20.625 (art. 3, inc. b): texto igual al de la ley 18.880. Sobre ambos, Rines-
si (Alquiler de inmuebles urbanos-Ley 20.625, pgs. 35/7) quien apunta como nove-
dad respecto a los textos anteriores el de sustituir con "estacionamiento de vehcu-
los" el vocablo "garaje", estimando con Griffi y Lupi que la palabra "estacionamien-
to" es omnicomprensiva. Personalmente estimamos que las "novedades" que
aparecieron con la ley 18.880 son mayores, pero ya no es el caso de detenerse en el
examen de leyes que han perdido vigencia.
A. Fijmonos en la estructura del inciso. Visiblemente

contiene dos preceptos: por un lado el referido a "ocupacio-
nes de espacios o lugares", y por el otro, el que concierne a
los garajes y espacios... locados, por separado...
No es fcil reconducir ambos preceptos a un comn gne-
ro, para, de all, marcar las diferencias especficas.
a) En el primer precepto, no se menciona a los garajes, en
tanto que en el segundo, se guarda silencio sobre los luga-
res. Pero despus de todo, acaso los espacios no son lugares,
y los garajes (ediliciamente empleado el vocablo) no suponen
espacios o lugares?
b) En el primer precepto, el sujeto gramatical es 'las ocu-
paciones" (una conducta humana), en tanto que en el segun-
do, el sujeto gramatical es "los garajes y espacios". Pero am-
bos preceptos responden a un comn encabezamiento donde
se habla de las "contrataciones a que se refiere la presente
ley", con lo que debe entenderse (segn la tesis que susten-
taremos) las contrataciones (de la ley) para las ocupaciones,
las contrataciones de los garajes y espacios.
c) En ambos preceptos se habla de la "guarda", pero qu
se entiende por "guarda"? Hay quienes ven all, en ambos
preceptos, o por lo menos en el primero, la guarda propia del
contrato de depsito, lo que los lleva a pensar en el contrato
de garaje (infra, aqu, sub 2). Para nosotros, en ninguno de
los dos preceptos se trata de la "guarda" del depsito, sino
de un quid distinto, que es aparcamiento, ubicacin26.
d) Si partimos de la distincin conceptual entre destino del
inmueble para guarda, destino del contrato para guarda, y
objeto de guarda del contrato27, a la derivada de la anfibologa
de la palabra "guarda" podemos agregar otras dificultades.
26 Vase lo que ms adelante decimos, en nota 28.

27 En buenos principios, corresponde distinguir entre lo que es el destino del in-
mueble, lo que es el destino de la locacin, y lo que constituye el objeto del negocio.
1. El destino del inmueble, es algo que se predica objetivamente y a priori, te-
niendo en cuenta sus caractersticas. A priori, con solo verlo, podemos, v.g. decir de
un edificio que est destinado a vivienda, o a almacn, o a templo, etc. De hecho,
puede ocurrir que sea "traicionado" en su destino edilicio, y que en un edificio para
vivienda, se instale, v.g. un restorn con aspiraciones de dar ambiente "hogareo" o
que en lo que ediliciamente fue construido como templo, se instale (segn se ha vis-
to en pases impulsados por la irreligiosidad) un depsito de materiales. Pero el in-
114. P l a z o s de d u r a c i n 477
En el primer precepto del inciso sub examen, la guarda es

gramaticalmente mentada como destino del espacio o lugar,
pues el vocablo "destinados" no concuerda con "ocupaciones"
(femenino) sino con "espacios o lugares" (masculino). En el
segundo precepto, en cambio, lo mentado como destino del
inmueble es cualquier fin distinto a la guarda, hablndose
de la guarda "a los efectos" de la locacin, con lo que sobre-
viene la tentacin de interpretar que lo de un fin distinto al
de la guarda alude al destino del inmueble, en tanto que "a
los efectos" concierne al objeto de guarda del contrato.
Pero en nuestra opinin, debe excluirse que est aqu en
juego el concepto de "objeto de guarda del contrato", que es-
capa al objeto propio de la locacin, dado el encabezamiento
("las contrataciones a que se refiere la presente ley"), con lo
que solo pueden estar en cuestin los otros dos conceptos:
destino del inmueble y destino del contrato. Y, por encima de
las anfibologas expresivas, lo que aqu decide es el destino
del contrato28.
B. Se advierte que la improlijidad del texto constituye, de
entrada, un obstculo para la interpretacin.
mueble, en cuanto cosa, seguir clamando por su destino propio, mientras no expe-
rimente modificaciones fsicas. As, es en este sentido, que nosotros hemos inter-
pretado lo de "inmuebles destinados a vivienda" del art. 150 de la ley concursal
(supra, 20, III, 3, B).
Bajo este punto de vista, podemos hablar de inmuebles destinados a la guarda
de vehculos, entendiendo por tales, los que por sus caractersticas objetivas, es-
tructurales, edilicias, claman por este tipo de utilizacin.
2. El destino de la locacin depende de la determinacin contractual, y es algo
que atae al tipo de uso o goce, como se ve del art. 1555, Cdigo Civil. Y as, un in-
mueble ediliciamente destinado a vivienda, puede ser locado para otro destino. Se
advierte que "el destino de la locacin" puede coincidir o no con el "destino del in-
mueble" (art. 1559, Cdigo Civil). Otro tanto dgase del destino de la locacin para
guarda, que puede o no coincidir con el destino edilicio del inmueble.
3. El objeto del contrato, entendiendo por tal los derechos sobre los que incide
puede ser variable, y consistir, entre otros, en la obligacin de "guarda". As por
ejemplo, el contrato de depsito (art. 2182, Cdigo Civil) tiene por objeto una obli-
gacin de guarda. Se pueden dar en depsito, inmuebles, incluso inmuebles edili-
ciamente destinados a la guarda, pero nadie confundira los dos usos de la palabra
"guarda", porque del hecho de que un inmueble est ediliciamente destinado a la
guarda, no resulta que est destinado a ser guardado en depsito.
28 Pasamos a demostrarlo en esta nota, para no sobrecargar el texto.
1. En el segundo precepto, que habla de los garajes locados a los efectos de la
478 114. P l a z o s de d u r a c i n
Navegando los comentaristas en medio de esa improliji-

dad, llegan a exposiciones, donde a nuestro entender re-
sulta difcil captar lo que realmente piensan.
2. El contrato de garaje
Del inciso sub examen resultan, para todos los casos que
menta, estas dos consecuencias: tales casos se encuentran
excluidos de la regla del plazo mnimo, pero abarcados por
las dems reglas de la L.U.
A. Un sector de la doctrina da por supuesto que el inciso
respecto a los vehculos se refiere al contrato de garaje,
al que concepta un contrato innominado que no es locacin
y que participa de las caractersticas combinadas de depsi-
to, de locacin de cosas y de locacin de servicios.
Con ese punto de arranque, ese sector de la doctrina con-
cepta que estamos ante un caso, no solo de exclusin de la
regla del plazo mnimo (que es lo que literalmente precepta
el texto) sino tambin de exclusin de cualquier otra regla
de la L.U. (que es lo que literalmente no se precepta) 29 .
B. Otro sector de la doctrina formula un distingo.
Parte de la base de que el inciso sub examen contiene dos
preceptos: uno, referido a "las ocupaciones de espacios o lu-
gares" y otro concerniente a los "garajes o espacios". Es en el
guarda se exige simultneamente que se trate de una cosa (aqu, un sector del in-
mueble) ediciamente destinada a la guarda (en el sentido de aparcamiento, esta-
cionamiento, ubicacin) y que el contrato tenga ese destino, por lo que no bastara
que se loque un "garaje" (esto es, una cosa ediciamente tal) si el destino de la loca-
cin es otro (v.g. un negocio de venta de cigarrillos); pero en el mismo precepto, al
lado de los garajes se menta a los espacios, genricamente, despreocupndose del
destino objetivo de la cosa, y solo exigiendo el destino negocial, con lo que queda de-
mostrado que lo decisivo para la L.U. es no el destino del inmueble, sino el nego-
cial, coincida o no con aqul. 2. En cuanto al primer precepto, aunque el vocablo
"destinados" coincida gramaticalmente con "espacios o lugares", con lo que podra
pensarse que alude al destino objetivo de la cosa, la expresin "espacios o lugares"
es suficientemente anfibolgica como para dar lugar a las dos menciones del segun-
do precepto ("garajes y espacios") que nos han conducido a concluir que lo decisivo
es el destino subjetivo, negocial, ms acorde con el encabezamiento que habla de
"las contrataciones a que se refiere la presente ley".
29 Rinessi, Derecho re las locaciones urbanas (obra sobre la L.U.), pg. 177
(comp. su anterior obra con el mismo nombre, sobre la ley 20.625, pgs. 35/7). Flah
Smayevsky, Alquileres, pg. 24.
primer precepto (precisamente el que no emplea la palabra

"garaje") donde ubica al contrato de garaje, llegando a las
mismas conclusiones de la tesis sub A; para el segundo pre-
cepto, admite la existencia de una locacin30.
C. En lo que a nosotros respecta: el inciso sub examen con-
tiene dos preceptos, y ninguno de ellos regula el contrato de
garaje. Ambos se refieren a verdaderas locaciones, y porque
solo la locacin est enjuego, ambos traen las dos consecuen-
cias que hemos mentado al comenzar este nmero: exclusin
del plazo mnimo, pero aplicacin de las dems reglas.
Tal es lo que se ver, cuando examinemos de inmediato,
cada uno de los dos preceptos, comenzando con el segundo,
para ir despejando problemas.
3. El segundo precepto
Segn lo anticipado, comencemos con el examen del se-
gundo precepto, dejando el del primero, para ms adelante.
Por el segundo precepto: "Quedan excluidas del plazo m-
nimo legal para las contrataciones a que se refiere la pre-
sente ley:... los garajes y espacios que formen parte de un in-
mueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran si-
do locados, por separado, a los efectos de la guarda de
animales, vehculos u otros objetos".
Por razones de simplicidad, circunscribmosnos al caso
de los vehculos.
Nada autoriza a pensar que se hable aqu del contrato de ga-
raje. La ley, por dos veces es explcita, pues habla de "las contra-
taciones a que se refiere la presente ley" (esto es, las locaciones
urbanas: art. 1 L.U.) y de garajes o espacios "locados". No es su-
ficiente para sembrar el equvoco el que se emplee la palabra
"garaje", pues es evidente que lo que ediliciamente es "garaje"
puede ser locado, y que se puede celebrar un contrato de "gara-
je" empleando inmuebles que ediliciamente no son "garaje".
Las particularidades que presenta esta locacin, y que
hacen que la L.U. las excluya de la regla del plazo mnimo
(pero no de las dems reglas) son:
30 Comp. Riccio, Locaciones urbanas - Ley 23.091, pgs. 28/30.

a) Que aqu, lo locado, es parte de un inmueble, parte de

un todo que globalmente est destinado a otros fines distin-
tos de los de preservar 31 , resguardar, aparcar, estacionar,
ubicar vehculos.
Lo locado es, v.g. el garaje que un inmueble para vivien-
das tiene, o un espacio abierto que forma parte de dicho in-'
mueble.
b) Que aqu, no se toma en locacin por la misma perso-
na, el resto del inmueble, o si se lo toma en locacin, se lo
hace por contrato "separado".
4. El primer precepto
Y vengamos ahora al examen del primer precepto: "Que-
dan excluidas del plazo mnimo legal para las contratacio-
nes a que se refiere la presente ley:... las ocupaciones de es-
pacios o lugares destinados a la guarda de... vehculos..."
Quienes parten de la base de que aqu queda contempla-
do el contrato de garaje, para acto seguido criticar a la ley,
so color de que, al no ser el contrato de garaje una locacin,
no hace falta excluirlo del plazo mnimo, ya que est exclui-
do de todas las disposiciones, haran mejor abandonando la
base de su razonamiento, que es la que les trae la dificultad.
Porque, por qu suponer que la ley est hablando de un
contrato que no es de locacin, cuando ella misma afirma
que de locacin est hablando? Y que est hablando de loca-
cin es indudable, atento al encabezamiento que contempla
"las contrataciones a que se refiere la presente ley" (esto es,
las locaciones urbanas: art. 1 L.U.). Que el inciso no sea un
modelo de prolijidad, es una cosa, y otra muy distinta que se
le atribuyan improlijidades que no contiene.
No son los contratos de garaje los aqu contemplados, si-
31 Empleamos el vocablo "preservar" (y luego, para desarrollar la idea, "res-

guardar", "aparcar", "estacionar", "ubicar") para eludir la anfibologa del verbo
"guardar". "Guardar" es un verbo que se utiliza a propsito del contrato de depsito
pero cuando yo guardo uno de mis documentos en el cajn de mi escritorio, o mi
cortadora de pasto dentro de mi casa, o mi automvil en el garaje de ella, no verifi-
co un depsito conmigo mismo, por ms que en el lenguaje corriente se hable de de-
positar cosas en la propia morada.
no los de locacin para ser empleada la cosa a los fines de

aparcamiento, ubicacin32, de vehculos.
Suponed que todo un inmueble es destinado por el locador a
los fines de aparcamiento, y que celebra una pluralidad de lo-
caciones, atribuyendo un sitio determinado a cada locatario.
Suponed, incluso, que los sitios son cubiertos, de tal modo
que los vehculos quedan al abrigo de la intemperie. Pero
agregadle este dato: no dedica personal alguno, no contrae
obligacin alguna de custodia, limitndose, a lo sumo, a po-
ner una cerradura o candado, al portn de entrada, y entre-
gando a cada locatario una llave.
Dnde puede verse all un contrato de garaje?
VIL El inciso "d": puestos en mercados y ferias
Hay todo un historial que arranca con el decreto 2186/57,

sigue a travs de las leyes 14.821, 15.775 y 16.739, para lle-
gar a la L.U.
Contra lo que se ha afirmado, no creemos que la doctrina
que se form y la jurisprudencia que se sent con los ante-
riores ordenamientos sea trasladable al actual. Es preferible
sacudirse el peso de esa doctrina y jurisprudencia, que, acer-
tadas o erradas, responden a otros textos.
l.El decreto 2186/57

Excluy de la prrroga: "Las locaciones de fondos de co-
mercio o industrias en explotacin, y las de inmuebles desti-
nados a esas actividades, siempre que el locador los hubiese
dado en arrendamiento, con sus instalaciones y accesorios
completos para funcionar de inmediato con los referidos fi-
nes" (art. 2, inc. c). Comentando este inciso se habl de una
locacin de fondo de comercio33.
Y excluy tambin: "Las locaciones de puestos en merca-
32 Sobre el porqu de que utilicemos palabras como "aparcamiento", "ubica-

cin", etc. vase, aqu, nota 31.
33 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos - Anlisis completo del decreto
2786/57, pg. 59.
dos y ferias de propiedad privada o pblica, cuando la rela-

cin contractual incluya, adems del uso del local, la presta-
cin de servicios esenciales para la explotacin del negocio"
fart. 2, inc. e). Al comentar este inciso "e" se lo vincul con el
"c"34, con lo que la locacin de puestos en mercados y ferias
qued implcitamente conceptualizada como una locacin de
fondo de comercio.
As arranca lo que estimamos una errada doctrina. Si no
fuera por el influjo que, por va de arrastre, trae para la in-
terpretacin de la L.U., no nos detendramos en exponer
cul debi ser la correcta interpretacin del decreto 2186/57,
en los dos textos transcriptos.
a) El inciso c, hablaba, s, de locacin de fondos de comer-
cio;J'5, pero no se reduca a eso, pues en su segunda parte
avanzaba sobre una hiptesis distinta, donde no se mentaba
nada de lo inmaterial que integra un fondo de comercio.
b) El inciso e, a propsito de los puestos en mercados y fe-
rias, tampoco se refera a fondos de comercio. Realmente si a
eso se hubiera referido, hubiera sido sobreabundante, al que-
dar absorbido por la genrica previsin de la primera parte
del inciso c, y, en principio, pese a la improlijidad caracters-
tica de las leyes locativas, no es de esperar una tan prxima
e intil reiteracin. Marcaba una hiptesis distinta de las
dos del inciso c, como se advierte de su directa lectura.
2. La ley 14.821
Su art. 3, inc. d, reproduce, literalmente, el art. 2, inc. 3
del decreto 2186/57, pero funcionando ya, no meramente co-
mo exclusin de la prrroga, sino como exclusin del rgi-
men de la ley.
3. La ley 15.775
Su art. 3, inc. d, exclua de su rgimen "Las locaciones de
puestos de mercados y ferias, de propiedad privada o estatal,
cuando adems del uso del local comprenda la de todos los obje-
34 Aivarez Alonso, op. cit., pg, 65.

35 En nuestra opinin, en el rgimen del Cdigo Civil no hay "locacin" de fon-
dos de comercio, sino contrato anlogo a la locacin (supra. 99, II, 9).
tos necesarios para la explotacin del puesto, sin los cuales re-
sultara de imposible cumplimiento la finalidad de la locacin".
Este texto resulta ser un hbrido de los precedentes. Lite-
ralmente, parece directamente vinculado con el texto de la
ley 14.821, y, a travs de l, con el inciso e del art. 2 del de-
creto 2186/57, pero conceptualmente se aproxima ms al se-
gundo supuesto del inc. c del art. 2 de este ltimo36.
4. Laley 16.739
Esta, ya no como exclusin del rgimen, sino como exclu-
sin de la prrroga que dispuso, trajo (art. 3, inc. e), un texto
similar al de la ley 15.775, pero suprimiendo la expresin
"de propiedad privada o estatal" y la palabra "todos".
5. La locacin urbana
La L.U. ahora como exclusin del plazo mnimo (pero no
de las otras reglas) se limita a hablar de "las locaciones de
puestos en mercados o ferias".
Ante esa redaccin, y teniendo en cuenta los distintos ca-
sos que hemos presentado al relatar los antecedentes, pode-
mos preguntar por las siguientes situaciones:
A. Locacin de la cosa llamada "puesto".
Grficamente podemos compararla con la locacin, con
destino comercial, de una pieza en una casa...
Estamos ante una locacin en sentido tcnico, que la L.U.
excluye del plazo mnimo (pero no de las otras reglas).
Y para esa exclusin solo exige que se trate de un puesto
"en mercados o en ferias".
No requiere:
a) Ni que se conceda adems el uso de otros objetos...
36 En efecto: el texto de la ley 14.821 (como el del inciso e del art. 2 del decreto
2186/57) se refera a una hiptesis en la cual se incluyera "adems del uso del lo-
cal, la prestacin de servicios esenciales para la explotacin del negocio". Pero el
"adems" que exigi la ley 15.775, fue de "todos los objetos necesarios para la ex-
plotacin... sin los cuales resultara de imposible cumplimiento la finalidad de la
locacin": esto ltimo se compagina mejor con el segundo precepto del art. 2 inc. c
del decreto 2186/57, referido al arrendamiento de un inmueble "con sus instalacio-
nes y accesorios completos para funcionar de inmediato a los referidos fines", por-
que una cosa es que haya "adems" servicios y otra que haya "adems", objetos.
Concdase o no ese uso de otros objetos, estaremos ante

una locacin excluida del plazo. Para decirlo con otras pala-
bras (que nos permita continuar con el smil de la pieza arren-
dada) no interesa que al puesto se lo alquile amueblado o no.
b) Ni que, adems del uso del local, se pacte la prestacin
de servicios esenciales.
B. Locacin de fondo de comercio.
No estamos aqu ante una locacin en sentido tcnico, si-
no ante un contrato anlogo a la locacin.
No estamos ante un caso contemplado por la L.U., sino
ante un caso que escapa a la L.U.
La L.U. no lo contempla para excluirlo del plazo mnimo,
por la simple razn de que no lo contempla tampoco para in-
cluirlo en las restantes disposiciones.
VIII. El inciso "e": el Estado locatario
Quedan excluidas del plazo mnimo (pero no de las otras re-

glas): 'las locaciones en que los Estados nacional o provincial,
los municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos".
Se ha dicho que hay una diferencia entre el Estado loca-
tario y el Estado locador.
Para el Estado locatario se dice que se sujeta a las reglas
comunes, y que la L.U. lo confirma, al prever expresamente
la hiptesis, presentando solo la particularidad de que queda
excluido de la regla del plazo mnimo. Pero, para el Estado
locador se afirma que, por la doctrina del art. 1502, Cdigo
Civil, las relaciones que nacen se rigen por el Derecho Admi-
nistrativo "sean los bienes del dominio pblico o privado"37.
Respecto al Estado locador nosotros pensamos que hay
que distinguir segn se trate de bienes del dominio pblico o
del dominio privado. Para los bienes del dominio pblico,
aceptamos que todo se rija por el Derecho Administrativo:
estamos ante un negocio jurdico que, tcnicamente, no es
locacin. Pero para los bienes del dominio privado, otra es la
doctrina que estimamos correcta (supra, 99, II, 6).
37 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 179.

115. Locaciones destinadas a vivienda
I. Generalidades
Sobre las locaciones destinadas a vivienda, la L.U. trae

cuatro artculos que forman el captulo 2.
Las disposiciones especficas no se reducen a esos textos,
pues ya en el captulo 1, intitulado "Disposiciones generales"
las hay de este tipo (en el art. 2) y todo el captulo 3 est
destinado a la promocin de las locaciones destinadas a vi-
vienda, a lo que cabe agregar varios preceptos del captulo 4.
Con las remisiones o breves referencias que la materia
exija, y el examen detenido de algunas disposiciones, reuni-
remos, aqu, todos esos preceptos.
II. El precio y su pago
"El precio del arrendamiento deber ser fijado en pagos

que correspondan a perodos mensuales" (art. 6 L.U.), no pu-
diendo "requerirse del locatario... el pago de alquileres anti-
cipados por perodos mayores de un mes" (art. 7 inc. a).
He aqu dos disposiciones que deben ser examinadas con-
juntamente.
1. La locacin urbana ante los principios generales

Segn los principios generales {supra, 5, VIII) las obliga-
ciones pueden ser objeto de dos clasificaciones desde el pun-
to de vista del tiempo del pago. Si se pregunta por la oportu-
nidad de su cumplimiento, o comienzo de l, cabe distinguir
segn sean de ejecucin inmediata o de ejecucin diferida,
advirtindose que el diferimiento puede ser extenso o breve.
Si se pregunta por el tiempo que insume su cumplimiento,
podemos hablar de obligaciones de ejecucin instantnea y
de duracin, subdistinguindose las de duracin segn que
la ejecucin sea continuada, peridica o escalonada.
486 115. Locaciones destinadas a vivienda
Combinando esos criterios clasifcatorios de la teora ge-

neral, obtenemos seis categoras: inmediata-continuada,
inmediata-peridica, inmediata-escalonada, diferida-conti-
nuada, diferida peridica y diferida escalonada. Pero para
la obligacin de pagar el precio, ese nmero de seis combi-
naciones queda, de hecho, reducido a cuatro, ya que pode-
mos, a priori, despreocuparnos de dos de las combinaciones
imaginables para otras obligaciones: la de inmediata-conti-
nuada y la de diferida-continuada, pues, en los hechos, la
entrega de dinero es incompatible con un fluir constante e
ininterrumpido, sin solucin alguna de continuidad y el
tiempo que se insume en "contar" el dinero, no es el tiempo
que se computa para la ejecucin continuada, al no ser otra
cosa que el control del "fajo" que se entrega.
Quedan todava cuatro combinaciones. Para las reglas ge-
nerales de la locacin, ellas son posibles (art. 1197), y son
posibles, incluso para la L.U., si se trata de locaciones con
destino distinto al de vivienda. Pero para las con destino a
vivienda, la L.U. trae dos notables limitaciones, de las que
pasamos a ocuparnos.
2. La periodicidad vinculada
En la locacin urbana para vivienda, el uso es algo conti-
nuo: el pago, en cambio, es discontinuo.
El art. 6 L.U. se dirige, en primer trmino, a determi-
nar cmo debe fijarse el precio: considerando lo continuo
(el uso) fraccionado en perodos mensuales, que necesa-
riamente sern tantos como los que quepan en el tiempo
total de uso convenido. Pactado, v.g., un tiempo de dos
aos, la determinacin se hace por mes, conceptuando
que los dos aos comprenden veinticuatro meses. Como
todos los meses no tienen el mismo nmero de das, resul-
tar que bajo el nombre de "mes" se englobarn perodos
temporales que no sern exactamente iguales, pero tanto
da!, y tan mes es el de treinta y un das como el de trein-
ta, como el de veintiocho o el de veintinueve (el febrero de
los aos bisiestos).
Pero su real utilidad surge de otra direccin ms concre-
ta, en la que el texto apunta a establecer cmo debe conve-
115. Locaciones destinadas a vivienda 487
nirse que se pague el precio: por tantos perodos mensuales

como los que corresponden al tiempo total de uso convenido.
A. Debe haber una periodicidad: el pago debe convenirse
en perodos mensuales.
La L.U. no acepta:
a) Que se pacte el cumplimiento instantneo de la obliga-
cin de pagar el precio; exige que la obligacin de pagar el
precio sea pactada de duracin.
b) Que se pacte cualquier tiempo de duracin, pues solo
admite una duracin peridica mensual; queda proscripta la
duracin escalonada, y proscripta, incluso, la peridica si es
por perodos mayores (bimestres, aos) o menores quince-
nas, semanas, das) que el de meses.
B. Esa periodicidad debe ser vinculada a otra: el nmero
de perodos mensuales debe ser igual al nmero de fraccio-
nes continuas de uso que caben en el tiempo convenido.
La L.U. no se ha limitado a decir que el pago debe ser
"en" perodos mensuales (cuntos?) sino que ha exigido que
"correspondan" a perodos mensuales, indicando una vincu-
lacin con otro cmputo, que, en el contexto del art. 6 L.U. es
el de los perodos mensuales de uso.
Y por ello, si veinticuatro son los perodos de uso, veinti-
cuatro han de ser, en principio1, los pagos.
3. Los pagos anticipados
Segn el art. 7 L.U. "...no podr requerirse del locata-
rio... el pago de alquileres anticipados por perodos mayores
de un mes".
1 No os necesario que los meses coincidan en su inicio y su fin con los de! ca-
lendario, pues va de suyo que si el uso debe comenzar v.g. el da 16 de un mes. y se
pacta un alquiler por dos aos, esa coincidencia, pagando por meses del 16 al 16,
no se producir, sin que quede afectada para nada la L.U. Y pues lo decisorio es el
espritu y razn de la ley, nada impedira que, en el ejemplo, se conviniera que el
primer pago ser por los das calendarios que faltan al primer mes, de modo que
los siguientes coincidan con el inicio y el fin de los meses del almanaque, y el ulti-
mo pago, en consecuencia, sea tambin por mes incompleto. Siguiendo con ese es-
pritu, tampoco es necesario que el tiempo total convenido sea divisible en un n-
mero de meses completos; puede pactarse, v.g. una locacin para vivienda, por dos
aos y quince das.
La redaccin del texto es improlija, pero lo que quiere de-

cir, se entiende: por clusula contractual no puede exigirse
el pago de ms de un mes de alquiler por un tiempo de uso
que no haya comenzado a correr2.
La L.U. que, en el art. 6, ha querido que los pagos sean
por perodos mensuales, no permite, en el art. 7, la anticipa-
cin sino por un perodo.
Pero:
a) No prohibe los pagos que deban verificarse durante el
curso de un perodo de uso, es decir, antes de que ese perodo
haya vencido. Lo de "anticipado" al ser una limitacin, debe
interpretarse restrictivamente, aplicado a los perodos de
uso que ni siquiera han comenzado a correr.
El inters de la observacin reside en esto: si al tiempo
del contrato se exige el pago de una mensualidad y adems
que las distintas mensualidades se vayan pagando por mes
no vencido, no queda afectada la prohibicin del art. 7.
b) Tampoco prohibe un diferimiento del pago por ms de
un perodo de uso vencido. Si las partes as lo convienen, to-
dos los meses de pago pueden comenzar a correr incluso des-
pus de concluido el tiempo de uso total.
4. Sancin
La inobservancia de las prescripciones de la L.U. respecto
a lo que hemos denominado "periodicidad vinculada" (aqu,
sub 2) y a la regla sobre pagos anticipados (aqu sub 3), se
encuentra sancionada con la nulidad.
A. Para ir despejando problemas, comencemos primero
con el examen del carcter y de las consecuencias de la nuli-
dad por violacin a la regla del art. 7 L.U. sobre pagos anti-
cipados.
El art, 7 L.U. es expreso: esa violacin "facultar al loca-
2 He aqu las improlijidades de redaccin a las que aludimos en el texto: 1. Lo

que est en juego no es el "requerir", sino el "contratar" el derecho de requerir. Si
el contrato no faculta al locatario a requerir, no podr requerir ni siquiera por un
raes. 2. No se trata de "perodos mayores de un mes", letra que podra dar la idea
de que puede haber una pluralidad de perodos cada uno igual a un mes, sino di-
rectamente de un mes.
tario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en ex-

ceso, debidamente actualizadas".
a) Estamos ante un caso de nulidad parcial. No es nulo el
contrato, pues se prev solo el reintegro del exceso, lo que
denota que el contrato pervive, con la clusula modificada.
Esa nulidad es relativa, pronunciada en el inters del lo-
catario, pues es l quien resulta facultado por el texto.
b) La L.U. se ha colocado en la hiptesis de que el pago se
hubiera efectuado; si no se hubiera efectuado, el faculta-
miento se dirigira a negarse a pagar en exceso3.
En otras palabras: la nulidad puede ser invocada por va
de accin (para obtener el reintegro del exceso) o por va de
excepcin (para oponerse a pagar el exceso).
Invocada por va de accin, a estar a la L.U., las sumas
en exceso debern ser reintegradas "debidamente actualiza-
das". Esto de la actualizacin ha experimentado el impacto
de la Ley de Convertibilidad4.
En el texto no se mencionan expresamente los intereses,
pero nos parece que stos son de rigor, por la doctrina del
art. 1054, Cdigo Civil.
B. Y vengamos ahora al caso de violacin de lo normado
por el art. 6 L.U. Si se contrata pactando una ejecucin que
no sea en periodicidad vinculada, la clusula es nula.
La nulidad es parcial, pues el contrato subsiste.
En nuestra opinin, estamos ante una nulidad relativa,
pues si bien es verdad que por el art. 29 L.U. sus disposicio-
nes son de orden pblico, lo que podra dar base a pensar en
una nulidad absoluta0, no lo es menos que estamos ante una
hiptesis de la misma substancia que la ya examinada del
art. 7 inc. a, para la cual est claro que la L.U. solo ha queri-
do una nulidad relativa...
3 La L.U. se ha colocado en la hiptesis de que el pago ya se hubiera efectua-

do, porque normalmente los anticipos se efectan simultneamente con el contra-
to. Pero si se diera el caso de que en lugar de un pago ya efectuado, se tratara de
un pago prometido, entrara a funcionar la doctrina que explicitamos en el texto.
4 Vase lo que decimos supra, 112, II, 5.
5 Por la tesis de la nulidad absoluta, aplicando el art. 1047, Cdigo Civil: Ric-
cio, Locaciones urbanas, pg. 51.
C. Por va de ejemplificacin pasemos a examinar algu-

nos casos de nulidad:
a) Si en una locacin para vivienda de la L.U. se pacta
que la obligacin de pagar el precio, sea simultneamente de
ejecucin instantnea (pago en un solo acto por todo el tiem-
po del contrato, cuya duracin mnima es, por hiptesis de
dos aos: art. 2 L. U.) y de ejecucin inmediata (pago acto
seguido de la conclusin del contrato) la clusula es nula.
Cabe observar que, en este ejemplo, no solo est vulnera-
do el art. 6, sino tambin afectado el art. 7 inc. a L.U. ya que
la clusula conduce al "pago de alquileres anticipados por
perodos mayores de un mes". Pero para la nulidad de la
clusula basta con la invocacin al art. 6.
b) Porque igualmente es nula una clusula de ejecucin
instantnea pero diferida para despus del vencimiento del
tiempo total de uso convenido.
Se advierte que en este ejemplo no est en juego la prohi-
bicin de pagos anticipados del art. 7 inc. a; el fenmeno que
se produce es precisamente el inverso, pues todo el pago
queda diferido, resultando ser por perodos vencidos.
Pero el rigor de los principios lleva a concluir que la clu-
sula es nula.
c) Razonemos paralelamente para cualquier otro caso en
el que lo pactado no sea la periodicidad vinculada.
D. En los ejemplos dados, nula la clusula, debe ser re-
emplazada por otra, ya que el contrato de locacin no puede
quedar sin determinacin del precio. Si las partes no se po-
nen de acuerdo, corresponder la intervencin del juez para,
anulada la clusula prohibida, recomponer el contrato.
Pero no siempre la declaracin de nulidad tendr reales
efectos prcticos, por lo que segn la regla de que donde no
hay inters no hay accin, no corresponder pronunciarla
cuando carezca de ellos:
a') Supongamos que el diferimiento ha sido propuesto para
despus de vencido el tiempo de la locacin, y que la cuestin
se suscita una vez vencido ese tiempo, porque el locador de-
manda el pago por el todo, al locatario.
En el ejemplo, tanto da desde el punto de vista prcti-
co que el juez declare la nulidad, como que no la declare.
Porque un juez que declare la nulidad, tendr que hacer todo

un rodeo, para llegar al mismo resultado de condenar al loca-
tario por el todo reclamado, pues primero, tendr que fijar el
precio fraccionado en perodos mensuales, que no podr ser
igual al monto global pactado dividido por el nmero de me-
ses del tiempo contractual, sino inferior ya que habr que
descontar los intereses que se presumen incluidos en el pago
diferido, para fijado el precio mensual proceder, acto se-
guido, a sumar los intereses por el tiempo transcurrido6.
Una nulidad tendra inters en esta hiptesis: suponga-
mos que el locatario del caso, que debe por todo el tiempo
contractual del que disfrut, quiere pagar una parte de l
para liberarse del curso de los intereses por mora, dejando
insoluto y en mora el resto para otra oportunidad. Estima-
mos que el locador, en ese caso, no podra invocar el art. 742,
Cdigo Civil, so color de que no est obligado a recibir pagos
parciales porque estamos aqu ante un fraccionamiento que
quera el art. 6 L.U. que fuera pactado ab initio.
t Supongamos que el tiempo contractualmente pactado fue de tres aos (en el

ejemplo, superior al mnimo de dos aos del art 2 L.U.i y el precio se fij en A
220.U0O.tHH) a pagarse vencidos los tres aos. De haberse cumplido con el art. t L.U.,
se habra lijado como precio la suma resultante de dividir A 220.000.000 en 'Mi perio-
dos, lo que arrojara A (i.111.111 por mes con residuo 4 '.' Razonablemente hay que
pensar que no, porque con solo fijarse en el primer perodo mensual, no es lo mismo
que se cobre ya, A ti. 111.111, a que se los cobre dentro de treinta y cinco meses.
De all que un juez que anulara, tendra CRIC '"'.iar para cada mes 'inclusive el ulti-
mo de los treinta y sesi una suma inferior a A 6.111.111 hacemos abstraccin del tema
de la actualizacin, .suponiendo una economa estable, y prescindiendo del problema
creado por la Ley de Convertibilidad' pero cometera una real injusticia contractual si
no cargara luego los intereses por el dilerimiento que. aunque contra el art. 6 L.U.. de
hecho, se habra producido, con lo cual se advierte que, si los clculos de reduccin a
menos de A 6.111.111 han sido bien hechos, lo mismo que antes se descont tendr aho-
ra que ser sumado, dando como resultado la suma de A 220.000.000 <hoy $ 22.0001!
Comprendemos que se nos puede hacer un reproche en cuanto a este modo de ar-
gumentar, observando que el juez, anulada la clusula de pago instantneo diferido, y
puesto en la necesidad de determinar el alquiler que debi haber sido pactado ab ini-
tio por perodos mensuales, no tiene por qu partir en sus clculos de la suma del
ejemplo i A 220.000.000) lo que lo lleva al intil rodeo de restar primero los intereses,
para luego volver a sumarlos, sino que debe prescindir de ella, y fijar directamente lo
que, segn el precio de mercado, debi haber sido el alquiler mensual. Pero nos parece
que la facultad del juez de tomar el precio de plaza est prevista para otra hiptesis
art. 1), y que en la sub examen no hay razn alguna para desconocer la autonoma
privada que solo viol el principio de fraccionamiento, nico que est en juego.
b) Introduzcamos una variante en el ejemplo anterior: la

clusula sigue siendo de ejecucin instantnea y diferida,
pero la cuestin se suscita antes de que haya llegado el tr-
mino convenido. En ese caso, cobra s, inters, la anulacin y
recomposicin del contrato7.
III. Pagos anticipados, garantas y sobreprecios
Bajo la equvoca comn rbrica de "pagos anticipados", el

art. 7 L.U. examina tres hiptesis, estatuyendo su rgimen.
1. Pagos anticipados
Segn el inc. a, no podr "requerirse" (rectius: "convenir-
se") "el pago de alquileres anticipados por perodos mayores
de un mes".
Sobre este caso, ya hemos dicho lo propio.
2. Garantas
Por el inc. b, tampoco podr convenirse "depsitos de ga-
ranta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del im-
porte equivalente a un mes de alquiler por cada ao de loca-
cin contratado".
A. No es lo mismo "alquiler anticipado" que "depsito en
garanta".
El pago por alquiler anticipado se imputa ab initio y defi-
nitivamente a alquiler, de tal manera que el locatario tiene
ya satisfecha su deuda por el mes que la L.U. autoriza. El
llamado "depsito en garanta" (que tcnicamente no es de-
psito, sino prenda) garantiza incumplimientos.
Tan no es lo mismo que la L.U., en lo que atae al quan-
tum, establece una diferencia respecto al mximo autoriza-
do: un mes de alquiler anticipado, cualquiera sea el tiempo
convenido, y tantos meses de depsito en garanta como
aos se hayan contratado.
Y porque son dos conceptos distintos, no vemos inconve-
7 Ser entonces la oportunidad de que el juez razone segn el procedimiento

que hemos sealado en nota 6, que aqu conducir a resultados prcticos.
niente en que se acumulen, dentro de los lmites autoriza-

dos. Y as, dado un contrato de locacin por cinco aos, po-
dr convenirse un mes de alquiler anticipado y cinco meses
de "depsito" totalizando seis meses.
B. Aqu, como para el pago de alquileres anticipados, la
sancin legal es por el "exceso".
Pero para determinar si hay "exceso" habr que tener en
cuenta la configuracin definitiva del contrato. Con razn se
ha sealado que si se pacta una locacin para vivienda por
un ao, y se conviene depsito en garanta por un importe
igual a dos meses, si bien en un primer examen pareciera
que el depsito debiera experimentar una reduccin a un
mes, en un segundo examen se concluye que debe ser man-
tenido como se pact, porque el ao de la locacin pactada,
debe ser extendido al mnimo de dos, del art. 2 L.U.8
C. A los "depsitos de garanta" quedan equiparadas las
"exigencias asimilables", previsin que, en la prctica, no re-
cibe aplicacin, ya que no es fcil dar un ejemplo de "exigen-
cia asimilable", y por nuestra parte, no lo hemos encontrado:
a) Partiendo de la base de que el "depsito de garanta" es
una prenda irregular constituida por el locatario, pareciera,
en un primer anlisis que "exigencias asimilables" podran
ser la prenda irregular constituida por un tercero (la llamada
"fianza" del art. 4 L.U.) y, en general, provengan del locatario
o de un tercero, las prendas regulares, las hipotecas, etc.
Pero, por un lado, hay que descartar todas las garantas
provenientes de terceros, ya que el art. 7 L.U. supone que el
reintegro lo solicita el locatario, para s, y por el otro, hay
que descartar todas las garantas cuyo objeto no sean "su-
mas", ya que el texto habla de reintegro de ellas.
b) Se ha dicho que entre las exigencias asimilables al de-
psito de garanta, podra ubicarse "la contratacin de un
seguro por una suma igual a aqul y que responda a simila-
res obligaciones"9, pero a nosotros nos parece que esa hip-
tesis escapa a la previsin del art. 7 que supone siempre el
8 Riccio, op. cit., pgs. 52/3.

9 Riccio, op. cit., pg. 53.
reintegro de las sumas "anticipadas", y mal puede haber

una anticipacin en lo que no se entregue al locador10.
3. Valor llave
Se prohibe "requerir" (rectius: "convenir") "el pago del va-
lor llave o equivalentes".
Se ha sealado, con razn, que un valor llave (propio de
los negocios que se transfieren) no se concibe en materia de
locacin para vivienda11. Bajo ese nombre, se disfraza, en rea-
lidad, la existencia de un sobreprecio que se pacta a percibir
por anticipado.
Reaccionando contra la prctica, la ley somete a igual
prohibicin cualquier "equivalente" de valor llave. Puesto
que "valor llave" es un nombre de disfraz, por "equivalente"
debe entenderse cualquier otro nombre que la inventiva cree
con idntica finalidad de disfraz.
4. Sancin
Para los tres casos precedentes, la sancin es la misma. Co-
mo nos hemos referido a ella a propsito de los pagos anticipa-
dos, nos remitimos a los desarrollos oportunamente hechos.
Solo nos cabe agregar que, para los tres casos, el art. 7
L.U. especifica: "De requerirse actuaciones judiciales por tal
motivo, las costas sern soportadas por el locador".
Se sobreentiende que las costas sern soportadas por el
locador si dio motivo a que el locatario acudiera a la justicia
(no si el locatario se precipit a demandar sin ensayar pri-
mero extrajudicialmente) y en la medida de que, segn los
trminos de la condena, no tuviera razn para litigar.
IV. Resolucin anticipada
Bajo este nombre, el art. 8 L.U. prev una rescisin unila-
10 Comp. contra la opinin de Riccio: Rinessi, Derecho de las locaciones urba-

nas, pg. 221.
11 Flah Smayevsky, Alquileres, pg. 42.
teral (supra, 34, III) a favor del locatario, quien debe una
indemnizacin que la misma ley fija.
1. Oportunidad y notificacin
La potestad rescisoria puede ser ejercida recin transcurri-
dos "los seis primeros meses de vigencia de la relacin locati-
va", lo que debe entenderse, no transcurridos seis meses des-
de la fecha del contrato, sino seis meses del tiempo previsto
para el uso, ya que el inicio de la relacin que conduce a l
puede haber quedado diferido por la voluntad contractual.
Los seis meses mnimos12, no sern necesariamente los
meses calendarios completos, sino los meses computados se-
gn el art. 25 del Cdigo Civil.
Como el locatario que ejerza la potestad debe "notificar en
forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin
mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo
arrendado", la duracin de efectividad mnima de la locacin
ser siempre de ms de seis meses, pues habr que agregar
los sesenta das y el tiempo necesario para la notificacin1;.
Si el locatario ejercita la potestad antes de los seis meses
mnimos, intilmente acta. Pero esta conclusin no debe ser
llevada a extremos irrazonables, pues si la potestad fuera
ejercitada antes de los seis meses, pero dando un aviso por un
tiempo suficientemente amplio que igual cubrira los sesenta
12 Seis meses, no ocho: vase, aqu, nota l'A.

l'i Preferimos esta frmula a la que emplea Rinessi .op. <('/., pg. 2281 y que lo
lleva a decir "Insistimos qvie el plazo mnimo dentro del cual el locatario podra
o p t a r por rescindir, es el de ocho meses". En efecto: 1. Los ocho meses se
obtendran "sumando" los seis meses ms los sesenta dias. Pero como no todos los
mese del ao son de treinta das cada uno, esa suma puede conducir a algo ms o
a algo menos de los cx'ho meses. 2. Como los plazos se cuentan por das enteros fde-
coro hora a veinticuatro horas que marcan las cero horas del da siguiente), siem-
pre la oportunidad en la que concluye el contrato ser de ms de seis meses y se-
senta das, porque por inmediata y veloz que sea la notificacin, insumir por lo
menos todo el da siguiente al del transcurso de los seis meses. 3. Aun prescin-
diendo de lo que antecede, y tomando con todas esas reservas la expresin
"ocho meses", no es verdad que durante esos ocho, el inquilino podr optar, ya que
en los sesenta das ltimos no se trata de que pueda optar, sino que ya se pronun-
ci por la opcin ante-i de que comenzaran a correr. Si pudiera todava optar, po-
dra arrepentirse, posibilidad que rechazamos, ms adelante, en el texto.
das de haber sido ejercitada la potestad despus de los seis

meses, deberemos pronunciarnos por la utilidad del ejercicio,
del cual no puede agraviarse el locador, por falta de inters.
2. Alquileres
Durante esos sesenta das (o el tiempo mayor por el que
se hubiere cursado el aviso) el locatario debe los alquileres
que corresponda a los mismos.
3. Indemnizacin
Aparte de los alquileres debidos segn lo dicho sub 2, el
locatario deber abonar una indemnizacin.
La indemnizacin que el locatario deber abonar al loca-
dor est prefijada. Si la potestad rescisoria se ejerce durante
el primer ao (no ao calendario, sino ao en el sentido del
art. 25, Cdigo Civil), la indemnizacin ser una "suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de de-
socupar la vivienda". Si se ejerce despus (durante el segun-
do, o el tercero, etc.) la indemnizacin solo ser de un mes.
El pago debe hacerse al momento de desocupar la vivienda,
y el monto del alquiler debe ser el correspondiente a esa fecha.
Para determinar si la indemnizacin debe ser de un mes
y medio o de un mes, se debe tomar no el tiempo transcurri-
do hasta que la unidad se desocupa, sino el corrido hasta el
momento en el que la potestad se ejerce. Ejercida, v.g. cua-
renta das antes de que venza el primer ao, aunque la de-
socupacin deba efectuarse durante el segundo ao, la in-
demnizacin ser de un mes y medio.
4. Arrepentimiento
Ejercida la potestad rescsoria, no cabe arrepentimiento.
Pasados los sesenta das (o el mayor del aviso), el plazo de la
locacin queda concluido, y si el locatario permanece en el uso
del inmueble corresponder aplicar el art. 1622, Cdigo Civil.
V. Continuadores en la locacin
Segn el art. 9 L.U.: "En caso de abandono de la locacin
o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser
continuado en las condiciones pactadas, y hasta el venci-

miento del plazo contractual, por quienes acrediten haber
convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar".
El caso sub examen se encuentra cargado de precedentes
que arrancan con la ley 13.581.
1. Naturaleza jurdica
Nos encontramos con un instituto de caractersticas par-
ticulares que, pese al lxico que el texto emplea, nada tiene
que hacer con la "continuacin" de la locacin de que nos
ocupramos a propsito del art. 1622, Cdigo Civil. La conti-
nuacin ex art. 1622, Cdigo Civil, es una situacin en la
que se encuentra el inquilino despus del vencimiento del
trmino contractual; la continuacin de la L.U. es una situa-
cin en la que se ubican personas distintas del inquilino, re-
emplazndolo durante la vigencia del plazo contractual.
Este instituto cobra inters ante dos contingencias: el fa-
llecimiento y el abandono.
Examinemos por separado la naturaleza respecto a cada
una de las dos contingencias, para luego resumir ambas en
una comn frmula.
A. La previsin relativa al fallecimiento, con algunas va-
riantes respecto a su rgimen concreto, ha sido constante en
todas las leyes que comienzan con la 13.581.
a) Tomemos, por lo tanto, como modelo al fragmento del
art. 8 de la ley 13.581, segn el cual: "En caso de falleci-
miento del inquilino de una vivienda, la prrroga beneficia-
r a...".
Esa norma, como las de los regmenes posteriores que
prevean prrrogas y que para el caso de fallecimiento del
inquilino disponan que ciertas personas podan valerse de
la prrroga, necesariamente deba suscitar al espritu una
aproximacin a la sucesin mortis causa.
Fatalmente se suscit esta pregunta: qu funcin le que-
daba a la norma del art. 1496, Cdigo Civil? La respuesta,
en realidad, era sencilla de dar: el art. 1496, Cdigo Civil, de
carcter general, mal poda quedar derogado por el rgimen
especial, cuya aplicacin se limitaba al caso concreto que re-
gulaba, y como ese caso concreto era el de locaciones prorro-
gadas, el art. 1496, aparte de otros campos de aplicacin

(v.g.: locacin de muebles) tena el de los contratos con el
plazo contractual originario en vigencia14.
Resuelto el tema de la correlacin con el art. 1496, Cdigo
Civil, quedaba todava pendiente este otro: qu tipo de su-
cesin mortis causa, era la del rgimen especial?
La sucesin mortis causa puede ser a ttulo universal (he-
rederos, legatarios de cuota) o a ttulo singular (legados).
Como se habl de una sucesin ministerio legis ron todas
las reservas de lo sui generis la suerte estaba echada: es-
tbamos ante los legatarios ex lege.
Convengamos en que, admitiendo la posibilidad terica
de legatarios ex lege, los del art. 8 de la ley 13.581, aparte de
su origen legal, presentaban, respecto a los testamentarios,
sus notables diferencias, de entre las cuales, para exhibir lo
sui generis, nos basta con sealar sta: si el legatario ex lege
no aceptaba el legado, el beneficio no ceda a favor de los he-
rederos del inquilino.
Ante lo sui generis, abandonando la idea de sucesin deri-
vada, se habl, entonces, de "un derecho propio, que la ley
reconoce a ttulo originario, y no como sucesor, por lo cual no
integra el acervo hereditario"15.
b) Y vengamos ahora a la L.U.
Nos sirven los desarrollos que a propsito de los regme-
nes anteriores se verificaran sobre la naturaleza jurdica?
En nuestra opinin, solo nos sirven como un punto de re-
ferencia, o si se quiere como una advertencia16.
Ante el fallecimiento del inquilino, la L.U., respecto a los
regmenes anteriores, presenta una diferencia de enfoque
14 Asf: 1. Para el decreto 2186/57: Alvarcz Alonso, Arrendamientos urbanos,

pg. 84. 2. Para la ley 21.342, Clavcll Borras (La locacin urbana, pg. 189) y Prat
(El actual rgimen de las locaciones urbanas, pg. 178).
15 Echegaray, citado por Prat (El actual rgimen de las locaciones urbanas, sobre
la ley 21.342, pg. 178), Alvarez Alonso {Arrendamientos urbanos, sobre la ley
18.880, pg. 263, y Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 424), y Arias
(Normas reglatenos de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pg. 211).
16 Sin embargo, todava se sigue razonando con la tesis del "derecho propio...
a ttulo originario" (sobre ella, supra, nota 15 y su texto). Comp. Rinessi (Derecho
de las locaciones urbanas, pg. 231) y Flah Smayevsky (Alquileres, pg. 53).
fundamental: para los regmenes anteriores, el tema era el de

saber quin disfrutaba de la prrroga impuesta ex lege, mien-
tras que para la L.U. que noliabla de prrrogas, sino que
atiende a plazos originariamente convenidos17 de lo que se
trata es de saber quin pasa a ocupar la posicin de inquilino.
Los regmenes anteriores'adjudicaban al inquilino una
prrroga; esa actitud "graciable" (e inconstitucional) hubiera
llegado a lmites inexplicables si fallecido el inquilino se hu-
biera dejado jugar libremente al art. 1496, Cdigo Civil, de
tal manera que herederos que nada hubieran tenido que ver
antes con el mbito locado, pudieran pasar a ocupar la posi-
cin de prrroga dejada vaca por el de cujus. El legislador,
retornando a los cauces constitucionales, pudo haber cortado
por lo sano y disponer que la prrroga caducara con el falle-
cimiento, de modo que ante ese evento, el locador recuperara
la plena disponibilidad de lo locado, pero prefiri, en su acti-
tud "proteccionista" dar un paso ms, y fallecido el inquilino,
decidi una nueva adjudicacin, por lo que faltara de la pr-
rroga, que se operaba a favor de las personas que mentaba.
La L.U. toma otra visual. Ya no se trata de saber si la pr-
rroga va a caducar con el fallecimiento del inquilino o va a
ser objeto de una nueva adjudicacin. La L.U. no est ante
un tema de prrroga. En la L.U. se trata del fallecimiento del
inquilino durante el plazo originariamente convenido. La
L.U. pudo haber guardado silencio y entonces hubiera funcio-
nado directamente el art. 1496, Cdigo Civil, pero llevada
por la consideracin de la situacin en la que se encuentran
ciertas personas ha preferido establecer un rgimen especial.
La existencia de ese rgimen especial, replantea la vieja
pregunta: cul es la funcin que le queda al art. 1496, Cdi-
go Civil? Pero la respuesta ya no puede ser la misma que pa-
ra los regmenes anteriores. Para los regmenes anteriores
poda decirse que la regla especial rega para la prrroga y
la general del art. 1496, Cdigo Civil, para los plazos origi-
nariamente convenidos, pero para la L.U. no, porque para la
17 Por supuesto que como la L.U. es imperativa, el plazo mnimo de dos aos
del art. 2 se lo tendr por "convenido".
L.U. solo hay plazos originariamente convenidos. Para la

L.U. la respuesta apropiada es esta otra: rigen, en orden su-
cesivo, el sistema especial del art. 9 de la L.U. y el sistema
general del art. 1496, Cdigo Civil.
Para la L.U. podemos adoptar la teora del legado ex lege
(supra, 107,1, 2). Si los legatarios ex lege del art. 9 L.U. no
aceptan el legado, recogern el contrato los herederos segn
el art. 1496, Cdigo Civil, o en su caso, los legatarios testa-
mentarios sustitutos que el inquilino haya designado.
B. La previsin relativa al abandono, aparece con el de-
creto 2186/57 y se da, con distintas variantes, en los regme-
nes posteriores.
Cualquiera que sea el valor que pudiera darse a la teo-
ra del legado ex Lege en los regmenes anteriores, es evi-
dente que no serva para esta hiptesis: sera harto forzado
el suponer una suerte de muerte civil. Tampoco ha de ser-
vir para la L.U.
Aqu, no hay transmisin mortis causa ex lege, sino trans-
misin inter vivos, ex lege. A lo que se presenta objetivamen-
te como un abandono abdicativo, la L.U. lo trata como un
abandono traslativo 18 . Brevemente, podemos decir que hay
una cesin ex lege.
Y aqu, desde luego, no hay problema alguna de correla-
cin de la L.U. con el art. 1496, Cdigo Civil, pues ste no
pretende regir para el abandono.
C. Y resumamos los desarrollos anteriores. Para las dos
contingencias del art. 9 L.U., hay sucesin a ttulo singular.
Sucesin mortis causa para el caso de fallecimiento, suce-
sin inter vivos para el caso de abandono.
Y por "sucesin" entendemos, aqu, la derivada19. El suce-
sor recibe el contrato del causa dante ex lege. No est obliga-
do a recibirlo, porque el art. 9 L.U. concede una facultad
("...podr ser continuado...") pero recibe algo que antes esta-
ba en el patrimonio del causa dante.
18 Sobre ambos tipos de abandono, vase nuestro Derechos reales, 6, VI, 3.

19 Sobre las variadas significaciones del vocablo "sucesin", vase nuestro
Derechos reales, 11, IV, 2.
2. Las contingencias
Segn ha quedado dicho, dos son las que prev el art. 9
L.U.: el fallecimiento y el abandono.
A. No presenta dificultades la configuracin de la hipte-
sis de fallecimiento.
B. Sobre la de abandono, conviene detenerse.
Los primeros regmenes requirieron que el abandono fuera
"voluntario y definitivo" (decreto 2186/57, art. 3; ley 14.821,
art. 5; ley 15.775, art. 5); los posteriores, hablaron simplemen-
te de "abandono" (leyes 16.739, art. 6; 18.880, art. 15; 20.625,
art. 10; 21.342, art. 15). Solo de "abandono" habla la L.U.:
a) Bajo la vigencia de la frmula "abandono voluntario y
definitivo"se form una interesante jurisprudencia 20 .
El tema a resolver era el siguiente: si un inquilino se aleja
definitivamente del inmueble locado, quedando en l perso-
nas que integran el grupo conviviente protegido, ese aleja-
miento puede constituir en los hechos, ya un abandono de la
locacin, ya una cesin... Que hubiera lo uno o lo otro, era de
mximo inters en regmenes que por un lado, prorrogaban
graciosa (e inconstitucionalmente) la locacin, y que por el
otro, introducan el instituto de la continuacin en la loca-
cin, pero prohiban la cesin durante la prrroga, aunque la
cesin hubiera estado autorizada por el contrato originario21.
b) Cuando la frmula "abandono voluntario y definitivo"
es reemplazada en los regmenes posteriores por la de
"abandono" sin calificativos, la doctrina contina adherida a
esa investigacin sobre lo voluntario.
Ello resulta explicable en los cuatro regmenes inme-
diatamente anteriores a la L.U. que daban lugar a simi-
lar inters en distinguir entre el abandono y la cesin,
por presentar las mismas tres caractersticas: prrroga,
20 Vase ejemplificaciones de la misma, en Serantes Pea-Clavell Borras, La

locacin urbana, pgs. 171/3.
21 As (prescindiendo de detalles): 1. Decreto 2186/57, arts. 1 (prrroga), 3 (conti-
nuacin en la locacin), y 27 (prohibicin de ceder); 2. Ley 14.821, arts. 2 (prrroga), 5
(continuacin en la locacin), y 39 (prohibicin de ceder); 3. Ley 15.775, arts. 2 (pr-
rroga), 5 (continuacin en la locacin), y 36 (prohibicin de ceder).
continuacin en la locacin y prohibicin de ceder duran-

te la prrroga 22 .
c) En la L.U., el vocablo empleado es tambin: "abandono".
Pero ya no se dan en la L.U. los ingredientes anteriores:
no hay prrroga, ni tampoco hay por hiptesis prohibi-
cin de ceder el contrato, durante la prrroga.
La doctrina, sin embargo, sigue describiendo el abandono,
segn la elaboracin hecha a propsito de las leyes anterio-
res 23 . Se justifica ese mantenimiento?
Pensamos que s. El tema de la diferencia entre aban-
dono y cesin, aunque con otra visual, sigue presentando
inters.
Al referirnos a la naturaleza jurdica en el caso de aban-
dono, hemos hablado de una cesin ex lege. Se trata, enton-
ces, de distinguir entre la cesin ex lege y la convencional
Porque los beneficiarios de la L.U., si no ha habido abando-
no, quedan sujetos a las reglas comunes sobre prueba de la
cesin, y sobre prohibicin convencional de la cesin.
3. Los beneficiarios
Para revestir la calidad de beneficiario, se requiere la
conjuncin de dos datos: vnculo y convivencia.
A. Empleamos la palabra "vnculo" en un sentido elstico,
22 Sobre esto: I. As (prescindiendo tambin de detalles): 1. Ley 16.739, arts. 2

(prrroga), 6 (continuacin en la locacin), y 39 (prohibicin de ceder); 2. Ley
18.880, arts. 2 (prrroga), 15 (continuacin en la locacin), y 21 (prohibicin de ce-
der); 3. Ley 20.625, arts. 2 (prrroga), 10 (continuacin en la locacin), y 16 (prohi-
bicin de ceder); 4. Ley 21.342, arts. 7 (prrroga), 15 (continuacin en la locacin),
y 4 (prohibicin de ceder).
II. En cuanto a la doctrina (generalmente, por la vfa de invocar jurisprudencia
anterior): Ibarlucea (Rgimen de locaciones urbanas, sobre la ley 16.739, pg. 67),
Alvarez Alonso (Arrendamientos urbanos, sobre la ley 18.880, pg. 251), Surez
(Nuevo rgimen de locaciones urbanas, sobre la ley 18.880, pg. 100), Rinessi (Al-
quiler de inmuebles urbanos, sobre la lev 20.625, pg. 97), Arias (Normas regula-
tonas de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pgs. 225/8), Clavell Borras
(La locacin urbana, sobre la ley 21.342, pgs. 194/6), Prat (El actual rgimen de
las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pgs. 187 y sigts.), Alvarez Alonso
(Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 411).
23 As: Rinessi (Derecho de las locaciones urbanas, sobre la L.U., pg. 239),
Riccio (Locaciones urbanas, sobre la L.U., pgs. 59/60).
de modo que nos permita reducir a un comn denominador

las distintas variantes que presentan los antecedentes, con-
frontados con la L.U.
La L.U., en cuanto al tema del vnculo, rompe con todos
los antecedentes. Para la L.U. hay un solo tipo de vnculo,
descripto con la expresin "haber... recibido... ostensible
trato familiar":
a) En la ley 13.581, en el decreto 2186/57, en la leyes
14.821, 15.775, 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342 se computa-
ba el vnculo de familia, pues los miembros de la familia for-
maban una categora especialmente mentada.
Rompiendo con todos esos precedentes, los miembros de
la familia no constituyen para la L.U. una categora per se.
Bajo los regmenes anteriores, era una cuestin intere-
sante el determinar qu se entenda por "miembros de la fa-
milia". Para la L.U. no, porque los miembros de la familia, si
no reciben ostensible trato familiar, no son beneficiarios, en
tanto que pueden serlo quienes reciben ese trato aunque no
sean miembros de la familia.
b) En la ley 13.581 daba lugar tambin a una categora
especial, el vnculo derivado de que una persona estuviera
"legalmente" a cargo del locatario; el decreto 2186/57 agre-
gaba, a se, el derivado de que una persona estuviera "de
hecho" a cargo del inquilino; la ley 14.821 se limitaba a ha-
blar de las personas que estaban a cargo del inquilino, con lo
que comprenda tanto la hiptesis "legal" como la "de he-
cho", del decreto 2186/57.
Las leyes 15.775, 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342, menta-
ron tambin la categora de las personas a cargo, pero para
ubicarlas en la categora de beneficiarios, ya no se conforma-
ron con que existiera el vnculo derivado de tal situacin, si-
no que exigieron que concurriera simultneamente el deri-
vado de haber recibido un tipo especial de trato, mentado en
la ley 15.775 como "trato familiar" y en las restantes, como
"ostensible trato familiar".
La L.U. rompe con todos esos antecedentes.
Por supuesto que los que estn a cargo del inquilino y re-
ciben ostensible trato familiar (hiptesis del sistema que se
inicia con la ley 16.739) entran en la categora de potencia-
les beneficiarios, pero no porque estn a cargo, sino simple-

mente porque reciben trato familiar.
Para la L.U., en efecto, no interesa el que una persona
haya estado o no a cargo del inquilino, sino que haya recibi-
do o no ostensible trato familiar.
c) El decreto 2186/57 contempl el vnculo derivado de
la existencia de trato familiar, formando con las personas
abrazadas por l, una categora especial; la ley 14.821 si-
gui sus pasos.
Pero con la ley 15.775, el vnculo derivado del trato familiar
ya no dio lugar a una categora per se, quedando reducido a una
de las dos notas que deba tener la categora de las personas a
cargo y con trato familiar (aqu, sub b). El mismo fenmeno se
advierte en las leyes 16.739, 18.880, 20.625 y 21.342, con la va-
riante de que el trato familiar deba ser "ostensible".
La L.U. rompe con todos esos antecedentes.
Lo de "ostensible trato familiar" lo toma de los anteceden-
tes que comienzan con la ley 16.739, pero no como calidad
que debiera concurrir con otra, sino como fuente de un
vnculo suficiente para determinar una categora per se.
En esto de formar una categora per se, se aproxima al
decreto 2186/57, del que se distingue no solo en que no basta
con el "trato familiar" (requirindose el "ostensible" trato fa-
miliar), sino en esto otro: para el decreto 2186/57, sta cons-
tituye una entre otras categoras, mientras que para la L.U.
es la nica categora.
B. Adems del vnculo, debe mediar la convivencia.
La exigencia de haber convivido con el locatario, es un
dato constante en todos los regmenes que arrancan con la
ley 13.581.
La ley 13.581 no empleaba el trmino "convivencia". Pero
tanto da!, pues la expresin "que habitualmente vivieran
con l", a la convivencia mentaba.
El vocablo "convivido" aparece con el decreto 2186/57, que
exigi un mnimo de duracin de la convivencia (dos aos)
para quien no fuera "cnyuge, ascendiente o descendiente
directo del inquilino". A partir de la ley 14.821, se exige el
mnimo, para todos (un ao hasta la ley 20.625 inclusive, y
tres aos con la ley 21.342).
La L.U. no exige un mnimo de duracin.

Algn tiempo, desde luego, debe transcurrir, para que
pueda hablarse de "convivencia" concepto que lo supone,
mxime cuando el dato de convivencia debe concurrir con el
del "ostensible trato familiar". Pero la L.U. no fija plazo, y
su actitud parece razonable, pues cualquiera que fije, con ca-
rcter nico, puede resultar, segn las circunstancias, o muy
breve o muy extenso; la duracin necesaria queda librada al
prudente arbitrio judicial.
VI. Locacin encubierta

Con la rbrica "Locacin encubierta", el art. 27 L.U., en
su primer prrafo, precepta: "Dispnese que los inmuebles
que carezcan de autorizacin, permiso, habilitacin, licencia
o sus equivalentes, otorgados por la autoridad administrati-
va competente, para la explotacin de hotel, residencial,
pensin familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no
gozarn de aptitud comercial para dicha explotacin consi-
derndose las relaciones existentes o futuras con sus ocu-
pantes, locacin debiendo regirse en lo sucesivo por las nor-
mas en vigencia en esta ltima materia".
Y, en su segundo prrafo agrega: "Estarn caracterizadas
de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a
partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia
judicial que determine el retiro de dicha autorizacin".
Aqu, la rbrica del artculo tiene una particular impor-
tancia porque conduce a una interpretacin del texto que lo
salva de caer en la inconstitucionalidad.
1. l contrato de hospedaje
El contrato de hospedaje es oneroso, abarcando diversas
variedades entre las cuales se destaca el hospedaje en casa
pblica, al que se refiere la L.U., negocio ste que es parcial-
mente tpico.
Como definicin que abarca todas la variedades, propone-
mos sta: por el contrato de hospedaje, una de las partes se
obliga a proporcionar por lo menos alojamiento a la otra, y

sta se obliga a pagar, por ello, un precio en dinero nacional
o en moneda extranjera.
A. El contrato de hospedaje es oneroso.
Ponemos especialmente de relieve esa caracterstica, para
establecer la diferencia entre las relaciones, de hospedaje y las
de hospitalidad, mentadas ambas en el art. 2490, onerosas las
primeras y gratuitas las segundas24, pero que en punto a co-
modidades pueden tener igual alcance.
Conviene partir de la figura del invitado que en relacio-
nes de hospitalidad goza de comodidades de alojamiento
sin ser comodatario, para conceptualizar la figura del cliente
que en relaciones de hospedaje goza de comodidades de alo-
jamiento sin ser locatario.
Invitado y cliente son huspedes, pero el primero a ttulo
gratuito y el segundo a ttulo oneroso.
Incluso un hotelero cuya actividad apunta a las relacio-
nes de hopedaje puede recibir en su hotel a invitados en
relacin de hospitalidad. El art. 27 L.U. sub examen solo se
ocupa de las relaciones de hospedaje.
B. El contrato de hopedaje abarca diversas variedades.
Para el tema, nos interesa destacar dos grupos:
a) el hospedaje en casas pblicas, esto es, en estableci-
mientos dedicados a tal explotacin.
La denominacin de "casas pblicas", la tomamos del len-
guaje de textos como los de los arts. 1118 y 1121, Cdigo Civil.
Se encuentra alojamiento en hoteles, que los hay de dis-
tintas categoras (de cinco, de cuatro... etc. estrellas), y en
otros establecimientos que por el tipo de comodidades que
proporcionan, reciben, en el uso comn y en el lenguaje mis-
mo de las normaciones, distintos nombres. Lo tiene presente
la L.U. al referirse en el art. 27 a "hotel, residencial, pensin
familiar u otro tipo de establecimiento asimilable".
b) El hospedaje en casas particulares (casas de familia).
La casa particular est destinada a alojar a los miembros
24 Vase nuestro Derechos reales, 16, VI.

de la familia. En ella no es infrecuente que se aloje a otras

personas en relacin de hospitalidad (gratuita). Y puede
tambin darse el caso de que se anuden relaciones de hospe-
daje (onerosas).
C. El art. 27 L.U. se refiere al hospedaje en casa pblica.
No pretende abarcar al hospedaje en casa particular.
a) Que el art. 27 L.U. se refiere al hospedaje en casa p-
blica, lo extraemos de las expresiones que emplea ("inmue-
bles... para la explotacin", "aptitud comercial para dicha
explotacin", "explotaciones comerciales") tanto ms que so-
lo tratndose de casa pblicas se explica que se piense en la
incidencia de la habilitacin administrativa, pues sera ab-
surdo pensar que la autoridad administrativa llegue a en-
trometerse en el desenvolvimiento de un hogar (casa de
familia) en el que se reciba a algn husped a ttulo oneroso.
b) Es verdad que el texto sub examen habla de "pensin
familiar" pero ello debe ser entendido como algo distinto de
la pensin en casa de familia.
La llamada "pensin familiar" es pensin en casa pblica,
porque el inmueble se encuentra principalmente destinado a
hospedaje, aunque vivan tambin en l quienes explotan el ne-
gocio; la casa familiar, en cambio, supone un inmueble cuya
mayor parte est ocupada por una familia que recibe a extra-
os como huspedes a ttulo oneroso25.
D. El contrato de hospedaje es un negocio parcialmente
tpico.
De todo se ha dicho al respecto. Ven unos en el hospedaje,
un subtipo de la locacin de cosas26, mientras otros lo subsu-
men en la locacin de servicios27, o en la de obra28, o lo pre-
25 Comp. ley 21.342, art. 2, inc. d.

26 Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 255, nota 9, recuerda que
tal fue antes su opinin.
27 Jurisprudencia penal recordada por Alvarez Alonso en Arrendamientos ur-
banos (sobre el decreto 2186/57), pg. 61, nota 45.
28 Riccio (Locaciones urbanas, pg. 112) y Alvarez Alonso (op. cit., pg. 61, nota
45) atribuyen esta opinin a Fubini. Pero en la edicin de Fubini que tenemos a la vis-
ta, no vemos que haya enseado esa tesis, sino, por el contrario, afirmado que "debe
considerarse como arrendamiento de cosas el llamado contrato de hospedaje" (El con-
trato de arrendamiento de cosas, traduccin castellana, Madrid, 1930, pg. 32).
sentan como una combinacin de contratos29, lo que nos lle-

va al terreno de lo innominado, atpico, calificacin sta que
sustenta buen nmero de autores 30 .
En lo que a nosotros atae:
a) Partimos de la base de que, aunque no regulado total-
mente, hay en el Cdigo Civil (arts. 1118, 1120, 1121, 1561,
1571, 2229 y sigts., 2490, 3886 y vinculados, 4035 inc. 1)
mltiples disposiciones que se refieren a l, que si no dan al
contrato de hospedaje una regulacin integral, algo dicen.
De all que podemos afirmar que el contrato es, desde el
punto de vista legal, parcialmente tpico, en sentido civilista31.
b) En estas disquisiciones, lo importante ante la L.U. es
subrayar que sea lo que fuere el contrato de hospedaje no es
un contrato de locacin de inmueble.
Tal es lo que resulta del art. 3886, Cdigo Civil, donde apa-
rece implcita la distincin entre el posadero y el locador y de
paso, un esbozo de conceptualizacin de lo que es el contrato
de hospedaje, relativo a "alojamiento y suministros habituales
de los posaderos a los viajeros". La individualidad de la posi-
cin jurdica del posadero surge tambin en otros textos vincu-
lados al art. 3886; arts. 3902, 3907, 3914, Cdigo Civil.
Tal es lo que resulta de textos del Cdigo Civil sobre la lo-
cacin, donde se menta por separado a los huspedes (del lo-
catario) y a los subarrendatarios: arts. 1561 y 1571.
Tal es lo que resulta del fundamental art. 2490, Cdigo
Civil, comparado con el art. 2462 inc. 1 del mismo Cdigo.
La ocupacin por el husped es tenencia dbil, en tanto que
la que verifica el locatario es tenencia fuerte32.
29 Segn Ival Rocca (Ley de alquileres 20.625, pg. 213) se trata de un contra-
to complejo que posee el contenido de los de locacin de cosas, locacin de servi-
cios, depsito necesario, compraventa y mandato.
30 Clavell Borras (La locacin urbana en la ley 21.342, pg. 89), Arias (Nor-
mas regulatorias de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pg. 70), Surez
(Nuevo rgimen de locaciones urbanas, sobre la ley 18.880, pg. 37).
31 En sentido civilista, hay contratos parcialmente tpicos, como v.g., el boleto
de compraventa (supra, 63, II, 2). Hablamos del sentido "civilista" porque solo en-
focamos al contrato desde este ngulo, despreocupndonos de las normaciones exis-
tentes en otras ramas del Derecho, como, v.g., las del Derecho Administrativo.
32 Sobre estas categoras de tenencia, vase nuestro Derechos reales, 16, VI.
Y, en definitiva, tal es lo que supone la L.U., al encarar el

fenmeno simulatorio, donde lo aparente es hospedaje, y lo
real es locacin.
En cuanto a la definicin que hemos propuesto al comen-
zar este nmero, le hemos dado suficiente latitud como para
abarcar tanto el hospedaje en casa pblica (del que se ocupa
la L.U.), como en casa de familia (del que no se ocupa la
L.U.), y todas las variedades que pueden presentarse.
D. En ese afn de abarcar todas las variedades:
a) Decimos que una de las partes proporciona a la otra "por
lo menos alojamiento". Si proporciona alojamiento, ya hay
hospedaje, pero puede proporcionar algo ms que alojamiento
(como, v.g., comida); tal es lo que resulta del art. 3886, Cdigo
Civil, que habla de "alojamiento y suministros habituales de
los posaderos a los viajeros". Si no proporciona alojamiento,
no hay contrato de hospedaje (doct. art. 2233, Cdigo Civil).
Queda, desde luego, un punto a aclarar: qu es propor-
cionar alojamiento?
Entre el husped a ttulo oneroso (cliente) y el locatario
de vivienda, hay el punto comn de que ambos encuentran
alojamiento, pero esta diferencia: el husped es alojado, en
tanto que el locatario se aloja.
Ser alojado (posicin de cliente) es encontrar, por la acti-
vidad ajena del alojante, el ambiente propicio para el des-
canso, estar, por as decirlo, servido por otros que preparan
ese ambiente; alojarse a s mismo (locatario de vivienda) es
ocuparse de preparar el ambiente.
En una primera visual puede ser igual un departamen-
to de hotel que un departamento en un edificio en propie-
dad horizontal alquilado con muebles, tan igual, que es
posible (normaciones administrativas aparte) que el dueo
de un hotel, proporcione, dentro de l, dos departamentos
iguales, uno en hospedaje a Primus, y otro en locacin a
Secundus. Pero el husped es alojado y no tiene que preo-
cuparse del aseo del departamento, arreglo de la cama,
cambio de sbanas, toallas, y todos esos detalles que com-
pletan lo que signifique que el posadero proporciona aloja-
miento, en tanto que del locatario depende el ocuparse de
todos esos menesteres...
Para otras reflexiones sobre el concepto de alojamiento en

hospedaje, infra, aqu, sub 3.
b) Decimos que la otra parte se obliga a pagar un precio
en dinero nacional o en moneda extranjera. Para el hospeda-
je no rige la limitacin de la L.U. sobre precio en moneda de
curso legal precisamente porque no es locacin.
2. La interpretacin del art. 27L.U.

Imaginemos tres lecturas. Las dos primeras tiene en cuen-
ta el texto, prescindiendo de la rbrica y resultan desecha-
bles. La tercera, da valor a la rbrica, y es la que adoptamos.
A. En una primera lectura, estaramos ante un proble-
ma de calificacin. As como la compraventa exige cosa y
precio, y si no hay precio, el acto no es compraventa, sino
donacin, podra pensarse que lo que el art. 27 L.U. quiere
decir es que el hospedaje exige habilitacin administrativa,
por lo que si falta sta, el contrato no es de hospedaje, sino
de locacin.
Pero si ese fuera el sentido del texto, la L.U. preceptuara
un dislate, cayendo en lo inconstitucional, porque lo irrazo-
nable es inconstitucional.
Lo irrazonable no residira tanto en erigir a la habilitacin
en requisito del hospedaje, sino en suponer que entre hospe-
daje y locacin solo media la diferencia de ese requisito, de tal
manera que el hospedaje no fuera otra cosa que locacin de
parte de un inmueble habilitado administrativamente. La di-
ferencia entre hospedaje y locacin cala ms hondo y hace a
los contenidos distintos de uno y otro contrato.
B. En una segunda lectura no estaramos ante un proble-
ma de calificacin, sino de validez. As como la compraventa
inmobiliaria exige escritura pblica, y sin ella no hay com-
praventa vlida sino promesa de compraventa, as tambin
un hospedaje sin habilitacin administrativa no sera hospe-
daje vlido sino locacin. Estaramos, en suma, ante una nu-
lidad efectual, y el contrato nulo como hospedaje, valdra co-
mo locacin.
Si se fuera el sentido del texto, caeramos tambin en lo
inconstitucional, al romperse la unidad de la legislacin co-
mn (art. 67 inc. 11) pues se dejara librado el destino final
del contrato a las normaciones administrativas locales que

no tienen por qu seguir un criterio uniforme respecto al
otorgamiento o retiro de la habilitacin33.
C. En una tercera lectura, que es la que propiciamos, se
da especial valor a la rbrica del art. 27 L.U.: "Locaciones
encubiertas".
No estamos ante un tema de calificacin, ni ante uno de
validez. El tema es de simulacin: se trata de detectar, bajo
la apariencia de hospedaje, la realidad de locacin.
La L.U. establece presunciones, presunciones que, para
no caer en lo irrazonable, debemos estimar que son juris
tantum:
a) Presume que si falta la habilitacin (autorizacin, per-
miso, habilitacin, licencia o sus equivalentes) administrati-
va, la realidad es locacin.
Presume que si se retira la habilitacin, la realidad co-
mienza a ser de locacin.
b) Presume, en sntesis, que las partes ajustan sus rela-
ciones a la normacin administrativa.
Pero, de hecho, puede no darse ese ajuste, y si la realidad
es hospedaje, podr producirse la prueba en contrario a la
presuncin juris tantum.
3. El alojamiento en hospedaje
Hemos sealado (supra, aqu, sub 1, D) la diferencia que
media entre ser alojado (hospedaje) y disponer de un mbito
para alojarse a s mismo (locacin). La diferencia no radica
en el hecho de la disposicin de un mbito para vivir (que se
da en ambos casos), sino en que haya o no servicios comple-
mentarios.
Segn en esa oportunidad lo anticipramos, retornare-
mos ahora a una mayor precisin en la determinacin del
alojamiento en hospedaje, como un quid distinto al aloja-
miento en locacin de vivienda.
Algunas leyes de alquileres anteriores se ocuparon de en-
33 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pg. 253.

trar en esas precisiones, pero las que dieron, no resultaron

a nuestro juicio afortunadas 34 .
A. Dirijamos la mirada, primero, al espacio fsico ocupado
(se sobreentiende: en cumplimiento del contrato de hospeda-
je, que, como el de locacin, es consensual).
El decreto 2186/57 (art. 2, d), y las leyes 14.821 (art. 3, c),
15.775 (art. 3, c), 16.739 (art. 3, d) y 18.880 (art. 3, d) hablaron
de "habitaciones", en tanto que la ley 20.625, de "habitaciones
o espacios". Pero ya la ley 14.821 en su art. 4 se preocup de
aclarar que se trataba de habitaciones "con o sin bao y con o
sin cocina, constituya o no una unidad funcional de vivienda",
fraseologa que aparece en las leyes 15.775,16.739 y 20.625.
Aun con esa aclaracin, lo de "habitaciones" da una ima-
gen limitada, y no radica desde luego all la distincin
entre hospedaje y locacin. Adems de habitaciones o espa-
cios en exclusividad, puede haber mbitos para disposicin
comn (v.g.: salones de lectura en hoteles, o de juego), pero
tampoco habra, en tal caso, una distincin con la locacin,
pues es imaginable la locacin de un departamento en pro-
piedad horizontal que tenga espacios comunes con tales fi-
nes. Tambin cabe pensar, como caso lmite, en un hospedaje
que abarque todo un edificio...
B. En los ordenamientos que se preocuparon de precisar
los recaudos del hospedaje se defini a la ocupacin como
"temporaria".
El vocablo empleado no fue afortunado, porque la loca-
cin, al no ser perpetua, da tambin lugar a una ocupacin
temporaria. Lo ms que podra decirse es que estadstica-
mente la locacin para vivienda se celebra por tiempos
ms largos que el hospedaje, pero esto es solo "estadstica-
mente", porque en los hechos, puede darse por tiempos igua-
les (v.g.: en lugares de veraneo35) e incluso acontecer a la in-
34 Contra: Alvarez Alonso {Arrendamientos urbanos, pg. 150) quien, a prop-

sito de la ley 21.342 seala que ella no especifica "fuera de la habilitacin, los re-
caudos... Pero aun as, entendemos que el contrato se perfila con los recaudos que
requeran los regmenes anteriores".
35 Para el ejemplo que damos, recurdese que la exclusin del art. 2, inc. b
L.U. exige ciertos requisitos, y solo es exclusin de la regla del plazo mnimo.
versa, pues tambin constituye una modalidad de vida, un

alojamiento "prolongado" en hospedaje.
C. Tampoco puede constituir un recaudo, el que el inmue-
ble est administrativamente "habilitado". Sobre esto, nos
remitimos a lo que dijramos sub 2 C.
D. La real diferencia est en la prestacin de servicios
complementarios.
Pero la descripcin que hizo la ley 14.821 seguida por las
leyes 15.775 y 16.739 dist tambin de ser afortunada, pues
la generosa enumeracin de servicios ("...dar... entre otros
el de los servicios de luz, telfono, mucama, agua corriente,
moblaje, tiles de toilette, ropa de cama, portera y limpie-
za") quedaba luego mutilada por la aclaracin "salvo que el
edificio no contara con algunos de ellos". Hasta dnde poda
llegar la mutilacin sin que desembocara en la supresin
que impidiera distinguir el hospedaje de la locacin?
La ley 20.625 se inspir en esos antecedentes (suprimien-
do de la enumeracin a los tiles de toilette) y limitando la
salvedad al caso del servicio telefnico. Se fue al otro extre-
mo, pues, en centros "urbanos" del interior de la Repblica,
podemos imaginar, no ya edificios que carezcan de luz, sino
centros urbanos ntegros en tal situacin...
El error de perspectiva no estuvo en enumerar servicios y
prestaciones; la enumeracin pudo haber sido, incluso, ms
larga, y bajo este punto de vista, debieron seguir figurando
los "tiles de toilette" como algo a suministrar...
El error estuvo en imponer como exigencia la prestacin de
lo enumerado, cuando lo enumerado debi haber sido presen-
tado simplemente como ejemplificativo del tipo de servicios y
prestaciones que pueden ser tiles para definir el hospedaje.
Porque lo que es hospedaje se define segn las circuns-
tancias, que no han de ser las mismas en un centro urbano
que en otro.
VI. La promesa de la ley 21.342
Segn el art. 6 de la ley 21.342: "El Estado garantiza la li-

bertad de contratacin y el ejercicio regular de los derechos de
los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a

partir de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y lo-
catarios no sern alteradas por el Poder Pblico ni ste apli-
car medidas en relacin con las locaciones urbanas que de-
ban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes".
1. Su mbito
La norma se aplica a las locaciones destinadas a vivienda.
Ello resulta de su ubicacin en el ttulo I, cuya rbrica es "De
las locaciones destinadas a vivienda"36 y lo confirma el mensa-
je de elevacin que la trata y fundamenta a propsito de stas.
Para las locaciones no destinadas a vivienda rigen los
principios generales.
Conviene destacar de entrada esta diferencia de trata-
miento, segn la finalidad, por lo que en breve diremos.
2. Fuente inspiradora y fundamentacin

Los autores coinciden en sealar como antecedente de in-
ters, la legislacin uruguaya, y , en base a ello se llega a re-
cordar los trminos del debate uruguayo en el seno del Con-
sejo de Estado, en torno a lo que vino a ser el art. 2 de la ley
14.219, no faltando quienes recuerden tambin, ya como an-
tecedente vernculo, el proyecto Davico3'.
En cuanto a la fundamentacin, ella se encuentra conteni-
da en el mensaje ministerial, del que conviene recordar las si-
guientes afirmaciones: "El rgimen instituido... en lo atinente
a viviendas urbanas... Propende a restaurar la confianza del
inversor en vivienda... las sucesivas 'leyes de alquileres' traje-
ron aparejada la prdida de fe en la palabra del Estado y la de-
saparicin de la vivienda en alquiler como fuente de inversin.
El restablecimiento de esa confianza requiere, por una parte,
restaurar el principio de seguridad jurdica...".
36 Prat, El actual rgimen de las locaciones urbanas, sobre la ley 21.342, pg. 138.
37 En las respectivas obras sobre la ley 21.342: Alvarez Alonso <op. cit., pgs.
190/1), Clavell Borras (op. cit., pgs. 113 y sigts., y all, el debate que menciona-
mos en el texto), Prat (op. cit., pgs. 138/9, refirindose a la legislacin uruguaya,
sin especificarla, y al proyecto Davico, Arias {op. cit., pg. 121, menciona el pro-
yecto Davico, y la ley uruguaya 13.8701.
115. Locaciones d e s t i n a d a s a vivienda 515
No somos de los que dan gran importancia a las fuentes

ni a las palabras de los autores concretos de las leyes, pues-
to que buscamos siempre la voluntad que vive autnoma en
el seno de la ley, y si hemos recordado el antecedente y la
fundamentacin, es a los fines de poder entrar al examen de
nuestra norma con los datos que maneja la doctrina.
3. Utilidad de la norma
Existe una cierta tendencia a restarle importancia.
A. En buenos principios constitucionales, la norma debie-
ra ser intil 88 . Los derechos emergentes de los contratos
constituyen una propiedad en el sentido constitucional, de la
que no debiera privarse a nadie sin previa indemnizacin.
Pero, en los hechos, las cosas no han pasado as. Las dis-
tintas leyes de alquileres que fueron un "patente desmenti-
do a las promesas de la Constitucin" (supra, 110, II, 3)
han recibido aplicacin a lo largo de dcadas.
Los pleitos son costosos, y los planteamientos de inconsti-
tucionalidad, de resultado incierto, ante una jurisprudencia
y una maraa de leyes y decretos de necesidad y urgencia,
en diversas materias, que forman un conjunto del que lo me-
38 No es lo mismo decir que el texto "debiera ser intil" a ensear que no tie-
ne "ninguna validez jurdica que solo puede ser considerado como una expresin
retrica altisonante" segn lo hace Alvarez Alonso (lix. cit.)
El mismo autor, detenindose en la fundamentacin dada por la exposicin de
motivos sobre la necesidad de restablecer la fe en la palabra del Estado, comenta:
"Pero es qu en los aspectos legales, el Estado puede tener una sola palabra y
permanente, aunque se le modifique el entorno social y econmico?. Suponiendo
que el Estado debiera tener palabra".
Nosotros partimos de otra concepcin sobre el Estado. Afirmamos, sin vacilar,
que si algo debe tener el Estado, es, precisamente, palabra. El Estado argentino
dio su palabra con la Constitucin, anunciando cmo procedera cuando otras cir-
cunstancias, otros tiempos volvieran conveniente cambiar la palabra. Con el art. 6
de la ley 21.342 dio una palabra especial: cmplala, porque si no la cumple, entra
en la antieticidad, y el Estado, o es Etico, o no merece el nombre de Estado.
Si algo debe estarle vedado al Estado, es engaar. Reducir el art. 6 $ub exa-
men a una expresin retrica, equivaldra suponer que el Estado quiso engaar.
Ni debe exagerarse con eso de que se trata de dar una sola palabra "perma-
nante". Como lo sealaremos en el texto, la palabra puede ser retirada para las
contrataciopes futuras, que en cuanto a las pasadas, nada tendr la palabra de
"permanente" pues el plazo mximo de las locaciones es de diez aos...
nos que puede decirse es que ha olvidado el espritu de la

Constitucin. Entre nosotros, la pirmide de Kelsen, si no
invertida, est ms inclinada que la torre de Pisa.
Es en este contexto que debe ser juzgado el art. 6 de la
ley 21.342. Existen las promesas en la Constitucin; para el
caso de que no encuentren ecos de la Justicia (por esa multi-
tud de pretextos que hoy suelen esgrimirse) encontramos
aqu un reforzamiento, obra del propio legislador.
La promesa del legislador es solo para las locaciones des-
tinadas a vivienda. Son stas las que quiere colocar bajo su
manto protector, con el fin de estimular las inversiones all
dirigidas.
B. Sin duda que el legislador, de un plumazo, puede cam-
biar la norma, derogndola expresa o tcitamente. Pero no
es lo mismo derogar la norma que retirar la garanta. Mien-
tras se conforme con derogar la norma para el futuro, para
los contratos que se celebren despus de derogada, no habr
incumplido con su promesa de garantizar: los contratos an-
teriores seguirn cubiertos por la garanta.
C. Coloqumonos en el caso extremo: el legislador viola la
garanta y dicta una ley que afecta las relaciones locativas
preexistentes 3 9 . Desde que puede expropiar, puede, a
fortiori, obrar as. Pero del mismo modo que expropia in-
demnizando, violar la garanta, indemnizando40.
VIL Regmenes de promocin, disuasin y proteccin
Nos limitamos a recordarlos, ya que su examen escapa a

las finalidades de esta obra.
1. Bajo la rbrica "De la promocin de locaciones destina-

das a vivienda" la L.U. trae once artculos (arts. 10 a 20 in-
clusive) en el que se establece un rgimen de promocin pa-
ra locaciones destinadas a vivienda, que puede sintetizarse
39 Lamentablemente, ya ha violado la garanta con la Ley de Convertibilidad.

40 Comp. Clavell Borras, op. cit. pg. 117.
as: cumplidos ciertos requisitos, se sigue un sistema de be-

neficios impositivos respecto a los legislados por el Congre-
so, facultndose a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos
Aires y al entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego
para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las uni-
dades de vivienda que se afecten al rgimen (art. 14).
Fuera ya de ese captulo, y en el destinado a las disposi-
ciones complementarias se invita a las provincias a estable-
cer beneficios tributarios (art. 22).
E n t r e las disposiciones complementarias, figura, tam-
bin, el texto del art. 26 que, en su segundo y tercer aparta-
do trae disposiciones que se relacionan con los beneficios por
tributos del Congreso.
2. En el art. 21 aparece la otra cara de la moneda. Ya no
se t r a t a de alentar a entrar en el rgimen de promocin, si-
no de disuadir a quienes mantienen deshabitadas las vivien-
das. Se autoriza al municipio de la ciudad de Buenos Aires,
y al entonces Territorio Nacional de Tierra del Fuego a fijar
gravmenes diferenciales.
Y en el art. 22 se invita a las provincias a hacer otro tanto.
3. En el art. 23 se dispone un subsidio para los grupos fa-
miliares desalojados...
Captulo XVI: Arrendamiento rural, aparcera
y contratos asimilados
Ttulo I: Generalidades
116. Antecedentes, mbito y mtodo

de la ley especial
I. Introduccin
Hablaremos en este captulo del arrendamiento rural y

de la aparcera1, dedicando el presente ttulo a las disposi-
ciones comunes que abarcan a ambos.
Incluiremos una necesaria referencia a los contratos asi-
milados.
1 Hablamos de "arrendamiento rural y aparcera". No faltan quienes emplean,

ya la expresin "Arrendamientos rurales y aparceras" (as: Boragni, en su obra con
tal ttulo) ya la de "arrendamientos y aparceras rurales" (as: Blasco, en la obra
con este nombre.i. En la denominacin a la que acudimos se advierte el empleo del
singular para los sustantivos y la utilizacin del calificativo "rural" solo para el
arrendamiento:
1. Empleamos los sustantivos en singular, porque, aunque la L.A. acuda al plu-
ral en la rbrica de los respectivos ttulos I y II, preferimos el singular de los arts.
2 y 21 que definen los contratos, es el singular el que marca la unidad de cada tipo
y del mismo modo que a todos los otros contratos tpicos se los menta en singular y
no en plural (no se dice "las compraventas", "las cesiones", etc. pese a las varieda-
des v subtipos inclusive que puedan encontrarse i as debe procederse con los tipos
de la L.A.
2. El calificativo de "rural" lo reservamos para el contrato de arrendamiento.
Aplicado a la aparceria (o a "las" aparceras, si se quiere emplear el plural}, salvo
que se entre a jugar con la anfibologa de palabras como "rural" y "agrorio" (Prez
Llana, Derecho Agrario, pg. 19, las declara sinnimas), resulta inexacto en cuanto
no es predicable, en el mismo sentido, de todos los subtipos. Rural es la aparcera
agraria, porque supone un predio rural y una finalidad rural, pero la aparcera pe-
cuaria pura es sin que el dador se obligue a conceder el goce de un predio rural, e
inclusive, el asiento geogrfico en el que la desarrolle el tomador puede no ser un
predio rural, sino urbano, por ms que la finalidad sea rural...
520 116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial
1. Razones del tratamiento

Inmediatamente despus del examen de la locacin urba-
na que es un subtipo de locacin de cosas:
A. Corresponde que hablemos del arrendamiento rural,
que es otro subtipo de la locacin de cosas.
No se nos escapa que con ste y otros contratos, un vigo-
roso sector de la doctrina quiere formar una rama aparte del
Derecho, el Derecho Agrario, que en los planes de estudio de
nuestras Facultades ha adquirido, ya, autonoma docente.
Una visin especializada de ese tipo tiene sus ventajas por
la mayor profundidad en la investigacin, pero tambin to-
dos los inconvenientes propios de la tendencia a romper con
la unidad del Derecho. Los cultores de las distintas ramas
desgajadas del Derecho Civil ven con indiferencia, cuando
no con simpata, el surgimiento del Derecho Agrario a costa
del Civil, pero al paso que van los agraristas no se conforma-
rn con independizarse del Derecho Civil, pues no habiendo
culminado todava su proceso de emancipacin de ste, ya
estn invadiendo las ramas especiales en bsqueda de un
concepto amplio de lo agrario, donde entre el contrato de
trabajo agrario, los contratos de servicio, y hasta la compra-
venta de bienes2.
Partidarios como somos de la unidad del Derecho, no po-
demos dejar de hablar del arrendamiento rural, pues, aun
prescindiendo del tema de la unidad, media una razn para
que no eludamos su examen: la ley especfica excluye de sus
disposiciones una serie de casos (infra, aqu, III) que siguen
dentro del Cdigo Civil, y aun para los casos que abarca,
mucho tiene que decir el Cdigo Civil.
B. Aunque tcnicamente ya no es locacin de cosas, ha-
blaremos tambin de la aparcera.
Lo hacemos para no romper la unidad querida por la ley
especfica que ha establecido, incluso, disposiciones comunes
2 Comp. Gelsi Bidart, citado por Brebbia, Contratos agrarios, pg. 13. Sobre el
tema de la autonoma: Prez Llana, op. cit., pgs. 20 y sigts.; Campagnale, Manual
terico prctico de los contratos agrarios privados, pgs. 31 y sigts.; Taborda Caro,
Derecho agrario, pgs. 24 y sigts.
116. A n t e c e d e n t e s , mbito y mtodo de la ley especial 521
al arrendamiento y a la aparcera, que son las que examina-

remos en este prrafo.
C. Necesariamente tendremos que agregar la considera-
cin de los contratos asimilados, es decir, los contratos que,
aunque no entran en las definiciones de los arts. 2 y 21 L.A.,
caen en su rbita, ante lo prescripto por su art. 1.
2. Antecedentes
Nuestro Codificador Civil no crey necesario regular or-
gnicamente el arrendamiento rural y apenas lo tuvo pre-
sente en algunas disposiciones aisladas dentro de la locacin
(arts. 1506, 1536, 1557, 1560, 1610 en sus primitivos inci-
sos 3 y 4 y 1617). De la aparcera, Vlez pens que deba
quedar en el terreno de lo innominado.
Se ha dicho que en aquella poca era innecesario un esta-
tuto especial, ya que no exista el problema del arrendatario,
con un territorio "apenas poblado, falto de brazos que lo tra-
bajaran" con "mtodos de laboreo simplsimos y de escaso y
lento rendimiento... medios de transporte pocos y lentos... y
tampoco exista un mercado internacional importante" 3 .
Pensamos que siendo todo ello cierto, cabe agregar que tam-
poco exista el virus demaggico que ha carcomido hasta los
cimientos a nuestro pas.
Cambiaron las circunstancias existentes en la poca de
Vlez y soplaron nuevos vientos. En 1921, con la ley 11.170
aparece la primera regulacin especfica, reemplazada en
1932 por la ley 11.627.
Rige hoy la ley 13.246 modificada, a cuyo rgimen aludi-
remos en lo sucesivo, con la sigla L.A.
Reconocemos que, como relacin de antecedentes, la que
precede es breve y mutilada. Pero no creemos necesario
ahondar ms. Otros han hecho ya la relacin con ms pa-
ciencia que la nuestra...
Sobre la dosis de paciencia necesaria, baste con sealar
que, segn se ha recordado4, la lista de leyes y decretos an-
3 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pgs. 10/11.

4 Rossini-Vitlo, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg. 15.
teriores a la sancin de la ley 13.246 llega a veintinueve nor-

maciones, y la de posteriores a ella alcanza el nmero de se-
tenta y ocho incluyendo la ley 22.298 que da la configura-
cin actual de la L.A.
Pero, por lacnicos que seamos en la relacin de antece-
dentes, parcenos necesario decir algo sobre el cambio de
cosmovisin que se oper con la ley 22.298.
a) La L.A. (texto segn ley 13.246) naci con "el propsito
de romper con el concepto individualista del derecho de pro-
piedad" con una idea "fuertemente proteccionista de los
arrendatarios y aparceros, considerados la parte dbil de la
relacin arrendaticia";>.
b) Con esa ley (ms otras que respiraban similar cosmovi-
sin que se exager con fines demaggicos) no le fue nada
bien a la Repblica, que mira hoy con nostalgia su antigua
condicin de "granero del mundo".
El mensaje de elevacin de lo que fue la ley 22.298 (de fac-
to), constituye todo un mea culpa, y una nueva cosmovisin.
El exceso de proteccionismo haba desacreditado, despresti-
giado al contrato, de tal modo "que prcticamente haban de-
saparecido del pas las posibilidades de arrendar tierras,
pues quienes las tenan, desconfiaban de las consecuencias
nocivas para sus intereses en caso de avenirse a cederlas en
arrendamiento o en aparcera"6. Con la ley 22.298 se retorna
a principios ms acordes con el espritu de la Constitucin.
3. La reglamentacin
En las exposiciones doctrinarias, es usual referirse a la
reglamentacin de la ley. No dejaremos alguna vez de hacer-
lo, pero con la salvedad de que, para nosotros, la normacin
reglamentaria tiene un muy escaso valor.
A. Por un lado, el texto del art. 58 de la ley 13.246 que
prevea que el "Poder Ejecutivo reglamentar la presente
ley" ha sido expresamente derogado por la ley 22.298 que da
5 Martnez Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales,

pg. 25.
6 Martnez Golletti, loe. ci.
116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial 523
a la L.A. su configuracin actual. Como consecuencia de tal

derogacin se retoc el art. 59 L.A.
Por el otro, el Poder Ejecutivo puede reglamentar todas
las leyes que quiera, pero por va de reglamentacin no pue-
de cambiar las prescripciones de la misma.
Finalmente, la reglamentacin que se maneja es la del
decreto 8330/63, que por la fecha en la que fue dictada, mal
pudo recoger el espritu de la legislacin posterior. Doctrina-
riamente podr invocrsela con reservas, incluso para aque-
llos textos de la L.A. que conservan la redaccin de aquella
poca, pues los textos no se leen aislados, sino conjugndolos
en un espritu comn.
B. Quedan, s, algunas disposiciones (arts. 15 primera
parte, in fine, 23 in fine y 33) cuya efectiva aplicacin de-
pende del reglamento delegado.
II. mbito de la ley: generalidades
Segn el primer prrafo del art. 1 L.A.: "La presente ley

ser aplicable a todo contrato cualquiera sea la denomina-
cin que las partes le hayan asignado y sus distintas moda-
lidades, siempre que conserve el carcter substancial de las
prestaciones correlativas, conforme a sus preceptos y su fi-
nalidad agroeconmica".
Este prrafo ha sido tachado de vago, impreciso', grandi-
locuente8.
Hay que reconocer que presenta sus dificultades interpre-
tativas.
1. Lo claro: la denominacin irrelevante

Para desbrozar el camino, comencemos por separar lo que
de claro hay en el prrafo sub examen. Ello se encuentra
contenido en la expresin "cualquiera sea la denominacin
que las partes le hayan asignado".
7 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 29.

8 Rossini-Vitolo, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg. 27.
Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen

que son a travs de un nombre errado (doct. art. 1326, C-
digo Civil).
El nombre que las leyes dan a los contratos tpicos es una
forma abreviada de describir su contenido esencial que lo
define como de un tipo determinado, sujetndolo a una espe-
cfica regulacin. Si las partes quieren el contenido esencial
propio de un tipo, carece de relevancia el que le hayan dado
un nombre distinto al que corresponde a dicho tipo.
2. Lo oscuro: "todo contrato"
Comprense las frmulas de los respectivos arts. 1 de las
derogadas leyes 11.170 y 11.627, con la del art. 1 de la L.A.
La de las leyes derogadas era sta: "todo contrato...
quedar sujeto a las prescripciones de la presente ley". La
de la L.A. es esta otra: "la presente ley ser aplicable a todo
contrato...".
A. La similitud es visible, pues, en definitiva, la estructu-
ra de los anteriores y del actual precepto es la misma, pu-
diendo ser reducida a este comn denominador: "todo con-
trato... queda sujeto a esta ley".
Pero la diferencia, y grande, est en el espacio que al re-
ducir las fmulas a un comn denominador, hemos marcado
con puntos suspensivos:
a) Las derogadas leyes 11.170 y 11.627 llenaban ese espa-
cio dando la definicin de lo que cada una entenda por con-
trato de la ley, resultando as los respectivos arts. 1 con pre-
tensin de autosuficiencia, de bastarse a s mismos. Consta-
ba en ellos, concretamente, cules eran las obligaciones
recprocas9.
9 Art. 1, ley 11.170: "Todo contrato consensual en que una de las partes se obli-
ga a conceder el uso o goce de una extensin de tierra no mayor de trescientas hec-
treas fuera del ejido urbano de los municipios con destino a explotacin agrcola
de cereales o a su aprovechamiento ganadero agrcola y la otra a pagar por ese uso
o goce un precio en dinero o en especie o a entregar un tanto por ciento de la cose-
cha, quedar sujeto a las prescripciones de la presente ley, desde la fecha de su pro-
mulgacin y publicacin".
Art. 1, ley 11.627: "Todo contrato en que una de las partes se obliga a conceder
el uso o goce de una extensin de tierra, fuera del radio de las ciudades o pueblos,
116. A n t e c e d e n t e s , m b i t o y m t o d o de l a ley especial 525
b) El prrafo sub examen de la L.A. sigue otro criterio,

pues ese espacio es llenado con una remisin muy particular
a otras disposiciones. No hay una descripcin concreta de las
obligaciones recprocas sino una referencia a un gnero de
negocios que hay que construir tomando como punto de par-
tida las definiciones de los arts. 2 y 21 L.A.
Y con esa remisin muy particular, surge la oscuridad.
B. En efecto:
La L.A. define, en el art. 2, al contrato de arrendamiento
rural, y en el art. 21 al contrato de aparcera.
Si el primer prrafo del art. 1 L.A. dijera que quedan so-
metidos a la ley los contratos descriptos en los arts. 2 y 21,
sera, aunque intil, de una claridad meridiana. Pero el sen-
tido que se desgaja de l es otro y con ese otro sentido cobra
utilidad a costa de la claridad.
Porque lo que el texto sub examen viene a decir es que en-
tran en el rgimen de la ley no solo los contratos definidos por
los arts. 2 y 21, sino tambin cualquier otro "que conserve el
carcter sustancial de las prestaciones correlativas" de los
contratos de los arts. 2 y 21 y su "finalidad agroeconmica".
Hay la voluntad de la ley10 de dar a su regulacin una
fuerza expansiva que abarque lo que, de no existir el precepto
sub examen, caera en el terreno de lo innominado, y que aho-
ra se considera, directamente, como un contrato "asimilado".
Pero, cundo debe calificarse a un contrato de "asimilado'?
Tal es la pregunta, de no fcil respuesta.
3. Los contratos asimilados
Esa fuerza expansiva depende de que el contrato presen-
te estas dos caractersticas: que "conserve el carcter sus-
tancial de las prestaciones correlativas" y que tenga la "fina-
lidad agroeconmica" que contempla la ley.
A. Como datos caracterizadores:
con destino a cualquier clase de explotacin de ndole agrcola, ganadera o mixta en

todas sus aplicaciones y la otra a pagar por ese uso o goce u n precio en dinero o en
especie, o a entregar un tanto por ciento del rendimiento, quedar sujeto a las
prescripciones de la presente ley..."
10 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 18.
a) Debe haber, por de pronto, prestaciones correlativas,

con lo cual se supone un contrato bilateral, que, a fortiori,
ser oneroso. Queda, por ende, descartada la posibilidad
de incluir, en las reglas de la ley, al comodato con fines
agrcolas".
No pretende el texto que presente las mismas obligacio-
nes correlativas descriptas en los arts. 2 y 21, pues, de ser
as, no habra otros contratos, distintos, tambin abarcados.
El texto se conforma con que los otros contratos tengan el
carcter "sustancial" de las prestaciones correlativas...
Interesa lo sustancial, no lo accidental.
Hay que convenir que lo de "sustancial" deja una gran am-
plitud al intrprete. Porque cmo se detecta lo "sustancial"?
Partiendo de la base de que lo "sustancial" no puede es-
tar en ninguna de las notas que especifican a la aparcera
como algo distinto del arrendamiento, sino en la nota co-
mn donde ambos contratos confluyen, parcenos que lo
"sustancial" se encuentra en esto: la explotacin agrope-
cuaria onerosa.
b) Y, desde luego, debe haber la finalidad agroeconmica
de la ley.
Se completa, as, la caracterizacin del gnero, donde, al
lado del arrendamiento rural y de la aparcera, comparecen
los contratos asimilados.
No es lo mismo hablar de la finalidad del contrato que
hablar de la finalidad de la L.A.
La del contrato, es la finalidad objetiva que las partes
persiguen al contratar, que en los contratos asimilados es la
misma que la que aparece en el arrendamiento y en la apar-
cera: la explotacin agropecuaria onerosa.
La finalidad agroeconmica de la L.A. es la razn por la
cual han recibido una regulacin especial ciertos contratos
que, bajo las estructuras del arrendamiento o de la aparce-
ra, persiguen una explotacin agropecuaria onerosa, razn
que debe tambin satisfacerse en los contratos asimilados.
11 Comp. Boragni, Arrendamientos ryrales y aparceras, pg. 18.

Esta distincin entre finalidad del contrato y finalidad de

la ley carecera de inters prctico, si la L.A. incluyera en su
rgimen a todos los contratos que bajo las estructuras del
arrendamiento y de la aparcera, persiguen la explotacin
agropecuaria onerosa, reducindose, entonces a una diferen-
cia de perspectiva: lo que las partes consideraran valioso al
emplear esas estructuras, la ley lo considerara especial-
mente valioso, y digno de un rgimen especfico.
Pero no basta con que las partes acudan a tales estructu-
ras, para que la L.A. sujete el negocio a su rgimen. La L.A.
exige algunas notas adicionales, de las que deben tambin
estar dotados los contratos asimilados.
As, por ejemplo, si las citadas estructuras se emplean
para la explotacin agropecuaria onerosa de un fundo ubica-
do en la planta urbana, las partes pueden alcanzar la finali-
dad agropecuaria onerosa, pero no satisfarn la finalidad
agroeconmica de la L.A. que se niega a obstaculizar el de-
sarrollo urbano (infra, 118, III, 2) por lo que tampoco, den-
tro de la planta urbana, habr contratos asimilados referi-
dos a predios.
B. El contrato asimilado ser tratado con las reglas del
contrato al que se aproxima.
De all que si la asimilacin se efecta con el arrenda-
miento rural, sern las reglas de ste las que habr que te-
ner en cuenta.
Se comprende que puede haber una asimilacin con los
contratos accidentales del art. 39 L.A. (infra, aqu, III), en
cuyo caso ser el rgimen de stos el aplicable.
Difcil es imaginar una asimilacin con el contrato de
aparcera, pero si se diera, son las reglas de ste las que se
aplicarn.
C. Antes de que la Ley de Convertibilidad modificara el
art. 617, Cdigo Civil, entendemos que poda darse como
ejemplo de contrato asimilado, ste: un contrato en todo si-
milar al arrendamiento, con la variante de que el precio, en
lugar de estar fijado en dinero, lo estuviera en moneda ex-
tranjera. Pero con la nueva redaccin dada al art. 617, el
ejemplo carece, ya, de inters prctico.
Hoy, nos parece que puede darse este otro: un contrato en
todo similar al arrendamiento, salvo la variante de que el

precio consista en especie12.
III. mbito de la ley: los casos excluidos por el art. 39
El extenso y detallista art. 39 L.A. prescribe que quedan

"excluidos de las disposiciones de esta ley" los dos casos que
menta y regula.
1. Los casos y sus nombres

El art. 39 L.A. contempla dos casos: los del inciso a, y los
del inciso b.
En el inciso a, se refiere a los contratos "en los que se con-
venga, por su carcter accidental, la realizacin de hasta dos
cosechas, como mximo, ya sea a razn de una por ao o
dentro del mismo ao agrcola, cuando fuere posible reali-
zarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no
podr exceder el plazo necesario para levantar la cosecha
del ltimo cultivo".
En el inciso b, contempla los contratos "en virtud de los
cuales se concede el uso y goce de un predio con destino ex-
clusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de
un ao".
Y bien:
A. A los fines de la exposicin, conviene darles un nombre
genrico y sendos nombres especficos.
a) Como nombre genrico que sirva para denominar con-
juntamente a los contratos del inciso a, y a los del inciso b,
adoptamos ste: contratos accidentales13.
12 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 93, a propsito

del art. 32 de la ley, sobre el que volveremos infra, 121,1. El mismo autor, a pro-
psito del art. 1, pg. 19, da como ejemplo, el colonato azucarero.
13 Con esta terminologa: Brebbia, Contratos agrarios intitula su captulo
XXII. Comp. Golletti, op. cit., quien emplea para el ttulo del cap. V, la denomina-
cin "contratos por breve trmino', y luego en pg. 140 habla de contratos "de
arrendamiento o de aparcera, accidentales, o por breve plazo".
Ello, porque aunque lo de "accidental" empleado en el in-

ciso a, no aparece en el inciso b, resulta luego ser utilizado
para ambas hiptesis, al finalizar el art. 39 L.A.
"Accidental", significa, aqu, la reunin de los requisitos
que privan a un contrato de la estabilidad de la L.A. subs-
trayndolo a su rgimen y sometindolo a las reglas del C-
digo Civil.
b) Como nombre especfico, para los contratos del inciso
a, proponemos el de "contratos accidentales de cosecha", de-
nominacin que contiene el gnero y la diferencia especfica.
Suele mentrselos como contratos de "hasta dos cosechas",
pero no es solo el nmero de cosechas el que interesa, pues
tambin juega el tiempo, que no puede pasar de dos aos.
c) Y, en esa direccin, a los usualmente mentados como
"contratos de pastoreo por plazo no mayor de un ao", los
llamaremos "contratos accidentales de pastoreo". En lo de
"accidental" queda incluido lo del tiempo...
B. En estos contratos accidentales se concede el uso y go-
ce de un predio. Expresamente lo dice la L.A. para los con-
tratos accidentales de pastoreo, y queda implcito para los
accidentales de cosecha, con la palabra "superficie" del inci-
so a, luego empleada para ambos casos en el penltimo
apartado del art. 39 L.A., sin contar con el ltimo apartado,
donde se habla de "desocupacin del inmueble", "restitucin
del inmueble", "entrega del predio".
C. A quien recibe el predio, el art. 39 L.A. lo llama "con-
tratista", vocablo que ha sido tachado de impropio, al suge-
rir que estaramos ante una locacin de obra y no de cosa14.
El vocablo es impropio, pero, a nuestro entender, con toda
su impropiedad su empleo resulta ser una culpa feliz, porque
sirve para llamar la atencin sobre la interpretacin que debe
darse a la palabra "arrendamiento" que el texto emplea, ms
adelante, al fijar la multa por falta de desocupacin.
Dirijamos, en efecto, la atencin a los contratos acciden-
tales de cosecha:
14 Brebbia, op. cit., 112.

530 $116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial
a) Si diramos importancia a la palabra "arrendamiento",

llegaramos a la conclusin de que los excluidos son los con-
tratos accidentales de cosecha por un precio en dinero nacio^
nal <o en moneda extranjera: art. 617, Cdigo Civil). Leera-
mos el texto con el sentido que daba al anterior art. 39 L.A.
la letra de la entonces reglamentacin general (decreto
7786/49) en su art. 6: "El contrato accidental o circunstan-
cial de arrendamiento para el cultivo de un predio por una
sola cosecha, que el art. 39 de la ley nmero 13.246 excluye
de sus preceptos, se regir por las normas del Cdigo Civil".
Pero nos preguntamos: qu razn habra para no excluir
tambin de la ley al contrato accidental de cosecha por un
porcentaje (aparcera)?
A favor de que tambin est excluido de la lev milita el
mtodo empleado por la L.A. que ha ubicado el art. 39 en el
ttulo III sobre "Disposiciones comunes a los ttulos I y II", el
encabezamiento del art. 39 y el contenido del inciso a, que
no formula distingos.
En contra de la exclusin de la ley, solo quedaran la pa-
labra "arrendamiento" y la dificultad relativa al clculo de
la multa iinfra. aqu, o. Bt. Pero, por un lado, el uso impro-
pio del vocablo "arrendamiento" no es extrao a la L.A., co-
mo se ve en el art. 42. por el otro, la L.A. quiere que a la
aparcera se le apliquen las reglas de la locacin (art. 41,
inc. c). y finalmente, as como la impropiedad de la expre-
sin "predio arrendado" del art. 42 se corrige por la expresa
mencin del "aparcero", pensamos que la impropiedad del
vocablo "arrendamiento" del art. 39 sub examen encuentra
su correccin en la impropiedad del vocablo "contratista".
b) Raznese por extensin respecto a todos aquellos otros
contratos que no son tcnicamente ni arriendo ni aparcera,
pero que, como contratos asimilados, caen en la amplitud
del art. 1 L.A., atendiendo a su contenido. Si esos contratos,
potencialmente incluidos en la L.A. por el art. 1, tienen las
caractersticas de lo "accidental", quedarn excluidos por
imperio del art. 39 L.A.
2. Los contratos accidentales de cosecha

Segn lo hemos puntualizado, "contrato accidental de co-
secha" puede serlo, tanto lo que de no mediar la exclu-

sin sera un contrato de arrendamiento, como lo que se-
ra uno de aparcera, o un contrato asimilado de la L.A.
Los, contratos accidentales de cosecha pueden ser de has-
ta dos cosechas como mximo. No es necesario que sean (co-
mo lo sugera un anterior texto) dos cosechas resultantes de
dos siembras, pues la letra del art. 39 L.A. solo hace referen-
cia al cultivo y no pide siembras 15 .
Ese mximo puede ser a razn de una cosecha por ao, o
de dos dentro de un mismo ao agrcola. En la letra de la ley
quedan incluidas dos cosechas de las especies que son de pro-
duccin anual, o dos de las que son de produccin semestral,
pero no seran admisibles cuatro de las semestrales, por ms
que no se excedieran los dos aos de la primera hiptesis.
3. Los contratos accidentales de pastoreo

Entramos a un tema que presenta sus dificultades.
A. Para comenzar, aclaremos que, como lo puntualizra-
mos para los contratos accidentales de cosecha, los acciden-
tales de pastoreo, abarcan hiptesis que, de no mediar la ex-
clusin de la L.A., entraran dentro de uno de estos tipos:
arrendamiento, aparcera, contrato asimilado.
Con ello, manifestamos nuestra discrepancia con quienes
piensan este contrato exclusivamente en los trminos del
arrendamiento 16 .
Debemos partir, por lo tanto del concepto "contratos de
pastoreo" para luego detectar, como un caso particular, el de
los "accidentales" de pastoreo.
Con el nombre de "contratos de pastoreo" no designare-
mos a un "tipo" contractual sino a una caracterstica que
pueden revestir distintos tipos contractuales que se agru-
pan, y al agregar a aquellos el calificativo de "accidentales"
15 Entre nosotros, la caa de azcar no se siembra lodos los aos, pero se culti-
va para cada cosecha anual. Un anterior texto de la ley 13.246 (con la reforma del
decreto-ley 2188/57), tena una redaccin distinta, pues hablaba de "dos siembras".
16 Comp. Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg.
157.
532 116. A n t e c e d e n t e s , mbito y mtodo de l a ley especial
estaremos agregando una nota adicional a la caracteriza-

cin17, que en la estructura de la L.A. trae como consecuen-
cia que el grupo as formado y que reviste esa nota adicio-
nal, quede excluido de las disposiciones de la L.A.
Quede con ello dicho que hay contratos de pastoreo sin y
con la nota adicional. Unos y otros entran en la letra del art.
1 L.A., pero, mientras los que no presentan la nota adicional
de "accidentalidad" permanecen dentro de la L.A. para todos
los efectos, los que ostentan dicha nota adicional salen de la
L.A. por la puerta del encabezamiento de su art. 39, sin per-
juicio de que, para efectos muy limitados vuelvan a entrar
por la ventana de la calificacin y homologacin que el mis-
mo art. 39 L.A. prev (infra, aqu, 5).
B. Se comprende, que, antes de hablar del subgrupo "con-
tratos accidentales de pastoreo", debemos hablar del grupo
"contratos de pastoreo".
Para encarar el tema, corresponde distinguir dos operacio-
nes econmicas diferentes, a las que por darles nombres, uti-
lizaremos los caros a un buen sector de la doctrina agrarista:
pastoreo y pastaje. Es partiendo de esa distincin, que luego,
para la operacin econmica "pastoreo", encontraremos, como
instrumentos jurdicos los que podremos denominar "contra-
tos de pastoreo" distinguindolo de otro grupo posible al que
aludiremos con el nombre de "contratos de pastaje".
Pero no demos a las palabras empleadas para designar a
cada uno de estos grupos, mayor importancia que la que en ge-
17 Con un smil, nos explicaremos con mayor claridad didctica: en el Cdigo

Civil, encontramos distintos "tipos" contractuales (v.g.: compraventa, locacin, per-
muta, donacin, etc.) que luego procedemos a caracterizar en bilaterales y unilate-
rales, onerosos y gratuitos, etc., etc. Se advierte que cuando, por ejemplo, estamos
hablando de contratos "bilaterales" no estamos determinando u n tipo, sino forman-
do una clase que conviene a tipos distintos (v.g. a la compraventa, a la locacin, a la
permuta, etc.) y que en esa va clasificatoria, podemos formar sub clases (v.g. los
contratos unilaterales pueden ser gratuitos u onerosos y los onerosos pueden ser
conmutativos o aleatorios), sin que en ninguna de las escalas de clasificacin a que
lleguemos, se tenga la pretensin de eirigir un nuevo "tipo".
Por eso, en el texto, lo que queremos decir es que los contratos de pastoreo, no
constituyen u n tipo, sino una agrupacin de tipos (arrendamiento, aparcera, con-
tratos asimilados) segn determinado criterio.
116. A n t e c e d e n t e s , mbito y mtodo de la ley especial 533
neral tienen los vocablos, inmersos en el mundo de la plurisig-

nificacin, sujetos a la historicidad, y a las variables locales18.
Por ello, no nos escandalicemos si algn autor, distinguiendo
los dos grupos de contratos que as nombramos, les da a ambos
el nombre genrico de "contratos de pastoreo", pasando a iden-
tificar cada una de las especies, con otra nomenclatura19. Pero-
grullo no se escandalizara, razonando que en la ejecucin de
ambos grupos contractuales hay animales que se alimentan,
que "pastean", y la voz de Perogrullo su valor tiene...
C. Los contratos de pastoreo se caracterizan:
a) Porque a todos ellos les conviene la letra de la defini-
cin del art. 1 L.A. Que luego los "accidentales" queden ex-
cluidos, es harina de otro costal, pues obsrvese que una ex-
clusin expresa solo tiene real sentido, partiendo de la base
de que, de no mediar la exclusin, estaran incluidos...
Y porque a todos les conviene la definicin del art. 1 L.A.,
queda con ello dicho que todos son onerosos, en todos hay re-
tribucin por el uso y goce.
Hay quienes ensean que la retribucin debe consistir en
un precio en dinero fijado por cabeza, admitiendo otros que
18 En el Diccionario enciclopdico Quillet, "pastaje" es descripta como una voz

empleada en Argentina, Colombia y Guatemala, con las acepciones de pasturaje,
campo de pasto, y de lo que se paga por el pasto que consume un animal, aclarndose
que, en otra acepcin significa en Argentina y Chile, "apacentamiento", lo que nos lle-
va a la voz "apacentar" que significa dar pasto a los animales y pacer estos, lo que a
su turno, en la bsqueda de las definiciones verbales nos lleva a la voz "pacer" que sig-
nifica comer el ganado la hierba en los campos y prados, y tambin apacentar... No
hemos encontrado el verbo "pastear", que luego, en el texto, ponemos en boca de Pero-
grullo, pero, srvanos de excusa el que hablamos de un Perogrullo del Norte Argenti-
no, con lo cual volvemos al tema de los regionalismos, especialmente los de! campo,
que es donde se desarrolla la actividad y donde no llegan los diccionarios de los acad-
micos, a los que, en cambio, van llegando gradualmente (a veces con bastante retardo)
los sentidos del habla popular, lo que explica las variables de las distintas ediciones.
19 Comp. Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pg.
152, quien, refirindose a la opinin de Cozzi apunta que al aludir ste al pastoreo
sin concederse el uso y goce del predio, "al parecer se maneja dentro de un nico
contrato, el de pastoreo, que puede ser, segn l, con o sin cesin del uso y goce del
campo". No hemos podido consultar la obra de Cozzi, pero parcenos que se estn
entremezclando aqu, problemas verbales. Si utilizamos la palabra "pastoreo" en
sentido amplio, podemos concebir una finalidad de pastoreo (en el sentido de que
haya animales que se alimenten) que se obtenga a travs de dos contratos distin-
tos, esto es, sin construir un "tipo" nico contractual.
puede consistir en un precio global20. Por nuestra parte pen-

samos que puede ser de los ms variados tipos, consistiendo,
por lo tanto, incluso, en un porcentaje de las cras de los ani-
males que pastoreen. Lase el art. 39 inc. a, L.A., y se adver-
tir que nada en l autoriza a circunscribir el concepto21.
b) En todos ellos, una de las partes se obliga a conceder a
la otra "el uso y goce de un predio". Si no hay uso y goce de
un predio, no hay contrato de pastoreo, y por lo tanto, resul-
tar intil inquirir si se da la nota de "accidentalidad". Si no
hay uso y goce de un predio, queda desplazada la figura del
"pastoreo" y pasamos a lo que se denomina "pastaje".
c) En todos ellos, el destino debe ser "exclusivo para pas-
toreo", esto es, para alimentacin de animales.
Es esa nota de exclusividad en el destino de pastoreo lo
que permite formar el "grupo" de contratos de distinto tipo,
del que estamos hablando.
No interesa el tipo de "pasto" pues, como bien se ha sea-
lado, existe pastoreo, tanto cuando los animales se alimen-
tan de pastos naturales en campos incultos, como cuando lo
hacen de plantas germinadas (alfalfa, avena, etc.) en cam-
pos cultivados, o de rastrojos que quedan despus de lacose-
cha de maz, trigo, etc. 22
D. Dadas esas notas caracterizantes del grupo "contratos
de pastoreo", la L.A. excluye de sus disposiciones a los cele-
brados por un plazo no mayor de un ao23. Esto no requiere
explicacin, pues los trminos de la L.A. son claros.
20 Sobre estas dos opiniones: Golletti, op. cit., pgs. 150/1.

21 Cuando la retribucin consista en una cuota de los frutos, tendremos tcni-
camente, una aparcera. No ser una aparcera pecuaria predial (sobre ella, infra,
120,1) porque el dador no suministra animales, ni tampoco una aparcera agrcola
(pues el destino es "pecuario"), pero ser aparcera contemplada por las reglas ge-
nerales con que comienza el ttulo II (reserva siempre hecha de que quedar exclui-
da, si, y solo si, presenta la nota de accidentalidad).
22 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 29, nota 13, re-
mitindose a Vidales.
23 Cuando algn autor nos da la breve duracin como "elemento" del contrato
de pastoreo, lo que est definiendo no es el pastoreo, sino el pastoreo excluido.
Comp. Ortiz de Rosas, citado por Golletti, en Nuevo rgimen de arrendamientos y
aparceras rurales, pg. 150.
116. A n t e c e d e n t e s , m b i t o y m t o d o de la ley especial 535
E. Pero queda pendiente este otro punto: en qu se dis-

tingue el "pastoreo" del "pastaje"?
Algo de comn deben tener, para que surja la necesidad
de distinguir, y algo de diferente que los especifique y cree el
inters en distinguirlos.
a) Lo de comn salta a la vista. Recordando lo que dijimos
de Perogrullo: en ambos casos hay animales que "pastean".
b) Lo de diferente est en esto otro: el pastoreo supone la
concesin del uso y goce de un predio, en tanto que el pasta-
je no. que se limita al aprovechamiento de los pastos, lo que
lo sita en la hiptesis de lo que tcnicamente segn la
forma de retribucin puede caracterizarse como una venta
de frutos-4, o un contrato innominado25.
4. Reiteracin
Hay quienes desearan que el empleo reiterado de la con-
tratacin accidental no fuera la va utilizada por los propie-
tarios de predios rurales para tenerlos constantemente con-
tratados sin caer en la L.A.
Pero la L.A. no reacciona contra esa posible prctica, sino
cuando la reiteracin asume ciertas caractersticas.
En el sistema de la L.A., hay reiteraciones admitidas y
reiteraciones rechazadas. Si se trata de una reiteracin ad-
mitida, la relacin posterior a la misma sigue siendo de con-
trato accidental; si se trata de una reiteracin rechazada, la
relacin posterior no es de contrato accidental.
Para proceder con mtodo, fijaremos primero el concepto
de "reiteracin" que tiene diversas manifestaciones, luego
24 Comp. Blasco. Arrendamiento* y aparceras rurales, pgs. 59/fil), quien, para

el pastaje, seala que se cobra "por cabeza ingresada", pero entendemos que esto
no es necesario que asi se exprese en el contrato, que bien puede fijar un precio
nico ya calculado previamente en base al nmero de cabezas. Contra: Brebbia,
Contratas agrarios, pg. 100.
25 Para Golletti, op. cit., pg. 158, se trata de un contrato innominado. Segn
este autor, la diferencia entre pastoreo y pastaje, reside en que, en el pastoreo hay
desplazamiento de la tenencia, en tanto que en el pastaje desplazamiento de la es-
fera de custodia de los animales que quedan a cargo de quien recibe la hacienda en
su campo i.op. cit., pg. 154 i pero como luego aclara que respecto al cuidado puede
estipularse lo contrario (op. cit., pg. 155) resulta que la diferencia esencial se re-
duce a que haya o no desplazamiento de la tenencia.
pasaremos a indicar el criterio que permite distinguir, en ca-

da una de esas manifestaciones, si se trata de una reitera-
cin admitida o rechazada, para concluir sealando las con-
secuencias que se siguen de que cualquiera de las manifes-
taciones de la reiteracin sea calificada como "rechazada".
A. La palabra "reiteracin" no pertenece al lenguaje de
la L.A.
La proponemos para designar a un gnero que abarca di-
versas manifestaciones.
La L.A. entra a hablar directamente de las manifestacio-
nes reiterantes. Para designarlas, emplea dos vocablos: pr-
rroga y renovacin. Pero, sin duda, entiende abarcar con
ellos todas las posibilidades a las que luego nosotros aludire-
mos con nombres especficos. Que esa amplitud de significa-
cin responde al espritu del texto sub examen, resulta de la
oposicin que luego verifica entre "el nuevo contrato y el
vencimiento del anterior".
Ello nos conduce a apartarnos parcialmente del vocabula-
rio de la L.A. Si los nombres que proponemos no agradan,
bsquense otros, pero los conceptos seguirn all.
Para desarrollarlos, ejemplificaremos con el arrendamien-
to, pero quedando entendido que otro tanto cabe decir para la
aparcera, y, desde luego, para los contratos asimilados.
Detectamos las siguientes manifestaciones reiterantes:
a) La prrroga
Emerge de un nuevo contrato, pero no de un nuevo con-
trato de arrendamiento, sino de un contrato modificatorio
del existente, sin efectos novatorios (doct. art. 812, Cdigo
Civil). Al extender el plazo, asegura al contrato de arrenda-
miento una duracin mayor, un tiempo suplementario. Como
consecuencia de ella, el uso y goce del arrendatario se pro-
longa sin que medie solucin de continuidad, ni de hecho
(porque efectivamente sigue sin interrupcin), ni de derecho
(porque no hay un nuevo uso que se adicione al anterior,
sino que es el mismo uso el que sigue).
b) La renovacin
La palabra "renovacin" que con sentido amplio em-
plea el art. 39 L.A., la utilizaremos en sentido estricto, esto

es, en el sentido tcnico con el que la hemos definido oportu-
namente (supra, 112, IV, 1).
La renovacin resulta de un nuevo contrato de arrenda-
miento, con clusulas distintas del anterior. Como conse-
cuencia de ella, el arrendatario sigue usando pero por un
nuevo ttulo locativo. No hay solucin de continuidad de he-
cho (al no haberse interrumpido el uso) pero la hay de dere-
cho (pues se trata de un uso que se adosa al anterior, sepa-
rado jurdicamente por el nuevo ttulo).
c) La reconduccin
Resulta tambin de un nuevo contrato de locacin, a raz
del cual, como en la renovacin, no hay solucin de continui-
dad de hecho, pero s de derecho. Se distingue de la renova-
cin en que, mientras en sta, las clusulas del nuevo con-
trato son distintas de las del anterior, la reconduccin repro-
duce las mismas clusulas.
Tampoco debe confundirse la reconduccin con la conti-
nuacin en la locacin (infra, 118, VI) que no es reiteracin.
d) La contratacin en discontinuidad
La contratacin en discontinuidad es tambin un nuevo
contrato de locacin que puede tener distintas clusulas que
el anterior (parecindose en esto a la renovacin) o iguales
(semejndose a la reconduccin) pero que deja entre el ante-
rior y el nuevo contrato un espacio vaco de uso y goce. Supo-
ne una discontinuidad, tanto de derecho, como de hecho.
e) La contratacin en alteracin
En todos los casos que preceden, hay un contrato anteiior
y un nuevo contrato, pues lo hay incluso en la hiptesis de
prrroga que no resultar de un nuevo contrato de locacin,
pero s de un nuevo contrato (contrato de prrroga).
Para todos esos casos podemos decir que, antes como des-
pus de la reiteracin, hay locacin.
Pero debemos hacernos cargo de otros fenmenos, carac-
terizados porque antes de la reiteracin hay un tipo de es-
tructura, y despus de ella hay un tipo de otra estructura.
538 $116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley especial
Supongamos que a un arrendamiento anterior, siga una

aparcera, o un contrato asimilado, o que siga a una aparce-
ra, un arrendamiento, o un contrato asimilado, o que siga a
un contrato asimilado, un arrendamiento o una aparcera.
A esos otros fenmenos les damos el nombre comn de
"contratacin en alteracin".
Segn se operen con continuidad de uso o sin ella, se apro-
ximan a la renovacin o a la contratacin en discontinuidad.
B. Fijados as los distintos casos de reiteracin, correspon-
de que pasemos a la distincin entre reiteraciones admitidas
y rechazadas.
Cundo estaremos ante una reiteracin rechazada?
La reiteracin que la L.A. rechaza requiere:
a) En primer lugar, que se efecte "entre las mismas
partes".
Si v.g. Primus, propietario de un fundo de 100 ha convie-
ne un contrato accidental con Secundus, y concluido ste, ce-
lebra un nuevo contrato accidental con Tertius, sa no es
una reiteracin rechazada por la L.A. porque Tertius no es
Secundus y la reiteracin no es entre las mismas partes.
b) En segundo lugar, que se efecte sobre "la misma su-
perficie".
Si Primus, a los fines de arrendar, divide su predio de 100
ha en los lotes A y B, cada uno de 50 ha, y por el lote A con-
cluye un contrato accidental con Secundus, en tanto que por
el lote B concluye otro contrato accidental con Tertius, nada
impide que vencidos ambos contratos, celebre sendos nue-
vos, con Secundus para el lote B y con Tertius para el lote A.
El lote A no es "la misma superficie" que el lote B, ni ste la
misma que la del lote A- ( \
c) En tercer lugar, que no medie entre el nuevo contrato y
el anterior "el trmino de un ao". Intermediando ese tiem-
po, puede haber un nuevo contrato accidental entre las mis-
mas partes sobre la misma superficie.
d) En cuarto lugar, que, como resultado de la reiteracin.
26 Comp. art. 4 L.A.

"se totalicen plazos mayores que los establecidos en el pre-

sente artculo".
Celebrado un contrato accidental de cosecha anual por un
ao, o de cosecha semestral por seis meses, no es reiteracin
rechazada (aunque se celebre entre las mismas partes, sobre
la misma superficie, y sin mediar el intervalo de un ao), un
nuevo contrato que sumado al anterior, no supere dos cose-
chas anuales o dos semestrales.
C. Y vayamos ahora a las consecuencias que se siguen si
se da una reiteracin rechazada.
La L.A. dispone que "se considerar incluido el contrato
en las disposiciones de la ley".
Pero, cul contrato? El nuevo (reiterante) o el anterior
(reiterado)?
Entendemos que el incluido es el contrato reiterante, por lo
que a partir de l se computarn los plazos previstos por la ley.
Es el contrato reiterante el rechazado en su pretensin de
ser accidental, y es de l que debe predicarse la consecuencia.
Esta es, sin duda, la respuesta que corresponde para la
contratacin en discontinuidad, hiptesis para la que sera
absurdo suponer que la L.A. ha entendido referirse al reite-
rado, hacindolo revivir para disfrutar de un plazo mnimo,
en una imposible cobertura del tiempo que produjo ya la dis-
continuidad con interrupcin del uso.
Solo para la prrroga parece presentarse una dificultad.
Cmo decir que el contrato de prrroga (que no es contrato
de locacin: supra, aqu, A. a) se considerar contrato de lo-
cacin incluido en la L.A.? Pero la dificultad no es insupera-
ble, debiendo entenderse que la L.A. ha querido que la pr-
rroga, conceptuada como reiteracin rechazada, sea inter-
pretada ex lege, en el sentido de contrato de locacin27.
5. Calificacin y homologacin
La extensa ltima parte del art. 39 L.A. regula la califica-
27 Tngase presente que estamos razonando con el ejemplo del arrendamiento.

Si se tratara de la prrroga de una aparcera, la interpretacin ex lege sera en el
sentido de aparcera.
cin y homologacin, con una serie de preceptos que pasa-

mos a examinar:
A. "La calificacin y homologacin del contrato ser efec-
tuada a pedido de parte por la autoridad judicial competen-
te, debiendo expedirse simultneamente el correspondiente
testimonio".
a) El texto reza "a pedido de parte".
Se sobreentiende: parte interesada.
Cualquiera de las partes del contrato es parte interesada.
Quien asume la posicin de concedente del uso y goce de
un predio ser el interesado en promover un trmite ten-
diente a obtener que el contrato sea calificado como acciden-
tal, y homologado en tal concepto, pues ser l quien se be-
neficiar de los efectos que tiene una sentencia homologato-
ria en tal sentido, efectos que examinaremos sub B y sub C.
Pero como la calificacin puede resultar en el sentido de
que no se trata de un contrato accidental, no hay que des-
cartar que tenga inters en promover el trmite, quien usa o
usar el predio, para obtener, precisamente, que el juez de-
clare que no se trata de un contrato accidental.
Aun ms: son tantas las variantes que ofrecen los hechos
concretos de la vida, que no hay que descartar que los pape-
les se inviertan, y que atento a las circunstancias, sea quien
concede el uso o goce que tenga inters en que al contrato no
se lo califique como accidental, y, a la inversa, que sea quien
usa, el que pretenda que el contrato sea accidental28.
b) Deducida la pretensin de calificacin y homologacin
por una de las partes, debe darse intervencin a la otra, sin
lo cual quedara afectado el derecho constitucional de defen-
sa en juicio29.
B. "Al vencimiento del contrato, la presentacin de dicho
testimonio ante la autoridad judicial competente ser ttulo
suficiente para que se ordene la inmediata desocupacin del
inmueble por el procedimiento de ejecucinde sentencia vi-
gente en la jurisdiccin respectiva".
28 Por ejemplo, esa hiptesis se dar si para el que se oblig a conceder el goce,
resultara un buen negocio que el contrato se prolongue ms en el tiempo.
29 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pg. 195, nota 209.
La calificacin en el sentido de que se trata de un contra-

to accidental, homologndolo en tal concepto, da a la senten-
cia que la contiene, el valor de una sentencia de condena de
futuro. La ley quiere que, vencido el contrato, quien concede
el uso y goce disponga de un trmite rpido para obtener la
desocupacin, evitando las dilaciones propias del juicio de
desalojo.
C. "Adems de ordenar la desocupacin, dicha autoridad a
pedido de parte impondr al contratista que no haya desocu-
pado el predio una multa equivalente al cinco por ciento (5%)
diario del precio del arrendamiento a favor del propietario,
por cada da de demora en la restitucin del inmueble hasta
su recepcin libre de ocupantes por parte del propietario".
La L.A. habla de "propietario", pero, por lo que dijimos a
propsito de la locacin de cosa ajena (supra, 97, IV) lo que
interesa aqu es la calidad de haber sido quien concedi el
uso y goce del predio.
La L.A. se ha colocado en la hiptesis de arrendamiento,
fijando la multa en el 5% diario. Supongamos que en el con-
trato accidental se ha fijado el precio fragmentndolo en
cuotas, como v.g., si dado un contrato accidental por dos co-
sechas anuales, se conviniera dos pagos anuales. Estimamos
que el 5% se calcula sobre el precio total, porque se es "el
precio del arrendamiento".
El clculo de la multa, consistente en una operacin arit-
mtica cuando se trata de un contrato de arrendamiento,
presentar sus dificultades para los otros casos de reitera-
cin admitida. Por ejemplo, cmo se calcular, si se trata de
una aparcera? Pensamos que corresponder, entonces, una
prudente estimacin judicial del valor de la aparcera, que
permita luego el clculo aritmtico del 5%.
D. "En caso de que el contrato se presente para su califi-
cacin hasta quince (15) das antes de la entrega del predio
al contratista y la autoridad judicial que intervenga no efec-
tuara en ese lapso la calificacin y homologacin, se presu-
mir que el contrato ha quedado calificado como accidental".
a) Para que entre a funcionar la calificacin presumida,
es necesario que el trmite sea iniciado con una antelacin
de por lo menos quince das al del de la entrega. Como se
trata de das corridos (art. 28, Cdigo Civil) se advierte que

la L.A. quiere un procedimiento velocsimo, pues en ese lap-
so se deber para cumplir con el precepto constitucional
escuchar a la otra parte, y en ese lapso advenir la sentencia
de calificacin, ya que transcurrido el mismo sin que medie
pronunciamiento "se presumir que el contrato ha quedado
calificado como accidental".
Se ha observado que "no se advierte de qu modo, en este
supuesto, se podr pedir la ejecucin, si no existe resolucin
alguna susceptible de ser ejecutada".
Contestamos: bastar con presentar un testimonio judi-
cial de todas las piezas del expediente formado, del cual re-
sulten los datos que conducen a la presuncin, y l har las
veces del testimonio de la sentencia de calificacin, por im-
perio de la L.A.
Y los datos que conducen a la presuncin, son:
a') Que se haya pedido la calificacin, lo que resultar del
escrito inicial, que as lo solicite.
b') Que el escrito haya sido presentado con la antelacin
de quince das. Como la antelacin se computa tomando co-
mo referencia el da de la entrega, ser necesario que el
da de la entrega prevista resulte del contrato, o que de
otro modo quede acreditado en el expediente, como ocurri-
ra v.g. si habiendo intervenido la otra parte, ese extremo
no hubiera sido negado.
c'l Que no haya mediado pronunciamiento judicial, de lo
que el testimonio librado podr fcilmente dar constancia.
Nos parece, s, que del hecho de que el juez no se haya
pronunciado durante ese lapso de quince das, no debe deri-
varse una prdida de jurisdiccin para pronunciarse con
posterioridad, de tal modo que si del testimonio resulta que
ya se expidi, es el pronunciamiento recado el que decidir,
jugando la presuncin solo si no se expidi.
b) Esa presuncin puede resultar gravosa para el deman-
dado, con defensas limitadas (dado el tipo de ejecucin previs-
30 Brebbia, op. iit., pg. 195.

to) que har que, en mltiples hiptesis, la presuncin tenga

los efectos prcticos de una presuncin juris et de jure.
Pero:
Por un lado, hay que suponer, para que juegue la presun-
cin, que el contrato, prima facie, es accidental, lo que supo-
ne que no se presenta a s mismo como de reiteracin recha-
zada. Para decirlo con otras palabras, que esa sentencia
"presumida" no se presenta como autocontradictoria.
Por el otro, que las razones que tenga el demandado y
que no pueda hacer valer en la ejecucin, podr esgrimirlas
en el procedimiento de calificacin, para obtener una sen-
tencia favorable a su pretensin, que, si llegare tarde para
invocarla como hecho nuevo en la ejecucin, le permitir,
por lo menos, obtener luego la reparacin indemnizatoria
que corresponda.
IV. El mtodo
Aplicados a las normas, "general" y "especial" son trmi-

nos relativos que dependen de la perspectiva desde la cual
se las mire: una norma puede ser "especial" respecto a una
"general" y, simultneamente "general" con relacin a otra
ms "especial'"11. La L.A. es una ley "especial" mirada desde
la ptica del Cdigo Civil; pero la L.A. mirada desde la pti-
ca de las relaciones que regula, contiene normas de las que
unas son generales y otras especiales.
La L.A. contiene un artculo introductorio y tres ttulos
de inters 3 -. El ttulo I referido al arrendamiento, el ttulo II
a la aparcera y el ttulo III destinado a disposiciones comu-
nes a los dos ttulos anteriores. De esos tres ttulos, el nico
31 V'.g.: las normas de los contratos en general son "especiales" respecto a las
de los actos jurdicos, pero "generales" respecto a las de los contratos tpicos.
32 La ley 13.246 contena cinco ttulos, pero de los originarios ttulos IV y V, ya
solo queda en este ltimo el art. 59 con la redaccin que le dio la ley 22.298 i."Los
contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley quedarn suje-
tos a sus disposiciones"), cuyo examen, dado el tiempo transcurrido, se comprende
que carece de inters.
dividido en captulos es el II, con ocho artculos introducto-

rios y luego el captulo I para "las aparceras agrcolas" y el
captulo II para "las aparceras pecuarias".
A estar a ese mtodo de la L.A., son de la mxima genera-
lidad (por aplicarse a todos los contratos de la L.A.) el art. 1
introductorio, y todos los artculos del ttulo III, siendo nor-
mas especiales las restantes, aunque dentro de ellas algu-
nas, sin alcanzar la mxima generalidad, son generales res-
pecto a otras, como las ocho introductorias del ttulo II, res-
pecto a las especiales de los dos captulos que contiene.
Pero no hay que dar excesiva importancia al mtodo, pues
el legislador que en el grueso del articulado tiene como idea
dominante negocios que conducen a la concesin de goce de
un predio, ha introducido en la L.A. un cuerpo un tanto ex-
trao: la aparcera pecuaria. A ese contrato, mal podra apli-
crsele, por ejemplo, el texto del art. 45 que, aunque situado
en el ttulo III, se refiere a los contratos ad meliorandum de
un predio, hiptesis extraa a la aparcera del art. 34 que es
solo de animales. Dgase lo propio del art. 39 sobre los con-
tratos accidentales que son de predios.
De all que reordenando el material segn la idea de lo
general y de lo especial, tenemos esta graduacin de normas
de la L..:
a) Normas generales para todos los contratos de la L.A.,
como son las de los arts. 1 y las del ttulo III, con excepcin
de las de los arts. 39 y 45. Y todava ello, con la salvedad de
que el art. 1 en lo que se refiere al orden pblico sufre sus
visibles excepciones, especialmente en la aparcera pecuaria
(arts. 34, 36, 37, 38), que la previsin del art. 40 in fine so-
bre la inscripcin en los registros inmobiliarios mal puede
ser aplicada a la aparcera pecuaria pura, y que la ubicacin
que se da a los usos y costumbres en el art. 41 es solo para
los casos en los que no haya normas (as: arts. 23, inc. d, 37,
38) que le den otra preferente.
b) Normas generales para todos los contratos que conlle-
van la concesin del goce de un predio. De este tipo, son, por
ejemplo, las de los arts. 4, 8, 15, 17 y 18 que aunque situa-
das en el ttulo I, son llevadas al ttulo II por el art. 22. Y de
este tipo son las recordadas de los arts. 39 y 45.
c) Normas generales para los contratos de aparcera, que,

excluida la del art. 22, son las siete restantes con que co-
mienza el ttulo II, y todava con la salvedad de que algn
inciso del art. 23 en cuanto se refiere a "predio" (inc. e) nada
tiene que hacer con la aparcera pecuaria pura.
117. Los elementos y la prueba
I. La forma
Los contratos de la L.A. son no formales. No se requiere

furnia alguna ad solemnitatem.
De lo que el nrt. 40 L.A. habla, es de una forma ad proba-
iionem (infra, aqu, sub II) y de una forma de publicidad (m-
fra, aqu, sub III.
II. La forma ad probationem
En sus fres primeros preceptos, el art. 40 L.A. dispone:

"Los contratos a que se refiere la presente ley debern re-
dactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y
so pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposi-
ciones generales, se lo considerar encuadrado en los pre-
ceptos de esta ley y amparado por todos los beneficios que
ella acuerda. Cualquiera de las partes podr emplazar a la
otra a que le otorgue contrato escrito".
La redaccin actual es obra de la ley 22.298.
1. Carcter ad probationem
El enftico primer precepto ("debern redactarse por es-
crito") no implica consagrar una forma ad solemnitatem de
la cual dependa la validez, y cuya ausencia traiga la nulidad
plena o efectual.
Estamos ante una forma ad probationem, como lo denota
el segundo precepto.
En teora, podramos decir que hay una diferencia entre el
precepto sub examen y la regla general del art. 1193, Cdigo
Civil, porque para la regla general la prueba escrita solo es
exigible en los contratos que pasan de la tasa de la ley, en
tanto que para la L.A. se requiere siempre, cualquiera que
117. Los elementos y la prueba 547
sea el valor del contrato. Pero, en la prctica, la diferencia

carece de importancia, pues la inflacin hizo que la tasa del
art. 1193 quedara reducida a una cifra tan nfima, que ya no
es ni siquiera representable en moneda divisionaria, y nor-
mativamente ha quedado convertida en "cero".
Si recordamos la diferencia terica, es nicamente en
previsin de que se opere una reforma legislativa que actua-
lice la tasa del art. 1193, Cdigo Civil.
2. Contratos abarcados
Esta forma ad prubationem se requiere para los contratos
"a que se refiere la presente ley".
Abarca, por lo tanto, a los contratos de arrendamiento,
aparcera, y a los contratos asimilados.
Quid de los contratos accidentales?
Invocando la amplitud de la frmula "a que se refiere la
presente ley" se ha enseado que quedan tambin com-
prendidos 1 .
La tesis es interesante, y (con la salvedad ya hecha de la
falta de inters prctico actual) la compartimos con estos al-
cances:
a) En principio, en punto a la prueba, el contrato acciden-
tal no queda sometido al art. 40 L.A., sino al art. 1193, Cdi-
go Civil. El encabezamiento del art. 39 L.A. exige llegar a
esa conclusin, al disponer que los contratos accidentales
quedan "excluidos de las disposiciones de esta ley", y la re-
gla de forma del art. 40 L.A. es una disposicin de la ley.
b) Pero el enfoque cambia si con un contrato accidental se
pretende su calificacin y homologacin como tal. Se preten-
dern entonces efectos que concede y regula la L.A.; el con-
trato accidental que por el encabezamiento del art. 39 sali
por la puerta, retorna a la L.A. por la ventana, en cuanto re-
quiere por su calificacin y homologacin como tal, una pro-
teccin que la L.A. dispensa, la que, en consecuencia, pasa a
referirse a l, en los trminos de su art. 40.
1 Brebbia, op. cit., pg. 174.

548 117. Los elementos y la prueba
3. Ausencia de prueba escrita

La ausencia de prueba escrita no impide probar el contra-
to por otros medios. Como lo seala el segundo precepto del
art. 40 L.A., podr probarse su existencia "de acuerdo con
las disposiciones generales".
Las disposiciones generales son las del Cdigo Civil: arts.
1191/2.
Se ha pretendido que tales disposiciones generales no son
de rigurosa aplicacin en materia agraria, debiendo aplicar-
se con criterio amplio "y admitirse, v.g. toda clase de docu-
mentos en carcter de principio de prueba por escrito (bole-
tas de comercializacin y transporte de productos, informes
de autoridades pblicas, recibos, etc.)"2.
Discrepamos: no hay razn alguna para apartarse de las
disposiciones del Cdigo Civil, so color del carcter "agrario"
del contrato, desoyendo la misma ley especfica que lo man-
da. Con ello no negamos que algunos de los instrumentos
que la tesis transcripta invoca, valgan como principio de
prueba por escrito, pero valdrn como tal si, y solo si, entran
en la preceptiva del art. 1192, segundo prrafo.
4. Pretensin para obtener la prueba escrita

El tercer precepto del art. 40 L.A. trae esta previsin:
"Cualquiera de las partes podr emplazar a la otra a que le
otorgue contrato escrito".
Si requerido extrajudicialmente, el otro contratante se
niega a otorgar contrato escrito, habr que acudir al juez,
con lo cual, mutatis mutandi se crear una situacin parale-
la a la del art. 1188, Cdigo Civil.
Pero como estamos aqu solo ante una forma ad probatio-
nem pensamos que no ser necesario llegar a tanto como al
otorgamiento del escrito por el juez. Bastar con la senten-
cia declarativa de la existencia del contrato y de sus clusu-
las esenciales.
2 Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 106, citando a Cozzi;

dem, Brebbia, Contratos agrarios, pg. 176.
III. La forma de publicidad
El ltimo precepto del art. 40 L.A. dispone: "El contrato

podr ser inscripto por cualquiera de las partes en los regis-
tros inmobiliarios a cuyo efecto bastar que el instrumento
tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u
otro oficial pblico competente".
1. El rgimen anterior
En la originaria redaccin de la ley 13.246, la inscripcin
era obligatoria, y la exigencia impuesta al "arrendador o
aparcero dador sin perjuicio del derecho que se reconoce al
arrendatario o aparcero de obtener por su parte directamen-
te esa inscripcin".
En la originaria redaccin, se otorgaba un efecto a la ins-
cripcin: la oponibilidad a terceros.
Y porque la inscripcin era obligatoria para el concedente,
y su ausencia privaba al contrato de oponibilidad a terceros,
el concedente que fuera omiso en cumplir con la obligacin de
inscribir, asuma responsabilidad por todos los daos que se
siguieran a la otra parte por la ausencia de inscripcin.
2. El rgimen actual
Hay dos diferencias respecto al anterior:
A. La inscripcin ha dejado de ser obligatoria; hoy es fa-
cultativa. Por lo tanto, queda descartada toda idea de res-
ponsabilidad del concedente, por omisin de inscribir, tanto
ms cuanto que tampoco el rgimen actual da a la inscrip-
cin los efectos del rgimen anterior, segn de inmediato
puntualizamos.
B. La inscripcin ya no es otorgante de oponibilidad a ter-
ceros.
a) En el rgimen anterior, la inscripcin tena un especial
efecto, pues dotaba de oponibilidad al contrato, de lo que se
segua que la falta de inscripcin lo tornaba inoponible a
terceros.
El tema presentaba un particular inters en el caso de ena-
jenacin del fundo pues caba concluir que para la aplicabili-
dad del art. 1498, Cdigo Civil, era necesaria la inscripcin.
b) Hay quienes entienden que, an hoy, la inscripcin sigue

siendo necesaria para el funcionamiento del art. 14983, pero a
nosotros nos parece que ello no surge del actual art. 40 L.A.
IV. El contenido: el orden normativo
El contenido es lo que se dice en el contrato (supra, 21,1).

Qu dicen, los contratos de la L. A.?
Dicen, quiranlo o no, lo que la lex imperativa dice; dicen,
lo que ellos quieren decir; y dicen, en fin, lo que sin aparen-
tar decir, dice la lex supletoria.
1. El orden del art. 41
La ley 13.246 traa, para las aparceras, el texto del art.
29, a cuyo tenor: "En los contratos de aparcera se aplicarn
en el orden siguiente: a) Las disposiciones de la presente
ley; b) Los convenios de las partes; c) Los usos y costumbres
locales; d) Las normas del Cdigo Civil, en especial las rela-
tivas a la locacin".
La ley 22.298 derog el art. 29 y sustituy el art. 41, ubi-
cando all un texto que toma la letra del derogado art. 29
con dos modificaciones. Por una de ellas, se generaliza el
precepto que establece el orden normativo, de tal manera
que ahora rige no solo para la aparcera sino genricamente
para "los conti-atos a que se refiere la presente ley"; por la
otra, se altera el orden que prevea el derogado art. 29, de
tal manera que los usos y costumbres locales pasan al inc. d,
y las normas del Cdigo Civil pasan a ocupar el inc. c.
En definitiva, a raz de la ley 22.298, el actual art. 41
L.A. prescribe: "En los contratos a que se refiere la presente
ley se aplicarn en el orden siguiente: a) Las disposiciones
de la presente ley; b) Los convenios de las partes; c) Las nor-
mas del Cdigo Civil, en especial las relativas a la locacin;
d) Los usos y costumbres locales".
Un sector de la doctrina lamenta estas modificaciones in-
3 As: Brebbia. op. cit., pgs. 177/8,

troducidas por la ley 22.298, afirmando que el actual texto

en parte es irrelevante y en el resto inconveniente. De irre-
levantes se han tachado los incisos a y b considerndose que
constituyen casi una perogrullada; y de inconveniente ha si-
do calificado el orden de los incisos c y d, estimndose que los
usos y costumbres debieran ser aplicables a las aparceras,
antes de acudir al Cdigo Civil4.
Pero el actual art. 41 L.A. est all, y su preceptiva debe
ser aplicada. Claro est que para aplicarla hay que comen-
zar por interpretarla. Es la interpretacin la que puede sal-
var al texto, dando en l por sobreentendidas palabras sin
las cuales, ms que lamentarnos con quienes lo objetan en
su aplicacin a las aparceras, tendramos que lamentarnos
por su aplicacin a los arrendamientos.
Porque para los arrendamientos, eso de que se apliquen
las normas del Cdigo Civil "en especial las relativas a la lo-
cacin" suena un tanto extrao, ya que el arrendamiento ru-
ral es una especie de locacin de cosas, por lo que no cabe
hablar de una suerte de aplicacin por analoga, sino direc-
tamente de una subsuncin en el gnero.
2. "'Las disposiciones de la presente ley"

En la enumeracin de las normas aplicables, figuran en
primer trmino "las disposiciones de la presente ley".
Ello debe ser entendido en este sentido: que el comienzo
del anlisis debe hacerse partiendo de la L.A., y esto no tie-
ne nada de extrao, pues igual acontecera, aunque la L.A.
no lo dijera, como ocurre con cualquier ley para la materia
de que trate.
Pero no significa que se encuentre en la cspide del or-
den normativo. Por encima de ella est la Constitucin. La
L.A. solo est "arriba" de las dems normaciones que enu-
mera su art. 41.
La L.A. est siempre-arriba de las convenciones de las
partes, en este sentido: es ella la que fija la fisonoma de Jos
contratos de la ley, determinando la competencia normativa
4 Brebbia, op. cit., pgs. 179/80.

de la autonoma privada, y es a ella que hay que interrogar

cuando se trata de determinar hasta dnde llega la autono-
ma privada. Pero ello no significa que todos y cada uno de
los preceptos de la L.A. prevalezcan sobre los resultantes de
la autonoma privada, pues si el grueso de ellos tienen el ca-
rcter de una lex imperativa, no faltan los que solo implican
una lex supletoria (infra, aqu sub 3). Lo de la L.A. que
siempre prevalece sobre las convenciones de las partes, es el
sector de normas atributivas de competencia normativa, que
nos dice cules materias quedan reservadas a la L.A. y cu-
les a la autonoma privada.
La L.A. est arriba del Cdigo Civil porque constituye una
lex specialis que en cuanto tal prevalece sobre la lex generalis.
Y est arriba de los usos y costumbres locales, que reciben
de ella su competencia normativa (doct. art. 17, Cdigo Civil).
3. "Los convenios de las partes" y el orden pblico

Hemos sealado que las convenciones de las partes se en-
cuentran por debajo de las disposiciones de la L.A. en el sen-
tido de que es a sta que corresponde fijar la competencia
normativa de la autonoma privada.
Pero el art. 1, in fine, L.A. agrega algo ms, al disponer
que sus preceptos "son de orden pblico, irrenunciables sus
beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor
cualesquiera clusulas o pactos en contrario o actos realiza-
dos en fraude a la misma".
A. La L.A. se autopostula como una lex imperativa.
Inicialmente, empleando el lenguaje de la ley, se habl
del orden pblico a secas, explicando que se trataba de am-
parar los derechos del arrendatario o aparcero "que son la
parte ms dbil en esos contratos"5. La doctrina se maneja-
ba con conceptos conocidos, que entroncaban con el vocabu-
lario del art. 21, Cdigo Civil, y daba una razn de protec-
cin al dbil, que independientemente de que estuviera
bien o mal aplicada respiraba eticidad.
5 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 31.

Se callaba, s, el ingrediente demaggico que contenan

algunas de las exageraciones de la ley...
Del prudente "orden pblico" se pas al grandilocuente
"orden pblico econmico" con su dosis de persuasin psico-
lgica en el sentido de que estaba interesada toda la econo-
ma del pas6, los intereses de la produccin, la tcnica de la
explotacin, el asentamiento de las familias7 y tuvo entrada
otra cosmovisin que apuntaba contra la concepcin del do-
minio segn el Cdigo Civil...
Los agraristas se complacen en hablar de lo que llaman
el "orden pblico econmico" como justificante de esta nor-
ma, afirmando que ese carcter de la L.A. deriva de la na-
turaleza misma de los contratos que contempla, inadecua-
dos para ser regulados por el principio de autonoma del
En 1980 comenzaron a soplar otros vientos. Vienen de la
nota de elevacin de la ley 22.298 donde se afirma que el
tema "debe encararse con una mentalidad distinta a la que
inspir la ley 13.246, vigente desde hace ms de 30 aos y
que procuraba tutelar al arrendatario identificndolo con
la parte econmicamente ms dbil... ya no puede aseve-
rarse que tal circunstancia se cumpla, pues es obvio que
aqul debe movilizar amplios recursos financieros para cu-
brir los onerosos insumos propios de toda explotacin ra-
cional. La nivelacin de fuerzas entre ambos contratantes,
acelerada ltimamente en virtud del adelanto tecnolgico,
obliga a replantear los conceptos tradicionales existentes
en la materia, para que el exceso de proteccin del rgimen
hasta ahora vigente no redunde en perjuicio de las perso-
nas a quienes se destina la proteccin... Coherentemente
con la filosofa expresada de que el arrendatario no consti-
tuye la parte dbil del contrato, sino que el aporte de capi-
6 Comp. Blasco, Arrendamientos y aparceras rurales, pg. 3: "El orden pblico

econmico surge de una legislacin que no solo tiene en mira el inters de la parte
econmicamente dbil, sino la produccin misma de la riqueza nacional".
7 Comp. Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 18: "asegurar la
produccin y la distribucin de la riqueza y lograr adems la estabilidad de la fami-
lia agraria".
554 117. Los e l e m e n t o s y l a p r u e b a
tales que debe efectuar a la explotacin lo convierten en un

verdadero empresario...".
Consecuente con esa fundamentacin, la ley 22.298 intro-
dujo importantes modificaciones, pero ellas no incidieron so-
bre el art. 1 LA., por lo que el carcter de orden pblico si-
gue estando afirmado 8 , y corresponde determinar los reales
alcances del texto sub examen:
a) Eso de que "los preceptos de esta ley son de orden p-
blico", no significa que todos, sin excepcin, lo sean.
Hay preceptos de la L.A. que, por disposicin expresa de
la misma, se aplican "salvo estipulacin en contrario" con lo
que tienen el carcter de lex supletoria: arts. 23 me. d, 34.
36, 38 a .
Los hay cuya preceptiva, lejos de sealar un contenido ne-
cesario, dejan un sector del mismo a la determinacin nego-
cial segn el principio del art. 1197, Cdigo Civil: arts. 30, 37.
No falta, el que, aparentemente imperativo, desemboca
en lo supletorio. De esta especie es el contenido en el encabe-
zamiento del art. 18, en cuanto precepta que son obligacio-
nes del arrendador y del arrendatario "las establecidas en el
Cdigo Civil", pues, en la medida en que stas son lex suple-
toria, no reciben otro carcter por el hecho de que la L.A. las
incorpore por va de remisin.
b> La diferencia entre el rgimen contractual del Cdigo
Civil y el de la L.A. est en ei distinto punto de partida. En
el Cdigo Civil la regla apunta al carcter de lex supleto-
ria, y la excepcin a la existencia de normas imperativas;
en la L.A. la regla es la lex imperativa, y la excepcin la
norma supletoria.
B. Solo en la medida en la que estemos ante una norma
de la L.A. con el carcter de lex imperativa, ser cierto eso
8 Comp. Brebbia, op. cit.. pag. 26, quien refirindose a esa Tndame litacin se-
ala que en ella "se vierten expresiones que parecieran sustentar un criterio con-
trario", al anterior, y subraya que el art. 1 permanece inmodificado.
9 Prez Llana, Arrendamientos y aparceras rurales, pag. 19. Este autor inclu-
ye en la enumeracin de los casos de lex supletoria, el art. 37, texto que tiene otro
carcter, pues, lejos de prever un plazo, deja librada su determinacin a las partes.
5117. Los e l e m e n t o s y la p r u e b a 555
de que son "irrenunciables sus beneficios e insanablemente

nulos y carentes de todo valor cualesquiera clusulas o pac-
tos en contrario o actos realizados en fraude a la misma".
En un primer examen literal, pareciera que son tres los ca-
sos de los que se ocupa este texto, manifestando su repulsa:
renuncia, clusulas o pactos en contrario, y actos en fraude.
Pero en un segundo examen, reflexionando sobre el valor
de la conjuncin "o" y atendiendo al espritu de la norma, se
advierte que esos tres casos no se encuentran situados al
mismo nivel:
a) La L.A. afirma la irrenunciabilidad de los beneficios.
La repulsa a ese tipo de renuncia constituye el principio en
base al cual se juzgan los otros dos casos. Los actos en con-
trario y los actos en fraude son nulos porque implican una
renuncia a los beneficios. Si no implican una renuncia de
ese tipo, no se encuentran sancionados con la nulidad del
art. 1 de la L.A., sin perjuicio de que por otras razones pue-
dan estarlo por otras disposiciones, sean de la L.A. sean de
otras leyes 10 .
Kl de renuncia, no es un caso distinto de los otros dos, si-
no el denominador comn de ambos, quedando absorbido en
alguno de ellos: fuera de stos, no hay una renuncia que sea
renuncia per se, y reciba la repulsa de la L.A.
De la renuncia de la que la L.A. se ocupa, es de la que se
manifiesta en el contrato, por lo que queda envuelta a tra-
vs o de una clusula, pacto en contrario, o de un fraude a la
ley. No se ocupa, y en esto est conteste la doctrina", de la
que sobreviene despus del contrato, porque libres son las
partes de renunciar a los derechos adquiridos, y sera irrazo-
nable el pensar que el productor no pudiera, v.g., convenir a
posteriori la devolucin del fundo arrendado, antes de cum-
i o Asi. v.g.: un arrendamiento que fuera del caso de) art. 45 L.A. pase de los
10 aos del art. 1507, Cdigo Civil, o que siendo el caso del art. 45 L.A. pase de
los 20 aos, es nulo por el excedente', sin que para esa invalidez se entre a inda-
gar la existencia o no de un beneficio, ni, por lo tanto, si hay o no renuncia al
mismo. Y as, una simulacin en perjuicio de terceros, no implica ni fraude a la
L.A. ni renuncia de beneficios por ella acordados, pero recibe la reprobacin del
556 117. L o s e l e m e n t o s y l a p r u e b a
plirse el plazo mnimo de la L.A. lio que molesta a la L.A. es

la renuncia anticipada para que no nazcan los efectos bene-
ficiosos del contrato de que se trate.
Invocando una Acordada de la ex Cmara Central Parita-
ria se ha dicho que cabe admitir una renuncia, cuando ella
significa para el renunciante "la obtencin de un beneficio
igual o mayor al renunciado"12. Sin perjuicio de sealar que la
referida Acordada vers sobre una hiptesis distinta, y de ob-
servar que a nuestro juicio entr en autocontradiccin13,
dejamos sentada nuestra opinin en el sentido de que no ad-
mitimos que pueda renunciarse anticipadamente a los benefi-
cios por una contrapartida igual o mayor, porque de admitr-
selo, transitando por esas aguas, siempre sera posible encon-
trar una explicacin a cualquier renuncia, as sea en el hecho
de un menor alquiler, con lo cual, por la interpretacin, que-
dara derogada la previsin legal.
b) La L.A. declara "insanablemente nulos y carentes de
todo valor cualesquiera clusulas o pactos en contrario".
12 Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pg. 19; Brebbia, Contratos

agrarios, pg. 27; Blasco, Arrendamientos y aparceras rurales, pg. 4.
13 Aunque Boragni {loe. cil.) da como nmero de la Acordada, el 13 del 30 de
junio de 1950 Brebbia, loe. cil., suministra el nmero 15) por el fragmento que
transcribe, entendemos que quiere referirse a la nmero 11 del 22/5/50 que presen-
ta integra en pgs. 380/2, segn cuyo art. 2: "Las Cmaras cuidarn de que la con-
ciliacin a que se arribe en la audiencia del art. 104 de la Reglamentacin Genera!
sea acorde con las disposiciones legales y no importe una renuncia de los derechos
que las mismas confieren, salvo que la renuncia de u n derecho significara para el
renunciante la obtencin de un beneficio igual o mayor al renunciado. En ningn
caso las Cmaras homologarn conciliaciones que importen una compensacin en
dinero por la renuncia de un derecho".
Y bien: I. Se advierte que la Cmara se sita en el momento de la conciliacin,
no en el momento en el que se concluy el contrato que motiv el proceso que cul-
mina en conciliacin; no estamos, por lo tanto, en la hiptesis de renuncia anticipa-
da que es la que recibe la repulsa de la L.A., y no cabe trasladar a ella la regla es-
tatuida en la citada Acordada. Por lo dems, personalmente estimamos que la C-
mara vio fantasmas, donde no debi verlos, pues la renuncia de lo ya adquirido por
el contrato no es rechazada por la L.A., segn lo puntualizramos en el texto. II. La
Cmara dijo "s" al caso de "beneficio igual o mayor" y "no" al de compensacin en
dinero. Parcenos ello contradictorio, pues nos resulta inasible eso de que se admi-
ta la renuncia que implique "la obtencin de u n beneficio igual o mayor al renun-
ciado", pero que se niegue, a priori, que una compensacin en dinero pueda consti-
tuir un beneficio igual o mayor al renunciado.
117. Los e l e m e n t o s y l a p r u e b a 557
Insanablemente nulos, esto es, inconfirmables, de nuli-

dad absoluta.
No se anula el contrato (de arrendamiento, de aparcera,
o asimilado), sino la clusula, el pacto. Estamos ante una
nulidad absoluta, pero parcial.
Si la anulacin parcial condujera a un vaco en las clu-
sulas esenciales, como el contrato debe subsistir (ya que la
nulidad es parcial) pero no puede subsistir sin algo que sea
esencial para su contenido, corresponder que la decisin ju-
dicial llene el vaco14.
c) La L.A. declara tambin "insanablemente nulos y ca-
rentes de todo valor cualesquiera... actos realizados en frau-
de a la misma".
La diferencia entre este caso y el anterior reside en esto:
en el anterior, el contenido del contrato se dirige directa y
abiertamente en contra de los preceptos de la L.A., en tanto
que en ste, la contradiccin se opera por la va de rodeos y
enmascaramientos de la real direccin. Penetramos en el te-
rreno de la simulacin, pudiendo darse como un claro ejem-
plo, el de la interposicin de personas para mantenerse en el
terreno de los contratos accidentales10.
4. "Las normas del Cdigo Civil, en especial las relativas
a la locacin"
El Cdigo Civil, en la enumeracin del art. 41 L.A. figura
debajo de los convenios de las partes.
Convengamos que, as dicho, no es un sitio muy decoroso.
Pero esto debe ser entendido referido a las normas del Cdi-
go Civil que tienen el carcter de lex supletoria.
El art. 41 L.A. se refiere en "especial" a las normas relati-
vas a la locacin. Para el arrendamiento, hay algo ms in-
tenso que una aplicacin en especial (supra, aqu, 1). Para
los otros contratos (aparcera, asimilados) lo de "especial"
implica una aplicacin analgica, en la medida en la que ella
corresponda.

15 Spota, Contratos IV, pg. 574, trae, entre otros, este ejemplo.
5. "Los usos y costumbres locales"

ltimos en la enumeracin, se ha objetado el sitio en el
que los coloca la L.A., sosteniendo que no debieran estar
despus del Cdigo Civil atento a la "notoria insuficiencia e
inconveniencia de sus normas para regular los contratos
agrarios"" 1 .
No entraremos a debatir si eran realmente "notorias" la
insuficiencia e inconveniencia de las normas del Cdigo Ci-
vil y si a nuestra Patria le fue mejor o peor con la legislacin
agraria, pues admitiendo en la va argumental que real-
mente fueran notorias, eso pertenece al pasado, y de lo que
debemos hablar es del presente, donde es de esperar que la
insuficiencia e inconveniencia hayan sido corregidas por la
L.A., por lo que el residuo que quede a aplicar del Cdigo Ci-
vil, estar ya "depurado".
Por otra parte, de dnde se saca, a priori, que los usos y
costumbres locales sean convenientes y suficientes? Contra
esa ilusin cabra recordar que las leyes de arrendamientos
surgieron reaccionando contra la prctica existente.
Todava, en cuanto a vigencia geogrfica, cabra recor-
dar que lo local, a fuer de tal, no es general, en tanto que el
Cdigo Civil, como la L.A., son generales para todas las lo-
calidades.
Y no olvidemos que, cuando realmente se d un caso de
insuficiencia, por ausencia de norma previsora que se ade-
cu al caso, es el mismo Cdigo Civil el que manda acudir a
los usos y costumbres: art. 17, Cdigo Civil.
V. El contenido: la retribucin
Los contratos de la L.A. son contratos onerosos. Forma

parte de su contenido esencial el que haya una retribucin
que el productor se obligue a pagar al que se obliga a pro-
porcionar el objeto destinado a la explotacin agropecuaria.
Entre sus "Disposiciones comunes" la L.A. trae los artcu-
16 Brebbia, op. cit.% pg. 180.

los 42 y 44 relativos a la retribucin y que examinaremos en

este lugar.
En la exposicin que sigue, para simplificarla, nos des-
preocuparemos de los contratos asimilados, a los que, a fuer
de tales, cabe aplicarles las reglas que expondremos para el
arrendamiento y la aparcera.
1. Retribucin mixta
Estamos ante la figura de los contratos combinados, sub
especie de los mixtos isupra, 5, VII, 2, b).
a) Si la retribucin es en dinero, tendremos un contrato
de arrendamiento art. 2 L.A.) y si consiste en un porcentaje
de los frutos, tendremos una aparcera (art. 21 L.A.).
Quid si la retribucin es mixta, por consistir parte en di-
nero y parte en un porcentaje de los frutos?
El art. 44 L.A. da la respuesta: cuando la retribucin con-
siste "adems del porcentaje en la distribucin de frutos, en
determinada suma de dinero", el contrato se rige por las
normas de la aparcera.
b) Hay en el texto una inquietud similar a la del art. 1356.
Cdigo Civil. Pero, mientras para la doctrina del art. 1356 ci-
vil, cuando el precio es mixto (parte en dinero y parte en otra
cosa) puede haber, ora compraventa, ora permuta, segn la
importancia del valor de la cosa respecto al dinero, la L.A. no
trae alusin a relatividad de valores y la regla es constante:
si se conviene como retribucin porcentaje y dinero, el con-
trato se rige siempre por las reglas de la aparcera17.
2. Retribuciones conjuntas
Constituye un fenmeno distinto al de la retribucin mix-
ta. En la retribucin mixta hay unidad de retribucin forma-
da por elementos heterogneos, en tanto que en las retribucio-
nes conjuntas hay pluralidad de retribuciones heterogneas.
A. Comencemos por dar un ejemplo sencillo de retribu-
cin mixta, y un ejemplo sencillo de retribuciones conjuntas,
17 Blasco, op. cit,, pg. 69.

que, al compararlos, nos permiten indagar dnde reside lo

de comn y lo de diferente:
Si Primus se obliga a conceder el uso y goce a Secundus,
del fundo Tusculano, por una retribucin que consista en
una suma de dinero, ms el 30% de los frutos que se obten-
gan de dicho fundo, tendremos un solo contrato, con una so-
la retribucin, calificable de "mixta" porque se compone de
elementos heterogneos (precio y porcentaje).
En cambio, si Primus se obliga a conceder el uso y goce a
Secundus, de dos fundos el Tusculano y el Semproniano
convinindose que por el fundo Tusculano la retribucin ser
tal suma de dinero, en tanto que por el fundo Semproniano
consistir en el 30% de los frutos, tendremos dos contratos, dos
retribuciones, ninguna de las cuales es mixta, pero que entre
s son heterogneas, calificables, en este caso, de "conjuntas".
B. Esos ejemplos sencillos nos permiten detectar lo que
tienen en comn y lo que presentan de diferente:
a) Qu de comn puede tener un contrato con dos con-
tratos?
En la hiptesis en la que se coloca la L.A. lo de comn es-
t, por de pronto, en esto: que los dos contratos han sido con-
cluidos en unidad de actuacin y de acuerdo, pues las partes
han querido simultneamente esos dos contratos. Por eso el
art. 44, en su segunda parte, habla de los "convenios que im-
porten conjuntamente un contrato de arrendamiento y uno
de aparcera".
Adase a ello que en los dos ejemplos sencillos que he-
mos presentado, aparecen datos heterogneos (precio y por-
centaje de frutos) y se advertir que mucho de comn hay en
ambos casos.
Pero la L.A. ha decidido (y ha decidido bien) que son dos
casos distintos, que deben recibir respuestas distintas. Lo
ha decidido en atencin a las diferencias que presentan.
b) Qu de substancialmente diferente presentan, entre
s, los dos ejemplos que hemos dado?
La diferencia no est en que en el primer ejemplo se trate
de un solo fundo (el Tusculano) en tanto que en el segundo,
de dos fundos (el Tusculano y el Semproniano). Podemos
imaginar una retribucin mixta que abarque los dos fundos
(sumados en un objeto a los fines del contrato), y a la inver-

sa, retribuciones conjuntas que se refieren solo al fundo Tus-
culano (dividido en dos objetos a los fines del contrato). Si se
dijera "se pagar por el goce de los dos fundos, tal suma de
dinero y el 30% de los frutos de ambos", la retribucin es
mixta, pero si se dijera "se pagar por el goce del sector Nor-
te de tal fundo, tal suma de dinero, y por el sector Sur del
mismo fundo, el 30% de los frutos de este sector", estaremos
ante retribuciones conjuntas.
La diferencia no est ni siquiera en el hecho de que en el
primer ejemplo haya un solo contrato, y una sola retribu-
cin, en tanto que en el segundo hay dos contratos y dos re-
tribuciones. Podemos imaginar dos contratos acumulados en
un solo acuerdo, cada uno de los cuales tenga una retribu-
cin mixta18, y se no ser el caso que preocupa a la segunda
parte del art. 44 L.A.
Porque en el caso que acabamos de proponer, hay s, acu-
mulacin de contratos que se manifiesta en el hecho de que
hay dos retribuciones separadas, lo que permite hablar de
retribuciones acumuladas, pero ambas son mixtas, y por lo
tanto, aunque cada una de ellas, considerada aisladamente,
presente una heterogeneidad interna (precio y porcentaje)
las dos, consideradas en su relacin recproca, son homog-
neas, no presentando heterogeneidad externa. Para decirlo
con otras palabras, cada uno de esos dos contratos se rige
por las reglas de la aparcera (primera parte del art. 44 L.A.,
supra, aqu, sub 1), por lo que la acumulacin que se presen-
ta no sugiere un problema especial.
La hiptesis que preocupa a la L.A. no es la de cualquier
18 Si se trata del goce de los fundos Tusculano y Semproniano, por tal suma
de dinero y el 30% de los frutos de ambos, hay un solo contrato, una sola retri-
bucin, y sta es mixta. Si se trata del fundo Tusculano por tal suma de dinero
y el 30% de los frutos del mismo, y, en el mismo acuerdo, del fundo Sempronia-
no, por tal otra suma de dinero y el 30% de los frutos de ste, hay dos contra-
tos, dos retribuciones, ambas mixtas; estamos en una hiptesis de acumulacin
contractual, pero no en la de retribuciones conjuntas, para cuya aparicin, co-
mo sealaremos luego en el texto, la acumulacin es condicin necesaria, pero
no suficiente.
acumulacin, sino la de una especie de acumulacin: cuando

la acumulacin es de retribuciones heterogneas entre s.
Si dadas dos remuneraciones acumuladas, ambas son en
dinero, o ambas consisten en porcentaje de frutos, o ambas
son mixtas, estaremos ante dos arrendamientos o dos apar-
ceras acumuladas y fuera de la hiptesis concreta del se-
gundo apartado del art. 44 L.A., al que solo le interesa este
caso: que se acumulen un contrato de arrendamiento con un
contrato de aparcera, es decir, que se acumule una retribu-
cin en dinero con una en porcentaje de frutos (o mixta).
C. En el caso de retribuciones conjuntas, esto es, cuando
concurren un arrendamiento y una aparcera, el segundo
apartado del art. 44 L.A. decide que cada uno de los con-
tratos acumulados se regir "por las normas respectivas de
esta ley".
Hay en esto algn principio, propio del Derecho Agrario,
que sea distinto al que se aplica para los contratos del Dere-
cho Civil?
Ninguno!
Hemos recordado que las remuneraciones conjuntas son
una especie dentro de las remuneraciones acumuladas. Pues
bien: trtese del gnero (remuneraciones acumuladas) como
de la especie (remuneraciones conjuntas) la respuesta del
Derecho Civil es constante... Para el Derecho Civil, cuando
hay acumulacin contractual, cada contrato se rige por sus
propias leyes sean ellas iguales puede haber o no, diferen-
cias de clusulas) o distintas.
La importancia del segundo apartado del art. 44 L.A. se
reduce a una funcin didctica: para que nadie confunda la
retribucin mixta del primer apartado, con las retribuciones
conjuntas, pretendiendo aplicar a stas la regla estatuida
para aqulla.
3. Retribuciones adicionales
Por el art. 42 L.A.: "Prohbese convenir como retribucin,
adems de un porcentaje fijo en la distribucin de los frutos
o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en
dinero o especie y de acuerdo con la cotizacin o la cantidad
de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotacin del
predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arren-

dador por el arrendatario, aparcero o sus familiares".
Como resulta de su texto, es sta, tambin, una norma co-
mn al arrendamiento y a la aparcera. Pero, desde luego,
corresponder aplicarla tambin a los contratos asimilados.
A. Se contemplan diversas variantes que desembocan en
los llamados "contratos canadienses".
a) Por ejemplo, se concedi un fundo en aparcera fijn-
dose un porcentaje del 3Q':/c de los frutos para el dador y
del 70'/ para el tomador, pero aclarndose que dichos por-
centajes se establecan teniendo en cuenta una cotizacin
de los frutos que no pasara de 1.000 unidades monetarias
por kilo y una produccin por hectrea que no superara los
4.000 kilos, y estipulndose que de ser mayor la cotizacin
o mayor el kilaje deba pagarse un adicional en dinero o en
especie cuyo quantum dependiera de la diferencia en ms
que resultare.
b) En la generalidad de sus trminos, por el art. 42 L.A.
queda prohibida la clusula de un adicional teniendo en
cuenta solo las variantes de cotizacin o solo las variantes
de la cantidad de frutos, o ambas, y sea que para el surgi-
miento de la pretensin al adicional se contemple la varia-
cin en ms o en menos.
Y en la generalidad de sus trminos, la prohibicin rige no
solo para la aparcera, sino tambin para el arrendamiento.
B. Se prohibe, tambin, otro tipo de adicional, que ya no
consiste en prestaciones de dar, sino de hacer "trabajos aje-
nos a la explotacin del predio arrendado a efectuarse bajo
la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero
o sus familiares".
Por tratarse de una prohibicin explcita, entendemos
que cabe aqu argumentar a contrario, concluyendo que no
quedan prohibidos los adicionales de prestaciones de hacer
que no renan los requisitos enumerados: que sean ajenos a
la explotacin del predio arrendado (para los vinculados a
ella: art. 45 L.A), que se efecten bajo la dependencia del
arrendador (o, en su caso, aparcero dador), y por las perso-
nas all enumeradas. Cuando no se d la conjuncin de esos
tres requisitos, la clusula no estar prohibida.
C. Prohibida la clusula, como ello afecta al precio, el juez

debe proceder a la recomposicin del contrato:
a) Pensamos que no es del caso el decir que estando
prohibido el adicional, solo la prescripcin referida a l se
anula, permaneciendo inalterado lo dems, y como precio, lo
que queda sin adicional.
En el contenido contractual, el adicional es inseparable
del "bsico" porque, juntos, uno y otro, forman el precio, la
retribucin. Se da una doble inseparabilidad en el sentido
del art. 1039 C. Civ. que obstara a una nulidad parcial, y
que de no arbitrarse una recomposicin debera llevar
fatalmente a la nulidad de todo el contrato. Dentro de la
clusula sobre precio, hay inseparabilidad del adicional res-
pecto al bsico, y dentro del contrato, hay inseparabilidad de
la clusula sobre precio, respecto a las dems.
b) En cuanto a las pautas que deben seguirse para la re-
composicin del contrato estimamos que debe partirse de esta
base: apreciando el valor de transformacin del adicional en la
prestacin que verosmilmente las partes hubieran pactado de
no haber incurrido en desobediencia a la prohibicin de la L.A.
Ttulo II: Arrendamiento rural
118. Concepto, caracteres y plazo
I. Definicin
Segn el art. 2 L.A.: "Habr arrendamiento rural cuando

una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un
predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o
pueblos, con destino a la explotacin agropecuaria en cual-
quiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso
y goce un precio en dinero".
El discurso del texto debe ser completado con la previsin
del art. 39 L.A.
El arrendamiento rural es una especie visualizable des-
de la perspectiva de dos gneros: por un lado, pertenece al
gnero "locacin de cosas", y por el otro, al gnero "contra-
tos de la LA.".
1. El arrendamiento accidental
Decimos que el discurso del art. 2 L.A. debe ser completa-
do con el del art. 39 L.A.
Lo decimos, porque el art. 39 L.A. regula los contratos ac-
cidentales (supra, 116, III) entre los que se encuentra el
arrendamiento accidental.
El arrendamiento accidental tiene una regulacin muy
particular. Queda potencialmente abarcado por la definicin
del art. 2 LA., pero sale de la L.A. por la puerta del encabe-
zamiento del art. 39 L.A. Ante ello, corresponde completar
la definicin del art. 2 L.A., dando por sobreentendida, don-
de dice "se obligue a conceder el uso y goce", esta salvedad:
"de modo no accidental".
No se diga que luego el arrendamiento accidental vuelve
a entrar en la L.A. por la ventana que le deja abierta el mis-
566 118. Concepto, caracteres y plazo
mo art. 39, porque, si bien ello es verdad, no lo es menos que

esa entrada es para efectos muy limitados sin que quede so-
metido al rgimen del arrendamiento rural de que en este
prrafo hablaremos.
2. Arrendapiiento rural y locacin de cosas

Decimos que el arrendamiento rural pertenece al gnero
"locacin de cosas"1.
A. De la comparacin entre el art. 2 L.A. y el art. 1493,
Cdigo Civil, resulta evidente que, de no existir la L.A., el
contrato que examinamos quedara directamente regulado
por el Cdigo Civil. Presenta, en efecto, todos los requisitos
denitorios de la locacin de cosas y nada hay en l de ex-
trao al gnero "locacin de cosas".
a) La especie "arrendamiento rural" tiene todos los requi-
sitos del gnero "locacin de cosas": alguien se obliga a con-
ceder el uso y goce de una cosa por un precio en dinero.
La hiptesis responde a la definicin de la locacin de co-
sas que se extrae del art. 1493.
No es, desde luego, una locacin meramente de "uso", si-
no una locacin de "goce". Pero tanto da, pues la locacin de
"goce" tsupra, $96, II, 2) es una de las variantes subsumidas
en el art. 1493, Cdigo Civil!
b) Nada hay en la definicin del art. 2 L.A. que sea extra-
o a la definicin del gnero "locacin de cosas".
Porque no lo hay, el arrendamiento accidental, al ser
substrado del rgimen especial del arrendamiento rural,
cae directamente en el art. 1493, Cdigo Civil, con la salve-
dad apuntada de la pi'oteccin especial proveniente de la ca-
lificacin y homologacin del art. 39 L.A.
1 No compartimos la afirmacin de Prez Llana, Derecho agrario, pg.347,

quien ensea que el arrendamiento rural "es legalmente, una figura autnoma,
distinta del contrato de locacin que en general legisla el Cdigo Civil: los ele-
mentos caractersticos dados en la ley 13.246 son suficientemente relevantes
como para autorizar esta afirmacin". Pensamos que cualquiera que sea la rele-
vancia que quiera darse a los elementos caractersticos, ellos solo alcanzan pa-
ra dar especifidad.
118. Concepto, caracteres y plazo 567
B. Dentro del gnero "locacin de cosas", lo especfico de

la especie "arrendamiento rural" est dado por dos notas po-
sitivas y una negativa.
Las dos notas positivas son stas: que el objeto locado sea
un predio rural, y que el destino sea la explotacin agrope-
cuaria en cualquiera de sus especializaciones.
La nota negativa es sta: que no sea un arrendamiento
accidental.
Habiendo dicho lo suficiente sobre la nota negativa, ha-
blaremos de las dos notas positivas en los apartados III y IV
de este prrafo.
3. Arrendamiento rural y contratos de la L.A.

Hemos dicho que, bajo una visual, el arrendamiento ru-
ral es una especie dentro del gnero "locacin de cosas"
aclarando que, bajo otra visual, pertenece al gnero "con-
tratos de la L.A."
La LA., en efecto, ha formado un gnero que presenta en
el art. 1, que abarca el arrendamiento, la aparcera y los
contratos asimilados [supra, 116, II, 3).
Ese gnero no coincide con el gnero "locacin de cosas".
puesto que abarca contratos que, como los de aparcera y los
asimilados, no son de locacin de cosas ante el Cdigo Civil,
sino contratos innominados.
Si hacemos abstraccin de la aparcera pecuaria pura, ad-
vertimos que la idea de arrendamiento rural es dominante
para la construccin del gnero, y para la determinacin de
las reglas a las que se sujeta el gnero. De all el inters que
presenta para toda la L.A.:
a) Salvo la aparcera pecuaria pura, que tiene un objeto mo-
biliario, los contratos de la L.A. se refieren a predios rurales. Y
la conceptualizacin de lo que es un predio rural est hecha en
el art. 2 L.A.
. b) Para la caracterizacin de un contrato como "asimila-
do" hay que compararlo con la estructura del arrendamiento
rural. No descartamos, a priori, una asimilacin con la es-
tructura de la aparcera, pero, personalmente, no nos resul-
ta imaginable.
c) Para los contratos de la L.A. referidos a un predio ru-
ral, la regulacin concreta del arrendamiento rural es domi-

nante, como se ve del art. 22.
II. Caracteres
El de arrendamiento rural es un contrato consensual, bi-
lateral, oneroso, y no formal. Bajo una visual, puede aadir-
se que es de tracto sucesivo. Pero no aceptamos el calificarlo
como conmutativo.
a) Es consensual porque queda concluido con el consenti-
miento de arrendador y arrendatario, sin que sea necesaria
la entrega del predio. La entrega se sita en la faz de la eje-
cucin, no en la de la conclusin.
b) Es bilateral porque ambas partes se obligan recproca-
mente: el arrendador a conceder el goce del predio rural, y el
arrendatario a pagar por ese goce un precio.
La L.A. habla de un precio "en dinero".
Dinero es el nacional, pero la Ley de Convertibilidad suje-
ta las obligaciones en dinero extranjero a las obligaciones de
dar sumas de dinero, por lo que, en la prctica, deber leer-
se el vrt. 2 L.A. como si dijera "dinero nacional o extranjero".
An ms: por la doctrina de los contratos asimilados,
otras retribuciones podrn reemplazar al dinero...
c) Pues es un contrato bilateral, a fortiori es un contrato
oneroso. Los contratos unilaterales pueden ser onerosos o
gratuitos, pero los bilaterales son siempre onerosos.
d) Desde el punto de vista de la concesin del goce, es un
contrato de tracto sucesivo. No es del caso el entrar a elucu-
braciones de gabinete sobre si puede haber una explotacin
agropecuaria "instantnea". Basta con recordar que, supo-
niendo que pudiera haberla, no quedara incluida en un con-
cepto de arrendamiento rural, del cual se excluyen los con-
tratos accidentales por su corta duracin.
Pero desde el punto de vista del pago del precio, aunque
lo usual sea pactarlo como peridico, no vemos inconvenien-
te alguno en que se lo convenga para ser abonado instant-
neo, en un solo acto, por el total.
e) Es un contrato no formal, en el sentido de que no se
exige solemnidad alguna para su conclusin. La "forma"

que el art. 40 L.A. exige, es solo a los fines de la prueba
(supra, 117, II) 2 .
f) Se ha dicho que es un contrato conmutativo3.
Postulada la afirmacin en trminos generales, debe ser
rechazada.
Como regla, los contratos onerosos pueden ser convenidos
como aleatorios, utilizando diversas vas (supra, 5, IV), y
paralelamente a como no hay que rechazar esa posibilidad
para la compraventa (supra, 42, IV, 6) tampoco cabe recha-
zarla para el arrendamiento, posibilidad que entra dentro
de la amplitud del vocablo "modalidades" del art. 1 L.A.
Para dar un ejemplo concreto, suficientemente ilustrati-
vo, qu inconveniente puede existir en que se pacte la obli-
gacin de pagar el precio bajo condicin suspensiva siendo
pura y simple la de conceder el goce, o de que a la inversa,
sea sub conditione la de conceder el goce y pura y simple la
de pagar el precio?
En la ejemplificacin anterior hemos dado por supuesto
que el alea influa sobre todo el contrato, ya que al dominar
la condicin una de las obligaciones definitorias del arrenda-
miento, repercuta, en definitiva, sobre la suerte de todo el
contrato que dejaba de ser conmutativo...
Problema distinto es el de determinar si un sector del
contrato puede ser sometido a alea, quedando como conmu-
tativo el resto. Por ejemplo: quid si el alea prevista tiene un
campo de accin ms reducido, incidiendo sobre una obliga-
cin que no es la definitoria, pero que la L.A. adscribe impe-
rativamente cuando se dan las definitorias (v.g. sobre la
obligacin de mantener el predio libre de malezas)? A noso-
2 Brebbia, Contratos agrarios, pg. 41, caracteriza al de arrendamiento como

un contrato "formal", pero en esto solo debe verse una diferencia de terminologa
respecto a la que nosotros empleamos, pues aclara (op. cit., pg. 176) que se trata
de una forma ad probationem.
3 Prez Llana, Derecho Agrario, pg. 347: Campagnale, Manual terico prctico
de los contratos agrarios privados, pg. 69; Galetti, Nuevo rgimen de arrenda-
mientos y aparceras rurales, pg.39; Taborda Caro, Derecho Agrario, pg. 219;
Brebbia, Contratos agrarios, pg. 41.
tros nos parece que esa fragmentacin del contenido con-

tractual no sera admisible, porque chocara contra el princi-
pio de orden pblico del art. 1 L.A.
III. El predio rural
El arrendamiento rural es locacin de predio rural.
1. Referencia a un inmueble
El arrendamiento debe referirse a un predio. Solo los in-
muebles (y no todos) son susceptibles de arrendamiento rural,
a diferencia de la aparcera que puede versar sobre semovien-
tes (art. 34 L.A.) sin concesin de goce de predio alguno.
Al decir que el arrendamiento rural es de predios, no des-
cartamos que adems del predio, se incluyan en unidad con-
tractual otras cosas, y entre ellas, semovientes. As como
hay las aparceras prediales con semovientes del art. 21
L.A., puede haber arrendamiento de un predio con semo-
vientes.
Pero debe haber un inmueble.
2. Ubicacin rural del inmueble
No basta con que el arrendamiento sea de un predio. Se
requiere que el predio est ubicado "fuera de la planta urba-
na de las ciudades o pueblos".
La L.A. no define lo que debe entenderse por "planta ur-
bana", tarea que asumi la reglamentacin, pero que en
nuestra opinin no dispensa a los jueces de emprenderla
en cada caso, abrevando directamente en la ley.
Sobre la materia, la reglamentacin trae dos preceptos:
A. En su art. 1, la reglamentacin considera planta urba-
na "el ncleo de poblacin donde exista edificacin y cuyo
fraccionamiento se encuentre efectivamente representado
por manzanas y solares, o lotes, cuente o no con servicios
municipales y est o no comprendida dentro de lo que la Mu-
nicipalidad respectiva considere ejido del pueblo".
Esa descripcin es feliz en cuanto aclara que el concepto
de planta urbana es independiente de lo que la Municipali-
dad respectiva considere ejido del pueblo, pues as como se

ha dicho que el Parlamento ingls, con todo su poder, no
puede convertir a un hombre en mujer, as tampoco un
Concejo Deliberante puede, a los fines de la L.A., declarar
urbe lo que es campia. Coincidimos tambin en que puede
haber una planta urbana que no cuente con servicios mu-
nicipales, agregando, de paso, que puede haber pueblo sin
organizacin municipal, es decir, sin que haya un Munici-
pio, en el sentido en que este vocablo es empleado en el De-
recho Constitucional.
Incluso vemos con agrado el resto de la descripcin del
art. 1 del reglamento, dndole una cierta interpretacin,
ya que si la ley requiere interpretacin, tambin la exige el
reglamento. Pero aclaramos que interpretado el art. 1 de la
reglamentacin como creemos que debe ser interpretado,
bien poco nos dice, e interpretando de otro modo, preten-
diendo que algo ms nos diga, puede caer en la inconstitu-
cionalidad.
Planta urbana de las ciudades o pueblos es una extensin
de terreno; cuando el art. 1 reg, nos dice que es el "ncleo
de poblacin" sin duda que alude al asiento territorial que
luego pasa a describir: ciudades y pueblos.
Es ella un asiento de poblacin donde existe edificacin.
La edificacin da la nota de estabilidad, definitoria de lo que
entre nosotros se entiende por "ciudad" no siendo el "pueblo"
sino un conjunto de edificaciones que, por su extensin y de-
sarrollo, no merece todava el nombre de ciudad. Pero obsr-
vese que la planta urbana no es solo terreno edificado, pues
hay espacios vacos, formados no solo por plazas, calles, jar-
dines en las heredades, sino incluso por heredades baldas
sin ninguna edificacin. Los espacios vacos, a medida que
uno se aleja del centro (donde la edificacin es ms compac-
ta) van aumentando y a menudo ocurre que se pasa insensi-
blemente de la urbe a la campaa.
Si el nico dato para definir la planta urbana fuera la
edificacin, pues no es posible exigir tanto como una edifi-
cacin compacta (y no la exige la reglamentacin, que no
habla de un ncleo edificado, sino de un ncleo "donde
exista edificacin", sin determinar densidad de ella) no
habra, en realidad, una suficiente determinacin de lo que

la planta urbana es...
El art. 1 de la reglamentacin entiende completar la
descripcin exigiendo que la extensin de terreno est, en
los hechos, fraccionada, de un modo que es propio de las
ciudades o pueblos. Lo requiere con la expresin "cuyo frac-
cionamiento se encuentre efectivamente representado por
manzanas y solares o lotes". La divisin en manzanas su-
pone calles, y la divisin de cada manzana en solares da la
representacin "catastral" de lo que es propio de las ciuda-
des. Pero como no se dan (y no podran darse a priori) me-
didas para las manzanas ni para los solares, todo desembo-
ca en una cuestin de hecho. Por otra parte, la reglamenta-
cin al hablar de "manzanas, y solares o lotes", emplea la
palabra "lotes" como substitutiva de "solares" o como subs-
titutiva de "manzanas y solares"? La pregunta tiene su m-
dula, pues si "lotes" sustituye a "solares" la reglamentacin
viene a decir que se requiere una divisin en manzanas y
una subdivisin en solares y lotes, en tanto que si "lotes"
sustituye a "manzanas y solares" podra bastar con una di-
visin en lotes, sin que sea exigible, adems, una previa en
manzanas. De las dos lecturas, preferimos la segunda, que
da una mayor elasticidad posible a la configuracin urba-
nstica de los pueblos, que pueden ser de una extensin tan
reducida que solo abarque lo que en ciudades, no pasara
de ser una manzana, o que pueden ser de una configura-
cin urbanstica tal, que abarcando extensiones mayores,
no presenten "manzanas" (entendidas stas como espacios
rodeados de calles que sirven de acceso comn a los distin-
tos solares) sino lotes, con accesos propios, como ocurre en
muchas de las llamadas villas veraniegas.
Comprendemos que, con esta lectura, la reglamentacin
viene a desembocar en una tautologa: planta urbana es...
planta urbana. Pero esto es preferible a encerrar el concepto
en un lecho de Procusto, porque lo de planta urbana es un
concepto socio-econmico. Planta urbana es lo que en el co-
mn sentir se entiende por espacio destinado efectivamente
al asiento de una ciudad o pueblo. Determinar dnde termi-
na una ciudad o pueblo, ser siempre una cuestin de hecho,
que depender de la efectiva configuracin de la ciudad o

pueblo de que se trate.
Habr, as, casos claros y casos dudosos. Pensamos que
los casos dudosos deben decidirse a favor de la calidad de ur-
bano, porque la L.A. sale del rgimen comn del Cdigo Ci-
vil, y al exigir que el predio sea rural, se ha colocado en el
caso de excepcin.
B. Predio rural es el que est ubicado fuera de la planta
urbana.
Pero, a estar a la letra del art. 2 de la reglamentacin,
puede no haber arrendamiento regido por la L.A. aunque el
predio sea rural y el destino agropecuario, ya que como re-
quisito de la aplicacin del rgimen establece esta salvedad:
"siempre que... no se afecte al desarrollo o evolucin inme-
diatos de las ciudades o pueblos".
Con ello, la reglamentacin crea, al lado de una planta
urbana actual, una suerte de planta urbana en potencia.
Nosotros entendemos que, en el estado actual de la legis-
lacin, ese texto reglamentario solo puede salvarse de la ta-
cha de inconstitucionalidad atendiendo a su espritu y desa-
tendiendo su letra aparente.
Porque si uno se aferra a la letra aparente, tendr que
concluir que ese pasaje del art. 2 de la reglamentacin se
aparta abiertamente de lo prescripto por el art. 2 L.A., ya
que, pese a darse todos los requisitos del arrendamiento
rural, niega que haya arrendamiento rural. Eso es incons-
titucional.
Es yendo al espritu que el texto puede salvarse. El art. 2
reg, es consecuencia de una insuficiente conceptualizacin
de la planta urbana en el art. 1 reg. Si el reglamento, en su
art. 1 hubiera definido de otro modo a la planta urbana, no
se hubiera visto en la necesidad de introducir el correctivo
de su art. 2.
La planta urbana, en el sentido socioeconmico que es
el que interesa debe ser entendida incluyendo el terreno
que anuncian sus perspectivas inmediatas de crecimiento.
La planta urbana en potencia, es ya planta urbana bajo la
ptica del art. 2 L.A.
Podr haber dudas sobre la determinacin de lo que abar-
ca esa previsible extensin, pero las dudas ya lo hemos se-

alado se deciden a favor del carcter "urbano".
3. Ubicacin mixta
Si el predio est ubicado parte en la planta urbana y par-
te fuera de ella estimamos que debe aplicarse el tipo con-
tractual que responde a lo principal.
IV. El destino agropecuario
No basta con que el arrendamiento sea de un predio "ubi-

cado fuera de la planta urbana". Es preciso que el contrato
sea "con destino a la explotacin agropecuaria en cualquiera
de sus especializaciones".
1. Lo agropecuario
El concepto de lo agropecuario debe tomarse con gran
amplitud, presentndose siempre que a travs de la activi-
dad se trate de obtener frutos naturales o industriales o pro-
ductos de los que son propios de la campaa. Es tambin,
aqu, un concepto socio-econmico el que predomina.
Porque el concepto debe ser captado con amplitud, parce-
nos que puede tomarse por va ejemplificativa la larga enu-
meracin de ramas de actividades agropecuarias que para
otros fines verifica la resolucin ministerial 1055/484.
Porque debe tratarse de una actividad para obtener
frutos naturales o industriales o productos, parcenos bien
la jurisprudencia a cuyo tenor no es arrendamiento rural la
locacin de un predio con destino a emplearlo para depsito
de animales 5 . Y porque debe tratarse de una actividad que,
en sentido socioeconmico sea propia de la campaa, el
4 Recuerda esta resolucin, Brebbia, np. til., pg. 40, quien formula sus reser-
vas respecto a la "naturaleza agraria" de algunos de los casos enumerados, como
los de apicultura, cunicultura y sericultura, aunque en definitiva parece aceptarlos
por "la gran vinculacin con la actividad agraria tomada en sentido estricto".
5 Brebbia, loe. vil.
arriendo para la explotacin de un horno de ladrillos no es

arrendamiento rural 6 porque aunque los hornos de ladrillo
suelen instalarse en la campaa, la actividad vinculada a
ellos no es de puesta en produccin, sino de destruccin di-
recta del campo, en lo que de fructfero tiene: el art, 2 L.A.
habla de "explotacin", no de destruccin.
2. El destino mixto
Correctamente el art. 3 de la reglamentacin aplica la re-
gla de lo principal y de lo accesorio, cuando en un mismo
contrato se pactan dos destinos de los cuales solo uno es
agropecuario.
V. Plazo mnimo
Lo determina el art. 4 L.A.

1. Extensin y carcter
Segn el primer precepto del art. 4 L.A.: "Los contratos a
que se refiere el art. 2 tendrn un plazo mnimo de tres aos".
a) El plazo es de tres aos, resultando ser ms breve que
los que establecieron los antecedentes normativos (cuatro
aos en la ley 11.170, cinco aos en la ley 11.627, cinco ms
tres de prrroga en el primitivo art. 4 de la ley 13.246).
b) Es un plazo nico.
En la originaria redaccin de la ley 13.246 haba, en rea-
lidad, dos plazos: el inicial de cinco aos, y el de prrroga de
tres aos, ambos a favor del arrendatario, pero dependiendo
el segundo de una opcin en tiempo oportuno. El plazo opcio-
nal de prrroga, suprimido por el decreto-ley 2188/57 fue
luego restablecido por el decreto 6430/58, y nuevamente su-
primido por la ley 22.298.
c) Es un plazo establecido a favor de ambas partes, pues
puede invocarlo tanto el arrendatario como el arrendador.
H Blasco. Arrendamientos y aparceras rurales, pg. 7.

Hay en esto una clara diferencia con todas las normacio-

nes anteriores, para las cuales el plazo mnimo solo era in-
vocable por el arrendatario, solo funcionaba a favor de l.
As, v.g. en la originaria redaccin del art. 4, segn la ley
13.246, eran a favor del arrendatario tanto el plazo mnimo
inicial como el de prrroga.
2. Los contratos sucesivos

Por el segundo precepto del art. 4 L.A.: "Tambin se con-
siderar celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie,
en el caso de que no se establezca plazo o se estipule uno in-
ferior al indicado".
La interpretacin de este texto presenta sus dificultades.
A. Por de pronto: a qu se llama "contrato sucesivo"?
Sucesivo es, sin duda, el contrato que "respecto a la mis-
ma superficie" se celebra despus de vencido el anterior, y
sucesivo es tambin el contrato que respecto a dicha superfi-
cie, y estando en curso el anterior, se celebra en la inteligen-
cia de que cobrar vigencia una vez vencido el anterior.
Pero qu decir de un contrato por el cual, estando en vi-
gencia el de arrendamiento, modifica su plazo, alargndolo!
Si furamos a aplicar la doctrina del art. 812, Cdigo Ci-
vil, tendramos que concluir que ese contrato modificatorio
no es un contrato sucesivo. Pero la doctrina del tercer pre-
cepto del art. 4 (infra, aqu, 3) nos lleva a otra conclusin,
pues a contrario deriva de l que las prrrogas no previstas
originariamente constituyen tambin un contrato sucesivo.
A los fines de los desarrollos que siguen, conviene tener
presentes esos tres casos de contratos sucesivos: celebrados
despus de vencido el contrato anterior, celebrados antes de
vencido el contrato anterior para tener vigencia al venci-
miento de ste, y contratos de prrroga de uno vigente.
B. Detengmonos en el primero de los casos: el contrato
se ha celebrado despus de vencido el anterior.
Ninguna duda cabe de que hay contrato sucesivo, en el
sentido de la L.A., si la voluntad de celebrarlo se ha mani-
festado expresamente. Pero puede derivarse una voluntad
tcita del hecho de que el arrendatario, vencido el anterior,
contine en el uso y goee del predio sin que el arrendador re-

clame restitucin?
Hay quienes piensan que a travs de la doctrina de los
contratos sucesivos reaparece la tcita reconduccin, criterio
que no compartimos (infra, aqu, sub VI).
C. El trmino mnimo de duracin del contrato sucesivo
es el mismo que el estatuido para el contrato inicial, esto es
de tres aos, nico y a favor de ambas partes.
Como se trata de trmino de duracin de uso y goce, l se
computa a partir del momento en el que comienza el uso y
goce amparado por el contrato sucesivo:
a) Para el sucesivo celebrado despus de vencido el ante-
rior, cuando comienza el uso previsto por aqul. No se compu-
ta el tiempo que hubiera podido transcurrir al amparo del
b) Para el sucesivo celebrado durante la vigencia del an-
terior y previendo un uso sin solucin de continuidad, desde
que venci el anterior.
c) Para el sucesivo cuyo contenido sea el de una prrroga
del vigente, desde la fecha de celebracin del sucesivo.
Supongamos que el arriendo fue pactado por tres aos, y,
el ltimo da del segundo ao, las partes resuelven que el
plazo, en lugar de ser por los tres aos originarios, sea por
cuatro...
En nuestra opinin, el plazo mnimo de tres aos, propio
del contrato sucesivo, se computa a partir del da siguiente
al de su celebracin, con lo cual le quedan por delante al
arrendatario tres aos que con los dos ya transcurridos,
suman en total cinco aos.
Descartamos la posibilidad de que el cmputo se practi-
que a partir del vencimiento originario, lo que en el ejemplo,
dara en total un goce mnimo al arrendatario de seis aos.
Que la L.A. trate al contrato modificatorio como sucesivo,
desconociendo en razn del orden pblico la voluntad de las
partes en el sentido de limitarse a una mera prolongacin de
plazo, es una cosa, y otra muy distinta que vaya al extremo
de asimilarlo a un contrato que las partes hayan querido co-
mo posterior al vigente.
Esta forma de cmputo que estimamos la correcta condu-
eir a resultados distintos segn el tiempo que haya trans-

currido hasta el momento en el que se pacta la prrroga, pu-
diendo ocurrir, incluso que no haga falta hacer entrar a fun-
cionar la lex imperativa sobre plazo mnimo, cuando l ya
queda asegurado por los trminos de la propia prrroga7.
3. La prrroga prevista
Segn el tercer precepto del art, 4 L.A.: "No se considera-
r contrato sucesivo la prrroga que se hubiere pactado, ori-
ginariamente, como optativa por las partes".
Se ha dicho que la previsin es intil, porque si desde el
principio las partes pactan un plazo mayor que el mnimo,
sa es una estipulacin sin objeciones, que no puede ofrecer
dudas, y que al ser convenida desde el principio, no es un
contrato sucesivo, por lo que sobreabunda el decir que no se
la considerar tal.
En un primer examen, la objecin parece correcta. Si ab
initio, en lugar del mnimo de tres aos se pactan cinco, na-
die pensar que haya all un contrato de dos aos sucesivo
al de tres, por lo que a fortiori tampoco se ver un contrato
sucesivo si ab initio se pactan cinco aos con facultad de res-
cindir unilateralmente respetado el mnimo de tres, o si ab
initio se pactan tres con facultad de optar por otros dos.
Pero en un segundo examen se advierte:
a) Algo de directo e interesante dice el texto. Una posibili-
dad de prrroga optativa como la que prev supone la volun-
tad de optar de una de las partes que se expresa afirmndo-
la, y el consentimiento de la otra, ya dado por anticipado. De
no existir la previsin legal podra darse base a una doctrina
que estimara que habra all un contrato sucesivo, pues por
lo menos el ejercicio de la opcin es en un tiempo posterior
al de la celebracin del contrato que la autoriza.
b) Y, a contrario, mucho ms es lo que sugiere.
7 Y as, v.g., si el contrato inicial fue pactado por cuatro aos (plazo superior al
mnimo) y la prrroga es por un ao ms, pactada antes de que fenezca el segundo
ao inicial, todava quedan dos aos del plazo originario que con el de la prrroga
satisface el mnimo de tres aos.
Solo excluye la previsin de opcin, esto es, una prrroga

para cuyo surgimiento baste con la declaracin actual del
beneficiario. Pero si las partes previeran que la prrroga po-
dr verificarse en el futuro, de comn acuerdo, eso ya no se-
ra una hiptesis de opcin, sino, en caso de llegarse al co-
mn acuerdo, directamente un contrato sucesivo.
Solo excluye la previsin de opcin originariamente pac-
tada. Si ya en curso el arrendamiento, se acordara la op-
cin, el caso entrara en la hiptesis de contrato sucesivo.
Y a fortiori, si ya en curso el arrendamiento, en lugar de
acordarse la posibilidad de opcin futura, directamente se
prolongara la duracin del contrato, estaramos ante un
contrato sucesivo.
VI. La inexistente tcita reconduccin

Entre los agraristas, existen hoy dos opiniones sobre la
existencia de la tcita reconduccin.
1. Terminologa y conceptos
Para la exposicin de esas dos opiniones se torna necesa-
rio elaborar una terminologa que nos permita movernos con
un mnimo de claridad, en un terreno donde se entrecruzan
la historia de la L.A., la interpretacin de sus textos y la in-
terpretacin del Cdigo Civil.
Proponemos distinguir tres fenmenos: a uno de ellos lo
llamaremos "tcita reconduccin clsica", a otro "tcita recon-
duccin impropia" y al tercero "tcita reconduccin atpica".
La tcita reconduccin clsica, en los sistemas en los que
es admitida, implica que se forma un nuevo contrato de loca-
cin por el hecho de que el locatario contina en el uso y go-
ce de la cosa y el locador no manifiesta su oposicin. Para
decirlo con palabras que no admitan equvocos, al haber en
la tcita reconduccin clsica un nuevo contrato de locacin,
ambas partes quedan obligadas. Esa tcita reconduccin fue
la rechazada por el art. 1622, Cdigo Civil (supra, 109, VI).
Nos queda por determinar los conceptos de tcita recon-
duccin impropia y de tcita reconduccin atpica. Ellos se
pondrn de manifiesto, al examinar la historia del art. 20

L.A., lo que procedemos a hacer de inmediato.
2. La ley 13.246
La tcita reconduccin que calificamos de "impropia" apa-
rece en el anterior art. 20 L.A. (texto segn la ley 13.246) a
cuyo tenor: "Si el arrendador consintiera que el arrendatario
contine en el uso y goce del predio, transcurrido un ao sin
que el primero haya manifestado su voluntad mediante tele-
grama colacionado o notificacin practicada por intermedio
del juez de paz de exigirle la restitucin del mismo, o cele-
brado nuevo contrato, el arrendatario tendr derecho a con-
siderarlo renovado en las mismas condiciones, rigiendo en
cuanto a los plazos lo previsto en el art. 4 y con obligacin
para el arrendador de dar cumplimiento a lo prescripto en el
artculo 40".
Esa tcita reconduccin impropia, tena de comn con la
clsica en que haba accionar del arrendatario (que conti-
nuaba en el uso y goce de la cosa) e inaccin del arrendador
(que no reclamaba la restitucin). Pero all cesaban los pare-
cidos, porque en la clsica se forma por el tcito mutuo con-
sentimiento un nuevo contrato que obliga a ambas partes,
en tanto que en esta "impropia" era solo el arrendatario
quien tena derecho a considerarlo formado. Sobre este pun-
to, los trminos del viejo art. 20 eran explcitos: "el arrenda-
tario tendr derecho a considerarlo renovado... con obliga-
cin para el arrendador". Curiosa tcita reconduccin era
sa, en la que vala lo tcito del arrendador, pero no lo tcito
del arrendatario, pues faltaba todava que ejerciera el dere-
cho que le confera el viejo art. 20.
Ahora bien: esa reconduccin impropia por qu duracin
era? Ejercido el derecho por el arrendatario, cul era la du-
racin del nuevo contrato, de se que l hubiera considerado
"renovado", para emplear las palabras del texto?
El art. 20 era explcito: "rigiendo en cuanto a los plazos lo
previsto en el artculo 4S".
En la originaria redaccin del art. 4, en el primer aparta-
do, se fijaba para el contrato inicial (en ausencia de uno
mayor estipulado) un plazo mnimo facultativo (para el
arrendatario) de cinco aos con opcin (a favor del arrenda-

tario) a tres aos ms, y en el tercer apartado para los con-
tratos sucesivos un plazo mnimo (igualmente facultativo
para el arrendatario) de cinco aos con opcin (tambin pa-
ra el arrendatario) a tres ms.
Con esa originaria redaccin, el jurista inquieto pudo
haberse preguntado si la remisin que verificaba el art. 20
era a los plazos del contrato inicial o a los plazos de los
contratos sucesivos. Pero, desde el punto de vista prctico,
la pregunta resultaba ociosa, pues los plazos que la ley
prevea en el art. 4, en defecto de estipulacin expresa por
tiempo mayor (la que, por hiptesis, aqu faltaba), eran los
mismos...
En una posterior reforma, la pregunta ya cobr inters...
3. El decreto-ley 1639/63
El art. 4 L.A. fue uno de los ms ajetreados por las refor-
mas. Prescindamos de la historia intermedia, y lleguemos
directamente al texto que le imprimi el decreto ley 1639/63
que fij plazos distintos segn se tratare del contrato inicial
(cinco aos mnimos facultativos con opcin a tres ms) o de
los contratos sucesivos (tres aos mnimos facultativos sin
opcin a prrroga).
Con esa distincin de plazos cobraba inters el saber si la
remisin que haca el intocado art. 20 a los plazos del art. 4
era a los plazos del contrato inicial o al plazo de los contra-
tos sucesivos.
Doctrina y jurisprudencia se dividieron8.
Afirmaron unos que los plazos del art. 20 eran los del
contrato inicial...
Pero no faltaron quienes ensearan que deba aplicarse
al art. 20 el plazo de los contratos sucesivos. Con ello, dieron
a la categora de los contratos sucesivos una amplitud tal
que abarcaba tanto a los contratos sucesivos expresos como
a los derivados de "esa" tcita reconduccin del art. 20.
8 Sobre esto, Brebbia, op. cit., pg.150

4. Las leyes 2l'.452 y 22.298

Quienes creyeron que la tcita reconduccin impropia
quedaba abarcada por la idea de "contrato sucesivo", se las
ingeniaron para introducir, a travs de la misma idea, lo que
calificaremos de "tcita reconduccin atpica" en el rgimen
que sigui con las posteriores reformas introducidas por las
leyes 21.452 y 22.298.
Esa atipicidad tuvo grados distintos segn se trat de
una u otra ley.
A. La ley 21.452 modific el art. 20, dndole esta redac-
cin: "Vencido el trmino legal o el trmino pactado, si este
ltimo fuera mayor, el arrendatario deber restituir el pre-
dio sin derecho a ningn plazo suplementario para el desalo-
jo y entrega libre de ocupantes".
Sobre un punto, ya no caba dudar: adis a la tcita re-
conduccin impropia!
En adelante, haba que aplicar el art. 1622, Cdigo Civil.
Para el art. 1622 no hay tcita reconduccin, sino que la lo-
cacin contina... Pero convengamos que entre los civilistas
mismos no reina acuerdo sobre la exacta calificacin que co-
rresponde dar a esta "continuacin" en la locacin, no faltan-
do quienes enseen que pese a la repulsa del art. 1622, C-
digo Civil, con otro nombre, hayuna "especie" de tcita re-
conduccin; r a z o n a n , que si la locacin "contina"
tcitamente consentida, es porque algo de reconduccin hay.
La discusin civilista vino de perlas a algunos agraristas.
A ellos les bastaba con que algn contrato "tcito" se detec-
tara, para ya poder hablar de un contrato "sucesivo", y con
esa calificacin, aplicar el art. 4 de la ley especial, que no
haba sido modificado por la ley 21.452.
Esa tcita reconduccin no era la impropia del anterior
art. 20, pues no requera ni el transcurso de un ao, ni la in-
vocacin por el arrendatario, pero, en definitiva, a travs de
la doctrina de los contratos sucesivos, era tambin por los
tres aos facultativos del decreto-ley 1639/63.
B. La ley 22.298 da a la L.A. su configuracin actual.
El art. 20 sigue con la redaccin que le dio la ley 21.452; el
art. 4 fue modificado y ya no se establecen plazos mnimos
distintos para el contrato inicial y para el sucesivo, siendo el
fijado para ambos casos, de tres aos, y para ninguno de ellos

hay plazo posterior opcional, ni ninguno de ellos es facultativo
para el arrendatario, sino obligatorio para ambas partes.
Pero como en el art. 4 se sigue hablando de los contratos
sucesivos, se ha pretendido que se mantiene la situacin que
se quiso adjudicar al rgimen bajo el imperio de la ley 21.452.
La nica variante sera la de que, en lugar de un plazo de
tres aos facultativo para el arrendatario, ahora el plazo se-
ra de tres aos obligatorio para ambas partes.
Segn ello, por la ventana de los contratos sucesivos
existira la tcita reconduccin!...9
5. Nuestra opinin
No aceptamos introducir a travs del art. 4 una tcita re-
conduccin de ninguna clase.
La construccin jurdica que combatimos reposa sobre dos
errores:
A. El primer error es suponer que la originaria tcita recon-
duccin impropia caa dentro de la idea de "contrato sucesivo".
Contra lo que se haya pretendido, sostenemos que los con-
tratos sucesivos de la L.A. jams fueron pensados por sta
para abarcar la idea de una tcita reconduccin.
a) En la originaria redaccin de la ley, la tcita reconduc-
cin impropia no daba lugar a lo que la ley llamaba "contra-
to sucesivo" en el art. 4 (texto de la ley 13.246). Ello flua del
viejo art. 20 por esta razn: que por ese art. 20, para que se
diera el caso de tcita reconduccin impropia, era necesario
que el arrendador no hubiera "manifestado su voluntad... de
exigirle la restitucin... o celebrado nuevo contrato". En el
lenguaje de la ley no deba haber "nuevo contrato", lo que re-
sultaba contradictorio con la pretensin de encontrar un
"contrato sucesivo" que, por hiptesis, es un nuevo contrato.
b) Con mayor razn debe llegarse a esa conclusin en el
estado que se produjo cuando el art. 4 fue modificado por el
decreto-ley 1639/63. El art. 20 se refera a "los plazos" del
9 Comp. Rossini-
art. 4, en plural. Pero, a esa fecha, plazos en plural solo eran

los del contrato inicial, no habiendo plazos en plural para los
contratos sucesivos, sino un nico plazo de tres aos. Mal
poda decirse que los contratos sucesivos incluan la tcita
reconduccin impropia que supona plazos en plural.
B. El segundo error reside en pensar que la continuacin
de la locacin ex art. 1622, Cdigo Civil, implique un nuevo
contrato. Se confunde la continuacin del contrato por iner-
cia (que es lo que regula el art. 1622) con la continuacin en
el goce en razn de un nuevo contrato.
VII. Los arrendamientos ad meliorandum

En el originario art. 45 (texto segn ley 13.246) exista un
segundo apartado, del que resultaba una particularidad en
cuanto al modo de computar el plazo mnimo en los contra-
tos ad meliorandum: a partir de la fecha en la que por lo
menos las dos terceras partes del predio se encontraren en
condiciones de productividad. Dicha previsin ha desapare-
cido en el texto actual.
Subsiste, en cambio, el primer apartado, que ya no se re-
fiere a plazo mnimo sino a plazo mximo. Para no romper
la ilacin del discurso, hablaremos, aqu, de ese apartado
que establece un rgimen comn al arrendamiento y a la
aparcera de predio.
El arrendamiento se encuentra sujeto al plazo mximo
del art. 1505, Cdigo Civil: diez aos.
Pero para los contratos ad meliorandum, hay esta excepcin
consagrada en los siguientes trminos: "Los contratos en los
cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de
mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de des-
monte, irrigacin, avenamiento que retarden la productividad
de su explotacin por un lapso superior a dos aos, podrn cele-
brarse hasta por el plazo mximo de veinte aos".
119. Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin
I. Obligaciones del arrendatario
Segn la L.A. son las siguientes:
1. Las del Cdigo Civil

Tal lo que resulta del encabezamiento del art. 18 L.A., a
cuyo tenor "Son obligaciones del arrendatario... adems de
las establecidas en el Cdigo Civil".
A. Se toman las del Cdigo con el carcter supletorio que en
su caso tengan, pues su recepcin por la L.A. no las convierte
en imposiciones de carcter imperativo (supra, 117, IV, 3)
El incumplimiento de las obligaciones que resulten del
Cdigo Civil queda sancionado del modo que el Cdigo Ci-
vil prev.
Algunas de las obligaciones previstas en el Cdigo Civil
son reiteradas por la L.A., como v.g. la esencial de pagar el
precio, en cuyo caso, la sancin por el incumplimiento ser
la de la L.A., en lo que dispusiera de modo distinto {infra,
aqu, sub. 3).
B. Tomando el Cdigo Civil en una visual ms general
que no se limite solo a las "obligaciones" a que hace referen-
cia el art. 18 L.A., ha llegado el momento de decir algo sobre
los distintos textos que el Cdigo contiene y que tocan espe-
cficamente la materia hacia la que apunta la L.A.
Aqu, no hablaremos de ellos en su aplicacin a los con-
tratos accidentales que la propia L.A. deja librados al C-
digo Civil, sino en lo que pudieran interesar para los con-
tratos de la L.A.
a) El art. 1506, Cdigo Civil, que prev la duracin de los
arrendamientos de heredades fructferas, en defecto de pre-
visin expresa por las partes {supra, 101, II, 2) debe ser
conjugado con el art. 4 L.A. De esa regla del Cdigo, la pri-
mera parte que da la duracin de un ao resulta inaplicable
al arrendamiento rural, que exige un mnimo de tres aos.
586 119- Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin
Pero la segunda parte que supone "algunos aos", cuando

ellos sean ms de tres, sigue teniendo potencial aplicacin.
b) El art. 1536, Cdigo Civil, sobre tipos de cultivos y me-
joras rsticas (supra, 106, II, 2, V, 9), es aplicable al arren-
damiento rural, con el carcter de lex supletoria.
c) El art. 1557, Cdigo Civil, que niega el derecho a exigir
remisin de alquileres "alegando casos fortuitos ordinarios o
extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas"
(supra, 102, V, 5) no encuentra ya el obstculo para su apli-
cacin en la existencia del art. 6 de la ley 13.246, al haber si-
do, este ltimo texto, derogado por la ley 22.298.
e) El art. 1560, Cdigo Civil (supra, 105, II, 2), funciona
cmodamente dentro del sistema de la L.A.
d) El art. 1610, Cdigo Civil, inciso 4 {supra, 101, V, 3)
sigue teniendo aplicacin, pues, salvado el mnimo de la L.A.
puede haber un contrato "sin trmino fijo"
e) El art. 1617, Cdigo Civil {supra, 109, V, 5), no ha si-
do derogado por la L.A.
2. Las expresamente mentadas en el art. 18 LA.
Ellas son:
A. "Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el con-
trato con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ga-
naderos" (art. 18, inc. a)
a) Esta disposicin puede ser descompuesta en dos frag-
mentos:
El primero, al establecer que debe dedicarse el suelo a la
explotacin establecida en el contrato, es una simple reitera-
cin de lo que ya resulta de los arts. 1504,1554 y 1555 Cdi-
go Civil, dando los dos primeros la respuesta para el caso de
que no se hubiera convenido explcitamente el destino a dar-
se al predio arrendado. Bajo este punto de vista, el precepto
sub examen parece intil, por lo reiterativo, tanto ms cuan-
to que el deber de ajustarse al destino convenido surgira ya,
sin ms, del art. 1197, Cdigo Civil1.
1 Comp. Rezznioo, Intervencin del Estado en la locavtn rural, pg. 62.

119. Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin 587
El segundo fragmento subraya que la explotacin debe

ser "con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y gana-
deros", lo que, para el caso, puede ser conceptuado como un
desarrollo del principio general del art. 1198, Cdigo Civil,
sobre ejecucin de buena fe y de acuerdo con lo que las par-
tes verosmilmente entendieron o pudieron entender obran-
do con cuidado y previsin. Ese deber de sujetarse a las le-
yes y reglamentos agrcolas est impuesto con carcter im-
perativo, y no podra ser dejado de lado por la autonoma
privada, pero, en rigor, no es sa tampoco una consecuencia
de que el deber haya sido recordado por la L.A., sino aplica-
cin del principio ms general del art. 1503, Cdigo Civil,
pues convenir que no se respeten las leyes y reglamentos
agrcolas sera un acto contrario a las buenas costumbres y
la clusula nula: doct. arts. 953 y 1503, Cdigo Civil.
b) El incumplimiento de esta obligacin recibe la sancin
del art. 19 L.A. (infra, aqu sub C.)
c) Ya no rige la excepcin del antiguo art. 9 L.A. (hoy de-
rogado por la ley 22.298) que no obstante haberse pactado el
destino exclusivo para explotacin agrcola permita desti-
nar hasta el 30CA del predio para la explotacin ganadera,
granjera o de cultivos mejoradores.
B. "Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocu-
p en esas condiciones y contribuir con el 50% de los gastos
que demande la lucha contra las mismas, si stas existieran
al ser arrendadas el campo" (art. 18, inc.b).
a)Si el predio fue entregado libre de plagas y malezas, lo
que se presume (art. 1616, Cdigo Civil), el arrendatario de-
be mantenerlo as, a fin de cumplir con su obligacin de,
acabado el arriendo, devolver la cosa en el mismo estado en
el que la recibi (art. 1615, Cdigo Civil) y el costo de ello co-
rre en el 100% por su cuenta.
Si el predio ya tena plagas y malezas al ser entregado, la
L.A. se limita a decir que el arrendatario debe contribuir con
el 50% de los gastos que demande la lucha contra las mis-
mas, sin especificar expresamente a quien corresponde la
obligacin de efectivizar la lucha, pero parece evidente que
esa obligacin pesa sobre el arrendatario a quien le queda
un derecho creditorio contra el arrendador por el otro 50%
588 119. Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin
de los gastos2, ya que no sera de esperar una constante in-

tromisin del arrendador en el fundo, como la que demanda-
ra una lucha de ese tipo (doct. art. 1198, Cdigo Civil).
Estimamos que si un predio, al tiempo de ser entregado,
tiene ciertas plagas y malezas y no otras, habr que aplicar
para las originarias la regla del 50%, y para las que apare-
cieran despus de la entrega, la del 100%
b) Si el arrendatario incumpliere, se aplica el art. 19 L.A.
(infra, aqu, sub C).
C. "Conservar los edificios y dems mejoras del predio,
los que deber entregar al retirarse en las mismas condicio-
nes en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por
el uso y la accin del tiempo" (art. 18, inc. c).
La norma debe ser leda segn la doctrina de los arts.
1516, Cdigo Civil, y concordantes.
El incumplimiento de esta obligacin, tiene, lo mismo que
el incumplimiento de las dos obligaciones precedentemente
enunciadas, esta sancin: "facultar al arrendador para pe-
dir su ejecucin o la rescisin del contrato, pudiendo recla-
mar los daos y perjuicios" (art. 19 L.A., segundo apartado).
3. Las derivadas de otras disposiciones de la L.A.

Tales son:
A. La esencial de pagar el precio (art. 2).
Su incumplimiento es sancionado por el primer aparta-
do del art. 19 L.A., en los siguientes trminos: "... la falta
de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los
plazos establecidos en el contrato... son causales que dan
derecho al arrendador a rescindir el contrato y exigir el
desalojo del inmueble".
Ntese la diferencia con el Cdigo Civil, para el cual, la
resolucin (en el lenguaje de la L. A. "rescisin") con el con-
siguiente desalojo, supone la falta de pago de "dos perodos
consecutivos de alquiler" (art. 1579); para la L.A. basta con

pg. 87.
la falta de pago de un perodo segn surge de su art. 19 ("la

falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de
los plazos establecidos en el contrato").
La disposicin civilista es lex supletoria. No creemos que
para la L.A. deba llevarse su declaracin de "orden pblico"
(art. 1) al extremo de conceptuar que los contratantes no
puedan apartarse de la previsin normativa y estatuir que
en lugar de la falta de pago de un perodo, sea necesaria la
de dos o ms para abrir el camino del desalojo; si las partes
son libres de fijar los perodos de pago que convengan, a for-
tiori deben serlo para establecer cuantos incumplimientos
traern tan drstica sancin.
La disposicin civilista prev que la demanda por resolu-
cin incluya la de "indemnizacin de prdidas e intereses"; la
L.A. omite esta referencia, pero ella es de Derecho comn, y
no nos parece que fuera argumento suficiente para negarla el
hecho de que no mentada en el primer apartado, aparece pre-
vista, para hiptesis diferentes, en el segundo apartado.
B. La de no hacer abandono injustificado de la explota-
cin. Est prevista implcitamente en el art. 19 L.A. que
reprime su incumplimiento con igual sancin a la de falta
de pago del precio.
Se trata del abandono "sin dejar persona que haga sus
veces" (doct. art. 1564, Cdigo Civil). La L.A. solo sanciona
el abandono injustificado, lo que va de suyo y est acorde
con los principios generales; no es abandono injustificado el
que se sigue a una declaracin de resolucin del contrato au-
torizada por la L.A.3
C. La de restituir el predio, acabado el arrendamiento
(art. 20 L.A.).
Las consecuencias de la falta de restitucin son las esta-
blecidas por el Cdigo Civil, pero el arrendatario no entra en
mora automtica, ya que todava cabe el juego del instituto
de la continuacin en la locacin: art. 1622, Cdigo Civil.
D. En especial la del art. 8 L.A, a cuyo tenor "Queda prohi-
3 Giletta, Causales de desalojos agrarios despus de la ley 22.298, pg. 225,

ejemplificando con la hiptesis del art. 8 L.A.
bida toda explotacin irracional del suelo que origine su ero-

sin o agotamiento, no obstante cualquier clusula en contra-
rio que contengan los contratos respectivos. En caso de violar-
se esta prohibicin por parte del arrendatario, el arrendador
podr rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de
la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los
daos y perjuicios ocasionados. Si la erosin o agotamiento so-
brevinieron por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las
partes podr declarar rescindido el contrato".
II. Obligaciones del arrendador

En el art. 2 L.A. se encuentra mentada la obligacin
esencial del arrendador, de conceder el uso y goce.
Y en su art. 18 la L.A. prescribe que "adems de las estable-
cidas en el Cdigo Civil" el arrendador tiene las siguientes:
1. "Contribuir con el cincuenta por ciento de los gastos
que demande la lucha contra las malezas y plagas si el pre-
dio las tuviera al contratar" (art. 18, inc. d.).
El incumplimiento de esta obligacin "facultar al arren-
datario a compensar el crdito por las sumas invertidas con
los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad
de exigir su pago inmediato" (art. 19 L.., tercer apartado).
2. "Cuando el nmero de arrendatarios exceda de veinti-
cinco y no existan escuelas pblicas a menor distancia de
diez kilmetros del centro del inmueble, proporcionar a la
autoridad escolar el local para el funcionamiento de una es-
cuela que cuente como mnimo un aula para cada treinta
alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalacin
para el suministro de agua potable" (art. 18, inc. e, L.A.).
a) La norma tiene su historia.
Su letra originaria fue fijada por la ley 13.246 (art. 18,
inc. f), que luego fue modificada por el decreto 2188/57 y tie-
ne ahora la redaccin dada por la ley 22.298.
Reconoce como antecedente mediato lo dispuesto en el
art. 9 de la ley 11.627, donde se ha dicho que debe encon-
trarse su justificacin, ya que su propsito "fue favorecer la
radicacin de la familia colnica, asegurndole la instruc-
cin primaria para sus hijos, para lo cual fue necesario rom-
per la resistencia de los propietarios de la tierra, no siempre
inclinados a facilitar la instalacin en sus campos de esta-
blecimientos escolares"4.
Convengamos que si esa fue la justificacin del precep-
to de la ley 11.627, al legislador se le fue la mano, porque
una cosa era "romper la resistencia... a facilitar la instala-
cin" y otra muy distinta volcar sobre el arrendador el cos-
to de la instalacin.
Para llegar a donde lleg la ley 11.627 desoyendo la
Constitucin hubiera habido que pensar en una suerte de
conducta antifuncional del arrendador, "culpable" de haber
atrado la radicacin de familias, ms all del nmero mgi-
co que ella prevea, de tal modo que en el local por l dotado
y habilitado pudiera instalarse una escuela de la que pudie-
ra beneficiarse inclusive el vecindario. Ante el lamentable
fenmeno del xodo que se opera hacia las ciudades bienve-
nido el arrendador que atraiga familias hacia el campo, y
condnese al Estado que incumple con una de sus obligacio-
nes bsicas, como es la de alfabetizacin!
b) Segn los antecedentes, el cumplimiento de esta obli-
gacin poda ser exigido por cualquiera de los arrendatarios,
peticionndolo ante la autoridad que se mentaba.
La L.A. ya no contiene esa previsin, ante lo que se ha di-
cho que la peticin puede ser hecha, a la autoridad escolar,
por cualquier interesado5, lo que parece adecuado en cuanto
la autoridad escolar respete lo que de inmediato diremos.
c) El texto actual de la L.A. (obra de la ley 22.298) ha omi-
tido la draconiana sancin que traan los antecedentes.
Ello permite a nuestro juicio una lectura ms acorde
con los principios constitucionales. As como en las relaciones
inter partes, no es lo mismo estar obligado a una mejora que
estar obligado a costearla (ya que puede darse lo uno sin lo
otro supra, 106, IV) as tambin en esta relacin que, en ri-
gor, no es entre arrendador y arrendatario, sino entre arrenda-

pg. 89.
5 Martnez Golletti, op. cit., pg. 90.
dor y autoridad escolar, cabe hacer esta distincin: la "obliga-

cin" del arrendador de "proporcionar" local y vivienda no im-
plica soportar el costo. Eso es, por lo menos, lo que deriva de
una sana interpretacin a la luz de la Constitucin!
III. Clusulas prohibidas

Por el art. 17 L.A. son "insanablemente nulas y carecern
de todo valor y efecto" las clusulas que enumera. Estamos
ante una nulidad absoluta, que respecto al contrato como un
todo, reviste el carcter de una nulidad parcial, pues solo
afecta a las clusulas prohibidas.
1. Son nulas las clusulas que obliguen a:
a) "Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar
los cultivos, cosechas, animales y dems productos de la ex-
plotacin, a/o con persona determinada".
b) "Contratar la ejecucin de labores rurales incluidos la
cosecha y el transporte, o la adquisicin o utilizacin de ma-
quinarias, semillas y dems elementos necesarios para la
explotacin del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con
persona o empresa determinada".
c) "Utilizar un sistema o elementos determinados para la
cosecha o comercializacin de los productos o realizar la ex-
plotacin en forma que no se ajuste a una adecuada tcnica
cultural".
2.) Son tambin nulas las clusulas "que importen la pr-
rroga de jurisdiccin o la constitucin de un domicilio
especial distinto del real del arrendatario"
IV. Inembargabilidad
El art. 15 L.A. declara inembargables e inejecutables a
una serie de bienes.
Aplaudido por muchos, el beneficio que consagra debe ser
objeto de una interpretacin restrictiva, para evitar que el
texto rompa la barrera del sonido, en punto a demagogia.
Contiene dos apartados. Por las razones que de inmediato
se vern, comenzaremos con el anlisis del segundo apartado.
1. Perjudicados y beneficiados
Por el segundo apartado: "Los beneficios que acuerda este
artculo no afectarn el crdito del vendedor de los bienes
declarados inembargables e inejecutables y no comprende-
rn a los arrendatarios que sean sociedades de capital".
La ley emplea el vocablo "beneficios". Hablemos sin eufe-
mismos: ante los beneficios de este tipo, si hay beneficiados
hay, de rebote, "perjudicados".
A. Perjudicado, es, sin duda, el arrendador. No se queje,
pues de l dependa arrendar o no arrendar. El Derecho se
supone conocido.
Y perjudicados son todos los acreedores, salvo el vendedor
de los bienes declarados inembargables e inejecutables. A
ello conduce la letra del apartado sub examen, que, excep-
tuando expresamente al vendedor, solo cobra sentido par-
tiendo de la base de que perjudicados son todos los acreedo-
res, con esa nica salvedad.
Se trata de un beneficio erga omnes, de cuya invocacin
solo se salva el vendedor de los bienes inembargables e
inejecutables.
a) Comencemos por salvar, con amplitud, al vendedor de
tales bienes.
El vendedor de cualquier bien inembargable e inejecutable,
por su crdito en razn de la venta, puede trabar embargo y
ejecutar no solo el bien que vendi, sino tambin cualquier
otro bien de los que son "inembargables" por disposicin de la
L.A. Esta, en efecto, no ha dicho que la excepcin que consagra
a favor del vendedor se limite a los bienes inembargables ven-
didos, pues la referencia a ellos apunta solo a circunscribir la
clase de vendedor exceptuado. No est exceptuado cualquier
vendedor, sino solo aquel que haya vendido ese tipo de bienes,
pero, habindolos vendido, en su calidad de vendedor, esto es,
por su crdito en razn de la venta, ya no halla obstculos en
la L.A. para trabar embargo sobre cualquier bien; podr en-
contrar obstculos derivados de otras leyes, pero no de la L.A.
La interpretacin amplia que damos a esta excepcin, per-
mite, por ejemplo, que el vendedor de bienes inembargables
que hayan sido consumidos, pueda hacer efectivo su crdito
embargando y ejecutando otros bienes "inembargables".
b) Fuera de la excepcin, quedan todos los dems acree-

dores.
Obsrvese que acreedores puede haberlos por distintas
causas (inclusive ex delicio) y que el nmero de bienes decla-
rados "inembargables" por la L.A., en una primera lectura,
resulta realmente sorprendente...
Hay que disminuir el impacto de la norma, lo que se ob-
tiene circunscribindola a las ejecuciones individuales (aqu,
sub 3) y dando una lectura restrictiva a la enunciacin de
bienes inembargables (aqu, sub 2).
B. Beneficiado es el arrendatario.
La ley 22.298 introdujo un agregado al texto originario,
estableciendo que el beneficio no comprende "a los arrenda-
tarios que sean sociedades de capital".
Para la reforma introducida, la nota de elevacin dio
esta razn: "no se da el fundamento de la inembargabili-
dad de tales bienes".
Como explicacin, hay que convenir que es lacnica e indi-
gerible, pues, por un lado, aunque de las sociedades de capital
pueda decirse que no tienen vida domstica ni familia, no
puede negarse que tengan bienes para la explotacin6, y por
el otro, si de eso se tratara, por qu limitarse a las socieda-
des de capital y no excluir tambin a otras sociedades?' Pero
la ley es ley, y hay que atenerse a ella.
2. Los bienes inembargables
Por el primer apartado del texto sub examen: "Se decla-
ran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio
del arrendador: los muebles, ropas y tiles domsticos del
arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y anima-
les de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios
para la explotacin del predio; los bienes para la subsisten-
cia del arrendatario y su familia durante el plazo de un ao
incluidos semovientes y el producido de la explotacin den-
tro de los lmites que reglamentariamente se fijen".
6 Brebbia. Contratos agrarios, pg. 34

7 Comp. Martnez Golletti. Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras ru-
rales, pgs. 83/4
Es ste el precepto que clama por una interpretacin res-

trictiva, la que nos apresuramos a decirlo es posible,
atendiendo precisamente a su letra:
A. Son inembargables "los muebles, ropas y tiles doms-
ticos del arrendatario".
El motivo se encuentra en razones de orden social "en fun-
damentos humanitarios y de respeto al decoro de la vida"8.
Pero no son inembargables "todos" los muebles, ropas y
tiles del arrendatario, sino solo aquellos que merecen el ca-
lificativo de "domsticos", es decir propios de la vida en el
hogar de un arrendatario, dedicado a la produccin agrope-
cuaria, que es de lo que se trata. No han de quedar incluidos
los bienes suntuarios, que no hacen al decoro de la vida, sino
a un standard de vida que lo sobrepasa9.
B. Son inembargables: "las maquinarias, enseres, ele-
mentos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bie-
nes necesarios para la explotacin del predio".
El fundamento se encuentra aqu tambin en razones de
orden social, combinadas con las de orden econmico, pues
se persigue no trabar la actividad10.
Cabe subrayar la fuerza del vocablo "necesarios". As,
v.g. no son "todas" las maquinarias, sino nicamente las
que sean necesarias.
C. Finalmente, son inembargables: "los bienes para la sub-
sistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un
ao, incluidos semovientes y el producido de la explotacin,
dentro de los lmites que reglamentariamente se fijen".
La reglamentacin (art. 34) dispuso que el lmite "ser de-
terminado por el importe resultante de la duplicacin del sa-
lario mnimo establecido en las disposiciones legales vigentes
a la fecha de embargo para un pen adulto "sin especificar".
8 Comp. Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 56, nota 45.
9 A propsito de la normativa de los cdigos procesales, establecida con carcter
genrico para todos los deudores, que contemplan la inembargabilidad de las cosas del
hogar, se ha formado una amplia jurisprudencia, no siempre aplaudida (comp. Llam-
bas, Obligaciones, n- 391) que si algo pone de relieve es que necesariamente se cae en
cuestiones de hecho, dependientes de la prudente apreciacin judicial.
10 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pg. 33
Eso de "los lmites que reglamentariamente se fijen" solo

se encuentra previsto por la L.A. (a estar a la puntuacin
del texto) para esta categora de bienes inembargables.
La reglamentacin ha ido ms all, pues en el art. 33 se ha
sentido autorizada a poner tambin lmites para los bienes
que hemos enunciado sub B.
a) Cuando ella, en la primera parte del art. 33 nos dice
que el lmite de inembargabilidad "de los elementos destina-
dos a la explotacin del predio, est determinado por el con-
junto de los que sean indispensables para la explotacin de
una unidad econmica de idntica ndole a la realizada por
el arrendatario", viene a decir, con otras palabras salvo en
la referencia a la unidad econmica lo que ya resulta de
una razonable interpretacin de la L.A:
a') Por un lado, la apreciacin de si algo es o no "necesario"
en el lenguaje de la L.A) debe hacerse atendiendo al "conjun-
t o", de lo que puede resultar que lo individualmente necesario,
resulte sobreabundante, si se computan como deben compu-
tarse los dems elementos de que el arrendatario dispone;
b') Por el otro, el empleo del vocablo "indispensables" en
lugar del "necesarios" de la L.A. no excede los lmites de una
prudente equivalencia, que encuentra su paralelo en el len-
guaje, v.g. del art. 591, Cdigo Civil, y cuya utilizacin pare-
ce ms elocuente.
c') Finalmente, tenemos eso de la "unidad econmica". Se-
gn ello, no son inembargables, por indispensables que se los
repute, los bienes destinados a la explotacin de un fundo con-
creto, sino solo aquellos necesarios para la explotacin de una
unidad econmica "de idntica ndole a la realizada por el
arrendatario". Para dar un ejemplo grfico: el arrendatario de
un latifundio11, solo puede esperar beneficiarse de la inembar-
11 En la expresin "de idntica ndole a la realizada por el arrendatario", la pala-

bra "realizada", con que concuerda? Si se la hace concordar con "explotacin de una
unidad econmica", solo quedan protegidos los arrendatarios de unidades econmicas.
Si se la hace concordar con "explotacin', quedan protegidos todos, pero solo en la me-
dida en la que se protegera al que explota una unidad econmica. Nos decidimos por
la segunda interpretacin que permite receptar algo que, aunque no est en la letra de
la L.A. puede desgajarse de su espritu, ledo en espritu de igualdad.
gabilidad, respecto a aquellos bienes que le permitan seguir

adelante con lo conceptuado como "unidad econmica".
El art. 33 sub examen, segn decreto 330/63, es, con algu-
na diferencia de palabras (que no hacen al caso) igual al art.
39 del decreto 7786/49. Este decreto (que el 330/63 derogara:
art. 58) traa en su art. 30 12 , una definicin de la unidad
econmica, que se ha invocado13 y puede servirnos de pauta
para la conceptualizacin de lo que es una unidad econmi-
ca: "se entender por unidad econmica todo predio que por
su superficie, calidad de la tierra, ubicacin, mejoras y de-
ms condiciones de explotacin, racionalmente trabajado
por una familia agraria que aporte la mayor parte del traba-
jo necesario, permite subvenir a sus necesidades y a una
evolucin favorable de la empresa".
No se nos escapa que lo de la "unidad econmica" no
aparece mentado para nada en el art. 15 L.A. sub examen,
pero fluye de su espritu que haya una regla comn para
toados los arrendatarios, que no dependa de su concreto ni-
vel de vida, sino de una media razonable, lo que se advier-
te en la referencia a los bienes para la subsistencia, res-
pecto a los cuales se da por supuesto que no se determinan
en concreto, sino en abstracto.
b) Cuando el art. 33 de la reglamentacin precepta en
su segunda parte que la Secretara de Estado de Agricultura
y Ganadera "fijar para la unidad econmica de cada tipo
de explotacin, por grandes zonas, la nmina de dichos bie-
nes" se sale ya totalmente del marco de la L.A., en cuanto
atribuye a un rgano del Poder Ejecutivo la potestad de fijar
la nmina de los bienes.
3. Caso de concurso
Entra a regir la ley 19.551 que contiene una regla dife-
rente: doct. art. 265, inc. 6.
12 Comp. texto del art. 30 segn decreto 11.204 de 1952, y art. 25 del decreto
17.447 reglamentario de la ley 14.451
13 Comp. Rossini-Vitolo, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rura-
les, pg. 62
V - Transmisin y subarriendo
El art. 7 L.A. prev estos supuestos:
1. Cesin y subarriendo
El primitivo texto del art. 7 prohiba la cesin y el suba-
rriendo "an con la conformidad expresa del arrendador".
En la redaccin dada por la ley 22.298 esos negocios
son ahora posibles mediando la conformidad expresa del
arrendador.
A muchos no les agrada la regla actual, pues, a su decir,
favorece la intermediacin, con el previsible aumento de
costo para el productor efectivo: v.g. una persona arrienda
una gran extensin y luego subarrienda parcelas a distintos
subarrendatarios.
Pero, dejando a un lado el hecho de que puede no haber
aumento de costo alguno (v.g.: la cesin puede ser gratuita),
la regla anterior presenta tambin sus inconvenientes al
atar al arrendatario a la explotacin, pese a que tenga razo-
nables motivos para desentenderse de ella...
Sopesando las diversas alternativas que pueden presen-
tarse, parcenos preferible la regla actual.
Operada la cesin cuando ya ha transcurrido parte de la
duracin del contrato, el cesionario solo adquiere un derecho
por el tiempo que resta.
Para el subarriendo, se ha pretendido que constituyen-
do ste una nueva locacin, regir el plazo mnimo del art.
4 L.A., por lo que el subarrendatario tendr derecho a l,
no sindole aplicable la doctrina del art. 1606, Cdigo Ci-
vil 14 . Nosotros entendemos que el plazo mnimo del art.4
L.A. ser exigible si el subarrendador dispone todava de
ese tiempo, en cuyo caso no podra negrselo al subarren-
datario, pero si no dispone de l, pretender que el suba-
rrendatario pueda exigirlo del arrendadQr, es, por un lado,
14 Martnez Golletti, op. cit., pg. 77.

olvidar que la sublocacin, siendo una nueva locacin, es

simultneamente un subcontrato, y que es el subcontrato
el autorizado por la L.A., y por el otro reducir a nada, para
el subarriendo, la reforma operada por la ley 22.298.
2. Transmisin mortis causa

Ocumda la muerte del arrendatario, la L.A. dispone,
en su art. 7, que "ser permitida la continuacin del con-
trato por sus descendientes, ascendientes, cnyuge o cola-
terales hasta el segundo grado que hayan participado di-
rectamente en la explotacin, o su rescisin, a eleccin de
stos. La decisin deber notificarse en forma fehaciente
al arrendador dentro de los treinta das contados a partir
del fallecimiento".
a) A propsito de la ley de locaciones urbanas, hemos exa-
minado un instituto parecido (supra, 115, V). Pero hay una
clara diferencia entre ambos regmenes. Para las locaciones
urbanas, se trata de un legado ex lege que si no es aprovecha-
do por los beneficiarios, significa que la locacin pasa a los he-
rederos segn la doctrina del art. 1496, Cdigo Civil; en la
L.A. el sistema es distinto, pues es a los beneficiarios menta-
dos en el art. 7 a quienes corresponde decidir entre aprove-
char del beneficio o rescindir, por lo que cualquiera que sea la
actitud que adopten, nada queda para los herederos ex art.
1496, Cdigo Civil. La disposicin del art. 7 L.A. se presenta
como una excepcin a la extincin del contrato por muerte del
arrendador.
b) Pudiendo optar esos beneficiarios entre dos posibilida-
des, la L.A. dispone que la "decisin" deber ser notificada,
sin especificar cual de las dos alternativas es la que deber
notificarse.
Se ha dicho que lo a notificar es la opcin para continuar
y no la de "considerar extinguido el contrato, pues sta es la
consecuencia natural de la muerte del titular" 15 , doctrina
que estimamos es la que corresponde.

VI. Conclusin del arrendamiento

Sobre esto:
1. El Cdigo Civil
Rige el Cdigo Civil, en todo lo que no se encuentre dis-
puesto de modo distinto por la L.A.
a) Para la extincin por distracto, se ha querido plantear
una dificultad.
El art. 1 L.A prohibe que al contratar se verifique una re-
nuncia anticipada de sus beneficios. Para evitar que, so co-
lor de un distracto, se enmascare, ab initio, una renuncia
anticipada, se ha sugerido que el acuerdo de extincin del
arrendamiento sea aprobado por la autoridad judicial16.
Nosotros entendemos que el distracto no necesita de
aprobacin alguna, la que no vemos que tenga apoyo legal.
Si se diera el caso que preocupa a la doctrina, estaramos
ante la hiptesis de fraude a la ley (art. 1) que se regir, en-
tonces, por las reglas generales sobre la simulacin.
b) Se ha dudado, tambin, sobre la aplicabilidad del art.
2870 del Cdigo Civil, a cuyo tenor, los contratos de arrenda-
miento concertados por el usufructuario como arrendador,
terminan al fin del usufructo. La tesis segn la cual, dichos
contratos estaran llamados a sobrevivir al usufructo, de
modo que el arrendatario pudiera disfrutar de todo el tiem-
po mnimo de la L.A. debe ser rechazada por anlogas razo-
nes a las que diramos para rechazar la tesis de la supervi-
vencia del subarriendo, acabado el arriendo.
2. La L.A.
Contempla expresamente diversos casos de extincin de
los que ya hemos hablado en diversos lugares: muerte del
arrendatario (art. 7), rescisin por explotacin irracional
(art. 8), abandono injustificado, falta de pago, incumplimien-
to de las obligaciones del arrendatario previstas en el art.
18, incisos a, b, c (art. 19).
16 Campagnale, Manual terico-prctico de los contratos agrarios, pg. 100;

Brebbia, Contratos agrarios, pg. 80
Ttulo III: Aparcera
120. Reglas comunes
I. Definicin
Segn el art. 21 L.A.: "Habr aparcera cuando una de las
partes se obligue a entregar a otra animales, enseres o ele-
mentos de trabajo, para la explotacin agropecuaria en cua-
lesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartir-
se los frutos".
A continuacin el mismo art. 21 L.A. agrega: "Los contra-
tos de medieras se regirn por las normas relativas a las
aparceras, con excepcin de los que se hallaren sometidos a
leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les sern, asimis-
mo, aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no
sean incompatibles".
1. Los casos
Del art. 21 L.A. resulta una serie de casos.
A. De entrada, impacta la distincin entre aparcera y
mediera.
Pero, habiendo definido la aparcera, la L.A. deja en la in-
definicin a la mediera.
En los desarrollos de este prrafo hablaremos de la apar-
cera en todos los primeros apartados, para, al finalizar, en
121, IV, decir lo conducente sobre la mediera.
B. La aparcera de la que hablaremos se manifiesta en al-
gunas variedades que requieren una correcta clasificacin:
a) Un sector de la doctrina verifica lo que denominaremos
una clasificacin "simple" que toma como nico criterio cla-
sificador, el tipo de objeto de cuyo uso y goce se trata.
Partiendo del art. 21 L.A. que habla de entregar "anima-
les o un predio rural", detecta dos clases: aparcera pecuaria
(de solo animales: art. 34) y aparcera agrcola (de predio).
Recuerda que la aparcera de predio, a tenor del art. 21
120. Reglas comunes 602
L.A. puede ser "con o sin plantaciones, sembrados, anima-

les, enseres o elementos de trabajo, para la explotacin agro-
pecuaria" y concluye que una aparcera en la que se conceda
un predio y animales, es aparcera agrcola1.
b) Otro sector, al que adherimos, verifica lo que denomi-
naremos una clasificacin "compleja", que parte de una divi-
sin para entrar luego a una subdivisin.
a') El criterio que toma para la divisin, no es el del obje-
to (animales o predio) sino el de la finalidad fructfera perse-
guida y encuentra estas dos categoras: aparcera agrcola
(ttulo II, captulo I de la L.A.) y aparcera pecuaria (ttulo
II, captulo II de la L.A.).
Es recin para la subdivisin que computa el criterio del
objeto, detectando que la aparcera pecuaria puede ser: pe-
cuaria pura y pecuaria predial. En la pecuaria pura solo se
concede el uso y goce de animales; en la pecuaria predial se
concede, adems, el uso y goce de un predio2. Esta subdivi-
sin resulta del art. 37 L.A.
1 Comp. 1. Brebbia, "Contratos agrarios". Este autor, a propsito del art. 21

L.A. destaca (pg. 95) cuatro clases: aparcera agrcola, mediera, aparcera pe-
cuaria pura y capitalizacin de hacienda. Pero si se prescinde de la mediera (cu-
yo-estudio hemos dejado para ms adelante: in/'ra, 121, IV) y de la capitaliza-
cin de hacienda (que Brebbia, pg. 163, presenta como una modalidad de la pe-
cuaria), tenemos las dos categoras de las que hablamos en el texto, que luego
presenta en la rbrica de sendos captulos con los nombres de "colonato parciario
o aparcera propiamente dicha" y de "aparcera pecuaria". Para este autor, lo de-
cisivo es el objeto, pues delimita el mbito de la aparcera agrcola (llamndola
ya "colonato parciario") por el hecho de que haya un predio, "con o sin... anima-
les" y le adjudica una finalidad de "explotacin agropecuaria" (pg. 97), y define
la aparcera pecuaria (pg. 155) por el hecho de que "el dador entrega solamente
animales", teniendo buen cuidado (en la misma pg. 155) de comparar la pecua-
ria con el colonato parciario (esto es: con la agrcola), y subrayando respecto al
segundo, que cuando "adems del predio se entregan animales u otros elementos
no se modifica la naturaleza del contrato...". 2. En Blasco (Arrendamientoy apar-
ceras rurales, pg. 45), encontramos tambin (si se prescinde de su referencia a
las medieras) esas dos categoras. 3. Comp. Wernli, Arrendamientos y aparceras
rurales, pg. 7, Campagnale, Manual terico-prctico de los contratos agrarios
privados, pgs. 147 y sigs.
2 Salvat (Contratos, n 1133 b, actualizacin por Acua Anzorena recordado
por Boragni, Arrendamientos rurales y aparceras, pgs. 79/80), quien advierte:
"el artculo 37 contempla el caso de una aparcera pecuaria en la que puede o no
concederse adems de los animales, el uso o goce del predio necesario para la ex-
plotacin".
b') Se advierte la diferencia de enfoque entre la clasificacin

"simple" y la "compleja". Si se trata de un fundo con animales
con la finalidad de repartir la fructificacin de stos, para la
clasificacin "simple" hay alparcera agrcola, en tanto que
para la clasificacin "compleja" hay aparcera pecuaria, en la
subvariedad de pecuaria predial. Partidarios, como somos, de
la clasificacin compleja, estimamos que no cabe confundir
una aparcera pecuaria predial con una aparcera agrcola en
la que el fundo se conceda con animales (como podra conce-
derse con plantaciones, sembrados, enseres o elementos de
trabajo: art. 21): la aparcera agrcola con animales debe en-
tenderse con animales para el trabajo, en tanto que la aparce-
ra pecuaria predial es con animales para la fructificacin.
C. La nota comn que liga a las aparceras pecuaria y agr-
cola consiste en que a travs de ellas los contratantes persi-
guen "repartirse los frutos". Pero esta expresin contenida en
el art. 21 L.A. debe ser leda con una elstica concepcin de lo
que se entiende por "frutos" como se ve en el art. 34 L.A. donde
se habla de "frutos y productos o utilidades". Por ello, la capi-
talizacin de hacienda (infra, 121, III) es tambin aparcera.
D. Comparando el mbito de la aparcera con el del
arrendamiento rural, advertimos esta diferencia: hay una
aparcera pecuaria pura (solo de animales, sin fundo) pero
no hay una figura paralela de arrendamiento rural, el que
es siempre de predios. Para la L.A. la locacin de solo ani-
males queda librada al Cdigo Civil.
2. El mtodo
Las disquisiciones que anteceden nos permiten encarar el
mtodo del Cdigo en el tema de la aparcera.
a) Por su ubicacin, los arts. 21 a 28 inclusive (el art. 29
derogado) parecieran referirse a todo tipo de aparceras, sean
agrcolas o pecuarias.
Pero por su contenido hay algunos textos que solo se refie-
ren a las apareceras en las que se conceden fundos, esto es a
la agrcola y a la pecuaria predial, no a la pecuaria pura.
Tal es el caso de los arts. 22, y 26 y de algunos fragmen-
tos de otros textos (referencia a "edificios", en el art. 23, inc.
c, y a "predio" en el art. 27 in fine).
604 120. Reglas comunes
En compensacin, para marcar el alcance general a todo

tipo de aparcera, vase el lenguaje explcito del art. 25 L.A.
("desalojo y/o entrega de las cosas", "desalojo del predio y/o
restitucin de las cosas").
b) Las disposiciones del captulo I se refieren a la aparce-
ra agrcola.
c) Las del captulo II corresponden a la aparcera pecua-
ria. De entre ellas, la del art. 34 se aplica solo a la aparcera
pecuaria pura, en tanto que la del art. 37 marca una dife-
rencia entre sta y la pecuaria predial; los arts. 35/6 y 38
son comunes a ambas.
II. Comparacin con el arrendamiento

La diferencia esencial entre el arrendamiento de la L.A. y la
aparcera de la L.A consiste en esto: el tipo de retribucin. Si
la retribucin es en dinero, el contrato es de arrendamiento; si
consiste en una cuota de los frutos, el contrato es de aparcera.
1. La tesis de Borda
Borda3 no aprueba este criterio de distincin, que a su
juicio constituye "un evidente error, surgido de un anlisis
superficial de la ley, y sobre todo, de un desconocimiento de
la forma en que estos contratos funcionan en las costumbres
campesinas".
La afirmacin es dura, por no decir dursima, lo que nos
lleva a detenernos en su anlisis, conscientes de la necesi-
dad de rebatir al maestro, corriendo el riesgo de que al
contradecirlo se nos acuse de incurrir en anlisis superfi-
cial y desconocimiento de las costumbres campesinas.
Para Borda, un contrato por el cual una de las partes se
obliga a conceder el uso y goce de un predio por un porcenta-
je de los frutos, es arrendamiento.
Si no hemos comprendido mal al maestro, su argumenta-
cin se desenvuelve en dos pasos, que si bien no los separa
metdicamente pueden exponerse as: en un primer paso,
3 Borda, Contratos, ne 878.

presenta las diferencias entre el arrendamiento y la aparce-

ra, a los fines de ubicar en la primera categora lo que l de-
nomina "arrendamiento a porcentaje". En un segundo paso,
intenta demostrar, en base a los textos legales, que el
"arrendamiento a porcentaje" es arrendamiento para la L.A.
A. Ubiqumonos en el primer paso.
a) Para Borda, un arrendamiento puede ser con destino
agrcola o ganadero, y el arrendatario debe ajustarse al des-
tino convenido, pero "dentro de esos rubros" goza de gran li-
bertad, pudiendo, v.g., si el destino es agrcola, sembrar el
cereal que elija, o elegir dos o ms cereales, determinando la
extensin que dedicar a cada uno de ellos, decidiendo como
ha de cultivarse, cmo y quin ha de cosechar, en tanto que en
la aparcera "todo lo referente a la explotacin de la chacra
debe decidirse de comn acuerdo".
Determinado as, a priori, lo que entiende por arrenda-
miento y lo que entiende por aparcera, claro est que un nego-
cio a porcentaje en el que "todo lo referente a la explotacin" lo
decidiera el que goza el predio, sera "arrendamiento", o, por lo
menos, un contrato anlogo al arrendamiento.
Pero estimamos que cuando se trata de las calificacio-
nes jurdicas, ellas no se verifican a priori, sino a posterio-
ri, a la luz de los textos legales, y, bajo este punto de vis-
ta, recordamos dos cosas:
Una: en ninguna parte de la L.A. se establece un crite-
rio distinto, respecto al destino convenido, entre el arren-
damiento y la aparcera de predio. Tanto en uno como en
otro contrato, el destino puede ser v.g. "genricamente"
agrcola, y dentro de ese "rubro" convenido, gozar el pro-
ductor de amplia libertad de eleccin entre sembrar, por
ejemplo, trigo o maz... y tanto en uno como en otro el des-
tino puede ser "especfico" (para cierto cereal); las frmu-
las que emplean los arts. 2 y 21, son en este punto, idnti-
cas, pues hablan de "explotacin agropecuaria en cual-
quiera de sus especializaciones".
Otra: en ninguna parte de la L.A se define a la aparcera
como un contrato en el que "todo lo referente a la explota-
cin deba ser decidido de comn acuerdo".
b) Para este autor, el arrendador no participa de las per-
606 120. Reglas comunes 607
didas ni contribuye a los gastos de semilla, en tanto que el

aparcero dador "sufre las prdidas... contribuye habitual-
mente con la mitad del costo de la semilla".
Dejemos a un lado el tema de la semilla, que solo se lo
presenta como "habitual" y lo habitual no es lo esencial.
Solo queda el de las prdidas...
Nuevamente nos encontramos aqu con una postulacin a
priori. Un examen a posteriori, pone de manifiesto que para
la L.A., la prdida que experimenta el aparcero dador, si no
hay cosecha, es de su porcentaje, y sinceramente no nos
imaginamos un hipottico "arrendamiento a porcentaje", en
el que el arrendador no experimente, tambin, esa prdida.
c) Contina este autor, sealando que el arrendador pone
solo la tierra, en tanto que el aparcero dador contribuye con
los elementos de trabajo, mientras que el aparcero tomador
"habitualmente pone solo el trabajo"...
Para la distincin, podemos prescindir de lo que sea "ha-
bitual", ya que no se niega que pueda haber aparcera po-
niendo el tomador, elementos de trabajo.
Con esto, solo queda como distincin, el que el arrendador
pondra solamente la tierra, en tanto que el aparcero dador,
la tierra y elementos de trabajo.
Si en eso hubiera una diferencia esencial, nos encontra-
ramos en apuros, cuando la retribucin fuera en dinero, y
la concesin fuera del goce de un predio y del uso de ele-
mentos de trabajo... Damos por descontado que nadie ver
all una aparcera...
Pero ocurre, segn en breve sealaremos, que no es de la
esencia de la aparcera el que el dador aporte tierra y ele-
mentos de trabajo.
d) En el nimo de encontrar diferencias, el autor que glo-
samos, ensea que el arrendatario "no est obligado a traba-
jar personalmente la tierra, en tanto que el aparcero s".
Pero, por un lado, no creemos que lo de "personalmente"
que emplea el art. 23, inc. a, L.A., tenga ese sentido (infra,
aqu, IV), y por el otro, nos parece que las consecuencias que
pueden seguirse de una determinada calificacin, no sirven
para verificar la calificacin, ya que la presuponen.
B. Ubiqumosnos, ahora, en el segundo paso, en el que es-
te jurista intenta demostrar que segn la L.A., bien leda

el negocio del que habla es arrendamiento y no aparcera.
a) Comienza advirtiendo que "en nuestras costumbres
rurales, ese trato se llama arrendamiento", que es "una
costumbre inveterada, que evidentemente la ley... no ha
querido desterrar".
Por un lado, bstenos con recordar que el nombre que las
partes den al contrato no interesa, pues los contratos son lo
que son y no lo que las partes dicen que son.
Por el otro, nadie pretende que la L.A. haya querido des-
terrar esa prctica, sino que lo que se discute es la califica-
cin jurdica y el rgimen que le asigna.
b) Invoca la disposicin del art. 9 de la ley 13.246, que au-
torizaba al arrendatario a destinar hasta el 30% de la superfi-
cie del predio arrendado "para la explotacin ganadera, gran-
jera o de cultivos mejoradores, no obstante haberse convenido
como destino exclusivo del mismo la explotacin agrcola, sal-
vo si ella consistiese en cultivos intensivos". Razona que una
norma de este tipo ha sido dictada "en la inteligencia de que
el pago a porcentaje no priva al contrato de su carcter de
arrendamiento", nico caso en que tendra sentido que el con-
trato prohiba la explotacin ganadera o granjera "pues si lo
tiene arrendado a dinero, al propietario no le interesa el tipo
de explotacin con tal que no sea nociva a la tierra".
Desde luego que el argumento desaparece ante la derogacin
del art. 9 de la ley 22.298. Pero, aun situndonos en la poca an-
terior, nos parece que era suficiente para rebatirlo, esta conside-
racin: si la hiptesis en la que se colocaba la norma, era la de
una retribucin a porcentaje, por qu no fue generalizada a to-
das las hiptesis de retribucin a porcentaje, comenzando con la
que, para el citado autor, entraba en el concepto de aparcera?
Invoca tambin las normas de los art. 18, inc. a y 17, inc.
c, que, a su decir, aluden a situaciones que "solo se conciben
en los contratos a porcentaje". Sinceramente, no comprende-
mos al maestro, y parcenos que se mueve en un crculo de
peticiones de principio.
El art. 18, inc. a, nos habla de la obligacin del arrendata-
rio de dedicar el suelo a la explotacin convenida. No vemos
por qu eso solo se puede concebir en los contratos a porcenta-
je, cuando es perfectamente concebible en los por un precio en

dinero. Que pueda no agradar (a nosotros nos agrada), es una
cosa, y otra muy distinta, que no sea concebible.
El art. 17, inc. c, declara nula la clusula que obligue a
utilizar "un sistema o elementos determinados para la cose-
cha o comercializacin de los productos o realizar la explota-
cin en forma que no se ajusta a una adecuada tcnica cul-
tural". Qu hay en ese texto que no sea concebible en un
negocio por un precio en dinero?
d) Y, a guisa de argumento "decisivo", culmina su razona-
miento, ubicndose en lo que llama "el plano estrictamente
legal" diciendo que de acuerdo con el art. 21 de la L.A. "el da-
dor debe entregar, adems de la tierra, los animales, enseres
y elementos de trabajo, lo que no ocurre en nuestro caso".
A nosotros nos parece que eso no surge del art. 21 L.A.,
que habla de un predio rural "con o sin... animales, enseres
o elementos de trabajo...". El predio rural puede ser "con o
sin", de tal manera que, en la letra de la L.A. puede haber
aparcera "sin" que junto con el predio se deban entregar
animales, enseres y elementos de trabajo, con lo cual esta-
mos precisamente en el caso que rechaza Borda e intenta
subsumir en el "arrendamiento".
2. Nuestra opinin
Nuestra opinin ha quedado expuesta al comenzar este
apartado y en los desarrollos que hemos verificado, en dis-
crepancia con la tesis de Borda.
No existe un "arrendamiento rural a porcentaje". Un ne-
gocio que cumpla esa finalidad econmica, es aparcera.
Pero a esta altura, y como un necesario puente de unin
con el tema de la naturaleza jurdica que de inmediato
encararemos, conviene que formulemos esta aclaracin: lo
que decimos es en nuestro sistema actual, pero ello no es algo
ni lgico ni ilgico, sino propio del Derecho positivo actual.
III. Naturaleza
Es clsica esta pregunta: en la aparcera, hay arrenda-

miento, o una sociedad, o un quid distinto de ambos?
1. Inters del tema

Pareciera que al haberse pronunciado la L.A. por la te-
sis del quid distinto, la cuestin carece hoy de inters y
debiera ser despachada en pocas palabras... Pero no es
as, y el problema subsiste.
Subsiste, por de pronto, para los contratos de aparcera
excluidos de la L.A. Tal es el caso de una aparcera referida
a un predio que no sea rural. Las aparceras excluidas de la
L.A. se rigen por el Cdigo Civil, y respecto de ellas cabe
preguntar: son contratos de arrendamiento, o de sociedad, o
constituyen un quid distinto que, al no estar legislado en el
Cdigo Civil, caen en la esfera de lo innominado?
Subsiste, incluso, para las aparceras de la L.A. Las de la
L.A. son, sin duda, un quid distinto, pero para los temas que
no estn expresamente regulados cul es el contrato ms
prximo al que haya que acudir por analoga?
2. La tesis del arrendamiento

La aparcera es un arrendamiento?
As formulada, la pregunta es de imposible respuesta, ya
que faltan datos, pues el interrogante contiene dos incgni-
tas, que, por cierto, no tienen nada de pequeas, y dos enfo-
ques que no deben confundirse.
Las dos incgnitas son stas: determinar qu se entiende
por arrendamiento y qu se entiende por aparcera.
Y los dos enfoques son stos: el econmico y el jurdico.
A. Suponed que por arrendamiento se entienda el fenme-
no econmico consistente en el cambio del goce de una cosa
por dinero nacional, y por aparcera, el cambio del goce de
una cosa por una cuota de los frutos que se extraigan de ella.
Con ese esquema, la pregunta tiene esta respuesta: la
aparcera no es arrendamiento, porque una cuota de frutos
no es dinero, ni menos, por cierto, dinero nacional.
Pero advirtase que, con ese esquema, tampoco sera
arrendamiento el fenmeno econmico consistente en el
cambio del goce de una cosa, por kilaje fijo de frutos de ella,
o por cualquier otra especie que no fuera ni siquiera fruto de
la cosa, o por cantidad de moneda extranjera...
Se comprende que a esa respuesta negativa se ha llegado
porque se ha partido de una definicin muy circunscripta

del fenmeno econmico "arrendamiento"...
Amplese la que se da del arrendamiento, que, a medida
de que se lo haga, todos los casos que han sido excluidos de
l concluirn ingresando en la categora, que quedar defini-
da como la concesin onerosa del goce de una cosa.
Y se comprender que, al presentar esta concepcin amplia
del fenmeno econmico, lo estamos visualizando desde el pun-
to de vista de la concesin del goce de una cosa, pues si se lo
toma desde el punto de vista del pago que por ese goce deba
efectuarse, puede cofbinarse con el fenmeno econmico am-
plio "arrendamiento", otro fenmeno econmico que puede v.g.
conceptualizarse como una 'Venta" en sentido econmico4.
Se comprender tambin que la actitud del Derecho frente
al fenmeno econmico puede ser variada. Puede tomar como
punto de partida para su regulacin el hecho de la concesin
onerosa del goce creando un tipo "arrendamiento" de carcter
genrico, para luego, entrar, o no, en subtipos5, o puede sepa-
rar los subtipos, erigindolos en tipos, o solo ocuparse de un
caso, dejando \os dems en el terreno de lo innominado.
Que nuestro Vlez, al redactar el art. 1493 se ocupara solo
de uno de los casos de ese fenmeno econmico "amplio" que
hemos presentado, es una cosa, y otra muy distinta que le
4 A esta altura, conviene que subrayemos que estamos empleando los trminos
en sentido econmico, el que puede no coincidir con el jurdico. Para dar un solo
ejemplo: antes de la ley de convertibilidad, la "venta* jurdica era por un precio en
dinero, y como la moneda extranjera no es dinero, haba una "venta" en sentido
econmico, aunque en sentido jurdico hubiera un contrato innominado. A partir de
ese ejemplo, pueden multiplicarse las hiptesis: la permuta es una doble venta, la
cesin onerosa es venta...
5 El Derecho, en sus regulaciones de los fenmenos econmicos, puede adoptar
grados mayores o menores de generalizacin. 1. Un alto grado de generalizacin se
advierte, por ejemplo, en el enfoque que nuestro Cdigo hace del fenmeno econmico
de traslacin de derechos: la cesin puede ser gratuita (cesin-donacin) u onerosa, y,
en el segundo caso, por un precio en dinero (cesin-venta), o por otra cosa (cesin-per-
muta) o incluso, por otro derecho (cesin-cesin). La ley ha separado la cesin-venta
de la venta en un proceso de especializadn, para luego crear un gnero que abarca
todas las variedades apuntadas. 2. Con esa visual, qu de extrao habra en que el
Derecho regulara un amplio concepto de "arrendamiento" que, sin llegar a abracar lo
gratuito (comodato) se desentienda de las variedades de retribucin?
est vedado a un legislador el elevarse ms arriba en la

construccin de un gnero superior, llamndole "arrenda-
miento" y adecuando la regulacin concreta de modo que co-
rresponda a dicho gnero. Porque Vlez obr como obr, el
fenmeno econmico "aparcera" (en el sentido en el que he-
mos tomado este vocablo al comenzar esta letra) qued fuera
de la regulacin del arrendamiento.
Pero que el legislador pudo haber actuado de otro modo, lo
demuestra la posicin que adoptaron las leyes 11.170 y
11.627. Para esas leyes, la aparcera fue un arrendamiento al
tanto por ciento que se situaba en una comn figura con el
arrendamiento por un precio en dinero y con el arrendamien-
to por un precio en especie, segn se ve de los respectivos
arts. 1, sin perjuicio de que en los respectivos arts. 13 apare-
ciera una previsin especfica que apuntaba a determinar que
el tanto por ciento no se calculaba sobre el total bruto, sino
previa deduccin de la semilla empleada por el productor.
B. Segn lo que llevamos dicho, nada de imposible habra
en encuadrar, por lo menos provisoriamente, a la aparcera
dentro de un "arrendamiento" genricamente conceptualizado.
Decimos "provisoriamente", porque recurdese que en la
letra anterior hemos partido de una concepcin de la aparce-
ra, para la cual su nota definitoria estaba dada por el hecho
de que la retribucin del goce consiste en una cuota de los
frutos de la cosa.
Contra ello no se diga, como suele decirse, que, desde que
la retribucin consiste en una cuota de los frutos, se da ya
un elemento "asociativo" extrao a la idea de "arrendamien-
to" y desaparece el carcter conmutativo propio de ste.
En este modo de argumentar detectamos dos errores:
Uno de ellos consiste en confundir el carcter "parciario"
con el carcter "asociativo" de un contrato, pues un negocio cu-
ya nica diferencia con la locacin del art. 1493, Cdigo Civil,
consistiera en que en lugar de dinero debiera pagarse una cuo-
ta de frutos, nada tendra de asociativo y seguira siendo un
negocio de cambio, un arrendamiento en sentido econmico6.
6 Para una recomendacin de no confundir el carcter parciario con el asociati-

vo: Messineo, Manual de Derecho Civil v Comercial, 157,6, c.
El otro error consiste en adscribir al arrendamiento, el ca-

rcter conmutativo, como si fuera una consecuencia necesaria
de su carcter de negocio de cambio. La locacin del art. 1493,
Cdigo Civil, puede ser aleatoria, como puede serlo la compra-
venta del art. 1323, Cdigo Civil, y cualquier negocio que la
ley haya regulado como de cambio (supra, 5, IV).
Por ello, prescindiendo por ahora de la L.A. y situndo-
nos exclusivamente en el terreno del Cdigo Civil, podemos
establecer la siguiente graduacin de alea, donde, a una al-
tura determinada veremos aparecer la aparcera (en el
sentido definido sub A) como contrato innominado, pero
con una configuracin tal que le otorga una innegable ana-
loga con la locacin, lo que, en buenos trminos, significa
que nada hubiera impedido que se construyera un gnero
que la abarcara:
a) Si la concesin de goce es por un precio en dinero, hay
arrendamiento.
De este contrato tpico ya hemos dicho que puede ser pac-
tado como conmutativo o como aleatorio (supra, 118, II) y
recurdese que el alea puede recaer sobre la existencia del
precio, como sobre su cantidad.
b) Si la concesin del goce no es por dinero (cuanta) sino
por una cantidad (v.g. trigo) ya no hay (para el Cdigo Civil)
arrendamiento, sino contrato innominado, pero un contrato
innominado que pudo haber sido incluido en un gnero que
lo abarcara junto con la locacin, funcionando la cantidad
como precio.
Se advierte que ese contrato puede ser conmutativo o alea-
torio, con un alea que recaiga sobre el precio total o sobre su
cantidad.
c) Si la cantidad del caso es la a obtenerse del fundo cuyo
goce se concedi (v.g. no 10 tns. de trigo obtenibles en el
mercado, sino 10 tns. de trigo obtenidos en el fundo), ya el
contrato es aleatorio, pues si no se alcanza a obtener de la
cosa la cantidad fijada, mal podra reclamarla el concedente,
que tendra que contentarse con la cantidad menor obteni-
da, que podra quedar reducida a cero, pues tal fue el alea
condicionante de la obligacin referida al precio.
Se advierte que lo mismo sucedera, si el kilaje fijo fuera
el a extraerse del mismo fundo concedido, o de otro fundo

distinto, detalle que subrayamos para demostrar que esta fi-
gura nada tiene que hacer con un aspecto asociativo, y que
lo nico de particular es el alea prevista.
Ante el Cdigo Civil sigue habiendo un contrato innomi-
nado que guarda analoga con la locacin del art. 1493, y
que pudo haber formado con ella insistimos un gnero
superior.
d) Y llegamos con esto al caso de la aparcera (en el sentido
definido sub A), donde a travs del tanto por ciento, ya no hay
un kilaje fijo (que, de hecho, puede ser menos, pero no ms)
sino un kilaje mvil; considerado el kilaje definitivo que el
concedente obtendr, en comparacin con el estadsticamente
previsible, puede ser ms o menos o reducirse a cero.
Y obsrvese, nuevamente, que lo mismo sucedera si el ki-
laje mvil previsto fuera el a obtenerse del fundo arrendado,
como el a obtenerse de otro fundo, detalle que nuevamente
volvemos a subrayar para poner de manifiesto como lo de
"parciario" nada tiene que ver con lo "asociativo".
Solo hay una intensificacin del alea. Ante el Cdigo Ci-
vil, este contrato innominado sigue siendo anlogo al arren-
damiento.
C. Significar lo que antecede que la aparcera es un
arrendamiento en sentido econmico, por lo que, en el siste-
ma del Cdigo Civil, cuando haya que acudir a la analoga,
debamos ir a las normas de la locacin de cosas?
Como hasta ahora solo hemos dado un encuadre "proviso-
rio" (aqu, sub B) corresponde que nos pronunciemos por el
encuadre definitivo.
Pero para ello tenemos que retornar a una de las dificul-
tades que enunciamos al comenzar este nmero: a qu lla-
mamos "aparcera"?
Mientras que por "aparcera" entendamos un contrato cu-
ya nica diferencia esencial y definitoria con la locacin del
art. 1493 C. Civ. sea el tipo de "precio", el encuadre definiti-
vo coincidir con el provisorio.
Pero el encuadre puede variar si para definir la esencia
de la aparcera, exigimos otras notas, con lo cual desemboca-
remos en la idea de un quid distinto...
Como el movimiento se demuestra andando, sirva de

ejemplo el contrato que los italianos llaman "mezzadria" vo-
cablo que entre nosotros bien o mal se suele traducir por
"aparcera"7. Para ese contrato, el art. 2145 italiano prev
que la direccin de la empresa corresponde al concedente, lo
que lo aleja del fenmeno econmico "arrendamiento" en el
que el locador persigue desentenderse de la explotacin de la
cosa; adase a ello que como regla el concedente corre
con la mitad de ciertos gastos, debiendo tambin anticipar la
otra mitad al concesionario si ste carece de medios (art.
2151 italiano) y, bajo ciertas circunstancias, anticiparle su-
mas para las necesidades alimentarias (art. 2154 italiano) y
se tendr una figura bien alejada de la locacin de nuestro
art. 1493, Cdigo Civil8.
3. La tesis de la sociedad
Vlez, en la nota al art. 1493, Cdigo Civil, inspirndose
en el art. 2303 del Esboco de Freitas, se pronunci por la te-
sis del contrato de sociedad: "Si la cantidad de frutos fuere
una cuota proporcional respecto al todo que produzca la co-
sa, sera un contrato de sociedad, aunque las partes lo lla-
maran arrendamiento".
Pero, desde luego, las notas no son ley.
Aqu, paralelamente a lo que hicimos para la tesis ante-
rior, cabe preguntar: la aparcera es una sociedad?
Y se comprende que aqu tambin corresponde responder
que todo depende de lo que se defina por sociedad y de lo
que se entienda por aparcera.
A. Mientras por aparcera se entienda el ente que nos ha
permitido razonar sub 2 A, habr que descartar una aproxi-
macin a la sociedad.
Una tal aparcera que fuera, v.g. del 30% para el conce-
7 As: a1 en la traduccin de Sents Melendo, al Manual de Derecho Civil y Co-

mercial de Messineo, 157, 7, y al Cdigo Civil italiano, arts. 2141 y sigts.; b) en la
traduccin del mismo al Sistema del Derecho Privado de Barbero, nms. 912 y
sigts.; c) en la traduccin de Haro de Goytisok) y otros a las Instituciones de Dere-
cho Civil de Barassi, II, pgs. 394 y sigts.
8 Es en esta figura alejada, en la que se sita Borda, en la tesis que examinra-
mos en el texto, aqu, sub II.
dente, no equivaldra a una cuota social del 30%. En la so-

ciedad civil se participa en las ganancias y en las prdidas, y
aun cuando la proporcin en unas y otras puede ser distinta
(art. 1654 inc. 5, Cdigo Civil) sera nula la pretensin de no
participar en las prdidas (art. 1652, Cdigo Civil); en la
aparcera lo que puede ocurrir es que no haya ganancias por
haber fracasado la cosecha, pero el aparcero dador no corre
el riesgo de afrontar prdidas. Por otra parte, aun respecto a
las ganancias una cuota social del 30% da derecho a resulta-
dos netos, en tanto que una aparcera del 30% es sobre re-
sultados brutos, y no es difcil imaginar la posibilidad de
que el productor con el 70% restante no llegue a cubrir, ante
una mala cosecha, los gastos efectuados.
Por supuesto que se pueden introducir variantes que dismi-
nuyan el valor de algunos de estos razonamientos. Podemos
imaginar, por ejemplo, una aparcera sobre resultados brutos,
pero deducidas las semillas, e incluso una aparcera sobre re-
sultados netos, pero aun en este caso, ante una mala cosecha,
el peor de los eventos que experimentar el aparcero dador es
el de recibir cero, en tanto que al productor le corresponder
una cifra negativa, bajo cero. Es el productor quien responder
ante terceros por todas las deudas que haya contrado, sin que
los terceros puedan dirigirse contra el concedente.
En todas esas hiptesis se seguir manteniendo la finali-
dad del arrendamiento aleatorio: el locador se desentiende de
la explotacin y solo corre el riesgo de no percibir el precio.
B. Pero, por qu reducir la aparcera al ente definido sub
2 A?
Si admitimos que tambin son aparcera entes como la
"mezzadria" la "colonia parziaria" y la "soccida" del Derecho
italiano 9 la aproximacin a figuras societarias comparece,
9 La distincin entre la "mezzadria" (arts. 2141 y sigts. italianos) y la "colonia

parziaria" (arts. 2164 y sigts. italianos) por un lado, y la "soccida" (arts. 2170 y
sigts. italianos) por el otro, es fcil de hacer, pues los dos primeros contratos se re-
fieren a inmuebles, y el tercero a animales, en sus tres variedades (simple, parcia-
ria, y con aportacin de pasturaje). En cambio, la distincin entre "mezzadria" y
"colonia parziaria" resulta ms sutil pues en la primera se trata del goce de un
"podare", en tanto que en la segunda, del goce de un "fondo", vocablo el primero de
constituyendo una cuestin ampliamente discutida la de de-

terminar si hay o no sociedad, pero admitindose por lo
menos que media una entidad asociativa10.
4. La tesis del tipo especial

Hay quienes hablan tambin de una figura autnoma, es-
pecial, distinta de la locacin y de la sociedad, constituyendo
una suerte de tipo intermedio entre ambas 11 .
A nosotros nos parece que esta tesis es superior a la de la
sociedad para las figuras de aparcera asociativa que recor-
dramos sub 3 B, pero inaplicable para las sub 2 A.
5. Nuestra opinin y la LA.

Para exponerla, retornemos al caso simple que habamos pro-
puesto sub A: la concesin de goce por una cuota de los frutos.
A. El legislador, ante ese fenmeno, puede adoptar dos vi-
suales:
a) Dar relevancia al hecho de que hay una concesin de
goce, y construir, en base a ello, un tipo, desentendindose
de la clase de retribucin. Operar entonces sobre el tipo
"arrendamiento" y en l caer solo la hiptesis sub 2 A, que-
dando, entonces, cualquier otra variedad donde aparezcan
datos incompatibles con la idea econmica de "arrendamien-
to" lanzada al campo de lo innominado, o de las combinacio-
nes contractuales.
b) Dar relevancia al hecho de que la retribucin consiste en
una cuota de frutos. Con esa perspectiva construir un tipo
absorbente, tanto de lo que es "locacin" en sentido econmi-
co, como de lo que no es locacin, sino figura asociativa.
B. La segunda es la posicin de la L.A.
no fcil traduccin, como se advierte en las versiones de Sentis Melendo que para el de
"podere" vacila entre "finca" (traduccin del Cdigo, para los arts. 2141, 2148, 2151, y
traduccin del 117, 11 de la obra de Messineo) y "heredad" (traduccin al nQ 912 de la
obra de Barbero), sin perjuicio de emplear por all el italianismo "poder" (traduccin al
art. 2145). Esa dificultad la recuerdan Haro de Goytisolo y otros, al traducir la obra de
Barassi quienes vierten la voz italiana "podere" en la castellana "granja".
10 Sobre el tema: 27 nuovo Cdice Civile Commentato, libro V, al cuidado de L-
ea Tamajo, de Simone y otros, pgs. 142/4.
11 Comp. Brebbia, Contratos agrarios, pg. 91.
IV. Disposiciones comunes a toda clase de aparcera
Tales son:
1. Obligaciones del aparcero

Por aparcero, entendemos, aqu, la parte substancial que,
segn el contrato, debe recibir la cosa. Llmaselo, tambin
aparcero-tomador.
Sus obligaciones se encuentran previstas en la primera
parte del art. 23 L.A.
A. Est obligado (inc. a) a: "Realizar personalmente la explo-
tacin, sindole prohibido ceder su inters en la misma, arren-
dar o dar en aparcera la cosa o cosas objeto del contrato".
a) El aparcero debe realizar "personalmente" la explota-
cin.
El dador, interesado como est en una cuota de los frutos,
contrata teniendo en cuenta las calidades de idoneidad, de-
dicacin al trabajo, experiencia, lealtad del aparcero, im-
pregnndose el contrato desde esta perspectiva de la ca-
lidad de intuitus personae.
No se exige tanto como que el aparcero sea quien perso-
nal y exclusivamente verifique toda la actividad, lo que im-
plicara caer en el absurdo, pues bien puede utilizar, para
las tareas directas, no solo personas de su familia, sino tam-
bin, extraos en calidad de empleados y obreros12. Es la
"explotacin" como empresa que implica direccin, cuidado,
la que debe estar bajo su control, permaneciendo en l el in-
ters de la produccin.
Admitiendo que puedan efectuar el trabajo efectivo, perso-
nas de la familia "y eventualmente personal asalariado" se ha
aclarado "en la medida que se desempeen bajo su inmediato
y directo control"13. No creemos que sea necesario tanto como
eso. El trabajo posible de terceros puede ser algo normal, dia-
rio, y no meramente eventual, como si sta fuera una posibili-
12 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin rural, pg. 89; Taborda Ca-
ro, Derecho Agrario, pg. 237; Brebbia, Contratos agrarios, pg. 108.
13 Brebbia, loe. cit.
dad, en principio, sospechosa; el control no deja de ser tal por-

que se acuda a capataces, o incluso se concierten locaciones de
obra para ciertas tareas que superen la organizacin de la
empresa del aparcero; sostener lo contrario sera condenar a
muerte las macro aparceras y las de entidad media, para re-
ducirse a las micro aparceras, donde normalmente baste con
la actividad individual; lo decisivo aqu debe ser el tipo de ac-
tividad personal y de control que exijan las circunstancias pa-
ra que se revele que el aparcero no ha perdido el inters de la
produccin, que no se desentiende de ella, que hace todo lo
que es de esperar, atendiendo a las circunstancias.
b) Pues el aparcero debe realizar la explotacin, no podra
abandonarla, y pues esa realizacin se exige que lo sea "per-
sonalmente" no puede "ceder su inters en la misma, arren-
dar o dar en aparcera la cosa o cosas objeto del contrato".
Se subraya as el carcter de intuitus que presenta la re-
lacin, carcter que justifica tambin la consecuencia del
art. 27 L.A. (infra, aqu, IV, 6).
B. Est obligado (inc. b) a: "Dar a la cosa o cosas com-
prendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto
el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar
la explotacin con sujecin a las leyes y reglamentos agrco-
las y ganaderos".
Esta norma es paralela a la del art. 18 inc. a sobre el
arrendamiento rural. Debe ser compatibilizada con la del art.
33, que, en nuestra opinin, por tratarse de una excepcin al
principio general, queda limitada a la aparcera agrcola, no
abarcando la pecuaria predial (infra, aqu 121,1,4).
C. Est obligado (inc. c) a: "Conservar los edificios, mejo-
ras, enseres y elementos de trabajo que deber restituir al
hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que
las recibiera; salvo los deterioros ocasionados por el uso y la
accin del tiempo".
A diferencia de otros incisos de este artculo, que se apli-
can a todas las variedades de aparcera, ste, por su redac-
cin ("...edificios... predio"), est pensado para las aparcer-
as agrcola y pecuaria predial, no para la pecuaria pura.
Para la pecuaria pura puede llegarse a una regla con el
mismo contenido, pero con distinta fuerza. Decimos "con el
mismo contenido" porque, sin acudir a las normas de la loca-

cin del Cdigo Civil (lo que nos embarcara en el tema de la
naturaleza de la aparcera) ello surgira de la doctrina del art.
1198, Cdigo Civil, de las reglas generales sobre restitucin
de objetos recibidos (arts. 584, siguientes y concordantes del
Cdigo Civil) y de las genricas previsiones de los arts. 2463 y
2465, aplicables al aparcero-tomador que es un tenedor en
sentido tcnico. Decimos "con distinta fuerza", teniendo en
cuenta que no es lo mismo una norma directamente estableci-
da por la L.A. (que, a fuer de tal, reviste, en principio, carc-
ter imperativo: art. l s ) que la que se aplica segn los princi-
pios generales, ms permeables a la autonoma privada.
D. Est obligado (inc. d) a: "Hacer saber al aparcero da-
dor la fecha en que comenzar la percepcin de los frutos y
separacin de los productos a dividir, salvo estipulacin o
usos en contrario".
El inters del dador en conocer la fecha, es por dems evi-
dente, para poder efectuar el control consiguiente a los fines
de determinacin de la cuota que le corresponde. Pero todo
esto debe ser adecuado a las circunstancias:
a) El aviso debe ser dado con tiempo suficiente para que
el dador pueda apersonarse a los fines del control. Cuando el
art. 30 de la reglamentacin de la L.A. fija la anticipacin
mnima de diez das, excede la rbita propia del poder regla-
mentario, al ignorar las mltiples variantes que pueden pro-
ducirse y que aconsejen anticipar o postergar la actividad, la
que, como bien se ha sealado puede depender de la colabo-
racin de terceros con mquinas y equipos14 que puede ser
de impredecible previsin en cuanto a la fecha exacta. Todo
lo que puede exigirse al aparcero-tomador es una conducta
diligente y de buena fe (doct. art. 1198, Cdigo Civil).
b) La hiptesis del texto es que se trata de una percep-
cin o separacin obra del aparcero-tomador para dividir
acto seguido. No est en el espritu de la norma un aviso
para la percepcin o separacin que deriva de otras causas,
14 Brebbia, Contratos agrarios, pgs. 109/110.

ni cuando la divisin deba producirse en discontinuidad to-

tal con aqullas.
Es fruto la lana de las ovejas, obra del aparcero la esqui-
la, y para ella se concibe una percepcin "avisada" y una di-
visin inmediata. Pero las cras tambin son frutos, y la
percepcin se opera normalmente sin la intervencin
del hombre, pues deriva de la separacin del vientre mater-
no 15 , no siendo de esperar que la "divisin" de los frutos se
verifique inmediatamente.
c) Pero como el texto deja a salvo la "estipulacin o usos
en contrario", las dificultades que pudiera presentar la con-
crecin del aviso, quedan salvadas.
E. El aparcero est obligado (inc. e) a: "Poner en conoci-
miento del dador, de inmediato, toda usurpacin o novedad
daosa a su derecho, as como cualquier accin relativa a la
propiedad, uso y goce de la cosa".
Comprese con similar obligacin del locatario, segn
el art. 1530, Cdigo Civil.
2. Obligaciones del aparcero dador

Se encuentran reguladas al final del art. 23 L.A.:
A. El dador est obligado (inc. f) a: "Garantizar el uso y
goce de las cosas dadas en aparcera y responder por los vi-
cios o defectos graves de las mismas".
Se trata de la garanta por eviccin y vicios redhibitorios.
La L.A. no ha dado reglas especficas, pero habindose colo-
cado en la perspectiva de que lo que debe garantizarse es el
"uso y goce", no es del caso el inquirir sobre la naturaleza de
la aparcera, sino el de ir a las reglas sobre la locacin de co-
sas, segn la doctrina del art. 600, Cdigo Civil, pero con la
salvedad de que siendo el inciso sub examen una lex impera-
tiva, parcenos que puede convenirse aumentar pero no dis-
minuir la responsabilidad del aparcero-dador.
B. El dador est obligado (inc. g) a: "Llevar anotaciones
con las formalidades y en los casos que la reglamentacin
15 Vase nuestro Derechos reales, 31, III, 1, b.

1 2 0 . Reglas c o m u n e s 621
determine. La omisin o alteracin de las mismas consti-

tuir una presuncin en su contra".
El art. 40 de la reglamentacin se ha ocupado de enume-
rar los datos que deben contener las anotaciones, pero como
ha omitido indicar las formalidades, bien se ha dicho que
ello torna "inaplicable las disposiciones de la ley", lo que
constituye una culpa feliz, pues la ley, en lugar de volcar el
peso de las anotaciones sobre el dador, debi haberlas carga-
do sobre el aparcero tomador16.
3. El caso fortuito
Segn el art. 24 L.A.: "La prdida de los frutos por caso
fortuito o de fuerza mayor ser soportada por las partes en
la misma proporcin convenida por el reparto de aqullos."
La regla nos parece justa, e implica que lo perdido por ca-
so fortuito, se tiene por no producido, y tanto da que la pr-
dida se opere antes de la percepcin de los frutos, como des-
pus de ella, antes de la divisin17.

17 Despus de la divisin, cada uno tiene su cuota, y las cosas perecen para su
dueo. Boragni (Arrendamientos rurales y aparcera, pgs. 85/6) recuerda que Ro-
drguez Prado distingue entre frutos cosechados y frutos en planta, y considerando
adecuada la regla para los cosechados, la ataca para los en planta porque (segn el
texto de Boragni) "en la aparcera hasta la distribucin de la cosecha no se puede
considerar cul es la parte que corresponde al propietario y cul al aparcero, y por
lo tanto las prdidas que se produzcan antes de ese momento deben lgicamente
conceptuarse de comunes"; el mismo Boragni agrega que Pea, entendiendo que la
opinin de Rodrguez Prado "parece ajustada a la realidad en el caso que imagina"
concluye en que lo cierto es que la ley no distingue.
Como no tenemos a mano los textos de Rodrguez Prado y de Pea, no podemos
saber cul es el ejemplo que "imagina" el primero, ni cmo da en equidad re-
sultados distintos el que se concepte las prdidas "comunes", ya que por comuni-
dad que se declame, en alguna proporcin deber conceptuarse.
En el ejemplo que ahora imaginamos, la regla del art. 24 L.A. nos parece justa.
Supongamos una aparcera del 30% para el dador y del 70% para el tomador, y una
produccin, en el momento del caso fortuito, estimada en 1.000.000 de unidades, ha-
bindose producido la prdida de 400.000 unidades y quedando, por consiguiente,
salvas, 600.000 unidades. Si hacemos abstraccin completa de las 400.000 unidades
perdidas, recibir el dador 180.000 unidades, y el tomador 420.000; al mismo resul-
tado se llega si hacemos recaer la prdida en las mismas proporciones, pues el dador
soportar la de 120.000 unidades y el tomador la de 280.000, ya que sumando las
salvadas y las perdidas, el dador tendr (180.000 + 120.000) las 300.000 unidades
que habra tenido de no producirse el caso fortuito, y el tomador (420.000 + 280.000)
Contra lo que alguna vez se ha enseado 18 , estimamos

que estamos ante una lex imperativa19: art. l e L.A.
4. Incumplimiento
El art. 25 L.A. se compone de dos apartados:
A. En el primer apartado, dispone: "Cualquiera de las
partes podr pedir la rescisin del contrato y el desalojo y/o
entrega de las cosas dadas en aparcera si la otra no cum-
pliese con las obligaciones a su cargo".
Hay que convenir en que la redaccin no es feliz. Por la
pretensin de reunir en una comn frmula el caso de in-
cumplimiento del arrendador, y el del arrendatario, se cae
en improlijidades.
a) Que cualquiera de las partes pueda pedir la rescisin
(rectius: resolucin) se comprende. Pero que cualquiera de las
partes pueda pedir la rescisin "y el desalojo y/o entrega de
las cosas", ya no se comprende. El arrendador pedir la resci-
sin y como consecuencia de ella (si a esa altura ya hubiera
entregado las cosas) el desalojo del predio (en la aparcera
predial) pero no la entrega de las cosas (pues es l quien debe
entregar si todava no lo ha hecho), sino la restitucin de "las
cosas dadas en aparcera". El arrendatario, en cambio, podr
pedir la rescisin pero no "y el desalojo y/o entrega de las co-
sas dadas en aparcera"; mal podra pedir el desalojo del pre-
dio, pues es l quien debe desalojar, y mal podra pretender la
entrega de lo ya dado, si se decide por la rescisin.
b) Lo que ambas partes pueden pedir (dado el supuesto
de que una es cumplidora y la otra incumplidora) es la "res-
cisin" (que rectius ser la resolucin por incumplimiento).
las 700.000 unidades para ese caso. Para que los clculos arrojen otro resultado nu-
mrico, habra que suponer otra proporcin en la prdida (v.g.: el 50% cada uno) e
imputar esa cantidad como "a cuenta" de la divisin final, con lo cual, al dador, car-
gando (en el ejemplo) con 200.000 unidades de prdida, solo le quedaran a recibir
100.000, quedando para el tomador 500.000, que con ms las 200.000 que carga de
prdida, totalizaran las 700.000 de una divisin que no hubiera sido afectada por el
caso fortuito. Pero, sera esto justo? No lo creemos.
19 Blasco, op. cit., pg. 49.
La resolucin es, aqu, una genrica sancin por incum-

plimiento. Ello, desde luego, no excluye la accin por cumpli-
miento, segn los principios generales, pero no es se el
punto, sino este otro: bastar con cualquier incumplimien-
to? No lo creemos, y estimamos que debe tratarse de un in-
cumplimiento de cierta intensidad, porque as como deben
interpretarse los contratos de buena fe (art. 1198, Cdigo Ci-
vil) as debe operarse con las leyes, mxime cuando introdu-
cen en el contrato clusulas imperativas (art. l s L.A.). Una
confirmacin de ello lo da el segundo apartado del texto sub
examen que contempla dos hiptesis de incumplimiento de
magnitud: el abandono injustificado de la explotacin y la
falta de entrega de los frutos que corresponden al dador.
El texto sub examen habla de "pedir" la rescisin (resolu-
cin), lo que supone una accin judicial. Estimamos que des-
pus de la reforma de 1968 introducida al art. 1204, Cdigo
Civil, debe tambin admitirse la resolucin por va extraju-
dicial, con la aclaracin de que esta va quedar implcita-
mente prevista por una clusula natural (que, por ende, las
partes podrn excluir, ya que al no haber sido prevista por
la L.A. no resulta impuesta por una lex imperativa).
B. En el segundo apartado, el texto sub examen precep-
ta: "En los casos de abandono injustificado de la explota-
cin por el aparcero o si el incumplimiento se refiriese a la
entrega de la parte de los frutos que corresponden al dador,
ste tendr derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del
predio y/o la restitucin de las cosas objeto del contrato".
Se contemplan solo dos hiptesis de incumplimiento por
el aparcero-tomador: la de abandono injustificado por el
aparcero, y la de incumplimiento por ste de la entrega de la
parte de los frutos que correspondiesen al dador.
Tan solo que uno se pregunta: qu funcin cumple este
segundo apartado, al contemplar dos casos de incumpli-
miento del tomador, si ya todos los casos de incumplimiento
de ste se encuentran abarcados por la frmula comn del
primer apartado?
Parcenos que la funcin que cumple es sta: mientras
en el rgimen general del primer apartado, la palabra "de-
salojo" est empleada en el sentido de restitucin del pre-
dio como consecuencia de la rescisin, sin requerirse pro-

cedimiento especial para la rescisin, en el segundo apar-
tado la L.A. dispone que el desalojo del inmueble y la res-
titucin de los muebles se tramiten en "juicio sumario", en
el que se debatir la rescisin misma.
5. Prescripcin
Para "toda" accin emergente del contrato de aparcera,
el plazo es de cinco aos: art. 28 L.A.
"Toda", es todas, sin excepcin, por lo que estimamos que
no interesa distinguir si la accin emerge de una clusula
segn la lex supletoria, o de una segn la lex imperativa.
Pero debe tratarse de una accin "emergente" del contra-
to (v.g.: accin por cobro, accin por vicios, accin por resolu-
cin), no de una que no parta del contrato (v.g.: accin por
nulidad, invocacin por tercero de inoponibilidad).
6. Conclusin
Cualquiera sea la clase de aparcera, ella "concluye con la
muerte, incapacidad o imposibilidad fsica del aparcero", pero
no por muerte del dador "salvo opcin contraria del aparce-
ro" (art. 27).
V. Reglas para las aparceras prediales

No para todas las aparceras, sino solo para aquellas en
las que se concede el uso y goce de un predio (agrcola y pe-
cuaria predial):
1. Aplicacin de las normas sobre arrendamiento rural

Por el art. 22 L.A., se aplican sus arts. 4, 8,15, 17 y 18.
Y por el art. 26 L.A., se aplica su art. 20.
2. Hiptesis de enajenacin
Ninguna aparcera concluye por enajenacin de la cosa,
pero si se trata de una aparcera predial, el art. 27 L.A. da
al aparcero tomador la opcin de darla por terminada.
121. Subtipos de aparcera
I. Aparcera agrcola
La aparcera agrcola es aparcera de predio, por lo que,
adems de las normas generales para todas las aparceras,
se le aplican las comunes a las aparceras de predios, de las
que hablramos en el prrafo anterior.
Adems, la L.A., como especficas de la aparcera agrco-
la, trae las siguientes reglas:
1. Retribucin
Segn el art. 30 L.A., primer precepto: "Las partes po-
drn convenir libremente el porcentaje en la distribucin de
los frutos" (texto segn ley 22.298).
Rige la autonoma privada. A igual solucin tendra que
llegarse si la L.A. no hubiera dicho nada, y el hecho de que
hoy lo diga solo tiene una explicacin histrica: el primitivo
art. 30 tena otra redaccin, a tenor de la cual el porcentaje
deba "guardar equitativa proporcin con los aportes" que
las partes verificaran para la explotacin.
Estimamos un acierto1 la redaccin actual, pues la ante-
rior abra la puerta a intromisiones estatales tendientes a
determinar lo "equitativo", con el siempre constante peligro
de que lo equitativo se identificara con lo demaggico.
2. El kilaje fijo
Segn el art. 32 L.A.: "Prohbese convenir como retribu-
cin el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente
en dinero".
El texto ha dado lugar a cavilaciones:
a) En un primer examen, la norma parece totalmente de-
subicada, pues qu tiene que ver con la aparcera una ope-
1 Contra: Brebbia, op. cit., pg. 100.

626 121. Subtipos de aparcera
racin econmica por la cual se persiga el cambio del goce de

un predio, por un kilaje fijo a obtenerse de ese predio "o su
equivalente en dinero"?
Un contrato que se redujera a que una de las partes se
obligara a conceder el goce de un predio por un kilaje fijo, no
sera de aparcera... Su aproximacin al arrendamiento es
evidente.
Partiendo de ese razonamiento, hay quienes afirman que
lo que la norma viene a decir es que lo que queda prohibido
es el "arrendamiento" a kilaje fijo. Se lamentan de la solu-
cin que estiman la legal, pero la aplican2 al arrendamiento.
a) Pero, en un segundo examen cabe concluir que la nor-
ma regula precisamente al contrato de aparcera. Un arren-
damiento a kilaje fijo no est prohibido. Lo prohibido es ni-
camente la aparcera agrcola a kilaje fijo.
No se diga que una aparcera a kilaje fijo es inconcebible,
dado que, por definicin del art. 30 L.A., la aparcera supone
una retribucin consistente en una cuota de los frutos. A ello
contestamos que as como es imaginable una aparcera con
clusula canadiense, tambin lo es una aparcera con clusu-
la de kilaje fijo y del mismo modo que la L.A. prohibe la clu-
sula canadiense (art. 4, supra, 117, V, 3) as tambin prohibe
la clusula de kilaje fijo en el art. 32 sub examen. Para decirlo
con otras palabras, sanamente ledo el art. 32 L.A. prohibe
que habindose fijado como retribucin un porcentaje de los
frutos, se pacte, a todo evento, como mnimo, un kilaje fijo.
Decimos "sanamente" ledo, porque, por un lado, se respe-
ta la ubicacin del texto, por el otro, no se llega a un resulta-
do tan disvalioso como el de reprochar la posibilidad de un
contrato, "asimilado" al arrendamiento, que sea por kilaje fi-
jo, y finalmente, no excede los lmites de una razonable in-
terpretacin el dar por sobreentendido que el texto alude a
una retribucin "mnima", sin perjuicio de la mayor que pu-
diera resultar de la cuota de frutos3.
2 Comp. Brebbia, op. til., pg. 46.

3 Comp. Martnez Golletti, Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras ru-
rales, nms. 24 y 38.
121. Subtipos de aparcera 627
3. La disposicin de los frutos

Por el segundo apartado del art. 30 L.A.: "Ninguna de
las partes podr disponer de los frutos sin haberse realiza-
do antes la distribucin de los mismos, salvo autorizacin
expresa de la otra".
El texto habla de "ninguna de las partes". Segn lo que
normalmente acaece, el que se encontrar en la posibilidad
fctica de hacer tradicin de los frutos ser el aparcero toma-
dor, pero la genrica disposicin de la ley toma sentido inter-
pretada como apuntando a negar legitimacin a ambas partes
para concluir contratos que obliguen a hacer tradicin.
Pero, ni la norma es lex imperativa (pues admite autoriza-
cin expresa de la otra parte) ni impide los actos que versen,
no sobre los frutos, sino sobre la cuota de frutos a obtenerse.
4. El destino convenido
Segn la regla general del art. 23 inc. b, L.A., el aparcero
tomador est obligado a dar a la cosa el destino convenido.
Pero para la aparcera agrcola, el art. 33 L.A. introduce una
atenuacin al prescribir: "El aparcero tendr derecho para
destinar sin cargo una parte del predio para el asiento de la
vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que deter-
mine la reglamentacin segn las necesidades de las distin-
tas zonas agroecolgicas del pas".
Estamos ante una lex imperativa, que al implicar una ex-
cepcin a las reglas generales, solo se aplica a la aparcera
agrcola. Para la aparcera pecuaria predial, ello podr deri-
var de la regla del art. 1198, Cdigo Civil, pero con el carc-
ter de lex supletoria.
II. Aparcera pecuaria

Hemos distinguido (supra, 120, I, 1) dos clases de apar-
cera pecuaria: la pura y la predial.
Con arreglo a ello, emprenderemos el examen de los arts.
34 a 38, inclusive, de la L.A.
1. Retribucin
Por el art. 34 L.A.: "Cuando la cosa dada en aparcera
fuese solamente animales, los frutos y productos o utilida-

des se repartirn por mitades entre las partes, salvo esti-
pulacin en contrario".
Segn el texto literal, esta regla es para la aparcera pe-
cuaria pura, y la distribucin por mitades funciona en au-
sencia de estipulacin de las partes.
Para la aparcera pecuaria predial no rige esta regla de
distribucin por mitades, y entran a funcionar los principios
generales, como acontece para la aparcera agrcola, para la
cual tampoco hay previsin alguna para el caso de haberse
omitido fijar la retribucin.
Ello trae una diferencia en punto a distinguir entre las
tratativas preliminares y el contrato concluido, segn se
trate de la aparcera pecuaria pura o de la pecuaria pre-
dial, o de la agrcola.
En los tres casos supongamos que se ha hablado de una
retribucin en porcentaje... Si es aparcera pecuaria pura,
ya hay contrato concluido, pues el art. 34 L.A., funcionando
como lex supletoria, cubre el vaco; en cambio, si lo que se
persigue es una aparcera pecuaria predial o una aparcera
agrcola, no hay contrato formado, pues falta la determina-
cin de una clusula esencial, y las partes permanecen en el
terreno de las tratativas previas. Naturalmente que si el da-
dor hubiere entregado ya las cosas en aparcera, sera preci-
so colmar la laguna contractual y entrara a funcionar la ac-
tividad judicial, teniendo como pauta la importancia relati-
va de los aportes de las partes para la produccin.
2. Eviccin
Precepta el primer precepto del art. 35 L.A.: "El dador
de animales que sean objeto del contrato est obligado a
mantener al aparcero en la posesin de los mismos y en caso
de eviccin a sustituirlos por otros".
Estamos ante una lex imperativa, que al no contener el
"solamente" del art. 35 L.A. rige tanto para la aparcera pe-
cuaria pura, como para la pecuaria predial.
Lo de "posesin" debe ser entendido referido a la tenen-
cia. Para el caso de eviccin de los animales, se prev,
aqu, no la indemnizacin, sino el reemplazo. La hiptesis
de reemplazo es imaginable para la pecuaria pura y para

la pecuaria predial mientras en sta, la eviccin solo al-
cance a los animales.
3. Prdida
Por el segundo apartado del art. 35 L.A.: "El aparcero no
responder de la prdida de animales producida por causas
que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los
despojos aprovechables".
Es tambin una lex imperativa, por lo que no podra po-
nerse a cargo del aparcero tomador, el caso fortuito. Se apli-
ca a la aparcera pecuaria pura, como a la predial.
Los despojos aprovechables no entran en la categora de
frutos.
4. Disposicin
Por el art. 36 L.A.: "Salvo estipulacin en contrario nin-
guna de las partes podr disponer, sin consentimiento de la
otra, de los animales dados en aparcera o de los frutos y
productos de los mismos".
Estamos ante una lex supletoria, aplicable tanto a la
aparcera pecuaria pura, como a la pecuaria predial.
La regla relativa a los frutos tiene su paralelo en la del
segundo precepto del art. 30 L.A. estatuida para la apar-
cera agrcola.
La relativa a la de los animales dados en aparcera, cons-
tituye, en cambio, un jus singulare, como se advierte refle-
xionando en el caso de la aparcera pecuaria predial, contra-
to para el cual no estara impedida la enajenacin del fundo
(doct. del art. 27 in fine) pero s la de los animales.
5. Plazo
De la doctrina del art. 37, a contrario, resulta que para las
aparceras pecuarias prediales rige el plazo mnimo de la
L.A., que al no estar aqu especialmente previsto, no puede
ser otro que el estatuido para el arrendamiento; para la apar-
cera pecuaria pura, no hay plazo mnimo, sino que rige el que
las partes convengan o en defecto de expresa previsin con-
tractual, el que determinen los usos y costumbres locales.
III. Capitalizacin de hacienda
Se discute en torno a determinar si se trata de un contra-

to autnomo o de una modalidad de la aparcera pecuaria
pura. Todava cabe otra posibilidad: que medie un contrato
"asimilado" a los de la L.A...
Claro que previamente habra que determinar en qu
consiste exactamente el contrato al que se hace referencia.
Hay quienes emplean la denominacin "capitalizacin de
hacienda" para denominar tanto lo que llaman "capitaliza-
cin de reproduccin o de cra" como lo que denominan "capi-
talizacin de desarrollo o de invernada"4; lo comn de ambos
casos es que una de las partes se obliga a proporcionar ani-
males y la otra el suelo y el cuidado, convinindose en la ca-
pitalizacin de reproduccin que sern las cras las reparti-
das, y en la capitalizacin de desarrollo que la distribucin
se har respecto al enriquecimiento que por el mayor desa-
rrollo se obtenga. Otros emplean la expresin "capitalizacin
de hacienda" circunscribindola a la de desarrollo5.
Empleando la primera de las terminologas, al solo fin de
expedirnos sobre ambos casos, parcenos evidente que,
mientras lo a repartir sean las cras, esto es, frutos, estare-
mos ante una hiptesis de aparcera pecuaria pura.
La que podra suscitar alguna cavilacin, es la capitaliza-
cin de "desarrollo", respecto a la cual se ha dicho6 que pre-
senta dos particularidades, las que, sin embargo, a nuestro
entender, no impiden que siga perteneciendo al gnero de la
aparcera pecuaria pura:
a) Lo que aqu se distribuye, no son frutos. Eso es ver-
dad, pero, en el sistema de la L.A. no basta para alejar al
negocio del gnero "aparcera pecuaria pura" y dotarlo de
carcter autnomo. En la definicin de la aparcera pecua-
4 Spota, Contratos, n" 1006; Agrogu, segn referencia de Brebbia, en Contra-

tos agrarios, pg. 166.
5 Campagnale (Manual terico-prctico de los contratos agrarios privados, pgs.
229/30), Brebbia (Contratos agrarios, pg. 163), invocando ambos a Prez Llana, quien
lo denomin "contrato de capitalizacin de ganado* (Derecho Agrario, pg. 384).
6 Campagnale, loe. cit.
ria pura del art. 34 L.A., la distribucin puede recaer sobre

frutos, productos y utilidades: el mayor valor derivado del
engorde, es una utilidad.
b) Aqu, se dice, forma parte del objetivo contractual, la
comercializacin de la hacienda, lo que no ocurre en una
aparcera pecuaria pura en la que se distribuyen las cras y
cada uno hace, con las que le tocan, lo que le conviene.
Nosotros contestamos: la comercializacin de la hacienda
no es el objetivo contractual, sino el mtodo habitual para
determinar la utilidad, y permitir su distribucin. Hablando
grficamente: respecto de la utilidad, hace las veces de la es-
quila para la lana.
IV. Medierta
Por el segundo apartado del art. 21 L.A.: "Los contratos
de mediera se regirn por las normas relativas a las apar-
ceras, con excepcin de los que se hallasen sometidos a le-
yes o estatutos especiales, en cuyo caso les sern, asimismo,
aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean
incompatibles con aqullas". *
1. Ausencia de definicin
El texto no define a la mediera. En defensa de l, podra-
mos recordar aquello de "Omnia definitio in jure civile peri-
culosaest",..
Pero ocurre que tampoco la regula con normas propias,
partiendo de las cuales, la doctrina pudiera construir la de-
finicin...
2. La definicin doctrinaria
Un sector de la doctrina, influido por el nombre de "me-
diera" se limita a decir que es una aparcera, caracterizada
por el hecho de que las partes contribuyen a los gastos de
explotacin y se reparten los frutos por mitades 7 .
7 Comp. Prez Llana (Derecho Agrario, nota 58 a pg. 371), Boragni (Arrenda-
mientos rurales y aparceras, pg. 81).
Si tales fueran los nicos datos caracterizadores, pensa-

mos que carecera de sentido la especfica mencin del se-
gundo apartado del art. 21 L.A.
No faltan quienes agregan otros datos, de entre los cua-
les, el ms impactante es, a nuestro juicio, el derivado del
hecho de que "asumen ambas partes la direccin de la acti-
vidad"8. Con ello, segn veremos, cobra sentido la especfica
previsin; pero convengamos en que ese dato mal podra ser
extrado de una pura consideracin etimolgica en torno al
nombre de "mediera"...
Al dar nosotros, ms adelante, el concepto que a nuestro
juicio es el que corresponde, partiremos de la exposicin de
aquellos que, en un esfuerzo de erudicin encomiable9, se las
han ingeniado para dar la definicin sobre bases de tradi-
cin normativa, combinndola con la que tiene en cuenta el
nombre del negocio.
A. Para ello, ese sector de la doctrina ha acudido a viejos
textos de normas de emergencia, y ha detectado que las no-
tas definitorias de la mediera son:
a) "Ambas partes hacen aportes equivalentes en los gas-
tos de explotacin del predio" (art. 10 del decreto 15.707/43 y
art. 12 de la ley 12.842).
b) "Es de la esencia de los contratos de mediera que los
aparceros dadores aporten, adems de la tierra, otros ele-
mentos y gastos de explotacin" (primer Considerando del
decreto 11.228/50).
c) "Es de la esencia de los contratos de mediera que los
aparceros dadores... intervengan en la direccin de la em-
presa comn de produccin agropecuaria" (mismo primer
Considerando del decreto 11.228/50).
C. Atenindonos a lo dicho, y como quien arma un rompe-
cabezas, parece que podemos dar esta definicin: "El contrato
de mediera es una aparcera predial en la que el aparcero
8 Comp. Campagnale (Manual terico prctico de los contratos agrarios priva-

dos, pg. 159), Blasco (Arrendamientos ruralesy aparcera, pg. 46).
9 Vase, en este sentido: Brebbia (Contratos agrarios, cap. XI), Martnez Go-
lletti (Nuevo rgimen de arrendamientos y aparceras rurales, pgs. 47 y sigts.).
dador aporta, adems de la tierra, otros elementos y la mi-

tad de los gastos de explotacin, interviniendo en la direc-
cin de la empresa comn de produccin agropecuaria en
cualquiera de sus especializaciones, de cuyo resultado le co-
rresponde no ms de la mitad".
Pasamos a desarrollar esta definicin:
a) "El contrato de mediera es una aparcera..."
Lo de que es una aparcera, lo tomamos del lenguaje del pri-
mer Considerando del decreto 11.228/50, que habla de "aparce-
ro dador". Si se invoca ese Considerando para construir la me-
diera derecho tenemos a invocarlo entero! An ms: nuestro
derecho es doble, pues lo de "aparcero dador", figura no solo en
los Considerandos, sino que se encuentra en el texto normativo
mismo: art 1. Y si ello no fuera suficiente, acdase a los "Vistos"
del decreto, y se ver que la normacin se dicta ante los "petito-
rios formulados por las entidades agrarias representativas de
los intereses de aparceros dadores y aparceros"...
b) "...predial..."
Con lo de "predial" aludimos a que debe haber aporte de
un predio. Partiendo de las figuras de la aparcera agrcola
y de la aparcera pecuaria predial podemos imaginar me-
dieras de esas clases.
Ahora bien: as como hay una aparcera pecuaria pura
(slo de animales), no ser imaginable una mediera pecua-
ria pura (sin concesin de la tenencia de un predio)?
El fenmeno es, sin duda, imaginable, y ser aparcera,
pero no ser "la" mediera que preocupa al segundo aparta-
do del art. 21 L.A. que a nuestro entender da respuesta
a un problema muy particular que solo pueden presentar las
aparceras prediales.
c) "...en la que el aparcero dador aporta, adems de la tie-
rra, otros elementos..."
Ya hemos visto que ese fragmento de la definicin que ar-
mamos resulta del famoso primer Considerando del decreto
11.228/50...
Pero, de inmediato se comprende que esto no obstaculiza
el concluir que la mediera es una aparcera, atento a la am-
plia definicin de la aparcera que trae el primer apartado
del art. 21 L.A.
d) "...y la mitad de los gastos de explotacin..!"

Llegamos con esto a un punto donde el encaje de las pie-
zas del rompecabezas presenta una dificultad.
Antes de plantear la dificultad, preguntmosnos: el hecho
de que sea de la "esencia" de la mediera el que el aparcero
dador contribuya con los gastos de explotacin, le asigna al-
guna particularidad que obstaculizara el que fuera conside-
rada aparcera en el sentido de la L.A.? No lo creemos; la
aportacin de gastos no es incompatible con la idea de apar-
cera, como se ve del art. 38 L.A.
Entremos, ahora, a hablar de la dificultad:
Si nos inspiramos en el concepto que emerga del decreto
15.707/43 y de la ley 12.842, tendramos que hablar de "la
mitad de los gastos de explotacin", ya que los aportes de
ambos contratantes, en este punto, deben ser "equivalen-
tes", pero si nos atenemos al "famoso" Considerando, podra-
mos sentirnos tentados a que sean "todos" los gastos de ex-
plotacin, si no fuera que en el quinto Considerando del mis-
mo decreto, se aclara que el aparcero dador "contribuye con
una parte de los gastos de explotacin".
Claro est, no es lo mismo hablar de la "mitad" que ha-
blar de "parte", pues si bien la mitad es parte, puede haber
partes que no sean mitades.
Pero pues la mitad es parte, la forma de conciliar las pie-
zas del rompecabezas es decidirse por el trmino "mitad" para
los gastos de explotacin, coincidiendo con la "mitad" en el
reparto de frutos, lo que responde al nombre de "mediera".
Quid de un contrato que se distinga de ste de "mediera"
que estamos construyendo, solo por el hecho de que el aporte a
los gastos de explotacin, que deba verificar el aparcero dador,
no sea de la mitad, sino en otra proporcin, mayor o menor,
dando, sin embargo, derecho a la mitad en el reparto de finitos?
Hay quienes ensean que, con la nueva redaccin dada
por la ley 22.298 al art. 30 de la L.A., al no exigirse ya una
equitativa proporcin entre el reparto y los aportes, la figura
descripta ser tambin mediera*0.
10 Comp. Brebbia, op. cit.. pg. 105.

Nosotros decimos: dse a esa figura, el nombre que se quie-

ra, y ser aparcera, pero no ser "la" mediera del segundo
apartado del art. 21 L.A. que justifique su especial regulacin.
d) "...interviniendo en la direccin de la empresa comn..."
Hasta ahora, en la definicin que hemos propuesto, no
habamos encontrado nada que fuera incompatible con el
concepto de "aparcera" del primer apartado del art. 21 L.A.
ya que no lo era, ni el que, adems de la tierra, se aportaran
elementos, ni tampoco el que se contribuyera a los gastos.
Pero con este dato de la intervencin en la empresa, ya
aparece un elemento extrao. No diremos que es extrao
al concepto de la aparcera, tal como se encuentra vertido
en el primer apartado del art. 21 L.A., pero s que es ex-
trao a la regulacin del art. 17 L.A. aplicable a las apar-
ceras prediales (art. 22 L.A.).
Los arts. 17 y 22 L.A. parten de la base de que quien ad-
ministra es el aparcero tomador, resultando nulas las clusu-
las contractuales por las que se pretenda obligarlo a vender,
asegurar, transportar, depositar, comerciar los cultivos, cose-
chas, animales y dems productos de la explotacin, contra-
tar la ejecucin de labores determinadas con persona o em-
presa determinada, o utilizar sistemas o elementos determi-
nados para la cosecha o comercializacin de los productos...
Y ahora nos encontramos con que, por la directa interven-
cin del aparcero dador, pueden alcanzarse los efectos prc-
ticos de los actos cuya realizacin no podra imponerse con-
tractualmente al tomador...
Para decirlo con otras palabras, nos encontramos con una
aparcera en sentido tcnico, que contiene una clusula que
repugna a la doctrina del art. 17 L.A. receptada por el art. 22
L.A. La regla general es que, dada una aparcera predial con
esa clusula, se produce una nulidad parcial: la clusula es
nula, pero el resto del contrato es vlido. Para las medieras,
la regla especial es otra, y la clusula misma resulta vlida.
Pero no puede ser mediera cualquier aparcera predial que
contenga esa clusula, ya que si as fuera, tanto valdra como
derogar la regla general; de all que solo pueden contener esa
clusula como vlida, aquellas aparceras que renan los de-
ms datos de la definicin que estamos analizando.
e) "...de explotacin agropecuaria en cualquiera de sus

especializaciones..."
En algunas definiciones doctrinarias se habla de "explo-
tacin agrcola en cualquiera de sus especializaciones"11.
Nosotros preferimos hablar de la "explotacin agropecua-
ria", pues, con tal que haya un predio, el destino puede ser
tanto agrcola, como pecuario.
f) "...de cuyo resultado le corresponde no ms de la mitad".
Hasta aqu, hemos estado razonando con la hiptesis de que
la participacin sea de la mitad, y tentados estaramos de
afirmar como definitiva esa hiptesis, pero hemos preferido
la frmula "no ms de la mitad", para incluir en la defini-
cin tanto el caso de que la participacin del aparcero dador
sea de la mitad, como aquel en que sea menos de la mitad.
Desde luego que si hay ms de la mitad, ya no existe me-
diera, en el sentido del segundo apartado del art. 21 L.A.,
que supone una aparcera en la que sea vlida la clusula de
intervencin en la direccin comn. Pero, por qu no habra
de ser vlida una clusula de ese tipo, cuando la pretensin
del aparcero dador sea por menos de la mitad, bien entendido,
conservando el aparcero dador su obligacin de aportar la mi-
tad de los gastos de explotacin? Negar al dador con menores
pretensiones respecto a los frutos, lo que se concede al que tie-
ne mayores, nos parece que ira contra una razonable inter-
pretacin del espritu de la L.A., cuando se trata de construir
un concepto de mediera, atendiendo a una tradicin jurdica
que recibe su apoyo en las normas emergenciales.
Si se nos piden textos para fundar esta afirmacin, lo en-
contramos precisamente en uno de los que han servido para
armar la definicin: el del decreto 11.228/50. Este decreto,
en su art. 1, estableci, en efecto, una rebaja del ocho por
ciento sobre el porcentaje de distribucin de frutos que per-
ciba el aparcero dador, que se coloc, por lo tanto, en la si-
tuacin de recibir menos de la mitad, no obstante lo cual el
contrato sigui siendo conceptuado como "mediera".
11 Comp. Brebbia, op. cit., pg. 106.

3. Rgimen
El segundo apartado del art. 21 L.A. distingue:
a) Si se trata de una mediera no sujeta a leyes o estatutos
especiales, se aplican 'las normas relativas a las aparceras".
De la mediera hemos dicho que es una aparcera, pero
una aparcera para la cual no forma obstculo la doctrina
del art. 17 L.A., a la que remite el art. 22 L.A. Si el art. 17
L.A. formara obstculo a ella, no tendra sentido la especfi-
ca previsin del art. 21 L.A. que no pretende que la mediera
deje de ser tal.
b) Si se trata de una mediera sujeta a leyes o estatutos es-
peciales, le sern "asimismo aplicables las disposiciones de
esta ley, siempre que no sean incompatibles con aqullos".
Ntese el "asimismo" que confirma lo dicho sub a.
En cuanto al orden de aplicacin normativa que prev el tex-
to, es el que corresponde: la ley especial deroga a la general.
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642 ndice de artculos del Cdigo Civil
Art. Prrafo Art. Prrafo
109, II. 3 1537 106, II, 1; III, 2

1522 101. III, 3 1538 106, II, 2; III, 2
102, V 1539 102, III, 2
103, II, 5; III, 3 106,1, 2; III, 1, 2; IV;
104. III, 1; IV, 1, 2, V, 1 al 12; VI al VIH
4,5 1540 106.1, 2; V, 2, 3, 6, 7
105, I, 4 1541 106, III, 2: V, 3
152:! 102, VI 1542 106, I, 2; III, 2; V, 3;
103, II. 1 VI, 1; VII; VIII
152-4 102, VI, 3 1543 98, IV
103, II, 1; V, 1 106, IV; V, 3, 10
1525 96, II, 2 1544 102, III, 2
104, 11,2, 4, 5; III, 1, 106,1, 2; V 5. 12, VII
3; IV, 1, 2, 3, 5 1545 106, V, 2, 5, 7, 11. 12
1526 96, II, 2 1546 106,1, 2: V, 2; VIII
104, III. 3; IV. 2, 4 1547 106, I, 2; V, 2; V I H
1527 96. II, 2 1548 106,1, 2; V, 2; VI, 3;
102,1, 8 VII
103, IV, 1, 2; V. 2 1549 102, III, 2
104, I; IV, 4 106, l, 2; V, 2; VI, 1, 3
1528 102, III. 1 1550 106, V, 2, 6, 10
103, I, 2; III; IV. 2, 3 1551 106,1, 2; V, 1,6, 7, 10
1529 102, III. 1 1552 106,1, 2; V, 3, 5, 10
103, III. 3 1553 102, VII
1530 96, II, 2 106,1, 2
103, III, 2; IV, 1 1554 96, II. 2
105, IV 101, II, 1
1531 97, IV, 2 102, I, 10
103, V, 1, 2 103, II, 1
105,1, 4 105, II, 1, 2
1532 97, IV, 2 119,1, 2
103, V, 2 1555 96, II, 2
1533 106, II, 1; III, 1 105, II, 2
1534 106,1, 2; II. 1; III, 1, 3 119,1, 2
1535 106, II, 1; III, 2; V/3, 1556 105,1,1; III; V, 9
9,10; V, 3 1557 102, V, 5
1536 106, II, 1; III, 2; V, 116,1, 2
3,9 119,1,1
116,1, 2 1558 105,1,4
119,1, 1 1559 96, II, 2
ndice de artculos del Cdigo Civil 643
Prrafo Art. Prrafo
105, II. 2 1580 106, VIII, 1

1560 96, II, 2; IV, 2 1581 105,1, 4
105, II, 2 1582 105,1, 5
116,1, 2 1583 108,1, 2; III, 2; V; VI
119,1, 1 110, II, 1
1561 103, III, 4 1584 108,1, 2: II; IV
105, III, 1, 5 1585 97, VI
1562 105, III. 1 al 4 101, IV, 4
106, II. 1 108,1, 2; III, 2; IV
1563 102, III, 1 1586 108. II, 4; IV, 2
103. III, 1 1587 108, II, 4; VI. 1
106, IV 1588 108, IV, 3; VI, 1, 5
1564 105, III. 2 1589 108, II, 4
119,1, 3 1590 108, III, 2, 3; IV, 2
1565 103, II, 1 1591 108, III, 3
106, II, 1, 3; III, 3; 1592 105,1, 2, 3; IV, 2
V, 1 1593 108, III, 3
1566 103, II, 1 1594 105,1, 2; III, 3
105, III, 3 1595 105,1, 1, 2
106.1, 3; II, 1, 3; III, 1596 108, II, 3: III, 1: IV, 3
3; V, 1 1597 108, IV, 3: VI
1567 105, III, 4 1598 108, IV, 3; VI, 3
1568 105, III, 1 1599 108,1, 2; II. 3
1569 96, IV, 2 1600 97, V
105, III, 1 108, III, 2
1570 105, III, 1 1601 105,1, 2
1571 103, III, 4 108, III, 1, 3
105, III, 1 1602 108, VI, 5
1572 105, III, 1 109, IV, 3
1573 102, III, 1 1603 108, II, 4; III, 2; IV.
105, III, 1, 5 2,3
106, IV 1604 104, II, 3, 4; IV, 1
1574 105,1, 2 105, III, 1
1575 105,1, 2 107, III, 1
1576 105,1, 2 109,1; II; III; V 2
1577 106, V, 8 110, II, 1
1578 105,1, 4 1605 102, V, 5
1579 101, IV, 5 104, II, 3: III; IV, 4
105,1, 3 1606 109,1, 3, 4; IV
119,1, 3 119, V, 2
644 ndice de artculos del Cdigo Civil
1607 109, III, 5; IV, 2 1791 99, III, 1

1608 109, IV, 4 1870 100,1, 1
1609 101, V, 2 1872 100,1, 1
1610 101, V, 2, 3, 4 1881 100,1, 1, 3
107, V, 6 1905 100,1, 1
109, V, 2, 4 2106 97, IV, 2
116,1, 2 2110 105, IV
119,1, 1 2111 105, IV
110, II, 1 2164 104, II, 5
1611 109, V, 3 2166 104, VI, 1
1512 109, V, 3 2168 104, II, 5
1613 109, V, 4 2176 104, IV, 2
1614 109, V, 4 2183 96, VI, 1
1615 99, II, 3 2188 96, VI, 2
109, V, 5 2201 112, II, 1
119,1, 2 2217 113, IV, 1
1616 109, V, 5 2233 115, VI, 1
119,1, 2 2229 115, VI, 1
1617 99, II, 4 2244 99, III, 4
109, V, 5 2255 96, II, 2
116,1, 2 2256 96, V, 1
119, I, 1 99, III, 1
1618 109, V, 7 112, II, 5
1619 109, V, 8 2265 96, II, 2
1620 106, V, 1, 11 2311 99, III, 3
1621 106, V, 1, 11 2336/8 99, II, 5
1622 101, IV, 3; V, 2 2387 107, V
107, V, 6 2400 99, II, 5
109, II, 1; VI 2412 97,1, 1; II; IV, 2
112, IV, 2 2462 97, III, 1
115, IV, 4; V, 1 2463 120, IV, 1
118, VI, 1, 4, 5 2465 109, V, 2
119,1, 3 120, IV, 1
1623 96,1, 2 2467 105, V
1629 96,1, 2 109, V, 3
1640 96,1, 2 2490 108, VI, 1
1641 96,1, 2 115, V, 1
1652 120, III, 3 2513 96, II, 2
1654 120, III, 3 2609 107, V, 4
1707 108, VI, 1 2670 109, III, 4
2671 109, III, 4 99, II, 1

2680 109, V, 4 3003 96, II, 1
2682 97, IV, 2 3104 99, II, 1
109, V, 4 3269 97, VII, 2
2700 109, V, 4 3275 97, VII, 1,2
2756 97,1,1 3417 107, III, 1
2778 109, III, 3 3429 100, VII
2856 98,1, 5 3430 100, VII
2861 109, III, 1 3464 100, III, 3
2870 99, II, 1 3541 100,1, 3
107, III, 1 3751 108, V
109,1, 5 3886 115, VI, 1
119, VI, 1 3902 115, VI, 1
2950 96, II, 2 3907 115, VI, 1
2951 96, II, 2 3914 115, VI, 1
96, II, 1 3939 106, VIH, 1
2956 96, II, 2 3943 109, V, 7
2963 100, V, 2 4015 97,1, 1
2964 100, V, 2 4035 115, VI, 1
2965 100, V, 2
Artculos de la ley de locacin urbana
Prrafo Art. Prrafo
111,1,2 6 115, II, 1 a! 4

112,1 al IV 7 113, IV, 1, 3
113, II: 115, II, 3, 4:
IV, 2 III
114, II; 8 112, III. 2
III, 2; VI, 3,4 9 115, V
111. I, 2, 3, 10 a 20 115, vin, i
4; III, 1 21 115, VIII, 2
112,11, 4 22 115, vin, i
114,1 al 23 115, VIII, 3
VIII 24
115,1; II, 4; 25
III, 2 26 115, VII, 1
113, V 27 115, VI
113,IV 28 111,11
115, III, 2 29 111, II; III
113, VI 115. II, 4
Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcera
(El asterisco advierte que en el lugar indicado el artculo ha sido especial-
mente examinado. Los nmeros entre parntesis corresponden a artculos
derogados.)
1 116:1, 1; 11*; III, 3; IV (13)

117: IV, 3*, 4*,5*
118:1,3 (14)
119:1, 3, VI, 1*
120: IV, 4 15 116: I, 3; IV
119: IV*
2 116:1, 1; II, 2
117: IV, 1 (16)
118: I*; II*; III*; IV*; V
119: II 17 116, IV
119, III*
(3) 120. II. 1
121. IV. 2, 3
4 116: IV
118: V*; VI* 18 116.IV
119: V, 1 119. I*; II*
120, II, 1
<5)
19 119. I, 2, 3*; II; VI. 2
(6)
20 118, VI, 2*, 3 \ 4 \ 5"
7 119: V*
21 116, I, 1; II. 2
8 116: IV 117, V, 1
119:1, 3*; VI, 2 120, I*; II, 1
19) 119:1,2 121, IV
120: II, 1
22 116,IV
(10) 120,1, 2; V*
121, IV, 2, 3
(11)
23 116,1, 3; IV
(12) 117, IV, 3
648 Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcera
120,1, 2; II, 1; IV* 37 116, IV

121,1,4 117, IV, 3
120,1, 1,2
24 120,1, 2; IV, 3* 121, II, 5*
25 120,1, 2; IV, 4* 38 116, IV

117, IV, 3
26 120,1, 2; V* 120,1, 2
121, II*; IV, 2
27 120,1, 2; IV, 1, 6*; V, 2*
121, II, 4 39 116, II, 3; III*; IV
117, II, 2
28 120,1, 2; IV, 5* 118,1
40 117,1; II*; III*
(29) 117, IV 41 116, III, 1; IV
120,1, 2 117, IV*
30 117, IV, 3 42 117, V*

121,1,1*, 2, 3*; II, 4 121, I, 2
(31) (43)
32 117, V* 44 117, V*
121,1,2*
116,1, 3 45 116, IV
33 121,1, 4* 118, VII*
34 116, IV (46)
117, IV, 3
118, III, 1 (47)
120,1, 1, 2
121, II, 1* (48)
35 120,1, 2 (49)
121, II, 2*, 3*
(50)
36 116, IV
117, IV, 3 (51)
120,1, 2
121, II, 4* (52)
Textos de la ley de arrendamiento rural y de aparcera 649
Art Prrafo Art. Prrafo
(53) 59 116,1, 3
(54) (60)
(55) (61)
(56) (62)
(57) (63)
(58) 116,1, 3
ndice alfabtico
Abandono 105, III, 1; Cajas de segundad 96, VI. 2

109, V, 8 Calidad de la cosa 102, III. 1;
Accesorios 102,1, 2, A 104, VI. 2
Accin (es) Calificacin
ad exhibendum 103,11,5 por las partes 116, II, 1
directas 108, III, 3 por la autoridad 116, III. 5
de rescisin 104, V, 5 Cambio
de subsanacin 104, IV, 3 de destino 106,11, 1, ]
del vicio de forma de
ejecutivas 105,1, 4 la cosa 102, VI;
estimatoria 104, IV, 1 106, II, 1
indemnizatoria 104, IV, 2 Capacidad 99,1
redhibitoria 104, IV, 1 Caracteres
Actualizacin de la locacin 96, III
monetaria 112,11,5; Cargas 102, VII
113, V Cargo de la prueba
Alquiler en las mejoras 106, VIII
cesacin 104, IV, 5 Caso fortuito
rebaja 102, III, 3, e imposibilidad
IV, 2 de goce 102, V
suspensin 102, III, 3 y arrendamiento
terminologa 96.1 rural 120. IV, 3
Aluvin 102,1, 9 y destruccin 102, IV
Aparcera y deterioros 102, III, 1
agrcola 121, 1 y turbaciones 103, III
pecuaria 121,11 Cesacin
predial 120, V del beneficio
y arrendamiento 120, II, III, 2 del plazo 101, IV, 5
y sociedad 120, III, 3 Cesin de la locacin
Autonoma privada concepto y
y eviccin 103, VI rgimen 108
y mejoras 106, V, 12 rural 119, V
y vicios variedades 108, II, 2
redhib torios 104, VII y plazo 101, IV, 4
652 ndice alfabtico
Clusulas de hospedaje 115, VI, 1

sobre cesin 108, VI de la L.A. 118,1, 3
sobre mejoras 106, II de pastoreo 116, III, 3
sobre plazo 101,1, 2, en disconti-
111,4 nuidad 116, III, 4
Comparacin en reiteracin 116, III, 4
locacin y forzosos 98, I, 5
depsito 96, VI sucesivos 118, V, 2
locacin y Cosa(s)
comodato 96, V ajena 97, IV, 6
locacin y calidad de la 102, III, 1;
compraventa 96, IV 104, VI, 2
Compensacin casas y piezas 101, III, 3,
y mejoras 106, VIII V,4
Conclusin ciertas, inciertas 99, II, 4
del arriendo consumibles, no1
rural 119, VI consumibles 99, II, 4
de la aparcera 120, IV, 6 de corporaciones 99, II, 6
de la locacin 109 del Estado 99, II, 6
de la sublocacin109, IV determinacin
Condominio 99, II, 9, de la 99, II, 2
100, III existencia de la 99, II, 7
Conduccin forma de la 102, VI;
de cosa propia 97, V 106, II, 1
Consentimiento 98,1 fuera del
Contenido comercio 99, II, 5
clusulas fungibles e
prohibidas 119, III infungibles 99, II, 4
de la locacin 98, III heredades 101, II, 2
Continuacin Cuotas ideales 99, II, 9,
de la locacin 109, VI; 100, III
112, V, 2
Continuador D
en la locacin 115, VI, 1
Contrato(s) Definicin
accidentales 116, III, 1 de la locacin
ad meliorandum 118, VII de cosas 96,1, II
asimilados 116, IV, 3 de la locacin
canadienses 117, V, 3, A rural 118,1
de cosecha 116, II, 1 de la locacin
de garaje 96, VI, 3, urbana 111
113, VI, 2 Denominacin (ver calificacin)
ndice alfabtico 653
Depsito tollit locatio 107, V, 1

en garanta 113, V Enajenacin
y locacin 96, VI de la cosa locada 107, V
Derecho Estado
del locatario 97 garante 115, VII
naturaleza 97 locador 99, II, 6
lmites 105, II locatario 113, VIII
de visita 103, II, 5 Eviccin 103; 104, V,
Destino 2; 121, II, 2
agropecuario 118, IV, 1 Expropiacin 109, III
contractual 106, II, 1;
121,1, 4
de vivienda 115 F
socioeconmico 106, II, 1
urbano 111,1,3 Fianza 105,1, 5;
Destruccin 102, IV 113, IV
Deterioros 102, III, IV, Fondos de comercio 99, II, 8
3;104,V; Forma
105, III, 1, 5 del contrato 98, II; 112;
Determinacin 117
de la cosa 99, II, 2 de la cosa 102, VI;
del precio 99, III, 2 106, II, 1
del uso 105, II, 2 de publicidad 117, III
Dinero 99, III, 3; Frutos y productos 102,1, 10
113
Disposicin
de frutos 121, II, 4 G
Divisin
en uso y goce 100, III, 3 Garaje 96, IV, 3;
Dominio revocable 100, V 113, VI, 2
Duracin (ver plazos) Garantas 115, III
Gastos
de la entrega 102,1, 5
E y obras:
concepto 106,1, 2, A
Embajadas 113, IV rgimen 106, VII
Embargo 105,1, 4; Gestor de negocios 100, III, 5
119, IV
Emergencia
locativa 110, II, III H
Emptio
non tollit locatio 107, V, 1 Heredades 101, II, 2
654 ndice alfabtico
Heredero Mejoras
aparente 100, VII, 1 (ver: obras)
Homologacin 116, III, 5 Mete 96. II, 2
Modalidades 98, l, 3
Moneda 113,11,6
K
Kilaje fijo 121,1,2 N
Naturaleza
de la aparcera 120, III
de la cesin 108, II, 1
Legitimacin aei aerecno
y cesin 108, V, 1 del locatario 97
y locacin
Locacin
de actividad 96,1, 3 o
de cosas (ver: Objeto
locacin de cosaIS) de la dacin 100,1, 2
de goce 96,1, 3, de la locacin 99, II, 3
11,2 Obligaciones
- de obra 96,1, 3, 4 de comunicar
de servicios 96,1, 3, 4 novedades 105, IV
de uso 96,1, 3, de conservar 105, III
H,2 de dejar gozar 102, II
Locacin de cosas de entregar
en el Cdigo la cosa 102,1
Civil 96 al 99 de garanta 103:104
rural 116 al 121 de hacer 102
tipos de mejorar 105,111,4
inmobiliarios 111, L 5 de pagar el precio 105,1
urbana 110 al 115 de reembolsar
(para los temas en mejoras 106
particular, ver: 1las voces de reparar
correspondientes) deterioros 102, III
Lugar de restituir 105, V
de la entrega 102,1,5 del aparcero
dador 120, IV, 2
del aparcero
M tomador 120, IV, 1
del arrendador
Mediera 121, IV rural 119, II
ndice alfabtico 655
del arrendatario Periodicidad

rural 119,11 vinculada 115, II. 2
Obras y mejoras Plazo s)
anmalas 106, III, 1, clases 101, III, 4
B, VI, 2 cmputo 101, III, 3
autorizadas 106, III, 2 de gracia 101, V, 1, 5
concepto 106,1, 2 de "forma" 101, V, 1,5
debidas 106, IV, V, 2 de restitucin 101, V
de urgencia 106, III, 5 en las aparceras
locativas 105, III, 5; prediales 121, II, 5
106,11,2 en las locaciones
necesarias, ti- urbanas 112, II, 4;
les, voluntarias 106, V, 6, 7,9 114
nocivas 105, III, 3; en los arrenda-
106, II, 1,C mientos rurales 118, V
permitidas 106, III, V, 2 mximo 101, III
prohibidas 106, II, V, 1 mnimo 101, V
tardas 106, II, 1,D presuntos 101, II
y pago 106, VI Pluralidad
Opcin de sujetos 109, V, 4
de plazo 101, IV, 3 Poderes 100,1
y deterioro 105, III, 1 Poseedor de
y vicios 104, V buena fe 100, VII, 2
Orden Precio 99, III, 3;
normativo 119, IV 112, II, 5;
- pblico m,III; 113, II;
117, IV, 3 115, II
Predio rural 118, III
Prenda 113, V
P Preliminares 98,1, 6
Prescripcin 120, IV, 5
Pacht 96, II, 2 Principio de
Pagos ejecucin 112, II, 3
adelantados 105,1, 2 Privilegio 105,1, 4
anticipados 115,1,3,111 Prohibicin
Parte de mejoras 106, II
indivisa 99, II, 9; de ceder y
100, III, 2 sublocar 108, VI
material 100, III, 1 Prrroga
Prdida 105, III, 1; del plazo 112, IV, 2
109, II, 3; prevista 118, V, 3
121, II, 3 reiterante 116, III, 4
656 ndice alfabtico
Prueba Subconduccin
contratos de cosa propia 97,V,1
asimilados 117, II Subi cari n
locacin rural 117, II concepto
Puestos y rgimen 108
en mercados de cosa ajena 97, VI
y ferias 113, VII y plazo 101, IV
Reconduccin Temporalidad 96, 11, 4

concepto y Tenencia
rgimen 109, VI; en la
112, IV, 5 enajenacin 107, V, 3
reiterante 116, III, 4 vacua 102,1, 6
rural 118, VI Trmino
Reembolso fijo y no fijo 101, V, 2, 3
de mejoras 102, IX Tiempo
Reiteracin 116, III, 4 de la entrega 102,1, 4
Renovacin de la locacin
concepto 112, IV, 4 (ver plazos)
reiterante 116, III, 4 determinado
Reparacin e indetermi-
de deterioros 102, III nados 106, II, 1,
Representantes 100,1, II III, 6; 109,
Restitucin 109 11,2
Retencin Turbaciones
y mejoras 106, VIII de hecho y de
Retribucin derecho 103,1
adicional 117, V, 3 materiales y
conjunta 117, V, 2 judiciales 103,1
mixta 117, V , l por el locador 103, II
en la aparcera 121,1,1 por terceros 103, III
Turismo 113, V
Servidumbres 102,1, 8
u
Subconcesin 107 Universalidades 99, II, 8
ndice alfabtico 657
Urbano 111
Urgencia 102, III, 2
Usos y costumbres 117, IV, 5 Vecindad 103, IV, 3
Usufructo y uso Venta
y locacin 96, IV, 3 y locacin 96, IV
y legitimacin 100, IV Vicios redhibitorios 104
ndice general
Captulo XIV: La locacin de cosas

en el Cdigo Civil
Ttulo I: Introduccin
96. Generalidades
I. La unidad lingstica y el tema del mtodo:
I. El problema; 2. Inexistencia del tipo genrico
"locacin"; 3. El nmero de casos; 4. La unidad
lingstica; 5. Mtodo que adoptamos 7
II. La definicin legal: 1. Conceder; 2. El uso, el
goce; 3. Cosa y precio; 4. Objecin 17
III. Caracteres: 1. Caracteres constantes; 2.
Variables 21
IV. Locacin de cosas y compraventa: 1. Compa-
racin con la venta de frutos; 2. Comparacin
con la venta de productos forestales; 3. Compa-
racin con la venta constitutiva de usufructo y
de uso 22
V. Locacin de cosa y comodato: 1. El carcter
consensual; 2. El uso y goce; 3. La onerosidad 28
VI. Comparacin con el depsito y algunas
combinaciones contractuales: 1. La locacin pu-
ra y el depsito puro; 2. Las cajas de seguridad;
3. Contrato de garaje 30
97. Naturaleza del derecho del locatario
I. El problema y su importancia: 1. Las conse-
cuencias de la pretendida naturaleza real; 2.
La posicin de la doctrina realista 35
II. La doctrina de Troplong 38
III. Demostracin de la naturaleza personal: 1.
Los textos; 2. La tenencia 39
660 ndice general
IV. Locacin de cosa ajena: 1. El supuesto de

hecho; 2. Las relaciones internas; 3. Relaciones
externas con el dueo 40
V. Conduccin de la cosa propia: 1. Subconduc-
cin por el propietario-locador; 2. Subconduc-
cin por el propietario no locador; 3. Los princi-
pios generales 45
VI. Sublocacin de cosa ajena 47
VIL Locaciones sucesivas: 1. Si no hubo entre-
ga de la cosa; 2. Si hubo entrega de la cosa 48
Ttulo II: Requisitos y prueba

98. La accin, los elementos y la prueba
I. El consentimiento: 1. Aspectos sobre los que
debe versar; 2. Declaraciones expresas y tcitas;
3. Modalidades; 4. Vicios del consentimiento; 5.
Locaciones forzosas; 6. Preliminares de locacin 53
II. La forma 58
III. El contenido 59
IV La prueba 59
99. Los presupuestos
I. Capacidad 60
II. El objeto "cosa": 1. Cosas y no derechos; 2. Co-
sas determinadas relativamente; 3. Cosas men-
tadas para ser restituidas in individuo; 4. Cosas
ciertas, inciertas, fungibles, no fungibles, consu-
mibles, no consumibles; 5. Cosas fuera del comer-
cio; 6. Cosas del Estado y otros entes; 7. La exis-
tencia de las cosas; 8. Pluralidad, universalida-
des y fondo de comercio; 9. Las cuotas ideales 61
III. Objeto: el precio: 1. Necesidad de la exis-
tencia de precio; 2. Determinacin; 3. Precio en
dinero; 4. Otros aspectos 79
100. Las relaciones sujeto-sujeto y sujeto-objeto
I. Poderes de los representantes: 1. Las reglas
generales; 2. Las reglas particulares 87
ndice general 661
II. El artculo 1513 90

III. Arrendamiento por el condmino: 1. Arren-
damiento del todo o de una parte material de la
cosa indivisa; 2. Arrendamiento de la parte in-
divisa; 3. Arrendamiento de lo dividido en el
uso o goce; 4. Subsanacin de la inoponibilidad;
5. Hiptesis de gestin 91
IV. El usufructuario y el usuario: 1. El usufruc-
tuario; 2. El usuario 94
V. El titular del dominio revocable 97
VI. Efectos de la nulidad 97
VIL Heredero aparente y poseedor de buena fe:
1. Heredero aparente; 2. Poseedor de buena fe 98
VIII. Locacin de cosa ajena 99
101. Del tiempo en la locacin
I. Generalidades: 1. Lmites de este prrafo; 2.
Tipos de clusulas 100
II. Los plazos presuntos: 1. El destino contrac-
tual; 2. Arrendamiento de heredades; 3. Arren-
damiento de casas y piezas amuebladas 101
III. Plazo mximo: 1. Antecedentes; 2. La razn
de nuestro texto; 3. El cmputo del plazo; 4.
Clases de pactos 105
IV. Plazos mnimos: 1. Los plazos; 2. Contratos
en los que rigen; 3. La opcin; 4. Cesin y sublo-
cacin; 5. Cesacin del beneficio; 6. Plazos de
gracia 111
V. Plazos de restitucin: 1. Las preguntas y el
error civilista; 2. Locaciones a trmino fijo; 3.
Locaciones sin trmino fijo; 4. El caso del art.
1509; 5. Los plazos del art. 1507 120
Ttulo III: Efectos

102. Obligaciones del locador
1. Obligacin de entregar la cosa: 1. Lo esencial;
2. Objeto de la dacin; 3. Estado fsico; 4. Te-
nencia vacua; 5. Tiempo, lugar y gastos de la
662 ndice general
entrega; 6. Sanciones por incumplimiento; 7. El

art. 1495 en general; 8. Las servidumbres acti-
vas y el tema de las pasivas; 9. El aluvin; 10.
Los frutos y productos 131
II. Obligaciones de hacer y de dejar gozar 150
III. Reparacin de deterioros: 1. Causas compu-
tables; 2. Incumplimiento del locador; 3. Moles-
tias al inquilino 151
IV. El caso fortuito y los supuestos de destruc-
cin: 1. Destruccin total; 2. Destruccin par-
cial mayor y destruccin parcial menor; 3. De-
terioro 160
V. El caso fortuito y la imposibilidad d^e uso o
goce sin destruccin: 1. El supuesto de hecho; 2.
Las consecuencias; 3. La generalizacin del art.
1522; 4. El puente de unin; 5. Afectacin al
provecho 165
VI. El cambio de forma: 1. Pothier; 2. Nuestro
art. 1523; 3. Sancin 171
VII. Cargas y contribuciones 175
VIII. Garanta por eviccin y vicios redhibitorios 176
IX. Reembolso de mejoras 176
103. Garanta por eviccin
I. Generalidades: 1. Diferencia con el rgimen
de las enajenaciones; 2. La distincin entre tur-
baciones materiales y judiciales; 3. La distin-
cin entre turbaciones de hecho y turbaciones
de derecho 177
II. Turbaciones emanadas del locador: 1. Actos
referidos a la cosa arrendada; 2. Actos fuera de
la porcin locada, cumplidos en otra porcin del
mismo inmueble; 3. Actos cumplidos en otro in-
mueble; 4. Actos relativos a la persona del loca-
tario; 5. Derechos de visita y exhibicin 180
III. Turbaciones de hecho emanadas de terce-
ros: 1. Las acciones del locatario; 2. Las accio-
nes del locador; 3. Excepcin aparente: el caso
fortuito; 4. Retorno a la ausencia de garanta 189
ndice general 663
IV. Turbaciones de derecho provenientes de ter-

ceros: 1. Por demanda; 2. Por pretensin extra-
judicial; 3. Por vecindad 193
V. Consecuencias: 1. Turbaciones emanadas del
locador; 2. Turbaciones provenientes de terceros 197
VI. Influencia de la autonoma privada 200
I. Generalidades 202
II. Requisitos: 1. De hecho; 2. Grave; 3. Oculto; 4.
Ignorado; 5. El tiempo de aparicin de los vicios 202
III. Casuismo: 1. Oscuridad sobreviniente; 2.
Humedad en las paredes; 3. Finca con insectos,
ratones, etctera; 4. Ocupacin por fantasmas 208
IV. Las sanciones: 1. Las dos acciones del art.
1525; 2. La accin indemnizatoria; 3. La accin
de subsanacin del vicio; 4. Las acciones del
art. ] 526; 5. Las acciones del art. 1522 217
V Comparacin de instituciones: 1. Vicio red-
hibitorio y deterioro: 2. Vicio redhibitorio y
eviccin; 3. Vicio redhibitorio y destruccin;
4. Vicio redhibitorio e impedimento por caso
fortuito 224
VI. Otros aspectos: 1. La autonoma privada; 2.
Vicios y calidades prometidas 227
$105. Obligaciones del locatario
I. De pagar el precio: 1. El art 1556; 2. Pagos
adelantados; 3. Resolucin por falta de pago; 4.
La accin ejecutiva; 5. Fianzas y cauciones 229
II. El uso o goce: 1. Razn de la rbrica; 2. La
determinacin contractual; 3. Honestidad del
uso o goce 244
III. Obligacin de conservar en buen estado:
1. Deterioros (y prdida); 2. Abandono; 3.
Obras; 4. Ausencia de mejoras; 5. Las mejoras
locativas 251
IV. Obligacin de comunicar las novedades 264
V. Obligacin de restituir 265
664 ndice general
106. Rgimen de los gastos, obras, mejoras, repara-

ciones e innovaciones hechos por el locatario
I. Generalidades: 1. Los problemas; 2. El voca-
bulario 266
II. Obras prohibidas al locatario: 1. Prohibicio-
nes por una clusula natural; 2. Prohibiciones
por una clusula accidental; 3. Rgimen 268
III. Obras permitidas al locatario: 1. Obras
facultativas; 2. Obras autorizadas; 3. Rgimen 273
IV. Obras debidas por el locatario 277
V. Pago de las obras hechas por el locatario: el
"cundo": 1. Las obras prohibidas; 2. Las obras
permitidas y las debidas; 3. El inc. 1 del art.
1539; 4. El inc. 2 del art. 1539; 5. El inc. 3 del
art. 1539; 6. El inc. 4 del art. 1539; 7. El inc. 5
del art. 1539; 8. El inc. 6 del art. 1539; 9. Los
arts. 1535 y 1536; 10. Las hiptesis de resolu-
cin; 11. Los arts. 1620/1; 12. La lex supletoria
y la lex imperativa 277
VI. El quantum: 1. Los casos de los nmeros
I a , 2- y 3S del art. 1539; 2. Los casos de los n-
meros 42, 5S y 6S del art. 1539; 3. El caso del
art. 1535 294
VII. Los gastos 296
VIII. Las vas: compensacin, retencin 297
Ttulo IV: Transmisin y subconcesin
107. Los nuevos sujetos

II. Transmisin y subconcesin 300
III. Transmisin mortis causa: 1. A ttulo uni-
versal; 2. A ttulo singular 301
IV. Cesin de la locacin y sublocacin 305
V. Enajenacin de la cosa arrendada: 1. Los an-
tecedentes y las mximas; 2. El "subsiste" de
nuestro art. 1498; 3. El requisito de la tenen-
cia; 4. Amplitud del concepto de "enajenacin";
ndice general 665
5. La cosa arrendada; 6. Los temas del plazo, la

fecha cierta, la inscripcin y el conocimiento 305

1. La diferencia conceptual: 1. La antigua doc-
trina francesa; 2. La doctrina moderna; 3. La
tesis de Planiol 323
II. Cesin de la locacin: 1. Naturaleza jurdica;
2. Variedades; 3. Cesiones perfectas y cesiones
imperfectas; 4. Requisitos y efectos comunes 326
III. Sublocacin: 1. Las relaciones del contrato-ba-
se; 2. Las relaciones del subcontrato; 3. Las rela-
ciones entre arrendador originario y sublocatario 333
IV. Semejanzas y diferencias: 1. La doctrina ne-
gatoria; 2. Las diferencias; 3. Semejanzas; 4. El
caso de duda 341
V. La regla de permisin: 1. Legitimacin; 2. El
favor legislativo 348
VI. La prohibicin contractual: 1. Alcances ex-
ternos de la clusula; 2. Alcances internos de la
clusula; 3. Alcances personales de la clusula;
4. Prohibiciones absolutas y relativas; 5. Efec-
tos en caso de violacin de la clusula 351
109. Conclusin de la locacin
I. Clasificacin de las causas: 1. Ordinarias y
extraordinarias; 2. Enunciadas y no enuncia-
das; 3. De la locacin y de la sublocacin; 4. De
pleno derecho y dependientes de actuacin; 5.
Por va directa y por va de consecuencia 361
II. Las causas enunciadas: 1. Locacin por
tiempo determinado; 2. Locacin por tiempo in-
determinado; 3. Prdida de la cosa; 4. Imposibi-
lidad del destino; 5. Vicios redhibitorios; 6. Ca-
so fortuito; 7. Culpa 365
III. Casos no enunciados: 1. Expropiacin; 2.
Distracto; 3. Eviccin; 4. Revocacin del domi-
nio del locador; 5. Confusin 369
IV. Causas de conclusin de la sublocacin y r-
666 ndice general
gimen: 1. Causas comunes; 2. Causas deriva-

das; 3. Causas propias; 4. Rgimen 372
V. Efectos de la conclusin de la locacin: 1. El
alquiler; 2. Restitucin: el tiempo; 3. Restitu-
cin: acciones; 4. Restitucin: pluralidad de su-
jetos; 5. Restitucin: estado de la cosa; 6. Resti-
tucin: mejoras; 7. Restitucin: retencin; 8.
Restitucin: abandono 373
VI. El tema de la reconduccin: 1. Concepto; 2.
Los problemas superados; 3. El sistema de nues-
tro Cdigo; 4. Requisitos de la continuacin 384
Captulo XV: Locaciones urbanas
110. Introduccin
I. Generalidades: 1. Materia a examinar; 2.
Suerte de la anterior ley 21.342 389
II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921: 1.
La ley 11.156; 2. La ley 11.157; 3. Juicio crtico. 390
III. El segundo intervencionismo 392
IV. La legislacin siguiente: 1. La ley 13.581; 2.
El decreto-ley 2186/57; 3. Las leves 14.821 v
15.775; 4. La ley 16.739; 5. La ley 18.880; 6. U
ley 20.625; 7. La ley 21.342 394
111. Los alcances de la L.U.
I. Concepto de locacin urbana: 1. Aqu; 2. Si-
tuacin; 3. Destino; 4. Construccin; 5. Snte-
sis: los tres tipos de locacin inmobiliaria civil;
6. Lo principal y lo accesorio 401
II. Lo general y lo particular 410
III. El orden pblico: 1. El orden pblico y los
contratos anteriores; 2. El orden pblico y los con-
tratos futuros . 411
112. La forma y la prueba
ndice general 667
II. La aformalidad del contrato de locacin: 1.

Forma ad-probationem; 2. Consecuencias de la
falta de forma probatoria; 3. El principio de eje-
cucin; 4. El tema del plazo; 5. El tema del pre-
cio y su actualizacin 415
III. Aformalidad de los negocios modificatorios:
1. Terminologa que adoptamos; 2. Las combi-
naciones 427
IV. Aformalidad del negocio de prrroga: 1. Si-
tuaciones a considerar; 2. La continuacin; 3.
La prrroga; 4. Renovacin y reconduccin 430
113. El objeto "moneda"
1. Razn del ttulo y mtodo 433
II. Precio en moneda de curso legal: 1. El C-
digo Civil y la L.U.; 2. Tesis de la derogacin
tcita total; 3. Tesis de la derogacin tcita
parcial; 4. Tesis de la no derogacin; 5. Los su-
puestos de la ley; 6. La moneda de la L.U. 7.
La sancin 433
III. Indeterminacin del precio 446
IV. Fianzas y depsitos en garanta: 1. La califi-
cacin y la denominacin; 2. Objeto de esta
prenda irregular; 3. El valor de la prenda irre-
gular; 4. Restitucin 446
V. La actualizacin monetaria: 1. La derogacin;
2. Lo omnicomprensivo; 3. Lo inconstitucional. 450
VI. La intimacin previa: 1. Alcance; 2. Forma
y contenido 453
114. Plazos de duracin
I. Subsistencia del art. 1507 C. Civ.: 1. Tesis de
la modificacin; 2. Tesis de la especificacin. 455
II. Los plazos mnimos de la L.U.: 1. Los pla-
zos; 2. La imperatividad; 3. Los contratos abar-
cados 456
III. Contrataciones excluidas del rgimen de
plazos mnimos: 1. Principio; 2. Instrumenta-
cin; 3. Los casos 461
668 ndice general
IV. El inciso "a": Sedes de embajadas y otros 464

V El inciso "b": Con fines de turismo: 1. La pre-
suncin; 2. El requisito de la zona apta para tu-
rismo; 3. El requisito de que el destino sea para
"vivienda"; 4. El requisito de que la locacin
sea con muebles; 5. El requisito de la finalidad
de turismo; 6. La inconstitucionalidad 466
VI. Inciso "c": Para guarda: 1. La improlijidad
del texto; 2. El contrato de garaje; 3. El segun-
do precepto; 4. El primer precepto 474
VIL El inciso "d": puestos en mercados y fe-
rias: 1. El decreto 2186/57; 2. La ley 14.821; 3.
La ley 15.775; 4. La ley 16.739; 5. La locacin
urbana 481
VIII. El inciso "e": El estado locatario 484
115. Locaciones destinadas a vivienda
II. El precio y su pago: 1. La locacin urbana
ante los principios generales; 2. La periodici-
dad vinculada; 3. Los pagos anticipados; 4.
Sancin 485
III. Pagos anticipados, garantas y sobrepre-
cios: 1. Pagos anticipados; 2. Garantas; 3. Va-
lor llave 492
IV. Resolucin anticipada: 1. Oportunidad y no-
tificacin; 2. Alquileres; 3. Indemnizacin; 4.
Arrepentimiento 494
V Continuadores en la locacin: 1. Naturaleza
jurdica; 2. Las contingencias; 3. Los beneficia-
rios 496
VI. Locacin encubierta: 1. El contrato de hos-
pedaje; 2. La interpretacin del art. 27 L.U.; 3.
El alojamiento en hospedaje 505
VIL La promesa de la ley 21.342: 1. Su mbito;
2. Fuente inspiradora y fundamentacin; 3.
Utilidad de la norma 513
VIII. Regmenes de promocin, disuasin y pro-
teccin 516
ndice general 669
Captulo XVI: Arrendamiento rural, aparcera y con-

tratos asimilados
Ttulo I: Generalidades
116. Antecedentes, mbito y mtodo de la ley es-

pecial
I. Introduccin: 1. Razones del tratamiento; 2.
Antecedentes; 3. La reglamentacin 519
II. mbito de la ley: generalidades: 1. Lo claro:
la denominacin irrelevante; 2. Lo oscuro: "todo
contrato"; 3. Los contratos asimilados 523
III. mbito de la ley: los casos excluidos por el
art. 39: 1. Los casos y sus nombres; 2. Los con-
tratos accidentales de cosecha; 3. Los contratos
accidentales de pastoreo; 4. Reiteracin; 5. Ca-
lificacin y homologacin 528
IV. El mtodo 543
117. Los elementos y la prueba

I. La forma 546
II. La forma ad probationem: 1. Carcter ad
probationem; 2. Contratos abarcados; 3. Ausen-
cia de prueba escrita; 4. Pretensin para obte-
ner la prueba escrita 546
III. La forma de publicidad: 1. El rgimen ante-
rior; 2. El rgimen actual 549
IV. El contenido: el orden normativo: 1. El
orden del art. 41; 2. "Las disposiciones de la
presente ley"; 3. "Los convenios de las partes"
y el orden pblico; 4. "Las normas del Cdigo
Civil, en especial las relativas a la locacin";
5. "Los usos y costumbres locales" 550
V El contenido: la retribucin: 1. Retribucin
mixta; 2. Retribuciones conjuntas; 3. Retribu-
ciones adicionales 558
670 ndice general
Ttulo II: Arrendamiento rural

118. Concepto, caracteres y plazo
1. Definicin: 1. El arrendamiento accidental; 2.
Arrendamiento rural y locacin de cosas; 3.
Arrendamiento rural y contratos de la L.A. 565
II. Caracteres 568
III. El predio rural: 1. Referencia a un inmue-
ble; 2. Ubicacin rural del inmueble; 3. Ubica-
cin mixta 570
IV. El destino agropecuario: 1. Lo agropecuario;
2. El destino mixto 574
V. Plazo mnimo: 1. Extensin y carcter; 2. Los
contratos sucesivos; 3. La prrroga prevista 575
VI. La inexistente tcita reconduccin: 1. Ter-
minologa y conceptos; 2. La ley 13.246; 3. El
decreto-ley 1639/63; 4. Las leyes 21.452 y
22.298; 5. Nuestra opinin 579
VII. Los arrendamientos ad meliorandum 584
119. Efectos, transmisin, subarriendo y conclusin
I. Obligaciones del arrendatario: 1. Las del Cdi-
go Civil; 2. Las expresamente mentadas en el
art. 18 L.A.; 3. Las derivadas de otras disposicio-
nes de la L.A. 585
II. Obligaciones del arrendador 590
III. Clusulas prohibidas 592
IV. Inembargabilidad: 1. Perjudicados y benefi-
ciados; 2. Los bienes inembargables; 3. Caso de
concurso 592
V. Transmisin y subarriendo: 1. Cesin y suba-
rriendo; 2. Transmisin mortis causa 598
VI. Conclusin del arrendamiento: 1. El Cdigo
Civil; 2. La L.A. 600
Ttulo III: Aparcera

120. Reglas comunes
I. Definicin: 1. Los casos; 2. El mtodo 601
ndice general 671
II. Comparacin con el arrendamiento: 1. La te-

sis de Borda; 2. Nuestra opinin 604
J l . Naturaleza: 1. Inters del tema; 2. La tesis
del arrendamiento; 3. La tesis de la sociedad; 4.
La tesis del tipo especial; 5. Nuestra opinin y
la L.A. 608
IV. Disposiciones comunes a toda clase de apar-
cera: 1. Obligaciones del aparcero; 2. Obliga-
ciones del aparcero dador; 3. El caso fortuito; 4.
Incumplimiento; 5. Prescripcin; 6. Conclusin 617
V. Reglas para las aparceras prediales: 1. Apli-
cacin de las normas sobre arrendamiento ru-
ral; 2. Hiptesis de enajenacin 624
121. Subtipos de aparcera

I. Aparcera agrcola: 1. Retribucin; 2. El
kilaje fijo; 3. La disposicin de los frutos; 4. El
destino convenido 625
II. Aparcera pecuaria: 1. Retribucin; 2. Evic-
cin; 3. Prdida; 4. Disposicin; 5. Plazo 627
III. Capitalizacin de hacienda 630
IV. Mediera: 1. Ausencia de definicin; 2. La
definicin doctrinaria; 3. Rgimen 631
Artculos de la ley de locacin urbana 646
Textos de la ley de arrendamiento rural y de

aparcera 647
ndice alfabtico 651
ndice general 659

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Teora de los Contratos, Tomo 3

ISBN: 950-572-224-9 (rstica)

I. La unidad lingstica y el tema del mtodo

(locatio conductio rei, locatio operarum y locatio operis) en

2. Inexistencia del tipo genrico "locacin"

1 "Locacin de actividad" es una expresin que proponemos para designar al tipo

1498), que, segn su letra, se aplican exclusivamente a la lo-

2 Comp. Segovia, El Cdigo Civil, sobre el art. 1498 de su numeracin.

a la locacin de cosas, es respetando la distancia entre la

locacin de servicios y la locacin de obra, el tipo "locacin

( locacin de cosas <

B. El cuadro antecedente ha sido confeccionado respon-

b) ni los antecedentes patrios y el Derecho espaol, pues,

c) ni el Derecho comparado, pues presenta mltiples va-

II. En Garca Goyo na, Concordancias, se define el arrendamiento como el contrato

La preocupacin de nuestro Cdigo por el tema del voca-

7 Marcad, Explicaion thorique et pratique du Code Civil, sobre el art

no hay tradicin alguna que permita aplicar el criterio de lla-

10 Accarias, 1<H: cit., nota 2.

sido tambin quien deba proporcionar el objeto; con ese

12 Accarias, op. cit., nB 620.

Pero, en nuestra exposicin, la separacin aparecer

II. La definicin legal

13 Los verbos empleados en la legislacin comparada son variados: a) "hacer", en

la locacin de cosas, donde se discute la naturaleza del dere-

14 Comp. Baudry-Lacantinerio ot Wahl. Louage. n" 270.

sara cuando se enfocara el esquema del derecho real de uso,

15 Sobro oslo: 1. Ennecccrus-Lchmann (Derecha de Obligaciones, 2<S. tra-

de frutos, la locacin es de uso. Para las fructferas, en princi-

16 La distincin entre cosa fructfera y cosa no fructfera alienta la doctrina del

19 Empleamos la expresin "formas ad probationem" en el sentido que precis-

nales, pese a que con ella, ms el modo, el comprador ad-

IV. Locacin de cosas y compraventa

Las afinidades saltan a la vista: en ambos contratos hay

20 No negamos que la tenencia genera ijus detentionis que es un derecho real

cosa y precio24. Por ello, se aplica a la locacin de cosas con

de frutos verifica la cosecha... En tal caso, locatario y com-

Caroccius pens que, siendo el precio fraccionado, el contra-

30 Recordado por Pothier, Louage, nQ 4 y por Troplong, Louage a" 22.

de tener todava su utilidad en este caso: cuando se dude,

pero presenta una dificultad para un caso lmite: puede ha-

34 Borda, loe. cil. nota 14; comp. Baudry-Lacantinorie et Wahl, Louage, n 8.

que limitarse a la situacin del locatario despus de la tradi-

V. Locacin de cosa y comodato

La distincin entre la locacin de cosas y el comodato de-

35 Rezznico, Estudio, II, pg. 40,

a) Se desplaza el problema, pues se plantea entonces el

36 Rezznico, loe. cit.

b) Puede haber una mixin de locacin y comodato. Es

VI. Comparacin con el depsito y algunas combinaciones

No cabe confundir locacin de cosas y depsito.

1. La locacin pura y el depsito puro

b) La locacin de cosas es un contrato consensual, y el de-

2. Las cajas de seguridad

que se abre con la llave que el Banco entrega al usuario, y

38 Para una completa descripcin de la prctica: Fernndez-Gmez Leo, Tra-

b) A la luz de la doctrina de la locacin queda sin explica-

40 Rezznico, loe. cit.

uniforme, porque hay distintas variedades en nuestras prc-

1. Las consecuencias de la pretendida naturaleza real

1 Comp. Borda, Contratos, n" 606.

B. Con la tradicin, el locatario entra en relacin fctica

2 Con la palabra "posesin" aludimos aqu, tanto a la posesin en sentido tcni-