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LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES
EN EL CONFLICTO
JUDICIAL
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
Y DOBLE VENTA INMOBILIARIA
FE PBLICA REGISTRAL
Y TTULOS ARCHIVADOS
TTULOS FALSOS
Y FRAUDE INMOBILIARIO
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
Y REGISTRO
ACUERDOS FRAGUADOS
DE PERSONAS JURDICAS
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
EN EL CONFLICTO JUDICIAL
SEGUNDA EDICIN
ENERO 2016
3,560 ejemplares
PRIMERA EDICIN
MARZO 2014
PROHIBIDA SU REPRODUCCIN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. N 822
DIAGRAMACIN DE CARTULA
Martha Hidalgo Rivero
DIAGRAMACIN DE INTERIORES
Rosa Alarcn Romero
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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CAPTULO I
EL REGISTRO EN EL CONTEXTO
SOCIAL E IDEOLGICO
CAPTULO I
EL REGISTRO EN EL CONTEXTO
SOCIAL E IDEOLGICO
(1) BACON, Francis. Novum Organum. Editorial Sarpe, Madrid, 1984, traduccin de Cristbal
Litrn, p. 33.
(2) Ibdem, p. 36.
(3) Ibdem, p. 20 (introduccin del editor).
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(4) REALE, Giovanni y ANTISERI, Daro. Historia del pensamiento filosfico y cientfico. Tomo II:
Del Humanismo a Kant. Editorial Herder, Barcelona, 2010, traduccin de Juan Andrs Iglesias,
p.250.
(5) DESCARTES, Ren. Discurso del mtodo. Editorial Sarpe, Madrid, 1984, traduccin de Juan Carlos
Garca Borrn, p. 193.
(6) REALE, Giovanni y ANTISERI, Daro. Historia del pensamiento filosfico y cientfico. Ob. cit.,
p.327.
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El registro en el contexto social e ideolgico
(7) GOI, Carlos. Breve historia de la filosofa. Ediciones Palabra, Madrid, 2010, p. 138, dice:
Se conoce por Racionalismo la corriente filosfica moderna inaugurada por Descartes, que
abarca los siglos XVII y XVIII (momento en que se transforma en idealismo) y que tiene estas
caractersticas generales:
- Confianza plena en la razn como nico medio de explicar la realidad.
- Desconfianza en el conocimiento sensible y la experiencia.
- Creencia en la existencia de ideas innatas.
- Aplicacin del mtodo deductivo, teniendo como paradigma las matemticas.
(8) LASKI, Harold J. El liberalismo europeo. FCE, Mxico, 1992, p. 19.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(9) Por qu triunfa el espritu capitalista sobre el espritu antiguo?: porque dentro de los lmites
del antiguo rgimen las potencialidades de la produccin no podan ser ya explotadas. Paso a
paso, los hombres nuevos, con sus mtodos, adelantaban camino hacia un volumen de riqueza
inalcanzable para la sociedad antigua. Las atracciones de esta riqueza despertaban apetitos que
aquella vetusta sociedad, dada su contextura, era incapaz de satisfacer. En consecuencia, los hom-
bres pusieron en tela de juicio la legitimidad de aquella contextura. La actitud para con la usura,
la aceptacin de los gremios como un medio racional de controlar la produccin, la nocin de que
la Iglesia era la fuente natural del criterio tico, todo comenz a parecer inadecuado, porque todo
ello se atravesaba en el camino de las potencialidades que el espritu nuevo revelaba. La idea del
capitalismo no caba dentro de los muros de la cultura medieval. Y el capitalismo, en consecuen-
cia, emprendi la tarea de transformar la cultura de acuerdo con sus nuevos propsitos. Para ello
tuvo desde luego que proceder por etapas; y, desde luego tambin, no se puede decir que tenga
xito mientras no destruya una resistencia que, en resumidas cuentas, ha durado tres siglos. Su
afn es establecer el derecho a la riqueza con el mnimo de interferencia de cualquier autoridad
social, sea la que fuere. En este empeo, el capitalismo se ve obligado, hablando en trminos
generales, a pasar por dos grandes fases: por un lado pretende transformar la sociedad, mientras
por el otro trata de apoderarse del Estado: Ibdem, pp. 21-22.
(10) La economa de la poca no peda ms. Las enajenaciones no eran frecuentes y la demanda de
capitales estaba reducida a la mnima expresin: LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO
REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Jos Mara Bosch Editor, Barce-
lona, 1984, p. 39.
(11) Nuevamente recurrimos a la claridad del profesor ingls para que explique estas diferencias:
Antes del advenimiento del espritu capitalista, los hombres vivan dentro de un sistema en
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El registro en el contexto social e ideolgico
que las instituciones sociales efectivas Estado, Iglesia o gremio juzgaban el acto econmico
con criterios ajenos a este mismo acto. El inters individual no se presentaba como argumento
concluyente. No se aceptaba la utilidad material como justificacin de la conducta econmica.
Aquellas instituciones sociales trataban de imponer, y en parte lo imponan, un cuerpo de reglas
para gobernar la vida econmica, cuyo principio animador era el respeto al bienestar social en
conexin con la salud del alma en la vida futura. Ante esta consideracin, se estaba dispuesto a
sacrificar el inters econmico del individuo, puesto que ello aseguraba su destino celestial. Con
este propsito a la vista, la competencia era controlada, el nmero de clientes para cada comer-
ciante era limitado, haban prohibiciones al comercio por razones religiosas, se prefijaban los pre-
cios y los tipos de inters, los das festivos eran obligatorios, se regulaban los salarios y las horas
de la jornada laborable, y se evitaba la especulacin dentro de ciertos lmites. Estos ejemplos,
escogidos al azar entre muchos otros preceptos de aquel sistema, bastan para demostrar que la
conducta econmica se rega conforme a normas no econmicas. Todo este armazn de reglas
se cuarte porque no era capaz de contener el impulso de los hombres hacia la satisfaccin de
ciertas expectativas que, dados los medios de produccin, aparecieron como realizables en cuanto
el ideal medieval fuera sustituido por el de la riqueza como bien en s: LASKI, Harold J. El libe-
ralismo europeo. Ob. cit., pp. 23-24.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(12) Lo que hizo Grocio, en realidad, fue generalmente reconocido por los humanistas cuando
redescubrieron a los estoicos. Sobre esta visin de conjunto fund su tratamiento del derecho
internacional como aquel al cual los soberanos deben sujetarse por la razn: FRIEDRICH, Carl
Joachim. La Filosofa del Derecho. FCE, Mxico, 1997, sin indicacin de traductor, pp. 101-102.
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El registro en el contexto social e ideolgico
(13) Por supuesto que la libertad econmica no necesariamente va aparejada con la libertad poltica,
pues las nuevas leyes se dictan en sociedades profundamente oligrquicas, antidemocrticas y
sin atribucin general de ciudadana. Los pases que sancionan cdigos no conceden ciudadana
poltica a todos los hombres, sino a los que tributan al erario pblico, lo que fundamentalmente
ocurra con los propietarios de predios, que era la mayor fortuna de la poca. No obstante, a
todos se les concedan ciudadana civil, pues formalmente rega el principio de libertad e igualdad
banderas de la revolucin francesa.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(14) GALGANO, Francesco. La globalizacin en el espejo del derecho. Rubinzal-Culzoni Editores, Santa
Fe, 2005, traduccin de Horacio Roitman y Mara de la Colina, p. 56.
(15) Sin embargo, el liberalismo econmico de nuestro pas decimonnico era, en muchos casos, sim-
plemente formal, pues en realidad la naciente clase empresarial actuaba en forma mercantilista,
esto es, apoyado por los privilegios legales del Estado o mediante relaciones sociales de poder.
(16) Qu son estas vinculaciones?: es la unin y sujecin de los bienes al perpetuo dominio en
alguna familia, con prohibicin de enajenarlos; y tambin el gravamen o carga perpetua que se
impone en alguna fundacin. Los principales vnculos que se han conocido son: 1 Los mayo-
razgos; 2Las capellanas eclesisticas y laicales; 3 Las fundaciones de misas, fiestas de santos,
limosnas y otras, conocidas con el nombre de obras pas; 4 Las adquisiciones de bienes por
manos muertas, con prohibicin de enajenar. Estas diversas fundaciones concentraban la fortuna
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El registro en el contexto social e ideolgico
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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El registro en el contexto social e ideolgico
(21) Recordemos que el movimiento codificador alentado por la razn del Iluminismo, pretendi ser-
vir a los intereses de la burguesa confirindole seguridad jurdica a travs de un derecho que
supuestamente contena todas las respuestas anticipadas y claramente expresadas. El Derecho
estaba hecho por los legisladores, a los jueces se les negaba capacidad creadora y, entonces, la
previsibilidad y certeza que suministraba el Derecho era tericamente perfecta. A la hora de apa-
recer los problemas jurdicos concretos por ante los estrados judiciales, solo caba el recurso a las
normas y al sistema elaborado dogmticamente desde las mismas: VIGO, Rodolfo Luis. De la
Ley al Derecho. Editorial Porra, Mxico, 2003, p. 101.
(22) Durante la Colonia, el mayorazgo era una institucin por la cual se vinculaba un bien inmueble
a una familia, de modo perpetuo e irreformable, generalmente a favor de la sucesin del hijo
mayor. La aristocracia logr, de esta forma, mantener y acrecentar su poder econmico. Adems
de los mayorazgos se tenan otras vinculaciones civiles y eclesisticas de la propiedad, tales como
las capellanas, las fundaciones de misas, las obras pas, as como las adquisiciones a favor de
las entidades llamadas manos muertas, como las iglesias, que no tenan capacidad de disponer
de los bienes. Todas estas vinculaciones tenan el dramtico efecto de paralizar la economa, que
no inverta en bienes que estaban destinados a un fin especfico en forma indefinida, sin posi-
bilidad de redimirse. Desde finales del siglo XVIII, la legislacin espaola haba prohibido las
vinculaciones. La Novsima Recopilacin, de principios del siglo XIX, e inspirada en la ideologa
liberal, prohibi las manos muertas en forma ms enrgica. Por su parte, una ley peruana de 20
de diciembre de 1829, promulgada el 11 de enero de 1830, dispuso que los actuales poseedores
de las vinculaciones civiles pudiesen disponer de la mitad; y el saldo quedaba reservado hasta que
pasase a manos de su prximo poseedor. La Constitucin de 1828 estableci que no se reconocan
vinculaciones laicales, y que todas las propiedades eran enajenables. Una ley del 4 de setiembre
de 1849 lleg ms lejos, pues determin que, sin excepcin, todas las propiedades eran libre-
mente transferibles. Esta norma se fue aplicando a mayorazgos, capellanas y dems vinculacio-
nes laicales; con el consiguiente resultado que la riqueza territorial pas al mercado libre de tie-
rras. Hasta fines del siglo XIX era relativamente usual encontrar ejecutorias supremas referidas a
la desamortizacin de la propiedad y el consiguiente reparto y venta de los inmuebles. El Cdigo
Civil de 1852 continu con la misma tendencia, ya imparable. El Cdigo dispuso la redencin de
los censos consignativo y reservativo. La ley del 15 de diciembre de 1864 continu esa tendencia,
e introdujo frmulas para que los censatarios se liberen de los censos, si bien con grave perjuicio
a los propietarios. La norma fue modificada por las leyes del 30 de marzo de 1867 y 20 de agosto
de 1872. El punto final lo puso la ley del 17 de octubre de 1893, que declar comprendidas en la
ley de redencin no solo los censos y capellanas, sino toda fundacin de carcter perpetuo, cual-
quiera fuese su objetivo. Segn Basadre, la primera plutocracia republicana se origina por una
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Los principios registrales en el conflicto judicial
de dotar de crdito a las iniciativas empresariales hace que surjan las prime-
ras entidades financieras luego de la mitad del diecinueve; y los Bancos Hipo-
tecarios recin tendrn una ley en 1889(23). Un ao antes, y eso no es casuali-
dad, se instaura el Registro de la Propiedad Inmueble mediante Ley de enero
de 1888(24), cuyo escueto considerando dice: que es necesario dar seguridades
a los que contratan sobre las propiedades inmuebles.
serie de factores: la riqueza temporal del guano, el pago de los vales de manumisin de esclavos y
de la deuda interna a los colaboradores durante la independencia. Todo ello no estuvo exento de
la corrupcin y el fraude. Este nuevo capital que no dio lugar a la industrializacin del pas, sino
al consumo de lujo estril, se invirti en cierta medida en la agricultura mediante la adquisicin
de bienes inmuebles, lo que fue promovido por las distintas normas que eliminaron las vincula-
ciones de la propiedad: BASADRE, Jorge. Historia de la Repblica del Per (1822-1933). Ob. cit.,
pp. 228-232.
La etapa final de los mayorazgos, capellanas y censos en el Per puede verse en la obra de:
RAMOS NEZ, Carlos. Historia del Derecho Peruano. Siglos XIX y XX. PUCP, Lima, 2001,
Tomo II, pp. 294-309.
(23) Los primeros Bancos Hipotecarios que operaron en nuestro pas fueron el de Crdito Hipotecario
y el Territorial Hipotecario, en una poca en la cual todava no se encontraba organizado un
Registro Inmobiliario. La guerra con Chile marc el final de su trayectoria, aunque desde 1875
se haba iniciado la crisis de ambas entidades con motivo de la alteracin de la moneda circulante
por la inconvertibilidad del billete y la depreciacin del papel moneda. Los Bancos y los tenedo-
res de bonos exigan que el pago se haga en plata o su equivalente; mientras que los terratenien-
tes deudores pretendan hacerlo con billetes a la par: BASADRE, Jorge. Historia de la Repblica
del Per (1822-1933). Ob. cit., p. 35.
Por su parte, la Ley de 1889 subsisti casi cuarenta aos hasta que la Ley N 6126 del 16 de
marzo de 1928 que la derog cre el Banco Central Hipotecario del Per, de tanta impor-
tancia para la economa del pas y el crecimiento de las ciudades, hasta que la hiperinflacin del
gobierno de 1985-1990 la puso en situacin de quiebra. En los inicios de los 90 fue declarada en
liquidacin.
(24) La ley estuvo inspirada grandemente en el anteproyecto preparado por el jurista Miguel Antonio
de la Lama. Vase el texto que este propuso en la revista de su direccin y propiedad: El Derecho.
Semanario de Legislacin y Jurisprudencia. Ao I, N 36, Lima, 28 de agosto de 1886, p. 1.
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(25) Pues bien, en la hiptesis que yo propongo, la modernidad deja de existir cuando por mltiples
razones desaparece la posibilidad de seguir hablando de la historia como una entidad unitaria.
Tal concepcin de la historia, en efecto, implicaba la existencia de un centro alrededor del cual
se renen y ordenan los acontecimientos () La crisis de la idea de la historia lleva consigo la
crisis de la idea de progreso: si no hay un decurso unitario de las vicisitudes humanas, no se
podr ni siquiera sostener que avanzan hacia un fin, que realizan un plan racional de mejora, de
educacin, de emancipacin. Por lo dems, el fin que la modernidad pensaba que diriga el curso
de los acontecimientos era tambin una representacin proyectada desde el punto de vista de
un cierto ideal del hombre: VATTIMO, Gianni. Posmodernidad: una sociedad transparente?.
En: VV.AA. En torno a la posmodernidad. Anthropos Editorial, Barcelona, 2011, pp. 10-11.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(26) El conocimiento requiere de la realidad que se desoculta, pero en el mbito del Derecho la
realidad es ontolgicamente subjetiva, por ser una creacin humana. En tal sentido, el realismo
es de carcter epistemolgico, que se ocupa de los fundamentos y procedimientos de todas las
ciencias, segn BUNGE. Mario. La ciencia. Su mtodo y su filosofa. 4 edicin, Editorial Laetoli,
Pamplona 2013, p. 105, y tratndose de ciencias humanas, es relativo, pues carece de la objeti-
vidad ontolgica. En tal sentido, la metafsica tradicional nos ensea que la realidad es objetiva,
esto es, independiente del observador, no necesita de un ser consciente para que exista, sino que,
antes de eso, cualquier ser consciente que la perciba est insertado en ella y no lo contrario. No
es que la realidad est contenida por la consciencia, sino que es la realidad la que contiene estre-
llas, planetas, mares, montaas y seres conscientes. El realismo, por lo tanto, es un presupuesto
de cualquier conocimiento y no una teora del conocimiento. La realidad es, entonces, ontol-
gicamente objetiva, pues no depende de cualquier observador. Sin embargo, existe una porcin
de la realidad que depende de observadores. Las instituciones, el dinero, las artes, el Derecho,
los diferentes idiomas, la cultura, etc., no son objetos que existen independientemente de la
mente humana, sino que se desarrollaron a lo largo de la evolucin cultural de nuestra especie:
CARVALHO, Cristiano. Ficciones jurdicas en el derecho tributario. Instituto Pacfico, Lima, 2012,
traduccin de Carilin Lavado Herrera y Zain Cabrera Pepe, p. 62.
(27) GOI, Carlos. Breve historia de la filosofa. Ob. cit., p. 303.
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El registro en el contexto social e ideolgico
(28) FRANKL, Viktor. Ante el vaco existencial. Editorial Herder, Barcelona, 2010, p. 11.
(29) Por ejemplo, un autor normalmente amable con el proyecto de la ilustracin, no niega la desazn
del modernismo: HABERMAS, Jrgen. La modernidad, un proyecto incompleto. En: FOSTER,
Hal (Ed.). La posmodernidad. 6 edicin, Editorial Kairs, Barcelona, 2006, traduccin de Jordi
Fibla, p. 28.
(30) Nosotros los filsofos, los espritus libres, ante la nueva de que el Dios antiguo ha muerto, nos
sentimos iluminados por una nueva aurora; nuestro corazn se desborda de gratitud, de asombro,
de expectacin y curiosidad, el horizonte nos parece libre otra vez, aun suponiendo que no apa-
rezca claro; nuestras naves puede darse de nuevo a la vela y bogar hacia el peligro: vuelven a ser
lcitos todos los azores del que busca el conocimiento; el mar, nuestra alta mar, se abre de nuevo
a nosotros, y tal vez no tuvimos jams un mar tan ancho: NIETZSCHE, Friedrich. La Gaya
Ciencia. Editorial Sarpe, Madrid, 1984, traduccin de Pedro Gonzlez Blanco, p. 170.
(31) Determinados impulsos instintivos, que nicamente pueden ser calificados de sexuales, tanto en
el amplio estricto de esta palabra como en su sentido estricto, desempean un papel, cuya impor-
tancia no ha sido hasta el momento suficientemente reconocida, en la causacin de las enfer-
medades nerviosas y psquicas y, adems, coadyuvan con aportaciones nada despreciables a la
gnesis de las ms altas creaciones culturales, artsticas y sociales del espritu humano: FREUD,
Sigmund. Introduccin al psicoanlisis. Alianza Editorial, Madrid, 2013, traduccin de Luis Lpez-
Ballesteros, p. 21.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(32) VATTIMO, Gianni. Posmodernidad: una sociedad transparente?. Ob. cit., pp. 18-19.
(33) La siguiente cita explica con claridad el pensamiento del filsofo norteamericano: sostendr que
lo que los filsofos han descrito como el deseo universal de verdad puede describirse mejor como
el deseo universal de justificacin. La premisa bsica de mi argumento es que no se puede apun-
tar a algo, no se puede obrar a conseguirlo, a menos que se lo reconozca una vez que se lo ha
conseguido. Una de las diferencias entre verdad y justificacin es la que existe entre lo no reco-
nocible y lo reconocible. Nunca sabremos con seguridad si una creencia dada es verdadera, pero
podemos estar seguros de que nadie es actualmente capaz de invocar objeciones residuales, de
que todos coinciden en que merece ser sostenida. Desde luego, est lo que los lacanianos llaman
objetos del deseo, imposibles, indefinibles, sublimes. Empero, el deseo por un objeto semejante
no puede ser relevante para la poltica democrtica. En mi opinin, la verdad es un objeto de este
tipo. Es demasiado sublime, por as decirlo, para ser reconocido o para convertirse en una meta.
La justificacin es meramente bella, pero es reconocible y, por tanto, es posible bregar por ella
de manera sistemtica. A veces, con suerte, la justificacin se logra, aunque ese logro suele ser
apenas temporario, pues tarde o temprano se desarrollarn nuevas objeciones a las creencias tem-
porariamente justificadas. Tal como veo las cosas, el ansia de incondicionalidad ansia que lleva a
los filsofos a insistir en que necesitamos evitar el contextualismo y el relativismo se satisface,
por cierto, con la nocin de verdad. Sin embargo, esa ansia no es saludable, porque el precio de
la incondicionalidad es la irrelevancia para la prctica. De modo que pienso que el tema de la
verdad no puede ser relevante para la poltica democrtica, y que los filsofos dedicados a esta
poltica deberan atenerse al tema de la justificacin: RORTY, Richard. Universalidad y ver-
dad. En: d y HABERMAS, Jrgen. Sobre la verdad: validez universal o justificacin? Amorrortu
Editores, Buenos Aires, 2012, traduccin de Patricia Wilson, pp. 12-13.
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El registro en el contexto social e ideolgico
en objeto distinto al sujeto. Hasta los filsofos analticos admiten este presu-
puesto que subyace en el conocimiento del hombre(34).
El cuestionamiento de la racionalidad conlleva que suceda lo propio con
los conceptos jurdicos basados en ella, tales como la codificacin, el dogma-
tismo, el esencialismo, el individualismo. Por el contrario, la posmodernidad
reconoce las diferencias, las minoras, los otros, que tambin son incluidos
en un proyecto conjunto, pero no comn. La tolerancia pasa a convertirse en
valor fundamental.
La codificacin es, precisamente, una tcnica legislativa nacida durante
el liberalismo, que se caracteriza por regular la vida social con pretensin de
integridad, claridad, orden y sistematicidad; por tanto, cualquier conflicto
jurdico puede resolverse mediante la simple consulta de ese libro sagrado, en
el cual se deberan encontrar todas las respuestas a los problemas jurdicos.
Los Cdigos se basan en las ideas de generalidad (medio) y seguridad jur-
dica (fin); pero su trasfondo filosfico no es otro que el positivismo y el forma-
lismo. En efecto, todo se resuelve con la ley en la mano, y no existe nada ms
que buscar.
El neoconstitucionalismo los derechos humanos y las modernas concep-
ciones filosficas del Derecho han producido el estallido de la codificacin,
pues se superan las verdades oficiales y las soluciones nicas. Las fuentes del
Derecho se han expandido verticalmente (ms normas y ms decisiones juris-
prudenciales; algunas de las veces superpuestas entre s), pero tambin en
sentido horizontal (el contenido de cada norma legal, que debe adecuarse a la
Constitucin o a un tratado de derechos humanos interpretado por una Corte
Internacional, se ha vuelto indeterminado). As pues, en el Estado Cons-
titucional los casos jurdicos se vuelven complejos, pues en mltiples opor-
tunidades se resuelven por virtud de principios jurdicos, y no por la simple
aplicacin mecnica de reglas tcnicas establecidas en un Cdigo. El Dere-
cho actuado por medio de principios abiertos y de difcil concrecin, y no por
reglas exactas y de aplicacin incondicionada, es la negacin misma del esp-
ritu que anim en su momento el fenmeno de la codificacin. Por tanto, no
es que los cdigos estn en problemas o desfasados con relacin a la tecnolo-
ga moderna o a la nueva sociedad, sino que la idea misma de un cdigo es
(34) En primer lugar, parece evidente que las ciencias sociales y humanas, por as decir, tienen por
objeto algo ontolgicamente subjetivo. Contrariamente a las ciencias naturales, que estudian
objetos ontolgicamente objetivos, como, por ejemplo, las rocas estudiadas por la geologa,
los astros estudiados por la astronoma o las partculas subatmicas estudiadas por la fsica; las
ciencias sociales estudian objetos culturales, producidos por el hombre: CARVALHO, Cristiano.
Ficciones jurdicas en el Derecho Tributario. Ob. cit., p. 63.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
la que se encuentra en profunda crisis(35), y por ahora parece ser una idea en
declive, y tal vez ya superada.
(35) En Europa se discute actualmente si el Derecho Privado se encuentra sujeto a una relacin de
subordinacin o complementariedad respecto de los derechos fundamentales de la persona. Por
la subordinacin se entiende que las relaciones entre individuos no se rigen sustancialmente por
el Derecho Privado, sino por los derechos fundamentales consagrados en las Constituciones o
Tratados de derechos humanos. Aqu el Derecho Privado no solo es interpretado a la luz de los
derechos fundamentales, sino que su normativa es sustituida en sectores importantes. Por el con-
trario, la complementariedad implica que el Derecho Privado no pierde su capacidad de regu-
lar las relaciones entre particulares de acuerdo a su propia lgica, conservando su autonoma.
Aqu los derechos fundamentales influyen, pero difcilmente sustituyen las normas privadas:
CHEREDNYCHNKO, Olha. Derechos fundamentales y Derecho Privado. Una relacin de
subordinacin o complementariedad?. En: Palestra del Tribunal Constitucional. N 1, Lima, enero
2008, pp. 106-107. En nuestra opinin, la complementariedad presupone que las reglas de los
Cdigos hacen efectivos los derechos fundamentales, por lo que se trata de una visin ms cer-
cana al liberalismo; en cambio, la subordinacin es propia del Estado Social en donde el centro lo
constituye el hombre, su dignidad, la igualacin material entre seres humanos, la dotacin de un
mnimo existencial, y todo eso exige que los Cdigos sean reledos y reinterpretados.
(36) Les falta la ambigedad de la tolerancia, es decir, la capacidad de tratar razonablemente las
indeterminaciones, las insolubles aporas, los riesgos de la vida. Por lo general se tiene que haber
vivido mucho para percatarse de que el relativismo no es algo que se deba superar, sino practicar
con inteligencia y medida. Nada en este mundo es incondicional, nada absoluto. En consecuencia
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El registro en el contexto social e ideolgico
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(39) El Tribunal Constitucional ha sealado, en referencia a la unin de hecho, que la sentencia judi-
cial y la inscripcin registral se limitan a reconocer la situacin jurdica, pero no la fundan (STC
Exp. N 04777-2006-PA/TC). En efecto, el registro publica la realidad jurdica con fines de
seguridad, pero no sirve para hacer ciencia ficcin.
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El registro en el contexto social e ideolgico
(40) La Comisin de Justicia y Derechos Humanos del Congreso de la Repblica, mediante sesin del
20 de marzo de 2012, aprob el texto sustitutorio del Proyecto de Ley N 582/2011-CR, que
propone modificar 59 artculos del Cdigo Civil, y luego de diversas vicisitudes en el trmite par-
lamentario, que incluye suspensin de debate y cuarto intermedio en el ao 2013, se encuentra
listo para ser debatido por el Pleno. Luego, se present un texto sustitutorio del Proyecto de Ley
N 582/2011-CR, que pretenda introducir reformas an ms peligrosas, y que ingres al
debate del Pleno en el ao 2014, pero nuevamente fue suspendido.
Por ejemplo, el proyecto de 2013 plantea modificar el artculo 2014 para eliminar el requisito de
onerosidad del tercero de buena fe, por lo que ahora merecer proteccin un adquirente gra-
tuito. Esta propuesta no puede compartirse, mxime en nuestro contexto social. En efecto, hoy
por hoy uno de los problemas sociales ms graves contra la propiedad legtimamente adquirida
es el de las falsificaciones en agravio de personas vivas, y hasta de fallecidas. Es conocido el caso
de notarios de ciertos lugares que encabezan esta triste estadstica. Pues bien, hasta el momento
el sistema jurdico protege al tercero que compra un inmueble a ttulo oneroso, en cuanto solo
podra merecer tutela la persona honesta que invirti en la adquisicin, por lo que su confianza
no podra ser defraudada (Otro tema es si la fe registral se aplica a los terceros sucesivos a las fal-
sificaciones). No obstante, la norma propuesta facilita la vida a las bandas de falsificadores, pues
ahora no tendrn que recurrir a un hipottico comprador para acceder a la tutela registral lo
que siempre es una piedra en el zapato para estos delincuentes, pues la venta puede anularse por
simulacin, en cuanto ahora bastar regalar la casa mediante una donacin, sin necesidad de
simular precio o aparentar solvencia. Los falsificadores la tendrn ms fcil. Por lo dems, si la
Constitucin establece en forma contundente que la propiedad es inviolable (art. 70), enton-
ces no se entiende cmo una falsificacin pueda desmoronar esa supuesta garanta de invulne-
rabilidad. En ningn pas del mundo, un fraude de ese tipo puede originar derechos, salvo para
algunos extremistas registrales. El Tribunal Constitucional ha sealado en reiteradas sentencias
que la propiedad es inmune frente a los ataques fundados en causas ilegtimas o en el solo que-
rer de terceros (STC Exp. N 00043-2007-AA/TC, STC Exp. N 5614-2007-AA/TC, STC Exp.
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CAPTULO II
BASES FUNDAMENTALES
DEL DERECHO REGISTRAL
CAPTULO II
BASES FUNDAMENTALES
DEL DERECHO REGISTRAL
(41) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, EJEA, Buenos Aires,
1979, traduccin de Santiago Sents Melendo, p. 568.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(42) VALLET DE GOYTISOLO, Juan. La seguridad jurdica en los negocios dispositivos de bienes
inmuebles. En: Revista de Derecho Notarial. Madrid, 1980, p. 231.
(43) Solo por citar un ejemplo, entre muchsimos otros, podemos mencionar a ZATTI, Paolo y
COLUSSI, Vittorio. Lineamenti di Diritto Privato. CEDAM, Padua, 2005, pp. 189-192, quienes
estudian el tema de la publicidad en sede de Derecho Civil. Ellos sealan que uno de los proble-
mas centrales de cualquier sistema jurdico es la efectividad, esto es, la efectiva aplicacin de
las normas vigentes en el ordenamiento; para lograr esta finalidad un elemento central es la lla-
mada certeza del derecho, tanto del objetivo como del subjetivo, lo cual significa en este ltimo
aspecto la pretensin de eliminar las dudas sobre la ocurrencia de hechos jurdicos que tienen
impacto frente a terceros. A este fin se encuentran orientados algunos instrumentos de tutela
sustancial como son los mecanismos de publicidad, que actan en el mbito de la circulacin
de la riqueza, y que exige conocer con certeza (relativa, obviamente) determinadas situaciones
jurdicas relevantes para el trfico.
(44) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, Editorial
Civitas, Madrid, 1988, pp. 67-75.
(45) La voluntad del legislador ratifica este criterio: La razn de esta ausencia (de normas adminis-
trativas) la encontramos en el hecho de que el Cdigo es una ley sustantiva y como tal debe
evitar en su texto la existencia de normas administrativas. Relacionado con esto encontramos la
34
Bases fundamentales del Derecho Registral
intencin de no permitir en un Cdigo, que por su propia naturaleza tiene vocacin de perma-
nencia, disposiciones que por ser administrativas son esencialmente eventuales, lo que sujetara al
Cdigo a circunstancias de modificacin que pueden no tener fundamento jurdico alguno, pero
s administrativo, lo que atentara contra el citado propsito: COMISIN REVISORA DEL
CDIGO CIVIL. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil de 1984 - Registros Pblicos. Separata
especial publicada en el diario oficial el da 19 de noviembre de 1990, p. 6.
(46) La investigacin comienza descomponiendo sus objetos a fin de descubrir el mecanismo interno
responsable de los fenmenos observados. Pero el desmontaje del mecanismo no se detiene
cuando se ha investigado la naturaleza de sus partes; el prximo paso es el examen de la inter-
dependencia de las partes, y la etapa final es la tentativa de reconstruir el todo en sus partes
interconectadas. El anlisis no acarrea el descuido de la totalidad; lejos de disolver la integracin,
el anlisis es la nica manera conocida de descubrir cmo emergen, subsisten y se desintegran los
todos. La ciencia no ignora la sntesis; lo que s rechaza es la pretensin irracionalista de que las
sntesis pueden ser aprehendidas por una intuicin especial, sin previo anlisis: BUNGE, Mario.
La Ciencia. Su mtodo y su filosofa. 4 edicin, Editorial Laetoli, Pamplona, 2013, p. 26.
(47) El Registro se justifica mediante la siguiente razn de poltica legislativa: otorgar publicidad a las
transferencias, con el fin que los derechos o cargas ocultas no perjudiquen a los terceros adquiren-
tes, pues ello simplemente paralizara el comercio y la circulacin de la riqueza territorial a causa
de la falta de certeza respecto a la situacin jurdica de los bienes inmuebles (determinacin de
su propietario y de los gravmenes cargas que sufre): MESSINEO, Francesco. Manual del Derecho
Civil y Comercial. Ob. cit., Tomo III, p. 568.
35
Los principios registrales en el conflicto judicial
(48) Cuando aqu hablamos de archivo lo hacemos como sinnimo de compilacin de actos o nego-
cios que se renen con determinado fin. No estamos prejuzgando si el concreto sistema de regis-
tro es de los denominados de transcripcin o archivo o de inscripcin o extraccin.
(49) PAU PEDRN, Antonio. Curso de prctica registral. Universidad Pontificia de Comillas, Madrid,
1995, p. 17.
(50) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Civitas,
Madrid, 1986, p. 18.
(51) PAU PEDRN. Curso de prctica registral. Ob. cit., p. 32.
36
Bases fundamentales del Derecho Registral
proviene del ser humano, por tanto, se trata de una creacin cultural que obvia-
mente solo se justifica por razones utilitarias, por sus fines o funcin(52).
En tal contexto, las instituciones jurdicas, como actos del hombre, solo
se justifican por su finalidad; por tanto, el anlisis del registro exige distinguir
dos planos:
- Ser del registro: La publicidad es lo que tipifica el registro, su ser o
esencia(53), pues lo individualiza.
- Razn de ser del registro: El registro cumple una funcin, especfica-
mente, servir de prueba y conservacin de los derechos, as como pro-
teger a los terceros.
1. Definicin y requisitos
La publicidad registral se puede definir como el sistema institucional de
divulgacin encaminado a hacer cognoscibles determinadas situaciones jurdi-
cas para la tutela de los derechos y la seguridad del trfico. Esta publicidad es
un servicio del Estado, pues se trata de una funcin pblica ejercida en inters
de los particulares.
Las caractersticas de la publicidad del registro son las siguientes:
i) Es institucional, pues la publicidad se lleva a cabo mediante un con-
junto de reglas, funciones y procedimientos ordenados u organi-
zados en forma racional bajo una direccin, para cumplir un fin
determinado, y regulado por el Derecho. En suma, la publicidad
es organizada(54), lo cual implica que se trata de hechos notorios
que son puestos en conocimiento por parte de una oficina pblica,
lo que hace una importante diferencia con las publicaciones de dia-
(52) CARVALHO, Cristiano. Ficciones jurdicas en el Derecho Tributario. Pacfico Editores, Lima, 2012,
traduccin de Carilin Lavado Herrera y Zain Cabrera Pepe, p. 65.
(53) Lo que es algo, cmo es, lo llamamos su esencia: HEIDEGGER, Martin. Arte y Poesa. FCE,
Mxico, 2014, traduccin de Samuel Ramos, p. 35.
(54) Sobre esta caracterstica, es bueno recoger la definicin de publicidad registral dada por Renato
Corrado: una declaracin sealativa proveniente de rganos pblicos (acto administrativo en
sentido tcnico) dirigida a hacer patente la verificacin de hechos idneos para producir modifi-
caciones jurdicas que puedan interesar a la generalidad de los ciudadanos: Cit. LACRUZ BER-
DEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Jos
Mara Bosch Editor, Barcelona, 1984, p. 13.
37
Los principios registrales en el conflicto judicial
(55) GARCA GARCA. Derecho Inmobiliario registral o hipotecario. Ob. cit., Tomo I, p. 43.
(56) Las notificaciones tienen carcter episdico y estn dirigidas a una persona o a un grupo reducido
de personas. No constituye una comunicacin al pblico en general. Es el caso de las notificacio-
nes judiciales, as como el de cualquier otra notificacin a la que el derecho sustantivo dota de
particular eficacia. Por ejemplo: el artculo 1215 del Cdigo Civil, por el cual la cesin solo pro-
duce efectos contra el deudor desde que este la acepta o le es comunicada fehacientemente. La
notificacin tiene como finalidad hacer de conocimiento efectivo al interesado de un determinado
hecho, y por eso va dirigida en forma inmediata a l; en cambio, la finalidad de la publicidad
registral no es que se tome conocimiento efectivo, sino dar conocimiento potencial (o legal),
esto es, que cualquier persona tenga la posibilidad de tomar conocimiento del hecho, esto es, que
sea conocible.
(57) Adems de los edictos judiciales, tambin existen algunos casos de este tipo en el derecho sus-
tantivo. El artculo 250 del CC seala que el alcalde anunciar el matrimonio proyectado, por
medio de un aviso que se fijar en la oficina de la municipalidad durante ocho das y que se
publicar una vez por peridico, donde lo hubiere. Este tipo de edicto a diferencia de la noti-
ficacin s es una comunicacin al pblico en general, pero solo es episdica, y difcilmente
se puede decir que est organizada (sujeta a administracin y control oficial) por la oficina
pblica.
(58) La exteriorizacin de la publicidad registral es continuada, haciendo constar las titularidades
en los libros y asientos hasta que se produce su cancelacin: MANZANO SOLANO, Antonio.
Derecho Registral Inmobiliario para iniciacin y uso de universitarios. Tomo I, CRPME, Madrid, 1994,
p.29.
38
Bases fundamentales del Derecho Registral
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(61) La vigente Ley N 26366 seala que una de las garantas del Sistema Nacional de los Registros
Pblicos es la seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparen en la fe del Registro
(art. 3-c). Esta declaracin genrica, en el mejor de los casos, sirve apenas de criterio informador
del sistema registral, pues la amplitud de la hiptesis normativa impide su aplicacin directa.
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Bases fundamentales del Derecho Registral
notorio tenga mejor rango que otros de igual clase (registro de prioridad), o
para que el hecho publicado afecte al tercero (registro mala fe), o para que el
hecho notorio no pierda efectos pese a la nulidad del acto previo (registro de
fe pblica). Es evidente, pues, que la publicidad puede originar efectos dismi-
les, incluso varios de ellos en forma concurrente, pero todo depende de la con-
figuracin legal.
Esta afirmacin se comprueba si tenemos en cuenta que ninguna con-
troversia podra resolverse solo con el artculo 2012 del CC, pues con ello el
juez se limitara a decir que el tercero tuvo conocimiento de un hecho, pero
no podra avanzar para decir cules son las implicancias de ello. Por tanto,
se necesita que la norma sea completada a travs de los mandatos de los
artculos 1135, 2022, 2016, 2014, 2034 o 2038 del CC, en tanto de esta
forma recin podran establecerse los efectos que produce un hecho pblico.
Debe recordarse, adems, que en el Derecho Comparado es difcil encon-
trar normas anlogas a nuestro artculo 2012, pues en realidad una disposi-
cin de ese tipo nada resuelve, en tanto se limita a establecer una consecuen-
cia evidente y obvia: el registro, por ser tal, es pblico. La ley no podra decir
lo contrario. Siendo as, se trata de un precepto redundante e innecesario. El
sistema jurdico peruano podra vivir perfectamente sin l, como lo demues-
tra su inexistencia en las legislaciones extranjeras, y francamente nadie le echa
de menos. Vamos a poner un ejemplo que reafirma nuestro criterio: el artculo
2014 del CC, que contiene el principio de fe pblica registral, protege a los
terceros de buena fe que adquieren bajo la confianza del registro, aun cuando
el ttulo del transmitente sea declarado nulo. Pues bien, en estos casos, el ter-
cero obtiene tutela aunque no haya consultado la informacin registral(62), sin
embargo, la confianza en la apariencia se encuentra tipificada, de acuerdo
con los usos del trfico, sin necesidad de probar que la adquisicin tuvo como
base esa apariencia.
La lgica de esta solucin se halla en el hecho, estadsticamente compro-
bable, de que la mayora de los terceros que inscriben su derecho tiene como
causa, precisamente, la consulta en el registro; pues en caso contrario, no ten-
dran inters en haber logrado la inscripcin. Por tanto, si la prueba de la con-
sulta es superflua, no es porque la apariencia lo sea, sino porque aquella ya
viene presupuesta en cuanto se trata de la conducta ms usual, y no es menes-
ter complicar la tutela mediante complicadas operaciones probatorias que
(62) JEREZ DELGADO, Carmen. La buena fe registral. CRPME, Madrid, 2005, p. 37.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(63) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Ob. cit., Tomo III, p. 330.
(64) NICOLIELLO, Nelson. Diccionario del Latn Jurdico. J. M. Bosch Editor - Julio Csar Faira Edi-
tor, Barcelona, 1999, p. 240.
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Bases fundamentales del Derecho Registral
(65) PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Editorial Albatros, Buenos Aires, 1961, tra-
duccin de Jos Fernndez Gonzlez, pp. 355-356. No obstante, si bien parecan reconocerse
algunas excepciones a esta regla, en realidad se trataba de supuestos en los que el enajenante
actuaba por cuenta del propietario a travs de una especie de representacin legal. Era el caso de
los tutores y curadores, del mandatario, del acreedor prendario o hipotecario que poda vender la
cosa cuando el propietario no cumpla con el pago de la obligacin.
(66) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo I, Editorial Civitas,
Madrid, 1986, p. 18. La dificultad de la prueba diablica hace que el Derecho establezca un
mecanismo dogmtico de prueba de la propiedad: la usucapin; por tanto, la verdadera funcin
de la usucapin no es facilitarle las cosas al usurpador, sino servir de prueba definitiva de la pro-
piedad a favor del adquirente a ttulo derivativo, quien solo necesita mostrar su ttulo vlido de
adquisicin, as como el de sus transmitentes, y adems probar la posesin a ttulo de dueo
por el trmino de ley, de tal manera que la usucapin confirme la eventual irregularidad de los
ttulos.
La importancia de la usucapin como esencia misma de la propiedad (en tanto es la prueba por
excelencia del derecho de propiedad) es destacada por la jurisprudencia francesa en el mbito
de la accin reivindicatoria, ya que el demandante solamente vence al demandado poseedor,
cuando aqul pruebe con su ttulo el derecho de propiedad, siendo necesario adems que ese
ttulo sea ms antiguo que la posesin del demandado. Pothier suscriba este criterio, en tanto,
un ttulo posterior a la entrada en posesin del demandado nada prueba, porque no demuestra
que el demandante haya tratado con el propietario. La doctrina intenta suavizar este criterio,
permitiendo que el demandante pueda presentar el ttulo de su propio causante, y si ese ttulo
es ms antiguo que la posesin del demandado, el xito ser suyo: JOSSERAND, Louis. Derecho
Civil. Tomo I, V. III, EJEA - Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires, 1950, traduccin de Santiago
Cunchillos, pp. 171-172.
(67) ROMERO VIEITEZ, Manuel A., FONT BOIX, Vicente, OTERO PEON, Manuel y VALLET
DE GOYTISOLO, Juan. Problemas que afectan al principio de seguridad jurdica derivados
de un sistema de transmisin de inmuebles mediante documento privado. El seguro de ttulo
(Ponencia de la Delegacin Espaola para el tema III del IX Congreso Internacional del Nota-
riado Latino, realizado en Guatemala 1977). En: Revista de Derecho Notarial. Madrid, 1978,
p.176.
(68) De esta manera se llega al concepto de ttulo perfecto, cuya acepcin corriente hace referencia
a aquel documento en el cual la propiedad se halla constatada fehacientemente, y en la que no
existen dudas respecto a la titularidad, las cargas o los gravmenes subsistentes, as como a la
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Los principios registrales en el conflicto judicial
inmunidad del titular frente a la accin de los terceros, etc.: COUTURE, Eduardo. Estudios de
Derecho Procesal Civil. Tomo II, Ediar Editores, Buenos Aires, 1949, p. 310.
(69) La filosofa alemana, y especialmente la genial construccin de la filosofa del derecho de Hegel,
fue consciente de la cuestin de los orgenes; solo el origen permite la concepcin global de la
totalidad y la edificacin del sistema. Solo puede haber sistema si hay un origen cierto, y la doc-
trina alemana del XIX encontrara que el nico origen cierto posible es la inscripcin registral.
El origen es el espritu creativo y creador del sistema (la constitucin, el pueblo, el Estado, la
racionalidad), que se instrumenta tcnicamente a travs del registro. El sistema alemn pretende
otorgar a la propiedad un origen pblico en la atribucin formal y directa del Estado al particular
a travs del Registro (...) El Registro consuma una ruptura radical con los orgenes privados e
inciertos de la propiedad y pretende incorporar la propiedad inmobiliaria a un libro pblico. El
sistema germnico de registro introduce en la esencia de la propiedad su identificacin por medio
de un sistema seguro de atribucin y prueba en la inscripcin registral: LVAREZ CAPERO-
CHIPI, Jos Antonio. El Registro de la Propiedad y el sistema de preferencias crediticias. Editorial
Comares, Granada 1995, p. 77.
(70) Para procurar conseguir la seguridad de los adquirentes de bienes inmuebles, o de los que dan
dinero a prstamo con garanta sobre bienes inmuebles, se ha procurado facilitar a los presuntos
adquirentes y a los prestamistas con garantas de inmuebles, ciertas facilidades de investigacin
del estado de dichos inmuebles, tanto en lo que se refiere a su titularidad, como a su estado de
cargas: DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civi-
tas, Madrid, 1995, p. 299.
44
Bases fundamentales del Derecho Registral
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(71) La tesis extrema ignora que hasta en los Estados Unidos la usucapin vence al ttulo regis-
trado. He aqu el revelador prrafo: Si A obtiene un ttulo por usucapin frente a O y no lo
inscribe, y luego O vende la finca a P, quien inscribe, quin ser el propietario de la finca? Aun-
que P investigue escrupulosamente las inscripciones registrales, el derecho de A no aparecer.
Si bien pudiera parecer que, de acuerdo con las normas reguladoras de la inscripcin registral,
debiera ser P quien ganara en este caso, los tribunales entienden que A gana por usucapin.
P debe proteger su derecho frente a la usucapin inspeccionando la finca, adquiriendo conoci-
miento mediante una investigacin. Si alguien que aparentemente no tiene ninguna conexin
con el futuro transmitente est ocupando la finca, el potencial comprador debe informarse de si
ese ocupante tiene una accin por usucapin. Si ha transcurrido el plazo de usucapin, la venta
que realice el propietario inscrito no ser vlida. Si el plazo de usucapin todava no ha transcu-
rrido, el propietario inscrito deber echar al poseedor-usucapiente para poder ofrecer un ttulo
vlido: recuerde que nadie desea adquirir problemas: MERRIL, Thomas W. y SMITH, Henry E.
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Bases fundamentales del Derecho Registral
Propiedad y Derechos Reales. Una introduccin al sistema jurdico de los Estados Unidos de Amrica.
Thomson Reuters, Cizur Menor 2013, traduccin de Josep Santdiumenge y Marian Gili, p. 233.
Frente a la opinin de los profesores de Columbia y Harvard, es difcil mantener el culto a la
seguridad jurdica vaca, la pura apariencia sin contexto de realidad, la reduccin de costos de
transaccin como principio general del Derecho, y el mito de la publicidad como solucin a todos
los males.
(72) El profesor italiano Damelio lo expresa de la siguiente forma: En el mundo jurdico el estado de
hecho no siempre corresponde al estado de derecho; pero el estado de hecho, muchas veces y por
consideraciones de orden diverso, merece el mismo respeto que el estado de derecho y, en cier-
tas condiciones y con relacin a ciertas personas, produce consecuencias no diferentes de las que
derivaran del correspondiente estado de derecho. Uno de estos casos es la apariencia del derecho.
Existen, en efecto, situaciones generales por las cuales quien ha confiado razonablemente en una
manifestacin jurdica dada, y se ha comportado de acuerdo con tal manifestacin tiene derecho a
contar con ella, aunque la manifestacin no corresponda a la realidad: Cit. JORDANO BAREA,
Juan. La teora del heredero aparente y la proteccin de los terceros. En: Anuario de Derecho
Civil. Tomo 3, Fascculo 2, Madrid, julio-septiembre, 1950, pp. 668-669.
(73) GORDILLO CAAS, Antonio. La representacin aparente. Universidad de Sevilla, Sevilla 1978,
p.470.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(74) MIQUEL GONZLEZ, Jos Mara. La posesin de bienes muebles (estudio del art. 464, 1 del Cdigo
Civil). Editorial Montecorvo, Madrid, 1979, pp. 491-492.
(75) Creo que el recurso a los sistemas normativos, y especialmente a los jurdicos, permite infligir
insultos igualmente graves a la dignidad humana, (). La seguridad jurdica debera ser enten-
dida, pues, como un dato fctico que revela la existencia de un sistema jurdico eficaz en tanto
sistema normativo, y que no aade al sistema que la genera valor moral alguno. Su mbito es,
por tanto, el de los mecanismos institucionales y no el de los principios tico-polticos: GARCA
MANRIQUE, Ricardo. El valor de la seguridad jurdica. Fontamara, Mxico, 2007, p. 278.
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Bases fundamentales del Derecho Registral
(76) En el Per, normalmente se sostiene que el tercero de buena fe es protegido pese a que la apa-
riencia registral se funda en un ttulo falsificado. No obstante, esta interpretacin del artculo
2014 del CC infringe directamente la Constitucin, pues desnaturaliza la garanta de indemni-
dad que protege la propiedad. La razn es simple: la nica forma vlida de despojar al titular
ocurre cuando este ha propiciado, por dolo o culpa, la creacin de una apariencia que engaa
a un tercero de buena fe, por lo cual sera injusto beneficiar al negligente, por ms propietario
que sea, y castigar al inocente. La doctrina de la apariencia correctamente entendida no consti-
tuye el simple juego de la seguridad jurdica, sino el triunfo de la posicin jurdica moralmente
preferible, esto es, la aplicacin de cnones de justicia material a travs de una fuerte dosis de
argumentacin racional. Sobre el particular, puede verse mi artculo: Constitucin y Principios
Registrales. En: Gaceta Constitucional. N 36, Gaceta Jurdica, Lima, diciembre, 2010, pp. 385-
400; luego publicado en: Revista Jurdica del Notariado. N 78. Consejo General del Notariado,
Madrid, abril-junio 2011, pp. 297-325.
(77) La proteccin a la buena fe va en detrimento de la seguridad jurdica: las adquisiciones de buena
fe implican, para el verdadero titular, la prdida de su derecho; el propietario, por ejemplo,
pierde su derecho cuando otro, falsamente inscrito en el registro como tal, o el poseedor, si se
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Los principios registrales en el conflicto judicial
trata de una cosa mueble, enajene la cosa de su pertenencia y la enajenacin surte eficacia por la
buena fe del adquirente: VON THUR, Andreas. Parte General del Derecho Civil. Editorial Coma-
res, Granada, 2006, traduccin de Wenceslao Roces, p. 61.
(78) Canaris seala los siguientes elementos: a) El supuesto base de la confianza (Vertrauenstatbestand)
que constituye un hecho notorio que sirve de base objetiva a la apariencia; b) el tercero debe con-
tar con buena fe, ya sea falta de conocimiento de la verdadera situacin jurdica, o exigir, adems,
la diligencia en la comprobacin; c) la confianza debe dar lugar a un acto de trfico (oneroso);
d) imputabilidad al titular de causar el supuesto base de la confianza: DE EIZAGUIRRE, Jos
Mara. Derecho Mercantil. Editorial Civitas, Madrid, 1999, pp. 231-232.
(79) Que no se tenga en cuenta el hecho de que al propietario no le es absoluto imputable la prdida
de la apariencia registral se basa en que este contar en todo caso con una pretensin de resar-
cimiento frente al Estado: WESTERMANN, Harry, WESTERMANN, Harm Peter, GURSKY,
Karl-Heinz y EICKMANN, Dieter. Derechos Reales. Tomo II, 7 edicin, Fundacin Cultural del
Notariado, Madrid, 2007, traduccin de Ana Caizares Laso, Jos Mara Miquel Gonzlez, Jos
Miguel Rodrguez Tapia y Bruno Rodrguez-Rosado, p. 1064. La doctrina alemana conoce per-
fectamente el requisito de imputacin para aplicar el principio de apariencia, pero lo reemplaza
por la indemnizacin del Estado, es decir, el sistema germano reconoce que el propietario ino-
cente (sin culpa) no puede ser despojado impunemente del derecho, para lo cual opta por una
tcnica de proteccin distinta, pues mientras en los ordenamientos latinos la propiedad se con-
serva en el titular primigenio cuando este no tiene culpa, en cambio, en el ordenamiento alemn
se impone al Estado el deber de indemnizar la prdida. No obstante, y como se indica en el texto
principal, grandes juristas alemanes opinan que la imputacin s es necesaria.
50
Bases fundamentales del Derecho Registral
(80) Es decir, el sistema germano reconoce que el propietario inocente (sin culpa) no puede ser
expoliado impunemente, para lo cual opta por una tcnica de proteccin distinta, pues mien-
tras en los ordenamientos latinos la propiedad se conserva en el titular primigenio cuando este
no tiene culpa, en cambio, en el ordenamiento alemn se impone al Estado el deber de indem-
nizar la prdida. El problema de los extremistas registrales es que no se han dado cuenta del
distinto fundamento del registro alemn, que asume el costo de las prdidas cuando triunfa la
apariencia en contra de un verus dominus despojado injustamente. Este error lo comete hasta
un gran jurista: FALZEA, ngelo. El principio jurdico de la apariencia. En: Derecho. PUCP,
Lima, 2006, traduccin de Leysser Len, p. 206: No es necesario, en particular, que el error del
tercero sea causado por dolo o culpa de otro, y, para ser ms precisos, del titular del derecho sub-
jetivo), quien descarta el fundamental requisito de la culpa del titular primigenio, con lo cual no
se sabe por qu se le despoja, y adems olvida que la objetivacin de la apariencia, propio del
mundo jurdico germano, se justifica porque el Estado asume el costo, como lo dice la doctrina de
ese pas, segn la cita de la anterior nota a pie de pgina.
(81) La confianza tutelada por la norma es aquella que induce al confiante a realizar un acto corres-
pondiente a la apariencia suscitada, calificado de acto de disposicin o inversin de confianza:
DE EIZAGUIRRE, Jos Mara. Derecho Mercantil. Ob. cit., p. 238.
51
Los principios registrales en el conflicto judicial
(82) Se ha criticado este requisito, diciendo que se deja en la penumbra al adquirente a ttulo gra-
tuito, lo que sera injusto, porque el oneroso y el gratuito merecen igual proteccin: BECERRA
SOSAYA, Marco. Artculo 2038. En: VV.AA. Cdigo Civil comentado. Tomo X, Gaceta Jurdica,
Lima, 2005, p. 624. El argumento es equivocado, pues confunde dos planos claramente diferen-
ciados; en el primero, se trata de adquisiciones regulares en donde, efectivamente, ambos ttulos
de adquisicin producen las mismas consecuencias jurdicas; en el segundo, estamos ante adqui-
siciones irregulares, como el caso del tercero que contrata con un falso procurador, por lo que en
puridad no puede quedar vinculado con el poderdante. Ante tal situacin, hay dos posiciones
en conflicto: la del poderdante y la del tercero, uno es despojado de su derecho, mientras el otro
pretende obtenerlo gratuitamente. Cul de ambas posiciones expresa el lado de la justicia? El
que quiere evitar un dao o el que quiere asegurar un lucro gratuito? Es evidente, pues, que en
caso de conflictos jurdicos (segundo plano) debe prevalecer la situacin de la persona que busca
evitar un dao, pues el adquirente gratuito nada perdi en mrito del contrato celebrado, por lo
que en su caso la realidad jurdica se impone. Por el contrario, el tercero oneroso puede merecer
una tutela especial por su especial condicin.
(83) Los Tribunales Argentinos han entendido perfectamente la necesidad de culpa del propietario en
todas estas hiptesis de tutela de la apariencia: predomina en la doctrina la corriente de inter-
pretacin del artculo 1051 del CCiv, segn la cual en las transmisiones de dominio de inmuebles
realizadas por quien no es el titular de ese derecho real (a non domino) urdidas sobre la base de
una falsificacin de la firma del enajenante o de la presentacin al notario de documentos falsos
(.), la transferencia no puede surtir efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes a ttulo
oneroso y de buena fe (por tanto) los principios de la apariencia jurdica, de la proteccin a los
terceros de buena fe, y de la preferencia de la seguridad dinmica frente a la esttica, deben ceder
frente al inters del verdadero propietario que no tuvo ninguna autora y participacin siquiera
viciada en el acto, y que siendo ajeno a la maniobra es su principal vctima (Cmara Nacio-
nal Civil, Sala C, 26 marzo 1985): Cit. DE REINA TARTIRE, Gabriel. La Posesin. Abeledo-
Perrot, Buenos Aires, 2010, p. 104.
52
Bases fundamentales del Derecho Registral
(84) La excepcionalidad queda patente en la siguiente cita: como dice Rodrigo Tena, el artculo 34
LH (fe pblica registral) no puede considerarse la clave del sistema de proteccin porque, o no
entra nunca en juego, en cuyo caso es sobrero (como lo demuestra palpablemente el sistema fran-
cs), o si acta mucho el sistema es una birria, porque significa que se est expoliando constan-
temente al verus dominus, que es lo que empieza a suceder en el sistema australiano: BRANCS,
Enric. El proyecto de nuevo artculo 9 LH. En: El Notario del Siglo XXI. Revista del Colegio
Notarial de Madrid, N 52, Madrid, noviembre-diciembre, 2013, p. 21.
(85) La Corte Suprema ha reconocido expresamente, a travs de la Casacin N 695-99-Callao, de
22/07/2009, que los principios registrales una manifestacin ms de la apariencia se interpretan
en forma restrictiva: Primero: Que, en autos ha quedado establecido que la accionante interpuso
una demanda de retracto, dirigindola contra Margarita Checya Alata y Carlos Vargas Miranda, los
cuales haban adquirido por compraventa el inmueble materia de autos de sus anteriores propieta-
rios los seores Ginocchio Len, de los que la accionante era inquilina; dicha demanda fue ampa-
rada por ambas instancias judiciales, ordenndose la subrogacin de la accionante en el lugar de los
compradores, y ante la rebelda de los emplazados, el juzgado otorg la correspondiente escritura
pblica de sustitucin de compradores, la misma que obra a fojas dos y siguientes, y de esta forma
la accionante adquiri la propiedad del inmueble sublitis. Segundo: Que, la demandada Honorata
Quispe Mamani sostiene ser propietaria del referido bien por haberlo adquirido por compraventa
de sus anteriores propietarios: doa Margarita Checya Alata y don Carlos Vargas Miranda, quienes
registralmente aparecan con capacidad para transferirlo lo que en buena cuenta implica amparar
su posicin en el principio de buena fe registral. Tercero: Que, el artculo 2014 del Cdigo Civil
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Los principios registrales en el conflicto judicial
consagra el principio de buena fe registral, en el que para su aplicacin deben concurrir copulativa-
mente los siguientes requisitos: a) Que el adquirente lo haga a ttulo oneroso; b) Que el adquirente
acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho,
como al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se presumir mientras no se acredite
que tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presuncin iuris tan-
tum; c) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que
se tratase; d) Que el adquirente inscriba su derecho; e)Que ni de los asientos registrales ni de los
ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Cuarto:
Que, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de
quien finalmente careca de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar seguridad en el trfico
inmobiliario, sin embargo, la bsqueda de la seguridad en tal trfico puede implicar un sacrificio
de la seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado
el acceso al principio de buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos
sealados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que contiene el mencionado
principio debe ser interpretada en forma restrictiva. Quinto: Que, como se ha indicado, uno de
los requisitos que tiene que cumplir el que alega el principio de buena fe registral y que por lo tanto
su derecho resulte oponible, es que del registro no aparezcan causales de nulidad, rescisin o reso-
lucin del derecho de quien se lo otorg. Sexto: Que, siguiendo al tratadista Manuel De La Puente
y Lavalle, el derecho de retracto debe considerarse como un derecho de subrogacin, en virtud del
cual el comprador es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que le da origen,
quedando subsistente dicho contrato, subrogacin que tiene su origen en la ley, aun cuando opere
por impulso personal (el del retrayente), y cuya naturaleza es real en cuanto incide sobre un bien y
corresponde a su titular frente a cualquiera (). En consecuencia, al quedar intacto el contrato de
compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula, ni lo rescinde ni lo resuelve, en consecuen-
cia, el derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse al derecho nacido por
va de retracto, lo que se corrobora con la exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil, cuando
afirma que: el propio texto del artculo 2014 no establece que la adquisicin por medio del registro
enerva una accin de retracto, situacin que s extiende a un contrato que padece a una causal de
nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin que no aparece en el registro (exposicin de motivos
oficial del captulo del derecho de retracto en el Cdigo Civil, en el diario oficial El Peruano de fecha
19 de julio de 1987, pgina nmero 45); y tal posicin se explica por cuanto tras el retracto existe
un inters pblico, en la medida que este opera por un mandato de la ley y no por la voluntad pri-
vada. Sptimo: Que siendo preferente el derecho de la accionante, resulta amparable su pretensin
reivindicatoria, siendo evidente que ha existido una interpretacin errnea de la norma contenida
en el artculo 2014 del Cdigo Civil. Octavo: Que, lo anteriormente vertido no trae como con-
secuencia que la pretensin de nulidad de escritura pblica, que en el fondo es una pretensin de
nulidad del acto jurdico que lo contiene, sea amparable, por cuanto tal nulidad se fundamenta en
el argumento que Margarita Checya Alata y su cnyuge vendieron un bien que se hallaba en litigio,
y que en consecuencia no se trataba de un objeto lcito; sin embargo, el inciso segundo del artculo
1409 del Cdigo Civil seala claramente que la prestacin materia de la obligacin creada por el
contrato puede versar sobre bienes ajenos o afectados en garanta o embargados sujetos a litigio por
cualquier otra causal; y en lo concerniente a la pretensin indemnizatoria, determinar si en autos se
ha acreditado o no la causacin de daos, no es objeto del recurso de casacin, porque habra que
analizar el material probatorio (Finalmente, la Corte declar fundada la demanda de reivindica-
cin, e infundada la de nulidad de acto jurdico e indemnizacin).
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Bases fundamentales del Derecho Registral
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(86) Esta norma ha sido injustamente cuestionada, pues se sostiene que no reproduce fielmente su par
italiano, en el cual se establecen los efectos de oponibilidad de la demanda de simulacin frente
a los terceros adquirentes o los acreedores: MORALES HERVIAS, Rmulo. Negocio jurdico y
tutela jurdica sustancial. En: Revista de Derecho. Universidad de Piura, N 5, 2004, p. 107.
La crtica no se sostiene porque el artculo 2014 del CC completa la supuesta omisin, en tanto
dicha norma establece que el tercer adquirente no resultar protegido si consta en el registro la
causal de nulidad (demanda de simulacin). Lo que pasa es que el Cdigo Civil italiano carece
del principio de fe pblica registral en forma general, por ello necesita de normas particulares de
proteccin que contengan la regulacin ntegra.
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Bases fundamentales del Derecho Registral
(87) En este mbito, no es posible oponer el inters de la colectividad que favorezca al tercer adqui-
rente, enfrentado al del propietario individual, pues tambin existe un inters colectivo en la
conservacin de la propiedad en manos de su titular. Y no se diga en forma demaggica que
la defensa del propietario rentista es un simple rezago del individualismo; pues resulta evi-
dente que las adquisiciones a non domino jams buscan socializar la propiedad, sino simplemente
atriburselos a otro sujeto: MIQUEL GONZLEZ. La posesin de bienes muebles. Ob. cit.,
pp. 491-492.
(88) Un filsofo peruano, Francisco Mir-Quesada, ha sealado que el Derecho se basa en dos ideas
fundamentales: equilibrio y no-arbitrariedad. Habra que preguntarse si existe algo ms arbitrario
que perder el esfuerzo de toda una vida (la vivienda) por una falsificacin. Eso no puede ser Dere-
cho. Por su parte, un gran filsofo del Derecho ha acuado la feliz frase: La injusticia extrema no
es Derecho: RADBRUCH, Gustav. Filosofa del Derecho. EDERSA, Madrid, 1944, p. 111.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(89) Esta es la misma solucin que propugna el Anlisis Econmico del Derecho, como puede adver-
tirse de la siguiente cita: Otra ilustracin de una transferencia forzada es la doctrina de los com-
pradores de buena fe. A entrega su abrigo a su agente B para que lo empee, y B entendiendo
mal las instrucciones lo vende a C. Siempre que C no sepa o no tenga razn para saber que B no
estaba autorizado para venderle el abrigo, C adquirir un ttulo bueno sobre el abrigo. Este es un
caso simple en el que A puede evitar el error a un costo menor que C. Pero supongamos ahora
que B no era un agente de A, sino que se rob el abrigo y lo vendi a C sin dar a C ninguna
razn para sospechar que estaba comprando mercanca robada. C no adquirir un ttulo bueno;
un ladrn no puede transferir un ttulo bueno a su comprador. Aunque A podra prevenir la
transferencia errnea a un costo menor a C, tomando precauciones mayores contra el robo, si
se permitiera que C obtuviera un ttulo bueno se estimulara el robo. Los ladrones obtendran
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Bases fundamentales del Derecho Registral
3. Principios registrales
Los principios registrales sustantivos resuelven los conflictos entre dere-
chos, sobre la base de la publicidad(90).
El primer principio es el de la inscripcin declarativa, por cuya virtud,
y en lneas generales, si el transmitente ha realizado dos actos de disposicin
sobre un mismo bien inmueble, entonces se prefiere al sujeto adquirente que
inscribe frente a aquel que no inscribi (art. 1135 del CC). El fundamento
de esta regla es evitar el riesgo de la doble venta, pues la falta de publici-
dad hara que un comprador siempre se encuentre en la incertidumbre de
ser o no el primero, con la indeseable falta de seguridad jurdica en el trfico
inmobiliario.
El segundo principio es el de la fe pblica registral, que protege a un ter-
cero de buena fe que inscribe su ttulo adquisitivo oneroso, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el ttulo previo al suyo (art. 2014 del CC). El fun-
damento de esta regla es evitar el riesgo consistente en la nulidad o ineficacia
de actos jurdicos pretritos que podra afectar a los adquirentes sucesivos.
Ntese que ambos principios registrales sustantivos sirven para dirimir el
conflicto de derechos, mediante reglas tcnicas cuya funcin es resolver algu-
nas controversias sobre la atribucin de la propiedad u otros derechos sobre
bienes. La inscripcin declarativa resuelve el problema originado por la doble
disposicin de bienes, para lo cual utiliza el criterio del registro, pues el orde-
namiento jurdico dispensa seguridad jurdica al sujeto con ttulo inscrito,
precios mayores de sus encubridores, porque los encubridores podran obtener precios mayo-
res (siempre que tomen medidas para alejar al comprador del lugar de la escena) en el mercado
de reventa; la gente pagar ms por un ttulo seguro que por uno confuso. No queremos un
mercado eficiente de bienes robados: POSNER, Richard. El anlisis econmico del Derecho. FCE,
Mxico, 2013, traduccin de Eduardo L. Surez, p. 142.
Es decir, el autor norteamericano sostiene exactamente lo mismo que se ha expresado en el texto
principal, pues, en caso que la apariencia la haya generado el propietario (entreg voluntaria-
mente el abrigo!), entonces el tercero de buena fe obtiene proteccin; en cambio, si el propietario
no cre la apariencia (robo del abrigo!), entonces el tercero no goza de un buen ttulo. La doc-
trina economicista lo justifica correctamente cuando rechaza la creacin de un mercado eficiente
de bienes robados. Pues bien, lo mismo ocurre con los ttulos falsificados, en tanto el sistema
jurdico no puede amparar el mercado de los fraudes, pues, si fuera as, entonces se incentivara
el acto ilcito, en cuanto el falsario obtendra un mayor precio, lo que es ineficiente, pues la pro-
teccin del tercero desprotege al propietario y a l mismo, en tanto el tercero puede ser objeto de
una nueva falsificacin, por lo que pierden los dos; por el contrario, con la proteccin del propie-
tario legtimo, entonces solo pierde uno: el tercero.
(90) A diferencia de los principios registrales formales, propios de la actividad del registrador, y que
constituyen requisitos para una inscripcin correcta y regular. Es el caso de los principios de roga-
cin, titulacin autntica, especialidad, calificacin y tracto sucesivo.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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CAPTULO III
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD,
REGISTRO DECLARATIVO
Y EL PROBLEMA DE LA DOBLE VENTA
CAPTULO III
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD,
REGISTRO DECLARATIVO
Y EL PROBLEMA DE LA DOBLE VENTA
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(91) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Civitas, Madrid, 1995,
p. 769.
(92) El artculo pertinente es el 1138 del Cdigo Civil francs: La obligacin de entregar la cosa se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes contratantes. Hace al acreedor propietario
() desde el instante en que ha debido ser entregada.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(93) SERNA VALLEJO, Margarita. La formacin histrica del rgimen hipotecario francs o mixto.
En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 634, Madrid, mayo-junio 1996, p. 974.
(94) AGUILAR ROS, Paloma y HERRERA BRAVO, Ramn. Derecho Romano y Derecho Cannico: ele-
mentos formativos de lass instituciones jurdicas europeas. Comares, Granada 1994, p. 46.
(95) Ibdem, p. 104.
(96) WIEACKER, Franz. Historia del Derecho Privado de la Edad Moderna. Comares, Granada, 2000,
traduccin de Francisco Fernndez Jardn, pp. 260-261.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(99) FRANZONI, Massimo. La evolucin de la responsabilidad civil a travs de sus funciones. En:
VV.AA. Estudios sobre la responsabilidad civil. ARA Editores, Lima, 2001, traduccin de Leysser
Len, p. 216.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(100) El sistema constitutivo puede ser, a su vez, de carcter causal o abstracto. Por el primero, la ins-
cripcin requiere de un negocio causal en el cual se explique la razn de ser del acto dispositivo,
sea el nimo de liberalidad, sea intercambio econmico. Por lo segundo, la inscripcin produce la
transmisin sin necesidad de negocio alguno, en cuanto este pudo incluso ser anulado, pero igual
la transferencia dominical se produce por efecto del formalismo. Un buen texto para comprender
las divergencias es el siguiente: Para comprender mejor la diferencia entre el sistema causal y el
abstracto tomemos en consideracin la hiptesis: a) de una compraventa nula, seguida de entrega
de una cosa mueble determinada, hecho con la voluntad comn de transferir la propiedad;
b) de un pacto para transmitir la propiedad de un bien inmueble, acompaada de la inscripcin
del acuerdo en los libros registrales, pero falto de animus donandi o de un precedente contrato
sinalagmtico de compraventa. En Alemania se observa que, en virtud del carcter abstracto del
contrato real de transmisin, el acuerdo para transmitir, entrega de la entrega, produce dicha
69
Los principios registrales en el conflicto judicial
publicidad puede ser declarativa, en cuanto el derecho real nace con pres-
cindencia de la inscripcin, pero esta tiene el efecto de eliminar cualquier obs-
tculo para que se produzca la plena efectividad del derecho transmitido.
Este es el primer plano de la publicidad registral, en el cual se hace refe-
rencia al papel que la inscripcin desempea en el mecanismo traslativo de la
propiedad o de los derechos reales, y que ofrece dos sistemas con soluciones
que pueden considerarse similares, pero cuya filosofa y funcin es antagnica:
la inscripcin constitutiva (de formulacin rgida y formalista), consagrada
por las legislaciones germnicas; y la inscripcin declarativa(101) (de formula-
cin flexible y acorde con la realidad), por la cual el derecho real se adquiere
extraregistro, pero la publicidad constituye una garanta frente al conflictos de
titularidades(102).
El primer problema que enfrenta el legislador de la propiedad es fijar
el momento exacto en que acontece la transferencia de los derechos. Puede
optarse por la regla consensual, por la tradicin o por la inscripcin (constitu-
tiva). Sin embargo, el reconocimiento de la publicidad registral no se agota en
la inscripcin constitutiva (principio de inscripcin), en tanto el legislador
puede optar por otras variantes, especficamente por la llamada inscripcin
declarativa (o principio de publicidad o inoponibilidad de lo no-inscrito).
En el caso de la inscripcin constitutiva, este esquema no presenta nin-
gn problema terico. El primer comprador, que no inscribi, jams llega
a ser propietario por falta del requisito legal de la inscripcin. Este primer
transmisin. En Francia y en los otros pases causalistas, en cambio, el acuerdo para transmi-
tir, aunque se acompae de la entrega, si carece de animus donandi o de contrato sinalagmtico
vlido, no comporta la transmisin. Del mismo modo, el mero acuerdo para transmitir un bien
inmueble, aunque est inscrito, no puede en Francia y en los otros pases causalistas, producir
la transmisin; en cambio, s puede hacerlo en Alemania. Ello quiere decir que, efectivamente,
en Francia, el mero acuerdo no puede ocasionar los efectos jurdicos que estamos analizando, y
que se precisa algo ms aparte del acuerdo, del objeto y de la forma, y ese algo ms se denomina
causa. En cambio, ese elemento no es necesario en Alemania, donde el simple acuerdo abstracto
puede ser jurdicamente eficaz: MONATERI, Pier Giuseppe. Causalidad y abstraccin del con-
trato. En: GALGANO, Francesco (Coord.). Ob. cit., p. 168.
(101) Tambin llamado principio de publicidad (especialmente por la doctrina alemana, pues el regis-
tro publica un derecho, y no lo hace nacer; lo que se contrapone con el principio de inscrip-
cin o constitutivo) o de inoponibilidad de lo no-inscrito (as llamado por la doctrina europea
latina).
(102) CARRETERO GARCA, Tirso. Los principios hipotecarios y el derecho comparado. En: Revista
Crtica de Derecho Inmobiliario. N 500, Madrid, enero-febrero, 1974, p. 40.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(103) Puede definirse como acreedor del dominio a aquellos sujetos que tienen derecho a recibir un
bien en condiciones de hacerlo propio. Se trata pues de quien an no es propietario pero tiene
un derecho de crdito de cuya satisfaccin resultar la adquisicin de la propiedad de un bien:
CLEMENTE MEORO, Mario. El acreedor de dominio. Tirant lo Blanch, Valencia, 2000, p. 17.
(104) Cuando un comprador se apresura a inscribir su derecho en el registro, lo hace para evitar en
forma preventiva que se pueda constituir un hipottico tercero que inscriba antes que l en el
registro, pero no para convertirse en propietario, pues ya tiene esa condicin por el solo efecto del
contrato. Por tanto, la inscripcin funciona como un mecanismo de prevencin, cautela o asegu-
ramiento de un derecho ya existente, pues el comprador sabe que la inscripcin le permite gozar
de la preferencia en el caso de producirse un conflicto de ttulos con otro no-inscrito. El registro
sirve como medida de garanta para asegurar derechos y evitar que nazca el conflicto o, en todo
caso, para contar con la prevencin de conocer cmo se resolvera el conflicto si este se produjese.
Ahora, si se concreta la controversia por la existencia de dos ttulos contrapuestos, entonces el
registro sirve para dirimir esos derechos a efecto de otorgar primaca a uno sobre el otro. De
ah viene el nombre de principio de inoponibilidad, pues el ttulo no-inscrito es inoponible, es
decir, no afecta o no perjudica al ttulo inscrito, pero ello solo se aplica para el caso especfico de
dos ttulos incompatibles sobre un mismo inmueble, ambos derivados del mismo causante, y en
donde uno se inscribi y el otro no. En pocas palabras, la funcin de la inscripcin declarativa es
dirimir los conflictos entre varios adquirentes provenientes de un transmitente comn siempre
que se refiera al mismo bien: GAZZONI, Francesco. Manuale di Diritto Privato. ESI, Npoles,
1988, p. 281.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(105) ZATTI, Paolo y COLUSSI, Vittorio. Lineamenti di Diritto Privato. CEDAM, Padua, 2005, p. 984.
(106) FERRI, Luigi. Lecciones sobre el contrato. Grijley, Lima, 2004, traduccin del italiano de Nlvar
Carreteros Torres, pp. 272-273.
Vamos a citar otro autor en el mismo orden de ideas, aunque podran ser muchos otros en idn-
tico sentido: Una de las funciones principales de la publicidad de estos registros (inmobiliarios)
es aquella de resolver el conflicto entre varios adquirentes del mismo titular: TRIMARCHI, Pie-
tro. Istituzioni di Diritto Privato. Giuffr Editore, Miln, 1998, p. 619.
73
Los principios registrales en el conflicto judicial
(107) BIZZARRO, Anna. La priorit temporale nella circolazione giuridica contrattuale. ESI, Npoles,
2012, pp. 25-31.
(108) Pero debe observarse que, a este respecto, la transcripcin no sirve para conferir eficacia erga
omnes al derecho; sirve para establecer la preferencia entre dos derechos del mismo contenido,
los cuales si son derechos reales, son ambos eficaces erga omnes; pero cul de los dos derechos
reales prevalezca sobre el otro, depende, no de la prioridad de la adquisicin, sino de la trans-
cripcin: MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, EJEA, Buenos
Aires, 1979, traduccin de Santiago Sents Melendo, p. 569.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(109) La inscripcin declarativa prefiere al ttulo inscrito frente al ttulo no-inscrito (vase los arts.
1135 y 2022, 1er prrafo del CC), y la inscripcin constitutiva tambin llega a la misma solucin.
Por tal motivo, cuando hay conflicto de derechos entre dos titulares que contienden por el mismo
bien, no existe diferencia alguna entre uno y otro sistema, ya que ambos prefieren el derecho
inscrito. Entonces cul es la diferencia entre estos dos regmenes? La distincin se encuentra
cuando no hay conflicto de derechos (que dicho sea de paso, es el mayor nmero de casos reales),
y, por tanto, ante la ausencia de conflicto, el propietario en el sistema declarativo ser el compra-
dor, aunque no inscriba; mientras que en el constitutivo el propietario seguir siendo el vendedor.
Ntese que el sistema constitutivo conlleva asumir una postura rgida y anti-natural, pues el ven-
dedor que ya manifest su voluntad de transmitir la propiedad, que probablemente ya recibi el
precio, ya entreg la posesin, sigue siendo propietario a pesar de los muchos aos transcurridos
y en los que carece de vnculo real o ideal con el bien transmitido. En cambio, el sistema declara-
tivo, en ausencia de conflicto, es mucho ms flexible y acorde con la realidad, pues el comprador
ya es propietario aunque no haya inscrito, en vista que cuenta con el ttulo de adquisicin, a lo
que se suma el probable pago del precio y la posesin del bien. Ante esta situacin, por qu
no reconocerlo como propietario? por qu supeditar en todos los casos que la adquisicin se
produzca en mrito de un formalismo? Es comprensible que cuando hay conflicto entre varios
titulares (fase patolgica), entonces por seguridad jurdica se prefiera a quien inscribi; pero esa
solucin no tiene que generalizarse en todos los casos, pues en la fase de normalidad del derecho
(sin conflicto), el comprador tiene mejores credenciales para considerrsele como titular frente al
vendedor, pues recordemos que este ya abdic del derecho cuando manifest su voluntad en tal
sentido. Por lo dems, imaginemos los miles o millones de propietarios en nuestro pas que no
tienen derecho inscrito, y sin embargo estn amparados por el ordenamiento en cuanto pueden
arrendar, construir, reivindicar y volver a vender. Todos ellos no seran considerados propieta-
rios, a pesar de la falta de conflicto, por la simple circunstancia de no haber inscrito. Por ello no
extraa que en la gran mayora de los ordenamientos jurdicos nacionales, la inscripcin no sea
75
Los principios registrales en el conflicto judicial
misma proteccin para los casos patolgicos en los cuales exista controver-
sia de ttulos, pero resulta ms flexible y acorde a la realidad social en las
situaciones comunes y ordinarias en las que no exista controversia, pues, en
tal caso, el comprador ser considerado propietario por virtud del respectivo
ttulo jurdico de adquisicin. En resumen, igual proteccin y mayor flexibili-
dad abonan decisivamente a favor del sistema declarativo.
Pero existen argumentos adicionales que apoyan la conveniencia del sis-
tema declarativo:
i. El registro constitutivo tiene su origen en el sistema alemn, lo que
se sustenta en una idea, cuestionable, de filosofa jurdica: la natura-
leza pblica de la propiedad. La nocin registral y documental de la
propiedad de los autores alemanes de fines del siglo XIX y comienzos
del siglo XX, parte del carcter netamente colectivo de la propiedad,
por lo que las titularidades privadas proceden del reparto. La filosofa
del idealismo alemn (absolutismo hegeliano) es la base del sistema
prusiano de la propiedad y del registro. Por el contrario, el sistema
napolenico parte de una concepcin individualista del pacto social,
y funda la propiedad en una relacin directa e inmediata del hom-
bre con la tierra, en la que el reparto es meramente instrumental.
Por ello, los franceses nunca habran pretendido sustentar la prueba
de la propiedad en el registro y en un sistema de adquisicin a non
domino que excluyese la posesin como prueba natural de la propie-
dad, para ser sustituida por la inscripcin registral. El sistema ale-
mn considera que la propiedad tiene un origen pblico, basado en
la atribucin formal y directa del Estado. El registro es una ruptura
radical con los orgenes privados e inciertos de la propiedad, en tanto
pretende incorporar la propiedad inmobiliaria en un libro pblico.
La inscripcin es una expresin de la realidad formal del Estado, y la
transmisin de la propiedad se logra con un acto formal y abstracto
de renuncia del titular (consentimiento formal). La propiedad no la
definen los particulares en sus relaciones patrimoniales, sino el Estado
que antecede toda contratacin y toda propiedad por medio de la
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(110) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. El registro de la propiedad y el sistema de preferencias credi-
ticias. Comares, Granada, 1995, pp. 76-80.
(111) Ibdem, p. 80.
(112) En el Per se ha realizado un interesante estudio econmico cuya conclusin seala que los
pobladores de asentamientos humanos no necesariamente identifican la propiedad invulnerable
con el ttulo registrado, sino con un conjunto de elementos y procesos en los que el registro no
siempre tiene el papel determinante que se le ha atribuido; por tanto, se consideran ttulos segu-
ros el contrato, la posesin, el reconocimiento estatal, la prestacin de servicios pblicos, o todos
ellos en conjunto: WEBB, Richard, BEUERMANN, Diether y REVILLA, Carla. La construccin
del derecho de propiedad. El caso de los asentamientos humanos en el Per. Colegio de Notarios de Lima,
Lima, 2006, p. 69.
(113) LVAREZ CAPEROCHIPI. El registro de la propiedad Ob. cit., pp. 81-85.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
78
Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(117) CARRETERO GARCA, Tirso. Retornos al Cdigo Civil, Captulo II. En: Revista Crtica de
Derecho Inmobiliario. N 440-441, Madrid, enero-febrero, 1965, p. 97.
(118) Una tercera propuesta, tcnicamente inferior que cualquiera de las anteriores, deja todo librado a
la autonoma privada: Se suele pensar que corresponde a la ley definir el grado de oponibilidad
del derecho real. () Pero por qu no podran ser los individuos interactuando en el mercado,
los que justamente definen qu tan oponible puede ser una titularidad, en base a un men de
opciones dado por el sistema legal? (...) El resultado de un sistema como el que se propone, que
deje a los particulares la decisin sobre cul es el nivel de oponibilidad que desean, salta a la vista.
Dado que la relacin entre los costos de la incertidumbre y los costos de creacin de un sistema
de oponibilidad que los reduzca varan segn las circunstancias y las preferencias de las personas
involucradas, un sistema que sujeta la decisin a la autonoma privada tiene la flexibilidad nece-
saria para que la decisin se tome caso por caso: BULLARD, Alfredo. Parchando el Cdigo: La
reforma a media caa del Libro de Reales. En: Thmis. Revista de Derecho. N 60, Lima, 2011,
p. 119. Con tal argumento, las partes tambin podran disponer libremente que la transferen-
cia se haga con la tradicin, con el precio, con la escritura pblica, con la sola presentacin en el
registro, cuando pase un mes de la venta, etc., lo que olvida que la transmisin del dominio no
es un tema que le interesa solo a las partes contratantes, sino tambin a terceros, como el Estado
(para el cobro de tributos), acreedores (para el cobro de los crditos) u otros titulares de derechos.
La propuesta de Bullard solo lograra una consecuencia inexorable: la absoluta inseguridad de
la propiedad, que es precisamente lo contrario a su obsesin por asegurar el derecho de las tras-
nacionales, empresas bancarias e inmobiliarias.
79
Los principios registrales en el conflicto judicial
(119) La siguiente cita es contundente: Por razones de seguridad, congruencia y economa, el proce-
dimiento administrativo registral no tiene por objeto repetir las pruebas y trmites realizados en
los procedimientos anteriores notariales, judiciales o administrativos, como si no hubieran exis-
tido. La finalidad del procedimiento registral no es reiterar trmites ni extralimitar la calificacin
hasta el punto de cuestionar los procedimientos anteriores, sino precisamente dar publicidad y
reforzar los efectos de las resoluciones derivadas de los procedimientos anteriores cuyo resultado
figura en los ttulos pblicos presentados a inscripcin. Lo contrario sera una redundancia, un
solapamiento de funciones, para las que el procedimiento registral carece de medios, requisitos
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(122) Lamentablemente, el Cdigo Civil vigente tiene una inexplicable norma que dispone que si el
comprador firma un simple contrato, ya es automticamente propietario, lo cual, en la prctica
no resulta necesariamente cierto, pues si se produce una segunda compraventa del mismo bien y
esta se inscribe antes, el primer comprador, pese a ser primero en el tiempo, pierde su derecho:
PIZARRO ARANGUREN, Luis. El Cdigo Civil peruano y la contratacin actual. En: VV.AA.
Por qu hay que cambiar el Cdigo Civil?. UPC, Lima, 2001, p. 57.
(123) Lase esta explicacin: Podramos afirmar que, en la transmisin de bienes inmuebles registra-
dos, se genera una suerte de dualidad de dualidad de relaciones jurdicas. Una relacin jurdica
de oponibilidad relativa, en lo que respecta a la proteccin de terceros subadquirentes, y otra de
oponibilidad absoluta, basada en el efecto publicitario del registro. En estricto, hay en nuestro
Cdigo dos propiedades: la inter partes y la erga omnes: BULLARD, Alfredo. La relacin jurdica
patrimonial. Reales vs. Obligaciones. ARA Editores, Lima, 1991, p. 289.
Este libro ha sido reeditado dos dcadas despus por la misma editorial, y en el prlogo el autor
dice que no se reconoce en una serie de partes del libro. Pues bien, una de ellas debe ser esta,
pues el Cdigo Civil no reconoce dos propiedades. En el texto principal se refutar esa absurda
afirmacin.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(124) Algunos autores, especialmente inspirados en el anlisis econmico del derecho, sostienen que no
es razonable que el contrato sea el mecanismo de oponibilidad de los derechos, ya que esa funcin
solamente la puede cumplir el registro. En primer lugar, llama la atencin que los partidarios
del economicismo postulen esta tesis, pues en Estados Unidos la transferencia de propiedad se
hace en la prctica mediante la entrega del documento de transmisin, sin atisbo de registro
alguno, y prcticamente se trata de un sistema consensual, aunque formal pues debe constar en
documento (deed). Por lo dems, resulta contradictorio que un liberal que postula por propia defi-
nicin que los derechos se adquieran por acuerdos entre los particulares, termine por reconocer
como sistema preferible aquel en donde la propiedad proviene de una declaracin del Estado,
pues eso es precisamente el Registro, y no por obra exclusiva de los privados en sus relaciones
de intercambio. Es decir, segn los liberales nacionales, la propiedad, derecho fundamental del
individuo, se explica, justifica y declara nada menos que por el Estado. No podemos imaginar
mayor contradiccin, pues un neoliberal busca sostenerse nada menos que en el Estado y la buro-
cracia, para justificar la libertad del hombre sobre las cosas. Pues bien, y sin perjuicio de estas
crticas de fondo, vamos a detenernos en responder los argumentos concretos del economicismo
jurdico. As, dice que un derecho que se opone a terceros como la propiedad necesita de un
mecanismo por el cual esos terceros puedan conocer el derecho que deben respetar; y ese meca-
nismo de publicidad es el registro y no el contrato: RONQUILLO PASCUAL, Jimmy. La pro-
piedad no inscrita debe prevalecer sobre el embargo inscrito?. En: Actualidad Jurdica. N176,
Gaceta Jurdica, Lima, julio, 2008, p. 103, quien para este efecto cita a Alfredo Bullard). Vamos
a dar el siguiente argumento con el cual se desmorona por completo esa afirmacin: por ejem-
plo, yo no conozco quin es el propietario o poseedor de la casa vecina a la ma y, en verdad,
esa informacin no me interesa, ya sea que est inscrito en el registro o no, pues me limito a
reconocer mi condicin de no-propietario de dicho inmueble. Es decir, no me importa conocer
al dueo, en tanto me basta admitir que yo no soy el propietario; por tanto, me est prohibida
cualquier interferencia sobre bien ajeno. En cambio, con el argumento aqu criticado, resultara
que de no encontrarse inscrito el propietario actual de la casa vecina, el derecho de este no me
afectara, por ausencia de publicidad, por lo que podra tenerlo como inexistente. Y qu signi-
fica eso? Acaso podra usurpar la propiedad o posesin ajena porque el derecho es inexistente
para m, por no estar inscrito? Por supuesto que no. En buena cuenta, es innecesario conocer un
derecho para respetarlo, basta que yo conozca que no tengo ningn derecho sobre un inmueble,
sin importar si conozco efectivamente quin es el propietario. Por tal razn, el respeto al derecho
ajeno no necesita el conocimiento de los titulares de esos derechos; es suficiente conocer que no
soy el titular de tales bienes para que se me imponga la obligacin de respeto frente a lo ajeno.
En tal sentido, el respeto de los derechos subjetivos de los terceros no es una cuestin positiva
(respeto tu derecho porque est inscrito y, en consecuencia, s quin es el titular), sino de orden
meramente negativo (s que yo no soy el titular, entonces, no me entrometo con el bien ajeno).
De esta manera, queda desvirtuada una idea que por lo extendida no deja de ser errnea, y hasta
diramos peligrosa, para lograr una adecuada convivencia ciudadana. Por tal motivo, debe tenerse
mucho cuidado con las ideas dogmticas y formalistas de que solo lo inscrito surte efectos frente
a terceros, o mientras no conozco al titular, entonces este no existe. En realidad, ocurre todo
lo contrario, ya que la propiedad sobre bienes me perjudica s o s, ya sea que est o no inscrito
el derecho del titular, salvo en las hiptesis excepcionales en que yo tenga, tambin, un derecho
sobre ese bien, y, por ende, no me sea ajeno. En esos casos no soy cualquier tercero, sino un
tercero especfico o determinado por cuanto tambin exhibo un derecho sobre el mismo bien
en conflicto, por lo que en ese caso el ordenamiento establece reglas para dirimir las titularidades
83
Los principios registrales en el conflicto judicial
contrapuestas sobre un mismo objeto. Fuera de ese caso especfico, no interesa conocer quin es
titular de los bienes para que se haga exigible la ausencia de derecho del invasor.
(125) Esta idea se encuentra presente en el excelente artculo de: MIQUEL GONZLEZ, Jos Mara.
El registro inmobiliario y la adquisicin de la propiedad. En: El Notario del Siglo XXI. Revista
del Colegio Notarial de Madrid, N 37, Madrid, mayo-junio, 2011, p. 6 y ss.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
Por tal razn, y en primer lugar, hay que descartar la visin equivocada
referida a que el artculo 949 del CC transfiere una propiedad relativa, pues
en realidad la transmisin se produce para todo efecto legal y con carcter
absoluto, por lo que el comprador se convierte en propietario con poderes ple-
nos para realizar todos los actos de uso, disfrute, aprovechamiento, adminis-
tracin o disposicin del bien. Solo que su propiedad corre un riesgo terico
consistente en que un comprador que se le adelante en la inscripcin, y de
buena fe, puede terminar despojndolo, pero mientras ello no ocurra, como
efectivamente acontece, entonces la propiedad es indisputada.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
Otra postura seala que existe una situacin de pendencia, en donde el com-
prador sin inscripcin no se convierte en propietario pleno, pues su situacin jur-
dica es meramente interina o provisional(129). Esta tesis lleva directamente a la
rechazada doble propiedad: absoluta y relativa, pues desde la perspectiva
prctica se sigue considerando como propietario a quien ya abdic del derecho
a travs de un contrato transmisivo, y al comprador se le niegan las potesta-
des dominicales. Desde la perspectiva terica implica brindar preferencia a las
formas vacas de contenido con el fin de salvaguardar la geometra de los con-
ceptos jurdicos.
Por su parte, el profesor italiano Luigi Mengoni distingue entre dos
supuestos de hecho distintos: el primario constituido por el contrato de ena-
jenacin; y el segundo constituido por la publicidad del contrato de enajena-
cin. En el supuesto de hecho primario, el segundo comprador no adquiere
nada en la relacin entre las partes (vendedor-comprador), pues ya antes se
haba dispuesto del bien. Sin embargo, desde la perspectiva del supuesto de
hecho secundario, los sucesivos adquirentes son terceros entre s, y cada uno
de ellos en forma individual cuenta con un ttulo vlido, aun cuando uno
solo de ellos es preferido por razones de primaca temporal, pero referido a la
publicidad y no a la fecha de la adquisicin. Esta construccin conceptual pre-
tende explicar que la adquisicin del segundo comprador se produce a domino,
y no se trata de alguna de las modalidades a non domino(130). Ntese aqu la fili-
grana artificiosa que se realiza con el fin de justificar una determinada postura
dogmtica, con lo cual se olvida que las soluciones legales vienen impuestas
por razones prcticas, por lo que resulta preferible dar una explicacin ms
acorde con las reglas de la simplicidad (elegantia iuris), y no teorizar sin sen-
tido alguno.
Por tal motivo, resulta mejor ensamblada la tesis de, quien sostiene que
el primer comprador es dueo frente a todos los terceros, pero su adquisicin
no est asegurada, y puede decaer de presentarse la hiptesis excepcional de
la doble venta, en cuyo caso el sujeto inscrito se convierte en dueo, por lo
que la inscripcin funciona como una especie de causa legal de extincin
del derecho que ostentaba hasta ese momento el primer comprador(131). Hay
pues, dos fases clara y perfectamente delimitadas, y en ambas la propiedad
siempre es absoluta: la del primer comprador no inscrito que vive sin conflicto
(129) CANO MARTNEZ, Jos Ignacio. La doble venta. J. M. Bosch Editor, Barcelona, 2000, p. 73
yss.
(130) Cit. CLEMENTE MEORO. El acreedor del dominio. Ob. cit., p. 160.
(131) LUZZATTO, Ruggero. La compraventa segn el nuevo Cdigo Civil italiano. Editorial Reus, Madrid,
1953, traduccin del italiano de Francisco Bonet Ramn, pp. 120-121.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
(132) PELLICAN, Aldo. Causa del contratto e circolazione dei beni. Giuffr Editore, Miln, 1981, p. 76.
(133) Por otro lado, resulta una prdida de tiempo discutir si el poder de disposicin se encuentra
fuera o dentro del derecho. Por ejemplo, un gran autor italiano sostiene que el sujeto titular de
las situaciones jurdicas es normalmente competente para disponer de ellas, lo que implica que
el poder de disposicin entra en el contenido del derecho del cual se dispone: BIANCA, Cesare.
Diritto Civile. 6. La Prorpriet. Giuffr Editore, Miln, 2005, p. 9; pero tambin existen los que
opinan en sentido contrario. Cul es la importancia de una u otra postura? Ninguna. No vale la
pena gastar tiempo en elucubraciones o cuestiones metafsicas.
Por otro lado, el trmino poder de disposicin alude a la potestad del sujeto titular de un
derecho para producir determinados efectos jurdicos (Ibdem, p. 5), con lo cual se evitan las
ambigedades de los vocablos facultad de disposicin o legitimidad para contratar. Sobre
este ltimo vase: MORALES HERVIAS, Rmulo. Legitimidad para Contratar. La proteccin
de la sociedad de gananciales vs. La publicidad registral. En: Actualidad Jurdica. N 159, Lima,
febrero, 2007, p. 33 y ss.
En efecto, la facultad se refiere a una determinada actividad de hecho o de comportamiento que
puede realizar el titular, pero no a la produccin de efectos jurdicos, que es propio del poder
jurdico, en este caso, de disposicin. Con relacin al trmino legitimidad para contratar, tiene
dos graves inconvenientes: i) La legitimidad no recae propiamente en el contratar, ya que cual-
quier persona capaz, y en estado de libertad, puede hacerlo; por el contrario, la legitimidad recae
directamente en el disponer, esto es, en realizar con eficacia la transmisin o constitucin de un
derecho, para lo cual no se requiere estar habilitado para contratar, sino contar con la titularidad
del derecho; ii) el trmino legitimacin presenta el inconveniente de su uso paralelo en el derecho
procesal, y no se obtiene beneficio alguno con su proyeccin, por lo menos formalmente, hacia
el mbito sustantivo. Por tal motivo, es preferible hablar siempre del poder de disposicin,
como la prerrogativa otorgada al titular de una determinada situacin jurdica a efecto de modi-
ficarla eficazmente. Aqu tambin debe aclararse que el negocio jurdico que no llega a producir
la transmisin de un derecho no es ineficaz in toto, por lo que originar efectos en el mbito obli-
gacional, lo que se manifiesta en la circunstancia que el perjudicado podr invocar los distintos
mecanismos de tutela del crdito, por ejemplo, el resarcimiento, que presuponen justamente la
validez y eficacia del negocio. Por tanto, un negocio jurdico que no logra producir la transmisin
de un derecho, sigue siendo eficaz como hecho jurdico (que existe y produce consecuencias en el
mundo del derecho), pero solo es ineficaz en el mbito estricto y limitado de la transmisin.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
2. Fundamento valorativo
Cuando el vendedor A transfiere un bien al comprador B, entonces este
es propietario por aplicacin de la regla consensual. Sin embargo, si este
omite inscribirse, entonces habr creado una falsa apariencia, consistente en
que A sigue exhibindose como propietario, segn el registro. En tal con-
texto, si A transfiere el mismo bien a un segundo comprador C, y este ins-
cribe, entonces resulta que C confa de buena fe en la falsa apariencia creada
en parte por la actuacin negligente de B, quien decidi no inscribirse. Por
tanto, el Derecho pone en la balanza las dos acciones: la culpa del primer
comprador B, que se contrapone con la buena fe del segundo comprador C.
Es evidente que por cuestiones valorativas, la conducta de C resulta pre-
ferible; por ello, el sistema jurdico termina protegindolo. Es decir, la doc-
trina de tutela de la apariencia es un mecanismo de razonabilidad, por el cual
se juzga el accionar de dos posibles adquirentes de un mismo derecho. Por el
contrario, si el segundo comprador C tiene mala fe (que puede deberse a falta
absoluta de diligencia, o culpa grave), entonces se equilibran ambas posicio-
nes: B actu con culpa, lo mismo que C.
(134) MUCCIOLI, Nicoletta. Efficacia del contratto e circolazione della ricchezza. CEDAM, Padua, 2004,
p. 129.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(135) Sentencia de Primera Sala Civil de Lima con fecha 20 de junio de 2013 (Exp. N 19526-2002), y
ponencia del suscrito:
Trigsimo Segundo: No obstante, alguien podra sostener que el artculo 1135 del CC debe
ser objeto de una interpretacin extensiva, en el sentido que las anotaciones preventivas se asimi-
len al trmino inscripcin. Esta opcin interpretativa, sin embargo, no es aceptable, conforme
lo veremos enseguida (). Recurdese que la doctrina de proteccin de la apariencia, una de
cuyas manifestaciones es el artculo 1135 del CC, seala que el comprador inscrito es protegido
en tanto el comprador no inscrito cre una falsa apariencia de que el vendedor segua siendo el
dueo, pues permaneca inscrito; sin embargo, en este caso, el comprador, con solo anotacin de
demanda, y por lo dems, ya caduca, no se encuentra en mejor situacin que otro comprador no
inscrito, pues el vendedor de ambos no cuenta con registro, por tanto, ninguno de los compra-
dores ha confiado en una apariencia registral, pues el vendedor no estaba inscrito, por tanto, no
hay lugar para proteger una apariencia que no existe como tal. En efecto, cuando la demandada
Reyes Crdova compra el inmueble, el vendedor no estaba inscrito, por tanto, no tuvo en cuenta
el registro para proceder a la adquisicin; siendo as, cmo puede pretender el amparo registral
si su vendedor no tena inscripcin?, por tanto, no confi en apariencia registral alguna, y si ello
es as, no cabe la proteccin de un principio registral. En resumen, un comprador merece protec-
cin registral si compra del titular inscrito (confianza en el registro) e inscribe su derecho (con-
cretiza su confianza). En el presente caso, la demandada Reyes Crdova no compr del titular
inscrito, ni inscribi, pues la anotacin de demanda que logr no cuenta con tracto sucesivo, y
es un simple asiento registral sorpresivo, sin concatenacin causal con el ltimo titular registral.
Lo mismo puede decirse del sucesivo comprador Crdenas Calvo, pues le compr a una persona
sin inscripcin alguna, pues no era suficiente la simple anotacin de la vendedora Reyes Crdova,
que adems era un asiento registral sin tracto sucesivo con los antecedentes registrales.
(136) Tercero: Se aprecia del escrito de demanda que obra a fojas veinticinco, que los actores don Ral
Tapia Rodrguez y doa Elvira Rodrguez Marn viuda de Tapia solicitan que se les reivindique el
inmueble de su propiedad ubicado en la calle Manco Cpac nmero sesentitrs, distrito de San
Gernimo, provincia y departamento del Cusco, cuya rea es de doscientos noventa y dos metros
cuadrados con veinticinco decmetros cuadrados, al haberlo adquirido de su anterior propietaria
doa Justina Apumayta Gallegos, segn escritura pblica de fecha diez de mayo de mil nove-
cientos setenta y nueve, quien a su vez adquiri la propiedad de su padre don Lucas Apumayta
Ancapure conforme aparece de la minuta de fecha doce de noviembre de mil novecientos setenta
y uno, elevada a escritura pblica con fecha once de julio de mil novecientos noventa y cinco;
argumentando los demandantes que la transferencia en su favor qued inscrita el veinticuatro de
mayo de mil novecientos setenta y nueve en el asiento dos, tomo ciento noventa y uno, folio tres,
partida uno del Registro de Propiedad Inmueble del Cusco. Cuarto: Asimismo, los demandados
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
alegan en su escrito de contestacin de fojas ciento setenta y cuatro, que la supuesta transfe-
rencia efectuada por su padre a favor de su hermana doa Justina Apumayta no se encuentra
amparada por la escritura matriz, pues su progenitor a travs de la escritura pblica del veinti-
siete de diciembre de mil novecientos sesenta y dos, solo adquiere ochenta y dos punto treinta y
uno metros cuadrados, y no los doscientos noventa y dos metros cuadrados que se consignan en
la cuestionada transferencia; de otro lado, sostienen que adquieren la propiedad en mrito del
contrato de compraventa de fecha once de mayo de mil novecientos cuarenta y nueve, en el que
el mencionado padre Lucas Apumayta compra la casa nmero dos de la calle Manco Cpac de
la poblacin de San Gernimo, la misma que tiene una extensin de ms de trescientos metros
cuadrados a favor de su hija doa Balbina Apumayta. Quinto: Igualmente, debe precisarse que
por escritura pblica de fecha dos de octubre de mil novecientos setenta y nueve, el mismo que
obra a fojas setenta y ocho, la que ha sido presentada por los demandados, el codemandado Lucas
Apumayta aclara que la casa nmero dos adquirida por contrato de compraventa del once de
mayo de mil novecientos cuarenta y nueve est compuesta de dos tiendas, cuyos nmeros actua-
les son sesenta y tres y sesenta y cinco que dan hacia la calle o avenida Manco Cpac y que la
misma la ha adquirido para la indicada demandada, aclaracin inscrita en el tomo ciento noventa
y siete, folio cuatrocientos cuarenta y nueve, nmero uno del Registro de Propiedad de fecha
quince de octubre de mil novecientos setenta y nueve; asimismo, la cnyuge del citado otor-
gante, doa Mara Ernestina Gallegos Luza mediante escritura pblica de fecha veinticuatro de
noviembre de mil novecientos ochenta y uno, que obra a fojas ochenta y tres, se ratifica tanto en
la acotada escritura pblica de compraventa como en la de aclaracin y de declaracin, suscritas
por su esposo en favor de la codemandada doa Balbina Apumayta. () Noveno: Cabe anotar
que en cuanto a la preferencia de los ttulos presentados por las partes, debe estarse a lo dis-
puesto por el artculo 2016 del Cdigo Sustantivo, segn el cual la prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorgue el registro, as como tambin el
artculo 2022 del acotado Cdigo Material, que establece que para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Dcimo: En consecuen-
cia, estando a los mencionados dispositivos y a que los accionantes inscribieron su derecho en los
Registros Pblicos con fecha veinticuatro de mayo de mil novecientos setenta y nueve, mientras
que los demandados cuentan con derecho inscrito de fecha quince de octubre del mismo ao,
correspondiente a la inscripcin de la escritura de aclaracin y declaracin y declaracin otor-
gada por don Lucas Apumayta, mediante escritura pblica del dos de octubre de mil novecientos
setenta y nueve, debe preferirse al ttulo de propiedad de los actores por haber inscrito su dere-
cho con anterioridad, por lo que resulta amparable la demanda de reivindicacin interpuesta en
autos.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(137) CHICO ORTIZ, Jos Mara. Los principios hipotecarios de fe pblica y buena fe en la legisla-
cin hipotecaria de 1944. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. Nmero conmemorativo de los
50 aos de la reforma hipotecaria de 1944. CRPME, Madrid, 1995, p. 67.
(138) PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II, 2 edi-
cin, CRPME, Madrid, 1999, p. 555.
(139) En Italia y Francia, la doctrina mayoritaria considera que la inscripcin es el nico requisito para
la plena oponibilidad de los derechos inmobiliarios. Para ello, se sustentan en las disposiciones
textuales de sus ordenamientos internos; en Francia, el artculo 30 del Decreto del 4 de enero de
1955; en Italia, el artculo 2644 del Cdigo Civil. Por ejemplo, el profesor italiano Ugo Natoli
considera que la mala fe del segundo adquirente (conocimiento de la primera enajenacin) no
lo perjudica, es decir, no interesa el estado psicolgico del preferido: Cit. CARRETERO
GARCA, Retornos. Ob. cit., p. 130. Esta es claramente la opinin mayoritaria puede
citarse a Mariconda, Mengoni, entre otros en el sentido que la proteccin se da con indepen-
dencia del conocimiento que el segundo adquirente tenga respecto de una enajenacin anterior:
Cit. CLEMENTE MEORO. El acreedor del dominio, p. 160. En Espaa, la doctrina que solo exige
la inscripcin tambin tiene algunos valedores: Nez Lagos lo que es curioso, tratndose de
un jurista que normalmente pretende desmontar los efectos exagerados del registro y Carretero
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
Garca, aunque es claramente minoritaria. Veremos cmo justifica este ltimo su postura: Nin-
guna legislacin pretende proteger al tercero de mala fe. Pero todas pretenden proteger al de
buena fe, con tal intensidad y fervor que para dejarle indemne de una eventual prueba amaada
de mala fe llegan a proteger al tercero registral de mala fe. La proteccin de este es un efecto
reflejo (no directamente querido) de la proteccin a ultranza del tercero de buena fe. Igual que
los interdictos y la prescripcin no se inventaron para defender a los usurpadores, sino a los pro-
pietarios (...) Ninguna cadena es ms fuerte que su eslabn ms dbil, y silencian cautelosamente
los enemigos de la inoponibilidad absoluta, sin consideracin al estado psicolgico del tercero,
que al exigir el requisito extrarregistral de la buena fe, la contienda judicial tiene entre los fuertes
eslabones de la escritura pblica y la inscripcin registral, y disimulado entre ellos, un eslabn
inseguro, blando, casi de cartn: la prueba libre, incluso testifical, de la buena o mala fe del ter-
cero: CARRETERO GARCA, Tirso. Los principios hipotecarios y el derecho comparado. En:
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 500, Madrid, enero-febrero, 1974, p. 39.
Entre muchos otros, AMORS GUARDIOLA, Manuel. La buena fe en la interpretacin de los
problemas hipotecarios. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 463, Madrid, noviembre-
diciembre 1967, p. 1576, ha sostenido la necesaria revalorizacin de la buena fe con argumentos
histricos y jurisprudenciales, a los que agrega uno muy interesante de carcter teleolgico lo
que es curioso, tratndose de un registrador-: La colisin de intereses se plantea aqu entre el
primer comprador que no inscribe y el segundo comprador que inscribe pero conoce la primera
venta. Porque si concurre buena fe en este, ya no hay problema para su proteccin. Cul de
esos dos intereses en pugna resulta prevalente para el legislador? Inicialmente, tan respetable
resulta el inters de un adquirente como el del otro. Claro que el segundo cumpli otros requi-
sitos formales de publicidad y garanta, y debe por eso ser ms tutelado. Pero, cules sern los
lmites de su proteccin? Habr que protegerle en todo caso frente al primero, y despojar a este
de su derecho previamente adquirido, solo porque el otro cumpla con una formalidad, y aunque
sepa que no poda ya adquirir vlidamente por haber otro adquirente anterior? No parece. En el
trfico jurdico est vigente con carcter general la idea de proteger la confianza en la apariencia,
de garantizar al ignorante inexcusable. Pero no ms. Por otro camino, las formalidades legales se
convertiran en causa de despojo y las normas legales producirn consecuencias sociales contra-
dictorias con su finalidad.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(140) Sobre el particular, con mayor detalle puede verse la monografa: GONZALES BARRN,
Gunther y QUINTANA LIVIA, Rosa Isabel. La primera inscripcin o inmatriculacin de predios.
Jurista Editores, Lima, 2014.
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Transferencia de propiedad, registro declarativo y el problema de la doble venta
decae o queda sin efecto cuando falta dicho elemento. La mala fe del titular
inscrito conlleva que los dos acreedores queden en el mismo nivel, pues si la
inscripcin nada otorga ni concede, entonces ambos sujetos se hallan en plano
de igualdad, en cuanto regresan al punto de partida, por lo cual, la regla de
preferencia, que ya no es el registro, es la antigedad del ttulo.
En efecto, si la apariencia registral pierde relevancia, entonces nueva-
mente la realidad jurdica retoma su nivel, y esa realidad implica que el pri-
mer comprador por antigedad del ttulo es propietario del bien (art. 949
del CC), por tanto, el segundo comprador aun inscrito, pero con decadencia
de la proteccin registral por mala fe nada adquiere, pues su contrato tipifica
como venta de bien ajeno (art. 1409 del CC), por lo que el comprador pierde
el bien, y solo le quedan los remedios contractuales de rescisin de contrato
(art. 1539 del CC) o saneamiento por eviccin (art. 1491 del CC), para lograr
la restitucin del precio y, si fuese el caso, una indemnizacin.
La buena fe no es un requisito formal, de puro relleno, pues se trata
de un elemento fundamental para gozar de la proteccin registral, en tanto
resulta el contrapeso de moralidad frente a la pura seguridad jurdica que ins-
pira el registro en su visin ms tosca; lo que, adems, resulta coherente con
el sistema de proteccin de la apariencia, pues si el segundo comprador des-
conoce la primera compra entonces resulta protegido por su confianza en la
significativa apariencia creada por el registro; en cambio, si conoce la com-
pra anterior, entonces no hay razn alguna para hacerlo merecedor de tutela,
pues si le constaba de alguna manera que otra persona era el propietario, aun
no inscrito, entonces la apariencia no juega, sino la realidad, que ya conoce,
por tanto, el segundo comprador no debi adquirir del propietario aparente,
que l sabe que no tena esa condicin. En suma, el conocimiento de la verdad
hace que no se aplique la apariencia, por lo que se descarta el registro.
Es tan importante la buena fe que el artculo 1135, de forma bastante
expresiva, lo menciona en primer lugar, incluso antes que la inscripcin: el
acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito, por tanto,
no es una exigencia de pasada, o para cumplir, sino una de carcter funda-
mental para efectos que juegue la mecnica de la apariencia, pues la culpa del
propietario originario en crear un situacin aparente hace que la buena fe del
tercero genere una posicin jurdica prevaleciente en la ponderacin de inte-
reses. Por el contrario, sin buena fe, la apariencia queda desvelada a favor de
la realidad, que pasa a tener relevancia exclusiva, por tanto, el comprador con
ttulo ms antiguo, que es el propietario real, segn el artculo 949 del CC,
tiene la preferencia en el conflicto de ttulos. La mala fe descarta la protec-
cin registral, por lo que se aplica el llamado Derecho comn, al estilo del
artculo 2022, 2 prrafo.
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solo comprenda el dolo, pues de esa forma el requisito legal sera diluido en
la imposibilidad probatoria; y, iii) la doctrina de la apariencia protege una fic-
cin, y de paso sirve para derogar nada menos que la realidad jurdica, des-
pojando a legtimos propietarios, lo que solo puede justificarse si en el otro
lado de la relacin se tiene un tercero que adquiere con exquisita buena fe,
actuando con diligencia. Lo contrario implicara que la expoliacin de un pro-
pietario se conseguira a travs de un tercero de comportamiento extrao, sos-
pechoso, dudoso o anmalo, que se limita a decir que desconoca o igno-
raba, aun cuando la realidad evidente haya pasado con toda nitidez por sus
ojos, lo cual no puede admitirse en un sistema patrimonial sano y cuya pre-
tensin sea la correccin.
2.3. Buena fe y la creciente importancia de la posesin
Los sistemas registrales extremistas, basados en la verdad oficial y en la
inscripcin constitutiva, pretenden dejar de lado a la posesin. En efecto, si
el registro es un conjunto de libros pblicos avalados por el Estado a travs
del control de legalidad realizado por funcionarios especializados, entonces la
posesin aparece como una rmora del pasado. El registro se erige en la insti-
tucin propia de la racionalidad, que asegura el progreso y el desarrollo eco-
nmico, mientras que la posesin se considera un peligroso remanente de una
poca de irracionalidad, por lo que convendra privarle de efectos hasta su
gradual superacin.
Sin embargo, en realidad, las cosas son distintas.
En efecto, la doctrina italiana ha puesto al descubierto que la propiedad
es el instrumento jurdico para lograr el disfrute de la riqueza material; y si
tenemos en cuenta que el disfrute presupone la posesin, entonces se concluye
que la propiedad es el medio, mientras que la posesin es el fin; y, evidente-
mente, desde una perspectiva teleolgica, el fin se encuentra en situacin de
primaca(141). Esta sorprendente afirmacin se confirma desde una perspectiva
econmica: la posesin es trabajo, actividad, esfuerzo, produccin, riqueza;
mientras que la vacua titularidad no produce beneficio individual, ni social
alguno. Un mundo en el cual solo hubiese ttulos de propiedad pegados en la
pared, pero sin explotacin econmica, no sera el mejor de los mundos posi-
bles. Los propietarios de puro papel viviran en la pobreza extrema.
En suma, la propiedad sin posesin es absurda; en cambio, la posesin sin
propiedad, todava tiene sentido; lo que constituye la mejor prueba que uno
es fin, y el otro es medio.
(141) SACCO, Rodolfo y CATERINA, Rafaelle. Il Possesso. Giuffr Editore, Miln, 2000, p. 8.
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(142) El negocio jurdico implica el mayor potencial jurdico de la voluntad, en cuanto la decisin del
hombre, previa coordinacin con el sistema jurdico objetivo, se convierte en regla de conducta,
obligatoria, vinculante. Sin embargo, es evidente que esta decisin solo puede protegerse cuando
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para dar por comprobada la causa inmoral: primero, el precio pactado fue
nfimo; segundo, los compradores primigenios tenan la posesin desde hace
treinta aos, por lo que el segundo comprador no poda ignorar un hecho tan
consolidado, notorio, pblico, inequvoco y que se encontraba sancionado por
el paso del tiempo. Aqu tiene sentido lo que habamos sealado antes, la pro-
piedad sin posesin no tiene justificacin, por tanto, la falta de verificacin
posesoria (que, dicho sea de paso, es un deber del comprador en el common
law) hace nacer una sospecha de fraude. En este punto, la sentencia impone
una regla jurisprudencial de la mxima relevancia: debido a la importan-
cia econmica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en
este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mnima impone al comprador el
deber de verificar el estado actual del bien que adquiere (14 considerando
de la ejecutoria). La conclusin es que el segundo comprador ha actuado en
forma sospechosa; y ello no solo por la indiferencia que demuestra frente a
la posesin ajena, sino, tambin, por la existencia de un precio reducido, lo
que hace suponer su conocimiento de que el bien le corresponda a otra per-
sona, pero, a pesar de ello, tuvo la intencin de aprovecharse del formalismo
registral para obtener un lucro indebido, a costa del primer comprador, pese
a que la falta de derecho era patente por efecto de la posesin. Por tales moti-
vos, la intencin fraudulenta de ambas partes hace que el contrato sea nulo
por fin ilcito. Es cierto que el artculo 1409 del CC declara la validez de los
contratos sobre bienes ajenos, pero ello no ocurre si el resultado pretendido
por ambas partes se encamina hacia el fraude, el dao injustificado o el des-
pojo. Por tanto, tratndose de la nulidad del acto jurdico, aun cuando est
inscrito, el registro no tiene relevancia(143).
los propsitos son razonables y honestos; aunque previo a ello, deba tratarse de una voluntad
real, es decir, que se haya producido en el mundo fenomnico. En el presente caso, el fin ilcito
del acto jurdico queda evidenciado por la voluntad comn de las partes del segundo contrato,
cuyo objetivo es despojar al primer comprador del bien. El animus nocendi (intencin de perju-
dicar) es una hiptesis tpica de causa inmoral, reprobada por el ordenamiento jurdico, por lo
que no merece tutela alguna. En efecto, si dos partes se ponen de acuerdo para extraer bienes
del patrimonio ajeno, aprovechndose de los resquicios del sistema jurdico, desvindose de sus
funciones, entonces tal contrato contiene un fin contra ius. Hace poco, la Primera Sala Civil de la
Corte de Lima, con ponencia del suscrito, ha definido con detalle el fin ilcito (Exp. N 11610-
2004, que puede verse en: <www.gunthergonzalesb.com>).
(143) El contrato de A (vendedor) y C (segundo comprador) es declarado nulo, en consecuencia, el
hecho jurdico es degradado a un simple hecho, sin efectos jurdicos, por lo que resulta irrelevante
la buena fe, o no, de C, pues, en la relacin inter partes la invalidez se impone absolutamente,
en cuanto el ordenamiento jurdico no puede tutelar actos que contravienen principios tico-
jurdicos. Por tal motivo, si el contrato entre A y C es nulo, entonces nada puede salvarlo, ni
siquiera la hipottica buena fe de una de ellas (lo que en este caso es imposible, pues, sino, cmo
se explica el fin ilcito?), en tanto resultara absurdo que el negocio jurdico se parta a la mitad:
invlido para el vendedor, vlido para el comprador, pues, qu cosa sera vlido para este? Por
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Los principios registrales en el conflicto judicial
el contrario, imaginemos que C vende el bien a D, que es un sucesivo adquirente, distinto a las
partes del contrato nulo celebrado entre A y C, por lo que cabe preguntarse: la nulidad de A-C
afecta al tercero D? Solo aqu entra en juego el principio de fe pblica registral, que constituye
un mecanismo extraordinario, in extremis, excepcional, por el cual se protege al tercero de buena
fe frente al contrato previo que ha sido declarado nulo (art. 2014 del CC). Debe recordarse que
una cosa es proteger a las partes del contrato invlido, por su buena fe, en cuyo caso se tratara
de un fenmeno de convalidacin de la nulidad, lo que no es aceptado por nuestro ordenamiento;
y otra es proteger al tercero sucesivo, ajeno al contrato nulo (D), quien excepcionalmente puede
ser mantenido en su adquisicin por virtud de la seguridad jurdica y justicia del caso concreto,
sin embargo, ello no sana el ttulo nulo anterior (A-C). Por tanto, la sentencia yerra cuando se
entretiene en explicar el principio de fe pblica registral, que en realidad no poda ser aplicado al
presente caso, por la falta de un tercer adquirente, empero, el sentido de la decisin sigue siendo
correcto, pues al concluirse que no hubo buena fe, entonces igual se sanciona la nulidad, bajo el
particular criterio de la Corte.
(144) Dcimo tercero.- () es necesario precisar que el debate de autos se circunscribe a estable-
cer si los nuevos adquirentes Milton Jonsy Garca Rojas y Gregoria Jess Daz Vilela conocan
de la existencia de la primera venta operada a favor de Fausto Valentn Pucar Huamn y, por
tanto, si aquellos adquirieron premunidos de la fe registral que otorga el registro. Al respecto,
cabe sealar que la Sala Superior centra su anlisis nicamente en el aspecto registral,
especficamente en el tracto sucesivo, para efectos de establecer la buena fe de los compradores;
sin embargo, no tiene en cuenta otras circunstancias que han sido consideradas por el juez
de la causa al emitir su fallo amparando la demanda, como es la diligencia de los compradores,
debido al hecho de que se trataba de un inmueble que no se encontraba en poder de la ven-
dedora sino que era ocupado por terceros, y en el que incluso haba tiendas comerciales que se
encontraban en la misma situacin, sin que tal hecho conste en el acto jurdico cuya nulidad se
reclama. Resulta trascendente dilucidar este aspecto, as como realizar un pormenorizado estudio
de los expedientes judiciales acompaados y la conducta desplegada por las partes en el proceso
para efectos de establecer si los contratantes procedieron o no con buena fe al momento de cele-
brar la transferencia (Finalmente, se declar nula la sentencia del tribunal superior y se orden
que emita nueva resolucin): Sentencia de la Corte Suprema del 16 de enero de 2013, Casacin
N 4170-2011-Lima Norte.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
Ntese que, en este caso, los ttulos en conflicto reconocen al mismo pro-
pietario original (Rodrguez Neyra), es decir, los dos contendientes recono-
cen que la propiedad se inici en el mismo sujeto.
Esta situacin hace que la propiedad sea cierta, en su origen, pues ambos
compradores derivan su derecho del mismo sujeto; por tanto, no existe con-
troversia sobre la propiedad primigenia del bien; por lo que a partir de esta
premisa, solo queda determinar cul de los dos compradores ambos deri-
van de quien era domino es propietario.
()
Trigsimo primero: La primera regla para solucionar el concurso de acree-
dores es la preferencia del ttulo inscrito, pero, en el presente caso, hubo
inscripcin? La respuesta es negativa, pues si bien la compradora Yury Clo-
tilde Reyes Crdova (cuyo vendedor es el heredero hijo del causante
Rodrguez Neyra) anot la demanda de otorgamiento de escritura pblica
en el asiento 6, fojas 28, tomo 958 del Registro de Predios de Lima (fojas
238 de los autos principales), sin embargo, tal anotacin nunca se convirti
en inscripcin definitiva que es la exigencia del artculo 1135 del CC; por
lo dems, la anotacin data del 17 de noviembre de 1989, por lo que, luego
de diez aos, se ha producido la caducidad, esto es, la prdida de vigencia
de tal asiento registral, por virtud de la Ley 26639.
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CAPTULO IV
LA FE PBLICA REGISTRAL
Y EL PROBLEMA DE LOS CONTRATOS
NULOS, RESCINDIDOS O RESUELTOS
CAPTULO IV
LA FE PBLICA REGISTRAL
Y EL PROBLEMA DE LOS CONTRATOS
NULOS, RESCINDIDOS O RESUELTOS
I. DEFINICIN
El registro tiene como funcin complementaria la conservacin y protec-
cin de los derechos patrimoniales, a travs de la creacin de una apariencia
que sustenta la confianza de los propietarios y de los terceros, lo que incluye
las hiptesis especficas de tutela del tercero, pese a la nulidad o extincin del
ttulo previo.
En tal sentido, la adquisicin de derechos por contrato presupone que
el vendedor (o enajenante) es propietario del bien, pues solo de esta manera
podr transferir eficazmente el derecho a favor del comprador (o adquirente).
Es el problema de la existencia del Derecho.
Sin embargo, tambin se necesita que los contratos de transmisin sean
vlidos, pues, en caso contrario, un acto nulo o viciado nada transmite. Es
el problema de la validez de los ttulos. En el segundo mbito, el riesgo de
inseguridad se presenta cuando el negocio jurdico inscrito es nulo, pero el
supuesto adquirente ya celebr un acto de transferencia a favor de un tercero,
que por supuesto desconoce la nulidad. El conflicto de intereses se manifiesta
en dos supuestos:
Primero:
A _____________ B
(negocio nulo)
En este caso, el negocio ha sido declarado nulo, por lo cual sus efectos
se desmoronan para ambas partes. La nulidad ataca al acto en su integridad,
pues resulta inconcebible que la invalidez afecte a uno de ellos (por ejemplo,
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(147) Como ejemplo de una correcta distincin entre parte y tercero registral, puede citarse la
importante sentencia expedida en la Casacin N 2852-01-La Libertad, de fecha 28/01/2002 y
publicada el 02/05/2002: (...) Fundamentos del recurso: Por resolucin de esta Sala del doce
de octubre del dos mil uno, se declar procedente dicho recurso, por las causales previstas en los
incisos segundo y tercero del artculo trescientos ochenta y seis del Cdigo Procesal Civil, expre-
sndose con relacin a la primera causal, que la Sala de mrito ha inaplicado el artculo dos mil
catorce del Cdigo Civil, que establece que el tercero de buena fe que adquiere a ttulo oneroso
algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, para lo cual argumenta que dicha norma protege a los
adquirentes de derechos de buena fe y a ttulo oneroso, pues siendo el Banco un tercero registral
no puede verse afectado por los alcances de la nulidad del ttulo del transferente; que, respecto
de la segunda causal que acusa la contravencin de las normas que garantizan el derecho a un
debido proceso, toda vez que se ha declarado fundada la contradiccin en base a un supuesto de
nulidad de fondo de la escritura pblica y no en base a una nulidad formal, como lo prescribe
el artculo setecientos veintids del Cdigo Procesal Civil, ya que los efectos de la nulidad de
compraventa se han hecho extensivos a los actos subsiguientes, como es la hipoteca otorgada a
su favor; considerando: (...) Sexto.- Que, en lo referente a la afectacin del bien inmueble por
parte del propietario, es de tenerse en cuenta que en la constitucin de la hipoteca se otorga un
derecho real de garanta a favor de persona determinada, siendo que nuestro ordenamiento jur-
dico con la finalidad de proteger tal derecho ha creado la figura jurdica de la buena fe registral,
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
que se encuentra regulada por el artculo dos mil catorce del Cdigo Civil, la que para su validez
requiere que el derecho sea otorgado a ttulo oneroso y por persona que en el registro aparezca
con facultades para hacerlo; es decir, que el banco nicamente deba verificar si en el Registro de
la Propiedad de La Libertad apareca como propietario del bien materia de hipoteca el coejecu-
tado, requerimiento que fue cumplido, puesto que a la fecha de constituirse el derecho, esto es el
diez de diciembre de mil novecientos noventa y siete, apareca este como propietario, por tanto,
el banco obtuvo un derecho de quien tena y apareca con facultades para hacerlo; Stimo.- Que,
a ello se agrega, que la garanta hipotecaria fue inscrita en el registro y otorgada con la finalidad
de garantizar las obligaciones del otorgante y por un monto determinado, por un monto deter-
minado, por lo que cumpli con todas las exigencias formales para su validez, en consecuencia la
contradiccin, interpuesta por la coejecutada, mal fue declarada fundada por adolecer el ttulo de
un requisito formal; Octavo.- Que, cabe mencionar, que la Sala al hacer extensivos los efectos de
la sentencia que declar la nulidad del contrato de compraventa del bien dado en garanta a la
escritura pblica de constitucin hipotecaria est afectando el derecho de un tercero que adquiri
el bien en base al principio de la buena fe registral, siendo que en todo caso debe determinarse
la va jurisdiccional correspondiente si los efectos de tal nulidad son extensivos a la escritura de
constitucin de hipoteca, ms no este proceso por implicar un pronunciamiento sobre nulidad de
fondo, lo que es ajeno a las exigencias del artculo setecientos veintids del Cdigo Procesal Civil
y al proceso de ejecucin de garantas; (...).
Esta resolucin demuestra una exacta distincin entre las partes del negocio nulo y el tercero
ajeno al negocio nulo.
(148) CARRETERO GARCA, Tirso. Retornos al Cdigo Civil. Captulo II. En: Revista Crtica de
Derecho Inmobiliario. N 440-441, Madrid, enero-febrero, 1965, p. 92, seala que el conflicto se
enuncia en los siguientes trminos: El tercero subadquirente germnico que alega la proteccin
registral ha de obtenerla contra un verdadero dueo, acaso con abolengo secular, antiguo, que
probablemente tena sus viejos ttulos inscritos, que perdi su titularidad registral por un ttulo
falsificado, falso, nulo, arrancado por el dolo, el error o la violencia. Este tercero lucha contra un
verus dominus de aos o siglos. Es lgico que los sistemas hipotecarios se asusten y los ms decidi-
dos exijan cuatro requisitos o ms.
(149) La doctrina alemana considera, incluso, que uno de los requisitos de la proteccin es que el regis-
tro sea inexacto: El registro inmobiliario tiene que ser inexacto, ya porque un derecho existente
e inscribible no haya sido inscrito, ya por haberse inscrito un derecho inexistente. La inexactitud
o lo incompleto de la inscripcin puede referirse a la propiedad o a un derecho real limitado (ins-
cribible) sobre la finca (...): WOLFF, Martn. Derecho de cosas. En: ENNECCERUS, Ludwig,
KIPP, Theodor y WOLFF, Martin. Tratado de Derecho Civil. Tomo III-1, Bosch Casa Editorial,
Barcelona, 1971, p. 269. No obstante, en nuestra opinin, la inexactitud del registro es un pre-
supuesto o prerrequisito del principio de fe pblica.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(150) NINAMANCCO CRDOVA, Fort. Poderes de representacin. Gaceta Jurdica, Lima, 2013, p. 95.
(151) PAU PEDRN, Antonio. Esbozo de una teora general de la oponibilidad. En: La publicidad
registral. CRPME, Madrid, 2001, p. 329.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(152) El debate puede verse en: GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario registral o
hipotecario. Tomo II, Editorial Civitas, Madrid, 1993, pp. 355-382.
117
Los principios registrales en el conflicto judicial
El autor propugna su propia tesis: el tercero adquiere derivativamente del transmitente, res-
pecto al contenido registral a travs del negocio jurdico, pero adquiere originariamente respecto
al verus dominus, que no tiene ningn ligamen ni relacin con l: Ibdem, p. 377.
La exageracin dogmatizante es criticable desde su propia visin de las cosas. En efecto: i) es muy
difcil compartir la idea de que la adquisicin sea originaria y derivada en forma simultnea; ii) es
imposible aceptar que la adquisicin del tercero sea primariamente derivada, cuando en reali-
dad el transmitente no es titular del derecho, por lo que nada puede transferir; iii) es absurda la
tesis de la legitimacin aparente, pues el que no tiene derecho no puede gozar de legitimacin,
sin perjuicio que las normas de adquisicin a non domino buscan la proteccin de terceros, no la
proteccin del enajenante sin derecho, que no merece tutela.
Los dogmticos podran replicar estos argumentos con otros de tipo barroco, y as sucesivamente,
pero la controversia sera francamente superflua. Ese es el problema (irresoluble) del dogmatismo.
(153) En tal sentido, la adquisicin originaria-limitada de la fe registral no puede oponerse a la
adquisicin originaria-absoluta de la usucapin, que frente a la anterior, mantiene su carcter
de incondicionada.
(154) Un argumento de este tipo, bastante tradicional, es el siguiente: La sociedad actual, cada vez
ms, est preparada para la realizacin de transacciones entre personas que apenas se conocen, y
la confianza no descansa ya tanto en el conocimiento del estado posesorio de las fincas, que por
otra parte es un dato poco fiable, pues la posesin se presta a mltiples equvocos sobre la rela-
cin jurdica en virtud de la cual se est poseyendo. El estado de las fincas puede conocerse en va
telemtica, consultando el Registro de la propiedad: JEREZ DELGADO, Carmen. La buena fe
registral. CRPME, Madrid, 2005, p. 27.
118
La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(155) As, se ha puesto en duda que el ordenamiento peruano contemple el principio de fe pblica,
para lo cual su valedor sostiene que la nulidad protege valores humanos tico-jurdicos, basado
en criterios de justicia, por lo cual un negocio nulo jams podra servir de sustento para conso-
lidar derechos, ni siquiera en el caso de terceros: MORALES HERVIAS, Rmulo. Nulidad e
inoponibilidad del contrato vs. principio de fe pblica registral. En: Dilogo con la Jurispruden-
cia. N103, Gaceta Jurdica, Lima, abril, 2007. Esta opinin se basa en la doctrina italiana que
rechaza la convalidacin tabular de las nulidades. Por ejemplo, GAZZONI, Francesco. Manuale
di diritto privato. ESI, Npoles, 1998, p. 283, dice: la transcripcin no tiene funcin sanante
de eventuales vicios del acto. La solucin de ese pas tambin otorga proteccin mediante el
registro, pero solo utiliza este instituto en forma indirecta, en cuanto consolida los derechos de
los terceros solo cuando transcurran cinco aos desde la inscripcin del acto sin que se anotase la
demanda de nulidad, lo que es un mecanismo diverso a la fe pblica registral.
En este punto cabe acotar que los profesores italianos tienen muy difundida la errada sistem-
tica de tratar el tema de oponibilidad como parte de la Teora General del Contrato, cuando
su ubicacin natural son los Derechos Reales, pues la vinculacin a los terceros se produce en
relacin con las situaciones jurdicas subjetivas referentes a las realidades externas del mundo; en
cambio, el contrato como negocio o hecho jurdico solo vincula a las partes, y no es oponible
como tal frente a terceros, sino lo ser el derecho real emanado del contrato, pero ese es otro
tema. Por ello, dichos autores confunden hiptesis muy dismiles que tienen poco en comn. As
pues, se mezcla, en tema de oponibilidad, los problemas derivados del adquirente de buena fe
con posesin, la prescripcin adquisitiva frente al ttulo inscrito, la doble venta y hasta el fraude
a los acreedores. Qu tienen en comn esos fenmenos con la teora contractual? Un ejemplo de
este error sistemtico puede verse en el libro de FERRI, Luigi. Lecciones sobre el contrato. Editorial
Grijley, Lima, 2004, traduccin de Nlvar Carreteros Torres, p. 271.
119
Los principios registrales en el conflicto judicial
(156) La buena fe conecta con la ratio o lgica interna de los derechos, y de esta forma se convierte
en criterio delimitador de su contenido, as como en criterio limitador del ejercicio en ejercicio
de otros derechos o bienes constitucionales. Por su parte, el abuso de derecho se refiere a lmites
inmanentes del propio derecho que se deriva de la propia lgica. Vase con detalles: NARANJO
DE LA CRUZ, Rafael. Los lmites de los derechos fundamentales en las relaciones entre particulares: la
buena fe. Centro de Estudios Polticos y Constitucionales, Madrid, 2002.
(157) MIQUEL GONZLEZ, Jos Mara. La posesin de bienes muebles (estudio del artculo 464, 1 del
Cdigo Civil). Editorial Montecorvo, Madrid, 1979, p. 493.
(158) La premisa inicial es que las adquisiciones a non domino (o sea, cuando el enajenante no es el
verdadero propietario) son excepcionales mecanismos de trnsito de la propiedad de una mano
a otra, pues evidentemente el sistema jurdico se basa en transferencias regulares, de propietario
a nuevo propietario; y si ello no fuera as, entonces el sistema de la propiedad sera absurdo,
pues si el no-titular transmite eficazmente de forma generalizada, entonces, para qu servira ser
propietario?, qu clase de Derecho implicara validar los despojos y las injusticias? Por tanto, la
excepcionalidad es clara.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(159) Aqu utilizamos las lcidas consideraciones de MIQUEL GONZLEZ, Jos Mara. La posesin de
bienes muebles. Ob. cit., pp. 491-492.
(160) Ibdem, p. 492.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(161) PAU PEDRN, Esbozo de una teora general de la oponibilidad. Ob. cit., p. 336.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
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Los principios registrales en el conflicto judicial
sostener que los miembros de una familia no pueden llegar a conocer el esta-
tus o situacin civil de los que la integran, salvo en situaciones excepcionales.
Stimo.- En cuanto al tercer y cuarto requisito, que el otorgante aparezca
registralmente con capacidad para otorgar del derecho del que se trate y el
adquirente inscriba su derecho, esto implica la existencia de un acto o dere-
cho inscrito, del cual aparezcan las facultades de disposicin del transferente,
seguidamente debe inscribirse el derecho del adquirente, solo as este podr
acogerse a la proteccin registral en comento y con ello mantener su adqui-
sicin. Octavo.- En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asien-
tos, ni de los ttulos inscritos en los registros, resulten causas que anu-
len, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, se trata de un problema
de publicidad registral, respecto a los asientos registrales, de donde no debe
emanar inexactitud registral por nulidad, rescisin o resolucin.
(162) Por tal motivo, no solo es contrario a la ley, sino adems al sentido comn, la propuesta de
MEJORADA CHAUCA, Martn. La nueva fe pblica registral. En: Dilogo con la Jurispruden-
cia. N 150, Lima, marzo, 2011, pp. 114-115, quien comenta una sentencia que declar pro-
tegido al acreedor hipotecario, pese a que la hipoteca adoleca de causa de nulidad. Es decir, la
hipoteca es invlida para el deudor, pero vlida para el acreedor, por lo que el acto queda des-
cuartizado. La nica posibilidad de salvar el vicio, entre las mismas partes, es con una inscripcin
con efecto de convalidacin, que en nuestro pas no existe, pues, solo de esa forma, el acto, en
su totalidad, se reputa vlido, como directa consecuencia del registro. En cambio, la posicin
criticada postula lo imposible: acto vlido e invlido al mismo tiempo, segn la parte contractual
de la que se trate. Por lo dems, tampoco es que la jurisprudencia haya creado una nueva fe
registral por obra de alguna interpretacin o doctrina razonada, sino que el concepto de tercero
registral es inasible para cierto sector.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(163) Roca Sastre niega que estos sean negocios de autntica transmisin, y los denomina ms bien
negocios de comunicacin patrimonial.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(164) El Cdigo Civil peruano regula estas figuras en forma negativa, sealando los efectos de la inva-
lidacin o revocacin de la donacin remuneratoria o sujeta a cargo, en cuyo caso el donante
queda obligado a devolver al donatario el valor del servicio prestado o del cargo satisfecho
(art. 1642 del CC).
(165) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de derecho de obligaciones. Tomo II, Editorial Civi-
tas, Madrid, 2002, p. 191.
(166) En nuestro pas, se ha ocupado brevemente del tema el profesor ARIAS SCHREIBER, Max.
Donacin. En: REVOREDO DE DEBAKEY, Delia (Comp.). Cdigo Civil. Exposicin de Motivos
y Comentarios. Tomo VI, Imprenta Okura, Lima, 1985, p. 283: (...) el hecho de que la remune-
racin o el cargo puedan de alguna manera llevar una dosis de onerosidad no es factor excluyente
de la donacin y ella tiene, en estos casos, carcter mixto.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(167) Cit. DEZ-PICAZO. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo I, Editorial Civitas, Madrid,
1995, pp. 82-83.
(168) Casacin N 2942-98: (...) La hipoteca concede un derecho real sobre el bien gravado, y es sin
duda un contrato oneroso, pues es oneroso todo aquello que genera una obligacin. As, en el
mismo sentido, el contrato de fianza, que es una garanta personal, es oneroso pues el fiador se
obliga frente a terceros. Por ende, la regla del artculo 2014 del Cdigo Civil debe interpretarse
en el sentido que es aplicable a la adquisicin de cualquier derecho real comprendido en la pro-
piedad, como el usufructo, el uso y la habitacin, a condicin de que se haga de buena fe y a
ttulo oneroso y que lo otorgue quien en el registro aparezca con facultades para hacerlo (...).
(169) WOLFF, Martin. Derecho de Cosas. Ob. cit., Tomo III-1, pp. 272-273.
(170) Por ejemplo, los legados remuneratorios se reputan como pago (causa solvendi) efectuado por el
tesador respecto de un servicio prestado por el legatario, pero como acto de liberalidad en cuanto
al exceso (art. 767 del CC). De esta forma, el testador indebidamente reputado como propieta-
rio no transmite nada al legatario, quien no puede ampararse en la fe pblica, pues el legatario
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Los principios registrales en el conflicto judicial
simplemente recibi una atribucin patrimonial sin sacrificio patrimonial en la estructura del
acto mismo.
(171) (...) Doble inscripcin: que el enajenante est registrado asiento transmitente y que el adqui-
rente llegue a estarlo. No basta para proteger al tercero como los artculos 13 y 32 una sola ins-
cripcin que sirva de parapeto frente a las embestidas de relaciones jurdicas no inscritas (teora
del burladero de Gonzlez Palomino), sino que son ineludibles dos inscripciones: la del enaje-
nante, que contiene la relacin jurdica determinante y claudicante, y la del adquirente que cobija
al tercero. Es, pues, este tercero un tercero no de inscripcin, sino de sobre-inscripcin: NEZ
LAGOS, Rafael. El Registro de la Propiedad espaol. En: Actas del I Congreso de la Unin Inter-
nacional del Notariado Latino. Buenos Aires, 1948, p. 118.
(172) El fundamento de esta exigencia se encuentra en que solamente se puede o se debe proteger a
quien ha confiado en las declaraciones registrales, en la presuncin de exactitud del registro y en
la fuerza legitimadora de una inscripcin previa de la que parece deducirse lcitamente que el que
tiene un derecho inscrito a su favor puede disponer vlidamente del mismo, cualquiera que sea la
realidad jurdica, concordante o no con el registro. Para despertar esta confianza es necesario que
el adquirente adquiera de un titular inscrito. Ello significa que el registro ha de publicar la titula-
ridad del disponente, y que en virtud del registro debe considerar al disponente como titular del
derecho del que dispone, pero significa tambin que el Registro debe publicar una plena facultad
o poder de disposicin del disponente. Inversamente, significa que en el registro no debe apare-
cer la existencia de otra titularidad, ni tampoco las circunstancias o factores que pueden anular,
resolver o limitar el derecho del otorgante: DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil
Patrimonial. Ob. cit., Tomo III, p. 462.
(173) JEREZ DELGADO, Carmen. La buena fe registral. Ob. cit., p. 37.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(174) Este requisito responde al fundamento que ya hemos desarrollado anteriormente: a la legitima-
cin de disponer por parte de quien figura como titular registral, que provoca la adquisicin a non
domino a favor del tercero que adquiere apoyado en esa legitimacin de disponer que publica el
registro (...) puede aadirse ahora el propio texto del artculo 34 LH que bien claramente alude a
la persona que en el registro aparezca con facultad de transmitirlo, lo que sin duda hace referen-
cia a la legitimacin dispositiva del titular registral reconocida por la ley: GARCA GARCA.
Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Ob. cit., Tomo II, pp. 259-260.
(175) Cit. LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho Inmo-
biliario registral. Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1984, p. 183.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(176) Cit. CARRETERO GARCA, Tirso. Los principios hipotecarios y el derecho comparado.
En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 500, Madrid, enero-febrero, 1974, p. 42.
(177) Cit. dem.
(178) Ibdem, p. 43.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
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Los principios registrales en el conflicto judicial
mil uno; en los seguidos por don Benjamn Valencia Ramrez, sobre nulidad
de acto jurdico y otros conceptos (...) (Casacin N 2435-2001-Huaura,
de fecha 24/07/2002, y publicada en el diario oficial el 03/12/2002).
(179) La buena fe solo est referida al tercer adquirente, y nunca al transmitente. Lo contrario sera
anular el principio de fe pblica, ya que obviamente es de suponer que el transmitente conoce
la inexactitud de su propio ttulo de adquisicin. El artculo 2014 habla expresamente de la
buena fe del tercero, y adems existe uniformidad doctrinal absoluta sobre este tema. En
consecuencia, la actuacin fraudulenta o dolosa del transmitente es indiferente para califi-
car el requisito de buena fe. As lo reconoce, adems, la Exposicin de Motivos Oficial del
Cdigo Civil: COMISIN REVISORA DEL CDIGO CIVIL. Exposicin Oficial de Motivos del
Cdigo Civil de 1984 - Registros Pblicos, publicado en separata especial del diario oficial, 19 de
noviembre de 1990, p.14.
(180) AMORS GUARDIOLA, Manuel. La buena fe en la interpretacin de los problemas hipote-
carios. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 463, Madrid, noviembre-diciembre 1967,
pp.1579-1580.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(181) En rigor no habra de hablarse de buena fe en sentido estricto, sino solamente en el sentido
amplio de conducta correcta, leal u honrada o sin mala fe. Cuando se afirma que una persona ha
obrado de buena fe, por ejemplo, que ha adquirido de buena fe del titular registral, esta persona
ha querido simplemente adquirir, ha tenido la voluntad de adquirir (...) lo procedente en todos
los supuestos de buena fe en sentido estricto, sera decir que aquella persona haba procedido o
haba adquirido sin mala fe (...). La buena fe hipotecaria no es, pues, modalidad de la voluntad
en el sentido de constituir un modo especial de su actuacin. Como dice Mengoni la buena fe
no es un hecho constitutivo, sino la mala fe es un hecho impeditivo de la adquisicin:
ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Tomo I, Bosch Editor, Barcelona, 1954,
p.526.
(182) Tngase en cuenta que el artculo 2014, 2 del CC. solo considera enervada la buena fe del adqui-
rente cuando se prueba su conocimiento respecto a la inexactitud del registro. Es decir, la prueba
debe ser concluyente respecto al conocimiento efectivo de la inexactitud, no basta que el ter-
cero pudiese tener dudas, o que el tercero debiese conocer de acuerdo a un comportamiento
diligente.
(183) Cit. PAU PEDRN, Antonio. Esbozo de una teora general de la oponibilidad. Ob. cit., p. 344.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
ii) Ntese que muchas veces los dos intereses (propietario y ter-
cero) son atendibles, pues ambos actan con desconocimiento del
hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero es negligente
extremo, cmo puede recibir proteccin?, en virtud de qu princi-
pio del Derecho se da primaca a la culpa grave frente a la no-culpa?
En muchos ejemplos puede presentarse esta situacin. Aqu algu-
nos: las adquisiciones de un tercero a ro revuelto, esto es, a un pre-
cio notoriamente inferior al de mercado, sin ninguna explicacin; o
las que se realizan con base en un ttulo inscrito hace muchos aos
con notorios cambios en la realidad fsica del predio; las que se con-
suman en contra de una posesin notoria; las que se realizan pese a
existir un debate o controversia evidente por usurpaciones o invasio-
nes antiguas; las que se celebran sin que coincida el registro con la
realidad jurdica del predio; las que se hacen con informacin contra-
ria a la vista de otros documentos o registros estatales o administra-
tivos que por las circunstancias del caso deban tomarse en cuenta,
etc. La fe pblica debe considerarse un mecanismo excepcional por
cuanto deroga la realidad jurdica e impone una ficcin; siendo as,
solo puede llegarse a ese extremo cuando el beneficiado con la pro-
teccin ha actuado en forma diligente.
iii) La buena fe significa el desconocimiento de una situacin lesiva al
inters de otro, pero no basta simplemente el estado subjetivo de
ignorancia, pese a haber actuado en forma culpable, negligente y
descuidada. Por el contrario, la buena fe implica, por su propio nom-
bre y connotacin, un determinado estado subjetivo que tiene un
contenido tico valioso. Se trata de una creencia honesta y racio-
nal, no a ciegas. En otras palabras, la ignorancia abusiva y sin justifi-
cacin queda al margen de la buena fe, pues la proteccin del orde-
namiento solo se consigue cuando la ignorancia es atendible y, por tal
motivo, digna de excusa. Inclusive, un sector de la doctrina alemana
propone que el trmino buena fe, con significado equvoco por alu-
dir a muchas cosas, sea reemplazado por el concepto tcnico de hon-
rada adquisicin (Der redliche Erwerb)(187), con lo cual se advierte su
clara raz tica.
iv) La perspectiva terica de buena fe-diligencia se combina con una
de carcter prctico indudable: la exigencia de probar que el ter-
cero conoce efectivamente la realidad hara superflua la clusula de
buena fe, pues la convierte en una prueba diablica. Por ello, bastar
(187) GORDILLO CAAS, Antonio. El principio de fe pblica registral. Ob. cit., p. 601.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(188) SACCO, Rodolfo y CATERINA, Rafaelle. Il Possesso. Giuffr Editore, Miln, 2000, p. 9.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(189) Dcimo tercero.- () es necesario precisar que el debate de autos se circunscribe a establecer
si los nuevos adquirentes Milton Jonsy Garca Rojas y Gregoria Jess Daz Vilela conocan de la
existencia de la primera venta operada a favor de Fausto Valentn Pucar Huamn y, por tanto,
si aquellos adquirieron premunidos de la fe registral que otorga el registro. Al respecto, cabe
sealar que la Sala Superior centra su anlisis nicamente en el aspecto registral, espe-
cficamente en el tracto sucesivo, para efectos de establecer la buena fe de los compradores; sin
embargo, no tiene en cuenta otras circunstancias que han sido consideradas por el juez de la
causa al emitir su fallo amparando la demanda, como es la diligencia de los compradores, debido
al hecho de que se trataba de un inmueble que no se encontraba en poder de la vendedora sino
que era ocupado por terceros, y en el que incluso haba tiendas comerciales que se encontra-
ban en la misma situacin, sin que tal hecho conste en el acto jurdico cuya nulidad se reclama.
Resulta trascendente dilucidar este aspecto, as como realizar un pormenorizado estudio de los
expedientes judiciales acompaados y la conducta desplegada por las partes en el proceso para
efectos de establecer si los contratantes procedieron o no con buena fe al momento de celebrar
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
la transferencia (Finalmente, se declar nula la sentencia del tribunal superior y se orden que
emita nueva resolucin).
(190) Casacin N 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012, en la que se discuti principalmente la
buena fe del tercero que haba comprado un terreno de ms de 4,000 (cuatro mil) m2 en una
de las zonas ms caras de Lima: urbanizacin Valle Hermoso, distrito de Santiago de Surco, por
el minsculo precio de 160,000 (ciento sesenta mil) dlares americanos, en la que se haban pro-
ducido tres falsificaciones anteriores al hilo, que fueron inscritas en el registro y, como si esto no
fuera suficiente, el bien es de dominio pblico. La crtica especfica a esta sentencia puede
verse en: GONZALES BARRN, Gunther. Nota crtica a las sentencias de la Corte Suprema, y
la Corte Superior, que simultneamente convalidaron tres falsificaciones y privatizaron el domi-
nio pblico. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 22, Lima, abril 2015, pp. 149-164.
Las sentencias de este caso (juez especializado, Sala Superior y Sala Suprema), a texto completo,
pueden verse en: <www.gunthergonzalesb.com>.
(191) El fundamento de la sentencia de vista, emitida por la Sptima Sala Civil, es igualmente pobre
cuando intenta justificar forzadamente la buena fe del tercero: a) la testimonial de don Enri-
que Mlaga Rivera, quien refiri que actu como corredor inmobiliario, concertando una reu-
nin entre doa Marta Amelia Ros Vargas y la sociedad conyugal conformada por Julio Vs-
quez Dvila y Luisa Ros Gamarra, para la venta del inmueble sublitis, y que presenci el pago
del precio de la compraventa que estos celebraron; b) la testimonial de doa Miryam Rosalva
139
Los principios registrales en el conflicto judicial
Acevedo Mendoza, que seal que en su calidad de notaria, los seores Vsquez Ros y su hijo
le solicitaron la apertura de un kardex para la compraventa del inmueble sito en av. Jacarand
630, Urb. Valle Hermoso-Surco, y que fue esta quien verific que dicho inmueble no tena ttulos
pendientes; y c) con la valoracin de las dems instrumentales como son los cheques de gerencia
().
(192) Ntese el endeble fundamento de la Corte Suprema: Que en ese sentido, la Sala Superior con-
firma la sentencia apelada que concluye que los actos jurdicos celebrados entre Marta Amelia
Ros Vargas y la Sociedad Conyugal conformada por Luisa Aida Ros Gamarra de Vsquez, Julio
Vsquez Dvila, y estos a su vez, con Julio Hernn Vsquez Ros, han sido realizados de buena
fe, no ha hecho una interpretacin errnea, pues estos demandados al celebrar los actos jurdicos
se basaron en la informacin que apareca en los asientos registrales, no siendo necesario remitirse
a los ttulos archivados como pretende la demandante; ms an si dichos codemandados recurrie-
ron a la notaria Miriam Acevedo Mendoza quien efectu un estudio de los ttulos de propiedad
del inmueble sublitis y comunic a estos que el citado predio se encontraba libre de todo grava-
men, y que podan adquirirlo sin problema alguno, por lo que este extremo del recurso de casa-
cin debe ser desestimado. La Sala superior ha efectuado una correcta interpretacin y aplicacin
del artculo 2014 de nuestro Cdigo Civil.
140
La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(193) La sentencia de primera instancia es la nica que responde al cuestionamiento del previo vil, pero
tal vez hubiera sido preferible que no lo haga. As, en el 24 considerando dice: Que, respecto
del valor del inmueble, que segn la demandante, es mucho mayor a lo que se dio como precio
de venta en las transferencias realizadas, resulta pertinente sealar que, si bien la accionante apa-
reja en su demanda una tasacin comercial del predio de fecha 10 de mayo de 2006 () por la
suma de US$ 1162,980 dlares americanos(sic); tambin existe en autos () (otro peritaje) por
S/.563,598 y S/. 585,963 nuevos soles(sic), respectivamente, lo que permite concluir, con estos
medios de prueba, que con el precio que los citados codemandados abonaron a sus respectivos
vendedores, hayan tenido que conocer que les era transferido un bien ajeno.
Pues bien, vamos a traducir este enrevesado prrafo: se dice que el valor del bien est en discu-
sin, pues la demandante present un peritaje, y los demandados, otro; por lo cual, no se sabra
si el precio permita deducir que exista algo ilcito; sin embargo, en forma contradictoria, el juez
fija como indemnizacin la suma de $ 1162,980, lo que implica que, segn su propio criterio,
este es el valor real o de mercado del terreno, por lo que el precio de la compra del tercero de
buena fe ascenda apenas al 15% de dicho valor, lo que implica que cualquier sujeto racional ten-
dra que haber sospechado de irregularidades en un predio que el propio registro anunciaba como
de dominio pblico.
(194) El juez Ordez Alcntara, en entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), sostiene
que como se pag con cheques de gerencia, hay buena fe. Esta frase demuestra una confusin
conceptual que desnuda su desconocimiento de las categoras jurdicas del Derecho Civil, pues si
el precio hubiese sido real, entonces, con ello, se descarta exclusivamente que la venta sea simu-
lada o de pura apariencia; pero tal hecho (precio real) nada dice respecto al fin ilcito. Son dos
categoras diferentes. Por ejemplo: A y B venden un bien al valor de mercado contrato no simu-
lado, pero con el propsito de perjudicar a uno de los herederos del dueo original, que reside
en el extranjero fin ilcito. Una cosa no prejuzga a la otra.
Adicionalmente, en la mismo programa, el magistrado insiste en la buena fe porque el notario
dijo que todo estaba conforme (sic), pero, con tal argumento, todas las ventas seran de buena
fe, y el juez, como robot, ya estara dems, pues, qu otra cosa podra decir un notario? Es
imposible que diga que la compra es de mala fe, pues con ello sera directamente responsable,
civil y penal, por la operacin fraudulenta. Si seguimos tal premisa, insostenible, entonces el
rgano judicial estara de ms, pues le bastara con la palabra de una parte interesada como
el notario, que busca evitar su responsabilidad para dar por cerrado el caso, y no habra nada
ms por indagar. En suma, si en el presente caso hay buena fe, habra que preguntarse, entonces,
cundo habra mala fe (civil)? La respuesta es simple: nunca.
141
Los principios registrales en el conflicto judicial
cualquier persona con sentido comn, pero parece que no lo es para los auto-
res de tan curiosa sentencia.
En suma, la buena fe-desconocimiento, asumida en la anterior ejecutoria,
es una buena prueba del servicio que este criterio presta a la injusticia, pues
convalida adquisiciones sospechosas o anmalas. Por el contrario, la buena
fe-diligencia exige una conducta honesta, en la que se imponen deberes mni-
mos nacidos de la correccin, por lo que se descartan terceros dudosos, que no
tuvieron el cuidado ms elemental para justificar o explicar una adquisicin
racional.
Por ltimo, a veces se confunden las pruebas de mala fe con las prue-
bas de simulacin del acto jurdico. Por las primeras se acredita que el adqui-
rente conoca la inexactitud del registro, pero ello no conlleva la nulidad de
su ttulo (salvo causa ilcita); en cambio, las segundas conllevan la nulidad del
negocio. Esta confusin se da en la siguiente sentencia:
NOVENO.- que, las sentencias de mrito han establecido como pro-
bado que los terceros sub-adquirentes han obrado de mala fe (sic) al cele-
brar contrato de compraventa sobre el inmueble sub-litis con la demandada
(....), pues intervinieron en el mismo a sabiendas del perjuicio que causaba
al demandante, ya que en forma nada creble han permitido que su ven-
dedora contine en posesin del inmueble pese haberle (sic) pagado cien
mil dlares, cuya procedencia tampoco han demostrado, asimismo el haber
celebrado un contrato con pacto de retroventa que permite a la vendedora
resolver unilateralmente el contrato hasta el veintids de febrero del dos
mil uno, no obstante el precio pagado por el bien, que normalmente no
puede estar sujeto a condicionamientos y situaciones anormales de no obte-
ner ningn beneficio para los recurrentes; (...) UNDCIMO.- que, res-
pecto a la inaplicacin del artculo dos mil catorce del Cdigo sustantivo,
al considerar el ad quem, que la actuacin de los impugnantes se encuentra
revestidos (sic) de mala fe, es claro advertir que no pueden encontrarse en
la cobertura del principio de la buena fe registral que contempla la citada
norma legal, por lo que no se verifica su aplicacin al caso concreto (...)
(Cas. N 1476-02-Tacna, de fecha 29/11/2002, publicada el 28/02/2003).
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(195) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. Bienes muebles e inmuebles vs. bienes registrables
y no registrables. En: Revista del Magster en Derecho Civil. N 1, PUCP, Lima, 1997, p. 138,
incurre en este error cuando seala que existe una buena fe civil, la cual implica contrapo-
nerla necesariamente con una buena fe registral. La misma equivocacin puede imputarse a
BULLARD, Alfredo. La relacin jurdica patrimonial. Lluvia Editores, Lima, 1990, p. 325: De
todo lo dicho podemos constatar la existencia de dos tipos de buena fe: la buena fe objetiva (deri-
vada de mecanismos de recognoscibilidad objetivos) y la buena fe subjetiva (derivada del conoci-
miento subjetivo).
(196) Para que acte la oponibilidad ex tabula no se requiere el conocimiento de la situacin oponible a
travs de la publicidad; no se requiere la consulta al registro. La oponibilidad ex tabula acta por
s misma. Se basa en la legalidad de los asientos registrales, que el legislador asegura por distintos
medios, y que determina que lo publicado por el Registro suponga la verdad oficial sobre las
situaciones jurdicas: PAU PEDRN, Antonio. Esbozo para una teora general de la oponibili-
dad. Ob. cit., pp. 336-337.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(197) COMISIN REVISORA DEL CDIGO CIVIL. Exposicin Oficial de Motivos del Cdigo Civil de
1984 . Registros Pblicos. Ob. cit., p. 14.
(198) (...) Para la aplicacin del principio de buena fe registral deben concurrir copulativamente los
siguientes requisitos: a) que el adquirente lo haga a ttulo oneroso; b) que el adquirente acte
de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como
al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se presumir mientras no se acredite
que tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presuncin iuris
tantum (...) (Casacin N 695-99).
Una sentencia ms reciente sostiene la misma doctrina: que, uno de los requisitos que tiene que
cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible,
es que acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su
derecho, como al momento de la inscripcin del mismo (Casacin N 3088-06-Lima, de fecha
13/06/2007 y publicada el 01/10/ 2007, 12 considerando).
(199) Se refiere, en realidad, a Sanz Fernndez, cuya opinin fue acogida en la Exposicin de Motivos
de nuestro Cdigo.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(200) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario registral o hipotecario. Ob. cit., Tomo II,
p.341.
(201) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho inmobiliario
registral. Ob. cit., p. 194.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(202) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Ob. cit., Tomo II,
p.276.
(203) ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Ob. cit., Tomo I, p. 492.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
Los principios registrales solo se aplican, por obvias razones, a favor del
sujeto que logra la inscripcin. Sin registro no hay tercero registral. Por tal
razn, es imprescindible que el tercero cumpla el requisito de la inscripcin,
con lo cual, recin consuma la adquisicin ex lege(204).
La jurisprudencia ha reconocido en forma reiterada que la consumacin
de la proteccin registral (cierre del crculo) se produce cuando el tercero
inscribe su propio ttulo. Por ejemplo, la Corte Suprema ha dicho sobre este
tema: (...) La principal finalidad de la inscripcin es amparar a los terceros
que contraten de buena fe, a ttulo oneroso y sobre la base de lo que aparezca
en el registro, tal como lo establece el artculo 2014 del Cdigo Civil, de esta
manera una vez inscrito el derecho, el titular mantiene su adquisicin,
aunque despus se anule el derecho del otorgante, en virtud de causas que no
consten en los Registros Pblicos (...) (Casacin N 2210-99).
En buena cuenta, no basta que el tercero confe en el registro, mediante
la oportuna consulta, pues tambin resulta necesario que esa confianza se
haga efectiva con la inscripcin del propio ttulo. Nadie puede obtener la pro-
teccin del registro sin haber acudido a l.
(204) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Ob. cit., Tomo II,
p.296.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(205) Esta norma ha sido injustamente cuestionada, pues se sostiene que no reproduce fielmente su par
italiano, en el cual se establecen los efectos de oponibilidad de la demanda de simulacin frente
a los terceros adquirentes o los acreedores: MORALES HERVIAS, Rmulo. Negocio jurdico y
tutela jurdica sustancial. En: Revista de Derecho. Universidad de Piura, N 5, 2004, p. 107.
La crtica no se sostiene porque el efecto de las anotaciones de demanda est regulada en forma
general en el artculo 673 del CPC, lo que adems es sistemticamente correcto, pues los efectos
de un acto procesal, como la medida cautelar, tiene que regularse en los cdigos procesales. El
error es del Cdigo italiano que mezcla papas y camotes cuando pretende regular, al mismo
tiempo, los hechos jurdicos sustanciales con los hechos procesales.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
2. Hiptesis excluidas
El principio de fe pblica se aplica exclusivamente a favor de un ter-
cero que adquiere en virtud de negocio jurdico oneroso y al cual se protege
frente a la nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin que sufra el acto pre-
vio. Es decir, se trata de un mecanismo de seguridad jurdica que solo juega
cuando se trata de adquisiciones contractuales o derivativas, las cuales pueden
sufrir cuando el transferente no resulta ser propietario por nulidad del acto
adquisitivo.
Las hiptesis excluidas no son excepciones de la fe registral, lo que
implicara que, en abstracto, el caso controvertido se encontrara dentro de
los alcances del principio, pero, por efecto de alguna norma de exoneracin,
un supuesto concreto sera extrado de su mbito natural. Por el contrario, la
exclusin significa que el caso controvertido se encuentra desde el principio
fuera del mbito de la norma, a extramuros de ella.
Veremos algunas de las hiptesis excluidas.
2.1. Usucapin
Una situacin conflictiva recurrente es la que enfrenta el registro y la
posesin. En tal caso, quin vence? Los partidarios del extremismo registral
quieren invocar el artculo 2014, pero esta norma tiene un mbito estricto
de aplicacin que no se cruza para nada con la prescripcin adquisitiva. En
efecto, la fe registral protege frente a las patologas del contrato antecedente
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(206) As: GARCA MONTFAR, Guillermo y ARATA SOLS, Moiss. La prescripcin adquisitiva
contra tabulas versus la proteccin al tercero registral: reflexiones en torno a un proyecto de
reforma. En: Thmis. Revista de Derecho. N 60, Lima, 2011, pp. 146-148.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(207) El crdito no es un derecho real, por lo que la concurrencia de crditos no se ordenan entre s
conforme al principio de prioridad temporal. Por tanto, en circunstancias ordinarias, cada acree-
dor puede actuar sin tomar en cuenta a los dems acreedores. Esta situacin no se modifica aun
cuando el deudor sea insolvente, sin embargo, ello permite iniciar procedimientos de insolvencia
dirigidos a la ejecucin ordenada del total de los crditos. No obstante, el ordenamiento jurdico
reconoce en ciertos casos excepciones, a travs de privilegios crediticios, a efecto de cobrar con
anterioridad a otros acreedores, ya sea sobre todo el patrimonio del deudor o sobre bienes deter-
minados: DEZ SOTO, Carlos Manuel. Concurrencia y prelacin de crditos: teora general. Editorial
Reus, Madrid, 2006, pp. 12-13.
(208) TRIMARCHI, Pietro. Istituzioni di Diritto Privato. Giuffr Editore, Miln, 1998, p. 113.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
el registro pues dio un crdito personal sin vincularlo a bien especfico, por
tanto, si el acreedor no utiliza el registro para adquirir un derecho, pudin-
dolo haber hecho, entonces no puede ampararse en ese mismo registro que
antes haba despreciado(209). La misma situacin se presenta con los llama-
dos acreedores fortuitos(210). Por el contrario, en el segundo caso, el acreedor
adquiere la garanta real segn la informacin del registro, se sustenta en l,
confa en la apariencia, y esa misma confianza puede salvarlo finalmente para
fundar una adquisicin a non domino. En consecuencia, ambas son dos hipte-
sis radicalmente distintas y entre ellas no cabe la analoga. No hay igual razn
y, por ende, no hay igual derecho(211).
Por su parte, el extremismo sostiene que el acreedor personal, sin garan-
tas, igual debe ser protegido por la apariencia del registro(212), como si fuese
tercer adquirente de un bien, a pesar que el crdito no estuvo vinculado
con bien alguno. Esta sorprendente afirmacin es errada. En efecto, nadie
discute que un deudor quirografario mantiene la gestin de su patrimo-
nio, a diferencia del que est vinculado con una garanta, pues el primero
se rige por la regla de libertad, mientras el segundo por la de sujecin. No
obstante, si ahora el crdito personal genera tutela de la apariencia sobre
(209) ARNIZ RAMOS, Rafael. La anotacin preventiva de embargo en la Ley espaola de enjuicia-
miento civil. En: Actualidad Jurdica. N 98, Lima, enero, 2002, p. 68.
(210) Este ejemplo termina por aclarar las cosas: supongamos que A aparece como propietario inscrito
de un edificio, pero en realidad este le pertenece a B, que es un propietario no inscrito. En tal
contexto, el edificio se cae y ocasiona serios daos al vecino C, por lo que se activa la responsa-
bilidad civil por cada del edificio regulada en el artculo 1980 del CC. Pues bien, C no puede
considerar que su derecho (crdito por dao extracontractual) se adquiere por la confianza en que
A es el propietario registral del bien, y ello por una razn muy simple: C no adquiere el derecho
(a la indemnizacin) por acto de voluntad que toma en cuenta el registro, sino que se origina por
causa de una obligacin legal. Por tanto, resulta tan absurdo considerar como tercer adquirente
registral al acreedor que resulta de un dao extra-contractual (acreedor fortuito), como ocurre
con el acreedor embargante (acreedor simple, sin vinculacin con bien alguno), pues ninguno de
ellos adquiri el derecho (de crdito) en relacin con algn derecho inscrito en el registro, esto es,
tomndolo como base porque se le consult y se adquiri el derecho por tal mrito.
(211) As se desvanece otro de los fundamentos en pro de considerar al embargante como tercero
registral, y que consiste en igualar (por analoga) la posicin jurdica de este con el acreedor
hipotecario.
(212) NINAMANCCO, Fort. Embargo inscrito y tercera de propiedad. Gaceta Jurdica, Lima, 2013,
p.110: el acreedor suele otorgar el crdito en base a la informacin registral disponible
que indica la situacin jurdica del patrimonio de su deudor, lo que facilita la realizacin de ope-
raciones contractuales, sin necesidad de desconfiar en demasa y exigir garantas. Luego, al
darse cuenta del burdo argumento, se desdice de lo que dijo, aplicando la poltica de negacin:
En mi libro jams afirmo que el acreedor embargante tenga que ser protegido por solo consultar
el registro (sic): NINAMANCCO, Fort. Embargo inscrito versus propiedad no inscrita. En:
VV.AA. Estudios crticos sobre el Cdigo Civil. Gaceta Jurdica, Lima, 2014, p. 649. Parece que se
olvid de la frase anterior.
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(213) BUSTOS PUECHE. La doctrina de la apariencia jurdica. Editorial Dykinson, Madrid, 1999,
p.70.
(214) La posicin extrema considera que los principios registrales se aplican a la persona que simple-
mente consulta el registro, lo que no es aceptable, pues, en teora, todos han consultado el
registro por la presuncin de conocimiento de las inscripciones (art. 2012 del CC), lo que impli-
cara que los principios registrales se aplicaran a los inscritos y los no inscritos, en cuyo caso,
para qu habra que inscribir? En realidad, estos principios se aplican a los titulares de derechos
inscritos, pues solo el que acude al registro mediante una inscripcin se beneficia con la protec-
cin (lase los arts. 2014, 2016 o 2022 del CC).
Un nuevo argumento es el siguiente: el principio de la apariencia es elstico: NINAMANCCO,
Fort. Embargo inscrito y tercera de propiedad. Ob. cit., p. 111, lo cual, obviamente, significa lo
mismo que nada, pues se trata de una frase o frmula simplemente demaggica, sin contenido,
casi metafsica, en virtud de la cual, entonces, debera admitirse cualquier cosa para asegurar
las transacciones en una nueva versin de que el fin justifica los medios, por lo que todo el
Derecho, toda la economa, toda la sociedad debe reducirse a una inscripcin, pues si el sujeto
llega a la tierra prometida del registro entonces ya gan, y si no inscribe, entonces ya perdi.
Es curioso que los dogmticos nacionales pretendan anclarse en el Estado como supremo seor
que decide quin es propietario y desde cundo, por medio de un registro pblico. Por lo dems,
155
Los principios registrales en el conflicto judicial
tngase en cuenta que el mundo posmoderno, con derechos humanos, con Estado constitucional,
con dignidad del hombre como base fundamental, con valores constitucionales normativos, con
un poderoso rgano judicial que tutela derechos, con una sociedad compleja, de diferentes orien-
taciones y con distintas cosmovisiones, da como resultado que el Derecho se ha complicado, ha
dejado de ser el simple conjunto de normas establecidas por un legislador nico y que los jueces
subsumen como autmatas; por tanto, en ese contexto, el Derecho no puede limitarse a un sello,
a una escritura, a un papel o a un registro. El Derecho es mucho ms que eso.
(215) La proteccin del registro se limita a las adquisiciones negociales: WESTERMANN, Harry,
WESTERMANN, Harm Peter, GURSKY, Karl-Heinz y EICKMANN, Dieter. Derechos Rea-
les. Tomo II, 7 edicin, Fundacin Cultural del Notariado, Madrid, 2007, traduccin de Ana
Caizares Laso, Jos Mara Miquel Gonzlez, Jos Miguel Rodrguez Tapia y Bruno Rodrguez
Rosado, p. 1078.
156
La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(216) Esclarecedora cita de Gmez de la Serna, que se hace en el interesante artculo de: GORDI-
LLO CAAS, El principio de inoponibilidad: el dualismo moderado de nuestro sistema inmo-
biliario registral. En: Anuario de Derecho Civil. N 57, Fascculo II, Madrid, abril-junio 2004,
pp.530-531.
(217) ROCA SASTRE, Ramn Mara, ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERN i XIRGO,
Joan. Derecho Hipotecario. Tomo VII, 9 edicin, Editorial Bosch, Barcelona, 2009, p. 483.
(218) Es la consecuencia lgica de los sistemas que acogen el registro declarativo, como es el caso de
Portugal, cuyo Tribunal Supremo tiene establecido que el embargante inscrito no es tercero
protegido si el bien inmueble pertenece a una persona distinta al deudor (Acuerdo N 3/99 de
18/05/1999): JARDIM, Mnica. Penhora de imvel. En: Revista de Direito Inmobilirio. N 61,
Sao Paulo, julio-diciembre, 2006, p. 99.
(219) RAVAZZONI, Tito. Le ipoteche. Giuffr Editore, Miln, 2006, p. 40.
157
Los principios registrales en el conflicto judicial
(220) Los argumentos del texto principal descartan la visin simplista por la cual se iguala el acreedor
hipotecario con el embargante, como en el caso de TORD VELASCO. Tercera de propiedad
sobre bienes inmuebles inscritos. En: Revista Jurdica Thomson Reuters. N 61, Lima, 03 de marzo
de 2014, p. 34: no veo razones para que un embargo inscrito no deba tener el mismo trata-
miento que una hipoteca. El mismo pobre argumento, aunque en su caso es usual, lo exhibe:
PASCO ARAUCO. La tercera de propiedad frente a la hipoteca y el embargo. En: Gaceta Civil
& Procesal Civil. N 8, Lima, febrero, 2014, pp. 112-113, cuando habla de igual razn, igual
derecho (sic). Puede ser lo mismo un embargo que es una medida judicial, no un derecho, dic-
tada en proceso ejecutivo en el cual no se evala ni discute la propiedad de los bienes, por lo que
se trata de una providencia superficial, con relacin a una hipoteca que es un derecho real susten-
tado en la confianza del registro? Desde cundo es lo mismo un hecho procesal (embargo) con
un hecho sustancial (hipoteca)?
(221) Aunque no siempre es claro para la jurisprudencia. Un ejemplo curioso se resolvi en la Casa-
cin N 1407-2002-Cusco de 14/11/2003, publicada el 31/05/2004, en la cual un acreedor
haba embargado un inmueble de su deudor, empero, resulta que este haba sido parte com-
pradora de un contrato simulado que se declar nulo judicialmente, por lo cual la titularidad
del deudor desapareci del mundo jurdico y, por consiguiente, el embargo no tena derecho
alguno sobre el cual montarse; por tanto, la tercera interpuesta por el propietario original
que haba recuperado el derecho luego de la nulidad contractual debi declararse fundada.
Esta misma lgica se aprecia, por ejemplo, en el artculo 1705-1 del Cdigo Civil, por el cual la
extincin del derecho del arrendador (por nulidad) trae aparejada la conclusin del contrato de
arrendamiento, por lgico efecto derivado, pero negativo, pues si el antecedente no existe, enton-
ces ocurre lo propio con el consecuente. No obstante, en forma paradjica, la Corte Suprema
rechaza la tercera con el argumento de la fe pblica registral, cuando es evidente que el embargo
no es un derecho, menos un derecho definitivo, y peor todava, se olvida de que no goza de la
tutela de la apariencia, pues el crdito se adquiere sin base en el registro. Sin duda, la errada con-
cepcin de las instituciones jurdicas trae como consecuencia el despojo de los derechos legtimos
y el triunfo de quienes no lo merecen, pues quien adquiere derechos sin contexto registral no
puede invocar sus principios.
(222) NINAMANCCO, Fort. Embargo inscrito versus propiedad no inscrita. Ob. cit., p. 644.
158
La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
produce en el crdito personal, que se otorga sin dar importancia a los activos
fsicos; iv)por tal motivo, los actos originados por la ley, el juez o la adminis-
tracin, de manera forzosa, nunca son protegidos por el registro, en cuanto no
hay confianza del tercero al momento de contratar, pues justamente no son
contratos. Eso es, precisamente, lo que sostiene el sistema alemn, cuna del
registro.
2.3. Retracto
El retracto es un derecho nacido por mandato de ley que se concede a
favor de ciertas personas, con el fin de subrogarse en las transferencias cele-
bradas en casos de cotitularidad, titularidad dividida o titularidades conti-
guas, cuando no se haya otorgado la preferencia respectiva, cuya finalidad es
consolidar el dominio en una sola mano. As, los copropietarios tienen liber-
tad para transferir su cuota a favor de personas fuera del condominio, pero, si
deciden hacerlo, en primer lugar, necesitan otorgar la preferencia a los otros
condminos para que adquieran esa cuota, antes que el tercero, bajo las mis-
mas condiciones; sin embargo, si no se concediese la preferencia, entonces el
sujeto preterido tiene derecho a ejercer el retracto (art. 1599 del CC).
Por ejemplo, si el copropietario A vende su cuota al comprador C, pero
sin otorgar la preferencia al copropietario B, entonces este ltimo puede, en
ejercicio del derecho de retracto, subrogarse en el puesto de B y convertirse
en comprador, para lo cual, por supuesto, tendr que pagar el precio abo-
nado en su momento por C. Sin embargo, qu pasa si C, antes del retracto,
vende el inmueble a D?, es posible que D sea un tercero de la fe pblica
registral? Por propia definicin, tratndose de un derecho de origen legal que
opera por virtud de norma jurdica, la fe registral no protege la posicin del
tercero.
El artculo 1601 del CC establece que las sucesivas transferencias, luego
de la del primer comprador, quedan sin efecto por virtud del retracto, lo que
no es un sacrificio exagerado en la seguridad del trfico, pues el derecho se
ejerce en el breve lapso de 30 das a partir de la comunicacin al sujeto bene-
ficiario, o luego del ao de la inscripcin del contrato de transferencia. La
voluntad del legislador es clara:
El precepto sanciona con ineficacia ante el retrayente toda adquisicin de
propiedad inmobiliaria aunque el adquirente sea un tercero del registro que
hubiera actuado reuniendo los requisitos del artculo 2014 del Cdigo Civil,
o en el caso de comprador de cosa mueble a quien se le hubiera efectuado la
tradicin (art. 947). Hay diversas manifestaciones que expresa el legislador
para ello: (1) La interpretacin literal de la ltima frase del artculo 1601,
que establece que quedan sin efecto las otras enajenaciones, sin excepcin
159
Los principios registrales en el conflicto judicial
alguna. Dicha frase, que contena el artculo 1445 del anterior cdigo, ha
sido incorporada al precepto de enfatizar que toda enajenacin posterior a
la que provoca el retracto es inoponible al retrayente. (2) El propio texto
del artculo 2014 no establece que la adquisicin por medio del registro
enerva una accin de retracto, situacin que s extiende a un contrato que
padece de una causal de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin que no
aparece del registro(223).
Por su parte, la jurisprudencia ha ratificado tambin que la fe registral
no es aplicable en el caso del retracto (Casacin N 4790-2012-Junn, de
13/06/2013):
El artculo 2013 es una norma de contenido procesal, recoge el princi-
pio de legitimacin segn el cual el que inscribe un derecho en el registro
queda protegido, legitimando su inscripcin, sin embargo, este dispositivo
no prohbe que el retrayente haga uso del derecho que le otorga la ley, por
tanto, no resulta de aplicacin a la materia en litis; en lo relativo al numeral
2014, nos remite a la buena fe registral segn la cual se protege la adqui-
sicin efectuada a ttulo oneroso, la principal finalidad de la inscripcin es
amparar a los terceros que contraten de buena fe, a ttulo oneroso, que de
ninguna manera puede prohibir un derecho consagrado en el mismo cuerpo
jurdico.
(223) BIGIO CHREM, Jack. Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Cultural Cuzco, Lima, 1998,
pp. 166-167.
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
161
Los principios registrales en el conflicto judicial
(225) Cit. COLINA GAREA, Rafael. La funcin social de la propiedad privada en la Constitucin espaola de
1978. Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1997, p. 325.
(226) CASTRO-POZO DAZ, Hildebrando. Derecho Urbanstico. Grijley, Lima, 2007, p. 620.
(227) PAU PEDRN, Antonio. Esbozo de una teora general de la oponibilidad. Ob. cit., p. 320.
(228) Las restricciones legales de la propiedad (como es el caso de la zonificacin) son obligatorias ya
sea que esten o no inscritas (si es que ello fuera posible), por cuanto su oponibilidad deriva de la
ley. Por tanto, el hecho de permitir su acceso al registro no les agrega nada, no le da un plus de
eficacia; por lo cual se trata de un tpico caso de publicidad noticia (no-inscribible).
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(229) COMISIN REVISORA DEL CDIGO CIVIL. Exposicin Oficial de Motivos del Cdigo Civil de
1984 - Registros Pblicos. Ob. cit., p. 19.
(230) Por lo dems, llamaba la atencin que se haya considerado inscribible la licencia de obra, pues
esta no produce modificacin en la situacin fsica o jurdica del predio, ya que la licencia es per-
miso para construir y, en todo caso, el acto inscribible es la construccin actual. Siendo as, carece
de objeto que acceda al registro el acto material y, adicionalmente, la autorizacin administrativa
de este ltimo; por eso, resulta mucho ms racional que se inscriba como acto nico la construc-
cin siendo la licencia un complemento de esta, antes que se tengan dos actos inscribibles
distintos e independientes, tales como la construccin y la licencia.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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La fe pblica registral y el problema de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
(232) BIGIO CHREM, Jack. El contrato de arrendamiento. Exposicin de motivos oficial. Gaceta Jurdica,
Lima, 1994, p. 161.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(233) 7. () el artculo 161 del Cdigo Civil implica que el acto jurdico nicamente no tendr vali-
dez en determinadas circunstancias y frente a determinadas personas, mas frente a otras des-
plegar todos sus efectos. Es as que, como menciona expresamente la norma in comento, el acto
jurdico celebrado sin representacin o con defecto en la representacin no tendr efectos frente
al perjudicado (entindase, el falso representante o aquel cuya representacin fue excedida), pero
s podr surtir efectos frente a terceros, porque en cuanto a su constitucin, el acto jurdico
es perfecto al no contener ningn vicio en la formacin de la voluntad, sin embargo, existe un
defecto en la legitimacin representativa que genera su invalidez frente a aquella persona falsa-
mente representada.
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CAPTULO V
FE PBLICA REGISTRAL
Y EL PROBLEMA DE LOS TTULOS FALSOS
CAPTULO V
FE PBLICA REGISTRAL Y EL PROBLEMA
DE LOS TTULOS FALSOS
(234) Diario Per 21. Metro cuadrado en Lima ha subido 300 %, Lima, 27 de mayo de 2014,
p.10.
(235) El problema del fraude viene desde antiguo, pues basta mencionar la memoria del entonces
Decano del Colegio de Notarios de Lima Dr. Carlos Augusto Sotomayor Berns, en enero de
1993, expresada al concluir su gestin de 1991-1992, en la cual menciona como uno de los
171
Los principios registrales en el conflicto judicial
mayores problemas del notariado la falsificacin de sellos, firmas y documentos notariales, como
puede verse en: Notarius. Revista del Colegio de Notarios de Lima, N 3, Lima, 1992/1993,
pp.55-56. Lo que ocurre es que la situacin se agudiz en los ltimos aos.
(236) Sobre el particular, se sostiene: una creciente produccin de literatura emprica sobre el delito
ha revelado que los delincuentes responden a los cambios de los costos de oportunidad, de la
probabilidad de la aprehensin, de la severidad del castigo y de otras variables relevantes como si
fueran en efecto los calculadores racionales del modelo econmico: POSNER, Richard. El An-
lisis Econmico del Derecho. FCE, Mxico, 2013, traduccin de Eduardo L. Surez, p. 350. Esta
conclusin parece acertada en el caso de los delitos econmicos, donde los agentes actan como si
estuviesen en un mercado de produccin de bienes o prestacin de servicios (ilcitos) para obtener
lucro; a diferencia de lo que ocurren en los llamados crmenes pasionales, en los que prima la
irracionalidad.
(237) El economista Gary Becker (1930-2014) ya haba realizado estudios sobre el comportamiento
econmico de los criminales, en el sentido de que la pena prevista por la ley, multiplicada por la
posibilidad de deteccin constituyen elementos que se tienen en cuenta para infringir la ley. En
el caso peruano, los falsificadores confan en la reducida (o nfima) posibilidad de sancin, por lo
que el delito se incrementa de manera geomtrica.
172
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
El contrato nulo sirve de base para que el primer adquirente (B) trans-
fiera o pretenda transferir el mismo derecho a un sucesivo adquirente (C) por
medio de un contrato vlido por s mismo. Entonces, la duda que surge es si
la cesacin de efectos por la nulidad del acto A-B, se expanden al acto poste-
rior B-C, o no(238).
(238) Anlogo problema se encuentra cuando el acto A-B es objeto de rescisin o resolucin, mientras
que ya existe un tercero por virtud del contrato sucesivo B-C.
(239) Los fundamentos del tribunal para crear un nuevo modo de adquisicin de la propiedad, susten-
tado en la falsificacin, son los siguientes: 1. Que, pasando a resolver el fondo del asunto mate-
ria de casacin, este Supremo Tribunal debe sealar que en cuanto a la primera causal alegada
por la Superintendencia de Bienes Estatales - SBE sobre la infraccin normativa por interpreta-
cin errnea del artculo 2014 del Cdigo Civil, el artculo VIII del Ttulo Preliminar del Regla-
mento General de los Registros Pblicos (aprobado por Resolucin N 195-2001-SUNARP/SN
que entr en vigencia el uno de octubre de dos mil uno) precis los alcances de la regulacin
contenida en los artculos 2014 del citado cdigo de la siguiente manera: La inexactitud de
los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina no
173
Los principios registrales en el conflicto judicial
perjudicara al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la
base aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.
2. Que, ante esa precisin refiere Aliaga Huariapata (Cdigo Civil Comentado. Gaceta Jurdica,
Lima-Per): () los posibles vicios que afecten el derecho del tercero adquirente deben refe-
rirse solo a los asientos registrales. Sin dejar de reconocer que nuestro sistema de transmisiones
patrimoniales es causalista (no abstracto), somos de la opinin que, a los efectos de la proteccin
de los terceros registrales, la bsqueda de posibles inexactitudes registrales debera limitarse a
los asientos registrales y no a los ttulos archivados. Ello en atencin a la rigurosa calificacin
registral existente en nuestro sistema a cargo de un profesional del derecho y al asiento registral
que es ms que un simple resumen del ttulo, al determinar la nueva situacin jurdica deri-
vada. 3. Que en ese sentido, la Sala Superior al confirmar la sentencia apelada que concluye que
los actos jurdicos celebrados entre Marta Amelia Ros Vargas y la Sociedad Conyugal confor-
mada por Luisa Aida Ros Gamarra de Vsquez, Julio Vsquez Dvila, y estos a su vez, con Julio
Hernn Vsquez Ros, han sido realizados de buena fe, no ha hecho una interpretacin errnea,
pues estos demandados al celebrar los actos jurdicos se basaron en la informacin que apareca
en los asientos registrales, no siendo necesario remitirse a los ttulos archivados como pretende la
demandante; ms an si dichos codemandados recurrieron a la notaria Miriam Acevedo Mendoza
quien efectu un estudio de los ttulos de propiedad del inmueble sublitis y comunic a estos
que el citado predio se encontraba libre de todo gravamen, y que podan adquirirlo sin problema
alguno, por lo que este extremo del recurso de casacin debe ser desestimado. La Sala superior
ha efectuado una correcta interpretacin y aplicacin del artculo 2014 de nuestro Cdigo Civil.
4.Que en cuanto a la causal referida a infraccin normativa por inaplicacin de los artculos
2012 y 219 inciso 3 del Cdigo Civil tenemos que el primer artculo establece como presuncin
iure et de iure que toda persona conoce el contenido de las inscripciones, y como tal no est sujeta
a probanza, lo que debe concordarse con el artculo 2014 del mismo cdigo, puesto que los refe-
ridos codemandados fueron diligentes en conocer el contenido de las inscripciones referentes la
bien sublitis en la forma que ya se ha explicado en el considerando anterior, tenemos en cuenta
que como una consecuencia de la conocibilidad de las inscripciones aquello que no est publicado
no debe perjudicarlos ni oponrseles por cuanto nunca estuvieron en posibilidad de conocerlo, los
rganos jurisdiccionales de mrito han determinado que los demandados Julio Hernn Vsquez
Ros y sus padres contrataron en base a lo que estaba publicitado en el Registro de la Propiedad
Inmueble y de buena fe.
Los magistrados que suscribieron la ejecutoria suprema son: Tvara Crdova (ponente), Rodr-
guez Mendoza, Huaman Llamas, Castaeda Serrano y Caldern Castillo.
(240) GONZALES BARRN, Gunther. Nota crtica a las sentencias, de la Corte Suprema y la Corte
Superior, que simultneamente, convalidaron tres falsificaciones y privatizaron el dominio
pblico. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 22, Lima, abril, 2015, pp. 149-164.
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(241) Es conocido que el proyecto original provino de la principal cantera del extremismo: la Sunarp.
(242) Por ltimo, la propia Ley N 30313 debe aspirar a la coherencia consigo mismo. En efecto, por
mrito de la indicada norma, el tercero debe indagar la autenticidad de los ttulos archivados
para obtener tutela, por tanto, si no hiciese la verificacin, entonces no habr buena fe ni pro-
teccin del sistema; no obstante, el mismo artculo 2014 del Cdigo Civil establece en forma
contradictoria que ese mismo tercero tiene proteccin, aun cuando hubiese un ttulo falsificado.
Es necesario salvar esa incongruencia, en concordancia con la defensa de la propiedad y de otros
derechos fundamentales.
(243) En este punto, debe recordarse que la proteccin del tercero debe matizarse, pues, en algu-
nos casos resulta preferible la posicin del tercero, pero en otros, no. Por ejemplo, en los casos
de vicios de la voluntad o simulacin, el propietario ha creado la apariencia, al haber vendido
un inmueble, con su propia voluntad, sea por error o dolo, en consecuencia, debe asumir las
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
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Los principios registrales en el conflicto judicial
tema no queda all, pues tambin debe utilizarse la segunda ley de ponde-
racin de Alexy, por el cual, la certeza emprica de los fundamentos de la
intervencin (a favor del tercero) debe ser muy alta, pero eso precisamente
no ocurre en este caso, pues, si bien la tutela del propietario sacrifica al ter-
cero, en cambio, la tutela del tercero sacrifica al propietario, pero tambin
afecta al mismo tercero, pues, nadie le garantiza a l que su propio ttulo no
sea falsificado posteriormente. Por ltimo, cabe que la medida de intervencin
enfrente, no a uno, sino a varios derechos fundamentales; en consecuencia, la
frmula del peso extendida conlleva un efecto acumulativo en la pondera-
cin. En el presente caso, la seguridad jurdica, favorable al tercero, no puede
oponerse a una serie de derechos fundamentales que tutelan la posicin del
propietario legtimo dentro de su individual, pero tambin social, que estn
vinculados con las libertades econmicas, e incluso con el principio de libre
mercado, que se funda en los intercambios voluntarios, y no en el robo de los
derechos.
En quinto lugar, la proteccin del propietario es un imperativo del sis-
tema, como se advierte por el hecho de que una persona no puede ser obli-
gada al pago de obligaciones inventadas por falsificacin de firma, aun
cuando haya tercero de buena fe (art. 19.1 Ley N 27287); y lo mismo pasa
con los bienes muebles (art. 948 del CC); por tanto, un mnimo de coheren-
cia valorativa exige negar que el mismo fraude permita la tutela del tercero
en caso de la propiedad inmobiliaria. En tal sentido, no es posible aceptar que
el ciudadano est protegido frente a las invasiones ilegtimas de su persona-
lidad por deudas de cinco nuevos soles que constan en letras de cambio, o
cuando le falsifican el ttulo documental de un celular o computadora, pero
no lo est cuando se trata de bienes inmuebles de inmenso valor, que repre-
sentan, tal vez, el esfuerzo de toda su vida. Una incongruencia de ese tipo no
puede mantenerse.
La conclusin es que el artculo 5 de la Ley N 30313, concordante con
el artculo 2014 del CC, en cuanto protege al tercero de buena fe originado
en falsificaciones o suplantaciones, en agravio del propietario legtimo, vul-
nera los derechos o principios constitucionales de dignidad, libertad indivi-
dual, libertad contractual, propiedad, vivienda adecuada, libre iniciativa pri-
vada y economa social de mercado, previstos en los artculos 1, 2, 58, 70 y en
la Cuarta Disposicin Final y Transitoria de la Constitucin de 1993, concor-
dante con el artculo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Econmicos,
Sociales y Culturales, del ao 1966.
178
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
1. Doctrina y metadoctrina
La filosofa conoce desde antiguo el trmino metafsica como ant-
nimo de la fsica, lo que alude a todo aquello que se encuentra ms all
de lo fsico o de lo sensible; por tanto, la metafsica es lo suprasensible, lo
ideal. Estas categoras pueden trasladarse al Derecho, bajo el entendido que
las razones estrictamente jurdicas y fcticas (doctrina) esconden motivaciones
de distinta ndole (metadoctrina), que van desde lo ideolgico hasta la corrup-
cin pura y simple; lo que vendra a ser lo oculto, lo subyacente, pero que
tambin es necesario conocer para aclarar los debates.
La doctrina es lenguaje informativo, pero fundamentalmente argu-
mentativo, pues se trata de exponer razones para explicar el Derecho, pro-
poner soluciones o interpretaciones del sistema legal en conjunto o de enun-
ciados normativos concretos; por tanto, sus funciones son pedaggicas,
reformadoras o hermenuticas(245).
La doctrina jurdica se sirve, bsicamente, de fundamentos jurdicos, en
cuanto las razones se encuentran en el mundo del Derecho, sea que el tra-
tadista se basa en normas, de distinto tipo o jerarqua, que, por s mismas,
constituyen, ya, razones para resolver una controversia (fundamentos norma-
tivos), sea que se base en razones lgicas, sistemticas, valorativas; o de fun-
damentos fcticos, que apoyan su razonamiento, cuando el autor se funda
en hechos comprobados por otras ciencias, como la psicologa, la economa, la
sociologa o la antropologa, por ejemplo.
No obstante, la doctrina tambin expresa motivaciones ideolgicas o la
preferencia de un determinado inters, clase social o faccin, los que hemos
agrupado en los siguientes fundamentos:
(244) Representado por el siguiente artculo: PASCO ARAUCO, Alan. En qu se parece Rodolfo
Orellana y la mafia que trafica los terrenos ajenos al proyecto de ley que pretende modificar el
artculo 2014 del CC?. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 27, Gaceta Jurdica, Lima, setiem-
bre, 2015.
(245) En cualquier caso, las obras deben ser serias, bien escritas, meditadas y sustentadas: MENEZES
CORDEIRO, Antnio. Tratado de Direito Civil. Tomo I. Edies Almedina, Coimbra, 2012,
p.669.
179
Los principios registrales en el conflicto judicial
(246) GONZALES BARRN, Gunther. La falsificacin: nuevo modo de adquirir la propiedad. Gaceta Jur-
dica, Lima, 2015, pp. 9-152.
180
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
con cero libros, cero citas y cero sentencias de derecho constitucional que lo
pudiesen apoyar.
En segundo lugar, si alguien sostiene que el artculo 70 de la Consti-
tucin no protege al propietario inscrito que sufre un acto tan vil y abyecto
como la falsificacin, entonces, para qu sirve esa norma?, cundo se
aplica?, nunca? El dogmatismo extremista tendra que explicar la funcin de
la norma constitucional, o tal vez reconocer que, segn l, tiene carcter de
objeto decorativo. Sin embargo, cuando se desconoce la obligatoriedad de los
derechos fundamentales, entonces se retrocede al constitucionalismo liberal
del siglo XIX, con meros programas polticos, pero esa visin trasnochada no
se sostiene en la hora presente. En efecto, el Derecho actual se construye bajo
la premisa de normas vinculantes, nacionales o internacionales, proteccin de
derechos humanos y tribunales de justicia que los hacen efectivos.
Por lo dems, la desvalorizacin del artculo 70, hasta el punto de conver-
tirlo en frase retrica, tendra como resultado, paradjico, que la propiedad,
en general, no tuviese proteccin constitucional, por tanto, la ley ordinaria
podra regular la materia como mejor le pareciese. En tal caso, el dogmatismo
registral llevara directamente a su propia destruccin, pues si el propietario
carece de proteccin, tampoco podra tenerla el tercero, por un simple cambio
de ley. En conclusin: la tesis planteada se desmiente a s misma. La reflexin:
antes de hablar se debe pensar.
En tercer lugar, habra que explicar cmo los derechos humanos, espec-
ficamente los de propiedad y de vivienda adecuada (art. 21 Convencin Ame-
ricana de Derechos Humanos, art. 11.1 Pacto Internacional de Derechos
Econmicos, Sociales y Culturales) pueden perderse por obra y gracia de falsi-
ficaciones. En tal sentido, cabra preguntarse: los derechos humanos, con su
superior carga valorativa, no valen nada?, o, son un papel sin contenido?
En cuarto lugar, el artculo 58 de la Constitucin establece: la iniciativa
privada es libre. Se ejerce en una economa social de mercado, lo cual sig-
nifica que las relaciones econmicas se conforman por la concurrencia libre
entre la oferta (vendedores) y la demanda (compradores), para el logro directo
del beneficio individual, bajo la premisa que cada persona es quien mejor
puede decidir sobre sus intereses, lo que multiplicndose en todos los casos,
permitir alcanzar el bienestar general(247). Por tanto, la economa de mercado
(247) El mercado libre presupone respeto a la propiedad, a la iniciativa privada y a una libre com-
petencia regida, prima facie, por la oferta y demanda, y, por otro lado, el combate a los oligo-
polios o monopolios (STC N 00008-2003-AI/TC, f. j. 13); asimismo: la economa social de
mercado es representativa de los valores constitucionales de la libertad y la justicia, por ende,
181
Los principios registrales en el conflicto judicial
es compatible con los fundamentos axiolgicos y teleolgicos que inspiran a un Estado social y
democrtico de derecho. En esta imperan los principios de libertad y promocin de la igualdad
material dentro de un orden democrtico garantizado por el Estado (f. j. 16).
(248) As, (garantiza) la libertad de los privados y su autonoma en el ejercicio del poder econmico
respecto al poder poltico, es decir, la negacin de la economa dirigida autoritaria, pero con la
afirmacin simultnea de la prerrogativa estatal all donde lo impongan necesidades de protec-
cin que trasciendan al mercado: MAZZAMUTO, Salvatore. Libert contrattuale e utilit
sociale. En: SALVI, Cesare (Dir.). Diritto Civile e Principi Costituzionali Europei e Italiani. Giappi-
chelli Editore, Turn, 2012, pp. 192-193.
(249) Decir que la iniciativa privada es libre es afirmar que el mercado le pertenece a los particu-
lares y no al Estado. Quiere decir que no es tarea del Estado la creacin de riqueza, esta funcin
se encuentra reservada a los particulares. Nuestra Constitucin ha entendido que la civilizacin
moderna es producto del accionar de los particulares en el mercado, del libre intercambio de bie-
nes y servicios que son la base de las relaciones econmicas que se manifiestan en los contratos.
La nuestra es una civilizacin contractual, que solo es posible gracias a que la iniciativa privada
es libre: GUTIRREZ CAMACHO, Walter. Comentario al artculo 58. En: dem. (Dr.). La
Constitucin comentada. Tomo II, Gaceta Jurdica, Lima, 2013, p. 21.
(250) La propiedad privada se ubica en el centro del modelo constitucional econmico porque el legis-
lador ordinario no puede (y de ah el carcter fundamental del dominio) cambiar su modo de ser
propio, abolir el derecho o su objeto, y por otra parte, desde un punto de vista positivo, tiene el
deber tanto de proporcionar a la propiedad privada una situacin asegurada dentro del
orden social mediante las garantas materiales y de procedimiento adecuadas (a pesar de
todas las exigencias de inters pblico a que se someta), comprometindose a regular o crear un
ncleo de normas que posibiliten la existencia, capacidad de funcionamiento y utilizacin privada
de la propiedad: REY MARTNEZ, Fernando. La propiedad privada en la Constitucin espaola.
CEC, Madrid, 1994, p. 321.
182
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(251) La ignorancia que surge del fundamentalismo se demuestra con la siguiente opinin referida: no
es importante que en Estados Unidos no exista fe pblica registral, pues se trata de realidad dife-
rente con un PBI superior en cinco veces al Per. Este es un tpico argumento al revs, pues si
Estados Unidos es el pas con mayor riqueza en el mundo, sin necesidad de la fe registral, es que
obviamente no es imprescindible para lograr el desarrollo. El rechazo de la fe registral se advierte
en los siguientes ordenamientos:
- Estados Unidos. POSNER, Richard. El anlisis econmico del Derecho. Ob. cit., p. 142.
- Francia. JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, Vol. III, EJEA - Bosch, Buenos Aires,
1950, traduccin de Santiago Cunchillos, p. 286.
- Italia. PILIA, Carlo. Circolazione giuridica e nullit. Giuffr Editore, Miln, 2002, pp. 406-
407, que no contiene norma genrica de fe registral, salvo hiptesis particulares como en la
simulacin.
- Portugal. LOPES, J. de Seabra. Direito dos registos e do notariado. 5 edicin, Almedina, Coimbra,
2009, p. 427, en cuanto el propietario es preferente por tres aos en los que puede plantear la
accin de nulidad.
183
Los principios registrales en el conflicto judicial
- Argentina. DE REINA TARTIRE, Gabriel. Principios registrales. Estudio del Derecho Registral
Inmobiliario argentino. Heliasta, Buenos Aires, 2009, p. 63.
- Brasil. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Pblicos. Teora y Prctica. 6 edicin, Editora
Mtodo, Sao Paulo, 2014, p. 353.
- Chile. FLORES DURN, Mara Fernanda y PEA HENRQUEZ, Carlos. Sistema registral
inmobiliario chileno. Thomson Reuters, Santiago, 2014, p. 41.
En todos los casos, se trata de pases que tienen mayor PBI que el nuestro. Por tanto, la fe
registral no es verdad inconmovible, por lo que la seguridad jurdica puede lograrse en mayor
medida con instituciones jurdicas ms realistas.
(252) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral. 2 edicin, Civitas-
Thomson Reuters, Cizur Menor 2011 (facsimilar de la edicin de 1957), p. 253.
(253) Por ejemplo, es el caso de HUECK, Alfred y CANARIS, Claus Wilhelm. Derecho de los ttulos-
valor. Editorial Ariel, Barcelona, 1988, traduccin de Jess Alfaro, p. 47: el principio de la apa-
riencia solo puede utilizarse en conexin con el de imputabilidad. No existe imputabilidad y, en
184
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
principio, tampoco responsabilidad por apariencia en los casos de vis absoluto, representacin sin
poder, falsedad, as como en los casos de ausencia o limitacin de capacidad de obrar.
Canaris es reconocido frecuentemente como el mayor especialista en la doctrina de la apariencia.
As: DE EIZAGUIRRE, Jos Mara. Derecho Mercantil. Editorial Civitas, Madrid, 1999, p. 230.
(254) El hecho de que no se tenga en cuenta el hecho (sic) de que al propietario no le es imputable
la prdida de la apariencia registral se basa en que este contar en todo caso con una pretensin
de resarcimiento frente al Estado: WESTERMANN, Harry; WESTERMANN, Harm Peter;
GURSKY, Karl-Heinz y EICKMANN, Dieter. Derechos Reales. Tomo II, 7 edicin, Fundacin
Cultural del Notariado, Madrid, 2007, traduccin de Ana Caizares Laso, Jos Mara Miquel
Gonzlez, Jos Miguel Rodrguez Tapia y Bruno Rodrguez Rosado, p. 1064.
(255) Este error lo comete hasta un gran jurista, como FALZEA, ngelo. El principio jurdico de la
apariencia, traduccin de Leysser Len, en: Revista Derecho. PUCP, Lima, 2006, p. 206, cuando
dice: No es necesario, en particular, que el error del tercero sea causado por dolo o culpa de otro,
y, para ser ms precisos, del titular del derecho subjetivo; con lo que descarta el fundamental
requisito de la culpa del titular primigenio, pero sin explicar por qu se le despoja, y sin entender
que la objetivacin de la apariencia, propia del mundo jurdico germano, se justifica porque
el Estado asume el costo. Por tanto, mientras el sistema alemn se basa en la idea que el Estado
reparte la propiedad (registro), y si se equivoca asume el resarcimiento; en cambio, el sistema
peruano, e italiano, no reconoce ese fundamento, ni paga indemnizacin efectiva.
(256) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3 edicin, Ediciones
Legales, Lima, 2012, p. 566.
185
Los principios registrales en el conflicto judicial
registro inscribe actos que constan en escritura pblica, por tanto, la pistola
tambin tendran que habrsela puesto al notario, al funcionario que recibe el
ttulo en la oficina del diario, al registrador hasta que inscriba la venta, para
luego transferir el bien a un tercero de buena fe, sin que nadie reaccione, ni
reclame ni diga nada. Dems est decir que tal hiptesis es absolutamente
irreal. Por tanto, se hace una crtica con un caso de fantasa(257).
La conclusin es que la proteccin del tercero no es verdad inconmovi-
ble, por lo que las sociedades tienen todo el derecho de darse las normas ms
apropiadas a su realidad, conforme a los principios que consideren esencia-
les. En tal sentido, la exigencia de culpa para justificar la prdida de la pro-
piedad no es hereja, sino un criterio de razonabilidad para explicar en qu
casos el propietario merece proteccin, o en qu otros casos, el tercero, segn
la evaluacin de los valores e intereses en juego en las distintas situaciones
conflictivas.
(257) Por otro lado, tambin se dice que en la lesin no hay culpa del vendedor, pues el comprador se
aprovech de su estado de necesidad para obtener un precio vil. La objecin es incorrecta por lo
siguiente: el comprador acta con dolo, es cierto, pero no puede negarse que el vendedor incurre
en culpa levsima, pero culpa al fin y al cabo, pues en una economa de mercado existen mltiples
opciones para lograr el financiamiento deseado, sin necesidad de aceptar el abuso, como ocurre
con el crdito bancario, no-bancario, personal, tarjetas de crdito, anticresis, arrendamiento con
capitalizacin, opciones con prima, arras, venta a otro comprador, sin necesidad de llegar al 40 %
de desequilibrio parmetro legal, sino con un porcentaje menor de descuento, lo que, adems
de mejorar la posicin del vendedor, hace imposible la lesin.
186
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(258) Habra que preguntarse si realmente los exponentes del registro absolutista han estudiado con
alguna profundidad el derecho de propiedad. Es el caso, por ejemplo, de quien sostiene que la
mala fe nace del conocimiento, sea registral, sea de un cartel; por tanto, sin cartel no hay mala
fe. Lean este prrafo: siendo este el panorama, sera indispensable que todo propietario de algn
terreno, coloque sobre este, por ejemplo, un cartel mediante el cual indique que dicho bien es
de su propiedad. De esta forma, el propietario del suelo podra demostrar que el tercero invasor
tom debido conocimiento de la ajenidad del terreno a travs de la informacin contenida en
dicho aviso: PASCO ARAUCO, Alan. Edificacin en terreno ajeno: Entre la buena y la mala
fe del constructor. Convirtiendo las presunciones absolutas en presunciones iuris tantum?. En:
Actualidad Jurdica. N 183, Gaceta Jurdica, Lima, febrero, 2009, p. 68. La verdad es que en tal
caso no se necesita colocar cartel alguno, pues el sujeto que ingresa a poseer un bien sin ttulo, se
le reputa de mala fe, pues carece de la mnima base jurdica por la cual podra fundar una hipo-
ttica buena fe. En efecto, cada uno de nosotros conoce sobre qu bienes ejercemos dominio o
posesin legtima; y de ello deducimos que sobre los otros bienes que se encuentran en el mundo
carecemos de derecho. Esa constatacin social es suficiente para fundar la mala fe. Lo contrario
llevara a la burda conclusin de que podemos despojar impunemente la casa de nuestro vecino
por el hecho que este no haya colocado un cartel que anuncie su calidad de propietario. En rea-
lidad, con cartel o sin cartel, conocemos perfectamente que no tenemos derecho alguno sobre la
casa del vecino, entonces una invasin o construccin siempre ser de mala fe. En otras palabras,
en este tema no se necesita un conocimiento positivo (tener noticias sobre quin es el domino),
sino un mero conocimiento negativo (tener certeza que yo no soy el titular; y en consecuencia
la propiedad le corresponde a otro). Por tal motivo, todos los invasores, con cartel o sin l, pues
carecen de un ttulo, y en esa situacin, no existe base alguna por la cual dichos poseedores pue-
dan creer o confiar que su estado es legal o legtimo. En efecto, sobre qu elemento objetivo se
asentara la buena fe de un invasor o de un ladrn?
Luego de varios aos de esta crtica definitiva, el aludido seala ahora que el cartel es necesario
para desvirtuar la buena fe del constructor que contaba con un ttulo otorgado por no-titular.
Sobre el particular, me cabe hacer algunas reflexiones: Primero: El solo hecho de aclarar la
opinin anterior, cambiando el tenor de lo manifestado, es prueba concluyente de que nuestra
crtica fue totalmente vlida. Segundo: Lamentablemente para el autor, la aclaracin no cum-
ple su propsito. En efecto, si un constructor con ttulo, deviene en actor de mala fe por la sim-
ple presencia de un cartel en contrario, entonces ello implicara que su ttulo es tan dbil que
un simple anuncio desbarata su pretendida buena fe. Llevemos esta situacin al plano social: un
187
Los principios registrales en el conflicto judicial
comprador con escritura pblica, llega al terreno adquirido y advierte la presencia de un cartel
que indica que el propietario es un tercero. El cartel mata su ttulo? Si es as, como sostiene el
contrario, entonces su ttulo, desde el principio, carece de sustancia alguna, por lo que siempre
fue un poseedor o constructor de mala fe. En este punto, hay la necesidad de recordar que la
buena fe requiere dos elementos constitutivos: ttulo y creencia honesta en la legitimidad de la
adquisicin (leer: art. 906 del CC); por tanto, no basta el ttulo, en tanto se requiere tambin
que las circunstancias del caso permitan suponer que el poseedor contaba con un ttulo plena-
mente vlido y eficaz, lo cual significa que la apariencia favoreca al vendedor o enajenante como
titular del derecho. Bajo tal premisa, un ttulo con elevada apariencia de legitimidad no puede
desvirtuarse por un cartel, salvo que el ttulo per se no valga nada, por haberse otorgado pese a
que el vendedor no mostr ttulo alguno de su supuesto derecho, y el comprador acept celebrar
el contrato. En tal caso, desde el origen, y sin necesidad de cartel, el poseedor o constructor es de
mala fe, pues el ttulo no salva el hecho de que este no contaba con apariencia alguna de lega-
lidad, por tanto, la negligencia lleva a la mala fe. La siguiente cita redondea la idea: (la buena
fe exige) no solamente que en el sujeto agente exista la idea equivocada de que acta bien, sino
tambin el que haya obrado segn patrones objetivos de honradez. Esto ltimo lleva la exigencia
de que la conducta errnea no est basada en la negligencia; es preciso que se acte con la dili-
gencia normal, la que la conciencia social exige, a fin de que el error sea excusable; no cabe buena
fe si el error es inexcusable: NEZ BOLUDA, Mara de los Desamparados. La accesin en las
edificaciones. JM Bosch Editor, Barcelona, 1994, p. 134. La buena fe es un concepto de raz tica,
vinculado con una actuacin honesta y defendible bajo la lupa social, por tanto, un negligente no
tiene buena fe; y si una persona compra un inmueble sin diligencia, con un ttulo tan dbil que
un simple cartel lo pone ya en cuestionamiento, pues en realidad tena mala fe desde el principio,
por error inexcusable. La aclaracin no cambia la severa crtica. Tercero: Probablemente, de
aqu a cinco aos seremos testigos de la aclaracin de la aclaracin del inefable extremista.
Es la ltima vez que nos ocuparemos en dicho personaje, pues no vale la pena perder un recurso
valioso: el tiempo.
(259) Una contundente crtica al extremismo puede leerse en este prrafo: Pretender exagerar la efi-
cacia de la publicidad es poner las bases para el triunfo de los especuladores y estafadores, la
proteccin desmesurada del registro como crdito, como capital, genera el descontento social:
LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho inmobiliario registral. Ob. cit., p. 173.
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(260) POSNER, Richard. El anlisis econmico del Derecho. Ob. cit., p. 142.
(261) Es llamativo que los dogmticos registrales, emparentados con el neoliberalismo por su endiosa-
miento a la seguridad dinmica, no hayan ledo a uno de sus hroes.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(266) ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada
como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, Sra. Raquel Rolnik, y sobre el derecho de
no discriminacin. A/63/275 de 13 de agosto de 2008, p. 6.
(267) En tal sentido, se dice: De acuerdo con el derecho internacional relativo a los derechos huma-
nos, toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada como componente del derecho a un
nivel de vida adecuado. El derecho a una vivienda adecuada incluye, entre otras cosas, el dere-
cho a la proteccin contra la injerencia arbitraria o ilegal en su vida privada, familia, hogar y el
derecho a la seguridad jurdica de la tenencia: ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe
del Relator Especial sobre una vivienda adecuada como parte del derecho a un nivel de vida adecuado, Sr.
Miloon Kothari, aplicacin de la Resolucin 60/251 de la Asamblea General de 15 de marzo de 2006,
Anexo I: Principios bsicos y directrices sobre los desalojos y el desplazamiento generados por el desarrollo.
A/HRC/4/18 de 5 de febrero de 2007, p. 18.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(269) La discutible proposicin se refuta con los siguientes trminos: La acusacin de que la propiedad
privada de la tierra no podra existir, sino fuera por la proteccin del gobierno no puede resistir
la fuerza de la evidencia. El papel del gobierno con respecto a la tierra ha sido agresivo en vez de
protector. Se han arrebatado las tenencias privadas en manos de individuos o de grupos a los que
el gobierno ha atacado, ya sea travs de guerras o de decretos legales. Tanto en el Antiguo Egipto
como en Asiria, y tambin en India, Grecia, y las provincias romanas, las tenencias privadas de
tierra se respetaban y se mantenan seguras y sagradas mucho antes de que cualquier tipo de
gobierno intentase defender la propiedad de la tierra: LEFEVRE, Robert. La filosofa de la pro-
piedad. Unin Editorial, Madrid, 2013, traduccin de Juan Manuel Gonzlez Otero, p. 111. El
citado argumento proviene de un liberal, y los extremistas registrales, si bien son normalmente
liberales, empero, adoptan en forma contradictoria la idea de la verdad oficial del Estado.
(270) Los economicistas reconocen que un puro sistema registral de la propiedad no sera eficiente. As:
Podemos imaginar dos sistemas de derecho de propiedad exactamente opuestos: la propiedad de
acuerdo solo con un sistema de ttulos de papel, y la propiedad solo por la posesin fsica. Ambos
sistemas implicaran graves ineficiencias. Un sistema universal de ttulos de papel supone que
todo es ya propiedad de alguien y solo permite las transferencias por la transmisin formal (por
ejemplo, la entrega de una escritura), de modo que es intil buscar la adquisicin de propieda-
des que no tengan dueo, ya sea porque nunca lo tuvieron o porque han sido abandonadas. Tal
sistema dejara tambin sin definicin el estatus de los no propietarios que, sin embargo, tienen
el uso exclusivo de la propiedad, como ocurre con los inquilinos. Y sera inevitable examinar los
errores inevitables que causa un sistema de derechos de papel. () Por lo tanto, es probable
que un rgimen legal de la propiedad eficiente sea un sistema mixto, que combine los
derechos de papel con los derechos posesorios: POSNER, Richard. El anlisis econmico del
Derecho. Ob. cit., p. 144.
(271) En el mbito social, el proceso codificador cristalizaba los valores de la burguesa, de all que
esta lo postulara como modelo de legislacin y se reconociera ideolgicamente en l. La expresin
tan socorrida que alude al Cdigo de Napolen como el cdigo de la burguesa no resulta, pues,
casual. Los cdigos y la clase social que los sostienen alentaban la implementacin de una pax
burguesa, indispensable para el funcionamiento de la formacin econmica capitalista que poco
a poco se entronizaba, de manera que el cdigo puede ser visto como la regla de juego que la
195
Los principios registrales en el conflicto judicial
pero los dogmticos insisten en mantener estas premisas, pese a los cambios
ocurridos en el mundo.
Por tal motivo, en la actualidad posmoderna nacida a mediados del siglo
XX, el extremismo no puede mantenerse porque sus bases tericas estn des-
truidas: no rige el conceptualismo positivista, no rige el culto a la ley y a los
cdigos, no rige el dogmatismo, no rige el voluntarismo, no rigen las meras
libertades tericas frente al Estado, no rige el legislador nico, no rige el juez
como boca de la ley, no rige la plena soberana estatal, no rigen los princi-
pios absolutos e inmutables, etc. Las ideas subyacentes del extremismo estn
derrotadas, y este con aquellas(272). En tal sentido, un civilista italiano del
talento de Rodolfo Sacco est dispuesto a reconocer que la nocin clsica de
Cdigo Civil ha muerto(273).
En nuestro pas, que sufre de subdesarrollo econmico, pero fundamental-
mente de atraso cultural, el dogmatismo registral, nacido en regmenes polticos
autoritarios y proclives a la exagerada intervencin estatal(274), empero, al mismo
tiempo se confiesa neoliberal. Cmo conciliar esta contradiccin?
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(275) El extremismo se muestra favorable a la convalidacin de las falsificaciones en manos de los terce-
ros de buena fe, pero su esfuerzo tambin se gasta en sostener una muy particular tesis, por la
cual las mejoras que realizan los poseedores sobre bienes ajenos, constituyen una hiptesis ms de
construccin en suelo ajeno, por tanto, cuando alguien hace una mejora, paradjicamente puede
terminar como propietario del bien mejorado. Desde cundo una mejora puede compararse con
el valor del inmueble mismo? Es llamativo, y seguro es solo una casualidad, que las mafias hayan
utilizado un argumento similar para apropiarse ilcitamente de diferentes inmuebles, bajo la
modalidad denominada fraude por mejoras, que consiste en incluir un pacto de mejoras en los
contratos de arrendamiento, para finalmente, con una curiosa interpretacin, hacer que las mejo-
ras valgan tanto como la casa ajena, para finalmente quedarse con la misma, gracias al oportuno
laudo arbitral. Con ms detalles, puede verse: GONZALES BARRN, Gunther. La falsificacin:
nuevo modo de adquirir la propiedad. Ob. cit., pp. 93-95.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(276) En este caso, el agraviado era un agricultor cuyo terreno no alcanza el valor de $ 50,000.
El reportaje dice: (la banda capta) a malos funcionarios en el Ministerio Pblico, notaras, Poli-
ca, Sunarp y el Poder Judicial, con el fin de lograr registrar terrenos despojados a sus legtimos
dueos. Usan documentos fraguados a nombre de terceros: diario La Repblica. Nos das 10 de
tus 15 hectreas. T vives tranquilo y todos felices, Lima, 26 de julio de 2015, p. 26.
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
1. Respuesta filosfica(280)
En este punto tengo que exponer una experiencia personal, que puede ser
importante para otros casos. As, desde hace tiempo, por pura intuicin, tuve
la impresin de que el debate jurdico esconde la lucha de corrientes filosficas
(277) Un ejemplo de norma inspirada en el sistema alemn es el artculo 2014 del CC.
(278) Un ejemplo de normas inspiradas en el sistema italiano son los artculos 194 y 948 del CC.
(279) MORALES HERVIAS, Rmulo. La fe pblica registral como proteccin intil frente a los
contratos invlidos e ineficaces. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 200, Lima, mayo, 2015,
pp.267-278.
(280) Este es un apunte al tema, pues tengo la firme idea de escribir un libro crtico sobre la dogmtica
jurdica, desde una perspectiva filosfica rigurosa, en el que se denuncie los errores graves a los
que conduce la pretensin de convertir el Derecho en una realidad ontolgica.
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(281) dem.
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principio jurdico es una quimera que esconde las componendas, las presiones y los intereses
particulares.
(285) Pargrafo 932 BGB (Cdigo Civil alemn): 1. En virtud de una enajenacin de las previstas en
el par. 929 (acuerdo real y entrega), el adquirente se convierte en propietario incluso si la cosa no
pertenece al enajenante, a no ser que, al tiempo en que debera adquirir la propiedad segn estas
disposiciones, l no era de buena fe. En el caso del 929, inciso 2, esto solo rige, sin embargo, si el
adquirente haba obtenido del enajenante la posesin. Dnde est la realidad registral?
Las normas del BGB se han tomado de la traduccin que aparece en el libro de: LAMARCA
MARQUS, Alberto (Dir.) Cdigo Civil alemn. Marcial Pons, Madrid, 2008.
(286) Pargrafo 797 BGB: El emisor est obligado a la prestacin solo contra entrega de la obligacin
al portador. Con la entrega adquiere la propiedad en relacin con el documento, incluso si el
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(290) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis. Lecciones de Derecho Registral Inmobiliario. Ob. cit., p. 253.
(291) WESTERMAN, Harry y otros. Derechos Reales. Ob. cit., Tomo II, p. 1064.
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(292) GORDILLO CAAS, Antonio. El principio de fe pblica registral. Jurista Editores, Lima, 2010,
p.149 (nota 318).
(293) As lo expresa el profesor Gordillo, que ha examinado los sistemas alemn, francs, italiano y
suizo en sus propias lenguas, por lo que su perspectiva nace de la informacin de primera mano:
el registro nunca puede llegar a ser infalible, y que es indeclinable condicin del honesto actuar
la superacin de la duda, mxime cuando se percibe como en las situaciones de duda suele ocu-
rrir que el mantenerse en ella, siendo posible su esclarecimiento, puede llevar ilcitamente al
logro de un aprovechamiento propio a costa del derecho ajeno: Ibdem, p. 161.
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
4. El Derecho no es dogma
El Derecho no es dogma, ni ontologa que va ms all del espacio-
tiempo; por tanto, no existen sistemas puros de corte alemn, italiano, portu-
gus, espaol o peruano, sino, una difcil y compleja bsqueda de soluciones,
nunca acabada, frente a los problemas prcticos, lo que exige dilogo y deli-
beracin, bajo la premisa de encontrar justificaciones realistas, pero no verda-
des reveladas, ni una coherencia ampliamente desmentida por la sociologa
y la ciencia poltica. Parafraseando a un filsofo peruano, no se trata de des-
montar la racionalidad, en donde sea necesaria, sino de debilitar las estructu-
ras pretenciosas de pensamiento, como la dogmtica(294).
Nuevamente, hay que recordar la necesidad de transitar desde la fun-
damentacin esencialista a la justificacin realista o prctica. No hay ms
verdades puras, que fcilmente podran deslizarse a una pendiente peligro-
ssima, que separe a los impolutos de los contaminados, que en forma rpida
acerca al fundamentalismo. En el Derecho, lo mixto, lo hbrido, lo intercultu-
ral, lo dialgico, normalmente es preferible a lo coherente, lo verdadero o
lo natural. La historia de la humanidad, y de las ideas, as lo demuestra en
forma contundente.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(295) La solucin que propone la fe pblica registral carece de legitimidad, por lo que al ciudadano
comn y corriente le parece una creacin absurda. Alguien lo duda? Pues, les propongo un
ejercicio muy simple, y que yo mismo repito en todos los salones de clase: levante la mano la
persona que est de acuerdo con perder su casa por efecto de un burdo fraude que permita la
adquisicin de un tercero de buena fe. Hasta la fecha no conozco a nadie que se muestre a favor,
y en ese momento queda en evidencia que la norma no puede mantenerse inalterable, por lo que
necesariamente tiene que modificarse, ms temprano que tarde, por obra jurisprudencial o legis-
lativa. Y tngase en cuenta que este principio no tiene la misma naturaleza que le corresponde
a los preceptos tributarios, que no pueden someterse a referndum, pues mientras la fe registral
quita un derecho para drselo a otro, por lo cual se trata de un instituto de derecho privado pen-
sado directamente en el inters particular; por el contrario, la disposiciones fiscales se justifican
en el bien comn, pues las exacciones, siempre odiosas, persiguen el mantenimiento de las fun-
ciones estatales que no pueden paralizarse.
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Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
(296) Nuevamente lo dice la doctrina ms autorizada, como es el caso de la contundente idea de COR-
DEIRO, Antnio Menezes. Tratado de direito civil. Ob. cit., Tomo I, p. 969: El reconocimiento
general y absoluto de tutela de la confianza llevara a que buena parte de las soluciones conmina-
das, fuese desviada a favor de aquel en el que, por una razn u otras, las personas acreditasen; lo
que implicara que la ley general dice una cosa, puramente terica, pues la ley especial, inspirada
en la confianza, dira algo distinto. En buena cuenta, el derecho no se fundara en la realidad,
sino en meras apariencias.
209
CAPTULO VI
FE PBLICA REGISTRAL
Y TTULOS ARCHIVADOS
CAPTULO VI
FE PBLICA REGISTRAL
Y TTULOS ARCHIVADOS
I. EL ENTE Y LA NADA
La ontologa es una rama filosfica que estudia los entes u objetos del
mundo real o ideal segn la corriente doctrinal de la que se trate, sin
embargo, tambin cabe preguntarse qu cosa es la nada o el no-ente, si real-
mente es algo, tiene esencia o utilidad. Es conocida la pregunta: por qu
existe el ente y no ms bien la nada? (Heidegger).
No obstante, en el Derecho, como presupuesto metodolgico, se impone
el realismo como condicin imprescindible para su operatividad y funcio-
namiento, pues no podra haber sistema normativo sin hombres, acciones y
cosas. El realismo es la tesis de que hay cosas reales(297). Pues bien, el Dere-
cho, como disciplina social y prctica del conocimiento, trata de entes, pero
no de la nada(298).
En el Per, sin embargo, ha surgido una curiosa tesis, por la cual, las ins-
cripciones vacas de contenido, fantasmales o huecas (la nada) se sobre-
pone a los actos o contratos (entes), lo que obviamente es un sinsentido.
(297) BUNGE, Mario. A la caza de la realidad. La controversia sobre el realismo. Gedisa Editorial, Barce-
lona, 2008, traduccin de Rafael Gonzlez Del Solar, p. 57.
(298) La nada es la negacin de la totalidad de lo ente, lo absolutamente no-ente: HEIDEGGER,
Martn. Qu es metafsica?. Alianza Editorial, Madrid, 2012, traduccin de Helena Corts y
Arturo Leyte, p. 20.
213
Los principios registrales en el conflicto judicial
forma mecnica, de ese hecho irregular; sin embargo, tambin puede ocurrir
que el ttulo sea autntico, pero un error del registro d lugar a que la inscrip-
cin exprese algn dato contrario a su propio ttulo que le sirvi de sustento.
Un ejemplo ser til para aclarar las cosas: A, conjuntamente con su cnyuge
B, compran una casa. El ttulo se inscribe en el registro pblico, empero, por
un error del registrador, sea por dolo o culpa, la inscripcin solo deja constan-
cia que el comprador es A. Posteriormente, A, conocedor de esta circunstancia
falsa, vende el inmueble a C. La pregunta es: qu prima? el ttulo que indica
como propietarios a los seores A y B? O la inscripcin falsa que seala como
titular a A? En el primer caso, la conclusin ser que la venta realizada a C no
produce efectos, en tanto nadie puede ser despojado de sus derechos en forma
arbitraria; en el segundo, la venta queda convalidada, con el consiguiente per-
juicio al cnyuge B, con lo que, dicen, se privilegia la seguridad jurdica.
Este problema plantea una discusin simultnea: el tercero debe consul-
tar solo la inscripcin o los ttulos archivados en los que se funda la inscrip-
cin? Lo primero implicara que la inscripcin viva por s sola, separada del
acto jurdico, por lo que se convertira en lo nico relevante, por ms que se
encuentre hueca.
El tema queda planteado, por lo que pasamos a exponer nuestros argu-
mentos a favor de la primera tesis.
214
Fe pblica registral y ttulos archivados
dice otra cosa; y hasta permite alterar el contenido de una sentencia, pues
el asiento es preferente. Por tanto, no solo se trata de un sistema irracional
e inmoral, sino claramente inconstitucional.
En efecto, no es posible sacralizar la actividad del registrador hasta tal
punto que su actuacin errada o dolosa pueda tener la gravsima consecuen-
cia de modificar o derogar el acto o negocio celebrado por los particulares. Un
sistema as implicara dar preferencia a la mera forma por el solo hecho de ser
tal, o porque el Estado lo decret de modo arbitrario y desptico a travs de
un funcionario. Con ello, solo se logra un ordenamiento formalista, irracio-
nal y contrario a los derechos individuales, pues la decisin abusiva del Estado
prevalece sobre los actos lcitos de los particulares, sin justificacin alguna.
Por tanto, la postura que da primaca a la inscripcin es inconstitucional,
pues dara lugar a una interferencia ilegtima en contra el derecho de propie-
dad del titular. Esta doctrina ha sido reconocida por nuestro Tribunal Consti-
tucional: 7. el derecho de propiedad se caracteriza, entre otras cosas, por ser:
() b) un derecho irrevocable, en el sentido de reconocer que su extincin o
transmisin depende de la propia voluntad del titular, y no de la realizacin
de una causa extraa o del solo querer de un tercero, salvo las excepciones que
prev expresamente la Constitucin Poltica (STC N 5614-2007-AA/TC,
de 20/03/2009). Es absurdo pensar que la proteccin constitucional de la pro-
piedad sea tan dbil que una inscripcin hueca o fantasmal, sin contenido,
sin ttulo, pueda extinguir el dominio legtimamente adquirido, cuando en
realidad se trata del solo querer de un tercero, manifestado en el error de
bulto del registrador al momento de extender una inscripcin.
(299) La fascinacin ante la eficacia del registro como fuente de riqueza y desarrollo no nos debe hacer
olvidar una idea que ha de ser fundamental y directriz del estudio del Derecho Inmobiliario
Registral: el registro no crea la propiedad ni siquiera la define, sino que el registro es un mero
instrumento para identificar, proteger y servir a la propiedad, a la que presta certeza: LVAREZ
CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3 edicin, Ediciones Legales, Lima,
2012, p. 110.
215
Los principios registrales en el conflicto judicial
(300) Sostendr que lo que los filsofos han descrito como el deseo universal de verdad puede descri-
birse mejor como el deseo universal de justificacin. La premisa bsica de mi argumento es que
no se puede apuntar a algo, no se puede obrar a conseguirlo, a menos que se lo reconozca una
vez que se lo ha conseguido. Una de las diferencias entre verdad y justificacin es la que existe
entre lo no reconocible y lo reconocible. Nunca sabremos con seguridad si una creencia dada es
verdadera, pero podemos estar seguros de que nadie es actualmente capaz de invocar objecio-
nes residuales, de que todos coinciden en que merece ser sostenida. Desde luego, est lo que los
lacanianos llaman objetos del deseo, imposibles, indefinibles, sublimes. Empero, el deseo por un
objeto semejante no puede ser relevante para la poltica democrtica. En mi opinin, la verdad es
un objeto de este tipo. Es demasiado sublime, por as decirlo, para ser reconocido o para conver-
tirse en una meta. La justificacin es meramente bella, pero es reconocible y, por tanto, es posible
bregar por ella de manera sistemtica. A veces, con suerte, la justificacin se logra, aunque ese
logro suele ser apenas temporario, pues tarde o temprano se desarrollarn nuevas objeciones a
las creencias temporariamente justificadas. Tal como veo las cosas, el ansia de incondicionalidad
ansia que lleva a los filsofos a insistir en que necesitamos evitar el contextualismo y el relati-
vismo se satisface, por cierto, con la nocin de verdad. Sin embargo, esa ansia no es saludable,
porque el precio de la incondicionalidad es la irrelevancia para la prctica. De modo que pienso
que el tema de la verdad no puede ser relevante para la poltica democrtica, y que los filsofos
dedicados a esta poltica deberan atenerse al tema de la justificacin: RORTY, Richard. Uni-
versalidad y Verdad. En: d. y HABERMAS, Jrgen. Sobre la verdad: validez universal o justifica-
cin?. Amorrortu Editores, Buenos Aires, 2012, traduccin de Patricia Willson, pp. 12-13.
216
Fe pblica registral y ttulos archivados
(301) La siguiente cita es contundente para rechazar la tesis de la inscripcin fantasma: La transcrip-
cin no es, ella misma, ttulo (o modo) de adquisicin ni puede hacer surgir ningn derecho (real
o personal); tampoco es un elemento del ttulo de transferencia o de adquisicin que se agregue
a otros elementos del ttulo. Ttulo de adquisicin es nicamente el negocio (o acto) en virtud
del cual se realiza la adquisicin; o sea, es lo que justifica la adquisicin misma y que, si es un
contrato traslativo (o constitutivo), o un negocio jurdico unilateral (ejemplo, un legado), basta
para transferir (o constituir) el derecho. En efecto, la transcripcin es un mero procedimiento
exterior al ttulo de adquisicin; y en cuanto procedimiento debe presuponer ya existente el
ttulo: MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, EJEA, Buenos
Aires, 1979, traduccin de Santiago Sents Melendo, p. 570.
(302) RAGUSA MAGGIORE, Giuseppe. Il Registro delle imprese. Giuffr Editore, Miln, 2002, p. 132.
(303) El hecho puede ser esttico, como ocurre con la cosa en un estado dado, o cintico, que es el
cambio en el estado de la cosa, pero con la atingencia que sin cosas no hay hechos. As pues, el
anlisis de todo hecho debe comenzar con la identificacin de la cosa involucrada, como en los
casos de los reactivos en una reaccin qumica y del cerebro en un proceso mental: BUNGE,
Mario. A la caza de la realidad. La controversia sobre el realismo. Ob. cit., p. 40.
(304) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Argumentos que justifican la preferencia del asiento
registral sobre el ttulo archivado. En: Actualidad Jurdica. N 177, Gaceta Jurdica, Lima,
agosto, 2008, p. 71 y ss.
217
Los principios registrales en el conflicto judicial
(305) Por su parte, las siguientes palabras de la doctrina italiana resultan esclarecedoras: En el sistema
del Cdigo est fuera de toda duda que, all donde la publicidad tenga como objeto un acto
negocial, es el negocio mismo que debe ser inscrito (se piensa, por ejemplo, que requieren la
inscripcin del poder mercantil, del acto constitutivo de sociedad, de los acuerdos modificativos
de estatuto: artculos 2206, 2296, 2300 y 2436 del CC Italiano), y no una solicitud que repro-
duzca su contenido ms o menos integralmente o ms o menos fielmente. () A propsito, la
solucin que me limito por ahora a hipotetizar () es que el archivo sea a todos los efectos parte
integrante del registro, as todo aquello que est archivado es (como si fuese) inscrito: IBBA,
Carlo. La pubblicit delle imprese. CEDAM, Padua, 2006, pp. 10-11.
218
Fe pblica registral y ttulos archivados
(306) Sin ninguna base emprica, sino por mera intuicin, se dice lo siguiente: Las normas deben
buscar reducir costos para que se faciliten las transferencias. Lo que ms debe importar es que se
produzcan transferencias, porque a travs del intercambio de bienes se asignan los recursos. Si se
imponen costos, lo que ocurra finalmente es que se reducen las transferencias o ellas se realicen
en peores condiciones: AVENDAO ARANA, Francisco. La nueva legislacin para prevenir
y corregir las acciones fraudulentas en los registros pblicos. En: Gaceta Civil & Procesal Civil.
N 23, Lima, mayo, 2015, p. 26. Como se ver en el texto principal, el mercado desmiente la
prediccin, pues los crditos hipotecarios se otorgan, ahora, en mejores condiciones que antes de
la reforma legal. La conclusin es que el mercado se mueve por factores relevantes de macroeco-
noma, como la demanda de viviendas, el crecimiento econmico, las expectativas de los agentes
econmicos, el contexto internacional que eventualmente permite captar fondos a intereses cer-
canos a cero, entre otros. La economa no se afecta en nada por la obligacin de consultar ttulos
archivados, que adems, en la inmensa mayora de casos (99.9 %?), coincide con el contenido
de las inscripciones; por tanto, se trata de un falso dilema econmico, sino fundamentalmente de
carcter terico.
(307) Otro pseudo economicista, que no sabe nada de economa, ni tiene data real para sustentar su
posicin, es TARAZONA ALVARADO, Fernando. Cuando el remedio es peor que la enferme-
dad. Comentarios a la Ley N 30313. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 23, Gaceta Civil,
Lima, mayo, 2015, p. 41, quien dice que la extensin de la publicidad a los ttulos archivados:
encarecera definitivamente los costos de transaccin, con el consiguiente desaliento de la activi-
dad econmica.
(308) NINAMANCCO, Fort. La metamorfosis incoherente (e inconstitucional?) del principio de fe
pblica registral. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 23, Lima, mayo, 2015, pp. 69-76, quien
es el nico que habla de esa supuesta inconstitucionalidad por violacin de la libertad de con-
tratacin, sin que pueda citar un solo libro de derecho constitucional que le sirva de apoyo, o
sea, es la opinin absurda de un diletante que carece de toda base conceptual o prctica. Ense-
guida lo refutamos sin mayor problema.
En primer lugar, la libertad de contratacin, segn se dice, implicara que el comprador no debe
revisar los ttulos del vendedor, pero si ello fuera cierto, entonces casi todos los ordenamientos
jurdicos del planeta seran inconstitucionales, pues en ellos se impone el deber de investigar
los ttulos. O es que todos estn equivocados? Como la consecuencia es absurda, entonces ocurre
219
Los principios registrales en el conflicto judicial
lo propio con la premisa (argumento reductio ad absurdum). Con el fin de apreciar la importan-
cia del estudio de ttulos en diferentes pases, sin que por ello sus normas sean inconstitucio-
nales, puede citarse los siguientes importantes autores de Estados Unidos, Italia y Chile,
respectivamente:
- Los potenciales compradores y prestamistas (y sus abogados) son los responsables de examinar
las inscripciones y descubrir por s mismos si el vendedor est ofreciendo un buen ttulo. Los
principales elementos de este examen son la investigacin del ttulo y la cadena del ttulo:
MERRILL, Thomas W. y SMITH, Henry E. Propiedad y Derechos Reales. Una introduccin al sis-
tema jurdico de los Estados Unidos de Amrica. Thomson Reuters, Cizur Menor 2013, traduccin de
Josep Santdiumenge y Marian Gili, p. 226.
- En referencia a la venta inmobiliaria, la obligacin legal comprende: los documentos con los
cuales es dado ejercitar, en modo ordinario, aquellos derechos sobre la cosa objeto de la venta:
la copia del acto de adquisicin con la relativa nota de transcripcin, en el caso de divi-
sin, adems de dichos documentos en lo que concierne, tambin el ttulo por el cual ha surgido
la copropiedad, con las correspondientes formalidades; la certificacin urbanstica; la copia del
reglamento interno; los ttulos de los cuales derivan limitaciones al derecho transferido; las cons-
tancias de pago de impuestos por el cual subsiste privilegio sobre el inmueble: CARUSI, Pietro.
Il negozio giuridico notarile. 5 edicin, Giuffr Editore, Miln, 1994, pp. 1112-1113.
- 1. Los actos y contratos por los cuales se transfiere el dominio de los bienes races, como la
donacin, la compraventa o la permuta, o por los que se constituye algn derecho real sobre
ellos, como una hipoteca o un usufructo, deben otorgarse por escritura pblica. 2. La tradicin,
esto es, el modo de adquirir entre vivos el dominio y los dems derechos reales sobre los inmue-
bles, se efecta por la inscripcin del ttulo en el registro del conservador de bienes races. Ade-
ms tambin se requiere la inscripcin conservatoria para disponer de los inmuebles adquiridos
por sucesin hereditaria o por prescripcin. Por consiguiente, los documentos que acreditan ordi-
nariamente el dominio de los bienes races son principalmente copias de las escrituras pblicas
en que se otorg el ttulo y copias de las correspondientes inscripciones conservatorias:
FELI SEGOVIA, Juan. Manual del estudio de ttulos de dominio de la propiedad inmobiliaria. 4edi-
cin, Editorial Jurdica de Chile, Santiago, 2014, p. 14.
El contrario llega a decir que no podemos compararnos con Estados Unidos porque hay una
diferencia de 5 a 1 en el PBI, cuando en realidad, tal argumento es un bmeran: si los Estados
Unidos han llegado a ser la primera potencia del mundo, con un dinmico mercado inmobiliario,
entonces ello implica que el deber de investigar los ttulos no traba en lo absoluto el desarrollo
econmico; por el contrario, de esa forma se incentiva un trfico sano, honesto, leal y ms seguro.
220
Fe pblica registral y ttulos archivados
luego de siete meses, las tasas de inters por crditos hipotecarios desciendan
a niveles mnimos histricos, por lo cual, segn informa la prensa, la tasa pro-
medio es de 8.3 % y 7.4 % en soles y dlares, de acuerdo con los datos de
la Asociacin de Bancos (Asbanc)(309). Posteriormente, los medios de comu-
nicacin dieron cuenta que agosto de 2015 fue el mejor de los ltimos seis
meses en otorgamiento de crditos hipotecarios (2,568) frente a julio de 2015
(2,391), lo que se explica por cuestiones concretas de poltica econmica y
crediticia, tales como el subsidio del programa Mivivienda, que permiti 797
hipotecas en agosto, y la flexibilizacin de las entidades financieras para califi-
car a los sujetos de crdito, especialmente del sector informal, en cuanto antes
se exiga acreditar la capacidad crediticia mediante planes de ahorro de doce
a quince meses en los que deba realizarse depsitos regulares para acreditar
solvencia, pero que ahora se han reducido a nueve meses con el objetivo de
impulsar la adquisicin de viviendas(310).
En segundo lugar, la libertad de contratar implica reconocer a los particulares la libertad de deci-
dir con quin y qu se contrata. As, la STC N 0008-2003-AI/TC establece que: tal derecho
garantiza, prima facie: i. Autodeterminacin para decidir la celebracin de un contrato, as como
la potestad de elegir al co-celebrante. ii. Autodeterminacin para decidir, de comn acuerdo, la
materia objeto de regulacin contractual. Posteriormente, la STC N 0004-2004-AI/TC seala
que: estos elementos (la autodeterminacin para decidir la celebracin de un contrato, la potes-
tad para elegir el co-celebrante y para decidir, de comn acuerdo, la materia objeto de regulacin
contractual) constituiran en abstracto el contenido mnimo o esencial de la libertad contractual.
Por tanto, la investigacin que hagan las partes sobre el objeto del contrato, con mayor o menor
diligencia, no afecta en lo absoluto la libertad de contratacin, pues finalmente cada uno es libre
de tomar la decisin de contratar o no. La propia sentencia del Tribunal N 0004-2004 es clara
en individualizar el contenido constitucional de este derecho, que no comprende, obviamente,
el deber de estudio de ttulos, que corresponde a la racionalidad de cada agente econmico. El
argumento en contrario es tan absurdo que llevara a declarar inconstitucionales las normas
laborales, pues, al dispensar proteccin al trabajador, entonces el empleador tiene que prevalerse
de las mximas garantas para contratar a un empleado, lo que incluye realizar una evaluacin
profunda, y muy costosa, de los postulantes al puesto laboral. Fcil es suponer que el examen que
se realizan por las reas de recursos humanos es ms costosa que la del estudio de ttulos de pro-
piedad, pues involucra psiclogos, seleccionadores expertos, horas-hombre en la evaluacin, etc.
En tercer lugar, en el texto principal queda demostrado que el mercado inmobiliario no ha sido
afectado, pues las tasas del crdito hipotecario, al contrario de lo que poda pensarse, se han redu-
cido, lo que implica que no hay aumento del riesgo en la contratacin, segn el juicio racional
del propio mercado. Por tanto, la libertad de contratacin no se ha vuelto ms costosa, ni ha
producido mayor riesgo en el trfico jurdico.
Conclusin: la libertad de contratacin no tiene relacin alguna con el presente tema.
(309) Diario Gestin. Tasas de inters de crditos hipotecarios descienden a niveles mnimos histricos,
17 de junio de 2015, p. 23.
(310) Diario Gestin. Setiembre (sic) fue el mejor de ltimos 6 meses en entrega de nuevas hipotecas,
Lima, 5 de octubre de 2015, p. 2.
221
Los principios registrales en el conflicto judicial
(311) La discrepancia entre inscripcin y ttulo es un tema marginal, estadsticamente irrelevante, pero
ello no impide reconocer que se trata de un problema de importancia terica, pues, la propie-
dad se adquiere mediante hechos jurdicos reconocidos por la ley, especialmente el contrato (art.
2-14 de la Const.), y no por meros actos administrativos de un registrador, mediante la primaca
del ttulo, entonces se logra la tutela de la propiedad como derecho fundamental (art. 70 de la
Const.), que excluye el despojo por meros errores administrativos. En conclusin, el inters nues-
tro en este tema no surge por su importancia econmica, que no la tiene, sino por una cuestin
de principios, en tanto la propiedad no puede sacrificarse por errores administrativos del Estado,
mxime cuando el propietario es titular de un derecho fundamental.
222
Fe pblica registral y ttulos archivados
(312) Es complejo decir en el asiento que Juan compra, arrienda, recibe por donacin o testamento,
que eso es lo nico que se consigna en la inscripcin? Por supuesto que no.
(313) Por ejemplo: DELGADO SCHEELJE, lvaro. Hacia la reforma del Libro IX de los Registros
Pblicos del Cdigo Civil Peruano de 1984. En: Folio Real, Revista Peruana de Derecho Registral y
Notarial. N 2, Lima, agosto, 2000, p. 70.
(314) MENDOZA DEL MAESTRO. Argumentos que justifican. Ob. cit., agosto, 2008, p. 79.
(315) Por lo dems, con la vigencia de la Ley N 30313, a partir del 27 de marzo de 2015, el nuevo
artculo 2014 del CC establece que el tercero solo tendr proteccin si la causa de irregularidad
no consta en la inscripcin o en el ttulo archivado; por tanto, las citadas normas reglamentarias
han quedado derogadas.
223
Los principios registrales en el conflicto judicial
(316) La calificacin es filtro tcnico y riguroso? Parece que este seor no sabe, o se hace el que no
sabe, que en el Per la falsificacin ha inundado el registro, amparado precisamente por las tesis
extremistas que protegen al tercero frente al fraude. Por lo dems, debe recordarse que la califica-
cin del registrador es un examen formal, no sustancial, sobre documentos. En: procedimiento
no contencioso, que muchas veces se hace en cinco minutos (vase el nmero de ttulos repartidos
diariamente a un registrador divididos por la jornada laboral), por lo que jams podr tipificar
como examen riguroso, efectuado por un experto perfeccionista, y otras ideas nebulosas sin
sentido. Por lo dems, el propio Superintendente de Registros Pblicos desmiente esta doctrina,
cuando seala que el registro no puede impedir la inscripcin de falsificaciones, pues ellos no
son peritos, por tanto, es mala suerte del propietario si se registran ttulos falsos y queda des-
pojado, pues el Estado tampoco lo indemniza. Puede verse una entrevista que desnuda su desco-
nocimiento. En: Diario La Repblica. Entrevista al Superintendente de Sunarp, domingo 07 de
junio de 2015, p. 10.
224
Fe pblica registral y ttulos archivados
225
Los principios registrales en el conflicto judicial
Registros Pblicos, se extiende a los ttulos archivados y a todas aquellas anotaciones y dems
documentos que existan en los registros.
(322) En materia de derechos de propiedad, si bien el registro no cumple una funcin constitutiva de
derechos sino meramente declarativa, la publicidad que brinda permite que terceros ajenos a la
celebracin del acto estn en condiciones de tomar conocimiento de su contenido, constituyn-
dose as el sistema registral en garante de la seguridad jurdica.
(323) Forman parte de la publicidad de los Registros Pblicos los ttulos archivados, lo que guarda
concordancia con el artculo 170 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral
es solo un resumen, en el que consta el ttulo que da origen al asiento, dicho ttulo est a disposi-
cin de toda persona porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros; por ello,
y a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es necesario leer el resumen del asiento registral,
sino tomar conocimiento del ttulo archivado que le dio origen, ms aun cuando el artculo 185
del Reglamento dispone que para conseguir la manifestacin de los libros y dems documentos,
no se requiere tener inters directo o indirecto en la inscripcin o documentos, ni expresar el
motivo o causa por las cuales se solicitan.
(324) Casacin N 3088-2006-Lima, (diario oficial: 01/10/2007).
226
Fe pblica registral y ttulos archivados
Jack Bigio Chrem, pgina 191). Sexto: Que, esto determina que forma
parte de la publicidad de los Registros Pblicos, los ttulos archivados, lo
que guarda concordancia con el artculo 160 del Reglamento antes citado,
porque como el asiento registral es solamente un resumen en el que consta
el ttulo que da origen al asiento, dicho ttulo est a disposicin de toda
persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros.
Sptimo: Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo
es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento
del ttulo archivado que le dio origen, ms an cuando el artculo 185 del
Reglamento dispone que para conseguir la manifestacin de los libros y
dems documentos, no se requiere tener inters directo o indirecto en la
inscripcin o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se
solicitan.
Lo mismo ocurre en la siguiente sentencia(325), que reitera la lgica prima-
ca del ttulo adquisitivo:
Cuarto: Esta Suprema Corte en innumerables ejecutorias supremas (Casa-
cin N 695-99, Casacin N 2250-2001, Casacin N 1692-2003, etc.)
ha establecido como requisitos de configuracin del mencionado princi-
pio registral los siguientes: a) Que, el adquirente lo haga a ttulo oneroso;
b) Que, el adquirente acte de buena fe, tanto al momento de la celebra-
cin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de la ins-
cripcin del mismo; buena fe que se presumir mientras no se acredite que
tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una
presuncin iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con
capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente
inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los ttu-
los inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho
del otorgante; este principio busca proteger al tercero que ha adquirido de
buena fe un derecho de quien finalmente careca de capacidad para otor-
garlo, lo que implica la bsqueda de seguridad en el trfico inmobiliario.
Por el contrario, la solucin eclctica, que sostiene la preferencia del
asiento, pero que en circunstancias excepcionales debe exigirse la consulta
del ttulo, se expresa en la siguiente sentencia, por la cual los bancos deben
hacer un examen riguroso hasta el ttulo, por lo que a los pobres no les sera
requerido, lo cual constituye una desigualdad injustificada(326):
(325) Casacin N 04615-2008-Moquegua, de fecha 26/03/2009, suscrita por los magistrados Tvara
Crdova, Sols Espinoza (ponente), Palomino Garca, Castaeda Serrano e Idrogo Delgado.
(326) Casacin N 01005-2009-Lima, de 25/08/2009, suscrita por los magistrados Tvara Crdova,
Castaeda Serrano, Salas Villalobos (ponente), Arana Rodrguez e Idrogo Delgado.
227
Los principios registrales en el conflicto judicial
(327) El caso discuti la nulidad del acto de hipoteca, pues la demandante aduca que el Banco conoca
o deba conocer la condicin de casado del constituyente, en mrito a la escritura pblica de
declaratoria de fbrica, que as lo anunciaba, pero que no tena correlato en los asientos registra-
les. La sentencia estim los fundamentos del actor, con la idea que normalmente no se consultan
los ttulos, salvo circunstancias excepcionales, como que en el presente caso haba una inscripcin
suspendida, que debi llamar a sospecha, mxime si las entidades profesionales, como las banca-
rias, se les exige mayor diligencia.
(328) Casacin N 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012, suscrita por los magistrados Tvara Cr-
dova (ponente), Rodrguez Mendoza, Huaman Llamas, Castaeda Serrano y Caldern Castillo.
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Fe pblica registral y ttulos archivados
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(329) Casacin N 2548-2005-Lima, de fecha 13/07/2006, suscrita por los magistrados Ticona Pos-
tigo, Carrin Lugo, Palomino Garca y Hernndez Prez, con discordia de Ferreira Vildzola.
En otro caso tambin se concede preferencia a la inscripcin: por lo que el principio de publici-
dad registral no tena por qu extenderse al ttulo archivado o testamento que dio lugar a la refe-
rida inscripcin: Casacin N 2884-2005-Puno, de fecha 30/10/2006, suscrita por los magistra-
dos Ticona Postigo, Carrin Lugo, Ferreira Vildzola, Palomino Garca y Hernndez Prez.
230
Fe pblica registral y ttulos archivados
(330) Pero lo que ms llama la atencin es que algunos notarios sostengan la primaca de la inscripcin
frente a la escritura pblica, con lo cual, en resumen, sostienen que su labor diaria de extender
un instrumento en el que consta las declaraciones de voluntad lcitas de los particulares, no sirve
de nada, si es que entra en conflicto con la redaccin descuidada de una inscripcin. Es decir, la
escritura es tan dbil que la errata administrativa de un funcionario puede modificarla, y lo peor
de todo, expoliar al comprador que haba acudido a un notario para obtener seguridad jurdica.
Con tal concepto de su propia labor, estos seores deberan dedicarse a otra cosa.
(331) Sobre las erradas decisiones judiciales que regalan la buena fe a terceros con alto grado de sospe-
cha, puede verse nuestro artculo: GONZALES BARRN, Gunther. Nota crtica a las senten-
cia de la Corte Suprema y Corte Superior, que simultneamente convalidaron tres falsificaciones
y privatizaron el dominio pblico. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N 22, Gaceta Jurdica,
Lima, abril 2015, pp. 149-164. En l se refutan los fundamentos de la Casacin N 5745-2011-
Lima (ponente: Tvara Crdova) y la sentencia de la Sptima Sala Civil de la Corte Superior de
Lima de fecha 15/06/2011 (ponente: Ordez Alcntara).
231
CAPTULO VII
FE PBLICA REGISTRAL
Y PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
CAPTULO VII
FE PBLICA REGISTRAL
Y PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
I. HIPTESIS PROBLEMTICA
El registro publica una presuncin de titularidad, sin embargo, la reali-
dad puede ser radicalmente distinta en cuanto la posesin la ejerce otra per-
sona, con el tiempo suficiente para consumarse la usucapin. En tal caso, qu
tiene ms fuerza?, el registro con sus declaraciones formales, o la realidad de
una posesin continuada? Aqu es necesario distinguir dos hiptesis para acla-
rar el tema(332):
i. USUCAPIN COMN: El conflicto se plantea entre el poseedor y
el titular registral que permiti la posesin ajena, en cuyo caso, nadie
duda que deba prevalecer la usucapin, salvo en los ordenamientos
jurdicos formalistas.
ii. USUCAPIN CONTRA TABULAS: El conflicto se plantea entre el
poseedor y el tercer adquirente, por lo que, algunos autores, espe-
cialmente espaoles, han considerado que el respeto por la posesin
se modera con la necesidad de amparar la seguridad del trfico, por
tanto, resultara vencedor el tercero de la fe pblica registral, siempre
que cumpla los siguientes requisitos: tercero de buena fe, ttulo one-
roso, que adquiera de quien aparece con facultades para otorgar el
derecho segn el registro, que no aparezcan en el registro las causales
de nulidad, rescisin o resolucin; y a la vez que el tercero inscriba.
(332) PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II,
CRPME, Madrid, 1999, pp. 138-140.
235
Los principios registrales en el conflicto judicial
El esquema i) es:
X (propietario inscrito)
Luego, Y (empieza a poseer hasta la usucapin)
El esquema ii) es:
X (propietario inscrito)
Luego, Y (empieza a poseer hasta la usucapin)
Posteriormente, Z compra el bien de X, e inscribe
236
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
237
Los principios registrales en el conflicto judicial
(333) BIANCA, Massimo. Diritto Civile. T. 6: La Propriet. Giuffr Editore, Miln, 2006, p. 814.
(334) POSNER, Richard. Savigny, Holmes y el anlisis econmico del derecho. En: Thmis. Revista de
Derecho. Segunda poca, N 48, Lima, julio 2004, p. 66.
(335) Textualmente: La prescripcin adquisitiva es un mtodo para corregir ttulos en papel, y ajus-
tarlos a los costos de transaccin del mercado; esto mejora y no desafa el sistema de derechos de
propiedad (Ibdem, p. 67).
238
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(336) La Corte Suprema ha exigido reiteradamente el cumplimiento de estos requisitos para otorgar
la proteccin legal. En una sentencia expedida con motivo de la Casacin N 695-99 se dijo lo
siguiente: (...) Para la aplicacin del principio de buena fe registral deben concurrir copulativa-
mente los siguientes requisitos: a) que el adquirente lo haga a ttulo oneroso; b) que el adqui-
rente acte de buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su
derecho, como al momento de la inscripcin del mismo; buena fe que se presumir mientras
no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una
presuncin iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar
el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; e) que ni de los asientos
registrales ni de los ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan resuelvan el derecho
del otorgante. El principio de buena fe registral (sic) persigue proteger al tercero que ha adqui-
rido un derecho de quien finalmente careca de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la
seguridad en el trfico inmobiliario, sin embargo, ello puede implicar un sacrificio de la seguridad
del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al
principio de buena fe registral (sic) (...).
239
Los principios registrales en el conflicto judicial
240
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
241
Los principios registrales en el conflicto judicial
242
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(337) El fin trasciende al medio, es ms importante que el medio; en el sistema, es el prius lgico.
La posesin tiene esta importancia central, que no se puede reconocer a la propiedad: SACCO,
Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso. Giuffr Editore, Miln, 2000, p. 9.
243
Los principios registrales en el conflicto judicial
244
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(338) ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada
como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, Sra. Raquel Rolnik, y sobre el derecho de
no discriminacin. A/63/275 de 13 de agosto de 2008, p. 6.
245
Los principios registrales en el conflicto judicial
(339) ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe del Relator Especial sobre una vivienda adecuada como
parte del derecho a un nivel de vida adecuado, Sr. Miloon Kothari, aplicacin de la Resolucin 60/251 de la
Asamblea General de 15 de marzo de 2006, Anexo I: Principios bsicos y directrices sobre los desalojos y el
desplazamiento generados por el desarrollo. A/HRC/4/18 de 5 de febrero de 2007, p. 18.
(340) A diferencia de los catastros convencionales, los sistemas de informacin sobre los asentamientos
deberan reflejar los derechos de tenencia diversos y superpuestos no solo el de la plena pro-
piedad y las diversas realidades en cuanto al espacio que existen en los asentamientos urbanos
() Los Estados, los proveedores pblicos y privados de servicios, las empresas y otros actores
deberan reconocer y respetar los derechos de tenencia registrados en los sistemas de informa-
cin sobre los asentamientos, de la misma forma que los catastros y los registros de la propiedad
ya establecidos: ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe de la relatora especial sobre una
vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no
discriminacin a este respecto, Raquel Rolnik. A/HRC/25/54, 30 de diciembre de 2013, p. 14.
246
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(341) ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe del Relator Especial sobre una vivienda adecuada como
parte del derecho a un nivel de vida adecuado, Sr. Miloon Kothari, aplicacin de la Resolucin 60/251 de la
Asamblea General de 15 de marzo de 2006. A/HRC/4/18 de 5 de febrero de 2007, p. 11.
(342) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas,
Madrid, 1995, p. 750.
247
Los principios registrales en el conflicto judicial
1. Francia
El registro declarativo francs se basa en el principio de inoponibili-
dad de lo no-inscrito, es decir, el ttulo inscrito, aunque sea posterior, pre-
valece sobre el ttulo no-inscrito, pero ello presupone que ambos ttulos con-
tractuales provienen del mismo autor o causante. Y cmo sabemos que este
es el propietario? Para llegar a tal conclusin se requiere inexorablemente
de la usucapin: Ha de tenerse en cuenta que ambas instituciones se com-
plementan perfectamente bien (registro y prescripcin adquisitiva). Gracias
a la usucapin de treinta aos, sabe el comprador que trata con un indivi-
duo que ha tenido, en cierto momento, la propiedad del inmueble; gracias a
la trascripcin, sabe que este individuo ha guardado la propiedad, que no la
ha enajenado, que es un propietario actual(343). Es decir, el registro funciona
(343) JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, Vol. III, EJEA - Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires,
1950, traduccin de Santiago Cunchillos y Manterola, p. 285.
248
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
2. Italia
El mismo criterio, generalizado, existe en la doctrina y jurispruden-
cia italiana, por cuya virtud, la preferencia de la inscripcin se aplica en la
doble venta cuando el transmitente sea el propietario indiscutido (que, por
tal motivo, requiere de la usucapin), pero no en otras hiptesis, como la del
conflicto se plantea con el poseedor. Porque es necesario adquirir del autor
comn, no es concebible un conflicto entre causahabiente a ttulo derivativo y
adquirente a ttulo originario por usucapin (). El conflicto en estos casos se
resolver en base a las reglas propias de la usucapin(344). Por tanto, nadie con-
sidera posible que exista un conflicto entre adquirente inscrito y poseedor de
larga data, pues este ltimo siempre cuenta con un ttulo superior, sin impor-
tar si el ttulo contractual fue inscrito con anterioridad a la usucapin(345).
La jurisprudencia italiana ha establecido que la adquisicin por usucapin
es oponible a cualquier tercero, incluso si no haba sido trascrita la sentencia
declarativa (Corte de Casacin, nmero 13184 de 1999); por tanto, se tiene cla-
ramente resuelto el conflicto entre adquirente a ttulo derivativo y adquirente
por usucapin, a favor del segundo, independientemente de si la sentencia de
usucapin (o de la referida demanda) haya sido transcrita antes o despus a la
trascripcin del ttulo derivado (Corte de Casacin, nmero 443 de 1985)(346).
Por lo dems, la preferencia de los modos originarios sobre los derivados,
se aplica, incluso, cuando el sujeto que inscribe lo hace por decisin judicial
producto de una subasta. En tal caso igual prevalece la usucapin sobre el
remate judicial, ya que este ltimo es un modo de adquisicin derivado. As,
por ejemplo:
El principio segn el cual el conflicto entre la adquisicin a ttulo deriva-
tivo y la adquisicin por usucapin es siempre resuelto a favor del segundo,
independientemente de la trascripcin (en el registro) de la sentencia que
constata la usucapin y de la anterioridad de la trascripcin de ella o de
la relativa demanda referida a la trascripcin del ttulo derivativo, encuen-
tra aplicacin incluso en relacin a la adquisicin de un bien por adjudica-
cin en sede de ejecucin forzosa, siendo este ltimo una adquisicin que
no es a ttulo originario, sino a ttulo derivativo, en cuanto transmisin del
(344) GAZZONI, Francesco. Manuale di dirtto privato. ESI, Npoles, 1998, p. 284.
(345) BIANCA, Massimo. Diritto Civile. Ob. cit., Tomo 6, p. 824.
(346) CIAN, Giorgio. Commentario Breve al Codice Civile. 9 edicin, CEDAM, Padua, 2009, p. 1182.
249
Los principios registrales en el conflicto judicial
mismo derecho del deudor ejecutado por este ltimo al adquirente (Corte
de Casacin N 15503 de 6 de diciembre de 2000)(347).
3. Espaa
Distinta es la solucin en el Derecho espaol, motivada fundamental-
mente por el artculo 36 de la Ley Hipotecaria, de la que nosotros afortu-
nadamente no tenemos noticia en nuestro sistema jurdico, y razn por la
que no debemos importar un problema ajeno. Segn la norma espaola, el
poseedor continuado vence al tercero inscrito en dos hiptesis: a) cuando se
demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales para conocer,
antes de perfeccionar la adquisicin, que el predio estaba posedo en concepto
de dueo por tercero; b) no conociendo o no habiendo podido conocer esa
posesin contraria, el adquirente inscrito lo consienta expresa o tcitamente
durante todo el ao siguiente a la adquisicin.
Una norma de este tipo parece orillar el debate, en Espaa, a favor del
tercero inscrito, pues excepcionalmente el poseedor puede obtener prima-
ca en el conflicto. Sin embargo, este es un clsico ejemplo en donde la sim-
ple lectura de los textos normativos lleva a equvocos, pues, bien vistas las
cosas, casi siempre ser preferido el poseedor. En efecto, cmo podr alegar
el propietario inscrito que no conoce la existencia de un poseedor contradicto-
rio cuando este ocupa el bien por treinta aos? As lo ha manifestado, ya, un
grupo importante de sentencias.
En efecto, podemos citar una sentencia espaola, cuya discusin se centr
en una clusula del contrato de compraventa en donde el enajenante especi-
fic que existan unos ocupantes de las fincas vendidas, y el Tribunal Supremo
en decisin de 22 de septiembre de 1984 estim que hubo grave negligen-
cia por parte del comprador en no informarse del hecho posesorio extrata-
bular del que haba sido advertido, por lo que prevaleci la usucapin frente
al adquirente inscrito(348). Esta decisin judicial es demostrativa de nuestro
aserto: es muy difcil que una posesin consolidada no pueda ser conocible
para el adquirente. En este caso, por ejemplo, bast consignar en el contrato
la existencia del hecho posesorio; pues bien, aun cuando ello no se hubiese
dado cuenta en el texto contractual, resulta muy difcil explicar cmo un
comprador, con un mnimo de diligencia, no pudo advertir la existencia de
un poseedor por tan largo periodo de tiempo, y cuya posesin es notoria y
pblica.
250
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(349) GARCA GARCA, Jos Manuel. Cdigo de legislacin inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercan-
til. Editorial Civitas, Madrid, 2001, pp. 89-90.
(350) Ibdem, p. 89.
251
Los principios registrales en el conflicto judicial
(351) PASQUAU LIAO, Miguel (Dr.). Jurisprudencia Civil comentada. Cdigo Civil. Vol. II, Editorial
Comares, Granada, 2000, p. 3417 (Comentario del art. 1949 a cargo de Ana Lpez Fras).
(352) La doctrina ms reflexiva justifica de la siguiente forma el ponderado criterio judicial: Como
principio debe afirmarse que el poseedor inveterado trabajador y honrado de una tierra, no puede
ser privado de la misma por un ttulo artificial, creado desde un derecho emanado por el poder, y
plasmado en el Registro de la Propiedad, como se pretendi en la reforma de 1909. Y el Registro
no puede pretender tampoco, creando un tercero, que no saba nada y confa en la inscripcin,
lavarse las manos sobre el origen injusto y violento de una expoliacin, afirmacin dogmtica
del artculo 34 Ley Hipotecaria (principio de fe pblica registral), que sabiamente nuestra juris-
prudencia ha sabido tambin limitar con su justo contrapunto, exigiendo buena fe subjetiva y
objetiva e imponiendo en quien pretende valerse de la publicidad registral el deber de conocer
la posesin contraria cuando es manifiesta. LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho
Inmobiliario Registral. Editorial Comares, Granada, 2006, p. 41.
252
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(353) GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Vol. III, Editorial
Civitas, Madrid, 2002, pp. 128-129.
253
Los principios registrales en el conflicto judicial
254
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
4. Portugal
El Derecho portugus no es la excepcin. El artculo 1296 del Cdigo
Civil de 1967 seala claramente que el poseedor de veinte aos, inclusive de
mala fe, y sin ttulo registrado, adquiere la propiedad por usucapin. Por su
parte, el registro protege al tercero inscrito a pesar de que se anule el nego-
cio jurdico previo, siempre y cuando la accin de nulidad no sea propuesta y
registrada dentro de los tres aos de conclusin del citado negocio (art. 291
del CC, de 1967)(356). Se trata, pues, de una fe pblica registral mediatizada
con la prescripcin extintiva de la accin de nulidad. Siendo as, esta figura
tiene los limitados alcances de tutelar a un tercero en el caso de presentarse
patologas contractuales en los ttulos anteriores. Por tanto, nada puede hacer
el registro frente al poseedor que consuma la usucapin, por lo que esta se
encuentra en situacin de primaca.
5. Estados Unidos
El Derecho Civil de los Estados Unidos tiene una solucin muy clara para
este problema: la prescripcin adquisitiva es el ttulo ms poderoso y vence al
registro cuando exista contradiccin entre ambos. La solucin no genera inse-
guridad alguna, pues el adquirente tiene el deber de indagar el estado pose-
sorio de la finca, y en caso contrario, asume el riesgo de prdida si el ttulo
registrado es incoherente con la posesin(357).
Dems est decir que la transmisin de la propiedad, con pleno efecto, se
produce luego del contrato de compraventa, escritura y entrega de la escri-
tura del vendedor al comprador(358). El registro no constituye derechos, por lo
que tiene carcter declarativo.
(356) FRANA PITO, Jos Antnio. Posse e Usucapio. Almedina, Coimbra, 2007, p. 250.
(357) Este es el revelador prrafo de los profesores de las Universidades de Columbia y Harvard: Si A
obtiene un ttulo por usucapin frente a O y no lo inscribe, y luego O vende la finca a P, quien
inscribe, quin ser el propietario de la finca? Aunque P investigue escrupulosamente las ins-
cripciones registrales, el derecho de A no aparecer. Si bien pudiera parecer que, de acuerdo con
las normas reguladoras de la inscripcin registral, debiera ser P quien ganara en este caso, los
tribunales entienden que A gana por usucapin. P debe proteger su derecho frente a la usucapin
inspeccionando la finca, adquiriendo conocimiento mediante una investigacin. Si alguien que
aparentemente no tiene ninguna conexin con el futuro transmitente est ocupando la finca, el
potencial comprador debe informarse de si ese ocupante tiene una accin por usucapin. Si ha
transcurrido el plazo de usucapin, la venta que realice el propietario inscrito no ser vlido. Si el
plazo de usucapin todava no ha transcurrido, el propietario inscrito deber echar al poseedor-
usucapiente para poder ofrecer un ttulo vlido: MERRIL, Thomas W. y SMITH, Henry E. Pro-
piedad y Derechos Reales. Una introduccin al sistema jurdico de los Estados Unidos. Civitas - Thomson
Reuters, Madrid, 2013, traduccin de Josep Santdiumenge y Marian Gili, p. 233.
(358) Ibdem, p. 214.
255
Los principios registrales en el conflicto judicial
1. Australia
El sistema australiano o Acta Torrens se caracteriza por el principio de
invulnerabilidad, pero su realidad doctrinal o jurisprudencial se presta a inter-
pretaciones dismiles. Para unos se trata de un mecanismo de convalidacin
de las nulidades por medio de la inscripcin; para otros, no(359). No obstante,
bien vistas las cosas, y a la distancia, parece claro que existe una inscripcin
relativamente sanadora, pero que no opera cuando el titular inscrito ha sido el
causante de la nulidad o la conoce perfectamente (ejemplo: fin ilcito, simula-
cin, etc.). Sin embargo, entre las excepciones reconocidas a la invulnerabilidad
(359) La admisin general de la inmediate indefeasibility ha justificado que se haya dudado si la inscrip-
cin en el Torrens system tiene un carcter sanatorio o convalidante. Sin embargo, la inscripcin
en el registro australiano no convalida los defectos que presente el ttulo adquisitivo. () En
Australia como en Espaa es necesario separar los defectos en el ttulo adquisitivo que no pue-
den ser subsanados por la inscripcin y los defectos en la titularidad jurdica del transmitente
que s pueden ser purificados por el registro si el adquirente rene los requisitos necesarios para
ello: ARRIETA SEVILLA, Luis Javier. El Torrens title y el Registro de la propiedad espaol. CRPME,
Madrid, 2010, pp. 123-124.
No obstante, y en forma contradictoria, el mismo sistema registral que no subsana los defec-
tos del ttulo adquisitivo, sin embargo, s protege al comprador inocente cuando un sujeto ha
falsificado la firma del vendedor: AAA es el titular registral de un fee simple sobre una finca.
Por cualquier razn, BBB obtiene el certifcate of title de AAA y para lucrarse vende la finca a
CCC hacindose pasar por AAA. Para ello BBB falsifica la firma de AAA en los documentos que
sirven para la transmisin del derecho a CCC, el cual ignora la conducta fraudulenta de BBB
y que con posterioridad inscribe. En este supuesto, estara legitimado AAA para reivindicar la
finca a CCC? Bajo la regulacin del old system, AAA estara facultado porque la falsedad docu-
mental afecta a la validez del ttulo adquisitivo, lo que determina que CCC no llegue a adquirir
el derecho. Sin embargo, tras la entrada en vigor del Torrens system la inscripcin de CCC resultar
preferente porque los defectos del ttulo no perjudican al tercero (sic). No obstante, en Gibbs vs.
Messer [1891] AC 248 se restringi la proteccin del tercero que inscribe al admitirse la teora
de la deferred indefeasibility. En aquel caso se concluy que los ttulos que estuvieran viciados con-
forme al old system no otorgan proteccin, por lo que nicamente quedaran protegidos los subad-
quirentes inscritos del titular registral. Sin embargo, esta posicin jurisprudencial fue rechazada
en Frazer v. Walker [1967] 1 AC 569 y Breskvar v. Wall [1971] 126 CLR 376 que admitieron
la inmediate indefeseability, que constituye la teora actualmente vigente. Con base en la inmediate
indefeasibility el titular registral ser protegido frente a los defectos de la transmisin a los que sea
totalmente ajeno. Por ejemplo, los casos de falsificacin de firma del vendedor o de suplantacin
de personalidad. Ibdem, pp. 121-122.
256
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(360) En este punto seguimos el documentado estudio de: MIRANDA, Marcelo. El sistema Torrens y
la transmisin y constitucin de derechos reales inmobiliarios en Australia. En: Revista de Derecho
Notarial. N 116, Madrid, abril-junio, 1982, pp. 177-178.
Sin embargo, con ms precisin se mencionan los siguientes datos: la admisin de la usucapin
puede ser considerada como un requisito de justicia material, fundado en la seguridad jurdica y
el orden pblico econmico. Por este motivo, South Australia en 1945, Queensland en 1952 y
New South Wales en 1979 modificaron su legislacin, ya que con anterioridad solo era posible
usucapir fincas no inmatriculadas. ARRIETA SEVILLA. El Torrens title y el Registro de propiedad
espaol. Ob. cit., pp. 69-70.
(361) En la actualidad, la legislacin de los seis Estados permite al usucapiente contra tabulas hacer
valer su ttulo y solicitar la inscripcin de su derecho a travs de un procedimiento que incluye,
como no podra ser de otra forma, la cancelacin del asiento registral usucapido. Es decir, una
vez completado el plazo legalmente establecido, el usucapiente est facultado para solicitar la
inscripcin de su derecho en el registro. Sin embargo, la legislacin no es uniforme en dos mate-
rias: el carcter preceptivo de la inscripcin del adverse possessor y la oponibilidad de la usucapin
iniciada o consumada frente a otro titular registral. En New South Wales, la s. 27. (2) Limi-
tation Act [NSW] reconoce la posibilidad de adquirir por usucapin frente al registered proprie-
tor si se posee efectivamente la finca durante un periodo de 12 aos. Sin embargo, para que la
adquisicin sea firme no ser suficiente probar la posesin durante aquel plazo sino que el usu-
capiente deber solicitar la inscripcin registral de su possessory title. Adems, conforme a la s.
45.D (4) RPA [NSW] la posesin debe complementarse frente al titular registral. Esto supone
que cualquier transmisin onerosa de la finca a un tercero que no incurra en fraude implica que
el cmputo del plazo para la usucapin se reinicia (wipes the slate clean principle). () Victoria y
Western Australia constituyen el polo opuesto a New South Wales porque, en primer lugar, la
adverse possession no est vinculada a la inscripcin constitutiva del usucapiente, lo que determina
que ostenta una mayor proteccin a costa de una reduccin de la defensa del registered proprietor.
En segundo lugar, en el caso de que el titular registral usucapido transmita la finca a un tercero
no se interrumpir la prescripcin. Ibdem, pp. 70-72.
257
Los principios registrales en el conflicto judicial
3. Austria
Este pas se encuentra regido por el Cdigo Civil de 1811, que ensay
vincular la posesin de inmuebles con el registro, y de esa forma estableci un
exorbitante valor a la inscripcin. En primer lugar, para hacer conocer al pro-
pietario del inmueble; y en segundo lugar, para hacer conocer al poseedor.
La posesin debe anunciarse por el registro, y de ah el nombre de posesin
tabular (Buchbesitz)(363). Los juristas austracos tuvieron que forzar la realidad
(362) CIAN, Giorgio. Commentario Breve al Codice Civile. Ob. cit., p. 1182.
(363) Pargrafo 441 ABGB (Allgemeine Burgerliche Gesetzbuch): Tan pronto como los documentos
sobre el derecho de propiedad se inscriben en los libros del Registro, entra el nuevo propietario
en la posesin jurdica: LPEZ MEDEL, Jess. Propiedad inmobiliaria y seguridad jurdica. Estu-
dios de Derecho y sociologa registral (Derecho comparado: sistema austriaco). CRPME, Madrid,
1995, p. 304.
258
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
4. Alemania
El sistema alemn admite el ingreso de la posesin para rectificar la infor-
macin del registro, aunque s es cierto que en forma limitada. Por tal motivo,
este ordenamiento sera prcticamente el nico en el cual la usucapin contra
tabulas estara muy restringida, aun cuando ello solo es una opinin desde la
(364) VALENCIA ZEA, Arturo y ORTIZ MONSALVE, lvaro. Derecho Civil. Tomo II: Derechos Reales,
11 edicin, Bogot, 2007, pp. 412-413.
(365) MARTNEZ ESCRIBANO, Celia. Luces y sombras de la fe pblica registral en el Derecho aus-
triaco. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 699, Madrid, enero-febrero 2007, p. 248.
259
Los principios registrales en el conflicto judicial
(366) LAMARCA MARQUS, Alberto (Dr.). Cdigo Civil alemn. Marcial Pons, Madrid, 2008, p. 258:
927 BGB. Procedimiento de convocatoria edictal
1. El propietario de una finca puede ser excluido de su derecho mediante el procedimiento de
convocatoria edictal, si la finca ha sido poseda en concepto de dueo por otro desde hace treinta
aos. El tiempo de la posesin se computa de la misma forma que el plazo de la usucapin de
una cosa mueble. Si el propietario se encuentra inscrito en el registro inmobiliario, el procedi-
miento de convocatoria edictal solo es admisible si este ha muerto o ha desaparecido y desde hace
treinta aos no se ha practicado inscripcin alguna en el registro inmobiliario de las que requie-
ren el asentimiento del propietario.
2. Aquel que ha provocado la sentencia de exclusin obtiene la propiedad al hacerse inscribir
como propietario en el registro inmobiliario.
3. Si antes de dictarse la sentencia de exclusin, ha sido inscrito un tercero como propietario o ha
sido practicado un asiento de contradiccin contra la exactitud del registro inmobiliario a causa
de la propiedad de un tercero, la sentencia no es eficaz frente al tercero.
(367) Puede citarse el siguiente ejemplo: En 1885 adquiere X de E por compraventa de una finca en
la antigua Prusia, la cual le fue entregada de inmediato. Pero la inscripcin (en Prusia desde 1872
rega el sistema de Registro) no tiene lugar, ya que V, de quien E hered el bien, consta inscrito
pero las partes no pueden aportar el testamento. Algn tiempo despus E emigra a Amrica,
X y despus sus causahabientes consideran la propiedad como suya. En 1936, cuando quieren
gravar el bien, se dan cuenta de que est a nombre de V. Los herederos de X no pueden inscri-
bir el bien a su favor en virtud de la transmisin, pues el bien no consta inscrito a nombre del
transmitente: WESTERMANN, Harry, WESTERMANN, Harm Peter, GURSKY, Karl-Heinz
y EICKMANN, Dieter. Derechos Reales. Vol. II, Fundacin Cultural del Notariado, Madrid, 2007,
traduccin de Ana Caizares Soto, Jos Mara Miquel Gonzlez, Jos Miguel Rodrguez Tapia y
Bruno Rodrguez-Rosado, p. 1091.
260
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
(368) HEDEMANN, Justus Wilhem. Derechos Reales. En: LEHMANN - HEDEMANN. Tratado de
Derecho Civil. Tomo II, EDERSA, Madrid, 1955, traduccin de Jos Luis Dez Pastor y Manuel
Gonzlez Enrquez, p. 167.
(369) Es evidente que en este caso no se produce el Auflassung, ya que no hay acuerdo, pues el poseedor
acta en forma unilateral para lograr la apropiacin del bien luego que se ha dictado la sentencia
judicial de exclusin.
(370) WESTERMANN, Harry. Derechos Reales. Ob. cit., Tomo II, p. 1096.
261
Los principios registrales en el conflicto judicial
5. Inglaterra y Gales
En el common law, especialmente en el Derecho de Inglaterra y Gales, ha
habido un curioso trnsito de idas y venidas. Entre 1862 y 1897 los inmue-
bles registrados no podan ser adquiridos por usucapin (adverse possession),
pero el escaso porcentaje de predios ingresados en el sistema de registro haca
que la norma sea de escassima aplicacin y, en consecuencia, qued conver-
tida en letra muerta. En 1897 ese rgimen cambi, pues todas las normas
de usucapin fueron aplicadas a la propiedad registrada, incluso durante la
vigencia de la Land Registration Act 1925 (Ley del Registro Inmobiliario de
1925). La norma de 1925, sin embargo, qued sin efecto a partir del 13 de
octubre de 2003 cuando entr en vigor la Land Registration Act 2002(372) que
estableci el principio por el cual la propiedad inscrita no se encuentra afec-
tada por la usucapin. Nuevamente el tema no pasa de ser una ilusin, pues
inmediatamente tuvo que reconocerse una excepcin: el poseedor que ha
estado en posesin por diez aos de la finca puede hacer un reclamo para que
se le considere propietario, si el titular inscrito no objeta en los tres meses
siguientes de haber sido notificado con el reclamo, o falla en su contradic-
cin en los dos aos siguientes, entonces deber ceder su lugar al usucapiente
(Schedule 6 Land Registration Act 2002)(373).
El Derecho Civil ingls es muy complejo, derivado de su origen feudal,
y distingue derechos reales legales y de equidad, pero estos ltimos en
algunos casos pueden ser oponibles a los legales, incluso inscritos. Los dere-
chos oponibles, sin inscripcin, reciben la denominacin de overriding inter-
est, y entre ellos se encuentran los derechos posesorios actuales y efectivos o
que conllevan percepcin de rentas (Land Registration Act 2002, S. 70). Por
tal motivo, en la prctica forense se aconseja verificar la posesin del pre-
dio, lo que no necesariamente se deduce de una simple lectura de los textos
legales(374).
(371) En todo caso mediante el indicado procedimiento se obtienen los mismos resultados que en
otros sistemas se organizan por la prescripcin extraordinaria: VALENCIA ZEA, Arturo. La
Posesin. 3 edicin, Editorial Temis, Bogot, 1983, p. 421.
(372) Tambin se aprob la Land Registration Rules 2003, que viene a ser una especie de instructivo o
reglamento de aplicacin de la ley.
(373) WONNACOTT, Mark. Possession of Land. Cambridge University Press, Londres, 2006,
pp.140-141.
(374) DE LA PUENTE ALFARO, Fernando. El Registro de la Propiedad en Inglaterra y Gales. En:
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 670, marzo-abril, 2002, pp. 629-631.
262
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
263
Los principios registrales en el conflicto judicial
6. Turqua
En Turqua rige un sistema jurdico que es la traslacin del ordenamiento
suizo regulado en su Cdigo Civil de 1907 y en las Ordenanzas sobre Regis-
tro Inmobiliario de 1910, que qued patentizado en el Cdigo Civil Turco de
1926. Este es un tpico caso de importacin normativa con el fin de acercarse
al Occidente, con la idea de progreso, desarrollo, ms inversiones y los dems
sueos nacidos en la utopa neoliberal. El gobernante Mustaf Kemal Ataturk
no encontr mejor modo de romper con las viejas costumbres islmicas, que
copiar una legislacin europea moderna(377).
El artculo 633 del Cdigo Civil turco seala que la transmisin de la
propiedad se produce en tres fases: a) negocio obligacional causal, b) consenti-
miento formal a la inscripcin, c) inscripcin en el Registro de la Propiedad y
Catastral. Por tanto, el sistema turco opt por el ttulo y modo, reemplazando
la tradicin por la inscripcin; por lo que esta tiene el carcter de constitutiva.
En caso de nulidad del ttulo inscrito, el tercer adquirente de buena fe ser
protegido, siempre que el vicio no conste en el registro (art. 1023 del CC)(378).
El Derecho turco reconoce la usucapin contra tabulas, a pesar de la ins-
cripcin constitutiva(379), lo que es una admisin a favor de la realidad jur-
dica, y en contra del conceptualismo. No obstante, la prescripcin adquisitiva
deber tambin inscribirse en el registro; pero ello ocurre ya en el momento
final, esto es, cuando ha sido declarada por el juez, lo que significa que se
puede dictar, incluso, contra el titular registral.
7. Brasil
En Brasil, el Cdigo Civil de 2002 mantuvo el registro constitutivo, algo
realmente sorprendente en un pas con tantas desigualdades sociales, infor-
malidad, pobreza y otros mltiples dramas; pero lamentablemente el Dere-
cho formal a veces est muy apegado al sistema jurdico alemn y su presti-
gio conceptualista. En lugar de privilegiar el realismo jurdico, se ha preferido
adoptar un dogmatismo fcil, pero intil.
(377) ALONSO NEZ, Manuel. El Derecho turco. Una aproximacin al sistema registral turco a
propsito de la sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de Estrasburgo de fecha
13 de noviembre de 2008 (definitiva 4 de mayo de 2009). En: Revista Crtica de Derecho Inmobi-
liario. N 718, Madrid, marzo-abril 2010, p. 632.
(378) Ibdem, pp. 640-642.
(379) Ibdem, p. 653.
264
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
8. Chile
En Chile, el sistema de transmisin de la propiedad que rige es el ttulo y
modo, fuertemente inspirado en el Derecho Romano. Por tanto, la tradicin
es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el
dueo de ellas hace a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de
transferir el dominio, y por otra la capacidad e intencin de adquirirlo (art.
670 del CC, de 1855). Sin embargo, en el caso de los bienes inmuebles, la tra-
dicin se entender efectuada por mrito de la inscripcin del ttulo de domi-
nio en el Registro del Conservador (art. 686 del CC). Se trata de una tradi-
cin-inscripcin, que en realidad convierte al registro en constitutivo, pues la
posesin efectiva no se toma en cuenta, y la misma queda reemplazada por un
formalismo de cuestionable entronque con el control efectivo de las cosas. Si
bien el codificador chileno estableci que la inscripcin es requisito, prueba y
garanta de la posesin; sin embargo, esa prueba de la posesin hace que se
convierta en un registro constitutivo, pues la adquisicin de la propiedad y de
los dems derechos reales se produce cuando se consuma el modo de adqui-
rir, que en este caso es la tradicin que lleva a la posesin. Sin embargo, esa
inscripcin tiene eficacia siempre y cuando el transferente sea el propietario
del bien, pues la tradicin realizada por non-domino es invlida (art. 672 del
CC). Sin embargo, tiene valor de ttulo posesorio suficiente para comenzar a
poseer(382).
(380) LAMANA PAIVA, Joo Pedro. Nuevas perspectivas de los actos notariales: Prescripcin adqui-
sitiva extrajudicial y su viabilidad en la ordenacin jurdica brasilea. En: Revista Crtica de Dere-
cho Inmobiliario. N 716, Madrid, noviembre-diciembre, 2009, pp. 3103-3104.
(381) GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Vol. 5: Direito das Coisas. 9 edicin,
Saraiva, Sao Paulo, 2014, p. 296.
(382) RODRGUEZ PINTO, Mara Sara. Raz romanstica del negocio traslaticio de inmuebles en el
Derecho chileno. En: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Palestra Editores,
N 4, Lima, marzo, 2001, p. 33.
265
Los principios registrales en el conflicto judicial
266
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
9. Colombia
En Colombia se adopt un Cdigo Civil (1887), grandemente inspirado
en el de Bello, por lo que tambin se adopt la tradicin-inscripcin, pero con
resultados muy distintos a los que se producen en Chile.
En efecto, desde el siglo XIX la jurisprudencia colombiana ya haba
advertido que no poda confundirse la posesin regular obtenida por el regis-
tro, con la posesin real de la cosa misma. Posteriormente, la Corte Suprema,
en la paradigmtica sentencia del 27 de abril de 1955, estableci la doctrina
referida a que el registro es ajeno a la posesin. Finalmente, el propio legisla-
dor seal en el Estatuto de registro de instrumentos pblicos (decreto 1.250
de 1970), que la hoja inmobiliaria solo comprende los derechos reales(387).
La doctrina tampoco se qued atrs, pues los autores colombianos
sealan claramente que la tradicin es un modo de adquirir radicalmente
(386) RODRGUEZ PINTO. Raz romanstica del negocio traslaticio de inmuebles en el Derecho chi-
leno. Ob. cit., p. 27.
(387) VALENCIA ZEA, Arturo y ORTIZ MONSALVE, lvaro. Derecho Civil. Tomo II: Derechos Reales.
Ob. cit., p. 414.
267
Los principios registrales en el conflicto judicial
(388) MUOZ OBANDO, Genaro. La Tradicin. 2 edicin, Ediciones Jurdicas Gustavo Ibez,
Santa Fe - Colombia, 1993, p. 92.
(389) VALENCIA ZEA, Arturo y ORTIZ MONSALVE, lvaro. Derecho Civil. Tomo II: Derechos Reales.
Ob. cit., p. 415.
(390) La Ley N 1542 del 11 de octubre de 1947, de Registro de Tierras, introdujo el sistema Torrens
en Dominicana. Esta norma ha sido sustituida por la Ley N 108-05 del 23 de marzo de 2005,
del Registro Inmobiliario, que se encuentra actualmente en vigor.
(391) Principio III: El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que con-
forman el territorio de la Repblica Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano
todos los terrenos sobre los que nadie prueba derecho de propiedad alguna.
Principio IV: Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y
goza de la proteccin y garanta absoluta del Estado.
268
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
Artculo 90: El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado.
El contenido de los registros se presume exacto y esta presuncin no admite prueba en contrario,
salvo lo previsto por el recurso de revisin por causa de error material y por causa de fraude.
Artculo 91: El certificado de ttulo es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado
Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo.
(392) El fracaso del sistema registral dominicano se advierte en la reciente entrevista que se le hace
a la Directora Nacional del Registro de Ttulos, Rosabel Castillo Rolffot (Notarios. Publicacin
Oficial del Colegio Dominicana de Notarios, N 3, Santo Domingo, enero-abril 2013, pp.
28-31), en la cual pretende negar el exceso en la calificacin de los registradores con un argu-
mento legalista (se incurre en exceso cuando la calificacin se hace fuera de lo establecido por la
ley), o minimiza la increble exigencia de hacer comparecer a los contratantes frente al registro,
a pesar del instrumento notarial y la fe pblica (es facultad del registrador de ttulos, conforme
al artculo 48 del Reglamento General de Registro de Ttulos, solicitar la comparecencia de las
partes cuando existen deficiencias), o, por ltimo, debe reconocer que los contratantes necesitan
verificar la posesin para asegurar la adquisicin de los inmuebles (procure establecer la calidad
del propietario con las familias o propietarios del entorno y la correcta ubicacin del inmueble,
si al respecto tiene dudas). Es decir, en un registro supuestamente constitutivo, convalidante e
imprescriptible; sin embargo, se necesita tocar la puerta de los vecinos para conocer al propieta-
rio. Una buena muestra para ratificar que la posesin, al margen de los legalismos y del sueo de
verano de los dogmticos, siempre regresa con todo su podero.
269
Los principios registrales en el conflicto judicial
270
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
posesin, pues cuenta con justo ttulo y buena fe, lo que se da por sobreen-
tendido, pues incluso en un primer momento fue el nico comprador y adqui-
ri vlidamente. Solo despus, su oponibilidad decay por la preferencia del
registro, propio del sistema de inscripcin declarativa. Pero eso no impide que
un hecho sucesivo (como, la posesin de la que goza, siempre que la man-
tenga continuamente por cinco aos, y no se produzca la interrupcin) lo
lleve a convertirse en propietario por virtud de la prescripcin adquisitiva.
La jurisprudencia italiana se ha pronunciado, efectivamente, a favor de
quien no inscribi o inscribi posteriormente, que por ese motivo deba per-
der la controversia por efecto del registro, sin embargo, resulta beneficiado
por la usucapin ordinaria (Corte de Casacin, N 760 de 20 de marzo de
1950)(393): Entre dos adquirentes de un mismo inmueble por parte del mismo
autor, el primero de ellos que haya trascrito posteriormente al segundo, pero
haya posedo el fundo (), puede tilmente invocar a su favor la usucapin
decenal.
Tambin se cita otra sentencia en el mismo sentido: Casacin N 3123 de
18 de agosto de 1956(394). La solucin italiana es la que se impone en nuestro
derecho, y ello por una simple razn: ambos son ordenamientos jurdicos con
transferencia consensual de la propiedad, registro declarativo y primaca de la
usucapin.
La misma solucin se dara si B es el primer comprador e inscribe; pero
C recibe la posesin del bien a pesar de tener un contrato posterior. Si bien
este, presumiblemente, no cuenta con buena fe, sin embargo, C puede invo-
car la usucapin extraordinaria por la sola posesin. En otras palabras, a pesar
de que la norma de conflicto registral (arts. 1135, 2022 del CC) dice que ha
perdido, empero, un hecho sucesivo, y de distinta naturaleza, puede llevarlo al
triunfo en el conflicto de ambas titularidades.
271
Los principios registrales en el conflicto judicial
(395) Si la posesin se inicia luego de la inscripcin del propietario, entonces este no es tercero, sino
un propietario que, luego de adquirir, permiti o toler la posesin ajena; y el conflicto se reduce
a uno de un propietario y poseedor, sin que exista un tercero que adquiere bajo la confianza del
registro, y en la ignorancia de la posesin contradictoria.
(396) Es imposible que el demandado en el proceso anterior de usucapin haya sido Serpar, pues, en tal
caso, ya se habra producido la cosa juzgada.
(397) Sin embargo, esta sentencia ha merecido la siguiente opinin favorable: No obstante que el con-
flicto no est regulado, coincido con la Corte Suprema porque el derecho del adquirente registral
debe prevalecer al del adquirente por prescripcin, porque la publicidad registral es el eje de la
oponibilidad de los derechos sobre inmuebles. Si amparamos al adquirente por prescripcin, se
destruira la eficacia del registro. El que adquiere de quien en el registro aparece como dueo, e
inscribe el derecho adquirido, siempre debe quedar protegido. No importa que el enajenante sea
dueo. Pudo haber vendido antes el bien, o un tercero haber adquirido la propiedad por prescrip-
cin, pero si la transferencia o la adquisicin por prescripcin no constan en el registro, la trans-
ferencia posterior que se inscribe debe mantener su eficacia: AVENDAO ARANA, Francisco.
272
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
Las cosas, por tanto, no parecan claras, pues haba criterios para todos los
gustos.
En tal contexto, la Corte Suprema emiti una importante senten-
cia (Casacin N 3667-2010-La Libertad, con fecha 21 de junio de 2011),
en la que reconoce el triunfo de la posesin sobre el registro. En efecto, una
empresa adquiri una pequea parcela de 1.2200 hectreas en las afueras de
la ciudad de Trujillo, y la inscribi en el registro. Luego de ello, plante rei-
vindicacin contra una poseedora que ocupaba una porcin del lote matriz
(364 m2). Las dos primeras instancias resolvieron a favor de la actora por la
aplicacin mecnica del artculo 2014 del CC. Sin embargo, la Corte Suprema
cas la sentencia y, en sede de instancia, declar infundada la demanda. La
razn? La demandante adquiri su derecho con pleno conocimiento de la exis-
tencia de poseedores contradictorios, pues en el propio contrato de compra-
venta se dej a salvo que el inmueble estaba ocupado por terceros, con lo
que se desmorona la buena fe.
Seamos claros. El Tribunal hace bien en revalorizar la posesin, como
realidad misma de la propiedad, y que termina imponindose al formalismo
registral; sin embargo, incurre en errores conceptuales:
En primer lugar, aplica equivocadamente el artculo 2014 del CC,
que solo protege a los terceros registrales frente a las deficiencias del nego-
cio jurdico antecedente (anulacin, rescisin o resolucin); pero no resuelve
El conflicto entre la prescripcin y el registro. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 155, Lima,
agosto 2012, p. 262.
Este argumento se refuta fcilmente, si tenemos en cuenta la errnea premisa el registro es el
eje de la oponibilidad de los derechos reales sobre inmuebles; pues, en realidad, el registro solo
es reflejo de verdad; no es una verdad paralela ni una ficcin arbitraria creada por algn legis-
lador desviado. Por tanto, una propiedad que no se sustenta en posesin alguna, que ha sido
abandonada y que no cumple la funcin social que la justifica, entonces ya no es protegible, por
la simple razn que no se encuentra en sintona con el bien comn. En tal caso, se tratar de una
titularidad formal, de pura etiqueta, vaca, que por supuesto no puede oponerse a la usucapin,
que es el elemento de cierre, el vrtice de la pirmide del sistema patrimonial. Los argumentos
filosficos, prcticos, teleolgicos, dogmticos y positivistas a favor de la prescripcin adquisitiva
ya han sido expuestos, y all nos remitimos.
Por otro lado, el registro no se destruye con la usucapin, como se dice en el citado comentario,
sino, al revs, pues la prescripcin, en tal caso, corrige un notorio error del registro, por cuanto le
da vida y realidad, le confiere sustancia. Por lo dems, de esa forma se evita que los libros regis-
trales terminen convirtindose en textos de historia, ajenos a la actualidad, pues, de ser as, solo
serviran para lograr fraudes a travs de un contenido de ficcin y desactualizado, pero que en
forma arbitraria y forzada se buscara imponer como si fuese realidad. En buena cuenta, la verdad
no se inventa, ni se crea por decreto o por asiento registral, en consecuencia, el registro jams
puede oponerse a la usucapin.
273
Los principios registrales en el conflicto judicial
las controversias entre titular inscrito y poseedor. Este desliz hace nece-
sario que deba comprobarse los requisitos de la fe pblica registral (ter-
cero, buena fe, ttulo oneroso, confianza en el registro, inscripcin y que no
conste en el registro las causales de impugnacin), por lo que, en el caso con-
creto, se declara que el tercero no goza de proteccin, por carecer de buena
fe. Entonces, si el comprador tuviese buena fe, resultara protegido, lo que es
equivocado.
Si bien los extremistas registrales podran emocionarse con esta ltima
frase, sin embargo, tal posibilidad no pasa de la teora. En efecto, es imposi-
ble que un comprador alegue buena fe si existe un poseedor de diez, quince o
veinte aos, pues, cmo se justificara el desconocimiento? cmo se expli-
cara una adquisicin de puro papel, sin indagar por la posesin del bien, sin
siquiera tocarle la puerta al ocupante? Es evidente que la posesin consolidada
siempre es notoria, por lo que el tercero registral, bajo esta perspectiva, siem-
pre perder por falta de buena fe.
En segundo lugar, se omiti la invocacin de la nica norma que resuelve
el conflicto: el artculo 952 del CC, por cuya virtud, el usucapiente cancela
el derecho del antiguo propietario, inscrito o no. En buena cuenta: el posee-
dor vence siempre, y por dos razones fundamentales: i) la usucapin es modo
originario, y, por tanto, opera contra cualquiera que fuese el titular anterior,
pues deroga todos derechos previos, incluyendo el inscrito; ii) la usucapin es
el cierre del sistema patrimonial, en cuanto pone fin a las controversias domi-
nicales de manera definitiva, e inviste del dominio absoluto al poseedor.
En tercer lugar, la Corte declara infundada la demanda de reivindica-
cin por la mala fe del tercero, sin embargo, eso no es suficiente. En efecto,
si el demandado solo hubiese posedo por tres aos, por ejemplo, entonces
no tendra ttulo alguno que oponer, por lo que la demanda igual sera fun-
dada. Por tanto, no basta probar que el actor conoca de una posesin con-
tradictoria, pues tambin se necesita acreditar y fundamentar en la sentencia,
que el poseedor cuenta con un ttulo dominical a su favor, que puede ser la
prescripcin adquisitiva o una cadena de ttulos fehaciente que se origina en
el verdadero propietario primigenio del inmueble. En la sentencia comentada
se razona negativamente con relacin al demandante (el demandante ter-
cero inscrito tiene mala fe), pero no se exponen las razones por las cuales el
demandado es titular.
No obstante los errores reseados, en trminos generales, debe saludarse
que la Corte Suprema imponga un decisivo criterio a favor de la realidad vital,
y en contra del formalismo.
274
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
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CAPTULO VIII
EL PROBLEMA DE LOS ACUERDOS
FALSOS DE PERSONAS JURDICAS
CAPTULO VIII
EL PROBLEMA DE LOS ACUERDOS
FALSOS DE PERSONAS JURDICAS
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(398) RONQUILLO, Jimmy. Las patologas y los remedios en los acuerdos de una persona jurdica sin
fines de lucro. En: Gaceta Civil. Gaceta Jurdica, N 10, Lima, abril 2014, p. 125 y ss.
282
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
legislador, pero no por acto de voluntad de los particulares, pues ello impli-
cara que estos pudiesen saltarse la ley, por lo que el orden jurdico se cons-
truira por actos de voluntad sin lmites. Es conocida la mxima la nulidad
se declara por ley, lo que es correcto en el sentido de que la ley establece las
normas de validez, aunque no sea correcto como exigencia de nulidades tex-
tuales. Pues bien, si es un postulado incontrastable que la nulidad (o anula-
bilidad) se declara por la ley, entonces el autor de esta errada tesis parece no
haber ledo que el artculo 92 permite impugnar acuerdos contrarios a dispo-
siciones estatutarias, que no son otra cosa que actos de voluntad; por tanto,
la postura aqu criticada, sin darse cuenta, pretendera decir que el incumpli-
miento de una estipulacin meramente convencional traera como efecto la
anulabilidad, es decir, los particulares podran establecer normas de compe-
tencia a su libre albedro, lo que constituye un error tcnico clamoroso(399).
En segundo lugar, la anulabilidad es un vicio que puede atacarse por el
perjudicado, aunque este haya manifestado su voluntad favorable al acto,
aunque viciosa; no obstante, en la impugnacin solo estn legitimados los
que no manifestaron su voluntad o hicieron la reserva respectiva. Sobre este
punto, el contradictor incurre simplemente en una mentira, pues dice que
(399) En un intento de justificar su doctrina, se ha dicho que el artculo 92 es una norma legal, por
tanto, las violaciones estatutarias, previstas en esa norma, son violaciones legales: RONQUI-
LLO, Jimmy. El Quinto Pleno Casatorio y una oportunidad perdida para revalorizar el rol de la
jurisprudencia. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. Gaceta Jurdica, N 17, Lima, setiembre 2014,
p. 82. Este inconsistente argumento, basado en un supuesto fenmeno de smosis jurdica pre-
tende igualar el estatuto con la ley, cuando claramente se trata de hechos distintos, y la confusin
se origina por omitir una distincin filosfica fundamental entre los conceptos de ser y tener,
como puede verse en el libro de: FROMM, Erich. Tener o Ser?. FCE, Mxico, 2010, traduccin
de Carlos Valds, p. 40: Ser en su raz etimolgica significa, pues, ms que una afirmacin de
identidad entre el sujeto y el atributo. Es ms que un trmino descriptivo de un fenmeno.
Denota la realidad de la existencia de lo que es o quien es; afirma la autenticidad y la verdad de
l, de ella, de ello. Al afirmar que alguien o algo es, nos referimos a la esencia de la persona o de
la cosa, y no a su apariencia).
El ser es la esencia, que no cambia; por el contrario, el tener es un atributo, que puede pre-
sentarse o no, pero el ser sigue idntico. Por ejemplo, una persona, durante toda su vida, es el
mismo ser, tanto desde que nace hasta que muere, sin embargo, en el transcurso del tiempo
tiene veinte, cuarenta o sesenta aos; por lo que la edad que la persona tiene, es variable, pero
ello no cambia su ser, que siempre es el mismo. En tal sentido, la norma estatutaria es conven-
cional por razn de ser o esencia, pero tiene (o, por lo menos, debera tener) el reconocimiento de
la ley, en cuanto requiere ser compatible con esta. Pero ello no significa que el estatuto sea norma
legal. Lo contrario implicara el siguiente absurdo lgico, que ni siquiera un afiebrado podra
sostener: un contrato, que obviamente es norma convencional entre dos particulares, tambin
es norma constitucional, pues requiere su compatibilidad con la Constitucin? Esa conclusin
incurre en la obvia confusin de los conceptos entre ser y tener, por lo que el contrato es
norma convencional, pero solo tiene reconocimiento de la ley y la Constitucin. Las cosas son
claras.
283
Los principios registrales en el conflicto judicial
284
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
285
Los principios registrales en el conflicto judicial
(404) El voto en mayora fue suscrito por los magistrados Valcrcel Saldaa, Cabello Matamala, Calde-
rn Castillo y Cunya Celi. El voto en minora corresponde a los jueces Huaman Llamas, Ponce
de Mier y Castaeda Serrano. Estos lo sustentan, de forma algo confusa, pero lo importante es
que, por lo menos, aceptan la nulidad de acuerdos colegiales: 5. Este dispositivo legal (art. 92)
crea una restriccin del derecho de accin nica y exclusivamente para los asociados, previendo
que los asociados estn legitimados para impugnar los acuerdos de la asociacin solamente den-
tro de los plazos especiales fijados por el artculo 92 del Cdigo Civil, sin embargo, ello no impe-
dir que los terceros formulen pretensin de nulidad de los acuerdos de la asociacin al amparo
de las normas generales de nulidad del acto jurdico, quienes cuentan con el libre ejercicio de
su derecho de accin dentro de los mrgenes y plazos que establece el artculo 2001 del Cdigo
Civil, quienes pueden solicitar la declaracin de invalidez de los acuerdos de la asociacin en vir-
tud del derecho de asociacin que ostentan. El argumento es errado, pues la diferencia entre
la impugnacin y la nulidad no se encuentra en una restriccin del derecho de accin, ms o
menos arbitraria, sino en la gravedad de los defectos que sufre el acto del acto de voluntad: en la
nulidad, se trata de una vulneracin a la libertad, licitud y compatibilidad con el ordenamiento,
que se vincula con los derechos fundamentales a la dignidad, libertad y autonoma privada;
mientras en la impugnacin los defectos son meramente patrimoniales o de carcter privado:
conflictos de inters y violaciones estatutarias. Por esa razn, la impugnacin solo puede plan-
tearse por los asociados, en cuanto los terceros no tienen inters alguno en la prdida patrimonial
que aquellos pudiesen sufrir de modo indirecto, quienes, por tal motivo, son los nicos legitima-
dos para impugnar; en cambio, la nulidad, por tratarse de cuestiones de orden pblico, pueden
plantearla los propios asociados o los terceros. El voto en minora da a entender que los asociados
no pueden pedir la nulidad, pero s los terceros, por una simple arbitrariedad de la ley, lo que no
es aceptable, pues, en realidad, la diferencia de legitimacin se debe a la profunda razn antes
expresada.
286
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
(405) Sobre esta sentencia, previo a la del Pleno, puede verse nuestro comentario: GONZALES
BARRN, Gunther. Sobre la pretensin de convalidar falsificaciones luego de treinta das desde
la inscripcin. Comentario a la Casacin N 2978-2011. En: Revista Jurdica Thomson Reuters.
N71, Lima, 12 de mayo de 2014, pp. 43-55.
(406) Suscrita por los magistrados Tvara Crdova, Ticona Postigo, Rodrguez Mendoza, Aranda
Rodrguez (ponente), Huaman Llamas, Ponce de Mier, Valcrcel Saldaa, Castaeda Serrano,
Caldern Castillo y Miranda Molina. Llama la atencin esta unanimidad, dada la apretada
votacin del caso anterior, pero ms curioso es que los magistrados Huaman Llamas, Ponce de
Mier y Castaeda Serrano que antes admitieron la nulidad de acuerdos colegiales ni siquiera se
inmutan para explicar la razn de su voto favorable a la tesis del precedente.
287
Los principios registrales en el conflicto judicial
(407) Esta omisin la admite expresamente la ponente: En el caso de los terceros, corresponder hacer
la evaluacin caso por caso, a efectos de brindar la tutela que corresponda: ARANDA RODR-
GUEZ, Ana Mara (entrevista). En: Gaceta Civil & Procesal Civil. Gaceta Jurdica, N 15, Lima,
setiembre, 2014, p. 14.
288
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
(408) Dado que tratar a una persona como un fin en s mismo implica respetar los fines que se auto-
impone, sus objetivos, fines, proyectos, el principio de dignidad humana exige el respeto de las
elecciones humanas. No es moralmente posible prescindir de la libertad personal de los
gobernados. Cuando tal no es el caso, cuando las leyes son impuestas sin el consentimiento de
los gobernados, los ciudadanos son tratados simplemente como medios para los fines que los
gobernantes persiguen: GARZN VALDS, Ernesto. Cul es la relevancia moral del con-
cepto de dignidad humana?. En: d. Tolerancia, Dignidad y Democracia. Universidad Inca Garci-
laso de la Vega, Lima, 2006, p. 272.
289
Los principios registrales en el conflicto judicial
En este caso, ni siquiera existe colisin de principios que pueda dar lugar a un
caso complejo(409).
La suplantacin o falsificacin no puede fabricar la voluntad de un
sujeto o de un conjunto de sujetos. Un sistema constitucional, inspirado en
valores, no puede tolerar que la voluntad inexistente, creada por falsarios, ter-
mine obligando y vinculando a la persona que nunca la declar, que nunca
manifest esa decisin. Ntese la absoluta arbitrariedad y la mxima dosis
de injusticia que se produce si validamos la injerencia de un falsificador en la
voluntad de otro; y que este otro deba aceptar que se trata de su voluntad,
por efecto de la caducidad.
La dogmtica formalista no tiene inters en los principios, pues se basa en
puras relaciones lgicas y sistemticas entre normas(410), en cuanto es tcnica
de carcter formal que sirve a la produccin, interpretacin y aplicacin del
derecho, bajo modelos sistemticos o puramente lgicos, que es propia de la
racionalidad moderna(411), pero no avanza ms.
La dogmtica jurdica se emparenta con la defensa de cierto orden jur-
dico individualista(412). La jurisprudencia de los conceptos, para nada neutra
(409) En cuanto a la ponderacin: Puesto que la primera premisa del anterior esquema est con-
figurada por la existencia en relacin con el caso de dos principios (o conjunto de prin-
cipios) que tiran en direcciones opuestas, la contestacin al primero de esos interrogantes es
que hay que ponderar () cuando, para resolver un caso, no puede partir directamente de una
regla, de una pauta de comportamiento especfica, que controla el caso y que () permitira un
razonamiento de tipo clasificatorio o subsuntivo. Y la pregunta es: Cundo ocurre esto? Pues
bien, nos encontramos (el juez se encuentra) en esa situacin cuando: 1) no hay una regla que
regule el caso (existe una laguna normativa en el nivel de las reglas); 2) existe una regla pero, por
alguna razn, la misma resulta inadecuada, esto es, hay lo que cabra llamar una laguna axiol-
gica (en el nivel siempre de las reglas); o bien, simplemente es dudoso si existe o no una regla del
sistema que regule aceptablemente el caso: ATIENZA, Manuel. A vueltas con la ponderacin.
En: dem y GARCA AMADO, Juan Antonio. Un debate sobre la ponderacin. Palestra Editores,
Lima, 2012, pp. 28-29.
(410) En efecto, la dogmtica tiene entonces tres tareas: (1) el anlisis lgico de los conceptos jurdi-
cos, (2) la reconduccin de este anlisis a un sistema, (3) la aplicacin de los resultados de este
anlisis en la fundamentacin de las decisiones jurdicas: ALEXY, Robert. Teora de la argumen-
tacin jurdica. Palestra Editores, Lima, 2007, traduccin de Manuel Atienza e Isabel Espejo,
p.349. Nada ms claro.
(411) VEGA, Jess. Las calificaciones del saber jurdico y la pretensin de racionalidad del Derecho.
En: Doxa. Cuadernos de Filosofa del Derecho. N 32, Alicante, 2009, p. 394.
(412) En tal sentido, se dice que: el discurso dogmtico no solo constituye un discurso interpretativo
al versar sobre las normas jurdicas y elaborar una representacin abstracta y sistemtica de estas,
sino que es tambin un discurso justificativo o comprometido prcticamente con dichas nor-
mas y los valores implicados en ellas, es decir, entretejido con las propias prcticas jurdicas en
curso (un compromiso que es el fin objetivo de la institucin, con independencia de las preferen-
cias de cada individuo en particular): Ibdem, p. 396.
290
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
(413) Esta posicin, por la cual el derecho deja de existir por razn de la seguridad jurdica, puede
encontrarse en: CIEZA MORA, Jairo. La impugnacin de acuerdos, la moral y la seguridad jur-
dica. En: Dilogo con la Jurisprudencia. Gaceta Jurdica, N 178, Lima, julio, 2013, p. 85 y ss.
(414) Por lo dems, la interpretacin puramente dogmtica se basa en conceptos filosficos discutibles,
pues considera que el objeto interpretado se encuentra totalmente fuera del sujeto cognoscente,
291
Los principios registrales en el conflicto judicial
inscrito en una especie de mundo ideal, radicalmente objetivo, que le dota de un solo sentido,
un solo significado, que es el mismo para toda la eternidad. Bajo este presupuesto, ese nico
sentido puede descubrirse por aplicacin de meras reglas lgicas, como aquella que hace primar
lo especial sobre lo general. El problema es que tal premisa filosfica ya no existe. El gran fil-
sofo alemn Gadamer ha sostenido convincentemente una teora hermenutica del lenguaje y
del arte, por la cual el intrprete participa en el objeto interpretado, como el msico que ejecuta
una partitura musical, y de esa forma se interpone entre el compositor y el pblico, por lo cual el
ejecutante interviene en la interpretacin con su propia personalidad: GADAMER, Hans-Georg.
Arte y verdad de la palabra. En: dem, Paids, Barcelona, 2012, traduccin de Jos Francisco
Ziga Garca, pp. 33-34. El intrprete no es un lgico o gramtico, para lo cual bastara la
regla tcnica de la especialidad, sino que participa en el acto, por ejemplo, con valoraciones de
orden moral, como aquella que recuerda la dignidad de la persona.
(415) Los actos jurdicos, los negocios jurdicos y los contratos, son practicados o celebrados, aconte-
cen, existen. El negocio jurdico que, antes de su celebracin, era apenas una potencia, como su
celebracin, se torna acto, es actual, es ente, es algo. Sea vlido o invlido, eficaz o ineficaz, l es
algo que sucede, que fue hecho, es obrar humano () debe distinguirse el no-acto o no-negocio,
del acto o negocio invlidos. En el primer caso, en el juicio sobre la existencia o inexistencia, la
cuestin est puesta en el dominio del ser; en el segundo, en el juicio sobre la validez o inva-
lidez, la cuestin se ubica en el dominio del deber-ser. En el primer caso, se trata de un juicio
de realidad; en el segundo, de un juicio de valor. El negocio inexistente es una nada; el nego-
cio existente, mas nulo, es algo, de invlido, tiene alguna eficacia jurdica, aun cuando no nego-
cial: VASCONCELOS, Pedro Pais de. Teoria geral do direito civil. 7 edicin, Almedina, Coimbra,
2014, pp. 627-628.
(416) Es cierto que algunas normas regulan la responsabilidad civil pre-contractual, pero eso no sig-
nifica que se tome en cuenta el no-hecho, sino el hecho consistente en dos personas que han
celebrado tratativas, pero una de ellas de mala fe. Ese es un hecho de la realidad, no contractual,
pero hecho que puede merecer consecuencias jurdicas.
292
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
(417) Alguien dir que la falsificacin se regula en el derecho penal, pero, claro, en ese mbito, la fal-
sificacin es un hecho, pues se trata del acto de un falsario para crear una apariencia de verdad;
pero en el derecho civil, la falsificacin es la nada, pues el acto jurdico no existe.
(418) La inexistencia ontolgica ocurre cuando no existe nticamente (como ser) cualquier negocio.
El negocio del que se trata nunca fue del todo celebrado, no ocurri, no aconteci; tratndose
de una mentira, una falsedad, ahora bien posiblemente soportada por una apariencia que pueda
inducir a engao. Pueden ser indicados como ejemplos la total falsificacin del negocio a travs
de la fabricacin de los documentos que supuestamente lo formaliza: VASCONCELOS, Pedro
Pais de. Teoria geral Ob. cit., p. 628.
(419) Los actos o negocios inexistentes no producen efecto jurdico alguno, por consiguiente la inexis-
tencia puede ser invocada por cualquier persona, en todo tiempo, e independientemente de la
declaracin judicial () Este rgimen jurdico tiene consecuencias importantes, que lo distancian
de la nulidad. El negocio ontolgicamente inexistente no es susceptible de conversin porque no
corresponde a algo que exista: Ibdem, pp. 629-630.
(420) SCOGNAMIGLIO, Renato. Contribucin a la teora del negocio jurdico. Grijley, Lima, 2004, tra-
duccin de Leysser Len, p. 438.
293
Los principios registrales en el conflicto judicial
los trminos del contrato, segn el artculo 1359 del CC, o incluso cuando
se incumplen las formas esenciales pblicas de ciertos negocios que requie-
ren de intervencin judicial o comprobacin administrativa, como ocurre en
el testamento (olgrafo), o en el matrimonio; sin embargo, ello no impide que
pueda necesitarse del juez para destruir cualquier rastro de presencia, real o
supuesta, que bien podra engaar a terceros.
Sin embargo, la sentencia comentada niega el concepto lgico de la
inexistencia: 160. no es de aplicacin estricta entre nosotros, primero por-
que no se encuentra regulada en la normativa civil, y en segundo trmino,
porque en nuestro caso particular no existe ninguna laguna normativa, toda
vez que es de aplicacin, ante los supuestos que no sealan taxativamente la
nulidad, la aplicacin de la nulidad tcita o virtual. Por el contrario, en filo-
sofa del derecho, desde hace mucho tiempo, se admiten las denominadas
normas implcitas, es decir, aquellas que no estn positivizadas, pero que
debieran estarlo por coherencia valorativa(421); por tanto, esa necesidad den-
tica funciona en la realidad normativa como si tales presupuestos estuviesen
presentes. Son como los descubrimientos de Einstein; nadie los ha visto, pero
por necesidad del sistema (en su caso, del sistema del universo; en el nuestro,
de los valores), se supone que estn aqu y ahora. Esto es lo que ocurre con la
inexistencia, como concepto lgico, que no necesita regla jurdica alguna, sino
que viene deducido por el conjunto del ordenamiento. Por tanto, el acto falso
(la nada) es inexistente, y como tal, no necesita la accin de nulidad, pues
se anula cuando existe algo, y no la nada; por tanto, la reaccin del ordena-
miento jurdico frente la inexistencia es la lgica imprescriptibilidad, en tanto
no hay hecho al cual referirse, ni para iniciar el cmputo del plazo. Por el con-
trario, la nulidad se refiere a un hecho real, que, sin embargo, es descalificado
por el ordenamiento jurdico. La inexistencia se encuentra en el mbito del
ser: existe o no; la nulidad, en cambio, en el mbito del deber-ser, de la
valoracin jurdica(422). Es imposible igualar ambos regmenes jurdicos.
(421) En el Derecho hay fuentes (hechos y actos creadores de normas), pero no todo el Derecho est
basado en fuentes. Hay normas cuya validez no descansa sobre criterios formales, sino materiales.
Este es el caso tanto de las normas implcitas como el de las normas necesarias. La juridicidad
de las normas implcitas depende de su coherencia valorativa con otras normas del sistema que s
son vlidas formalmente: AGUIL REGLA, Josep. Positivismo y Postpositivismo. En: LIN-
FANTE VIDAL, Isabel (Coord.). Interpretacin jurdica y teora del Derecho. Palestra Editores, Lima,
2010, p. 27.
(422) La validez o la invalidez de los actos y negocios jurdicos resulta de una apreciacin de valor,
de un juicio valorativo, de un deber-ser. Vlido es el negocio que vale, que es ser valioso; inv-
lido, por el contrario, es aquel que no vale, que es ser no valioso. Los actos o negocios jurdicos
son acciones humanas jurgenas insertadas en el mbito de la autonoma privada. Como tales,
estn sujetas a un juicio de mrito en el que es sindicada su posible disconformidad o la misma
294
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
295
Los principios registrales en el conflicto judicial
(423) Dejemos paso a la mejor doctrina que explica las caractersticas del acto colegial, propio de los
rganos colectivos de una persona jurdica, que en realidad se trata de un negocio jurdico unila-
teral, pues expresa, de modo externo, la voluntad de la corporacin: Cuando el negocio subjeti-
vamente complejo no se configura bajo la especie de un contrato entre dos partes contrapuestas
entre s, y asume, ms bien, como acuerdo en sentido estricto, la forma de un acto colegial el
acuerdo de una asamblea, por ejemplo se tiene un haz de declaraciones concordantes. En este
supuesto, las declaraciones no permanecen yuxtapuestas ni independientes, sin fundirse en una
sntesis, porque sin una sntesis no se formara un negocio unitario atribuible a la comunin,
sin importar el hecho de que esta hubiera llegado a erigirse, o no, en un organismo distinto de
los miembros. Lo que ocurre es que las declaraciones concordantes se suman y se funden en una
sntesis nicamente en relacin con la decisin a adoptar para la tutela del inters comn, o para
el cumplimiento de la funcin; la estructura de intereses plasmada por la mayora de los votos
es evaluada, a su vez, por el ordenamiento jurdico, pero solo como un negocio o acto imputable
a la comunin y vinculante para ella: BETTI, Emilio. Reflexiones sobre la nocin de negocio
jurdico. En: VV.AA. Teora general del negocio jurdico. Cuatro estudios fundamentales. ARA Editores,
Lima, 2001, traduccin de Leysser Len, p. 47.
296
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
Pues bien, el supuesto acuerdo de una persona jurdica puede ser inexis-
tente, si media, por ejemplo, una falsificacin o no-hecho; o nula, cuando el
hecho se encuentra afectado por vicios de libertad, de procedimiento volitivo,
de objeto o de falta de concordancia con el ordenamiento jurdico(424). Por
su parte, la impugnacin de los acuerdos, prevista en el artculo 92 del CC,
incide en los defectos meramente privados (contravenciones al estatuto) o en
defectos legales por conflicto de intereses que se manifiesta en la grave diso-
ciacin entre la voluntad social y la voluntad individual. Los acuerdos cole-
giales de las personas jurdicas tienen una doble dimensin (voluntad de la
persona jurdica - voluntad de los asociados individuales), lo que implica que
en este tipo de negocio se presenta un problema especfico, que no existe de
modo general en otros actos, y que consiste en la posible disociacin entre el
inters social y el inters individual, aun cuando este ltimo sea mayoritario.
La impugnacin es un defecto exclusivamente de orden privado, sin inci-
dencia ni repercusin en los terceros, por tanto, la sentencia estimatoria solo
afecta las relaciones entre los asociados o en el vnculo de estos con la asocia-
cin, pero no se expande a los terceros contratantes, salvo que la demanda
haya sido anotada o se produzca la inscripcin de la sentencia favorable. En
tales casos, entra en juego la llamada publicidad-mala fe, es decir, las ins-
cripciones registrales sirven para asegurar el conocimiento de la situacin jur-
dica, por lo que los terceros pueden ser imputados de mala fe; en tal caso, su
normal inmunidad viene a menos.
(424) Los acuerdos colegiales pueden ser declarados nulos cuando se trate de actos con relevancia fac-
tual, pero que incurran en alguna de las causales que seala el artculo 219 del Cdigo Civil,
tales como aquellos en los que el voto determinante fue logrado por medio de la voluntad de
un asociado que se encontraba en estado no ecunime o afectado por enfermedad o drogas; o
cuando la mayora se prest para el logro de una simulacin (ejemplo: acuerdo de otorgar en uso
los distintos departamentos de propiedad de la asociacin, a favor de cada uno de sus directivos,
cuya finalidad aparente es permitir el cumplimiento de sus actividades de gestin, pero que, en
realidad, encubre una cesin gratuita de activos sociales, sin causa justificativa); o para el logro de
un fin ilcito (ejemplo: aprobacin de honorarios para todos los asociados, a cambio de servicios
superfluos, con el fin de repartirse el patrimonio social); o cuando no est claro el objeto al cual
se refiere el acto (ejemplo: poder especial para venta de inmueble falto de mnima determinacin)
Tambin son nulos los acuerdos que infrinjan el orden pblico. Es el caso de la modificacin esta-
tutaria que establece ms de un voto para ciertos asociados, en funcin de sus aportes o mritos,
lo que desnaturaliza el carcter personalista de la asociacin civil; o la que autoriza el reparto de
los activos sociales luego de la liquidacin; o la que permite la eleccin de rganos colegiados de
administracin con duracin perpetua, lo que desnaturaliza el carcter temporal de los represen-
tantes. Por su parte, los acuerdos colegiales pueden incurrir en causal de anulabilidad cuando,
por ejemplo, el voto determinante del asociado se encuentra afectado por vicio de la voluntad
(error, dolo, violencia).
297
Los principios registrales en el conflicto judicial
(425) MORALES HERVIAS, Rmulo. Contrato invlido. En: d. Estudios sobre teora general del con-
trato. ARA Editores, Lima, 2002, p. 557, sostiene que existe confusin entre la nulidad y la
impugnacin de acuerdos, por lo que reconoce la autonoma de ambas, e, incluso, agrega, que
los conflictos de inters son hiptesis de responsabilidad, y no de nulidad. En efecto, es cierto que
el legislador pudo remediar estas irregularidades con la tcnica del resarcimiento, sin embargo,
dentro de su esfera de competencia, ha optado claramente por la tcnica anulatoria. Vale acotar
que el citado autor comenta la Ley General de Sociedades, y no el artculo 92 del Cdigo Civil,
pero sus reflexiones, en tal punto, son igualmente aplicables a esta ltima norma.
298
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
299
Los principios registrales en el conflicto judicial
VIII. SOLUCIONES
La primera solucin, para los agraviados, pasa por aceptar que los terce-
ros, no asociados, puedan formular demandas de nulidad o anulabilidad, pues
su posicin jurdica no est regulada por el artculo 92, ni por el Quinto Pleno
Civil; en consecuencia, los terceros podrn acudir a los remedios de nulidad o
anulabilidad, segn sea el caso, con lo cual, dicho sea de paso, se desmorona
el argumento de la Corte Suprema en pro de la seguridad jurdica. Segu-
ridad jurdica, para quin? Para las mafias, para los delincuentes, para los
falsarios y estafadores, que supuestamente van a dormir tranquilos con este
precedente, pero afortunadamente no podrn hacerlo al quedar abierto el res-
quicio de los terceros. Incongruencia de la Corte Suprema, pues busca clausu-
rar la discusin en 30 das, pero luego lo abre pare terceros. Ni siquiera existe
coherencia con el fin pretendido, aunque ello sirve para dar una salida al pro-
blema, en tanto si la demanda interpuesta por el asociado se declara caduca,
siempre queda que un tercero formule la misma pretensin.
La segunda solucin, para el juez, consiste en declarar inaplicable el pre-
cedente, pues tratndose del sentido interpretativo de una disposicin legal
con alcances generales, entonces se convierte en norma, pero del mismo
rango al del objeto interpretado (art. 92). En tal sentido, y siendo evidente
su inconstitucionalidad por los argumentos expresados en el acpite ante-
rior, especficamente por la violacin a los derechos a la dignidad, libertad
(427) URA GONZLEZ, Rodrigo, MENNDEZ MENNDEZ, Aurelio y MIOZ PLANAS, Jos
Mara. La Junta General de Accionistas. En: URA, Rodrigo, MENNDEZ, Aurelio, OLI-
VENCIA, Manuel. Comentario al rgimen legal de las sociedades mercantiles. Tomo V, Editorial Civi-
tas, Madrid, 1992, p. 338.
(428) REYES VILLAMIZAR, Francisco. Derecho Societario. Tomo I, Editorial Temis, Bogot, 2009,
p.216.
300
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
(429) Ese mismo control no podra realizarse respecto a los precedentes del Tribunal Constitucional,
que al tratarse de sentidos interpretativos de la Constitucin, entonces da lugar a que las normas
cuenten con esa misma naturaleza; y los jueces no pueden inaplicar las normas constitucionales.
(430) RONQUILLO, Jimmy. El Quinto Pleno. Ob. cit., p. 80.
301
ANEXO
DE JURISPRUDENCIA
DOBLE VENTA CON MALA FE DEL COMPRADOR INSCRITO
En resumen, para adquirir bienes debe actuarse con las manos lim-
pias (clean hands), lo que no ocurri en el presente caso, pues resulta
sospechoso que los actores compren un departamento y otros bie-
nes de elevado valor (US$ 90,000.00 dlares americanos) sin acercarse
al inmueble que pretendan adquirir, sin tocar la puerta, sin pregun-
tar quin es el poseedor, sin tomarse la molestia de preguntar o inda-
gar por la evidente discordancia de titulares con referencia a la base
tributaria municipal, lo que resulta contrario a los usos bsicos del mer-
cado, que incluso en el caso de la compra de una camisa exige revisarla
o probrsela, por lo que, es inaudito que lo propio no ocurra tratn-
dose de un bien de tanta trascendencia social como un inmueble. Pero
no solo es eso, pues los compradores, al momento de otorgarse la escri-
tura pblica de compraventa, estn obligados a presentar el pago del
impuesto predial del bien, y no obstante que el titular para la munici-
palidad era una tercera persona, sin embargo, los demandantes no se
detuvieron y continuaron una operacin contractual, que a todas luces
era anmala.
305
Los principios registrales en el conflicto judicial
CONSIDERANDO:
RESPECTO AL AUTO APELADO
PRIMERO: El demandado Luis Ricardo Vega Cumberland apela el auto contenido en
la resolucin nmero 12(3), sustentndolo en el hecho que es poco menos que imposible el
adjuntar el acta de conciliacin con la presencia de los reconvenidos ya que, la otra parte () era
obvio que no se iba a presentar a ninguna de las citas a fin de llevar a cabo la conciliacin.
SEGUNDO: En el presente caso, el juez a quo declar improcedente la reconvencin for-
mulada por el demandado, por considerar que el acta de conciliacin extrajudicial de fojas
48, adjuntada a la demanda no se verifica el cumplimiento de lo dispuesto por el ltimo
prrafo del artculo 445 del Cdigo Procesal Civil: En caso que la pretensin reconvenida
fuera materia conciliable, el juez para admitirla deber verificar la asistencia del demandado a la
Audiencia de Conciliacin y que conste la descripcin de la o las controversias planteadas por este en
el Acta de Conciliacin Extrajudicial presentada anexa a la demanda (fundamentos 1 y 2).
TERCERO: Que, al respecto, cabe sealar que el propio demandado reconoce que
no se cumpli con la exigencia formal acotada en el considerando anterior, por lo que
dicha omisin sera suficiente para confirmar el auto apelado; no obstante, este Cole-
giado advierte, adems, que no se cumple con el requisito de la conexidad, puesto que
el demandado reconviene el pago de la suma de US$ 90,000.00 dlares americanos por
gastos y dao moral, que es un tema de responsabilidad civil, que no tiene vincula-
cin directa con la pretensin del actor, por lo que tal reconvencin es improcedente; por
tanto, el auto apelado debe confirmarse.
RESPECTO A LA SENTENCIA APELADA
ANTECEDENTES
CUARTO: En el presente caso, el actor interpone demanda a efectos que: 1) Se declare el
mejor derecho de propiedad de la sociedad conyugal demandante frente al demandado Luis
Ricardo Vega Cumberland respecto de los inmuebles constituidos por: a) Departamento
401, ubicado en la Avenida de los Precursores nmeros 567, Surco, Lima; b) Estaciona-
miento nmero 4, ubicado en la Avenida de los Precursores nmero 565, Surco, Lima y,
c) Depsito nmero 3, ubicado en la Avenida de los Precursores nmero 565, Surco, Lima
(primera pretensin principal); 2) Se declare judicialmente la inoponibilidad registral del
demandado Luis Ricardo Vega Cumberland frente al derecho de propiedad inscrito de la
sociedad conyugal demandante, respecto de los mismos bienes detallados en el punto ante-
rior (segunda pretensin principal); 3) Que se reivindique a su favor, los predios referidos en
el punto 1) (tercera pretensin principal); 4) se disponga el pago de costas y costos del pro-
ceso (pretensin accesoria).
QUINTO: El juez a quo ha desestimado la demanda, por considerar que si bien los
demandantes han inscrito los ttulos de propiedad, sin embargo, no pueden alegar buena
fe al momento de adquirir los inmuebles, pues con fecha 12 de junio del 2010, el deman-
dado en este proceso le haba cursado una carta notarial a la empresa liquidadora Obtinere
Sociedad Annima Cerrada, hacindole saber de su derecho de propiedad, solicitndoles, a
306
Anexo de jurisprudencia
su vez que se abstengan de efectuar cualquier acto de disposicin sobre los inmuebles (fun-
damento sexto).
SEXTO: El abogado de los demandantes, mediante escrito de apelacin(4), sustenta su
impugnacin con los siguientes fundamentos:
i) El a quo no motiv la sentencia, puesto que se sustenta en el hecho de que se ha
declarado fundada la demanda de nulidad de acto jurdico y, en consecuencia, nula la
compraventa otorgada a favor de los demandantes en este proceso, sin considerar que
dicha sentencia no ha quedado consentida, pues fue apelada por la sociedad conyugal
demandante en el presente proceso.
ii) El a quo considera que la sociedad conyugal demandante careca de buena fe al
momento de adquirir los inmuebles, sin embargo, el nico sustento de dicha afirma-
cin es una carta notarial que nunca fue dirigida a la referida sociedad conyugal, sino
a la empresa liquidadora Obtinere Sociedad Annima Cerrada,
iii) En fin, los apelantes solicitan que la sentencia sea declarada nula, por defectuosa
motivacin, o se revoque para declarar fundada la demanda, en atencin a su derecho
inscrito adquirido, segn manifiestan, de buena fe.
SPTIMO: Que, expuesto el agravio, conviene sealar que el artculo 364 del Cdigo
Procesal Civil establece que el recurso de apelacin tiene por objeto que el rgano juris-
diccional superior examine, a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolucin que
les produzca agravio, con el propsito que sea anulada o revocada, total o parcialmente.
OCTAVO: La controversia en el presente proceso se centra en determinar si la demandante
tiene mejor derecho de propiedad respecto de los inmuebles constituidos por: a) Departa-
mento 401, ubicado en la Avenida de los Precursores nmeros 567, Surco, Lima; b) Esta-
cionamiento nmero 4, ubicado en la Avenida de los Precursores nmero 565, Surco, Lima
y, c) Depsito nmero 3, ubicado en la Avenida de los Precursores nmero 565, Surco,
Lima, respecto del demandado; asimismo, si resulta procedente declarar la inoponibilidad
registral del demandado frente al derecho de propiedad de la sociedad conyugal deman-
dante; por ltimo, si los demandantes tienen derecho a reivindicar los referidos inmuebles.
HECHOS
NOVENO: De las pruebas aportadas, se acreditan los siguientes hechos:
i) Los inmuebles constituidos por: a) Departamento 401, ubicado en la Avenida de los
Precursores nmeros 567, Surco, Lima; b) Estacionamiento nmero 4, ubicado en la
Avenida de los Precursores nmero 565, Surco, Lima y, c) Depsito nmero 3, ubi-
cado en la Avenida de los Precursores nmero 565, Surco, Lima, inscritos en las par-
tida registrales nmeros 11274969, 11274951 y 11274957 del registro de predios de
Lima respectivamente, pertenecieron a Ferpo Lima Sociedad Annima (fojas 25, 35 y
43 respectivamente).
307
Los principios registrales en el conflicto judicial
ii) Por minuta de compraventa de fecha 28 de diciembre del 2001 (fojas 142 a 145), la
propietaria Ferpo Lima Sociedad Annima transfiri los referidos inmuebles a favor
del demandado Luis Ricardo Vega Cumberland.
iii) Posteriormente, mediante Resolucin nmero 07 del 20 de marzo del 2007 expedida
por el Primer Juzgado Civil Comercial de Lima, se declara la disolucin y liquidacin
del patrimonio de Ferpo Lima Sociedad Annima, y mediante Resolucin nmero
9610-2008/CCO-INDECOPI del 22 de septiembre del 2008, expedida por la Comi-
sin de Procedimientos Concursales de Indecopi, se designa a Obtinere S.A.C. como
entidad liquidadora de Ferpo Lima S.A. en Liquidacin, conforme se aprecia de las
inscripciones registrales de fojas 30, 38 y 44 respectivamente.
iv) Los demandantes Santos Ananas Cuevas Villas y Wilma Ada Violeta de Cuevas
adquieren el dominio de los predios materia de litis, en virtud de la compraventa rea-
lizada por la liquidadora Obtinere SAC, en representacin de Ferpo Lima S.A. en
Liquidacin, mediante Escritura Pblica de fecha 23 de julio del 2010, inscrita en los
asientos C00002 de las Partidas nmeros 11274969 (fojas 31), 11274951 (fojas 39) y
11274957 (fojas 45), respectivamente.
v) Por sentencia del 02 de noviembre del 2010 (fojas 159 a 162), la Segunda Sala
Comercial de Lima, confirm la resolucin que haba declarado fundada la demanda
de tercera interpuesta por el actual demandado Luis Ricardo Vega Cumberland,
con lo cual se reconoce el contrato de compraventa que este celebr con Ferpo Lima
Sociedad Annima, con fecha 28 de diciembre del 2001.
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD Y REIVINDICACIN
DCIMO: Todos los derechos subjetivos tienen mecanismos de proteccin para el reco-
nocimiento y efectividad del conjunto de facultades, poderes o prerrogativas. En el caso
de la propiedad, el mecanismo tpico de defensa, pero no nico, es la reivindicatoria
(artculo 923 del Cdigo Civil), por cuya virtud, el propietario pretende la comprobacin
de su derecho y, como consecuencia de ello, que se le ponga en posesin de la cosa.
Por el contrario, la posesin tiene a los interdictos o acciones posesorias como mecanismo
tpico de tutela (artculo 921 del Cdigo Civil), cuya funcin es la proteccin de la posesin
actual o de la anterior que ha sido objeto de despojo dentro del ao anterior. El desalojo por
precario tambin es un mecanismo de proteccin posesoria, pero de la posesin mediata.
Sin un medio de proteccin, los derechos seran meramente ilusorios, programticos, sin
fuerza; en buena cuenta, quedaran vaciados de efectividad. Por tanto, la accin reivindi-
catoria logra que la propiedad sea un derecho realmente efectivo y exigible.
UNDCIMO: La accin reivindicatoria puede definirse como el instrumento tpico de
proteccin de la propiedad de todo tipo de bienes, muebles o inmuebles(5), por cuya vir-
tud, se declara comprobada la propiedad a favor del actor, y, como consecuencia de ello,
le pone en posesin del bien para hacer efectivo su derecho. Por tanto, se trata de una
accin con las siguientes caractersticas: a) real (protege la propiedad frente a cualquiera,
(5) La reivindicatoria no solo es actio in rem, sino la in rem actio por excelencia: NEZ LAGOS, Rafael, Accin y
excepcin en la reivindicacin de inmuebles, Editorial Reus, Madrid 1953, p. 13.
308
Anexo de jurisprudencia
con vnculo o sin l, en cuanto busca el reconocimiento jurdico del derecho y la remo-
cin de los obstculos de hecho para su ejercicio); b) de doble finalidad (declarativa y
de condena); c) plenaria o petitoria (amplia cognicin y debate probatorio, con el consi-
guiente pronunciamiento con autoridad de cosa juzgada); finalmente, d) imprescriptible
(artculo 927 del Cdigo Civil).
Por su parte, la accin declarativa de dominio (o mejor derecho de propiedad) tiene la
particularidad de que el actor requiere al rgano jurisdiccional, como nica pretensin,
que lo declare propietario, sin ningn acto de condena o ejecucin, y obviamente sin dis-
poner la entrega del bien.
DUODCIMO: Los requisitos de procedencia de la reivindicatoria son los siguientes:
i) El actor debe probar la propiedad del bien. No basta acreditar que el demandado
no tiene derecho a poseer, pues si el demandante no prueba su pretensin entonces
la demanda ser declarada infundada. Es necesario, por tanto, el ttulo de propie-
dad del demandante. No debemos olvidar que uno de los problemas prcticos ms
serios del Derecho civil patrimonial es conseguir la suficiente prueba del dominio(6).
Luego volveremos sobre este punto.
ii) El demandado no debe ostentar ningn derecho que le permita mantener la pose-
sin del bien. Sin embargo, durante el proceso, el demandado pudo invocar cualquier
ttulo, incluso uno de propiedad. Por tanto, no es correcto pensar que el demandado
es un mero poseedor sin ttulo, pues bien podra contar con un ttulo que le sirva
para oponerlo durante la contienda. En tal sentido, la reivindicatoria puede enfrentar,
tanto a sujetos con ttulo, como a un sujeto con ttulo frente a un mero poseedor(7).
En cualquiera de las dos hiptesis, el juez se encuentra legitimado, a travs de la rei-
vindicatoria, para decidir cul de los dos contendientes es el verus dominus.
iii) El demandado debe hallarse en posesin del bien, pues la reivindicatoria pre-
tende que el derecho se torne efectivo, recuperando la posesin. Por ello, el deman-
dado podra demostrar que no posee, con lo cual tendra que declararse infundada
la demanda. Tambin se plantean problemas si el demandado ha dejado de poseer,
pues la demanda planteada no tendra eficacia contra el nuevo poseedor. Qu pasa
si el demandado pretende entorpecer la reivindicatoria traspasando constantemente
la posesin a una y otra persona a fin de tornar ineficaz la sentencia por dictarse?
En doctrina se admite que la accin es viable contra quien dej de poseer el bien
en forma dolosa una vez entablada la demanda(8). Esta es la solucin del Derecho
Romano, pero, cmo evitar las dificultades de la prueba del dolo? Nuestra opi-
nin es distinta: la reivindicatoria es una accin real y se impone contra todo tercer
(6) Prueba del dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa
remota o modo originario de adquirir. Segunda. La sucesin vlida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La
titularidad actual del actor en su existencia y subsistencia: Ibd., p. 30.
(7) Por tal fundamento, es menester rechazar la antigua definicin, por la cual, la reivindicacin es el
instrumento que le permite al propietario no-poseedor hacer efectivo su derecho a exigir la restitucin del bien
respecto del poseedor no-propietario: PUIG BRUTAU. Fundamentos de Derecho Civil, Editorial Bosch, Barcelona
1994, Tomo III-1, p. 162. El error se advierte por el hecho que el demandado solo poda ser un mero
poseedor, lo que no es cierto.
(8) SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Giuffr Editore, Miln 2000, p. 207.
309
Los principios registrales en el conflicto judicial
(9) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, traduccin de Santiago Sents Melendo, EJEA,
Buenos Aires 1979, Tomo II, p. 259.
(10) As ocurri en la sentencia de la Corte Suprema de 11 de julio de 2002 (Casacin N 3436-2000-Lambayeque),
publicada en el diario oficial el 03 de febrero de 2003: Tercero: Que, en efecto, el bien que se pretende
reivindicar debe ser determinado, por consiguiente, identificable, ya que este elemento en s constituye el fondo
de la controversia que garantiza el otorgamiento de la tutela jurisdiccional efectiva. Cuarto.- Que, la recurrente
denuncia la inaplicacin del artculo del artculo novecientos veintitrs del Cdigo Civil que corresponda
aplicar al supuesto que la norma citada considera, cul es, el derecho de propiedad y su atributo de reivindicar.
Para el caso concreto, sin embargo, ha dejado de considerar los presupuestos del derecho objetivo indicado
significados en los elementos de la accin reivindicatoria. Quinto.- Que, de otro lado, las resoluciones de mrito
no han aplicado el artculo citado porque el supuesto hipottico de la norma no es aplicable a la cuestin
fctica establecida en autos, toda vez que no ha existido la determinacin del bien materia de reivindicacin
(Finalmente, se declar infundada la demanda).
310
Anexo de jurisprudencia
PRUEBA DE LA PROPIEDAD
DCIMO CUARTO: El primer requisito para estimar la reivindicatoria y/o mejor dere-
cho est referido a la prueba de la propiedad. En teora, el juez resuelve la cuestin de
forma simple: si el demandante ha consumado para s un modo de adquisicin de la pro-
piedad previsto en la ley, entonces ser declarado vencedor. Por tanto, el actor deber
exhibir la usucapin, el contrato traslativo eficaz, la herencia, la accesin o cualquiera
de los otros hechos jurdicos cuya consecuencia sea la adquisicin del dominio (artculos
929-953 del Cdigo Civil).
El problema se complica cuando demandante y demandado invocan modos adquisitivos
de diversa naturaleza (usucapin versus contrato de enajenacin, herencia versus contrato
de enajenacin, edificacin versus contrato de enajenacin inscrito); o cuando cada una
de las parte exhibe el mismo modo adquisitivo (contrato versus contrato).
Las dificultades no quedan all.
En efecto, puede ocurrir que la primera venta se haya resuelto, rescindido o anulado, es
ms, que el ttulo sea falso, mientras que la segunda venta, sucesiva, se mantenga inc-
lume; empero, esta circunstancia podra complicarse si el tercero de buena fe, por con-
trato, se enfrenta con un poseedor de larga data.
Por otro lado, es posible que un sujeto compre de buena fe, con posesin, pero sin ins-
cripcin; pero otro s lo registr, aun sin posesin; o puede ser que ninguno de los dos
contendientes lo inscribi, ni posey, y sus ttulos son del mismo ao, pero otorgados por
distinto vendedor o enajenante.
En suma, se entremezclan en un totum revolutum, hechos jurdicos voluntarios (usucapin),
hechos jurdicos legales (sucesin legal), actos jurdicos (edificacin) y negocios jurdicos
(contratos, testamentos); ante lo cual surgen dudas.
Por otro lado, tambin puede enfrentarse la proteccin del registro para los terceros de
buena fe; la sentencia con autoridad de cosa juzgada o el auto de remate judicial; la reso-
lucin administrativa de adjudicacin, reversin o reconocimiento de derecho. Esta situa-
cin no es extica, pues, muchas veces se han visto conflictos entre el titular por senten-
cia y el titular por contrato.
Cabe, adems, que se produzca la contienda entre la escritura pblica, el documento pri-
vado o el contrato verbal, todos los cuales contienen negocios jurdicos diversos; o puede
acaecer que ellos se enfrentan a un hecho jurdico como la sucesin legal.
Pero, an falta. La lucha puede concentrarse entre la mala fe de uno frente a la buena fe
del otro.
Los problemas son de variado tipo y de difcil solucin.
DCIMO QUINTO: Sobre el particular, debemos indicar que el Cdigo Civil contiene
tres reglas(11):
(11) La mejor doctrina ha entrevisto la solucin, pero sin llegar al detalle de establecer reglas concretas: Prueba del
dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa remota o modo
311
Los principios registrales en el conflicto judicial
originario de adquirir. Segunda. La sucesin vlida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La titularidad actual
del actor en su existencia y subsistencia: NEZ LAGOS, Ob. Cit., p. 30.
312
Anexo de jurisprudencia
liquidadora Obtinere SAC, transfiere nuevamente la propiedad de los bienes, esta vez a
los demandantes Santos Ananas Cuevas Villas y Wilma Ada Violeta de Cuevas.
En efecto, el esquema es el siguiente:
FERPO LIMA S.A. DEMANDADO
E. P. 09-03-2001 Minuta c-v (28-12-2001),
pero fecha cierta (30-01-2002)
(I) (No I)
LIQUIDADORA DE
FERPO LIMA S.A. FERPO LIMA S.A. DEMANDANTES
E. P. 09-03-2001 Res. Indecopi 22-09-2008 E. P. 23-07-2010
(I) (I) (I)
(I) = Inscrito
(No I) = No inscrito
Ntese que, en este caso, los ttulos en conflicto reconocen al mismo propietario origi-
nal (Ferpo Lima S.A.), es decir, los dos contendientes reconocen que la propiedad se ini-
ci en la misma persona. Esta situacin hace que la propiedad sea cierta, en su origen,
pues los adquirentes derivan su derecho del mismo sujeto; por tanto, no existe contro-
versia sobre la propiedad primigenia del bien; por lo que a partir de esta premisa, solo
queda determinar cul de los adquirentes pues, ambos derivan de quien era domino es
el propietario.
DCIMO OCTAVO: La norma reguladora del concurso de acreedores o doble venta de
inmuebles es el artculo 1135 del Cdigo Civil, por cuya virtud, el conflicto se dirime a
favor del primero que inscribi su derecho; en caso contrario, a favor del ttulo ms anti-
guo, prefirindose al de fecha cierta.
Esta norma, sin embargo, no est aislada, ni fuera de contexto.
En efecto, el comprador, aun cuando no inscriba, es propietario (artculo 949 del Cdigo
Civil), y podr ejercer todas las potestades que le corresponden a su derecho frente a
cualquier tercero indeterminado. Se trata de una propiedad absoluta y no relativa. Sin
embargo, si ese comprador no-inscrito entra en conflicto con un comprador inscrito res-
pecto al mismo bien, entonces la preferencia legal vendra dada a favor de este tercero
especfico, por la evidente razn prctica de tutela de la seguridad jurdica en la circula-
cin de los bienes (artculo 1135 y 2022 del Cdigo Civil), que se justifica por la doctrina
de proteccin de la apariencia. Ntese que la inscripcin declarativa (proteccin del ins-
crito frente al no inscrito) es una hiptesis excepcional, pues implica la derogacin de la
regla consensual prevista en el artculo 949. En tal sentido, la tutela que otorga el regis-
tro no puede beneficiar a quienes hayan actuado con mala fe.
DCIMO NOVENO: En el presente caso, si bien los actores han inscrito la compra-
venta, mientras el demandado, no; sin embargo, aquellos han actuado de mala fe, en
base a los siguientes hechos:
a) Los compradores Santos Ananas Cuevas Villas y Wilma Ada Violeta de Cuevas no
tomaron en cuenta la posesin contradictoria que ejerca el demandado desde haca 8
o 9 aos.
313
Los principios registrales en el conflicto judicial
314
Anexo de jurisprudencia
realizado por funcionarios especializados, entonces la posesin aparece como una rmora
del pasado. El registro se erige en la institucin propia de la racionalidad, que asegura el
progreso y el desarrollo econmico, mientras que la posesin se considera un peligroso
remanente de una poca de irracionalidad, por lo que convendra privarle de efectos
hasta su gradual superacin.
En realidad, las cosas son distintas.
En efecto, la doctrina italiana, encabezada por Rodolfo Sacco(12), ha puesto al descubierto
que la propiedad es el instrumento jurdico para lograr el disfrute de la riqueza material;
y si tenemos en cuenta que el disfrute presupone la posesin, entonces se concluye que
la propiedad es el medio, mientras que la posesin es el fin; y, evidentemente, desde una
perspectiva teleolgica, el fin se encuentra en situacin de primaca.
La racionalidad de esta constatacin tambin es de ndole econmica: la posesin es tra-
bajo, actividad, esfuerzo, produccin, riqueza; mientras que la vacua titularidad no pro-
duce beneficio individual, ni social alguno. Un mundo en el cual solo hubiese ttulos de
propiedad pegados en la pared, pero sin explotacin econmica, no sera el mejor de los
mundos posibles. Los propietarios de puro papel viviran en la pobreza extrema.
En suma, la propiedad sin posesin es absurda; en cambio, la posesin sin propiedad,
todava tiene sentido, y mucho; lo que constituye la mejor prueba que uno es fin, y el
otro es medio.
La posesin funda la propiedad, y la propiedad sirve para la posesin; en consecuencia,
son conceptos interconectados, por lo que el Derecho no puede obviar esta realidad, y la
regulacin jurdica de los derechos reales debe hacer patente esta dualidad de institucio-
nes vinculadas: la propiedad se protege como valor absoluto y definitivo; sin embargo, la
posesin, por ms que solo sea un hecho, tambin se protege, aunque solo lo sea como
valor relativo y provisional.
En cambio, el registro es un mecanismo exclusivamente tcnico, artificial, de carcter
asegurador, pero jams puede fundar la propiedad. Por tanto, la solucin lgica es que el
registro nunca sea constitutivo, pero s declarativo, pues la propiedad es una expresin de
las relaciones vitales, y no una simple suma de artificios. Sin embargo, el registro declara-
tivo tiene como lmite la mala fe.
VIGSIMO PRIMERO: La Corte Suprema ha emitido una reciente ejecutoria de fecha 30
de julio de 2012 (Casacin N 3098-2011-Lima), que resuelve una demanda de nulidad
de acto jurdico, en la cual se valora especialmente la posesin. Los hechos son los siguien-
tes: A vende un bien a B, en 1973, pero no inscribe; no obstante, luego A le vende el
mismo bien a C, en 2000, que s inscribe. El heredero de B (primer comprador) presenta
la demanda de nulidad por causal de fin ilcito, contra A-C. El sistema legal protege los
acuerdos privados, pero, dentro de las reglas de validez, se exige que los actos tengan un
propsito honesto, pues el Derecho incurrira en incoherencia valorativa si pretendiese la
correccin de las leyes (Alexy), pero no hiciese lo propio con los negocios jurdicos de los
315
Los principios registrales en el conflicto judicial
particulares(13). La Corte, en el caso, valora dos elementos importantes para dar por com-
probada la causa inmoral: primero, el precio pactado fue nfimo; segundo, los compradores
primigenios tenan la posesin desde hace treinta aos, por lo que el segundo comprador
no poda ignorar un hecho, tan consolidado, notorio, pblico, inequvoco y que se encon-
traba sancionado por el paso del tiempo. Aqu tiene sentido lo que habamos sealado ante-
riormente: la propiedad sin posesin no tiene justificacin, por tanto, la falta de verificacin
posesoria (que, dicho sea de paso, es un deber del comprador en el Common Law) hace nacer
una sospecha de fraude. En este punto, la sentencia impone una regla jurisprudencial de la
mxima relevancia: debido a la importancia econmica de los bienes inmuebles y los usos general-
mente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mnima impone al comprador el deber
de verificar el estado actual del bien que adquiere (14 considerando de la ejecutoria). La con-
clusin es que el segundo comprador ha actuado en forma sospechosa, extraa, anmala; y
ello no solo por la indiferencia que demuestra frente a la posesin ajena, sino, tambin, por
la existencia de un precio absolutamente reducido, lo que hace suponer que se conoca que
el bien le corresponda a otra persona, pero, a pesar de ello, tuvo la intencin de aprove-
charse del formalismo registral para obtener un lucro indebido, a costa del primer compra-
dor, pese a que su falta de derecho era patente por efecto de la posesin. Por tales motivos,
la intencin fraudulenta de ambas partes hace que el contrato sea nulo por fin ilcito. Es
cierto que el artculo 1409 del Cdigo Civil declara la validez de los contratos sobre bienes
ajenos, pero ello no ocurre si el resultado pretendido por ambas partes se encamina hacia el
fraude, el dao injustificado o el despojo. En tal caso, el registro no tiene relevancia(14).
(13) El negocio jurdico implica el mximo potencial jurdico de la voluntad, en cuanto la decisin del hombre,
previa coordinacin con el sistema jurdico objetivo, se convierte en regla de conducta, obligatoria, vinculante.
Sin embargo, es evidente que esta decisin solo puede protegerse cuando los propsitos son razonables y hones-
tos; aunque previo a ello, deba tratarse de una voluntad real, es decir, que se haya producido en el mundo
fenomnico. En el presente caso, el fin ilcito del acto jurdico queda evidenciado por la voluntad comn de
las partes del segundo contrato, cuyo objetivo es despojar al primer comprador del bien. El animus nocendi
(intencin de perjudicar) es una hiptesis tpica de causa inmoral, reprobada por el ordenamiento jurdico, por
lo que no merece tutela alguna. En efecto, si dos partes se ponen de acuerdo para extraer bienes del patrimonio
ajeno, aprovechndose de los resquicios del sistema jurdico, desvindose de sus funciones, entonces tal contrato
contiene un fin contra ius. Hace poco, la Primera Sala Civil de la Corte de Lima, con ponencia del suscrito, ha
definido con detalle el fin ilcito (Exp. 11610-2004, que puede verse en: <www.gunthergonzalesb.com>).
(14) El contrato de A (vendedor) y C (segundo comprador) es declarado nulo, en consecuencia, el hecho jurdico
es degradado a un simple hecho, sin efectos jurdicos, por lo que resulta irrelevante la buena fe, o no, de C,
pues, en la relacin inter partes la invalidez se impone absolutamente, en cuanto el ordenamiento jurdico no
puede tutelar actos que contravienen principios tico-jurdicos. Por tal motivo, si el contrato entre A y C es
nulo, entonces nada puede salvarlo, ni siquiera la hipottica buena fe de una de ellas (lo que en este caso es
imposible, pues, sino, cmo se explica el fin ilcito?), en tanto resultara absurdo que el negocio jurdico se
parta a la mitad: invlido para el vendedor, vlido para el comprador, pues, qu cosa sera vlido para este?
Por el contrario, imaginemos que C vende el bien a D, que es un sucesivo adquirente, distinto a las partes del
contrato nulo celebrado entre A y C, por lo que cabe preguntarse: la nulidad de A-C afecta al tercero D? Solo
aqu entra en juego el principio de fe pblica registral, que constituye un mecanismo extraordinario, in extremis,
excepcional, por el cual se protege al tercero de buena fe frente al contrato previo que ha sido declarado nulo
(art. 2014 CC). Debe recordarse que una cosa es proteger a las partes del contrato invlido, por su buena fe,
en cuyo caso se tratara de un fenmeno de convalidacin de la nulidad, lo que no es aceptado por nuestro
ordenamiento; y otra es proteger al tercero sucesivo, ajeno al contrato nulo (D), quien excepcionalmente puede
ser mantenido en su adquisicin por virtud de la seguridad jurdica y justicia del caso concreto, sin embargo,
ello no sana el ttulo nulo anterior (A-C). Por tanto, la sentencia yerra cuando se entretiene en explicar el
principio de fe pblica registral, que en realidad no poda ser aplicado al presente caso, por la falta de un tercer
316
Anexo de jurisprudencia
adquirente, empero, el sentido de la decisin sigue siendo correcto, pues al concluirse que no hubo buena fe,
entonces igual se sanciona la nulidad, bajo el particular criterio de la Corte.
(15) Dcimo Tercero.- () es necesario precisar que el debate de autos se circunscribe a establecer si los nuevos
adquirentes Milton Jonsy Garca Rojas y Gregoria Jess Daz Vilela conocan de la existencia de la primera venta
operada a favor de Fausto Valentn Paucar Huamn y, por tanto, si aquellos adquirieron premunidos de la fe
registral que otorga el registro. Al respecto, cabe sealar que la Sala Superior centra su anlisis nicamente
en el aspecto registral, especficamente en el tracto sucesivo, para efectos de establecer la buena fe de los
compradores; sin embargo, no tiene en cuenta otras circunstancias que han sido consideradas por el juez
de la causa al emitir su fallo amparando la demanda, como es la diligencia de los compradores, debido al hecho
de que se trataba de un inmueble que no se encontraba en poder de la vendedora sino que era ocupado por
terceros, y en el que incluso haba tiendas comerciales que se encontraban en la misma situacin, sin que tal hecho
conste en el acto jurdico cuya nulidad se reclama. Resulta trascendente dilucidar este aspecto, as como realizar
un pormenorizado estudio de los expedientes judiciales acompaados y la conducta desplegada por las partes en
el proceso para efectos de establecer si los contratantes procedieron o no con buena fe al momento de celebrar
la transferencia (Finalmente, se declar nula la sentencia del tribunal superior y se orden que emita nueva
resolucin): Sentencia de la Corte Suprema de 16 de enero de 2013, Casacin N 4170-2011-Lima Norte.
(16) Adems, el criterio pro-posesin no es aislado, pues en una sentencia anterior, de fecha 21 de junio de 2011
(Casacin N 3667-2010-La Libertad), se admiti el triunfo de la posesin frente al registro, bajo el entendido
que no basta la inscripcin de puro papel cuando el comprador tiene pleno conocimiento de la existencia de
poseedores contradictorios, con lo que se desmorona la buena fe.
317
Los principios registrales en el conflicto judicial
Esta solucin tiene una racionalidad evidente: segn el sistema civil de transferencia de pro-
piedad inmueble, el comprador por el solo contrato de enajenacin eficaz, se hace propieta-
rio (artculo 949 del Cdigo Civil), no obstante, si este incurre en negligencia por no inscribir
y da lugar a una apariencia de titularidad a favor del propietario an inscrito, y esto genera
la confianza en un segundo comprador, que cree de buena fe en la apariencia registral, y por
tal virtud adquiere el bien, entonces, se prefiere al segundo comprador porque inscribi pri-
mero, pues actu de buena fe basado en la confianza que le produca el registro; en cambio, el
primer comprador actu con culpa, por no inscribir; y entre ambas posiciones jurdicas se pre-
fiere a la buena fe frente a la culpa.
Sin embargo, si el segundo comprador que inscribe acta de mala fe, como en el pre-
sente caso, entonces, no existe razn para protegerlo, pues su mala fe no puede contra-
ponerse a la sola culpa del primer comprador que no inscribi: en tal contexto, la culpa
del primero es mejor, o por lo menos igual, a la mala fe (dolo o negligencia) del segundo;
y en igualdad de condiciones se prefiere a la realidad jurdica, y no a la apariencia que
por propia definicin es excepcional. En consecuencia, la mala fe del segundo comprador
hace aplicable nuevamente la realidad jurdica, esto es, el primero que compr se hace
propietario, por virtud del artculo 949 del Cdigo Civil, y tambin por la segunda parte
del artculo 1135 del Cdigo Civil; y en este caso, el primero que compr no es el
demandante vase considerando dcimo sexto, por lo que su demanda es infundada.
VIGSIMO TERCERO: En virtud de lo expuesto, el ttulo de los demandantes no es
preferente, en consecuencia, no son propietarios, por lo cual, sus pretensiones de mejor
derecho, inoponibilidad de la parte contraria y reivindicacin son infundadas, pues estas
presuponen el derecho de propiedad que no le corresponde a los actores, al faltarles la
buena fe, y en aplicacin del artculo 1135 del Cdigo Civil, concordante con el artculo
949 del mismo cuerpo legal; esto es, el primer comprador se hace propietario, y no el
segundo, aunque haya inscrito.
VIGSIMO CUARTO: Por su parte, el demandante alega los siguientes cuestionamien-
tos puntuales a la sentencia, que deben refutarse expresamente:
a) Se dice que existe otro proceso entre las mismas partes sobre nulidad del acto jur-
dico de compraventa otorgado a favor de los demandantes, y si bien hay una sentencia
estimatoria en primera instancia, sin embargo, ella est apelada, por tanto, no habra
motivo para rechazar la demanda. Sobre el particular, debe indicarse que la accin rei-
vindicatoria o de mejor derecho pondera los ttulos de propiedad contrapuestos para
dilucidar a cul de las partes le corresponde el derecho; por tanto, es irrelevante lo que
se resuelva en dicho proceso de nulidad de acto jurdico, por cuanto, aun cuando este
sea vlido, igual la demanda de reivindicacin o mejor derecho permite escoger uno de
los ttulos frente al otro; en este caso, se dirime a favor del primer comprador, pues la
mala fe descarta al comprador inscrito. En suma, la demanda de nulidad de acto jur-
dico (pretensin contractual) es inocua para decidir la presente demanda, que es de otra
naturaleza (pretensin real), conforme lo ha reconocido, adems, la Corte Suprema en
varias sentencias.
b) Se dice que no hay mala fe de los demandantes, pues la carta notarial del 12 de junio
del 2010 se curs a la empresa liquidadora, pero no a los compradores. Sobre el par-
ticular, debe indicarse que este argumento no se ha utilizado en la presente senten-
cia para demostrar la mala fe de los actores, por lo que tal cuestionamiento carece de
318
Anexo de jurisprudencia
objeto. En efecto, la carta notarial no sirve para demostrar la mala fe, sino los funda-
mentos expuestos en el dcimo noveno considerando de esta resolucin.
c) Se dice que las tres pretensiones demandadas son autnomas, y no accesorias. Sobre
el particular, debe indicarse que si las pretensiones demandadas (mejor derecho, rei-
vindicacin e inoponibilidad del ttulo contrario) presuponen todas ellas, declarar que
los actores son propietarios del bien, pues el mejor derecho exige ser propietario; la
reivindicacin debe otorgarse a favor del propietario; y la inoponibilidad del ttulo
contrario necesita que el ttulo propio acredite la propiedad; en consecuencia, sean
pretensiones autnomas o accesorias, la cuestin fundamental es probar la pro-
piedad, y en el presente caso, por los fundamentos antes expuestos, se concluye que
los actores no son propietarios, pues la preferencia se descarta cuando el comprador
acta de mala fe, como aqu ha ocurrido. Por tanto, es irrelevante o superflua la dis-
cusin entre la autonoma o accesoriedad de las pretensiones, pues los demandan-
tes carecen del derecho de propiedad y, por tal motivo, su demanda es infundada en
todos los extremos.
VIGSIMO QUINTO: Por virtud de los fundamentos expuestos, la presente demanda de
mejor derecho de propiedad, reivindicacin e inoponibilidad es infundada, pues los actores no
son propietarios de los inmuebles discutidos, de conformidad con los artculos 949 y 1135 del
Cdigo Civil.
VIGSIMO SEXTO: En el presente caso, al haberse concluido que los demandantes
actuaron con mala fe, lo que les impide conservar la adquisicin, se concluye que no han
tenido motivos legtimos para mantener el litigio, por lo que se les condena al pago de cos-
tas y costos del proceso.
Por estas consideraciones y administrando justicia a nombre del Pueblo;
SE RESUELVE:
CONFIRMAR, el auto dictado por resolucin nmero 12, de fecha 18 de junio del
2012, en el extremo que declara improcedente la reconvencin formulada por la parte
demandada.
CONFIRMAR, por distintos fundamentos, la sentencia contenida en la resolucin
nmero 27, de fecha 04 de septiembre del ao 2013, que declara infundada en todos sus
extremos la demanda. Con costas y costos.
En los seguidos por Santos Ananas Cuevas Villa y otra contra Luis Ricardo Vega Cum-
berland, sobre Mejor derecho de propiedad y otros.
ROMERO DAZ / ARIAS LAZARTE / GONZALES BARRN
319
DOBLE VENTA CON PREFERENCIA AL COMPRADOR INSCRITO
320
Anexo de jurisprudencia
del Distrito de Lince, inscrito en la Partida nmero 07032723 del registro de predios de
Lima.
SEGUNDO: El juez a quo ha estimado la demanda, y en consecuencia, ordena que la
demandada Clara Campos Marcial, proceda a reivindicar y restituir a favor de la deman-
dante el inmueble ubicado en la avenida Jos Leal nmero 707 del distrito de Lince e
inscrito en la partida registral nmero 07032723. Con costas y costos.
TERCERO: La demandada Clara Lucila Campos Marcial, mediante escrito de apela-
cin(2), sustenta su impugnacin con los siguientes fundamentos:
a) El a quo debi tener en cuenta que su ttulo no inscrito tiene mejor calidad que lo de
la actora, pues lo adquiri mediante contrato de compraventa de fecha 10 de enero
de 1974 de su original propietario, su to Eleuterio Marcial Erazo, fallecido en 1976.
b) El vendedor, su primo Eleuterio Marcial Pacherre y el comprador Samuel Palomino
Altamirano, tenan pleno conocimiento de la ocupacin del inmueble y de la compra
que le hizo a su to Eleuterio Marcial Erazo.
c) Ha sido su primo Eleuterio Marcial Pacherre, hijo de sus tos vendedores del
inmueble, quien a sus espaldas y a sabiendas de su titularidad, vendi ilcitamente
el inmueble a la ahora demandante, consiguiendo rpidamente su inscripcin en los
registros pblicos de Lima, para despojarla de su bien.
d) La impugnada adolece de nulidad insubsanable, ya que, al haber alegado titulari-
dad del bien por su parte, el juzgador debi pronunciarse por el mejor derecho de
propiedad.
CUARTO: Que, expuesto el agravio, conviene sealar que el artculo 364 del Cdigo
Procesal Civil establece que el recurso de apelacin tiene por objeto que el rgano juris-
diccional superior examine, a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolucin que
les produzca agravio, con el propsito que sea anulada o revocada, total o parcialmente.
HECHOS:
QUINTO: La controversia en el presente proceso se centra en determinar si la deman-
dante tiene derecho a reivindicar el inmueble en el predio urbano ubicado en la Ave-
nida Jos Leal nmero 707 del distrito de Lince, inscrito en la partida registral nmero
07032723 del registro de predios de Lima.
SEXTO: De las pruebas aportadas, se acreditan los siguientes hechos:
a) El inmueble ubicado en la Jos Leal nmero 707 (actual numeracin), del distrito de
Lince, inscrito en la partida electrnica nmero 07032723 del registro de predios de
Lima, perteneci a Eleuterio Marcial Pacherre (asiento C00001), a fojas 06 de autos.
b) Mediante Testimonio de Compraventa de fecha 20 de octubre del ao 2006, el seor
Eleuterio Marcial Pacherre, vende el inmueble materia de litis citado en el acpite
anterior, a favor del comprador, la sociedad conyugal conformada por Samuel Palo-
mino Altamirano y la demandante Eduarda Cusi Nolasco de Palomino, conforme
321
Los principios registrales en el conflicto judicial
(3) La reivindicatoria no solo es actio in rem, sino la in rem actio por excelencia: NEZ LAGOS, Rafael, Accin y
excepcin en la reivindicacin de inmuebles, Editorial Reus, Madrid 1953, p. 13.
(4) Prueba del dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa
remota o modo originario de adquirir. Segunda. La sucesin vlida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La
titularidad actual del actor en su existencia y subsistencia: Ibdem, p. 30.
322
Anexo de jurisprudencia
(5) Por tal fundamento, es menester rechazar la antigua definicin, por la cual, la reivindicacin es el instru-
mento que le permite al propietario no-poseedor hacer efectivo su derecho a exigir la restitucin del bien res-
pecto del poseedor no-propietario: PUIG BRUTAU. Fundamentos de Derecho Civil, Editorial Bosch, Barcelona 1994,
Tomo III-1, p. 162. El error se advierte por el hecho que el demandado solo poda ser un mero poseedor, lo
que no es cierto.
(6) SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Giuffr Editore, Miln 2000, p. 207.
(7) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, traduccin de Santiago Sents Melendo, EJEA,
Buenos Aires 1979, Tomo II, p. 259.
323
Los principios registrales en el conflicto judicial
324
Anexo de jurisprudencia
(9) La mejor doctrina ha entrevisto la solucin, pero sin llegar al detalle de establecer reglas concretas: Prueba del
dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa remota o modo
originario de adquirir. Segunda. La sucesin vlida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La titularidad actual
del actor en su existencia y subsistencia: NEZ LAGOS, Ob. Cit., p. 30.
325
Los principios registrales en el conflicto judicial
anterior propietario Eleuterio Marcial Erazo (causante del vendedor Eleuterio Marcial Pache-
rre), habra transferido el referido inmueble a favor de la demandada Clara Lucila Campos
Marcial, segn documento privado de compraventa de fecha 10 de enero de 1974, respecto
del mismo inmueble materia de litis, el mismo que recin adquiri fecha cierta en la legaliza-
cin notarial de la copia de fecha 18 de abril de 2011 (fojas 52).
DCIMO CUARTO.- Por tanto, el presente caso se subsume en la hiptesis iii) del con-
siderando anterior, pues se trata del tpico problema de concurso de acreedores o doble
venta inmobiliaria, previsto en el artculo 1135 del Cdigo Civil, en tanto el propieta-
rio originario Eleuterio Marcial Erazo celebra una primera venta a favor de la demandada
Clara Lucila Campos Marcial; pero ese titular originario muere y resulta heredero del
inmueble su hijo Eleuterio Marcial Pacherre, quien por segunda vez vende el mismo bien
a Samuel Palomino Altamirano y su cnyuge Eduarda Cusi Nolasco de Palomino.
En efecto, el esquema es el siguiente:
MARCIAL
ERAZO DEMANDADA
MARCIAL MARCIAL
ERAZO PACHERRES DEMANDANTE
Ntese que, en este caso, los ttulos en conflicto reconocen al mismo propietario original
(Marcial Erazo), es decir, los dos contendientes reconocen que la propiedad se inici en la
misma persona.
Esta situacin hace que la propiedad sea cierta, en su origen, pues ambos compradores
derivan su derecho del mismo sujeto; por tanto, no existe controversia sobre la propiedad
primigenia del bien; por lo que a partir de esta premisa, solo queda determinar cul de
los dos compradores pues ambos derivan de quien era domino es el propietario.
DCIMO QUINTO: La norma reguladora del concurso de acreedores o doble venta de
inmuebles es el artculo 1135 del Cdigo Civil, por cuya virtud, el conflicto se dirime a
favor del primero que inscribi su derecho; en caso contrario, a favor del ttulo ms anti-
guo, prefirindose al de fecha cierta.
Esta norma, sin embargo, no est aislada, ni fuera de contexto.
En efecto, el comprador, aun cuando no inscriba, es propietario (artculo 949 del Cdigo
Civil), y podr ejercer todas las potestades que le corresponden a su derecho frente a
cualquier tercero indeterminado. Se trata de una propiedad absoluta y no relativa. Sin
embargo, si ese comprador no-inscrito entra en conflicto con un comprador inscrito res-
pecto al mismo bien, entonces la preferencia legal vendr dada a favor de este tercero
especfico, por la evidente razn prctica de tutela de la seguridad jurdica en la circula-
cin de los bienes (artculo 1135 y 2022 del Cdigo Civil), que se justifica por la doctrina
de tutela de la apariencia. Ntese que la inscripcin declarativa es una hiptesis excepcio-
nal, pues implica la derogacin de la regla consensual prevista en el artculo 949.
DCIMO SEXTO: La primera regla para solucionar el concurso de acreedores es la prefe-
rencia del ttulo inscrito, y, en el presente caso, hubo inscripcin? La respuesta es afirma-
tiva, pues la compraventa de la demandante fue inscrita el 28 de noviembre del 2006, en el
asiento C00002 de la partida nmero 07032723 del registro de predios de Lima, conforme
326
Anexo de jurisprudencia
se aprecia de la copia literal de fojas 7, lo que cumple la exigencia del artculo 1135 del
Cdigo Civil.
DCIMO SPTIMO: Cul es la razn por la que el ttulo inscrito termine prevale-
ciendo sobre el que no se inscribe? Sobre el particular, abundan las explicaciones tericas
o meramente dogmticas. As, se dice que el registro constituye el triunfo de la publi-
cidad sobre la clandestinidad (Garca Garca); o que los derechos oponibles deben ser
conocidos por todos, y ese efecto solo se logra con la publicidad; o por la mera seguridad
jurdica.
Ntese que tales fundamentos se basan en cuestiones esotricas (por qu es mejor la
publicidad?), o salidas francamente falsas (en realidad, no se necesita conocer un dere-
cho ajeno para respetarlo, pues los derechos ajenos deben ser respetados, aunque no se
conozca el titular)(10), o simplemente se expresan juegos de palabras propios de la con-
cepcin dogmtica del Derecho (seguridad jurdica vaca, oponibilidad, etc.), lo que est
pasado de moda, pero que en nuestro pas sigue floreciendo.
El Derecho dej de ser, hace mucho tiempo, un conjunto de normas para ordenar a la
sociedad. Si fuera as, entonces el protagonismo del Derecho lo tendra la omnmoda volun-
tad del legislador para convertir en jurdico cualquier cosa que se le ocurriese. Adems,
con esa pobre concepcin, no sabramos cmo resolver la multiplicidad de casos en los que
la norma tiene un significado oscuro, o contrapuesto con otras normas, o cuando esta sim-
plemente no existe.
Por eso, hoy el Derecho se concibe, tambin, desde una perspectiva dinmica, por lo
que se hace necesario dar entrada a la argumentacin, al discurso prctico racional. Esto
implica vincularlo, cuando sea necesario, con la moral, pues de aqu vienen los funda-
mentos que hagan aceptable una decisin.
Por tanto, vamos a regresar con la pregunta: cules son los fundamentos que justifican
la prevalencia del ttulo inscrito frente al que no se inscribi?
Si el vendedor A transfiere un bien al comprador B, entonces este es propietario por apli-
cacin de la regla consensual. Sin embargo, si B omite inscribir, entonces habr creado
una falsa apariencia, consistente en que A sigue exhibindose como propietario, segn el
registro. En tal contexto, si A transfiere el mismo bien a un segundo comprador C, y este
inscribe, entonces resulta que C confa de buena fe en la falsa apariencia creada en parte
por la actuacin negligente de B, quien decidi no inscribirse.
(10) Es incorrecta la afirmacin por la que: debe registrarse un derecho para ser oponible frente a todos, pues ese
derecho siempre es oponible frente a los terceros en general, ya sea que lo conozcan o no; y el registro solo
juega su papel de dirimente de conflictos cuando existan dos titulares sobre un mismo bien. Sera excesivo que
el registro sea el nico mecanismo de oponibilidad frente a cualquier tercero desprevenido, ya que este carece
de inters sobre el inmueble ajeno; y ms bien ocurre lo contrario con el tercero interesado (por tener un dere-
cho en el inmueble), en donde el registro s tiene importancia. En suma, la ley impone una solucin matizada
propia de los distintos terceros que aparecen en el trfico: as, frente a los terceros en general basta el con-
trato pues todos ellos carecen de derechos sobre el bien (art. 949 CC), y es irrelevante la inscripcin para que
opere el deber general de no-interferencia cuando se trata de una cosa ajena. Distinto es el caso para el tercero
que inscribe un derecho, pues se considera que este se encuentra en mejor situacin en virtud de un principio
que aqu se considera prevaleciente: la seguridad jurdica en la circulacin de la riqueza, esto es, conseguir la
certeza en los actos de adquisicin y transmisin de bienes (arts. 1135 y 2022, 1 prrafo CC).
327
Los principios registrales en el conflicto judicial
Por tanto, el Derecho pone en la balanza las dos acciones: la culpa del primer compra-
dor B, que se contrapone con la buena fe del segundo comprador C. Es evidente que por
cuestiones de ndole moral, la conducta de C resulta preferible, pues resulta la vctima de
la apariencia creada por B, en consecuencia, merece proteccin. Es decir, la doctrina de
tutela de la apariencia es un mecanismo de justicia, por el cual se juzga moralmente el
accionar de dos posibles adquirentes de un mismo derecho, y se castiga a quien por culpa
permite que un tercero de buena fe se engaa por la falsa apariencia creada por el verda-
dero titular, aunque por tal hecho termina preterido en el conflicto.
Por el contrario, si el segundo comprador C tiene mala fe (que puede deberse a falta
absoluta de diligencia, o culpa grave), entonces se equilibran ambas posiciones: B actu
con culpa, lo mismo que C. En tal contexto, no hay razones morales que justifiquen el
llamado triunfo de la publicidad sobre la clandestinidad (argumento terico-dogmtico
de ninguna relevancia, propio de los dogmticos), pues ambos actos se encuentran daa-
dos por el mismo vicio. En efecto, si el argumento decisivo fuese la publicidad, entonces
el triunfo igual debera ser atribuido a C, pero eso no ocurre. Ello significa que el funda-
mento debe ser de otra ndole, especficamente de alcance moral, por lo que la negligen-
cia hace que la apariencia registral que favorece al segundo comprador C deje de ser rele-
vante. En tal caso, es preferente la realidad jurdica, esto es, el primer comprador triunfa,
pues, ya haba adquirido el derecho y debe mantenerlo.
En conclusin, la publicidad es un medio, no un fin, que permite ponderar las diversas
conductas dentro del trfico jurdico, y de esa forma preferir la que sea moralmente plau-
sible de acuerdo con las circunstancias del caso.
DCIMO OCTAVO.- Bajo estas premisas, es necesario analizar el caso concreto. En
efecto, la demandada, segn el contrato privado de fojas 66 compr el inmueble sub-
litis a Eleuterio Marcial Erazo, quien era el propietario original del bien, sin embargo, no
tiene inscripcin a su favor (vase la partida registral adjunta de fojas 38 a 43 de autos),
por tanto, la transferencia se ha realizado fuera del contexto registral, es decir, luego de
Eleuterio Marcial Erazo sigue la adquisicin de Eleuterio Marcial Pacherres, quien a su
vez, transfiere a Samuel Palomino Altamirano y Eduarda Cusi Nolasco de Palomino, la
que se inscribe (fojas 39).
Recurdese que la doctrina de proteccin de la apariencia, una de cuyas manifestacio-
nes es el artculo 1135 del Cdigo Civil, seala que el comprador inscrito es protegido en
tanto el comprador no inscrito (demandada Clara Campos Marcial) cre una falsa apa-
riencia, en el sentido que el heredero del vendedor segua siendo el dueo, pues permane-
ca inscrito.
En el presente caso, la compradora demandante, se encuentra en mejor situacin que el
otro comprador no inscrito, pues el segundo comprador cuenta con registro, por tanto,
ha confiado en una apariencia registral, que la cre el primer comprador con su inercia
que lo llev a no inscribir.
En efecto, cuando la demandante Cusi Nolasco de Palomino compra el inmueble, el
vendedor Eleuterio Marcial Pacherre estaba inscrito, por tanto, tuvo en cuenta el regis-
tro para proceder a la adquisicin; siendo as, merece el amparo registral, al confiar en
la apariencia registral. Por el contrario, la demandada Clara Campos Marcial no ins-
cribi y permiti que el vendedor (heredero) transfiera el bien, por lo que la culpa de
328
Anexo de jurisprudencia
la demandada provoc una falsa apariencia que enga a la demandante, por tanto, la
culpa de la primera compradora no puede prevalecer frente a la buena fe de la segunda
compradora.
DCIMO NOVENO.- En resumen, un comprador merece proteccin registral si com-
pra del titular inscrito (confianza en el registro) e inscribe su derecho (concretiza su
confianza). En el presente caso, la demandante cumple estos presupuestos. Por tanto,
habindose producido la inscripcin que reclama la primera parte del artculo 1135 del
Cdigo Civil, entonces el conflicto de ttulos se dirime por el ttulo inscrito, el cual tiene
preferencia sobre el ttulo no inscrito. En consecuencia, la preferencia la tiene la deman-
dante Eduarda Cusi Nolasco de Palomino, pues su contrato fue inscrito el 28 de noviem-
bre de 2006.
VIGSIMO: En virtud de lo expuesto en los considerandos precedentes, se infiere que el
ttulo de la demandada no es preferente, en consecuencia, carece de derecho para mante-
ner la posesin, pues la propietaria del inmueble es la actora.
VIGSIMO PRIMERO: Asimismo, la posesin de la demandada se encuentra fuera de
discusin, pues nunca fue contradicha por las partes.
VIGSIMO SEGUNDO: Finalmente, tampoco es cuestin debatida el objeto litigioso,
pues las partes no han expresado nada en contra respecto de la plena determinacin del
predio ubicado en la Avenida Jos Leal nmero 707 del Distrito de Lince, inscrito en la
Partida Registral nmero 07032723 del registro de predios de Lima.
VIGSIMO TERCERO: En consecuencia, en el presente caso, la demandante acre-
dita ttulo de propiedad, falta de ttulo suficiente de la demandada, posesin de la parte
demandada y objeto determinado; por lo cual, la demanda de reivindicacin es fundada,
en consecuencia, la actora Eduarda Cusi Nolasco de Palomino es propietaria conjunta-
mente con su cnyuge Samuel Palomino Altamirano del predio ubicado en la Avenida
Jos Leal nmero 707, Urbanizacin el Fundo de Lobatn del distrito de Lince, cuyo des-
cripcin se encuentra en el asiento B00002 de la Partida nmero 07032723 del registro
de predios de Lima (fojas 9); por lo que, adicionalmente, se ordena la entrega del bien, o
puesta en posesin, incluso forzadamente.
VIGSIMO CUARTO.- Por ltimo, es menester sealar que la parte demandada no ha
alegado, en ningn modo la falta de buena fe de la demandante, y ni siquiera ha presen-
tado prueba para tal fin; en consecuencia, si nada es alegado por las partes, no es parte
de la controversia, por lo que el caso se resuelve exclusivamente en la inscripcin del
ttulo del demandante, de quien se presume su buena fe, partiendo de un principio gene-
ral del derecho, recogido, por ejemplo en el artculo 2014 del Cdigo Civil; por tanto, si
no se aleg o prob en autos, se mantiene la buena fe.
COSTAS Y COSTOS:
VIGSIMO QUINTO: En el presente caso, la demandada ha tenido motivo legtimo
para mantener el litigio, por contar con contrato de compraventa, por lo que se la exo-
nera de las costas y costos del proceso.
Por estas consideraciones y administrando justicia a nombre del Pueblo;
SE RESUELVE:
329
Los principios registrales en el conflicto judicial
330
DOBLE VENTA CON PREFERENCIA AL PRIMER COMPRADOR
CON TTULO MS ANTIGUO. LA SOLA ANOTACIN DE DEMANDA,
SIN CONTEXTO REGISTRAL, NO EQUIVALE A UNA INSCRIPCIN
331
Los principios registrales en el conflicto judicial
EXPEDIENTE : 19526-2002
DEMANDANTE : Amrico Barrantes Vlez y otro
DEMANDADO : Yury Clotilde Reyes Crdova y otros
MATERIA : Nulidad de Acto Jurdico y Reivindicacin
RESOLUCIN N 11
Lima, veinte de junio de dos mil trece.-
VISTOS:
En Audiencia Pblica de fecha veinte de junio de dos mil trece, viene en grado de ape-
lacin, la Sentencia(1) recada en la resolucin nmero cuarenta y cuatro, de fecha vein-
ticinco de junio de dos mil doce, que declara infundada la demanda. Interviene como
Ponente el Seor Juez Superior Gonzales Barrn; y
CONSIDERANDO:
PRIMERO: En el presente caso, el actor persigue que se declare la nulidad del contrato
de compraventa de fecha 30 de marzo de 1989 celebrado entre Benjamn Carlos Rodr-
guez Osorio y Yury Clotilde Reyes Crdova, cuyo objeto es la transferencia del inmueble
situado en Av. Mariscal Cceres N 547, distrito de Surquillo, Lima; asimismo, solicita la
reivindicacin del referido bien inmueble.
SEGUNDO: El juez a-quo ha desestimado la demanda en todos sus extremos, por lo
que es menester determinar en esta Instancia Superior si tal decisin ha sido dictada con-
forme a derecho.
TERCERO: El litisconsorte necesario activo Pedro Cahuana Sulcaray, mediante escrito
de apelacin(2), sustenta su impugnacin con los siguientes fundamentos:
a) El a-quo debi tener en cuenta que el contrato de compraventa que sustenta el dere-
cho de los actores, no adolece de ninguna nulidad ni vicio, a diferencia del contrato
celebrado por los demandados.
b) En efecto, el acto jurdico cuestionado adolece de nulidad, pues el bien transmitido
por el testador, va sucesin hereditaria, ya haba sido vendido antes del fallecimiento
del causante, por lo que tal bien qued excluido de la masa hereditaria, por tanto,
ninguno de sus herederos ni legatarios tiene derecho sobre el bien.
c) Los codemandados utilizaron la figura testamentaria de un legado caduco para nego-
ciar un bien ajeno, por lo que este acto deviene en nulo e ineficaz.
El actor Amrico Barrantes Vlez, mediante escrito de apelacin(3), sustenta su impugna-
cin con los siguientes fundamentos:
a) La nica compraventa legal y vlida fue la celebrada con fecha 3 de noviembre de
1986 entre el entonces propietario y los actuales demandantes Amrico Barrantes
Vlez y Pedro Cahuana Sulcaray.
332
Anexo de jurisprudencia
b) Por tanto, las posteriores transferencias a este acto son fraudulentas, dolosas y de
mala fe.
c) El demandado Benjamn Rodrguez Osorio, heredero del causante Juan Rodrguez
Neyra, conoca perfectamente de la transferencia del bien por parte de su padre, sin
embargo, no hizo nada para evitar la estafa.
CUARTO: Que, expuesto el agravio, conviene sealar que el artculo 364 del Cdigo
Procesal Civil establece que el recurso de apelacin tiene por objeto que el rgano juris-
diccional superior examine, a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolucin que
les produzca agravio, con el propsito que sea anulada o revocada, total o parcialmente.
QUINTO: De las pruebas aportadas, se acreditan los siguientes hechos:
a) El terreno de 630 m2 con frente a la calle Castilla, distrito de Surquillo, consti-
tuido por parte de la manzana N 174, inscrito a fojas 25 del tomo 958 del Regis-
tro de Predios de Lima, perteneci originalmente a Jos Leandro Rodrguez Neyra,
casado con Mara Santos Rojas Mendoza, y Juan Enrique Rodrguez Neyra, casado
con Zoila Chvarry Gonzlez (certificado registral, a fojas 14 del expediente acompa-
ado N 763-89, sobre otorgamiento de escritura pblica incoado por Yury Clotilde
Reyes Crdova contra Benjamn Carlos Rodrguez Osorio, que actualmente tiene el
N 496-91).
b) Por minuta de 11 de febrero de 1970, y clusulas adicionales de 10 de junio de 1970
y 10 de marzo de 1975, los seores Jos Leandro Rodrguez Neyra, casado con Mara
Santos Rojas Mendoza, y Juan Enrique Rodrguez Neyra, casado con Zoila Chva-
rry Gonzlez, venden una porcin consistente en 525 m2 del lote matriz citado en el
acpite anterior (ubicado en la calle, ahora denominada, Mariscal Cceres, segn se
seala en la clusula primera), a favor del comprador Juan Mximo Rodrguez Neyra,
lo que fue objeto de pase previo ante la administracin tributaria, pago de impuestos
e ingreso al oficio del ex - Notario de Lima Julio Espino, segn certificacin del actual
Notario Moiss Espino Elguera con fecha 26 de abril de 1989 (fojas 15 a 18 del expe-
diente N 496-91).
c) El comprador Jos Mximo Rodrguez Neyra declara en su testamento de 07 de octu-
bre de 1980 el estado civil divorciado de Delfina Ariza Prez (fojas 455 a 458 de
los autos principales), y no consta en el expediente ninguna prueba que acredite un
estado civil contrario.
d) Juan Mximo Rodrguez Neyra y Victoria Elisa Osorio de Rodrguez, venden a los
compradores (y actuales demandantes) Amrico Barrantes Vlez y Pedro Cahuana
Sulcaray, con minuta del 03 de noviembre de 1986, el inmueble consistente en una
tienda levantada con material noble, de 129 m2, ubicado en Av. Mariscal Cceres
N 547, distrito de Surquillo, Lima, por la suma de un milln de intis, y que se des-
prende del terreno adquirido de 525 m2, cuyo antecedente registral, conforme se
indic anteriormente, se encuentra en el asiento 1, fojas 25 del tomo 958 del Regis-
tro de Predios de Lima (minuta de compra venta, a fojas 22 del expediente acom-
paado de la acumulacin de los procesos de otorgamiento de escritura pblica y
de rescisin de contrato, acumulados, que se encuentra actualizado con la numera-
cin nueva N 15631-95). Asimismo, consta que el impuesto de alcabala de la citada
333
Los principios registrales en el conflicto judicial
334
Anexo de jurisprudencia
en Av. Mariscal Cceres N 547, distrito de Surquillo, Lima, cuyo antecedente registral se
encuentra en el asiento 1, fojas 25 del tomo 958 del Registro de Predios de Lima.
SOBRE LA NULIDAD DEL ACTO JURDICO POR FIN ILCITO O SIMULA-
CIN ABSOLUTA
SPTIMO: El hombre es un ser libre, dentro de sus grandes limitaciones fsicas y tem-
porales(4), y ello se traduce en pensamientos, deseos, decisiones, actos. Pero, no solo
piensa, tambin interfiere. La vida no podra desarrollarse desde la pura interioridad,
desde el puro pensar cartesiano, sin ms, pues se requiere actuar en el exterior(5).
La libertad de este ser deja huella en el mundo; imprime con su trazo por donde pasa. Es
una subjetividad que acta y decide(6); y cmo no, tambin hace lo propio en el derecho.
OCTAVO: El acto humano de connotacin jurdica requiere salir del estrecho marco del
puro pensamiento. Necesita expresarse, pues el derecho solo se justifica en la vida en
relacin; y fuera de ella, carece de objeto. Por tanto, la actuacin del hombre en el dere-
cho es acto de comunicacin(7), por el cual, la voluntad traspasa la subjetividad y se tras-
luce a lo fenomnico social(8). Por ejemplo, la posesin es la voluntad manifestada a travs
de la dominacin de las cosas en relacin con los dems, pero esa circunstancia solo existe
en cuanto la interioridad se hizo efectiva en el mundo fsico.
Sin embargo, no basta la comunicacin para ingresar al derecho. En tal caso, lo sera un
saludo, una dulce sonrisa o un gesto de desaprobacin por el trfico inhumano que sufri-
mos todos los das. La comunicacin es la condicin necesaria, pero no suficiente, pues se
necesita la relevancia jurdica. Este concepto se encuentra relacionado con el nacimiento
del Derecho, en sentido objetivo, con la valoracin tico-social de las acciones, esto es,
(4) Gran parte de nuestras acciones voluntarias ven circunscritas sus acciones por causa de fuerza mayor que limi-
tan las posibilidades reales que se nos ofrecen y nos privan de otras ms acordes con nuestro autntico ideal
prctico de vida. En mayor o menor grado, nuestra voluntad siempre ha de ejercerse en el marco de una nece-
sidad que en cierta medida la contrara. Llamamos acto voluntario no al que concuerda plenamente con nues-
tro gusto, sino al que menos nos disgusta en un contexto prctico irremediable que no hemos podido elegir.
Es decir, aquel gesto por el que deliberadamente optamos para afrontar la fatalidad: SAVATER, Fernando.
El valor de elegir, Editorial Ariel, Barcelona 2004, pp.38-39.
(5) El ente humano ha sido arrojado al mundo, es un ser en el mundo. El individualismo cartesiano queda
descartado.
(6) Al hombre le es dado manejar con libertad su existencia como si fuese un material. Por eso es el nico que
tiene historia, es decir, que vive de la tradicin en lugar de vivir simplemente de su herencia biolgica. La exis-
tencia del hombre no transcurre como los procesos naturales: JASPERS, Karl. La Filosofa desde el punto de vista
de la existencia, Fondo de Cultura Econmica, Mxico 2003, p. 67.
(7) La comunicacin puede hacerse por cualquier medio que permita sacar la voluntad de la psique del hombre y
manifestarla al exterior (RODRGUEZ DRADOS, Antonio. Naturaleza jurdica del documento autntico
notarial. En Id. Escritos Jurdicos, Colegios Notariales de Espaa, Madrid 1996, Tomo III, p. 178). Algo ms,
el lenguaje desempea una funcin de instrumento del pensamiento, antes que de pura exteriorizacin, pues
la intencin del pensamiento busca expresarse en palabras, y, con ello, recin logra convertirse realmente en
pensamiento (Ibd., p. 176).
(8) Cada accin humana se exterioriza en forma de algn tipo de movimiento que transforma parcialmente el
mundo donde vivimos, pero tiene tambin un componente interno, no exteriorizado o mental: SAVATER,
Fernando. El valor de elegir, Ob. Cit., pp. 46-47.
335
Los principios registrales en el conflicto judicial
con aquello que la sociedad considera propio del mbito de los mandatos vinculantes,
obligatorios, de ordenacin del grupo(9).
Por tanto, el hombre como ser relativamente libre, tambin incursiona en el derecho
mediante actos de comunicacin con relevancia jurdica. Aqu se encuentran las diversas
manifestaciones del hombre que tienen incidencia en el derecho, tales como el testimonio
prestado frente a un juez, la apropiacin de una cosa material sin dueo, el contrato o un
testamento. En todos ellos subyace un acto de voluntad comunicacional.
NOVENO: Los actos de voluntad, comunicacionales, de connotacin jurdica son de
amplio espectro; y dentro de ellos se encuentran un sub-tipo en el cual la voluntad pre-
tende identificarse con el efecto jurdico mismo(10). Son los negocios jurdicos. Ntese que
la voluntad busca alcanzar el efecto jurdico(11); pues aparece pre-ordenada para ello; por
(9) El Derecho, como acto normativo, se funda siempre en la voluntad de un sujeto o de un grupo que se inviste
del poder para dictar reglas con efecto vinculante para los otros. Es tambin acto humano comunicacional, pero
de fuerza; si se quiere tosco, pero igualmente afirma una voluntad. Pero, el derecho requiere, adems, la acepta-
cin generalizada (a veces, en realidad, la sumisin), que conlleva la obligatoriedad y la legitimidad. Por tanto,
el Derecho es, mitad acto de fuerza, mitad acto de aceptacin y reconocimiento. La ptrea voluntad se suaviza
con el fresco aroma de la conciencia social que la avala. Si bien es cierto que la idea del contrato social, que
funda la sociedad y el derecho, es una simple metfora, sin embargo, no es irreal. En buena cuenta, se trata de
un concepto especulativo que grafica un prolongado y lento fenmeno social que ha dado lugar a la tica y a las
reglas del deber ser. El contrato social, la voluntad, el hecho social consentido es la base del Derecho, lo que debe
venir acompaado del manto de moralidad que subyace en l. Sin embargo, en la versin original del contrato
social, la teora de Thomas Hobbes conduce al absolutismo, y no a la democracia, pues se basa en el hecho que
el estado de naturaleza no asegura la vida de nadie, por lo que este temor a la muerte hace que los individuos
cedan todos sus poderes al Soberano (Leviatn), quien se convierte en la nica fuente de la autoridad y la ley;
por tanto, el Estado absoluto empezar a monopolizar la ley, que se identificar, a partir de ese momento, con
el derecho (DOUZINAS, Costas. El fin de los derechos humanos, traduccin de Ricardo Sann Restrepo, Oscar
Guardiola-Rivera y Omar Alonso Medina, Editorial Legis, Bogot 2008, p. 93).
La teora institucional del derecho (MacCormick y Weinberger) seala que la validez del derecho es un hecho
social que no puede ser determinado por la mera existencia de una norma fundamental. La eficacia, que es un
criterio de validez del sistema jurdico, es un hecho social que solo puede ser comprobado por la observacin.
Es un criterio sociolgico-realista. El hombre es ser actuante y ser social, por lo que crea instituciones o marcos
sociales para la accin. La validez de las normas se encuentra en el hecho que estas constituyen la base para
el funcionamiento de las instituciones; y las instituciones solo pueden existir cuando contienen un ncleo de
informacin prctica: WEINBERGER, Ota (entrevista por Eugenio Bulygin). En DOXA. Cuadernos de Filosofa
del Derecho, N 11, Alicante 1992, pp. 319-320). La teora del hecho social es un buen intento explicativo de
la eficacia del derecho, sin embargo, no explica en su integridad el fenmeno jurdico, que tambin requiere
de sustento moral para justificar la validez intrnseca de las reglas de conducta. El Derecho existe como un
hecho (estructura formal), pero se necesita, adems, moralidad, tendencia a lo bueno, a lo correcto (estructura
sustancial).
(10) Los actos humanos pueden producir efectos jurdicos, por relacin directa con la autonoma privada (nego-
cio jurdico), o como simple supuesto de hecho que es valorado jurdicamente por la ley para atribuir un
efecto estrictamente legal (acto jurdico). As, la doctrina seala que: El ordenamiento jurdico se limita, sin
embargo, a atribuir eficacia jurdica a la configuracin autnomo-privada en la medida que la reconoce. Por
eso, con razn se puede hablar de efectos jurdicos en virtud de la autonoma privada. Por otro lado, son con-
secuencias jurdicas legales aquellas que se producen solo en virtud de la ley, en cuanto que la ley determina
la consecuencia jurdica valorando jurdicamente relaciones y acontecimientos, en especial actos humanos:
FLUME, Werner. El negocio jurdico, traduccin de Jos Mara Miquel Gonzlez y Esther Gmez Calle, Funda-
cin Cultural del Notariado, Madrid 1998, p. 25.
(11) Sin embargo, en doctrina nacional se ha criticado la postura del texto principal: Es una falacia sostener que la
diferencia entre el acto y el negocio jurdico estriba en que los efectos jurdicos estn predeterminados por la ley
en el primero y que los fijan las partes en el segundo. Tanto en el negocio jurdico como en el acto los efectos
336
Anexo de jurisprudencia
lo que se descarta que se persigan, solo, efectos prcticos o empricos. Si fuera as, enton-
ces no podran excluirse del mbito negocial los pactos de caballeros o las relaciones
meramente sociales, pues en ellos siempre existe un efecto emprico pretendido, pero que
se mantiene a extramuros del derecho, pues los creadores de la relacin, en forma expresa
o tcita, la han excluido de ese mundo(12). Por otro lado, se encuentran los actos jurdi-
cos no negociales, en los que tambin se encuentra un acto de voluntad, sin embargo, el
efecto jurdico es independiente y autnomo de la voluntad, pues solo constituye un pre-
supuesto para desencadenar las consecuencias jurdicas. Ejemplo: el amante de los anima-
les que recoge de la calle un perro herido con el fin de curarlo y devolverlo a la libertad,
no piensa ni manifiesta intencin alguna de convertirse en propietario, sin embargo, lo es
por efecto del artculo 929 CC. La voluntad de tomar el animal lo hace propietario, sin
que tenga relevancia la concreta finalidad del acto.
Ahora bien, en las hiptesis de voluntad que pretenda identificarse con el efecto jur-
dico, ello no significa que aquella sea la productora directa de las consecuencias para el
derecho, ni que tenga el poder de producir, por s sola, las diversas relaciones jurdicas.
Una doctrina de este tipo significara un retroceso a la corriente decimonnica del dogma
de la voluntad. Por el contrario, si bien la finalidad de esta voluntad es igualarse con el
efecto, sin embargo, ello requiere su conformidad con el sistema jurdico. Los civilistas
se han enfrascado en una intil discusin, por muchas dcadas, entre el negocio como
hecho (fattispecie), que deba ser reconocido por el ordenamiento jurdico; o como un
valor, que por s mismo tenga relevancia jurdica(13). Las teoras sobre esta vinculacin
son numerosas, y en ellas influye la ideologa liberal-individualista (el negocio es valor)
o la solidaria-colectiva (el negocio es un hecho). Por tal motivo, se dice, por ejemplo,
que el ordenamiento jurdico reconoce el negocio, lo que da preponderancia a la liber-
tad; o que el ordenamiento lo autoriza, con lo cual se otorga primaca al Estado en una
estn predeterminados por el ordenamiento jurdico. Lo que sucede es que, en el mbito del negocio jurdico,
los efectos estn delimitados por normas supletorias, mientras que en el mbito del acto jurdico, los efectos
estn predeterminadas por normas imperativas o inspiradas en el orden pblico (ESPINOZA ESPINOZA,
Juan. Acto jurdico negocial, Gaceta Jurdica, Lima 2008, p. 42).
Esta posicin denota una grave falta de lgica. En efecto, el negocio jurdico no puede tipificarse por la exis-
tencia de normas supletorias que son derogadas por la autonoma privada; eso es poner la carreta por delante
de los bueyes, y lo vamos a demostrar con un ejemplo: la existencia del contrato de compraventa no est rela-
cionado con las normas supletorias o imperativas, pues, en el momento gentico, las partes son soberanas para
decidir el negocio, la causa, el bien, el precio. Por el contrario, las normas supletorias o imperativas solo entran
en juego cuando ya existe el negocio; pero el problema no se encuentra a posteriori, cuando el acto ya se pro-
dujo, sino ex ante, cuando el negocio va a configurarse. Por tanto, el acto humano negocial solo se construye
con la voluntad de las partes que se identifica con el efecto jurdico. As, la compraventa implica el intercambio
voluntario de bien y precio, y esta causa negocial es decidida in toto por las partes; en consecuencia, la norma
supletoria no le puede indicar a los particulares qu cosa material debe adquirirse o cunto dinero debe pagarse
si el vendedor o comprador omiten regular esa materia. En este punto, los contratantes son los nicos que
pueden decidir libremente por medio de su voluntad comunicada. Por tanto, la diferencia entre acto/negocio se
encuentra en la identidad entre voluntad y efecto, que se produce en el ltimo caso.
(12) El problema es distinguir los casos en los cuales el acuerdo sobre materias patrimoniales crea un tal compro-
miso, de los casos en los cuales no lo crea. Es decisivo, al respecto, el modo en el cual las partes entienden su
acuerdo: vale decir, es decisiva la intencin de las partes (en el common law, lintention to create a legal relationship
es habitualmente indicada como elemento constitutivo del contrato): ROPPO, Vincenzo. El Contrato, traduc-
cin de Nlvar Carretero Torres y Eugenia Ariano Deho, Gaceta Jurdica, Lima 2009, p. 36.
(13) As describe el problema: FERRI, Giovanni Battista. El negocio jurdico, traduccin de Leysser Len, ARA Edito-
res, Lima 2002, p. 134.
337
Los principios registrales en el conflicto judicial
funcin de tutela de los intereses privados(14). No faltan las posiciones eclcticas, como
la de Giovanni Battista Ferri, quien considera que el negocio y la ley encarnan, ambos,
valores autnomos, en una clara muestra de pluralismo jurdico; y constituye una expre-
sin de la relacin entre libertad (representada por el negocio) y autoridad (expresada por
el ordenamiento estatal); es decir, de la relacin entre un sistema de valores (el negocio)
expresin de intereses especficos, circunscritos y personales, y un sistema de valores (el
ordenamiento estatal), que es expresin de una visin general y totalizadora de la reali-
dad social, donde el negocio se inserta como un mnimo fragmento(15).
Sin embargo, el debate de los civilistas haba sido solucionado antes por los filso-
fos, pues el sistema jurdico otorga poderes al individuo para crear reglas, pero ello est
sometido a normas de competencia que establecen las condiciones de validez en su ejer-
cicio. Las normas de competencia son normas constitutivas, normas que califican como
vlidas las normas dictadas en el ejercicio de la competencia(16). Por tanto, el sistema
jurdico reconoce el poder de los individuos para crear relaciones jurdicas sobre la base
de su voluntad, pero en concordancia con el bien comn que se expresa en las reglas de
competencia.
Por ltimo, el acto negocial requiere producir un resultado jurdico, un cambio en el statu
quo, una modificacin en la situacin preexistente de relaciones jurdicas, en consecuen-
cia, se crea un nuevo ente, algo que no exista(17). Esta circunstancia descarta los actos de
finalidad meramente probatoria o reproductiva (ejemplo: un acto de ratificacin docu-
mental de contrato no es negocio jurdico, pues no crea algo), o los actos inocuos que no
producen innovacin jurdica (por ejemplo: declaracin unilateral del padre por la que
expresa su firme intencin de asumir las obligaciones derivadas de la paternidad). En
buena cuenta, la relevancia jurdica, que en el mbito de los negocios se circunscribe en
el derecho privado, debe conllevar una innovacin, algo nuevo, un resultado novedoso.
DCIMO: En suma, el negocio jurdico puede definirse como el acto humano comunica-
cional, con relevancia jurdico-privada de innovacin, en el que la voluntad se identifica
con el efecto reconocido por el sistema jurdico, en virtud de su concordancia con el bien
338
Anexo de jurisprudencia
comn, esto es, con las normas jurdicas de competencia, que establecen los parmetros
de la autonoma privada. Se trata, pues, del mximo potencial jurdico de la voluntad(18),
en cuanto el querer manifestado del hombre, previa coordinacin con el sistema jurdico
objetivo, se convierte en regla de conducta, obligatoria, vinculante. A diferencia de la
tesis de Betti, el negocio no es mandato o precepto, pero deviene en mandato. No es lo
mismo ser (aparecer por s mismo) que llegar a ser (aparecer por una fuerza extrn-
seca), en virtud de una energa externa que le permite al cuerpo lograr el movimiento
eficacia requerido.
UNDCIMO: Sin embargo, es evidente que este querer solo puede ser protegido
cuando se trata de una voluntad sana, seria, libre, con propsitos razonables y hones-
tos(19); aunque previo a ello, deba tratarse de una voluntad real, es decir, que se haya pro-
ducido en el mundo fenomnico.
El sistema legal protege los acuerdos privados, pero dentro de las reglas de competencia
(validez) se exige que estos tengan un propsito honesto, pues el Derecho incurrira en
incoherencia valorativa si pretendiese la correccin de las leyes, pero no hiciese lo propio
con los negocios jurdicos de los particulares.
DUODCIMO: La nulidad por fin ilcito implica la necesidad de ingresar en la causa
(en concreto) del negocio jurdico, esto es, en el contexto, las circunstancias y las pre-
suposiciones de los contratantes, y que constituye la razn de ser del acuerdo; es decir,
se trata de apreciar el propsito especfico, singular, que se pretende lograr a travs del
negocio, ms all de las formas jurdicas utilizadas o de los propsitos expresamente
declarados(20). En buena cuenta, la actividad del juez en esta pretensin implica el triunfo
de la esencia sobre la vestimenta; del contenido sobre el continente; pues se busca ir ms
all de lo externo.
La obvia conclusin, entonces, es que en el mbito general de los actos privados se puede
y se debe ingresar en el trasfondo para evaluar la honestidad de los fines.
DCIMO TERCERO: En el caso concreto, Juan Mximo Rodrguez Neyra compr un
lote de terreno ubicado en Av. Mariscal Cceres N 547, Surquillo, con un rea de 525
m2, y respecto del cual, vendi una tienda de 129 m2 a favor de los actuales demandan-
tes Amrico Barrantes Vlez y Pedro Cahuana Sulcaray, segn minuta del 03 de noviem-
bre de 1986. Sin embargo, el ex propietario Juan Mximo Rodrguez Neyra, que ya
haba vendido el bien, fallece el 20 de julio de 1988, bajo el imperio de su testamento
(18) A lo largo de este ensayo se habla de la voluntad, pero es menester aclarar que este trmino se utiliza con
el significado de acto de decisin serio y responsable de un sujeto, entendido como hecho social susceptible
de tutela jurdica. De esta forma, queda descartada la concepcin voluntarista-individualista, o el llamado
dogma de la voluntad, propio del pandectismo alemn del siglo XIX.
(19) es importante agregar que la negacin de la existencia de la causa del contrato en un sistema jurdico como el
Civil Law es como negar que los seres humanos acten por razones racionales y razonables. Si al ordenamiento
jurdico le interesa regular las declaraciones de voluntad, le debe interesar que ellas contengan una finalidad
realizable y protegible: MORALES HERVIAS, Rmulo. Una contribucin a la defensa de la causa del con-
trato como el signo distintivo del Civil Law. En VV.AA. Libro de Ponencias del IV Congreso Nacional de Derecho
Civil, Palestra Editores, Lima 2009, pp. 154-155.
(20) Con toda razn se ha dicho que: la causa es la razn o justificacin jurdica del contrato en concreto o la razn
de ser de la operacin valorada en su individualidad o singularidad: Ibd., p. 152.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
340
Anexo de jurisprudencia
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(21) Segundo.- Que, la accin reivindicatoria es la accin real por excelencia, ya que protege el derecho real ms
completo y perfecto que es el dominio; por ella se reclama no slo la propiedad sino tambin la posesin. Ter-
cero.- Que, precisamente, en este tipo de procesos debe judicialmente quedar establecido, como lo es en el caso
de autos, el ttulo que a cabalidad acredite la propiedad del reivindicante, es decir, que en la accin de reivindi-
cacin tambin procede determinar el mejor derecho de propiedad, cuando ambas partes tengan dicho ttulo.
Cuarto.- Que, el Juez al resolver un proceso, deber atender a que la finalidad concreta del mismo es resolver
un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre, ambas con relevancia jurdica, haciendo efectivos los
derechos sustanciales y que su finalidad abstracta es lograr la paz en justicia, tal como lo establece el artculo
III del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil. Quinto.- Que, en el caso de autos, la Sala de mrito ha
concluido que an cuando no se ha demostrado la nulidad ni la falsedad de la venta a favor de la co demandada
Marina Daz y la causante de los otros emplazados; sin embargo, el derecho de los nuevos compradores del bien
sub litis, a su vez vendedores de los accionantes, es preferente al de los emplazados, pues son propietarios regis-
trales que adquirieron el bien de buena fe y a ttulo oneroso; aadiendo que no es necesario exigir a los deman-
dantes el inicio de una nueva demanda de mejor derecho, ya que al no asistirle tal derecho a los demandados, se
concluye que el derecho de los demandantes es mejor. Sexto.- Que, adems en el punto sexto de la contestacin
de la demanda, se exponen los fundamentos del mejor derecho de propiedad, que es materia de la revocacin
que se precisa a fojas ciento cuarenta y nueve....
(22) Cuarto.- Que, tratndose del derecho de propiedad, no es posible jurdicamente la existencia de dos o ms
titulares de dicho derecho, por cuanto es excluyente; en tal sentido, advirtindose de autos como lo han esta-
blecido las instancias de mrito, que tanto demandante y demandado ostentan ttulos inscritos sobre el mismo
bien, resulta necesario realizar un estudio de los mismos, teniendo en cuenta que debe distinguirse el ttulo
como derecho, del ttulo como documento, para poder as determinar cul es el ttulo que le confiere a su tene-
dor derecho de propiedad y que prevalece sobre el otro, a fin de resolver la accin reivindicatoria.
(23) Este criterio tambin ha sido expuesto en la ejecutoria de la Corte Suprema de 27 de septiembre de 2002 (Casa-
cin N 608-2002-Ica): Sptimo.- () al respecto no cabe discutir en los procesos de reivindicacin la validez
o eficacia de los ttulos como se pretende al calificar de simulado el ttulo que sustenta la pretensin de los
actores, pues tal naturaleza corresponde su anlisis en otro proceso (Finalmente, se anul la sentencia de vista
y se dispuso emitir un nuevo fallo).
(24) Por los argumentos expuestos en el texto principal, debe considerarse inaceptable la siguiente opinin: cuando
la nulidad de un ttulo que sustenta la posesin o propiedad es manifiesta, no solo es posible, sino necesario que
los jueces evalen su validez con el propsito de determinar si estos constituyen prueba idnea para sustentar
una defensa ante la pretensin formulada: RUIZ VELSQUEZ, Max Ulises. La adecuacin procesal en las
342
Anexo de jurisprudencia
pedir la nulidad del ttulo de la parte contraria(25), que es precisamente la hiptesis que se
presenta en este caso.
VIGSIMO PRIMERO: Por ejemplo, si el demandante en la reivindicacin sustenta su
pretensin en la nulidad del contrato de compraventa que constituye el ttulo del deman-
dado, pues afirma que el negocio tendra por objeto un bien ajeno, entonces el debate judi-
cial terminara concentrndose en determinar quin es el propietario. Por tanto, una vez
resuelto el tema de la propiedad a favor de una u otra parte, entonces la controversia que-
dara clausurada, pues ya sera irrelevante declarar la nulidad o no. Esta conclusin se rea-
firma pues existe norma expresa por la cual se establece la validez de los contratos sobre
bienes ajenos (artculo 1409 CC).
VIGSIMO SEGUNDO: En consecuencia, si la nulidad contractual no es presupuesto
de la reivindicatoria, pues ambas son pretensiones independientes, por lo que corres-
ponde dilucidar la controversia sobre la propiedad.
SOBRE LA REIVINDICACIN
VIGSIMO TERCERO: Todos los derechos subjetivos tienen mecanismos de proteccin
para el reconocimiento y efectividad del conjunto de facultades, poderes o prerrogativas.
En el caso de la propiedad, el mecanismo tpico de defensa, pero no nico, es la reivin-
dicatoria (art. 923 CC), por cuya virtud, el propietario pretende la comprobacin de su
derecho y, en consecuencia, que se le ponga en posesin de la cosa.
Por el contrario, la posesin tiene a los interdictos o acciones posesorias como mecanismo
de tutela tpico (art. 921 CC), cuya funcin es la proteccin de la posesin actual o de la
anterior que ha sido objeto de despojo dentro del ao anterior. El desalojo por precario
tambin es un mecanismo de proteccin posesoria, pero de la posesin mediata.
Sin un medio de proteccin, los derechos seran meramente ilusorios, programticos, sin
fuerza; en buena cuenta, quedaran vaciados de efectividad.
Por tanto, la accin reivindicatoria logra que la propiedad sea un derecho realmente efec-
tivo y exigible.
VIGSIMO CUARTO: La accin reivindicatoria puede definirse como el instrumento
tpico de proteccin de la propiedad de todo tipo de bienes, muebles o inmuebles(26),
por cuya virtud, se declara comprobada la propiedad a favor del actor, y, en consecuen-
cia, se le ponga en posesin del bien para hacer efectivo el ejercicio del derecho. Es, por
tanto, una accin real (protege la propiedad frente a cualquiera, con vnculo o sin l,
pretensiones reivindicatorias: una eficaz tutela jurdica del derecho de propiedad. En Dilogo con la Jurispruden-
cia, Gaceta Jurdica, N 156, Lima, septiembre 2011, p. 29.
En primer lugar, un juez no puede anular de oficio un negocio jurdico, pues ello contraviene la congruencia y
el debido proceso, solo cabe que aprecie la nulidad. En segundo lugar, no se entiende para qu se tendra que
anular el negocio jurdico ajeno si la pretensin es de derecho real, no contractual. En suma, sera una nulidad
irrelevante, contradictoria con los principios procesales y, por ltimo, sin sustento en el derecho sustantivo,
pues la condicin de ajenidad del bien no conlleva la nulidad del negocio (art. 1409 CC).
(25) NUEZ LAGOS, Rafael. Accin y excepcin en la reivindicacin de inmuebles, Editorial Reus, Madrid 1953, p. 96.
(26) La reivindicatoria no solo es actio in rem, sino la in rem actio por excelencia: Ibd., p. 13.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(27) Prueba del dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa
remota o modo originario de adquirir. Segunda. La sucesin vlida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La
titularidad actual del actor en su existencia y subsistencia: Ibd., p. 30.
(28) Por tal fundamento, es menester rechazar la antigua definicin, por la cual, la reivindicacin es el instru-
mento que le permite al propietario no-poseedor hacer efectivo su derecho a exigir la restitucin del bien res-
pecto del poseedor no-propietario: PUIG BRUTAU. Fundamentos de derecho civil, Editorial Bosch, Barcelona 1994,
Tomo III-1, p. 162. El error se advierte por el hecho que el demandado solo poda ser un mero poseedor, lo
que no es cierto.
(29) SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Giuffr Editore, Miln 2000, p. 207.
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Anexo de jurisprudencia
(30) MESSINEO, Francesco. Manual de derecho civil y commercial, traduccin de Santiago Sents Melendo, EJEA, Bue-
nos Aires 1979, Tomo II, p. 259.
(31) As ocurri en la sentencia de la Corte Suprema de 11 de julio de 2002 (Casacin N 3436-2000-Lambayeque),
publicada en el diario oficial el 03 de febrero de 2003: Tercero: Que, en efecto, el bien que se pretende reivin-
dicar debe ser determinado, por consiguiente, identificable, ya que este elemento en s constituye el fondo de
la controversia que garantiza el otorgamiento de la tutela jurisdiccional efectiva. Cuarto.- Que, la recurrente
denuncia la inaplicacin del artculo del artculo novecientos veintitrs del Cdigo Civil que corresponda apli-
car al supuesto que la norma citada considera, cul es, el derecho de propiedad y su atributo de reivindicar.
Para el caso concreto, sin embargo, ha dejado de considerar los presupuestos del derecho objetivo indicado
significados en los elementos de la accin reivindicatoria. Quinto.- Que, de otro lado, las resoluciones de mrito
no han aplicado el artculo citado porque el supuesto hipottico de la norma no es aplicable a la cuestin fctica
establecida en autos, toda vez que no ha existido la determinacin del bien materia de reivindicacin (Final-
mente, se declar infundada la demanda).
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(32) La mejor doctrina ha entrevisto la solucin, pero sin llegar al detalle de establecer reglas concretas: Prueba del
dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa remota o modo
originario de adquirir. Segunda. La sucesin vlida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La titularidad actual
del actor en su existencia y subsistencia: NEZ LAGOS, Ob. Cit., p. 30.
346
Anexo de jurisprudencia
Al margen de las tres grandes reglas tericas del conflicto, se pueden encontrar otras
normas especficas, que apuntan a solucionar problemas determinados (art. 194, 1372,
2014 CC).
VIGSIMO NOVENO: En el caso concreto, Juan Mximo Rodrguez Neyra com-
pr un lote de terreno ubicado en Av. Mariscal Cceres, Surquillo, con un rea de
525 m2, y respecto del cual, vendi una tienda de 129 m2 (con el N 547) a favor de
los actuales demandantes Amrico Barrantes Vlez y Pedro Cahuana Sulcaray, segn
minuta del 03 de noviembre de 1986. Sin embargo, el ex propietario Juan Mximo
Rodrguez Neyra, que ya haba vendido el bien, fallece el 20 de julio de 1988, bajo el
imperio de su testamento del 07 de octubre de 1980, en el cual se nombr heredero
a su hijo Benjamn Carlos Rodrguez Osorio, quien recibe en propiedad, por suce-
sin mortis causa, el mismo inmueble ya vendido. En tal condicin, el heredero Benja-
mn Carlos Rodrguez Osorio transfiere el referido inmueble a favor de Yury Clotilde
Reyes Crdova, segn minuta de 30 de marzo de 1989; la que a su vez lo transmite a
Jos Rafael Crdenas Calvo, segn contrato de 15 de julio de 1996.
Por tanto, el presente caso se subsume en la hiptesis iii) del considerando anterior, pues
se trata del tpico caso del concurso de acreedores o doble venta inmobiliaria, previsto
en el art. 1135 CC, en tanto el propietario originario Juan Mximo Rodrguez Neyra
celebra una primera venta a favor de los demandantes Amrico Barrantes Vlez y Pedro
Cahuana Sulcaray; pero ese titular originario muere y resulta heredero del inmueble su
hijo Benjamn Carlos Rodrguez Osorio, quien por segunda vez vende el mismo bien a
Yury Clotilde Reyes Crdova, y esta, a su vez, vende a Jos Rafael Crdenas Calvo.
En efecto, el esquema es el siguiente:
RODRGUEZ
NEYRA DEMANDANTE
RODRGUEZ
NEYRA HIJO REYES CRDOVA CRDENAS CALVO (DEMANDADO)
Ntese que, en este caso, los ttulos en conflicto reconocen al mismo propietario original
(Rodrguez Neyra), es decir, los dos contendientes reconocen que la propiedad se inici
en el mismo sujeto.
Esta situacin hace que la propiedad sea cierta, en su origen, pues ambos compradores
derivan su derecho del mismo sujeto; por tanto, no existe controversia sobre la propiedad
primigenia del bien; por lo que a partir de esta premisa, solo queda determinar cul de
los dos compradores ambos derivan de quien era domino es propietario.
TRIGSIMO: La norma reguladora del concurso de acreedores o doble venta es el art.
1135 CC, por cuya virtud, el conflicto se dirime a favor del primero que inscribi su
derecho; en caso contrario, a favor del ttulo ms antiguo, prefirindose al de fecha cierta.
Esta norma, sin embargo, no est aislada, ni fuera de contexto.
En efecto, el comprador, aun cuando no inscriba, es propietario (art. 949 CC), y podr
ejercer todas las potestades que le corresponden a su derecho frente a cualquier tercero
indeterminado. Se trata de una propiedad absoluta y no relativa. Sin embargo, si ese com-
prador no-inscrito entra en conflicto con un comprador inscrito respecto al mismo bien,
entonces la preferencia legal vendr dada a favor de este tercero especfico, por la evidente
347
Los principios registrales en el conflicto judicial
razn prctica de tutela de la seguridad jurdica en la circulacin de los bienes (arts. 1135
y 2022 CC), que se justifica por la doctrina de tutela de la apariencia. Ntese que la ins-
cripcin declarativa es una hiptesis excepcional, pues implica la derogacin de la regla
consensual prevista en el art. 949.
TRIGSIMO PRIMERO: La primera regla para solucionar el concurso de acreedores
es la preferencia del ttulo inscrito, pero, en el presente caso, hubo inscripcin? La res-
puesta es negativa, pues si bien la compradora Yury Clotilde Reyes Crdova (cuyo ven-
dedor es el heredero hijo del causante Rodrguez Neyra) anot la demanda de otorga-
miento de escritura pblica en el asiento 6, fojas 28, tomo 958 del Registro de Predios de
Lima (fojas 238 de los autos principales), sin embargo, tal anotacin nunca se convirti
en inscripcin definitiva que es la exigencia del art. 1135 CC; por lo dems, la anota-
cin data del 17 de noviembre de 1989, por lo que, luego de diez aos, se ha producido
la caducidad, esto es, la prdida de vigencia de tal asiento registral, por virtud de la Ley
26639.
TRIGSIMO SEGUNDO: No obstante, alguien podra sostener que el art. 1135 CC
debe ser objeto de una interpretacin extensiva, en el sentido que las anotaciones preven-
tivas se asimilen al trmino inscripcin. Esta opcin interpretativa, sin embargo, no es
aceptable, conforme lo veremos enseguida.
En primer lugar, cul es la razn por la que el ttulo inscrito termine prevaleciendo
sobre el que no se inscribe? Sobre el particular, abundan las explicaciones tericas o
meramente dogmticas. As, se dice que el registro constituye el triunfo de la publicidad
sobre la clandestinidad (Garca Garca); o que los derechos oponibles deben ser conoci-
dos por todos, y ese efecto solo se logra con la publicidad; o por la seguridad jurdica.
Ntese que tales fundamentos se basan en cuestiones esotricas (por qu es mejor la
publicidad?), o salidas francamente falsas (en realidad, no se necesita conocer un dere-
cho ajeno para respetarlo, pues los derechos ajenos deben ser respetados, aunque no se
conozca el titular)(33), o simplemente tenemos juegos de palabras propios de la concep-
cin dogmtica del derecho (seguridad jurdica, oponibilidad, etc.), lo que est pasado de
moda, pero que en nuestro pas sigue floreciendo.
El Derecho dej de ser, hace mucho tiempo, un conjunto de normas para ordenar a la
sociedad. Si fuera as, entonces el protagonismo del Derecho lo tendra la omnmoda volun-
tad del legislador para convertir en jurdico cualquier cosa que se le ocurriese. Adems,
con esa pobre concepcin, no sabramos cmo resolver la multiplicidad de casos en los que
(33) Es incorrecta la afirmacin por la que: debe registrarse un derecho para ser oponible frente a todos, pues ese
derecho siempre es oponible frente a los terceros en general, ya sea que lo conozcan o no; y el registro solo
juega su papel de dirimente de conflictos cuando existan dos titulares sobre un mismo bien. Sera excesivo que
el registro sea el nico mecanismo de oponibilidad frente a cualquier tercero desprevenido, ya que este carece
de inters sobre el inmueble ajeno; y ms bien ocurre lo contrario con el tercero interesado (por tener un dere-
cho en el inmueble), en donde el registro s tiene importancia. En suma, la ley impone una solucin matizada
propia de los distintos terceros que aparecen en el trfico: as, frente a los terceros en general basta el con-
trato pues todos ellos carecen de derechos sobre el bien (art. 949 CC), y es irrelevante la inscripcin para que
opere el deber general de no-interferencia cuando se trata de una cosa ajena. Distinto es el caso para el tercero
que inscribe un derecho, pues se considera que este se encuentra en mejor situacin en virtud de un principio
que aqu se considera prevaleciente: la seguridad jurdica en la circulacin de la riqueza, esto es, conseguir la
certeza en los actos de adquisicin y transmisin de bienes (arts. 1135 y 2022, 1 prrafo CC).
348
Anexo de jurisprudencia
la norma tiene un significado oscuro, o contrapuesto con otras normas, o cuando esta sim-
plemente no existe.
Por eso, hoy el Derecho se concibe, tambin, desde una perspectiva dinmica, por lo
que se hace necesario dar entrada a la argumentacin, al discurso prctico racional. Esto
implica vincularlo, cuando sea necesario, con la moral, pues de aqu vienen los funda-
mentos que hagan aceptable una decisin.
Por tanto, vamos a regresar con la pregunta: cules son los fundamentos que justifican
la prevalencia del ttulo inscrito frente al que no se inscribi?
Si el vendedor A transfiere un bien al comprador B, entonces este es propietario por apli-
cacin de la regla consensual. Sin embargo, si B omite inscribir, entonces habr creado
una falsa apariencia, consistente en que A sigue exhibindose como propietario, segn el
registro. En tal contexto, si A transfiere el mismo bien a un segundo comprador C, y este
inscribe, entonces resulta que C confa de buena fe en la falsa apariencia creada en parte
por la actuacin negligente de B, quien decidi no inscribirse.
Por tanto, el Derecho pone en la balanza las dos acciones: la culpa del primer compra-
dor B, que se contrapone con la buena fe del segundo comprador C. Es evidente que por
cuestiones de ndole moral, la conducta de C resulta preferible, pues resulta la vctima de
la apariencia creada por B, en consecuencia, merece proteccin. Es decir, la doctrina de
tutela de la apariencia es un mecanismo de justicia, por el cual se juzga moralmente el
accionar de dos posibles adquirentes de un mismo derecho, y se castiga a quien por culpa
permite que un tercero de buena fe se engae por la falsa apariencia.
Por el contrario, si el segundo comprador C tiene mala fe (que puede deberse a falta abso-
luta de diligencia, o culpa grave), entonces se equilibran ambas posiciones: B actu con
culpa, lo mismo que C. En tal contexto, no hay razones morales que justifiquen el llamado
triunfo de la publicidad sobre la clandestinidad (argumento terico-dogmtico de nin-
guna relevancia, propio de los dogmticos), pues ambos actos se encuentran daados por
el mismo vicio. En efecto, si el argumento decisivo fuese la publicidad, entonces el triunfo
igual debera ser atribuido a C, pero eso no ocurre. Ello significa que el fundamento debe
ser de otra ndole, especficamente de alcance moral, por lo que la negligencia hace que
la apariencia registral que favorece al segundo comprador C deje de ser relevante. En tal
caso, es preferente la realidad jurdica, esto es, el primer comprador triunfa, pues, ya haba
adquirido el derecho y debe mantenerlo.
En conclusin, la publicidad es un medio, no un fin, que permite ponderar las diversas
conductas dentro del trfico jurdico, y de esa forma preferir la que sea moralmente plau-
sible de acuerdo con las circunstancias del caso.
Bajo estas premisas, es necesario analizar el caso concreto. En efecto, el seor Crdenas
Calvo compr el inmueble sub-litis a Yury Reyes Crdova, quien a su vez lo compr del
heredero Benjamn Rodrguez Osorio, quien, por su parte, lo haba recibido de su cau-
sante Juan Mximo Rodrguez Neyra, sin embargo, ninguno de los cuatro tiene inscrip-
cin a su favor (vase la partida registral adjunta de fojas 238 a 241 de los autos princi-
pales), por tanto, las transferencias se han realizado fuera del contexto registral, es decir,
cuando Crdova Reyes compra, lo hace sin confiar en el registro, pues su vendedor el
heredero Rodrguez Osorio no estaba inscrito, y ni siquiera lo estaba el causante; en
consecuencia, si un adquirente compra de un vendedor que no est inscrito, entonces no
349
Los principios registrales en el conflicto judicial
350
Anexo de jurisprudencia
Por la antigedad del ttulo de adquisicin, la preferencia la tienen los demandantes Am-
rico Barrantes Vlez y Pedro Cahuana Sulcaray, pues su contrato data del 03 de noviembre
de 1986.
Sin embargo, cul es el ttulo de fecha cierta ms antiguo?
El art. 245 del Cdigo Procesal Civil seala, entre otros criterios, que un documento
privado adquiere fecha cierta desde la muerte del causante, lo que en este caso ocurri
cuando el vendedor Rodrguez Neyra fallece el da 20 de julio de 1988, por tanto, a par-
tir de ese momento la compraventa otorgada a los demandantes tiene certeza; por lo que
el heredero Rodrguez Osorio, hijo de Rodrguez Neyra, nada adquiri por testamento,
pues su causante ya haba dispuesto del bien inmueble en vida; y la herencia se consti-
tuye por los bienes y derechos que tiene el causante a la muerte, segn el artculo 660
del Cdigo Civil, pero en este caso, el causante ya no era titular del inmueble; por tanto,
la posterior venta que hizo el heredero Rodrguez Osorio a favor de Reyes Crdova, nada
transmiti, pues aquel no era propietario, en tanto la compraventa otorgada por el suce-
sor del causante, obviamente, es de fecha posterior a la venta que hizo ese mismo cau-
sante cuando estaba en vida. En efecto, es evidente que si un causante dispone de un
bien inter vivos, entonces los herederos de ese mismo causante nada reciben, y los actos
posteriores que estos celebren, no transmiten derecho alguno. Por razones evidentes, en
tal caso, el acto dispositivo que realiza una persona en vida, siempre es de fecha ante-
rior que los actos dispositivos que hicieran los herederos de ese mismo causante, pues la
muerte siempre es posterior a la vida de la persona.
Por lo dems, la autenticidad del contrato de compraventa, de indudable mayor antige-
dad, celebrado por el vendedor Rodrguez Neyra a favor de los actores Amrico Barran-
tes Vlez y Pedro Cahuana Sulcaray, se encuentra plenamente comprobada, pues el here-
dero del causante Rodrguez Neyra, su hijo Rodrguez Osorio, entabl una demanda de
rescisin de dicho contrato por lesin con fecha 13 de julio de 1990 (demanda, de fojas
80 y 81 del expediente acompaado N 15631-95), sin que conste que se haya rescin-
dido el contrato, por tanto, ese hecho implica reconocer la autenticidad del documento
que contiene el negocio jurdico, por cuyo motivo, pretendi rescindrsele, pero sin xito.
Por el contrario, si el documento otorgado por el causante fuese falso, entonces no se
hubiese demandado la rescisin por lesin, sino la nulidad o inexistencia.
En consecuencia, el ttulo de fecha cierta, ms antiguo, nuevamente les corresponde a los
demandantes.
TRIGSIMO CUARTO: La prelacin del ttulo ms antiguo constituye una regla que
se encuadra perfectamente dentro del sistema consensual de transferencia de propiedad,
previsto en el artculo 949 del Cdigo Civil, pues si el primer comprador ya se convir-
ti en titular del bien por efecto del contrato traslativo, entonces el segundo comprador
nada adquiere, pues el vendedor ya no era propietario por mrito de la primera venta. En
consecuencia, la preferencia del ttulo ms antiguo implica el triunfo del primer compra-
dor sobre el segundo, que ya nada pudo adquirir, por efecto del principio nemo plus iuris
(nadie pude transmitir ms derecho del que tiene).
En el presente caso, los demandantes Amrico Barrantes Vlez y Pedro Cahuana Sulcaray
tienen el ttulo ms antiguo desde la perspectiva estrictamente cronolgica, asimismo,
tienen el ttulo de fecha cierta ms antigua, por tanto, de conformidad con el artculo
1135 del Cdigo Civil, tienen la preferencia en el concurso de acreedores, por lo cual,
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Los principios registrales en el conflicto judicial
352
Anexo de jurisprudencia
propiedad por falta de poder de disposicin sobre el bien en su integridad, pues solo
habra heredado el 50% del predio, y no todo; en consecuencia, con mayor razn, la pro-
piedad le pertenecera a los actores
En suma, si el causante era divorciado o casado, la conclusin es la misma, pues los pro-
pietarios siempre resultan ser los demandantes.
COSTAS Y COSTOS
CUADRAGSIMO: En el presente caso, la demanda solo se estima en una de las pre-
tensiones, la reivindicatoria, pero no en la otra, sobre nulidad de acto jurdico; por lo que
los demandados han tenido motivo legtimo para mantener el litigio, por lo que se les
exonera de las costas y costos del proceso.
Por estas consideraciones y administrando justicia a nombre del Pueblo;
SE RESUELVE:
REVOCAR la sentencia contenida en la resolucin nmero cuarenta y cuatro, de fecha
veinticinco de junio de dos mil doce, que declara infundada la demanda de reivindica-
cin; reformndola, se la DECLARA FUNDADA EN PARTE, en consecuencia, se rei-
vindica a favor de los demandantes Amrico Barrantes Vlez y Pedro Cahuana Sulca-
ray, la tienda levantada con material noble, de 129 m2, ubicado en Av. Mariscal Cceres
N 547, distrito de Surquillo, Lima, cuyo antecedente registral se encuentra en el asiento
1, fojas 25 del tomo 958 del Registro de Predios de Lima; reconocindoseles el dere-
cho de propiedad y, adicionalmente, se ordena la entrega del bien, o puesta en pose-
sin del bien, incluso forzadamente; y CONFIRMARLA en cuanto declara infundada
la demanda de nulidad de acto jurdico por las causales de fin ilcito y simulacin abso-
luta, sin costas ni costos del proceso. En los seguidos por Amrico Barrantes Vlez y
otro contra Yury Clotilde Reyes Crdova y otros, sobre Nulidad de Acto Jurdico y
Reivindicacin.-
ROMERO DAZ / ARIAS LAZARTE / GONZALES BARRN
353
EL REGISTRO NO PROTEGE A TERCEROS QUE CONTRATAN
SOBRE LA BASE DE PODERES FALSOS
354
Anexo de jurisprudencia
PRIMERO: De fojas 1663, se observa que Roque Jimnez Farfn interpone recurso de
apelacin contra la sentencia, slo en el extremo que desestima su pretensin de nulidad
del contrato de compra venta contenido en la Escritura Pblica de fecha 20 de setiembre
de 2001, indica como agravios:
- Que no se ha podido acreditar que los demandados cumplieron con el pago del precio
del inmueble.
- Que el Banco Interbank ha informado al Juzgado que el cheque de gerencia inserto
en la escritura pblica fue anulado el mismo da de su emisin por los propios esposos
Chu Lao, por lo que no se acredita que la adquisicin del bien fue a ttulo oneroso.
- Que el hecho que se hayan efectuado retiros de las cuentas de los demandados y que
la supuesta apoderada haya efectuado depsitos por sumas similares a la retiradas, no
puede aceptarse como medio de pago del inmueble de su propiedad.
- No se acredita la buena fe de la adquisicin puesto que la demandada adquiriente
pese a tener conocimiento de la existencia de un ilcito penal, realiz los trmites per-
tinentes para lograr la inscripcin de la Escritura Pblica ante los Registros de Pro-
piedad Inmueble.
SEGUNDO: De la demanda de fojas 41 y 83, se observa que Patricia del Pilar Daz
Gamonal en calidad de Apoderada de ROQUE JIMNEZ FARFN y ANA VIVIANA
PRADO DVILA DE JIMNEZ interpone accin:
- Contra ALEXIA MULLER GANOZA, con el objeto que se declare la nulidad del
Poder de Representacin contenido en la Escritura Pblica otorgada ante la Nota-
ra de Rosa Anglica Nakasone Dizama de la ciudad de Chincha, supuestamente
celebrada en calidad de poderdantes, por los accionantes, asimismo, solicitan que se
declare la nulidad de su inscripcin en el Partida N 11312409.
- Contra JOS GUILLERMO CHU LAO CHUY y ANA CECILIA ORREGO
DVILA DE CHU LAO con la finalidad que se declare Nulo el Contrato de Com-
pra Venta contenido en la Escritura Pblica mediante la cual los demandados adquie-
ren el inmueble de propiedad de los accionantes ubicado en la Calle Juan Bielovucic
N 276 Urbanizacin Jorge Chavez - Surquillo, celebrado con la persona de Alexia
Muller Ganoza ante la Notara Percy Gonzales Vigil de Lima, asimismo, se proceda a
cancelar su inscripcin registral.
Sustentan bsicamente su pretensin, sealando:
a) Que con fecha 5 de setiembre de 2001, el apoderado Roque Jimnez celebr un con-
trato de alquiler del inmueble materia de litis con la persona de Julia Cecilia del Car-
men Prez Saco Garca.
b) Que el 20 de setiembre de 2001, mediante una llamada telefnica de un vecino del
inmueble, le manifestaron que se haban presentado al inmueble unas personas que se
identificaban como los nuevos propietarios.
c) Que el entonces apoderado Pedro Pinedo acudi el inmueble, encontrando instalados a
los esposos Chu Lao quienes indicaron que adquirieron el inmueble a travs de la apo-
derada de los propietarios pagando el precio de US$ 46,500.00 a la persona de Alexia
Muller Ganoza.
355
Los principios registrales en el conflicto judicial
356
Anexo de jurisprudencia
(1) VIDAL RAMREZ, Fernando. Op. cit., Tomo III, Volumen II, p. 779-780.
(2) ESCOBAR ROZAS, Freddy. Causales de nulidad de absoluta. En: Cdigo Civil comentado. Lima: Gaceta Jur-
dica, 2003, tomo I, pp. 916-917.
357
Los principios registrales en el conflicto judicial
celebrado con los propietarios del inmueble, quienes, obviamente, no haban otorgado el
poder que fue declarado nulo.
DCIMO: Cabe agregar que los demandados al momento de contestar la accin a
fojas 155, refirieron que su adquisicin se encuentra protegida por el Artculo 2014 del
Cdigo Civil la cual establece: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn dere-
cho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgamiento por vir-
tud de causas que no consten en los registros pblicos.
10.1 No obstante, dicha disposicin debe concordarse con lo regulado en el Artculo
2038 del Libro IX, Ttulo V del Cdigo Civil Registro de Mandatos y Poderes:
El tercero que de buena fe y a ttulo oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder
inscrito en el registro del lugar de celebracin del contrato, no ser perjudicado por man-
dato, poder, modificaciones o extinciones de stos no inscritos.
10.2 En este sentido, se colige que el espritu de las disposiciones glosadas, es la pro-
teccin del adquiriente frente a actos que no se encuentran inscritos en el Regis-
tro, condicin que no se cumple en el presente caso, puesto que no existe mandato,
poder, modificaciones o extinciones pendientes de inscribir, adems, de acuerdo a la
Exposicin de Motivos del Cdigo Sustantivo, dicho articulado persigue salvaguar-
dar el derecho del adquiriente, frente a un acto de revocacin o extincin de poder,
cuando este no se encuentre inscrito en el lugar de la celebracin del acto, por con-
siguiente, al no configurarse, en el caso de los emplazados, algunos de los supuestos
que protege la norma antes desarrollada, sta no les resulta aplicable, por lo que sus
argumentos de defensa deben ser desestimados.
DCIMO PRIMERO: Abunda sobre el particular, desvirtuando la buena fe de los
adquirientes-demandados, los siguientes hechos:
a) Que los adquirientes insertaron informacin falsa al momento de celebrar y estable-
cer el precio de venta del inmueble, puesto que se consign en la Escritura Pblica de
fojas 68, que la venta se realizaba por la suma de US$ 30,000.00 cuando realmente
esta se efectuaba por US$ 46,500.00, conforme fue descrito por los demandados al
momento de contestar la accin a fojas 155 (fundamento 7.1) as como en su decla-
racin de parte en el Acta de Audiencia de Pruebas de fecha 17 de enero de 2004,
corriente a fojas 536 y en el acta de la Declaracin Preventiva de Jos Guillermo Chu
Lao Chuy de fojas 917, declaracin asimilada que es recogida por el Colegiado, de
acuerdo a lo regulado en el Artculo 221 del Cdigo Procesal Civil, por consiguiente,
se evidencia la voluntad de los compradores de evadir el pago de los tributos que por
dicha transferencia deba efectuarse.
b) Que, pese a que exista una constancia notarial que certificaba que la cancelacin del
precio pactado se efectuaba a travs del Cheque de Gerencia N 00547252 emitido
por el Banco Interbank a favor del propietario Roque Jimnez Farfn, los celebrantes
del Contrato de Compraventa, esto es, Jos Guillermo Chu Lao Chuy, Ana Orrego
Dvila de Chu Lao y Alexia Muller Ganoza, se coludieron para anular el cheque de
gerencia el mismo da de la celebracin de la compraventa, retiraron del Banco el
importe del cheque y la suma de US$ 14,500.00, asimismo, consta del informe remi-
tido por el Banco Interbank a fojas 1159 y 1160, que doa Alexia Muller Ganoza
el 20 de setiembre de 2001, efectu depsitos en su cuenta personal por la suma de
358
Anexo de jurisprudencia
US$ 30,000.00 y US$ 9,500.00, por lo que, habindose anulado el medio de pago
por el cual supuestamente se cancelaba el inmueble, mal podran referir los compra-
dores que se encuentra debidamente acreditada la cancelacin del precio, mxime si
los adquirientes demandados, declararon en su escrito de contestacin de fojas 155
fundamento 7.4, que las sumas de dinero que retiraron de sus cuentas bancarias
fue entregada directamente a su codemandada, en consecuencia, no puede atribuirse
que el pago se realizaba a favor de los propietarios.
c) Finalmente, otra situacin que desvirta la alegada buena fe de los seores Jos
Guillermo Chu Lao Chuy y Ana Orrego Dvila de Chu Lao, es que pese a que
tenan conocimiento y eran partcipes de los procesos penales instaurados en con-
tra de Alexia Muller Ganoza por los delitos de Estafa y contra la Fe Pblica al
haber suplantado a los propietarios del inmueble para constituir el poder mate-
ria de cuestionamiento y posteriormente, celebrar la compraventa, conforme se
advierte de las copias certificadas de los actuados penales de fojas 1411 a 1582,
los compradores ingresaron directamente el Testimonio de Escritura Pblica de
Compraventa a los Registros Pblicos el 4 de diciembre de 2012, el cual fue ins-
crito en el asiento C00001 de la Partida Registral N 41772476, tal como consta de
la declaracin de parte vertida por el apoderado de Jos Guillermo Chu Lao Chuy
en la Audiencia de Pruebas de fecha 17 de febrero de 2004, obrante a fojas 536,
respuesta 8 y en la declaracin del Notario Percy Gonzles Vigil en el Acta de
Audiencia de Pruebas del 26 de enero de 2004, obrante a fojas 432 respuesta 8.
DCIMO SEGUNDO: En cuanto a la pretensin accesoria de nulidad del Asiento
N C00001 de la Partida Registral N 41718476, en la cual consta inscrita la referida com-
pra venta, al haberse estimado la pretensin principal, la accesoria debe seguir su misma
suerte, en concordancia con lo previsto en el Artculo 87 del Cdigo Procesal Civil.-
POR ESTAS RAZONES:
REVOCARON la sentencia contenida en la Resolucin N 111 de fecha 25 de enero
de 2013, obrante a fojas 1634, slo en el extremo que declara infundada la pretensin
de nulidad del contrato de compra venta; REFORMNDOLA DECLARARON FUN-
DADA dicha pretensin, en consecuencia, NULO el acto jurdico de compra venta con-
tenido en la Escritura Pblica de fecha 20 de setiembre de 2001 celebrada por Alexia
Muller Ganoza con Jos Guillermo Chu Lao Chuy y Ana Cecilia Orrego Dvila de Chu
Lao; NULA la inscripcin registral contenida en el Asiento N C00001 de la Partida
Registral Nro. 41718476 del Registro de Propiedad Inmueble; con costas y costos del
proceso. En los seguidos por ROQUE JIMNEZ FARFN contra JOS GUILLERMO
CHU LAO CHUY y otro sobre NULIDAD DE ACTO JURDICO; NOTIFQUESE Y
DEVULVASE.-
ROMERO DAZ / ARIAS LAZARTE / GONZALES BARRN
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Los principios registrales en el conflicto judicial
360
Anexo de jurisprudencia
(3) La cuestin de quin sea el hombre est ntimamente vinculada con la pregunta por la esencia del ser. La
determinacin de la esencia del hombre, necesaria desde aqu, no es, empero, asunto de una antropologa libre-
mente flotante en el aire, que en realidad, se representa el hombre de la misma manera como la zoologa se
representa al animal. La pregunta por el ser humano, en su direccin y alcance, est ahora nicamente deter-
minada desde la pregunta por el ser. Dentro de la pregunta por el ser, la esencia del hombre se debe concebir y
fundamentar segn la indicacin inherente en el principio, como el lugar que el ser exige para su manifestacin.
El hombre es all, en s mismo patente. Dentro de l se ubica el ente y es puesto en obra. Por eso decimos: el ser
del hombre es, en el sentido estricto de la palabra, la ex - sistencia. En la esencia de la ex - sistencia, como tal
lugar de la manifestacin del ser, tiene que fundarse originariamente la perspectiva de la manifestacin del ser:
HEIDEGGER, Martin. Introduccin a la metafsica, traduccin de ngela Ackermann Pilri, Editorial Gedisa,
Barcelona 1999, pp. 184-185.
(4) Para el existencialismo, el ser del ente es la presencia, el estar presente; y se manifiesta a travs de dos
modos: el ente humano se encuentra frente a los otros entes en situacin de estar delante y estar a mano.
Las cosas materiales estn a mano, pues son entes manipulables por el hombre: HEIDEGGER, Martn.
Tiempo y Ser, traduccin de Manuel Garrido, Jos Luis Molinuevo y Flix Duque, Editorial Tecnos, Madrid
2011, pp. 33-34.
(5) Sobre el existencialismo, se ha dicho: La existencia es, para Heidegger, como para Kierkegaard, trascedente,
pero no hacia los mismos trminos; para Heidegger no hay ningn Dios y nosotros estamos limitados por nues-
tra finitud. Pero dentro de esta finitud vamos ms all de nosotros mismos; nos trascendemos porque existimos
esencialmente en el tiempo; esto es, estamos siempre haciendo proyectos y viviendo por adelantado de nosotros
mismos; y existimos siempre en el mundo, esto es, en ntima comunin con otras cosas: WAHL, Jean. Intro-
duccin a la Filosofa, Fondo de Cultura Econmica, Bogot 1997, p. 55.
(6) SOBREVILLA, David. Biologa y tica. En VVAA. Estudios Jurdicos en Honor de los profesores Carlos Fernndez
Sessarego y Max Arias Schreiber Pezet, Cultural Cuzco, Lima 1988, p. 352.
(7) [G]ran parte de nuestras acciones voluntarias ven circunscritas sus acciones por causa de fuerza mayor que
limitan las posibilidades reales que se nos ofrecen y nos privan de otras ms acordes con nuestro autntico
ideal prctico de vida. En mayor o menor grado, nuestra voluntad siempre ha de ejercerse en el marco de una
necesidad que en cierta medida la contrara. Llamamos acto voluntario no al que concuerda plenamente con
nuestro gusto, sino al que menos nos disgusta en un contexto prctico irremediable que no hemos podido ele-
gir. Es decir, aquel gesto por el que deliberadamente optamos para afrontar la fatalidad: SAVATER, Fernando.
El valor de elegir, Editorial Ariel, Barcelona 2004, pp.38-39.
(8) El ente humano ha sido arrojado al mundo, es un ser en el mundo. El individualismo cartesiano queda
descartado.
361
Los principios registrales en el conflicto judicial
QUINTO.- La libertad de este ser deja huella en el mundo; imprime con su trazo por
donde pasa. Es una subjetividad que acta y decide(9); y cmo no, tambin hace lo propio
en el derecho.
El acto humano de connotacin jurdica requiere salir del estrecho marco del puro pen-
samiento. Necesita expresarse, pues el derecho solo se justifica en la vida en relacin; y
fuera de ella, carece de objeto. Por tanto, la actuacin del hombre en el derecho es acto
de comunicacin(10), por el cual, la voluntad traspasa la subjetividad y se trasluce a lo
fenomnico social(11). Por ejemplo, la posesin es la voluntad manifestada a travs de la
dominacin de las cosas en relacin con los dems, pero esa circunstancia solo existe en
cuanto la interioridad se hizo efectiva en el mundo fsico.
SEXTO.- Sin embargo, no basta la comunicacin para ingresar al derecho. En tal caso,
lo sera un saludo, una dulce sonrisa o un gesto de desaprobacin por el trfico inhu-
mano que sufrimos todos los das. La comunicacin es la condicin necesaria, pero no
suficiente, pues se necesita la relevancia jurdica. Este concepto se encuentra relacionado
con el nacimiento del Derecho, en sentido objetivo, con la valoracin tico-social de las
acciones, esto es, con aquello que la sociedad considera propio del mbito de los manda-
tos vinculantes, obligatorios, de ordenacin del grupo(12).
(9) Al hombre le es dado manejar con libertad su existencia como si fuese un material. Por eso es el nico que
tiene historia, es decir, que vive de la tradicin en lugar de vivir simplemente de su herencia biolgica. La exis-
tencia del hombre no transcurre como los procesos naturales: JASPERS, Karl. La Filosofa desde el punto de vista
de la existencia, Fondo de Cultura Econmica, Mxico 2003, p. 67.
(10) La comunicacin puede hacerse por cualquier medio que permita sacar la voluntad de la psique del hombre y
manifestarla al exterior (RODRGUEZ DRADOS, Antonio. Naturaleza jurdica del documento autntico
notarial. En Id. Escritos Jurdicos, Colegios Notariales de Espaa, Madrid 1996, Tomo III, p. 178). Algo ms,
el lenguaje desempea una funcin de instrumento del pensamiento, antes que de pura exteriorizacin, pues
la intencin del pensamiento busca expresarse en palabras, y, con ello, recin logra convertirse realmente en
pensamiento (Ibdem, p. 176).
(11) Cada accin humana se exterioriza en forma de algn tipo de movimiento que transforma parcialmente el
mundo donde vivimos, pero tiene tambin un componente interno, no exteriorizado o mental. SAVATER,
Fernando. El valor de elegir, Ob. Cit., pp. 46-47.
(12) El Derecho, como acto normativo, se funda siempre en la voluntad de un sujeto o de un grupo que se inviste
del poder para dictar reglas con efecto vinculante para los otros. Es tambin acto humano comunicacional, pero
de fuerza; si se quiere tosco, pero igualmente afirma una voluntad. Pero, el derecho requiere, adems, la acepta-
cin generalizada (a veces, en realidad, la sumisin), que conlleva la obligatoriedad y la legitimidad. Por tanto,
el Derecho es, mitad acto de fuerza, mitad acto de aceptacin y reconocimiento. La ptrea voluntad se suaviza
con el fresco aroma de la conciencia social que la avala. Si bien es cierto que la idea del contrato social, que
funda la sociedad y el derecho, es una simple metfora, sin embargo, no es irreal. En buena cuenta, se trata de
un concepto especulativo que grafica un prolongado y lento fenmeno social que ha dado lugar a la tica y a las
reglas del deber ser. El contrato social, la voluntad, el hecho social consentido es la base del Derecho, lo que debe
venir acompaado del manto de moralidad que subyace en l. Sin embargo, en la versin original del contrato
social, la teora de Thomas Hobbes conduce al absolutismo, y no a la democracia, pues se basa en el hecho que
el estado de naturaleza no asegura la vida de nadie, por lo que este temor a la muerte hace que los individuos
cedan todos sus poderes al Soberano (Leviatn), quien se convierte en la nica fuente de la autoridad y la ley;
por tanto, el Estado absoluto empezar a monopolizar la ley, que se identificar, a partir de ese momento, con
el derecho (DOUZINAS, Costas. El fin de los derechos humanos, traduccin de Ricardo Sann Restrepo, Oscar
Guardiola-Rivera y Omar Alonso Medina, Editorial Legis, Bogot 2008, p. 93).
La teora institucional del Derecho (MacCormick y Weinberger) seala que la validez del derecho es un hecho
social que no puede ser determinado por la mera existencia de una norma fundamental. La eficacia, que es un
criterio de validez del sistema jurdico, es un hecho social que solo puede ser comprobado por la observacin.
Es un criterio sociolgico-realista. El hombre es ser actuante y ser social, por lo que crea instituciones o marcos
362
Anexo de jurisprudencia
Por tanto, el hombre como ser relativamente libre, tambin incursiona en el derecho
mediante actos de comunicacin con relevancia jurdica. Aqu se encuentran las diversas
manifestaciones del hombre que tienen incidencia en el derecho, tales como el testimonio
prestado frente a un juez, la apropiacin de una cosa material sin dueo, el contrato o un
testamento. En todos ellos subyace un acto de voluntad comunicacional.
SPTIMO.- Los actos de voluntad comunicacionales, de connotacin jurdica son de
amplio espectro; y dentro de ellos se encuentran un sub-tipo en el cual la voluntad pre-
tende identificarse con el efecto jurdico mismo(13). Son los negocios jurdicos. Ntese que
la voluntad busca alcanzar el efecto jurdico(14); est preordenada para ello; por lo que se
descarta que se persiga, solamente, efectos prcticos o empricos. Si fuera as, entonces
no podran excluirse del mbito negocial los pactos de caballeros o las relaciones mera-
mente sociales, pues en ellos siempre existe un efecto emprico pretendido, pero que se
mantiene a extramuros del derecho, pues los creadores de la relacin, en forma expresa
sociales para la accin. La validez de las normas se encuentra en el hecho que estas constituyen la base para el
funcionamiento de las instituciones; y las instituciones solo pueden existir cuando contienen un ncleo de informa-
cin prctica: WEINBERGER, Ota (entrevista por Eugenio Bulygin). En DOXA. Cuadernos de Filosofa del Derecho,
N 11, Alicante 1992, pp. 319-320). La teora del hecho social es un buen intento explicativo de la eficacia del
derecho, sin embargo, no explica en su integridad el fenmeno jurdico, que tambin requiere de sustento moral
para justificar la validez intrnseca de las reglas de conducta. El Derecho existe como un hecho (estructura formal),
pero se necesita, adems, moralidad, tendencia a lo bueno, a lo correcto (estructura sustancial).
(13) Los actos humanos pueden producir efectos jurdicos, por relacin directa con la autonoma privada (nego-
cio jurdico), o como simple supuesto de hecho que es valorado jurdicamente por la ley para atribuir un
efecto estrictamente legal (acto jurdico). As, la doctrina seala que: El ordenamiento jurdico se limita, sin
embargo, a atribuir eficacia jurdica a la configuracin autnomo-privada en la medida que la reconoce. Por
eso, con razn se puede hablar de efectos jurdicos en virtud de la autonoma privada. Por otro lado, son con-
secuencias jurdicas legales aquellas que se producen solo en virtud de la ley, en cuanto que la ley determina
la consecuencia jurdica valorando jurdicamente relaciones y acontecimientos, en especial actos humanos:
FLUME, Werner. El negocio jurdico, traduccin de Jos Mara Miquel Gonzlez y Esther Gmez Calle, Funda-
cin Cultural del Notariado, Madrid 1998, p. 25.
(14) Sin embargo, en doctrina nacional se ha criticado la postura del texto principal: Es una falacia sostener que la
diferencia entre el acto y el negocio jurdico estriba en que los efectos jurdicos estn predeterminados por la ley
en el primero y que los fijan las partes en el segundo. Tanto en el negocio jurdico como en el acto los efectos
estn predeterminados por el ordenamiento jurdico. Lo que sucede es que, en el mbito del negocio jurdico,
los efectos estn delimitados por normas supletorias, mientras que en el mbito del acto jurdico, los efectos
estn predeterminadas por normas imperativas o inspiradas en el orden pblico (ESPINOZA ESPINOZA,
Juan. Acto jurdico negocial, Gaceta Jurdica, Lima 2008, p. 42).
Esta posicin denota una grave falta de lgica. En efecto, el negocio jurdico no puede tipificarse por la exis-
tencia de normas supletorias que son derogadas por la autonoma privada; eso es poner la carreta por delante
de los bueyes, y lo vamos a demostrar con un ejemplo: la existencia del contrato de compraventa no est rela-
cionado con las normas supletorias o imperativas, pues, en el momento gentico, las partes son soberanas para
decidir el negocio, la causa, el bien, el precio. Por el contrario, las normas supletorias o imperativas solo entran
en juego cuando ya existe el negocio; pero el problema no se encuentra a posteriori, cuando el acto ya se pro-
dujo, sino ex ante, cuando el negocio va a configurarse. Por tanto, el acto humano negocial solo se construye
con la voluntad de las partes que se identifica con el efecto jurdico. As, la compraventa implica el intercambio
voluntario de bien y precio, y esta causa negocial es decidida in toto por las partes; en consecuencia, la norma
supletoria no le puede indicar a los particulares qu cosa material debe adquirirse o cunto dinero debe pagarse
si el vendedor o comprador omiten regular esa materia. En este punto, los contratantes son los nicos que
pueden decidir libremente por medio de su voluntad comunicada. Por tanto, la diferencia entre acto/negocio se
encuentra en la identidad entre voluntad y efecto que se produce en el ltimo caso.
363
Los principios registrales en el conflicto judicial
o tcita, la han excluido de ese mundo(15). Por otro lado, se encuentran los actos jurdi-
cos no negociales, en los que tambin se encuentra un acto de voluntad, sin embargo, el
efecto jurdico es independiente y autnomo de la voluntad, pues solo constituye un pre-
supuesto para desencadenar las consecuencias jurdicas. Ejemplo: el amante de los anima-
les que recoge de la calle un perro herido con el fin de curarlo y devolverlo a la libertad,
no piensa ni manifiesta intencin alguna de convertirse en propietario, sin embargo, lo es
por efecto del art. 929 CC. La voluntad de tomar el animal lo hace propietario, sin que
tenga relevancia la concreta finalidad del acto.
Ahora bien, en las hiptesis de voluntad que pretenda identificarse con el efecto jur-
dico, ello no significa que aquella sea la productora directa de las consecuencias para el
derecho, ni que tenga el poder de producir, por s sola, las diversas relaciones jurdicas.
Una doctrina de este tipo significara un retroceso a la corriente decimonnica del dogma
de la voluntad. Por el contrario, si bien la finalidad de esta voluntad es igualarse con el
efecto, sin embargo, ella requiere encontrarse en conformidad con el sistema jurdico. Los
civilistas se han enfrascado en una intil discusin, por muchas dcadas, entre el negocio
como hecho (fattispecie), que deba ser reconocido por el ordenamiento jurdico; o como
un valor, que por s mismo tenga relevancia jurdica(16). Las teoras sobre esta vincu-
lacin son numerosas, y en ellas influye la ideologa liberal-individualista (el negocio es
valor) o la solidaria-colectiva (el negocio es un hecho). Por tal motivo, se dice, por
ejemplo, que el ordenamiento jurdico reconoce el negocio, lo que da preponderancia a
la libertad; o que el ordenamiento lo autoriza, con lo cual se otorga primaca al Estado
en una funcin de tutela de los intereses privados(17). No faltan las posiciones eclcti-
cas, como la de Giovanni Battista Ferri, quien considera que el negocio y la ley encar-
nan, ambos, valores autnomos, en una clara muestra de pluralismo jurdico; y consti-
tuye una expresin de la relacin entre libertad (representada por el negocio) y autoridad
(expresada por el ordenamiento estatal); es decir, de la relacin entre un sistema de valo-
res (el negocio) expresin de intereses especficos, circunscritos y personales, y un sistema
de valores (el ordenamiento estatal), que es expresin de una visin general y totalizadora
de la realidad social, donde el negocio se inserta como un mnimo fragmento(18).
(15) El problema es distinguir los casos en los cuales el acuerdo sobre materias patrimoniales crea un tal compro-
miso, de los casos en los cuales no lo crea. Es decisivo, al respecto, el modo en el cual las partes entienden su
acuerdo: vale decir, es decisiva la intencin de las partes (en el commonlaw, lintentiontocreate a legal relationship es
habitualmente indicada como elemento constitutivo del contrato): ROPPO, Vincenzo. El Contrato, traduccin
de Nlvar Carretero Torres y Eugenia Ariano Deho, Gaceta Jurdica, Lima 2009, p. 36).
(16) As describe el problema: FERRI, Giovanni Battista. El negocio jurdico, traduccin de Leysser Len, ARA Edito-
res, Lima 2002, p. 134.
(17) Ibdem, p. 141.
(18) Ibdem, p. 155.
La afortunada frase de relacin entre libertad y autoridad no proviene del civilista italiano, sino de la filosofa
liberal, de la cual, evidentemente, l la ha tomado a prstamo. As, se expresa uno de los ms importantes
tericos del liberalismo: El objeto de este ensayo no es el llamado libre arbitrio, sino la libertad social o civil,
es decir, la naturaleza y los lmites del poder que puede ejercer legtimamente la sociedad sobre el individuo
() La lucha entre la libertad y la autoridad es el rasgo ms saliente de esas partes de la Historia con las
cuales llegamos antes a familiarizarnos, especialmente en las historias de Grecia, Roma e Inglaterra (MILL,
John Stuart. Sobre la libertad, SARPE, Madrid 1984, p. 27). En este ensayo, el filsofo ingls trata la cuestin de
cmo el individuo puede preservarse frente a los poderes del Estado, o cmo puede conciliarse la autoridad y la
libertad (Introduccin del editor, Ibd., p. 13).
364
Anexo de jurisprudencia
Sin embargo, el debate de los civilistas haba sido solucionado antes por los filso-
fos, pues el sistema jurdico otorga poderes al individuo para crear reglas, pero ello est
sometido a normas de competencia que establecen las condiciones de validez en su ejer-
cicio. Las normas de competencia son normas constitutivas, normas que califican como
vlidas las normas dictadas en el ejercicio de la competencia(19). Por tanto, el sistema
jurdico reconoce el poder de los individuos para crear relaciones jurdicas sobre la base
de su voluntad, pero en concordancia con el bien comn que se expresa en las reglas de
competencia.
OCTAVO.- Por ltimo, el acto negocial requiere producir un resultado jurdico, un cam-
bio en el statu quo, una modificacin en la situacin preexistente de relaciones jurdicas, en
consecuencia, se crea un nuevo ente, algo que no exista(20). Esta circunstancia descarta los
actos de finalidad meramente probatoria o reproductiva (ejemplo: un acto de ratificacin
documental de contrato no es negocio jurdico, pues no crea algo), o los actos inocuos que
no producen innovacin jurdica (por ejemplo: declaracin unilateral del padre por la que
expresa su firme intencin de asumir las obligaciones derivadas de la paternidad). En buena
cuenta, la relevancia jurdica, que en el mbito de los negocios se circunscribe en el derecho
privado, debe conllevar una innovacin, algo nuevo, un resultado novedoso.
NOVENO.- En suma, el negocio jurdico puede definirse como el acto humano comuni-
cacional, con relevancia jurdico-privada de innovacin, en el que la voluntad se identifica
con el efecto reconocido por el sistema jurdico, en virtud de su concordancia con el bien
comn, esto es, con las normas jurdicas de competencia, que establecen los parmetros
de la autonoma privada. Se trata, pues, del mximum potencial jurdico de la volun-
tad(21), en cuanto el querer manifestado del hombre, previa coordinacin con el sistema
jurdico objetivo, se convierte en regla de conducta, obligatoria, vinculante. A diferen-
cia de la tesis de Betti, el negocio no es mandato o precepto, pero deviene en mandato.
No es lo mismo ser (aparecer por s mismo) que llegar a ser (aparecer por una fuerza
extrnseca), en virtud de una energa externa que le permite al cuerpo lograr el movi-
miento eficacia requerido.
DCIMO.- Es evidente que este querer solo puede ser protegido cuando se trata de
una voluntad sana, seria, libre; y antes que eso, real, o sea, que se haya producido en el
mundo fenomnico. Es imposible que el Derecho preste tutela a una voluntad inexis-
tente, a una suplantacin de la persona o a una burda falsificacin; pues ello significara
invadir la esfera de libertad del ser humano; entrometerse en su personalidad; abusar de
su ser; ponerse en la mscara ajena. No existe mayor tirana ni ms grave arbitrariedad
(19) MORESO, Jos Juan y VILAJOSANA, Josep Mara. Introduccin a la teora del derecho, Marcial Pons, Madrid
2004, p. 83.
(20) [En] dependencia de si el contenido est socialmente destinado solo a informar o a aclarar (docere), o bien a
dictar norma o estatuir (iubere) es decir, de si est destinado a enunciar algo que existe, o a disponer un deber
ser para el futuro la declaracin deber calificarse como enunciativa o puramente representativa, como docet,
o como dispositiva, preceptiva y ordenadora, respectivamente, cuando iubet: BETTI, Emilio. Reflexiones
sobre la nocin de negocio jurdico. En Id. y otros. Teora general del negocio jurdico. 4 estudios fundamentales,
traduccin de Leysser Len, ARA Editores, Lima 2001, p. 44.
(21) A lo largo de este ensayo se habla de la voluntad, pero es menester aclarar que este trmino se utiliza con
el significado de acto de decisin serio y responsable de un sujeto, entendido como hecho social susceptible
de tutela jurdica. De esta forma, queda descartada la concepcin voluntarista-individualista, o el llamado
dogma de la voluntad, propio del pandectismo alemn del siglo XIX.
365
Los principios registrales en el conflicto judicial
que fingir la voluntad de otro, y que este fraude tenga efectos jurdicos! En tal caso, la
dignidad del hombre queda derrumbada, pues el perjudicado (falsificado) es un simple
medio, una cosa para el logro de un fin de supuesta seguridad jurdica. La tesis dogm-
tica cosifica a los seres humanos; los vuelve escalones para que otros (curiosamente, un fal-
sificador) los pisen y logren sus ruines propsitos. El Derecho, en tal contexto, no tiene
sentido.
Por tanto, cabe formularse la siguiente pregunta: puede aceptarse un criterio interpre-
tativo que valida la interferencia en la voluntad ajena? La respuesta obvia es negativa.
El artculo 1 de la Constitucin consagra la primaca del hombre y su dignidad. Una
suplantacin o falsificacin no puede fabricar la voluntad de un sujeto o de un con-
junto de sujetos. Un sistema constitucional, inspirado fundamentalmente en valores, no
puede tolerar que la voluntad inexistente, creada por falsarios, termine obligando y vin-
culando a la persona que nunca la declar, que nunca comunic ese querer(22).
UNDCIMO.- El rgimen general de invalidez del Cdigo Civil no puede derogarse tan
fcilmente, ni por la buena fe de una de las partes o por la inscripcin del acto, pues se
sustenta en principios constitucionales, en la proteccin del sujeto, de su libertad, de su
autonoma, de su propio querer, y no uno inventado. En tal contexto, no es posible que
los vicios radicales, como la falta de manifestacin de voluntad, la simulacin, el fin il-
cito u otros sean degradados hasta el nivel que puedan ser convalidados. La Constitucin
misma, con su base tica-jurdica, se presenta como muralla infranqueable contra cual-
quier intento de flexibilizacin.
DUODCIMO.- En puridad, la falsificacin de actos no solo puede ser atacada con el
remedio de nulidad, sino con el de inexistencia del negocio jurdico, por lo que el plazo
de reaccin es indefinido, sin caducidad ni prescripcin extintiva. En efecto, la nada del
mundo fenomnico, la irrelevancia o invalidez factual(23), no puede convertirse por arte de
(22) Dado que tratar a una persona como un fin en s mismo implica respetar los fines que se autoimpone, sus objeti-
vos, fines, proyectos, el principio de dignidad humana exige el respeto de las elecciones humanas. No es moral-
mente posible prescindir de la libertad personal de los gobernados. Cuando tal no es el caso, cuando las
leyes son impuestas sin el consentimiento de los gobernados, los ciudadanos son tratados simplemente como
medios para los fines que los gobernantes persiguen: GARZN VALDZ, Ernesto. Cul es la relevancia moral
del concepto de dignidad humana?. En Id. Tolerancia, Dignidad y Democracia, UIGV, Lima 2006, p. 272.
(23) [L]a nulidad presupone, ni ms ni menos, la existencia, la identificacin jurdica del negocio. La proposi-
cin consiguiente, de que el negocio jurdico (por lo tanto, jurdicamente existente) puede ser nulo (o vlido)
no contiene, si es exactamente entendida, ninguna contradiccin. Como anotbamos, el negocio existe en tanto
y en cuanto se presenta su nocin jurdica, tal cual ha sido hipotticamente contemplada por el ordenamiento;
y este ltimo puede hacer, en determinados casos, que el negocio sea nulo, pero sin derogar el concepto que
segn hemos visto dicta de l. Por el contrario, si el negocio no existe, no es necesario, ni tampoco posible,
disponer su nulidad: del mismo modo, el ordenamiento no puede por la contradiccin, que no se lo permite
elevar a la condicin de fattispecie jurdica el negocio inexistente, que equivale a la nada en el plano del derecho
(obviamente, como negocio): SCOGNAMIGLIO, Renato. Contribucin a la teora del negocio jurdico, traduccin
de Leysser Len, Editora Jurdica Grijley, Lima 2004, p. 438.
Otra valiosa opinin en el mismo sentido: Bigliazzi, Breccia, Busnelli y Natoli manifiestan que cuando se trata
de hechos jurdicos en sentido estricto () tiende a reducirse a un simple juego sobre la relevancia (o, si se
prefiere, sobre la existencia) jurdica del hecho o del acto, o sea sobre la correspondencia del esquema concreto
con el modelo legal abstracto. Y la alternativa es bastante simple: se producen los efectos solo si se ha resuelto
en sentido afirmativo el juicio sobre la relevancia jurdica del fenmeno examinado: MORALES HERVIAS,
Rmulo. Inexistencia y nulidad virtual. En Id. Estudios sobre teora general del negocio jurdico, ARA Editores,
Lima 2002, p. 266.
366
Anexo de jurisprudencia
magia en un ser existente, vivo y real. El delito puede quedar impune por el correr del
tiempo, pues se refiere nicamente al sujeto infractor y la sancin que le correspondera a
l, pero el delito no puede originar actos jurdicos con perjuicio a terceros.
La inexistencia es la nada para la ciencia, y la nada siempre ser una negacin; simple-
mente el no-ser; por tanto, el plazo para declararlo nunca se inicia, pues no existe en el
mundo fenomnico; la nada impide el inicio del cmputo; por lo que se trata de una pre-
tensin imprescriptible, pero, si la ley no lo dice? qu hacemos? En este caso, como en
muchos otros, la regla se deduce, se obtiene desde los principios y la sistemtica del dere-
cho. Es muy fcil hacer la deduccin: En primer lugar, si el acto jurdico se declara nulo,
entonces el no-acto se declara inexistente, pues la nulidad presupone que siquiera existe
el hecho fenomnico como tal. En segundo lugar, la nulidad del acto jurdico se puede
declarar en el plazo de diez aos desde que la pretensin puede ejercitarse, o sea, desde
que el hecho ocurre en el mundo; en cambio, el no-acto es nada, no hay hecho, por lo
que el inicio del cmputo es imposible, por tanto, el remedio es imprescriptible.
En la filosofa del Derecho, desde hace mucho tiempo se admiten las denominadas nor-
mas implcitas, es decir, aquellas que no estn positivizadas, pero que debieran estarlo
por coherencia valorativa(24); por tanto, esa necesidad dentica funciona en la realidad
normativa como si tales presupuestos estuviesen presentes. Son como los descubrimien-
tos de Einstein; nadie los ha visto, pero por necesidad del sistema (en su caso, del sistema
del universo; en el nuestro, de los valores), se supone que estn aqu y ahora.
DCIMO TERCERO.- No obstante, las diferencias en el rgimen de la nulidad y la
inexistencia, empero, igual puede invocarse las reglas generales de invalidez, salvo en el
tema de la imprescriptibilidad.
CASO CONCRETO
DCIMO CUARTO.- En consecuencia, la falta absoluta de manifestacin de voluntad
de los supuestos poderdantes (actores) conlleva la nulidad del poder, lo que adems ya
no est en discusin pues ese extremo de la sentencia no fue impugnado; pero, adicional-
mente, debemos indicar que esa invalidez del acto de apoderamiento irrefutable con-
lleva que la compraventa carezca de parte vendedora, pues, en puridad, nadie actu por
los demandantes, Sres. Jimnez y Prado, pues su voluntad no exista, estaba vaca, era
una mera sombra, una ausencia, un no-ser, la nada; y es evidente que la nada no pro-
duce efectos.
DCIMO QUINTO.- La compraventa, basada en un poder falso de los vendedores,
implica que no existe dicha parte; y un contrato con la sola manifestacin de voluntad
Con la misma idea, pero con otras palabras, se dice que una cosa es el fenmeno del contrato (hecho) y otra es
la esencia del contrato (hecho vlido). La falta de lo primero lleva a la inexistencia; mientras que la irregula-
ridad de lo segundo trae consigo la nulidad: PASQUAU LIAO, Miguel. La nulidad y anulabilidad del contrato,
Editorial Civitas, Madrid 1997, pp. 170-171.
(24) En el Derecho hay fuentes (hechos y actos creadores de normas), pero no todo el Derecho est basado en
fuentes. Hay normas cuya validez no descansa sobre criterios formales, sino materiales. Este es el caso tanto de
las normas implcitas como el de las normas necesarias. La juridicidad de las normas implcitas depende de su
coherencia valorativa con otras normas del sistema que s son vlidas formalmente: AGUIL REGLA, Josep.
Positivismo y Postpositivismo. En LINFANTE VIDAL, Isabel. Interpretacin jurdica y teora del derecho, Pales-
tra Editores, Lima 2010, p. 27.
367
Los principios registrales en el conflicto judicial
de los compradores, esto es, sin el consentimiento cruzado de ambas partes, constituye
una pura apariencia sin contenido, un acto inexistente si vale el trmino, es decir, nue-
vamente se trata de la nada; por tanto, la compraventa de los Sres. Jimnez y Prado
a favor de Jos Guillermo Chu Lao Chuy y Ana Cecilia Orrego Dvila de Chu Lao, por
escritura pblica de 20 de septiembre de 2001 otorgado ante el Notario de Lima Percy
Gonzlez Vigil, es tambin nula por falta de manifestacin de voluntad, segn el art.
219, inciso 1) del Cdigo Civil; o mejor an, se trata de un caso tpica de inexistencia, tal
como indica el art. 1359 del mismo cuerpo legal.
LA FE PBLICA REGISTRAL NO PROTEGE A LAS PARTES DEL CONTRATO,
SINO A LOS TERCEROS, LO QUE NO SE PRESENTA EN ESTE CASO
DCIMO SEXTO.- La parte demandada (compradores) alega reiteradamente que su
adquisicin la hizo de buena fe, confiando en la inscripcin del poder y de la titularidad
de los actores, por lo que resultaran tutelados por el art. 2014 CC.
DCIMO SPTIMO.- La fe pblica registral (art. 2014 CC) es un mecanismo de pro-
teccin a favor de los terceros frente a las nulidades del acto previo. El esquema puede
plantearse de la siguiente manera:
A _____________ B B_____________C
(negocio nulo) (negocio vlido, pero que trae
como causa el negocio nulo previo)
(qu pasa con el tercero C)
En los sistemas con el principio de fe pblica, como el nuestro (art. 2014 CC), C se
encuentra protegido por cuanto el vicio de nulidad del negocio antecedente no lo afecta.
El tercero (C) es tutelado por su confianza en el registro, ya que este se presume
exacto. En tal sentido, es necesario distinguir entre la proteccin del tercero inscrito
cualificado (C) frente a la proteccin del que es parte en el negocio nulo o ineficaz
(B). Por ejemplo: A, incapaz de ejercicio, vende un inmueble a B. El contrato es nulo
y, por ende, B no ha adquirido nada. Si a pesar de ello, B (con derecho inscrito) vende el
inmueble a favor de C, este s adquirir por tratarse de un tercero protegido por su con-
fianza en el registro. Es decir, mientras la relacin determinante se centra entre A y B,
este carece de proteccin, pues se trata de una de las partes del negocio invlido, y su
derecho depende directamente de este. En cambio, cuando entra en escena un tercero(25).
(25) Como ejemplo de una correcta distincin entre parte y tercero registral, puede citarse la importante sen-
tencia expedida en la Casacin N 2852-01-LA LIBERTAD, con fecha 28 de enero del 2002 y publicada el 2
de mayo del 2002: (...) FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Por resolucin de esta Sala del doce de octubre
del dos mil uno, se declar procedente dicho recurso, por las causales previstas en los incisos segundo y tercero
del artculo trescientos ochentisis del Cdigo Procesal Civil, expresndose con relacin a la primera causal,
que la Sala de mrito ha inaplicado el artculo dos mil catorce del Cdigo Civil, que establece que el tercero de
buena fe que adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, para lo cual argumenta que dicha norma pro-
tege a los adquirentes de derechos de buena fe y a ttulo oneroso, pues siendo el Banco un tercero registral no
puede verse afectado por los alcances de la nulidad del del ttulo transferente; Que, respecto de la segunda causal que
acusa la contravencin de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, toda vez que se ha declarado fundada
la contradiccin en base a un supuesto de nulidad de fondo de la escritura pblica y no en base a una nulidad formal, como
lo prescribe el artculo setecientos veintids del Cdigo Procesal Civil, ya que los efectos de la nulidad de compraventa se han
368
Anexo de jurisprudencia
hecho extensivos a los actos subsiguientes, como es la hipoteca otorgada a su favor; CONSIDERANDO: (...) Sexto.- Que,
en lo referente a la afectacin del bien inmueble por parte del propietario, es de tenerse en cuenta que en la constitucin de
la hipoteca se otorga un derecho real de garanta a favor de persona determinada, siendo que nuestro ordenamiento jurdico
con la finalidad de proteger tal derecho ha creado la figura jurdica de la buena fe registral, que se encuentra regulada por
el artculo dos mil catorce del Cdigo Civil, la que para su validez requiere que el derecho sea otorgado a ttulo oneroso y
por persona que en el registro aparezca con facultades para hacerlo; es decir, que el Banco nicamente deba verificar si en
el Registro de la Propiedad de La Libertad apareca como propietario del bien materia de hipoteca el coejecutado, requeri-
miento que fue cumplido, puesto que a la fecha de constituirse el derecho, esto es el diez de diciembre de mil
novecientos noventisiete, apareca este como propietario, por tanto el Banco obtuvo un derecho de quien tena
y apareca con facultades para hacerlo; Stimo.- Que, a ello se agrega, que la garanta hipotecaria fue inscrita
en el registro y otorgada con la finalidad de garantizar las obligaciones del otorgante y por un monto deter-
minado, por un monto determinado, por lo que cumpli con todas las exigencias formales para su validez, en
consecuencia la contradiccin, interpuesta por la coejecutada, mal fue declarada fundada por adolecer el ttulo
de un requisito formal; Octavo.- Que, cabe mencionar, que la Sala al hacer extensivos los efectos de la sentencia
que declar la nulidad del contrato de compraventa del bien dado en garanta a la escritura pblica de consti-
tucin hipotecaria est afectando el derecho de un tercero que adquiri el bien en base al principio de la buena
fe registral, siendo que en todo caso debe determinarse la va jurisdiccional correspondiente si los efectos de tal
nulidad son extensivos a la escritura de constitucin de hipoteca, ms no este proceso por implicar un pronun-
ciamiento sobre nulidad de fondo, lo que es ajeno a las exigencias del artculo setecientos veintids del Cdigo
Procesal Civil y al proceso de ejecucin de garantas; (...).
Esta resolucin demuestra una exacta distincin entre las partes del negocio nulo y el tercero ajeno al nego-
cio nulo.
369
Los principios registrales en el conflicto judicial
(26) [S]i una persona adopta una conducta que dentro del marco de circunstancias antecedentes y actuales crea una
imagen, da una impresin, en trminos generales, o dicho en otras palabras, crea una apariencia (en cuanto no
corresponde a la realidad), con ello est induciendo a error a los dems, que por esa razn pueden y deben con-
fiar en ella, en caso de que no la puedan desvanecer con las indagaciones normalmente a su cargo, como per-
sonas medianamente advertidas y precavidas, o sin ms, que no hayan obtenido la informacin correctora, por
el medio que sea. Por ello se dice que la buena fe creadora de derecho, ac legitimadora en cuanto creadora de
representacin o de poder de representacin, presupone la excusabilidad del error del tercero: HINESTROZA,
Fernando. La representacin, Universidad Externado de Colombia, Bogot 2008, p. 351.
(27) Se ha criticado este requisito, diciendo que se deja en la penumbra al adquirente a ttulo gratuito, lo que sera
injusto, porque el oneroso y el gratuito merecen igual proteccin (BECERRA SOSAYA, Marco. Artculo
2038. En VVAA. Cdigo Civil Comentado, Gaceta Jurdica, Lima 2005, Tomo X, p. 624).
El argumento es totalmente equivocado, pues confunde dos planos claramente diferenciados; en el primero, se
trata de adquisiciones regulares en donde, efectivamente, ambos ttulos de adquisicin producen las mismas
consecuencias jurdicas; en el segundo, estamos ante adquisiciones irregulares, como el caso del tercero que
contrata con un falso procurador, por lo que en puridad no puede quedar vinculado con el poderdante. Ante tal
situacin, hay dos posiciones en conflicto, la del poderdante y la del tercero, uno es despojado de su derecho,
mientras el otro pretende obtenerlo gratuitamente. Cul de ambas posiciones expresa el lado de la justicia?
El que quiere evitar un dao o el que quiere asegurar un lucro gratuito? Es evidente, pues, que en caso de
conflictos jurdicos (segundo plano) debe prevalecer la situacin de la persona que busca evitar un dao, pues el
adquirente gratuito nada perdi en mrito del contrato celebrado, por lo que en su caso la realidad jurdica se
impone. Por el contrario, el tercero oneroso puede merecer una tutela especial por su especial condicin.
370
Anexo de jurisprudencia
que entra a jugar el principio de publicidad negativa, esto es, la falta de publicidad
del hecho secundario hace que se mantenga intangible el hecho primario (art. 2038
CC). Sin embargo, la falta de inscripcin del apoderamiento hace que igualmente
sea protegido el tercero que desconoce la revocacin, pero en virtud de las reglas del
derecho comn (art. 152 CC).
d) En el registro no debe constar inscrita o anotada la revocatoria o la causal de extin-
cin(28). Sobre el particular, debe entenderse que la extincin puede estar inscrita en
otro registro, e igual afecta al tercero, pues la primaca de la ficcin (poder revocado,
pero que se le reputa vigente) es norma de excepcin. Es el caso recurrente de los
poderes inscritos que en puridad se han extinguido por muerte o incapacidad del
representado, y este hecho consta en los Registros de Sucesiones Intestadas, Testa-
mentos o Personal.
El tercero, para efectos del art. 2038 CC, y como puede deducirse de nuestra expo-
sicin, es aquel que contrata con el apoderado en virtud del poder inscrito. Por ejem-
plo, el poderdante A otorga poder a favor del representante B, a efectos de que venda
un inmueble; ante ello, B, quien acta en nombre del vendedor A, celebra un contrato
de compraventa con el comprador C, que es el tercero de la norma citada, por lo cual si
el poder inscrito ya haba sido revocado, sin que esta circunstancia se haya albergado al
registro, entonces la revocatoria es inoponible (publicidad negativa), y el tercero resulta
protegido.
VIGSIMO PRIMERO.- Ntese que este tercero no tiene relacin con el que recibe el
mismo nombre en el art. 2014 CC (tercer subadquirente que inscribe su propia adquisi-
cin), pero ello no significa que sea un error de tcnica legislativa, pues en los registros
de bienes y en los registros de personas el tercero es claramente distinto, por cuanto en
uno las sucesivas transmisiones se inscriben en el propio registro, con lo que se forma una
cadena tabular; mientras en los otros, el acto inscrito (en este caso, el poder) sirve como
sustento para un acto patrimonial que no llega a ese mismo registro, y que se realiza
fuera de l. Por tanto, no puede confundirse el tercero del registro de bienes (caso para-
digmtico: art. 2014 CC), con el tercero del registro de personas, como es el del 2038
CC. La mejor doctrina est conforme con esta opinin: Tercero es toda persona distinta
de la causante de la inscripcin, es decir, la persona a quien perjudica la inscripcin y a
quien favorece la no inscripcin(29).
Por tal motivo, el tercero del art. 2038 CC no se relaciona con el tercero del 2014 CC,
por lo cual el primero podra ser protegido en mrito de una revocatoria no inscrita, sin
embargo, podra no contar con la tutela del segundo, en vista de la nulidad del acto
(28) Ntese que el art. 2038 CC habla de causales de extincin no inscritas, lo que es mucho ms amplio que la sola
revocatoria, pues se incluye las hiptesis de muerte o incapacidad del poderdante, renuncia del apoderado, que
sin embargo contina actuando en forma deshonesta a travs del poder, etc. En tal sentido, existe una sentencia
de la Corte Suprema (Cas. N 770-99-ICA, de fecha 16 de octubre de 2001, publicada en el diario oficial el da
02 de mayo de 2002), en la que se declar la nulidad de una hipoteca por cuanto el apoderado haba actuado
en virtud de un poder extinguido por muerte del poderdante (art. 1801 CC). Ntese que para esta ejecutoria
no interesa que el tercero haya contratado con un apoderado con poder inscrito en el que la causal de extincin
no se haba inscrito, lo que resulta correcto de acuerdo con el tenor del art. 2038 CC.
(29) GARRIGUES, Joaqun. Curso de Derecho Mercantil, Editorial Temis, Bogot 1987, Tomo III, p. 77.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
previo que consta en el registro de predios; y viceversa, cuando un tercero cumpla todos
los presupuestos del 2014 CC, pero la revocatoria le sea oponible por conocerla de hecho.
VIGSIMO SEGUNDO.- Por su parte, la jurisprudencia exige un requisito adicional
al tercero, pues adems de la falta de conocimiento de la revocatoria por medios ajenos
al registro (simple buena fe-ignorancia), tambin debe exigrsele que su estado subjetivo
de error se haya producido sin culpa (buena fe-diligencia). En un caso especfico se cons-
tat que el tercero no tom en cuenta las circunstancias dudosas de un ttulo de apode-
ramiento de fecha posterior a la del propio acto dispositivo, de fecha anterior, por lo cual
se consider que no actu con la diligencia exigible en el trfico, por lo que su error era
inexcusable, a pesar de no conocer la revocacin producida, pero se consider el hecho de
que la revocacin del poder apareca asentada en la escritura matriz, lo que implica una
actuacin culposa(30).
VIGSIMO TERCERO.- Reiteramos que el juego de la publicidad positiva (oponibi-
lidad) o de la publicidad negativa (inoponibilidad) presupone que el hecho jurdico
existe y es vlido. En este mbito juega el art. 2038 CC, ya analizado a profundidad; sin
embargo, un tema es impugnar la falta de publicidad del acto, y otra distinta es impug-
nar el acto mismo.
Vamos a poner un ejemplo para aclarar la distincin: A otorga un poder a B y lo inscribe,
luego revoca el poder pero no lo inscribe; el tercero C cuenta con la situacin previa del
poder inscrito, y no le afecta la revocatoria oculta; aqu, pues, entra a tallar la falta de
inscripcin del hecho jurdico que es inoponible frente al tercero; empero, un tema dis-
tinto se presenta si el poder otorgado por A en favor de B, que se inscribe, en realidad
no existe por ser falso o se encuentra afectado por alguna causal de nulidad; en tal caso,
el problema no se encuentra en la inscripcin o no del hecho, sino en el hecho mismo, ya
que este es inexistente o simplemente es nulo y, en consecuencia, no debe producir efec-
tos. El segundo caso est claramente emparentado, pues, con el principio de fe pblica
registral.
La falta de fe pblica permite que A se excuse por el falso apoderamiento, pues la inva-
lidez se propaga a los terceros. Por el contrario, la consagracin de este principio implica
que A no pueda liberarse, y C quede protegido en virtud de su confianza en el registro,
aunque este sea inexacto.
VIGSIMO CUARTO.- En nuestro caso, la misin asignada al Registro de Man-
datos y Poderes consiste en reputar universalmente conocido el hecho inscrito, y vice-
versa, cuando no se inscribe, pero distinto es el caso cuando el Registro ha verificado una
(30) Analizando las normas aludidas artculos 152, 197, 949, 1802, 2012, 2014 y 2038 del Cdigo Civil se llega
a la determinacin de que estas resultan aplicables nicamente en los casos que exista buena fe y probidad por
parte de los contratantes, lo que no ocurre en el presente caso, al comprobarse que en la escritura pblica de
compraventa se halla insertado referencias del poder con el que el codemandado Jos Laso Gandarillas actu
en representacin de la actora, sealando como fecha de inscripcin el cuatro de agosto de mil novecientos
noventa y cuatro, no obstante que dicha escritura tiene fecha dos de agosto y la conclusin de firmas se dio el
mismo da; adems de esto en el poder otorgado por la actora a favor del codemandado, que tena el notario en
su legajo, aparece marginalmente anotada la revocatoria del mismo, sealando, incluso, su fecha de inscripcin.
Consecuentemente la incongruencia contenida en la anotada escritura es evidente que determina la nulidad el
acto jurdico, deviniendo as el recurso en infundado (Cas. N 1569-2002-LIMA, publicada el 31 de mayo de
2004. En Cdigo Civil, Jurista Editores, abril 2007, p. 66).
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Anexo de jurisprudencia
(31) HEINSHEIMER, Karl. Derecho Mercantil, traducido y anotado por Agustn Vicente Gella, Editorial Labor, Bar-
celona 1933, p. 32.
(32) Por ejemplo: SORIA ALARCN, Manuel. Comentarios a la legislacin registral, Palestra Editores, Lima 2001,
p. 340.
(33) RAGUSA MAGGIORE, Giuseppe. Il registro delleimprese, Giuffr Editore, Miln 2002, p. 145.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
finalmente, estos tuvieron pleno conocimiento del fraude antes de la inscripcin por los
compradores), siendo as, es imposible la aplicacin de los arts. 2014 y 2038 CC.
CONCLUSIONES:
VIGSIMO OCTAVO.- Por los fundamentos ampliamente expuestos, se concluye lo
siguiente:
i. El poder supuestamente otorgado por los Sres. Jimnez - Prado a favor de la apo-
derada Alexia Muller Ganoza es absolutamente nulo por falta de manifestacin de
voluntad (art. 219-1 CC), en cuanto las firmas de los poderdantes fue falsificada.
ii. La compraventa entre los Sres. Jimnez - Prado y Chu Lao Chuy - Orrego Dvila,
con la base del poder falsificado por Alexia Muller Ganoza, es un ttulo absoluta-
mente nulo por falta de manifestacin de la voluntad (art. 219-1 CC), en cuanto la
inexistencia del poder hace que la compraventa carezca de parte vendedora.
iii. Los compradores Sres. Chu Lao Chuy - Orrego Dvila no son protegidos por la fe
pblica registral, en cuanto no son terceros (art. 2014 CC), pues son parte del mismo
contrato nulo.
iv. Los compradores Sres. Chu Lao Chuy - Orrego Dvila no son protegidos por el art.
2038 CC, pues tal norma solo protege a los adquirentes de un poder inscrito, cuyas
modificaciones o extinciones no constan en el registro, pero no protege a los poderes
nulos o falsos.
v. En todo caso, los compradores Sres. Chu Lao Chuy - Orrego Dvila carecen de buena
fe, conforme se ha deducido en otro proceso, siendo as, es imposible la aplicacin de
los arts. 2014 y 2038 CC.
vi. En consecuencia, la demanda instada por los Sres. Jimnez - Prado es fundada en
todos sus extremos, por lo que es nulo el poder, es nula la compraventa y son nulas
las inscripciones registrales respectivas.
Por estos mayores fundamentos, me ano a la ponencia.
GONZALES BARRN
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MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD Y USUCAPIN
INTERRUPCIN DE LA USUCAPIN
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Anexo de jurisprudencia
que nicamente se provey con tngase presente en lo que fuera de ley. Sobre el par-
ticular, debe indicarse que la ampliacin de la observacin es un acto no contemplado
en el ordenamiento procesal, por tanto el juez no estaba obligado a correr traslado de
un trmite no previsto por la ley, adems, tampoco corresponde solicitar la nulidad de
la pericia, pues los cuestionamientos al dictamen se hacen valer como observacin y no
como nulidad procesal ya que el peritaje es un acto propio del rgano de auxilio judicial y
no un acto procesal, por lo que se confirma la improcedencia.
ANTECEDENTES:
CUARTO.- Luis Castro Vargas interpone demanda de Prescripcin Adquisitiva de
Dominio (fojas 86 a 103, subsanada de fojas 108 a 111 y de fojas 134 a 137) contra Ale-
jandro Po Picho Chamorro, a fin de que se le declare propietario del inmueble ubicado
en Jr. Garcilaso De La Vega N 301 (Manzana F, Lote 24) de la Urbanizacin Colonial,
Callao. Indica que desde hace ms de 48 aos se encuentra en posesin del inmueble
materia de litis, el mismo que corre inscrito en la ficha N 9106 y en la Partida Elec-
trnica N 70049755 del Registro de Predios del Callao, en la que figura el deman-
dado Alejandro Po Picho Chamorro como ltimo propietario. Precisa que la posesin
sobre el inmueble se origin mediante documento privado de fecha 04 de mayo de 1959,
denominado Compra de un terreno de 282 m2 en la Urbanizacin La Legua, Lote 24,
manzana F, suscrito entre su persona con Augusto Osma Domnguez y su esposa Irma
Romn Espinoza; asimismo, seala que interpuso una demanda sobre Otorgamiento de
Escritura Pblica contra los vendedores, que fue declarada fundada por el Tercer Juzgado
Civil del Callao.
QUINTO.- La sentencia apelada ha desestimado la demanda, por cuanto existe un
pronunciamiento jurisdiccional contenido en el expediente N 2003-03866 que
vincula a ambas partes en conflicto, en la cual se ha declarado que Alejandro Po Picho
Chamorro tiene mejor derecho de propiedad que el demandado Luis Castro Vargas res-
pecto del mismo bien materia de la presente litis; asimismo, seala que dicho pronun-
ciamiento, por s solo interrumpe no solo la posesin en concepto de propietario que
ejerca el demandante, sino tambin la posesin pacfica que exige el artculo 950 del
Cdigo Civil (fundamento noveno). Precisa, asimismo, que si bien es cierto, se acredita
la compra del inmueble el 04 de mayo de 1959, no es sino hasta el ao 1977 en el que
se pagan los tributos municipales, conforme aparece de la documentacin de fojas 05
a 51, por lo que, infiere que la posesin con animus domini, se inici a partir de dicha
fecha, sin embargo, se ha visto interrumpida con la denuncia penal de fecha 06 de
octubre de 1978, contenida en el expediente penal acompaado N 190-94.
SEXTO.- Mediante escrito de fecha 14 de diciembre del ao 2012 (fojas 944 a 953 del
expediente principal), el demandante Luis Castro Vargas interpone recurso de apelacin
contra la sentencia de primera instancia, sealando como agravios los siguientes:
a) Que, la sentencia apelada no ha sido debidamente motivada por el juzgador, pues
no considera todos los fundamentos expuestos en su demanda para la obtencin del
derecho de propiedad va prescripcin adquisitiva.
b) Que, no se ha valorado debidamente las declaraciones testimoniales, habindolas con-
siderado insuficientes para demostrar una posesin continua, pacfica y pblica como
propietario.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Anexo de jurisprudencia
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Anexo de jurisprudencia
(1) Normalmente se piensa que la posesin es una apariencia que se convierte en propiedad. Falso. La posesin es
realidad material, de puro hecho, pero no apariencia. La posesin, por s sola, es. En cambio, la apariencia
no-es. Una cosa es la apariencia (parece, pero no es) y otra el aparecer (la externalidad de una cosa). Por
tanto, lo que el poseedor aparenta o no, es irrelevante. Por otro lado, si se piensa que la posesin es aparien-
cia de la propiedad se incurre en la falacia de Ihering, que la doctrina moderna rechaza y refuta en forma
contundente.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
(2) La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesin y el transcurso del tiempo, y
esa es a la vez la realidad de la propiedad. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una
posesin modalizada por el transcurso del tiempo. La propiedad es una posesin investida formalmente con un
ttulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...) La propiedad no existe en s, lo que existe en s es la pose-
sin como apariencia socialmente significativa. Por eso la usucapin es algo ms que un medio de prueba de la
propiedad: es la realidad misma de la propiedad: ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos
Reales, Editorial Civitas, Madrid 1986, T. I, p. 143.
(3) Las investigaciones modernas han ido demostrando siempre que el pensamiento de los clsicos tenda a valorar
y a calificar las actividades humanas relevantes para el Derecho, segn criterios objetivos, slidos y sencillos, de
manera tal que la interpretacin y la actuacin del derecho estuviera siempre basada en fundamentos robustos
y no en las bases frgiles ofrecidas por averiguaciones espirituales complicadas. Esto, empero, no significa que la
jurisprudencia clsica hubiera prescindido de la voluntad, sino que la propia voluntad constitua una categora
objetiva, y en cierto sentido, universal, huyendo de la voluntad del individuo tomado aisladamente: DE MAR-
TINO, Francesco. Individualismo y Derecho Romano Privado, traduccin de Fernando Hinestroza, Universidad
Externado de Colombia, Bogot 2004, p. 60.
(4) La fenomenologa es la respuesta a una ciencia que se haba alejado de la conciencia reflexiva, del mundo de la
vida: GONZLEZ GARCA, Juan Carlos. Diccionario de Filosofa, Biblioteca EDAF, Madrid 2004, pp. 191-192.
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Anexo de jurisprudencia
abandone el bien, pues no hace patente una voluntad formal de contradiccin. En buena
cuenta, la posesin es trabajo, es riqueza, es el origen de la propiedad(5).
DCIMO QUINTO.- Por tanto, resulta claro que la usucapin no es una reliquia his-
trica de otras pocas, ni un mal menor ante la imposibilidad de probar el dominio
de manera incontrovertible. Todo lo contrario, pues nos encontramos ante una institu-
cin jurdica que se radica en el mundo de la vida, no en el de las meras formas o abs-
tracciones, que vivifica da a da la propiedad, la hace humana y social, le da concrecin y
efectividad.
Sin la prescripcin adquisitiva, la propiedad podra reducirse a un conjunto de artifi-
cios tcnico-jurdicos, siempre favorables a las clases detentadoras de la riqueza, que por
eso mismo dominan los artificios, pero alejado del ser humano y su sentir. No otra cosa
sucede en el sistema jurdico alemn, que pretendi excluir la usucapin del mbito de
los bienes inmuebles, por lo que dio lugar a un ordenamiento excesivamente formalista,
sin vida, reducido a rituales, por lo que modernamente es objeto de fundadas crticas(6).
DCIMO SEXTO.- El ordenamiento jurdico ratifica las conclusiones filosficas. En
efecto, el sistema legal reconoce que los derechos circulan de mano en mano a travs de
distintos hechos jurdicos que la ley reconoce. Entre estos hechos, denominados modos
de adquisicin de la propiedad, se encuentran los contratos de transmisin (compra-
venta, dacin en pago, permuta, donacin, etc.), la sucesin hereditaria, la accesin, la
apropiacin y la usucapin, entre muchos otros. Debemos llamar la atencin respecto
a que todos estos fenmenos jurdicos, de tan distintas y diversas caractersticas pues
algunos son voluntarios, otros involuntarios; en unos, la declaracin de voluntad es reco-
nocida por la ley para producir los efectos queridos (negocio jurdico), y para otros, no,
siempre tienen la consecuencia unvoca de constituir un derecho si antes no exista, o
que el derecho se traslade del patrimonio de un sujeto al de otro si ya preexista(7).
(5) El hombre es un ser viviente caracterizado por una multiplicidad de necesidades. Requiere alimentacin, ves-
tido, habitacin y muchas otras cosas. Las necesidades son satisfechas por medio del trabajo. Para ello se realiza
actualmente la satisfaccin de necesidades en la sociedad con fundamento en la divisin del trabajo. La satisfac-
cin de necesidades con base en la divisin del trabajo supone ya, por su parte, propiedad y contrato. La socie-
dad de divisin de trabajo se caracteriza porque cada uno trabaja siempre para otro. El trabajo tiene entonces
necesariamente que conducir a la propiedad que se pueda intercambiar con la propiedad de otro: SCHAPP,
Jan. Derecho Civil y Filosofa del Derecho, traduccin de Luis Villar Borda, Universidad Externado de Colombia,
Bogot 2003, p. 47.
(6) Una crtica actual a los principios que rigen los derechos reales en el Derecho alemn puede verse: EBERS,
Martin. La autonoma del derecho de bienes en Alemania y la unificacin europea. En BADOSA COLL,
Ferrn y GETE-ALONSO CALERA, Carmen (Directores). La adquisicin y transmisin de derechos reales. Estudio
del derecho cataln y otros sistemas jurdicos, Colegio Notarial de Catalua - Marcial Pons, Madrid 2009, p. 275.
Sin embargo, ya desde antiguo el BGB alemn, incluso cuando solo era proyecto, sufri comentarios negativos
respecto a la transmisin de la propiedad fundada en el formalismo de la inscripcin en una oficina pblica, lo
que desconecta la propiedad de la vida social y de la conciencia popular: MENGER, Anton. Derecho Civil y los
Pobres, traduccin de Adolfo Posada, Jurista Editores, Lima 2011, p. 147.
(7) Los modos de adquisicin de la propiedad no cuentan con una regulacin legal genrica y orgnica, a diferencia
de lo que ocurre con la teora del negocio jurdico (arts. 140 y ss. CC), sino que cada uno de los modos especfi-
cos recibe un determinado tratamiento normativo.
383
Los principios registrales en el conflicto judicial
(8) [El] modo de adquirir derivativo supone y requiere la preexistencia del derecho en la persona de quien se
adquiere. La eficacia del acto derivativo est, pues, subordinada a la existencia y a la extensin del derecho del
causante, como quiera que nadie puede dar ms de lo que tiene y de lo que, en la misma medida tiene, esto
es, con las limitaciones y cargas que afectaban la cosa que tena en su poder: PESCIO VARGAS, Victorio.
Los modos de adquirir el dominio, Universidad de Valparaso, Valparaso 1984, pp. 13-14.
(9) ZATTI, Paolo y COLUSSI, Vittorio. Lineamenti di Diritto Privato, 10 edicin, CEDAM, Padua 2005, p. 243.
(10) TRIMARCHI, Pietro. Istituzioni di diritto privato, 12 edicin, Giuffr Editore, Miln 1998, p. 119.
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Anexo de jurisprudencia
por s mismo, por el solo hecho de poseer durante un plazo y bajo ciertas condiciones; sin
que el antiguo dueo preste consentimiento o autorice la transmisin(11).
DCIMO SPTIMO.- Las adquisiciones originarias operan ex novo, pues el titular
estrena el derecho o lo recibe novedosamente, sin vinculacin alguna con el anterior pro-
pietario, por lo que carece de importancia la regla nemo plus iuris, pues no existe acto de
transmisin del primigenio hacia el nuevo titular, sino que este adquiere por s solo y sin
relacin causal con el anterior. Por tanto, en esta hiptesis se produce un claro rompi-
miento del dominio, una especie de lnea divisoria por la cual el titular primigenio ter-
mina su historial, mientras lo nuevo comienza sin vinculacin con el pasado(12).
En las adquisiciones originarias no interesa dilucidar quin es el propietario primigenio,
pues el dominio igual se pierde; en consecuencia, por definicin terica la adquisicin
derivada cede o es vencida siempre por la adquisicin originaria. Si en el modo derivado,
el derecho est supeditado a la titularidad del transmitente; en el modo originario, no;
por tanto, esta ltima es superior, pues opera en forma absoluta e irremediable, lo cual
implica que la usucapin es ms poderosa que las transmisiones derivativas y que el pro-
pio registro.
El art. 952 CC es bastante elocuente: La sentencia que declara la prescripcin adquisitiva es
ttulo suficiente para cancelar el asiento del antiguo dueo. Esta norma establece claramente el
carcter originario de la usucapin.
DCIMO OCTAVO.- Sin embargo, algunos dicen que la prescripcin adquisitiva es
inmoral. Esta afirmacin, simplista por lo dems, olvida que la usucapin no se conso-
lida con la sola posesin de un sujeto ajeno, pues requiere, adicionalmente, la continuada
desatencin del propietario, que ni siquiera se molesta en formular una reclamacin seria
para lograr la recuperacin del bien.
Si la riqueza existe para el aprovechamiento individual y social (conforme al bien comn,
segn el artculo 70 de la Constitucin), entonces es lgico suponer que la conducta de des-
precio para s y para los dems, que implica el descuido de las cosas propias, debe produ-
cir una consecuencia desfavorable en el titular, y que no puede ser otra que la prdida del
derecho.
(11) Debemos convenir con la opinin siguiente: La usucapin es un modo originario de adquirir el derecho usu-
capido, en cuanto que la adquisicin no se basa en derecho anterior alguno, es decir, el usucapiente no lo hace
suyo porque el que lo tena se lo transfiera (relacin de causalidad), sino que se convierte en titular del mismo
con independencia de que antes lo fuese otra persona porque ha venido comportndose como tal. Y es como
consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que
pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma: ALBALADEJO, Manuel. La usucapin, CRPME, Madrid
2004, p. 16.
(12) Para Trabucchi, la prescripcin o usucapin constituye ejemplo tpico de adquisicin originaria, no tanto por-
que el bien usucapido con anterioridad al periodo requerido no pertenece a otro, cuanto porque la adquisi-
cin se verifica con independencia del derecho de uno u otro de los titulares precedentes; en cambio, autores
como de Ruggiero y Arangio-Ruiz prefieren colocar la prescripcin en una categora intermedia puesto que no
se podra afirmar enfticamente que la nueva propiedad adquirida por el poseedor, sea del todo independiente
del propietario precedente: PESCIO VARGAS, Ob. Cit., pp. 17-18.
385
Los principios registrales en el conflicto judicial
El abandono tcito de la riqueza material es una seal objetiva que no se la necesita, que
no se la valora, que le resulta superflua e intrascendente al propietario; sin embargo, en
forma contrapuesta, existe otro sujeto que aprecia y aprovecha la cosa.
Estos dos comportamientos, radicalmente opuestos, producen una aguda tensin en las
relaciones sociales que debe producir un punto de quiebre: una vez transcurrido el plazo
legal de posesin, ms o menos extenso, entonces debe reputarse el abandono del propie-
tario, en consecuencia, su conducta se convierte, por tipificacin legal, en un acto negativo
frente al orden social, en una voluntad rebelde y contraria a los postulados del bien comn,
en una rmora para el desarrollo econmico y productivo de la sociedad; en un atentado
contra la pobreza ajena.
Qu hacer con ese comportamiento anmalo? No existe otra alternativa que modificar
el centro de proteccin, pues el antiguo propietario pierde la bendicin del Derecho,
con lo cual queda en claro que su conducta no es moralmente aceptable, mxime en un
mundo en el que an existen pobres, necesitados y desfavorecidos por la fortuna.
La conducta ticamente reprochable es castigada por un Derecho civil de tinte
humanista.
DCIMO NOVENO.- En buena cuenta, la usucapin cumple tres finalidades de orden
social y econmico:
a) Certeza de los derechos, mediante el reconocimiento definitivo de las titularidades
sobre las cosas, basado en el fenmeno cierto de la posesin(13).
b) Obligacin de disfrute de los bienes, como mecanismo que difunde el bienestar de la
riqueza material entre toda la sociedad. La propiedad es derecho individual en rela-
cin directa con la funcin social que justifica dicha prerrogativa.
c) Modelo tico en la atribucin y prdida de las cosas materiales, en cuanto el propieta-
rio abstencionista que no hizo reclamo alguno por la posesin ajena, entonces se le tiene
por renunciante; y no existe dilema moral si el propio titular desatiende y abandona sus
bienes.
La trada de fines tiende hacia lo mismo: la pacificacin de las relaciones sociales,
mediante la identificacin entre el hecho y el derecho; sin que la disociacin de ambos
llegue a desembocar en un predecible conflicto que ponga en cuestionamiento el orden
jurdico y la subsistencia de la propia sociedad(14).
VIGSIMO.- En suma, si bien la prescripcin adquisitiva es el ttulo con mayor forta-
leza, sin embargo, para su consumacin se necesita una posesin calificada (concepto de
(13) El Derecho trata de fenmenos sociales en relacin con la naturaleza, por lo que justamente el criterio que se
utiliza para la atribucin de bienes lo constituye otro hecho fenomnico (posesin).
(14) Esto no es teora. Los conflictos surgidos por poseedores sin propiedad se han producido en toda Amrica
Latina, con resultados por todos conocidos. Recordemos a los sin tierra de Brasil, o a los invasores en el
Per, o a los desposedos de Argentina. En todos estos casos, el orden legal-formal ha terminado por recono-
cer los hechos, pues en caso contrario el sistema poltico-social se tambaleaba. En Colombia tambin existe el
mismo problema de dficit de tierra para los pobres: MORCILLO DOSMAN, Pedro Pablo. Derecho Urbanstico
Colombiano. Historia, Derecho y Gestin, Editorial Temis, Bogot 2007, pp. 52-53.
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Los principios registrales en el conflicto judicial
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Anexo de jurisprudencia
probatoria, pues proviene de una persona vinculada con el actor (hermana), formulada
ante funcionario judicial y en periodo no sospechoso, pues la declaracin se realiz ms
de treinta aos antes de la interposicin de la presente demanda.
En segundo lugar, la posesin reciente de la hermana del actor, iniciada por orden de
este, conforme ella misma reconoce, se confirma una vez ms con su propia declara-
cin instructiva, cuando seala que el terreno ya contaba con un cerco perimtrico, pero
que ella no lo haba levantado, ni conoce quin lo haba efectuado, lo cual implica que
tampoco fue obra de su hermano, el actual demandante: cuando fue a vivir a dicho
inmueble s haba una pared como cerco pero no s quin la haya realizado (fojas 14
vuelta del expediente acompaado N 494-78). Por lo dems, las pruebas apuntan a que
la pared fue levantada a finales del ao 1977, conforme aparece de los recibos de com-
pra de materiales de construccin (fojas 27 a 32 del expediente acompaado N 494-78),
y que efectivamente se trataba de un terreno sin otra edificacin (declaracin jurada de
impuesto por terrenos sin construir y multa, a fojas 25 y 26 del expediente acompaado
N 494-78).
En tercer lugar, el demandante solo presenta pruebas de posesin posteriores a 1978,
como ocurre con la denuncia de daos a su vivienda que hace la hermana del actor, Rosa-
la Castro Vargas, con fecha 28 de agosto de 1979, ante la Delegacin Policial de La
Legua - Callao (fojas 78 del expediente acompaado N 1357-92).
En conclusin, la posesin del actor Luis Castro Vargas, en su caso a travs de su her-
mana Rosala Castro Vargas, se inici aproximadamente en abril de 1978, por los fun-
damentos expuestos en el presente considerando, lo que es coherente con la circuns-
tancia que el demandante inici sus declaraciones juradas del impuesto predial en una
poca cercana (mayo del ao 1977, a fojas 5), y que con anterioridad a esa fecha no
tiene prueba alguna de la posesin, lo que no puede ser suplido con las declaraciones
testimoniales practicadas durante la audiencia de pruebas, pues ninguna de estas aporta
especificaciones sobre el origen de la posesin ni responden con detalles sobre el hecho
controvertido.
VIGSIMO CUARTO.- Sin embargo, no basta la posesin, iniciada tentativamente en
abril de 1978, pues se requiere el concepto de propietario, la continuidad por el plazo
legal, la condicin de pacfica y pblica, sin que se haya producido la interrupcin.
VIGSIMO QUINTO.- La posesin en concepto de propietario es la voluntad dirigida
a apropiarse de la cosa como suya, sin reconocer posesin superior, lo que se manifiesta
mediante la causa posesoria; y, en forma complementaria, por los actos externos, notorios
y constantes del poseedor que la corroboran.
Puede cuestionarse que nuestra definicin peca de voluntarista, lo que no es acorde con
la visin funcional de las instituciones jurdicas en el Derecho moderno. Sin embargo, la
objecin se refuta si tenemos en cuenta que la posesin en general es un hecho funda-
mentalmente social, pero cuando se trata de un tipo especfico de posesin, como el con-
cepto de dueo, entonces se requiere un elemento que vaya ms all de lo objetivo, de los
actos, de los hechos. Y ese no es otro que la voluntad.
En tal sentido, la posesin que se ejerce en concepto de propietario, o la del arrendatario,
puede materializarse en los mismos actos de posesin. Supongamos que se trata de dos
predios rurales vecinos, y en ellos, uno y otro poseedor hace un cercado, prepara la tierra,
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siembra, cuida, cosecha, etc. No hay diferencia ontolgica por los actos. Bajo el criterio
objetivo, basado en el comportamiento, no hay forma de distinguirlos. Por tanto, se hace
imperativo recurrir a la voluntad de apropiar la cosa para s.
Sin embargo, la objecin de la tesis voluntarista queda en pie: cmo se prueba una
intencin? Aqu debe recordarse que la voluntad psicolgica no sirve, por lo que el crite-
rio utilizado no puede ser individualista, sino, de una voluntad causal, originada en dato
comprobable, lo que lleva directamente a conectar el concepto posesorio con la causa
posesoria (modo o ttulo que inicia la posesin). No hay otra forma de diferenciar una
posesin de la otra. El animus domini es la voluntad de sujetar el bien como la sujeta el
titular del derecho real(15); pero esa voluntad se manifiesta por virtud de la causa pose-
soria, la que colorea, tie o delinea la situacin posesoria. En efecto, normalmente, un
poseedor inicia esa situacin por despojo, aprehensin o tradicin; por lo que la forma de
inicio de la posesin representa la causa posesoria.
Ejemplo: una persona celebra un contrato de compraventa, aunque sea a non-domino, lo cual
implica que esa sola causa colorea la posesin en condicin de dueo. Por el contrario, un arren-
datario no posee en tal calidad, no porque los actos que ejecuta sean distintos a los del propie-
tario, que, en realidad, podran ser exactamente los mismos, sino por la causa de la posesin.
VIGSIMO SEXTO.- La causa posesoria es el antecedente; mientras el concepto pose-
sorio es el consecuente. Uno es la partida de nacimiento del otro, por tanto, se impone
la concordancia entre ambos. La preponderancia de la intencin en la construccin te-
rica de la posesin en concepto de dueo, puede hacer pensar que el comportamiento es
intrascendente. Esa apresurada conclusin es falsa.
VIGSIMO SPTIMO.- Los actos, los hechos, las conductas sirven para corroborar la
intencin o para aclarar las dudas cuando tal intencin sea equvoca. En tal sentido, se
necesita un comportamiento externo, continuo y permanente, cuya finalidad sea apropiarse
la cosa para s.
Primer ejemplo: Un sujeto no prueba su causa posesoria, pero los actos posesorios que
realiza denotan la intencin de actuar como propietario, pues construye, instala negocios,
invita a sus familiares a quedarse alojados por largas temporadas. El comportamiento ha
aclarado la causa(16).
Segundo ejemplo: Un sujeto no prueba su causa posesoria, pero existe la sospecha que
ha ingresado por mera tolerancia del dueo, en virtud del lazo familiar que une a ambos.
Sin embargo, el poseedor comparte la casa con un inquilino del propietario, lo que
demuestra falta de intencin para apropiarse de la cosa. El comportamiento aclara que
no hay posesin en concepto de titular.
El comportamiento es importante, pero en forma complementaria, pues ratifica o pre-
cisa la causa posesoria, que es lo decisivo. Pero, qu actos comprueban la condicin pose-
soria de titular? El pago de la contribucin territorial o impuesto predial; haber abonado
agua, luz como propietario; edificar o transformar la cosa; incorporarse a procedimientos
(15) SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Giuffr Editore, Miln 2000, p. 97.
(16) Muchas veces el actor expone una causa posesoria, sin comprobarla, por lo que el tema queda en la nebulosa;
empero, el comportamiento posterior termina de despejar las dudas.
390
Anexo de jurisprudencia
administrativos como dueo; contribuir a nombre propio con una instalacin elctrica(17).
Sin embargo, una causa posesoria contradictoria (contrato de arrendamiento) elimina todo
lo avanzado, pues no es lcito engaar, actuar contra los propios actos o ser incoherente.
Recurdese que la causa decide el concepto posesorio en la gran mayora de los casos. Si
la intencin de actuar como propietario es un elemento subjetivo, no obstante, este se
objetiva con la voluntad causal. Eso comprueba qu quiere hacer el poseedor con la cosa.
Si no es as, entonces se tiene en cuenta los actos de conducta sucesivos.
Con las sencillas ideas expuestas, pueden solucionarse los conflictos reales.
VIGSIMO OCTAVO.- Los arrendatarios, comodatarios o depositarios no poseen en
concepto de dueo porque reconocen una posesin superior. La causa posesoria desnuda
su intencin; y no cabe que esta sea modificada por un mero voluntarismo (me creo pro-
pietario), que es desmentido por los hechos (firm contrato de arrendamiento).
Los poseedores benevolentes tampoco pueden tener xito en la usucapin, pues su causa
posesoria es la liberalidad del dueo, pero no para transferirle la propiedad, sino para
ceder la cosa en precario, esto es, de modo gratuito, por pura beneficencia o por deber
moral.
Otro problema usual son los poseedores que admiten pagar la renta, solicitan permisos al
titular, o incluso ofrecen comprar el bien a su propietario. En tales situaciones, la pose-
sin reconoce una situacin superior, por lo que falta la intencin de apropiacin.
VIGSIMO NOVENO.- El demandante Luis Castro Vargas tiene la posesin del bien
en virtud de un contrato de compraventa, a su favor, de fecha 04 de mayo de 1959
(causa posesoria, a fojas 3 del expediente principal), asimismo, formaliza el ttulo con la
demanda de otorgamiento de Escritura Pblica ante el Tercer Juzgado Civil del Callao,
que finalmente es estimada (fojas 53 a 67 del expediente principal), realiza construccio-
nes de tres niveles, conforme a la memoria descriptiva de fojas 78 a 79 del expediente
principal; asimismo, defiende enrgicamente la supuesta propiedad en los siguientes pro-
cesos: a) Desahucio interpuesto por Alfredo Quispe Montoya (expediente acompaado
N 1357-92), b) Reivindicacin interpuesta por Milagros Gmez Antn (expediente
acompaado N 897-2000), y c) Mejor Derecho de Propiedad interpuesto por Alejandro
Po Picho Chamorro (expediente acompaado N 3866-2003); presenta declaraciones
juradas y abona el impuesto predial referido al bien (fojas 05 a 32), adicionalmente, paga
los servicios pblicos (fojas 36 a 52), en suma, ha mantenido el bien por todo el tiempo
de su posesin, iniciada en abril de 1978, considerndose titular del inmueble, por lo que
es evidente que ejerce la posesin en concepto de dueo.
TRIGSIMO.- Sin embargo, la prescripcin adquisitiva tambin requiere la posesin
pacfica y pblica, es decir, una que se encontrase consolidada y que no requiera de la
violencia para conservarse; adems, de ser notoria e inequvoca.
En el presente caso, la posesin del Sr. Castro ha sido plenamente conocida (pblica) por los
sucesivos titulares registrales del bien, conforme se demuestra con los cinco procesos judiciales
que han enfrentado al demandante y demandado, o sus anteriores titulares, segn se detalla
(17) SANCIENA ASURMENDI, Camino. La usucapin inmobiliaria, Aranzadi-Thomson Reuters, Madrid 2009, p. 69.
391
Los principios registrales en el conflicto judicial
en el considerando noveno, lo que igual afecta al adquirente actual Picho Chamorro por efecto
del principio nemo plus iuris, propio de las transmisiones derivativas, por cuya virtud el titular
actual recibe el derecho tal como lo entrega el transmitente; y, asimismo, se denota la condi-
cin pacfica por el extenso periodo temporal de posesin (tres dcadas), lo que hace presumir
que no se ha requerido de actos violentos para mantener la posesin, y, en todo caso, no hay
prueba que desmienta tal presuncin, nacida de una mxima de experiencia.
TRIGSIMO PRIMERO.- Por tanto, est acreditado que el Sr. Castro posee desde abril
de 1978 en concepto de propietario, en forma pacfica y pblica, pero, se ha cumplido el
plazo legal de la usucapin?, no se habr interrumpido en algn momento la prescripcin?
Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que la posesin iniciada durante la vigencia
del Cdigo de 1936, requera de 30 aos ininterrumpidos (art. 871 CC de 1936); no obs-
tante, el Cdigo Civil de 1984 redujo el plazo a 10 aos (art. 950), pero agrega que la
prescripcin iniciada con las reglas anteriores se perfecciona una vez cumplido el plazo
exigido por la nueva ley (art. 2122), lo que implica que todas las prescripciones comen-
zadas durante el Cdigo de 1936 como en el presente caso culminan a los diez aos de
puesto en vigor el Cdigo de 1984, esto es, el 14 de noviembre de 1994.
Por tanto, si la posesin ad usucapionem se inici en abril de 1978, el Sr. Castro solo poda
consumar el plazo legal de la prescripcin adquisitiva extraordinaria el 14 de noviem-
bre de 1994 (arts. 950 y 2122 CC, concordante con el art. 871 CC de 1936), siempre y
cuando no se hubiese producido causal alguna de interrupcin.
Si bien el demandado seala que el actor no tiene la posesin directa y continua sobre
el inmueble, pues seala que viene residiendo desde hace ms de 20 aos en los Estados
Unidos de Norteamrica, conforme al certificado de movimiento migratorio de fojas 182,
en la cual se aprecian salidas y entradas del demandante a los Estados Unidos, desde el
ao 1999 al ao 2007, no obstante ello, dicho movimiento migratorio no enerva la pose-
sin continua, desde que se aprecia un constante retorno al pas.
TRIGSIMO SEGUNDO.- Sobre la interrupcin, debe indicarse que la usucapin requiere
la abstencin del propietario, es decir, que este no formule reclamacin jurdica sobre el bien
durante todo el plazo legal, pues si lo hace, entonces el curso de la prescripcin queda inhabi-
litado, pues el titular demuestra en forma inequvoca su inters por recuperar la cosa.
En el presente caso, los antiguos propietarios Alfredo Quispe Montoya y Milagros
Gmez Antn interpusieron demanda de desalojo por precario contra Luis Castro Vargas,
con fecha 22 de julio de 1992 (fojas 11 del expediente acompaado N 1357-92), cuya
sentencia de 18 de noviembre de 1993 declara fundada la demanda (fojas 451 a 454 del
expediente acompaado N 1357-92), confirmada por resolucin superior de fecha 10 de
febrero de 1995 (fojas 473 del expediente acompaado), y que por ejecutoria suprema de
15 de noviembre de 1995, se declar haber nulidad a la sentencia de vista, y, reformn-
dola, se decidi que la demanda es improcedente (fojas 489 del expediente acompaado).
Sin embargo, la sola interposicin de la demanda, producida con fecha 22 de julio de
1992, interrumpi vlidamente la prescripcin adquisitiva, evitando con ello su perfec-
cionamiento. La consecuencia de la interrupcin es que se pierde todo el tiempo avan-
zado, y solo puede reiniciarse cuando culmina el hecho impeditivo.
Si bien el art. 1996, inciso 3) del Cdigo Civil, aplicable por analoga, seala que el plazo
de prescripcin se interrumpe con la citacin de la demanda, sin embargo, esta norma
392
Anexo de jurisprudencia
debe interpretarse en el sentido que tal acto tiene efecto retroactivo a la presentacin
de la misma demanda, pues basta la actividad del propietario que demuestra la recla-
macin formal del crdito, sin que pueda imputrsele responsabilidad por actos de ter-
ceros; es ms, si el plazo de prescripcin se interrumpiese recin con la notificacin de la
demanda, entonces, el plazo no sera de diez aos, sino, un trmino menor, o, incluso
inexistente, pues bien podra ocurrir que, por diversas vicisitudes procesales, la demanda
sea admitida luego de algunos aos, en tal caso, aunque la demanda se hubiese presen-
tado el mismo da de inicio de la posesin ajena, entonces la pretensin hubiese nacido
muerta, lo que evidentemente es absurdo.
Por lo dems, aun cuando se considerase que la interrupcin se produce con el emplaza-
miento, entonces la conclusin sera la misma, pues el propio Sr. Castro se aperson al
proceso de desahucio mediante escrito de 11 de septiembre de 1992 (fojas 28 del expe-
diente acompaado N 1357-92), lo cual implica, en todo caso, que el plazo de la usuca-
pin se interrumpi antes del 14 de noviembre de 1994.
En consecuencia, la posesin iniciada aproximadamente en abril de 1978 no consum la
usucapin, pues la causal de interrupcin se produjo con anterioridad a la fecha lmite,
fijada legalmente el 14 de noviembre de 1994.
TRIGSIMO TERCERO.- Asimismo, debe tenerse en cuenta que la interposicin del
proceso de desalojo, aun cuando la demanda fuese declarada infundada, es causal de inte-
rrupcin, pues aunque se trate de una accin mal planteada, el plazo transcurrido de la
usucapin no puede mantenerse, pues en realidad el propietario ya manifest su voluntad
de recuperar la cosa, y esa conducta debe entenderse suficiente para interrumpir la usuca-
pin en el juicio petitorio ulterior. Por ejemplo, si el propietario pretende el desalojo por
precario, y rgano jurisdiccional declara improcedente o infundada la demanda, entonces
no podra perjudicarse al propietario por el errado criterio jurdico de su abogado, y con ello
dejar sin efecto la interrupcin de la usucapin. Aqu lo relevante es la diligencia exhibida
por el titular con el fin de reclamar jurdicamente la entrega del bien, sin perjuicio que la
usucapin reinicie su cmputo inmediatamente luego de concluido el proceso. La jurispru-
dencia peruana(18), y tambin la extranjera(19), se ha pronunciado a favor de este criterio.
(18) Casacin N 2260-2004-Arequipa, sentencia de fecha 20 de enero de 2006: Sptimo.- () conforme se acre-
dita del expediente acompaado sobre desahucio, la recurrente se aperson a dicha causa el tres de marzo de
mil novecientos noventa solicitando la nulidad de actuados al no haber sido emplazada con la demanda, soli-
citud que fue desestimada al expedirse la sentencia de primera instancia de fecha seis de septiembre de mil
novecientos noventa, de lo que se desprende que la recurrente en dicho proceso fue notificada vlidamente
con la demanda, habiendo hecho uso de su derecho de defensa para cuestionar dicho proceso. Octavo.- Que,
consecuentemente, al haberse interrumpido la posesin pacfica de la recurrente el tres de marzo de mil nove-
cientos noventa, esto es, cuando se apersona al proceso sobre desahucio, a dicha fecha no haban concurrido
los presupuestos fcticos a que se contrae el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil a fin de obtener la
propiedad del bien va prescripcin adquisitiva.
En este caso, el proceso de desahucio haba culminado con la nulidad de todo lo actuado pues los demandantes
no haban acreditado su condicin de copropietarios, sin embargo, la citacin con la demanda se reput vlida
para efectos de interrumpir la prescripcin. Ntese que se trata de un proceso viciado, y an as consigue la
interrupcin, por lo que, en el presente caso, si la sentencia se limita a declarar infundada la demanda, entonces
con mayor razn se corta la usucapin.
(19) Mltiple jurisprudencia de los Tribunales italianos avalan esta solucin (Corte de Casacin nmero 5801 de 05 de
mayo de 1992; antes Casacin nmero 3859 de 25 de octubre de 1976): Las acciones posesorias y aquellas caute-
lares tienen eficacia interruptiva de la duracin de la posesin ajena ad usucapionem, incluso en el caso de rechazo de
393
Los principios registrales en el conflicto judicial
la demanda, cuando sean propuestas en la calidad de titulares de un derecho contrapuesto e incompatible con la
situacin posesoria del usucapiente: POLA, Paola. Lusucapione, CEDAM, Padua 2006, p. 82.
394
Anexo de jurisprudencia
395
BIBLIOGRAFA
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DIARIO LA REPBLICA. Nos das 10 de tus 15 hectreas. T vives
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GONZALES BARRN, Gunther Hernn. En: <www.gunthergonzalesb.com>.
412
Bibliografa
413
NDICE GENERAL
Prefacio................................................................................................ 5
CAPTULO I
El registro en el contexto social e ideolgico
CAPTULO II
Bases fundamentales del Derecho Registral
415
Los principios registrales en el conflicto judicial
CAPTULO III
Transferencia de propiedad, registro declarativo
y el problema de la doble venta
I. El principio consensual de transferencia de propiedad de los inmuebles... 63
II. Desventajas del principio consensual y el rol del registro............... 67
III. Sistemas registrales: constitutivo y declarativo.............................. 69
IV. El registro declarativo .................................................................. 72
1. Hiptesis que resuelve el registro declarativo ......................... 72
2. Funcin del registro declarativo.............................................. 73
3. Balance entre el registro declarativo y el constitutivo.............. 74
4. Sobre la coherencia del registro declarativo............................. 82
V. Fundamento del registro declarativo............................................. 85
1. Fundamento dogmtico......................................................... 85
2. Fundamento valorativo........................................................... 88
VI. Proteccin del tercero registral (en el registro declarativo). El caso
de la doble venta.......................................................................... 89
1. Requisitos de proteccin......................................................... 89
2. La crucial regla de la buena fe................................................. 94
416
ndice general
CAPTULO IV
La fe pblica registral y el problema
de los contratos nulos, rescindidos o resueltos
I. Definicin.................................................................................... 113
II. Fundamento dogmtico............................................................... 116
III. Fundamento valorativo................................................................. 118
IV. Requisitos de la fe pblica registral............................................... 121
1. Presupuesto: la existencia de tercero....................................... 124
2. Elemento esencial: ttulo vlido.............................................. 125
3. Elemento de trfico: ttulo oneroso......................................... 126
4. Elemento de seguridad: confianza en el registro...................... 128
5. Elemento subjetivo: buena fe del adquirente........................... 132
5.1. La necesidad de la buena fe para dirimir conflictos entre
propietario/tercero......................................................... 132
5.2. Buena fe-desconocimiento o buena fe-diligencia?.......... 133
5.3. Buena fe y posesin........................................................ 137
5.4. Jurisprudencia sobre la buena fe..................................... 139
5.5. La buena fe es civil......................................................... 142
5.6. La buena fe debe mantenerse hasta el momento de la
inscripcin del tercero.................................................... 143
6. Elemento de no contradiccin: las causales de nulidad, resolu-
cin o rescisin del ttulo antecedente no deben constar en los
asientos registrales o en los ttulos archivados.......................... 145
417
Los principios registrales en el conflicto judicial
CAPTULO V
Fe pblica registral y el problema de los ttulos falsos
I. El drama social del fraude inmobiliario......................................... 171
II. Conflicto jurdico propietario / tercero en el caso de nulidad, rescisin
o resolucin de contrato................................................................ 172
III. Solucin legal: favorece al tercero................................................. 173
IV. Solucin constitucional: favorece al propietario............................. 175
V. Refutacin del extremismo que propugna una Constitucin extra-
vagante: propietario violable, tercero inviolable......................... 179
1. Doctrina y metadoctrina........................................................ 179
2. Anlisis de doctrina: el artculo 70 de la Constitucin es un
saludo a la bandera?............................................................... 180
3. Anlisis de doctrina: la proteccin del tercero es inconmovible?.... 183
4. Anlisis de doctrina: propietario violable, tercero inviolable?.... 186
5. Anlisis de doctrina: qu pasa si a usted le falsifican la firma
en una letra de cambio?.......................................................... 190
6. Anlisis de doctrina: revalorizacin del hombre en su relacin
con la tierra ........................................................................... 192
7. Anlisis de metadoctrina: la filosofa al revs del dogmatismo
registral.................................................................................. 194
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ndice general
CAPTULO VI
Fe pblica registral y ttulos archivados
CAPTULO VII
Fe pblica registral y prescripcin adquisitiva
419
Los principios registrales en el conflicto judicial
420
ndice general
CAPTULO VIII
El problema de los acuerdos falsos de personas jurdicas
ANEXO DE JURISPRUDENCIA
Bibliografa.......................................................................................... 397
ndice general...................................................................................... 415
421