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Los derechos
reales. La
publicidad
posesoria
1. Los derechos
realesgeneralidades:
definicin y diferencia
con los derechos
personales
Derechos personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto deudor y uno
acreedor que puede exigir del primero la realizacin de una prestacin de dar,
hacer o no hacer. Estn reglados en el libro segundo del cdigo civil.
Derechos reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una cosa. Estn
reglados en el libro tercero del cdigo civil.
III. Mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible
de valuacin pecuniaria (referente a la explotacin econmica de la creacin),
el aspecto econmico, y otra que no lo es (aquella potestad vitalicia para
tutelar que la creacin no sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
1
Bien: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su
patrimonio.1
1
Art. 2.312, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
2
Art. 2.311, Ley 340 Cdigo Civil (derogado).
3
Art. 2.312, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Art. 15, Ley 26.994-Cdigo Civil y Comercial.
4
Art. 1882, Ley 26.994-Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
un derecho absoluto: porque es oponible erga omnes, o sea a toda la
comunidad, en contraposicin a los derechos relativos (obligaciones) que son
oponibles a sujetos determinados.
establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa: cosa en
el sentido antes reseado. Como supuesto de excepcin y una vez avanzada la
asignatura, veremos el caso del derecho real de prenda sobre un crdito y de
usufructo sobre un crdito o sobre un patrimonio.
una relacin inmediata y directa: debido a que el titular est en contacto con
la cosa, sin precisar de un intermediario como es el caso de los derechos
personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner al acreedor
en contacto con el objeto de la relacin jurdica.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi: de denomina ius persequendi a la facultad que tienen los
titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente,
con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultad
reipersecutoria. Se denomina ius praeferendi a aquella facultad emanada del
derecho real que tiene dos facetas:
5
Art. 557, Ley 340 Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
3
o 1. La primera: esta potestad ha sido considerada un privilegio en
el sentido normado por el cdigo civil,; esto es, un derecho dado
por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro.
Este privilegio se refiere al producido del bien en remate y se
aplica a los derechos reales de Hipoteca y Prenda.
6
Art 1886, Ley 26994-Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
4
1.2 Elementos del derecho real.
Diversas teoras
Teora clsica:
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los
segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.
7
Nota al ttulo IV del libro III - Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
5
Otras teoras:
6
1.3 Diferencias con el derecho personal
en cuanto al nmero. La voluntad en la
creacin de los derechos reales: diversos
sistemas. Los derechos reales
existentes en el sistema argentino
Mientras que en los derechos reales rige el sistema de nmero cerrado, cuando
se trata de derechos personales u obligaciones, las partes pueden crear los
derechos que estimen pertinentes, mientras no violen la ley, la moral o las
buenas costumbres.
8
Art. 1884. Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
7
los autores espaoles se quejan de los males que haban
producido los derechos reales sobre una misma cosa se vea
ser uno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en
l estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto que
naciera y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho. La
multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es
una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede
perjudicar mucho a la explotacin de esos bienes y la libre
circulacin de las propiedades perpetuamente embarazadas,
cuando por las leyes de sucesin esos derechos se dividen entre
muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos.
Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen9
En algunos pases, rige el sistema de numerus apertus, all las partes pueden
crear, mezclar, inventar derechos reales y establecer su regulacin libremente.
Esta es una caracterstica de los sistemas anglosajones del common law.
a) el dominio;
9
Nota al art. 2502 y 2503, Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
10
Art. 2162, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
Art. 2171, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
8
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.12
As, se dice que las obligaciones siguen un sistema consensual (basado slo
en el consenso), mientras que los derechos reales siguen el sistema milenario
12
Art. 1887, ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
9
de la vieja Roma: de ttulo + modo, en tanto slo nacen cuando el sujeto rene
estos dos elementos.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No
obstante ello, al estudiar cada derecho real especficamente, analizaremos las
particularidades en la constitucin de cada uno.
10
principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o ms extenso del que gozaba (nemo plus iuris).
La convalidacin
Vemoslo en un ejemplo:
El objeto del derecho real es la cosa; sta debe ser cierta, individualmente
determinada, encontrarse en el comercio y tener existencia actual; deca la
nota de Vlez al Ttulo IV del Libro III, prrafo 9o: "pues que la cosa es el objeto
directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto.14
11
casa. Otros, como el uso o la habitacin, pueden otorgarse sobre una parte
determinada de la cosa, materialmente demarcada; por ejemplo, una parte del
inmueble.
Por ltimo la ley cita el caso de un bien, trmino para el cual el legislador
tradicionalmente quiere significar un derecho inmaterial. Tal supuesto toma
lugar, por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un derecho de crdito.
12
inscriptorio).
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce (como el
usufructo) y otros de garanta (prenda, hipoteca y anticresis).
16
Art. 1888, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
13
Segn el rol:
Segn su contenido:
1) Con facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius
fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2) Con facultades mermadas: el resto de los derechos reales.
Segn su duracin:
17
Art. 1890, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
14
1.7. Ejercicio de los derechos reales.
Regla y excepciones
La mayora de los derechos reales se ejercen por la posesin. Sobre aquella,
cuyo concepto y aspectos se desarrollarn detalladamente en puntos
subsiguientes, adelantaremos que configura el contenido de todos los derechos
reales, salvo la hipoteca y las servidumbres prediales, que son la excepcin.
Igual sucede con los titulares de servidumbres en fundos vecinos, que slo
tienen algunas facultades determinadas de aprovechamiento del inmueble
colindante, tales como el derecho de paso hasta la ruta, un curso de agua, la
facultad de llevar su ganado a pastar o abrevar, etc.; sin embargo, estos actos
no implican en lo ms mnimo el ejercicio de posesin sobre el fundo sirviente.
Ahora bien, cuando nos referimos a cosas muebles no registrables, existe una
excepcin. Est planteada en el cdigo, que dice:
15
Art. 1895. Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles
por subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente
de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de
quien la invoca, si el respectivo rgimen especial prev la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
estos no son coincidentes.18
Analicemos: para adquirir el dominio sobre la cosa mueble, por la causal del
art. 1895, es necesario que quien la tiene ejerza:
posesin: hemos dicho que esta implica actuar como verdadero titular de un
derecho real
de buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe.
18
Art. 1895, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
16
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de
las cosas, pues permite repeler la reivindicacin y adquirir el dominio. El
poseedor es ahora titular del domino, adquirido en forma originaria y emanada
de una disposicin legal; por tanto libre de las cargas que antes tena la cosa
(como por ejemplo usufructo o prenda).
Agrega el Cdigo:
19
Art. 399, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
20
Art. 1895, Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (Art. 2412 Ley 340 Cdigo Civil
- derogado).
21
Art. 1896. Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
17
1.9 Definicin y anlisis de
inoponibilidad
Llamamos oponibilidad a la cualidad que poseen algunos derechos, segn la
cual estos pueden hacerse valer frente a uno o ms individuos, o incluso frente
a la comunidad entera.
Por regla, los derechos personales son oponibles slo entre partes (deudor-
acreedor, que son los nicos que conocen el contrato) y sus sucesores
universales, pues estos son continuadores de la personalidad jurdica del
causante. As, el acreedor puede cobrar la deuda al deudor (y si este fallece,
comparecer a la sucesin). Estos derechos se denominan relativos (su
oponibilidad es relativa a un individuo determinado).
Por su parte, los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a toda la
comunidad). Es por ello, que nadie puede violar la propiedad privada de otro.
Desde el punto de vista de la oponibilidad, los derechos los reales son
absolutos.
Por ejemplo, sabemos que alguien es dueo de su ropa porque la lleva puesta,
o la cuelga en su ropero (publicidad posesoria); de la misma forma, si el objeto
del derecho real es un bien registrable, a partir de la toma de razn por el
registro respectivo, se reputa que toda la comunidad est al tanto de la
situacin jurdica asentada (publicidad registral).
Tal sera el caso de las enajenaciones efectuadas por el fallido a ttulo gratuito,
dos aos antes de la declaracin de quiebra si ya se encontraba en cesacin de
pagos. Dichas donaciones, seran inoponibles al conjunto de acreedores que se
insinen en el expediente falimentario. Otro ejemplo, lo constituye la
enajenacin de un bien ganancial sin asentimiento del cnyuge: en caso de
divorcio, el cnyuge que no prest la conformidad, podr reclamar su porcin
ganancial del bien, pues el acto es ineficaz frente a l (como si no hubiera sido
celebrado).
18
registrar su constitucin, modificacin o extincin sobre inmuebles. Si esta
publicidad registral no se llev a cabo, decimos que la mutacin real es
inoponible a los terceros interesados, tales como embargantes, acreedores,
adquirentes en subasta o por boleto.
19
2. La publicidad
posesoria (aspecto
esttico). Las
relaciones de poder
2.1 Las relaciones de poder. Definicin y
categoras
Los sujetos pueden tener diversas relaciones con la cosa, la ms dbil se
denomina yuxtaposisin; quien la utiliza en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama servidor de la
posesin y quienes ostentan la posesin o tenencia, son titulares de una
relacin de poder. As, vemos:
Servidores de la posesin:
20
Por su parte, las relaciones de poder del sujeto con la cosa, son posesin y
tenencia y sern objeto de un estudio detallado en los puntos siguientes.
5) Tenencia.
6) Posesin.
22
Art. 1909, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
2.3. Elementos. Naturaleza jurdica
Posicin de Savigny. Para este jurista, los elementos de la posesin son dos:
Posicin de Ihering. Este jurista, joven aun cuando Savigny era ya un erudito de
renombre y avanzada edad, refut varios puntos de sus teoras,
especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera Ihering,
que la inclusin del elemento animus, hace que la prueba de la posesin sea
diablica23. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto,
los particulares podran ser hoy poseedores, maana tenedores y as
sucesivamente, entregando la categora jurdica al capricho de las partes. Para
Ihering, la posesin se prueba demostrando el corpus (elemento objetivo) y, si
la otra parte afirma que esa relacin real es una tenencia, deber demostrar
que una disposicin legal expresa priva a ese corpus de proteccin posesoria.
Para l, la posesin tiene un solo elemento, el corpus.
23
La prueba diablica (en latn, probatio diabolica) o prueba inquisitorial es una expresin del
mbito del Derecho que describe la prctica de exigir una prueba imposible. En una probatio
diabolica el interpelado deber, por ejemplo, demostrar que algo no ha ocurrido, la inexistencia
de algo, o su propia inocencia en un proceso judicial, cuando lo correcto segn el Derecho
moderno es que la carga de la prueba corresponde a quien alega la existencia de algo, o
acusa a otro.
22
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasiposesin a la posesin
cuando es ejercida en virtud de derechos reales distintos del dominio
(usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y superficie forestal).
La explicacin tiene un origen histrico, ya que en Roma se identificaba al
dominio con la cosa material y a la posesin y a los dems derechos reales con
objetos no corporales (especficamente, derechos intelectuales) sobre los que
no conceban el trmino posessio y por ello instituyeron el de quasi
possessio, tradicin que sobrevivi hasta nuestros das.
As, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro derecho real sobre
la misma cosa, tcnicamente podemos hablar de un poseedor (el dueo) y un
cuasiposeedor (el usufructuario), aunque normalmente nos referiremos a
ambos como poseedores de distinta naturaleza.
24
Friedrich Karl von Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la
escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la obra de nuestro codificador.
25
Nota al art. 2470: la posesin se nos presenta en su primer aspecto como un poder de
hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al derecho; sin
embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta
asimilacin de la posesin a un derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la
posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que comienza con el art.
2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el
ejercicio de las acciones posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a
ninguna clase de derechos
26
Caspar Rudolf von Ihering (* Aurich, 22 de agosto de 1818 - Gttingen, 17 de septiembre de
1892), tambin conocido como Caspar Rudolf von Jhering, fue un ilustre jurista alemn as como
uno de los mayores filsofos del Derecho de Europa y de la historia jurdica continental. Maestro,
en un primer momento, de la dogmtica pandectstica, fue despus fundador y autor eminente de
la sociologa del Derecho. Sus teoras tuvieron gran trascendencia e influencia en el desarrollo de
23
consider a la posesin un derecho, ya que se encuentra protegida por las
acciones posesorias; dentro de los derechos, la ubic en la categora de los
derechos reales, ya que en estos existe una relacin directa e inmediata entre
el sujeto y la cosa. En tanto Molitor (1868) entiende que la posesin es un
derecho de naturaleza mixta (real y personal).
la doctrina jurdica moderna, especialmente en los campos del Derecho civil, penal y
constitucional.
27
Art. 1915, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
24
Por ejemplo, el ladrn (que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un
poseedor de mala fe vicioso desde esa fecha; si un mes despus, paga el precio
acordado con el propietario y este brinda su conformidad, el ladrn adquiere
por contrato de compraventa (hacindolo el da 02.12.2000); ser entonces
poseedor legtimo desde esa fecha, pero nunca podra, por su sola voluntad (o
sea unilateralmente), ni por el transcurso del tiempo, pasar de poseedor de
mala fe vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el ejemplo dado, porque
existi un nuevo ttulo.
Las cosas estn fuera del comercio cuando son inenajenables y pueden serlo
por disposicin de la ley o por acuerdos privados, en los casos y bajo los
trminos permitidos por la normativa.
25
En el primer caso, encuadran los bienes pblicos del Estado (en tanto son
absolutamente inenajenables e insusceptibles de prescripcin o embargo). Los
bienes de dominio pblico del Estado (afectados al uso general) no pueden ser
posedos, sern -en todo caso- objeto de un derecho de uso, concesin,
licencia, etc. reglados por el Derecho Administrativo. S, en cambio, pueden
poseerse las cosas que se encuentran en el dominio privado del Estado
(aquellas que no se encuentran sujetas al uso de la comunidad en general).
28
Art. 1912, Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
26
Integralidad: La relacin de poder puede ejercerse sobre una parte indivisa del
todo o sobre una porcin material determinada, pero ello no afecta la unin e
integralidad de la cosa, ni su esencia.
La posesin vale por ttulo: El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no
tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, sino en el
caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a su relacin de poder.
Deca Vlez en nuestro antiguo Cdigo Civil: art. 2.363. El poseedor no tiene
obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo
como obligacin inherente a la posesin. l posee porque posee33.
29
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
30
Art. 1914, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
Art. 1911, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
32
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
33
Art. 2363. Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin (derogado).
34
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
27
2.7. Clasificacin de la posesin.
Presunciones legales
Dice el Cdigo en el art. 1916: Presuncin de legitimidad. Las relaciones de
poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.35
As, la posesin ser ilegtima toda vez que el derecho real no exista, ya sea
porque la causa de adquisicin no es ttulo suficiente (aquel que rene las
formalidades que el ordenamiento prescribe para adquirir un derecho real,
como cuando no cumple las formas prescriptas o los sujetos son incapaces), o
no se conform correctamente el modo.
Si es de mala fe, a su vez, puede tener vicios o no (los vicios son distintos segn
se posean muebles o inmuebles).
Ilegtima:
35
Art. 1916, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Art. 1918, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
28
buena fe: creencia basada en error de hecho excusable. La buena fe se
presume iuris tantum.
mala fe:
1) Muebles:
a) Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta
figura incluye el caso de robo (hurto con violencia) y no, en cambio, los
casos de estafa.
b) Estafa: Es toda maniobra dolosa o ardidosa que tiene por fin la
adquisicin de un bien ajeno. Este poseedor vicioso, se las arregla para
engaar al transmitente, quien ignora por ejemplo, que la cosa no le
pertenece o est gravada.
c) Abuso de confianza: Es el caso de quien se ha obligado a restituir la cosa
ante el requerimiento de su dueo e incumple tal compromiso.
2) Inmuebles:
a) Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho
tendientes a adquirir la posesin o mantenerla si se ha tomado en
ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido
vctima de estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las
caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de pacfica.
b) Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas
fundamentales de la posesin, la de pblica. La posesin es clandestina,
cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o
se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al
conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. Para evitar este
29
vicio, no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesin,
sino que debe poder conocerla.
c) Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.
Importancia de la clasificacin
Es de gran aplicacin prctica, como se ver en los captulos sucesivos; por
ejemplo, respecto de las cosas muebles, la posesin de buena fe de cosas no
robadas ni perdidas hace presumir la propiedad, y de inmuebles, pone freno a
la accin reivindicatoria en casos de adquisicin onerosa por ttulo nulo o
anulable.
As, indica el cdigo civil que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o
mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Purga de los vicios: Hay una divisin doctrinaria entre quienes entienden que
los vicios de la posesin dejan de existir cuando cesa la causa que les dio origen
(por ej. cuando se deja de ejercer la violencia) y aquellos que entienden que el
vicio se purga al ao del cese, en tanto recin entonces prescriben las acciones
posesorias del anterior poseedor.
Recordemos, de todas formas, que los vicios son relativos y slo puede
alegarlos la vctima que los ha sufrido. Para el resto de la comunidad, el
poseedor no es vicioso.
Presunciones y reglas:
30
Asimismo, la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y
en cada hecho de la percepcin de los frutos que genere la cosa, en tanto ellos
se adquieren de forma independiente.
31
3. La publicidad
posesoria - aspecto
dinmico (continuacin)
1) Mortis causa:
Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y
acciones de aqul de manera indivisa, con excepcin de los que no son
transmisibles por sucesin, y continan en la posesin de lo que el causante
posea.
32
2) Inter vivos:
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado
sobre accesin de posesiones a los fines de usucapir).
33
buena o mala fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y
permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisicin.37
La tradicin es el acto jurdico bilateral por el cual una parte entrega a la otra la
posesin de una cosa y sta voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un
acuerdo entre las partes y la posterior entrega. En palabras del codificador,
sera, en el art. 1925:
37
Art. 1920, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
38
Art. 1925, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
34
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 18 aos. Debe consistir en actos
materiales que pongan al adquirente en posicin de disponer fsicamente de la
cosa, como la entrega de llaves del lugar donde ella se encuentra. Estos actos
no se suplen por meras declaraciones verbales, tales como manifestaciones
vertidas en la escritura de compraventa en relacin a que por ese acto se
entrega la posesin. S, en cambio, se podra hacer entrega efectiva en frente
del escribano, dejando constancia en la escritura.
La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro supuesto
poseedor en el sitio que se oponga a ella, esto se llama posesin vacua y es un
requisito especfico para este tipo de bienes.
35
representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.39
39
Art. 1923, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Art. 1926, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Relacin de poder sobre universalidad de hecho: La relacin de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos
bajo un mismo nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes
individuales que comprende la cosa.
El apoderamiento: Para adquirir una relacin de poder sobre una cosa, esta
debe establecerse voluntariamente por sujeto capaz, excepto las personas
menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez aos y por medio
de un contacto con la cosa, de la posibilidad fsica de establecerlo, o cuando
ella ingresa en el mbito de custodia del adquirente.
El desapoderamiento: Es una de las causales de cese de la posesin y acontece
cuando otro sujeto priva al poseedor del contacto fsico con aquella, sin mediar
su voluntad.
A su vez, el ladrn que carece de ttulo pero est en contacto con la cosa y
comportndose como su dueo, es poseedor.
41
Art. 1928, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
37
Por su parte, cuando hay condominio, todos los condminos poseen el todo y
no una porcin material determinada.
38
se extingue la cosa;
Por otra parte, deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales
inherentes a la cosa, y los lmites y restricciones sobre el dominio. A menos que
42
Art. 1970-1982, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la
obligacin de cerramiento.
43
Art. 1934, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la
restitucin de la cosa.44
Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles, pero slo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. No puede reclamar indemnizacin por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Las suntuarias, pueden
ser retiradas si con ello no se produce dao a la cosa. Si las mejoras son
producto de un fenmeno natural, no deben ser indemnizadas.
Acciones posesorias.
Derecho a usucapir.
44
Art 1935, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
41
Derecho de ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles, si es de
buena fe.
La tenencia:
Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
Tenencia = Corpus
42
o Permiso de uso: El Estado le confiere un derecho de uso precario,
esto quiere decir que puede revocarlo en cualquier momento sin
causar agravio, por razones de mrito, oportunidad y
conveniencia. No crea derecho subjetivo, pero otorga recursos
administrativos contra terceros turbadores y puede generar
obligacin de resarcir cuando el Estado lo revoca.
43
la tenencia, habr que estarse a las clusulas del acuerdo entre partes,
(contrato de depsito, mandato, etc.).
44
4. Publicidad posesoria:
las defensas de las
relaciones de poder
(continuacin)
4.1 Defensas de la posesin y de la
tenencia. Finalidad
En todo Estado de Derecho, la justicia por mano propia est proscripta.
Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede -a
salvo el caso excepcionalsimo de la defensa extrajudicial- ser privado de ella
por vas de hecho, ni aun de manos del verdadero propietario, quien deber
recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un cmulo
de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposedo.
45
Art. 2239, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
45
4.2 Las diferentes lesiones
El ataque de la relacin de poder puede consistir en dos hiptesis diferentes: se
sustrae la cosa o se ejercen actos de turbacin con el fin de sustraer la cosa, sin
llegar a hacerlo.
Cuando las molestias no tienen por fin obtener la posesin o tenencia, la accin
correspondiente es la de daos. Tal es el caso de quien apedrea los vidrios de
una vivienda, con el fin de molestar a su vecino.
46
Este es el fundamento de todo el sistema protectivo que estamos estudiando y
que se encontraba en el viejo art. 2468 del cdigo de Vlez.47
Analicemos la disposicin:
47
Art.2468, Ley 340- Cdigo Civil (derogado).
48
Art. 2240, Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de
defensa los titulares de derechos reales, todos los poseedores (an viciosos) y
todos los tenedores (interesados o desinteresados), as como los servidores de
la posesin.
48
Accin de despojo. Casos previstos (art. 2241)49
2) una persona comienza una obra sobre la cosa que se posee o se tiene; por
ejemplo, cavar cimientos o levantar muros o derrumbar los existentes. Estos
actos implican tambin un desapoderamiento, en tanto son impeditivos del
ejercicio pleno de la tenencia o posesin.
1. Actos: turbacin con el fin de tomar la posesin sobre una cosa o una
universalidad de hecho, en todo o en parte del objeto.
2. Amenaza fundada de desapoderamiento o comienzo de ejecucin de
la obra. Por ejemplo, estacionar mquinas topadoras al costado de un
bosque y que, presumiblemente, son para derribar los alambrados, y
depositar mquinas y materiales de construccin en la vereda de un
baldo. Si la obra ya se ha finalizado, el supuesto en aplicacin sera el
del tem anterior, pues la desposesin se encontrara consumada.
Accin de despojo:
49
Art. 2241, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
50
Art. 2242, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
49
a) Legitimacin activa: Corresponde a todos los tenedores y
poseedores (an viciosos) y aunque la disposicin no lo diga- a
los titulares de derechos reales. Quedan excluidos los servidores
de la posesin quienes, al ser despojados, deben avisar
inmediatamente al tenedor o al poseedor, para que interponga
la accin.
Los titulares de derechos reales pueden ejercerla pues, quien
puede lo ms puede lo menos (como dice el adagio latino), y
adems, quien ostenta un derecho real es poseedor legtimo
(salvo servidumbre e hipoteca).
Los sucesores universales de los legitimados tambin se
encuentran legitimados, en tanto continan la personalidad
jurdica del causante. Los sucesores particulares se han colocado
en la posicin del despojado y adquieren sus derechos y
acciones, por tanto, tambin se encontraran legitimados. Tal el
caso del adquirente por boleto de un inmueble usurpado.
b) Legitimacin pasiva: Se puede interponer esta accin contra el o
los despojantes o quienes estn realizando la obra nueva, (aun
cuando se trate del propio dueo de la cosa), sus herederos
legtimos y los sucesores particulares de mala fe.
50
Se deben tomar en cuenta todas las presunciones estudiadas en relacin a la
posesin. A ellas, se suman otras propias del campo defensivo en estudio. As,
se presume que ejerca la relacin de poder al tiempo de la lesin, quien
acredita el contacto con la cosa de fecha ms prxima a la lesin. De no
producirse esta prueba, se juzga que es poseedor o tenedor quien pruebe una
relacin de poder ms antigua.
51
Art. 2244, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
52
Art. 2564, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial. Congreso de la Nacin.
51
A modo de resumen, podran darse las siguientes hiptesis:
52
Referencias bibliogrficas
Buteler Cceres, J. (2005) Manual de Derecho Civil Parte General. Crdoba: Editorial
Mediterrnea.
Cdigo Civil. Aprobado por Ley N 340. B.O. 25/09/1869. Abrogada por el artculo 4 de
la Ley 26.994, Suplemento B.O. 08/10/2014, Pagina 1. Vigencia: 1 de agosto de 2015,
texto segn ART. 1 DE LA LEY N 27.077 B.O. 19/12/2014.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Mariani De Vidal, M. (2006) Derechos Reales - Tomo I. Buenos Aires: Editorial Zavala.
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