Gestion Financiera de Poryectos de Vivienda

II CONGRESO NACIONAL VIVIENDA Y EDIFICACIONES
Gestin Financiera en
Proyectos de Vivienda
Ing. Jos Villanueva

Gerente
CV Project SAC
Business Partner
1
Que es un proyecto?
Es una operacin compleja con
actividades interrelacionadas y de
diversidad de recursos
Infinidad de variables Internas y

Externas
Gran cantidad de participantes
Diversos escenarios posibles
Factores de xito ?
2
ICG - Instituto de la Construccin y Gerencia / Calle Nueve 1056 Urb. Corpac SAN ISIDRO - LIMA PERU
Telefax: (51 - 1) 225 9066 / Portal: www.construccion.org.pe / e-mail: icg@icg.org.pe
Gestin de un proyecto
Asemejar en lo posible el proyecto al
mercado
Considerar las variables internas y
externas
Evaluar diversos escenarios y/o
situaciones
Considerar una variable de salida
Preparar un cronograma
Constante adecuacin al mercado
Los proyectos no son estticos

3
Gestin de un proyecto
Tomar en cuenta
Costo del dinero en el tiempo

Inflacin
Devaluacin
Capital de Trabajo
Contingencias
UTILIDADES
Participantes de un Proyecto
Fin = Unidades Inmobiliarias
Participantes:
Propietario Terreno
Promotor o agente inmobiliario
Constructor
Comprador o cliente - Aportan Cuota Inicial
- Crdito Hipotecario
Banco - Financiamiento Promotor
- Crditos Hipotecarios
Proveedores
Municipalidades, RRPP, SUNAT, etc.
xito = Utilidad 5
Etapas de un proyecto
Anlisis del mercado
Anlisis de factibilidad
Desarrollo del Anteproyecto
Rentabilidad del proyecto
Condiciones del financiamiento
Preparacin de documentos
Etapa de preventas
Procedimiento de aprobacin bancaria
Periodo de construccin - Desembolsos
Hacer el seguimiento y control de obra.
Periodo de repago
Cierre del proyecto
6
Anlisis del mercado

Estudiar e identificar el mercado
objetivo
Identificar sus necesidades
Proyectar su capacidad de
endeudamiento mxima (CEM)
Disear de acuerdo al mercado objetivo
identificado
Adecuar la oferta a la demanda
(Construccin) (Mercado)
Establecer precios ajustados que puedan

incrementarse con el xito de las ventas
7
Anlisis del mercado
Etapa de preventas
Periodo de repago
Cierre del proyecto
8
Anlisis de Factibilidad
Proyectar ingresos
Estimar velocidad de ventas
Estimar ingresos adicionales
Proyectar Egresos
Utilizar el presupuesto estimado
Proyectar el cronograma de obra
Valorizar la obra
Preparar un flujo de caja
Obtener VAN y TIR
Ser muy conservador y pesimista

9
EGRESOS
TERRENO $124,696
HABILITACION URBANA 0.00 $/m2 0.00 m $0
COSTOS DE CONSTRUCCION $335,849
CONEXIN DE SERVICIOS $3,500
COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO $8,500
HONORARIOS ARQUITECTURA (DISEO) 2.70 $/m2 1,480.50 m $4,000
HONORARIOS ESTRUCTURAS (DISEO) 1.35 $/m2 1,480.50 m $2,000
HONORARIOS SANITARIAS (DISEO) 0.68 $/m2 1,480.50 m $1,000
HONORARIOS ELECTRICAS (DISEO) 0.68 $/m2 1,480.50 m $1,000
PLANOS $500
ASESORIA Y/O GERENCIA DE PROYECTOS $0
IGV COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO $0
GASTOS MUNICIPALES $14,726
COSTOS DE LA PROMOTORA (GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) $1,200
COSTOS DE LA PROMOTORA PUBLICIDAD Y VENTAS $18,500
OTROS VARIOS $21,405
COSTO FINANCIERO $16,675
SEGUROS $600
SUPERVISION DE OBRA $4,130
TOTAL DE EGRESOS $528,376
INGRESOS
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO/CASA (SIN IGV) AREA M2 CANTIDAD PRECIO $
TOTAL 1480.50 m2 25 und $615,000
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO/CASA (CON IGV) PRECIO $ SUB TOTAL IGV
TOTAL $615,000 $0
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (SIN IGV) PRECIO $ CANTIDAD SUB TOTAL
TOTAL $21,000
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (CON IGV) PRECIO $ SUB TOTAL IGV
TOTAL 21,000 $0
TOTAL DE INGRESOS $636,000
ANALISIS DE RENTABILIDAD
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION ($/m2) 133.76 $/m2
COSTO DE PROYECTO ($/m2) 356.89 $/m2
TOTAL DE EGRESOS (SIN IGV) 10 $477,144
TOTAL DE INGRESOS (SIN IGV) $636,000
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 30.06% $158,856
Anlisis del mercado
Desarrollo del Anteproyecto y Proyecto
Etapa de preventas
Periodo de repago
Cierre del proyecto
11
Desarrollo del Anteproyecto y

Proyecto
Consultar y respetar el Reglamento Nacional
de Construcciones
Factibilidad de agua y luz
Licencia y conformidad de demolicin
Licencia de obra (FUO 1)
Conformidad de obra (FUO2)
Declaratoria de fbrica e independizacin
Pagar la conexin de agua (Adicionales para
interconectar con matriz?) y luz
(subestacin?)
Pagar los medidores de luz
Pagar SERPAR 12
Anlisis del mercado
Etapa de preventas
Periodo de repago
Cierre del proyecto
13
14
Anlisis del mercado
Financiamiento y Condiciones de un
Proyecto
Etapa de preventas
Periodo de repago
15
Cierre del proyecto
Financiamiento Banco
Bancos pueden financiar de 3 modalidades:
Recursos Propios
Tasa de inters del crdito (9 y 11%)
Comisin de desembolso (1-(1-2%)
Seguro y Supervisin
Ventas en planos
Comprador paga el costo financiero
Comisin de desembolso (1-
(1-2%)
Seguro y Supervisin
Otros Bancos - Carta Fianza
Tasa de inters CFZ (2 y 4%)
Seguro y Supervisin Patrimonio
Fideicomiso Autnomo
16
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
El fideicomiso permite la constitucin de un patrimonio autnomo
destinado a un propsito especfico, brindando as mayor transparencia
transparencia y
seguridad a los participantes.
Fideicomite
Cliente Administrad
Fiduciario
nte or
Fideicomisa
Beneficiari
rios
os
Resultados
Activo Patrimonio
Autnomo
17
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO FIDEICOMISARIOS
Terreno
INVERSIONISTAS
Preventa
s y COMPRADORES
DESEMBOLSOS Ventas
Avances
obras
CONSTRUCTOR Cuotas
PROYECTO Iniciales
Planos
Licenci
as
Patrimonio Autnomo INMUEBLES

UTILIDADES
Financiamiento Banco
Presentacin de documentos
Empresa
Proyecto a nivel de anteproyecto
Evaluacin del Banco

Sujeto de crdito
Infocorp y archivo negativo de bancos
Solvencia financiera
Experiencia en el sector
Aporte de capital (ratio apalancamiento)
Proyecto
Factibilidad y adecuacin al mercado
Simulacin de distintas situaciones
19
Condiciones de financiamiento
Bancos solicitan: Compartir Riesgo
Aporte del Promotor (30% a 40%)
Terreno
Primera y Preferente Hipoteca
Proyecto
Arquitectura, Estructuras,
Inst. Elctricas e Inst. Sanitarias
Licencia
Anteproyecto aprobado
Liquidacin de licencia cancelada
Obra
Avance hasta cumplir con el % requerido
Preventa mnima de 30% 20
Evaluacin del Banco

Los Bancos considerarn el escenario
pesimista:
Aporte Promotor 30 % - 40%
Banco 65 %
Recursos Propios del Banco
Tasa de inters del crdito (9 y 11%)
Seguro y Supervisin
Preventas 30 % - 40%
No hay preventas durante obra
Solo Cuotas Iniciales 10 % - 20% de preventa
21
Realidad del Proyecto

Combinarn crdito directo con
desembolsos en planos
Para desembolso en planos es imprescindible la
firma del contrato de prestamos hipotecario
entre el comprador y el Banco con la
participacin del promotor como fiador solidario.
Primero de cancela la deuda del Banco
Si la cuenta del proyecto es positiva, no se carga
intereses al promotor
Menor costo financiero
Mayor rentabilidad
Si el proyecto es rentable con el escenario

del Banco, entonces ser muy beneficioso
en la realidad
22
Anlisis del mercado
Financiamiento y Condiciones de un Proyecto
Etapa de preventas
Periodo de repago
Cierre del proyecto 23
De la empresa
Constitucin de la empresa
Poderes de los representantes
Estados financieros, ltimos 3 aos
Balance General
Estado de perdidas y ganancias
Relacin de socios y accionistas
Curriculum
Persona natural
Declaracin Jurada 2 aos
Estados financieros, ltimos 3 aos
Balance General
Estado de perdidas y ganancias
Curriculum
24
Proyecto:
Memoria Descriptiva
Planos arquitectura y especialidades
Presupuesto detallado
Anlisis de precios unitarios
Estudio de suelos
Cronograma de obra (avance y valorizado)
Flujo de caja
Anlisis de mercado
Anlisis de rentabilidad
25
Anlisis del mercado
Etapa de preventas
Periodo de repago
Etapa de preventas
Adecuar precios a la preventa
Los clientes en esta etapa asumen riesgo
Con xito se pueden incrementar los precios
Establecer presupuesto de marketing
Caseta de ventas, maqueta, perspectiva, video virtual
3D, folletos.
Establecer un compromiso a contratar
Modelo de contrato compraventa de bien futuro
Indicar descuento por desembolso anticipado
del crdito hipotecario.
Es el cliente quien asume el costo financiero.
Disponibilidad de pagar doble cuota
27
Anlisis del mercado
Etapa de preventas
Periodo de repago
Aprobacin definitiva
Completar las condiciones iniciales para el banco
Solicitud de financiamiento
Expediente tcnico definitivo del proyecto
Estimaciones reales de cronograma y flujo de caja
Levantar observaciones crediticias, si las hubiesen
Funcionario / sectorista eleva la propuesta
Expediente es evaluado por Riesgo Crediticio
Aprobado Informe Riesgos se inicia etapa
preventas en paralelo al expediente tcnico
29
Anlisis del mercado
Etapa de preventas
Periodo de construccin-Desembolsos
Periodo de repago
Periodo de construccin Desembolsos

Coordinar con el consultor del banco
Entregar valorizacin actualizada
Verificar conjuntamente el avance de obra
Justificar material en cancha y en proceso
La obra no puede retrasarse

Se debe entregar dentro del plazo
Respetar los acabados fijados al inicio
Evitar modificaciones al proyecto
Cuidar:
Compromiso con clientes
Compromiso con el banco
Respetar los contratos
Toda venta debe ser comunicada al banco31
Esquema de financiamiento
Periodo de Periodo de
Construccin Repago
Inicio
Proyecto Fin Obra
Ingresos por Cuotas de repago
Venta en planos
Desembolsos
Pagar=Desembolsos-
Pagar=Desembolsos-
Ingresos+Intereses
Periodo de gracia
32
Periodo de repago
Se genera el Pagar con el saldo de
construccin
Con Pagar se cancela la cuenta de obra
TEA la misma que construccin
No hay penalidad de prepago
El banco levanta las hipotecas de las unidades
cuando estas hayan sido canceladas y el monto
de la venta abonado para amortizar.
33
Resumen
Solicitud de financiamiento
Precalificacin
Aprobacin definitiva
Contrato de prstamo
Establecer hipoteca sobre el terreno
Construccin, desembolsos y preventas
Repago - Pagar
Primero se cancela la deuda al banco
Del monto de venta se descuenta el IGV y comisin
de ventas.
34
CV Project SAC
Quienes Somos:
Somos un grupo humano constituido
principalmente con amplia experiencia en el campo
prctico de la ingeniera que ha desarrollado
labores en instituciones financieras apoyando a los
clientes a lograr sus proyectos; asesorndolos para
hacerlos ms exitosos, tcnica, comercial y
financieramente.
Nuestros Clientes:
Instituciones Financieras, empresas promotoras,
constructoras, propietarios de terrenos y todo
aquel que requiera de una asesora inmobiliaria.
35
CV Project SAC
Que hacemos:
Evaluar y administrar proyectos inmobiliarios
desde la perspectiva bancaria.
Asesorar a las empresas en sus proyectos y su
relacin con los bancos.
Evaluacin de proyectos para licitaciones privadas
y pblicas para los bancos.
Preparacin del expediente tcnico, comercial y
financiero del proyecto para el Banco.
Hacer el seguimiento a las obras en las que los
bancos participan financieramente.
Valuaciones y tasaciones de proyectos.
Asesora en proyectos fiduciarios.
36
CV Project SAC
Del Proyecto......
A la realidad.....
Mas rentable
37
Business Partner
Tel. 422-
422-8517
www.cvproject.com
E-mail: contacto@cvproject.com
38

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Desarrollo del Anteproyecto y

Rentabilidad del proyecto

Patrimonio Autnomo INMUEBLES

Evaluacin del Banco

Preventa mnima de 30% 20

Evaluacin del Banco

Aporte Promotor 30 % - 40%

Realidad del Proyecto

Si el proyecto es rentable con el escenario

Periodo de construccin Desembolsos

La obra no puede retrasarse

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