Civ. y Com.

>Locacin de cosas > Efectos > Obligacin del locatario de pagar el precio >
Incumplimiento > Accin ejecutiva por cobro de alquileres adeudados
Si bien es cierto que el robo a mano armada es en principio imprevisible y, en muchos
casos, resulta inevitable, no lo es menos que -desafortunadamente y en los tiempos que
corren- es genricamente previsible que ocurra un hecho de esas caractersticas,
particularmente cuando los sujetos pasivos son comerciantes. Ello as, y en virtud de lo
normado por los arts. 513 y 514, Cdigo Civil, no constituye eximente para dispensar el
pago del canon locativo el robo a mano armada, dado que tal circunstancia debe
considerarse un riesgo propio de la actividad comercial.

Marucci, Walter Enrique y otro vs. Solioz, Daniela Alejandra y otro s. Cobro sumario
alquileres /// Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial, Buenos Aires Pergamino;
15-12-2010, RC J 2021/11

En la ciudad de Pergamino, el 15 de Diciembre de 2010, reunidos en Acuerdo Ordinario

los Sres. Jueces de la Excma. Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial del
Departamento Judicial Pergamino, para dictar sentencia en los autos N 156-09
caratulados "MARUCCI, WALTER ENRIQUE Y OTRO/A C/ SOLIOZ, DANIELA
ALEJANDRA Y OTRO/A S/ COBRO SUMARIO ALQUILERES (107)", Expte. 58.104 del
Juzgado en lo Civil y Comercial N 2 departamental, se practic el sorteo de ley que
determin que la votacin deba efectuarse en el siguiente orden: Dres. Jos Carlos
GESTEIRA, Hugo Alberto LEVATO, Graciela SCARAFFIA, y estudiados los autos se
resolvi plantear y votar las siguientes:
CUESTIONES:
I) Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
II) Qu pronunciamiento corresponde dictar?
A la PRIMERA CUESTIN el seor Juez Dr. Jos Carlos GESTEIRA dijo:
El Sr. Juez remitente rechaz las defensas de pago parcial y caso fortuito opuestas por la
accionada y, en consecuencia, conden a sta y al fiador -Santos Salvador Solioz- a
abonar a la actora la suma de quince mil setecientos cincuenta pesos, con ms sus
accesorios y las costas.
El pronunciamiento disconform a los agirados, quienes dedujeron recurso de apelacin.
En el correspondiente memorial, dulense los apelantes del rechazo de las defensa de
caso fortuito y fuerza mayor y dicen que esa decisin es resultado de la desconsideracin
"de diversos elementos de prueba producidos en autos, los cuales resultan esenciales
para una debida consecucin de la presente litis".
Entre tales elementos menciona que la pretendida seguridad del barrio -en donde se
asienta el inmueble locado- fue "una de las razones fundamentales que llevaron a la
locataria a celebrar el convenio de locacin con el Sr. Marucci".
Agrega a lo anterior que, a pesar de la pretextada seguridad de la zona, "al poco tiempo
de haber instalado su establecimiento farmacutico, la accionada sufri diferentes
ilcitos, los cuales repercutieron negativamente en su capacidad de pago".
Seala por otra parte que por las especiales caractersticas de la regulacin de la
actividad farmacutica "la actora no poda dar por rescindido el contrato", aspecto que
-segn denuncian los apelantes- "no fu ni siquiera tratada por el juzgador de grado".
Los agravios originados en el rechazo a parte de las pruebas -en su momento ofrecidas
por el apelante- no sern incluidos en esta resea de antecedentes, lo cual obedece a que
tales diligencias fueron ordenadas y producidas en esta instancia.
Concluyen los memorialistas impetrando el acogimiento del recurso y la revocacin del
fallo, con costas a la apelada.
En su responde, la apelada sostiene que el recurso es inidneo y as debe declarrselo.
Alternativamente refuta los agravios del memorialista y sostiene que no tienen entidad
para conmover los fundamentos del fallo, cuya ntegra confirmacin reclama, con costas.
El recurso no puede prosperar.
Es que, si bien es cierto que el robo a mano armada es en principio imprevisible y, en
muchos casos, resulta inevitable, no lo es menos que -desafortunadamente y en los
tiempos que corren- es genricamente previsible que ocurra un hecho de esas
caractersticas, particularmente cuando los sujetos pasivos son comerciantes o, como en
este caso, profesionales farmecuticos.
Luego, cuando el deudor explota comercialmente un inmueble del que es locatario, debe
descartarse la eximente de fuerza mayor proveniente de un robo a mano armada, dado
que tal circunstancia debe considerarse un riesgo propio de esa actividad comercial.
No puede entonces el inquilino invocar la eximente para dispensarle del pago del canon
convenido con el locador.
Una interpretacin en contrario desnaturalizara las finalidades que se tuvieron en mira
al redactar los arts. 513 y 514 del Cdigo Civil.
En este orden de ideas no debe perderse de vista que al mencionar la segunda norma
uno de los dos caracteres fundamentales: la imprevisibilidad, alude "obviamente, a la
imprevisibilidad razonable, de acuerdo a las circunstancias de personas, de tiempo y de
lugar. Pero el deudor debe haber obrado con prudencia en el prever, porque de lo
contrario lo imprevisto se debe a su propia negligencia" (Conf. CNCom., Sala B,
18/12/59, citado por Belluscio, Cdigo Civil comentado, anot. y concordado, p. 663, t. 2,
ed.1987).
Es por esa razn que en la obra antes citada se explica que adems de las notas de
imprevisibilidad e inevitabilidad "la jurisprudencia exige que el acontecimiento sea
extraordinario, y lo ser, cuando no hay razn para suponer que se producira al tiempo
del cumplimiento de la obligacin (ob. cit., p. 663, t. 2).
Se sigue de lo anterior que los hechos invocados -en el caso- como eximentes distan de
exhibir carcter extraordinario y, consecuentemente, resulta imprudente el comerciante o
profesional que descarta la posibilidad de sufrir algn delito en el ejercicio de su
actividad o giro comercial, ni tomar los recaudos financieros necesarios para sobrellevar
eventualidades de ese orden.
Lo hasta aqu expuesto releva de la necesidad de referirse a la improcedencia de la
postura del fiador, en tanto pretende para s la extensin las circunstancias invocadas
por el locatario. No obstante ello, por virtud del carcter marcadamente personal de la
eximente -segn surge claramente del texto del art. 513 de la ley fondal- la obligacin de
aqul se mantendra subsistente cualquiera que fuese la suerte procesal del segundo.
En ese orden, cuando como consecuencia de la celebracin de un acuerdo, un tercero se
obliga en forma personal por las obligaciones asumidas por una de las partes, de
conformidad a los arts. 1986 y sgtes. del Cdigo Civil, las limitaciones de esa obligacin
accesoria deben ser interpretados restrictivamente, so riesgo de desvirtuar la esencia de
la garanta.
Y, si bien con lo anterior la cuestin queda resuelta sin necesidad de considerar los
argumentos relativos al estado de insolvencia originados por los robos sufridos por la
apelante, creo oportuno sealar que si ese estado de impotencia econmica fuese real,
corresponda a la deudora arbitrar las medidas tendientes a no agravar la situacin,
como por ejemplo la conclusin de la relacin contractual e, incluso aquellas que
implicasen el sometimiento de la situacin falencial a la va procesal pertinente.
Nada de eso ha sido intentado por la demandada, quien no puede excusar la omisin en
las limitaciones que impone la legislacin provincial para la habilitacin, funcionamiento
y traslado de farmacias.
Es que, obviamente, esas limitaciones resultan inoponibles al actor, quien es por
completo ajeno a tales especficas previsiones de la legislacin provincial, que tienen
como nicos sujetos pasivos a los titulares de establecimientos farmacuticos.
Debo mencionar obiter dicta que -como agudamente lo seala la apelada en su responde-
la situacin de incumplimiento de la deudora principal era previa a los robos invocados
como eximentes, esto segn surge de cotejar los perodos locativos reclamados por la
interpelacin obrante a fs. 17 con las fechas consignadas en la documentacin obrante a
fs. 38 y siguientes de la presente.
Por lo expuesto, voto por la afirmativa.
Es mi voto.
A la misma cuestin los seores Jueces Dres. Hugo Alberto LEVATO y Graciela
SCARAFFIA por anlogos fundamentos votaron en igual sentido.
A la SEGUNDA CUESTIN el Sr. Juez, Dr. Jos Carlos GESTEIRA dijo: de conformidad
al resultado habido al tratarse la cuestin precedente, estimo que el pronunciamiento
que corresponde dictar es:
Desestimar el recurso en tratamiento y, en consecuencia, CONFIRMAR en todas sus
partes la sentencia apelada e imponer las costas de esta instancia a los apelantes (art. 68
CPC.), difiriendo la regulacin arancelaria de Alzada hasta tanto obre la correspondiente
a la primera instancia.
As lo voto.
A la misma cuestin los seores Jueces Dres. Hugo Alberto LEVATO y Graciela
SCARAFFIA por anlogos fundamentos votaron en igual sentido.
Con lo que termin el presente Acuerdo, dictndose la siguiente;
SENTENCIA:
Desestimar el recurso en tratamiento y, en consecuencia, CONFIRMAR en todas sus
partes la sentencia apelada e imponer las costas de esta instancia a los apelantes (art. 68
CPC.), difiriendo la regulacin arancelaria de Alzada hasta tanto obre la correspondiente
a la primera instancia.
Regstrese. Notifquese. Devulvase.
Fdo.: Dres. Hugo Alberto Levato - Jos Carlos Gesteira - Graciela Scaraffia.