APUNTES DE URBANSTICA

TEMA 7: LICENCIAS URBANSTICAS Y LICENCIA DE ACTIVIDADES 1

TEMA 7: LICIENCIAS URBANSTICAS Y LICENCIA DE ACTIVIDADES

1. LICENCIAS URBANSTICAS

1.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA

1.2. ACTOS SUJETOS A LICENCIA
1.3. RGANO COMPETENTE PARA EL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA
1.4. PROCEDIMIENTO DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS

2. LICENCIA DE ACTIVIDADES

2.1. RGIMEN JURDICO

2.2. CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA
2.3. ACTIVIDADES SUJETAS A LICENCIA
2.4. RGANO COMPETENTE PARA EL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA
2.5. PROCEDIMIENTO DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS

Jess Quesada Polo

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LICENCIAS URBANSTICAS Y LICENCIA DE ACTIVIDADES

La licencia es una manifestacin de las potestades administrativas, mediante la que se remueve un

obstculo, meramente administrativo, que se opone al ejercicio de la actividad pretendida por parte de
un sujeto determinado, previa comprobacin de su ajuste a la Ley.

1. LICENCIAS URBANSTICAS

1.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA

El planeamiento urbanstico confiere solo una aptitud inicial para la edificacin de un terreno, pero
el derecho a edificar, se alcanza tras el cumplimiento de unas cargas y obligaciones. La
verificacin ltima del cumplimiento de la legislacin y planeamiento urbanstico se plasma en la
licencia municipal.
Interesa destacar dos notas de la licencia urbanstica:
1.- Tiene efectos constitutivos: la licencia otorga el derecho a edificar o a realizar actuaciones
urbansticas. Es necesaria la previa licencia para desarrollar dichas actividades. La licencia
de obras tambin es indispensable para autorizar e inscribir escrituras de declaracin de obra
nueva.
2.- Es un acto administrativo reglado: la Administracin est obligada a su otorgamiento si lo
solicitado se adecua a la normativa urbanstica de aplicacin, y se han cumplido los deberes y
obligaciones legales.

1.2. ACTOS SUJETOS A LICENCIA

El art. 191 de la LUV enumeran exhaustivamente los actos sujetos a licencia urbanstica:

1. Estn sujetos a licencia urbanstica, y sin perjuicio de las dems autorizaciones que sean
procedentes con arreglo a la legislacin urbanstica y sectorial aplicable, todos los actos de uso,
transformacin y edificacin del suelo, subsuelo y vuelo, y en particular los siguientes:

a) Las obras de construccin, edificacin e implantacin de instalaciones de nueva planta.

b) Las obras de ampliacin de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes.
c) Las obras de modificacin o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior e interior
de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, cualquiera que sea su
uso.
d) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carcter provisional.
e) La demolicin de las construcciones.
f) La primera ocupacin de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construccin, as
como la ocupacin en caso de segundas o posteriores trasmisiones de las mismas cuando sea
exigible de acuerdo con la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenacin y
fomento de la calidad de la edificacin.
g) Los actos de divisin de terrenos o de parcelacin de fincas, salvo en los supuestos legales de
innecesariedad de licencia.
h) La modificacin del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones, as como el uso
del vuelo sobre los mismos.
i) Los actos de intervencin sobre edificios o elementos protegidos o catalogados, cualquiera que
sea el alcance de la obra.

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j) Los desmontes, las explanaciones, los abancalamientos y aquellos movimientos de tierra que
excedan lo imprescindible para la prctica ordinaria de labores agrcolas.
k) La extraccin de ridos y la explotacin de canteras, en los trminos dispuestos por el prrafo
4 siguiente.
l) La acumulacin de vertidos y el depsito de materiales ajenos a las caractersticas propias del
paisaje natural, salvo el acopio de materiales necesarios para la realizacin de obras ya
autorizadas por otra licencia.
m) El levantamiento de muros de fbrica y el vallado en los casos y bajo las condiciones estticas
que exijan las ordenanzas de los planes reguladoras de su armona con el entorno.
n) La apertura de caminos, as como su modificacin o pavimentacin.
) La ubicacin de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o
permanentes.
o) La instalacin de invernaderos.
p) La colocacin de carteles y vallas de propaganda visibles desde la va pblica.
q) La ejecucin de obras e instalaciones que afecten al subsuelo.
r) La instalacin de tendidos elctricos, telefnicos u otros similares y la colocacin de antenas o
dispositivos de comunicacin de cualquier clase.
s) La construccin de presas, balsas, obras de defensa y correccin de cauces pblicos, vas
pblicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuracin
del territorio.
t) Las talas y abatimiento de rboles que constituyan masa arbrea, espacio boscoso, arboleda o
parque, a excepcin de las autorizadas en suelo no urbanizable por los rganos competentes en
materia agraria o forestal.
u) La ejecucin de obras de urbanizacin, salvo lo dispuesto en el nmero 3 del presente artculo.
v) Todas las dems actuaciones en que lo exija el planeamiento o las ordenanzas municipales.

2. No estn sujetos a licencia urbanstica los actos enunciados en el nmero 1 de este artculo
cuando hayan sido previamente autorizados como consecuencia de la aprobacin de un proyecto
de urbanizacin o de obra pblica de iguales efectos segn la legislacin urbanstica, ni las
parcelaciones o la divisin de fincas incluidas en un proyecto de reparcelacin.

3. Las obras e instalaciones propias de las actividades extractivas debern contar con la
autorizacin exigible de acuerdo con la legislacin minera y estarn, adems, sujetas a licencia
municipal de actividad con observancia de las prescripciones que les sean aplicables conforme a la
normativa medioambiental, territorial y urbanstica.

4. Cuando los actos de edificacin y uso del suelo, y aquellos otros previstos en esta Ley, se
realizaren por particulares en terrenos de dominio pblico, se exigir tambin licencia, sin
perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular
del dominio pblico. La falta de autorizacin o concesin impedir al solicitante obtener licencia y
al rgano competente otorgarla.

5. Se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales no previstos en el Plan siempre que
no dificulten su ejecucin ni la desincentiven. El otorgamiento requerir previo informe favorable
de la conselleria competente en urbanismo en Municipios de poblacin inferior a 25.000
habitantes.
La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias caractersticas de la construccin
o de circunstancias objetivas, como la viabilidad econmica de su implantacin provisional o el
escaso impacto social de su futura erradicacin. La autorizacin se otorgar sujeta al compromiso
de demoler o erradicar la actuacin cuando venza el plazo o se cumpla la condicin que se
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establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnizacin, que deber hacerse constar en el
Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalacin.

1.3. RGANO COMPETENTE PARA EL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA

La competencia para otorgar las licencias corresponde a los Municipios, y el rgano competente es
el Alcalde, sin perjuicio de la posibilidad de delegar en la Junta de Gobierno Local o en otro
Concejal.
En suelo no urbanizable la competencia, igualmente, est residenciada en el Municipio, pero la
LSNU exige como requisito previo al otorgamiento municipal de la licencia, que los rganos
urbansticos de la Generalitat Valenciana concedan la declaracin de inters comunitario para
las actividades industriales, tursticas, deportivas, mineras, etc..

1.4. PROCEDIMIENTO DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS

1.- El procedimiento se inicia siempre a instancia de parte, mediante solicitud que se presentar
en el Registro General del Ayuntamiento o en cualquiera de los lugares permitidos en la Ley
30/1992, de 26 de noviembre de Procedimiento Administrativo Comn (por ejemplo en las
oficinas de Correos).
Sin perjuicio de que la Administracin municipal, controle la titularidad de los terrenos para
evitar posibles conflictos, no es preciso acreditar la titularidad dominical del terreno para
solicitar la licencia, ya que su otorgamiento no prejuzga cuestiones de ndole civil y se har con
reserva de la propiedad y sin perjuicio del derecho de terceros.
La solicitud deber ir acompaada de Proyecto Tcnico, cuando la naturaleza de lo solicitado lo
requiera, y de los dems documentos indispensables para dotar de contenido la resolucin, que
normalmente vendrn determinados, para cada tipo de licencia, en las Ordenanzas urbansticas
municipales.
Respecto al Proyecto Tcnico, el Real Decreto 2512/1977 distingue entre proyecto bsico y
proyecto de ejecucin, en las obras de arquitectura. El proyecto bsico es suficiente para
solicitar la licencia e iniciar su tramitacin, pero slo el proyecto de ejecucin puede legitimar el
inicio de la ejecucin de las obras.

2.- La solicitud puede suscitar reparos de orden tcnico y/o jurdico, ya sea en el proyecto, en la
restante documentacin, o en el cumplimiento de las obligaciones legales precisas: Si la
deficiencia fuere insubsanable se denegar la licencia, y si se considerase subsanable, dentro del
plazo para resolver la peticin, se otorgar al solicitante quince das para solventar la deficiencia,
quedando en suspenso el plazo de resolucin desde la notificacin de la deficiencia.
Se permite el otorgamiento de licencias parciales que autoricen la realizacin de fases concretas
del proyecto, a reserva de la subsanacin o suplemento de ste en aspectos menores y
complementarios pendientes de autorizacin administrativa.

3.- Previa la emisin de los informes tcnico y jurdico correspondientes, la Administracin debe
resolver el otorgamiento de la licencia en los plazos siguientes, con la prrroga del periodo de
subsanacin de deficiencias, en su caso:
- Un mes: licencias de parcelacin (o certificado de innecesariedad), de mera reforma, y de
ocupacin o habitabilidad (la Cdula de Habitabilidad puede subsumirse en la licencia de
ocupacin).
- Dos meses: licencias de obra mayor y de derribo.
- Tres meses: licencias de intervencin.

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- Las licencias para cualquier tipo de obras que, por disposicin legal o reglamentaria, hayan
de otorgarse junto a la licencia de actividad, se sometern, con preferencia respecto a las
reglas anteriores, al rgimen procedimental especfico de la licencia de actividad.

4.- Si transcurridos los plazos para resolver la peticin de licencia no se dicta resolucin expresa, la
Ley regula el llamado silencio administrativo o acto presunto, que tiene el mismo valor y
eficacia, que la resolucin expresa.

La regla general es que si la solicitud de licencia no se resuelve dentro del plazo legal, se
entender estimada, es decir, concedida.
Existen dos excepciones a la regla general, en que se entender desestimada:
Las licencias de intervencin: solo pueden otorgarse por resolucin expresa.
Las solicitudes cuyo contenido sea constitutivo de una infraccin grave y manifiesta de la
ordenacin urbanstica.

El silencio administrativo presenta el problema de determinar el medio jurdico para acreditar o

hacer valer la licencia obtenida, o para asegurarse que estamos ante un supuesto en que se ha
obtenido. La legislacin prev los siguientes mecanismos:

a) Quien haya solicitado en forma preceptiva licencia y transcurra el plazo de resolucin sin
dictarse la misma, queda legitimado, mientras la Administracin no le ordene lo contrario,
para iniciar las obras (salvo en construcciones catalogadas), siempre que se ajusten a la
ordenacin urbanstica y se desarrollen cumpliendo los dems deberes y condiciones que la
ley y los planes exigen.
b) El solicitante de licencia puede notificar a los rganos urbansticos de la Generalitat su
intencin de iniciar las obras, acompaando informacin sobre las mismas y acreditando que
solicit la licencia y no se resolvi dentro del plazo. La Administracin de la Generalitat en
el plazo de un mes, recabar informacin al Ayuntamiento, y si ste no expresa
motivadamente su oposicin a la obra y aquella no aprecia contravencin grave de la
ordenacin urbanstica, expedir al interesado, para su uso particular, un certificado que d
constancia de ello.

5.- Los actos expresos sobre otorgamiento de licencias de obra, debern ser notificados por el
Ayuntamiento a los rganos urbansticos de la Generalitat Valenciana, que ejercern un
control de legalidad sobre los mismos.

6.- Competencias concurrentes: la licencia urbanstica se limita a controlar que las obras o
actuaciones a realizar se ajustan a la legislacin y planeamiento urbanstico, otorgndose con
independencia de la necesidad de otros permisos, autorizaciones o concesiones, al afectar la
competencia de otras Administraciones (Costas, puertos, aguas, medio ambiente, etc.). En
consecuencia, ninguna Administracin podr exigir la autorizacin de las dems con carcter
previo, aunque sea necesario que todas concurran para realizar la obra o actividad, salvo que la
legislacin especfica lo exija expresamente.

Hay que destacar la relacin de la licencia de obras con la licencia de actividades: la legislacin
exige que la concesin de la de actividades sea previa a la de obras, y en todo caso simultnea.
Pero la concesin de una no prejuzga la concesin de la otra al tratar bienes jurdicos distintos,
aunque se otorgan por el mismo rgano, el Alcalde. Para legitimar la ejecucin de la obra es
necesario obtener las dos licencias municipales.

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2. LICENCIA DE ACTIVIDADES

2.1. RGIMEN JURDICO

La legislacin aplicable a las licencias de actividades, tambin denominadas licencias de instalacin,

apertura y funcionamiento es la siguiente: Ley 3/1989, de 2 de mayo, de las Cortes Valencianas, sobre
Actividades Calificadas; Decreto 54/1990, de 26 de mayo, de la Consellera de Administracin
Pblica, que aprueba el Nomencltor de Actividades Calificadas; Real Decreto 2414/1961, de 30 de
noviembre, que aprueba el Reglamento de Actividades Calificadas, que es aplicable en la Comunidad
Valenciana con carcter de legislacin bsica; Instruccin para la aplicacin del anterior Reglamento
de 15 de marzo de 1963.

2.2. CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA

Con base en la proteccin medio-ambiental el ordenamiento jurdico exige al promotor de

cualquier actividad que pueda afectar al medio ambiente, la necesidad de obtener una licencia
municipal, que bsicamente tiene como finalidad verificar la licitud de la localizacin de la
misma y determinar las medidas correctoras necesarias para garantizar la seguridad, anulando
o reduciendo los efectos perniciosos o de riesgo.
Interesa destacar las siguientes notas de la licencia de Actividades:
1.- Tiene efectos constitutivos: es necesario obtener previamente la licencia para ejercer la
actividad.
2.- Carcter reglado: la Administracin est obligada a otorgar la licencia si se cumplen las
previsiones legales.
3.- Licencia de tracto continuo: concedida la licencia, el Ayuntamiento tiene la obligacin de
controlar el ejercicio de la actividad permanentemente, exigiendo al titular la introduccin de
nuevas medidas correctoras, que demanden los avances de la tcnica y de la ciencia.

2.3. ACTIVIDADES SUJETAS A LICENCIA

Estn sujetas a licencia las actividades calificadas definidas en el R.D. 2414/1961:

Molestas: las que constituyen una incomodidad por los ruidos o vibraciones que producen o por
los humos o gases, olores, polvos o sustancias que eliminen.
Insalubres: las que den lugar a desprendimientos o evacuaciones de productos que puedan
resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
Nocivas: las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daos a la riqueza agrcola, forestal,
pecuaria o pisccola.
Peligrosas: las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos
susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros
anlogos para las personas o los bienes.

La Generalitat Valenciana ha aprobado en Nomencltor de Actividades, estableciendo su calificacin

y clasificacin en grados, pero no tiene carcter limitativo, y estar sujeta a licencia cualquier
actividad que pueda subsumirse en las anteriores definiciones, aunque no se encuentren en dicho
Nomencltor.

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2.4. RGANO COMPETENTE PARA EL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA

La competencia para otorgar las licencias de actividades calificadas corresponde a los Municipios, y el
rgano competente es el Alcalde, sin perjuicio de la posibilidad de delegar en la Comisin de
Gobierno o en otro Concejal, y de la participacin en el procedimiento de concesin de los rganos
competentes de la Generalitat Valenciana, que seguidamente se expondr.

2.5. PROCEDIMIENTO DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS

1.- El procedimiento se inicia siempre a instancia de parte, mediante solicitud que se presentar
en los mismos lugares que se expusieron en la licencia de obras, siendo igualmente aplicable lo
dicho respecto a la titularidad de los terrenos o inmuebles en los que se pretende ejercer la
actividad.
Acompaando la solicitud se presentara la documentacin que exigieren las Ordenanzas
municipales, y el Proyecto Tcnico y un Memoria descriptiva en los que se detallen las
caractersticas de la actividad, su posible repercusin sobre la sanidad ambiental y las medidas
correctoras previstas.
2.- La presentacin incompleta de la documentacin exigir al Ayuntamiento solicitar la
subsanacin, otorgando un plazo de quince das, a contar desde la notificacin. En defecto de
subsanacin se proceder a archivar la solicitud.
3.- Una vez completado el expediente de solicitud el Alcalde adoptar una de estas dos decisiones:
a) Denegar la licencia expresa y motivadamente: en ejercicio de un control de la legalidad
urbanstica, y previo informe tcnico que as lo determine, denegar la licencia cuando la
solicitud no se ajuste al planeamiento urbanstico o dems normas de competencia
municipal. (Principalmente es un control de localizacin).
b) Ordenar la tramitacin de la solicitud: cuando no se den las razones expuestas. Seguirn
los trmites que a continuacin se detallan.
4.- Los tcnicos municipales emitirn informe provisional, en plazo no superior a quince das,
sobre: caractersticas de la actividad, su grado de peligrosidad o de molestia y dems
circunstancias que estimen pertinentes.
5.- El expediente completo se someter a un periodo de Informacin pblica, en el Boletn Oficial
de la Provincia y Tabln de Anuncios del Ayuntamiento, por trmino no inferior a diez das ni
superior a veinte, para que todo aquel que lo desee formule las observaciones que tenga por
convenientes. A los vecinos inmediatos al lugar donde haya de emplazarse la actividad se les
notificara personalmente.
6.- Finalizado el periodo de informacin pblica, y previo informe de los tcnicos municipales de las
alegaciones presentadas, en su caso, el Alcalde emitir un informe razonado, y remitir la
totalidad del expediente, en el plazo de cinco das, al rgano competente de la comunidad
autnoma.
7.- En la Comisin Provincial de Calificacin de Actividades, dentro de los diez das siguientes a
la recepcin del expediente, emitirn informe los Servicios Tcnicos que les corresponda segn
la naturaleza de la actividad. Seguidamente la Comisin Provincial proceder a calificar la
actividad y, examinar la garanta y eficacia de los sistemas correctores propuestos y su grado de
seguridad, pudiendo acordar:
a) aceptar las medidas propuestas: informe favorable.
b) no aceptar las medidas propuestas: dar audiencia al interesado por plazo de diez das, y
acordar seguidamente:
- informe favorable en los trminos del proyecto
- informe favorable condicionndolo a la incorporacin de medidas correctoras.

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- informe desfavorable, por entender que no existen medidas correctoras que puedan
reconducir la actividad dentro de la legalidad.

En los dos ltimos supuestos el informe es vinculante para el Ayuntamiento, que exigir las
medidas correctoras o denegar la licencia segn el caso.

8.- El expediente se devolver al Ayuntamiento, para que en el plazo de diez das el Alcalde
resuelva expresamente, otorgando o denegando la licencia solicitada.
Si el Alcalde no resuelve expresamente juega el silencio administrativo o acto presunto,
teniendo con carcter general efecto estimatorio, siempre que la peticin de licencia se hiciera
debidamente documentada y se ajustase al ordenamiento jurdico. El efecto ser desestimatorio en
una serie de supuestos expresamente previstos en la Ley (industria de armas, explosivos, etc.).
La licencia de actividad concedida faculta solo para realizar la instalacin conforme al proyecto
aprobado y condiciones impuestas, pero no para el ejercicio de la actividad.
9.- Para legitimar el ejercicio de la actividad el Ayuntamiento deber expedir el Acta de
Comprobacin favorable, que comprueba que la instalacin realizada se ajusta a la licencia
concedida, previa peticin del interesado acompaada de certificacin del tcnico director
especificando dicha conformidad. Si el Ayuntamiento no expide el Acta en el plazo de quince
das, la actividad podr empezar a ejercerse, bastando la simple notificacin del interesado al
Ayuntamiento.

LOS ACTOS PREVIOS A LA LICENCIA EN SUELO NO URBANIZABLE (Ley 10/04 de la

Generalitat Valenciana del suelo no urbanizable).

Conforme a lo dicho en el Tema II, las actuaciones permitidas en suelo no urbanizable, tiene carcter
excepcional y es necesaria una autorizacin denominada Declaracin de Inters Comunitario previa
al acto de la licencia urbanstica para la explotacin de canteras, extraccin de ridos, generacin de
energa renovable y las actividades industriales, productivas y terciarias o de servicio.

Los actos de uso y aprovechamiento del suelo no urbanizable comn para las construcciones e
instalaciones agrcolas, ganaderas, cinegticas o forestales, de vivienda aislada y familiar, vivienda
rural vinculada a explotacin agrcola y para los asentamientos rurales-histricos, sern autorizables
por el ayuntamiento mediante el otorgamiento de las correspondientes licencias municipales, previos
los informes o las autorizaciones legalmente exigibles, emitidos por las consellerias competentes por
razn de la materia, y con las condiciones sealadas por aquellas. La solicitud de dichos informes o
autorizaciones se efectuar previa comprobacin por el Ayuntamiento de la compatibilidad urbanstica
de la actuacin solicitada.

Los actos de uso y aprovechamiento del suelo no urbanizable protegido previsto pro el planeamiento
por ser necesarias y compatibles con el mejor aprovechamiento, conservacin, cuidado y restauracin
de los recursos naturales o para su disfrute pblico y aprovechamiento colectivo sern autorizados por
el ayuntamiento mediante el otorgamiento de las correspondientes licencias municipales previo
informe favorable de la Conselleria competente en materia de territorio.

La Generalitat interviene en la autorizacin de usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable

comn, mediante la declaracin de inters comunitario previa a la licencia municipal, en los supuestos
contemplados para la explotacin de canteras, extraccin de ridos, generacin de energas renovables
y las actividades industriales productivas y terciarias o de servicios.

Los usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable comn que sean objeto de asignacin mediante
planes especiales no requerirn su posterior declaracin de inters comunitario.
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Tampoco la requerirn, los usos y aprovechamientos que vengan regulados por un plan de accin
territorial sectorial, sin que ello exima del pago del correspondiente canon.

La declaracin de inters comunitario, atribuye usos y aprovechamiento en el suelo no urbanizable.

Esta declaracin deber estar motivada y fundarse en:
a) Una positiva valoracin de la actividad solicitada.
b) La necesidad de emplazamiento en el suelo no urbanizable
c) La mayor oportunidad y conveniencia de la localizacin propuesta frente a otras zonas del
suelo no urbanizable.
d) La racional utilizacin del territorio.

La justificacin de la necesidad de emplazamiento en el suelo no urbanizable se realizar valorando

entre otros, la imposibilidad fsica de la actividad en otro tipo de suelo.

La declaracin de inters comunitario estar vinculada a una actividad concreta y obligar al promotor
o propietario a pagar el correspondiente canon de uso y aprovechamiento y a cumplir los restantes
compromisos asumidos y determinados en la misma.

Por cuanta correspondiente al coste econmico que se derivara de la transformacin de un suelo

urbanizable para la obtencin de una parcela de superficie, uso y aprovechamiento equivalente a la
vinculada por la declaracin de inters comunitario atribuido.

El plazo de vigencia del uso y aprovechamiento atribuido por la declaracin de inters comunitario no
podr exceder de treinta aos.

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