MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES.

Sabemos que las modalidades son las transformaciones que el legislador hace a principios
generales para evitar que la aplicacin de stos traiga situaciones conflictivas, en la venta
de muebles e inmuebles, nuestra legislacin trae varios casos en que la transmisin del
derecho de propiedad o cumplimiento de la obligacin de dar; se efecta en un momento
posterior a aquel de la celebracin del contrato y entre estos casos tenemos: mencionan

Escenarios

Desarrollo
Modalidades en la venta de Muebles e Inmuebles:

Ciertas situaciones que van alterar principios generales y que las impone el legislador para
evitar mayores problemas. Esas modalidades las dividiremos atendiendo a su objeto, en:

Modalidades en la venta de cosas muebles.

Modalidades de la venta de cosas inmuebles.

Muebles:

a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen,
cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se est diciendo que es
imperfecto el contrato porque ste ya se produjo o ya se origin, esto en virtud que se ha
emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se
transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los
riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece
para su dueo.

Artculo 1.475 Cuando se trata de mercancas vendidas con sujecin al peso, cuenta o
medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y
peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

La modalidad que trae este articulo es que el efecto real automtico de la venta, que est
contenido en el artculo 1.161, en este caso no funciona . Puede el comprador y el vendedor
estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se
ha producido la transferencia automtica de la propiedad.

La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, est tambin en el

artculo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor estn deacuerdo en precio y cosa el
riesgo es para el comprador pero en caso del artculo 1475 el riesgo es para el vendedor.
Entonces este artculo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales
establecidos en el artculo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades
es que la cosa vendida debe ser pesada,medida o ontada para que la venta se perfeccione.

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacn y un sujeto X visita a ste en calidad de comprador; l

quiere comprar 50 latas de manteca, el dueo acepta la comprar l informa que no hay
problema, se las vende. El comprador X le informa al vendedor que necesita hacer una
diligencia cerca del almacn y que en 15 minutos estara de vuelta, al salir ste del almacn
ocurre un terremoto y se destruye el negocio Quin pierde las latas de manteca? El
Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y
no se ha medido.

b-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al
conjunto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de mercancas se
perfeccionan inmediatamente.

Artculo 1.476 Si, al contrario, las mercancas se han vendido alzadamente o en globo. La
venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en
globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideracin al peso al nmero o
la medida, o cuando, aunque se haya hecho mrito de esto ha sido nicamente para
determinar el monto del precio.

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacn y un sujeto X visita a ste en calidad de comprador; l

quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueo acepta la comprar
l informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el
comprador. El comprador X le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia
cerca del almacn y que en 15 minutos estara de vuelta, al salir ste del almacn ocurre un
terremoto y se destruye el negocio Quin pierde las latas de manteca? El Comprador,
porque se consinti la venta, se est comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a
medir.

c-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el
comprador haya hecho conocer su aceptacin en el plazo fijado por el uso, es decir, son
objetos que se venden con la condicin que los gusten o los prueben para conocer si la
calidad de los que est comprando es lo que desean. Lapso

Artculo 1.477 En cuanto a las mercancas que se acostumbra gustar o probar antes de
comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptacin en el plazo fijado por la convencin o por el uso.

Aqu la modalidad no funciona como condicin suspensiva porque el comprador solo est
obligado a probar, no a comprar. El nico obligado que aparece aqu es el vendedor: est
obligado a vender. De manera que la modalidad esta aqu en que se ha transformado esta
venta en unilateral: el nico obligado es el vendedor. Por la va del pacto no pueden
vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sera ir contra una de las
caractersticas esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el legislador si puede entrar a lo
esencial, y aqu, para salvar situaciones, lo hace. Impone al comprador la obligacin de
probar pero no de comprar ; el nico obligado desde el punto de vista del contrato es el
vendedor.

d-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condicin suspensiva, es decir,
hay cosas que bien sea porque est, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que
probar el material con que estn hechas, se le da la oportunidad al comprador de que el
ensaye primero.

Artculo 1.478 La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condicin
suspensiva.
Debemos recordar que una venta estar sujeta a condicin suspensiva cuando el hecho
cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. Aqu hay una condicin
suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo, y si el resultado o
anlisis de ese ensayo sale bien, el comprador est obligado a comprar porque ese resultado
no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a l.

e-) Venta Futura: Es donde la trasmisin se supone que la misma lleguen a existir.

Esta venta es vlida, salvo los casos previstos en los artculos 1.156 y 1.484 del cdigo civil
donde la prohibicin nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Las
principales formas de venta de cosas futuras son:

a) la venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operacin a que la cosa
llegue a existir.

b)la venta spei en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue
a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad.

Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de
la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del
contrato. Esto es perfectamente vlido, pero est sometido a la condicin de que la cosa
tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula.

f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las
prestaciones o de ambas no est determinado de una manera fija, sino que depende de un
acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta vitalicia, en la cual una de las
partes entrega un capital a cambio de una renta que durar toda la vida del que la recibe. El
alcance econmico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de
la duracin de la vida de la otra parte. Y el contrato ser ms o menos ventajoso segn sta
viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la
venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre s el riesgo de que la cosa no
llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador
toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, etctera.

Hay una estrecha analoga entre condicin y contrato aleatorio; en ambos casos los
derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que est en
juego en la condicin es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos
aleatorios es la mayor o menor extensin de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece
en algunos casos; as, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnizacin se debe si
ocurre la condicin prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de
una cosa futura, etctera.

En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato
pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede
quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio econmico de las contraprestaciones
definitivamente resultantes. Por excepcin, puede admitirse la aplicacin de la lesin a los
contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carcter que ni
la misma alea pueda justificarla. As, por ejemplo, cuando se compra una cosa que puede o
no llegar a existir y se paga mucho ms de lo que ella valdra, aun existiendo. En efecto,
cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecer menos
precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que, de existir, valdr 200. El
contrato es normal; ninguna de las partes podr invocar la lesin. Pero si ofrece 200 por lo
que aun existiendo vale 100, el contrato puede resolverse por lesin, porque desde el punto
de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le ser siempre ventajoso.

Inmuebles:

Venta por Cabida y en Globo:

Venta por Cabida: Aquhay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el contenido de
inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar la cabidad
del inmueble.Sobre todo refirindonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se
compra materia del contrato de compraventa; puede que tenga menos o ms medida de lo
que se crean en principio las partes.

Yo voy a comprar un terreno y en principio se crea que el mismo tiene un rea de tantos
metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o ms metros. Es por eso que
nuestra legislacin a establecido algunas reglas que estn plasmadas en el :

Artculo 1.496. El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad

expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a razn de tanto por

medida, el vendedor est obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad
expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a
sufrir una disminucin proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el

comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el
excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general segn el cual la
cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. Pero en la
continuacin de el mismo Cuando esto no sea posible, aqu si encontramos la
modalidad. Como ejemplo. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. 000 M2 a Bs.
300 M2. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. 000
M2. La diferencia de 1. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrir la
disminucin proporcional en el precio.

Cuando el legislador expresa o el comprador no lo exija, se est refiriendo al caso de

que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que est vendiendo y entonces exista la
posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la
otra parcela. Pero si esa parcela es la nica, porque las adyacentes son de otro propietario,
entonces no ser posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la
disminucin proporcional en el precio. Esta es una accin quanti minoris.

Si se encuentra y esta es la otra situacin- que la cabida es superior a la expresada en el

contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligacin del
comprador que se encuentra en este articulo). Pero esta obligacin est condicionada, as el
excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada, porque en
este caso el legislador habla de que el comprador puede desistir del contrato. No hay
accin de desistir; aqu debe entenderse que se est hablando de rescisin.

Entonces, y esto es muy importante, si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisin.

Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 000 M2 y resulta que esta solo tiene
4.000 M2, no puede pedir la rescisin. Si el vendedor no puede completarle los 5. 000 M2,
la norma dice que lo nico que opera es le accin quanti minoris y deber quedarse con
los 4. 000 aunque necesite 5. 000. Cmo se salva el comprador de caer en esta situacin?
La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio, sino la
finalidad especfica del comprador para hacer la adquisicin.

Ejemplo:

Tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del rea porque mi
capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la
veintava parte de la cantidad declarada.

Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mencin a ciertos
trminos que estn relacionados con la venta de cabida.Cuando se compra un terreno no se
especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece
relacin entre cada medida y cada parte del precio.
En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse con documentos donde
los linderos aparecen as: Fundo que eso fue del Sr. Miguel Rodrguez; y se sealan los
metros. Eso es mayor seguridad, pero eso no es lindero. Esta situacin nos viene del
derecho espaol. Utiliza los linderos en forma. Lindero es sinnimo de lmite. Lo
conceptual del lindero seria as: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C,
siguiendo en la lnea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z; ese es lindero. Pero para
mayor seguridad se seala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se
encuentra hacia ese punto, como sera que se sealara que entre los dos puntos hay dos
kilmetros y all se encuentra la hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a
reforzar ese lindero.

Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese contenido es su
cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido.

Cuando estudiamos la parte final del artculo 1. 496, hablamos que all el precio se
determina en funcin de la cabida. All lo importante es que el precio se determina en tanto
por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a Bs, el M2.

Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Por
ejemplo, se compra un terreno de 2. 000 M2 por Bs. 1. 00.000,oo Esta ser una venta en
globo, pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo tambin hay
que hablar de cabida. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia
jurdica y econmica a un aspecto, y en otro momento le damos la importancia jurdica y
econmica a otro aspecto distinto de la misma cosa.

Veamos: tengo una parcela de 10. 000 M2 y puede vender una parte de ella dndole
importancia para determinar el precio, a fragmentos de ella. Esa es venta por cabida. La
otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa
parte influya para nada en la determinacin del precio. Esa es venta en globo.

Los Artculos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para completarlos
hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de rea, de
cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinacin del precio nunca se le da
importancia a la cabida. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se
estipula en globo. NO se establece ninguna relacin entre cada medida y cada parte del
precio.

Articulo 1. 497. En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y
limitados, o de fondos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida,
sea que comience por la identificacin del cuerpo vendido seguida de la medida, la
expresin de la medida no da lugar a ningn aumento de precio a favor del vendedor por
el exceso de la misma, ni a ninguna disminucin del precio a favor del comprador por
menor medida, sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato
sea de una veintava parte en ms o menos habida consideracin al valor de la totalidad de
los objetos vendidos, si no hubiere estipulacin en contrario.
En la primera parte del articulo se esta refiriendo al objeto en dos formas: el objeto
inmueble lo ve el Cdigo en dos aspectos; cuerpo determinado y limitado, fundos distintos
y separados. Caso A: Caso B:

sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicacin del cuerpo
vendido seguido de la medida

Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la
venta de parcelas;

1.Venta de 5. 000 metros de terreno por Bs. .. y

2.Venta de una parcela de terreno 5. 000 metros por Bs.

En primer caso se comienza por la indicacin de la medida y en el segundo caso se

comienza por la indicacin del cuerpo vendido seguido de la medida.

En el antiguo derecho francs el tratamiento para el caso de que se comience por la

indicacin de la medida que para cuando se comience por la indicacin del cuerpo vendido,
es diferente, en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio, cuando
resulte que se haya vendido ms o menos de lo estipulado.

Pero para nuestro Cdigo, el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Sea como sea, los
efectos son iguales.

Y la continuacin de dicho artculo es clara, slo hay que referirse a lo que se quiere
significar con Una veintava parte en mas o en menos, habida consideracin al valor de
la totalidad de los objetos vendidos

Aqu hay que calcular esa veintava parte en la relacin con el precio, mientras en la venta
por cabida hay que comprar la veintava parte en la relacin con la cabida, con el contenido,
con la superficie del inmueble.

Entonces. Cuando se habla de venta por cabida, a tanto la medida, la diferencia para
ejercer la rescisin se calcula en base al contenido, a la cabida, y para ejercerla, en el caso
de venta en globo, se toma en cuenta la cuanta.

Evidentemente que el comprador tendr que medir el terreno para establecer la diferencia
pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso, sino el precio global. Aqu se
invoca la cabida para hacer el reclamo, no para hacer el contrato. No nace el contrato sobre
esas bases ni sus efectos tampoco.

Articulo 1. 498. En el caso de que, segn el artculo precedente, haya lugar a aumento de
precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o
pagar el aumento de precio con sus intereses, si retiene el inmueble.
Lo nico que hay que decir aqu es que no existe accin de desistir, la accin aqu es de
rescisin. Y por otra parte habla el legislador de si retiene el inmueble . Aqu no puede
hablarse de derecho de retencin porque el comprador es el propietario. Es un trmino mal
usado.

Ejemplo:

Cuando un comprador decide adquirir unas hectreas de terreno y queda en acuerdo con el
vendedor de pagarle 10 millones de bolvares. Se puede medir despus si se quiere parcelar,
pero en principio se est comprando en globo.

Ejemplo:

Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como
comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolvares por todo el lote de carros,
de esta manera se est comprando en globo.

Venta de visu: Es la venta que se hace a la vista , es decir, cuando se compra algo con
solo verlo, sin importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona, corriendo el riesgo desde el
principio, es decir, campo a mi riesgo.

Venta con reserva de dominio

Concepto:
"La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad
de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador
pague la totalidad o una parte determinada, del precio"...
Anlisis:
Tanto la necesidad de adquirir, como la de vender, puede coincidir, con la falta de las posibilidades
econmicas que presenta la persona para comprar.
Si el movimiento industrial contemporneo no hubiere aparecido valorizando a los bienes muebles en la
medida que ha pasado el tiempo, y con esto la forma de pago a plazos derivada de otro fenmeno muy de
moda hoy da como es el crdito, que es una de las caractersticas econmicas de este siglo que estmos
viviendo.
La preocupacin de asegurar los derechos del vendedor de un inmueble, di lugar al uso, al acto comisorio,
que hace a la existencia misma del contrato de compra venta.
Se comenz a utilizar el crdito y la venta a plazos pero se produjo un desequilibrio entre los dos contratantes
de singulares proporciones, en perjuicio evidente del comprador que ha hecho imprescindible la accin
reguladora del Legislador.
Desde el punto de vista de la equidad, nada es ms justo que sea el comprador, quien cargue con todos los
riesgos de la cosa vendida, ya que es el quien, viene disfrutando y obteniendo provecho econmico de la
misma.
En la venta con reserva de dominio, lo que hace el vendedor es justamente la propiedad, por lo tanto en este
tipo de contratos, el solo consentimiento no opera la transmisin de la propiedad.
Este pacto que se introduce en el contrato de compra venta, nos hace una explicacin distinta mediante
razonamientos: Antes de la vigencia de la Ley, se recurra con frecuencia el contrato de arrendamiento con
opcin a compra, mediante un contrato celebrado de arrendamiento sobre la cosa mueble, ste arrendatario
pagaba una cuota mensual fija y luego al terminar de pagar el nmero determinado de cuotas se haca
propietario de la cosa mueble.

) Venta con reserva de dominio

Es vender solamente el fondo de la propiedad y no la propiedad en si como el fondo
de comercio o fondo de residencia o fondo de industria entre otros.
2) Caractersticas
La caracterstica particular de esta clase de transacciones comerciales, es la de que la
tradicin de la cosa no transmite, como en la venta ordinaria, la propiedad, sino una
tenencia precaria, poniendo, sin embargo, sobre el comprador todos los riesgos que
apareja el uso de la cosa vendida: deterioro, perecimiento, entre otros.
El vendedor conserva todos los privilegios del dueo, menos el uso, que el comprador
aprovecha sin hacerse dueo, de la cosa usada.
3) Requisitos
ARTICULO 5 DE LA LEY DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:
"Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con respecto de
terceros, cuando se cumplan los siguientes requisitos":
a. El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre,
apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin, exacta de la
cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar donde
permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la
venta, fecha de la misma, condiciones de pago, con indicacin de sise ha emitido
Letras de Cambio para el pago de las cuotas.
b. El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido por lo menos
dos ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".
Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y
vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos
consideren necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mnimos,
para que sea oponible a terceros.
1. Con lo que respecta a nombre, apellidos y domicilio de los contratantes, era lo
menos que sobre el particular se poda exigir; estos son los elementos bsicos
indispensables para la identificacin de cualquier persona en un documento.
2. El domicilio de los contratantes, tiene sin lugar a dudas gran importancia en lo que
respecta a los efectos, del pacto contra terceros, se determinar el lugar donde se
presentar el documento, para darle fecha cierta y el lugar donde se encuentre la
cosa vendida a que se refiere el mencionado Artculo de la Ley.
3. La fecha de la venta; condiciones de pago, indicando si se ha emitido Letras de
Cambio, para el pago de las cuotas mensuales.
Este es un requisito ms que el Legislador en concreto quiere, que se haga la
indicacin en el documento.
4. El documento respectivo deber ser autenticado legalmente, reconocido o
simplemente de fecha cierta; donde se deber extender dos ejemplares, uno para el
comprador y otro para el vendedor.
Obligaciones Del Vendedor
Articulo 6 DE LA L.V.R.D:
"Sin perjuicio de una eventual garanta convencional de buen funcionamiento, el
vendedor siempre responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la
existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de
mantenimiento requeridos".
ARTICULO 7 DE LA L.V.R.D:
"Cuando por razn de pago u otra causa lcita, quede adquirida por el comprador la
propiedad de la cosa vendida, el vendedor deber otorgarle la constancia del caso. A
falta de esta constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir efectos".
Las obligaciones que nacen para el vendedor, est la garanta del buen
funcionamiento, y con respecto a esta garanta debemos tener presente:
a. Es una garanta convencional y no obligacin del vendedor, nacida de la naturaleza
misma del pacto de reserva.
b. Esa garanta debe establecer durante un lapso de tiempo determinado; podemos
tomar como ejemplo: la garanta que dan las casas comerciales automotrices en
relacin al kilometraje del automvil y de los servicios.
c. La Ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia, esto es para
mayor proteccin del comprador.
d. Artculos 6 y 70 de la Ley, 1526 del C.C.V.
Obligaciones Del Comprador
Articulo 8 DE LA L.V.R.D:
"El comprador deber notificar al vendedor su camido de domicilio o residencia dentro
de los diez (10) das siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de
vehculos o el cambio de lugar del mueble, en los dems casos. Asimismo deber
participarle cualquier medida preventiva o de ejecucin que se intente sobre, las
mismas cosas, despus de haber tenido conicimiento de ellas. La falta de
cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dar derecho al vendedor pedir la
ejecucin inmediata de la obligacin, con arreglo a las prescripciones de la presente
Ley. Las partes podran, establecer plazos distintos y otras obligaciones para el
comprador".
Articulo 9 DE LA L.V.R.D:
"EL comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa adquirida con
reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin expresa del
propietario podr reivindicar del tercero al cosa, en cuyo caso sus derechos y
obligaciones para el comprador se determinarn por lo establecido en el Artculo 14.
En vez de reivindicar la cosa, podr demandar al comprador por el pago inmediato de
la totalidad del precio de venta.
Queda salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el
Artculo 468 del Cdigo Penal".
El comprador tiene como obligacin principal el pago de las cuotas establecidas en el
contrato conforme a lo dispuesto en el Art. 5 de la Ley, y mantener el bien en el lugar
que all indique.
La garanta que verdaderamente se le otorga es la que otorga el pacto de reserva, la
nica cosa objeto del contrato, es decir; que la cosa de por si, en virtud de la Ley,
queda constituida en garanta del vendedor.
De esta manera, y a merced de esa disposicin, el vendedor podr ejercer el
resguardo de su garanta con ms eficiencia, al saber donde se encuentra la cosa
objeto del pacto o del contrato.
En cuanto a que el comprador sea un poseedor precario; es que no puede ser
poseedor legtimo si la cosa no se tiene: Y no podr decir que la cosa es suya, cuando
le ha reconocido en el propio pacto al vendedor su condicin de propietario.
Del mismo modo tampoco es un poseedor de buena fe, puesto que el sabe que la
cosa no es suya. De all que si l pretendiera enajenar el bien, el adquiriente sera un
poseedor de mala fe, ya que su deber era averiguar el origen de la posesin y no lo
hizo.

4) Efectos
En la ley sobre ventas con reserva de dominio en el articulo 3 No tendr efectos
contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte
integrante y constante de un inmueble, del cual no puedan separarse sin grave dao
para ste, ni la de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta
bolvares, an cuando ellas sean parte de un conjunto o de una coleccin que tenga
un valor mayor que el indicado.

Venta de propiedad horizontal:

Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos

en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

Propiedad horizontal
La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al conjunto de normas que regulan la
divisin y organizacin de diversos inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o de un
terreno comn.

En s la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un rgimen que reglamenta la forma
en que se divide un bien inmueble y la relacin entre los propietarios de los bienes privados y los bienes
comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organizacin
de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de divisin de la propiedad que se ejerce sobre
viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que
se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y
exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio comn.

As pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los
elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestin. Tales elementos se
consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es
completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de sta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una
sociedad, una entidad sin nimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin nimo de lucro distinta a las otras
entidades sin nimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad
horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que tambin pueden coexistir dentro
de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta
1960, se expidieron en muchos pases leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las
Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego
se tendi a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los
primeros ttulos a la propiedad horizontal y, el ltimo a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad
horizontal tambin se le llama condominio y ley de residencia permanente.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal.

La Propiedad Horizontal . Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente

sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados
independientemente. La propiedad horizontal tiene como principal caracterstica que en ella
coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el
apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma
el edificio, sobre las reas comunes de toda la construccin.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deber haber un grupo de personas
que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo
se le llama Junta de Condominio.

Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad
horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro
inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el
documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se seala entre otras cosas,
la intencin del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales,
se especifica qu uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se sealan las
caractersticas de la construccin del edificio, su tamao, nmero de pisos, cuantas
personas conformarn la junta de condominio, etc. La base legal de la Propiedad Horizontal
es la Ley de Propiedad horizontal 31 de octubre de 1991
7) Caractersticas

Es un rgimen especfico para edificios divididos por apartamentos y locales,

susceptibles de apropiacin independiente.

La enajenacin de apartamentos y locales slo se podr realizar una vez cumplidas

las formalidades de protocolizacin del Documento de Condominio.

Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de

Propiedad comn, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los
apartamentos y locales.

Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la

administracin y conservacin de las cosas comunes, con las limitaciones y
restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de
Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

8) Requisitos
1. Que estn integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre
s, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
2. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se hallen
divididos horizontalmente, participen con carcter inherente a tal derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.
Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organizacin:
1) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a travs de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el art.5.2.
2) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios.
Para constituirse en agrupacin de comunidades de propietarios se requerir que el
ttulo constitutivo de la misma:
Se otorgue por el propietario nico del complejo o por los presidentes de todas las
comunidades que se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos
mayoritarios de sus respectivas Juntas.
Contenga la descripcin del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos
viales, instalaciones y servicios; as como la cuota de participacin de cada una de las
comunidades.
Pueda ser inscrito, as como sus estatutos (de la comunidad) en el Registro de la
Propiedad.
Sus especialidades respecto a la situacin jurdica de las reguladas directamente por
la Ley de Poltica Habitacional, que fuera de ello se les aplica, son:
 La Junta de propietarios estar compuesta por los presidentes de las comunidades
integradas, que representarn al conjunto de propietarios de cada comunidad.
La adopcin de acuerdos para los que la Ley requiera mayora cualificada, exigir la
previa obtencin de la mayora de que se trate en cada una de las Juntas de
Propietarios.
Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les ser aplicable la exigencia del art. 9 de la
Ley, de construir un fondo de reserva.
3) No adoptar ninguna de esas dos formas jurdicas.
En esta tercera opcin les sern aplicables las reglas que para cada una establezcan
los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que integran el rgimen de las
agrupaciones de comunidades, que acaba de exponerse.
9) Propiedad individual

Es un derecho absoluto. Su carcter del titular puede disponer de su cosa, dndole el

destino que considere conveniente, sin que persona alguna pueda impedir su libre
ejercicio
10) Condominio

Consiste en la situacin en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o

ms personas. Por extensin, algunos autores denominan as a un inmueble bajo el
rgimen de propiedad horizontal.