UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES

FAC. DE INGENIERIA CIVIL, ARQUITECTURA Y GEOTECNIA
DOCENTE : ING. AMAR ANTEZANA

TASACIN DE UN PREDIO URBANO, VIVIENDA

UNIFAMILIAR, 1 PISO , LOTE 14 MZNA 125 , DISTRITO
DE CIUDAD NUEVA PROVINCIA DE TACNA ,
DEPARTAMENTO DE TACNA.

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA.
I.1.

PROPIETARIO:

El predio motivo dela tasacin, segn cdigo del predio

P20002934 inscrito en el registro predial urbano, es de
propiedad de Don Jorge Torres Villegas y Doa Irma Pilco Cayo.
I.2.

OBJETO DE LA TASACIN:

Determinar el valor de tasacin del inmueble realizando una

tasacin en lo que respecta al terreno y las construccin del
departamento existe y el estado en que se encuentren.
I.3.

METODOLOGIA DE LA TASACION.

De acuerdo a los lineamientos dispuestos potr el reglamento

nacional de tasaciones del peru, aprobado por resolucin
ministerial N 126 2007 vivienda, del 07 de mayo de 2007, se
efectua el estudio del mercado inmobiliario y comercial de la
zona.
Dicha tasacin se realiza con datos de la inspeccin ocular in
situ, datos tcnicos obtenidos en registros pblicos.
La tasacin esta referida a la fecha actual y se considera en
todos sus aspectos las circunstancias existentes en esta
oportunidad.
I.4.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN.

07-12-2015
I.5.

UBICACIN:

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Se encuentra en el asentamiento humano : ampliacin ciudad

nueva mnz 125 Lte 14, provincia de Tacna, departamento de
Tacna.
I.6.

LIDEROS Y PERMETRO:

De acuerdo al cdigo del predio P20002934 inscrito en el

registro predial urbano, se tiene los datos correspondientes al
rea, linderos, medidas perimtricas de la unidad inmobiliaria.
Frente

: 7.09ml, con calle 9.

Derecha

: 18.19 ml, con lote 13.

Izquierda

: 16.21 ml, con lote 15.

Fondo

: 7.05 ml, con lote 8.

I.7.

REA DEL TERRENO.

Como el predio esta ubicado con frente en la calle 9.

rea total del terreno

II.

: 114.53 m2

VERIFICACIONES EFECTUADAS.
INSPECCIN OCULAR
II.1.

ZONIFICACION Y USO ACTUAL:

El predio esta ubicado en una zona urbana, su actual es de

vivienda unifamiliar.
II.2. CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION.
Cimentacin : concreto ciclpeo.
Estructuras : columnas y vigas de amarre de concreto armado.
Techos, techoaligerado de concreto armado.
Muros : ladrillo kk
Revestimiento: tarrajeo frotachado.

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Pisos: cermico en primer piso y vinlico en segundo piso.

Puertas y ventanas : piertas de madera, ventana tipo sistemas
integrados.
Contrazocalos: madera.
Instalaciones sanitarias: agua fra y caliente, empotrada.
Aparatos sanitarios : losa blanca nacional.
Instalaciones elctricas, empotradas monofsico.

II.3. CARACTERSTICAS DEL ENTRONO DEL PREDIO.

El predio en mencin se encuentra a media cuadra del colegio

manuel a. odria, con tiendas comerciales cercanas y a
disposicin.
II.4. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN.

El predio motivo de la presente tasacin se encuentra en una

zona urbana, es un predio de uso de vivienda unifamiliar (1er
piso).
En el primer nivel se encuentra un comedor, garaje, bao,
cocina, dormitorio, patio.
II.5. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:

Segn las especificaciones tcnicas e inspecciones in situ la

edificacin cuenta con :
Muros: de ladrillo de arcilla cocida.

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Columnas y vigas : de concreto armado.

Techos : de losa aligerada horizontales de concreto armado.

Acabados de muros y techos tarrajeados y pintados, de piso

de cermico en cocina , domitorio, sala y en el bao.

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Puerta : principal de madera y las puertas interiores son

contraplacadas.

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Mamparas de vidrio en el estudio.

Ventanas de aluminio con vidrios semidobles.

Baos, con lavatorio empotrado, inodoro de tanque bajo y

ducha de color maylica decorativa en muro y piso.
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Cocina con lavadero de acero inoxidable de una poza, con

cajones de madera en la parte inferior y superior.

Roperos de madera empotrados en los dormitorios.

Instalaciones sanitarias con servicios de agua fra.

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Instalaciones
monofsico.

elctricas

empotradas

con

corriente

Instalacin telefnica
Escalera de concreto armado.

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II.6. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN.

Se asume la antigedad de la construccin es de 10 aos.

II.7. ESTADO DE CONSERVACIN:

El predio se encuentra en un estado bueno, ya que recibe

mantenimiento permanente.
II.8. DEPRECIACIN.

Segn la tabla N 01, se tiene:

10 aos

11%

II.9. ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL.

Para la presente tasacin se ha tenido a la mano la siguiente

documentacin:
Documentos de propiedad. en la cual se verifico el
nombre de los propietarios, el rea del terreno y los
linderos que fueron verificados en la inspeccin in in situ
que se realizo al departamento.
Copia literal del dominio.- se constata la historia del
traslado de dominio que ha tenido la propiedad a travs
de su existencia,
se verifico las dimensiones en la
inspeccin in situ que se realizo al predio.
Declaratoria de fabrica en el cual se consigna el rea
construida y declarada, contiene datos tcnicos y una
descripcin del predio, con este documento se obtuvo la
antigedad de la construccin del edificio.
Independizacin y reglamente de propiedad horizontal,
inscrita en la fecha 29/09/95, de acuerdo a la ley N
22112, en la actualidad derogada por la ley N 27157 de
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y de propiedad comn.

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III.

CLCULOS EFECTUADOS.
Se considera los precios de oferta en la zona y la ubicacin del
predio, lo mismo que la antigedad y el estado de conservacin
por tanto se tiene.
III.1. VALOR DE REPOSICION DE INMUEBLE (VR)

a. VALOR DEL TERRENO.

si V t =S /52
si AT =114.53 m2
si A1=3 ( a2 )=3 ( 7.092 ) =150.8043 m2
como A T < A 1
114.53<150.8043 se tomara el 100 del area total
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V T =A T V t
V T =114.53 52
V T =5955.56 SOLES

b. VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

Se considera los costo segn los valores unitarios oficiales de
edificacin, regin costa, aprobados por RESOLUCION MINISTERIAL
N 685 2008 VIVIENDA OUB. EL 29/10/08, la cual fue
actualizada con el ndice de precios al cosumidor de Tacna,
acumulado al mes de Octubre del 2015.
Segn el anexo 1 (cuadro de valores unitarios oficiales de edificios)
PARA EL 1ER PISO
MUROS
Y
COLUMNAS
.200.99

(Categora

c)

TECHOS
(Categora
A)
275.06
PISOS
(Categora
B)
.145.60
PUERTAS
Y
VENTANAS
83.73

(Categora

REVESTIMIENTOS
(Categora
55.41

C)
F)

BAOS
(Categora
D)
25.16
INSTALACIONES
ELECTRICAS
(Categora E)..53.56

SANITARIAS

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VUE =

839.51

FORMULA

VE= AT ( VUE ) 1

100

COMO :

VUE=839.51

AT =82.204
=11
REEMPLAZANDO

VE=82.204 ( 839.51 ) 1

11
100

VE=61419.861 SOLES .

PARA EL 2DO PISO

MUROS
Y
COLUMNAS
.200.99

(Categora

c)

TECHOS
(Categora
A)
275.06
PISOS
(Categora
G)
.34.13
PUERTAS
Y
VENTANAS
83.73

(Categora

REVESTIMIENTOS
(Categora
55.41

C)
F)

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BAOS
(Categora
D)
25.16
INSTALACIONES
ELECTRICAS
(Categora E)..53.56
VUE =

SANITARIAS

728.04

FORMULA

VE= AT ( VUE ) 1

100

COMO :

VUE=728.04

AT =21
=11
REEMPLAZANDO

VE=21 ( 728.04 ) 1

11
100

VE=13607.068 SOLES .

FINALMENTE VE = VE (1er piso) + VE (2do piso)

VE = 61419.861+13607.068
VE = 75026.749

c. VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION

VT=V t +VE

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VT = 5955.56 + 75026.749
VT = 80982.309 NUEVOS SOLES.

ANLISIS Y DISCUSIN.
REGLAMENTO Y LEYES VIGENTES.

Reglamento nacional de tasaciones del peru.

El realizar este tipo de trabajos trae consigo el basarse en
reglamentos y leyes vigentes a la fecha de tasacin, es por
ello que el contar con esto es de suma importancia. Se tuvo
como base y punto de inicio para realizar esta tasacin el
reglamento nacional de tasaciones del peru, el cual muestra
los pasos a seguir para una tasacin. En cuanto a este caso
en especifico como es, tasacin de predios,se describe a
grandes rasgos, los cuales no absuelven las preguntas que
se generan al realizar este tipo de tasacin, es por ello que
se tiene que recurrir a leyes como la 29090 y la ley 27157,
las cuales muestran de igual manera vacios que el tasador
debe resolver, basndose en su experiencia en casos
similares, o teniendo un criterio tcnico.
Ley 27157 (titulo III : del rgimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y de propiedad tecnico.)
Esta ley en el capitulo II: reglamento interno, describe los
bienes de propiedad comn, asi como los servicios comunes,
pero lo que no aclara es el porcentaje de participacin que
le correspondera a cada propietario con respecto a los
bienes de propiedad comn..
En este capitulo trata mas que todo de plazoz y
procedimientos a seguir y como aplicar este reglamento; en
el capitulo III trata de la junta de propietarios de sus
funciones,sanciones y plazos, quedando un vacio en lo antes
mencionado.

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DE LA DOCUMENTACIN OBTENIDA

Para la ralizacion de la tasacin se obtuvo la documentacin

necesaria, algunas de ellas porporcionadas por los
propietarios del predio y otras que se obtuvieron de registros
pblicos, es decir, se conto con informacin confiable y
certificada.
Es preciso sealar que este reglamento interno no ha sido
actualizado segtun la ley vigente a la actualidad, ya que
seria mucha ayuda para la realizacin de tasaciones
posteriores.
En cuanto a costo por m2 de terreno en la zona, el valor que
se muestra es referencial ya que se obtuvieronvalores de
zonas cercanas al departamento, pudiendo ser este valor
mayor.

IV.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
IV.1. CONCLUSIONES.

Con relacin al reglamento nacional de tasaciones del peru,

y a la ley N 27157 (Titulo III), estos muestran una serie de
vacios, como el no definir el porcentaje de bienes comunes.
En el caso de la ley N27157 , esta se centra mas en
procedimientos administrativos y en la definicin de
funciones.
Debido a estos vacios es que el perito valuador debe poner
en practica su experiencia, caso contrario optar por resolver
el punto de vista conceptual, con criterio riguroso y tcnico.
El valor del predio de vivienda ubicado en la ampliacin
ciudad nueva mnza 125 lte 14 de acuerdo a la valuacin
refleja un valor comercial a la fecha, de 80982.309 NUEVOS
SOLES , el monto obtenido en la tasacin es bajo a pesar de
que el inmueble tiene una buena ubicacin, esto debido a

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que no tiene un diseo arquitectnico armonioso,restndole

iluminacin y ventilacin a varios ambientes.
Los propietarios del predio tasado, solo contaban con el
titulo de propiedad y planos de la vivienda unifamiliar, las
cuales fueron degran ayuda al momento de hacer la tasacin
del predio.
La participacin del valuador para definir un precio de
referencia otorga la seguridad de un valor equitativo,en el
caso de compra y venta, facilita que las operaciones se
agilicen reduciendo el periodo de oferta y evitando la
depreciacin del bien.
IV.2. RECOMENDACIONES.

Para realizar una tasacin, es importante contar con la

minima documentacin, tener especial cuidado en analizar
al detalle los documentos del bien tasado, es por ello que se
analizaron el titulo de propiedad del predio.
El proceso de valuacin requiere que el valuador lleve a
cabo una investigacin de mercado adecuada y pertinente,
elabore anlisis competentes y realice juicios informados y
sostenibles. En estos casos el valuados no debe aceptar
datos sin verificacin, sino que deben considerar todas las
pruebas, tendencias, operaciones comparables y dems
informacin pertinente.

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