SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA FRANCES: Tambin se le llama de transcripciones (transcribe el documento en

libros). Es de transmisin consensual (la transmisin se da por el consentimiento de las
partes, no exige la tradicin legal), es decir, prescinden de ella. La unidad bsica es el
titular del derecho no el derecho real. Disponen de Ficheros de Fincas, a ttulo
informativo. Sistema de Folio Personal, y del tracto sucesivo. Obligatoriedad de
inscripcin por parte del vendedor para poder transmitir propiedad, no obstante, la misma
es solamente declarativa. El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo
verifica la forma en que se efectu.
SISTEMA ALEMAN: Este sistema funciona con la utilizacin de dos registros
simultneos, el registro territorial (contiene todas las actuaciones relacionados con el
inmueble) y el catastral (topografa del inmueble, medidas, areas, etc.) Inscripcin
constitutiva, toda negociacin o traspaso de dominio o propiedad, debe constar como
inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripcin da ciertas garantas, y en
caso de errores, el afectado puede accionar contra el estado.
SISTEMA AUSTRALIANO: El contenido registral se considera exacto de una manera
absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es tal, que no existen ms
derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente
independiente del acto, negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda
y la nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, tcnicamente,
no existe disparidad entre el contenido registral y la realidad jurdica extra registral.
Australia adopt, adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms ttulo del derecho
real que el emitido por el Registrador.
SISTEMA ESPAOL: El contenido registral se considera exacto de una manera absoluta.
La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es tal, que no existen ms derechos reales
que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente
del acto, negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda y la nica
verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, tcnicamente, no existe
disparidad entre el contenido registral y la realidad jurdica extra registral. Australia adopt,
adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms ttulo del derecho real que el
emitido por el Registrador. Los sistemas registrales, representan un valioso instrumento
para el control de la propiedad y sus propietarios, dando la fe pblica, o publicidad registral
que el estado debe otorgar sobre los mismos. Su importancia radica en que este sistema,
debe permitir la tranquilidad sobre el estatus legal de las propiedades e inmuebles, tema
controversial en la actualidad, por los sonados casos de expropiaciones. A continuacin, un
breve resumen sobre estos sistemas.
CLASIFICACIONES: Dichas clasificaciones pueden darse desde el punto de vista
sustantivo (valor jurdico de los asientos registrales), o desde un punto de vista formal o

adjetivo (organizacin y rgimen de los Registros). Slo el primero entraa autntico

inters cientfico y hace posible una clasificacin completa. El segundo forzosamente debe
tener carcter descriptivo y ha de ser incompleto por la imposibilidad de desarrollar la
organizacin de todos y cada uno de los registros inmobiliarios existentes en el mundo. El
ms difundido para la clasificacin de los sistemas inmobiliarios registrales se agrupan as:
el sistema francs, germnico y el australiano. Cada uno con sus derivados.
4. SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO: El Sistema Registral venezolano es mixto ya
que rene caractersticas de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de
oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidarte, sistema constitutivo de folio personal,
sistema de inscripcin y sistema de transcripcin. Como hay predominio de ciertas
caractersticas podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio
de los sistemas convalidante, folio personal y transcripcin. Se dice que es un sistema
convalidante porque adems de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien
inscribe una presuncin legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia
entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro, es decir, que
comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurdicos en cuanto a contenido
y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso. Se dice que es un sistema de
folio personal porque las inscripciones regstrales se organizan tomando como elemento
clasificador a las personas (naturales o jurdicas). GRACIAS

EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO

El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que rene caractersticas de diversas
clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito,
sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripcin
y sistema de trascripcin. Como hay predominio de ciertas caractersticas
podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de
los sistemas convalidantes y de folio personal. Se dice que es un sistema
convalidante porque adems de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de
quien inscribe una presuncin legal relativa o iuris tantum acerca de la veracidad
(coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del
registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos
jurdicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese
el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regstrales se
organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o
jurdicas). En la prctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse
mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artculo 1924 del Cdigo
Civil Venezolano dice: los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las
formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen

ningn efecto contra terceros, que por cualquier ttulo, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un ttulo
registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de
prueba, salvo disposiciones especiales. Es de destacar que el legislador
venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artculo, pero tambin
nos remite al artculo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones
especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los
ttulos que deben registrarse.
Tambin hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de
oponibilidad a terceros en cuanto a que los instrumentos privados, hechos para
alterar o contrariar lo pactado en instrumento pblico, no producen efecto sino
entre los contratantes y sus sucesores a ttulo universal. No se los puede oponer a
terceros (Art. 1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento pblico hace plena fe, as entre partes como respecto
de terceros, mientras no sea declarado falso, 1 de los hechos jurdicos que el
funcionario pblico declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2
de los hechos jurdicos que el funcionario pblico declara haber visto u odo,
siempre que est facultado para hacerlos constar (Art. 1360 ejusdem). Mucho se
ha hablado de lo tpico y caracterstico que resulta el sistema registral de
trascripcin, aqu podemos incluir los siguientes sistemas (Francs, Italiano, etc.).
Todo lo antes expuesto reside en la solucin dada al supuesto de pugna entre
ttulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudi primero al Registro.
El artculo 1924 del C. Civil expresa tcitamente que la no-inscripcin de un
adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente
que los Registros de la propiedad inmueble tienen como funcin primordial la de
dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea
una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confa,
orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).
Esto justifica el hecho de que la gran mayora de los registros inmobiliarios
estatuyen slo una presuncin de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan,
para as garantizar el trfico jurdico de los bienes inmuebles; ya que cuando el
contenido registral est en desacuerdo con la realidad jurdica, se presume
verdadero (con presuncin iure et de jure).
En consideracin a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera
ntegro, o sea, de acuerdo con la presuncin antes citada, pero no exacto; pues

siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de impugnacin al que

inscribi su adquisicin.
Las mismas pueden ocurrir por genealoga de los titulares regstrales y la sucesin
de ttulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de
consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos
los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su
adquisicin. Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos
causahabientes, este problema debera resolverse a favor del primero que
registr; basndose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el
mismo bien, ocurre una prelacin temporal entre los causahabientes; ya que
existiran derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de
exclusin, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurdico establece que el
segundo adquirente no podr devenir en titular del derecho enajenado. Por otra
parte cuando se verifica una doble enajenacin, el seguido causahabiente que se
adelante a registrar su ttulo adquisitivo, o que sea el nico en hacerlo, se
constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento
del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero
titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o
descuido, al no inscribir su propio ttulo adquisitivo.
Tal conclusin, esta de acuerdo con lo previsto en el artculo 1924 del Cdigo Civil
Venezolano. Apunta Messineo, La Ley atribuye a la trascripcin una funcin
discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la
derogacin del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del
primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior
causahabiente.

1.

Segn su valor jurdico

Sistemas regstrales simples, declarativos

Se limitan a la publicacin de titularidades reales originadas fuera del registro, no

indaga. (Sistema italiano, portugus, belga y francs)
real.

La declaracin no es constituida ni determina ni garantiza el traspaso del derecho

No es obligatoria la inscripcin.

Sistema convalidantes

Adems de hacer la oposicin del acto frente a terceros, admite la prueba en

contrario (Cuba, Puerto Rico, Espaa)
-

El acto se convalida con la inscripcin

Sistema Constitutivos

El asiento registral es indispensable para el origen del derecho real.

El acto se constituye con la inscripcin

2.
Segn la forma en cmo se organizan y registran los asientos (solo se mencionaran
los ms importantes)

Sistema Francs

Tambin se le llama de transcripciones (transcribe el documento en libros)

Es de transmisin consensual (la transmisin se da por el consentimiento de las

partes, no exige la tradicin legal), es decir, prescinden de ella.

La unidad bsica es el titular del derecho no el derecho real.

Disponen de Ficheros de Fincas, a ttulo informativo.

Sistema de Folio Personal, y del tracto sucesivo.

Obligatoriedad de inscripcin por parte del vendedor para poder transmitir

propiedad, no obstante, la misma es solamente declarativa.

El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo verifica la forma en

que se efectu.

Sistema Alemn

Este sistema funciona con la utilizacin de dos registros simultneos, el registro

territorial (contiene todos las actuaciones relacionados con el inmueble) y el catastral
(topografa del inmueble, medidas, areas, etc.)

Inscripcin constitutiva, toda negociacin o traspaso de dominio o propiedad, debe

constar como inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripcin da ciertas
garantas, y en caso de errores, el afectado puede accionar contra el estado.

Principio del tracto sucesivo, es decir, no podr darse el registro, si previamente

no figura la inscripcin original.

Sistema de Folio Real

El registrador certifica la valides legal del acto.

La finca o inmueble, tiene un nmero inicial, para futuras negociaciones, el cual se

mantiene.

Sistema Torrens

Exige la identificacin del inmueble, por medio de un plano certificado

Es vulnerable a estafas, ya que el supuesto dueo o propietario, el cual aparece

como inscrito en los archivos del registro, no est obligado a demostrar la historia del
inmueble (cadena de transmisiones), documentos precedentes, tradicin legal.

Sistema de Folio personal

Los actos se asientan mediante registros en libros, se registra cada cambio

relacionado con el inmueble por separado en libros distintos, situacin que dificulta el
seguimiento efectivo de la tradicin de stos.

La informacin es disgregada, dispersa, lo que origina inseguridad jurdica,

hacindolo vulnerable a errores o negligencias en perjuicio de terceros.

Origina con facilidad la duplicacin de propietarios, al hacerse imposible determinar

la cronologa exacta de los inscritos.

Sistema de Folio Real

Cada finca o inmueble se le asigna un nmero, el cual se mantiene en el tiempo,

indiferentemente del dueo de la propiedad.

El registro se da sobre el inmueble, no sobre los dueos o propietarios.

En los libros se van anotando progresivamente los movimientos o historia de estos

inmuebles, reservndose folios a los efectos.

Estos asientos se hacen a travs de resmenes del documento, o copia de los

mismos. Estos inmuebles dispondrn de una sola matricula en el respectivo registro.