Informe Inmobiliario N°10 Septiembre-Octubre 2015 Chillan

Informe Inmobiliario N 10
Unidad de Estudios CChC Chilln
INFORME INMOBILIARIO CCHC CHILLN

N10 Septiembre-Octubre 2015
Autor
Daniel Contreras Reyes
Origen Requerimiento
MDR
Versin
N4
Fecha de Publicacin
28 de Marzo 2016
Informe Inmobiliario N10 Septiembre-Octubre 2015
PRESENTACIN
El Boletn Inmobiliario es un informe elaborado por la Unidad de Estudios de la Cmara Chilena de la Construccin Sede Chilln, que presenta un
resumen de los proyectos inmobiliarios que se estn desarrollando actualmente en la cuidad, considerando un periodo de 2 meses (el presente
informe abarca el periodo Septiembre-Octubre de 2015).
Esta publicacin considera la participacin de 13 empresas constructoras e inmobiliarias que reportan informacin sobre la comercializacin en
Chilln de 3 proyectos de departamentos y 22 proyectos de casas. Por ello, el informe alcanza una representatividad del 89% de los proyectos
inmobiliarios que se desarrollan en la ciudad.
Fecha de Cierre de la Informacin: 31 de Octubre 2015.
Observacin: Los resultados de este estudio se sostienen en el anlisis de los antecedentes entregados por las empresas participantes, por ello cualquier observacin que exista sobre las conclusiones
planteadas en torno al comportamiento y tendencias del sector, se basan en los datos aportados voluntariamente, por diferentes empresas de la zona.
GLOSARIO
1. OFERTA: Se considera una unidad en oferta a la que est disponible para la venta en el mes de anlisis. La unidad puede estar terminada, en
construccin o sin iniciar an sus obras.
2. VENTAS: Se considera una unidad vendida, departamento o casa, sobre la que se concret un cierre de negocio. Es decir existe una promesa
de compraventa notarial o una promesa de compraventa privada, en el caso que el procedimiento de la empresa no incluya el trmite notarial.
3. METROS CUADRADOS: Se contabilizan los metros cuadrados tiles municipales por unidad.
4. PRECIO: Se determina el precio del departamento no incluyendo bodega, ni estacionamiento. En el caso de la casa es el precio de la unidad.
5. VELOCIDAD DE VENTA: Tiempo que se demora en absorber o terminar el stock disponible de viviendas, en un determinado periodo de tiempo.
INDICE
A. Variables claves para el sector
a. Tasa de Desocupacin Nacional y Regional.
b. ndice de Remuneraciones.
c. Costo del Financiamiento.
d. Inflacin.
e. Tasa de Cambio Nominal.
f. Expectativas de los Consumidores.
g. Expectativas de los Empresarios.
h. Estndar de Aprobacin de Crditos.
B. Resumen cifras inmobiliarias
a. Ventas de Viviendas.
b. Oferta y Meses para Agotar Stock.
C. Cuadros estadsticos
a. Mercado de Departamentos por Tramos de Precios.
b. Mercado de Casas por Tramos de Precios.
VARIABLES CLAVES PARA EL SECTOR

Para comprender bien el comportamiento de la oferta y demanda de los proyectos inmobiliarios, es necesario presentar variables claves del sector.
TASA DE DESOCUPACIN
En la regin para el trimestre mvil Agosto-Octubre de 2015, la tasa de desocupacin fue de un 7,9%; en tanto que a nivel nacional la tasa de
desocupacin registr un valor de 6,3%.
Grfico N1 Tasa de Desocupacin, Nacional
Fuente INE
Grfico N2 Tasa de Desocupacin, Regional
Fuente INE
NDICE DE REMUNERACIONES
El ndice General Real de Remuneraciones publicado por el Banco Central y elaborado por el INE, registro en Octubre 2015 un valor de 1,6%.
Grfico N3 Variacin Mensual del ndice de Remuneraciones.
Fuente: Banco Central
COSTO DEL FINANCIAMIENTO

La tasa de inters promedio de crditos hipotecarios, a ms de 3 aos, registra en los ltimos 7 aos un promedio de 4,3%; mientras que en
Octubre de 2015, esta tasa de inters fue de 3,6%, menor en casi un punto porcentual que la media histrica.
Grfico N4 Tasa de Inters Promedio Hipotecaria y Tasa Poltica Monetaria
Fuente: Banco Central
INFLACIN.
En Octubre de 2015, el ndice de Precios al Consumidor (IPC) anot una variacin de 0,4% respecto al mes anterior; adems es importante
mencionar que la variacin de la inflacin en 12 meses registr un 4% de incremento.
Grfico N 5 Variacin de ndice de Precios al Consumidor
Fuente: INE
TASA DE CAMBIO NOMINAL

El tipo de cambio para el mes de Octubre registro un valor promedio de $685, cifra que se sita en los niveles de la crisis financiera del ao 2008.
La tendencia de los inversionistas es a privilegiar las inversiones en bienes races en periodos, cuando la tasa de cambio nominal es baja con el
propsito de obtener mayores rentabilidades de sus inversiones.
Grfico N 6 Comportamiento de la Tasa de Cambio Nominal
Fuente: Banco Central.
EXPECTATIVAS DE LOS CONSUMIDORES1 OCTUBRE.

Durante Octubre la confianza de los consumidores aumento considerablemente, pasando de un nivel pesimista a uno optimista. El ndice aumento
32 puntos con respecto de Septiembre, y en doce meses ha disminuido 38 puntos.
Grafico N7 Evolucin del ndice de Percepcin de consumidores, Octubre 2015.
Fuente: CEEN-UDD
1
ndice que elabora mensualmente el Centro de Estudios en Economa y Negocios (CEEN), de la Universidad del Desarrollo, en conjunto con Mall Plaza. Este ndice clasifica la expectativas de los consumidores en bandas: optimistas, moderadamente optimistas,
neutral, moderadamente pesimista, pesimista, muy pesimista y extremadamente pesimista (crisis financieras).
EXPECTATIVAS DE LOS EMPRESARIOS2 OCTUBRE

El ndice de Confianza Empresarial (ICE) para el mes de Octubre de 2015 (-3 puntos) avanzo hacia un nivel neutral de expectativas, continuando con
la tendencia al alza que ha venido registrando ltimamente el ndice.
La Confianza Empresarial del sector Construccin se mantuvo en el rango neutral de expectativas, con una leve variacin de -1,6 puntos.
Grfico N8 Confianza Empresarial-Confianza Empresarial Construccin.
Fuente: CEEN, Universidad del Desarrollo.
ndice que elabora mensualmente el Centro de Estudios en Economa y Negocios (CEEN), de la Universidad del Desarrollo, en conjunto con Mall Plaza. Este ndice monitorea las expectativas de los empresarios para posibles Inversiones clasificndose en: optimistas,
moderadamente optimistas, neutral, moderadamente pesimista y pesimista.
ESTANDAR DE APROBACIN DE CREDITOS

Empresas Inmobiliarias y Constructoras3
Durante el tercer trimestre de 2015, las aprobaciones de crditos para empresas inmobiliarias y constructoras continan en niveles restrictivos,
similar al trimestre anterior, incluso para las inmobiliarias se ha acentuado esta tendencia.
Grfico N9 Estndar de aprobacin de Crditos hipotecarios
Fuente: Banco Central de Chillan
Niveles de evaluacin de estndar de aprobacin de crditos: neutral, favorables (sobre cero), restrictivas (bajo cero). Ms positivo implica ms favorable, ms negativo implica ms restrictivo.
Factores que explican restricciones a empresas (Inmobiliarias y Constructoras)

Las restricciones a la otorgacin de crditos a las empresas, se explica, principalmente, por el entorno econmico negativo que atraviesa el sector
inmobiliario, variable que ha empeorado su comportamiento en comparacin al trimestre anterior.
Grfico N10 factores que explican restricciones crediticias.
Fuente: Banco Central de Chile.
Condiciones Crediticias a Empresas para Crditos Inmobiliarios

Al analizar las condiciones crediticias en el tercer trimestre de 2015, se observa, que las variables; Spread del crdito sobre el costo de fondo y Plazo
mximo del crdito, marcan las condiciones restrictivas en el periodo.
Grfico N11 Condiciones Crediticias a Empresas para Crditos Inmobiliarios.
Fuente: Banco Central de Chile
Demanda por Crditos Hipotecarios Empresas

En el tercer trimestre del 2015, el comportamiento de la demanda por crditos Inmobiliarios, en lo que respecta a empresas constructoras e
Inmobiliarias, presento una fuerte cada en relacin al ltimo trimestre observado.
Grfico N12 Demanda por Crditos Hipotecarios.
ESTANDAR DE APROBACIN DE CREDITOS

Estndar de aprobacin de crditos inmobiliarios a personas.
Durante el tercer trimestre de 2015, la aprobacin de crditos para personas se mantiene en un nivel restrictivo, acentundose aun ms, en
comparacin al periodo anterior.
Grfico N13 Estndar de Aprobacin de Crditos Inmobiliarios a Personas
Factores que explican restricciones a Personas

El principal factor que explica el nivel restrictivo de los crditos hipotecarios a las personas en el tercer trimestre 2015, siguen siendo son los
cambios normativos.
Grfico N14 factores que explican restricciones a personas.
Condiciones Crediticias a Personas para Crditos Inmobiliarios

Al analizar las condiciones crediticias en el tercer trimestre de 2015, se observa que el porcentaje mximo del crdito complementario, es la
variable ms restrictiva en el periodo.
Grfico N15 Condiciones Crediticias a Personas para Crditos Inmobiliarios.
Demanda por Crditos Hipotecarios Personas

La demanda de las personas por crditos inmobiliarios, en el tercer trimestre del 2015, presento una variacin alcista con respecto al periodo
anterior.
Grfico N16 Demanda por Crditos Hipotecarios.
RESUMEN CIFRAS INMOBILIARIAS

Ventas de Viviendas
La venta de viviendas en la intercomuna Chilln-Chilln Viejo para el periodo Septiembre-Octubre 2015, alcanz un total de 242 unidades, de las
cuales el 79% equivale a venta de casas y el 21% a la venta de departamentos.
Con respecto al periodo anterior4 las ventas de viviendas en la intercomuna registraron una disminucin de un 0,8%, contraccin marginal si se
toma como referencia el volumen de venta de la intercomuna.
Grfico N17 Ventas de Viviendas, Chilln.
Fuente: Estudios CChC Chilln.

4
Periodo Julio-Agosto 2015
En tanto las ventas segn su tipo tenemos que: 153 unidades corresponde a venta en verde y 89 unidades corresponden a entrega inmediata.
Grfico N18 Ventas de Viviendas, segn su tipo.
Considerando la distribucin geogrfica de los proyectos inmobiliarios, las ventas de viviendas evidenciaron la siguiente distribucin: sector norte,
87 unidades; sector oriente, 92 unidades; y sector poniente con 63 unidades.
Grfico N19 Ventas de Viviendas, segn ubicacin de proyectos.
Venta de Casas
La venta de casas en el periodo Septiembre-Octubre registr un aumento de un 2,6%, comparado con el periodo anterior. Esto significa que las
unidades comercializadas fueron 192 casas, 5 ms a lo comercializado en Julio-Agosto 2015.
Segn el estado del proyecto, el 54% corresponde a ventas en verde y el 46% a entrega inmediata. El estado en verde es la preferencia para la
adquisicin de este tipo de vivienda (reforma tributaria, IVA en la vivienda).
Grfico N20 Ventas de Casas segn estado del proyecto.
Fuente: Elaboracin Estudios CChC Chilln.
En tanto, segn el sector de emplazamiento de los proyectos, el 29% de las casas comercializadas tuvieron como preferencia el sector norte; el 47%
el sector oriente y el 24%, el sector poniente.
Grfico N21 Ventas de Casas segn sector del proyecto.
Por otra parte, la concentracin de ventas de casas se encuentra en el rango de precios que va desde las 1.501 a 2.000 UF, representado
aproximadamente el 31% de las ventas; le sigue el tramo que va desde las 1.000 a 1.501 UF con el 21% y el tramo de 500 a 999 UF con un 16%.
Grfico N22 concentracin de ventas segn tramos de precios.
Venta de Departamentos
La venta de departamentos en el periodo Septiembre-Octubre 2015, mostraron una disminucin de 13%, en comparacin al periodo anterior (JulioAgosto).
La concentracin de ventas de departamentos se encuentra en los rangos de precios que va desde las 1.000 a 1.500 UF, representado,
aproximadamente, el 52% de las ventas y el tramo que va de 2.001 a 3.500 UF con el 37%.
Grfico N23 concentracin de ventas segn tramos de precios.
Precios de Viviendas
En lo que respecta a la comparacin con el periodo anterior5, los precios de las casas, para el mximo disminuy en un 9,9% y el precio mnimo
aument en un 6,7%. Para departamento el comportamiento del precio no tuvo variacin.
Grfico N24 Precios observados de Casas y Departamentos.
Periodo Julio-Agosto 2015
En lo que respecta al comportamiento de los precios promedio de las viviendas, para este periodo, las casas aumentaron en un 3,3% y el precio
promedio de los departamentos presento una cada de un 3,2%.
Grfico N25 Evolucin precios promedio de viviendas.
Relacin UF/M2
En lo que respecta a la relacin UF/M2 (valores promedios) segn el sector de emplazamiento de los proyectos, tanto para casas como
departamentos, fueron los siguientes.
Grfico N26 Valor promedios UF/M2 segn sector de proyectos Casas y Departamentos.
Oferta de Viviendas y Meses para Agotar Stock

La oferta de viviendas en Chilln (Septiembre-Octubre 2015), alcanz un total de 839 unidades, de las cuales el 49% corresponden a casas y el 52%
a departamentos.
En lo que respecta al comportamiento de la oferta, se observo una disminucin cercana al 15% en comparacin al periodo anterior6.
Por otra parte, la oferta de casas y departamentos presento una disminucin de un 20% y 10% respectivamente.
Grfico N27 oferta de viviendas segn tipo.

6
Julio-Agosto 2015
Por otro lado y segn el sector de los proyectos, la oferta de viviendas se distribuye de acuerdo al siguiente grafico
Grfico N28 oferta de viviendas segn sector.
La concentracin de la oferta de departamentos segn tramos de precios, destaca el rango que va desde las 1.000 a 1.500 UF, representando el
80%.
Grfico N27 Oferta de departamentos segn tramos de precios.
En tanto para las casas, la concentracin de la oferta se encuentra en las unidades que estn en el rango de precios que va desde las 1.501 a 2.000
UF, representando aproximadamente el 38%.
Grfico N28 Oferta de casas segn tramos de precios.
Meses para Agotar Stock

Analizando el periodo Septiembre-Octubre de 2015, este indicador registr un total de 7 meses para agotar stock de viviendas en la cuidad.
Para el mercado de las casas, este indicador lleg a un total de 4 meses, cifra menor a la obtenida en Julio-Agosto (5 meses); mientras que para
el mercado de los departamentos, el indicador registr un total de 17 meses, mantenindose constante como el periodo anterior
Los meses para agotar stock de viviendas y tramos de precios son los siguientes.
Grafico N29 Meses para Agotar Stock de viviendas.
Fuente: CCHC, Estudios Chillan.
Grafico N30 velocidad de venta segn estado del proyecto.
Fuente: CCHC, Estudios Chillan.
CUADROS ESTADSTICOS
Para la comprensin e identificacin de los proyectos, se hizo una divisin por sectores segn la ubicacin de los proyectos:
Norte
Comprende la zona desde Avda. Ecuador hacia el Norte, entre la Carretera Panamericana Norte y Calle Andrs Bello. Se incluye
Camino a Cato, Camino a Coihueco y Colonia Bernardo OHiggins.
Oriente
Comprende la zona desde Avda. Argentina hacia el Oriente entre Avda. Ecuador y Ro Viejo. Incluye Camino a San Bernardo, Camino
las Mariposas y Camino a Pinto.
Poniente
Comprende la zona desde Avda. Brasil al Poniente entre Avda. Ecuador y Colln; incluyendo el Sector Parque Lantao.
Sur
Comprende la zona desde Avda. Colln al sur, entre Martn Ruz de Gamboa y Palermo; incluyendo el sector camino a Yungay y
Chilln Viejo.
Centro
Comprende el cuadrante definido por las avenidas Brasil, Ecuador, Argentina y Colln.
Mapa de Proyectos Inmobiliarios tipo casas por Sector.
La cantidad de proyectos en la imagen es solo referencial
Mercado de casas por tramos de precios
Fuente: rea de Estudios CChC Chilln

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