Tipos de Avaluos

TASACIN DE CONSTRUCCIONES.
DEPRECIACIN
1. TASACIN DE CONSTRUCCIONES.
En la tasacin de construcciones (bienhechuras) se tiene que
conocer el tipo de edificacin existente en el terreno, sus caractersticas
arquitectnicas, sus acabados y su uso: Residencial (unifamiliar o
multifamiliar) y comercial (local u oficina). Otros tipos de edificacin son:
Los condominios (infraestructura comn, proletarios (bajo recursos),
modestos (medianos ingresos) o lujosos (altos ingresos), almacenes,
galpones, cines, clubes, escuelas, estacionamientos, hospitales, hoteles,
supermercados, estaciones de servicio, restaurantes entre otros.
Ahora bien, determinado la edificacin existente, se puede
clasificar en dos, los mtodos para la tasacin de las construcciones
urbanas.
1. Mtodo del Costo de Reposicin

Este mtodo tiene la particularidad de ser detallado, esto es, exige
del tasador (valuador) el conocimiento total de la edificacin (proyecto,
especificaciones, precios actuales de materiales y mano de obra
especializada. Es, en sntesis, un estudio fsico financiero de la edificacin
representado por:
Precio del material + costos de la mano de obra = costo primario.
Costo primario + gastos de la obra = costo intrnseco de la obra.
Costo de la obra + gastos generales (administracin general,
cargas fiscales y sociales, costo financiero, lucro del promotor) =
costo de reposicin.
Costo de reposicin + ventaja de la cosa hecha + comercializacin
= precio de venta (valor de mercado).
La Tabla V presenta los porcentajes de incrementos para los

diversos tipos de edificaciones, segn el Ing. Joaquin Da Rocha
Medeiros Jr.
Para la utilizacin de este mtodo, se utiliza la siguiente frmula:
A) Mtodo de Comparacin Directa (Mtodo de Mercado)
Es un mtodo directo cuya filosofa se basa en la comparacin del
bien que es objeto de investigacin, con bienes que sirvan de referencia
(referenciales), es decir, lo ms similares posible en cuanto a sus
caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas. As pues tenemos la
necesidad de analizar entre muchas otras:
CARACTERSTICAS INTRNSECAS
CARACTERSTICAS EXTRNSECAS
Superficie de terreno
Ubicacin Situacin - Localizacin
Superficie de construccin
Nivel de Consolidacin
Nivel de equipamiento
Dinmica Urbana
Estado de conservacin del conjunto
Calidad Ambiental
Estado de conservacin del bien
Zonificacin y Usos
Edad de la construccin
Accesibilidad
Calidad de los acabados
Servicios de Redes
Tipologa
Servicios de Equipamiento
Mejoras y ventajas particulares, otras
Otras
Homogeneizacin de Datos.
Siempre surge la inquietud, que por ms que se quiera, en la gran
mayora de los casos los datos recolectados que van a conformar la
muestra de anlisis, son siempre en mayor o menor medida datos de

inmuebles
con
caractersticas
heterogneas.
Entonces
se
hace
indispensable la utilizacin de un proceso de homogeneizacin de los

datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar. Antes de
continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un
referencial.
Referencial o Referenciales
Con este trmino se define a cada operacin de compra / venta
de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de
registro pblico respectiva y que en general debe constar de la siguiente
informacin para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El nmero del
expediente y el nmero del tomo en donde qued registrado en la oficina
de registro respectiva; c) Tipologa del Inmueble (apartamento, casaterreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros); d)
Localizacin del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia); e) Situacin del
Inmueble (Zona, Urbanizacin, Calle, Avenida, Sector, otros.); f) Ubicacin
e identificacin del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela,
piso, nmero del inmueble, otros.); g) Precio Transado y/o estimado por el
registro;
h)
rea(s)
del
Inmueble;
i)
Precio
unitario
transado;
j)
Identificacin del Comprador y del Vendedor; k) Otros datos de inters

(financiamiento, hipotecas, pactos de retracto, venta de derechos, otros).
Existen dos (2) procedimientos para hacer la homogeneizacin:
Homogeneizacin Tradicional o Semi-Emprica.
Se realiza a travs de formulas y criterios ampliamente utilizados,
pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se
aplican estos criterios para ajustar los datos por:
Criterio
de
Actualizacin
Contemporaneidad
ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el

Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de
fecha cercana a la del avalo, por lo tanto se requiere
actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por
medio de la aplicacin de conceptos de matemtica
financiera,
el
precio
unitario
de
los
referenciales.
Conociendo la ecuacin que nos permite calcular el valor a

futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de
inters en un periodo determinado tenemos:
Va = Vr x (1+ i)
Donde:
Va= Valor actualizado a la fecha del avalo del precio unitario del
referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del
registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el
periodo.
n= Nmeros de periodos considerados. Y en donde el factor
(1+ i) n= FcF = Factor de Correccin por Fecha
Criterio de Ajuste por rea: Sabemos que el valor

unitario (PU) de un inmueble es funcin inversa de la
magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor
rea menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable
seleccionar referenciales cuyas reas no superen una
diferencia de 30% al compararla con el rea del inmueble
a valuar. En caso de no conseguir referenciales que
cumplan esta condicin es necesario corregir por rea y
pueden utilizarse las siguientes frmulas:
Frmula de Meyer: Plantea dos frmulas cuya aplicacin

depende de s el rea del referencial es mayor o menor que la del
inmueble objeto del avalo, no debera ser utilizada para diferencia de
superficies muy grandes.
rea del referencial menor que el rea del inmueble a valuar:
Aref < Ainm
FcA = [ 1 (Ainm / Aref) * X ] + X
rea del referencial mayor que el rea del inmueble a valuar:
Aref > Ainm
FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X
Donde:
FcA = Factor de correccin por rea
Aref = rea del referencial
Ainm= rea del inmueble objeto del avalo
X = porcentaje de afectacin entre el 5% y el 10%
Frmula Emprica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
FcA = (Aref/Ainm) 0,25
Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir,
O;
FcA = (Aref/Ainm) 0,125
Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,
Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la

utilizacin de datos provenientes de la oferta existente,
usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociacin
entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este ltimo valor a
los datos provenientes de los registros o en el caso que
estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el
valor y no es susceptible de negociacin. De todas formas
los datos provenientes de la oferta disponible siempre
deben
ser
analizados
muy
cuidadosamente
ya
que
generalmente estas negociaciones se realizan con planes

de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendra
entonces
conocer
el
valor
de
contado
del
mismo.
Resumiendo:
FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00
FcFR = Factor Registro = 1,00
Otros
criterios:
homogeneizacin
Existen
que
se
muchos
utilizan
otros
en
criterios
de
Ingeniera
de
Tasaciones tales como: Ajuste por frente, por profundidad,

por
zonificacin,
por
esquina
varios
frentes,
por
equipamiento, por topografa, por accesibilidad, por calidad

ambiental, etc.
Homogeneizacin Cientfica.
Se realiza a travs de modelos particulares sustentados en la
inferencia estadstica anlisis de regresin lineal, que permite
observar el comportamiento de las variables estudiadas. En esencia
graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable
dependiente) en funcin de la variable independiente escogida (frente,
fondo, fecha, ao de construccin, ubicacin, etc.) se puede obtener

informacin valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario
estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal,
exponencial, polinmica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia,
el rango de dispersin de los datos, su grado de homocedasticidad, entre
otras.
Pasos para obtener el valor de un inmueble a travs del
Mtodo de Comparacin Directa
Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es ms
complejo de lo que la mayora de las personas pueden imaginar. La
complejidad en el anlisis depender tambin del nivel de rigor exigido:
Expedito, Normal, Riguroso o inclusive Especial. En una significativa
proporcin los Informes de Avalo que circulan en el mundo inmobiliario
se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en donde se aplican modelos
determinsticos para el tratamiento de los datos apoyados en la
estadstica descriptiva y con un nmero de referenciales preferiblemente
mayor a quince (15). Tomando en consideracin estos comentarios de
seguidas se resumen los pasos para la aplicacin del presente mtodo:
a) Estudio preliminar del inmueble objeto de avalo y su
entorno.
b) Anlisis
del
Propiedad,
expediente
Condominio,
respectivo:
Hipotecas,
Documentos
Catastro,
de
Tradicin
Legal, Solicitante, Propietarios, etc.

c) Inspeccin
del
inmueble;
levantamiento
in
situ
de
caractersticas, planos, croquis, fotos.

d) Observacin de su entorno. Factores de localizacin, otros
datos.
e) Investigacin
correspondiente.
de
Campo,
Recoleccin
oficina
de
de
registro
referenciales
compra/venta de inmuebles similares de la zona.
de
f) Anlisis y depuracin inicial de los referenciales.

g) Determinacin
de
la
tasa
de
variacin
intermensual
inmobiliaria.
h) De ser necesario elaborar matriz de comparacin de
sectores Matriz de Vecindario.
i) Correccin de los referenciales por fecha, rea, ubicacin,
etc. (Homogeneizacin).
j) Determinacin de los precios unitarios corregidos (Bs./m2).
k) Aplicacin Estadstica Descriptiva Medida de tendencia
central de la muestra y su respectivo estimador y rango de
dispersin.
l) Obtencin del valor del Inmueble Conclusin del Tasador
para la fecha del informe.
m) Elaboracin, redaccin, edicin e impresin del informe.
Ejemplo de Aplicacin del Mtodo de Comparacin Directa
Problema:
Un cliente solicita realizar un avalo de un apartamento del cul es
propietario para afianzar una operacin de crdito personal ante una
entidad financiera para obtener un prstamo como capital de trabajo en
su actividad profesional. El inmueble est ubicado en la Urb. Los Mangos
de Valencia y tiene una superficie de 56,80 m2; consta de 2 habitaciones;
2 baos; 1 puesto de estacionamiento; Saln-Comedor; Cocina italiana
con tope de granito; rea de lavandero; pisos y baos de cermica de
primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baos; puerta
principal
en
madera
maciza
protector
de
seguridad,
ventanas
panormicas; molduras de yeso en techo de sala; etc.

Solucin:
De nuestra investigacin del registro correspondiente se obtuvo una
muestra representativa, donde se aplicaron criterios para seleccionar o
rechazar
referenciales
siguientes
tres
(proceso
referenciales
de
para
depuracin),
obtenindose
los
el
de
realizarles
proceso
homogeneizacin:
Referencial N 1:
Inmueble: Apartamento
Urbanizacin: Los Mangos
Conjunto Residencial: El Tuyuyo. Torre A. Piso 5. Apto. 5-C
rea: 60 m2
Ao: 2002
Precio transado: 72 MM Bs.
Fecha protocolizacin: 14/02/2005 (No. 5 Tomo 10 Protocolo 1)
Vendedor: Antonio Javier Del Alamo
Comprador: Silvia Ramos
PU: 1.200.000 Bs./m2
Referencial N 2:
Conjunto Residencial: La Berraquera. Piso PB. Apto. PB-2
rea: 50 m2
Ao: 1999
Vendedor: Yelixa Lugo
Comprador: Rafael Armas
PU: 1.000.000 Bs./m2
Referencial N 3:
Conjunto Residencial: Mercuriocromo. Piso 3. Apto. C-3D
rea: 56,80 m2
Ao: 2004
Vendedor: Cesar Alfaro
Comprador: Elas Chvez
PU: 1.250.000 Bs./m2
Ejemplo Correccin por rea Referencial N 1:
rea del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2
Aref1 = 60 m2
1) Aplicando Meyer
Aref > Ainm
60 m2 > 56,80 m2
FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X

FcA = [ 1 + (60/ 56,80) * 0,10 ] 0,10 = 1,006
2) Aplicando Formula Emprica
|Ainm Aref| = ABS (56,80 60) / 56,80 = 0,06 < 0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm)0,25 = (60/56,80)0,25 = 1,014
Ejemplo Correccin por rea Referencial No. 2:
Aref2 = 50 m2
1) Aplicando Meyer
Aref < Ainm
50 m2 < 56,80 m2
FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X

FcA = [ 1 - (56,80/ 50) * 0,10 ] + 0,10 = 0,9876
|Ainm Aref|= ABS (56,80 50) / 56,80 = 0,12 < 0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm)0,25 = (50/56,80)0,25 = 0,969
Ejemplo Correccin por rea Referencial N 3:

Aref3 = 56,80 m2
1) Aplicando Meyer
FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X
FcA = [ 1 - (56,80/ 56,80) * 0,10 ] + 0,10 = 1,00
|Ainm Aref|= ABS (56,80 56,80) / 56,80 = 0,00 < 0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm)0,25 = (56,80/56,80)0,25 = 1,00
Ejemplo Correccin por Fecha Referencial N 1:
Suponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %
Fecha del Avalo: 21/10/2005
Fecha protocolizacin Ref1: 14/02/2005
N. das transcurridos entre ambas fechas: 249
Equivalente a: 8,30 meses
FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)8,30 = 1,198
No. das transcurridos entre ambas fechas: 167
FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)5,57 = 1,129

No. das transcurridos entre ambas fechas: 93
FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)3,10 = 1,069
En la siguiente tabla, se presenta el resumen los diferentes factores de

homogeneizacin por rea y por fecha y los precios unitarios ya
corregidos u homogeneizados.
Siendo:
Pucorregido = PU x FcA x FcF
a la fecha del avalo
Donde el PU, es el precio unitario en Bs por m 2 al momento de la

protocolizacin.
Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente
los
precios
unitarios
corregidos
homogeneizados,
la
data
que
conformar la muestra a la cual se le aplicar ya sea el anlisis estadstico

descriptivo (MTC) o el anlisis estadstico inferencial (Regresin Lineal
Simple o Mltiple) segn sea el caso y el nivel de rigor del avalo.
2. Mtodo del Costo de Reproduccin (Mtodo del Costo)

Es un mtodo ms directo y expedito. Se utiliza el precio bsico
unitario, dndole un incremento relativo a los costos indirectos.
Es otro mtodo directo a travs del cual se puede estimar el costo

de las bienhechuras, es decir, de las construcciones o mejoras que el
hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. Existen dos
variantes principales de este mtodo: a) basado en el estudio del
presupuesto detallado de obra, indudablemente ms preciso pero tambin
ms laborioso y que se deber realizar en caso de que el nivel de rigor as
lo exija y b) basado en el costo directo unitario, el cual es ms expedito ya
que se apoya en informacin ya existente de los costos de construccin
segn tipologas y estndares constructivos, generalmente disponible y
actualizada trimestralmente. Siendo ste ltimo el que se va a presentar
la formulacin que permitir obtener el valor de las construcciones:
Vc = Cr D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr Vs) x Fd
Siendo:
Vc : Valor de la construccin
Cr: Costo de reproduccin del bien objeto de estudio
Cd: Costo directo unitario
Ci: Costos indirectos
D: Depreciacin fsica
Vs: Valor de salvamento
Fd: Factor de depreciacin
Integrando las tres igualdades tenemos:
Vc = (Cd + Ci) (Cd + Ci Vs) x Fd
Costo Directo
Existen organizaciones serias y reconocidas que proporcionan
generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o
tambin llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su

correspondiente estndar constructivo (sea bajo, normal o alto). En estos
costos directos unitarios (Bs./m2) estaran incluidos: Materiales, equipos,
mano de obra, impuesto al valor agregado (I.V.A).
Para obtener el costo directo de construccin:
Cd = Cdu x Ac
Cd: Costo Directo de Construccin
Cdu: Costo Directo Unitario (Bs./m2) Presupuesto Actualizado
Ac: rea de la Construccin
Costos Indirectos
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman
parte de la estructura de costos de construccin fsica no solo son
significativos, sino necesarios e indispensables para la materializacin
final del proyecto, all deben incluirse los costos de:
Estudios
Preliminares
(Mercado;
Factibilidad
Tcnica,
Econmica y Financiera; Avalos; otros)
Anteproyecto Proyecto
Estudios Geotcnicos o de Suelos
Control Tcnico
Inspeccin
Financiamiento
Seguros y Fianzas
Asesoramiento Jurdico
Administracin General
Imprevistos
Impuestos
Varios:
Construccin,
incorporaciones, inspeccin, habitabilidad, otros
dotaciones,
Utilidad Empresarial
Otros
Obviamente es imperativo conocer, monitorear y controlar con un

alto grado de precisin estos costos, pero para efectos del objetivo, se
puede de una manera ms practica y simplificada conocer el rango de los
costos indirectos estimndolos como un porcentaje del costo directo de
construccin, que podra fluctuar entre el 25% al 70%, as tendramos:
Ci = (0,25 a 0.70) x Cd
Valor de Salvamento
Se incluye este trmino en funcin de que una vez consumida la
vida til de una construccin, la misma siempre tendr un valor
remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no est en ruinas,
en cuyo caso no solo perder su valor de salvamento sino que, el
propietario tendr a cuestas los costos de demolicin y bote.
Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen
entre el 5% y el 10%, inclusive podran llegar hasta el 20%, del costo de
reproduccin.
Vs = (0,05 a 0,20) x Cr
Depreciacin - Factor de Depreciacin
Al valuar un edificio por el mtodo del costo, el valuador deber
estimar la depreciacin que se ha acumulado hasta la fecha del avalu, y
deducir dicha depreciacin del costo estimado para una construccin
nueva. La depreciacin es la prdida de valor de un bien (bienhechuras,
maquinarias, equipos, entre otros) debido principalmente a su edad y a su
desgaste natural por uso (depreciacin fsica). Tambin existen otras
causas un tanto ms subjetivas de evaluar que las constituyen la
inadecuacin, inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y tecnolgica

(depreciacin funcional). En la Ingeniera de Tasaciones existen variados
mtodos para determinar el factor de depreciacin fsica Fd, entre ellos:
Mtodo de La Lnea Recta (PROPORCIONAL A LA EDAD)
Fd = E / V
Siendo:
E: Edad real o aparente de la construccin en aos.
V: Vida til probable en aos. Periodo mximo durante el cual se
espera que el activo cumpla con la funcin para la cual fue diseado.
Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 aos.
Mtodo de La Parbola de Kuentzle (CARGAS DINMICAS)
Fd = (E / V )2
Mtodo de Ross (CARGAS ESTATICAS)
Fd = x [ (E / V) + (E / V)2 ]
Es decir la media aritmtica de los dos mtodos anteriores
Mtodo de Heidecke
Su factor de depreciacin depende de manera exclusiva del
estado de conservacin del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas:
La prdida de valor por depreciacin no puede ser revertida

con gastos de mantenimiento
Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su

durabilidad
Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su

depreciacin es menor y regular
Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente

su depreciacin se incrementa mucho ms rpido
Segn el criterio de Heidecke
Mtodos Indirectos:
A) Mtodo Evolutivo
En forma general los mtodos indirectos se fundamentan en el
mtodo evolutivo que en su esencia corresponde a un anlisis de negocio
para determinar la factibilidad tcnica, econmica y financiera de una
determinada inversin inmobiliaria por realizar o para determinar las
condiciones actuales de una inversin inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversin Total en la Construccin
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
B) Mtodo de La Renta
Si un inmueble o en general un bien, produce una renta peridica,
el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en funcin de la
capitalizacin a valor presente de esa renta. Este mtodo se soporta en
los conceptos de la matemtica financiera teniendo como factores
determinantes el perodo de capitalizacin y la tasa de descuento a ser
utilizada. A travs de este mtodo no se obtienen valores de mercado.

Siempre es preferible la utilizacin de los mtodos directos en la medida
que existan referenciales suficientes para la utilizacin del mtodo
comparativo.
C) Mtodo Residual
Es una variante ms compacta y prctica del mtodo evolutivo y
es bastante til en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el
valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el
mtodo de comparacin directa por no existir referenciales de terrenos
suficientes o actualizados. A travs de este mtodo se estima el valor del
terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las
bienhechuras y en funcin del factor de comercializacin para el
momento del avalo.
VI = (VT + VC) x FC
Siendo:
VC : Valor de las Construcciones o Bienhechuras
FC: Factor de Comercializacin
Si se conoce VI, VC, y se estima a travs de un anlisis el FC,
podramos obtener el Valor del Terreno:
VT = VI / FC - VC
D) Involutivo
No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la
obtencin del valor del terreno. Es uno de los ms complejos pero tambin
ms interesantes, ya que en l intervienen todos y cada uno de los
principios bsicos de valoracin que vimos en un comienzo. Implica el
establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico compatible con

dichos
principios;
anlisis
de
escenarios:
pesimistas-satisfactorios-
optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin de las variables

macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones; anlisis de
sensibilidad; evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor
presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U )
Siendo:
I : Valor de la Inversin Total en la Construccin
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista.
Ejemplo de Aplicacin Mtodo del Costo aplicando Ross-Heidecke
para la Depreciacin
Determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la
Urb. Agua Blanca, Parroquia San Jos del Municipio Valencia, Estado
Carabobo; construida en el ao 1981 con acabados de primera y en un
estado actual de conservacin muy bueno. Tiene un rea til de
construccin de 550 m2 y un rea de parcela de 2.200 m 2. A la misma se
le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas
tuberas de aguas blancas y remodelacin de salas de bao y cocina.
Solucin:
El valor del terreno se analiza a travs del mtodo de comparacin

directa de terrenos similares.
El valor de la construccin se obtendr siguiendo los siguientes

pasos:
Datos adicionales disponibles:
Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2.

Costos Indirectos: 30 % de Cd
Valor de Salvamento: 20% de Cr
Vc = Cr D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr Vs) x Fd
Siendo:
Vc : Valor de la construccin
Cr: Costo de reproduccin del bien objeto de estudio
Cd: Costo directo unitario
Ci: Costos indirectos
D: Depreciacin fsica
Vs: Valor de salvamento
Fd: Factor de depreciacin
Clculo Costo de Reproduccin (Cr)
Primeramente se calcula los costos directos.
Cd: Costo Directo de Construccin
Cdu: Costo Directo Unitario (Bs. / m2)
Ac: rea de la Construccin
Cd = 839.348,69 Bs/m2 x 550 m2 = 461.641.779,50 Bs.
Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 Bs = 138.492.533,85 Bs.
Cr = 461.641.779,50 Bs + 138.492.533,85 Bs = 600.134.313,35 Bs.
Clculo de la Depreciacin
Edad de Inmueble = 25 aos (1981)
Vida til = 70 aos
E/V = 25/70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
Suponiendo Estado 2 de conservacin segn Heidecke (C = 2,52%)
Se busca en la tabla III el valor del factor de depreciacin (Criterio de

Ross-Heidecke), utilizando como datos la edad en % de duracin y el
estado de conservacin.
Fd = 0,264 (26,4%)
D = (Cr Vs) x Fd
D = (600.134.313,35 Bs - 600.134.313,35 Bs x 0,20) x 0,264
D = (600.134.313,35 Bs 120.026.862,67 Bs) x 0,264
D = 480.107.450,68 x 0,264 = 126.748.366,98 Bs.
Calculando el Valor de la Construccin
Vc = 600.134.313,35 Bs - 126.748.366,98 Bs
Vc = 473.385.946,37 Bs.
Otra forma de calcular la Depreciacin
Se conoce que el monto de la Depreciacin fue de 126.748.366,98 Bs.
Donde el Factor de Depreciacin Fd obtenido por la tabla fue de 0,264
Verificando si el valor es el correcto:
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
FdRoss = x [ (E / V) + (E / V)2 ]
E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
FdRoss = 0,242
Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciacin adicional por
estado de conservacin de:
FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 0,242 ) x C = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,758 x C
Como C = 2,.52% ( Estado de conservacin 2)
Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es:
FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191

FdHeidecke = 0,0191
Luego, se calcula el factor de depreciacin:
Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611
Fd = 0,2611 (este sera el valor exacto por clculo, que es muy parecido
al obtenido por la tabla de 0,264.
La diferencia entre ambos valores est en que para entrar en la tabla se
redonde el resultado de la relacin E/V :
E/V = 25/70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%.
Grfica de la Depreciacin
TASACIN DE MQUINAS Y EQUIPOS

Es importante iniciar con la siguiente pregunta Por qu es til un
avalo de maquinaria y equipo?
Porque se puede conocer el valor justo de un equipo a una fecha
de referencia y para realizar transacciones de cualquier tipo, por ejemplo:
Venta, compra, garanta, crdito, liquidacin, embargo, control, entre
otros.
La necesidad de reconocer un valor en maquinaria va muy ligado

al costo de produccin, ya que dentro del precio del producto tiene que
incidir el costo de compra y desgaste de la maquinaria para mantenerla
actualizada.
Este tipo de avalo, tiene muchas variables por considerar, como
son: Las fluctuaciones de mercado, aparicin de nuevas tecnologas,
productos, materiales, restricciones legales, ecolgicas o diferentes
causas de obsolescencia.
Es importante mencionar, que la diferencia primordial entre una
tasacin de un equipo, ya sea mecnico, elctrico, electromecnico o
electrnico, en relacin a un inmueble, reside en dos aspectos:
El equipo puede ser negociado en cualquier parte del mundo, esto
es, l es transportable, mientras que un inmueble (el propio
nombre inmueble ya define esta situacin).
En la tasacin de un inmueble, se toma en cuenta la depreciacin
de las construcciones, mientras que en una tasacin de una
mquina, adems de sta hay que considerar la obsolescencia
funcional generada por el surgimiento de nuevas tecnologas, as
como la prdida de utilidad en funcin del desinters por la
adquisicin de los elementos producidos por el equipo tasable.
El costo de una mquina o equipo no es necesaria ni obviamente
igual a su valor, aunque el costo sea un componente del binomio
precio/valor. Por otro lado, en la investigacin del valor de una mquina se
busca conocer el costo original como el de reposicin.
Son tres los caminos ms usuales para la tasacin de mquinas y
equipos:
Informaciones de mercado: Es ms exacto, pero no siempre

est disponible para la mquina o equipo que se desee tasar.
Renta que la mquina o equipo pueda producir: Permite el
anlisis de la productividad de determinado bien, siendo, sin
embargo, altamente subjetivo e inestable en un mundo
globalizado en que no se tiene posibilidad de conocer la
totalidad de las informaciones pertinentes y la real situacin
de las variaciones mundiales de mercado, as como la
dinmica de las variaciones de costos en virtud de las
alteraciones
en
el
valor
de
los
insumos,
impuestos,
variaciones cambiarias entre otros.
Costo, menos la depreciacin: No es el ms exacto, pero

permite una gran aproximacin del valor de determinado
bien, que es la finalidad de la tasacin. Este proceso consiste
en la determinacin de una curva matemtica que relacione
el precio de la mquina o equipo nuevo, con el valor residual
final (chatarra o salvamento), a travs de la vida til del
equipo.
MTODOS
DE
APLICACIN
PARA
LA
TASACIN
DE
MQUINAS Y EQUIPOS
Mtodo
Lineal:
Este
mtodo
establece
una
depreciacin
constante en el transcurso del tiempo. La lnea recta representa la ms

simple de las curvas, donde la depreciacin en cada perodo es siempre
igual y corresponde a la DEPRECIACIN TOTAL dividida entre el nmero de
perodos de la VIDA TIL prevista.
La depreciacin de mquinas y equipos no es una funcin lineal en

el tiempo, siendo ms acentuada al principio que en los ltimos aos de la
vida estimada, debido al desgaste, la inseguridad en cuanto a la
utilizacin y por la prdida de la garanta, cuyo valor se sumaba al precio
del equipo cuando estaba nuevo.
D(n)
depreciacin en el instante n.
Vr(n) = valor residual en el instante n.
Dt(n) = depreciacin total en el instante n.
Mtodo de Cole o de la Suma de Dgitos: Este mtodo
tambin se conoce
como mtodo de la serie o de la suma de dgitos,
establece la depreciacin emprica en cada perodo, representada por el

producto de la depreciacin total por los elementos de la siguiente serie:
N
_
_ , . . .,
N
_ __
1 + 2 + 3 + +N
1 + 2 + 3 + +N
1 + 2 + 3 + +N
1 + 2 + 3 + +N
Siendo N = nmero de perodos (generalmente el perodo utilizado

es el ao) y Dt la base fija igual al valor de la depreciacin total, siendo D t
= Vn Vr.
Vn = es el valor de la mquina o equipo cuando estn nuevos.
Vr = cuando la mquina ya no posee vida til, esto es, ya no tiene
utilidad para el fin por el cual fue adquirido inicialmente.
Clculo del valor de la depreciacin en el perodo Dp:
Donde:
Dp = factor o cuota de depreciacin anual
Vn = precio de adquisicin del equipo nuevo
Vr = valor residual (en general del 5% al 20% de V n)
N = vida til (en aos), en funcin de su vida tcnica, variando en
este caso, en
relacin a su mantenimiento y conservacin.
Clculo del valor de depreciacin acumulada D A, hasta el momento
en que la mquina presenta determinada vida aparente (V ap).
El valor Vm de determinada mquina o equipo, en el estado actual

puede,
entonces,
ser
determinado
restndole
al
valor
nuevo
la
depreciacin acumulada:
Vm = Vn - DA
GRFICO DEL MTODO DE COLE
En la grfica se puede observar que en este mtodo la

depreciacin en los primeros perodos es superior a los de los ltimos
aos, hecho ste bastante cercano a la realidad prctica.
En esta tabla, se consider un perodo de ocho (8) aos como vida

til; valor nuevo $ 100.000,oo y $ 20.000,oo como valor de chatarra o
valor residual final.
Mtodo
del
Porcentaje
Constante:
Se
establece
una
depreciacin (en porcentaje) constante y continua, en cada perodo, igual

al valor de una tasa calculada que se aplica al valor residual del perodo
anterior, esto es, la depreciacin al final de un perodo es igual al
producto del valor residual al inicio por la tasa calculada, siendo el valor
de la tasa funcin del tiempo de amortizacin, del valor nuevo y del valor
residual final o valor de chatarra.
Tasa de depreciacin en el perodo (T).
Donde:
T = Tasa calculada
Vn = valor nuevo (costo de la mquina en funcionamiento)
VRn = valor residual despus de n aos.
GRFICO DEL MTODO DEL PORCENTAJE CONSTANTE
Mtodo del Fondo de Amortizacin: Se determina un fondo

imaginario donde sera aplicado el valor depreciado, debiendo, el mismo,
rendir intereses previamente establecidos. Para efecto de la construccin
de la tabla, se estable un 30% anual, como un valor que un industrial
obtiene como rendimiento por su capital aplicado. Para determinar el
valor a ser colocado en el fondo, en cada perodo se usar el siguiente
procedimiento:
Se depositar un valor mnimo en este fondo y se analizar
su comportamiento.
Se dividir la depreciacin total D T por el monto obtenido en
el fondo indicado, despus de N perodos, correspondiente a
la vida til. Se obtiene entonces, el valor constante a
depositar en el Fondo de Amortizacin que, con la tasa
estipulada inicialmente, permitir la compra de una nueva
mquina, utilizndose la mquina depreciada (V R) como parte

de pago.
EJEMPLO
Se desea tasar un grupo moto generador, comprado hace cinco
aos y que presenta una vida aparente de dos aos. Segn el informante
Nelson Brett, un modelo similar se vende por US $ 52.000,oo.
Solucin:
Por el Mtodo de Cole:
La depreciacin total acumulada es:
(I)
Donde:
DA = depreciacin total
Vap = edad aparente del equipo = 2 aos
N = vida til del equipo (14 a 20 aos) = 15 aos

Dp = factor o cuota de depreciacin anual.
Clculo del valor de la depreciacin en el perodo D p:
(II)
Donde:
Dp = factor o cuota de depreciacin anual
Vn = precio de adquisicin del equipo nuevo = US $ 52.000,oo.
Vr = valor residual (en general del 5% al 20% de V n). En este caso
se utilizar
15% = US $ 7.800,oo.
N = vida til (en aos), en funcin de su vida tcnica, variando en
este caso, en
relacin a su mantenimiento y conservacin.
Sustituyendo en la ecuacin (II):
Dp =2*(52.000,oo 7.800,oo) = US $ 368,33
15 (15 + 1)
DA =2*(2*15 -2 +1) * 368,33) = US $ 10.681,57
2
El valor Vm del equipo, en el estado actual ser:
Vm = Nn DA = 52.000,oo - 10.681,57
Vm = US $ 41.318,43.
Por el Mtodo del Porcentaje Constante:
La tasa de depreciacin se calcula:
Donde:
T = Tasa calculada
Vn = valor del equipo nuevo = US $ 52.000,oo

VRn = valor residual = US $ 7.800,oo
N = vida til (en aos).
T = 1- (7.800,oo / 52.000,oo)1/5 = 0,1188
Se aplica la tasa al nuevo valor, nos queda:
0,1188 * US $ 52.000,oo = US $ 6.177,oo (que es la depreciacin
en el primer
ao).
Valor de la mquina en el primer (1er) ao:
US $ 52.000,oo - US $ 6.177,oo = US $ 45.823,oo
0,1188 * US $ 45.823,oo = US $ 5.443, 77 (que es la depreciacin
en el segundo
ao).
Valor de la mquina en el segundo (2do) ao:
US $ 45.823,oo - US $ 5.443,77 = US $ 40.379,23
Como la edad aparente es de 2 aos, se tiene:
Vm = US $ 40.379,23.
Este resultado es similar al obtenido por el otro mtodo.
TASACIN DE LOCALES EN GALERAS

Estas son estructuras particulares, por la disposicin de los locales
y por los tipos de contratos, que tienen como regla prever un alquiler
mnimo y/o un alquiler en porcentaje sobre las ventas, prevaleciendo lo

que sea mayor.
Al contrario de los locales en Shopping Centers, los de galera
presentan un valor rental, generalmente, inferior a los locales que tienen
frente hacia la calle.
El mtodo comparativo (que es el recomendado para locales en
Shopping Centers) debera ser adoptado para locales en galera, siempre
que sean respetados los factores de homogeneizacin pertinentes (locales
en el fondo, con menos visual, en pasillos sin salida entre otros) con la
contemporaneidad del contrato.
Como eso no es posible, el modelo que ms se adecua para la
determinacin del valor rental para locales en galeras se obtiene por la
frmula de Mandelblatt:
Vi = valor del inmueble

A = rea construida
C = costo unitario bsico de la construccin con el incremento de
los costos
indirectos
K = coeficiente del mercado
d = depreciacin fsica obtenida por el criterio de Ross-Heidecke
r = cuota del terreno, en porcentaje, relativa al inmueble nuevo.
Este parmetro combinado con el K, que diferenciar el valor entre el
local con frente a la calle de aquel ubicado en el interior de la galera.
Ejemplo
Considerar un local de 20,00 m2, con frente a la avenida Nossa
Senhora de Copacabana, uno de los ms valorizados, con 30 aos de
construido.
Solucin:
Utilizando la frmula de Mandelblatt:
A = 20,00 m2
C = US $ 610,00/m2 (incluyendo los costos indirectos)
K = 1,15
d = 0,215 (vida 100, edad 30, estado 2). (Tabla III, pg. 55).
Depreciacin
Fsica/Criterio de Ross-Heidecke.
r = 65% = 0,65
Sustituyendo:
Vi = 20,00 * 610,00 *[1,15 - 0,215 *(1- 0,65 * 1,15)]
1 - 0,65 * 1,15
Vi = US $ 52.941,36, redondeando, Vi = US $ 53.000,00.
Precio de alquiler: Vi = US $ 53.000,00. * 0,01
Vi = US $ 530,00 (26,50/m2)
El mismo local, en el interior de la galera:
K = 1,10
r = 55% = 0,55
Sustituyendo:
Vi = 20,00 * 610,00 *[1,10 - 0,215 *(1- 0,55 * 1,10)]
1 - 0,55 * 1,10
Vi = US $ 31.351,68, redondeando, Vi = US $ 31.300,00.
Precio de alquiler: Vi = US $ 31.300,00. * 0,01

Vi = US $ 313,00 (15,65/m2) 60% del local con frente a la
avenida.
DETERMINACIN
DEL
VALOR
RENTAL
DE
LOCALES
EN
SHOPPING
CENTERS
El objetivo primordial es establecer la metodologa ms adecuada
para la determinacin del justo valor real en un local en un Shopping
Center, en caso de Acciones Renovatorias o Revisionales.
El punto neurlgico en la tasacin de Shopping Center, se refiere
a la cuantificacin y a la calificacin del Fondo de Comercio, esto es, a
quin pertenece, si al emprendedor o si al dueo del local, o s a ambos,
en qu proporciones. Existen dos corrientes en la clasificacin de la
posesin del fondo de comercio, en un Shopping: Una, que aboga que
existen dos fondos de comercio, la otra, que dice que hay uno y
solamente un fondo de comercio, con dos titulares.
El Shopping Center, fue una innovacin dentro del sector
comercio. Es imperdonable desconocer que un local con frente a la
calle, es inferior en trminos comerciales, que un local en un gran
Shopping Center, donde circulan un nmero importante de personas que
van a mirar sus vitrinas. El ejemplo de este caso es: Ubicndonos en la
calle Visconde de Piraj, Ipanema, en Ro de Janeiro, donde hay un
transente eventual, se alcanza en su parte ms valorizada un valor
rental entre US$ 43,00 y US$ 48,00/m2, y en su tramo inicial (que es el
ms desvalorizado) en el orden de US$ 18,00/m 2.
Lo que hace diferente en la tasacin de una unidad en el

Shopping, es que hay que considerar dos elementos, mientras que un
local de la calle se considera solo un elemento, que es el posicionamiento
fsico del local en el sector. En los locales del Shopping, adems del
posicionamiento fsico, se debe tomar en cuenta un segundo elemento,
que es la parte pertinente al Fondo de Comercio.
Dos son los mtodos clsicos para la determinacin del justo valor
rental: El de la rentabilidad, que la jurisprudencia adopt como justo valor
rental aquel que representa un retorno del 1% sobre el valor del inmueble,
y el comparativo, susceptible de una serie de fallas cuando se trabaja en
un local con frente para la calle.
En el mtodo de la rentabilidad, se dice que la tasa es
absolutamente terica, lo que se realiza es desplazar dos comas en el
valor del inmueble para atribuir el valor rental; con el sistema
hiperinflacionario que se est atravesando no existe un inmueble en este
pas que refleje como tasa de alquiler 1% al mes, pues se tendra que
establecer un prorrateo en el alquiler, que variase todos los das, ya que
en uno o dos meses, el alquiler estara desfasado y no representara,
jams, un 1% a no ser en aquella la fecha de tasacin.
Con lo anterior planteado, el objetivo fundamental que se desea
alcanzar, es que a travs del mtodo comparativo se demuestra que la
determinacin del justo valor rental de una unidad en el Shopping Center,
se hace ms fcil que hacer el clculo del valor rental para un local
situado en la calle aplicando el mtodo de la rentabilidad y, ms an, ese
mtodo de la rentabilidad, se hace inadmisible cuando es aplicado a una
unidad de Shopping.
Como resumen: El mtodo de la rentabilidad es fuente de

conflictos para un local situado en la calle. El mtodo comparativo, nico
adecuado para los locales de Shopping, no genera discrepancias.
Clculo del Valor del Terreno, conociendo su frente y rea.
Esta frmula se conoce por el nombre de Harper-Berrini.
Donde:
Vt = valor del terreno
Vo = precio por metro de frente de una terreno con profundidad
estndar
determinada, generalmente suministrado por la Alcalda, para
fines fiscales
A = rea
T = frente
N = profundidad estndar (en Ro de Janeiro) = 36, en Sao Pablo
de 20 a 40 m
(sera importante conocer los valores a utilizar dependiendo de la
regin en
Venezuela
K = factor de incremento del V o para adaptarlo a valores de
mercado.
Es importante tener presente, que el rea, el frente y el fondo
estndar son inmutables. El terreno no puede ser encogido o estirado.
Para arbitrar el valor de cualquier inmueble, esencialmente hay
que comparar. Sin comparacin es imposible determinar el real valor
rental de un inmueble. En caso de imposibilidad, por la inexistencia de
inmuebles similares en la calle, se va a otra calle con fuerza comercial

semejante y se efecta la adecuada transposicin.
Otro hecho que demuestra la inviabilidad de la aplicacin del mtodo de
la rentabilidad en un local de Shopping es que sus unidades son
indivisibles, no tiene sentido hablar de la cuota del terreno para
determinado local (no confundir cuota del terreno con fraccin ideal del
terreno, que son dos cosas distintas; la cuota es el peso que el pedazo de
terreno tiene en el conjunto y la fraccin, que es incorprea, es el valor
cuya suma de todas representa la unidad).
Ejemplo
En la creacin de un Shopping Center fue establecido un contrato que
prevea un alquiler de US$ 16,00/m 2 en los primeros 12 meses de
arredramiento (vamos a olvidarnos del alquiler porcentual, limitando el
ejercicio a la determinacin del alquiler mnimo mensual).
Este mismo contrato prev un escalonamiento que establece US$
20,00/m2 en el segundo ao y US$ 26,00/m 2 en los 3, 4 y 5 aos.
Se admite que, durante la vigencia del contrato, diversos locales hubiesen
pasado a otras manos con la debida anuencia del emprendedor o que en
forma espontnea algunos inquilinos hubiesen abandonado el negocio,
dejndolos libres para nuevos alquileres. Cuando el emprendedor cobr
US$ 16,00/m2 en vez de US$ 26,00/m 2, l estaba, en realidad, cobrando el
riesgo del emprendimiento, que podra no tener xito, pero que l sabe
que es una hiptesis remota, debido a los estudios preliminares
realizados.
Cuando el contrato prev en el 2 ao, el valor de US$ 20,00/m 2, no est
admitiendo una inflacin del dlar pero si una valorizacin, un incremento
comn para el emprendedor y el arrendador. Lo mismo ocurre para el

valor siguiente de US$ 26,00/m2.
Cuando se aproxima la terminacin del contrato (perodo que va de seis
meses a un ao), antes de hablar con el emprendedor, el inquilino verifica
los nuevos valores, por ejemplo, US$ 55,00/m 2 en el 1 ao, US$ 65,00/m 2
en el 2 ao y US$ 85,00/m 2 en los sucesivos. Qu significan esos
nmeros? Dirn algunos que est alto, comparado con los valores iniciales
(casi tres veces ms).
Cuando decimos que en la renovacin del contrato, el valor de US$
55,00/m2 prcticamente coincide con US$ 26,00/m 2, es debido a la figura
consubstancial del fondo de comercio por la RES SPERATA.
La RES SPERATA es la cuota del Fondo de Comercio perteneciente al
emprendedor, cedida al arrendatario por un plazo determinado, que es el
de la duracin del contrato. Es, en otras palabras, el porcentaje del Fondo
de Comercio perteneciente al emprendedor que ha cedido, no a
perpetuidad, pero exactamente en el plazo de duracin del contrato, al
arrendatario.
En el caso del ejemplo; cuando el arrendatario paga US$ 16,00/m 2, el ya
pag la RES SPERATA. En la renovacin, al pagar US$ 55,00/m 2 est
pagando por dos partes que en el local de orilla de calle no existen. El
local de calle paga por su localizacin fsica en el espacio de la calle.
Si es un hecho irrebatible que el Fondo de Comercio les pertenece a
ambos, emprendedor y arrendatario, que deben estar en perfecta
sintona,
qu
arrendatario?
porcentaje
le
corresponde
al
emprendedor
al
La nocin jurdica sera aquella de considerar la RES SPERATA como una

parte del Fondo de Comercio perteneciente al emprendedor, que el cede
al arrendatario por el plazo exacto de duracin del contrato, cuota sta
que no aparece en los US$ 16,00/m 2 a la iniciacin del contrato tomado
como ejemplo, ya que el pag, de contado, la RES SPERATA.
Qu significa la RES SPERATA pagada de contado, que se diluye en el
plazo contractual?
Aplicando la frmula del aumento en el alquiler mensual:
Donde:
A = aumento en el alquiler mensual, representado por el pago de la RES
SPERATA
RS = RES SPERATA
i = tasa nominal de inters de 0,5% al mes
n = perodo contractual en meses.
Ejemplo: Un contrato de ocho aos, donde la RES SPERATA fue de US$
200.000,00 y el alquiler para un local de 65,00 m 2 se establece en el
contrato con un monto de US$ 16,00/m2 para los primeros doce (12)
meses, US$ 20,00/m2 para los siguientes veinticuatro (24) meses y de US$
26,00/m2 en los ltimos sesenta (60) meses. Se asume un alquiler
ponderado que se deriva de la media ponderada, que es la distribucin de
valores que equivaldrn a 96 meses de alquiler a US$ 23,25/m 2, y es
como se presenta a continuacin:
16 *12 + 20 * 24 + 26 *60 = US$ 23,25/m2 US$ 24,00/m2
96
Transformando la RES SPERATA a valor unitario (US$ 200.000,00 /

65 m2 = US$ 3.076,00/m2). Sustituyendo en la frmula:
A = 3.076,00 * 0,005*(1 + 0,005)96 = US$ 40,42/m2
(1 + 0,005)96 1
As, el alquiler medio de US$ 23,25/m 2 fue hecho con un amento
de US$ 40,42/m2 y el alquiler real es de: 23,25 + 40,42 = US$
63,67/m2
Como la RES SPERATA es la parte del Fondo de Comercio

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TASACIN DE CONSTRUCCIONES.

1. Mtodo del Costo de Reposicin

La Tabla V presenta los porcentajes de incrementos para los

Ubicacin Situacin - Localizacin

Estado de conservacin del conjunto

Estado de conservacin del bien

Calidad de los acabados

Mejoras y ventajas particulares, otras

muestra de anlisis, son siempre en mayor o menor medida datos de

indispensable la utilizacin de un proceso de homogeneizacin de los

Identificacin del Comprador y del Vendedor; k) Otros datos de inters

ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el

Conociendo la ecuacin que nos permite calcular el valor a

Criterio de Ajuste por rea: Sabemos que el valor

Frmula de Meyer: Plantea dos frmulas cuya aplicacin

FcA = (Aref/Ainm) 0,125

Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,

Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la

generalmente estas negociaciones se realizan con planes

Tasaciones tales como: Ajuste por frente, por profundidad,

equipamiento, por topografa, por accesibilidad, por calidad

fondo, fecha, ao de construccin, ubicacin, etc.) se puede obtener

Legal, Solicitante, Propietarios, etc.

caractersticas, planos, croquis, fotos.

compra/venta de inmuebles similares de la zona.

f) Anlisis y depuracin inicial de los referenciales.

panormicas; molduras de yeso en techo de sala; etc.

FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X

FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X

Ejemplo Correccin por rea Referencial N 3:

Fecha del Avalo: 21/10/2005

En la siguiente tabla, se presenta el resumen los diferentes factores de

a la fecha del avalo

Donde el PU, es el precio unitario en Bs por m 2 al momento de la

conformar la muestra a la cual se le aplicar ya sea el anlisis estadstico

2. Mtodo del Costo de Reproduccin (Mtodo del Costo)

Es otro mtodo directo a travs del cual se puede estimar el costo

tambin llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su

Econmica y Financiera; Avalos; otros)

Estudios Geotcnicos o de Suelos

incorporaciones, inspeccin, habitabilidad, otros

Obviamente es imperativo conocer, monitorear y controlar con un

inadecuacin, inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y tecnolgica

La prdida de valor por depreciacin no puede ser revertida

Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su

Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su

Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente

Segn el criterio de Heidecke

utilizada. A travs de este mtodo no se obtienen valores de mercado.

establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico compatible con

optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin de las variables

El valor del terreno se analiza a travs del mtodo de comparacin

El valor de la construccin se obtendr siguiendo los siguientes

Datos adicionales disponibles:

Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2.

Se busca en la tabla III el valor del factor de depreciacin (Criterio de

FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191

TASACIN DE MQUINAS Y EQUIPOS

La necesidad de reconocer un valor en maquinaria va muy ligado

Informaciones de mercado: Es ms exacto, pero no siempre

variaciones cambiarias entre otros.

Costo, menos la depreciacin: No es el ms exacto, pero

constante en el transcurso del tiempo. La lnea recta representa la ms

La depreciacin de mquinas y equipos no es una funcin lineal en