N3:Tradicindeinmuebles

ySistemaRegistralChileno

ClnicaInterdisciplinariadePromocindeDerechosen
ZonasRurales
MaterialdocenteelaboradoconlacolaboracindelDepartamentodeDerechoPrivado.

1Semestredel2010

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SeparatadePosesionesEfectivas
1Semestredel2011

Tabladecontenido
ITRADICINDEBIENES...........................................................................................................3
Culessonlasformasdeadquirireldominiouotrosderechosreales? ......................... 3
Cmoserealizalatradicindebienesinmuebles? ................................................................ 3
Qusucedesienunaherenciahaybienesinmuebles? ......................................................... 3
IISISTEMAREGISTRALCHILENO. .........................................................................................4
Culeslanormativaqueregulaelsistemaregistralchileno? ............................................ 4
QusonlosConservadoresdeBienesRaces?.......................................................................... 4
CmoseorganizanlosConservadoresdeBienesRaices? .................................................... 4
QuregistrostieneelConservadordeBienesRaces? .......................................................... 4
Elregistroconservatorioespblicooprivado? ...................................................................... 5
Qutitulosdebeninscribirse? ....................................................................................................... 5
Quttulospuedeninscribirse?..................................................................................................... 6
Cmoserealizanlasinscripciones? ............................................................................................. 6
QuseanotaenellibrodeRepertoriodelCBRycualessuimportancia? ..................... 6
ElConservadorseencuentraobligadoainscribir? ................................................................ 7
Qudebecontenerlainscripcinconservatoria? ................................................................... 7
Cmosearreglanlasomisionesenlainscripcin?................................................................. 8
Delassubinscripcionesycancelaciones ..................................................................................... 8
Lasinscripcionesseencuentranconectadasentreellas? .................................................... 8
IINOTARIOSYESCRITURASPBLICAS: .............................................................................8
QuesycualessonlasfuncionesdeunNotario? .................................................................... 8
Qusonycualeseselcontenidodelasescrituraspblicas? .............................................. 9
Bibliografa ................................................................................................................................. 10

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ITRADICINDEBIENES

Culessonlasformasdeadquirireldominiouotrosderechosreales?
El artculo 588 del Cdigo Civil seala que los modos de adquirir el dominio son la
ocupacin,laaccesin,latradicin,lasucesinporcausademuerteylaprescripcin,
alocualdebeagregarselaley.

Cmoserealizalatradicindebienesinmuebles?
LatradicinesdefinidaporelCdigoCivilcomounmododeadquirireldominiode
lascosasyconsisteenlaentregaqueeldueohacedeellasaotro,habiendoporuna
parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra la capacidad e
intencindeadquirirlo(Art670).
Latradicinsehardeformadiferentesegnelbienseamuebleoinmueble:
as,latradicindebienescorporalesmueblesseharporlosmediosestablecidosen
el artculo 684 del Cdigo Civil, mientras que la tradicin del dominio o de otros
derechosrealesconstituidossobreinmueblesseharporlainscripcindelttuloenel
RegistroConservatoriodelterritorioenqueestesituadoelinmueble(686y687del
CdigoCivil)

Qusucedesienunaherenciahaybienesinmuebles?

En el caso que dentro de la masa hereditaria existan bienes inmuebles, de todas

formassernecesariorealizarlainscripcinconservatoria.Sinembargo,enestecaso
el dominio no se adquiere por tradicin sino por el modo de adquirir sucesin por
causademuerte.Alrespecto,elartculo688delCdigoCivil,sealaquealmomento
dedeferirselaherenciaelherederotendrlaposesinlegaldelosbienesporelsolo
ministeriodelaley,sinembargonopodrdisponerlosbienesinmueblesmientrasno
realicelasinscripcionesconservatoriaspertinentes.
Dichasinscripcionesson(Artculo688inciso2delCdigoCivil):
-

En caso de ser una sucesin testada, debe inscribirse el decreto judicial que
otorgue la posesin efectiva junto con el respectivo testamento ante el
ConservadordeBienesracesrespectivo.Enestecaso,anteelConservadorse
harndosinscripciones:lainscripcionesdeposesinefectiva(Artculo688n1
del CC) y la inscripcin especial de herencia para que los herederos puedan
disponer de consuno de los bienes (Artculo 688 n2 y artculo 687 inciso
primeroysegundodelCC).
Encasodeserunasucesinintestadalaresolucinadministrativaqueotorgue
laposesinefectivaseinscribeenelRegistroNacionaldePosesionesEfectivas
quellevaelServiciodeRegistroCivileidentificacin(Artculo688n1).Ante
elConservadordeBienesRacesserealizalainscripcinespecialdeherencia
para que todos los herederos puedan dispones de consuno de los inmuebles
hereditarios(Artculo688n2y687incisoprimeroysegundodelCC).

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En caso de que los herederos realicen la particin de la herencia, ser necesario

inscribir dicha particin ante el Conservador de Bienes races del lugar donde se
encuentre el inmueble para que cada heredero pueda disponer libremente del
inmueblequeseadjudico(Artculo688n3y687incisotercerodelCC)..

IISISTEMAREGISTRALCHILENO.
Culeslanormativaqueregulaelsistemaregistralchileno?

Artculos686yss.delCdigoCivil,ReglamentoConservatoriodeBienesRacesdel24
de junio de 1857, los artculos 446 y ss. del Cdigo Orgnico de Tribunales y las
normas aplicables relativas a los Notarios, del mismo cuerpo legal (artculos 399 y
ss.).

QusonlosConservadoresdeBienesRaces?

Losconservadoressonministrosdefeencargadosdelosregistrosconservatoriosde
bienes races, comercio, mineras, accionistas de sociedades propiamente mineras,
asociaciones de canalistas, prenda agraria, prenda industrial, especial de prenda y
dems que les encomienden las leyes. El Conservador es calificado como un
funcionarioauxiliardelaadministracindejusticia
(Artculo446delCdigoOrgnicodeTribunales,enadelanteCOT).

CmoseorganizanlosConservadoresdeBienesraces?

Debeexistirunaoficinaconservatoriaencadacomunaoagrupacindecomunasque
constituya el territorio jurisdiccional de juzgado de letras. Cada Conservador de
Bienes Races depende de una Corte de Apelaciones, siendo controlado por un
MinistroVisitador.

QuregistrostieneelConservadordeBienesRaces?

1REPERTORIO:
LibrodeingresosdelaoficinadelConservadordeBienesRaces(enadelanteCBR),
en l se deben anotar todos los ttulos que se presentan al CBR por estricto orden
cronolgicodellegada,cualquieraqueseasunaturaleza,siendoanual(Artculos21,
27,30y38delreglamentodelCBR).

2REGISTRO:
Compuesto por el Registro de Propiedad, Registro de Hipotecas y Gravmenes y
Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar, siendo tambin anuales
(artculos31y36delreglamentodelCBR).

- En Registro de Propiedad se inscribirn las traslaciones de dominio

(transferencias,transmisionesyadquisicionesporprescripcin).
- EnelRegistrodeHipotecasyGravmenesseinscribirnlashipotecas,los
censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las

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servidumbresyotrosgravmenessemejantes.
- EnelRegistrodeInterdiccionesyProhibicionesdeEnajenarseinscribirn
losimpedimentosrelacionadosconelartculo53,nmero32.

Enlosmismosregistrosserealizarnlasrespectivascancelaciones,subinscripciones
ydemsconcernientesalasinscripcioneshechasenellos(artculo33delreglamento
delCBR).Cadaregistroparcialtendrunndiceporordenalfabticodelosotorgantes
y un apndice donde se inventariarn los documentos agregados al fin de cada
Registro.

3NDICEGENERAL:
ndice por orden alfabtico de los otorgantes el cual se forma a medida que se
realicenlasinscripcionesenlosrespectivosregistros.Actualmentelamayoradelos
CBR cuentas con un ndice computarizado, sin embargo la base de datos electrnica
noesunaobligacinlegalnireglamentaria.

Elregistroconservatorioespblicooprivado?
ElregistroconservatorioespblicodemaneraqueelCBRestobligadoamostrarlos
librosderegistroyadarlascopiasycertificadosqueselesoliciten.
Seacreditalaexistenciadeinscripcionesdedominioodegravmenesoprohibiciones
de enajenar por medio de los respectivos certificados de dominio vigente o de
prohibiciones y gravmenes. Asimismo, se deja constancia de la realizacin de una
inscripcinmedianteuntimbreenlacopiadelttuloquesepresentoalCBR(articulo
49,50,51,85y86delreglamento).

Ej:SiseinscribeunaCompraventa,eneldorsodelaescriturapblicaseestamparun
timbredondesesealelosdatosdelainscripcinrealizadaolosmotivosdelrechazo.

Sinembargo,elCBRnogarantizalacorrespondenciaentrelosttulosdedominioylas
caractersticas materiales de los predios, ni la calidad de autntico propietario que
puedetenerquienaparececomodueoenlainscripcin.

Quttulosdebeninscribirse?

Los ttulos que deben inscribirse se encuentran sealados en el artculo 52 del

reglamentodelCBR:
1) Ttulostranslaticiosdedominiodebienesraces.
2) Ttulos constitutivos de usufructo, uso, habitacin, censo, fideicomiso e
hipotecaconstituidossobreinmuebles.
3) Ttulos translaticios de los derechos reales que recaigan sobre inmuebles
(salvoderechodeusufructo).
4) Sentenciaejecutoriadaquedeclaralaprescripcinadquisitivadedominioo
decualquieradedichosderechos.

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5) Ladivisin,reduccinyredencindelcenso.
6) Larenunciaacualquierderechorealquerecaigasobreinmueblenombrado
enelartculo52delreglamentodelCBR).

Otrosttulosquedebeninscribirsenosealadosenelartculoencuestin:
1) Sucesionesporcausademuerte.
2) Laadquisicindelaservidumbredealcantarilladoenprediourbano.
3) La resolucin que confiere el titulo saneado de un inmueble, segn el DL
2695,ascomolosdemsttuloscuyainscripcinordenelaley.
4) Losderechosdeinterdiccinprovisorioodefinitiva.
5) Larehabilitacindeldisipadorodemente.
6) Eldecretoqueconfieralaposesindefinitivadelosbienesdeldesaparecido.
7) El decreto que confiera la separacin de bienes segn lo sealado en el
artculo1385delCdigoCivil.

Quttulospuedeninscribirse?

Los ttulos que pueden inscribirse se encuentran sealados en el artculo 53 del

reglamentodelCBR:
1) Condicionessuspensivasoresolutoriasdeldominiodebienesinmueblesode
otrosderechosrealesconstituidossobreellos.
1) Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los
numero 1, y 2 del artculo 52 del reglamento del CBR, como las
servidumbres.
2) Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional,
legalojudicialqueembaracedecualquiermodoellibreejerciciodelderecho
deenajenar.

Cmoserealizanlasinscripciones?

La forma de realizar las inscripciones se detalla en los artculos 54 y siguientes del

reglamento del CBR. Sin embargo esto podra resumirse en la exhibicin de copia
autentica del ttulo respectivo o de la sentencia judicial con su certificado de
ejecutoriedadalCBRcorrespondientealacomunadondeseencuentreelinmueble.

Tambin debern exhibirse los dems documentos necesarios sean pblicos o

privados(porejemplo:certificadodeavalofiscalocertificadodenmeromunicipal).
Deestaforma,aunqueelreglamentonolosealedemaneraexplcita,cabeconcluir
que solo se aceptan las inscripciones derivadas de instrumentos pblicos o
resolucionesjudicialesejecutoriadasydebidamentecertificadas.

QuseanotaenellibrodeRepertoriodelCBRycualessuimportancia?

En dicho libro se deja constancia del ingreso de un titulo para su inscripcin. Las
anotaciones se hacen segn el orden de ingreso, y en ella se seala (artculo 24 del
reglamentodelCBR):
Elnombreyapellidodelapersonaquepresentaeltitulo.
Lanaturalezadelactoquecontengalainscripcinquetratadehacerse.
Laclasedeinscripcinquesepide.

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Lahora,daymesdelapresentacin.
El registro parcial que debe hacerse a la inscripcin y en el nmero que le
corresponde.
Causalesderechazoencasodenorealizarselainscripcin.

Laanotacinenelrepertorioespresuntivaycaducaalosdosmesesdesdesufechasila
solicitud no se convierte en inscripcin. Convertida a inscripcin esta genera efectos
desde la fecha de la anotacin en el libro de repertorio teniendo efecto retroactivo
(artculo 15, 16 y 17 del reglamento de CBR). De esta forma, una vez anotada una
solicitudenellibroderepertorio,statienepreferenciaparasuinscripcinduranteel
lapsode60das.

ElConservadorseencuentraobligadoainscribir?

LareglageneralesqueelCBRdebeinscribirlosttulosqueselepresentensinmayor
retardo(Artculos12,13,14,25y70delreglamentodelCBR).ElCBRpuedenegarsea
inscribirporlassiguientesrazones,segnelreglamentodelCBR:
- Artculo13:Cuandolainscripcinesenalgnsentidolegalmenteinadmisible.
- Artculo14:Cuandoeldueodeunfundolovendesucesivamenteadospersonas
distintas, y despus de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro
solicitando igual inscripcin, o si un fundo apareciese vendido por persona que
segn el Registro no es su dueo o actual poseedor, el CBR rehusar tambin la
inscripcin hasta que se le haga constar judicialmente que se ha puesto la
pretensinennoticiadelosinteresadosaquienespuedaperjudicarlaanotacin.

En caso de negativa, el CBR deber estampar el motivo del rechazo en el titulo

respectivo, dejando constancia en el repertorio (artculos 14 inciso final y 18 y
siguientesdelreglamentodelCBR).

La interpretacin de los artculos anteriormente sealados, en especial el

artculo13,noesuniformeylaextensinensuaplicacinvariarentrelosdiferentes
CBR.

Qudebecontenerlainscripcinconservatoria?

El artculo 690 del Cdigo Civil, seala el contenido de las inscripciones

conservatorias:
1) Inscripcinprincipiarporlafecha.
2) Expresindelanaturalezayfechadelttulo.
3) Nombres,apellidosydomiciliosdelaspartes.
4) Ladesignacindelacosa,segnaparezcaenelttulo.
5) Expresindelaoficinaoarchivoenqueseguardeeloriginal.
6) Terminarporlafirmadelconservador.
7) Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se har mencin de la
precedenteinscripcinenlanueva.

Los artculos siguientes del Cdigo Civil sealan la forma de realizacin de las

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inscripcionesrelativasatestamentos,sentenciasyactosdeparticin(artculo691del
CdigoCivil).ElreglamentodelCBRsealalaformadeinscripcindelosttulosde
propiedadydemsderechosrealesensusartculos78ysiguientes.

Cmosearreglanlasomisionesenlainscripcin?
Lafaltaabsolutaenlosttulosdelasdesignacionesquehadecontenerlainscripcin
sesubsanarpormediodeescriturapblicasuscritaporlaspartes.Sinembargo,las
simples insuficiencias o defectos de los ttulos se subsanarn por medio de minutas
(artculo82delreglamentodelCBR).

Delassubinscripcionesycancelaciones

Los errores, omisiones y otras modificaciones que sea necesario efectuar a la

Inscripciones ya realizadas, se realizan al margen derecho de sta mediante una
subinscripcin.Sinembargo,silasmodificacionessebasanenunnuevottulo,debe
realizarseunanuevainscripcin(artculos88,89y91delreglamentodelCBR).

Lacancelacindeunainscripcinimplicadejarlasinefecto.Paraello,elartculo
91 del reglamento del CBR seala que es necesario hacer una subinscripcin la
margen de la inscripcin que se cancela. Sin embargo esto se aplica en el caso de
cancelacin por la voluntad de las partes o por sentencia judicial, ya que en caso de
transferencia o transmisin del derecho inscrito, la antigua inscripcin se entiende
canceladaporlanueva(artculo728delCdigoCivil).

Lasinscripcionesseencuentranconectadasentreellas?
Elsistemaconfiguraunacadenadeinscripcionesdedominioporcadapredio,consus
eslabonesdiseminadosenlosdiversosvolmenesanualesdelRegistro.

Dentrodeestacadena,lainscripcindedominiotieneespecialimportancia,ya
que en ella se har referencia a las inscripciones anteriores y por medio de
anotaciones marginales, se sealar la existencia de prohibiciones o hipotecas que
afectenelinmueble.

IINOTARIOSYESCRITURASPBLICAS:

Ya que el CBR solo inscribe documentos pblicos, es importante tener un

conocimiento bsico del oficio del Notario y de los requisitos mnimos de las
escrituraspblicas.

QuesycualessonlasfuncionesdeunNotario?
Elnotarioesunministrodefepblica,encargadodeautorizaryguardarensuarchivo
los instrumentos que ante ellos se otorguen, de dar a las partes interesadas los
testimoniosquepidierenydepracticarlasdemsdiligenciasquelaleyleencomiende
(artculo399delCOT).

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FUNCIONESDELNOTARIO(ARTCULO401DELCOT):
1) Extender los instrumentos pblicos con arreglo a las instrucciones que, de
palabraoporescrito,lesdierenlaspartesotorgantes.
2) Levantarinventariossolemnes.
3) Efectuarprotestosdeletrasdecambioydemsdocumentosmercantiles.
4) Notificarlostraspasosdeaccionesyconstitucionesynotificacionesdeprenda
queselessolicitaren.
5) Asistir a las juntas generales de accionistas de sociedades annimas, para los
efectosquelaleyoelreglamentodeellasloexigieren.
6) En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no
estuvierenencomendadosaotrosfuncionarios.
7) Guardaryconservarenrigurosoordencronolgicolosinstrumentosqueante
ellosseotorguen,enformadeprecavertodoextravoyhacerfcilyexpedito
suexamen.
8) Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o
protocolizadosensusregistros.
9) Facilitar a cualquier persona que lo solicite, el examen de los instrumentos
pblicosqueanteellosseotorguenydocumentosqueseprotocolicen.
10)Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su
presenciaocuyaautenticidadlesconste.
11)Lasdemstareasqueleencomiendelaley.

Qusonycualeseselcontenidodelasescrituraspblicas?

La escritura pblica es el instrumento pblico o autntico otorgado con las

solemnidadesquefijalaley,porelcompetentenotarioeincorporadoensuprotocolo
oregistropblico(artculo403delCOT).

Lasescrituraspblicasdebenescribirseenidiomacastellano,conestiloclaroy
preciso. No podrn emplearse abreviaturas, cifras ni otros signos que los caracteres
deusocorrientenidebenexistirespaciosenblanco.Podrhacerseusodepalabras
enotroidiomaqueseandeusogeneral.

Losreversosdelashojasdelosinstrumentospblicosdebenserinutilizadaspor
mediodelafirmaysellodelnotario(artculo404delCOT).

CONTENIDODELASESCRITURASPBLICAS(ARTCULO405DELCOT):
1) Lugaryfechadesuotorgamiento.
2) Laindividualizacindelnotarioautorizante.
3) Nombre de los comparecientes, sealando su nacionalidad, estado civil,
profesin,
4) domicilioyceduladeidentidad.
5) Indicacindelnumerodeanotacinquetengaenelrepertorio,queseharel
daenqueseafirmadaporelprimerodelosotorgantes.

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Bibliografa

PEAILILLO,Daniel.LosBienes,lapropiedadyotrosderechosreales,EditorialJurdicade
Chile,2006.

FELIS.,Juan.Manualdeestudiodettulosdedominiodelapropiedadinmobiliaria,Editorial
JurdicadeChile,2006.

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