CONDOMINIO

Art. 1983: DEFINICION: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales salvo
pacto en contrario
Caracteres
1) Derecho Real
2) Pluralidad de personas: varias personas fsicas o jurdicas o mixto. No
hay un limite de condminos sino que el minimo es 2.
3) Unidad de objeto: el objeto puede ser una o varias cosas muebles o
inmuebles de las cuales cada condmino va a ser titular del TODO
(conjunto de cosas en el caso que sea mas de una). La cosa debe ser
cierta y determinada.
4) Cuota parte o parte indivisa: cada condmino tiene un derecho sobre
su parte indivisa (ya sea el o 1/3 del objeto). Esto quiere decir que
no se puede dividir el objeto materialmente .
Art. 1984:APLICACIONES SUBSIDIARIAS: las normas del Cdigo se aplican en
subsidio de disposicin legal o convencional, a todo supuesto de comunin
de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Titulo.
Esto antes no se permitia, es decir, cuando haya vacio en normas del
condominio se recurre a las reglas del dominio.
Fuentes: formas de constitucin del condominio
1) contrato (cuando dos o mas personas adquieren una cosa)
2) ley (surge por imposicin legal)
3) acto de ultima voluntad (titular deja testamento y deja la cosa a
nombre de 2 o mas personas)
4) preescripcion adquisitiva
art. 1985: DESTINO: el destino de la cosa comn se determina por
convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada
de hecho.
Art. 1986: USO Y GOCE DE LA COSA: existen tres limites
1) respetar el destino de la cosa
2) que no lo deteriore en su propio inters particular
3) que no obstaculice el ejercicio de otros condminos.
Art. 1987: CONVENIO DE USO Y GOCE: los condminos pueden convenir
sobre el uso y goce alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
1

Art. 1988: USO Y GOCE EXCLUYENTE: el U y G excluyente sobre toda la cosa,

en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a
indemnizacin a los restantes condminos, sino a partir de la oposicin
fehaciente y solo en beneficio del oponente.
Ej.: condominio de propiedad de 2 inmuebles y cada condmino usa uno
(exclusivo y excluyente)
Art. 1989: FACULTADES DE LA PARTE INDIVISA: cada condmino puede gravar
y enajenar la cosa en la medida de su parte indivisa (solo su parte) sin el
consentimiento de los restantes condminos. Los acreedores pueden
embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la particin, que les es
inoponible. La renuncia del condmino a su parte ACRECE a los otros
condminos. Esto no estaba en el Cdigo de Velez
Art. 1990: DISPOSICION Y MEJORAS DE LA COSA: la disposicin jurdica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, solo puede
hacerse con la conformidad de todos los condminos. No se requiere acuerdo
para las mejoras necesarias. Dentro de los limites de uso y goce, cada
condmino puede realizarle mejoras tiles que sirvan para su
aprovechamiento.
Art. 1991: GASTOS: cada condmino debe pagar los gastos de conservacin
y reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo
que hayan pagado en exceso con relacin a sus partes indivisas.
En los casos donde no esta determinada la parte indivisa se tendr por
partes iguales entre todos.
Art. 1992: DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD: si un condmino
contrae deudas en beneficio de la comunidad (que benefician a todos los
condminos), es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene
accin contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresin de cuotas (no se estipulo la parte indivisa
de cada uno) y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
iguales. Quien ha pagado mas con respecto a la parte indivisa que le
corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado
en esa proporcin.
Si esta estipulado la cuota parte de cada uno, responden por su cuota parte.
Cuando la solidaridad estuviese estipulada, se puede reclamar el todo a uno
de los condminos mas alla de las acciones de repeticin que este tenga con
el resto.
ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO
Art. 1993: IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE COMUN: si fuese imposible el uso
y goce comn por razones de la naturaleza de la cosa o por la oposicin de
2

alguno de los condmino, estos reunidos en Asamblea deben decidir sobre

su administracin
Las decisiones se tomaran con la mayora absoluta, es decir, el 51 % de las
partes indivisas. Si uno solo tiene el 51% de la cosa, puede tomar la decisin
el mismo.
Art. 1995: FRUTOS: si no se pacta la divisin de los frutos, estos se deben
dividir proporcionalmente al inters de los condminos.
CLASES DE CONDOMINIOS
1) SIN INDIVISION FORZOSA
2) CON INDIVISION FORZOSA
1) CONDOMINIO SIN INDIVISION: cuando los condminos, en cualquier
momento pueden solicitar la indivisin de la cosa (PARTICION) y SIN LA
CONFORMIDAD de los restantes. En este caso, como el condominio va
a estar siempre sujeto a la voluntad de todos los condminos, si alguno
de los condminos no esta de acuerdo con el, pide la particin y se
extingue el condominio.
Facultades del condmino sobre la parte indivisa:
facultad de enajenar a titulo oneroso o gratuito
hipotecar, aun cuando la hipoteca no tiene efecto si el inmueble no es
adjudicado al que la hipoteco
constituir acciones reales (usufructo, uso y habitacin y servidumbre)
solo si estan todos de acuerdo
ejercer acciones posesorias
Facultades del condmino sobre toda la cosa
uso y goce siempre que no afecte a su destino
quedarse con los frutos naturales
2) CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA: por una disposicin legal o
acuerdo convencional puede establecerse que no se puede pedir la
particin. En este caso, aunque algn condmino no este de acuerdo,
igualmente va a seguir existiendo el condominio, siempre que se den
los requisitos para que haya indivisin forzosa. Los casos son:
Cuando el condominio sea sobre cosas accesorias indispensables al
uso de 2 heredades
Cuando la ley prohba la divisin (ej.: medianera)
Cuando lo prohba una estipulacin de los condminos o un acto de
ultima voluntad (ambos con un limite de 10 anios)
Cuando la indivisin fuere nociva
3

Condminos de paredes, muros, cercos y fosos

Sepulcros
Bien de familia

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA TEMPORARIA

Art. 1999: el condmino NO puede renunciar a ejercer la accin de particin
por tiempo INDETERMINADO
Art. 2000: los condminos pueden convenir suspender la particin por un
plazo NO MAYOR A 10 ANOS. Si la convencin no fija plazo o el plazo fijado es
mayor al permitido, se considera 10 aos. El plazo inferior a 10 puede ser
ampliado hasta completar el limite mximo.
Art. 2001: PARTICION NOCIVA: cuando es nociva para cualquiera de los
condminos, por circunstancias graves, o perjudiciales a los intereses de
todos o al aprovechamiento de la cosa, segn su naturaleza o destino
econmico, el juez puede disponer su postergacin por un termino adecuado
a las circunstancias y que no exceda de 5 aos.
Art. 2002: PARTICION ANTICIPADA: a peticin de parte, siempre que hayan
circunstancias graves, el juez puede autorizar la particin antes del tiempo
previsto
Art. 2003: PUBLICIDAD DE LA INDIVISION O SU CESE: las clausulas de
indivisin o el cese anticipado de la indivisin solo producen efecto a
terceros cuando se inscriban en el registro de la propiedad.
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE: puede ser; sobre
accesorios indispensables o sobre muros, cercos y fosos.
SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES:
Art.2004: cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso comn de dos o mas heredades que
pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsista la afectacin, ninguno
puede pedir la particin. Los ejemplos son las calles, los canales o los
desages.
Art. 2005: USO COMUN: cada condmino solo puede usar la cosa comn para
la necesidad de los inmuebles a lo que esta afectada y sin perjudicar el
derecho igual de los restantes condminos.
A PARTIR DE ACA NO TENGO MAS APUNTES!!! SON LOS ARTICULOS DEL
CDIGO.

CONDOMINIO SOBER MUROS, CERCOS Y FOSOS

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita
del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los
inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite separativo;
d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos
colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo;
g) de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a
una construccin en la superficie.
ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano.
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un ncleo de
poblacin o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligacin recprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso.
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no
menor a tres metros contados desde la interseccin del lmite con la
superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen
las reglamentaciones locales.
ARTICULO 2009.- Adquisicin de la medianera.
El muro construido conforme a lo dispuesto en el artculo 2008 es medianero
hasta la altura de tres metros. Tambin es medianero el muro de elevacin,
si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente
propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripcin adquisitiva.
ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro
lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume
medianero desde esa altura hasta la lnea comn de elevacin. A partir de
esa altura se presume privativo del dueo del edificio ms alto.
ARTICULO 2011.- Epoca de las presunciones.
Las presunciones del artculo 2010 se establecen a la fecha de construccin
del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.
ARTICULO 2012.- Exclusin de las presunciones.
Las presunciones de los artculos anteriores no se aplican cuando el muro
separa patios, huertos y jardines de un edificio o a stos entre s.
ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carcter medianero o privativo de un
muro o la que desvirta las presunciones legales al respecto, debe provenir
5

de instrumento pblico o privado que contenga actos comunes a los dos

titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales
inequvocos.
La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los signos.
ARTICULO 2014.- Cobro de la medianera. El que construye el muro de
cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad
del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye
encaballado, slo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
ARTICULO 2015.- Mayor valor por caractersticas edilicias. No puede reclamar
el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del muro y de sus
cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes exteriores, que
exceden los estndares del lugar.
ARTICULO 2016.- Adquisicin y cobro de los muros de elevacin y enterrado.
El titular colindante de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho
a adquirir la medianera como est construido, aunque exceda los
estndares del lugar.
ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el
muro de elevacin slo tiene derecho a reclamar al titular colindante la
mitad del valor del muro, desde que ste lo utilice efectivamente para sus
fines especficos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien
prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para
su cimentacin.
ARTICULO 2018.- Medida de la obligacin. El titular colindante tiene la
obligacin de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de
elevacin slo en la parte que utilice efectivamente.
ARTICULO 2019.- Valor de la medianera. El valor computable de la
medianera es el del muro, cimientos o terreno, segn corresponda, a la
fecha de la mora.
ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripcin extintiva. El curso de la
prescripcin de la accin de cobro de la medianera respecto al muro de
cerramiento se inicia desde el comienzo de su construccin; y respecto al de
elevacin o al enterrado, desde su utilizacin efectiva por el titular
colindante.
ARTICULO 2021.- Facultades materiales.
Prolongacin. El condmino puede adosar construcciones al muro, anclarlas
en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de
su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.
ARTICULO 2022.- Prolongacin del muro. El condmino puede prolongar el
muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro
condmino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensin
es privativa del que la hizo.

ARTICULO 2023.- Restitucin del muro al estado anterior. Si el ejercicio de

estas facultades genera perjuicio para el condmino, ste puede pedir que el
muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
ARTICULO 2024.- Reconstruccin. El condmino puede demoler el muro
lindero cuando necesite hacerlo ms firme, pero debe reconstruirlo con
altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica
lo dispuesto en el artculo 2022.
ARTICULO 2025.- Utilizacin de superficie mayor. Si para la reconstruccin se
utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del
que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los
propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstruccin.
La reconstruccin debe realizarla a su costa, y el otro condmino no puede
reclamar indemnizacin por las meras molestias, si la reconstruccin es
efectuada con la diligencia adecuada segn las reglas del arte.
ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianera urbana. Los condminos estn
obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero
no estn obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o suntuarias que
no son beneficiosas para el titular colindante.
ARTICULO 2028.- Abdicacin de la medianera.
El condmino requerido para el pago de crditos originados por la
construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, puede liberarse
mediante la abdicacin de su derecho de medianera aun en los lugares
donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una
construccin que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho
propio.
No puede liberarse mediante la abdicacin del derecho sobre el muro
elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicacin.
La abdicacin del derecho de medianera por el condmino implica enajenar
todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
ARTICULO 2030.- Readquisicin de la medianera.
El que abdic la medianera puede readquirirla en cualquier tiempo
pagndola, como si nunca la hubiera tenido antes.
ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural.
El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un
inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin o de sus aledaos, tiene
el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en
los trminos del cerramiento forzoso. Tambin tiene la obligacin de
contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
ARTICULO 2032.- Atribucin, cobro y derechos en la medianera rural. El
cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad

del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los

estndares del lugar.
ARTICULO 2033.- Aplicacin subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros
medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre
s, rige, en lo que es aplicable, en la medianera rural.
ARTICULO 2034.- Condominio de rboles y arbustos. Es medianero el rbol y
arbusto contiguo o encaballado con relacin a muros, cercos o fosos linderos,
tanto en predios rurales como urbanos.
ARTICULO 2035.- Perjuicio debido a un rbol o arbusto. Cualquiera de los
condminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el
rbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda
evitar mediante el corte de ramas o races.
ARTICULO 2036.- Reemplazo del rbol o arbusto.
Si el rbol o arbusto se cae o seca, slo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condminos.