Bolilla I

A) Situacin jurdica, relacin jurdica y derecho subjetivo.

El derecho objetivo es el conjunto de normas jurdicas sancionadas por el estado, vigentes en

l en un momento determinado.
El derecho subjetivo son prerrogativas o facultades que tiene el individuo.

Situacin jurdica: determinado modo o manera de estar de las personas en la vida social,
regulado por el derecho. Pueden ser de dos tipos:
Unisubjetivas: ya sea considerando a las personas en si mismo (mayor de edad, comerciante)
o en relacin a los bienes (derechos reales).
Plurisubjetivas: situaciones jurdicas en las que actan ms de una persona.
relacin jurdica: vinculo que une a dos o mas personas respecto de determinados bienes o
intereses, estable y orgnicamente regulada por el derecho, como cause para la realizacin de
una funcin social merecedora de tutela jurdica.
Uno de los sujetos es el activo (titular del poder o derecho subjetivo), y otro el pasivo (titular de
un deber jurdico correlativo).
El objeto de la relacin jurdica esta dado por bienes e intereses.
Causa: fuente de la cual emana la relacin jurdica. Hechos o actos jurdicos que producen
como efecto jurdico el nacimiento de una relacin jurdica.
Contenido: derechos subjetivos y deberes jurdicos.

Segn Rivera, los derechos reales son situaciones jurdicas unisubjetivas, porque explicitan el
modo de estar de la persona en relacin a los bienes. La cosa no est en relacin con el sujeto,
sino que este ejerce sobre ella una potestad.
Recin se va a constituir la relacin jurdica cuando un tercero turbe ese derecho real.
Derechos subjetivos. Distintas teoras:
De la voluntad (Savigny): poder atribuido por el ordenamiento jurdico a una voluntad. La
voluntad juega el rol de ser decisiva para la creacin de ciertos derechos para su supresin o
modificacin.
Del inters (Ihering): inters jurdicamente protegido.
Mixtas: ambos elementos (voluntad e inters) no se contraponen. es el poder atribuido a la
voluntad para la satisfaccin de intereses jurdicamente protegidos.
Deber, carga e inters legtimo.

El deber puede ser genrico (corresponde a toda la comunidad) o individualizado. Implica el

sacrificio de un inters propio respecto de otro ajeno. Corresponde a un mandato que debe ser
respetado en todo caso.
La carga, en cambio exige el sacrificio de un inters propio para satisfacer otro inters propio.
El inters legtimo implica supuestos en los que el individuo no pretende la satisfaccin
inmediata de un inters propio, aunque mediatamente puede beneficiarlo.
Clasificaciones de los derechos sujetivos.

Absolutos y relativos.
o

Absoluto: aquel que, a favor de su titular, impone a los dems una sujecin
genrica de no perturbar ni violar ese derecho. Ej: derecho de la personalidad,
familiares, reales.

Relativo: aquel que puede hacerse valer frente a un sujeto determinado.

Patrimoniales y no patrimoniales.
o

Patrimoniales: tutelan directamente intereses econmicos valorables en dinero.

No patrimoniales: actan preferentemente en relacin a intereses de orden

moral. Ej: derechos de la personalidad.

Reales, de crdito e intelectuales.

o

Reales: situaciones jurdicas unisubjetivas que reflejan el modo de estar con

las personas con relacin a las cosas.

De crdito: imponen al sujeto pasivo dar, hacer o no hacer algo a favor del
sujeto activo.

Intelectuales: se ejercen sobre las obras de la inteligencia y del espritu.

Transmisible e intransmisibles.
o

Transmisible: pueden ser objeto de actos de disposicin y por ende pueden ser
transmitidos a terceros.

Intransmisibles: inalienables.

Principales y accesorios (tienen su vida vinculada a otros y se transmiten juntamente

con ellos).

DERECHOS PERSONALES

DERECHOS REALES

Para posibilitar su ejercicio es necesario que

La voluntad de la persona se dirige en forma

otro sujeto participe. Este se encuentra

directa al objeto, y de ese modo acta su

constreido a la prestacin (que es el objeto).

derecho.

El deudor es intermediario entre el sujeto

No existen en principio intermediadores.

activo y la cosa.
La voluntad negativa del sujeto supone el no

El titular tiene un conjunto de facultades que

ejercicio del derecho.

puede ejercer sobre la cosa, pudiendo dirigir

su voluntad de manera positiva o negativa.

Prevalece el principio de la autonoma de la

Prevalecen normas de orden pblico por la

voluntad

importancia poltica, econmica y social de

los derechos reales.

Las partes son libres para regular sus

Numerus clausus: no se pueden constituir

relaciones de acuerdo a su conveniencia.

otros derecho reales que los creados por ley.

Son relativos

Son oponibles, se ejercen contra todos (pero

para ello es necesario su publicidad) en caso
contrario, solo son oponibles a quienes
participaron en el acto (art. 3125 CC y 20 Ley
17801)

No tiene ius persequendi

Tiene ius persequendi: poder de perseguir la

cosa en manos de quien se encuentre.

Privilegios: preferencia del Acreedor a cobrar

Prioridad: el derecho real que ha tenido la

su crdito con prelacin a otro.

debida publicidad es oponible frente a todo

derecho posterior.

El objeto es la prestacin del deudor (dar,

El

objeto

es

la

cosa,

que

hacer o no hacer)

determinada y existente.

Para su nacimiento es suficiente un hecho o

Es necesario el titulo y el modo

debe

ser

acto jurdico
Se extinguen con su ejercicio. Tienen un

En general se ejercen con permanencia en el

carcter de instantaneidad.

tiempo.

Son ajenos a la posesin

En general se ejercen mediante la posesin.

Los derechos reales sobre cosa ajena se
ejercen mediante la cuasi posesin.

Prescripcin liberatoria: extingue la accin

Prescripcin

adquisitiva:

permite

la

adquisicin de los derechos reales, reuniendo

tiempo ms modo.
En los derechos reales de goce o disfrute de
las cosas, el no uso extingue el derecho
(prescripcin extintiva), consecuencia de la
elasticidad del dominio,
En caso de fallecimiento de su titular, se

Los derechos reales pasan indivisos a los

dividen de pleno derecho entre sus sucesores

herederos.

B) Constitucin y oponibilidad de los derechos subjetivos patrimoniales.

Exposicin clsica de la teora del titulo y modo:

Para que se produzca la mutacin real hacen falta el titulo (negocio obligacional) y el modo
(negocio dispositivo).
Esta teora presenta dos tipos de elementos:

Estructurales: titulo y modo.

Funcionales: por un lado, el modo requiere de un animus transferendi en el enajenante

y animus adquirendi en el adquirente. Por el otro, el modo tiene su causa en el titulo. Si
el titulo es nulo, no se produce la mutacin real.

Principal diferencia con los derechos personales: estos se constituyen solo con el ttulo,
mientras que los derechos reales exigen una exteriorizacin.
Vlez rechaza el consensualismo francs en la nota al art. 577. Opina que este sistema puede
dar lugar a la clandestinidad, y que los franceses basaron su sistema en la buena fe, sin pensar
que la mala fe fuera posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce.
Tambin critica el consensualismo mitigado producto de la reforma del cdigo civil francs, ya
que para l el derecho real es erga omnes, si no lo es, entonces no es derecho real.
Adopta la teora del titulo y modo. Art 577 antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningn derecho real.
En relacin al titulo, Vlez exige escritura pblica conforme el art. 1184.
Respecto al modo, Vlez eligi la tradicin. La tradicin se realiza por actos materiales segn el
art. 2378 la sola declaracin no suple las formas legales.

En cuanto a la hipoteca, adhiere a una teora distinta: consensualismo mitigado, segn el 3135.
Entre partes se constituye por el solo acuerdo de voluntades, pero respecto de terceros debe
ser inscripta.
Rgimen actual a partir de la reforma de 1968.
Art. 2505: la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se
juzgara perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern
oponibles a terceros mientras no estn registradas.
Debe tenerse presente que el art. 577 se encuentra plenamente vigente, porque la reforma no
ha eliminado la tradicin, ni la ha vuelto simblica.
El art. 2505 se refiere a una adquisicin de derechos reales que se PERFECCIONA con la
inscripcin. Es decir, ya exista antes de la inscripcin, esta no la provoca, solo la perfecciona.

Por ende, son necesarios los 3 elementos.

Solo hay titulo derecho personal.
Solo hay titulo y modo derecho real imperfecto.
Titulo, modo e inscripcin derecho real perfecto segn art 2505.

En conclusin, la mayora de la doctrina sostiene que la teora del titulo y modo solo se aplica a
las adquisiciones derivadas y por acto entre vivos.

Salvo Ventura y LZ que piensan que se aplica a todo tipo de adquisicin, pero con
fundamentos distintos.
Opinin de Ventura
La inscripcin no integra ni el titulo ni el modo, pero en todo caso se encuentra ms cercano al
titulo (ya que los modos por regla general no deben ingresar a un registro de ttulos). Solo
habra cuatro excepciones:

Registracin con efectos constitutivos: al registrarse la transferencia se cumple con el

modo (traditio inscriptoria).

Adquisiciones por subastas pblicas: el CPCC establece la necesidad de inscribir

previamente las diligencias relativas a la adjudicacin y posesin del adquirente en la
subasta.

Incorporacin de inmuebles aun no matriculados al registro: la resolucin 28 de 1988

exige que se acompae un acta judicial o notarial que acredite que el titular dominial se
encuentra en posesin del bien. (ESTA VIGENTE?)

Usucapin: ha debido acreditarse al juez el supuesto fctico de la posesin.

La hipoteca no constituye una excepcin, porque si bien no existe modo, el modo si se le exige
al constituyente de la hipoteca.
Finalmente, hay un caso en donde al registro ingresa el titulo y la comprobacin directa del
modo, pero no se producen los efectos del art 577: contratos celebrados en el extranjero para
transferir derechos reales sobre inmuebles ubicados en el pas. Aunque se haya entregado la
cosa, la tradicin carece de efectos hasta que el contrato no se haya protocolizado por orden
del juez.

Clases de titularidad de los derechos reales:

Titularidad cartular: se logra con el instrumento apropiado, conteniendo una causa

idnea para producir la mutacin real.

Titularidad registral: es la que surge de las constancias registrales. Generalmente

existe una titularidad cartular que la precede.

Titularidad real: se logra con un titulo idneo ms el modo.

Clases de modo:

Originarios: un modo es originario cuando frente al supuesto fctico que lo erige en tal,
el derecho se constituy con independencia de todo derecho anterior sobre la cosa.
Por definicin, el modo originario proporciona un dominio impecable, desprovisto de
todos los vicios y gravmenes que pudieran existir en cabeza de un anterior titular.

Derivado: el derecho real deviene de un anterior titular, por lo que se aplica el art. 3270.

Clases de ttulos/causas:
Respecto a los modos derivados, el art. 2602 especficamente dice que la tradicin debe ser
por titulo suficiente para adquirir el dominio.
Que pasa con los modos originarios? El titulo est dado por una causa genrica.

Causa especfica: cuando en el titulo de adquisicin se concretan o determinan los

sujetos y el objeto de la pretensin jurdico real. Ello ocurre con antelacin o
anterioridad a la efectiva constitucin del derecho.

Causas genricas: prevn supuestos fcticos que una vez cumplidos, producen la
constitucin del derecho real. Son los supuestos legales (ley) previstos de manera
indeterminada en cuanto a cosa y sujeto adquirente.

CAUSA GENERICA

CAUSA ESPECIFICA

Modo complementario: originario

Modo complementario: derivado

Preexisten a la pretensin adquisitiva

Nacen

al

momento

de

la

pretensin

adquisitiva
Son indeterminada respecto al sujeto y cosa

Se encuentran determinadas ab inicio

motivo de la adquisicin
No necesitan ser inscripta a los fines de la

Si deben inscribirse.

oponibilidad. No se puede exigir registracin,

ya que al registro solo ingresan las causas
especificas de adquisicin, las leyes no
pueden

inscribirse.

Ej:

adquirente

por

prescripcin adquisitiva puede oponer su

adquisicin frente a su anterior Dominus y
todos los que pretendan adquirir un derecho
de aquel.

Las causas genricas no necesitan de su inscripcin para su oponibilidad frente a terceros.

Solo ingresan al registro cuando se hubieran especificado y contaren ya con titularidad real.
Opinin de LZ
Nos dice que el modo puede ser perfecto e imperfecto, siendo este ultimo aquel modo en
donde el legislador divide el proceso de mutacin jurdica, atribuyndolo a dos hechos distintos.
A uno le da la funcin de producir la mutacin (pero con deficiencias) y al otro le confa la
funcin de superar tal deficiencia. Al primero le llama modo, y al segundo, medio.
VS adopt para los derechos reales en general la regla del art. 577, siendo la tradicin un
modo perfecto. Para la hipoteca, prefiri otra tcnica: el derecho nace con el contrato (que sirve
de titulo y modo imperfecto), pero respecto a los terceros es necesario la inscripcin (medio).
Con la reforma del CC, esta distincin entre modo y medio existe para todos los derechos
reales en que el legislador previ la inscripcin declarativa.

En conclusin, el modo es la causa que produce la mutacin real. El medio es un factum que
supera las deficiencias del modo imperfecto, volviendo oponible la mutacin real.

Respecto al titulo, LZ los clasifica en titulo norma y titulo negocio.

El titulo norma es la previsin del modo como posibilidad. Puede ser individual (producto de la
autonoma de la voluntad) o general (ley).
Todos los modos tienen su titulo norma. La tradicin la encuentra en un contrato, los originales
en la ley.
Oponibilidad de los ttulos Bono

Existe conflicto de derecho cuando el objeto sobre el cual recaen dos o mas derechos no
alcanza a satisfacerlos enteramente, o bien porque resulta imposible su coexistencia sobre la
misma cosa.
En este caso debe favorecerse a un derecho sobre otro, y eso es lo que se llama preferencia,
que puede basarse en distintos criterios:

Segn la naturaleza del derecho (o de la causa segn Bono). En este caso se llaman
privilegios.

Segn la prioridad temporal. En este caso se llama prioridad y se tiene en cuenta el

tiempo de constitucin o nacimiento de los derechos. En virtud de ello, los derechos
reales se prefieren sobre los derechos reales nacidos con posterioridad y sobre los
derechos personales.

La excepcin estara dada por la Mala fe (cuando el acreedor conoce la existencia de la

obligacin anterior). Esta excepcin est contemplada expresamente en el art. 20 17801
(ciertos sujetos), pero la doctrina lo extendi a todo aquel que conozca la mutacin jurdico real.

Tipos de conflictos de derecho:

Absolutos: la preferencia de un derecho desplaza en forma excluyente al otro. Ej: dos

dominios no pueden coexistir.

Relativa (o de rango): la preferencia de un derecho lo desplaza en forma jerrquica. Ej:

dos hipotecas sobre un mismo bien.

Los privilegios solo se aplican a conflictos relativos, mientras que la prioridad a ambos tipos.

Registracin del titulo:

La ley 17711 incorpora como nuevo requisito para el ejercicio pleno de los derechos reales la
inscripcin del titulo (del art. 2505 surge claro que se registran ttulos y no derechos).
Ello resulta discutible respecto de la hipoteca y subasta judicial, pero en este caso tambin se
registran ttulos:

Hipoteca: como derecho accesorio que es, si el principal se extingue, al registro solo
llega un titulo, y no un derecho.

Subasta judicial: aunque la ley en cba exija copias de las diligencias relativas a la
adjudicacin, el registrador no puede dar fe de que al momento de la registracin el
peticionante sigue siendo poseedor.

La registracin es complemento del titulo, modo o ambos?

No es complemento del titulo. Razones:

No existirla el titulo hasta que no est registrado.

Llevara a un consensualismo moderado el derecho nace con el consentimiento y se

opone con la inscripcin. Ello acarrea problemas: se estara volviendo oponible a un
derecho que no existe, porque no hubo tradicin.

En realidad es un complemento del modo, consecuencia de la mutilacin de los efectos del

modo (constitucin y oponibilidad) que se oper a raz de la reforma del ao 1968. La
registracin no es un requisito independiente. Produce un efecto que lo toma del modo para
reforzarlo y complementarlo.
Daz Reyna nos dice que se trata de un modo complejo (se integra de dos actos: tradicin e
inscripcin).
LZ: modo imperfecto y medio

Se oponen derechos reales y no ttulos registrados, segn la letra del art. 2505
En el caso de conflictos de derechos personales: si no hay tradicin se prefiere el instrumento
pblico con fecha anterior.
Que sucede cuando uno tiene posesin y otro no en materia de registracin? Caso:

A tiene titulo anterior no inscripto mas posesin.

B tiene titulo posterior inscripto pero sin posesin

TRIUNFA A! si bien su titulo es inoponible, su derecho real est consolidado, a diferencia de B

que tiene un titulo inscripto, pero no derecho.
En conclusin, la oponibilidad frente a terceros solo se logra cuando el derecho real existe y el
titulo est inscripto.
El resto de los casos se resuelve por la solucin de los derechos personales (fecha del titulo)
A partir de la reforma de la ley 17711, la oponibilidad que era la regla en materia de derechos
reales, se vuelve la excepcin en materia de inmuebles, al exigir un requisito ms para lograr la
plenitud del derecho real.

***Lo registrado no es fiable, es insuficiente. Porque refleja un titulo registrado y no un derecho

real existente.
Ello es as por cuanto nuestro registro es no convalidante (art 4), lo cual acarrea dos
consecuencias:

Inmediata: en relacin al titular. No sanea los vicios del titulo, y no lo deja a salvo de
eventuales cuestionamientos.

Mediata: en relacin a terceros. No convalida frente a terceros. Ej: acreedor hipotecario

vs. usucapiente. Triunfa este ultimo, porque el propietario constituyente de la hipoteca,
conoca que haba perdido el dominio, por lo que mal podra disponer de el.

Nuestra ley 17801 no recept los principios de la ley hipotecaria espaola:

Legitimacin: presuncin iuris tantum a favor del titular del derecho inscripto de su
derecho y de la subsistencia de la posesin.

Fe publica registral: protege al adquirente de buena fe y a titulo oneroso que confa en

el registro. Si bien este principio se encuentra en el art. 1051, la buena fe que se exige
en este caso supone una actitud diligente (un estudio de ttulos y no meramente un
certificado del registro).

**Lo no registrado es inoponible. Razones:

Se presume que el registro contiene la totalidad de las predicaciones jurdico-reales del

inmueble.

El art. 2505 exige la registracin para la oponibilidad.

El art. 22 17801 exige la registracin de las limitaciones o restricciones de los derechos

inscriptos.

Fugas registrales (registrado pero no informado): no es oponible, porque se debe proteger al

tercero que confa en lo informado por el registro. La solucin se justifica si se entiende que la
funcin del registro es proteger la seguridad no solo esttica, sino tambin dinmica, lo que
supone dar confianza a los certificados del registro (salvo que se acredite mala fe por el
conocimiento efectivo de lo no publicitado).

Derechos intelectuales
La ley 11723 de Propiedad intelectual protege a las ideas que tengan expresin formal y
material en una frase publicitaria, composicin musical, obra cinematogrfica, etc.
Es decir, protege obras y no ideas, ya que estas tienen su proteccin en la CN.
Para que una obra sea protegible, deben darse los siguientes requisitos:

Que sea creacin integral, humanamente perceptible y completa.

Que sea original y novedosa: ello no implica afirmarlo de manera absoluta. Lo que se
requiere es que surja como producto de un trabajo o actividad intelectual creadora, que
lleve la marca de la personalidad, iniciativa y esfuerzo de la inteligencia y sensibilidad
de su autor, y que su naturaleza provoque una expresin esttica con carcter de
novedosa originalidad.

Que se halle debidamente registrada, a fin de que otorgue un privilegio de exclusividad

para su titular y el derecho de su autor a oponerse a que otro la usufructe sin su
autorizacin. Las obras no registradas no estn protegidas.

Respecto al carcter del registro, la ley no dice si se tiene efectos constitutivos o declarativos,
pero la doctrina afirma que se trata de efectos declarativos.
Art. 2. El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para
su autor la facultad de:

disponer de ella,

de publicarla,

de ejecutarla,

de representarla, y exponerla en pblico,

de enajenarla,

de adaptarla o de autorizar su traduccin y

de reproducirla en cualquier forma.

Art. 3. Al editor de una obra annima o seudnima correspondern con relacin a ella los
derechos y las obligaciones del autor, quien podr recabarlos para s justificando su
personalidad. Los autores que empleen seudnimos podrn registrarlos adquiriendo la
propiedad de los mismos.
Art. 4. Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre
la nueva obra intelectual resultante.
d) Las personas fsicas o jurdicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa
de computacin hubiesen producido un programa de computacin en el desempeo de sus
funciones laborales, salvo estipulacin en contrario.
Art. 5. La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y
a sus herederos o derechohabientes hasta setenta aos contados a partir del 1 de Enero del
ao siguiente al de la muerte del autor. Transcurridos los 70 aos se rige por la ley de la
herencia vacante.

El derecho intelectual tiene dos aspectos que lo tornan distintos al resto de los derechos
subjetivos (por eso Borda los llama sui generis):

Aspecto moral es un derecho personalsimo. Otorga el derecho a que se le

reconozca su propiedad y que no se modifique sin su autorizacin, como as tambin el
derecho a no publicarla o a retirarla de la publicacin (siempre que no se encuentre en
poder de terceros).

Aspecto patrimonial derecho a obtener una retribucin pecuniaria por el uso de su

obra, ya sea que esta se explote de manera directa o por medio de un editor.

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11

Bolilla II

Publicidad Registral:
La publicidad registral es una especie dentro del genero publicidad.
Lpez de Zavalia propone comprender el trmino publicidad en tres sentidos:

Como calidad que adquiere lo publicado.

Como accin resultante de publicar.

Como medios utilizados para publicar.

Como calidad: la publicidad registral es la cognoscibilidad permanente y general de hechos

jurdicos en base a la sealacin declarativa de un rgano competente, puesta a disposicin
del pblico por los medios previstos por la ley.
Como accin: declaracin sealativa de un rgano competente, que dota de cognoscibilidad
permanente y general a hechos jurdicos, puesto a disposicin del pblico por los medios
previstos por la ley.
Como medio: es la puesta a disposicin por los medios previstos por la ley de una declaracin
sealativa del rgano competente que dota de cognoscibilidad permanente y general a hechos
jurdicos.
Cuando decimos que es la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos, nos
referimos a que el conocimiento es puesto a disposicin del pblico; publicidad no es
conocimiento sino posibilidad de conocer. El derecho lo vuelve cognoscible.
Es permanente porque la informacin puede ser extrada en cualquier momento.

Es general porque est destinada al pblico.

Se refiere a hechos jurdicos, ya que la nocin de hechos abarca tanto a actos y

estados jurdicos.

Es una declaracin sealativa, vale decir, una declaracin de conocimiento. Seala,

apunta a otro hecho distinto del sealante.

Es emitida por el rgano competente porque este tipo de publicidad es realizada por
rganos pblicos.

Est puesta a disposicin a los medios previstos por la ley, como son la exhibicin de
los asientos, informes que brinda el registro, copia fotogrficas y certificados.

Distintos medios de publicidad. Evolucin.

El primer medio de dar publicidad a un derecho es su exteriorizacin posesoria. Pero esta
publicidad posesoria es insuficiente, toda vez que hay derechos reales que no se ejercen por la

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posesin, adems que solo crea una presuncin de que existe un derecho y no certeza (podra
ser una locacion).
En base a ello, se buscan otros medios a los fines de la publicidad, como los anuncios (por
medio de pregones o exponindolos en el ayuntamiento durante un tiempo y luego se
retiraban). No era posible conocerlos en todo momento.
Para solucionarlo nace la registracin, asentando los datos en un libro de registro
Diferencias con figuras afines.

Con la publicidad comercial: sta suele hacerse mediante ejemplares de recepcin mltiple y
tiene tendencia agresiva. Persigue producir el efectivo conocimiento, yendo en bsqueda del
consumidor. En cambio, la publicidad registral es simple y expectante, ya que se conforma con
un asiento en un nico ejemplar y no va en bsqueda del consumidor, sino que este debe ir en
bsqueda del registro. La diferencia principal radica en que, la publicidad registral reposa en
asientos que son instrumentos pblicos y tiene efectos jurdicos.
Con la notificacin: la notificacin est dirigida a llevar a conocimiento de personas
determinadas una situacin jurdica, es generalmente recepticia y es de carcter instantneo.
La publicidad en cambio, no se dirige a persona determinada, no tiene carcter recepticio y no
se requiere que llegue realmente a conocimiento de las dems personas y tiene carcter de
permanencia.
Con la publicidad jurdica: la publicidad jurdica se clasifica en publicidad noticia y publicidad
carga. En la publicidad noticia, la omisin de la registracin acarrea sanciones pecuniarias o
penales. En la publicidad carga, en cambio, la omisin de la registracin afecta el nacimiento
prueba o eficacia de lo que debi ser publicado (la publicidad registral es publicidad carga).
Adems, en la publicidad jurdica de las leyes por ejemplo, se debe cumplir con el mecanismo
del art. 2 del CC para que surta efectos, mientras que en la publicidad registral los efectos se
producen con la toma de razn.
Funcin de la publicidad registral.

La registracin constituye un elemento ms que coadyuva a la seguridad jurdica.

La seguridad jurdica aparece en dos manifestaciones: seguridad esttica y dinmica. Ambas
encuentran en los registros jurdicos de bienes una eficaz herramienta para llevar a cabo su
cometido. Todo sistema positivo procura situaciones pblicas, ostensibles y corroborables,
evitando lo oculto y clandestino. El conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones de
relevancia en el mundo social, jurdico y de los negocios, evitar el abuso de situaciones falsas
e impedir que pueda alegar buena fe quien las conoce o debiera conocerlas obrando con
diligencia y previsin.

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Proteccin de la seguridad esttica: procura evitar que se produzca un detrimento en la

situacin patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad. Es la seguridad que
debe tener el titular de un derecho de que este no se podr extinguir o sufrir un menoscabo si
el no lo renuncia, transmite o restringe mediante un acto jurdico que rena todos los requisitos
que la ley exige (Segn Musto).
Se refiere a la proteccin y reconocimiento de los derechos registrados (Segn Ventura).
Proteccin de la seguridad dinmica: procura evitar que una persona que ha resultado
favorecida por una modificacin de una situacin jurdica pueda perjudicarse, al quedar sin
efecto dicha modificacin, cuando hay fallas que afecten la cadena de transmisiones destinada
a convertirla en titular de derecho o de esa modificacin en la relacin patrimonial (Segn
Musto).
Se refiere a la certeza de los contratantes en cuanto a la reciproca situacin jurdica entre ellos
y la posibilidad de llegar a un cumplimiento efectivo de las prestaciones acordadas por cada
uno (Segn Ventura).
Efectos de la publicidad registral: (incompleto)
Se puede realizar una enumeracin ejemplificativa de los mismos, pero debe aclararse que
pueden no darse necesariamente de manera conjunta, no son excluyentes, sino en cambio
coadyuvantes.

Cognoscibilidad: permite integrar una situacin jurdica a los sistemas de publicidad.

Ello repercute en la buena o mala fe del adquiriente.

Exactitud: el registro es el fiel reflejo de situaciones jurdicas que tuvieron lugar

extrarregistralmente. Cuando no se condicen, da lugar a lo que se conoce como
inexactitudes registrales.

Integridad: se supone que todas las situaciones jurdico-registrables se encuentran

registradas.

Eficacia probatoria: el registro inmobiliario slo acredita que ingres el documento o

causa. No tiene igual eficacia probatoria que una partida de nacimiento, por ejemplo.

Constitutibilidad: en el registro constitutivo se registra el modo translativo (lo que da

mayor eficacia probatoria). Sin embargo, tambin hay situaciones constitutivas en
registros declarativos, por ejemplo, el bien de familia. Y a la inversa, hay situaciones
declarativas en registros constitutivos.

Oponibilidad: del derecho frente a la sociedad. El art. 20 de al ley 17801 establece

aquellos terceros quienes no pueden hacer valer la falta de registracin: las partes, sus
herederos, y los que intervinieron en la formalizacin del documento (funcionario
autorizante y en su caso, testigos).

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Derecho registral

Es un conjunto de normas que regulan los rganos estatales encargados de la toma de razn,
el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce.
Caracteres:

Conjunto heterogneo de normas, porque abarca el derecho registral formal y material.

El derecho formal, hace referencia a los rganos y procedimientos de registracin, y el
derecho material abarca los efectos de la toma de razn.

Es un derecho limitativo, ya que no todo llega al registro. Hay una seleccin de

derechos, de actos y de situaciones.

Es eminentemente formalista.

Autonoma:
Musto dice que la mayora de la doctrina no le reconoce autonoma didctica a esta rama del
derecho, colocndola algunos dentro de los derechos reales y otros dentro del derecho notarial.
Las ramas del derecho no constituyen compartimentos estancos, menos aun aquellas que por
sus caractersticas no han logrado su total autonoma cientfica y didctica.

Lpez de Zavalia nos dice que en realidad, ninguna rama del derecho es autnoma, ya que el
derecho es uno solo.

Autonoma didctica: si tiene autonoma didctica por cuanto se ensea de manera

especializada. Sin embargo, no es suficiente para hablar de autonoma, ya que las
currcula universitarias varan todo el tiempo.

Autonoma cientfica: no puede afirmarse categricamente la cientificidad de esta

materia, por cuanto la cientificidad del derecho mismo sigue estando discutida.

Autonoma legislativa: tampoco hace autnomo al derecho registral el hecho que se

encuentre regulado por una ley especfica, porque encontramos leyes y cdigos para
casi la mayora de las situaciones jurdicas.

15

Bolilla 3

Actualmente los bienes se clasifican en bienes muebles e inmuebles. Los bienes muebles
pueden ser inmuebles por su naturaleza, por accesin y por su representatividad.

Por su naturaleza: superficie terrestre, las partes que forman esa superficie, lo
orgnicamente adherido al suelo y lo que esta por debajo de este sin el hecho del
hombre.

Por accesin fsica: cosas muebles adheridas realmente al suelo, cuya unin es de
carcter permanente.

Por accesin moral: muebles que estn colocadas en el inmueble para servir al destino
de este.

La tendencia actual en el mundo occidental es la clasificacin de las cosas segn sean

registrables o no.
La distincin vara segn las valoraciones efectuadas en una determinada sociedad en un
momento determinado, por ejemplo por su importancia econmica y posibilidad de
individualizacin.
Si un bien es registrable, dicho carcter no lo pierde por el hecho de que aun no est
registrado.
El carcter registrable de un bien est dado en funcin de elementos fcticos y jurdicos.
Elementos fcticos:

Adecuada individualizacin descriptiva (debe ser un bien individualizable respecto a

otros bienes).

Relevancia econmica: deben ser de valor pecuniario importante.

Elemento jurdico: est dado por la decisin de legislador en virtud de circunstancias sociales,
econmicas y polticas de la poca.
Distintas clasificaciones de los registros. (incompleto)

1) Segn sus efectos:

Declarativo: la registracin est prevista por la ley a los efectos de su oponibilidad a

terceros. La mutacin real nace fuera del registro. Ej: inmobiliario, registro de buques,
aeronautico, prenda con registro.

Constitutivo: la mutacin real se produce a partir de su registracin, es decir, se

produce dentro del registro. Ej: automotores, equinos de pura sangre, anotacion
hipotecaria del banco hipotecaria, bien de familia.

2) Segn el centro de imputacin (elementos de la relacin jurdica que se tienen en cuenta a la

hora de la registracin).

16

Personal: toma como base de imputacin a un sujeto titular o transmitente del derecho
de que se trate. Ej: registro civil. Si un registro inmobiliario es personal, quien se
proponga averiguar un dato sobre un inmueble debe conocer a la persona titular del
derecho.

Causal: toma la causa generadora del derecho (o titulo) como elemento fundamental
del asiento registral. Las causas de adquisicin van archivndose en orden cronolgico
en diversos protocolos, conforme los derechos que hacen nacer o las medidas
judiciales que disponen. Los registros provinciales anteriores a la ley 17.801 eran
causales con ndices personales

Real: base de imputacin la cosa. A cada inmueble se le destina una ficha en la que se
van inscribiendo los actos que inciden sobre su estado jurdico.

3) Segn como se lleve a cabo la toma de razn:

Inscripcin: cuando la oficina recibe el documento, extracta de su contenido los datos

necesarios y los vuelca a su registro. Se caracteriza por ser un extracto.

Transcripcin: la oficina no extracta, sino que copia el documento, pudiendo ser esta
copia total o parcial.

Enlegajamiento: recibe el documento y lo guarda archivado. Ej: registro del automotor.

4) Segn la actuacin del registrador a la hora de inscribir:

Recepcin: cuando lo que inscribe es un documento que llega fuera del registro, es
decir un documento exgeno.

Actuacin: el instrumento es endgeno, habiendo sido confeccionado dentro del

registro. Ej: registro civil.

Registro inmobiliario. Evolucin histrica

Derecho romano
La mancipatio: el sistema romano distingua entre bienes res mancipi (cosas de gran
importancia econmica y que solo podan ser propiedad de los ciudadanos romanos) y res nec
mancipi, segn se pudieran transferir por el derecho de los quirites o no.
La mancipatio consista en una compra-venta con simultneo pago de precio y transferencia de
la propiedad, todo concentrado, que se celebraba en presencia de 5 testigos y del librepens
que tena la balanza.
Desaparece la mancipatio cuando desaparece la distincin entre la res mancipi y la res nec
mancipi.

17

In iure cessio: consista en un procedimiento reivindicatorio fingido. El adquirente en presencia

del magistrado, afirmaba que la cosa era de l segn el derecho de los quirites, y el enajenante
se allanaba a la demanda. El magistrado pronunciaba un fallo en cuya virtud la cosa era del
demandante. Se aplicaba a la res mancipi y nec mancipi.
La traditio: tradicin de la cosa aplicable a la res mancipi y despus se extiende a la res nec
mancipi.
La insinuatio: procedimiento verbal y actuado de jurisdiccin voluntaria, por el cual las partes se
presentaban antes ciertos funcionarios, exponan oralmente el negocio y el funcionario labraba
un acta en la que se vertan todas las declaraciones, quedando esa acta archivada en la
oficina. Este procedimiento era obligatorio para la valides de ciertas donaciones. En el resto de
los casos era optativo, pero las partes recurran a el por la fe pblica que daba la intervencin
del magistrado.
La traditio solemnis: se cumpla en presencia de testigos del oficial pblico, quien tena
facultades clasificadoras previas a la traditio.

Derecho egipcio

Existan dos organismos: la biblioteca egktaseon (similar

a los que es el registro de la

propiedad) y las biblioteca demosion logon (similar a una oficina de catastro).

La biblioteca demosion logon cumpla fines similares a catastro, recogiendo toda informacin
relativa a los inmuebles en su aspecto fsico, pero tambin cumpla otros fines ms amplios,
como eran la recopilacin de datos referidos a la finanzas egipcias.
La biblioteca egktaseon registraba no solamente inmuebles sino tambin bienes muebles
(esclavos y naves). En esa oficina se anotaban: las transferencias de dominio, los derechos
reales limitados, medidas cautelares y otros derechos sobre los bienes.
El procedimiento era el siguiente:
En primer lugar, el que quera realizar el acto peda autorizacin al oficial de la biblioteca para
el notario, sin la cual no poda actuar (el acto era nulo). Era una especie de certificado que se
llamaba epistalma. El oficial de la biblioteca ejerca su poder calificador a los fines de analizar si
la operacin se poda realizar o no, y en caso afirmativo, autorizaba al notario.
Una vez extendida la escritura pblica, se solicitaba al registro que inscribiera el acto, en donde
se practicaba el asiento registral, segn el sistema de los folios personales.
Derecho alemn

18

La transmisin in mallo: el primer paso era el acuerdo de voluntades con finalidad transmisiva
en presencia del tribunal popular, el segundo pas, se cumpla en el inmueble en presencia de
los testigos.
La sala: consiste en una operacin compleja de tres actos:
1) acuerdo con finalidad transmisiva
2) investidura, que era la transmisin simblica de la cosa.
3) abandono de la cosa.
La sala era una operacin pblica, porque se realizaba en presencia de testigos.
La investidura incorporal: es una especie de in iure cessio (proceso reivindicatorio ficticio) en
donde las partes se presentaban ante el juez, en un proceso de jurisdiccin voluntaria. La
diferencia con la investidura corporal es que desaparecen los actos reales sobre el inmueble y
los actos simblicos, y quedan las declaraciones de desvestirse.
La investidura feudal: se aplica solamente a los feudos. Cuando un vasallo quera enajenar un
feudo a otro, intervena el seor feudal. El vasallo adquirente prestaba juramento de fe y lealtad
al seor feudal, quien ante esta prestacin de fe le entregaba algn smbolo del mando. Se
puede identificar al seor feudal con el estado es decir que para le traspaso de una propiedad
previamente deba pasar por el estado.
Negocio obligacional y dispositivo
Negocio obligacional: acto jurdico que engendra la obligacin de transmitir el derecho.
Negocio dispositivo: acto jurdico que hace perder el derecho (saliendo del patrimonio) o
disminuir cuantitativa o cualitativamente ese derecho dentro del patrimonio.
Exposicin clsica de la teora del titulo y modo:
Para que se produzca la transmisin hace falta el titulo (negocio obligacional) y el modo
(negocio dispositivo).
Esta teora presenta dos tipos de elementos:

Estructurales: titulo y modo.

Funcionales: por un lado, el modo requiere de un animus transferendi en el enajenante

y animus adquirendi en el adquirente. Por el otro, el modo tiene su causa en el titulo. Si
el titulo es nulo, no se produce la mutacin real.

Criticas de LZ:
El titulo no siempre es un negocio obligacional. Prueba de ello son los contratos reales (ej.
Mutuo), donde se produce la transmisin de la cosa. En el mutuo se fusionan titulo y modo.
El modo no tiene su causa en el titulo, vale por si solo (segn la teora de Savigny de la
tradicin abstracta).

19

La tradicin abstracta y concreta.

Ambas coinciden en que el titulo justifica el modo (principio de justificacin).
Tradicin concreta: si falta el titulo, el modo no est justificado, por ende es nulo, siendo la
solucin una accin real.
Tradicin abstracta: el modo vale aunque falte el titulo, pero como no est justificado, la
solucin se da por medio de una accin personal de enriquecimiento sin causa.
Clasificacin de los negocios dispositivos:
1) abstracto y concreto, segn la clasificacin de la tradicin supra.
2) consensuales y reales.

Es consensual cuando el negocio dispositivo solo est formado por declaraciones de

voluntad del enajenante y adquirente. Ej: sistema francs.

Es real cuando no bastan las declaraciones del tradens y accipiens, sino que son
necesarios actos materiales.

3) bilateral o trilateral.

Bilateral: participan las voluntades del enajenante y adquirente.

Trilateral: participan las voluntades del enajenante, adquirente y estado.

EL SISTEMA DE VELEZ ES CONCRETO (depende de la causa), REAL (tradicin con actos

materiales) Y BILATERAL.
SISTEMA FRANCES: CONCRETO, CONSENSUAL Y BILATERAL.

SISTEMA ALEMAN: ABSTRACTO, REAL Y TRILATERAL (en el caso de inmuebles, es

bilateral para los muebles).
Derecho alemn.

Posicin registral:
Los inmuebles se adquieren no por posesin, sino por inscripcin. Se trata de un negocio
dispositivo en que hay un acuerdo de voluntades y actos materiales de inscripcin (acto oficial).
Los muebles se adquieren por un negocio dispositivo (traditio) formado por el acuerdo y actos
materiales sobre la cosa.
Ambos negocios dispositivos son abstractos.
rganos: no hay una oficina central del registro, sino tantas oficinas como distritos registrales
haya, a cargo de un Juez (del PJ) que tiene competencia registral y comn. El impulso es de
instancia (no de oficio). Sus decisiones se apelan ante un tribunal superior (especie de cmara)
y estas a su vez ante el tribunal superior territorial (especie de TSJ).

20

Folio registral: por cada finca se abre un folio registral (especie de cuaderno), consagrando el
principio inmobiliario (se tiene en cuenta el aspecto fsico y jurdico de la finca, por oposicin al
principio hipotecario que solo tiene en cuenta las necesidades del derecho de hipoteca) y el
principio de especialidad (para cada finca se abre un folio).
Clases de inscripciones.
1) De hecho y de derecho:

De hecho: descripcin del inmueble y de las personas.

De derecho: el resto.

Excepcin: respecto a las cosas, es inscripcin de derecho el nmero de plano y parcela.

Respecto a las personas, es inscripcin de derecho la identidad.
2) Inscripciones en sentido estricto y cancelaciones.

En sentido estricto: asiento por el cual se constituye, transmite o modifica un derecho

real.

Cancelacin: asiento por el cual se extingue el derecho real.

3) Preparatorias y definitivas:

Preparatorias: anotaciones preventivas que tienden a asegurar un derecho real,

personal y los asientos de contradiccin (tienden a suspender el funcionamiento del
principio de la fe pblica).

Definitivas.

4) Constitutivas y declarativas.

Constitutivas: las mutaciones en los derechos reales solo se producen por la

inscripcin en el registro.

Declarativa: las mutaciones operan fuera del registro, y cuando ingresan a este,
producen otros efectos.

5) Correctas y viciosas.

Correctas: cuando ha sido hecha cumpliendo con el procedimiento registral.

Viciosa: en caso contrario.

6) Exactas e inexactas.

Exactas: si lo inscripto coincide con la realidad material.

Inexacta: en caso contrario.

Archivo.
Adems del folio real, se lleva un archivo de toda la documentacin necesaria para la
inscripcin, que queda guardada en forma de legajo. El principio de la fe publica no abarca el
archivo.

Donde se adquiere la posicin registral? En el folio real, no en el archivo.

Como se adquiere la posicin registral? Procedimiento:

21

1) Principio de instancia (similar al de rogacin). El interesado peticiona la inscripcin por medio

de una demanda (el registro no procede de oficio). Debe estar legitimado, y en ese caso podr
ser interesado directo (beneficiario, perjudicado o notario) o interesado indirecto (acreedor,
administracin, otro juez).
2) Principio de consentimiento formal: con la demanda debe acompaarse el consentimiento
del perjudicado (es unilateral y formal, porque debe hacerse por acto notarial). No es necesario
si quien demanda es el mismo perjudicado.
El juez registrador exige la constancia del consentimiento formal y no del material ( acuerdo de
enajenante y adquirente).
3) Principio de continuidad: es el equivalente al tracto sucesivo. El registrador no puede hacer
ningn asiento sin que el disponente no est a su vez inscripto.
4) Principio de calificacin: el sistema legal es por regla, de legalidad formal, por lo cual el juez
registrador solo analiza los requisitos formales para la inscripcin. Excepcionalmente si debe
analizar el negocio dispositivo cuando se trata de propiedad.
5) Finalmente, el juez registrador procede a inscribir, notificndole al beneficiado y perjudicado.

El sistema alemn es de inscripcin. En lugar de copiar el documento (transcripcin) se

extracta todo el documento en base a breves notas.

Efectos de la posicin registral.

Principio de inscripcin: las mutaciones reales producidas por actos jurdicos se

producen a partir de su registracin (carcter constitutivo). Tiene efecto declarativo:
adquisiciones mortis causa, por comunidad de bienes y por subasta forzosa.

Principio de declaracin material: a diferencia del consentimiento formal, no reviste

forma alguna (en principio). Puede ser de uno solo (abandono) o de los dos (acuerdo).
En el caso de transmisin de fincas debe realizarse ante el escribano.

Principio del acto abstracto: el negocio dispositivo encuentra su causa en el

obligacional, pero si este resultara nulo, el dispositivo es valido, generndose a favor
del perjudicado acciones de carcter personal para corregir el desplazamiento
patrimonial. La ley quiere que se produzca la mutacin, el adquirente es propietario
frente a todo el mundo, pero no quiere el enriquecimiento.

Principio de presuncin de exactitud: presuncin iuris tantum de exactitud de lo

informado por el registro.

Principio de la fe pblica: el registro inexacto vale como exacto para aquel tercero que
celebra un negocio dispositivo con el titular inscripto, confiando en la exactitud del
registro y obrando de buena fe.

Requisitos del tercero:

o

Debe ser ajeno al procedimiento inscriptorio.

22

De buena fe.

Que haya confiado en el registro (en inscripciones de derecho y no de hecho,

porque estas no estn al amparo del principio de la fe publica).

Que el tercero haya llegado a un acuerdo con el titular inscripto (no debe ser
un sucesor universal, por ejemplo).

Principio de compensacin: el derecho alemn quiere que se produzca la mutacin

real, pero no el enriquecimiento, por lo que prev acciones personales en los casos del
principio del acto abstracto y de la fe publica.
o

Caso 1: A transmite a B por un titulo nulo pero negocio dispositivo valido. B es

dueo, pero A tiene accin de compensacin contra B.

Si B transmite a C, el derecho de A depende de cmo adquiri C la cosa. Si fue

a titulo gratuito, A puede dirigir accin de compensacin, si fue a titulo oneroso,
queda absolutamente resguardado su derecho.

Caso 2: A transmite a B por un negocio dispositivo nulo, por lo cual B no

adquiere la propiedad, teniendo en consecuencia A acciones reales contra B.
Si a su vez, B le transmite a C (y cumple los requisitos del tercero protegido) a
titulo gratuito, A tiene acciones personales contra C. Si lo hizo a titulo oneroso,
las acciones personales de A son contra B por el enriquecimiento que obtuvo
de C.

Principio de rango: es el equivalente al principio de prioridad (prior in tempore potior in

iure). Los alemanes le llaman de rango, para referirse a la ubicacin de los asientos. El
asiento de arriba tiene mayor rango que el de abajo.

Principio de responsabilidad: el estado solo responde en caso de dolo o culpa.

Principio de publicidad: solo las personas que tengan un inters justificado pueden
acceder al conocimiento de lo que tiene el registro.

Sistema francs.

Antes de la sancin del cdigo civil.

Existan dos instituciones: la insinuatio y la transcripcin.
La insinuatio nace como un modo de proteger a los herederos de las donaciones inoficiosas. El
donante deba realizar la donacin ante el juez explicitando los motivos. Se uso para muebles e
inmuebles. Las donaciones no insinuadas eran inoponibles a terceros (siendo muy amplio este
concepto, abarcaba por ejemplo a los herederos).
Con posterioridad, se comienza a exigir la transcripcin en el oficio de hipotecas de los actos
realizados a titulo oneroso.
En conclusin, ambas instituciones juntas funcionaban de la siguiente manera:

Actos onerosos: transcripcin en el oficio de hipotecas.

Donacin de inmuebles: insinuatio ante el juez + transcripcin en el oficio de hipotecas.

Donacin de muebles: insinuatio ante el juez.

23

sancin cdigo civil

El cdigo establece que por el solo consentimiento de

las partes, el acreedor se vuelve

propietario.
Se discuti en la jurisprudencia la situacin respecto de los terceros, resolviendo finalmente
que el consentimiento entre partes es oponible tambin a los terceros.
De esta manera, el sistema francs se volvi consensualista (por la sola voluntad de las partes
sin actos materiales), adems de aformalista (no exigan formas al contrato de compraventa).
El negocio obligacional y dispositivo se acumulan, ya que un nico consentimiento basta para
obligar y transmitir.
Sin embargo los franceses distinguan ambos negocios, diciendo que en un primer instante
comprador consiente transferir la propiedad, y a rengln seguido lo transfiere.
En conclusin, el sistema francs del cdigo de napolen era de caractersticas clandestinas,
porque los derechos circulaban en el mayor anonimato, sin que el pblico pueda enterarse.
En 1855 se organizan los registros de transcripciones, en donde algunos documentos se
transcriban.
En 1955 se modifica ese aformalismo caracterizante, obligando a que todo documento
sometido a la publicidad del registro sea realizado en forma autentica principio de
autenticidad: los instrumentos privados producen efecto entre partes (la propiedad se
transfiere) pero no respecto a terceros (situacin algo similar al boleto de compraventa). Otra
diferencia de esta nueva ley es la publicidad de todos los documentos relativos a derechos
reales sobre inmuebles.
El registro del derecho francs se llama oficina de hipoteca.
En un primer momento, algunos documentos se inscriban (se permita al interesado realizar un
extracto del documento, y presentaba una copia de ese extracto), y otros se transcriban
(presentando copia del documento).
Posteriormente, esos formularios en los que se presentaban los documentos a inscribir o
transcribir se enlegajaban. (sistema de enlegajamiento).
Este sistema se complementaba por medio de ficheros (para ubicar los legajos), que al
principio era personal, y luego real.
Efectos de la registracin:
En 1855, la no registracin volva inoponible la mutacin real hacia terceros.
En 1955, se dispuso el mismo efecto para los actos translativos de dominio. Para los actos
declarativos se impone multa ms indemnizacin de daos y perjuicios para el que no registra.
Derecho anglosajn y sistema Torrens.
Torrens era un diputado australiano que en 1858 estableci un sistema de registracin.

24

El sistema era en principio facultativo, salvo para aquellas concesiones de la Corona, que
deban obligatoriamente registrarse.
Sin embargo, quien facultativamente ingresa al Registro, debe continuar en el.

Proceso de inmatriculacin:
El interesado presenta solicitud ms un plano que es analizada en el registro por un tipgrafo
(descripcin fsica del inmueble) y un asesor jurdico.
Los antecedentes resultantes del estudio de ambos funcionarios se elevan al director del
registro, quien toma la decisin de inmatricular. Si as fuera, se notifica a los vecinos y se
publica, abrindose un periodo de oposicin.
El oponente debe interponer demanda ante el poder judicial. Resuelta la oposicin, o no
planteada, el registro emite el certificado del titulo en duplicado. El original pasa a formar el folio
registral, y la copia se le da al inmatriculado.
Cuando el propietario quiere enajenar, presenta el contrato con el certificado en el registro, en
donde se hacen las correcciones y se emite un nuevo certificado, cancelando el anterior. O
tambin se utiliza el mismo, con una nota de traspaso (cuando la enajenacin es total).

Criticas: puede dar lugar a fraudes cuando quien tiene el certificado no es el verdadero
propietario, y presenta una solicitud falsificando su firma. Ello se quiso compensar por medio
de un sistema de seguros.
adems es de tipo convalidante
Es constitutivo el registro.
El registro inmobiliario en Argentina.

Derecho espaol hasta 1810.

Es importante su estudio porque la ley hipotecaria de 1861 fue la base de los registros locales,
como as tambin de la ley 17.801
En la pennsula ibrica se encuentran periodos influenciados por el derecho romano y otros en
donde se advierten influencias germnicas, en donde las primitivas formas solemnes se van
convirtiendo en verdaderos medios de publicidad.

Robracin: especie de corroboracin o ratificacin pblica de las ventas de inmuebles,

efectuada por el transmitente y los testigos, cuya intervencin de da carcter pblico al
negocio.
Asegura los derechos del adquirente, protegindolo contra reclamos tardos de terceros,
volviendo inatacable el acto.

Pregones: la venta deba ser proclamada por pregones.

25

Insinuacin: en materia de donaciones se exiga la insinuacin, procedimiento de carcter

voluntario tendiente a que se aprobara y homologara la donacin. En Aragn por ejemplo deba
realizarse ante el juez, un notario y testigos (distintos a los que participaron en la donacin).

Traditio: en la mayor parte de Espaa predomina el sistema romano de la tradicin, como modo
de transmisin de los derechos reales, desapareciendo toda forma solemne y medios de
publicidad.
Primeros intentos de publicidad:
En 1539 por medio de Real Pragmtica se instituyen registros en donde deban llevarse los
contratos de censos e hipoteca solamente. La finalidad era proteger a los terceros que
quisieran gravar una propiedad o adquirir una frente a gravmenes ocultos.
En 1798, ante la poca aplicacin de la pragmtica anterior, se sanciona una nueva, ampliando
los actos sujetos a registro y la sancin de que aquellos documentos no inscriptos no podan
hacerse valer en juicio. Se logra un buen funcionamiento del registro.
Ley hipotecaria de 1861.
El registro sigue el sistema de folio real, dedicando una hoja a cada inmueble.
Sigue el sistema del titulo y modo para la constitucin de los derechos reales. No prev sancin
para el caso de omisin de registracin, salvo para el caso de la hipoteca, en donde la
inscripcin de la misma es de carcter constitutiva.
Existe una presuncin iuris tantum a favor del titular del derecho inscripto de que esa anotacin
es correcta, adems que se presume la posesin de quien figura como propietario.
tambin se advierten los siguientes principios en el sistema espaol:
Publicidad: proteccin que le da la ley a quien adquiere un derecho findose en la titularidad
del transmitente inscripto en el registro.

Legitimacin

Prioridad

Tracto sucesivo

Rogacin

Legalidad

Especialidad y determinacin

Registracin

Causa de la mutacin real segn Lpez de Zavalia (bolilla 1)

El advierte cuatro posibilidades:

Consensualismo: un solo hecho productor, causa que es el consentimiento de las

partes, el cual traduce la mutacin real.

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teora del titulo y modo: hacen falta dos causas: titulo que es causa mediata y modo
que es inmediata.

Consensualismo mitigado: con solo el titulo ya se ha constituido el derecho real, pero

no respecto de la sociedad toda, siendo necesario para ello la inscripcin en el registro.

Teora del titulo y modo imperfecto: con el titulo y modo se constituye el derecho real,
pero no respecto de la sociedad toda, siendo necesario para ello la inscripcin en el
registro.

La posicin de Vlez.
Vlez rechaza el consensualismo francs en la nota al art. 577. opina que este sistema puede
dar lugar a la clandestinidad, y que los franceses basaron su sistema en la buena fe, sin pensar
que la mala fe fuera posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce.
Tambin critica el consensualismo mitigado producto de la reforma del cdigo civil francs, ya
que para l el derecho real es erga omnes, si no lo es, entonces no es derecho real.
Adopta la teora del titulo y modo. Art 577 antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningn derecho real.
En relacin al titulo, Vlez exige escritura pblica conforme el art. 1184.
Respecto al modo, Vlez eligi la tradicin. La tradicin se realiza por actos materiales segn el
art. 2378 la sola declaracin no suple las formas legales.
En cuanto a la hipoteca, adhiere a una teora distinta: consensualismo mitigado, segn el 3135.
entre partes se constituye por el solo acuerdo de voluntades, pero respecto de terceros debe
ser inscripta.
(Lpez de Zavalia lo denomina el hijo rebelde de Vlez, porque habra sido ms lgico darle a
la inscripcin el carcter de modo, y no una mera forma de publicidad).

Vlez nos dice en el cdigo que las provincias eran incapaces de llevar registros y oficinas de
catastro (por la precaria organizacin institucional y administrativa a la poca de sancin del
cdigo), por lo que elige como modo a la tradicin para los derechos reales, solo exigiendo
inscripcin en materia de hipotecas.

Sin embargo, las provincias crearon registros de la propiedad, siendo la primera Bs As en

1879. El sistema que adoptaron es el de titulo y modo imperfecto, exigiendo la registracin
como medio de publicidad.
Lpez de Zavalia piensa que esas leyes eran inconstitucionales, ya que de acuerdo al cdigo,
el modo funcionaba erga omnes, y al pretender restarle ese valor frente a terceros, lo
degradaban y lo convertan en imperfecto, revelndose contra el sistema adoptado por Vlez (y
lesionando el art. 31 de la CN)

27

Rgimen actual a partir de la reforma de 1968.

Art. 2505: la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se
juzgara perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern
oponibles a terceros mientras no estn registradas.
Debe tenerse presente que el art. 577 se encuentra plenamente vigente, porque la reforma no
ha eliminado la tradicin, ni la ha vuelto simblica.
El art. 2505 se refiere a una adquisicin de derechos reales que se PERFECCIONA con la
inscripcin. Es decir, ya exista antes de la inscripcin, esta no la provoca, solo la perfecciona.

Por ende, son necesarios los 3 elementos.

Solo hay titulo derecho personal.
Solo hay titulo y modo derecho real imperfecto.
Titulo, modo e inscripcin derecho real perfecto segn art 2505.

(ver pg 258 cuando falta titulo o modo y se pretende inscribir)

caractersticas del sistema argentino:

No convalidante (art. 4): si un error se filtrare en el proceso de registracin, el hecho de

su inscripcin no lo subsana.

Efectos declarativos: la inscripcin tiene efecto meramente declarativo y se limita al

perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su oponibilidad a terceros.

Registro por inscripcin (art. 12): el asiento se redactar sobre la base de breves
notas.

Principio de prioridad (art. 5 y 19)

De tracto sucesivo (art. 15 y 16) y su modalidad tracto abreviado.

Principio de la fe publica registral. Protege al tercer adquirente de buena fe y a titulo

oneroso, segn el art. 1051 (igual que el sistema espaol), a diferencia del sistema
alemn que protege a todos los terceros.

28

Bolilla IV

A) Principio de inscripcin

Segn Lacruz Berdejo, inscripcin equivale (en un sentido amplio) a asiento registral.
LZ en desacuerdo, nos dice que no son lo mismo, porque ello supondra confundir la forma
documental (asiento) con lo documentado por la forma.
En un asiento registral pueden existir varias inscripciones (ej. Tracto abreviado), o una
inscripcin puede dar lugar a varios asientos (ej. Art 13 17801).
Concluye diciendo que la inscripcin en sentido amplio, es equivalente de registracin,
entendiendo por esta la accin concluida de registrar, de tomar razn.
La ley 17801 sigue el sistema de inscripcin. Art 12 sobre la base de breves notas
Es de carcter declarativo y tiene fuerza preclusiva. Ello quiere decir que el inscripto queda
queda protegido frente al no inscripto o al que inscribe despus.
Pero no tiene fuerza inmunizante, porque segn el art. 4 no es convalidante ni subsana los
defectos que el titulo adoleciere segn las leyes.
El problema se plantea a raz del art. 1051 del CC que protege los derechos de terceros
adquirentes a titulo oneroso y de buena fe a raz de un acto nulo. Estos se ven protegidos por
esa adquisicin extrarregistral.
Conclusin: la inscripcin no es sanatoria, pero es declarativa de una inmunizacin producida
extrarregistralmente.
Que se registra?
Situaciones jurdicas registrables, que son aquellas que la ley ha determinado como
registrables (Por ende son taxativas).
Es obligatoria o voluntaria la inscripcin?
Depende del sujeto que se considere.

Respecto al escribano: es obligatorio, aunque las leyes no lo impongan expresamente.

Encuentra su fuente en la costumbre, doctrina y jurisprudencia. (aunque el art. 50 de la
ley 5771 prev la posibilidad de desistir)

Funcionario pblico: es obligatorio, involucra la responsabilidad del Estado.

Juez: no es obligatorio, solo provee el cuerpo de inscripcin.

Registrador: es obligatorio cuando el documento cumple con requisitos exigidos por

ley.

Partes: segn Moisset y Ventura es obligatorio, siendo la sancin la inoponibilidad y el

efecto de quedar fuera del trfico regular.

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Moisset de Espanes nos dice que la ley 17801 en el art. 2 impone la obligatoriedad de la
registracin, y advierte como sancin el art. 23, ya que los derechos reales sobre inmuebles no
inscriptos se encuentran fuera del trfico jurdico.
Ventura seala que la inscripcin es obligatoria, pero el legislador debi ser ms categrico a la
hora de enunciarlo en el art. 2, aadiendo que la obligatoriedad tambin surge del art. 15 al
regular el principio de tracto sucesivo, toda vez que exige el perfecto encadenamiento del titular
del dominio y de los dems derechos registrables.

Bono disiente, y dice que la inoponibilidad produce el efecto de quedar fuera del trafico jurdico
REGULAR (el dueo no puede disponer regularmente de su derecho)

Rivera opina que la registracin es una carga, porque se trata de un derecho renunciable por
las partes.
LZ dice que es obligatorio.
Actos y documentos que ingresan al registro.

Artculo 2 - De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del
Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes
documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales (deja abierta la posibilidad de
tornar registrable cualquier otra figura o circunstancia que el legislador considere oportuno.

Artculo 3 - Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos
o anotados, debern reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias
por quien est facultado para hacerlo;
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en
cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al
dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano
pblico, juez de paz o funcionario competente.

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Los instrumentos que ingresan al registro pueden ser pblicos o privados.

pblicos: notariales, administrativos (ej. Servidumbres administrativas) y judiciales.

Privados: contrato de arrendamiento o aparcera, boleto de prehorizontalidad, boleto de

venta de lotes a plazo, boletos de compraventa en provincias como Santa Fe.

Finalmente, segn el art. 3 bis, no se inscribirn los documentos del art. 2 a en los que no se
indique la clave o cdigo de identificacin de las partes otorgado por AFIP o ANSES.

Inscripcin positiva y negativa.

Desde la ptica formal, es positiva la inscripcin que habla de cualquier mutacin real. Es
negativa la que destruye totalmente ese asiento.
Desde la ptica sustancial, es positiva la inscripcin que se refiere al nacimiento y transmisin
de un derecho real. Es negativa cuando se refiere a la extincin del derecho real.
Primera inscripcin: es aquella que conduce a la matriculacin.
Inscripciones posteriores: todas aquellas que le siguen.

B) El asiento registral.
El asiento registral es un instrumento pblico de carcter administrativo, habida cuenta que en
la provincia de cordoba el registro depende del poder ejecutivo, a diferencia de otras provincias
como mendoza, que depende del poder judicial.
Es un instrumento publico porque es confeccionado por un oficial publico autorizado a tal efecto
(el art. 12 dice que debe ser suscripto por el registrador responsable).
Se confecciona sobre la base de breves notas, segn lo dispuesto por el art. 12 17801. En este
sentido, el art. 25 5771establece como facultad del director del registro la de establecer que
textos deben llevar cada asiento y cual es el cdigo de abreviaturas que se va a utilizar.
El asiento de matriculacin debe cumplir con los requisitos de especialidad del art. 12. Los
posteriores asientos debern realizarse sobre el mismo folio de manera cronolgica, sin
intercalaciones entre asientos de la misma especie y cumpliendo con una debida especificacin
de las circunstancias particulares del documento (segn art 14).

Clasificacin de los asientos

1) definitivos y provisionales:
Es definitivo el asiento cuando el proceso inscriptorio del que se trate ha concluido.
Es provisorio el asiento cuando se trata de documentos que adolecen de errores subsanables,
por lo que el registrador los inscribe de manera provisional por un plazo de 180 das o ms
mientras se sustancien los recursos que eventualmente se interpusieran.
Este asiento caduca cuando:

31

Transcurre el plazo de su vigencia (rechazo definitivo).

Se convierte en un asiento definitivo, ya sea porque se subsanaron los errores o triunfaron los
recursos interpuestos.
En todos los casos, la caducidad tiene efectos retroactivos al momento de la inscripcin
provisoria.
2) permanentes y temporarios:
Son permanentes los asientos que no estn sujetos a un plazo de vigencia por lo cual no
pueden caducar (pero si podra extinguirse por cancelacin).
Son temporarios los asientos que si estn sujetos a un plazo de vigencia, como por ej. El
embargo, que dura 5 aos desde su inscripcin y si no se renuevan, caducan.

Tanto los asientos permanentes y temporarios pueden ser definitivos o provisorios.

3) condicionados o incondicionados:
El asiento condicionado es aquel que est condicionado a alguna vicisitud dentro del
procedimiento inscriptorio. Segn el art 18 b, estas pueden ser una inscripcin provisoria,
existencia de certificaciones vigentes o este corriendo el plazo de 45 das para presentar la
escritura notarial.
En este caso, el registrador igualmente lo inscribir definitivamente, advitiendo al peticionante
de su carcter de condicionado.
Ser efectivo solo si la inscripcin preexistente no se perfeccionare.
Ejemplo: ingresa un documento translativo de dominio y con posterioridad un embargo al
enajenante. El embargo solo valdr como tal si la inscripcin del dominio no se perfeccionare.
Incondicional: aquel que ha obtenido colocacin registral, no dependiendo para su valiez de la
existencia de otro asiento que pueda afectarlo.

4) principales y accesorios.
Un asiento es principal cuando surte efectos por si mismo sin que sea necesario otro asiento
complementario.
Un asiento es accesorio cuando para surtir efectos depende de otro asiento complementario.
Ej: el asiento de embargo necesita como complemento un asiento que refleje el dominio en
cabeza del sujeto embargado.

5) positivos y negativos.
LZ los distingue desde un punto de vista formal y sustancial.
Formal: es positivo el asiento que refleja cualquier mutacion real, y negativo el que destruye
ese asiento.
Sustancial: es positivo el asiento que refleja transmisiones o modificaciones de derechos reales
y negativo el que contempla la extincin del derecho.

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Inscripciones y anotaciones.
La ley habla de ambas, pero no las distingue.

Lopez de Zavala nos da tres significados de anotacion:

En primer trmino, es la registracin por asiento que se verificar fuera del folio real, ej: asiento
en libro diario.
Dentro del folio real, es toda registracin por asiento que no se refiere a mutaciones reales, ej:
embargos.
Finalmente, tambin es anotacin toda registracin por asiento que, sin producir la mutacin
real afecta la integridad de una registracin referida a la mutacin real, ej: certificado.

Por lo que quedara como inscripciones aquellas registraciones que se refieren a mutaciones
reales.

C) Incorporacin del inmueble al sistema registral.

Matriculacin.
El sistema registral imperante en las provincias antes de la sancin de la ley 17801 era el
sistema causal con ndice personal.
Al pasar al sistema del folio real, el asiento de matriculacin aparece como el traspaso de un
sistema a otro.
Definicion:
La matriculacin es la inscripcin primera por la cual el inmueble hace su debut en el registro,
ya sea de forma original o por vuelvo al nuevo sistema de folio real, donde a cada finca se le
asigna un folio y una caracterstica de ordenamiento (nmero de matrcula) que permanece
inalterable, en tanto no se presente otro documento posterior que modifique esa situacin.

Artculo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artculo 2, sern previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicacin. Exceptanse los inmuebles del dominio pblico (estn fuera
del trafico jurdico).

Artculo 11. - La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con
una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo.
La adopcin del sistema del folio real gener la necesidad de ir incorporando la totalidad de los
inmuebles existentes en cada provincia. Por ello, el art. 44 de la ley le permiti a las provincias
ir realizando la incorporacin al folio real de manera paulatina, en el tiempo y forma que
determine la reglamentacin local.

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Cada folio se inicia con un numero de matricula, que acompaar al inmueble durante toda su
vida registral.
Art. 56 Reglamento 1/2001.
Los inmuebles se incorporan en base a los documentos celebrados entre 01/01/1871 (entrada
en vigencia cdigo civil) y 30/06/1968 (sancin ley 17801).
Los documentos celebrados con anterioridad no se incorporaran por esta va administrativa,
debiendo solicitarse por va judicial.

Si se pretende registrar un documento con fecha posterior a 30/06/1968, debe acreditarse que
tiene antecedentes dominiales entre el 01/01/1871 y 30/06/1968.

Requisitos para la matriculacin (adems del titulo):

Declaracin jurada de los titulares de dominio en instrumento autentico en el que

conste:
o

Ser titulares del dominio

Existencia o no de gravmenes u otros derechos reales constituidos sobre el

inmueble.

Constancia catastral:
o

Nombre de la persona que figura empadronado.

Nomenclatura catastral.

Inexistencia de superposiciones dominiales.

Legitimidad de los ttulos de propiedad. Ello se logra mediante un estudio de ttulos

sobre los veinte aos anteriores, o solo sobre el antecedente dominial sino existieran
ttulos (lo realiza abogado o escribano).

La direccin general del registro ordenar la matriculacin por resolucin.

D) Traslado del sistema causal al sistema del folio real

Conversin de folio a matricula puede hacerse (falta):

De oficio.

Reconstruccin de folio.

Por el ingreso de un nuevo acto.

Plano de mensura y subdivisin.

Incorporacin.

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