DERECHOS REALES

DERECHOS REALES: La ENSEANZA del Der Civil en Gral nos encontramos con 1) parte general
2) las obligaciones 3) Los contratos 4) los DR 5) Der. de Flia y sucesiones. Pero en nuestro cd. civil
no hay parte general estando compuesto por 4 libros que son:
1er libro....De las personas en gral
2do libro.... de los derechos personales
3er Libro... de los derechos reales
4to libro...de los derechos reales y personales
-Las cosas son el objeto de los DR , y la posesin es el contenido de los DR
Der Objetivo: es el ORDENAMIENTO JURIDICO que emana del estado y este impone, y el
Der Subjetivo: Es el inters protegido por el Der Objetivo. El Der subjetivo tiene los siguientes
elementos:
a) sujeto ( titular) hay activos y pasivo
b) Objeto ( es la persona o cosa)
c) Causa ( es el hecho o acto jurdico que le da nacimiento)
Los DERECHOS SUBJETIVOS se clasifican
>>Por su OPONIBILIDAD EN:
a) ABSOLUTOS O ERGA OMNES : Al poder o facultad del titular, le corresponde el deber de
abstencin de los dems.
b) RELATIVOS: El titular solamente tiene la facultad de exigir un determinado comportamiento a
personas determinadas
>>Por el CARCTER ECONMICO:
a) PATRIMONIALES: ej los derechos creditorios, de familia aplicados
b) EXTRAPATRIMONIALES: ej der de la personalidad, intelectuales de familia
>>Por su OBJETO INMEDIATO:
a) En los DR lo son las cosas
b) En los DP lo son la persona del deudor
H I S T O R I C A M E N T E: En el Der Romano no haba distincin porque el derecho era poder y
ese poder era uno solo, el del PATER FAMILIAS.
El derecho personal era considerado como un poder sobre la persona del acreedor. El DP era
concebido como un DR.

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Despus con la ley POETELIA PAPIRIA se aboli el NEXUN, reemplazando la atadura de la persona
del deudor por la de sus bienes.
Los juriscunsultos romanos nunca clasificaron los derechos, sino las acciones actiones in ren ( estas
protegian a los DR) y Actiones in personan ( estas protegan los der de flia y de la personalidad. )
CONCEPTO DE DERECHO REAL:
El cdigo no define que es un DR . El articulo 497 no contiene una definicin pero nos da una
aproximacin al decir A todo derecho personal corresponde una obligacin personal, no hay
obligacin que corresponda a derechos reales Podemos decir entonces que DR ES AQUEL AL
CUAL NO CORRESPONDE UNA OBLIGACION
No hay obligacin que corresponda a ningn derecho real, ( que obligacin tiene un caballo o un
auto que lo use , es decir las cosas no tienen obligaciones) No hay obligacin porque no hay otra
persona y no hay acuerdo de voluntades, no se le pregunta a la cosa. Es el DR a la cosa o sobre la
cosa.
DEFINICION DEL DR ALLENDE: El DR es un derecho absoluto de contenido patrimonial ( es
absoluto porque solo lo ejerce el titular ) cuyas normas son o seran sustancialmente de orden publico
( licito, posible, buena fe, buenas costumbres. No pueden los particulares crearlas o modificarlas ) que se
establecen entre una persona ( sujeto activo del derecho real art 2311 CC) y una cosa determinada o
individualizada que es el objeto de ese DR, ( esto es el objeto material que puede ser mueble o inmueble
y la persona tiene una relacin inmediata con la cosa sin necesidad de intervencin de nadie) que ese
sujeto activo y esta cosa tendrn una relacin directa e inmediata que previa publicidad obliga a la
sociedad ( sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo naciendo en este
caso la violacin,( el orden pblico es el sujeto pasivo oculto de la sociedad. Y ante una accin contraria el
titular podr defender su derecho por ) una accin real que otorga a sus titulares de los derechos reales,
ventajas inherentes al ius-persequendi ( derecho del titular a perseguir la cosa en manos de quien la
posee ) y al ius preferendi ( derecho de preferencia sobre otros titulares sobre esa cosa , recordar mejor en
el tiempo mejor en el derecho)

CONCEPTOS DOCTRINARIOS DE DR: doctrinas

a) CLASICA O TRADICIONAL, O DUALISTA: separa los der. reales de los personales, ya que el
derecho personal es concebido como una relacin entre el titular del derecho y el deudor.
MAYNS dice que es la voluntad del titular esta dirigida a una cosa sin intervencin de persona
alguna creando entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata.El derecho se aplica a la cosa, tenemos el derecho y podemos ejercerlo sin que sea necesaria la
intervencin de persona alguna.
Veles Sarsfield se adhiere a DEMOLOMBE ( el DR es el que crea entre las personas y cosas una
relacin directa e inmediata, encontrndose en ella dos elementos ( la persona y la cosa que es
el objeto )
La doctrina clsica hizo hincapi en la relacin directa o inmediata de la persona y la cosa
olvidando el aspecto externo.

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b) NO CLASICA :
1) Teora unitaria personalista : Unifica los DR Y DP en una sola categora de DP . sostiene
que todo derecho es una relacin entre personas PLANIOL considera que todo derecho
es una relacin entre personas.
2) Teora unitaria realista: Unifica los DR Y DP en una sola categora de DR . Sostiene que
los DR recaen sobre la cosa y los DP sobre el patrimonio del deudor.
3) Teora institucional: Los derechos deben distinguirse por su mayor o menor contenido
institucional. Lo que tipifica la institucin es que su rgimen es impuesto por el estado a los
particulares.
4) Doctrina de DEMOGE: Este jurista no acepta diferencia entre Der absolutos y relativos,
sostiene que solo puede hablarse de derechos mas fuertes o mas dbiles, segn su
oponibilidad y para el son mas fuertes los DR que los DP en cuanto a su oponibilidad.
5) Teora ECLECTICA: Trata de conciliar y compatibilizar las doctrinas clsica y la teora
unitaria personalista, la cual hace hincapi en la relacin directa o inmediata de la persona
con la cosa, olvidando el aspecto externo. La relacin persona y cosa es una relacin
econmica y no jurdica.
ANALISIS COMPARATIVO DE LOS DR Y DP:
patrimonial

la semejanza es que ambos tienen contenido

-ESENCIA: El DP es una facultad y el DR es un poder jurdico

-OBJETO INMEDIATO: en el DP es la persona del deudor en el DR es la cosa
-NRO DE ELEMENTOS: DP ( sujeto activo, suj. pasivo y objeto) DR ( sujeto y objeto)
-MEDIATEZ E INMEDIATEZ : DP hay mediatez entre el tit. Del der y el beneficio , en el DR el
beneficio se obtiene directamente de la cosa.
-REGIMEN LEGAL: DR rige el ppio del orden publico en DP rige el ppio de autonoma de la
voluntad.
-NUMERO: Los DR son establecidos taxativamente por la ley en numero reducido, los DP son
ilimitados
-OPONIBILIDAD: Los DP son relativos , los DR absolutos
-PUBLICIDAD: Los DP son ajenos a la publicidad los DR necesitan la publicidad para que sean
reconocidos por todos y los terceros interesados
-DURACION: los DR pueden ser perpetuos y los DP son siempre temporarios
-INHERENCIA: La inherencia a la cosa es tpica de los DR esto es ajeno a los DP
-IUS PERSEQUENDI: el titular de un DR goza del IP en el DP en ppio carece
-IUS PREFERENDI: el titular de un DR tiene el IP en los DP ningn acreedor lo puede invocar
solamente y excepcionalmente la ley reconoce un privilegio al acreedor.
-FUNCION SOCIO ECONOMICA: Los DR implican aprovechamiento de la riqueza de los DP una
utilizacin de servicios
-EXISTENCIA DE LA COSA: en el DR la cosa tiene que tener existencia actual, en los DP puede no
tenerla como cosas futuras.
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-DETERMINACION DE LA COSA: en los DR debe ser cosas determinadas, en los DP determinadas

o indeterminadas.
-RELACIONES DE VINCULO: El DP muchas veces es el medio para llegar a un DR. En algunos
casos el DR es accesorio de un DP como los DR de garanta y tambin puede un DP ser accesorio
de un DR como las servidumbres donde se hubiera convenido gastos de conservacin.-LEY APLICABLE: En el DP rige la ley del lugar de celebracin del contrato, en el DR rige la ley del
lugar donde se encuentran las cosas
-COMPETENCIA: En el DP es competente el juez del lugar que debe cumplirse la obligacin y en el
DR lo es el juez donde se estn las cosas.

La violacin de un DR puede dar nacimiento a un DP

El derecho personal puede ser accesorio a un DR o viceversa como ocurre en el caso de la
garanta ( hipoteca, prenda, anticresis)
INSTITUTOS DE NATURALEZA JURIDICA CONTROVERTIDA:

a) Caso de la HIPOTECA: Aunque no se ejerce por la posesin, es un DR , porque hay inherencia

del derecho a la cosa
b) Caso de la ANTICRESIS: es un DR ya que los frutos y el terreno son una sola cosa
c) Derecho del LOCATARIO: Es un DP de uso y goce, y no un DR sino el locatario sera un
usufructuario. El locatario es titular de un DP no es un DR ya que el derecho no es inherente a la
cosa ni otorga las ventajas del IUS PERSEQUENDI y IUS PREFERENDI solo puede ejercerse
acciones personales contra el locador.d) Los PRIVILEGIOS: Es el derecho de ser pagado con preferencia a otros . Es una CUALIDAD
ACCESORIA de determinados DP
e) Der. de RENTENCION: Se confiere al tenedor de una cosa ajena, el der. de mantenerse en la
posesin de ella, hasta el pago de lo que le es debido por razn de la misma cosa. No es un D.R.
f) Der. INTELECTUALES: No es un DR porque no tiene por objeto una cosa, recae sobre algo
inmaterial. son FACULTADES que la ley reconoce sobre las creaciones de sus autores.
g) Derechos sobre el CUERPO HUMANO: solamente pueden ser objeto de un DR las partes
separadas y el cadver mismo, pueda servir para investigacin cientfica.
h) El IUS SEPULCRI: Es un derecho administrativo, derecho que el consesionario de la parcela
tiene sobre el sepulcro
i) La POSESION: No es un derecho sino un hecho
SITUACIONES INTERMEDIAS ENTRE LOS DR Y DP:
Algunos autores pretenden erigir como una tercera categora entre los DR Y DP
a) el IUS AD REM: cuando un obispo estaba impedido para desempear el cargo nombraba a un
coadjutor con derecho a sucederlo ( hasta hay tenia el IUS AD REM) muerto el obispo se converta
en ( IUS IN REM ) se logra con la posesin definitiva.

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b) Der. Reales IN FACENDO: Es un hacer ( las servidumbres no pueden consistir en un hacer)

porque es un contenido tpico de los DP no hay posibilidad que existan DR IN FACENDO ( por eso el
497 2da parte dice que no hay obligacin que corresponda a un DR)
c) Las obligaciones PROPTER REM: o ambulatorias , son DP que van unidos a la titularidad de un
DR , nacen, se transmiten y se extinguen con la extincin de la titularidad.El deudor propter rem responde con todo su patrimonio y puede liberarse con el abandono de la
cosa
A diferencia de las CARGAS O GRAVAMENES REALES que tienen los titulares de una
( servidumbre,prenda, hipoteca o anticresis)
d) Las obligaciones IN REM SCRIPTAE: Son obligaciones que nacen cuando se produce la cesin
de un cto: ( de locacin , de transferencia de fdo de comercio, de trabajo, transmisin del dominio de
una cosa asegurada.
e) Obligaciones INHERENTES A LA POSESION: Juegan como lmites o restricciones impuestos por
la ley a los derechos reales y tambin cargas y gravmenes reales
REGIMEN LEGAL DE LOS DR:
ORDEN PUBLICO: en los DR domina el ppio del orden pblico, en los DP la autonoma de la
voluntad de los particulares. Porque estn ntimamente vinculados, son la organizacin social de un
pas y tienen trascendencia poltica y econmica. Las normas que determinan cuales son los DR son
de orden pblico.
Creacin de los DR: El art. 2502 Los DR solo pueden ser creados por la ley Es decir no existen
otros DR que los que el cc u otra ley determina. Siguiendo a Demolombe y Freitas se adopto el
sistema de NUMEROS CLAUSUS ( nmeros cerrados) por oposicin a NUM. APERTUS
NUMERUS CLAUSUS significa que la ley establece en forma taxativa y en nmero limitado los DR
a los que los particulares pueden dar nacimiento, tambin fija el contenido a c/u y les da un nombre.
Los particulares no pueden modificar los reconocidos ni crear otros.
ENUMERACION: 2503 dispone que son derechos reales:
a)Dominio
b)Condominio
c)Usufructo
d)Uso
e)Habitacin
f)Servidumbres activas
g)Derecho de Hipoteca
h)Prenda
i)Anticresis
DERECHOS REALES PROHIBIDOS:

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1) Entiteusis: Es el derecho real de usar y gozar, amplia y perpetuamente o por un largo plazo de un
inmueble rstico ajeno mediante el pago de un canon.
2) Superficie: DR de usar, gozar y disponer perpetuamente o por largo tiempo de un inmueble ajeno
mediante el pago de un solarium o sin l.
3) Censo: DR sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su dueo y que faculta a su
titular a exigir peridicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie
SITUACIONES O ESTADOS DE LOS DR: los DR pueden hallarse en diferentes estados o
situaciones:
>Der. Reales PUTATIVOS:
>Der. Reales IMPERFECTOS
>Der. Reales EN ESTADO DE COMUNIDAD
>Der. Reales CUASI ( es el DR que queda configurado a la manera de otro. Ej la prenda
anticrtica que es una prenda que al recaer sobre una cosa que produce frutos queda configurada
como si fuera anticresis. )
>CUASI DR : ( Son situaciones jurdicas que se configuran como si fuesen
determinados DR, cuando en realidad el DR es otro por Ej: el cuasi usufructo que no es un
usufructo, sino un dominio)
*Si se pretende dar nacimiento a un DR no permitido queda configurado con el mismo contenido
como DP no DR.-

EN OTRAS RAMAS DEL DERECHO:

-Der. Comercial: la prenda con desplazamiento, la prenda sin desplazamiento o con registro, el
warrant, etc.
-Der. Maritino: la hipoteca naval recae sobre un buque de diez o mas toneladas que permanece en
poder del dueo, si es de menos de 10 tn el buque es entregado al acreedor prendario
-Der. Aeronutico: es la hipoteca aeronutica que recae sobre una aeronave, sobre una parte
indivisa de ella, o su motor, que continua en poder el dueo.
-Der. de los Recursos Naturales: Servidumbre minera, o rural, etc
SUERTE DE LOS DR EXISTENTES CON ANTERIORIDAD A LA SANCIN DEL COD CIVIL:

Se
prohibieron la enfiteusis, la superficie, los censos, las rentas reales por mas de 5 aos , y sobre los DR que
existan surgieron la:
a) Tesis de subsistencia: fundada en el ppio de irretroactividad de las leyes respecto de los derechos
adquiridos
b) Tesis que quedaban automticamente suprimidos: sin indemnizacin alguna, debido a la incidencia
intensa del orden pblico.
La primera teora obtuvo consagracin legislativa , relacionada tambin con la inviolabilidad de propiedad que
declara el art 17 CN .-

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CLASIFICACION DE LOS DR:

a) EN RELACION AL SUJETO:
-Exclusivos: son DR que no admiten pluralidad de titulares sobre un mismo objeto.- ( dominio,
propiedad horizontal y el usufructo)
-No exclusivos: los der. de garanta , son accesorios de DP admiten pluralidad de concurrencia
de titulares , ( las servidumbres, el uso y la habitacin cuando los frutos o comodidades alcanzan a
las familias de los titulares)
-De titularidad limitada o no: Todos los DR admiten que sus titulares sean personas de existencia
visible o de existencia ideal. Solo el uso y la habitacin quedan limitadas a las personas de
existencia visible
-Absolutos: son oponibles a todos porque se cumpli con la publicidad registral y son oponibles
incluso a los 3ros interesados.
-Relativos: los que no han accedido al registro , no son oponibles a 3ros interesados
b) EN RELACION AL OBJETO:
-Sobre cosa propia o sobre cosa ajena: En ntro derecho solo puede tener relacin a los muebles
ya que no hay inmuebles que no tengan dueo ya que si no pertenecen a ningn particular
integrar el dominio privado del estado ( art 2342 inc 1) CC )
-Que pueden tener por objeto cosas muebles ( la prenda ) o inmuebles ( la PH, La habit. ,
servidumbre, la hipoteca y la anticresis ) o solo cosas muebles o solo cosas inmuebles:
- Sobre cosas con valor en si misma y sobre cosas representativas de valor solo el dominio y el
condominio pueden tener por objeto cosas fungibles o consumibles, la prenda podra recaer
sobre cosas consumibles no fungibles y los demas derechos reales sobre cosas no fungibles y
no consumibles ya que deber ser restituidas al trmino de los DR
c) EN RELACION A LA CAUSA:
-Perpetuos: son los que duran ilimitadamente,
-Temporarios: los que se extinguen con el transcurso del tiempo
-Vitalicios o no vitalicios: segn deban o no durar como la vida del titular. Ej Vitalicios el
usufructo, uso, habitacin, servidumbres personales y esos mismos derechos no son vitalicios
cuando se ha establecido un plazo determinado. Los dems DR no son vitalicios.
-Extinguibles por el uso o no uso: depende que se pierdan por el no ejercicio durante el tiempo
fijado por ley o por el contrario
-Transmisibles o intransmisibles: los 1ros admiten la mutacin de su titularidad y los 2dos por el
contrario, ( usufructo, uso , habitacin, servidumbres personales ). Los nicos transmisibles son
sobre cosa propia.
-Verdaderos o putativos: Los 1ros los titulares tienen frente a todos el derecho de ejercerlos y
los 2dos: Los titulares pueden ejercerlos frente a todos menos frente al titular del derecho real
verdadero. Estos se legitiman por la prescripcin adquisitiva quedando convertidos en
verdaderos.
-Que admiten o no como fuente la ley: Los nicos DR que tienen como fuente la ley son el
usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad y la habitacin
legal a favor del cnyuge superstite.
-Registrables o no registrables: Depende de la distincin que la ley imponga o no el requisito de
registracin.
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-Forzosos o no forzosos: cuando su constitucin puede ser impuesta por una parte a otra. No
forzosos cuando nacen a consecuencia de la libre voluntad de los particulares.
d) EN RELACION AL CONTENIDO:
-De goce o disfrute, ( el titular obtiene la utilidad directamente de la cosa, ej usufructo, uso,
habitacin y las servidumbres) o de garanta: ( el beneficio para el titular esta constituido por la
garanta ej; hipoteca, prenda y anticresis)
-Sobre la sustancia ( el beneficio se obtiene a travs del ejercicio de facultades materiales sobre
la cosa o sobre el valor de la cosa: ( el beneficio se obtiene al disponer de la cosa para
convertirla en dinero)
-Sobre la sustancia ( su titular puede usar y gozar de la cosa y esta facultado para disponer de
ella y darle el destino que le parezca ) o sobre la utilidad: ( su titular solo tiene facultades de uso
y goce conforme al destino predeterminado)
-Perfectos: ( cuando contienen todas las facultades susceptibles de ser ejercidas sobre las
cosas ) Imperfectos: ( lo contrario)
El nico DR perfecto es el dominio pleno o perfecto, imperfectos son todos los dems
- De contenido total. ( ej dominio) y De contenido parcial: ( ej usufructo por tener menor
contenido de facultades)
- Que se ejercen o no por la posesin: cuando la cosa se encuentra en poder de su titular, los
unicos derechos que no se ejercen por la posesin son la hipoteca y las servidumbres.
-Simples ( cuando el contenido corresponde a uno solo de los tipos creados por la ley) o
complejos: ( el mismo se forma mediante una combinacin de mas de unos de los tipos legales)
- De tipicidad generica ( todos tienen esta tipicidad) o especfica: ( cuando la ley establece una
regulacin distinta para determinados casos especiales ej: servidumbres, usufructo de animales,
montes etc.)
e) EN RELACION A LA FUNCION:
- Principales ( existen por si mismo) Accesorios ( deben su existencia a la del derecho
creditorio cuyo cumplimiento aseguran)
- Ppales o accesorios en funcin a la accesoriedad del objeto: los 1ros ( existen por si mismo),
los 2dos deben su existencia a otro DR que tiene la calidad de ppal
- Ppales o accesorios en funcin de la dependencia de la posesin de un inmueble: Si el DR
depende o no de la relacin posesoria
- Que pueden tener o no la calidad de alimenticio: Ej el uso la habitacin , es decir tengan o no
idoneidad para que el titular
de la cosa satisfaga sus necesidades consideradas
indispensables para su subsistencia.

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ELEMENTOS DE LOS DR:

1)SUJETO: es la persona fsica o jurdica, el uso y la habitacin no admiten la titularidad de
personas de existencia ideal o jurdica. Tambin pueden ser nacional o extranjero. Con respecto a la
servidumbres reales solo pueden durar la vida de los titulares, y las personas juridicas un mximo de
20 aos.
2)OBJETO: Es la cosa (2311 cc) puede ser mueble o inmueble. La cosa es el objeto inmediato de los
DR y los hechos son el objeto inmediato de los DP .
-El bien es el genero y la cosa una de las especie. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa elctrica y las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin, el cdigo no
dicen que son cosas sino que se aplica a ellas las disposiciones de las cosas . Los instrumentos son
cosas por su carcter representativo.( ej una prenda de crdito) El objeto material debe ser
susceptible de una medida de valor y ser accesible al hombre y apropiable pero sin encontrarse a
inmediata disposicin y en cantidades ilimitadas.
>>La cosa debe reunir los requisitos siguientes para ser objeto del DR :
-Debe tratarse de objetos materiales susceptibles de valor
-Deben estar en el comercio
-Deben ser determinadas
-Ser singulares
>>Con respecto a las universalidades, el objeto esta constituido por c/u de las cosas muebles que lo
componen.
>>Con respecto al cuerpo humano de una persona o partes de el mientras estn unidas no pueden
ser objeto de un DR si cuando sean separadas pueden ser consideradas cosa con valor pecuniario (
ej cabello, sangre, etc) El cadver puede ser objeto de un DR .
>>En el Der. Romano eran clasificadas como corporales o incorporales ( estas ultimas no podan
tocarse y consistian en un derecho u obligaciones como la herencia, etc y las que se podan tocar
eran corporales.)
3)CAUSA: Son los hechos o actos jurdicos que actan como fuente de los derechos.
>>Hecho jurdico Real: Es todo acontecimiento susceptible de producir alguna adquisicin,
modificacin, transferencia o extincin de DR . Ej un acto jurdico real puede ser la tradicin
constitutiva de los derechos de usufructo, uso y habitacin.
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>>Teoria del Ttulo y el modo: Esta vinculada con la causa. Para transmitir o constituir un DR no
basta con el ttulo ( que es el acto jurdico que tiene por fin la transmisin o constitucin como la
venta, donacin, permuta, etc), este solo crea la posibilidad jurdica que se efectiviza cuando se le
agrega el modo.
--El nico modo suficiente es la tradicin, cuando la adquisicin se ejerce por la posesin.
-Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real.
>>Quedan excluidos la hipoteca y las servidumbres
>>No es necesaria la tradicin cuando ocurre la traditio brevi manu o la constituto posesorio
Los actos jurdicos reales pueden ser : Adquisitivos; modificatorios o extintivos de DR
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES QUE RIGEN LA CAUSA DE LOS DR:
a)La tradicin: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn DR
quedando excluidos la hipoteca y las servidumbres.
b)Ppio del Nemo plus iuris: 3270 Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un der. mejor o ms
extenso que el que gozaba, y recprocamente nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho
mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere ( NADIE PUEDE DAR LO QUE
NO TIENE NI MAS DE LO QUE TIENE)
b)Ppio rector en materia de cosas muebles: No se aplica el Nemo plus iuris a los muebles, a estos
se le aplica el articulo 2412( la posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor
la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin ,
si la cosa no fue robada ni perdida )
c) Ppio de la convalidacin de los DR: 2504CC Si alguien transmite o constituye un DR que no tena
derecho para transmitir o constituir, el adquirente no adquiere verdaderamente un DR , a lo sumo
podr ser considerado como titular de un dr putativo siempre y cuando sea de buena fe.
d)Ppio de la publicidad registral inmobiliaria: Es un ppio general con relacin a los inmuebles a fin
de darles oponibilidad frente a 3ros interesados.
e)Modos de adquisicin de los DR: del dominio ( tradicin, sucesin y prescripcin )
f)Modos de prdida de extincin de los DR: ( transformacin, accesin, prescripcin , atribucin de
la propiedad de los frutos percibidos o de la propiedad de la cosa mueble no robada ni perdida al
poseedor de buena fe.)
CONTENIDO DE LOS DR:
Todo DR implica un poder de una persona sobre la cosa, existiendo una relacin directa o inmediata
entre el titular del derecho y la cosa que constituye el objeto.

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NATURALEZA DEL CONTENIDO : CUALITATIVO Este contenido de los DR puede presentar 3

posibilidades:
1) Poder fctico de la posesin sobre la cosa ( ej dominio, condominio, ph, usufructo uso,
habitacin , prenda y anticresis.) hay uso goce y disposicin
2) Poder fctico de determinados actos posesorios sobre la cosa, sin su posesin, se da
unicamente en las servidumbres afirmativas.
3) No tener ninguno de estos poderes ( hipoteca y servidumbres negativas)
** El punto de vista CUANTITATIVO es hasta donde alcanza el DR y esa extensin puede ser
determinada positivamente ( hasta donde alcanza el DR ) o negativamente ( lmites y restricciones
del dominio)
>>Las restricciones pueden ser :
a) Legales : las determina la ley ej art: 2615 y 2616 entre otros ( son determinaciones negativas
del dominio , confines o lmites que determina la ley).
El CONTENIDO de los DR: puede ser determinado positivamente ( uso, goce o disposicin material
o jurdica ) o negativamente ( imponen una abstencin al titular como ocurre con las servidumbres
negativas y la hipoteca antes de la ejecucin)
El contenido jams puede consistir en un hacer sino en un NO HACER O TOLERAR pero las
restricciones pueden ser de hacer, no hacer o tolerar.
EJERCICIO DE LOS DR: Es la actuacin de cualesquiera de las facultades sobre la cosa. Y se
ejerce el dominio cuando se usa, se goza o se dispone del objeto.
Una servidumbre se ejerce cuando se ejecutan los actos posesorios.
1071: Ejercicio regular de un derecho, que se puede configurar en un acto ilcito si es irregular.
CONFLICTOS DE DERECHOS Y CONF. DE INTERESES:
-Primero en el tiempo , primero en el derecho
-En igualdad de causa es mejor la condicin del que posee.
ACTOS DE EMULACIN: Se da cuando el titular ejerce un derecho pero no con el propsito de
obtener un beneficio, sino con el fin de perjudicar a alguien ( Ej levanto la medianera no para edificar
sino para taparle la vista al vecino)
ABUSO DEL DERECHO EN EL EJERCICIO DE LOS DR: art 2514 el ejercicio de estas facultades
no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque prive a 3ros de ventajas o comodidad.
EJERCICIO EXCESIVO DE LOS DR: el acto excesivo es lcito no como el acto abusivo anterior que
es ilcito. Se fija un lmite a la molestia, si se excede ese lmite sin poder evitarlo, estar obligado a
pagar una indemnizacin.

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PPIO DE BUENA FE: En algunos casos la buena fe es atributiva de derechos. Para cosas muebles
solo el poseedor de buena fe tiene la presuncin de tener la propiedad de ellas.
En la usucapin el poseedor de buena fe que cuenta con justo ttulo , le vasta con 10 aos de
posesin para adquirir el derecho.
FORMA Y PRUEBA DE LOS DERECHOS REALES:
Al aplicar la teora del ttulo y el modo tenemos
titulo suficiente ( es el acto jurdico
Vlido para que tiene fin la transmisin o constituc. De un DR
Teniendo Titulo suficiente que es uno de los elementos constitutivos del DR , solo queda
constituido con el modo suficiente que es la tradicin ( entrega y recepcin voluntarias)
En cuanto a la FORMA se exige la escritura pblica y las condiciones que debe reunir ( legitimacin,
capacidad de las partes, forma establecida por la ley que es la escritura. Pblica, sin ella un ttulo ni
siquiera es justo ttulo )
EXCEPCIONES donde no es necesaria la escritura pblica:
a) Subasta Judicial : aca la escritura es reemplazada por las actuaciones judiciales
b) Medianeria: el codigo establece presunciones con respecto a la pared que separa los edificios,
presumiendo medianeria de la pared hasta el edificio mas bajo.
c) Derechos reales txitos; En la constitucin de una servidumbre por destino del padre de familia
o cuando se produce el renacimiento de una servidumbre, no se exige esc.pub. porque se
sustentan en la existencia de una convencin tcita presumida por ley y fundada en el ppio de la
buena fe.
( la forma de escritura es un requisito ad solemnitaten
DR SOBRE MUEBLES: Es suficiente la acreditacin de la relacin posesoria, al presumirse que la
posesin es de buena fe , supone que la recibi con el consentimiento del anterior poseedor
( mediante la tradicin)
TUTELA DE LOS DR Y DEL INTERES DE TERCEROS:
El sujeto activo y el pasivo son protegidos por el ordenamiento jurdico, el suj act. Tiene interes
legtimo que su derecho sea respetado y el suj. pas tiene un interes legitimo en que no se le oponga
un DR que no pudo conocer.
Medios de proteccin:
a) Proteccin constitucional: La CN tutela la titularidad y el ejercicio del derecho de propiedad, el
art 14 asegura a los habitantes de la nac. El derecho de usar y disponer de la propiedad, el art
17 consagra la inviolabilidad de dicho derecho. El art 18 reconoce el derecho de la defensa en
juicio es decir de ser odo y de alegar, y probar los hechos.
b) Proteccin Penal: Es la incriminacin de los hechos que tipifican los delitos contra la propiedad.
c) Proteccin civil: mediante las acciones reales y medios posesorios.
d) Proteccin procesal: interdictos de recobrar, retener y de obra nueva
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PUBLICIDAD DE LOS DR: La publicidad es la exteriorizacin de situaciones jurdicas reales, a los

efectos de que sean conocidas por terceros interesados y puedan serles opuestas a stos.Como as
tambin todos los integrantes de la comunidad estn obligados a respetarlos.
LA TRADICIN: En el derecho romano fue investidura de poder es el acto entre vivos haba un
desprendimiento de poder para que sea asumido por el adquirente.
**La publicidad no es necesaria a los efectos de la proteccin de los DR frente a 3ros en gral, pero si
frente a los 3ros interesados, es decir los 3ros que de no cumplirse con la publicidad pueden invocar
un inters legtimo.
**Los DR se ejercen por la posesin o por actos posesorios, son pblicos por naturaleza. La
posesin como los actos posesorios constituyen la exteriorizacin del respectivo derecho real y
configuran el contenido.

T E O R I A G R A L. D E L A

POSESION:

Etimologa de la palabra:
Possidere se conforma con el prefijo por ( sig. Hacia, contra, sobre) y el verbo Sedere ( sentarse)
^Por otra parte la palabra de posse ( poder ) denota el seoro sobre la cosa, a su vez posse vendria de
potis que significa ( seor, amo, jefe).
>>Possessio : Poder sobre una persona o cosa
>>Possidere: Poder sobre una cosa corporal

RELACIONES QUE PUEDEN EXISTIR ENTRE UNA PERSONA Y UNA COSA:

a)Yuxtaposicin local o relacin de lugar: Implica un mero contacto fsico con la cosa.
b)Tenencia o simple posesin: el tenedor detenta la cosa , ejerce un poder fsico sobre pero
reconoce que la propiedad pertenece a otra persona.
Distintos supuestos:
-Desinteresada ( depositario mandatario)
-Interesada ( locatario, comodatario)
c) Posesin: El poseedor tiene la cosa bajo su poder con intensin de someterla al ejercicio de un
DR. Puede ser 1)Ilegtima ( ladrn, usurpador) puede ser posesin de mala fe o buena fe.
2) Legtima ( El ejercicio de un DR esta constituido conforme a la ley ej dueo,
usufructuario, acreedor prendario)
ASPECTOS O FUNCIONES DE LA POSESION:

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DERECHOS REALES

a) Es contenido, exteriorizacin o modo de ejercicio de la mayora de los DR excepto la hipoteca y

las servidumbres.
b) Es un medio para adquisicin de un DR
c) Es fundamento de un derecho, como poder de hecho sobre una cosa, que por si misma da lugar
a defensas posesorias.
POSESIN Y TENENCIA
POSESIN: concepto ( art 2351 dice habr posesin de las cosas cuando alguna persona , por si
o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad
TENENCIA: concepto ( art 2352 el que tiene efectivamente una cosa, pero reconoce en otro la
propiedad es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario.)
Ntro cdigo sigue a SAVIGNI: Por ello la posesin confluyen dos elementos ( el corpus y el animus
dmini) Art 2351 dice tenga una cosa bajo su poder y con la intensin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad) La cosa es el objeto de la posesin y el poseedor es el sujeto.
En la TENENCIA solo encontramos el corpus ( el que tiene efectivamente una cosa, falta el elemento
intencional ya que este reconoce la propiedad en otro.
El poseedor se comporta como si fuera titular de un DR aunque en realidad no lo sea, an cuando
sepa que no lo es como el ladrn o usurpador.
CONCEPCIONES DE SAVIGNY Y IHERING :
Para SAVIGNI los elementos de la posesin son dos ( el corpus y el animus domini)
El corpus es el elemento material u objetivo, consistiendo en la posibilidad material de hacer de la
cosa lo que se quiera y de defenderla de toda injerencia extraa, sin ser indispensable que exista
contacto fsico basta que pueda tener en cada momento la posibilidad de disponer materialmente de
la cosa.
El animus domini: es el elemento subjetivo y consiste en la intensin de ejercer el derecho de
propiedad. Cuando la persona lo ejerce para si hay posesin, cuando ejerce el derecho de propiedad
de otro es solo un mero detentador y no hay posesin.
Por lo tanto es poseedor el que ejerce de hecho un seoro sobre la cosa, como lo hara el
propietario. Para que haya posesin deben existir el corpus y el animus domini , cuando falta este
ultimo solo habr tenencia.
IHERING: critica la teora de SAVIGNY calificndola de subjetiva y expone su propia teora que
denomina objetiva. Atacando el elemento intencional ( animus domini) Para el la distincin entre la
posesin y la tenencia no se encuentra en la voluntad de poseer que es la misma para el poseedor
y el tenedor, por lo tanto lo que marca la diferencia es la voluntad del legislador. Para el los
elementos de la relacin posesoria son ( el corpus y el animus) Para el la posesin es la exterioridad

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DERECHOS REALES

de la propiedad mientras el corpus aparece como el estado normal externo de la cosa . y no la

posibilidad fsica de actuar sobre la cosa como dice Savigni.
>> Para este autor habiendo corpus y animus ya hay posesin. Recurre a formulas algebraicas para
sintetizar las diferencias
Para la teora subjetiva es : Posesin = corpus + animus + animus domini
X
C
a
La disposicin de ley = corpus + animus
Para la teora objetiva es: Posesin = corpus + animus
La disposicin de ley = corpus + animus disp de ley que niega la poses en
Ciertas relaciones.
*Coinciden los elementos de la tenencia para SAVIGNY con los de la posesin para IHERING
NATURALEZA JURDICA DE LA POSESIN: Aca vuelven a discrepar los autores:
-Para SAVIGNY: la posesin es un HECHO que por sus consecuencias se asemeja a un derecho
-Para IHERING : Es un DR, ( por la relacin inmediata entre el poseedor y la cosa ) es un inters
jurdicamente protegido por eso es un derecho, y adems implica una relacin mediata entre el
poseedor y la cosa. Y como la posesin cuenta con proteccin jurdica, concluye entonces que es un
derecho. Y Como el derecho nace de un hecho y desaparece con el, en cuanto a prueba habr que
demostrar su existencia.
Ntro cdigo civil: Se inclina por considerar a la posesin como un derecho , pero en los articulados la
regula como un HECHO. Nota DEL ART 2351 . Pero es un estado de hecho
El artculo 2470 nos dice el hecho de la posesin y el art 2363 dice El posee porque posee
-Para adquirir la posesin no se requiere capacidad , basta el discernimiento.
FUNDAMENTO DE LA PROTECCION POSESORIA: Ihering clasifica las teoras que tienden a dar el
fundamento por el cual se protege la posesin, en :
-Absolutas: La posesin se tutela por si misma
-Relativas: La posesin es protegida no por si misma sino en mira de consideraciones y preceptos
jurdicos extraos a ella. ( ambos autores se enrolan en esta teora)
Para Savigny el motivo de la proteccin se encuentra en la relacin existente entre el hecho mismo
de la posesin y la persona que posee. Todo ataque contra la posesin afecta al poseedor.
Ihering critica esta concepcin afirmando que tambin el tenedor debera estar protegido cuando es
atacado y Savigni replica esto diciendo que el tenedor no necesita tutela porque en ese caso debe
recurrir al poseedor. Ntro cdigo sigue a SAVIGNY ( Nota del art 2470 CC El motivo de la
proteccin es la conexin intima que existe entre el hecho de la posesin y el poseedor
CLASIFICACIN CUALIDADES Y VICIOS DE LA POSESION:

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DERECHOS REALES

-Legtima : Cuando sea el ejercicio de un DR constituido en conformidad a las disposiciones del

cdigo. Es dedir el poseedor legitimo es sinnimo de titular de un DR que se ejerce por la posesin .
Es quien tiene derecho de poseer.
-Ilegtima: Se tiene posesin sin ttulo o titulo nulo o fue adquirida por modo insuficiente, o se
adquiri de alguien que no tena derecho de poseer o transmitir ( ladrn, usurpador) se % en
a) Pos. Buena fe ( el poseedor por error o ignorancia se persuade de su legitimidad. El poseedor es
victima tiene que tener una conviccin absoluta desde el ppio .) Por un error o ignorancia de
hecho excusable el poseedor esta convencido sin la mnima duda que su posesin es legtima
b) Pos de mala fe. ( Cuando haya error o ignorancia de hecho inexcusable o estuviere persuadido
de su ilegitimidad) Cuando el poseedor padezca de un error o ignorancia de hecho inexcusable
o un error o ignorancia de derecho o cuando tenga dudas acerca de la legitimidad de la
posesin o cuando sepa que su posesin es ilegtima.
2355 se considera legtima la adquisicin de la posesin de muebles de buena fe mediando boleto
de compra venta ( se trata de proteger al comprador de buena fe)
(el boleto de compra venta es titulo insuficiente)

-Perfecta: El poseedor tiene la intencin de ser dueo o condmino perfecto de la cosa

-Imperfecta: solo tiene la intencin de ser dueo o condmino imperfecto de ella o ejercer algn
derecho real sobre cosa ajena.
El artculo 2355 agregado por la reforma de l968 por la ley 17.711 se considera legtima la
adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.( trata de
proteger la situacin del poseedor de buena fe de inmuebles adquiridos mediante boleto de
compraventa.
TITULO PUTATIVO: 2357 CC nos da el siguiente concepto El titulo putativo equivale a un titulo
realmente existente cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un
ttulo a su favor o para extender su ttulo a la cosa poseda
Dos supuestos:
a) cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un
ttulo a su favor. En realidad ac no hay ttulo alguno Ej el legatario que entra en posesin de un
inmueble en base a un testamento que ha sido revocado y el ignora.
b) cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer que su ttulo se extiende
a la cosa poseda. Aqu hay ttulo , pero se aplica a una cosa distinta de la mencionada en el ttulo.
Ej el adquirente de un lote a quien se le otorga la escritura traslativa de dominio, pero por error se le
hace tradicin de otro lote.
**El ttulo putativo, ( que no tiene nada que ver con el derecho real putativo,) no es justo ttulo.
>>La buena o mala fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin y en cada hecho de la
percepcin de frutos cuando se trate de frutos percibidos.

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DERECHOS REALES

El art.4008 dice se presume siempre la buena fe y basta que haya existido en el momento de la
adquisicin
>>Si en un determinado momento el poseedor toma conocimiento de la ilegitimidad de su posesin,
para los frutos que perciba de ah en adelante, ser juzgado como de mala fe.
>>En el caso de la coposesin: Cuando 2 o + personas poseyeran en comn una cosa , c/u de ellas
responder de buena o mala fe de su posesin.
>>Adquisicin por representante:
La calificacin de la posesin se hace en cabeza del
representado, vale su buena o mala fe, con independencia de lo que pueda creer el representante.
>>En el caso de corporaciones o sociedades: El 2360 en la posesin de las corporaciones y
sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad Si
el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al de los de mala fe , la posesin es de mala fe.
Los de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la posesin.
POSESION VICIOSA Y NO VICIOSA:
Media vicio de hurto
a) PV de muebles
estelionato ( adquis. De una cosa sabiendo que es ajena o recibiendola como libre a
abuso de confianza
sabiendas que es litiguiosa )

b) PV de inmuebles

media vicio de violencia

clandestinidad ( los actos por los cuales se tom fueron ocultos o en ausencia del
abuso de confianza
poseedor )

nicamente lo puede alegar la persona que sufri la prdida de la posesin .

PRESUNCIONES LEGALES: El CC admite algunas presunciones iuris tantun ( admiten

Prueba en contrario) que las puede desvirtuar.
El cdigo de Napoleon presume:
-Siempre que se posee para si y a titulo de propietario
-Quien ha comenzado a poseer por otro se presume que continua
-El poseedor actual que prueba haber posedo desde antes, se presume que ha posedo en el
tiempo intermedio.
El cdigo civil argentino:
-Inmutabilidad de causa: establece el 2353 Nadie puede cambiar por si mismo, ni por el
transcurso del tiempo la causa de la posesin.
El que comenz a poseer por si y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal,
mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro.
El que ha comenzado a poseer por otro , se presume que continua poseyendo por el mismo ttulo
mientras no se pruebe lo contrario
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DERECHOS REALES

-Posesin fundada en ttulo: Se presume que el poseedor que presenta un ttulo ha poseido desde
la fecha del ttulo, salvo prueba en contrario.
-Presunciones relacionadas con la buena y mala fe:
CC) salvo prueba en contrario.

La posesin se presume de buena fe ( 2362

ACTOS POSESORIOS: Art 2384 CC son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura,
percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se hagan y en gral su
ocupacin de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes
-2384 El que acredita haber realizado actos posesorios se presume como poseedor, no como
tenedor
-2394 Por representante se presume que adquiri para el comitente
-2403 Adquisicin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella.
-2445 La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el
poseedor no tenga la cosa por si o por otro.
-2471Se presume que tiene la posesin el que probare una posesin mas antigua. En caso de no
constarse cual fuera mas antigua. Juzgase que posea el que tuviese derecho de poseer o mejor
derecho de poseer.
-2412 La posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presuncin de tener
la propiedad de ella y poder repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa no hubiese sido
robada ni perdida.
PRUEBA EN LA ACCIN REIVINDICATORIA:
-Si el ttulo es posterior a la posesin del demandado, el ttulo no es suficiente ( art 2789)
-Si el ttulo es anterior si se presume que era el poseedor o propietario de la heredad que se
reivindica. (2790)
-Si las 2 partes presentan ttulos emanados de la misma persona, el que primero tomo la posesin ,
se presume propietario ( 2791)
-Si proviene de distintas personas se presume el que tiene la posesin ( 2792)
-Art 2363 establece que el poseedor no est obligado a producir su ttulo a la posesin, concluyendo
diciendo posee porque posee . Es decir todo poseedor se presume que actua en virtud de un
ttulo valido porque ello ocurre normalmente. Y lo que quiere demostrar poseo porque poseo es
sencillamente que LA POSESION ES UN HECHO.
SUJETO DE LA POSESION
-Capacidad para adquirir la posesin por si mismo: El art 2392 establece son incapaces de adquirir
la posesin por si mismos los que no tienen uso completo de su razn como los demente, fatuos
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DERECHOS REALES

( faltos de entendimiento) y menores de 10 aos , pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o
curadores
Es necesario para ser titular o para ejercer derechos el discernimiento para que la relacin con la
cosa no implique una mera relacin de lugar.
Los dementes declarados en juicio con intervalo lcido
Pueden adquirir la posesin:
Los menores que hayan cumplido diez aos
Los sordomudos que pueden traducir su intensin por signos
Tambin los menores y dementes por medio de sus representantes. Lo mismo ocurre con
las personas jurdicas que adquieren por medio de sus sndicos o administradores.
Los dementes no declarados en juicio y que no se encontraren
No pueden adquirir por si la posesin:

Los menores que no hayan cumplido 10 aos

Cualquier persona circunstancialmente privada de razn

( ej por drogas, alcohol, hipnosis, etc )
>>Cuando la persona ha perdido el uso de la razn conserva la posesin que tena. Esta situacin
puede prolongarse hasta no se manifieste manifestacin contraria. Para adquirir la posesin es
necesario el discernimiento pero para conservarla no.
UNIDAD O PLURALIDAD DE SUJETOS: La posesin es exclusiva ( 2401 cc) En consecuencia
dos o ms personas no pueden tener una por el todo la posesin de una cosa, siempre que se trate
de posesiones iguales y de la misma naturaleza que se excluyan entre si como la del propietario y
usurpador. Si puede ocurrir que concurran sobre una misma cosa posesiones distintas como la del
nudo propietario y la del usufructuario.

COPOSESION: La exclusividad de la posesin no obsta para que sobre una misma cosa concurran
dos o ms posesiones iguales, cada una por una parte indivisa. El 2409 nos dice que 2 o ms
personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquirir la
posesin de toda la cosa En la coposesin poseen conjuntamente, cada uno por el todo, por ello si
un tercero se apodera de la cosa cualquiera de los coposeedores puede ejercer acciones posesorias
para recuperarla, sin el concurso de los dems
OBJETO DE LA POSESION: Requisitos del objeto de la posesin
Solo los objetos materiales susceptibles de valor, esto es, las cosas, pueden ser objeto de la
posesin. Los bienes que no son cosas, o sea los derechos, no son susceptibles de ser posedos
( art 2400 2da parte)
Deben tener comercialidad; es decir estar en el comercio, las que se encuentran fuera del comercio
por ser absolutamente inenajenables, cuando su enajenacin ha sido prohibida por la ley ( las cosas
de dominio pblico del estado)

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DERECHOS REALES

Deben ser de existencia actual: Las cosas futuras no son susceptibles de posesin, ya que el poder
de hecho no podra ejercerse sobre algo que an no existe.
Exclusividad: Sobre toda la cosa debe recaer una sola posesin, pero puede concurrir varias
posesiones de la misma naturaleza por una parte indivisa, entonces habra coposesin.
Los actos materiales deben ser ejercidos sobre objetos determinados ( art 2410 No se pueden
poseer la parte incierta de una cosa) ( 2402 si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase
confundida con otras, es indispensable separarlas y designada)
Principalidad: 2403 La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a
ella ( Lo accesorio sigue la suerte de lo ppal )
Singularidad: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero
unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara, comprende solo las partes individuales
que comprenden la cosa, ser necesario tomar la posesin de cada oveja o de cada mueble
Integridad: 2405 cuando la cosa forma un solo cuerpo no se puede poseer una parte de l sin
poseer todo el cuerpo Ej No se puede poseer una casa sin el terreno que reposa, o de una estatua
la cabeza y otro los brazos.
LA CUASIPOSESION: su origen lo tiene en el derecho romano donde se admita al lado de
la possessio la quasi possessio o possessio juris , referida a las servidumbres y derechos reales
sobre cosa ajena susceptibles de ejercicio continuado ( se habla de la posesin del dueo y de la
cuasiposesin del usufructuario ) Nuestro cdigo no recogi esta figura porque llama al dueo y
titulares de DR poseedores y no cuasiposeedores.
En sntesis: Como unicamente las cosas pueden ser objeto de la posesin ( art 2400) y slo son
cosas los objetos materiales o corporales susceptibles de valor ( art 2311) en nuestro derecho no es
admisible una posesin que recaiga sobre objetos inmateriales, es decir sobre derechos. As el
usufructuario es poseedor de la cosa y no cuasiposeedor del derecho.
ADQUISICION DE LA POSESION
Ppio gral: Siendo los elementos de la posesin el corpus y el nimus domini, ambos deben estar
presentes en el momento de la adquisicin. Por ello el art 2373 dice La posesin se adquiere por la
aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya, salvo la adquisicin por sucesin.
La aprehensin de la cosa implica la obtencin del corpus y puede consistir en un acto de contacto
personal con la cosa o al menos que ponga a la persona en la posibilidad fsica de tomarla y
disponer de ella . El cdigo recoge la postura de SAVIGNY, por lo tanto No es necesario el contacto
personal para adquirir la posesin.
Con respecto al animus domini esta mencionado en el 2373 cuando habla de la intencin de tener
la cosa como suya. Excluyendo el ppio gral de adquisicin de cosas por sucesin.
El heredero investido de la posesin hereditaria, adquiere la posesin de las cosas integrantes del
acervo sucesorio y para ello no son necesarios ni el corpus ni el animus dmini. Por una ficcin legal
se lo considera poseedor pudiendo ocurrir que el interesado ni siquiera tenga conocimiento de la
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DERECHOS REALES

muerte del causante y an sabiendo, se encuentre muy lejos de donde estn los objetos,
atribuyndole la posesin el legislador.
FORMAS DE ADQUISICION :
a) Unilateral: 1) Adquisicin de las cosas que no estn posedas. ( 2375 si la cosa carece de dueo y es
de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de este cdigo, la posesin
quedar adquirida por la mera aprehensin ) ( el tomar la cosa hace presumir la intencin de hacerse dueo de
ella no hay nexo con un poseedor anterior, por lo que se trata de un modo originario de adquisicin y se vincula
con la apropiacion como modo de adquisicin del dominio ) o

2)Adquisicin de cosas que estn posedas pero cuya posesin se adquiere sin el
consentimiento del poseedor actual. ( 2382 No consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se
toma por el acto material de la ocupacin de la cosa , sea por hurto o estelionato y la de los inmuebles por
ocupacin que puede ser violenta o clandestina. Como el sujeto obra contra la voluntad del poseedor actual no
existe nexo alguno entre ambos or lo que tambin la adquisicin es originaria )
b)

Bilateral: Adquisicin de cosas que estn posedas, con consentimiento del poseedor actual.
( 2377 habr tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la
recibiese) Se trata de un acto que refleja un hecho material entrega y recepcin el tradens se desprende de la
cosa y el accipiens la recibe , esto es la tradicin posesoria que es un acto jurdico bilateral pero no es un acto
jurdico real porque no conduce a la adquisicin de un derecho real.

Tradicin de inmuebles: puede asumir 3 formas

1) Actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe 2379
2) Actos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que la entrega
3) Actos materiales del que entrega la cosa y del que la recibe

Tradicin de muebles:
1) 2381 La posesin de cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas capaces,
consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la posesin. El codigo siguiendo a Freitas hace la
distincin en : a) tradicin de cosas muebles con valor en si mismas y
b) tradicin de cosas muebles representativas de valor

La tradicin puede realizarse de tres formas: a) actos materiales del tradens con asentimiento del
accipiens, b) actos materiales del accipiens con asentimiento del tradens o 3) actos materiales de
ambos
Puede ser que las cosas se encuentren en un almacn o edificio cerrado para lo cual basta con
la entrega de la llave.
Tambin la tradicin puede ser hecha aunque no est presente la persona a quien se hace,
interviniendo un tercero designado por el adquirente.
No presentes: Son las cosas que no estn en el lugar donde se encuentra el accipiens ,
entendindola hecha por la entrega de facturas , etc.
Futuras: No significa que no existan, sino que lo futuro es la calidad de muebles es decir cosas
que deban separarse de los inmuebles 2376 como tierra, madera, frutos pendientes, etc.
tradicin de cosas muebles representativas de valor: Estas transmisiones se rigen por normas
comerciales.

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DERECHOS REALES

Traditio brevi manu: 2387 No es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para
adquirir la posesin cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico
pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre. O cuando el que la posea a nombre del
propietario, pasa a poseerla a nombre de otro Comprende dos supuestos:
1)Una persona es tenedor pasa a ser poseedor ( ej el locatario que adquiere la propiedad del
inmueble locado elevndose la jerarqua al pasar la tenencia a posesin)
2)Una persona posee a nombre de otra y luego comienza a poseer a nombre de una tercera
persona ( ej el locador vende el inmueble locado, el locatario que posea a nombre del vendedor
pasa a poseer a nombre del comprador.. Aca no se altera la jerarqua de la relacin posesoria)
Constituto posesorio: No es necesaria la tradicin, aca la relacin posesoria desciende de
jerarqua , es inversa a la anterior. Ej el propietario de un inmueble lo enajena, pero permanece
en el mismo al celebrar un contrato de locacin con el adquirente. 2462
ADQUISICIN DE LA POSESIN POR REPRESENTANTE: Como la posesin no es un acto
personalismo, puede ser hecha por medio de representante.
Representante legal: Cuando son incapaces como los menores y dementes adquirindose la
posesin por intermedio del representante
Mandatario: Se adquiere la posesin por medio de otras personas que adquieren para el
comitente. La ley presume que el mandatario adquiere con la intencin de hacerlo para el
representado.
Gestor oficioso: La posesin se adquiere por medio de un tercero que no sea mandatario para
tomarla desde que el acto sea ratificado por la persona para quien se tom, es decir que hasta el
momento de la ratificacin no hay animus domini.
CONSERVACIN DE LA POSESIN
a) POR EL MISMO POSEEDOR: 2445 La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad
de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por si o por otro. La voluntad de
conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad
contraria
*Es decir que para conservar la posesin basta el nimo. El corpus puede faltar pero en forma
accidental. Por otra parte el animus se presume que subsiste mientras no se expresa una
voluntad contrarias. Es por ello que la prdida de discernimiento por parte de quien adquiri
vlidamente la posesin, no obsta a su conservacin. Como as mismo en el supuesto de la
cosa se haya perdido, la posesin se conserva solo nimo mientras haya esperanza probable
de encontrarla o que la cosa no haya sido sacada de donde el poseedor la guard aunque no
recuerde donde.
b) POR OTRO: As como la posesin puede ser adquirida por medio de un 3ro, tambin puede ser
conservada del mismo modo. 2446 La posesin se conserva, no solo por el poseedor mismo,
sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre
como representante legal de aquel por quien posee

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DERECHOS REALES

El mandato puede ser expreso o tcito

como el que tienen los miembros de familia,
locatarios, etc. Tambin se conserva la posesin aunque el representante del poseedor
abandone la cosa, fallezca o caiga en incapacidad. El animus del representado permanece
intacto y goza de la presuncin de continuidad mientras no se exteriorice una voluntad contraria.
La conservacin queda condicionada a la subsistencia del corpus, por lo menos que su prdida
sea transitoria.
PERDIDA DE LA POSESION:
a) POR UNA CAUSA RELATIVA AL OBJETO: La posesin se pierde por una causa relativa al
objeto en los siguientes casos:
1) Extincin del objeto: cuando deja de existir por muerte si es cosa animada, por destruccin
total si es cosa inanimada o por transformacin de una especie en otra.
2) Puesta de la cosa fuera del comercio: se tiene que tratar del supuesto de inenajenabilidad
absoluta impuesta por ley, ej tierras expropiadas por causa de utilidad pblica para
construir un camino.
3) Imposibilidad fsica de ejercicio: Ej el lugar donde se encuentra la cosa se torna
inaccesible ej fondo del mar.

b) POR VOLUNTAD DEL POSEEDOR: La posesin se pierde por voluntad del poseedor en los
siguientes casos.
1)Por tradicin: Que el poseedor hiciere a otro, si la tradicin es posesoria.
2)Por abandono voluntario: de la cosa con la intensin de no poseerla en adelante, debe
haber un desprendimiento efectivo de la cosa, que al quedar abandonada va a ser susceptible
de ser adquirida por cualquiera.
c) POR LA ACCIN DE UN TERCERO: La prdida de la posesin por la accin de un tercero
comprende 3 supuestos que se vinculan con sendos vicios de la posesin de inmuebles:
1)Violencia: La posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposeido el
poseedor , siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesin, la tome con nimo de
poseer. La fuerza obliga al poseedor a salir. O bien es tomada la posesin durante la
ausencia del poseedor por la fuerza se le impide entrar.
Basta para considerarse despojado saber que los que ocupan el inmueble tienen la intensin
de usar la violencia para oponerse al regreso del poseedor .
El despojo puede ser contra el propio poseedor o contra su representante. La posesin se
pierde en el momento de consumarse el despojo, pero subsisten los derechos derivados de
ella ( se puede intentar dentro de un ao la recuperacin, ejerciendo una accin posesoria si
no lo hace pierde las acciones y si estaba usucapiendo, se opera la interrupcin natural del
curso de la prescripcin) Correlativamente el despojante se convierte en poseesor anual y
puede entablar las acciones posesorias en sentido estricto.
2) Clandestinidad: se pierde la posesin cuando se deja que alguno la usurpe, entre en
posesin de la cosa durante un ao, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo
acto alguno de posesin, o haya turbado la del que la usurp.
23

DERECHOS REALES

>>El usurpador adquiere la posesin al producirse el despojo y si logra mantenerse un ao,

gana las acciones posesorias en sentido estricto. El plazo de un ao debe contarse desde
que el usurpado conoci o pudo conocer la usurpacin clandestina.
3) Abuso de confianza: 2458 se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la
cosa.
EFECTOS DE LA POSESION
La doctrina esta dividida en pocos efectos y otros dicen que hay muchos. Pero los ppales son:
-Presuncin de propiedad a favor del poseedor de cosas muebles.
-Los derechos y obligaciones inherentes a la posesin.
-Los derechos y obligaciones del poseedor de buena y mala fe.

PPIO FUNDAMENTAL QUE RIGE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES:

Requisitos: En materia de cosas muebles hay un ppio posesin vale ttulo consagrada por
el art 2279 del Cod de Napolen, esto ha tenido una evolucin negndose la reivindicacin y
el fundamento es que el rgimen de transmisin de los muebles se caracteriza por la rapidez
de las transacciones , por la facilidad con que circulan y por las dificultades con que se
tropezara si se exigieran ttulos para acreditar la propiedad, como ocurre con los inmuebles.
En ntro derecho el art 2412 La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada ni perdida . ( atribuye al poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ella )
Los requisitos del 2412 son:
-Posesin: la relacin posesoria, pues no basta la mera tenencia
-Buena fe: la buena fe del poseedor no le es suficiente para enfrentar al propietario cuando la
cosa ha sido robada o perdida porque en tales casos la cosa sali de la esfera de custodia del
propietario en contra de su voluntad. ( son casos fortuitos )
-Cosa no robada ni perdida

Prescripcin Instantnea: la propiedad se adquiere sin necesidad de que transcurra ningn

tiempo.
Adquisicin legal: por razones de orden econmico y prctico resuelve atribuir la propiedad al
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida frenando as la accin reivindicatoria
del verdadero propietario. Garantizando la rapidez y seguridad de las transacciones mobiliarias
Presuncin : la naturaleza de la presuncin es iuris et de iure
Facultad de repeler la accin reivindicatoria: el 2412 le otorga al poseedor de buena fe de cosa
no robada ni perdida el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin. Por eso la accin

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DERECHOS REALES

reivindicatoria no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble. Salvo que la
adquisicin halla sido gratuita de esta forma no podr resistir la accin.
-El propietario tiene un DR verdadero y el adquirente en forma gratuita tiene un DR putativo
porque es propietario frente a todos menos frente al titular verdadero. Por ello siendo an siendo
adquirente a titulo gratuito, podra ejercer la reivindicacin si es privado de la cosa por un tercero,
porque frente a este tercero, es el propietario.
EJ : J es dueo de una cosa mueble y la da en comodato a P . Este es tenedor obligado a
restituir,( no funciona el 2412 ya que hay tenencia y no posesin y P no podra aducir buena
fe. ) Luego P abusando de la confianza vende la cosa a D que desconoce que P no es
propietario. D como adquirente a titulo oneroso y de buena fe, tiene para s la presuncin de
propiedad y si es reivindicado por J repeler la accin con xito. Por mas que done la cosa a
X , J podr ejercer la reivindicacin ya que perdi definitivamente la propiedad y con ello la
accin, cuando la adquisicin quedo consolidada en cabeza de Diego.
Si P en vez de vender , dona la cosa a D su buena fe no le basta para repeler la
reivindicacin que intente J porque es adquirente a ttulo gratuito.
Lo mismo ocurrira si D dona la cosa a X. Solo la aparicin de un ttulo oneroso en la cadena de
transmisin detiene la accin.
Las dos enajenaciones deben ser a ttulo gratuito para que proceda la reivindicacin. Ya que si la
primera hubiera sido a titulo oneroso quedaba consolidada la adquisicin.
El actual poseedor de buena fe de una cosa robada o perdida no queda desprotegido totalmente ,
ya que si la adquiri en una venta pblica o en una casa de venta de objetos semejantes, el
reivindicante debe reembolsarle el precio que hubiere pagado, ello se debe a que ha sido vctima de
un error invencible.
Al actual poseedor de buena fe, no pueden oponerse a l las deficiencias del ttulo del antecesor,
pues su derecho no deriva de ese ttulo, sino de la posesin misma.
No pueden invocar la presuncin de propiedad del 2412 las personas que se encuentran en virtud de
un contrato ( ej el comodatario, el locatario, etc)
Quedan excluidas del ppio : El poseedor an de buena fe de cosa robada o perdida, el poseedor de
mala fe, aun que la cosa no sea robada o perdida y el poseedor de buena fe de cosa no robada ni
perdida adquirida a titulo gratuito por que ademas hay una serie de cosas que tornan inaplicable el
2412 como ser:
-Cosas muebles del estado Cosas accesorias de un inmueble reivindicado Cosas muebles
registrables ( aca el derecho real nace solo despus de la registracin. El Dcto ley 6582/58 La
inscripcin de buena fe de un automotor confiere al titular la propiedad del vehiculo y el poder
repeler cualquier accin de reivindicacinl si el automotor no hubiese sido hurtado o robado Este
podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos 2 aos de la inscripcin siempre que en ese
lapso halla posedo de buena fe y en forma continua.- Recin ah se detiene la facultad de
reivindicar.
La buena fe del poseedor de un automotor robado o hurtado inscripto a su nombre no le es
suficiente para repeler la reivindicacin del propietario, pero ste debe reembolsarle el precio que
hubiere pagado, al haber sido vctima de un error invencible.

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**Los semovientes: ( ganado) quedan comprendidos en el rgimen del 2412 por tratarse de cosas
muebles. Pero la omisin de marca implica presuncin de mala fe. Con respecto a los animales de
raza la propiedad se prueba por el certificado de inscripcin en los registros genealgicos y
selectivos. La transmisin del dominio se perfecciona mediante acuerdo de partes por la inscripcin
del acto en los respectivos registros.
OBLIGACIONES Y DERECHOS INHERENTES A LA POSESIN:
Se trata de una serie de deberes y facultades que afectan o beneficia al poseedor, en virtud de su
relacin con la cosa.
Quedan comprendidos dentro del gnero de obligaciones inherentes a la posesin:
-Las obligaciones reales ( son las restricciones y limites que impone la ley al dominio y se
extienden a los derechos reales desmembrados del mismo y a la relacin posesoria. Y
-Las cargas o gravmenes reales. ( constituyen el aspecto pasivo de los DR sobre cosa ajena) Ej
el usufructo es un DR para su titular y una carga o gravamen real para el nudo propietario
-Con respecto a los derechos inherentes a la posesin: el concepto lo da el 2420 son derechos
inherentes a la posesin sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas
determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada
Naturaleza jurdica: Son obligaciones o crditos propter rem , se desplazan y se extinguen por
ministerio de ley, siguen a la cosa cualquiera sea su titular y lo es el que detente la titularidad de la
cosa o tenga con ella una relacin posesoria.
Las cargas reales: constituyen el lado pasivo de los DR sobre cosa ajena.
Obligaciones inherentes a la posesin:
(a) De cosas muebles: la obligacin de exhibirlas ante el juez cuando fuese perdida por otro que
tenga un inters fundado sobre su derecho. Los gastos de la exhibicin corresponden al que la
pidiere.
(b) De cosas inmuebles: El que tiene posesin de cosas inmuebles tiene para con sus vecinos o
terceros las obligaciones impuestas ( son restricciones y limites que la ley impone al dominio.
Son tambin obligaciones las serv. Pasivas, la hipot. Y la restitucin de la cosa cuando el
poseedor fuese acreedor anticresista.Obligaciones y derechos del poseedor de buena o mala fe:
-El poseedor debe restituir la cosa como consecuencia de una reivindicacin triunfante.
-Indemnizacin: el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente
cuando la cosa pertenecia a otro, que el propietario hubiera recuperado gracias a esa circusntancia,
pero tiene derecho a reclamar una indemnizacin proporcionada, si es poseedor de buena fe,
-Adquiri la cosa a ttulo oneroso y El propietario dificilmente la hubiera recuperado por esa
circusntancia. La suma de indemnizacin la fija el juez.-

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-Frutos: El poseedor de buena fe hace suyo los frutos percibidos que corresponden al tiempo de
posesin de buena fe. 2423. Cuando el poseedor de buena fe es condenado por sentencia a restituir
los frutos , debe los frutos percibidos desde el da que se notific. O desde que tuvo conocimiento
del vicio de la posesin. Tambin debe los frutos que por negligencia hubiere dejado de percibir.
Para determinar en que momento comenz la mala fe, no siendo posible establecer el tiempo , se
est por el dia de citacin a juicio

-Productos: Tanto el poseedor de buena como mala fe deben restituir los productos obtenidos de la
cosa. Ej las piedras extraidas de la cantera.
-Gastos y Mejoras: hay 3 supuestos
a) Poseedor de buena fe: tiene derecho al reintegro de los gastos necesarios y tiles. No tiene
derecho a los gastos hechos para la simple conservacin de la cosa en buen estado. Tiene
derecho de retencin hasta ser pagado de los gastos necesarios o tiles.
b) Poseedor de mala fe: Le corresponde el reintegro de los gastos necesarios y puede repetir las
mejoras tiles que hayan aumentado el valor de la cosa. Tiene derecho de retencin. Pierde las
mejoras voluntarias.
c) Poseedor vicioso: Se encuentra en iguales condiciones que el poseedor de mala fe. Sin el
derecho de retencin.
-Riesgos: 4 supuestos
a) Poseedor de buena fe: No responde de la destruccin total o parcial de la cosa ni por los
deterioros, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho
que hubiere obtenido. Entrega la cosa en el estado en que se halle.
b) Poseedor de buena fe: Notificado de la demanda de reivindicacin: responde por el hecho suyo,
pero no por la prdida o deterioro de la cosa causado por caso fortuito.
c) Poseedor de mala fe vicioso: responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, aunque estando
la cosa en poder del dueo este no lo hubiese evitado.
-Disposicin de cosas muebles:
a) Poseedor de buena fe: Esta obligado a restituir el precio recibido por los objetos muebles de que
hubiese dispuesto
b) Poseedor de mala fe: Esta obligado a abonar el valor integro, aunque el hubiese obtenido un
precio inferior.
-Compensacin:
a)Poseedorde buena fe: El dueo puede compensar los gastos necesarios o tiles con el valorde los
provechos que hubiese obtenido el poseedor de destrucciones parciales de la cosa . Tambin puede
compensar los gastos de conservacin con los frutos percibidos, mas no puede hacerlo con los
gastos necesarios o tiles.
b)Poseedor de mala fe: puede compensar las mejoras tiles con los frutos percibidos o los que
hubiese podido percibir. 2441.-

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LA SIMPLE TENENCIA DE LAS COSAS :

CONCEPTO:
El artculo 2352 establece El que tiene efectivamente una cosa, pero reconoce en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario aunque la
ocupacin de la cosa repose sobre un derecho
El artculo 2461 nos da un segundo concepto: Cuando alguno por si o por otro se hallase en
posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa pero solo con la intencin de poseer en
nombre de otro tambin ser simple tenedor de la cosa
La tenencia supone la existencia del CORPUS ( el poder de hecho sobre la cosa) pero como en
tenedor reconoce la propiedad en otro, carece de ANIMUS DOMINI.
Casos de tenencia: Art 2462
1) Poseer en nombre de otro con derecho personal a tener la cosa ( locatario o comodatario) Es
tenencia INTERESADA
2) Poseer en nombre de otro sin derecho a tener la cosa ( depositario, mandatario, representante)
Es tenencia DESINTERESADA
3) Transmitir la propiedad de la cosa constituyndose como poseedor a nombre del adquirente.
4) El que continuo en poseer la cosa despus de haber cesado su derecho
5) El que continua en poseer la cosa despus de una sentencia que anulase su ttulo
6) El que continua en poseer la cosa despus de reconocer que el derecho o posesin perteneca a
otro
Clasificacin de tenencia:
-Absoluta: o pura, no tiene vnculo con la posesin porque el objeto no es susceptible de ella ej
bienes del dominio pblico del estado, los particulares la utilizan sin concesin especial.
-Relativa : supone siempre una posesin ejercida por otro y puede ser interesada o desinteresada.
Adquisicin de la tenencia:
Solo se adquiere por la TRADICIN , bastando la entrega sin formalidad alguna. Hay un supuesto
del constituto posesorio donde no es necesaria la tradicin para que el poseedor se convierta en
tenedor
Obligaciones y derechos del tenedor:
>>Obligaciones:
a) Conservar la cosa respondiendo de su culpa
b) Nombrar al poseedor en cuyo nombre posee, si fuese demandado por un tercero, no pudiendo
responsabilizar al poseedor por la eviccin
c) Restituir la cosa al poseedor

>>Derechos:
a) Repetir los gastos o mejoras necesarias que hubiese hecho a la cosa

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b) Retener la cosa hasta el pago de los gastos anteriores. El comodatario no puede ejercer el
derecho de retencin. El tenedor jams podra usucapir, porque reconoce la propiedad en otra
persona, salvo que se convierta en poseedor.
PROTECCION DE LAS RELACIONES POSESORIAS: Antiguamente la posesin fue defendida con
los interdictos que eran de dos clases:
a) retinendae possessionis: tendan a obtener el reconocimiento de la posesin en caso de
turbacin o molestia de terceros e interdicta
b) recuperandae possessionis: tenan carcter recuperatorio.
En el derecho Francs se admiti como accin posesoria la complainte que se conceda para la
manutencin y recuperacin beneficiando unicamente al poseedor de inmuebles exigiendo una
posesin anual. y la reitegrande que no requera posesin anual.
En el antiguo derecho espaol habian 3 interdictos que eran juicios sumarisimos.
Freitas admite dos acciones posesorias la de despojo y la de manutencin ( si era el poseedor
estorbado )
NUESTRO SISTEMA: prohibe hacer justicia por mano propia: 2468 , quien tiene un ttulo vlido que
le da derecho a la posesin , slo podr obtenerla recurriendo a las vas legales. Excepcionalmente
admite la legtima defensa en especiales circunstancias ver 2470
>>Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa , y no la posesin misma.
>>>Ser titular de un DR quin cuenta con un ttulo suficiente y adems, tiene la posesin obtenida
en virtud del mismo. Por el contrario el que tiene nicamente un ttulo vlido pero le falta el modo,
carece de derecho de poseer. Tiene un derecho a la posesin, es decir derecho para recurrir a la
vas legales para demandar el modo suficiente ( el cumplimiento de la tradicin que le es debida. )
>>>>Derechos de la posesin: El que tiene slo la posesin, goza del ius possessionis o sea los
derechos derivados del hecho de la posesin ( la usucapin y la proteccin posesoria). El que tiene
derecho de poseer, como es un poseedor legtimo, cuenta con las acciones reales.
>>>>>Posesin y derecho a la posesin: Se puede tener la posesin sin derecho a ella como ocurre
con el poseedor vicioso. El que tiene derecho a la posesin, no tiene la posesin pero puede
demandar su entrega por vas legales y cuando lo logre tendr derecho de poseer.
>>>>>>La posesin por si misma genera los derechos de la posesin, pero perdida se pueden
conservar esos derechos durante un ao. Si dentro de ese plazo el desposedo no entabla una
accin posesoria de recuperacin , no solo pierde el derecho de ejercer tal accin, sino que adems
si estaba usucapiendo, se opera la interrupcin natural de la prescripcin
PROTECCION DE LAS RELACIONES POSESORIAS:
Clases de relaciones posesorias: ( toda relacin posesoria esta protegida)
Las defensas posesorias comprenden:
a) La defensa extrajudicial y b) las acciones posesorias
>>Las acciones siempre se presentan en pareja en contra de la turbacin y en contra el despojo.
>>Antes las cosas muebles no podan ser objeto de las acciones posesorias, luego de la reforma por
la ley 17711 pueden serlo.
PROTECCION EXTRAJUDICIAL DE LA RELACION POSESORIA:
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DERECHOS REALES

1)Proteccin penal: art 34 inc 6 CP ( No son punibles... ver inc 6) y el inc 7) El que obrare en defensa
de la persona o derechos de otros siempre que concurran las circunstancias del articulo anterior.
2)Proteccin civil: 2470 El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia
y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la
justicia llegaran demasiado tarde y el desposeido podr recobrarla sin intervalo de tiempo, con tal
de que no exceda los limites de la propia defensa.
Requisitos:
a) Agresin violenta
b) Reaccin inmediata
c) Imposibilidad de intervencin del poder pblico
d) Defensa adecuada
El art 2470 abarca dos situaciones a) la de protegerse en la posesin propia y b) la de recuperar la
posesin de propia autoridad.
La legitimacin activa es amplia: porque entiende el hecho de la posesin y la pueden hacer los
poseedores anuales, no anuales, viciosos o no viciosos, tenedores, y la legitimacin pasiva es
restringida solo puede ejercerse la defensa contra el autor del ataque en razn del requisito de la
inmediatez entre la agresin y la defensa.
ACCIONES POSESORIAS EN SENTIDO ESTRICTO: ( strictu sensu )
1) ACCION DE MANUTENCION DE LA POSESION: Se da cuando el poseedor es turbado en la
posesin y tiende a obtener que se lo mantenga en el ejercicio de ella. El concepto de la
turbacin lo establece el art 2496 (solo habr turbacin en la posesin cuando contra la voluntad del poseedor
del inmueble, alguien ejerciere, con intensin de poseer, actos de posesin de los que no resultare una exclusin
absoluta del poseedor) Deben concurrir 4 elementos

a) Actos posesorios ejecutados por el turbador ej destruccin de alambrado, ingreso al campo,

extraccin de tierra , etc
b) Intencin de poseer, la tiene que tener el turbador
c) Contra voluntad del poseedor
d) No resultar exclusin absoluta
2) ACCIONES DE RECUPERACION DE LA POSESION: Se da cuando el poseedor es privado de
la posesin. Hay despojo cuando la prdida de la posesin se produce mediante violencia.
Comprende toda desposesin violenta, por clandestinidad, o abuso de confianza. Y al igual que
la turbacin deben concurrir los siguientes 4 elementos:
a) Actos posesorios ejecutados
b) Intensin de poseer
c) Contra la voluntad del poseedor
d) Resulte exclusin absoluta del poseedor
La prdida de la posesin debe ser resultado del despojo y no de otros medios. Estas 2 acciones la
pueden promover ( los poseedores anuales, y no viciosos es decir poseedores calificados, no los
poseedores anuales o viciosos ni los tenedores) para entablar la accin los poseedores tienen que
tener un ao por lo menos en la posesin no basta la posesin actual y la posesin anual debe ser
continua para dar el derecho a las acciones
>El sucesor universal no iniciar una nueva posesin sino que continua la de su autor
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DERECHOS REALES

>No es requerida la buena fe en las acciones posesorias.

>El poseedor de la cosa no puede entablar la accin si su posesin tuviere vicios, debe ser adquirida
sin violencia es decir pacfica en su origen. Tambin debe ser pblica no clandestina basta que el
propietario haya podido conocerla.
>Si la posesin es precaria no tiene lugar las acciones posesorias.
>Si un poseedor anual es despojado por un 3ro , esta legitimado para demandarlo, pues frente al
mismo no necesita ser poseedor anual, al igual que fuera un poseedor vicioso.
3) ACCIONES POSESORIAS DE CARCTER POLICIAL: Se entablan ante los tribunales , son
remedios rpidos que tienden a preservar la paz pblica y evitar la justicia pro mano propia.
A) Accin policial de recuperacin de la posesin o la tenencia ( accin de despojo): el
objeto es recobrar la posesin o la tenencia es denominada ACCIN DE DESPOJO y
compete a todo poseedor o tenedor, an vicioso. Exepto a quien es tenedor ajeno o en razn
de una relacin de dependencia. Hospedaje u hospitalidad. Es decir compete a todos los
tenedores o poseedores pero estos ltimos si fueran interesados unicamente porque se
excluyen a los que tuvieran la cosa en inters ajeno.
La accin compete al desposedo para exigir el reintegro
B) Accin policial (innominada) de manutencin de la posesin o la tenencia: El objeto es
mantener en la posesin o tenencia cuando hay turbacin. Compete a todos los poseedores y
los tenedores interesados porque sin inters no hay accin y es contra el autor, cmplices
sucesores universales y los sucesores particulares de mala fe, y solo se detiene ante el
sucesor particular de buena fe.
4) ACCIONES DE OBRA NUEVA: Es una variante de las policiales, en las que el despojo o la
turbacin son causados por una obra nueva. Puede ocurrir

-Obra nueva o destruccin de obras en terrenos del poseedor: Aca la accin posesoria ser
jusgada como accin de despojo . Hay privacin de la posesin porque se comienza a hacer en
inmueble del poseedor. Puede consistir en la destruccin de una obra existente en dicho
inmueble
-Obra nueva en terrenos que no fuesen del poseedor: Aca la posesin sufre un menoscabo que
cede en beneficio de obra nueva , supone la turbacin en la posesin.
**La finalidad u objeto de esta accin es que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su
terminacin se mande a deshacer lo hecho por eso para evitar mayores perjuicios la obra se
suspende durante la secuela de juicio y si triunfa el acto se ordena deshacer lo hecho.
Requisitos: -que se trate de una obra que se comenzare a hacer es contrario a la buena fe dejar
adelantar la obra para luego accionar con el consiguiente perjuicio que representa para la
comunidad misma representa la destruccin de valores.
5) ACCION DEL DAO TEMIDO: 1132 CC El propietario de una heredad contigua a un edificio
que amenace ruina, no puede pedir al dueo de ste garanta alguna por el perjuicio eventual
que podr causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio. Los
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DERECHOS REALES

intereses de los vecinos estn garantizados por la vigilancia de la polica y por el poder
concedido a las municipalidades de ordenar la reparacin o demolicin de los edificios que
amenacen ruina. Con la reforma de l968 el art 2499 agreg Quien tema que de un edificio o de
otra cosa, derive un dao a sus bienes puede denunciar el hecho al juez a fin de que se adopten
las medidas cautelares .
Tampoco se puede pedir garanta por perjuicio eventual.
EL JUICIO POSESORIO: El art 2501 establece que las acciones posesorias sern juzgadas
sumariamente ( por juicio sumario ) en la forma que prescriban las leyes procesales.
La carga de la prueba para el demandante que debe probar su posesin, el despojo y el tiempo que
el demandado lo cometi. Lo que no se debe probar es el ttulo en base al cual se posea ya que en
las acciones posesorias solo esta en juego la posesin y el poseedor puede defenderse afirmando
poseo porque poseo ( 2363 in fine)
La sentencia: puede ser:
-Restituir el inmueble con todos sus accesorios con indemnizacin al poseedor de las prdidas e
intereses y los gastos causados en el juicio
-Si la accin es de manutencin, la sentencia ordenar al demandado cesar en la turbacin
-Si se tratara de una accin de obra nueva se mandar a destruir lo hecho y a reponer las cosas a
su estado anterior. En todos los casos podr dictarse condenaciones accesorias si se hubiesen
reclamado daos y perjuicios.
Prescripcin: Las acciones posesorias prescriben al ao desde el da del despojo, o desde el da que
pudo saber del despojo.
En las acciones policiales el trmino es de caducidad de modo que aunque no haya accionado el
juez est facultado para decretarla de oficio. Pero el plazo correr como se explic anteriormente.
anteriormente.
Relaciones entre el juicio posesorio y el petitorio: Existe total independencia entre el pleito que se
debate la posesin ( posesorio) y el que se ventila el derecho de poseer ( petitorio)
El poseedor legtimo que es privado y sufre la turbacin, puede optar por cualquiera de ellos. Pero
el que carece de derecho de poseer slo puede recurrir al posesorio. Si se intenta la accin real se
pierde el derecho de intentar las acciones posesorias, pero si se usan las acciones posesorias
primero se podr usar despus la accin real que es de mayor categora porque lo que se discute es
el derecho. Y no a la inversa. ( no pueden ser acumulados)
Y si se opt por el posesorio no puede iniciarse el petitorio hasta que el anterior termine.
El demandado vencido en el posesorio no puede promover el petitorio hasta que no haya satisfecho
las condenaciones personales contra l.
** Los interdictos tramitan por la va sumarisima y las acciones posesorias del Cod Civil por las
reglas del proceso sumario.
INTERDICTOS PROCESALES:
1) De adquirir: Se trata de adquirir la posesin o la tenencia, y se requiere titulo suficiente para
adquirir la posesin o tenencia y que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario, y que nadie sea
tenedor o poseedor de la cosa. Desde el punto de vista terico jams podra ser viable ya que
requiere que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa y que nadie sea tenedor o
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DERECHOS REALES

poseedor de ella. Pero si se trata de inmuebles que no pertenecen a particulares es el estado

dueo y poseedor de estos. Y si se trata de muebles sin dueo cualquiera los puede adquirir por
apropiacin sin recurrir a interdicto alguno.
2) De retener: lo puede entablar el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble cuando
amenazare perturbarlo o lo perturbase mediante actos materiales
3) De recobrar: para los despojados total o parcialmente con violencia o clandestinidad de una cosa
mueble o inmueble
4) De obra nueva: Compete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que se
comenz, no ser admisible cuando la obra estuviere concluida o prxima a su terminacin.
Caducidad de los interdictos: el 2), 3) y 4) no podrn promoverse despus de un ao de producidos
los hechos.
** Si se opt por el interdicto, luego slo puede promoverse la accin real. Y si se opt por la accin
policial se pierde la posibilidad de otra accin posesoria.

D O M I N I O En el derecho Romano el pater familias tenia el dominium sobre las

personas y las cosas. En el derecho germnico la propiedad permaneci durante largo tiempo dentro
del grupo de parientes y los bienes se transmitan dentro de la familia.
En el rgimen feudal cada poseedor de un fundo era un pequeo soberano y casi toda la propiedad
era feudal.
El rgimen capitalista: Se exalta la propiedad individual convirtindose en un derecho absoluto.
El rgimen socialista y comunista: Son tendencias extremas que preconizan la abolicin de la
propiedad privada y la socializacin de los instrumentos y medios de produccin. Todo pertenece
al estado, la propiedad personal de los ciudadanos se reduce a utensilios de uso cotidiano.
Terminologa: Etimolgicamente dominio proviene del latn DOMINIUM deriva de DOMINUS, que
significa SEOR denotando la idea de PODER O SEORIO. Tanto dominium como proprietas
aparecen en el derecho romanos a fines de la Repblica. En el derecho romano no se encuentra una
definicin del dominio.
El art 2506 el dominio es el DERECHO REAL en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a
la voluntad y a la accin de una persona Es el nico derecho real que faculta a su titular para
disponer de la cosa como mejor le parezca.
Los trminos propiedad y dominio han sido utilizados como sinnimos
** DOMINIO es el derecho de propiedad sobre las cosas. ( Freitas; es el derecho real, perpetuo o
temporal, de una sola persona sobre una cosa propia mueble o inmueble. En consecuencia
propiedad es el gnero y dominio la especie.
CLASIFICACION DEL DOMINIO:
1) PLENO O PERFECTO: Es cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho
real hacia otras personas.
>>Es el DR de mayor contenido, es el nico DR de contenido total

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DERECHOS REALES

2) MENOS PLENO O IMPERFECTO: 2507 Cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado
respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.
>>El art 2661 define al dominio imperfecto como el derecho real revocable o fiduciario de una
sola persona sobre una cosa propia mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de
una cosa que enajena solamente su dominio til
El contenido del DR se halla limitado, si el objeto se encuentra gravado con otros DR
La Nacin tiene el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas pblicas de la propiedad
privada.
El dominio es imperfecto por dos causas: a) porque esta sujeto a condicin o plazo resolutorio, o b)
porque su contenido se encuentra disminuido por hallarse la cosa grabada con otro DR. En el primer
caso falta la perpetuidad y en el segundo la exclusividad.

Como se desprende del 2661 son solo 3 casos de dominio imperfecto:

a) Dominio fiduciario: es el que se adquiere en un fideocomiso singular, subordinado a durar
solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva o hasta el vencimiento de un plazo
resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero. Se trata de un dominio sujeto a
condicin resolutoria expresa o plazo resolutorio expreso, en el que intervienen 3 personas (1. el
constituyente, fideicomitente o fiduciante, 2. Fiduciario que es el titular del dominio fiduciario y 3.
El fideicomisario o beneficiario final , que es el tercero a quien debe ser entregada la cosa
cuando se cumpla la condicin o venza el plazo)
b) Dominio revocable: 2663 Es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad
del que lo transmiti o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una
causa proveniente de su ttulo. Se trata de un dominio que tambin debe resolverse cuando se
cumple una condicin resolutoria o vence un plazo resolutorio a diferencia del dominio fiduciario
en este intervienen dos personas.( 1.El transmitente que luego se convertir en revocante, 2.el
dueo revocable, que es el titular del dominio revocable, por lo tanto cuando se resuelve el
dominio, la cosa no pasa a un tercero sino que vuelve al trasmitente. Puede recaer sobre
muebles o inmuebles y reconoce como fuente actos entre vivos o una disposicin de ltima
voluntad. Ej revocacin de una donacin por supernacencia de hijos, el nacimiento de un hijo del
donante con posterioridad a la celebracin del contrato representa el hecho futuro e incierto que
al suceder priva de la propiedad de la cosa al donatario. Ej revocacin de donaciones por
inejecucin de los cargos o por ingratitud del donatario y el pacto comisorio tcito.
La revocacin se efecta por la sola manifestacin de su voluntad.
Los efectos: siempre tendr efecto retroactivo al da en que se adquiri, al revocarse el antiguo
propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de cargas, servidumbres, hipotecas con que
lo hubiese gravado el propietario desposedo pero esta obligado a respetar los alquileres,
arrendamientos hechos.
El revocante solo adquiere el dominio luego de la tradicin rigiendo la teora del titulo y el modo
El efecto retroactivo de la revocacin no alcanza a los frutos percibidos por el dueo revocable.
c) Dominio desmembrado:
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DERECHOS REALES

CARACTERES DEL DOMINIO:

A) EXCLUSIVIDAD: 2508 Es exclusivo, dos personas no pueden tener cada una el todo del dominio
de una cosa , si pueden ser propietarias comunes de la misma cosa por la parte que cada una
pueda tener. Los DR pueden ser exclusivos o no exclusivos segn admitan o no la concurrencia
de varios titulares sobre la misma cosa. Pero no pueden coexistir dos o mas derechos iguales
sobre el todo de la cosa, si por partes iguales. Es posible que una persona sea titular de ms de
un DR real sobre una cosa a condicin de que ninguno de ellos sea el dominio. ( ej un acreedor
hipotecario y usufructuario de un mismo inmueble).
El dominio desmembrado: alguno adquiere un fundo gravado con una servidumbre, su dominio
es imperfecto. Si ms tarde el titular de la servidumbre renuncia a ella, el dominio se perfecciona.
El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso y goce o disposicin de la cosa, esto
es el carcter excluyente que surge de los art 2516 y 2517 CC
B) PERPETUIDAD: subsiste tanto como dura la cosa que constituye su objeto y por encima de
todas las mutaciones que pueda tener la titularidad. Cuando se transmite el dominio de una
persona a otra no nace un nuevo derecho sino que el derecho mismo cambia de titular. Pero si la
cosa para al dominio pblico del Estado ya no habra dominio por extinguirse en forma absoluta
por ser la cosa puesta fuera del comercio. El propietario no deja de serlo aunque no ejerza
ningn acto de propiedad aunque este imposibilitado de hacerlo y aunque un tercero los ejerza
con su voluntad o contra ella. A no ser que deje de poseer la cosa por otro durante el tiempo
requerido para que pueda adquirir la propiedad por prescripcin. Es decir no se pierde por el no
uso. En la servidumbre real puede ser perpetua si no esta limitada en el tiempoy sin embargo es
susceptible de extinguirse por el no uso si se deja de ejercer durante diez aos se extingue por el
no uso.
C) ABSOLUTEZ : Hay varios sentidos en este trmino: -Absolutez por su oponibilidad, porque
encierra todas las facultades posibles, etc. Pero se refiere a que es absoluto porque permite a su
titular hacer de la cosa lo que quiera, usar y gozar de ella como mejor le parezca, alterar su
sustancia al extremo de destruirla, cambiar su destino , etc.
CONTENIDO DEL DOMINIO: Las facultades son siempre positivas, ya que implican un hacer por
parte del titular : ( usar, gozar, disponer materialmente y jurdicamente de la cosa, excluir a los
dems del ejercicio de esas facultades.)
Contenido afirmativo: Se renen estas facultades anteriores en 3 grupos :
-Ius utendi: facultades de usar de la cosa
-Ius fruendi:
gozar
-Ius abutendi:
disponer
Son todas facultades materiales conforme a un ejercicio regular, que puede ser restringuido en tanto
no fuere abusivo aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.

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DERECHOS REALES

Las facultades materiales del dueo son las siguientes:

a) Derecho de poseer: Es un DR que se ejerce por la posesin contando con las defensas
posesorias.
b) Der. de Usar: Servirse de la cosa sin limitacin en cuanto a la naturaleza o destino del objeto.
c) Der. de gozar: percibir los frutos que produzca la cosa
d) Der. de disponer materialmente: incluso destruir la cosa
Facultades jurdicas:
a) Der. a enajenar
b) Der. a gravar
c) Der a constituir DP
d) Der. a abandonar
EXTENSION OBJETIVA DEL DOMINIO:
DE LA EXTENSION VERTICAL : 2518 La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y
en el espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se
encuentren bajo el suelo, como los tesoros y las minas. El propietario es dueo exclusivo del espacio
areo, puede extender sus construcciones aunque quiten luz al vecino, las vistas y otras ventajas ,
puede demandar la demolicin de obras del vecino que avancen sobre ese espacio. Con respecto a
los tesoros corresponden al dueo del fundo que los descubre caso contrario debe compartirlos con
el descubridor. Las aguas subterrneas son de dominio publico
A LOS ACCESORIOS: La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los
accesorios que se encuentren en ella, natural o artificialmente unidos ( ej un rbol etc que se
presumen hechas por el propietario si no se probare lo contrario iuris tantum se admite prueba en
contrario)
A LOS FRUTOS: La propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos que es
susceptible de producir espontneamente o por ayuda del trabajo del hombre.
DETERMINACION NEGATIVA: RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO:
Todo dominio est sujeto a restricciones, lo que no implica una disminucin del contenido. La ley lo
organiza de modo que cumpla sus fines sociales.
Naturaleza jurdica: Las restricciones son obligaciones propter rem
Contenido: Las restric. Pueden consistir en un hacer o un no hacer o un dejar de hacer. Las
servidumbres jams pueden consistir en un hacer. Cuando un dominio esta gravado con una
servidumbre es un dominio imperfecto y dentro del mismo un dominio desmembrado.
Las restricciones del CC y del DA segn el art 2611 son impuestas al dominio privado solo en
inters pblico , y regidas por el DA. ( salubridad, seguridad, higiene, moral , tranquilidad, esttica,
etc Ej: reglamentos municipales sobre construccin) en ningn caso producen desmembracin del
dominio si eso ocurriere habra una servidumbre administrativa.
Restriccin a la disposicin jurdica: Le esta vedado comprometerse a no enajenar o imponer al
adquirente esa condicin.
Ya que esto traba la circulacin de bienes en perjuicio del inters general. 1364 CC Es prohibida la
clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna , mas no a una persona determinada.
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DERECHOS REALES

Los donantes tampoco pueden imponer esto a sus donatarios o sucesores por un trmino no mayor
de 10 aos, si el plazo fuere mayor se entiende reducido a ese lapso.
Divisin horizontal del dominio: art 2617 El propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueos , ni por contrato ni por actos de ltima voluntad. Ya que los
sectores careceran de autonoma funcional o no se podra llegar a la va pblica sin atravesar otros
lugares de propiedad exclusiva.
Camino de sirga: Es el camino ribereo destinado a permitir la conduccin de ambarcaciones
tiradas de una cuerda o sirga desde la orilla, de modo que los propietarios limtrofes a los canales o
rios deben dejar una calle de 35 metros hasta la orilla donde no pueden hacer ninguna construccin
, ni deteriorar el terreno. Los 35 metros se cuentan desde la lnea de la ribera que separa la ribera
interna del rio de la ribera externa o margen.
RELACIONES DE VECINDAD:
1) Utilizar la propiedad de modo tal que no cause dao al vecino, la de facilitarle el acceso a sus
obreros para realizar reparaciones
2) No atentar contra la propiedad de los dems, o causar dao cuando ello ocurre nace una accin
de reparacin de los perjuicios causados en razn de la conducta culposa.
3) La obligacin de reparar un dao causado es independiente de la existencia de culpa, basta con
realizar una actividad riesgosa
4) Abuso del derecho, no usar la propiedad en condiciones normales, se incurre en un ejercicio
abusivo del derecho.
5) Teora de los actos excesivos: Cuando se excede el lmite sin poder evitarlo, el mismo es
permitido pero el que lo ocasiona debe pagar una indemnizacin para compensar, se trata de un
acto excesivo lcito.
6) Inmisin: se vincula con actos del vecino mediante el enva de sustancias slidas, lquidas o
gaseosas, o propalacin de ruidos, vibraciones , luminosidades, olores, etc. Se permiten siempre
y cuando no pueden evitarse, pero debe indemnizar.
7) Ver art 2614/28,3077,3000, 2654/59, 2647/53 , 2637/40

MODOS DE ADQUISICION Y EXTINCION DEL DOMINIO

Los modos de adquisicin son hechos o actos jurdicos a los que la ley atribuye la virtud de dar
nacimiento a este derecho. El ttulo es un acto jurdico que tiene por fin transmitir el dominio pero
dicha transmisin slo queda consumada cuando se cumple con el modo ( la tradicin).
El dominio se adquiere por: 2524 cc
1) APROPIACIN: 2525 CC La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, o abandonadas por
el dueo, hecha por persona con nimo de apropirselas... los inmuebles no son apropiables ya
que si no pertenecen a particular su titular es el estado..
Requisitos:
-Deben recaer sobre cosas muebles sin dueo o abandonadas
-Es necesaria la aprehensin de la cosa con intensin de hacerse dueo de la cosa
-La persona debe ser capaz bastando el mero discernimiento ver 2527 ,2526 y 2530 ,2529,2528

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DERECHOS REALES

Maneras de apropiacin: Caza; 2540/ Pesca 2547/49 , enjambres 2543, cosas perdidas 2531/37,
Tesoros 2551/66
2) ESPECIFICACION
O TRANSFORMACION: 2567 Se adquiere asi cuando alguien por su
trabajo hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intensin de apropiarselo.
Requisitos:
-Realizar el trabajo con la materia de otro
-Ausencia de consentimiento
-Transformacin de la materia en un objeto nuevo
-Intencin de adquirir la propiedad de ese objeto. Si falta el elemento intencional no habra
especificacin
>>Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena, y
no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la
indemnizacin. Si la cosa puede volver a su estado anterior pero el dueo se queda con la nueva
especia, abona al especificador su trabajo
>>Si la especificacin es de mala fe: y no es posible volver a su estado anterior, el dueo de la
materia puede adquirir el objeto nuevo pagando solo el mayor valor , o se lo adjudica al
especificador quien deber abonarle el valor de la materia mas los daos y perjuicios siendo
pasible de una accin criminal por robo o hurto.
3) ACCESIN: 2571 Alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o
artificial. Se agrega un nuevo ttulo al anterior. Las accesiones posibles son:
a) Mueble a mueble: adjuncin, mezcla y confusin
b) Mueble a inmueble: aluvin ( acrecentamiento de tierras por el movimiento de las aguas de rio, hay
acarreo de tierra, arena, piedras a lo largo de las riberas, o tambien cuando la corriente se recuesta sobre una de
las mrgenes del ra dejando la otra al descubierto. El acrecentamiento debe producirse en forma paulatina e
insensible. Para ris no navegables ) , avulsin, ( el acrecentamiento es por efecto de las aguas pero ocurre
subitamente , ej una corriente desprende una porcin de tierra y la arrastra depositandola en la ribera opuesta o
en un terreno inferior. 2583 no importa si el rio es o no navegable y el ribereo adquiere la propiedad de las
cosas cuando se adhieren a su terreno o cuando prescribe la accin de reivindicacin a los 6 meses)
edificacin siembra, plantacin ( son supuestos de accesin artificial, hay dos supuestos:
1) Edificacin, siembra y plantacin en terreno propio con elementos ajenos: De buena fe: Adquiere la
propiedad pero debe pagar su valor sino habra un enriquecimiento sin causa. El dueo de los materiales
podr reivindicarlos si le conviene separarlos. De mala fe: adems, condenado al resarcimiento de daos y
perjuicios puede dar luegar a acusacin criminal.
2) Edificacin, siembra y plantacin en terreno ajeno con materiales propios: De buena fe: el dueo del terreno
tiene derecho a hacer suya la obra previa indemnizaciones al edificante inclusive el valor de los materiales.
De mala fe: El dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y reposicin de las cosas a su estado
primitivo a costa del edificante, Pero si quiere conservar lo hecho debe el mayor valor adquirido por el
inmueble. Mala fe de ambos: La ley castiga al propietario que pudo haber impedido la obra y no lo hizo.
3) En terreno ajeno con elementos ajenos: El dueo de los materiales no tendr ninguna accin contra el dueo
y solo podr exigir una indemnizacin

migracin de animales.2592/3
Adjuncin: Dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios se unen para forma
una sola. Sea o no posible la separacin, el dueo de la ppal adquiere la accesoria pagando su
valor, salvo que la ltima fuese mucho mas valiosa. Si las cosas son fungibles puede pedir la
devolucin de igula calidad y cantidad o se lo indemnice.

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DERECHOS REALES

Mezcla y confusin: En la primera se unen dos sustancias slidas y confusin cuando son
lquidas. 2596 al 2600
c) Inmueble a inmueble: aluvin por abandono
d) Inmueble a mueble: NO ES POSIBLE
CLASES:
A) NATURAL: Obra exclusiva de la naturaleza ( aluvin, avulsin, etc)
B) ARTIFICIAL: Por la mano del hombre ( siembra, plantacin etc.)
4) TRADICIN: Es el acto jurdico por el cual el propietario capaz entrega la cosa al adquirente
tambin capaz, en virtud de titulo suficiente para transmitir el dominio. Es un acto jurdico
bilateral que supone el concurso de voluntades, no es contrato porque no tiene el fin inmediato
de crear derechos personales, es un acto jurdico real pues conduce a la transmisin de un
derecho real.
5) PERCEPCIN DE LOS FRUTOS:
6) SUCESIN DE LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO
7) PRESCRIPCIN:
8) Faltara la hiptesis del 2412 es decir la adquisicin de la propiedad por parte del poseedor de
buena fe de cosas muebles no robadas o perdidas, el caso del tesoro.
CLASIFICACIN de los MODOS
a) Originaria: cuando el derecho no descansa en su predecesor, es decir el adquirente no recibe la
cosa de nadie (apropiacin, especificacin, accesin y percepcin de frutos)
b) Derivada : cuando se apoya en el derecho de otra persona, representando la condicin previa de
la adquisicin. A esta se la denomina SUCESIN o sucesin traslativa ( El adquiere el mismo
derecho que competa al autor) o constitutiva ( el base al derecho del autor se crea un derecho
de contenido menor que reduce el del derecho ppal y que se traspasa a otro sujeto ej cuando el
dueo constituye un usufructo. (la tradicin, y la sucesin)
Los modos derivados se dividen en :
1) Por actos entre vivos o mortis causa ( segn la adquisicin no sea consecuencia de la muerte del
titular, o si lo sea
2) A titulo universal o a ttulo particular ( segn exista o no contraprestacin para la adquisicin de la
cosa)

EXTINCIN DEL DOMINIO: Puede ser absoluta o relativa segn que el derecho se extinga
tanto para su titular actual como para cualquier otra persona. O bien solo lo pierda para pasar a un
nuevo dueo.
ABSOLUTA:

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DERECHOS REALES

a) Destruccin o consumo total de la cosa: aca desaparece el objeto y el DR queda sin soporte
extinguiendose para todos
b) Puesta de la cosa fuera del comercio: cuando una cosa pasa a dominio pblico del estado
c) Alzamiento de animales domesticados: vuelven a ser res nullius cualquiera lo puede volver a
adquirir por apropiacin.
RELATIVA:
a) Por disposicin de la ley: La ley atribuye la propiedad de una cosa a otra persona a ttulo de
transformacin, accesin o prescripcin.
b) Abandono: sean muebles o inmuebles ( pasan a dominio del estado)
c) Enajenacin: a otra persona
d) Transmisin judicial : puede ser consecuencia de una ejecucin de sentencia de una
expropiacin.

USUCAPION: La incidencia del tiempo puede provocar el nacimiento o la prdida de ciertos

derechos a travs del instituto de la prescripcin el Art 3947 los DR y DP se adquieren y se pierden
por la prescripcin La prescripcin es medio de adquirir un derecho o de libertarse de una
obligacin por el transcurso del tiempo.
CLASES:
a) adquisitiva o usucapin: es un modo de adquisicin del dominio y de otros derechos por el cual
la posesin continuada durante el tiempo determinado por la ley y reuniendo los requisitos
establecidos conduce a la adquisicin.
b) extintiva o liberatoria: es una excepcin para repeler una accin por el solo hecho de que el que
la entabla ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla o ejercer el derecho. Extingue el
derecho.
USUCAPION: 3948 define a la prescripcin adquisitiva diciendo La prescripcin para adquirir, es el
derecho ( modo de adquirirlo) por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad
de ella por la continuacin de la posesin durante el tiempo fijado por la ley
>Los fundamentos: son que asegura la estabilidad de la propiedad. El inters de la sociedad da
primaca al poseedor frente al propietario ante la actitud de abandono de este.
>Puede ocurrir que el usurpador y sus antecesores luego de 20 aos han posedo, no habindose
valido el propietario de la gama de remedios que le permitan recuperar la posesin perdida.
FORMAS DE HACERLA VALER:
>por VIA DE ACCIN: La accin es la DECLARATIVA DE USUCAPION.
>por VIA DE EXEPCIN: Se hace valer como excepcin cuando el poseedor, igualmente
demandado por reivindicacin , para evitar la desposesin , opone al progreso de esta accin real
dicha defensa. La prescripcin debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentacin

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DERECHOS REALES

en el juicio. En el mbito nacional puede oponerse por lo menos hasta el vencimiento del plazo para
contestar la demanda o reconvencin.
**El juez no puede de oficio suplir la prescripcin.
Elementos de la usucapin:
-Sujetos: Todos los que pueden adquirir pueden prescribir ( es decir todas las personas fsicas como
jurdicas que tengan capacidad de derecho para adquirir pueden ser sujetos activos de la
usucapin) Tratandose del estado solo pueden usucapirse los bienes que pertenecen al dominio
privado. Los del dominio pblico son imprescriptibles.
-Objeto: Todas las cosas cuyo dominio o posesin pueden ser objeto de una adquisicin salvo las
de dom. Pub. Del estado. Son usucapibles los DR sobre cosa propia ( dominio, condominio y ph) en
cuando a los DR sobre cosa ajena ( lo son los de goce y disfrute uso, usufructo, habitacin y
servidumbres si son continuas y aparentes)
CLASES DE USUCAPION:
a) Respecto a los MUEBLES: El cdigo solo prevea la inmobiliaria ya que en las cosas muebles ,
valiendo la posesin por ttulo no tenemos prescripcin. Pero el Cod de comercio en el 477
dispone El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una cosa mueble, robada o perdida,
adquiere el dominio por prescripcin. La ley 17711 en el 4016 bis pone fin al problema diciendo
El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el
dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en
registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de 2 aos, pero la posesin
debe ser de buena fe y continua. Quedan fuera los buques que tienen su propio rgimen dado
por la ley de navegacin y las aeronaves ya que si son abandonadas el beneficio es del estado.
b) USUCAPION INMOBILIARIA: Existen dos clases:
1) la BREVE O DECENAL : Exige adems de la posesin durante 10 aos, el justo ttulo y la
buena fe, y
2) la LARGA O VEINTEAL: que requiere solamente la posesin durante 20 aos sin
necesidad de justo ttulo ni de buena fe.
Ambas son aplicables a todos los DR usucapibles salvo las servidumbres contnuas y aparentes
que nicamente prescriben a los 20 aos.
REQUISITOS: Son 2 la posesin y el tiempo.
La POSESIN debe ser a titulo de propietario ( se entiende que no se ejerza la tenencia ya que jams podra
adquirir la propeidad) , pblica ( es necesario que el propietario pueda conocer esa situacin a efectos de adoptar
medidas tendientes a interrumpir esa prescripcin) y pacfica ( ya que la prescripcin no comienza sino desde el dia
que se hubiere purgado el vicio de la posesin si se tom con fuerza o violencia)

El plazo comienza a correr desde el momento en que se ha iniciado la posesin. En la usucapin

breve se presume que ha posedo desde la fecha del ttulo
**La posesin debe ser contnua como lo hara el verdadero propietario.
**

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DERECHOS REALES

**Si esta usucapiendo y fallece antes de haber prescripto sus sucesores universales son
continuadores de su persona y lo suceden no solo en la propiedad sino tambin en la posesin.
**La SUSPENSION DEL CURSO DE LA PRESCRIPCION puede detenerse en virtud de
circunstancias que hacen que el mismo deje de correr, pero apenas ellas desaparecen, la
prescripcin se reanuda computndose el tiempo anterior
CAUSALES DE SUSPENSION:
a) Incapacidad: Antes era causa de suspensin luego de la reforma de l968 la prescripcin corre
contra los incapaces tengan o no representantes legales.
b) Matrimonio: La prescripcin no corre entre marido y mujer
c) Tutela y curatela: suspende las acciones durante la tutela o curatela de los tutores o curadores
d) Imposibilidad de obrar: cuando por razones de dificultades o imposibilidad de hecho se hubiese
impedido temporalmente el ejercicio de la accin
** Hay interrupcin del curso de la prescripcin: Cuando el curso de la prescripcin se detiene
definitivamente de modo que le tiempo anterior a ese momento ya no cuenta y si la prescripcin se
reanuda se trata de un nuevo curso de tiempo. Hay dos clases de interrupcin natural y civil.
NATURAL: Cuando la prescripcin se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un ao, del
goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesin sea ilegtima,
injusta o violenta.
CIVIL: Cuando la presc. Se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor aunque sea
interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa
**Caducidad de la instancia ( cuando el actor no insta el procedimiento dentro de los plazos
determinados por los cdigos procesales)
USUCAPION BREVE: El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo , prescribe la
propiedad por la posesin continua de diez aos . Constituye una forma de consolidar una
adquisicin ya hecha con justo ttulo y buena fe. Quien adquiri en tales condiciones queda al abrigo
de toda accin de reivindicacin. El adquirente cuenta con justo ttulo y es de buena fe, es titular de
un DR PUTATIVO, que se puede hacer valer frente a todos menos frente a una sola persona que es
el titular del DR VERDADERO.
Los requisitos son ( justo ttulo y buena fe)
>>Justo ttulo: Es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando
revestido de las solemnidades exigidas . La palabra ttulo designa la causa de la adquisicin y no el
instrumento. Es el acto jurdico que tiene por objeto la transmisin del DR, El mas usual es el
cto de compra venta, permuta, donacin , etc. El boleto de compra venta no es justo ttulo
>>buena fe: Es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo seor de la
cosa. O sea el poseedor debe estar totalmente convencido de que es el legtimo propietario
del inmueble. Debe ignorar que quien se lo transmiti no era el propietario o que sindolo
careca de capacidad para enajenar. El error debe ser de hecho.
La buena fe se presume, el que alega mala fe debe probarla.

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DERECHOS REALES

USUCAPION LARGA: 4015 Prescribe la propiedad de cosas inmuebles y demas DR por la

posesin continua de 20 aos, con nimo de tener la cosa para si, sin necesidad de ttulo y buena fe
por parte del poseedor, salvo lo dispuesto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita
ttulo. 4016 El que ha posedo durante 20 aos sin interrupcin alguna, no puede oponersele ni la
falta del titulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin, en consecuencia cumplido el plazo de 20
aos quien ha posedo con nimo de dueo y estando la posesin dotada de todos los caracteres
que hemos analizado, adquiere el DR , no interesa que no tenga ttulo ni buena fe. La diferencia con
la breve es que el poseedor no tiene titulo , ni siquiera justo titulo, debe recurrir a la justicia para
obtenerlo.

ACCION DECLARATIVA DE LA USUCAPION LARGA: Persigue el logro de una sentencia

declarativa que acordar al usucapiente un ttulo en sentido instrumental, que le permitir incorporar
el inmueble adquirido por usucapin al comercio jurdico.
Anteriormente el poseedor ofreca prueba generalmente testimonial y en base a ella el juez fallaba
declarando adquirido el dominio y si el verdadero propietario iniciaba una reivindicacin el
demandado no poda oponer al progreso de la accin la sentencia declarativa obtenida. Estos ttulos
creaban una gran inseguridad jurdica. Ante ello el legislador dicto el
Dcto 5756/58 pudiendolo sintetizar en la actualidad as:
-La accin de usucapin es declarativa
-Se promueve ante el juez del lugar de hubicacin del inmueble
-El proceso ser ordinario o sumario segn lo determinen los codigos procesales
-Con el escrito de la demanda deben acompaarse el certificado registral y el plano de mensura que
identifica el inmueble.
-La demanda debe notificarse al propietario o quien figura en el registro inmobiliario
-En cuanto a la prueba todos los medios son admitidos ( instrumental, confesional, pericial,
testimonial etc) hay dos pruebas importantes y de relevancia 1. El pago de impuestos, esta
exterioriza al animus dominio y 2. La testimonial
-La sentencia declara adquirido el dominio y el efecto es retroactivo a la fecha del inicio de la
posesin.
-El dominio se inscribe en el Registro de la propiedad cancelndose la inscripcin anterior.

LA PRESCRIPCIN EN RELACIN A LOS DR DE GOCE, O DISFRUTE :

habitacin )

( Usufructo, uso y

La accin del usufructo 4026 para entrar en goce del usufructo , se prescribe por 10 aos por el
propietario de la cosa sin necesidad de ttulo y buena fe. Esta norma adolece de fallas, como el
usufructo es un DR que se ejerce por la posesin, antes de la tradicin no hay usufructuario.- El
usufructo se pierde por el no uso durante el trmino de 10 aos se trata de una prescripcin
liberatoria. Al extinguirse el usufructo el dominio vuelve a ser pleno.
Con respecto a las servidumbres solo las continuas y aparentes pueden adquirirse por la
prescripcin siendo necesario el transcurso de 20 aos , las servidumbres son DR que no se ejercen
por la posesin , implican el ejercicio de determinados actos posesorios. El plazo se cuenta si la
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DERECHOS REALES

servidumbre es discontnua, desde que se haya dejado de ejercerla ej una serv de paso desde la
ltima vez que se pas y si la servidumbre es contnua , desde el da en que se haya hecho un acto
contrario a su ejercicio por ej: una servidumbre de no edificar , desde el da en que el propietario del
fundo sirviente levant una construccin.

CONDOMINIO:

Dos o mas personas ejercen en comn el derecho de propiedad sobre una

cosa mueble o inmueble.
Teora de la comunidad de los DR: Hay comunidad de derechos reales siempre que dos o ms
personas aparezcan como titulares de un DR que por su contenido slo admite el ejercicio por parte
de una persona , es decir se trata de un derecho exclusivo.
El dominio es uno de los derechos exclusivos. Por ello, si respecto de una cosa concurren dos o ms
derechos de esa naturaleza, se encontrar en estado de comunidad. Ya no habr dominio, sino
condominio.
En Der. Romano se admita la propiedad por cuotas que se asimilaba a un derecho de propiedad y
todo condominio podra pedir la Divisin de la cosa comn a travs de la accin communi
dividundo.
En Der. Germnico se llamaba propiedad en mano comn Nadie puede disponer libremente de su
parte, ni siquiera con el consentimiento de los dems. Solo cabe la posibilidad de disponer de toda
la cosa por todos los condminos en su conjunto.Y para pedir la divisin se requiere la unanimidad.
El nico derecho de los comuneros se limita a la participacin en la liquidacin final.
Teoras:
a) Propiedad plrima parcial: La prdida de la integridad del dominio lleva a la divisin de algo:
como > Divisin de la cosa en fracciones ideales no fsicas, >Divisin del derecho como una
parte del derecho entero de propiedad.
b) Prop. nica total: Divisin del valor
c) Prop. Plrima total: hay una concurrencia de dominios sobre toda la cosa y cada dueo ve
limitado el ejercicio de su derecho por la presencia de otros.
d) Pers. Jurdica: algunos autores entienden que el condominio da nacimiento a una persona
jurdica
e) Teora negatoria del der. de propiedad:
f) Asimilacin a los poderes pblicos colegiados: Se asimila al condominio con la organizacin de la
magistratura romana en tiempos de la repblica.
g) Cuasicontrato: como una especie de cuasicontrato
h) Estado particular de la propiedad
COMPARACION CON OTRAS FIGURAS:
>> Propiedad colectiva: el derecho pertenece a un grupo familiar pero no a sus miembros ( clan,
tribu, estado)
>> Sociedad: que se constituye por acuerdo de voluntades de los socios

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DERECHOS REALES

DEFINICION LEGAL: dada por el art 2673 El condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble
C A R A C T E R E S:
a) Pluralidad de sujetos: los titulares del derecho deben ser dos o mas personas fsicas o jurdicas.
Su nmero puede ser ilimitado.
b) Unidad de objeto: Debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas
c) Falta de una cuota material: El derecho de cada condmino se limita a una parte indivisa
CONSTITUCION DEL CONDOMINIO: 2675 Se constituye por:
a) contrato: 2 o mas personas adquieren en conjunto una cosa , el cto puede ser oneroso o
gratuito.
b) actos de ultima voluntad: es decir por testamento,
c) los casos que la ley designa.: ej el condominio por confusin de lmites. Cuando una persona
muere dejando varios herederos , surge entre ellos la comunidad o indivisin hereditaria.
MODOS DE ADQUISICION DEL CONDOMINIO: Los mismos que del dominio
CLASES DE DOMINIO:
a) Normal u ordinario o sin indivisin forzosa: Se caracteriza porque cualquiera de los condminos
puede en todo momento pedir la particin, provocando la extincin del estado de comunidad.
b) Forzoso o de indivisin forzosa o con indivisin forzosa: Los cond. Estn impedidos de provocar
la particin porque la ley no se los permite, ej en la medianera o por estipulacin temporal
impuesta por el testador o donante.
NORMAL U ORDINARIO O SIN INDIVISIN FORZOSA: Se debe distinguir entre las facultades
respecto de la parte indivisa que son amplias y las facultades sobre la cosa comn que son
restringidas. Edmundo GATTI dice que la nica facultad que los condminos pueden ejercer sobre la
cosa comn sin limitaciones , es la de solicitar la particin en cualquier momento y cualquiera sea
la magnitud de su parte indivisa con relacin al todo.
>Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad,
compatibles con la naturaleza de ella y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems
copropietarios. Cada condmino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla
embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros.
El condmino puede sin el consentimiento de los dems disponer de su parte indivisa como mejor le
parezca, venderla, donarla, permutarla, legarla, etc. Sea a otro condmino o a un tercero.
Los acreedores del comunero pueden embargar y ejecutar la parte indivisa, sin necesidad de
provocar la particin.
Los condminos pueden constituir hipoteca sobre su parte indivisa. Y el acreedor hipotecario puede
hacer valer sus derechos sin necesidad de esperar la particin.
El condmino puede constituir Usufructo, gravar la cosa en la medida de su parte indivisa, con uso y
habitacin no as con servidumbres.
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DERECHOS REALES

Con respecto a DP no se puede locar ni siquiera la parte indivisa, sin el consentimiento de los dems
condminos.
El condmino puede ejercer contra otro condmino o de terceros todas las defensas posesorias,
extrajudicial, acciones policiales y strictu sensu, e interdictos policiales.
En cuanto a las acciones reales puede promover la accin reivindicatoria y la medida de la accin es
la parte indivisa
Las acciones confesorias y negatorias pueden ser entabladas por el condmino sin el concurso de
los dems y la sentencia en cuanto al efecto perjudicar o aprovechar a todos.
Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni
sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el
ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. El condmino no puede realizar sobre la cosa
comn actos materiales o jurdicos, pus basta la oposicin de uno solo para impedrselo.
Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme comn conforme al destino de ella, con tal
que no la deteriore en su inters particular. Es decir acto materiales de goce.
El condmino no puede realizar los siguientes ACTOS JURIDICOS ( enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copoprietarios. El arrendamiento o
alquiler hecho por uno de ellos es de ningn valor. Estando prohibido al condmino:

Enajenar la cosa , es decir disponer de toda la cosa o de una parte

Establecer servidumbres
Constituir usufructo , uso y habitacin
Gravar con hipoteca
Dar en locacin.

OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS:

Contribucin a los gastos de reparacin y conservacin: porque aseguran la existencia e
integridad del objeto, pueden librarse por el abandono del derecho de propiedad, no procede el
abandono si la reparacin debe realizarse por hecho culposo
Las deudas contraidas por un condmino slo esta obligado frente al acreedor el que las contrajo
pero tiene accin contra los dems para el reembolso de lo que hubiere pagado. Si la deuda ha
sido contraida por todos los condminos responden todos por partes iguales sin perjuicio de las
acciones de reembolso de uno contra los otros para que les abonen lo pagado. Y si hubiese
pactado la solidaridad, a cualquiera le puede ser exigido el pago de toda la deuda,
reconocindosele al que pag la accin de repeticin contra los dems

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DERECHOS REALES

En las cargas reales que graven la cosa como la hipoteca, c/u de los cond. Est obligado por el
todo de la deuda ej los impuestos, tasa de alumbrado, barrido y limpieza, contribucin de
mejoras, tasas sanitarias, etc. Cuando los condminos en su totalidad han constituido una
hipoteca sobre el inmueble comn. En caso de incumplimiento como la hipoteca es indivisible,
todo el inmueble y cada parte de el quedan afectados al pago del crdito.
En caso de insolvencia de algunos de los cond. , su parte en la cosa debe repartirse entre los
otros en proporcin del inters que tengan en ella
Si un condmino ha percibido la totalidad de los frutos producidos por la cosa comn , es deudor
de los dems en proporcin a sus respectivas cuotas. Igualmente responde por el valor de los
daos que les hubiese causado.
Administracin de la cosa comn: Siendo imposible por la calidad de la cosa o por oposicin de
alguno el uso o goce de la cosa o la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe ser
puesta en administracin o alquilada o arrendada. Y puede ser que no sea susceptible de uso
comn en razn de su propia naturaleza o cuando no es susceptible de uso comn. Entonces la
posibilidad es 1) Explotacin por administracin o 2) Arrendamiento de la cosa comn.
Ninguna determinacin ser valida, si no fuese tomada en reunin de todos los condminos o de
sus legtimos representantes. Se requiere la unanimidad de presentes para poder sesionar, si no
concurren es suficiente que se los haya citado para intervenir en la reunin. En cuanto a la
mayora requerida para decidir es la absoluta, es decir debe exceder el valor de la mitad de la
cosa, no es una mayora numrica, sino se logra la mayora absoluta nada se har no queda otra
alternativa que la divisin del condominio. Si hubiera empate puede recurrirse a la suerte o a la
decisin arbitral, o decide el juez sumariamente.
El administrador puede ser uno de los condminos o un 3ro y como todo mandatario esta
obligado a rendir cuentas y puede ser removido por decisin de la mayora.
Puede haber derecho de preferencia en caso de que la cosa comn sea dada en locacin o
arrendamiento.
EXTINCION DEL CONDOMINIO:
Se aplican las causales del dominio ( por que la cosa comn se destruy, consumi, fue puesta
fuera del comercio, o si fuese sobre animales estos recuperaron su antigua libertad, transformacin,
accesin, prescripcin de una cosa , expropiacin, etc)
Modo tpico: cada condmino puede ponerle fin en cualquier momento, pidiendo la divisin de la
cosa comn o sea la particin . En este acto la parte abstracta de c/u se convierte en una parte
material. Por el 2692 C/propietario est autorizado a pedir en cualquier momento la divisin de la
cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa porque el condominio no
beneficia la circulacin de bienes. La exigencia del consentimiento de todos para concretar actos de
enajenacin o gravamen crean un verdadero estancamiento de la riqueza.

47

DERECHOS REALES

Clases de particin:
a) En especie ( cuando la cosa comn se fracciona en partes materialmente determinadas para ello es necesario que

b)
c)

la cosa sea divisible ej un campo, no puede haber este tipo de particin cuando el fraccionamiento implique un
menoscabo del valor ej un diamante) en dinero ( cuando la cosa es indivisible o no hubiera acuerdo entre los
condominos para partir en especie) , mixta o con saldo ( cuando hay una conbinacin entre la participacin en
especie y en dinero)
Total ( todas las cosa/s o se dividen ) o parcial ( se liquida respecto a una parte de la cosa o de algunas cosas)
Definitiva ( pone fin a la comunidad) o provisional ( los condominos se circunscriben a dividir el uso y goce de la
cosa comn ej un edificio compuesto por varios pisos y acuerdan habitar c/u un piso distinto)

Maneras de realizarla:
a) Judicial: Cuando haya menores emancipados, incapaces interesados, ausentes , o hay oposicin a que
la particin se haga en forma privada

b) Extrajudicial: hay acuerdo entre los condominos

c) Mixta: Hacen la particin extrajudicialmente mediante instrumento privado que luego homologa el juez.
Naturaleza jurdica y efectos de la particin: Se trata de una accin personal , y en cuanto a los
efectos es declarativa y no traslativa de propiedad.
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA: Los condminos carecen de la facultad de pedir la
particin de la cosa comn, porque la ley lo prohibe en forma absoluta, o por que el ejercicio de
dicha facultad se encuentra suspendido por determinados periodos de tiempo en virtud de un pacto
entre los mismos, o porque el testador o donante lo impuso, o porque la particin debe demorarse
para que no sea nociva.
>Las fuentes de la indivisin pueden ser:
a) La ley ( es la de origen legal como el condominio de cercos, muros, etc. Supone 2 propiedades
exclusivas y una tercera afectada al uso comn, ej callejuelas, corredores, patios, etc.)
b) La convencin
c) Una disposicin de ltima voluntad ( es extralegal como la impuesta por el donante, testador
nunca puede superar los 10 aos)
d) La voluntad del conyuge suprstite ( comprende 2 supuestos : 1. Cuando se trata de un
establecimiento comercial, industrial, agrcola, etc que constituya una unidad econmica y
hubiera sido adquirido o formado en todo o en parte por el cnyuge suprstite, o cuando se
refiere a la casa habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada
por el causante, siempre que ella hubiera sido residencia habitual de los esposos. En estos casos
el conyuge puede oponerse a la divisin pedida por los herederos por un plazo que no exceda
los 10 aos . Pero el juez esta facultado para disponer el cese de la indivisin si concurrieran
causas graves o manifiesta utilidad econmica)
e) Una decisin judicial ( impuesta por el juez por nocividad de la particin)
Los comuneros pueden usar y gozar la totalidad de la cosa comn y sus diversas partes como de
una cosa propia, bajo la condicin de respetar el destino, sin embarazar el derechos de los dems
condminos.
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS: El cdigo guarda silencio pero por anloga al rgimen
del condominio ordinario se entiende: atender los gastos de conservacin y reparacin de la cosa
comn.

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DERECHOS REALES

CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS: El cdigo dedica un captulo especial al

condominio de muros, cercos y fosos, luego de anunciar en el art 2716 que dicho dominio es de
indivisin forzosa, por la trascendencia que tiene la medianera.
Se llama pared divisoria, separativa o lindera a la que separa o divide dos heredades contiguas
>EN CABALLADA cuando esta sobre el terreno de uno de los propietarios linderos y parte sobre el
terreno del otro. Coincidiendo el eje de la pared con la lnea divisoria de ambos fundos.
>CONTIGUA Cuando la pared est totalmente edificada sobre el terreno de uno de los propietarios
linderos, de modo que su filo externo pasa por el lmite separativo con el predio vecino. Desde el
punto de vista jurdico la pared divisoria puede ser medianera o privativa.
Medianera: Cuando existe entre los dos linderos un condominio de indivisin forzosa
Privativa: Cuando pertenece exclusivamente a uno de los propietarios colindantes.
Concepto legal de muero medianero: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las
heredares contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos
heredades. Se da cuando uno de los vecinos ha hecho construir la pared a su costa y el otro vecino
adquiere de l la comunidad, mediante el correspondiente reembolso.
El cerramiento como facultad y como obligacin: Para excluir a terceros del uso, goce o disposicin
de su propiedad, tiene la facultad de encerrarse con paredes, cercos o fosos, pero hay ciertas
situaciones en que el cerramiento deja de ser una facultad para convertirse en obligacin. Por ello el
2726 todo propietario de una heredad ( finca rural) puede obligar a su vecino a la construccin y
conservacin de paredes de 3 metros de alto y 18 de espesor para el cerramiento y divisin de sus
heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales ( barrio) En
resumen: Hay obligacin de encerrarse en las ciudades y sus suburbios, fuera de ellas, el
cerramiento es tan solo una facultad.
El cerramiento forzoso puede ser impuesto coactivamente por el Estado.
MEDIANERIA URBANA: ver 2725, 2728 .
La pared puede convertirse en medianera en 3 supuestos:
a) Cuando el vecino cuyo inmueble linda con aquel dentro del cual est asentada la pared, ejercita
la facultad de adquirir la medianera
b) Cuando el vecino se sirve de la pared, en cuyo caso est obligado a adquirir la medianera,
reembolsando al que la levant a su costa en terreno propio, la mitad del valor de la pared y la
porcin pertinente de terreno. De modo que cuando la pared slo cumple funciones de
cerramiento, su dueo nada puede reclamarle al vecino y el derecho del reembolso nace recin
cuando ste se sirve de la pared. ( significa utilizacin especfica de la misma por cualquier modo
ej arrimar construcciones, apoyar tirantes, instalar caerias, cables, etc. No cabria utilizacin si se
revoca la pared o se colocan clavos para tender cuerdas , colgar jaulas etc. El vecino de la pared
usada puede a partir de ese momento ejercitar la accin de reembolso. Se trata de una accin
personal que prescribe a los 10 aos. Si pasa este trmino la obligacin de reembolso queda
prescripta Pero como dicha pared sigue siendo propiedad exclusiva del que la construy, este
ltimo podr ejercer acciones reales o posesorias contra el vecino a quien no le quedar otra
alternativa que adquirir la medianera que es imprescriptible.

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DERECHOS REALES

c) Cuando el vecino que no contribuy al pago de la pared, quedando luego liberado de la

prescripcin, adquiere el condominio de aquella por usucapin . El plazo comenzar a corres a
partir del momento de la utilizacin efectiva de la pared
PARED DE CERRAMIENTO ENCABALLADA: Esta pared puede construirse por dos procedimientos
distintos:
a) Construccin previo requerimiento al vecino: El propietario que va a levantar una pared de
cerramiento requiere previamente al vecino, quedando asentada sobre su terreno, sino tambin
sobre el del vecino, puede requerir a este ltimo la construccin respectiva. Si hecho el
requerimiento media acuerdo la pared ser medianera. Si el vecino no quiere contribuir puede
liberarse mediante el abandono. Para ello debe ceder parte del terreno sobre el que se asentar
y adems tendr que renunciar a la medianera y el muro que se construya en tal caso ser
privativo del que lo levant a su costa, sin perjuicio de que el vecino renunciante adquiera
despus la medianera, reembolsando la mitad del valor de la pared y readquiriendo la porcin
del terreno antes cedida
b) levantndola en forma directa sin previo requerimiento: El vecino construye la pared
directamente sin requerimiento anterior alguno, es dificil determinar cuando nace la medianera.
Hay dos posiciones:
I. Teora del condominio: El nacimiento del condominio es independiente de que el muro haya
sido o no pagado y existe desde que se levant, pero el que construy la pared tiene la
accin personal de reembolso contra el condmino, quedando adquirida la medianera cuando
este paga la mitad. La accin para exigir el reembolso nace con la sola elevacin de la pared
porque cumple la funcin de cerramiento otra parte de la doctrina dice que carece de derecho
para demandar y ello solo podr ocurrir recin cuando se sirva de la pared.
** Por ello hasta la altura de 3 metros , el trmino de la prescripcin de la accin de reembolso
se cumple a los diez aos contados desde la elevacin de la pared. Por encima de esos 3
metros, si el vecino apoya luego de operada la prescripcin , nace para el que construy la
pared un nuevo crdito por la mitad del valor de la parte de ella que va desde los 3 metros
hasta donde se la utilizo.
II. Teoria de la propiedad exclusiva del constructor: Sostiene que no obstante el muro al estar
asentado a la mitad en terreno propio y del vecino es propiedad del que lo construy.

PRUEBA EN MATERIA DE MEDIANERA: ( presunciones)

Art 2718 Toda pared o muro que sirve de separacin de 2 edificios se presume medianero en toda
su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. Y la parte que pasa esta ltima construccin se
presume pertenece al dueo del edificio mas alto, salvo prueba en contrario, por instrumentos
pblicos, o privados o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared...
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DERECHOS REALES

( esta norma tiene 2 presunciones : - una de medianera hasta la algura ... y otra de privacidad con
respecto al segmento ms alto)
Cuando la pared divide un edificio por un lado y un patio por el otro o quinta. Ntro derecho no
presume medianera y en cuanto a la presuncin de privacidad solo juega con respecto al segmento
mas alto, presumiendose que el dueo del edificio mas alto haya construido la parte sobreelevada
por prestarle utilidad. ( esta presuncin es iuris tamtun es decir admiten prueba en contrario) Y los
medios para combatir las presunciones pueden ser Instrumentos publicos, privados o signos
materiales.
Las presunciones no proceden: Cuando una pared divide un edificio de un patio, debiendose recurrir
a los ppios generales que rigen en la prueba.
Con respecto a la adquisicin de la medianera: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente
con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda su extensin
de pared o solo en la parte necesaria pero no podr limitar la adquisicin a solo una porcin de
espesor de la pared.
Si la ley no la reconociera o se permitiera al dueo negar la venta de la medianera, obligaria al
vecino levantar una segunda pared yuxtapuesta totalmente intil perdiendo terreno y dinero. La
naturaleza jurdica queda configurada como una compraventa forzosa , el dueo de la pared se
encuentra en la necesidad jurdica de vender la mitad de ella y el terreno respectivo al vecino.
Pueden adquirir solo el propietario y condminos. Solo es procedente cuando el inmueble linda
inmediatamente con la pared privativa, pues si hubiere un espacio libre no se podra obligar a su
dueo a vender la medianera.
Con respecto a la longitud se puede adquirir en toda su extencin o solo la parte necesaria, con
respecto a la altura, nunca podr ser inferior a los 3 metros. Y con respecto al espesor no hay
libertad de adquisicin se debe aprovechar el todo.
Obligaciones del adquirente: reembolsar la mitad del valor de la pared y la mitad del valor del
terreno sobre el que est asentada y la adquisicin se deber hacer tal como la pared esta
construida, sin pretender pagar menos por que los materiales son demasiado costosos .
Con respecto al PRECIO correspode el valor del precio y de la pared. Teniendo en cuenta la
depreciacin monetaria habida.

Derecho y obligaciones de los condminos: La medianera da derecho a cada uno de los

condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est
Destinada, segn su naturaleza con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su
solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

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DERECHOS REALES

Las limitaciones son: no causar deterioros de la pared, no hacer innovaciones que impidan al vecino
un derecho igual, no disminuir la altura o el espesor, no hacer aberturas sin el consentimiento del
otro condmino.
En los centros rurales basta para deslindar propiedades alambrados, fosos, zanjas etc. Y el
cerramiento ser a comunidad de gastos cuando las dos heredades se encierren totalmente o
cuando el encierro sea igual o superior al mnimo fijado por el cdigo rural respectivo.
Se presume medianera si los dos fundos se encuentran cerrados o si los dos fundos se hallan
abierto por los dems costados. Si se presume cuando uno solo de los fundos esta cerrado.
CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LIMITES:
Cuando las seales que establecen los lmites entre heredades son artificiales ( alambrados, setos,
mojones, etc) como son removibles puede ocurrir que desaparezcan y ante una falta de certeza de
saber por donde pasa la lnea divisoria el legislador crea un condominio que recae solo en la franja
de terreno respecto de la cual versa la duda.
Requisitos para pedir que se investiguen y demarquen los lmites ( accin de deslinde)
a) que las heredades sean colindantes
b) Que se trate de predios rsticos
c) Que los lmites estn confundidos
La accin reivindicatoria: procede para que uno de los poseedores restituya el terreno en cuya
posesin estuviere el otro.
En la accin de deslinde cada partes es a la vez actor y demandado y y ambas deben aportar
pruebas y los predios deben ser contiguos y rusticos
En la reivindicatoria uno es actor y otro demandado pesando en el actor la carga probatoria. La
accin reivindicatoria procede cuando los limites estan cuestionados y cuando los mismos han
quedado sin mojones.
Desde el punto de vista penal se configura delito de usurpacin y tambin de dao.
Las acciones la pueden entablar el dueo y los titulares de otros derechos reales.

Hay dos formas de realizar el deslinde: a) por acuerdo de colindantes donde conste en escritura
pblica, siendo este un requisito ad solemnitatem o b) deslinde judicial este se har por agrimensor
, los gastos de mejoras de las lneas separativas como alambrados son pagados por los colindantes
en partes iguales. Con respecto a la parte dudosa lindante ser dividida entre los colindantes, segn
el juez lo considere conveniente debiendo acudir a vestigios de lmites antiguos, ej restos de
alambrados. El juez est facultado para dividir la zona segn lo considere conveniente . Los
respectivos ttulos de propiedad quedan complementados con el testimonio de sentencia hecho
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DERECHOS REALES

por escritura pblica y deben ser inscriptos en el Registro de propiedad para que sean oponibles a
terceros.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Es un DR sobre cosa propia,

el titular puede
usar, gozar y disponer del objeto, que consiste en una fraccin de un inmueble edificado, integrada
por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y dems partes y
cosas de propiedad comn.
La conjuncin de la parte privativa y el porcentaje sobre las partes comunes constituyen la llamada
UNIDAD FUNCIONAL.

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DERECHOS REALES

Ver 2518 ( propiedad vertical) la divisin de una planta es vertical. Al igual que departamentos de un
mismo piso.
La institucin aparece en la edad media con caracteres definidos. En USA se utiliza un sistema de
sociedades cooperativas. El artculo 2617 nos dice que el propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueos ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad. En la argentina
en 1870 no haba necesidad de introducir esta institucin.
LEY 13512 del 30/11/1948 ( sus fuentes ley uruguaya, chilena, brasil, italia) El articulo 18 de la ley
derog los articulos 2617, 2665 in fine y 2693 CC son normas que prohiban la divisin horizontal de
la propiedad. Sigue estando vedada la divisin horizontal de un edificio cuando no cumpla las
exigencias de la ley 13512.
NATURALEZA JURIDICA: hay multiples teoras Es un, y
>> Dominio integrado por un condominio de indivisin forzosa : Tenemos por un lado el dominio
exclusivo sobre la parte privativa y por el otro lado un condominio sobre el terreno y dems partes y
cosas comunes. Este condominio es de indivisin forzosa, ya que recae sobre cosas accesorias
indispensables para hacer factible el ejercicio del derecho sobre el sector exclusivo.
>> DR autnomo: Un dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa , la convierten en
un derecho real autnomo. En este derecho real existe un consorcio. Los derechos y obligaciones
de los titulares estn fundamentalmente regulados por un reglamento de copropiedad y
administracin. Un administrador representa el consorcio ante terceros. Las restricciones son las
extensas que en el dominio. Evidentemente la PH es un DR autnomo.
>> Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce: Edmundo Gatti sostiene que Todo
el edificio ms el terreno sobre el que se asiente pertenece en condominio a todos. Y la parte
indivisa de c/u .Esta teora tiene la ventaja de evitar discusiones.
OBJETO ( Parte privativas, partes y cosas comunes)
--Partes privativas: art 1 de la ley 13512 Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona Por ello el objeto exclusivo
de la PH ofrece 3 posibilidades:
a) Los pisos de un edificio: Se da en este caso la verdadera divisin horizontal, puesto que el
objeto est ntegramente ubicado entre dos planos horizontales.
b) Los departamentos de un mismo piso : cada una de las partes en que se divide entre otras
cosas, un edificio. Este supuesto es de divisin vertical porque los dos planos horizontales que
delimitan cada piso son atravesados por planos verticales que conforman la separacin entre
los distintos departamentos del mismo piso.
c) Los departamentos de un edificio de una sola planta: Esto es tambien divisin vertical, ej
locales de negocios, oficinas , cocheras, consultorios etc.

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DERECHOS REALES

Siempre el objeto privativo debe reunir dos requisitos esenciales: 1) la independencia y 2) la salida a
la va pblica directamente o por un pasaje comn. La independencia se interpreta de que el mismo
piso , local, dto tengan autonoma funcional , se basten as mismos segn su destino. Es decir un dto
para vivienda deber contar con las dependencias accesorias, poder acceder a la calle sin atravesar
otros sectores de propiedad exclusiva.
--Partes comunes: El art. 2 de la ley 13512, luego de sealar que cada propietario es dueo
exclusivo de su piso o dto agrega : y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn, o indispensables para mantener su seguridad. ( cimientos, muros maestros, techos,
galeras, puertas de entrada, jardines, etc)
El terreno: es una cosa necesariamente comn, pues si perteneciera a uno solo de los titulares de la
PH se configurara el derecho de superficie que es prohibido en ntra legislacin por el art 2614 CC.
** Si el reglamento dispone que un jardn es comn. Luego es posible privatizarlo, o mantenerlo
como comn pero convirtindolo en cosa de uso privativo. En uno u otro caso LA MAYORA
REQUERIDA PARA DECIDIR LA CONVERSIN ES LA UNANIMIDAD es decir LA TOTALIDAD DE
LOS TITULARES DE LA PH y no solo de los presentes en la asamblea. Esta mayora se justifica
porque al hacer la conversin se afectan los derechos patrimoniales de los propietarios.
**En sentido inverso CONVERTIR UNA PARTE PRIVATIVA EN COMUN la mayora exigida tambin
es la UNANIMIDAD ya que se modifican los porcentuales. Bastara con la mayora absoluta.
** Si la decisin implicara UNA MODIFICACIN DEL REGLAMENTO , la mayora debera ser de
DOS TERCIOS
OBJETO DE LA PH: Es la unidad funcional integrada por la parte privativa y por las cosas comunes.
El derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes
privativas. Art 3 de la ley 13.512 Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso

La enajenacin de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma relacin

con las partes comunes, se vende el dto mas el porcentaje indiviso del terreno y dems partes y
cosas comunes. ( lo principal es la parte privativa y lo accesorio las partes comunes)
>>En la propiedad regulada por el CC , el terreno es lo ppal y las construcciones lo accesorio
>>En la PH la relacin es inversa ( accesin inversa) el terreno es accesorio a lo edificado.

ADQUISICION DE LA PH . EL ESTADO DE LA PH : Para que puedan existir los DR de

PH sobre las unidades, en que se dividi el edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido
el denominado estado de PH Esto tiene lugar cuando es redactado por escritura pblica el
reglamento de copropiedad y administracin, y adems es inscripto en el Registro de Propiedad
inmueble. Slo a partir de entonces podrn acceder a dicho registro las escrituras de constitucin de

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DERECHOS REALES

los DR de propiedad horizontal, si bien es posible que la inscripcin del reglamento y de las
escrituras sea simultnea.
MODOS DE ADQUISICIN: Por tratarse de un DR que se ejerce por la posesin, los modos de
adquisicin son:
1) la tradicin: Rige la teora del ttulo y el modo, en consecuencia para la adquisicin derivada por
actos entre vivos son necesarios el ttulo suficiente ( compraventa, donacin, permuta, hecho por
escritura pblica ) y el modo suficiente ( tradicin) Para la oponibilidad a 3ros interesados debe
agregarse la inscripcin en el registro inmobiliario,
2) la sucesin
3) prescripcin.
POSIBILIDAD DE ARRIBAR A LA PH A TRAVES DE UNA PARTICIN DEL CONDOMINIO:
Los condminos de un edificio resuelvan de comn acuerdo dividirlo en especie, incorporndolo al
rgimen de la PH. Para ella es necesaria que la particin sea fsicamente posible, debiendo reunir
los requisitos del art 1 de la ley 13.512 ( dependencia, salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn ) La jurisprudencia ha admitido esta forma de particin pero la ha condicionado a que
se cumplan los siguientes requisitos
a) El inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con
las exigencias del art 1 de la ley 13512
b) La particin debe ser cmoda, de fcil realizacin, no podra aceptarse si fuera necesario realizar
nuevas construcciones
c) Se debe respetar el ppio de igualdad, mediando equivalencia entre las partes ideales y las
materiales que luego surjan de la divisin.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION:

Constituye un verdadero
estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los DR de PH.

ORIGENES: Art 9 de la ley 13512. Al constituirse el consorcio de propietarios deber acordar y

redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se
inscribir en el Registro de Propiedad. El mismo tiene naturaleza contractual, lo que hace necesario
el concurso de voluntades de LA TOTALIDAD DE LOS CONDMINOS, naciendo a partir de ese
momento el consorcio de propietarios.
En general corresponde la redaccin del reglamento al propietario de edificios construidos o a
construir que se proponga a dividirlo por el rgimen de la ley 13512. Para que el consorcio surja es
necesario por lo menos dos titulares de DR de propiedad horizontal.
CLAUSULAS OBLIGATORIAS Y FACULTATIVAS: Art 9 de la ley 13512, el reglamento debe proveer
obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao
que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn, y proveer a la

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DERECHOS REALES

recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Este representante podr elegir el
personal de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin, debindose
nombrarse, en su caso, al reemplazante por acto de escritura pblica.
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas comunes
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la
reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento.
Y el art 3 es ms explcito, ya que ampla la nmina de materias que deben ser tratadas por el
reglamento a saber:
a) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva
b) Determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o departamento
c) Enumeracin de las cosas comunes
d) Uso de las cosas y servicios comunes
e) Destino de las diferentes partes del inmueble
f) Cargas comunes y contribucin de las mismas
g) Designacin del representante o administrador, retribucin y forma de remocin, facultades y
obligaciones
h) Forma y tiempo de convocacin de las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios
i) Constitucin del domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble
j) Etc.
Adems de estas clusulas es comn que los reglamentos contengan otras como
a) la creacin de un consejo de administracin
b) el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios
c) enumeracin de libros que debe llevar el administrador.,etc.

MODIFICACIN, MAYORIAS: Art 9 slo podr modificarse por resolucin de los propietarios,
mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
>>Clusulas estatuarias: exigen UNANIMIDAD pues se vinculan con los derechos patrimoniales de
todos los titulares de la PH, por ej. Las que determinan la naturaleza privativa o comn de los
sectores del edificio, las que establecen el destino de las unidades, el porcentual que corresponde a
c/parte privativa sobre las partes comunes, o la proporcin que cada una contribuye al pago de las
expensas comunes.
>>Clusulas reglamentarias: como se relacionan con el rgimen de administracin, el
funcionamiento de las asambleas y en general la atencin de los asuntos de inters comn, rige la
mayora legal. Es decir tales clusulas pueden reformarse mediante una MAYORA NO INFERIOR A
LOS DOS TERCIOS. Podra ocurrir que le propio reglamento prevea para su modificacin una
mayora superior, por ejemplo: los o los 4/5 NUNCA INFERIOR

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DERECHOS REALES

El reglamento es facultad de quienes lo han redactado o adhirieron incondicionalmente a la

redaccin hecha por el propietario vendedor. Slo por excepcin se puede requerir la intervencin de
la justicia para la modificacin. Para que ello ocurra debe tratarse de clusulas manifiestamente
arbitrarias o injustas, o sea que deben concurrir causas graves que justifiquen la actuacin judicial,
como un medio de evitar que se desvirten las finalidades de la ley. Un supuesto es cuando el
vendedor se reserva la administracin del edificio por tiempo indeterminado.
FACULTADES DEL TITULAR DE LA PH:
A) RESPECTO DE SU PISO O DTO
1. Fac. Materiales:
a)Derecho de poseer: Se trata de un DR que se ejerce por la posesin, por lo tanto, su titular es
poseedor legtimo y si es privado de la posesin puede ejercer las acciones posesorias y tambin la
accin reivindicatoria.
b)Derecho de gozar: Puede percibir los frutos que normalmente sern civiles. Pues es dificil
concebir que el objeto, por su peculiar naturaleza produzca frutos naturales o industriales.
c)Derecho de usar: de servirse del departamento sujetndose al destino establecido.
d)Derecho de disponer materialmente: Esta facultad es muy limitada, ya que no slo no puede
cambiar el aspecto exterior sino que an dentro del piso o dto le est vedado realizar cualquier acto
que altere o modifique la estructura conformada por planos horizontales y verticales de propiedad
comn.

2. Fac. jurdicas_:Art 4
a) Derecho de enajenar: Esta facultad es amplia, ya que puede disponer del piso o departamento
por actos entre vivos o mortis causa, a ttulo oneroso o gratuito, en forma total o parcial.
b) Derecho de gravar: Puede constituir toda clase de DR , usufructo, uso, habitacin, servidumbre,
hipoteca y anticresis
c) Der.de constituir DP: puede ceder el dto en locacin, comodato, etc
d) Der de abandonar: Est permitido abdicar del derecho, pero el abandono es slo traslativo de
propiedad pero no liberatorio. El beneficiario es el Estado y no los restantes titulares de la PH
B) RESPECTO DE LAS COSAS Y PARTES COMUNES:
1. Facultades materiales: -Usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legtimo derecho de los dems.
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DERECHOS REALES

-Respetar el destino
-No perjudicar ni restringir el legtimo derecho de los dems
-Es casi nula la posibilidad de disponer materialmente de las partes comunes
2. Facultades jurdicas: No puede ejercerse facultades jurdicas sobre el piso o departamento
en forma independiente de las partes comunes ni tampoco de estas ltimas en forma
independiente.
PROHIBICIONES
A los propietarios y ocupantes de los pisos o departamentos:
-Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres
-Varias el destino previsto en el reglamento de copropiedad y administracin
-Perturbar con ruido o de otra manera, la tranquilidad de los vecinos, incluso todas las inmiciones
enunciadas en el articulo 2618 CC (el reglamento interno del edificio debe enumerar las
prohibiciones )
-Realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio ( ej depositar mercaderas
peligrosas, inflamables, derribar columnas, etc)
-Ejecutar actos que afecten la esttica ( pintar las puertas exteriores de otro color, tender ropa en el
balcn, etc)
-Realizar obras nuevas ( ej abrir ventanas o puertas en paredes comunes, etc)
VIOLACION DE LAS PROHIBICIONES: art 15 En caso de violacin por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del art 6, el representante o los propietarios afectados
formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente...

Los legitimados para accionar son el administrador ( este no debe acreditar un perjuicio concreto ya que est
obligado a velar por el cumplimiento del reglamento y su violacin importa una conducta antijurdica aunque no haya
perjuicio) y el propietario afectado ( para estar legitimado tendr que demostrar que la transgresin le causa un
dao)
El juez competente es el civil . En capital Federal es la justicia civil y comercial .

PROCEDIMIENTO: Art 15 es un Juicio Sumarisimo se aplican las pautas del art. 498 CPC
SANCIONES: El juez tiene amplias facultades ( infraccionar, allanar, hacer uso de la fuerza pblica,
aplicar una pena de arresto hasta 20 das, imponer una multa, condenar al pago de una
indemnizacin si hubiere dao causado.
Si el que incurre en la violacin de las prohibiciones fuere un ocupante no propietario, adems de las
sanciones antes indicadas, puede ser condenado a desalojar el piso o departamento, pero slo en
el caso de reincidencia en la transgresin, an cuando no se trate en cada caso de la misma.
OBLIGACIONES DE LOS TITULARES:

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DERECHOS REALES

a) GASTOS DE CONSERVACIN Y REPARACIN DE LOS PISOS O DTOS: art 5) Cada

propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio dto. Adems de
impuestos , tasas, contribuciones de mejoras se cobrarn a c/propietario.
b) EXPENSAS COMUNES: Son gastos normales u ordinarios originados en la consevacin,
reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que deben estar a cargo de todo
los propietarios. En ppio c/u responde en proporcin al valor de su piso o dto con relacin al
conjunto. O sea que cuando mayor sea su porcentual, mayor ser la contribucin a los gastos
comunes, pero la ley admite la adopcin de otros criterios de distribucin.
>>Expensas de administracin, mantenimiento y reparacin de las cosas comunes que
son indispensables para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro.Comprende ( gastos de mantenimiento, uso de los servicios comunes
como ascensores, bomba de agua, energa elctrica para iluminacin de partes comunes, etc.)
gastos destinados a la conservacin y reparacin de partes comunes ( pintura de pasillos,
reparacin de caeras comunes, etc.)
>>Primas de seguro del edificio : el art 11 obliga al administrador a asegurar el edificio contra
incendio. Tambin comprende la obligacin de los propietarios a las primas de seguro de vida
obligatorio para el personal de dependencia ( encargado, ayudantes, etc)
>>Imnovaciones que impliquen mejoras en beneficio de todos los propietarios
MAYORIA PARA DECIDIRLAS : Se requiere el consentimiento de TODOS LOS
PROPIETARIOS . se exige la UNANIMIDAD ya que la obra nueva en parte comn no presta
utilidad a todos, sino a alguno de los propietarios. Comprendiendo ( mejoramiento de cosas
comunes, de uso y goce ms cmodo, De mayor renta.
>>Posibilidad de reclamo judicial: Si bien la facultad de decidir estas mejoras corresponde a la
MAYORIA, la minora no queda totalmente indefensa, ya que sus derechos estn protegidos al
reconocrsele la posibilidad de reclamar judicialmente.
Por ej: cuando el costo es excesivo o contrario al reglamento o ley, o perjudiciales para la
seguridad , solidez salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio. Se
puede formular la reclamacin ante autoridad judicial, fundadas en las causas anteriores
>>Expensas de reparacin y conservacin realizadas por un propietario:
Si bien
corresponden al administrador estos gastos, en determinadas circunstancias la ley admite que
pueden hacerlos los propietarios cuando se trate de actos conservatorios de reparacin normal y
en ausencia del administrador, no habiendo oposicin de los dems previamente advertidos.
Gastos estos que tendr derecho a ser reembolsados por los dems.
Para que tenga derecho al reembolso deben concurrir las siguientes circunstancias:
-Debe tratarse de expensas necesarias para la conservacin o reparacin de las partes
comunes. Que sin ser urgentes no admitan demasiada dilacin
-Debe mediar ausencia del administrador
-No debe haber oposicin de los dems
En estos casos el propietario es considerado como un gestos de negocios
RENUNCIA O ABANDONO DE LA PH: Art 8 Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las
expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece Derogandose de esta manera los efectos del articulo
2685 in fine del CC que faculta a los condminos en el condominio normal a liberarse de contribuir a
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DERECHOS REALES

los gastos de conservacin y reparacin de la cosa comn mediante el abandono. Por ello el titular
de la PH puede abdicar de su derecho como lo puede hacer cualquier titular de un DR , solo que
dicho abandono no lo libera de las obligaciones de contribuir al pago de las expensas siguiendo
obligado por las que haya devengado hasta el momento.
Tampoco se admite la liberacin renunciando al uso y goce de las cosas o servicios comunes (ej
eximirse de abonar gastos de ascensor por decidir utilizar escaleras. Una posicin contraria creara
un verdadero caos.
CREDITO POR EXPENSAS: El titular del crdito es sin duda el CONSORCIO y no los propietarios
individualmente. El deudor por expensas comunes responde con todo su patrimonio con respecto a
las devengadas durante su titularidad. Si luego enajena su piso o dto adeudando periodos
anteriores , el adquirente responde por ellos, pero slo con la cosa, mientras que el enajenante sigue
obligado con la misma extensin que antes de la enajenacin. Es decir:
a) El titular de la PH responde por las expensas devengadas durante su titularidad con todo su
patrimonio
b) La enajenacin de la unidad no lo libera de responsabilidad por expensas anteriores al acto
c) Sigue obligado con todo su patrimonio , pero al consorcio se le agrega un nuevo deudor ( el
adquirente de la unidad , que responde tambin por las expensas devengadas antes de su
adquisicin , pero hasta el valor del piso o dto. Y tambien por las expensas posteriores a su
adquisicin
d) Si luego enajena sigue obligado por las expensas devengadas durante su titularidad pero ya no
responde por las anteriores a su adquisicin porque dejo de ser titular
** Tiene importancia vital las expensas el cobro se le confiere la via EJECUTIVA constituyendo
ttulo ejecutivo el crdito por expensas comunes de edificios sujeto al rgimen de PH.
** En la percepcin del crdito por expensas se admite la aplicacin de intereses superiores a los
corrientes en caso de falta de pago. Todos los propietarios son acreedores y deudores. El alto
inters punitorio constituye un estmulo para el pago puntual de las expensas.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS: Parece que el consorcio preexiste al reglamento, pero no es as,
porque solo nace el consorcio luego de redactado el reglamento.
Naturaleza jurdica: Hay una corriente que desconoce la personalidad del consorcio porque
sostienen que el administrador es representante de los propietarios y no representante del
consorcio. La ley no le reconoci personalidad y el consorcio carece de patrimonio propio.
Otra corriente admite la personalidad del consorcio argumentando que: tiene capacidad puesto que
puede adquirir derechos y contraer obligaciones. Tiene domicilio. Tiene patrimonio conformado por
lo recaudado en concepto de expensas comunes y fondo de reserva, etc. Tambin la ley admite que
el consorcio accione contra uno de los propietarios en caso de violacin de las prohibiciones del art
6.
***En conclusin la tesis te la personalidad del consorcio, es la que cuenta con mayor cantidad de
adeptos. Y es la aceptada
CONSORCIO DE HECHO: El consorcio solo nace una vez otorgado el reglamento de copropiedad
por escritura pblica e inscripto en el Registro de propiedad. No hay estado de propiedad horizontal,
porque an no se ha sancionado el reglamento y mucho menos, hay derechos reales de propiedad
horizontal. Tampoco existe consorcio. Sin embargo se considera que nace entre aquellos una suerte
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DERECHOS REALES

de consorcio de hecho, que permite poner en marcha la regulacin de las relaciones existentes entre
ellos, pero consorcio de hecho tiene una existencia precaria porque no puede ser invocada ante los
3ros.
EL ADMINISTRADOR: Art 9. Una de las clusulas que obligatoriamente debe contener el reglamento
es la referente a la designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos
o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer
a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin El administrador aparece como su
representante legal encargado de la gestin inmediata de los intereses comunes. Acta por mandato
directo de la asamblea o por iniciativa propia, ejerciendo las facultades que le confiere la ley o
reglamento para la solucin de problemas que por su magnitud o urgencia no justifican una
convocatoria a asamblea o por iniciativa propia. Este puede ser una persona fsica o jurdica,
integrante del consorcio o ajena a l, generalmente es unipersonal pero puede ser colegiada.
Nombramiento: El primer administrador es nombrado por unanimidad, al ser esta la mayora exigida
para la sancin de dicho estatuto. Para las sucesivas designaciones, basta la mayora absoluta,
salvo que el reglamento determine mayora superior. Sin embargo la ley establece para la
oponibilidad del nombramiento a terceros que la nueva designacin se haga por escritura pblica.
El reglamento tambin debe prever es la remocin del administrador. As como es nombrado por la
asamblea, corresponde a la misma decidir la remocin. Puede ser removido con o sin causa.
Funciones:
-Administrar las cosas de aprovechamiento comn
-Atender la conservacin del edificio
-Cuidar el buen funcionamiento de los servicios comunes.
-Elegir el personal de servicio, impartirle rdenes y despedirlo.
-Contratar el seguro contra incendio
-Proveer a la recaudacin
-Rendir cuentas documentadas, y peridicas
-Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias
-Comunicar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas por la asamblea
-Expedir copia certificada de las actas.
-Hacer rubricar, llevar y custodiar los libros del consorcio.
-Expedir certificacin de deuda por expensas comunes.
-Llevar el registro de domicilios de los propietarios que no habitan en el edificio
-Cumplir y hacer cumplir el reglamento
-Representar el consorcio
-Puede intentar la accin ante la violacin de las prohibiciones del art 6. , el juicio por cobro de
expensas comunes y los laborales relacionados con la actuacin del encargado del edificio. Fuera
de tales casos es necesaria la autorizacin expresa de los propietarios.
ASAMBLEA: Es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad. A cuyo cargo
se encuentra la resolucin de los asuntos de inters comn. Sus poderes son soberanos y sus
decisiones tomadas dentro del marco de previsiones legales y reglamentarias, obligan a todos, an a
la minora disidente y a los ausentes.

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DERECHOS REALES

Pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las ORDINARIAS: son las que se renen con periodicidad,
en los plazos determinados por el reglamento, para tratar las cuestiones que los propietarios deben
analizar regularmente ( aprobar la rendicin de cuentas del administrador, renovar la designacin de
los miembros del consejo de administracin, etc. Las EXTRAORDINARIAS se convocan por el
administrador o a solicitud de un cierto nmero de propietarios para considerar asuntos
extraordinarios, por ej: remocin de aqul , la hipoteca de todo el edificio, etc.
Resuelta la realizacin, el primer paso es la CONVOCATORIA, que consiste en citar a los
propietarios en un determinado lugar y fecha para tratar los temas que se incluyan en el orden del
da. El temario debe estar expresado con claridad. ( no en forma ambigua ej: asuntos varios)
MAYORIAS NECESARIAS: Los votos pueden computarse por unidad, por valor o por combinacin
de ambas.
Art 10 se presume que c/ propietario tiene un voto, y si un dto pertenece a mas de un propietario, se
unifica la representacin. El reglamento debe determinar la forma de computar los votos, en caso de
silencio la ley establece que a c/unidad le corresponde un voto. Solo en el caso de vetustez del
edificio el art 16 dispone un sistema distinto de cmputo: La doble mayora, es decir por unidad y por
valor al mismo tiempo.
La ley prev las siguientes MAYORIAS:
a) Unanimidad
b)2/3 y
c) Mayora absoluta
UNANIMIDAD: es exigida para
a) Hipoteca del edificio: art 14 se necesita la conformidad de todos los propietarios, cada piso o dto
podr hipotecarse separadamente y el conjunto de los pisos por voluntad de todos.
b) Ejecucin de obra nueva en partes comunes en beneficio de uno o algunos de los propietarios.
MAYORIA DE 2/3: Se exige para la reforma de clusulas reglamentarias del reglamento, por
ejemplo las pautas para el cobro de las expensas comunes
MAYORIA ABSOLUTA O SEA MAS DE LA MITAD: para decicir asuntos de inters comn que no
necesiten de una mayora superior ej innovaciones en partes comunes que benefician a todos los
propietarios , designacin y remocin del administrador, venta del terreno y materiales en caso de
destruccin total o de mas de 2/3 partes del edificio y la reconstruccin.
Vetustez del edificio
Estas mayoras pueden ser agravadas por el reglamento pero nunca disminuidas.
EXTERIORIZACIN DE LA DECISIN: Se har constar en actas ( art 10) firmada por los
presentes. El libro de acta ser rubricado por el registro de la propiedad en capital y en pcia por la
autoridades que los gobiernos determinen. Se pueden expedir a los propietarios copia de las actas,
siendo estas certificadas por el representante. El acta contiene una resea detallada de todo lo
acontecido en la asamblea. Los propietarios pueden solicitar la exhibicin del libro de actas y que se
les expida copias certificadas por el administrador. Los asistentes firmal el margen del libro para
constancia de su asistencia.
Nulidad: La asamblea pueden ser atacadas de nulidad por
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DERECHOS REALES

-Falta de quorum
-Resolucin tomada mediante una mayora inferior a la requerida
Para que proceda la accin de nulidad debe fundarse un inters serio y legtimo, pues nunca
corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma.
El sujeto pasivo de la accin es el consorcio y no alguno de los propietarios
El que solicita la nulidad no tiene que haber consentido la decisin con su voto
El plazo de la prescripcin es el que determina el CC
IMPOSIBILIDAD DE REUNIN DE LAS MAYORAS NECESARIAS: En estos casos el administrador
o cualquier propietario ( que acredite la titularidad del piso o dto) solicita al juez que resuelva en forma
sumarisima, sin mas procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios y
escucharlos. Es indispensable que se trate de cuestiones urgentes o graves, ya que la asamblea
judicial constituye un remedio excepcional.
EXTINCION DEL SISTEMA: ( Modos comunes al dominio)
-Puesta del inmueble fuera del comercio ( se extingue alguno de los DR de propiedad )
-Prescripcin
-Abandono
-Enajenacin
-Transmisin judicial
MODOS PROPIOS DE LA PH:
-Destruccin ( de mas de 2/3 partes, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales, si la
mayora no lo resuelve as, podr recurrirse al juez. Si la destruccin fuere menor, la mayora puede obligar a la minora
a la reconstruccin , quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora a adquirir la parte de sta, segn
valuacin judicial) ( Al destruirse el edificio ya no habr PH Sino condominio ordinario, se trata del derecho de solicitar la
particin que tiene todo condmino en el condominio sin indivisin forzosa) ( si los condminos no optaren por la
particin , sino por la reconstruccin del edificio o por dar el terreno en un destino distinto ser necesaria la
UNANIMIDAD)

-Vetustez: (Art 16 en este caso la mayora que represente mas de la mitad del valor podr resolver la demolicin y
venta del terreno y materiales.Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a constribuir a ella, pero la
mayora podr adquirir la parte de los disconformes) (Se debe obtener una cantidad de votos que supere la mitad del
nmero de las unidades y la mitad del valor de las mismas con respecto al conjunto). Si se decide la demolicin y venta
del terreno y materiales, hay condominio y no propiedad horizontal, la solucin coincide con el supuesto de destruccin
total) ( Cuando hay vetustez la mayora no puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin y slo queda
facultada para adquirir la parte de dicha minora segn valuacin judicial)

-Confusin: No esta prevista en la ley 13512 pero puede darse cuando se concentra en una sola persona la titularidad
de todas las unidades. Para que desaparezca el estado de PH debe realizarse la desafectacin por escritura pblica
inscripta en el Registro de la Propiedad.

PREHORIZONTALIDAD: ( pre-ph) denota la situacin jurdica previa a la que se da en la PH, y

abarca el periodo que va desde el momento en que se ofrecen en venta unidades que todava
pueden no estar en construccin, hasta aquel que finaliza la edificacin y con la redaccin e
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DERECHOS REALES

inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin, nace el estado de ph. Se trata de

proteger la condicin de los adquirentes por boleto
LEY 19724 protege a los adquirentes. Todo propietario de edificio construido o en construccin o de
terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo
oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar en escritura pblica, su
declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de
unidades por tal rgimen. Esta escritura de afectacin debe ser inscripta en el Registro de propiedad
en el que se dejar constancia de ello en los certificados expedidos.
Los requisitos que debe contener la escritura:
-Asentar el estado de ocupacin del inmueble
-Existencia de deudas impositivas
-Entregar al escribano ( copia certificada del ttulo de dominio, plano de mensura; copia del plano del
proyecto de obra; proyecto del plano subsidivisin; proyecto del reglamento de copropiedad y
administracin.
Publicidad: Realizada la afectacin el propietario debe hacerlo constar indicando su registracin,
nmero del registro notarial y fecha que se efectuo , en un cartel que debe tener la obra en lugar
visible.
Las prohibiciones en la oferta son anunciar el precio de venta en forma que induzca a error o planes
de financiacin y plazos de pago enunciado de modo incompleto. El propietario debe tener copias
simples de la escritura de afectacin, y de las escrituras hipotecarias, lista de las unidades
enajenadas, informacin referente al desarrollo material de la obra, etc.
Contenido de los contratos: Deben ser redactados en forma clara y facilmente legible. Las clusulas
que establezcan, limitaciones de responsabilidad. Los contratos no registrados no dan derecho al
propietario contra el adquirente , pero si a ste contra el enajenante. La posesin otorgada en virtud
al cto no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un cto debidamente
registrado.
Los derechos que confiere la ley 19724 son irrenunciables.
LEY 20276 Tiende a proteger aquellos casos en que hay captacin del ahorro para la vivienda
propia quedando excluidos los siguientes edificios:
a) Los construidos por condminos, comuneros, socios o asociados
b) Los inmuebles de propiedad privada del estado
c) Los construidos con crditos de organismos oficiales
d) Los ya construidos e incorporados al sistema de la ley 13512.

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DERECHOS REALES

DR DE GOCE O DISFRUTE SOBRE COSA AJENA:

Muchos DR recaen sobre

cosas que pertenecen a otra persona, de modo que sobre una misma cosa pesan adems del
dominio , otro u otros DR que hacen que el primero se convierta en dominio imperfecto y dentro de
ste, en dominio desmembrado.
El dominio es una suma de facultades, y cuando alguna de ellas son desplazadas a favor de un 3ro
para constituir en su beneficio un DR ese dominio se desmembra. Ej: Si se constituye un usufructo,
las facultades de uso y goce que tenia el dueo pasan al usufructuario quedando el primero
desprovisto de tales facultades, y como titular de un dominio desmembrado, como nudo propietario.
( 2507 y 2661 nota 2807 y 2948)
Cuando el dominio es gravado no experimenta una desmembracin de facultades, sino una
limitacin a su contenido normal. El dominio se comprime transitoriamente y no se extingue el
derecho.
PRINCIPIOS COMUNES A LOS DR sobre cosa ajena.
Art 3010 No puede establecerse servidumbres que consistan en cualquier obligacin de hacer ... por
eso las servidumbres nunca pueden consistir en un hacer surge del ppio servitus in faciendo
consistere nequit y el otro ppio es nemine res sua servit ( nadie puede tener servidumbre sobre la
cosa propia)
CLASIFICACION DE LOS DR SOBRE COSA AJENA: con relacin a su contenido en:
a) Der de goce y disfrute: ( su titular obtiene directamente de la cosa la utilidad sin alcanzar nunca a
la disposicin material, ni al uso y goce con posibilidad de alterar la sustancia o cambiar el
destino de la cosa.)
b) Der. de garanta: ( el beneficio para el titular est dado por la garanta que recibe el derecho
creditorio del que son accesorio, al asegurar su cumplimiento)
OBJETOS DE DERECHO
El usufructo y el uso pueden recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles. Las servidumbres
en cambio, slo pueden tener por objeto un inmueble. Para que existan las servidumbres debe
existir dos inmuebles uno dominante y el sirviente. En el usufructo, uso y habitacin el inmueble es
uno.

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DERECHOS REALES

CONTENIDO DE LOS DR: El contenido del usufructo es amplio, ya que permite usar, gozar de la
cosa con la sola limitacin de no alterar su sustancia. El del uso y la habitacin es ms restringido
circunscribindose a las necesidades del usuario o habitador y sus familiares. En las servidumbres el
contenido es mucho menor, se trata de una utilidad concreta y especfica. Ej pasar por el fundo
sirviente a sacar agua. Y con respecto a la NATURALEZA las servidumbres no se ejercen por la
posesin y pueden ser perpetuas no como el usufructo, uso y habitacin que se ejercen por la
posesin y pueden durar como mximo la vida del titular.

USUFRUCTO
2807 : Es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que
no se altere su substancia.
Caracteres:
-Es un DR sobre cosa ajena
-Su constitucin convierte al dominio en imperfecto y al dueo en nudo propietario
-De uso y goce ( confiere el ius utendi y ius fruendi) al propietario solo le queda ( el ius abutendi) El
usufructuario no puede efectuar ningn acto de disposicin material ej demoler construcciones , ni
dar a la cosa en un destino distinto al que se encontraba afectada.
-No se puede alterar la substancia: el usufructuario puede usar y gozar de la cosa sin alterar la
materialidad de la cosa ni cambiar su destino.
-Es temporal: el plazo mximo de duracin es la vida del titular
-Es intransmisible: No se transmite a los herederos ,se extingue por la muerte del titular, tampoco
puede transferirse por actos entre vivos, pero puede cederse su ejercicio.
Clases de usufructo:
Hay dos especies
a) El perfecto: Es el verdadero usufructo. Es de las cosas que el usufructuario puede gozar sin
cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se
haga.
b) El imperfecto o cuasi usufructo: es el de las cosas que seran intiles al usufructuario, si no las
consumiese o cambiase su sustancia ej: granos, dinero, etc. Recae sobre cosas fungibles o
consumibles, en consecuencia adquiere la propiedad de ellas y est facultado para disponer de
tales cosas como mejor le parezca. El cuasi usufructuario adquiere el dominio de las cosas que
son objeto de su derecho. Es un cuasi derecho real.
Constitucin del usufructo:
2812: El usuf. Se constituye por:
1)cto oneroso o gratuito: puede haber 3 posibilidades a) se enajena la nuda propiedad, reservandose
el usoy goce, b) Se constituye el usufructo, quedando el constituyente como nudo propietario, c) se
cede a uno la nuda propiedad y a otro el goce.
2)Actos de ltima voluntad: se constituye por testamento

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DERECHOS REALES

3)En los casos que la ley designa: el nico es el que corresponde a los padres sobre los bienes de
sus hijos
4)Por prescripcin: usucapin breve o larga, la primera puede darse, la segunda es difcil ya que
una persona pudiendo adquirir la propiedad se limite a prescribir el usufructo.
5) NUNCA puede tener origen judicial.
Modos de constitucin: Se constituye por cto aplicndose la teora del titulo y el modo, solo se
adquiere luego de la tradicin
A) Tradicin:
B) Sucesin
C) Prescripcin
-Puede ser:
a) Puro y simple: sin sujetarse a modalidad alguna
b) A favor de una sola persona fsica o jurdica
c) A favor de varias personas (cousufructo)
d) Sujeto a plazo resolutorio
e) Sujeto a condicin resolutoria, se extingue por acaecimiento del hecho futuro e incierto
f) Con cargos impuestos como condicin suspensiva
-No puede constituirse:
a) a favor del usufructuario y sus herederos
b) a favor de varias personas limitadas a gozarlo sucesivamente, unas despus de las otras porque
se prolongara indefinidamente la separacin de la propiedad y el usufructo
c) Sujeto a condicin o plazo suspensivo, porque dejara improductiva la cosa
Duracin:
a) el trmino que fue constituido sin lmites para pers. Fsicas y no ms de 20 aos para personas
jurdicas.
b) Si no se fijo plazo, por la vida del usufructuario
c) Establecido el plazo termina, por fallecimiento del usufructuario o extincin de la pers. Jurid.
d) Hasta el cumplimiento de la condicin resolutoria
Elementos del usufructo:
1) SUJETO: puede ser nico o plural, sean pers. Fis. o jurdicas. Con respecto a la capacidad., si se
constituye por cto oneroso o disp. De ultima voluntad se requiere cap. Para comprar. Si es
gratuito se req. Cap. Para recibir por donacin.
2) OBJETO: Puede ser establecido sobre toda especie de bienes muebles o inmuebles, nunca
incorporales. Puede ser una cosa de mero placer como una estatua.
-No puede ser sobre cosas de dominio pblico del Estado y si pertenecieran a su dominio
privado requiere una ley especial. Ni sobre bienes dotales de la mujer.
-Puede darse un usufructo de crditos: donde el instrumento que consta la existencia del crdito
tambin es cosa por su carcter representativo del objeto futuro pero el crdito jams es el
objeto del usufructo

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DERECHOS REALES

-Usufructo universal: Una biblioteca , el objeto ser constituido por c/u de las cosas que integran
la universalidad. Y no se extingue por la prdida o destruccin de una o algunas de las cosas.
Todo DR debe recaer sobre cosas determinadas.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO ANTES DE ENTRAR EN USO Y GOCE DE LA COSA:
a) Hacer INVENTARIO: de los muebles y estado de los inmuebles, la diligencia debe hacerse en
presencia del propietario o representante. Si estuviera ausente el juez le designar un
representante para asistir al inventario. La forma, puede hacerse en instrumento privado , en
caso contrario se requiere la presencia de escribano y 2 testigos, los gastos son a cargo del
usufructuario.
>>Si no se hace el inventario y el usuf. Entra en el goce puede ocurrir que : a) el nudo
propietario lo obligue a hacerlo en cualquier momento, b) Que se llegue al fin del usufructo sin
que nunca se haya hecho, presumindose que el usufructuario recibi las cosas en buen
estado.
-El CC prohibe la dispensa en el usufructo testamentario.
b) Dar FIANZA : El usuf. Debe dar fianza de que gozar de la cosa y la conservar de
conformidad a las leyes y que cumplir todas las obligaciones impuestas por el CC , y que
devolver la cosa acabado el usufructo.
-El monto de la fianza debe alcanzar para responder el valor de los muebles y el importe de
los deterioros y es posible reemplazarla por prendas o depsitos en bancos pblicos , pero
no por hipotecas.
-No estn obligados a dar fianza: Los padres por el usufructor de sus hijos. Los constituyentes
por cto oneroso o gratuito, cuando se reservan el usufructo enajenando la nuda propiedad
DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:
A usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles y a gozar de los objetos sobre los
que se establece el usufructo, como el propietario mismo. No puede recoger los productos
que no son frutos y esta obligado a conservar la sustancia o condicin de la cosa, no puede
alterar la sustancia o cambiar el destino de la cosa.
Facultades Materiales:
a)Derecho de poseer: como es un DR se ejerce por la posesin, el usuf. Es poseedor legitimo
y si es privado de la posesin puede entablar acciones posesorias y la accin reivindicatoria.
b)Derecho a usar o servirse de la cosa respetando la naturaleza y destino de la cosa
c)Der. a gozar: percibir los frutos naturales e industriales. Los pendientes al tiempo de
comenzar pertenecen al usufructuario y los pendientes al tiempo de extingirse al propietario.
d)Der a hacer mejoras: el usuf. Puede hacer mejoras tiles o voluntarias. Carece de der. de
reclamar el reembolso al nudo propietario de las mejoras realizadas.
Facultades jurdicas:
a)actos de administracin: puede dar el locacin la cosa fructuaria , si bien responde en
forma directa ante el dueo por los menoscabos que podra experimentar aqulla por culpa
del locatario. Se prohibe al usufructuario de animales alquilarlos salvo que ese sea el destino.

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DERECHOS REALES

b)Actos de disposicin: son muy limitados, ya que carece de la facultad de enajenar la cosa.
Puede establecer servidumbres sobre el inmueble fructuario, anticresis , puede ceder el
ejercicio de su derecho permaneciendo l responsable ante el nudo propietario. Si fallece el
usufructuario se extingue la cesin, pero la muerte del cesionario no produce ese efecto, ya
que se transmite los derechos a sus herederos.
c) Proteccin legal: puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los
derechos que corresponden al usufructo, es decir todas las defensas posesorias.
Usufructo de crditos: Los ttulos deben ser entregados al usufructuario, notificndose a los
deudores a efectos de que el pago sea hecho a aqul y no al nudo propietario. Le esta vedado hacer
novacin, cobrarlos antes del vencimiento del plazo , compensarlos, transar ya que se entiende que
tales actos son disposiciones sobre el objeto.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:
a)Conservar la cosa y usar la cosa como lo hara el dueo, velando por la cosa poniendo los
cuidados como propia. Debe conservar la sustancia y la cosa.
b)Usar las cosas conforme a los usos propios
c)Abstenerse de todo acto de explotacin que aumente sus beneficios y disminuya la fuerza
productiva de la cosa ( ej no puede demoler aunque sea para sustituirla por otra mejor, No debe cambiar la forma
exterior, no puede modificar su destino, no debe dejar de adquirir las servidumbres pasivas es decir tolerar el ejercicio de
actos propios de servidumbres continuas. Esta obligado a pagar las deudas inherentes a la cosa y hacer conocer al
propietario las turbaciones que realice un tercero, bajo pena de responder de todos los daos que se irroguen)
d) Pagar o contribuir a pagar con respecto a las reparaciones y al pago de cargas y gastos: (esta
obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa, deben ser reparaciones ordinarias que
no excedan la parte de la renta lquida anual si se trata de un usufructo oneroso o las parte si es gratuito. Esta el
usufructuario obligado a las reparaciones extraordinarias cuando se tornen necesarias pro no ejecutar las ordinarias o
cuando son causadas por su culpa, son indispensables para restablecer los biens deteriorados por vejes o caso fortuito.
El nudo propietario puede obligarlo a hacer esas reparaciones sin esperar la conclusin del usufructo, el usufructuario
puede liberarse renunciando al usufructo y devolviendo los frutos percibidos. El usufructuario no puede exigir al nudo
propietario mejora o reparacin o gasto alguno. El usufructuario debe pagar los impuestos, gravamenes y las
contribuciones ej gastos de cerramiento forzoso, deslinde, etc.)

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO:

a) Entregar la cosa al usufructuario en el estado en que se halle
b) Entregar los accesorios , no comprendiendo las cras, ni los ttulos de propiedad
c) No debe cambiar la forma de la cosa
d) No puede cortar rboles grandes
e) Debe garantizar el uso y goce pacfico de la cosa. Solo si el usufructo es oneroso no si es
gratuito o recae sobre cosas fungibles
DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
a)Ejecutar los actos necesarios para la conservacin de la cosa
b)Reconstruir edificios destruidos
c)Vender la cosa fructuaria, donarla o gravarla ,los que tendrn efectos despus de terminado el
usufructo.
d)Adquirir servidumbres activas
e)Ejercer acciones posesorias o reales
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DERECHOS REALES

USUFRUCTOS ESPECIALES:
1) Usufructos de ganado: Cuando el rebao perece todo sin culpa del usufructuario el usufructo se
extingue
2) Si perece en parte , puede optar por terminado el usuf. Restituyendo los animales que no
perecieron o continuarlo en cuyo caso debe reemplazar los que faltan.
3) Si mueren o desaparecen animales aislados, el usuf. Debe restituirlos con las crias que nacen.
4) Cuando es un usufructo de animales individuales, no puede alquilarlos y si se pierden o mueren
no tiene obligacin de sustituirlos con crias ej si es sobre 4 caballos y uno desaparece , respecto
a ese queda terminado el usufructo.
EXTINCION: Causales
a) Vencimiento del plazo
b) Cumplimiento de la condicin resolutoria
c) Fallecimiento del usufructuario
d) Extincin de la persona jurdica
e) Revocacin directa
f) Rev. Demandada por los acreedores del dueo cuando se estableci el usuf. En perjuicio de
estos
g) Resolucin del dominio: Siendo el objeto un inmueble, la revocacin del dominio se opera con
efecto retroactivo
h) No uso durante 10 aos
i) Consolidacin cuando se rene la propiedad y el usufructo en la persona del usufructuario
j) Abandono o renuncia
k) Enajenacin , el usufructuario y el nudo propietario enajenan sus derechos a la misma persona.
l) Prdida o destruccin total de la cosa. Si la destruccin es parcial, el usufructo sigue sobre lo que
queda de la cosa y sus accesorios siempre y cuando pueda continuar llenando el destino en
virtud del cual el usufructuario tenia el derecho a utilizarla.

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DERECHOS REALES

USO Y HABITACION
2948 Es el derecho de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna,
con el cargo de conservar la sustancia de ella o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno lo que
sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Ej si es una casa la utilidad de morar
en ella se llama habitacin.
Es un DR de menor extensin que el USUFRUCTO, ya que el uso y goce esta limitado y se
circunscribe a satisfacer las necesidades del usuario y habitador y sus respectivas flias ( abarcaa las
personas unidas por un vnculo de sangre quedando comprendidos: cnyuge, hijos matrimoniales,
extramat. Adoptivos que existan al momento de la constitucin o que nacieren despues, el nmero
de sirvientes, las personas que vivan con el usuario no parientes, las pers.a las que deba alimentos
que pueden no vivir con el usuario o habitador. La extensin de las necesidades no comprenden las
relativas a la industria o comercio.
TITULOS Y MODOS DE CONSTITUCIN: Se constituyen del mismo modo que el usufructo, con
excepcin de no haber uso legal o establecido por las leyes.
-Por contrato oneroso o gratuito
-Testamento
-Prescripcin
OBJETO: El uso puede recaer sobre muebles o inmuebles indistintamente, pero los primeros no
pueden ser cosas fungibles. Y la Habitacin solo puede ser establecida sobre un inmueble edificado.
FACULTADES: Las fac. del usuario y del habitador pueden ser materiales o jurdicas: Las primeras,
si el uso recae sobre un fundo, el usuario puede usar tanto lo que es inmueble por su naturaleza,
como los accesorios ej: edificios, aljibes, pozos, etc.
Los frutos: debe tomar los necesarios para satisfacer las necesidades propias y las de su familia
debe tomar lo que consume unicamente. Con respecto a la habitacin su titular unicamente puede
servirse de la casa para habitar con la familia o para establecer su comercio o industria. Y con
respecto a las facultades jurdicas, el usuario slo puede ceder el ejercicio de su derecho si fue
constituido a ttulo oneroso y recae sobre inmuebles, puede alquilar el fundo.
Si el uso tiene por objeto muebles, no puede ceder el ejercicio a otro ni darlos en locacin. El
habitador no esta habilitado para ceder el uso de la casa ni para darla en locacin.
OBLIGACIONES: Las del usuario y habitador son idnticas a las del usufructuario:
-Debe hacer inventario
-Dar fianza
-Efectuar las reparaciones de conservacin
-Pagar contribuciones en proporcin de lo que goce o de la parte que ocupe
EXTINCION: Las causales de extincin son las mismas que en el usufructo, solo que en caso de
renuncia los acreedores carecen de derecho para demandar su revocacin, si les causara perjuicio.

SERVIDUMBRES:

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DERECHOS REALES

2970 Es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede
usar de l o ejercer ciertos derechos de disposicin o bien impedir que el propietario ejerza algunos
de sus derechos de propiedad. Tambin puede tener como objeto cosas muebles.
Si la servidumbre es AFIRMATIVA usar del fundo sirviente a travs de determinados actos
posesorios como ej ( transitar, sacar agua, etc)
Si es NEGATIVA, impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad ( ej no
edificar mas de cierta altura)
SERVIDUMBRE REAL: Es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad
ajena para la utilidad de la primera. El predio dominante es aquel en cuyo beneficio se ha constituido
la servidumbre.
SERVIDUMBRE PERSONAL: Es la que constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin
dependencia de la posesin de un inmueble y que acaba con ella. No hay predio dominante sino
titular dominante, que es la persona determinada en cuyo provecho ha sido constituida la
servidumbre.
**La servidumbre personal a diferencia de la real, no es un derecho inherente a la posesin de
inmuebles. Implica una utilidad para una persona determinada.
**Tanto en las S. Reales o Personales el predio sirviente es el que soporta la carga.
SERV. ACTIVA Y PASIVA: No se clasif. As ya que toda servidumbre es activa y pasiva al mismo
tiempo. Si se mira desde el punto de vista del fundo o titular dominante, la servidumbre es activa y
desde el punto de vista del fundo sirviente es pasiva.
CLASIFICACIONES:
-Segn el ejercicio.....continua ( de vista) o discontinuas ( de paso)
-
su exteriorizacin .......aparentes ( se anuncian por signos exteriores ej una puerta, )o no
aparentes ( no se manifiestan por signo alguno ej: no llevar una edif. A cierta altura)
-
la naturaleza de su contenido .......positivas ( cons. En un dejar hacer ) o negativas ( en un
no hacer)
-
por el carcter autnomo o no de su existencia ..........ppales ( una serv. De vista) o
accesorias ( depende de la existencia de otra como una serv de paso para sacar agua)
- por las condiciones de nacimiento........forzosas ( por imposicin legal) o no forzosas
- por la posibilidad de divisibilidad o no de su ejercicio........divisible ( son las afirmativas como
tomar del fundo sirviente piedras, agua etc ) o indivisible ( las serv. Negativas que implican un
determinado uso del fundo ej: transito, etc)
-Perpetuas: el 3009 juzga a las establecidas como perpetuas las serv. Reales, si no hay convencin
que las limite a tiempo cierto. Se extinguen por el no uso. Temporaria Cuando dice de su duracin
Tipicas o atipicas, segn esten o no legisladas.

ESTABLECIMIENTO Y ADQUISICIN: nacen de:

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DERECHOS REALES

-Ctos onerosos o gratuitos No requieren de la tradicin porque no se ejercen de la posesin,

pero se aplica la teora del ttulo y el modo, la tradicin es reemplazada por el ejercicio del
derecho.
-Testamento: Disp. De utma voluntad, un testamento puede ser fuente mediante un legado.
-Destino del padre de familia Es la disposicin que el propietario de 2 o ms heredades ha
hecho para su uso respectivo. El propietario de dos heredades ha sujetado la una respecto a
la otra con servidumbres continuas y aparentes y haga despus una desmembracin de
ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el cto tenga convencin alguna respecto
a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo.
Para que nazca el DR tcito deben cumplirse las siguientes etapas:
a) Una persona es duea de dos fundos
b) Sujeta un fundo con respecto al otro, con lo que sera una servidumbre en caso de que
ambos pertenecieran a propietarios distintos, por ej: instala un acueducto en uno que
lleva agua al vecino.
c) No hay servidumbre
d) Si luego enajena uno de los fundos o los dos pero a personas distintas , se entiende que
ha quedado constituida la serv. Por destino del padre de familia
Para que ello ocurra debern concurrir los siguientes recaudos
a) Debe tratarse de una servidumbre continua y aparente
b) En el ttulo no tiene que haber referencia a la servidumbre, porque entonces tendra origen
convencional
c) En el ttulo no debe decirse nada en contra de la existencia de la servidumbre, porque as no
quedara constituida. La ley presume que la voluntad de las partes ha sido que nazca la
servidumbre , pero si del ttulo surge una voluntad contraria deja de funcionar la presuncin.
-renacimiento Si el propietario de 2 heredades , entre las cuales existe un signo aparente de
servidumbre de la una a la otra , dispone de una de ellas sin que el cto contengta ninguna
convencin relativa, esta continua existiendo activa y pasivamente a favor del fundo
enajenado o sobre el fundo enajenado, si luego ambos fundos se enajenan a la misma
persona esta se extingue por confusin. Cuando los fundos vuelven a pertenecer a titulares
distintos se entiende que la servidumbre renace. Para ello basta que sea aparente y que el
ttulo no la mencione.
-prescripcin : Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo o por la
posesin de 20 aos.
Las continuas no aparentes y las serv discontinuas y aparentes o no aparentes pueden
establecerse sino por ttulos, la posesin inmemorial no basta para establecerlas. Por ello
solo son usucapibles las continuas y aparentes y por prescripcin larga.
CAPACIDAD: igual que el usufructo: capacidad para constituir, adquirir y transmitir
LEGITIMACIN:
PARA ESTABLECER:
-El propietario , es decir el titular del dominio perfecto
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DERECHOS REALES

-Los condminos , es necesario que todos constituyen el gravamen, si la constituye el acto es

nulo
-El nudo propietario
-El dueo de un inmueble hipotecado
-El dueo de un inmueble gravado con otra serv.
PARA ADQUIRIR:
-El propietario
-El nudo propietario
-El poseedor de buena o mala fe
-Los condminos en conjunto
-El usufruct., usuario y el acreedor anticresista
MODALIDAD:
Pueden establecerse a todas las modalidades de un acto jurdico generalmente bajo
condicin o plazo.
PLURALIDAD DE SERVIDUMBRES: Nada impide que el propietario que grav su inmueble
con una servidumbre, establezca otra a condicin de que esta ltima no perjudique a la
primera. Si la primera es de trnsito, la segunda puede tener el mismo o distinto camino, esto
es posible porque las servidumbres son derechos reales no exclusivos y por su contenido
mnimo.
FORMA Y PRUEBA: Para la oponibilidad a 3ros ser indispensable la inscripcin del ttulo en
el Registro de propiedad. Con resp. A la prueba se prueba por el instrumento o a falta de este
por reconocimiento efectuado por el dueo del fundo sirviente.
** Servitus in faciendo consistere nequit ( no pueden establecerse servidumbres que
consistan en cualquier obligacin de hacer aunque sea temporaria)
SERVIDUMBRES PERSONALES: La ventaja es para la persona no para el fundo. Son
temporarias porque duran como mximo la vida del titular y si es persona jurdica, no ms de
20 aos.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE:
-Ejercer la servidumbre en toda la extensin, sin poder exceder las necesidades del fundo
dominante.
-Ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la ppal
-Ejecutar los trabajos necesarios en la heredad sirviente necesarios para el ejercicio y
conservacin de la servidumbre
-Ejercer las acciones posesoria y la accin confesoria
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPIETARIO DE LA HEREDAD SIRVIENTE:
-No menoscabar el ejercicio de la serv.
-Satisfacer los daos y perjuicios
-Conserva las facultades inherentes a la propiedad ( der.)
-Realizar actos que constituyen el contenido de la servidumbre ej sacar agua para su
necesidades
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DERECHOS REALES

-Exigir que el ejercicio de la servidumbre se haga en la forma menos perjudicial

-Puede ejercer acciones posesorias y reales
-En caso de duda sobre la extensin se resuelve a favor de la heredad sirviente.
EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES:
-Resolucin
-Rescisin o nulidad
-Vencimiento del plazo
-Cumplimiento de la condic. Resolut.
-Fallecimiento del titular dominante
-Renuncia puede ser expresa o tcita, la primera por esc.pub. y la segunda el fundo sirviente
realiza con autorizacin escrita del dominante obras permanentes que estorban el ejercicio de
la servidumbre.
-Prdida de utilidad
-Imposibilidad de ejercicio
-Confusin
-No uso durante 10 aos para las discontinuas ej desde la ultima vez que pas y para las
continuas desde que realiz un acto contrario a su ejercicio.
SERVIDUMBRES EN PARTICULAR:
a) de TRANSITO ( es positiva, continua, puede ser aparente o no, real o personal, voluntario
o forzosa) en caso de duda se presume personal
b) de ACUEDUCTO ( derecho de hacer entrar las aguas a un inmueble propio viniendo de
heredades ajenas, es positiva, continua, puede ser aparente o no, personal o real,
voluntaria o forzosa en caso de duda se presume real)
c) Pasivas de RECIBIR AGUAS: ( consiste en el deber de permitir que entren o pasen por el
fundo propio las aguas provenientes de una heredad ajena. Son positivas, continuas,
aparentes o no, reales o personales , convencionales o forzosas. ) La serv. De recibir
aguar artificiales es forzosa cuando un terreno es superior a otro por necesidad de riego o
de establecimientos industriales pero este debe tratar de disminuir los daos
d) De SACAR AGUA: consiste en extraer agua de un pozo o aljibe o fuente de un inmueble
ajeno, ( es posit. Discontinua, aparente o no aparente, real o personal y siempre
convencional) supone una servidumbre accesoria de trnsito.

DERECHOS REALES DE GARANTIA:

Son garantas reales donde una o varias cosas

de propiedad del deudor quedan afectadas en forma especial para asegurar el cumplimiento de la
obligacin as garantiza. Esa cosa o esas cosas son gravadas con DR a favor del acreedor.

HIPOTECA
3108: Es el DR constituido en seguridad de un crdito en dinero sobre los bienes inmuebles que
continan en poder del deudor.
La hipoteca es constituida por el propio deudor o dada por un 3ro

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DERECHOS REALES

NATURALEZA JURIDICA: Es un DR sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta.

-No se ejerce por la posesin, no hay entre el titular y la cosa una relacin directa e inmediata pero
la relacin existe y mas an la inherencia del derecho a la cosa con las ventajas del ius
persequiendi y el ius preferendi, el acreedor hipotecario tiene facultades ( conservatorias,
restitutorias y ejecutorias de la garanta)
El acreedor puede perseguir el inmueble gravado en manos de sucesivos adquirentes y hacer valer
sus derechos ( ius persequendi) y va a ser preferido con respecto a hipotecas u otros derechos
reales establecidos a posteriori. ( ius preferendi)
-Es accesoria de un DP , porque garantiza este.
-El ejercicio de la accin hipotecaria coloca al acreedor en relacin inmediata con la cosa para
hacerla vender y cobrarse con su producido.
-La hipoteca no tiene existencia autnoma ya que depende de un derecho creditorio al que le
procura seguridad.
-No hay hipoteca sin crdito que garantice, y como es un derecho accesorio, su suerte queda
supeditada a la del crdito al que se accede.
CARACTERES : Tiene 3 esenciales y un carcter natural.
1)CONVENCIONALIDAD : No hay otra hipoteca que la convencional, constituida por el deudor de
una obligacin. Por lo tanto la nica fuente es el contrato o la convencin expresa.
2)ESPECIALIDAD: En cuanto al crdito (consiste en que el constituyente de la hipoteca puede garantizar con
ella uno, varios o todos los crditos que tenga el acreedor contra l o contra un 3ro , pero c/u de tales crditos debe ser
perfectamente individualizado)
y en cuanto al objeto. Debe estar perfectamente determinado,
individualizados ( Consiste en que los inmuebles queden gravados en una suma cierta de dinero. La hipoteca debe
constituirse en garanta de una suma de dinero cierta y determinada, por esa razn no puede constituirse hipoteca sino
sobre cosas inmuebles especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambien cierta y determinada) El
acto constitutivo de la hipoteca debe contener la cantidad cierta de la deuda, debe designarse en suma cierta. Esto
representa el mximo por el que va a responder inmueble ya que queda gravado en esa suma de dinero. Tales datos
deben hacerse constar en la inscripcin como tambin en los certificados que expida el Registro de la Propiedad y la
hipoteca as inscripta produce efectos contra terceros)

3)PUBLICIDAD: Todos los DR inmobiliarios solo son oponibles a 3ros despus de la registracin. El
ius preferendi y ius persequendi quedan supeditados a la previa inscripcin. Inclusive el privilegio
que la ley acuerda al acreedor hipotecario unicamente puede hacerse valer si la hipoteca est
registrada. Una hipoteca no inscripta no es oponible a terceros. Por ello la publicidad registrar el de
carcter esencial y la hipoteca no inscripta no es un DR.
4)INDIVISIBILIDAD : La hipoteca es indivisible, el gravamen se extiende a todo el inmueble y cada
parte del mismo, garantizando el pago de todo el crdito y cada parte de ste.
Como la indivisibilidad de la hipoteca es independiente de la indivisibilidad del crdito, el acreedor no
esta obligado a cancelar la hipoteca mientras no haya sido totalmente satisfecho su crdito.
Si la garanta comprende varios inmuebles es posible la venta por separado y si slo recae sobre un
inmueble puede ste fraccionarse, siempre que la divisin sea econmica y materialmente posible y
no cause un perjuicio al acreedor. Este beneficio lo puede solicitar tanto el deudor como el propio
titular del DR
En el caso en que sean varios los inmuebles dados en garanta del crdito, el acreedor puede elegir
entre ejecutarlo a todos simultaneamente o slo a uno o algunos de ellos. Puede perseguirlos a

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DERECHOS REALES

todos simultaneamente o slo a uno de ellos, el juez por causa fundada puede fijar un orden de
venta tratandose de evitar perjuicios.
OBJETO DE LA HIPOTECA:
Siempre debe recaer sobre inmuebles, y se extiende a:
-Todos los accesorios, mientras estn unidos al ppal.
-Todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, naturales, accidentales o artificiales
-Las construcciones hechas sobre un terreno vaco
-Las ventajas que resulten de la extincin de cargas o servidumbres benefician al acreedor
hipotecario.
-Los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios comprende slo los alquileres o
arrendamientos debidos pues si ya fueron percibidos por el propietario a l pertenecen.
-El importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble, se produce
en este supuesto una subrogacin real, ya que la cosa es sustituida por una suma de dinero
-El importe de la indemnizacin por expropiacin
Quedan excluidos:
-Las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble
hipotecado.
-Los tesoros hallados
-Los DR de usufructo, uso, habitacin y servidumbres
CREDITOS GARANTIZABLES CON HIPOTECA:
1)Obligaciones que consisten o no en dar sumas de dinero que tenga curso legal en la Rep. Arg.
2)
en moneda extranjera, son consideradas de obligac. De dar cantidades de cosas.
3)

de dar cosas , pueden ser cosas ciertas, inciertas o cantidades de cosa

4)

de hacer o de no hacer , pueden ser simples o sujetas a plazo, condicin o cargo,

incluso garantizar obligaciones eventuales es decir futuras.Ej se garantiza con hipoteca la obligacin
de ejecutar una obra musical ( ob. De hacer) o de no representar en un determinado teatro ( ob de
no hacer) En el cto hipotecario debe establecerse la suma cierta en que queda gravado el inmueble ,
el monto del perjuicio que se estima sufrir el acreedor en caso de incumplimiento.
CONSTITUCION DE LA HIPOTECA: Requisitos
a)Ser propietario del inmueble
1.1 Titular de un dominio pleno o perfecto: Se justifica esta exigencia porque la hipoteca es una
desmembracin del dominio, y quien la constituye esta consintiendo indirectamente la
enajenacin del inmueble cuando en caso de incumplimiento el acreedor puede promover la
accin hipotecaria y con ella provocar la venta forzada de aqul
1.2 Titular de un dominio revocable o fiduciario: Estn legitimados pero va a seguir la suerte del
dominio, asi si opera la revocacin con efecto retroactivo la hipoteca se extingue.
1.3 Titular de la PH :puede gravar su unidad ( piso o dto) ms el porcentual que le corresponda
sobre el terreno y dems partes comunes. Para constituir hipoteca sobre todo el edificio se
requiere el consentimiento de todos los propietarios.
1.4 Condmino: en la medida de su parte indivisa , si un condmino grava todo el inmueble comn
la hipoteca es nula. Si todos los condminos gravan el inmueble comn la hipoteca es vlida.
b)Tener capacidad para enajenar inmuebles

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DERECHOS REALES

Son incapaces los menores, dementes declarados en juicio, sordomudos que no se saben dar a
entender por escrito, los inhabilitados porque carecen de facultades de disposicin. Los penados con
penas de mas de 3 aos de prisin o reclusin, los concursados civil o comercialmente luego de la
sentencia que decreta el concurso o la quiebra.
FORMA:
Es un Cto de hipoteca que solo puede ser constituida por escritura pblica ( es una exigencia ad
solemnitaten ) o por documentos que sirven de ttulos al dominio o DR expedidos por autoridad
competente.
Podr ser una misma escritura pblica de la hipoteca y la del cto al que acceda
No es necesaria la esc. Pblica en la subasta judicial cuando se hubiere vendido con un saldo de
precio garantizado con hipoteca.
HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL EXTRANJERO: Se permite la constitucin de hipotecas en el
extranjero sobre inmuebles existentes en la repblica. Deben constar en instrumento pblico
legalizado y protocolizado por orden de juez competente, la hipoteca debe tener una causa lcita,
una vez incorporaco el protocolo de un escribano, la hipoteca debe ser inscripta en el registro de la
propiedad dentro de los 6 das desde que el juez orden la protocolizacin , si se inscribe dentro de
los 6 das sus efectos se retrotraen a la fecha de protocolizacin , caso contrario slo se produciran
desde el momento de la registracin
CONCLUSIN DEL CONTRATO: La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor,
no habr constitucin hipotecaria hasta que el acreedor manifieste su aceptacin por escritura
pblica y tendr efecto retroactivo si la escritura de aceptacin y la inscripcin en el registro se
realiza dentro de los 45 das
El cto debe contener: Nombre y apellido y dlio del deudor, igual que el acreedor, los de las personas
jurdicas, lugar de su establecimiento, fecha y naturaleza del cto, situacin de la finca, lugar donde
se encuentra, cantidad cierta de la deuda. Es decir datos filiatorios de las partes, individualizacin
del inmueble, cto del cual nace el crdito, tipo de cto, fecha de celebracin y archivo en que se
encuentra.
Anulacin de la constitucin: La constitucin de la hip. Ser nula cuando contenga fallas que afecten
contra la especialidad. La nulidad es absoluta.
Hipoteca constituida por un tercero: No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que
contrajo la obligacin principal, un 3ro puede darla sin obligarse personalmente. Pudiendo ser el
deudor y el constituyente personas distintas. El 3ro debe soportar la ejecucin su situacin se
asemeja mas a la de un fiador, el 3ro responde con la cosa
-Puede constituirse bajo cualquier condicin ej suspensiva. , obligac. Condicional, condicin a plazo
que puede ser suspensivo o resolutorio.
PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA: como no se ejerce por la posesin es necesaria la publicidad. Si la
hipoteca se inscribe dentro de 45 das desde la fecha de la convencin hipotecaria, sus efectos se
retrotraen a ese da , si la registracin es posterior ella produce efectos desde la fecha en que la
misma ha tenido lugar.

79

DERECHOS REALES

EN CUANTO AL CREDITO: La hip. Garantiza tanto el credito como los intereses que corren desde
su constitucin.
PRIVILEGIOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO: Se trata de un privilegio especial, cuyo asiento es
el precio del inmueble hipotecado y que solo puede hacerse valer frente a otros acreedores a
condicin de que la hipoteca este inscripta.
RELACIONES QUE LA HIPOTECA ESTABLECE ENTRE EL DEUDOR Y EL ACREEDOR: El
deudor conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad. Incluso
enajenar el inmueble en todo o en parte, gravarlo con otras hipotecas y otros DR, constituir DP como
locacin, comodato, etc. Puede usar y gozar, hasta disponer materialmente del mismo, siendo el
lmite no poder con detrimento de los der. del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de
desposecin material o jurdica que haga disminuir el valor del inmueble. Ej no podra demoler, etc.
EL TERCER ADQUIRENTE asume la deuda, siendo aceptado expresa o tacitamente por el acreedor
como nuevo deudor, y este responde con su patrimonio y no puede liberarse mediante el abandono.
Para que el deudor originario quede liberado el acreedor debe exonerarlo en forma expresa ,
dndose una delegacin perfecta que causa novacin subjetiva por sustitucin del deudor, de esta
manera el acreedor tiene un solo deudor que responde con todo su patrimonio.
EL TERCER POSEEDOR: Es el que adquiere el inmueble pero no asume la deuda, o no es
aceptado como deudor, pero deber soportar los efectos de la ejecucin del inmueble gravado.
**Para que el acreedor haga uso del ius persequendi la hipoteca debe estar inscripta y el acreedor
no puede dirigir la ejecucin directamente contra el tercer poseedor , primero debe intimar al deudor
del pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de 3 das. Si intimado el deudor no
paga, recin entonces podr recurrir contra el 3er poseedor exigindole el pago de la deuda o el
abandono del inmueble.
El 3er poseedor tiene 3 soluciones:
1. Pagar
2. Abandonar el inmueble
3. Soportar la ejecucin
Y puede oponer las excepciones de:
1.Inexistencia del derecho
2.Extincin del derecho
3.Nulidad de la toma de razn
4.Inexigilidad de la deuda
5.Que se ejecuten otros inmuebles hipotecados antes del que tiene
6.Ejercer el derecho de retencin
En caso de abandono, no se autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble, y su derecho se reduce
a hacerlo vender y cobrarse el producido, el abandono no hace perder la propiedad del inmueble al
3er poseedor ya que si queda un saldo luego de la ejecucin pertenece a este. Si se pierde por caso
fortuito el 3er poseedor no queda liberado. Puede retractarse pagando los capitales e intereses
FACULTADES DEL ACREEDOR: Puede ejercer los derechos acordados contra el deudor que
disminuye al garanta. Hay 3 clases:

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DERECHOS REALES

1)Conservatorias: Cuando los deterioros o la disminucin del valor todava no se consumo pero
existe evidencia de que ello puede ocurrir, y puede pedir medidas precautorias ej una medida de no
innovar, prohibicin de contratar.
2)Restitutorias: Si los deterioros estuvieren consumados y el valor del inmueble ha disminuido o el
propietario enajenare muebles accesorios, el acreedor puede optar entre pedir una estimacin de
los deterioros causados, debiendo el deudor depositar judicialmente el importe resultante que queda
afectado a la hipoteca.
3)Ejecutorias: Siendo los crditos a plazo y an cuando ste no estuviera vencido, el acreedor queda
facultado para solicitar que el deudor sea privado del mismo.
EXTINCIN DE LA HIPOTECA: Se extingue por medios indirectos o directos
Indirectos: La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin ppal
Directos: -Renuncia expresa que conste en escritura pblica
-Resolucin o revocacin del dominio del constituyente
-Destruccin de edificio
-Remate judicial
-Confusin de una misma persona ( dueo y acreedor hip.)
-Caducidad de la inscripcin de la hipoteca pasado 20 aos desde su registro
CANCELACIN DE LA HIPOTECA: Es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripcin registral.
No es extincin. Se CANCELA el asiento de registracin y puede hacerse por:
-Consentimiento de las partes: (solamente basta el acto unilateral del acreedor)
-Sentencia firme: (los tribunales pueden ordenar la cancelacin de las hip. Cuando la toma de razn no se ha
fundado en un instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hip. Ha dejado de existir por cualquier causa
legal o cuando se pago el crdito)
FORMAS: siempre requiere un instrumento pblico, ( escritura pblica de cancelacin , si es voluntaria o testimonio de la
sentencia si es judicial ) Exepcionalmente si el crdito garantizado con la hipoteca est instrumentado mediante letras
o pagars hipotecarios, el deudor o un 3ro pueden solicitar la cancelacin mediante la presentacin en el Registro de la
Propiedad de la totalidad de los documentos, sin necesidad de escritura. El acreedor no podr consentir la cancelacin si
no tiene constancia de que todos ellos han sido pagados. Para que el registro tome nota de la cancelacin es necesario
el ingreso de la totalidad de los pagars, pues si falta alguno significa que todava hay un acreedor que puede no haber
sido satisfecho, dejando subsistente el derecho hipotecario)
Si el acreedor estara ausente se lo debe citar por edictos para cancelar la hipoteca y no compareciendo se nombrar un
defensor para que siga el juicio sobre el pago y cancelacin de la hip.

PRENDA:
3204: Se da cuando el deudor de una obligacin cierta o condicional presente o futura, entrega al
acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
La palabra prenda tiene varias acepciones en el CC:
a) El DR que en seguridad de un crdito, grava una cosa mueble que es entregada al acreedor
b) El cto que da nacimiento al DR de prenda
c) La cosa misma sobre la cual recae el DR

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DERECHOS REALES

NATURALEZA JURIDICA: Al igual que la hipoteca, se trata de un DR sobre cosa ajena accesorio a
la funcin de garanta, ya que no tiene vida autnoma, sino que ella se debe a la existencia de un
derecho creditorio. Del cual es accesoria.
CARACTERES:
1.1 CONVENCIONALIDAD: La P solo reconoce como fuente el cto ya que no hay prenda legal ni
judicial.
1.2 ESPECIALIDAD: Juega en cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Por ello el instrumento en que
consta debe mencionar el importe del crdito y contener una designacin detallada de la especie y
naturaleza de los objetos dados en prenda, calidad, peso, medida a fin de individualizar la cosa.
1.3INDIVISIBILIDAD: La P es indivisible, no obstante la divisin de la deuda, el heredero del deudor
no puede demandar su porcin en la prenda, mientras que la deuda no haya sido enteramente
pagada y el heredero del acreedor que recibi su porcin de la deuda no puede librar la prenda en
perjuicio de los coherederos no pagados
Si la prenda recae sobre varias cosas, el deudor no puede pretender la entrega de una o alguna de
ellas hasta que no halla satisfecho totalmente la obligacin garantizada.
OBJETO: 3211 Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda. Solo
puede recaer sobre cosas muebles por su naturaleza o por su carcter representativo.
>>La llamada prenda de crditos es igual que el usufructo de crditos. El objeto no es el crdito
sino el instrumento, y cuando el deudor pague no lo hace a su acreedor sino al acreedor prendario
del acreedor.
Si la cosa prendada produce frutos es posible la constitucin de una PRENDA ANTICRETICA, esto
es un DR CUASI por el que la prenda queda configurada como anticrtica y el acreedor puede
percibir los frutos por cuenta del deudor e imputarlos a los intereses de la deuda.
**Todo crdito es garantizable con prenda
CONSTITUCIN: hay 3 condiciones de fondo que deben concurrir para la constitucin de la prenda:
1. Capacidad de las partes ( se requiere capacidad para enajenar el que constituye la prenda y
capacidad para contratar el que recibe la cosa o sea el acreedor prendario)
2. La legitimacin del constituyente
3. La entrega de la cosa.
>> Si la cosa no es robada ni perdida y el acreedor es de buena fe, o sea ignora que ella no
pertenece al deudor, la prenda es vlida y puede negar la entrega de la cosa al verdadero
propietario.
>>Si la cosa es robada o perdida, aunque el acreedor sea de buena fe, no puede oponerse a la
reivindicacin del propietario, pero si el deudor la compro en una venta pblica o a alguien que
vende cosas semejantes, aqul deber abonar al acreedor el precio que el deudor hubiese pagado
por la cosa y el dinero obtenido queda afectado a la prenda
>>En la misma hiptesis anterior, el acreedor restituye la cosa al dueo, puede exigir del deudor la
entrega de otra cosa de igual valor y si este no cumple queda facultado para reclamar el
cumplimiento de la obligacin garantizada como si fuese plazo vencido.

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DERECHOS REALES

FORMA: Salvo la entrega de la cosa, el cto puede ser verbal, con respecto a 3ros es necesario
constituirla en instrumento pblico o privado con fecha cierta sumndose la tradicin, sino no nace el
DR
PACTOS PERMITIDOS:
-Se prohibe el pacto comisorio, o sea apropiarse de la cosa fuera de los medios no autorizados
EFECTOS:
-El acreedor prendario no puede servirse de la cosa, salvo lo consienta el deudor y si abusare de
ella, ste puede pedir el secuestro
-El acreedor puede ejercer el derecho de retencin hasta el pago de lo adeudado por capital,
intereses y expensas hechas.
-En caso de falta de pago, el acreedor puede promover la ejecucin. La venta se har en pblica
subasta, el acreedor puede adquirir la cosa en la subasta, compensando el precio con su crdito.
CONCURRENCIA DE PRENDAS SOBRE UNA MISMA COSA:
Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga
conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empeada, o que ella sea puesta en manos de
un 3ro por cuenta comn. Si no es posible la coposesin entre los acreedores, la cosa ser
entregada a un 3ro.
PRENDA TACITA: Se da cuando existe otra deuda con el mismo acreedor contratada
posteriormente, y el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una u
otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda.
Para que halla prenda tcita debe concurrir los sig. Requisitos
a) Una obligacin contrada con posterioridad
b) La 2da obligacin debe ser exigible antes del pago de la primera
c) La 2da obligacin debe ser contrada por el mismo deudor
La prenda tcita no es un DR solo produce la retencin de la cosa.
EXTINCION: La prenda se extingue por:
a)Via indirecta: ( por la extincin de la obligacin asegurada por cualquier causa )
b) Via directa ( por confusin, devolucin voluntaria y por venta judicial)
**Extinguida la prenda, el acreedor est obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios, si
permanece en poder de ella se convierte en tenedor.

ANTICRESIS
3239: Es el DR concedido al acreedor por el deudor, o un 3ro por l ponindolo en posesin de un
inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del
crdito, si son debidos y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se
deben intereses.

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DERECHOS REALES

NATURALEZA JURIDICA: Es un DR sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta. Hay una
desmembracin del derecho de propiedad.
CARACTERES ESENCIALES:
-La convencionalidad:
-La especialidad
-El Natural
-La indivisibilidad
OBJETO: Siempre es un inmueble, el acreedor debe limitarse a percibir los frutos. Toda clase de
crditos son garantizables con anticresis.
CONSTITUCIN: Las condiciones de fondo son 3
1. La anticresis puede ser constituida por el propietario, los condminos y el usufructuario
2. Capacidad la necesaria para disponer
3. La entrega del inmueble al acreedor
CONDICIONES DE FORMA: Se exige la escritura pblica y para su oponibilidad a terceros es
necesaria la inscripcin en el Registro de propiedad. Art 2505 y art 2 ley 17.801 )

PACTOS PROHIBIDOS
-El pacto comisorio
-Convenirse que el acreedor puede hacer vender por s el inmueble, sin promover un juicio
PACTOS PERMITIDOS
-Pactar la compensacin de los frutos con los intereses
EFECTOS: El acreedor anticresista tiene los siguientes derechos
-De poseer, es poseedor legtimo y en caso de desposesin puede ejercer las acciones posesorias y
reales
-De retener: puede retener hasta el pago del capital, intereses y mejoras realizadas
-De usar y gozar, esta facultado para percibir frutos, el valor de estos se imputa a lo que le es
debido, rindiendo cuentas al deudor.
-De ejecucin: el acreedor puede no tener inters en seguir reteniendo el inmueble y optar por
solicitar la venta judicial
OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRESISTA
-Conservar y administrar el inmueble: debe cuidarlo, estando a su cargo las reparaciones si sufre
deterioros por su culpa, y si abusa de sus facultades puede ser condenado a restituirlo.
-No puede cambiar o alterar el gnero de la explotacin
-Pagar contribuciones y cargas
-Restituir el inmueble.
ANTICRESIS TACITA: Se configura en forma anloga a la prenda tcita y no es un DR acuerda
simplemente un derecho de retencin oponible slo al deudor.
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DERECHOS REALES

CONCURRENCIA DE ANTICRESIS: la concurrencia es posible, configurndose un supuesto de

coposesin
EXTINCION: Se aplican las reglas comunes a todos los DR , el acreedor puede restituir el inmueble
en cualquier momento, etc.

TUTELA DE LOS DR Y DEL INTERES DE LOS TERCEROS

ACCIONES

REALES

Conforme a la naturaleza del derecho tutelado, las acciones pueden ser REALES O PERSONALES.
Las REALES consisten en la facultad de poner en movimiento la funcin jurisdiccional , interviniendo
la justicia para lograr la proteccin del titular de un DR cuando este fue lesionado por un tercero.
>> Se critica el mtodo del CC de legislar las acciones despus del dominio y condominio y antes de
los dems DR, dando lugar a pensar que ellas solo tutelan los DR mencionados cuando en realidad
todos los DR estn protegidos
DEFINICION: 2756: Las AR son medios de hacer declarar en juicio la EXISTENCIA, PLENITUD Y
LIBERTAD de los DR , con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar de indemnizacin del dao
causado.
Parece ser que estas acciones son declarativas, pero en realidad son ACCIONES DE CONDENA.
Cualquier duda esta despejada con el art 2758 el propietario que ha perdido la posesin de la
cosa, la reclama y la reivindica contra el que est en posesin de ella
Las acciones CONFESORIAS Y NEGATORIAS tienden a que los derechos y servidumbres se
restablezcan , o la libertad del ejercicio de esos derechos sea restablecida.
ACCION REIVINDICATORIA Cuando esta en juego la EXISTENCIA de un DR
ACCION CONFESORIA cuando lo cuestionado es la PLENITUD del DR, tambien tiene lugar
cuando se atenta contra la existencia de las servidumbres.
ACCION NEGATORIA cuando esta en controversia la LIBERTAD del ejercicio del DR

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DERECHOS REALES

*Junto con la accin real se pueden acumularse acciones personales tendientes a obtener la
reparacin de perjuicios sufridos por el demandante.
2757: Las acciones reales nacen del derecho de propiedad, son las 3 mencionadas

ACCION REIVINDICATORIA
Protege a los mismos derechos que la NEGATORIA siempre que medie prdida de la posesin. Es
decir protege a todos los titulares adems del dueo, de DR que se ejercen por la posesin.
2758: Es una accin que nace del dominio, que c/u tiene de cosas particulares, por la cual el
propietario ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en
posesin de ella.
Es una accin que nace de todo DR que se ejerce por la posesin cuando su titular ha sido privado
absolutamente. Exigiendo de aquel que se encuentra en la posesin de la cosa, se la restituya con
todos sus accesorios.
COMPETE: a los titulares de todos los DR que se ejercen por la posesin, es decir a todos los
poseedores con derecho de poseer.
1) Reivindicacin por el condmino : Cuando la accin se ejerce contra el otro condmino es por
la parte indivisa o parte ideal y no por toda la cosa.
2) R. Por el heredero:El heredero es considerado como continuador de la persona del causante, y
lo sucede en la posesin, le asiste el derecho de reivindicar, no necesita acreditar haber tenido
personalmente la posesin ni haberla perdido. Basta demostras que esta investido de la posesin
hereditaria y quien la tuvo y la perdi fue su antecesor.
3) R. Por el legatario: Debe pedir al heredero o albacea la entrega de la posesin de la cosa cuya
propiedad le pertenece desde la muerte del testador
4) R. Por el comprador: Cuando en la compra venta no se hace entrega de la cosa al comprador, a
este en primer caso le corresponde las acciones personales derivadas del cto de c/v ya que el
vendedor esta obligado a entregar la cosa, no podra reivindicar porque carece de derecho de
poseer, solo tiene ttulo vlido, la situacin cambia cuando la cosa esta en poder de un tercero.
Entonces el comprador reivindica subrrogandose los derechos del vendedor contra el tercero. Su
derecho surge porque al celebrar el cto se opera una cesin de todos los derechos y acciones del
vendedor y en este se encuentra la reivindicacin.
LA ACCION COMPETE CONTRA:
a) El poseedor en nombre propio
b) El poseedor en nombre de otro
c) Contra un tercero que posee a nombre de otro, es decir contra el verdadero poseedor de la cosa
d) Contra el que no posee: es decir contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para
dificultar o imposibilitar la reivindicacin y como no es posible la restitucin , la sentencia ser
indemnizatoria.
e) Contra el poseedor que recibi la cosa por va hereditaria
OBJETO DE LA REIVINDICACION:

86

DERECHOS REALES

Tiende a la recuperacin de la POSESIN PERDIDA por el titular de un DR , y solo podrn ser

objeto de la accin las COSAS SUSCEPTIBLES DE SER POSEDAS que a la vez son las mismas
cosas que pueden ser objeto de un DR.
COSAS REIVINDICABLES:
- muebles o races
- muebles o inmuebles
- ttulos de crdito pueden ser reivindicables
- Las partes ideales de muebles o inmuebles
- Partes accesorias de una cosa
- Universalidades de hecho
COSAS NO REIVINDICABLES:
-Los bienes que no son cosas
-Cosas futuras
- Cosas accesorias porque su suerte dependen de las ppal que estn adheridas
- Cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida como el dinero, o cosas fungibles
- Universalidades de bienes
REIVINDICACION DE COSAS MUEBLES
2412 La posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presuncin de tener
la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa no hubiera
sido robada ni perdida.
>>La AR no es adminisble contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble que hubiese pagado
el valor a la persona a la cual el demandante haba confiado para servirse de ella, para guardarla o
para cualquier otro objeto.
2778 Si compete contra el actual poseedor aunque de buena fe la hubiese obtenido por ttulo
gratuito de un enajenante de buena fe.
La reivindicacin procede cuando no se dan los recaudos del 2412
El que ha perdido o le han robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en
posesin de un 3ro de buena fe.
Son susceptibles de reivindicacin
a)Las cosas posedas de mala fe, aunque no sean robadas o perdidas
b)Las cosas robadas o perdidas, an cuando el poseedor sea de buena fe. Y con mayor razn si es
de mala fe. Sig, que la cosa ha salido de la esfera de custodia del dueo contra su voluntad.Pero el
3ro no queda tan desprotegido si la adquiri en una venta pblica el propietario recupera la cosa y
deber reenbolsarle el precio que hubiese pagado, ya que de otra forma no la hubiese podido
recuperar.
c)Las cosas no robadas ni perdidas aunque el poseedor sea de buena fe si las adquiri a ttulo
gratuito

REIVINDICACION DE COSAS INMUEBLES:

a) Contra el actual poseedor que hubo de la cosa por despojo contra el reivindicante
b) Contra el actual poseedor aunque fuere de buena fe de la cosa en virtud de ttulo nulo o anulado
c) Contra el actual poseedor de buena fe de la cosa por titulo oneroso de un enajenante de mala fe

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DERECHOS REALES

d) Contra el actual poseedor aunque de buena fe, que hubo de la cosa a ttulo gratuito de un
enanjenante de buena fe
El adquirente de buena fe y a titulo oneroso no esta protegido cuando entre los antecedentes del
acto hay una escritura falsa, quedando el adquirente expuesto a la reivindicacin del verdadero
propietario y solo podr enervar los alcances de esta accin cuando tenga justo ttulo, buena fe y
diez aos de posesin.
JUICIO DE REIVINDICACION:
Persigue la restitucin de la cosa con todos sus accesorios. Pero junto a la accin ppal pueden
acumularse acciones accesorias, que tienden a la reparacin de los perjuicios. Cuando la AR no es
posible la accin resarcitoria tiene carcter ppal.
El actor puede optar por la reivindicacin o una accin personal contra el enajenante, si opta por la
ultima y logra una indemnizacin, cesa el derecho de reivindicar.
MEDIDAS DE SEGURIDAD DURANTE EL JUICIO
Si existe peligro que el demandado enajene la cosa o la deteriore, proceden las medidas para
impedir esto:
-Puede trabarse embargo preventivo acompaado de secuestro, pero debe haber motivo para temer
que se pierda o deteriore en manos del poseedor
-Anotacin de litis: para alertar a 3ros acerca de la existencia del juicio
-Prohibicin de imnovar: ej cuando el poseedor hace deterioros de la cosa , la medida tiende a
impedir que los siga consumando.
LA PRUEBA
Compete al reivindicante, mediante la presentacin de ttulos ( instrumentos ) o bien aduciendo
simplemente el hecho de su posesin, tambin puede aducir el hecho de su posesin. 4 casos
1) Ttulo presentado solo por el actor de fecha posterior a la posesin del demandado......no es
suficiente, tiene que ser ttulos ms antiguos de fecha anterior a la posesin actual
2) Ttulo presentado solo por el actor de fecha anterior a la posesin, .......se presume que el autor
del ttulo era el poseedor y propietario. Si los ttulos presentados anteriores a la posesin del
demandado, el cdigo consagra doble presuncin: a) presume que el autor del ttulo y no el
reivindicante era poseedor y propietario de la heredad
3) Ttulos presentados por actor y demandado emanados de una misma persona.......se presume el
primero que ha sido puesto en posesin se reputa propietario ( primero en el tiempo primero en el
derecho) Se reputa propietario al primero que recibi la tradicin o sea el que antes tuvo el ttulo
y el modo
4) Titulos presentados por actor y demandado provenientes de diferentes personas........se presume
serlo el que tiene la posesin
EFECTOS DE LA SENTENCIA:
Son acciones de CONDENA no declarativas. Establecen la obligacin de restituir el objeto, y
comprende todas las cosas accesorias adheridas fisicamente al inmueble, no as los muebles de
una casa.

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DERECHOS REALES

Si la cosa reivindicada es mueble, el demandado cumple devolvindola en le lugar donde ella se

encuentra y si luego de haber tomado conocimiento la llevo a un lugar lejano, debe restituirla adonde
antes se encontraba a su costa.

ACCION CONFESORIA
2795 : Es la que deriva de los actos que de cualquier modo impidan la PLENITUD de los DR o las
servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restrablezcan.
Hay 3 corrientes donde los autores interpretan que:
a) La accin se ejerce contra los actos que impidan la plenitud de los DR o las serv. Act. Siempre
que el impedimento sea absoluto. Ya que si es parcial procede la Acc. negatoria.
b) Los titulares de serv. Pers. Y reales cuando fuesen desconocidos esos derechos
c) La de ALLENDE que estn legitimados para promover la accin y compete a los
-Poseedores legtimos de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de
ejercer los derechos inherentes a la posesin,
- a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas cuando fuesen
impedidos de ejercerlas,
- a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesin.
Esta accin protege a las servidumbres y a los titulares de los dems DR sobre inmuebles que se
ejercen por la posesin.
Los LEGITIMADOS para ejercer la accin son:
-Titulares de DR que se ejercen por la posesin
-Titulares de servidumbres reales y personales
-Acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes
PROCEDE CONTRA: Cualquiera que impida ejercer los derechos inherentes a la posesin o las
servidumbres activas.
PRUEBA
a) Cuando el derecho impedido no fuese servidumbre, al actor le basta con probar su derecho de poseer el
inmueble
b) Cuando el derecho impedido fuese una servidumbre habr que comprobar el derecho de poseer el
inmueble dominante y la serv.
c) Cuando la accin es intentada por el acreedor hipotecario, tendr que probar el derecho de poseer el
inmueble, la serv. Y el der, de hipoteca.

ACCION NEGATORIA
2800: es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del
ejercicio de los DR a fin de que esa libertad sea restablecida.
Garantiza la libertad del ejercicio de los DR , pero el ataque nunca debe llegar a la desposesin
porque si as fuera procede la AR
Todos los DR que se ejercen por la posesin estn protegidos por la AN

89

DERECHOS REALES

COMPETE a:
- Todos los titulares de DR que se ejercen por la posesin cuando se cuestiona la libertad de su
ejercicio. O son impedidos de ejercer libremente el ejercicio de poseer
-Corresponde a los poseedores de inmuebles
-a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.
CONTRA: Cualquiera que impida el libre ejercicio del derecho de poseer
EFECTOS: condenacin al pago de los perjuicios ocasionados por el ejercicio anterior e indebido del
derecho. Incluso puede contemplarse una fianza para garantizar la abstencin futura.
PRUEBA: Al demandante le basta probar su derecho de poseer o se derecho de hipoteca
PUBLICIDAD DE LOS D.R. Dado el carcter absoluto de los DR no se concibe que el
sujeto pasivo de la relacin jurdica deba respetarlos si no los conoce. Y ese conocimiento se
efectiviza a travs de la publicidad, cuyo fin primordial es la tutela de aquellos terceros que tienen
un inters legtimo en que no se les oponga un derecho que no pudieren conocer.
En el derecho germnico surgi la verdadera gnesis de la publicidad tal como se concibe en la
actualidad.
El sistema frances tena un sistema declarativo de publicacin obligatoria en la actualidad
El sistema aleman lleva una hoja especial de cada inmueble donde consta su historia jurdica
El sistema TORRENS ( Australia) consiste en que el interesado presenta una solicitud en el Registro
acompaado de ttulos, planos de la finca y honorarios de inscripcin, el registrador procede a la
matriculacin y expide dos ejemplares de ttulo de propiedad uno queda en el registro y el otro se
entrega al interesado.
SISTEMAS REGISTRALES:
A) Registros reales: Se destina a c/inmueble un folio especial, en el que se registran el dominio,
todas sus mutaciones y gravmenes , la ventaja es que la sola lectura del folio hace posible
constatar el estado del dominio y sus antecedentes.
B) Registros personales: Se llevan las inscripciones por orden de presentacin indizados
alfabeticamente por la inicial del apellido del titular del dominio regia entre nosotros hasta la ley
17,801 era muy dificultoso conocer la historia juridica de la finca
C) Registros declarativos y constitutivos: Cuando es declarativo el DR nace fuera del registro y
la inscripcin se limita a dar oponibilidad frente a terceros, su inscripcin es importante para que
sea oponibles a terceros interesados. Cuando la inscripcin es constitutiva, antes de ella no hay
DR . La misma da nacimiento al DR
D) Reg. Que convalidan o no los ttulos: Depende la distincin segn que la inscripcin sea o no
factor de saneamiento de los ttulos que ingresan al registro.Convalidantes: La inscripcin sanea
errores. (Alemania, Suiza) No convalidantes: no se subsana el error (Espaa, Francia,
Argentina)
VELES SARFIELD : Critic el sistema Francs por que deca que el DR nace solo por el acuerdo de
voluntades y Veles deca que faltaba la tradicin y se content con una publicidad traditiva para los
DR en gral. Y para el solo la hipoteca que es un DR que no se ejerce por la posesin admini la
publicidad registral. Asi el CC exiga titulo y modo para la CONSTITUCIN DE los DR , no tuvo en

90

DERECHOS REALES

cuenta que era necesario la creacin del registro de la propiedad, si unicamente creo el registro
para las hipotecas.Veles fue criticado por esto Pero leyes locales agregaban un nuevo requisito la
inscripcin apareciendo registros descentralizados
LA PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA EN EL CC:
La hip. Debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado al registro de ellas.
La constitucin de la hipoteca no perjudica a 3ros, sino cuando se ha hecho pblica por su
inscripcin en el registro. Y se constituye por escritura pblica, se considera registrada.
>>Con respecto al plazo de inscripcin segn el 3137 CC deba hacerse en los 6 das siguientes al
otorgamiento de la escritura hipotecaria plazo que se ampliaba cuando el registro estaba mas de 2
leguas de distancia, despues de la sancin de la ley 17801 se lo llev a 45 das .
El procedimiento del registro: se ha de presentar al oficial publico encargado del oficio de hipotecas,
la primera copia de la escritura y los gastos del registro son a cuenta del deudor. Una vez
presentada , el oficial anotador debe tomar razn de ella en el termino de 24 hs esta debe hacerse
en los registros sucesivamente sin dejar blancos en que puedan anotar otro registro, una vez
efectivizada la inscripcin, el oficial anotador debe poner nota en la escritura hipotecaria , indicando
la fecha y folio del libro. Con respecto a los certificados que emite el encargado de las hipotecas, no
debe darlos, sino por orden del juez, certificando las hipotecas registradas o de que determinado
inmueble est libre de gravamen.
Despus de la reforma de las leyes 17.711 y 17801, la primera sustituyo el art 2505 por la ad. O
transm. De DR sobre inmueb., solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los
respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Estas
transmisiones o adquisiciones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
Como la duda era si dicha inscripcin era declarativa o constitutiva se redact la ley 17801 donde el
art 2 vino a aclarar definitivamente las dudas, acerca del carcter de la inscripcin. Siendo esta
declarativa porque la constitucin del DR nace del ttulo y el modo.
La ley 17.801 : es la ley que rige los registros de la propiedad inmueble y subsana los errores del
2505 el cual dice que con la inscripcin nace el DR
Esta ley dice que la inscripcin es para oponibilidad a 3ros y tiene los siguientes ppios:
a) Inscripcin: Todo documento por el que se constituyen, transmiten, declaran o modifican o
extinguen DR sobre inmuebles debe ser inscripto para darle oponibilidad a 3ros
b) Presuncin registral: Se refiere a que por los datos que figuran en el registro,
es el nico modo de acreditar la plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos
c) Especialidad: Se refiere al inmueble que va a gravitar el mecanismo registral, a cada inmueble
se le adjudica un folio en el que se especifican todos los datos para su individualizacin.
d) Tracto sucesivo: Implica un encadenamiento perfecto entre todos los documentos registrados,
derivando uno de los otros, sin solucin de continuidad y orden cronolgico
e) Rogacin: El registro no acta de oficio, sino a solicitud de parte interesada
f) Prioridad: Es una aplicacin del ppio primero en el tiempo primero en el derecho es decir una
inscripcin anterior prevalece sobre otra posterior.
Esta ley tiene alcance nacional, quedando vigente las locales pero como reglamentarias de lo
atinente a la organizacin, funcionamiento y nmero de registros.
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Los sistemas de tracto abreviado, se circunscriben operaciones previas se utiliza para el trmite
sucesorio
La finalidad es meramente publicitaria, el DR nace extraregistralmente, la publicidad es necesaria
para oponer el derecho a terceros interesados de buena fe.
DOCUMENTOS INSCRIBIBLES:
a) Los que constituyen DR
b) Los que transmiten DR
c) Los que declaran D
d) Los que modifican D
e) Los que extinguen D
f) Los que disponen embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares
g) Los que establezcan otras leyes, como boletos de c/venta, bien de familia, escritura de afectacin
y los boletos de prehorizontalidad
h) Por excepcin los instrumentos privados
PLAZO DE PRESENTACIN DE ESCRITURAS: Es de 45 das desde su otorgamiento, salvo la
constituida en el extranjero. Presentado el documento en el registro , el mismo debe ser calificado
( EXAMEN DE LEGALIDAD) Se verifica si coincide el titular registral con quien aparece en el
documento disponiendo de su derecho. Luego se constatan las formas del mismo ( sellos, firmas,
etc.)
Calificado el documento, si no se observan fallas, se lo manda a inscribir, si aparecen defectos
pueden ocurrir dos cosas: a) si el documento revela nulidad absoluta o manifiesta se rechaza la
inscripcin b) Si contiene defectos subsanables, dentro de los 30 das se devuelve al interesado
para que lo corrija indicndose el defecto, mientras se manda a inscribirlo provisionalmente por 180
das que pueden prorrogarse a peticin fundada. Si se esta de acuerdo con la observacin se puede
solicitar se rectifiquela decisin y si no se accede queda abierta la via de recurso ante el Director del
Registro y si es desestimado se presente un recurso de apelacin ante la Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil.
MATRICULACIN : Con la ley 17801 introduce en todo el pas el sistema de folio real, dejando de
lado el mtodo cronolgico personal. Los inmuebles se matriculan en el lugar de su ubicacin. Se
utiliza el FOLIO REAL que se asigna a cada inmueble donde refleja toda su historia jurdica. En el
folio se consignan las posteriores transmisiones de dominio, las hipotecas, otros DR , cancelaciones,
constancias de las certificaciones expedidas. Rige el PPIO DE ENCADENAMIENTO del titular del
dominio, cada folio debe resultar del perfecto encadenamiento del titular del dominio, por ello para
transmitir el dominio es necesario que el titular aparezca en el registro.
Cuando se expide un certificado, el registro no dar otro dentro del plazo de su vigencia y toma nota.
La emisin del certificado produce el efecto publicitario del negocio en gestacin, el llamado
BLOQUEO O CIERRE REGISTRAL que implica la inmutabilidad de la situacin registral a favor de
quien solicit el certificado. Durante el periodo que va desde su expedicin hasta el cumplimiento
de los 45 das QUE SE TIENEN PARA PRESENTAR LA ESCRITURA EN EL REGISTRO. Durante
la vigencia del bloqueo pueden ingresar otros documentos que se anotaran provisionalmente y que
pueden llegar a tener prioridad, si la primera operacin no respeta los plazos legales.
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DERECHOS REALES

Ej:.El registro expide un certificado a pedido de un escribano para autorizar la venta de un inmueble.
Cinco das despus ingresa un oficio de anotacin de embargo sobre el inmueble el cual es anotado
provisionalmente, si se hace la escritura y se presenta dentro de los 45 das, caduca la anotacin del
embargo, de lo contrario vencido el plazo y no presentada la escritura, cesa el bloqueo y procede el
embargo, ya convertido en definitivo.
La publicidad del registro cumple con dos modos: a) por la exhibicin de los asientos y b) por las
certificaciones que se expiden.
Los certificados sirven para acreditar con relacin a 3ros la plenitud, limitacin o restriccin de los
derechos inscriptos y la libertad de disposicin. Los plazos se cuentan desde la cero hora de
expedido el certificado.
El registro tambin tramita la cancelacin de inscripciones y anotaciones son a solicitud de la parte
interesada o de pleno derecho
EL CATASTRO NACIONAL: Es un registro, censo, patrn, catlogo o inventario de la riqueza
territorial de un pas,se determinan las fincas rsticas o urbanas del mismo mediante su descripcin
grfica como as mismo su evaluacin o estimacin econmica, con un fin de tipo fiscal y con fines
auxiliares como orden econmico administrativo, social y civil. Brinda datos sobre la distribucin de
la riqueza, cumple fines estadisticos.

PRIVILEGIOS:
3875 El derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro.
Los privilegios solo pueden nacer de la ley, al deudor le esta vedado crearlos a favor de sus
acreedores.
Se supone la concurrencia de varios acreedores sobre los bienes de un mismo deudor que se
encuentra en estado de insolvencia, si no fuera as no habra razn para hablar de preferencias de
unos con respecto a otros, pues todos tendran seguridad de cobrar.
NATURALEZA JURIDICA: Son cualidades o prerrogativa que uno tiene, y el sentido jurdico esta
dato por el articulo 3875 y es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con
preferencia a otro.En principio todos los acreedores estaran en ppio de igualdad pero la ley le da
preferencia a uno.
>Caracteres:
-Tienen origen legal se rigen por disposiciones de orden publico, los establece la ley ante
determinadas situaciones . Las partes no pueden crear privilegios se rigen por imposiciones. Hay
privilegios en el CC , en la ley de contratos de trabajos, etc.
-El fundamento del porque la ley le da privilegios a algunos lo dio un profesor famoso de la
universidad de la plata que se llama MOLINARIO: Deca que hay una desigualdad de hecho que
trae aparejada la igualdad jurdica (Ej si un campesino pide un crdito para levantar una cosecha

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sino no puede trabajar o un medico que salva la vida sus honorarios tengan algn privilegio , ac
habra una desigualdad jurdica por eso la ley otorga esos privilegios
-la naturaleza jurdica de los privilegios: Algunos autores dicen que no es un derecho real otros que
si pero no es un derecho real porque los derechos reales estn taxativamente enumerados por la ley
y los privilegios no figuran como tal. Pero tampoco tiene las caractersticas de un derecho personal.
En realidad son calidades que tienen ciertos crditos otorgados por la ley para ser cobrados con
preferencia a otros y de ah los caracteres que tienen los privilegios:
-Son de origen legal
-Se rigen por disposiciones de orden publico
-Son indivisibles lo que significa que el crdito es indivisible si me tienen que pagar $ 100 y me
pagan $ 50 por los $50 restantes sigo teniendo privilegio
Como antecedente histrico la teora de los privilegios tuvo su origen en Roma donde se
reconocieron ciertas preferencias generales en favor del Fisco, los municipios . Con las legislaciones
antiguas como la espaola y francesa el numero de preferencias aumento y recin en el derecho
moderno se ha desarrollado una teora general de los privilegios.
>El concepto jurdico esta dado por el articulo 3875 ver definicin... En principio todos los acreedores
tienen derecho a cobrar pero la ley le da cierta preferencia a algunos para ser pagado.
Caracteres:
-876 Nacen exclusivamente de la ley ella los establece, la voluntad de las partes no pueden crearlos
-Son excepcionales
-Son accesorios al crdito al cual se reconoce la preferencia art 3877
-Son indivisibles es decir que la preferencia existe hasta tanto el crdito no haya sido pagado. Hasta
que no se paga el total subsiste el privilegio hasta que se abona la totalidad de la deuda.
* No son ni derechos reales y menos personales porque no confieren un derecho sobre la cosa en si
misma.
Clasificacin: Se clasifican en:
1)Creditos con privilegio general PRIVILEGIOS GENERALES ( El asiento es la totalidad de los
bienes muebles e inmuebles )
no hay crditos con p.g. que abarquen la totalidad de los bienes inmuebles sin abarcar los muebles)
2)Creditos con priv. Especial PRIVILEGIOS ESPECIALES ( recaen sobre un determinado bien
mueble o inmueble)
hay otras diferencias:
>En cuanto al cobro: Un crdito con priv. General se cobra una vez decretada la apertura del
concurso o la declaracin de quiebra del deudor, en cambio un crdito con privilegio especial se
cobra con prescindencia de la apertura del concurso o la declaracin de quiebra del deudor.

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>En cuanto a los intereses: En crditos con priv. Gral llegan los intereses hasta la apertura del
concurso o la declaracin de quiebra del deudor. En cambio un cred con priv. Especial los intereses
llegan hasta el momento de su efectivo pago.
>En cuanto a la naturaleza jurdica: No es un derecho real porque no esta enumerado por la ley,
tampoco es un derecho personal. Es una calidad que la ley otorga a determinados crditos.
* En la practica el que cobra siempre es el que tiene el crdito hipotecario ( 3937)
* El asiento puede ser los bienes muebles o inmuebles:

CREDITOS QUE RECAEN SOBRE LOS BIENES INMUEBLES:

1) Gastos de justicia: hechos en inters de los acreedores, recaen sobre la totalidad de los bienes
inmuebles ( 3879 y 3990 ). Es un crdito de privilegio general
2) Crdito hipotecario: Recaen sobre el inmueble hipotecado. Es un cred priv especial ( 3937)
3) Gastos funerarios: Recae sobre la totalidad de los bienes inmuebles. Por lo tanto es un Cred de
priv. Gral ( 3880)
4) Vendedor : Recae sobre el precio del inmueble vendido. Y Es un crdito de priv. Especial. (39163934)
5) Impuestos: Recae sobre un inmueble objeto de la disposicin (3979) ( Se puede vender una
propiedad y los impuestos persiguen al deudor. Es un Cred de priv especial
6) Gastos de ultima enfermedad: Recae sobre los bienes todos los bienes inmuebles. Es un crdito
de priv general ( 3880)
7) Salarios sobre cierto tiempo: Recae sobre todos los bienes inmuebles. Es un c. De priv. Gral
(3889)
8) Alimentos sobre cierto tiempo: Recae sobre todos los bienes inmuebles. Es un c de priv gral art
3880 4ta parte y 3882

CREDITOS QUE LLEVAN PRIVILEGIOS CUYO ASIENTO SON LOS BIENES MUEBLES
1) Gastos de justicia: Recaen sobre todos los bienes muebles. Son crditos con privilegio general
2) Gastos funerarios: recaen sobre todas las cosas muebles y es un crdito de priv. Gral
3) Gastos de conservacin de la cosa: Recaen sobre la cosa conservada. Es un cred. Con priv.
Espec. (3401)
4) El gasto del transportista: Es un crdito que recae sobre la cosa transportada y es de priv
especial

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5) El crdito del hotelero: Este recae sobre la cosas muebles introducidas por los pasajeros y es de
priv especial. Cuidado con introducir dinero porque se pierde despus.
6) Gastos de ultima enfermedad: recaen sobre todos los bienes muebles. Es un cred de priv general
7) Credito del locador: recae sobre los muebles del inquilino (3990) es un cred con priv espec.
8) Credito prendario: recae sobre la cosa mueble prendada es un cred de priv espec.

Estan excluidos de privilegio:

-Los bienes inembargables ya que si el deudor no puede ser desapoderado no tiene sentido el
privilegio
-El dinero y los ttulos de crdito que se encuentren en la casa 3883
-Las cosas muebles que no estn en el predio con carcter permanente sino accidental y para ser
sacadas de all
-Los muebles que el locador sabia que no pertenecan al locatario

Los privilegios se extinguen:

-Por extincin del crdito ppal
-Por renuncia del privilegio hecha por el titular
-Por perdida o destruccin de la cosa afectada
-Por haber salido los bienes del patrimonio del obligado

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