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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. UBICACIN LEGAL:
urbana Ley 820 de 2003.
2. DEFINICIN LEGAL.
ARTICULO
1973.
<DEFINICION
DE
ARRENDAMIENTO>. El
arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado.
- La ejecucin de obras y la prestacin de servicios ya no son
modalidades de contrato de arrendamiento.
- Hoy el arrendamiento por respeto a la dignidad humana esta contrada a
cosas, no a personas.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
4. CARACTERSTICAS.
Consensual.- Es una caracterstica propia de este contrato, trtese de bienes
muebles o inmuebles.
Bilateral.- Ambas partes se gravan y obtienen beneficios.
Oneroso.- Se establece el pago de un precio, que de ser mensual se le denomina
renta.
Principal.- Su existencia no se sujeta a otro contrato; subsiste por si solo.
Es de mera tenencia.- Se concede el uso; la tenencia de la cosa sin trasmitirse la
propiedad.
De tracto sucesivo.- Se realiza o ejecuta peridicamente, lo cual significa que las
obligaciones se cumple sucesivamente y perduran por todo el termino de duracin
del contrato. Efectos, por ejemplo, en materia de terminacin se predica la recisin
mas no la resolucin del contrato, pues, en la recisin sencillamente se termina el
contrato, en cambio, con la resolucin se busca volver todo al estado en el cual se
encontraba.
Es acto de administracin. Por oposicin al acto de disposicin, el
arrendamiento es una acto de administracin en el sentido de que quien arrienda
no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no lo enajena.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
5. ELEMENTOS ESENCIALES
LA COSA ARRENDADA
Para nuestro concepto son dos:
EL PRECIO O LA RENTA
5.1. LA COSA ARRENDADA.
La cosa arrendada debe existir al momento de perfeccionarse el contrato, o por lo
menos debe tratarse de cosa que se espera que exista, en cuyo caso el contrato
queda sujeto a la condicin de que la cosa llegue a existir como para el mismo
evento lo dispone el artculo 1869 del C.C. respecto al contrato de venta. Si se
arrienda cosa que no existe, y no llega a existir, el contrato carecer de objeto y
ser nulo, o todava ms, inexistente. (Gmez, 2008, p. 202)
5.1.1. Cosas arrendables (Art. 1974 C.C): 1) Cosas Corporales; 2) Incorporales
(derecho de usufructo art. 852 C.C; 3) Cosas no consumibles (al menos que se
arrienden para exhibirse frutas, botella de vino); 4) Cosa ajena art. 1974 inciso 2.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
5. ELEMENTOS ESENCIALES
LA COSA ARRENDADA
Para nuestro concepto son dos:
EL PRECIO O LA RENTA
5.2. EL PRECIO EN EL ARRENDAMIENTO.
5.2.1. DINERO. El precio, como ya se dijo, constituye otro elemento esencial del
contrato de arrendamiento. Sin precio que se obligue apagar el arrendatario al
arrendador, no puede haber arrendamiento.
5.2.2. FRUTOS NATURALES DE LA COSA. Cuando consista en frutos de la cosa
arrendada, puede determinarse en dos formas: 1) en una cantidad cierta y fija de
frutos, como tantas arrobas de caf; y, 2) una cuota proporcional de los frutos que
produzca el inmueble, como la mitad, la tercera o la cuarta parte del caf que se
perciba en cada cosecha, en este segundo caso el arrendamiento asume el
carcter de contrato aleatorio. (Art. 1975 y 2041 C.C)
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
6. FORMA DE CELEBRAR EL CONTRATO
ARTICULO 1979. <DERECHO DE RETRACTO Y
EXISTENCIA DE ARRAS>. Si se pactare que el
arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme
escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta
que as se haga o hasta que se haya procedido a la entrega
de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirn bajo
este respecto las mismas reglas que en el contrato de
compraventa.
-Consensual no requiere formalidad alguna.
- Puede hacerse por escritura pblica.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7. DE LAS OBLIGACIONES DEL
ARREDAMIENTO DE COSA. (1982 C.C)
ARRENDADOR
DEL
EN
EL
ARRENDADOR>. El
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7.1. ENTREGAR LA COSA ARRENDADA.
Constituye la principal obligacin del arrendador, pues fcilmente se
entiende que sin la entrega de la cosa no puede el arrendatario entrar a
gozar de ella.
7.1.2. Cundo debe hacerse la entrega? Por analoga se deben aplicar
las reglas de la compraventa: la entrega debe hacer inmediatamente
despus de perfeccionado el contrato, o a la poca prefijada en l (art.
1882).
7.1.3. Dnde debe hacerse la entrega? Tampoco dice nada el cdigo
sobre este punto. Si expresamente no se ha convenido en el contrato
nada al respecto, el lugar de la entrega se determinar por las reglas que
seala el lugar donde be hacerse el pago (art. 1646), cuando se trata de
cosa mueble.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7.1.4. En qu estado debe entregar el arrendador el cosa
arrendada?
El Cdigo nada dice al respecto. La doctrina, ha llegado a la conclusin
que en materia de arrendamiento de cosa arrendada, es de la naturaleza
del contrato entregar la cosa en buen estado. Lo cual quiere decir que,
como lo seala Cesar Gmez Estrada, fcilmente puede entenderse que
el arrendatario puede renunciar a exigir que se entregue en buen estado.
Fundamentos (artculo 2005, inc. 3y articulo 2033 inc. 2).
7.1.5. Imposibilidad de hacer la entrega, por culpa del arrendador.
Art. 1983 C.C.
Ejemplo de errneo y buena fe, cuando se contrata una inmobiliaria y al
tiempo usted sigue haciendo gestin para arrendar, y en efecto, celebra el
contrato, sin percatarse que la inmobiliaria ya lo arrend.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7.1.6. Mora del arrendador en entregar la cosa.
CASO EN EL CUAL SOLO PUEDE SOLICITAR INDEMNIZACIN
De conformidad a lo dispuesto en el artculo 1984 inc.1, Si el
arrendador ha incurrido en mora culpable de entregar la cosa, la regla
general es que de que tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de
perjuicios. Como se infiere se presenta una excepcin a la regla general
prevista en el artculo 1546 del C.C.
CASO EN EL CUAL PUEDE PONERLE FIN UNILATERALMENTE
De conformidad a lo dispuesto en el artculo 1984 inc. 2. Si por el
retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del
contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las
circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir del
contrato, quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre
que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7. 2. OBLIGACIN DE MANTER LA COSA EN BUEN ESTADO.
Mientras dure el arredramiento el arrendador tiene que procurar al
arrendatario el disfrute de la cosa arrendada en buen estado. La medida
de esta obligacin de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del
estado en que el arrendador se obligo a entregar.
7.2.1. En qu cosiste esta obligacin?
ARTICULO
1985.
<RESPONSABILIDAD
DEL
MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA>.La obligacin
de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en
hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones
necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REPARACIONES NECESARIAS.
se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desaparece, o
se destruye, o no sirve para el uso a que se le destina Alessandri Rodriguez
REPARACIONES LOCATIVAS.
Son aquellas cuya ejecucin corre por cuenta del arrendatariolas que segn la costumbre
del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de
deterioro que ordinariamente se producen pro culpa del arrendatario o dependientes, como
el descalabro de las paredes o cercas, rotura de cristales.
Son igualmente ejemplo de estas las sealadas en el artculo 2029 cuando dice el inquilino
de casas, almacenes u otros edificios es especialmente obligado:
1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se
desencajen.
2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
Se entender que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a
menos que se pruebe lo contrario.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REPARACIONES NECESARIAS.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
MEJORAS UTILES.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CARACTERISTICAS.
Bilateral: Ambas partes se obligan recprocamente.
Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persiguen utilidades.
Consensual: Se perfecciona con el simple acuerdo entre las partes sobre el precio y la
cosa. Ello sin importar, que por costumbre el acuerdo este representado en un documento.
De ejecucin instantnea. Se realiza o ejecuta peridicamente, lo cual significa que las
obligaciones se cumple sucesivamente y perduran por todo el termino de duracin del
contrato.
Acto administrativo, no dispositivo. El arrendamiento nicamente trae consigo actos
meramente administrativos.
Principal. El contrato de arrendamiento subsiste por si solo, autnomamente, tiene vida
propia.
Nominado. Se encuentra calificado como tal y regulado en nuestro ordenamiento jurdico.
Prorrogable. Existe la posibilidad de continuar o renovar el contrato de arrendamiento.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DE COSAS.
CLASES DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
COSAS
Arrendables
Las que pueden
usarse sin
consumirse.
Art. 1974
C.C
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EL
PRECIO
Art. 1975 C.C
En
Dinero
Frutos
naturales de
la cosa
arrendada.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REQUISITOS DEL PRECIO.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.
I.
CONCEPTO:
a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos
conexos, los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce
del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin en
el mismo. Los servicios, usos, cosas conexas pertenecen a la esencia del contrato,
comoquiera que aluden a los servicios pblicos domiciliarios y dems que son
inherentes al goce del inmueble.
b) Servicios, cosas o usos adicionales. () no inherentes al goce del inmueble.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrn pactar la
inclusin o no de servicios, cosas o usos adicionales. Ejemplo, muebles, enseres de
casa, televisor, equipo de sonido. Elementos accidentales del contrato.
En ningn caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos
adicionales podr exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del
arrendamiento del respectivo inmueble. Art. 2 ibdem.
INDIVIDUAL.
Hace referencia al inmueble que recibe para su vivienda una persona natural, varias
de ellas, una familia o una persona jurdica. Las caractersticas principales de esta
clase de contrato son:
El arriendo comprende la totalidad de bien,
El albergue es para el arrendatario o su familia,
El contrato de arrendamiento se celebra con uno o con ms personas
naturales o jurdicas.
Los arrendatarios asumen obligaciones comunes y solidarias.
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.
MACOMUNADO.
Se presenta cuando dos o ms personas naturales reciben en arrendamiento un bien
o parte de este, pagando el canon conjuntamente de manera solidaria. Las
caractersticas de este contrato son:
El contrato de arrendamiento es celebrado con dos o mas personas por ende
la solidaridad en el pago del canon es necesaria,
No se debe incluir a la familia de los arrendatarios,
Cobija la totalidad o parte de bien inmueble arrendado.
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.
COMPARTIDO.
Se celebra en el momento en el cual el arrendamiento verse sobre una parte del inmueble que
no es independiente de este, por lo tanto se debe compartir el inmueble en cuestin, tanto con el
arrendador como con los otros arrendatarios si los hay. Las caractersticas principales del
contrato compartido son:
El contrato de arrendamiento comprende una parte que no es independiente del bien
inmueble,
El goce del inmueble es compartido
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.
DE PENSIN.
Se presenta en el momento en que este verse sobre parte de un inmueble que necesariamente
deba contener servicios, cosas o usos adicionales. El trmino del contrato no podr ser superior
a 1 ao. Sin embargo, cualquiera de las partes podr darlo por terminado antes de que se
complete el plazo sin olvidar previo aviso de diez (10) das. El hecho de terminar el contrato no
implica que quien lo dio por terminado le deba indemnizacin de perjuicios a la otra parte. Las
caractersticas principales de este tipo de contrato son:
La duracin del contrato es inferior a 1 ao, pero cualquiera de las partes puede darlo
por terminado antes del vencimiento de este, siempre y cuando le enve un preaviso a la
otra parte,
Una vez terminado el contrato, no se deben indemnizaciones,
El contrato consiste en el goce de una parte del inmueble,
El arrendatario debe compartir el inmueble con otros inquilinos
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.
REGLA GENERAL.
El precio del arrendamiento ser fijado por las dentro del contrato y su valor no podr ser
superior al 1% del valor comercial del bien arrendado; no obstante, la Ley 820 de 2003 en
su articulo 18 prescribe que este valor no podr ser mayor a lo equivalente a 2 veces el
avalu catastral.
El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por
ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo.
La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo
catastral vigente.