XAVIER FERRAN SANZ

ARQUITECTO TCNICO

Avda. dels Banys, 41-43, bajos A

08860 CASTELLDEFELS (BARCELONA)
Movil: 619.86.12.53
E-Mail: x.ferran.sanz@apabcn.cat
http://arquitecxferran.260mb.com

INFORME DE VALORACIN DE UNA VIVIENDA

SITUACIN:
POBLACIN:
SOLICITANTE:

INDICE
1.- IDENTIFICACIN, SOLICITANTE, FINALIDAD Y METODOLIGA ..........................- 3 2.- VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS DE LA FINCA .............................- 4 3.- DOCUMENTACIN Y COMPROBACIONES.................................................................- 5 4.- LOCALIDAD Y ENTORNO ................................................................................................- 6 5.- TERRENO .............................................................................................................................- 7 6.- DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN.............................................................................- 8 7.- SUPERFICIES ......................................................................................................................- 9 8.- SITUACIN URBANSTICA............................................................................................- 10 9.- RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN ..................................................................- 11 10.- ANLISIS DE MERCADO .............................................................................................- 12 11.- COMPARABLES VIVIENDAS ......................................................................................- 13 12.- DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS............................................- 14 13.- VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.......................- 20 14.- DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES .............................- 21 -

XAVIER FERRAN SANZ

-2-

ARQUITECTO TCNICO

1.- IDENTIFICACIN, SOLICITANTE, FINALIDAD Y METODOLIGA

El presente informe ha sido realizado por Xavier Ferran, Arquitecto Tcnico colegiado n
6222 en el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Tcnicos e Ingenieros de la Edificacin
de Barcelona, a peticin del solicitante.
1.1.- IDENTIFICACIN
Situacin: Carrer xxx
Localidad: Castelldefels
Provincia: Barcelona
Se trata de una vivienda en un edificio plurifamiliar aislado, arrendada.
1.2.- SOLICITANTE
Nombre: xxx
DNI/CIF: xxx
1.3.- FINALIDAD Y METODOLOGA
El objeto del presente informe es la valoracin del bien a efectos de determinar su
valor de mercado a fecha de valoracin, con finalidad de compraventa.
La valoracin no se realiza para las finalidades integrantes del mbito de
aplicacin de la orden ministerial ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de
valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, no obstante se utilizan los criterios de valoracin de las
disposiciones que contiene.
Se procede en el presente informe a la determinacin del valor de mercado
mediante el mtodo de comparacin, y dado que el bien inmueble de halla
arrendado, se calcula asimismo el valor por el mtodo de actualizacin de rentas.
1.4.- LIMITACIONES AL DOMINIO
No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las
sealadas en el informe, por lo que, en el caso de existir alguna, deber de
estudiarse su incidencia en el valor de la misma.

XAVIER FERRAN SANZ

-3-

ARQUITECTO TCNICO

2.- VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS DE LA FINCA

2.1.- VISITA AL INMUEBLE
La visita al inmueble fue realizada el dia 14 de Marzo del 2011.
El presente documento ha sido realizado por el mismo tcnico que realiz la visita
al inmueble.
Ha sido posible la localizacin. Se adjunta plano con ubicacin y documentacin
fotogrfica.
2.2.- ESTADO DEL INMUEBLE
El inmueble se encuentra terminado, en uso, y habitado. La vivienda objeto del
presente informe, se halla habitada por el arrendatario.
2.3.- FINCA REGISTRAL Y REFERNCIA CATASTRAL
Finca registral nmero, tomo xxx, libro xxx, folio xxx del Registro de la Propiedad
n XX de Gav.
Referencia catastral n xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

XAVIER FERRAN SANZ

-4-

ARQUITECTO TCNICO

3.- DOCUMENTACIN Y COMPROBACIONES

Vivienda con calidades medias, reformada recientemente, en buen
estado de conservacin.
3.1.- DOCUMENTACIN ANALIZADA
Se ha dispuesto de la siguiente documentacin:
Documentacin registral.
Documentacin catastral.
Escritura de Propiedad.
Recibo de alquiler.
Contrato de Arrendamiento.
Recibo IBI.
Recibo gastos de comunidad de propietarios.
3.2.- COMPROBACIONES REALIZADAS
Localizacin del inmueble con arreglo a la documentacin disponible.
Inspeccin ocular exterior de la finca.
Inspeccin ocular del interior de la vivienda, calidades de la vivienda,
conservacin y ocupacin.
Rgimen de proteccin pblica.
Proteccin del patrimonio arquitectnico.
Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente.
Consulta en pgina virtual de la oficina del Catastro.

XAVIER FERRAN SANZ

-5-

ARQUITECTO TCNICO

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.- TIPO DE NCLEO Y POBLACIN
El municipio de Castelldefels se halla ubicado en la comarca del Baix Llobregat,
provincia de Barcelona.
Segn el ltimo censo publicado, correspondiente al ao 2010, la poblacin es de
62.250 habitantes.
Al tratarse de un municipio con alto porcentaje de poblacin flotante, su poblacin
de hecho es sensiblemente superior, especialmente en el periodo estival.
La poblacin se ha ido incrementando de forma sostenida durante los ltimos
aos, siendo la tendencia actual a la estabilizacin de su crecimiento.
La actividad dominante de la poblacin es mltiple. Es de destacar el carcter
residencial y turstico del municipio, por lo que una parte importante de los
habitantes desarrolla su actividad laboral fuera del trmino municipal.
4.2.- DELIMITACIN ENTORNO
Barrio de Montmar, situado en la zona sur del ncleo urbano, al pie del macizo del
Garraf.
4.3.- SIGNIFICACIN DEL ENTORNO
Entorno urbano totalmente desarrollado, con un grado de consolidacin completo
y carcter residencial. Una parte de las edificaciones corresponde a segundas
residencias, decantndose lentamente el uso a primera residencia.
Ordenacin en manzana, edificaciones principalmente unifamiliares, con una
densidad baja.
La calidad de la construccin es de nivel alto en edificaciones actuales y antiguas,
con edificaciones de 30 a 50 aos de antigedad. Las nuevas construcciones
representan, aproximadamente, el 30% del total.
El nivel socio-econmico predominante de los habitantes del entorno es medioalto.
La tipologa principal de los edificios son viviendas unifamiliares, de una y dos
plantas, pareadas, y minoritariamente, plurifamiliares.
4.4.- INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO
Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente
buen estado de conservacin.
Evacuacin de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general.
Existe suministro elctrico. El alumbrado pblico es suficiente. Las vas de acceso
estn pavimentadas.
4.5.- EQUIPAMIENTO BSICO Y COMUNICACIONES
El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las
necesidades de la poblacin. Instalaciones comerciales cercanas, al estar cercano
el ncleo urbano.
Las comunicaciones son normales con suficientes transportes pblicos (estacin
tren Cercanias a 10 minutos caminando).

XAVIER FERRAN SANZ

-6-

ARQUITECTO TCNICO

5.- TERRENO
5.1.- CARACTERSTICAS FSICAS
El terreno est ocupado por la edificacin, no siendo relevante su descripcin a los
efectos de la valoracin del inmueble.
5.2.- INFRAESTRUCTURA INTERIOR
Dotado de todos los servicios urbanos bsicos.

XAVIER FERRAN SANZ

-7-

ARQUITECTO TCNICO

6.- DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

6.1.- CARACTERSTICAS FSICAS
Se trata de un edificio aislado que se desarrolla en 3 plantas sobre rasante.
La distribucin por uso y plantas es la siguiente:
Planta baja ms dos destinadas a viviendas.
La vivienda consta de recibidor, saln comedor, cocina, aseo, bao, tres
habitaciones y terraza. Plaza de aparcamiento y trastero.
6.2.- EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES
Se han considerado espacios comunes acordes con la tipologa y calidad del
inmueble. El edificio cuenta con equipamiento estndar.
6.3.- CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS
Elementos fundamentales:
Fachada: Obra vista / monocapa
Cubierta: plana.
Instalaciones:
Instalacin estndar.
Ascensor: si.
6.4.- ESTADO ACTUAL
El bloque es de construccin de 1983 y se encuentra en buen estado de
conservacin, con calidades buenas. Se ha realizado un correcto mantenimiento
del edificio.
6.5.- TERMINACIONES Y ACABADOS
Los acabados interiores son los adecuados para ste tipo de vivienda con
pavimentos de gres, pintura plstica en paredes, alicatado y falsos techos de
lamas en zonas hmedas.

XAVIER FERRAN SANZ

-8-

ARQUITECTO TCNICO

7.- SUPERFICIES
Finca registral xxx
Vivienda: 1 3
Superficie Registral: 83 m2.
Superficie Catastral: 88 m2.
Superficie til: 74 m2.
Superficie construida con elementos comunes: 92 m2
Superficie adoptada: 92 m2.

XAVIER FERRAN SANZ

-9-

ARQUITECTO TCNICO

8.- SITUACIN URBANSTICA

El inmueble se encuentra dentro de ordenacin, Suelo Urbano Consolidado, calificacin
R4 (ordenacin abierta), segn Mapa Urbanstic de Catalunya, y calificacin municipal
20a/9 (subzona plurifamiliar).

XAVIER FERRAN SANZ

- 10 -

ARQUITECTO TCNICO

9.- RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN

9.1.- SITUACIN ACTUAL
Segn consta en la documentacin aportada por el propietario, se considera la
siguiente situacin:
Titular Arrendamiento: xxx
Fecha del contrato: 02/01/2008.
Clusula de revisin de rentas: Si.
Situacin de Ocupacin: arrendado.
Situacin de Proteccin: Libre de venta y renta.

XAVIER FERRAN SANZ

- 11 -

ARQUITECTO TCNICO

10.- ANLISIS DE MERCADO

10.1.- CARACTERIZACIN
Entorno con oferta inexistente en el mercado primario, con actividad moderada el
mercado secundario.
El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual,
existiendo desequilibrio entre oferta y demanda, debido a la recesin econmica.
En fecha de valoracin el mercado sigue en fase de recesin.
Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre 2.500 a 4.000 /m,
para superficies medias (mercado secundario).
La tendencia de los precios es negativa, con tiempos de venta estimados
superiores al ao.
Las viviendas de la zona tienen bsicamente carcter de primera residencia,
aunque existe una parte dedicada a la segunda residencia, no obstante en lenta
disminucin.
10.2.- TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS
Revalorizacin:
La revalorizacin de la zona es negativa actualmente ya que estamos en un
proceso de recesin con tendencia a la bajada de precios.
10.3.- CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO
Adaptacin de la tipologa valorada a la demanda: Media
Facilidad global del inmueble para la reventa: Media baja.
10.4.- OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO
Capacidad de revalorizacin del inmueble: no significativa.
Capacidad de revalorizacin del entorno: no significativa.
Capacidad de revaloracin del mercado: nula / negativa.

XAVIER FERRAN SANZ

- 12 -

ARQUITECTO TCNICO

11.- COMPARABLES VIVIENDAS

11.1.- TESTIGOS CONSIDERADOS
Testigo

Situacin Superficie (m2)

Fuente

Valor testigo ()

Valor testigo (/m2)

1
2
3
4

xxx
xxx
xxx
xxx

84
96
81
78

API
API
API
Particular

320.000
295.000
320.000
210.000

3.809,52
3.072,92
3.950,62
2.692,31

xxx

76

Particular

266.000

3.500,00

xxx

89

API

360.000

4.044,94

XAVIER FERRAN SANZ

- 13 -

ARQUITECTO TCNICO

12.- DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

Mtodos de valoracin utilizados:
12.1.- VALOR DE REEMPLAZAMIENTO
El mtodo del coste est basado en el principio del valor residual que establece la
Orden ECO/805/2003 (art. 18 y 19) y que dice que el valor atribuible a cada uno
de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de
ste activo y los valores atribuibles al resto de factores. Es decir, el coste de un
producto es la suma de los costos de cada uno de sus componentes. ste mtodo
nos permite obtener el coste de reemplazamiento bruto o neto de toda clase de
edificios en proyecto, construccin, rehabilitacin o acabados. El coste de
reemplazamiento es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado
por otro de iguales caractersticas y calidades realizado con materiales y
tecnologa actuales.
La Orden ECO/805/2003 determina lo siguiente para su aplicacin:
Art. 18). Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarn las siguientes inversiones:
a. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.
b. El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.
c. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior se tendr en cuenta lo
sealado en los nmeros siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien el mtodo de
comparacin, bien el mtodo residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.
3. El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin ser el coste de la construccin por
contrata. Se considerar como coste de la construccin por contrata, la suma de los costes de
ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del
constructor. No se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que
sean fcilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotacin
econmica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor
particular de los elementos de la edificacin que le confieran ese carcter.
4. Los gastos necesarios sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble
objeto de valoracin, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos
gastos se calcularn con los precios existentes en la fecha de la valoracin.
Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la

declaracin de obra nueva del inmueble.
Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construccin.

XAVIER FERRAN SANZ

- 14 -

ARQUITECTO TCNICO

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y de los honorarios de

la inspeccin tcnica para calcular dichas primas.
Los gastos de administracin del promotor.
Los debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos
financieros o de comercializacin.
5. En la determinacin del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construccin o en
rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valoracin, sin incluir
acopios ni mobiliario.
6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construccin
o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra
existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su caso, con la evolucin del
mercado hasta la fecha de la actualizacin. La modificacin del valor del suelo no podr realizarse
hasta que la obra est terminada y exigir la actualizacin de la tasacin.

VRB = F + Cc + In + H + L + T + G

Donde:
F = Valor de mercado del suelo.
Cc = Coste construccin por contracta, es decir, presupuesto de ejecucin
material incluyendo los gastos generales y beneficio del constructor.
In = Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para a la formalizacin de
la declaracin de obra nueva del inmueble.
H = Honorarios tcnicos para proyectos y direccin de las obras.
L = Licencias y tasas de la construccin, declaracin de obra nueva, etc.
G = Gastos de administracin del constructor, OCT y seguros.
Art. 19). Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restar del valor de reemplazamiento bruto la
depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.
2. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos tres procedimientos:
a. Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deber justificar
adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o
elementos de la construccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.
b. Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el VRB, excluido
el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigedad del
inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el tasador y, como
mximo:
o Para edificios de uso residencial: 100 aos.
o Para edificios de oficinas: 75 aos.
o Para edificios comerciales: 50 aos.
o Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin econmica:
35 aos.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se
obtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de la
superficie destinada a cada uno de los usos.

XAVIER FERRAN SANZ

- 15 -

ARQUITECTO TCNICO

c.

Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo
de similares caractersticas.

3. Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al edificio en

que se encuentren.
4. La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos necesarios para
adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u
obsolescencia.

VRN = VRB - Dep. Fsica Dep. Funcional

Dep. Fsica = (VRB F)

Antiguedad
-----------------Vida til total

El valor de repercusin de suelo se calcula por el mtodo residual esttico, de

acuerdo con los artculos 40, 41 y 42 de la orden ECO de 27/3/2003:
Art. 42) . Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento
esttico.
El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valoracin se
calcular aplicando la siguiente frmula:
F = VM (1 - b) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

CLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO

Vida til del inmueble (aos):
Ao de construccin (estimado o comprobado):
Antigedad (aos):
Factor de antigedad:

100
1983
28
0,72

Clculo del valor del suelo por el mtodo residual esttico

Valor de mercado primario (/m2):
Margen "b" del beneficio del promotor (%):
Coste de construccin por contrata a nuevo (/m2):
Gastos necesarios para la construccin (%):
Valor de repercusin de suelo (/m2):

3.815,00
18,00
900,00
22,00
2.030,30

Clculo del Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB)

Coste de construccin por contrata (/m2):
Coeficiente de gastos para el VRB (%):
Gastos necesarios para el VRB (/m2):
Valor de Reemplazamiento Bruto VRB (/m2):

800,00
22,00
176,00
3.006,30

XAVIER FERRAN SANZ

- 16 -

ARQUITECTO TCNICO

Clculo del Valor de Reemplazamiento Neto (VRN)

Depreciacin fsica lineal (/m2) :
Depreciacin fsica ponderada (/m2):
Depreciacin funcional (/m2):
Depreciacin total acumulada (/m2):
Valor de Reemplazamiento Neto CRN (/m2):

841,76
300,63
0,00
300,63
2.705,67

12.2.- CUADRO RESUMEN DE VALORES DE REEMPLAZAMIENTO

Superfcie (m2)

92,00

Valor suelo

2.030,30
186.787,60

Coste construccin

900,00
82.800,00

Gastos

198,00
18.216,00

VRB

3.006,30
276.579,60

VRN

2.705,67 (/m2)
248.921,64 ()

12.3.- HOMOGENEIZACIN COMPARABLES

El mtodo de comparacin permite mediante el procedimiento de
homogeneizacin de precios de inmuebles comparables (para transacciones u
ofertas en el mercado), analizar las caractersticas del inmueble que se valora en
relacin con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparacin entre
sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado
para aqul.
Se muestra a continuacin los datos de inmuebles comparables utilizados, el
proceso de homogeneizacin realizado a partir de su importe total en o unitario
en /m y el valor de mercado por comparacin resultante.
Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociacin y
comercializacin habitual sobre la oferta directa situado entre un 10-15%.
La Orden ECO/805/2003 determina lo siguiente para su aplicacin (art.21 a 23):
Art. 21). Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin.
1. Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de esta Orden ser necesario que se cumplan los siguientes
requisitos:
a.
b.
c.

La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar
parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.
Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen
adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.

2. Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de lo previsto en el artculo 2.a (mbito de
aplicacin) de la presente Orden sern necesarios, los siguientes requisitos:
a.
b.

c.

Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolucin de los precios de
compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 aos anteriores a la fecha de la
valoracin.
Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, ndices sobre evolucin de
precios, etc.) sobre el comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos
precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transacciones con datos
anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.

Art. 22). Procedimiento de clculo del valor por comparacin.

XAVIER FERRAN SANZ

- 17 -

ARQUITECTO TCNICO

1. Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:
a.
b.
c.

d.
e.

Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas cualidades y caractersticas, se
tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter.
Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en informaciones concretas
sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrn precios actuales
de compraventa al contado de dichos inmuebles.
Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una muestra
representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el procedimiento de
homogeneizacin necesario.
En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de
identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en
la definicin de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoracin para la
finalidad prevista en el artculo 2.a de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten
adecuados para el inmueble de que se trate.
Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los precios
homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y
que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.

2. Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho
nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a.

b.

En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se determine el valor por comparacin
para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios existentes en el mercado en la fecha de la
tasacin para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir razonadamente de
acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra.
En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, la homogeneizacin prevista en
el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mercado para las distintas clases de
tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

Art. 23). Ajuste del valor por comparacin.

1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser ajustado por la entidad tasadora para obtener
un valor por comparacin ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia especfica que se menciona
en el apartado 3 del artculo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12.3, la entidad tasadora, en base a su
capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin de la entidad tasadora, estimar
la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un porcentaje de reduccin del 10 % en todo caso, y del 15 % si
aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparacin.
3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la mencin al ajuste realizado y su justificacin
se incluirn en la advertencia especfica a que se refiere el artculo 12.3.

Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su

valor de mercado, son los siguientes:
Testigo 1
Coeficiente resultante (A)
Valor testigo (/m2) (B)
Valor testigo ()

Testigo 2

Testigo 4

Testigo 5

Testigo 6

0,85

0,95

0,99

1,09

0,98

0,90

3.809,52

3.072,92

3.950,62

2.692,31

3.500,00

4.044,94

295.000,00 320.000,00 210.000,00 266.000,00

360.000

320.000,00

Valor homogeneizado (/m2) (A*B)

Testigo 3

3.240,00

2.911,97

3.920,00

2.931,92

3.439,88

3.631,35

RECONCILIACIN DE VALORES
valor
reconciliado

XAVIER FERRAN SANZ

observaciones

Testigo 1

3.240,00

Testigo 2

2.911,97

- 18 -

ARQUITECTO TCNICO

Testigo 3

3.920,00

Testigo 4

2.931,92

Testigo 5

3.439,88

Testigo 6

3.631,35

Mediana ponderada :

3.345,85 /m2

12.4.- CUADRO RESUMEN DE VALOR MERCADO

Valor de mercado comparables
Superfcie adoptada

3.345,85 /m2
92,00 m2

Valor de mercado por comparacin

307.818,55

12.5.- CAPITALIZACIN RENTAS DE CONTRATO, VALOR POR

ACTUALIZACIN DE RENTAS. FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO.
El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin es el valor actual (VA)
de los flujos de caja, derivados de las disposiciones establecidas en el contrato de
arrendamiento en vigor, ms el valor de reversin.
Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante
el tiempo restante de arrendamiento, actualizadas a una tasa, ms el valor
actualizado de reversin del inmueble a la finalizacin del contrato de
arrendamiento, teniendo en cuenta la depreciacin fsica del bien debida al tiempo
transcurrido.
Clculo realizado en euros constantes.
Renta neta
anual

Periodo
pendiente
contrato

Tasa de
actualizacin de
renta

Valor de
reversin
actualizado

Valor de las
rentas
actualizado

Valor de reversin ms
rentas actualizado

8.832,00 /ao

6 aos

5,37%

211.700,79

48.220,87

259.921,66

XAVIER FERRAN SANZ

- 19 -

ARQUITECTO TCNICO

13.- VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

La finalidad del presente informe es la valoracin del bien a efectos de determinar su
valor de mercado a fecha de valoracin.
13.1.- VALOR DE TASACIN

Valor de mercado por comparacin

Valor de mercado por actualizacin de

rentas

Valor de Tasacin

307.818,55

259.921,66

259.921,66

Segn establece la Orden ECO 805/2003, en su artculo 3, debe establecerse el

principio de prudencia, por lo que, se considera como Valor de Tasacin de
cantidad de 259.921,66 .
Artculo 3. Principios.

../...
f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir
el que d como resultado un menor valor de tasacin. Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de
tasacin se utilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de esta Orden.

13.2.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Condicionantes:
No existen condicionantes.
Advertencias:
En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y
algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han
considerado ms ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido
posible conciliarlos entre si.
El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del
inmueble a tasar, Xavier Ferran Sanz no se responsabiliza de la utilizacin de este
informe con finalidad distinta de aquella para la que se emiti.
En Castelldefels, a 14 de Marzo de 2011

XAVIER FERRAN SANZ

- 20 -

ARQUITECTO TCNICO

14.- DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

14.1.- DOCUMENTACIN GRFICA
Planos de situacin y emplazamiento
Plano de la vivienda
Fotografas
Documentacin Registral
Documentacin Catastral

XAVIER FERRAN SANZ

- 21 -

ARQUITECTO TCNICO