LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EL CONGRESO DE LA REPBLICA DE VENEZUELA

Decreta la siguiente:
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

TITULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Artculo 1.- Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrn pertenecer a distintos
propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a
stas, las del Cdigo Civil.
A los efectos de esta Ley, slo se considerar como apartamento o local a la parte de un edificio
susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la va pblica directamente o a
travs de un determinado espacio comn, sea que ocupe todo, o una fraccin de un piso ms de
uno.
TITULO PRIMERO
De los apartamentos y de las cosas comunes
Artculo 2.- Los apartamentos y locales a que se refiere el artculo anterior podrn enajenarse,
gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de
enajenacin de un apartamento o local los dueos de los dems, por este solo ttulo, no tendrn
derecho de preferencia.
Artculo 3.- El uso y disfrute de cada apartamento o local estar sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios
incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservacin su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a los otros propietarios,
resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder:
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de
inters general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios, en las condiciones previstas en el artculo 9 de la presente Ley,
teniendo derecho a que se le resarzan los daos y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales
anteriores;

e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al

inmueble. No podrn establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depsitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el
inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a
determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias, ni (daos, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud
pblica;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.
Artculo 4.- El propietario de cada apartamento o local podr modificarle sus elementos
ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros
propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podr realizar alteracin o modificacin alguna y si adviniera la
necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo al Administrador.
Artculo 5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del correspondiente
permiso de construccin;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galeras, vestbulos,
escaleras, ascensores y vas de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines slo
tengan acceso a travs de un apartamento o local necesariamente sern de uso
exclusivo del propietario de ste;
d) Los stanos, salvo los apartamentos o locales que en ellos se hubieren
construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos stanos
hubieren puestos de estacionamiento, depsitos o maleteros se aplicarn las
disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de porteros o
encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin
o reunin social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas,
agua fra y caliente, refrigeracin, cisternas, tanques y bombas de agua y dems
similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y
equipos existentes para el beneficio comn;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de

estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el

puesto asignado a un apartamento o local no podr ser enajenado ni gravado sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de
estacionamiento que no se encuentren en la situacin antes indicada, podrn
enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto
favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrn ser enajenados
o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del
edificio. En todo caso siempre debern ser utilizados como puestos de
estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podr
autorizar una asignacin diferente a la prevista en este artculo, en determinadas
reas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano as lo
justifiquen;
j) Los maleteros y depsitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede asignar uno o ms maleteros o depsitos
determinados a cada uno de los apartamentos y locales, o a algunos de ellos o
uno de ellos. En tales casos los maleteros o depsitos asignados a un
apartamento o local no podrn ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con
el respectivo apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad,
condiciones higinicas y conservacin del inmueble o para permitir el uso y goce
de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l) Sern asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, stanos y depsitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o
parcial de los gastos comunes.
Artculo 6.- Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad
del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarn comprendidos en cualquiera
de los actos a que se refiere el artculo 2.
Artculo 7.- A cada apartamento se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del
valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para
determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada apartamento no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse por
acuerdo unnime.
Artculo 8.- Cada propietario podr servirse de las cosas comunes segn su destino ordinario y sin
perjuicio del uso legtimo de los dems, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido
su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local a determinados apartamentos o
locales. No podr acordarse la divisin de las mismas sino en los casos en que lo autorice la
presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus
miembros, y en este ultimo caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades
competentes.
Artculo 9.- Las mejoras de las cosas comunes slo podrn efectuarse con el acuerdo del setenta
y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Tales mejoras, podrn ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o ms
propietarios, por los motivos siguientes:

a) Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;

b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales
del inmueble;
c) Cuando su costo no est debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectnico exterior del
edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o ms propietarios. Las
reclamaciones sern formuladas ante los Tribunales competentes, siguindose el
procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Artculo 10.- Para construir nuevos pisos, hacer stanos o excavaciones o realizar actos que
afecten la conservacin y esttica del inmueble se requiere el consentimiento unnime de los
propietarios (100%), siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades
competentes.
Artculo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, segn el caso:
a) Los causados por la administracin, conservacin, reparacin o reposicin de
las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento
(75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artculo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales debern contribuir a los gastos comunes,
a todos o a parte de ellos, segn los casos, en proporcin a los porcentajes que conforme el
artculo 7 le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya
atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, sern por cuenta
del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los
mencionados bienes as como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya
necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los
propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en
favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace comn a
estos, en proporcin a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deber hacer constar esa decisin en documento
registrado, y el abandono no tendr efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la
notificacin correspondiente al administrador del condominio, acompaada del documento donde
conste el abandono.
Artculo 13.- La obligacin del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue
siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo
adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante,
en razn del pago que aqu hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artculo no impide exigir su contribucin en los gastos
comunes al propietario que despus de constituido en mora enajene el apartamento.

Artculo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrn ser exigidas por el administrador del
inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro
propietario. Para el efecto de estos cobros, harn fe contra el propietario moroso, salvo prueba en
contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los
acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estn justificados por los
comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto
a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrn fuerza ejecutiva.
Artculo 15.- Los crditos a que se refiere el artculo anterior gozarn de privilegio sobre todos los
bienes muebles del deudor, el cual se preferir al privilegio especial indicado en el Ordinal 4 del
artculo 1.871 del Cdigo Civil; pero se pospondr a los dems privilegios generales y especiales
establecidos en el mismo Cdigo.
Se aplicar a estos crditos lo dispuesto en el artculo 1.876 del Cdigo Civil.
Artculo 16.- En caso de destruccin total del edificio o de una porcin del mismo que represente,
por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podr pedir la divisin de las
cosas comunes en que tenga participacin. Igual derecho corresponder a cualquier propietario si
el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un nmero de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4
partes del valor del inmueble total, stos tendrn derecho a adquirir, a justa regulacin de expertos,
la parte o partes de los propietarios minoritarios que reiterasen su voluntad de realizar la divisin
del mismo inmueble.
Artculo 17.- Si la destruccin o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones
indicadas en el artculo anterior, los propietarios decidirn acerca de la reconstruccin de las cosas
comunes. Si sta fuere acordada, los gastos correspondientes sern considerados como comunes.
TITULO SEGUNDO
De la Administracin
Artculo 18.- La administracin de los inmuebles de que trata esta Ley corresponder a la
Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de
Condominio, deber estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que
llenarn sus faltas en orden a su eleccin, ser designada por la Asamblea de Copropietarios y sus
integrantes durarn un (1) ao en ejercicio de sus funciones y podrn ser reelectos. De su seno se
elegir un Presidente.
La Junta deber constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) das, luego de haberse
protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y ser de
obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidir por mayora de votos y tendr las atribuciones de vigilancia y
control sobre la administracin que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso,
tendr las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del Administrador;

c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de

Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentacin
que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
Artculo 19.- La Asamblea de Copropietarios designar por mayora de votos una persona natural
o jurdica para que desempee las funciones de Administrador por un perodo de un (1) ao, sin
perjuicio de revocara en cualquier momento o reelegira por perodos iguales. A falta de
designacin oportuna del Administrador, ste ser designado por el Juez de Departamento o
Distrito, a solicitud de uno o ms de los copropietarios. El nombramiento que efecte el Juez
deber recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El administrador deber prestar garanta suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de
los apartamentos, y as mismo, si tuvieren algn inters en tal garanta, del enajenante de los
apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artculo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta
Ley, deber ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropitarios en la oportunidad de la
designacin de la Junta de Condominio.
Artculo 20.- Corresponde al administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administracin y conservacin,
as como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Ejercer en juicio la representacin de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administracin de las cosas comunes, debidamente asistidos
por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta
facultad deber estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de
acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorizacin deber
constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y
expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la
comunidad recibir los cnones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los
propietarios por mayora, podrn darle un destino diferente u ordenar su
distribucin
e) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su
administracin, en forma ordenada y con la especificacin necesaria, as como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales debern ponerse a disposicin

de los propietarios para su examen durante das y horas fijadas con conocimiento
de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de
Condominio, c) Libro diario de la contabilidad Estos libros debern ser sellados por
un Notario Pblico o un Juez de Distrito, en cuya jurisdiccin se encuentre el
inmueble;
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestin.
Pargrafo nico.-La violacin o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se
refiere este artculo, por parte del administrador, dar lugar a su destitucin, sin perjuicio de las
acciones civiles y penales a que haya lugar.
Artculo 21.- El administrador, o si este no acta, cualquiera de los propietarios podr ejecutar por
s solo los actos de conservacin y administracin que sean de urgente necesidad y tendr
derecho de requerir de los dems el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las
justificaciones pertinentes.
Artculo 22.- Lo concerniente a la administracin y conservacin de las cosas comunes a todos los
apartamentos ser resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administracin y conservacin de las cosas comunes a algunos apartamentos
ser resuelto por los propietarios de stos. A falta de disposicin en el documento de condominio,
se aplicar lo dispuesto en los dos artculos siguientes.
Artculo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su
decisin conforme al artculo anterior, as como las respuestas de los propietarios respectivos, se
har por escrito. Los acuerdos, Salvo disposicin contraria de la Ley, se tomarn por mayora de
los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el
efecto del artculo 7 a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) das siguientes de la consulta del ltimo propietario interesado, el
administrador no hubiere recibido un nmero de respuestas que permita dar por aprobada o
negada la proposicin consultada, se proceder a una nueva consulta. En tal caso, para la
aprobacin de la proposicin consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el
voto favorable de los que representen ms de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos
propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) das
siguientes a la segunda consulta hecha al ltimo interesado.
El administrador comunicar por escrito a todos los propietarios el resultado de la votacin,
asentar los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservar
los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artculo 24.- No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, el administrador puede, si lo estima
conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos
a que se refiere el articulo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen,
por lo menos, un tercio del valor bsico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los
propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva
jurisdiccin para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de
convocarla. Las asambleas se celebrarn con preferencia en el inmueble y sern presididas por el
Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su
ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los

interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunin con
tres (3) das de anticipacin, por lo menos.
La asamblea se tendr por vlidamente constituida cuando haya sido convocada por un peridico
que circule en la localidad, con la anticipacin predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido
fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejar con la misma anticipacin, en
cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad
de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un nmero de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo
correspondiente, se proceder a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artculo
anterior y la decisin se tomar por la mayora establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantar Acta que se estampar en el Libro de Acuerdos de los propietarios,
suscrita por los concurrentes.
Artculo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artculos precedentes
sern obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podr impugnar ante el Juez
los acuerdos de la mayora por violacin de la Ley o del documento de condominio o por abuso de
derecho. El recurso deber intentarse dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha de la
asamblea correspondiente o de la comunicacin de la decisin hecha por el administrador si el
acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de
ella, los treinta (30) das indicados se contarn a partir de la fecha en que el recurrente hubiere
tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecucin del acuerdo impugnado, pero el Juez
discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensin
provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artculo se seguir el procedimiento previsto en el Cdigo de Procedimiento
Civil para los juicios breves.
TITULO TERCERO
Del Documento de Condominio
Artculo 26.- Antes de procederse a la enajenacin de uno cualquiera de los apartamentos o
locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararn por documento
protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para
ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendr, adems de la descripcin
de los ttulos inmediatos de adquisicin, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta,
con especificacin de los linderos de los apartamentos y locales, la descripcin de las cosas
comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto nmero de apartamentos
con expresin de cules son esos apartamentos; la indicacin precisa del destino dado al edificio,
el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras
partes del edificio susceptible de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con tales valores el
porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en
la conservacin y administracin del inmueble; los gravmenes que pesan sobre el edificio y
cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el
Registrador estampar las notas marginales a que se refiere el artculo 1.926 del Cdigo Civil.

Se acompaar al documento a que se refiere este artculo, a fin de que sean agregados al
Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectnicos debidamente aprobados por los
organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus
modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las reas comunes.
Todos los planos a que se refiere el aparte anterior debern ser previamente conformados por el
proyectista de la obra o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien har constar que el
edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las reas y los usos comunes del
inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construccin. Igualmente el
documento de condominio se acompaar de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual
ser de obligatorio cumplimiento, ser modificable por la asamblea de propietarios, y versar sobre
las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
2) Garanta que debe prestar el administrador para responder de su gestin;
3) Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del
edificio y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalacin en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y
dems accesorios que no afecten la estructura, distribucin y condiciones
sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del rgimen. Si otorgado el documento de
condominio ocurren modificaciones en la construccin, debern determinarse tales
modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artculo se considerarn reproducidas en el
documento de enajenacin o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depsito
o maletero.
Pargrafo nico.- Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podr
excluirse del mismo ninguna porcin del terreno que sirvi de base para la obtencin del permiso
de construccin ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusin
expresa o tcita que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerar vlida.
Artculo 27.- Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizar el Documento de
Condominio, a menos que conste en forma autntica el consentimiento del acreedor hipotecario.
Artculo 28.- En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser
enajenado por apartamentos, debe indicarse tal destinacin y hacer mencin expresa de los datos
de registro del Documento de Condominio.
Artculo 29.- Los propietarios de los apartamentos podrn modificar por unanimidad el Documento
de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboracin, quedando a
salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificacin.
Artculo 30.- Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirn
efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier ttulo.
TITULO CUARTO

De las enajenaciones
Artculo 31.-Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrn de protocolizar,
autenticar o reconocer segn el caso, los documentos de enajenacin, gravamen, arrendamiento,
comodato o cualquier otra clase de negociacin que verse sobre las cosas comunes definidas en el
artculo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del rea de un edificio destinado a ser vendido
en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operacin celebrada en contravencin a esta disposicin es nula de pleno derecho sin
perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
Artculo 32.- No podr registrarse ningn ttulo de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un
apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectnicos
aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio
establecido en el artculo 26.
No podr enajenarse ningn apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de
habitabilidad.
Artculo 33.- Los ttulos a que se refiere el artculo anterior debern contener:
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de
Condominio;
b) La designacin del apartamento, con expresin del rea correspondiente,
situacin, nmero o letra que lo distinga, linderos y dems circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relacin con el
fijado a la totalidad del inmueble.
Artculo 34.- El contrato con el cual se enajena ttulo oneroso un apartamento es anulable a
solicitud del adquiriente cuando se establezca para ste la obligacin de pagar todo o parte del
precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin. La misma
sancin civil acarrear la estipulacin de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro
documento negociable antes de la protocolizacin del correspondiente ttulo.
Pargrafo nico.- Sin embargo, se podr recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podr
obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenacin, y an cuando el inmueble est hipotecado,
nicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que
dichos fondos a financiar la construccin Que se haya otorgado el documento de
condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construccin
respectivos;
b) Que el propietario del inmueble, en los trminos que establezca el documento,
constituya garanta fiduciaria para responder de la devolucin de las cantidades
recibidas y los daos de perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.

c) En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artculo 1263 del

Cdigo Civil, stas no podrn exceder el porcentaje del precio del apartamento
objeto de la negociacin que fija el Reglamento, y siempre que se d cumplimiento
a lo establecido a lo literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para
cumplir su obligacin de transferir la propiedad de lo vendido.
d) Que quien recibe todo o parte del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en
documentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en
el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artculo 35.- En los contratos de ventas de apartamentos cuyos precios hayan de pagarse
mediante cuotas, no podrn estipularse que la falta de pago de una o ms cuotas de lugar a la
resolucin del contrato o a la prdida del beneficio del trmino que tenga el comprador respecto a
las cuotas sucesivas, sino despus de transcurridos cuarenta y cinco (45) das que se contarn a
partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artculo 36.- El resultado de contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que
sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensacin por el uso del apartamento, equivalente
al monto del inters legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, adems de los
daos y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a ttulo de
indemnizacin, el Juez segn las circunstancias podr reducir la indemnizacin convenida si el
comprador ha pagado ya ms de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Artculo 37.- Las disposiciones anteriores se aplicarn sin perjuicio que la denominacin de las
partes dan al contrato, as como tambin a las promesas de ventas y a los arrendamientos con
opcin de compra.
Artculo 38.- La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado
produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en
lo que se refiere a la persona del deudor, en proporcin al valor atribuido a cada apartamento de
acuerdo con el artculo 7.
A tal efecto, en el documento de enajenacin se indicar el monto de la hipoteca con que queda
grabado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, despus
de deducido de dicho precio a lo que corresponda a su parte proporcional en el monto de la
hipoteca. Slo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podr emitirse
letras de cambio u otros documentos negociables. Tantos los pagos que debe hacer el adquiriente
al enajenante, con los que debe hacer al acreedor hipotecario se harn por intermedio de la
administracin del inmueble, salvo pacto en contrario.
TITULO QUINTO
De las sanciones
Artculo 39.- El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, adems de ser
responsables de los daos y perjuicios que cause a los dems, podr ser demandado para que se
le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pblica. El ejercicio de esta accin, ser
resuelto en asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco (75%) de la comunidad.
Artculo 40.- El proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los
planos a que se refiere el artculo 26 de esta Ley, ser sancionado con prisin de seis (6) a

dieciocho (18) meses si actu con culpa y de dieciocho (18) meses a tres(3) aos si lo hizo con
dolo.
Artculo 41.- El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artculo 27 de esta Ley,
ser castigado con prisin de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y
en la misma pena incurrir si contraviene lo dispuesto en el artculo 28 de esta Ley.
Artculo 42.- El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se
refiere el artculo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos all exigidos, se
le impondr una multa hasta de cien mil bolvares (100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley
de Registro Pblico. En caso de reincidencia ser destituido del cargo. En la misma sancin
incurrir si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto
en uno cualquiera de los artculo 27 y 28 de esta Ley.
Artculo 43.- El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el
artculo 31 de la presente Ley ser objeto de una multa de diez mil bolvares (Bs. 10.000) a cien mil
bolvares (Bs. 100.000,00), con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Pblico.
Artculo 44.- El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se
refiere el artculo 34
de esta Ley, ser castigado con prisin de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del
adquiriente. La misma sancin se aplicar al enajenante en caso de recepcin del pago en letra de
cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frente al
enajenante o a un tercero en razn de la enajenacin siempre que dicho pago ocurra antes del
respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos
establecidos en el Pargrafo nico del artculo 34.
Artculo 45.- El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos
por el artculo 31 de esta Ley, ser castigado con prisin de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artculo 46.- En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurdica, las
sanciones penales previstas en los
artculos 41, 44 y 45 recaern sobre sus administradores responsables.
Artculo 47.- Quien tuviese inters en ellos, podr denunciar ante la Superintendencia de
Proteccin al Consumidor o la respectiva Ingeniera Municipal cualquier alteracin, cambio o
modificacin en el edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que el
organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la situacin al
estado que determine el documento del condominio.
Comprobada que sea la infraccin cometida, adems del restablecimiento del la situacin al estado
anterior, el infractor o infractores sern sancionados por el organismo antes mencionado, con multa
que oscilar entre diez mil bolvares (Bs. 10.000) y quinientos mil bolvares (Bs. 500.000), segn la
gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por este artculo, la Superintendencia de Proteccin al Consumidor o la
Ingeniera Municipal podr proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigacin o introduccin del expediente, en todo caso se har conforme al procedimiento
administrativo previsto en el capitulo II del ttulo V de la Ley de Proteccin al Consumidor.

Comprobada que sea la infraccin cometida, si el infractor o infractores sed negaren a restablecer
la situacin al estado anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los
treinta (30) das continuos siguientes, la Superintendencia de Proteccin al Consumidor o la
Ingeniera Municipal podrn ejecutar la orden por s mismo, trasladando los gastos de tal ejecucin
al infractor o infractores, teniendo la planilla de liquidacin de los gastos ocasionados fuerza de
ttulo ejecutivo.
TITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Artculo 48.- A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del arquitecto y del Empresario, prevista
en el artculo 1.637 del Cdigo Civil, es de orden pblico.
Artculo 49.- Las operaciones de venta de propiedad horizontal que efecte el Instituto Nacional de
la Vivienda se regirn por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artculo 50.- Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de Septiembre de 1.958
reformada con fecha 26 de Septiembre de 1.978.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro das del mes de
Agosto de mil novecientos ochenta y tres. Ao 173 de la Independencia y 124 de la Federacin.
El Presidente Godofredo Gonzlez
El Vicepresidente Armando Snchez Bueno
Los Secretarios Jos Rafael Garca .
Hctor Carpio Castillo

Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diez y siete das del mes de Agosto de mil novecientos
ochenta y tres. Ao 173 de la Independencia y 124 de la Federacin