DERECHOS REALES DE GARANTIA

Si bien el patrimonio es la prenda comn de los acreedores, esta

garanta colectiva por si sola es insuficiente para asegurar el cobro
de sus crditos.
En primer lugar, el deudor puede contraer otras obligaciones.
Adems, como conserva la facultad de disponer de sus bienes, puede
tambin enajenarlos o gravarlos, haciendo, de ese modo, ilusorios los
derechos de los acreedores.
Por otra parte, en virtud del principio pars condictio creditorium,
todos concurren en pie de igualdad para hacer efectivos sus crditos,
salvo que la ley, excepcionalmente, les haya concedido un privilegio.
La pars conditio creditorium es una locucin latina que
significa IGUAL CONDICION DE CREDITO. Es un principio del
derecho concursal que consiste en la paridad de tratamiento
en igualdad de condiciones, para los acreedores. Su objeto es
la satisfaccin a prorrata (proporcional) de los derechos de
los acreedores, respetando la respectiva posicin preferencia
que tengan los mismos en virtud de la ley, por ejemplo un
acreedor hipotecario.
Cuando el deudor se torna insolvente y el producido de sus bienes no
alcanza para satisfacer la totalidad de sus deudas, los acreedores se
ven precisados a cobrar a prorrata.
Precisamente para evitar ese riesgo, el legislador desde pocas muy
antiguas ha ideado seguridades o garantas, que pueden ser de dos
clases personales o reales.
En las garantas personales al deudor se suma otro deudor, a la par
del originario o en subsidio. Son ejemplos tpicos de estas garantas la
fianza y el aval. Ahora bien, la seguridad que brindan tales garantas
no es absoluta, porque el peligro de caer en insolvencia tambin pesa
sobre el segundo deudor.
De ah que ya en tiempos muy antiguos se creasen las garantas
reales, en virtud de las cuales una o varias cosas de propiedad del
deudor, quedan afectadas en forma especial para asegurar el
cumplimiento de la obligacin garantizada. En otras palabras, esa o
esas cosas son gravadas con derechos reales a favor del
acreedor.

HIPOTECA
El art. 3108 define a la hipoteca como.. el derecho real
constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los
bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.

NATURALEZA JURIDICA. La hipoteca es un derecho real sobre cosa

ajena accesorio en funcin de garanta. (Esta enumerada en el art
2503)
Accesorio en funcin de garanta. La hipoteca no tiene existencia
autnoma, puesto que depende de un derecho creditorio al que le
procura seguridad. Esa calidad surge del art 3108 cuando afirma que
la hipoteca es un derecho real ..constituido en seguridad de un
crdito en dinero Adems, el art 524 considera accesorios de
la obligacin, adems de las obligaciones accesoria, los
derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca.
Siendo la hipoteca un derecho accesorio, no solo su existencia sino
tambin su suerte estn ligadas a la del derecho creditorio al que
accede. Si esta se transmite (art. 1458) o se extingue (art. 3187), la
hipoteca sigue la mismas vicisitudes.

CARACTERES. La hipoteca tiene tres caracteres esenciales y un

carcter natural.
Mientras los esenciales no pueden faltar, porque ello obsta a la
existencia misma de la hipoteca, el natural puede ser dejado sin
efecto por acuerdo entre el constituyente y el acreedor.
Los caracteres esenciales son, la convencionalidad, la
especialidad y la publicidad.
El carcter natural es la indivisibilidad.

*CONVENCIONALIDAD, Dispone el art 3115. No hay otra

hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una
obligacin en la forma prescripta en este ttulo,

*ESPECIALIDAD. La especialidad en cuanto al crdito se

traduce no solo en la expresin de su monto en una suma de dinero
cierta y determinada, o el valor estimativo en su caso, sino en que,
adems, ser necesaria su correcta individualizacin a travs de la
enunciacin de los elementos, sujetos, objeto y causa. (Art. 3109,
3131,3152).
*PUBLICIDAD. En el Cdigo de Vlez Sarsfield la hipoteca era
el nico derecho real sujeto a publicidad registral (art. 3134)
En la actualidad, luego de la reforma del art. 2505 por la ley 17.711 y
con la sancin de la ley 17.801, todos los derechos reales
inmobiliarios solo son oponibles a terceros despus de la registracin.
ius persequendi. Si el acreedor hipotecario entra en conflicto con
otros acreedores, no puede siquiera invocar el privilegio, ya que este
se cuenta desde la tomo de razn (art. 3934).
IUS PERSEQUENDI. El derecho que tiene el titular de perseguir
la cosa en poder de quien se encuentre.
IUS PREFERENDI. El acreedor hipotecario tiene preferencia
para el cobro por sobre cualquier acreedor de deuda personal.
*INDIVISIVILIDAD.
De acuerdo con el art. 3112, parr. 1` La hipoteca es indivisible,
cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, cada parte de
ella estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte
de ella..
La indivisibilidad consiste, en consecuencia, en que el gravamen se
extiende a todo el inmueble y a cada parte del mismo, garantizando
de ese modo el pago de todo el crdito y de cada parte de el
Este carcter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o
indivisibilidad del crdito. As, en las obligaciones simplemente
mancomunadas cuyo objeto es una cosa divisible, cada deudor est
obligado solo a una parte en la deuda, y cada acreedor solo puede
demandar su parte en el crdito. (art. 693).

En materia hipotecaria, el acreedor no est obligado a cancelar la

hipoteca mientras no haya sido totalmente satisfecho su crdito. El
pago hecho por un codeudor o el efectuado a un coacreedor, en
proporcin a sus respectivas partes en la deuda o en el crdito, deja
subsistente la hipoteca por el todo, es decir que el inmueble sigue
gravado en su totalidad y as podr ser ejecutado como si no se
hubiere hecho o recibido pago alguno.
Sin embargo, debe quedar bien en claro que ello no significa que
quien pago su parte no quede desobligado, la deuda se extingue en la
medida en que ha sido pagada, pero ello no autoriza al deudor que
cumpli con el pago para demandar al acreedor una cancelacin
parcial de la hipoteca. Si este acreedor se ve luego obligado a
promover la ejecucin, nicamente cobrara la parte del crdito que
permanece impaga, pero para ello podr solicitar la subasta del
inmueble integro al continuar gravndolo la hipoteca por el todo.
La reforma de 1968 ha agregado al art. 3113 el siguiente prrafo Ello
no obstante, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden
para la venta de los bienes afectados.
O sea que se faculta al juez para determinar el orden en que saldrn
a la venta los inmuebles, tratando de evitar perjuicios innecesarios
para el deudor, acreedores hipotecarios de grado posterior o terceros
poseedores.
As, por ejemplo, si un inmueble est desocupado y en otro habita el
deudor, deber comenzarse por el primero, si uno ha sido enajenado
y de otro sigue siendo titular el deudor, empezara por subastarse este
ltimo.

Objeto de la hipoteca
La hipoteca siempre debe recaer sobre inmuebles, estableciendo el
art. 3110 la extensin de dicho derecho en cuanto al objeto, es
decir, lo que hemos denominado extensin material u objetiva.
Segn dicha disposicin, la hipoteca se extiende a.
a) Todos los accesorios, mientras estn unidos al principal.
Quedan comprendidos los inmuebles por accesin fsica y, para
algunos autores y fallos jurisprudenciales, tambin los
inmuebles por accesin moral (accesin moral. Muebles de
la casa y bienes de uso personal). Quedan asimismo
incluidos los frutos naturales e industriales, que, ms que
accesorios, forman un todo con el inmueble hasta tanto no

b)

c)

d)

e)

f)

g)

hayan sido separados y cobrado consiguientemente existencia

autnoma.
Todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean
mejoras naturales, accidentales o artificiales, las primeras, que
en realidad comprenden a las segundas, son las que se
producen como consecuencia de un hecho de la naturaleza, por
ejemplo, un acrecentamiento del terreno por efecto de un
aluvin o de una avulsin. Las mejoras artificiales son las
provenientes del hecho del hombre, como las construcciones
levantadas en el inmueble, sea por el propietario o por un
tercero. En este ltimo supuesto, la extensin de la hipoteca a
tales mejoras juega sin perjuicio de la aplicacin de las normas
pertinentes sobre edificacin en terreno ajeno.
Las construcciones hechas sobre un terreno vacio. La
mencin es absolutamente redundante, ya que entran en el
concepto de accesorios, al igual que en el de mejoras
artificiales.
Las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o
servidumbres que deba el inmueble. Al cesar la
imperfeccin del dominio por la extincin de los derechos reales
que lo gravaban, es indudable que aumenta el valor del
inmueble y con ello se beneficia el acreedor hipotecario.
Los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios,
quedan comprendidos solo los alquileres o arrendamientos
debidos pues si ya fueron percibidos por el propietario a l
pertenecen. Por ello, al acreedor hipotecario nicamente podr
hacer efectiva la percepcin de los arriendos obteniendo la
traba de un embargo sobre los mismos, en cuyo caso el
locatario, debidamente notificado de la medida, deber
abstenerse de abonarlos al locador y los depositara a la orden
del juzgado que haya dispuesto el embargo,
El importe de la indemnizacin concedida o debida por
los aseguradores del inmueble. Se produce en este
supuesto una subrogacin real, por cuanto la cosa gravada es
sustituida por una suma de dinero.
El importe de la indemnizacin por expropiacin del
inmueble. La situacin es anloga a la anterior en cuanto a la
existencia de una subrogacin real y a la afectacin de la suma
depositada a la garanta.

OBJETOS EXCLUIDOS
Estn excluidos de la hipoteca

a) Las adquisiciones hechas por el propietario de

inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble
hipotecado. (art. 3110, infini), se justifica por s sola la
exclusin, ya que se trata de inmuebles distintos y no de
accesorios de aquel sobre el que recae la hipoteca, por lo
que carecen de todo relacin con este ultimo.
b) Los tesoros hallados en el inmueble gravado (art
2566). No interesa quien ha sido el descubridor, ya que
nunca son accesorios del fundo, sino objetos distintos y
autnomos.
c) Los derechos reales de usufructo, uso, habitacin y
servidumbre (art. 3120) el verdadero motivo de la
exclusin no es el que surge de la nota, pues poco importa
que los tres primeros tengan un valor incierto al acabar con
la persona, o que las servidumbres no puedan ser
subastadas porque solo son tiles para los fundos vecinos. Lo
cierto es que la hipoteca no pueda reconocer tales objetos,
por cuanto se trata de derechos, y un derecho real solo
puede recaer sobre cosas.

CREDITOS GARANTIZABLES
Todos los crditos son susceptibles de ser garantizados con
hipoteca, regla, esta, que se infiere sin ningn gnero de
duda del art. 3109 cuando se refiere a que el crdito puede
ser .condicional o indeterminado en su valor..y a
que la obligacin puede ser eventual, o consistir..en
hacer o no hacer.o tenerpor objeto prestaciones
en especie
Por su parte, el art. 3153 afirma que La hipoteca
garantiza los crditos a trmino, condicionales o
eventuales, de una manera tan completa como los
crditos puros y simples.
Agregado. Titular de la propiedad horizontal.Tratndose de un derecho real sobre cosa propia, no hay
duda de que el titular de la propiedad horizontal puede
gravar su unidad, o sea el piso o departamento ms el
porcentual que le corresponda sobre el terreno y dems
partes comunes (art. 3, ley 13512)

FORMA

El principio general en cuanto a la forma es que

la convencin hipotecaria debe ser hecha por escritura
pblica, tratndose de una exigencia ad solemnitatem.