SEMINARIO NACIONAL DE VALUACIONES

VALUACION DE TERRENOS
URBANOS
(CASOS PRACTICOS)

ORGANIZA: MINISTERIO DE VIVIENDA

CONSTRUCCION
Y SANEAMIENTO
LUGAR:
AUDITORIO C DEL COLEGIO DE
INGENIEROS DEL PERU-CD LIMA
FECHA:04DEAGOSTODEL2010
EXPOSITOR

PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

ARQUITECTO
CAP 2132

Se entiende por tasacin o valuacin al

procedimiento mediante el cual el
perito tasador estudia el bien, analiza y

dictamina sus cualidades y

caractersticas en determinada fecha
para establecer la estimacin del valor
razonable y justo del biende acuerdo a
las normas del presente reglamento.
(ARTICULO I.02)
1.0 DEFINICIONES PREVIAS
TASACINO VALUACIN

PREDIO URBANO

Seconsideraprediosalosterrenos,ascomoala
sedificacioneseinstalacionesfijasypermanent

esqueconstituyanparteintegrantedeellosyqu
enopudieranserseparadas,sinalterar,deterio
rarodestruirlaedificacin.
(ARTICULOII.A.01)
TERRENO URBANO

Consideraseterrenourbanoalqueestasituado
encentropobladoysedestineavivienda,comer
cio,industriaocualquierotrofinurbano;asco
molosterrenossinedificar,siemprequecuente
nconlosserviciosgeneralespropiosdelcentrop
obladoylosquetenganterminadasyrecepcion
adassusobrasdehabilitacinurbana,estnon
ohabilitadaslegalmente.
(ARTICULOII.A.02)

Paradeterminarelvalordelterreno(VT)enelc
asodeunavaluacinreglamentaria,setomar
comobaseelvalorunitariooficialdelterrenour

banooarancelurbano;yenelcasodetasacinco
mercial,setomaracomobaseelvalorunitarioo
btenidodelestudiodemercadoinmobiliariode
lazona.
(ARTICULOII.C.20)
VALUACIN DEL TERRENO

2.1LOTEDETERRENOCO
NUNSOLOFRENTEAVIAPUBLICAEl lote de

terreno urbano que tenga un solo frente a

va pblica, se valuar de la siguiente

manera:
a)Elreahastaeltriplecuadradodelfrente,oelt
otalsifueramenor,semultiplicaporelvaloruni
tariodeterreno.
b)Elexcesodelrea,sihubiera,semultiplicapo
rel50%devalordelterreno.
c)Encasodesernecesarioseaplicarlosartcul
osII.C.27,II.C.28yII.C.29delpresentereglam
ento.(ARTICULOII.C.22)
2.0 VALUACION DE TERRENOS

2.2 LOTE DEL TERRENO

CON MAS DE UN FRENTE A VIA
PUBLICAEllotedeterrenourbanoquetengam

sdeunfrenteavapblica,sevaluardelasiguie

ntemanera:a)Elreatotaldelterrenosedividir
enpartesproporcionalesacadaunodesusfren
tesyseprocederconcadaporcindereaenlaf
ormaqueseindicaenelartculoII.C.22,sumn
doseluegolosresultadosparciales.b)Seconsid
erarcomofrentenicoseparadamentecadau
nodelosfrentesquetieneelterrenoyselesaplica
relprocedimientosealadoenelartculoII.C.
22.c)Elvalordellotedelterrenoserelqueresul
temayordelacomparacindeloscasosa)yb)
(ARTICULOII.C.23)

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO:INVERSIONESDOGARS.A.
SOLICITANTE:INVERSIONESDOGARS.A

UBICACION:Av.SantaCatalina(cuadra6),

esquinaconlacallePascualSaco
Oliveros(cuadra3),Urbanizacin
SantaCatalina,Distritodela
Victoria,ProvinciadeLimay
DepartamentodeLima.
FECHADEVALUACIN:20deMarzode2010
VALORCOMERCIAL:US$216,000.00
PERITO:ARQ.PEDROTELLOPALACIOS
CAP2132

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

I.-MEMORIA DESCRIPTIVA
01. PROPIETARIO

INVERSIONES DOGAR S.A

02. SOLICITANTE
INVERSIONES DOGAR S.A
03. OBJETO DE LA VALUACIN

Determinar el valor Comercial del

inmueble, para efectos de venta por parte
de la entidad solicitante.
04.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA

VALUACIN

20 de Marzo del 2010

05.REGLAMENTACINEMPLEADA
Paralapresentevaluacinsehaempleado,el
vigenteReglamentoNacionaldeTasacionesdel

Per;aprobadoporR.M.N126-2007-VIVIENDA
defecha07-05-2007,efectundoseporelmtodode
TasacinDirecta,lamismaquecorrespondeala
determinacindelvalordeloscomponentesfsicos
delinmueble,inspeccinoculardelmismoydesu
entorno,ytomademuestrasfotogrficas.
06.UBICACION
Av.SantaCatalina(cuadra6),esquinaconlacalle
PascualSacoOliveros(cuadra4),Urbanizacin
SantaCatalina,DistritodelaVictoria,Provinciay
DepartamentodeLima.
07.AREADELTERRENO
360.00m2

08.LINDEROSYMEDIDASPERIMTRICAS
-Porelfrente,conlaAv.Santacatalinacon12.00m
-Porladerechaentrando,conpropiedadde

terceroscon30.00m
-Porlaizquierdaentrando,conlacallePascual
SacoOliveroscon30.00m
-Porelfondo,conpropiedaddeterceroscon12.00m
09.PERIMETRO
84.00m.

10.DESCRIPCIONDELINMUEBLE
Setratadeunterrenodeformarectangular
ubicadoenesquina.

11.TITULACIONEINSCRIPCION

Elinmuebleseencuentrainscritoafavor
delpropietario,enelasiento3-cdelaficha
N274515delRegistrodelaPropiedad

InmuebledeLima.
12.GRAVAMENESYCARGAS
Notiene.
13.ZONIFICACIONYUSOACTUALDEL
PREDIO

Elpredioseencuentraubicadoenzona
residencialdemedianadensidad,
existiendocomerciolocalenelentorno.
14.INFRAESTRUCTURADESERVICIOS
URBANOS

Setratadeunahabilitacinurbana,que
cuentaconvasvehicularespavimentadas,
veredas,redespblicasydomiciliariasde
agua,desage,electricidadytelfono.

II.VALUACIN
a)VALORDELTERRENO:VT
Paraladeterminacindelvalorunitario

comercialdelterreno,sehatenidoencuenta
elestudiodemercadoinmobiliariodelazona
dondeseubicaelpredio.
Segnlosvalorescomercialesactualesya
criteriodelperito,alterrenomatrizubicado
enlaesquinaformadaporlaAv.Santa
CatalinayporlacallePascualSacoOliveros
seleasignanunosvaloresunitariodeterreno
deUS$600.00/myUS$400.00/m2
respectivamente
PorlotantoenaplicacindelartculoII.C.23
delReglamentoNacionaldeTasacionesdel
Per,tenemos:

rea del Terreno (S):

S= 12.00m x 30.00m
S= 360.00m

Valores Unitarios Comerciales

Av. Santa Catalina:Va= US $ 600.00/m
Calle Saco Oliveros:V'a= US $ 400.00/m

Av. Santa Catalina(A)

(Va)
Sa
Call
e
Sac
o
Oliv
eros
(B)
(Va
)
30.00

12.00

nto
Pro
por
cio
nal
S
=
360
.00
m

PRIMER
PASO:
Repartimie

Av. A:360.00mx 12.00 = 102.86 m(S')

30 + 12
Calle B:360.00mx 30.00 = 257.14 m(S")30 + 12
SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas
prorrateadas
del terreno
Av. A:Frente = 12.00mS' < 3a
VT-S=102.86m x US $ 600.00/m
VT-S=US $ 61, 716.00
Calle B:Frente= 30.00mS" < 3b
VT-S= 257.14m x US $ 400.00/m
VT-S=US $ 102,856.00
--------------------------------------------------VT=US $164,572.00

TERCER PASO: Valorizacin del terreno

considerando
como frente el lado "a"

Av. A:S < 3a

V'T=360.00M X US $ 600.00/M
V'T=US $ 216,000.00
CUARTO PASO:Valorizacin del terreno
considerando
como frente el lado "b"
Calle B:S < 3b
V"T =360.00M X US $ 400.00/M
V"T = US $ 144,000.00
QUINTO PASO: Comparacin de valores
encontrados
Entonces el valor definitivo ser:
V T = US $ 216,000.00

b)VALORTOTALDELPREDIO:VTP

Elvalortotaldelpredio(VTP),serigualal
ValordelTerreno(VT);osea:
VTP=VT

VTP=US$216,000.00
c)VALORCOMERCIALDELPREDIO:VCP

Deacuerdoalestudiodemercadoinmobiliario
delazonadondeseubicaelbienmateriade
valuacin;yteniendoencuentalasituacin
actualdelmercado,elperitoconsideraqueel
valordetasacincalculadorefleja
adecuadamenteelvalorcomercialalafecha
quetieneelinmuebleenelmercado;porlo
tanto:
VCP=VTP
VCP=US$216,000.00
SON:DOSCIENTOSDIECISEISMILY00/100
DOLARESAMERICANOS

III. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA

-SecontconcopiasdelCertificadodeGravameny
copialiteraldelafichaN274515delregistrodela

PropiedadInmuebledeLima.
-Lainformacindepreciosseobtuvodelcampoyse
comprobcondatosdenuestrabasededatos.
-Contamosconinformacindeartculosdeldiario
ElComerciosobrevaloresdeterrenosysobrela
evolucindelmercadoinmobiliario.
Lima 20 de Marzo de 2010
--------------------------------------------------------ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS
CAP 2132
Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros
REPEV N004-97
HABILITACION VIGENTE

a)Elvalordelreadeldominioexclusivo,seobti
eneaplicandoelprocedimientodelarticuloII.
C.22.peroconunSupuestovalorurbano(SV

U),elmismoquesedeterminacomosigue:SVU
=VTxa(1.00-0.01d)3.00
2.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN
PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO

Lavaluacindeunlotedeterrenourbanoquete
ngafrenteaunpasadizocomnovadedominio
privadoencondominio,seobtienesumandoalv
alordelreadeldominioexclusivo,elvalorquel
ecorrespondedelpasadizocomn;conformea
lsiguienteprocedimiento:

En la que:
SVU= Supuesto valor urbano de la va
de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la va pblica

desde la que se accede a la va de
dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado
expresado en metros y centmetros,
medida en el lindero de sta con la
va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor
de 1.0 se asumir una unidad (1.0)
como valor de la misma.

d=Distanciadelavapblicahastael
vrticemscercanodelterreno
materiadevaluacin,expresadoen

metrosysubmltiplos,medida
sobrelaslneasdepropiedad
colindantesconlavadedominio
privado.
Sielsupuestovalorurbano(SVU)
resultarmenorde0.5VTse
desecharste,considerndose
comomnimo0.5VT

b)La va de dominio privado o pasadizo

comn, se valoriza de acuerdo al
procedimiento sealado en el articulo II.

C.22 y el resultado obtenido se reparte

proporcionalmente al rea o en su defecto
al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible
acceder desde dos o ms vas pblicas, para
cada una de ellas se seguir el
procedimiento sealado anteriormente,
escogindose el valor que resulte mayor.
ARTICULO II. C.24)

CASOPRACTICO
CONSIDERACIONES PREVIAS:
SVU=V T x a (1.00 -0.01 d)

3.00
SVU =Supuesto valor arancelario urbano de la
va de dominio privado.
VT
=Valor arancelario o comercial de la va
pblica desde la que se accede a la va
de dominio privado.
a=Ancho de la va de dominio privado
Si a > 1se asume a = 1
3.00
3.00
d = Distancia de la va pblica hasta el
vrtice ms cercano del terreno materia
de tasacin.
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mnimo 0.5
VAU

32.00

f
S

8.00

d
16.00
a
S1

Calle Pascual Saco Oliveros

(cuadra 3)
VCU

DATOS
ValorComercial Urbano (VCU) de la calle = US $
400.00/m

a = 4.00m

d = 16.00m
SOLUCIN
PRIMER PASO:CLCULO DEL SUPUESTO VALOR
URBANO (SVU)

SVU = VCU x a(1 -0.01 d)

3
Como a> 1, entonces asumimos como mximo la
unidad
3
SVU= US $ 400.00/m x 1 (1 -0.01 x 16.00)
SVU = US $ 400.00/m x 0.84
SVU = US $ 336.00
SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO
INTERIOR
(v t)
S= 8.00m x 16.00m
S= 128.00m
S < 3f
Vt= 128.00m x US $ 336.00/m
Vt= US $ 43, 008.00

TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)

S1= 128.00m Frente = a = 4.00m S1 > 3a
v't= 48.00 m2x US $ 400.00/m + 80.00 m2 x

US $ 400.00/m2 x 0.5
v't= US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
v't= US $ 35, 200.00
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al
terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
8
Pr = US $ 4, 400.00
CUARTO PASO: CLCULO DEL VALOR DEL
TERRENO (VT)
VT= vt + v't/8
VT= US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00
VT= US $ 47, 408.00

MUCHAS

GRACIAS!

ARQ. PEDRO JOSE TELLO

PALACIOS

TELEF.: 2653347 CEL.: 999722766

E-mail: akropolisrl@hotmail.com