IV.

Ciudad y territorio

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Reajuste de derechos de
propiedad del suelo urbano
en ciudades del Japn
y de Colombia*
SCAR A. ALFONSO R.**
oscaruex@hotmail.com.
Artculo recibido 31/07/2005
Evaluacin par externo 30/09/2005
Evaluacin par interno 12/09/2005

Resumen

Los instrumentos de la reforma urbana se han concebido para disciplinar el

funcionamiento de los mercados inmobiliarios. Este artculo trata sobre uno
de estos instrumentos, el reajuste de tierras. En la primera parte se esbozan, de
manera sucinta, algunos rasgos de las formaciones sociales y territoriales del Japn
y de Colombia con relacin a la propiedad y el uso del suelo urbano. En la
segunda presentamos tres experiencias en el empleo del reajuste tierras, comenzando por la restauracin posguerra de Nagoya por ser, segn nuestro parecer,
la ms emblemtica y original de las mltiples que se pueden encontrar en el
Japn. Las otras dos corresponden al proceso de reconstruccin posterremoto de
la ciudad de Armenia en Colombia: una de ellas fracasada y otra exitosa.

Palabras clave: reforma urbana, reajuste de tierras, mercado del suelo.

*
Este trabajo hace parte de la investigacin La ciudad segmentada apoyada por la Facultad
de Economa de la Universidad Externado de Colombia y orientada por el profesor Pedro
Abramo del IPPUR/UFRJ. He contado con el estmulo de Betania Alfonsn, Leonardo
Cunha y Andrea Pulici del Observatorio Inmobiliario y de Polticas de Suelo del IPPUR/
UFRJ. Gloria Bolaos me facilit una valiosa bibliografa. Santiago Camargo ha realizado
invaluables aportes personales a esta investigacin. JICA, a travs de Ricardo Chiku de la
Oficina en Bogot, autoriz el empleo de los materiales bibliogrficos del curso que imparte
en Obihiro, Japn. A todos ellos mi gratitud y aprecio.
**
Economista, profesor-investigador de la Facultad de Economa de la Universidad Externado de Colombia y doctorando en Planeamiento Urbano y Regional por el Instituto de
Pesquisa y Planeamiento Urbano y Regional de la Universidad Federal de Ro de Janeiro,
IPPUR/UFRJ.

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Abstract

The instruments of the Urban Reform have been conceived to discipline the
operation of the real estate markets. This work deals with on one these instruments, the Land Readjustment. In the first part they are outlined, of way
succinct, some social and territorial characteristics of the formation of Japan
and Colombia in relation to the property and the use of the urban land. In
second we displayed three experiences in the use of the readjustment land,
beginning by the one of the restoration postwar period of Nagoya to be,
according to ours to seem, most emblematic and original of the manifold that
can be found in Japan. The other two correspond to the reconstruction process
post-earthquake of the city of Armenia in Colombia: one of them failed and
another successful one.

Key words: urban reform, lands market, readjustment of lands.

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Introduccin
Los instrumentos de la reforma urbana se han concebido para disciplinar el funcionamiento de los mercados inmobiliarios. Los presupuestos en que se sustenta la nocin de la auto-disciplina que pregona el
discurso econmico ortodoxo de la economa urbana,1 aquella a la
que conducira la accin de la mano invisible descontrolada en
ambientes donde opera el laissez faire urbano y que resultaran en una
situacin de equilibrio general competitivo estable y eficiente
del mercado del suelo, corresponden a una estilizacin drstica de
la realidad con lo que las explicaciones ofrecidas resultan insatisfactorias y ambiguas.2 Una de estas simplificaciones es la consideracin de un terrateniente ausente en sus modelos explicativos y
con ello tal discurso intenta superar el inconveniente que para el equilibrio general competitivo representa la posibilidad cierta de que,
en un mercado de suelo racionado esto es, que la oferta de suelo es
inelstica a su precio, quien ejerce los derechos de propiedad est
en capacidad de imponer precios de monopolio a los demandantes
de suelo urbano. La irreductibilidad de tal hecho, esto es, el reconocimiento de la presencia de agentes inmobiliarios activos que operan
en un ambiente especular, se encuentra en la base de la explicacin
del porqu las ciudades se han configurado como un instrumento
que distribuye de forma inequitativa los costos y los beneficios del
proceso de urbanizacin.
Este artculo trata sobre uno de estos instrumentos, el reajuste de
tierras, con el que pretendemos aportar a su conocimiento y a su
puesta en prctica, con el convencimiento de que, al igual que los
otros instrumentos con los que hoy contamos en Amrica Latina,
puede aportar a soluciones trascendentes para los grandes desafos
que enfrentan nuestras ciudades en materia de la produccin de un
hbitat digno para la inmensa mayora de los ciudadanos que las
habitan. En la primera parte se esbozan, de manera sucinta, algunos rasgos de las formaciones sociales y territoriales del Japn y de
Para una revisin a profundidad de la sntesis espacial neoclsica, vase Fujita (1989).
Para una revisin a profundidad de la crtica a la sntesis espacial neoclsica, vase Abramo
(2001a).
1
2

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Colombia relacionados con la propiedad y el uso del suelo urbano.

En la segunda se presentan tres experiencias en el empleo del reajuste de tierras, comenzando por la restauracin posguerra de
Nagoya, por ser, segn nuestro parecer, la ms emblemtica y original de las mltiples que se pueden encontrar en el Japn. Las otras
dos corresponden al proceso de reconstruccin posterremoto de la
ciudad de Armenia en Colombia: una de ellas fracasada y otra
exitosa. Ms que sobre las complejas tcnicas y mtodos empleados, y el anlisis de los acuerdos formales y de la regulacin urbanstica de ambas tradiciones, en este trabajo queremos hacer nfasis
en los procesos llevados a cabo y en algunos de sus resultados.
Rasgos generales de los derechos de propiedad del
suelo urbano y las ciudades del Japn y de Colombia
La comparacin de las prcticas urbanas en las que se promueve el
empleo del reajuste de tierras en Japn y en Colombia tiene que pasar,
en nuestro entender, por las matizaciones de los mbitos socioculturales, econmicos y polticos de ambos pases. En cuanto al primer aspecto, la tradicin milenaria del culto shintoista en el Japn,
segn conocemos, tiene su origen en la creencia de que las deidades de la naturaleza se han ensaado con el pueblo japons, pues
los tifones, el Tsunami, las prolongadas hambrunas y los terremotos, como el que afect a Kobe recientemente, por ejemplo, lo han
devastado de manera recurrente; pero, adems, otras devastaciones
han ocurrido en Japn como consecuencia de las guerras internas
por el control del territorio y las externas por los intentos de colonizacin de otros, como tambin por su participacin en los conflictos blicos mundiales, por ejemplo, la Segunda Guerra Mundial que
implic millares de muertes, siendo la detonacin de la bomba atmica en Hiroshima y Nagasaki uno de los acontecimientos blicos
ms renombrados. A estas tragedias sobrevienen los procesos de
restauracin, cuya reiteracin ha conducido a que la disciplina y el
control social se hayan reforzado vigorosamente.
La recurrencia de las devastaciones probablemente haya influido
en la percepcin que los japoneses tienen sobre la propiedad territorial. Para qu tal propiedad si un movimiento telrico o un moDesafos, Bogot (Colombia), (13): 158-184, semestre II de 2005

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vimiento excepcionalmente grande de agua, por ejemplo, puede

ocasionar la desaparicin de algunos terrenos en el archipilago japons? Esto no quiere decir que en el Japn haya desaparecido el
apego a la propiedad inmobiliaria. De hecho, pudimos constatar
que las zonas ms afectadas por el terremoto de 1995, en Kobe,
eran aquellas en donde las pagodas haban sido levantadas sobre
lotes con propietarios y que ellos se resistan a ceder tal propiedad
para reacondicionarlas y levantar edificios de multifamiliares.
Remitmonos ahora a las singularidades colombianas. Con relacin
a la propiedad territorial urbana, sus orgenes son diversos. En lo
que concierne a Bogot, Samuel Jaramillo destaca los desfases experimentados entre el crecimiento fsico de la ciudad y el notable
aumento de la poblacin urbana en un momento decisivo de la dinmica econmica mundial como fue la Gran Depresin de mediados de los aos veinte y cuyos efectos se percibieron en todas las
esferas capitalistas y en las regiones en donde se desenvuelven.
Muy probablemente en el desfase entre el incremento poblacional
y la expansin fsica de la ciudad, que es menos que proporcional
en estas fechas [Bogot antes de 1930], influya un rasgo adicional
de la ciudad que vale la pena retener: la concentracin de la propiedad territorial periurbana, ya que los alrededores de Bogot
estaban constituidos por tierras muy frtiles, que hacan parte de
extensas haciendas (). Los sectores ms ricos no pueden continuar su pauta de ocupacin del suelo pues sus zonas naturales de
expansin estn ocupadas por cinturones de vivienda popular
bastante precaria. Adems, estos grupos privilegiados viven profundas mutaciones en sus valores ideolgicos con respecto a la
vivienda: las ideas dominantes en este momento son las del
higienismo, la valoracin del ambiente semirural y la disponibilidad del espacio, y por supuesto, nuevas concepciones estticas
que subrayan la vivienda individual, aislada, de diseo excepcional. (Jaramillo, 1987, pp. 304-306)

El desarrollo urbano lote a lote, que por muchos aos ha campeado

en las ciudades colombianas, condujo al desaprovechamiento de
las economas de escala en la urbanizacin y a no pocos procesos
de especulacin inducida por algunas prcticas de las mismas entidades estatales encargadas de la produccin de vivienda; con ello,
el bajo aprovechamiento del potencial construible del suelo urbano
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conllev la produccin espontnea de considerables extensiones

de suelo urbano para los sectores populares urbanos, sin las dotaciones de capital necesarias que resultaran en un hbitat digno.
La densidad media de ocupacin del territorio (poblacin/territorio)
es notablemente ms elevada en Japn y el grado de integracin del
territorio es notablemente superior que el de Colombia que lo supera,
por consiguiente, en dispersin poblacional. La extensin del territorio japons es, aproximadamente, 377.889km2 distribuidos en 6.852
islas, sin considerar alrededor de 117.8km2 de fronteras mviles. En
2003 la poblacin residente se estim en 126,9 millones de habitantes, de donde resulta una densidad promedio alrededor de 340
habitantes/km2; las mayores densidades de ocupacin del territorio las experimentan, como es obvio, las grandes urbes como Tokio (13.093 habitantes/km2), Osaka (11.743 habitantes/km2),
Kawasaki (8.759 habitantes/km2) y Yokohama (7.839 habitantes/
km2). Por su parte, Colombia cuenta con una extensin territorial de
1.141.748 km2, pero las regiones de la Orinoqua y de la Amazona,
que abarcan cerca del 40% del territorio nacional, se encuentran
funcionalmente desarticuladas del resto del pas. Las densidades de
ocupacin del territorio de las cinco metrpolis principales se dan en
Bogot (3.431 habitantes/km2), Cali (3.366 habitantes/km2), Medelln (5.145 habitantes/km2), Barranquilla (6.159 habitantes/km2) y
Bucaramanga (3.300 habitantes/km2), y el promedio de los 1.010
municipios funcionalmente integrados es de 55 habitantes/km2.
En sociedades como la japonesa, la abundancia relativa del capital
ha contribuido a borrar los lmites nocionales fsicos de la oferta de
suelo, pues, como se puede inferir de las elevadsimas densidades
de ocupacin y del notable grado de verticalizacin de sus urbes, la
verticalizacin/densificacin ha sido la pauta de produccin del
espacio construido no slo para producir una diferenciacin de los
stocks inmobiliarios,3 sino tambin para atender las restricciones relativas de oferta de suelo en su estado natural; es decir, que la oferta de suelo construible se encuentra cada vez menos en las reas de
3

Las implicaciones tericas de esta opcin se pueden profundizar en Abramo (2001b).

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expansin terrestres para ubicarse en el espacio areo-urbano de las

ciudades japonesas. Un indicador global de este modo de produccin
del hbitat urbano japons es que el espacio privado residencial
promedio es de 96,2m2 y el nmero promedio de personas por cuarto habitable es de 0,56.
Catstrofes y reajuste de derechos de propiedad en
Japn y en Colombia
Nagoya4

Una cuarta parte de la ciudad de Nagoya, que contaba con 161.172,9

ha en 1946, se vio afectada por los eventos de la Segunda Guerra
Mundial. El centro de la ciudad fue casi totalmente destruido y las
zonas industriales del norte y del sur fueron terriblemente afectadas. Con ocasin del conflicto blico se perdieron cerca de 136.000
viviendas el 53% de las existentes antes de la guerra y fallecieron
aproximadamente 533.000 personas, alrededor del 45% de la poblacin en ese momento. La restauracin y el desarrollo de la regin
Chukyo, el ncleo del territorio japons en aquel entonces, se constituy en el eje de la recuperacin de la economa del Japn posguerra. Con el plan de restauracin se procur estabilizar la vida de los
ciudadanos, recuperar la capacidad productiva y enfrentar la necesidad de reconstruir la cultura nacional posguerra.
En la ciudad de Nagoya se inici la elaboracin del plan de restauracin inmediatamente despus de finalizar la Segunda Guerra Mundial, comenzando por la revisin de los previos planes de urbanizacin.
Como resultado de este trabajo se defini el carcter cualitativo y
cuantitativo de la futura ciudad de Nagoya, como zona metropolitana
de la regin central del Japn, en los siguientes trminos: i) una ciudad dotada de una capacidad productiva eficiente; ii) una ciudad adaptable a las necesidades creativas culturales; iii) una ciudad con alta
tasa de abastecimiento de alimentos; iv) una ciudad promotora de
salud fsica y mental y v) una ciudad protegida contra incendio y otros
desastres. El plan incluy tambin la distribucin racional y estratgi4

Este apartado fue construido con base en JICA (s.f.), Documento a.

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ca de las zonas comercial, industrial, empresarial y residencial, a la par

de encarar con la solucin a los problemas demogrficos y del trfico.
Bajo esta filosofa, el plan consisti, grosso modo, en lo siguiente:
1. Red vial. Los caminos fueron planificados en concordancia con el
plan de uso del suelo, procurando adaptar tambin a los futuros
estilos y dimensiones de las edificaciones, as como a las necesidades de prevenir los desastres, promover la salud comunitaria y
preservar los valores paisajsticos. Para las intersecciones de los
caminos de ms de dos carriles se efectuaron el corte y ensanchamiento de esquinas para mantener la eficiencia del trfico.
2. El plan de parques incluy el parque natural Higashiyama que
abarca 80,0ha y alberga los jardines zoolgicos y botnicos; se
designaron el parque circundante al Castillo de Nagoya y el Parque Mizuho como parques deportivos, contemplando crear un
gimnasio dentro de ellos.
3. Se crearon mltiples parques de ms de 10ha, en cada distrito de
la ciudad, al igual que parques pequeos al lado de los centros
educativos en cada distrito escolar para que sirvan como reas
complementarias para las escuelas que cuentan con limitado espacio para el jardn.
4. En el Plan de Restauracin Posguerra se incorpor la creacin de
un cinturn verde en los suburbios con un ancho de 5km, cubriendo un trmino relativamente extenso. Este cinturn verde tena
como objetivo principal el control del ensanchamiento incontrolado de la ciudad y la prevencin sus consecuentes dificultades.
Estas reas verdes fueron divididas en tierras agrcolas, forestales,
pastizales, cultivo de hortalizas y espejos de agua (ros) segn su
aptitud. El uso del suelo fue planificado conforme con esta clasificacin para hacer un uso eficaz de los recursos disponibles.
5. El plan contempl conectar la va frrea rpida (metro) con el
centro de la ciudad, centro administrativo, as como con las dems lneas frreas y suburbanas, procurando agilizar el trfico en
el centro de la ciudad, a la par de mitigar la congestin en las
principales estaciones de las lneas suburbanas.
6. Anteriormente, la ciudad estaba divida en zonas industrial, comercial y residencial. Esta divisin fue sometida a una revisin y
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modificacin con el fin de hacer uso ms eficaz del suelo, frenando al mismo tiempo el sobredesarrollo del mismo. Adems, el plan
incluy la creacin de reglamentos de edificacin, zonas de proteccin contra incendio y de prevencin de paisajes, entre otros.
7. En el rea a ser restaurada, en el momento de formular el plan
maestro existan aproximadamente 380 cementerios y templos con
una superficie total de 220ha Considerando que la distribucin
espordica de estos cementerios podra resultar inadecuada desde
el punto de vista paisajstico y sanitario, se decidi trasladarlos al
este de Higashiyama, llena de naturaleza, con aire limpio y buena
radiacin. El plan contempl crear un gran cementerio tipo parque,
con arboledas, manantiales, jardines, plazas y otros elementos.
Este fue un proyecto de enorme envergadura, puesto que cubri un
total de 48 bloques, 3.452ha, cada bloque abarcaba un promedio de
4.500 predios. Con el empleo del reacondicionamiento de terrenos el proyecto de Restauracin Posguerra incluy el mejoramiento de las infraestructuras bsicas, cubriendo casi la totalidad de la ciudad de Nagoya.
En este caso especfico el diseo de reloteo se bas principalmente en
el mtodo de replanteo areal y, en parte, sobre el mtodo evaluativo,
para responder a la necesidad urgente de designar los terrenos de replanteo temporal. Esto porque no slo el proyecto abarcaba una enorme rea, sino tambin para despertar los deseos de los ciudadanos de
restaurar y reconstruir la ciudad con la mayor brevedad posible.
La designacin de los terrenos de replanteo temporal consista en
poner a disposicin de los ciudadanos los predios urbanos para que
los pudieran utilizar y trabajar. El proceso de replanteo temporal fue
efectuado bajo el criterio de gran urgencia y en l se observ cierto
grado de desequilibrio entre los terrenos. Por ejemplo, algunos propietarios se vieron obligados a contribuir con el 50% de sus lotes
cuando la tasa media de contribucin estaba en 30%; otros tuvieron
que mudarse lejos de sus lotes originales, porque estos fueron designados como futuros predios urbanos para la construccin de parques, caminos arteriales y otras infraestructuras pblicas. En las reas
densamente pobladas algunos caminos fueron ampliados solamente
de un lado, creando cierto desequilibrio en la contribucin.
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El plan de reubicacin elaborado despus de terminar el replanteo

temporal fue puesto en marcha con la colaboracin activa de los
ciudadanos. Sin embargo, a medida que avanzaba el proyecto se
comenzaron a percibir descontentos por parte de los propietarios
con relacin al replanteo. Algunos manifestaron su deseo de utilizar las reas no designadas que estaban bajo control de la entidad
ejecutora, por ejemplo, los predios designados terrenos de reserva,
predios no designados como terrenos de replanteo temporal dado
que su propietario perdi el derecho de uso (estos terrenos se denominan predios no designados). Adems, en el transcurso del desarrollo de la evaluacin de los terrenos en la elaboracin del plan
de replanteo se detect el desequilibrio en los montos y valores de
compensacin.
Cuadro 1. Recursos legales y procesos jurdicos levantados
contra el Proyecto de Reacondicionamiento de Terrenos
para la Restauracin Posguerra de Nagoya
Primaria

Secundaria

Terciaria

Social
- Educacin y
socializacin
- Conciencia pblica
- Campaa de
propaganda masiva

Comunitaria
- Polica
comunitaria
- Organizacin
de vecinos

- Trabajo con
grupos en riesgo de
delinquir: jvenes,
desempleados
- Regeneracin
comunitaria
- Consolidacin de
la comunidad
- Rehabilitacin
- Respuesta frente
al comportamiento
criminal
- Reparacin de
consecuencias

- Polica
comunitaria
- Organizacin
de vecinos

- Polica
comunitaria
- Mediacin
comunitaria de
conflictos

Situacional
- Focalizacin en
puntos crticos
- Vigilancia (a gente
sospechosa)
- Reduccin de
oportunidades
- Diseo
medioambiental
- Disuasin general
- Focalizacin en
puntos crticos
- Diseo de
medidas en grupos
de alto riesgo
- Prediccin de
riesgo y valoracin
- Disuasin
- Disuasin
individual
- Incapacitacin
- Valoracin de la
peligrosidad y el
riesgo

Fuente: Japan International Cooperation Agency.

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Ante esta situacin la entidad ejecutora se vio obligada a realizar

cambio de terrenos de replanteo temporal para corregir el desequilibrio, fomentar la reubicacin de edificios, etctera, destinando para
los efectos los terrenos no designados como terrenos de replanteo
temporal. Este cambio contribuy substancialmente al desarrollo
del proyecto aliviando la carga de los propietarios en trminos de
contribucin y respondiendo a los reclamos con relacin a los terrenos de replanteo temporal designados. En el cuadro 1 se muestra el
nmero de recursos y procesos levantados contra el Proyecto de
Reacondicionamiento de Terrenos para la Restauracin Posguerra
de Nagoya. El motivo mayor de los recursos contra el replanteo
temporal (incluyendo cambios) fue la contribucin, mientras que el
de los recursos contra la disposicin del replanteo era la contribucin y la compensacin.
En los proyectos implementados por las asociaciones la incidencia
de los recursos y litigios es baja, puesto que ellas han sido constituidas voluntariamente por los propietarios y la mayora de los problemas haban sido resueltos mediante conversaciones entre los
miembros. Sin embargo, en los ltimos aos, la tendencia es a incrementar el nmero de recursos y procesos. La considerable trayectoria del reacondicionamiento de terrenos en el Japn ha
permitido sistematizar mltiples experiencias y, como resultado de
ello, han convenido un conjunto de tareas en el proceso que se
organizan secuencialmente en doce pasos, as:5
1. Formulacin del diseo conceptual. Formular el diseo conceptual que defina cmo alcanzar los objetivos del desarrollo a
travs del reacondicionamiento de terrenos.
2. Definicin del rea del proyecto.
3. Formulacin del plan de operacin y los reglamentos de implementacin. Inicio de la implementacin.
4. Creacin del Consejo de Reacondicionamiento de Terrenos.
Crear el Consejo integrado por los representantes elegidos entre los propietarios de derechos y asesores del proyecto.
5

JICA, (s.f.). Documento e.

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5. Preparacin del anteproyecto del diseo de reloteo. Preparar el

anteproyecto de diseo definiendo la ubicacin de las nuevas
infraestructuras pblicas y los terrenos de replanteo.
6. Designacin temporal del replanteo. Definir tentativamente la
ubicacin y el tamao del replanteo.
7. Construccin. Reubicar los edificios en el replanteo temporal y
construir los caminos as como otras infraestructuras.
8. Enumeracin de lotes. Revisar y definir el lmite, nombre y nmero de los distritos administrativos.
9. Inspeccin pblica del plan de replanteo. Someter el plan a la
inspeccin pblica (propietarios de derechos) con el fin de tomar la decisin sobre el replanteo.
10. Disposicin de replanteo. Definir el replanteo y el monto de
compensacin en conformidad con el plan de replanteo.
11. Registro de terrenos y edificios. La entidad ejecutora solicita el
registro de replanteo a las autoridades pertinentes.
12. Recaudacin y pago de compensacin. El proyecto concluye
con el pago de la compensacin.
Se ha estimado que los dos primeros pasos pueden abarcar alrededor de un ao. En el caso de Tama New Town, por ejemplo, proyecto
localizado en el rea circundante a Tokio, conocemos que el proceso se inici hace algo ms de 20 aos. Experiencias como esta reafirman la necesidad de la implementacin simultnea y asociada;6 esto
es, que por razones financieras algunas de las obras de urbanismo
requeridas no se pueden realizar en el marco del proyecto de reacondicionamiento y ellas son imprescindibles como, por ejemplo, la estacin de la lnea del metro de Obihiro. El cronograma
debe dar cuenta de la forma como se debe escalar simultneamente
la implementacin.
Armenia7

El 25 de enero de 1999, a las 13:19 horas, Colombia fue estremecida por un terremoto de considerable intensidad y superficialidad,
6
7

JICA, (s.f.). Documento l.

Este acpite ha sido escrito con base en Alfonso (2001) y Camargo (2003).

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pues alcanz 6.2 grados en la escala abierta de Richter y se ubic a

10km de profundidad: su epicentro fue el municipio de Crdoba,
departamento del Quindo, regin conocida como el Eje Cafetero
colombiano, y su impacto demoledor alcanz a 28 municipios de la
regin, la mayor parte de ellos del Quindo, afectando un rea que
se estim en 1.360km2. A las 17:40 horas se sinti una rplica de
5.8 grados y en el transcurso del siguiente mes se registraron 138
rplicas de menor intensidad que alcanzaron hasta 4.4 grados en un
rea de 300km2. Con algo ms de 1.700km2 Quindo alojaba alrededor de 559.000 habitantes. Armenia, su capital, con un rea de
108km2, albergaba cerca de 298.000 habitantes. El desastre del
urbanismo y del modo de ocupacin del territorio quindiano que
se puso en evidencia con el sismo cobr la vida de 1.109 personas
(el 93,6% del total de muertes), dej heridas a 6.385 (74,8%) y
desaparecidas a 596 (81,5%). Adems de las considerables afectaciones/destrucciones de otros soportes materiales de la vida en la
regin, la poblacin del Quindo sufri las mayores devastaciones
en sus viviendas: 31.735 (el 73,0% del total) sufrieron daos parciales, 16.458 (el 93,8%) se perdieron totalmente y 15.774 (el 85,6%)
quedaron inhabitables.
El fracaso en el reajuste de tierras en el plan parcial
Ciudad Quimbaya
El Plan de Ordenamiento Territorial de Armenia fue aprobado con
anterioridad al sismo de 1999. Algunas de las decisiones all contenidas perdieron vigencia por modificacin sustancial de la situacin existente o fueron transformadas en su prioridad o alcance.
No es el caso del artculo 31 del Acuerdo, que defini las reas de
La Bretaa y El Paraso como objeto de planes parciales8 de desarro8
El artculo 41 de la Ley 388 de 1997 determina que los planes de Ordenamiento
Territorial definirn las reas que deban desarrollarse a travs de unidades de actuacin
tanto en suelo urbano como en suelo de expansin cuando a ello hubiere lugar y determinarn los criterios y procedimientos para su caracterizacin, delimitacin y aprobacin
posterior. Las unidades de actuacin se delimitarn de forma que permitan el cumplimiento
conjunto de las cargas de cesin y urbanizacin de la totalidad de su superficie, mediante el
reparto equitativo entre sus propietarios. El proyecto de delimitacin se realizar por las
autoridades competentes, de oficio, o por los particulares interesados, de acuerdo con los
parmetros previstos en el plan de ordenamiento, siempre y cuando medie la formulacin y
aprobacin del correspondiente plan parcial, el cual deber determinar las previsiones
relacionadas con la dotacin de las infraestructuras y los equipamientos, las cesiones co-

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llo para vincularlos a la urbanizacin. Los criterios urbansticos y

las metas a partir de los cuales se formul el plan parcial de Ciudad Quimbaya fueron: i) la provisin, en los nuevos territorios
urbanos de todas las infraestructuras y dotaciones colectivas de
escala urbana, zonal y local requeridos por los nuevos residentes y
habitantes; ii) consideracin y vinculacin cuidadosa a la nueva
estructura urbana de los recursos naturales existentes en el lugar
quebradas, rondas de proteccin, quiebres de pendiente, bosques, guaduales; iii) definicin precisa de la morfologa urbana,
del sistema de espacios pblicos y dotaciones colectivas, de la localizacin e intensidad de usos y actividades y de las tipologas inmobiliarias; iv) operacin correcta del rea de desarrollo urbano Ciudad
Quimbaya en los niveles funcional y urbanstico; v) el objeto del
proyecto urbano es transformar en ciudad construida, en arquitectura urbana, en espacios funcionales los diversos requerimientos sociales, las exigencias de la economa regional y de la ciudad, as como
los retos y respetos que exige el medio ambiente y vi) la construccin de ciudad, el proyecto urbano, el urbanismo operativo, por
contraste con la actitud meramente reglamentaria del espacio urbano, exigen transformaciones en las formas de operacin de la administracin pblica.
Con el propsito de disear de manera adecuada las formas de vinculacin de unos y otros en la gestin del plan parcial se parti de
identificar y evaluar la presencia de propietarios de la tierra y de residentes en el rea. La viabilidad del plan dependa, en un alto porcentaje, de la claridad y prevalencia de los intereses pblicos y
colectivos que soportan el plan y, en este contexto, de la consideracin y concertacin cuidadosa de los intereses y las expectativas de
estos actores propietarios de la tierra y residentes actuales con
relacin al plan.

rrespondientes, la subdivisin, si fuere del caso, en reas de ejecucin y las fases y prioridades
de su desarrollo sealando los sistemas e instrumentos de compensacin para la distribucin de las cargas y beneficios entre los partcipes. En los casos de renovacin y redesarrollo,
el plan parcial incluir adems las previsiones relacionadas con la habitacin y el mejoramiento de las infraestructuras, equipamientos y espacio pblico necesario para atender las
nuevas densidades y usos del suelo asignados a la zona.

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En el rea de Ciudad Quimbaya existen 32 propietarios. Los predios de mayor tamao corresponden a las haciendas La Bretaa y
El Paraso y a los predios adquiridos al occidente de la zona con el
fin de desarrollar programas de reconstruccin. A lo largo de la
avenida El Edn se localizan cerca de doce predios de tipo suburbano vinculados a la actividad de la va. En trminos generales, los
residentes en el rea corresponden a personas y familias que se han
localizado recientemente, a partir del desarrollo de los programas de
vivienda de inters social FOREC, Portal de Pinares, Guaduales
de la Villa, y que en su inmensa mayora son arrendatarios personas que en el momento del sismo vivan bajo esta modalidad con
muy escasos ingresos y con casi ninguna posibilidad de ahorro.
El plan parcial involucraba 217,4ha brutas, de las que 116,52 correspondan a reas de proteccin ambiental y terrenos que, por su
condicin fsica y topogrfica, no son construibles, de donde result un rea neta urbanizable de 100,89ha. De stas, 66,09 son rea
til; al sustraer el 15% correspondiente al sistema vial local resultan 56,18ha tiles construibles. Esta rea til permita construir
unas 10.297 viviendas; de acuerdo con el diseo urbano, 7.708 correspondan a unifamiliares y 2.589 se levantaran en multifamiliares,
generando adems 8,66ha de espacios para comercio y 3,29ha para
usos institucionales. Por ser el plan parcial una operacin urbana
global y no predio a predio era imperioso realizar el reajuste de las
tierras involucradas en l con el fin de subsanar los desequilibrios
preexistentes que se revelaban en la estructura predial y que resultaran en fuertes inequidades al ser tratados de manera individual,
pues algunos pequeos propietarios veran afectados sus derechos
en razn de encontrar sus terrenos comprometidos como reas de
cesin u otro tipo de afectaciones inmanentes a la operacin global
mencionada: el reajuste resultaba en una distribucin a prorrata con
base en el valor del rea til construible, ejercicio de distribucin
basado en la nocin del reparto equitativo de cargas y beneficios
que estipula la Ley 388 de 1997.
El proyecto de reajuste y, en general, el plan parcial Ciudad Quimbaya,
se someti a consultas con los propietarios del suelo, con la autoriDesafos, Bogot (Colombia), (13): 158-184, semestre II de 2005

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dad ambiental regional, as como con las familias potencialmente

beneficiarias del mismo. La respuesta inicial de los terratenientes
minifundistas, pequeos y medianos propietarios fue de rechazo
al proyecto, oponiendo, como es obvio, sus intereses individuales a
las aspiraciones colectivas. Sin embargo, despus de muchas discusiones se haba conseguido el apoyo de una parte significativa de
ellos que, en los trminos de la Ley 388 de 1997, deberan representar por lo menos el 51% de la tierra involucrada. Superado este
escollo el proyecto se encar con otro que no era tan obvio: la autoridad ambiental dio un concepto favorable en los asuntos de su
competencia pero, sorpresivamente, llev su concepto hasta otros
asuntos sobre los que no se mostr favorable, particularmente en
lo referente al tratamiento de los derechos de propiedad en el plan
parcial. No obstante haber extralimitado el mbito de sus pronunciamientos, tal concepto no podra ser desconocido por la autoridad local que deba adoptar el plan parcial por decreto.
El papel de las familias fue igualmente decisorio y su comportamiento en la coyuntura poltica fue crucial: era el fin del perodo de
las administraciones municipales en curso y se llevaba a cabo la
agitacin poltica para las elecciones de las que gobernaran en el
siguiente trienio. Aunque la mayora de las familias se haban mostrado favorables al proyecto y haban solidificado aparentemente
su accin poltica a travs de una organizacin popular de vivienda, buena parte de ellas contribuy a la eleccin del candidato de
oposicin que anunciaba cambios drsticos en la gestin de la reconstruccin y su oposicin al plan parcial. An con estos elementos en contra, la administracin saliente contaba an con algn
margen legal y poltico para adoptar el plan parcial, pero opt por la
cautela y el proyecto fracas.
El xito del reajuste de tierras en la reurbanizacin de
Brasilia Nueva
La zona ms afectada en la ciudad fue la Zona 1 y, en particular, La
Brasilia fue el nico barrio que colaps en su totalidad. La Zona 1
comprende 31,20ha distribuidas as: i) rea de microcuencas, con un
rea de 9,8ha fue objeto de invasiones continuas durante 20 aos y
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en ellas se localiz una poblacin de bajos ingresos. Se contabilizaron en ella 604 predios, la mayora sin ttulos de propiedad y ii) rea
de meseta, comprende 21,4ha planas y en ellas se construyeron viviendas entre 1970 y 1980 por parte de organismos del Estado. Su
poblacin estaba compuesta fundamentalmente por familias de empleados estatales de ingresos medios. En esta rea se contabilizaron
1.182 predios debidamente legalizados, en su mayora con ttulos
de propiedad. El 80% de las viviendas localizadas tanto en reas de
microcuenca como en reas de meseta sufrieron algn tipo de afectacin; 909 colapsaron totalmente y 480 de manera parcial. El colapso
de las viviendas se concentr de manera especial en los barrios Brasilia II Sector y Guaduales. En el primero colapsaron 362 viviendas
unifamiliares de dos pisos y en el segundo 120 apartamentos construidos en bloques multifamiliares de 5 pisos de altura.
La reconstruccin de esta zona abarc un rea superficial de
31,20ha. El conjunto de las acciones realizadas tuvo un costo total
de $19 mil millones (US$ 7 millones). El costo de la operacin cubri los siguientes aspectos: i) vivienda, reparacin de 489 viviendas, construccin de 354 viviendas nuevas, aplicacin de 515
subsidios de reubicacin de familias que habitaban en zonas de alto
riesgo para acceder a viviendas nuevas en otra zona de la ciudad y
aplicacin de 219 subsidios para familias arrendatarias para acceder a viviendas nuevas en otra zona de la ciudad; ii) edificaciones
civiles, en este campo se reconstruyeron las edificaciones civiles
colapsadas y se realiz la reconstruccin de la totalidad de las obras
de infraestructura y urbanismo de la urbanizacin Brasilia Nueva;
iii) proyectos sociales, se realiz una atencin permanente en salud
a 300 familias que habitaban en alojamientos y asentamientos temporales y se atendi a la totalidad de las familias de la zona con
programas especializados en las reas de salud, niez, tercera edad,
jvenes, trabajo de duelo y acompaamiento especial a 500 familias que habitaban en zonas de alto riesgo para la aplicacin del
subsidio de reubicacin.
La unidad de actuacin urbanstica de La Brasilia abarc un rea de
4,17ha. En el desarrollo de la intervencin se articularon simultDesafos, Bogot (Colombia), (13): 158-184, semestre II de 2005

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neamente los procesos sociales con los fsicos, jurdicos, econmicos y tcnicos de gran complejidad, los cuales se desarrollaron en
ocho etapas en un trmino de tres aos, as:9
1. Se realiz durante el segundo semestre de 1999 y se enfoc al
diagnstico. En lo tcnico se verific el estado de los suelos y
las caractersticas de las normas urbansticas de la ciudad; en lo
jurdico, el estado de la fragmentacin de la propiedad, tenencia
y magnitud de las limitaciones de dominio y afectaciones urbansticas. Sus resultados se configuraron en un insumo para tomar la decisin de elaborar un plan de renovacin urbana con el
fin de reasentar a la poblacin que viva all antes del terremoto.
2. Esta etapa se realiz entre el segundo semestre de 1999 y 2001,
se orient hacia la consecucin de los recursos financieros.
3. Durante esta etapa, abordada en el primer semestre de 2000, se
confeccion el plan de renovacin que abarc tareas como la
elaboracin de un esquema de plan parcial, la elaboracin de un
permetro de actuacin, la consulta sobre normativa urbanstica
vigente (75 predios en zonas de alto riesgo, 120 predios con afectaciones y 168 sin urbanismo adecuado ni infraestructura), la
formulacin de alternativas (creacin de nuevo suelo), el proceso socio-tcnico para el logro de una concertacin-acuerdo sobre la necesidad de modificar la estructura predial existente y la
presentacin de la unidad de actuacin al Concejo Municipal
(julio de 2000) para desafectar las vas pblicas antiguas.
4. En esta etapa se realiz la adjudicacin de los predios, la cual se
llev a cabo durante el segundo semestre de 2000. Previa la conformacin del Comit Tcnico, integrado por representantes de
la comunidad, la Defensora del Pueblo, la Personera Municipal, Planeacin Municipal y de la entidad ejecutora, la Fundacin Restrepo Barco, se definieron los criterios de adjudicacin
(lotes esquineros y medianeros, regularizacin del tamao de
todos los predios con 5,60m de fachada por 10,42m de fondo
(consiguiendo lotes con cabida de 58,32m2) y puesta en marcha
del proceso de reasignacin de predios.
9

Esta sntesis se elabor con base en Camargo (2003).

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5. Se abord durante el segundo semestre de 2000 y el primer semestre de 2001 y consisti en la realizacin de las obras de infraestructura y urbanismo, lo que conllev a la elaboracin de
los contratos de obra, el movimiento de tierras, previo desmonte de 60 alojamientos temporales que ocupaban el 25% de la
zona objeto de reconstruccin (programa de arrendamientos) y
el desarrollo de contratos de urbanismo.
6. Durante el segundo semestre de 2001 se inici la construccin
de las viviendas, se efectu la convocatoria-concurso a firmas
constructoras de vivienda para cotizar el costo final de las viviendas, la eleccin de firma constructora, la negacin del voto
y el reagrupamiento por constructora.
7. Durante el segundo semestre de 2001 se adelantaron las acciones concernientes al Plan Retorno que incluyeron: la formulacin del plan retorno y su puesta en marcha hacia finales de 2001,
el mantenimiento de las zonas verdes, la adecuacin del saln
comunal y el reinicio en la prestacin de los servicios urbanos
de transporte y aseo y de la organizacin local (comits de salud,
educacin, vivienda y medio ambiente).
8. El proceso de titulacin se adelant entre 1999-2002 e implic
la elaboracin de las propuestas de traslado de afectaciones, el
acuerdo de procedimiento, las consultas jurdicas, la adopcin
de los nuevos procedimientos para el englobe y la particin y el
saneamiento jurdico de 275 limitaciones de dominio y afectaciones. El saneamiento de la situacin jurdica de los predios
oblig a montar un consultorio jurdico que realiz una atencin
personalizada, requisito para la legalizacin y titulacin de la
nueva estructura predial.
Las naturales discrepancias entre los objetivos y metas de la comunidad afectada involucrada en el proyecto con los de la entidad
ejecutora dieron lugar a un permanente conflicto de intereses que se
retroalimentaba con el vaco de poder suscitado por la renuncia de
la Junta de Accin Comunal, la divisin de la comunidad en tres
grupos de poder (los que se oponan al cambio de estructura predial,
los que exigan el subsidio para su relocalizacin y los que aceptaban la propuesta), la incertidumbre tcnica sobre viabilidad de la
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construccin por posibles fallas geolgicas, la incertidumbre sobre

la aplicacin o no de la norma urbanstica vigente, la dispersin de la
comunidad que dificult los acuerdos para la toma de decisiones y
la aparicin de constructoras presionando la re-construccin sobre la
antigua estructura predial. Se abord entonces el proceso de concertacin del que resultaron los acuerdos fundamentales que se vigilaban
permanentemente a travs de procesos de rendicin de cuentas
peridicos por la comunidad, las autoridades locales y la entidad
ejecutora, la Fundacin Restrepo Barco.
El reajuste de suelos consisti, en primer lugar, en la delimitacin de
los predios localizados en zonas de alto riesgo (predios Tipo A,
75 en el barrio Brasilia y 120 en el barrio aledao Guaduales). Dichos predios fueron adquiridos por el municipio a sus propietarios,
con recursos del FOREC,10 por un valor nico de $4 millones (es
decir, US$ 1.454) independientemente de su rea y localizacin (en
promedio era de 50m2 en el caso de vivienda unifamiliar y de 5m2
en el caso de vivienda multifamiliar en altura). Sus propietarios,
con el monto de la venta del lote y un subsidio adicional de vivienda por $8 millones (US$ 2.923) que reconoca el FOREC por la
prdida total de su vivienda, poda comprar una vivienda nueva o
usada en otra zona de la ciudad o de la zona del desastre. En segundo lugar, se delimitaron los predios en zonas de alto riesgo (predios
tipo B, 500 a lo largo de todo la zona de laderas) ocupados por
poseedores (sin ttulos de propiedad). Estos predios se compraron
al mismo valor que los anteriores mediante cesin de la posesin a
favor del municipio (su rea oscilaba entre 50 y 300m2). Estos poseedores tenan el mismo subsidio para vivienda que los anteriores
y podan comprar una vivienda nueva o usada en otro lugar de la
ciudad o de la zona del desastre. En tercer lugar, se delimitaron los
predios que sin estar ubicados en zonas de alto riesgo no se podan
construir por las afectaciones urbansticas vigentes (predios tipo
C, 120 predios con titularidad). Por ltimo, se delimitaron los
predios tipo D que, en principio, no presentaban problemas, pero
10
El Fondo de Reconstruccin del Eje Cafetero (FOREC) fue una entidad pblica creada
transitoriamente para formular las polticas de reconstruccin y coordinar las ejecutorias,
estaba adscrita al Departamento Administrativo de la Presidencia de la Repblica.

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que no podan ser desarrollados por la falta de servicios pblicos,

pues a causa del terremoto todas las redes haban colapsado.
La produccin del suelo urbanizable durante el reajuste dio lugar a la
ampliacin de la superficie en La Brasilia, como se ilustra en el esquema 1.11 Evidentemente, el costo de la remocin de la tierra increment los costos de urbanizacin, pero permiti la restitucin plena de los
derechos de superficie de los damnificados. Con los propietarios de
predios tipo C y D se recorri el proceso para concertar la nueva
urbanizacin, la nueva estructura predial y la construccin de las viviendas. A ellos no se les compr el predio, sino que se les entreg el
subsidio de $8 millones que reconoca el FOREC por prdida total de
su vivienda para la construccin de sus nuevas viviendas, previo diseo y construccin del nuevo urbanismo. Mediante la gestin combinada de la comunidad y la Fundacin Restrepo Barco se logr que un
predio, propiedad de una iglesia, fuera cedido al municipio para vas y
zonas verdes a cambio de no pagar una deuda por impuesto predial.
La importancia de esta experiencia radica en la manera como mediante la asociacin de propietarios, llamada en la Ley 388 de 1997 coopeEsquema 1. Remocin de tierra superficial y ampliacin
de la superficie
rea final urbanizable
rea inicial urbanizable

Caada

Caada
Corte General de la Meseta

Suelo removido (40.000 m3)

Suelo con buena capacidad portante

Nivel del suelo apto para construccin

Quiebre de ladera inicial
Quiebre de ladera final
Ampliacion del Corte: Detalle de Quiebre de Ladera

11
Este esquema fue gentilmente construido por el arquitecto Santiago A. Camargo quien,
adems, lider el proceso de La Brasilia en la ciudad de Armenia.

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racin entre partcipes, se logr realizar la reurbanizacin, evitando as la

compra y venta de predios en medio de una situacin de emergencia.
Con ello se logr aplicar parte de los principios de dicha ley, que modifica el concepto que se tena anteriormente sobre el derecho de
propiedad y el derecho de construccin. Dicha ley reconoce el derecho de propiedad, pero reserva la competencia de otorgar o no el
derecho de construccin a los municipios. Con ello, el derecho de
propiedad se subordina al cumplimiento de la funcin social y ecolgica
de la misma. Hay que agregar que, conocido el estudio de suelos, los
predios del tipo C y D deban sufrir una transformacin, ya que
no se encontraban geotcnicamente en un suelo apto para la construccin. Se deba profundizar entre 1 y 3 metros para lograr un suelo
con buena capacidad portante, eliminando el relleno o suelo suelto
que no ofreca condiciones aptas para la construccin.
Las lecciones del proceso de La Brasilia podran sintetizarse as. En
materia de produccin y tenencia del suelo urbano los propietarios aceptaron ser socios de la nueva urbanizacin (cooperacin entre partcipes) y el costo del suelo no se carg a la operacin (reajuste de tierras
o integracin inmobiliaria). La gerencia (unidad gestora) la asume el
FOREC a travs de la Fundacin Restrepo Barco, con la participacin de los propietarios como socios-beneficiarios del proceso. Se
evit un lucro cesante para los propietarios y la ciudad y se descongel un rea estratgica para la ltima, a la vez que se cumpli con las
normas urbansticas adoptadas por el municipio despus del terremoto, a travs de la creacin de nuevo suelo. En lo que se refiere a
la produccin de las viviendas, la convocatoria nacional a constructores
permiti fijar un precio tope al metro cuadrado y elevar el nivel tcnico de los sistemas constructivos. Los propietarios actuaron como
consumidores activos en coordinacin con el resto de los beneficiarios del subsidio para lograr mantener los precios de los materiales
de construccin, como el cemento, las tejas, el hierro y los agregados.
Por otra parte, en los procesos de autonoma y participacin se logr por
parte de los propietarios un control econmico de la operacin (consecucin de recursos, control de las obras de urbanismo y, frente al
constructor de la vivienda, control de teora y pagos, al ejercer tanDesafos, Bogot (Colombia), (13): 158-184, semestre II de 2005

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to el propietario como el supervisor el control de la cuenta de ahorros y los desembolsos sobre el avance de obras de las mismas).
Mediante este sistema, la comunidad control directamente
$1.924.798.967 (US$699.636). Los propietarios lograron un control
tcnico en varios niveles: calidad de co-diseador del equipo tcnico
en las obras de urbanismo y adjudicacin de lotes y calidad de coadministrador, pues el beneficiario del subsidio, mediante voto o
eleccin directa, pudo elegir la firma constructora y desarrollar una
veedura tanto de las obras de urbanismo como de la construccin
de vivienda en calidad de usuario final de la misma.
Las principales limitaciones del proceso se encuentran en no haber logrado un procedimiento jurdico ms expedito para agilizar el proceso de reajuste de tierras, al igual que la designacin de un solo
operador para la construccin de todas las viviendas, una centralizacin de los recursos para la vivienda (en el caso de una reconstruccin bajo el esquema de una unidad de actuacin era lo ms
recomendable) y la construccin de la totalidad de los predios, dejando que quedaran lotes de engorde. El resultado final de este
proceso es que la comunidad retorn a su espacio original, logrando una mejora en sus condiciones de vida urbana con relacin a la
urbanizacin anterior, lo que se ilustra en el cuadro 2.
Notas finales
Ms que con conclusiones, finalizamos este trabajo con algunas notas finales que complementan lo anteriormente expuesto. En su trasfondo jurdico-econmico el reajuste de tierras es, principalmente,
un reajuste de derechos. Segn la tradicin japonesa,12 la disposicin de replanteo significa designar simultnea y definitivamente los
terrenos readecuados en sustitucin de los terrenos anteriores al proyecto. Los propietarios obtienen mediante el replanteo los mismos
derechos que disfrutaban anteriormente en su nuevo terreno. Por
ello, factores como la irreproductibilidad de las caractersticas espaciales de los terrenos y ricardianos, como la capacidad portante de
los terrenos y su potencial de aprovechamiento, se han erigido
como los principales referentes en las tcnicas para su valoracin,
12

JICA, (s.f.). Documento c, p. 1.

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Cuadro 2. Balance de los resultados del reajuste de tierras

en La Brasilia
Urbanizacin antigua: La
Brasilia
Accesibilidad vehicular al
20% de los predios
reas de equipamiento
diseadas como reas
residuales y sin uso
Ninguna diferencia de
jerarqua vial

Ninguna jerarquizacin de
parqueaderos
ndice de construccin de 1,8
en promedio
Irregularidad predial por
invasin de zonas de cesin
Ningn tratamiento ni obras
de mitigacin de las laderas
Redes deterioradas y
fracturadas por efectos del
sismo

Viviendas sin ninguna

especificacin
sismorresistente
Urbanizacin sin ninguna
relacin ni valoracin de la
microcuenca

Urbanizacin nueva: Brasilia Nueva

Accesibilidad vehicular a todos los
predios
Se reservan reas de equipamiento en
sitios de acceso y aumentan en un
100%
Se crean dos avenidas para transporte
colectivo como viga de amarre de la
meseta y obra de estabilizacin de la
ladera, vas secundarias vehiculares y
senderos ecolgicos
Se crean bahas de parqueo para
visitantes en cuatro sectores del barrio
El ndice se eleva a 2,4
Regularizacin predial a un predio tipo
nico de 5,60m de frente por 10,42m
de fondo
Recuperacin de la caada y obras de
mitigacin a lo largo de todo el borde
de ladera
Construccin de redes nuevas de
acueducto, alcantarillado, energa
elctrica y telfonos superando
totalmente las especificaciones bajo las
cuales fueron construidas las
anteriores
Viviendas con cumplimiento de normas
sismorresistentes garantizadas
Urbanizacin integrada a la
microcuenca, recuperando el valor
paisajstico y ambiental que tuvo hace
muchos aos

adems de la reiterada morfologa predial. No obstante, as estas

tcnicas se encuentren bastante desarrolladas, especialmente en
la tradicin japonesa y de manera incipiente en la tradicin colombiana, las experiencias de ambos pases nos ensean que ellas
son necesarias, pero per se no resuelven los grandes desafos que
significa la produccin de suelo habitable en nuestras ciudades.
En el Japn, los propietarios de la tierra no llegan fcilmente a un
consenso frente a las bondades del reacondicionamiento de los terreDesafos, Bogot (Colombia), (13): 158-184, semestre II de 2005

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nos y a la manera como sern restituidos sus derechos, pues, como

se verific en el caso de la restauracin de Nagoya, por ejemplo, se
presentaron 1.442 recursos y procesos jurdicos. Por ello, la actual
legislacin urbana colombiana adelanta bastante con la incorporacin de la enajenacin voluntaria o la expropiacin administrativa
de los terrenos de los propietarios renuentes, que no es ms que la
maduracin de aquel principio de que el inters general prima sobre
el inters particular. Ms an, este contrato social conviene en que los
motivos de utilidad pblica o de inters social prevalecen sobre la
propiedad privada, de manera que el Estado puede exigir su enajenacin forzosa o expropiacin. De manera que si los derechos de
propiedad van a ser litigados tenemos que reconocer que esto hace
parte del marco institucional construido alrededor del contrato social
y que, ms que la cautela, lo recomendable es asumir con coraje
que tenemos que lidiar con tal hecho.
El proceso de valoracin de esos derechos es, tal vez, el aspecto
ms controversial del proceso de reacondicionamiento/reajuste de
los terrenos. Quienes osan hablar del precio comercial del suelo
como resultado de la sacralizacin del mercado, olvidando la naturaleza del mismo y la funcin social y ecolgica de la propiedad,
incurren en un grave error terico y poltico que, de cualquier manera, es funcional a los intereses ilegtimos de los profesionales de
la especularidad/anticipacin urbana, pues
la valoracin de los precios [de los terrenos] guarda una estrecha
relacin con la forma en que se define el contenido econmico de
la propiedad y con el momento en que se concreta la incorporacin del derecho de construir en el de propiedad y, por esto, el
avalo comercial sera tan slo un punto de partida; se puede
avaluar el producto inmobiliario que es vendible en el mercado, o
sea la edificacin, a precios comerciales, para de all derivar el
precio del suelo (), incluyendo el conjunto de cargas o responsabilidades impuestas a la propiedad. Es otra manera de aplicar el
principio del reparto equitativo de las cargas y beneficios del desarrollo urbano. (Maldonado, 2003, p. 224)

La experiencia japonesa da cuenta de que no obstante el grado de

maduracin de las tcnicas de valoracin los resultados pueden dar
lugar a desequilibrios, por lo que ellos deben ser aceptados ampliaDesafos, Bogot (Colombia), (13): 158-184, semestre II de 2005

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mente por la comunidad involucrada en el reajuste y no necesariamente refrendados por el mercado, pues, de hecho, los precios del
suelo resultantes de la aplicacin de tales tcnicas pueden diferir
del precio comercial; pero ello no representa ningn inconveniente,
pues tales precios son empleados exclusivamente para establecer la
compensacin en el replanteo de los terrenos.
Bibliografa
Abramo, Pedro, (2001a), Mercado e ordem urbana: do caos teoria da localizao
residencial, Rio de Janeiro, Bertrand Brasil.
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