Gestin Inmobiliaria

Un inmueble es conjunto de derechos y beneficios sobre una porcin de tierra con

mejoras y obras permanentes incluyendo los beneficios. Un bien raz es el terreno fsico
y todo aquella parte natural del terreno as como las mejoras hechas por el hombre.
Gestin inmobiliaria son aquellas actividades que tiene como objetivo aumentar el valor
de un bien inmueble en un tiempo, el proceso de gestin implica transformar sus
caractersticas y capacidades fsicas para ofrecerlo. El ciclo inmobiliario son: expansin,
cima, recesin, fondo. Expansin: Dura entre 1-2 aos, aumento del PBI del pas, bajan
las tasas de inters, demanda por adquirir activos inmobiliarios. El promotor inmobiliario
se encarga de: buscar terrenos baratos, observan el desarrollo, proyectos cautelosos e
intuitivos. Cima: crecimiento expansivo del PBI, aumento precio de inmuebles, mayor
stock inmobiliario, nuevos productos inmobiliarios y financieros. Promotor inmobiliario:
siguen a los lderes, focalizan la demanda, estudios de mercado, proyectos ms precisos,
mayor rentabilidad. Recesin: baja el PBI, precios del mercado bajan por la sobre oferta,
se paralizan los proyectos, agotar el stock. Promotor inmobiliario: ofrecen mejores
servicios, aumento de promociones. Fondo: Economa recesada, disminuye ahorro e
inversin, mayor desempleo, precios del mercado disminuye, quiebran empresas
inmobiliarias. Promotor inmobiliario: remata, busca terrenos baratos, cierra proyectos.
Caractersticas del ciclo: Medir el impacto de factores macro y micro, analizar el
impacto del segmento objetivo, entrar y salir del mercado lo ms rpido posible, evitar
proyecto que expongan al proyecto por tiempos prolongados, emplear metodologas
constructivas que disminuyan el plazo de las obras. Cuando se debe iniciar un
proyecto inmobiliario: Realizar un pronstico sobre cul ser el ciclo del mercado en el
que estar el proyecto, medir impacto de factores macro y micro, entrar y salir lo ms
rpido del mercado, analizar el impacto del segmento, evitar procesos que expongan al
proyecto por tiempos prolongados, procesos constructivos que disminuyan el plazo de las
obras, medir los plazos que involucran los aspectos administrativos y legales, Anticiparse
a los cambios de tendencia que se pueden producir, proyectarse en base a supuestos
negativos. Inversin Inmobiliaria: Inversin de renta fija: flujo de fondos constante,
menor rentabilidad, menor riesgo (viviendas, centro comercial, edificios) Inversin
inmobiliaria directa: Inversin especulativa: Visin a largo plazo, tiene liquidez, espera
el crecimiento de la ciudad, administracin de recursos escasos. (Habilitaciones urbanas)
Inversin inmobiliaria Indirecta: se realiza a travs de un instrumento, por medio de la
cual se canaliza la inversin (letras, certificados, bonos) Mercados inmobiliarios de gran
desarrollo Inversionistas ajenos a la actividad inmobiliaria. REIT (real estate investment
trust). Fideicomiso: es una estructura de garanta, sirve para mitigar el riesgo de la
inversin. Intervienen: Propietario, Fiduciario, Beneficiario. El beneficiario aporta el capital
de trabajo, implica poco riesgo. Titularizacin: emisin de un ttulo cuyo gnero es el
ttulo-valor, estos valores se emiten en papeles de deuda. Los ttulos son ofrecidos en el
mercado de valores. Participan: El originador (titular de los activos), el emisor (recibe los
activos), el colocador (hace la oferta publica o privada), los inversores (compran los
ttulos), el administrador (cobro de activos), el depositario de los instrumentos (banco), el
garante, el calificador, proveedor de fondos. Tipologa de proyectos: vivienda,
comercio, oficinas, industrial, hospedaje, uso mixto, lotizacin. Alquiler: propiedades que
se alquinal para obtener flujo de ingresos por un periodo de tiempo (viviendas
unifamiliares, viviendas multifamiliares) Venta: unifamiliares o multifamiliares, casas de
campo, condominios. Segmentos: niveles socio econmicos: A (crdito hipotecario) B
(C.H y MiVivienda) C (M.V) D (techo propio). Demografa: solteros, nido en formacin, nido

lleno, nido vaco. Conductuales: lealtad, clase social, estilo de vida. Ubicacin: barrio,
ciudad, cercana. Comercio: Venta minorista: mall de alcance, centros comerciales,
galeras comerciales, ferias, centros de entretenimiento. Venta mayorista: mercado de
productores, frutas y verduras, terminales, ferreteras. Oficinas: Edificios de oficinas:
tipologa por tamao: Pequeos: de 1-5 pisos, empresas pequeas. Medianos: de 3-5
pisos, empresas medianas. Altos: de 5 a 20 pisos, empresas transnacionales. Oficinas:
Por agrupacin: edificios individuales, centros empresariales. Por negocio: gestin y
finanzas, comercio aduanero. Industrial, Uso mixto, Lotizacin, Especiales (estadios,
cementerios).
Perfil de factibilidad: Estudio de mercado: estudio de la oferta y la demanda.
Anlisis tcnico del proyecto: producto, ubicacin, proyecto. Evaluacin econmica:
Egresos, Ingresos, flujo de caja, van y tir. Estudio de mercado: Se debe de contar
con 2 tipos de informacin: Inmobiliaria (oferta y demanda) y Caractersticas socio
econmicas (demanda). La informacin inmobiliaria tiene caractersticas: cambiante,
dispersa, poco confiable. Informacin Primaria: Son conseguidas por el promotor
inmobiliario, se agrupan en levantamiento de campo y encuesta de mercado.
Informacin secundaria: informacin producida al exterior del promotor
inmobiliario, conformada por estadsticas dadas por INEI. Los anlisis de mercado
deben de basarse en la informacin primaria, la informacin secundaria solo es
complementaria, la informacin de fuentes pblicas es confiable pero no actualizada.
Proceso de la informacin: conjunto de actividades para la bsqueda de
informacin y anlisis de esta. Input: Requerimiento de informacin; primero se debe
definir cules son las interrogantes, no se debe de perder tiempo buscando
informacin que no tenga que ver con el resultado final, las interrogantes cambian
segn el destino. Planificacin: segmentar la zona de estudio, zonas con
caractersticas homogneas, buscar edificios en construccin o terminados.
Bsqueda: Distribuir a encuestadores, menor tiempo posible, levantamiento de
informacin. Sistema de informacin: en base a las fichas recogidas en el campo,
proceso controlado y verificado. Output: Cruzar informacin: programar cruces de
informacin para una verificacin rpida, la informacin debe de estar en los mismos
trminos, nmero de licencias. Resultado: