Arrendamiento

Art. 1915 el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se

obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado.

Caractersticas:
-

Consensual
Bilateral
Oneroso y conmutativo
Elemento esencial: cosa precio- consentimiento de las partes
Una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un
goce tranquilo y til. Respondiendo del saneamiento de eviccin y
de los vicios redhibitorios.

Concepto de arrendamiento de cosas es el contrato en el que una

de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar
por este goce un determinado precio.
El que confiere el goce de la cosa se llama arrendador y la que debe
pagar el precio, arrendador.

Diferencia con la compraventa

a) La compraventa es un titulo traslaticio de dominio, porque
sirve para transferirlo, seguido de la tradicin, conduce al
comprados a la adquisicin del dominio. Esto s es dueo el
vendedor, si no es as, el comprador adquirir la posesin de la
cosa.
El arrendamiento es un titulo de mera tenencia. El arrendatario
no adquiere ni el dominio ni la posesin de la cosa puesto que no
la tiene como seor o dueo, reconoce dominio ajeno.
b) En la compraventa el goce es definitivo y perpetuo en relacin
a la cosa que el vendedor procura al comprador.

En el arrendamiento el goce que arrendador debe conceder al

arrendatario es necesariamente temporal, cuando se termina el
goce, se restituye la cosa.

Elementos
Los elementos esenciales del arrendamiento son:
-

El consentimiento
La cosa
El precio

El consentimiento
El arrendamiento de la cosa es consensual, se perfecciona con el solo
consentimiento de las partes acerca de la cosa y el precio.
No es menester que el contrato se otorgue por escrito, pero si se otorga
por escrito reviste una gran importancia en las siguientes situaciones:

Un acto escrito facilita la prueba del contrato

Es de gran conveniencia en la practica que el contrato se
otorgue por escritura pblica, y aun, que se inscriba en el
Conservador de Bienes Races. De esta manera las partes
disponen de un titulo ejecutivo para reclamar compulsivamente
el cumplimiento de sus mutuas obligaciones.

Solemnidades especiales del contrato suele estar revestido de

solemnidades legales. Pero estas exigencias no dicen relacin al
contrato en si mismo, sino que a las personas que lo celebran.
En el arrendamiento de bienes races de la mujer, si son predios
urbanos, 5 aos, si son predios rsticos 8 aos, el marido necesita el
consentimiento de la mujer.
Solemnidades voluntarias las partes pueden establecer las
solemnidades que estimen convenientes y dar al contrato, un carcter
solemne.

Cosa arrendada
Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaracin de
voluntad:

Ser licito
Determinado
Existir o esperar que exista.

Por la naturaleza del contrato es necesario que la cosa arrendada no sea

consumible
Art. 1916 son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto
aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente
personales, como los de habitacin y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr
accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin.

No son susceptibles de arrendamiento :

Las cosas cuyo arrendamiento la ley prohbe

Los derechos personalsimos
Las cosas consumibles de las que no puede hacerse un uso
acorde a su naturaleza sin que se destruya, puesto que la cosa
debe restituirse al termino del contrato.

El precio
El precio debe ser real o serio, y determinado.
Por tanto no debe ser fingido o simulado ni irrisorio. El arrendamiento
degenerara en un contrato gratuito.
La cantidad a la que asciende el precio puede ser incierta con tal que se
fijen en el contrato datos que sirvan para determinarlo.

Art. 1917 el precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales

de la cosa arrendada y en este segundo caso puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llamase renta cuando se paga peridicamente.

El precio lo pueden fijar las partes o por un tercero, no pude dejarse al

arbitrio de una de las partes.
La indicacin del precio puede ser por cualquier medio o indicaciones
que fijen.

Obligacin del arrendador

El arrendador se obliga, a conceder al arrendatario el goce de la cosa
arrendada.
Art. 1924 el arrendador es obligado:
1) A entregar al arrendatario la cosa arrendada
2) A mantenerla en el estado de servir para el fin a la que ha sido
arrendada
3) A librar al arrendatario de toda turbacin o embargo en el goce de
la cosa arrendada.

1) Obligacin de entregar la cosa es de la esencia del contrato.

Solo mediante la entrega puede el arrendatario lograr el goce que
persigue
Las dems obligaciones son de la naturaleza del contrato, podrn ser
alteradas convencionalmente.

Forma de entrega art. 1920: la entrega de la cosa que se da

en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de
tradicin reconocidas por la ley.
Tiempo y lugar de la entrega

La entrega deber verificarse en la poca que las partes hayan fijado, a

falta de estipulacin, inmediatamente despus de celebrado el contrato.
La entrega se har en el lugar convenido, en silencio de las partes, la
entrega se verificara en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo
del contrato o en el domicilio del arrendador.

Estado en el que se debe entregar la cosa debe entregarse en

estado de servir para el fin que fue arrendada.

Es de cargo del arrendador efectuar las reparaciones de todo gnero

antes que el arrendatario comience a gozar de la cosa.

Garanta por los vicios de la cosa la obligacin de entregar la cosa se

habr cumplido imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no
permitan obtener de ella el provecho a que esta naturalmente
destinada.
-

Si el mal estado o calidad de la cosa impide hacer de ella el uso

para que ha sido arrendada, tiene derecho el arrendatario para
pedir la terminacin del contrato.(antes o despus de haber
celebrado el contrato, toda vez que no sea culpa del arrendatario)

Cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el

goce de la cosa o la cosa se destruye en parte, el juez decidir,
segn las circunstancias, si se dara termino o no al contrato, o
rebajara el precio o renta.

El arrendatario tendr derecho a que le indemnicen los perjuicios,

cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
Esta indemnizacin solo comprende el dao emergente; pero si el
vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato se incluir
en la indemnizacin el lucro cesante.

No tiene derecho el arrendatario a indemnizacin cuando contrato

a sabiendas del vicio y no se obligo el arrendador a sanearlo, si el
vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su
parte, si renuncio a la accin de saneamiento por el vicio.

Arrendamiento de una cosa a varias personas si se ha arrendado

separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien

se haya entregado la cosa ser preferido; o el que tenga el titulo ms

antiguo
Incumplimiento de la obligacin de entregar el arrendatario tendr
derecho a desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios, en caso
de imposibilidad de entrega de la cosa por parte del arrendador por
hecho o culpa suya.
Pero no podr el arrendatario derecho a indemnizacin de perjuicios en
los casos en que tenia conocimiento de la imposibilidad del arrendador
de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso fortuito.
2) Obligacin de mantener la cosa en estado de servir para el fin del
arrendamiento
Es una obligacin de la naturaleza. El arrendador debe entregar la cosa
en estado de servir y mantenerla o conservarla en este estado.
Art. 1927 la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado
consiste en hacer durante el arriendo las reparaciones necesarias, a
excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario.
3) Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin en el goce.
El arrendador debe procurar el goce de la cosa, pero dicho goce debe
ser tranquilo y pacifico.
De lo antes sealado se desprenden 2 obligaciones:
-

Obligacin del arrendador de no turbar al arrendatario cualquier

turbacin que sea obra del arrendador o de personas a que ste
pueda vedarla, da derecho al arrendatario a reclamar
indemnizacin de perjuicios
Se presta mayor atencin a las turbaciones que provengan de
mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecucin de trabajos en
ella.
En el art.1928 inc.1 dispone: el arrendador en virtud de la
obligacin de liberar al arrendatario de toda turbacin, no podr
sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa
arrendada, ni ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle el
goce de ella.

Si las reparaciones son urgentes y de poca importancia, las

asume el arrendatario, pero si le asiste el derecho de rebajar el
precio o renta. (Con derecho a indemnizacin de perjuicios)
En los casos en que la turbacin es considerable, podr el
arrendatario demandar la terminacin del contrato. (Con derecho a
indemnizacin de perjuicios)
De igual forma tiene derecho a pedir indemnizacin de perjuicios
el arrendatario en caso de las reparaciones existentes al momento
de celebrar el contrato, ignoradas por el arrendatario, pero no por
el arrendador.
Si las reparaciones de tal magnitud que dificultan el goce por
mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el contrato sin
grave molestia o perjuicio para el arrendatario.
-

Obligacin del arrendador de garantizar al arrendatario de

turbaciones de terceros estas turbaciones pueden ser de dos
tipos:
De hecho es la que proviene de vas de hecho de terceros que
no pretenden derecho sobre la cosa arrendada. Estas
actuaciones materiales no importan responsabilidad alguna al
arrendador.
De derecho es aquella que se produce por va de derecho,
esto es, por las acciones que terceros entablen alegando
derechos sobre la cosa arrendada.
Art. 1931: la accin de terceros que pretendan derecho a la
cosa arrendada, se dirigir en contra del arrendador.
Para determinar los derechos competentes al arrendatario
turbado en el goce, es indagar la importancia de la turbacin,
esto es, si las vas de derecho de terceros atenta en forma
grave o leve contra dicho goce:
Si la turbacin es de escasa importancia, el arrendatario tiene
derecho a una rebaja del precio o la renta
Si la turbacin es considerable, el arrendatario puede pedir
terminacin del contrato
Derecho de retencin del arrendatario no puede el
arrendatario ser privado de la cosa arrendada, mientras las
indemnizaciones no sean pagadas por el arrendador o se le
asegure debidamente el pago.
El arrendatario podr retener la cosa cuando se le deban
indemnizaciones en razn:

De la mutacin de la cosa arrendada o de las reparaciones que le

turben el goce.
De las turbaciones de que sea vctima a consecuencia de los
derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada.
Del mal estado de la cosa arrendada.
Carece el arrendatario de derecho de retencin en caso de
extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada

Obligacin del arrendatario

El arrendatario est obligado a:

A pagar el precio o renta (elemento de la esencia)

A usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato
A cuidar de la cosa como buen padre de familia
A efectuar reparaciones locativas
A restituir la cosa al termino del arrendamiento (elemento de la
esencia)
a) Obligacin de pagar el precio.
1942 el arrendatario es obligado al pago del precio o renta
Quin determina el precio por acuerdo de las partes, por un tercero
que las partes hayan asignado, si las partes no han designado el precio,
lo determinara un perito.
poca del pago del precio se debe pagar en la poca convenida; a
falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas; en defecto de
las normas consuetudinarias, con arreglo a las normas supletorias del
art. 1944, a saber:
-

En predios urbanos, se pagara por mes y la de predios rsticos por

ao
Cosa mueble, por cierto nmero de aos, das o meses, la renta
se deber inmediatamente despus de expirado el respectivo ao,
da o mes.
Si se arrienda en una suma alzada, se deber esta cuando termine
el arrendamiento

Falta de pago confiere al arrendador el derecho alternativo de pedir el

cumplimiento del contrato o su terminacin.

b) Obligacin de usar de la cosa segn los trminos o espritu

del contrato.
La forma del goce, en primer trmino ser el que las partes hayan
convenido expresamente. A falta de estipulacin, el goce del
arrendamiento deber ajustarse a la intencin de los contratantes
y al natural destino de la cosa.
En caso de controversia le corresponde al juez determinar el
destino que debe dar el arrendatario a la cosa.
La infraccin de esta obligacin por parte del arrendatario faculta
al arrendador para pedir la terminacin del arrendamiento con
indemnizacin de perjuicios o limitarse a esta indemnizacin,
dejando subsistir el arriendo.
c) Obligacin de cuidar la cosa como buen padre de familia.
Art.1939: el arrendatario empleara en la conservacin de la cosa el
cuidado de un buen padre de familia.
Sancin al incumplimiento de esta obligacin: el arrendatario
deber hacerse responsable de los perjuicios que su conducta
ocasione.
En caso de infraccin leve: puede pedir demanda de perjuicios
En caso de infraccin grave: podr el arrendador pedir terminacin
del arrendamiento.
En caso de subarrendamiento, el legislador la prohbe a menos que las
partes acuerden lo contrario de manera expresa, pero el subarrendatario
solo podr usar o gozar de la cosa en los trminos estipulados en su
contrato directo.
Diferencia entre subarrendar y cesin del arriendo.
Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a titulo de
arrendatario
Cesin el arriendo transferir a un tercero el derecho de goce que el
contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario

d) Obligacin de efectuar reparaciones locativas

Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar
aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que
el arrendatario tiene en la cosa.
e) Obligacin de restituir la cosa arrendada.

El goce del arrendatario es temporal; por consiguiente debe

restituir la cosa al arrendador al trmino del contrato.
Estado en el que se debe restituir la cosa- en el estado en el
que fue entregada.
Debe considerarse el desgaste natural ocasionado por el uso de la
cosa.
Las partes dejan constancia del estado en que se entrego la cosa.
En relacin a eso se determina como se debe efectuar la
restitucin de la cosa
En los caso que las partes no lo hayan expresado la ley establece
una presuncin. Se entender haberla recibido en regular estado
de servicio, a menos que se pruebe lo contrario.
Forma de restitucin la entrega se debe efectuar poniendo la
cosa materialmente a disposicin del arrendador.
En caso de cosa raz se verificara desocupndola enteramente,
ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves.
Incumplimiento de la obligacin de restituir art. 1949: para que
el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa
arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun
cuando haya procedido desahucio

Derecho de retencin del arrendador se le concede este derecho

para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que,
por diversos motivos, el arrendatario le adeude.
El arrendador puede hacer valer este derecho para garanta de lo que se
le deba como consecuencia:
-

Usar la cosa contraria a su espritu

Deterioro que cause no cuidar la cosa como buen padre de familia
Cuando el arrendatario incurre en mora de restituir la cosa
arrendada.
Por concepto de precio o renta.