TIPOS DE CONTRATOS

En palabras simples para los iniciados en la construccin, todo

lo que deben saber con lo relacionado a compromisos entre
partes para la ejecucin de una obra o proyecto, en casi todos
los pases es igual o similar tipolgicamente hablando.
Cuando una persona (Mandante) desea construirse una casa o
ejecutar una remodelacin mayor, llama a propuesta a un
constructor que puede ser tambin (Arquitecto, Ingeniero,
Profesional Tcnico de la Construccin) o Constructora un
ente jurdico legalmente inscrita o registrada.
Existen los siguientes tipos de contratos ms usados en
construccin.

Contrato por Suma Alzada.

El contrato por Suma Alzada, ms comn, como su palabra lo
indica, se acuerda un costo total Final incluyendo impuestos,
donde se valorizan todas las partidas entregadas en el
presupuesto, se totalizan incluyendo las omitidas por error u
omisin, llegando a un solo valor por el total de la obra ligado
a un plazo total de entrega, todo esto en comn acuerdo
entre las partes.

 En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave

en mano el Constructor se compromete a entregar una
construccin completamente terminada y en estado de
funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija,
repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el
avance de la obra.

 La oferta del Constructor se basa en un estudio del proyecto

suministrado por el mandante, pero los riesgos de errores en
dicho Proyecto se entienden asumidos por el Constructor que
debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del
proyecto que le entrega el mandante y aadir en l todo
aquello que considera que falte ya que la cifra de su oferta se
considera "cerrada" una vez firmado el Contrato

 El constructor se compromete a recibir exclusivamente la

cantidad ofertada, incluyendo en ella todas aquellas cosas
que en su opinin son necesarias para la correcta terminacin
y funcionamiento de la instalacin aunque no estuvieran
incluidas en el Proyecto recibido para el estudio de la oferta

Las ventajas de este tipo de contrato

son
Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se oferta lo
mismo por cada uno de los licitadores, por tanto son
comparables.
El Mandante se asegura un costo ms o menos cierto o al
menos con muy pequeo porcentaje de variacin, ya que los
riesgos de posibles variaciones son asumidos por el
constructor e incluidos en el precio ofertado.
El constructor asume la responsabilidad de la medicin; por
lo tanto puede valorar algo que el mismo ha medido, lo que le
exime de posibles errores ajenos a la hora de evaluar sus
propios costos.

 Evita una gran parte del trabajo de medicin y valoracin del

trabajo realizado, pues la cifra final de cada unidad es
conocida y por lo tanto se puede CERTIFICAR, o sea pagar
cada relacin mensual de obra realizada, a base de calcular el
porcentaje realizado de cada unidad.
El Mandante obtiene una serie de ofertas, que le
comprueban la fiabilidad econmica del Proyecto que encarg
y al compararlas le dan una idea muy clara de cual puede ser
el precio real de la construccin de su proyecto.

Como inconvenientes se podran

sealar
El establecimiento de un precio cerrado obliga al Mandante
a no poder variar prcticamente nada una vez realizada la
adjudicacin, ya que si lo hace el constructor puede
aprovechar la coyuntura para mejorar su posicin contractual
y ya no tiene competencia posible, que permita comprobar lo
procedente de su postura.
Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas
posibilidades de error, pues cualquier variacin supone
dificultades seguras entre Mandante y Constructor.

Este tipo de contratos slo son recomendables

en alguno de los casos siguientes:
Obras de poca cuanta econmica.
Obras que pueden ser definidas con
precisin. Debe evitarse su uso, por ejemplo,
en obras subterrneas, o con alto grado de
incertidumbre.
Obras de poca duracin o poco riesgo de
variacin de precios.

Contrato a serie de Precios Unitarios

El contrato a Serie de Precios Unitarios conocido tambin por
Unidad de Medida (m3, mL, c/u, etc.), es tambin un contrato
donde se entregan cantidades de partidas con sus valores
unitarios de cada una de ellas, acompaado con sus
respectivos Anlisis de Precios Unitarios, donde se cobra solo
por el avance de las partidas terminadas o ejecutadas

Contrato por Obra.

Se valorizan las obras a ejecutar por separado incluyendo
impuestos, totalmente independientes entre s, como por
etapas ejem. Obra Gruesa hasta la cota-0 incluyendo todas las
Excavaciones y Fundaciones, las obras de sobrecimientos
ms el resto de Obra Gruesa, pueden ser solo las
Terminaciones, en general no dejando a fuera el costo
correspondiente a cada etapa de las obras de sus respectivas
Instalaciones Sanitarias (Agua, Alcantarillado, Electricidad,
Gas) y otras de Especialidades (calefaccin, aspiracin
centralizada, corrientes dbiles, etc) si es que se han
requeridos.

Contrato por Administracin.

La Constructora administra la ejecucin de la obra cobrando
un porcentaje por cada transaccin en cada Estado de Pago
ejecutado conforme, hasta dar trmino de obra, por lo
general de acuerdo al monto total de obra, se cobra un valor
porcentual entre el 3 y 5% del costo que se aplica por obra
realizada o terminada.
El Contrato en general es un acuerdo entre dos partes donde
una parte es el Mandante que puede ser una persona natural
o jurdica y la otra parte es La Constructora que tambin
puede ser una persona natural o jurdica.

 Aunque suele ser ideal para los Constructores, no es en

absoluto recomendable para los intereses del Mandante. Si
profundizamos un poco en la filosofa de todo buen
Constructor, tampoco lo es para ste. Este contrato por
Administracin se basa en la fijacin de unos precios de mano
de obra y materiales por parte del Constructor y con arreglo a
ellos se facturan al Contratista los trabajos realizados
encargados por la Obra.

 El compromiso del Constructor se limita a fijar la cantidad a

facturar por cada mes de mano de obra, y por cada unidad de
material empleado, pero sin asegurar en ningn caso el
nmero de horas ni las cantidades a emplear en cada unidad
de obra. Sobre el total de facturacin de mano de obra y
materiales consumidos.
El constructor carga un porcentaje fijo para cubrir sus gastos
fijos y beneficio comercial. Por tanto la cantidad total a cobrar
por estos conceptos se incrementa a medida que aumenta el
volumen total de mano de obra y materiales,
independientemente del volumen total de obra realizado.

 Este tipo de contrato exige, para ser razonablemente

aceptable para el Mandante, una estrecha vigilancia del
Constructor por parte del Mandante y supone habitualmente
un costo superior en la obra ejecutada que el que se
conseguira con otro tipo de contrato. En este Contrato se
elimina todo inters por el rendimiento y la productividad no
slo en el constructor, sino en el propio personal o
contratistas de ste. Por otra parte el constructor se
encuentra totalmente coaccionado en su trabajo, no
pudiendo tomar decisin alguna, sin el previo permiso del
Inspector Tcnico o de la persona que represente al
Mandante, lo cual dificulta gravemente su
propia programacin de trabajo.

 Adems la tramitacin administrativa de los pagos suele

resultar complicada debido a la multitud de comprobaciones y
papeleo que requiere su autorizacin. No es aconsejable por
lo tanto este tipo de contrato, ms que en casos de
emergencia y siempre de manera provisional y parcial hasta
conseguir la firma de otro contrato ms conveniente. Como es
lgico, existen adems multitud de tipos de contratos que
contemplan diferentes variantes.

 Entre ellos los contratos al costo ms un beneficio fijo, los

contratos con beneficio en funcin del costo alcanzado, etc. El
Contrato es bsicamente un acuerdo entre las dos partes
contratantes en el cual se establecen los compromisos
y obligaciones de cada parte, as como el reparto asuncin de
los riesgos que se puedan presentar. Todo ello en un plano
de igualdad que supone adems implcita la buena fe de
ambas partes en el momento de la firma del contrato.

Se prev y a ttulo excepcional la posibilidad de retribucin a

precio alzado, sin existencia de precios unitarios
- Se regula con detalle la aplicacin de la revisin de precios
- Se regula con precisin la adjudicacin de un contrato en
supuesto de baja temeraria
- Se regula la constitucin y posibilidades de los seguros
(fianzas) o garantas exigidas para los contratos

CLAUSULAS DE UN CONTRATO TIPO

Se inicia con el Titulo donde se indica el tipo de Contrato

es (ejem , Contrato por Suma Alzada) siguiendo con este tipo
de contrato, se agregan las siguientes clusulas:

 1.-Fecha e Identificacin de las partes nombres completo profesin,

cdula de identidad y identificacin del tipo de contrato a ejecutar.
2.- Motivo del Contrato, se escribe cual es el objeto de este
contrato, y su ubicacin geogrfica.
3.- Montos comprometidos (en Pesos o UF) , donde se adjunta un
Presupuesto Detallado o desglosado por un Valor Total (Costos
directos ms Costos Indirectos de obra), incluyendo los impuestos
(IVA), adjuntando sus respectivos Anlisis de Precio Unitarios de
cada partida.
4.- El anticipo y el documento en garanta, donde se menciona el
anticipo indicado en porcentaje a entregar por el mandante en este
acto estipulado en pesos o UF y se hace mencin tambin del
documento en garanta que entrega la Constructora que por lo
general es un vale vista o cheque bancario por el mismo monto del
anticipo, es decir un simple traspaso de documentacin

 5.- Documentos que son partes de este contrato, Bases

Administrativas, Bases Especiales, Planos de Arquitectura
incluyendo los de detalles y otros, Planos de Ingeniera, Planos de
Instalaciones Sanitarias, Obras de especialidades (ejem.
Calefaccin), adjuntando Especificaciones Tcnicas ya sea de
Arquitectura y otros, indicando el orden precedente de importancia
de estos. Se debe adems indicar que los trabajos se harn de
acuerdo a la normativa (indicando Normas N recurrentes y
artculos) de construccin vigente y regido este compromiso bajo la
Ordenanza General de Construccin y Urbanizacin.
6.- Profesional de Obra, aqu se indica el nombre del profesional de
obra con al menos 5 aos de experiencia dependiendo de la
envergadura de la obra, sus obligaciones y su permanencia en la
obra.

 7.- Plazos comprometidos, indicando fechas de inicio y trmino,

adjuntando una programacin de Obra que puede ser una carta
Gantt, e indicando el porcentaje a aplicar de multas por atrasos
en las Obras.
8.- Formas de Pago donde se menciona el porcentaje de anticipo a
entregar una vez entregado el terreno, se adjuntan los respectivos
permisos de obra gestionados por el mandante y los siguientes
pagos que ser por estados parciales (quincenales o mensuales) o
en su defecto por avances parciales de obra.
9.- Las Retenciones que por lo general es el 5% del total de las
obras, se menciona adems el porcentaje a descontar en cada
Estado de Pago que generalmente es un 10% hasta completar el 5%
acordado o estipulado donde con esto, se garantiza la buena
ejecucin de las obras.

 10.- Las Variaciones de Obra, se fijan en comn acuerdo los porcentajes de

montos acordados por aumento y disminuciones de Obras y su lmite
mximos en porcentajes con respecto a los totales de las obras
comprometidas objeto de este contrato.
11.- Aqu se mencionan los Seguros obligatorios contra daos a terceros y
obras, ms seguro de incendio que debe gestionar la constructora y
adjuntarlos en este acto. Los montos a asegurar pueden ser por etapas
de obra, en comn acuerdo entre las partes.
12.- Se menciona un Inspector Tcnico de Obra (Profesional Titulado), que
deber tener al menos cinco aos de experiencia en el rubro, contratado y
regulado solo por parte el mandante pudiendo este ser removido en
cualquier instancia. Ser este el ente regulador de la obra encargado
adems de visar cada estado de pago.
13. - Prevencionista segn el monto de la obra se exigir un prevencionista
(Profesional Titulado) por parte de la Constructora quin velara por la
seguridad laboral de la obra, el deber hacer visitas regulares, preparar
charlas informativas, encargarse de gestionar el comit paritario, velar y
exigir las normas, etc., para evitar accidentes laborales. Exigiendo los
certificados de pago al da en las ISAPRES y AFP, adjuntndolo a cada
estado de pago.

 14. - Se menciona un rbitro Arbitrador que puede ser un

representante de la Cmara Chilena de la Construccin, en
caso de litigio o desacuerdo no resuelto por las partes.
15.- Se fijan los domicilios de las partes donde ambas indican
lugar o direccin de residencia.

A continuacin las firmas de las partes indicando sus

respectivas cdulas de identidad, estampando su sello pulgar

Oferta Tcnica:
Las constructoras se comprometen tcnicamente a cumplir
con:
Profesional: aos de experiencia en el rubro en el cual se
construir.
Calidad.
Tiempo
Seguridad

Oferta econmica:
La oferta econmica se basa en el anlisis de los PU de cada
una de las partidas y en donde la suma de ellos genera el
presupuesto final y oficial con el cual se adjudica la obra.
Con el presupuesto oficial, el mandante a travs del ITO
puede revisar las consideraciones hecha por el contratista
para la construccin de cada una de las partidas.