b) REGLAMENTO NACIONAL DE CONSTRUCCIONES (RNC)

NORMA A.020

CAPITULO II
CONDICIONES DE DISEO

VIVIENDA
CAPITULO I

Artculo 6.- Las viviendas, debern cumplir con lo establecido en la Norma A-010 Condiciones Generales
de Diseo, en lo que le sea aplicable.

GENERALIDADES

Artculo 7.- Las dimensiones de los ambientes que constituyen la vivienda sern aquellas capaces de
permitir el amoblamiento mnimo requerido para la funcin propuesta, acorde con el nmero de habitantes

Artculo 1.- Constituyen edificaciones para fines de vivienda aquellas destinadas a la residencia de

de la vivienda. Las dimensiones de los muebles se sustentan en las caractersticas antropomtricas de las

unidades familiares, y cuentan por lo tanto con la infraestructura necesaria para facilitar la realizacin de las

personas que la habitarn.

funciones propias de una familia.

Articulo 8.- El rea techada mnima de una vivienda sin capacidad de ampliacin (departamentos en

Artculo 2.- Toda vivienda deber contar cuando menos, con espacios para las funciones de aseo personal,

edificios multifamiliares o en conjuntos residenciales sujetos al rgimen de propiedad horizontal) es de 40

descanso, alimentacin y recreacin.

mt2.

Artculo 3.- Las viviendas pueden edificarse de los siguientes tipos:

El rea techada mnima de una vivienda unifamiliar en su forma inicial, con posibilidad de expansin es de
25 mt2.

- Unifamiliar, cuando se trate de una vivienda sobre un lote de terreno independizado

Estas reas mnimas no son de aplicacin para las viviendas edificadas dentro de los programas de

- Multifamiliar, cuando se trate de dos o mas viviendas en una sola edificacin y donde

promocin del acceso a la propiedad privada de la vivienda.

el terreno es de propiedad comn.

Artculo 9.- Los ambientes de aseo podrn prestar servicio desde cualquier ambiente de la vivienda. La

- Conjuntos Residenciales, cuando se trate de dos o mas viviendas en varias

cocina podr prestar servicio desde el Comedor, Estar-Comedor o desde una circulacin que la integre a el.

edificaciones independientes y donde el terreno es de propiedad comn.

La lavandera podr prestar servicio desde la cocina o desde una circulacin comn a varios ambientes.
Artculo 10.- Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se desarrollen entre muros debern

Artculo 4.- Las viviendas debern estar ubicadas en las zonas residenciales establecidas en el plano de

tener un ancho mnimo de 0.90 m.

Zonificacin o en zonas urbanas con zonificacin compatible.

Las escaleras que se desarrollen en un tramo con un lado abierto o en dos tramos sin muro intermedio,

Artculo 5.- Para el calculo de la densidad habitacional, el nmero de habitantes de una vivienda, depende

podrn tener un ancho mnimo de 0.80 m.

del nmero de dormitorios, segn lo siguiente:

Artculo 11.- Podr construirse edificaciones de seis niveles sin ascensores, siempre y cuando el quinto

Vivienda Nmero de Habitantes

nivel corresponda a un departamento tipo dplex, y el edificio no cuente con semistano.

Artculo 12.- El acceso a las viviendas unifamiliares deber tener un ancho mnimo de 0.90 m.,

De un dormitorio 2

Los accesos a las viviendas multifamiliares y conjuntos residenciales, debern cumplir con lo establecido en

De dos dormitorios 3

la Norma A-120 Accesibilidad Para Personas Con Discapacidad.

De tres dormitorios o ms 5

Artculo 13.- En el caso de viviendas unifamiliares podr plantearse su ejecucin por etapas, siempre que
la unidad bsica o ncleo bsico cumpla con el rea establecida en el artculo 8 de la presente norma y se
proporcione al adquiriente los planos de la vivienda completa, aprobados por la Municipalidad
correspondiente.
Artculo 14.- Las viviendas pueden edificarse simultneamente con la habilitacin urbana.
En caso de viviendas que se puedan ampliar, el diseo arquitectnico y estructural, as como el sistema

constructivo a emplear, estarn concebidos de tal manera que sus ampliaciones puedan ser ejecutadas por

La ventanas debern ser de fcil operacin y en todos los casos permitir su limpieza desde la habitacin de

el propietario.

ventilan.

Articulo.15- Las Edificaciones de vivienda tendrn como mnimo un estacionamiento por cada tres

El alfeizar de una ventana ser cuando menos de 0.90 mts. En caso que esta altura sea menor, la parte de

unidades de vivienda. En las Habilitaciones Urbanas Tipo 5 para vivienda unifamiliar, no ser exigible

la ventana entre el nivel del alfeizar y los 0.90 mts deber ser fija y el vidrio templado o con una baranda de

estacionamiento al interior de los lotes.

proteccin interior o exterior con elementos espaciados un mximo de 0.15 mts.

Los vidrios deben ser instalados con tolerancias suficientes como para absorber las dilataciones y

CAPITULO III

movimientos ssmicos de baja intensidad.

Las puertas con superficies vidriadas debern tener bandas sealizadoras entre 1.20 mts y 0.90 mts. de

CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS

altura
Articulo 20.- Los tabiques interiores debern tener un ancho mnimo de 0.10 mts. entre ambos lados

Articulo 16.- La vivienda debe permitir el desarrollo de las actividades humanas en condiciones de higiene

terminados.

y salud para sus ocupantes, creando espacios seguros para la familia que la habita, proponiendo una

Los tabiques que alojen tuberas de agua o desague debern tener un ancho que permita un recubrimientos

solucin acorde con el medio ambiente circundante.

de 3 cms. entre la superficie del tubo y la cara exterior del tabique acabado.

Los ambientes debern disponerse de manera tal que garanticen su uso racional, empleando materiales

La altura mnima de los tabiques divisorios de zonas no cubiertas (patios y jardines) entre viviendas, ser de

que demanden un bajo grado de mantenimiento.

2.40 mts. contados a partir del piso terminado del ambiente con nivel mas alto

Los constructores de viviendas debern informar a los propietarios sobre los elementos que constituyen su

Artculo 21.- Las montantes verticales de agua fra, caliente, desage o electricidad debern estar alojadas

vivienda, sus necesidades de mantenimiento y el funcionamiento de las instalaciones elctricas, sanitarias,

en ductos uno de cuyos lados debe ser accesible con el fin de permitir su registro, mantenimiento y

de comunicaciones, de gas y mecnicas si fuera el caso.

reparacin.

Articulo 17.- En la edificacin de viviendas se deber verificar previamente la resistencia y morfologa del

Las tuberas de distribucin interiores empotradas en cocinas y baos debern seguir cursos que eviten su

suelo mediante un estudio. El suelo debe tener caractersticas que permitan una solucin estructural que

interferencia con la instalacin de mobiliario y su recorrido deber estar sealizado.

garantice la estabilidad de la edificacin.

Articulo 22.- Los acabados de pisos debern ser resistentes a la abrasin, al desgaste, y al

Igualmente deber verificarse el estado de las edificaciones colindantes con el fin de contar con una

punzonamiento, y mantenerse estables frente al ataque de cidos domsticos.

propuesta que no comprometa la estabilidad y seguridad de las edificaciones vecinas

Los pisos exteriores no debern ser deslizantes cuando se encuentren mojados

Las viviendas debern ser edificadas en lugares que cuenten con instalaciones de servicios de agua y

Los pisos de las cocinas debern ser resistentes a la grasa y aceite

energa elctrica o con un proyecto que prevea su instalacin en un plazo razonable.

Articulo 23.- Las cubiertas debern ser resistentes al viento y evitar la filtracin de agua hacia el interior de

En caso de existir agua subterrnea deber preverse una solucin que impermeabilice la superficie

la vivienda.

construida en contacto con el suelo, de manera que se evite el paso de la humedad del suelo hacia el

Los techos, azoteas o terrazas transitables, debern contar con parapetos de proteccin de un mnimo de

interior de la vivienda.

1.00 mt. de altura.

Las superficies exteriores expuestas a la accin del agua por riego de jardines o lluvia debern estar

El ltimo techo de una vivienda unifamiliar de varios pisos o multifamiliar, deber tener un aislamiento

protegidas e impermeabilizadas para evitar el paso del agua por capilaridad, hasta una altura de 0.15 mts.

trmico que permita un nivel de confort similar al de los dems pisos.

por encima del nivel del suelo exterior.

Los techos deben contar con un sistema de evacuacin del agua de lluvias hasta el suelo o hasta el sistema

Articulo 18.- Los materiales constitutivos de los cerramientos exteriores debern ser estables, mantener un

de alcantarillado. No deber ser posible el empozamiento de agua de lluvias.

comportamiento resistente al fuego, dotar de proteccin acstica y evitar que el agua de lluvia o de riego de

Las cubiertas inclinadas deben ser capaces de soportar el uso de personas para reparacin o

jardines filtre hacia el interior.

mantenimiento

Articulo 19.- La ventanas que dan a los ambientes iluminacin y ventilacin debern tener un cierre

Artculo 24.- Las edificaciones para vivienda estarn provistas de servicios sanitarios, segn lo que se

adecuado a las condiciones del clima, y contar con carpintera de materiales compatibles con los materiales

establece a continuacin:

del cerramiento.

Viviendas hasta 25 mt2, como mnimo, con 1 inodoro, 1 ducha y 1 lavadero

Los vidrios que no cuenten con carpintera de soporte en todos sus lados, debern ser templados.

Viviendas con ms de 25 mt2 contarn, como mnimo, con 1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha, 1 lavadero

Articulo 25.- Las tuberas de instalaciones sanitarias deben estar identificadas para su reparacin.

Las partes no techadas de las viviendas podrn estar delimitadas por paramentos transparentes o vivos.

Todos los ambientes de aseo o donde se encuentre un aparato sanitario debern contar con una vlvula de

Las distancias entre las edificaciones, as como los pozos de luz debern respetar lo dispuesto en la norma

control y un sumidero capaz de recoger el agua que pudiera fugar en un desperfecto.

A-010. Condiciones generales de diseo.

Articulo 26.- Las instalaciones elctricas sern de una tensin de 220 voltios y contar con dispositivos

Artculo 30.- Los proyectos que se desarrollen en lotes iguales o mayores a 450 M2 podrn acogerse a los

automticos de interrupcin por sobrecarga, y podrn ser empotrados o visibles. En este ltimo caso

parmetros de altura y Coeficiente de Edificacin establecidos para Conjuntos Residenciales, de acuerdo a

debern estar protegidos.

la Zonificacin correspondiente; manteniendo como condicionantes de Densidad y rea Libre las sealadas

Los medidores de consumo podrn ser monofsicos o trifsicos, y se deber proveer uno por vivienda.

en el presente Artculo.

Las instalaciones de comunicaciones debern contar con cajas de recepcin de los servicios que puedan

En el caso que el proyecto contemple la ejecucin de la Habilitacin Urbana de manera simultnea

ser atendidas desde el exterior de las viviendas o desde las zonas de uso comn.

a la edificacin de un Conjunto Residencial, donde las reas libres del conjunto sean de libre trnsito, se

Las viviendas unifamiliares debern estar preparadas para recibir al menos una salida de telefona fija.

considerarn stas como aporte de recreacin pblica. No se tomar en cuenta para este caso, las reas

Adems de lo anterior las viviendas multifamiliares y conjuntos residenciales debern contar con un enlace

libres destinadas a pasajes peatonales y/o vehiculares.

para intercomunicador con el ingreso o portera, y una conexin a informacin por cable.

La Densidad Neta mxima para los Conjuntos Residenciales se regir por el siguiente cuadro:

Articulo 27.- Las instalaciones de gas debern contar con medidores individuales para cada vivienda, los
mismos que estarn colocados al exterior de la vivienda o en un lugar de uso comn.

- Zonas Residenciales:

Las canalizaciones de la red de conduccin de gas sern visibles, exteriores y alojadas en espacios

1,300 habitantes/hectrea

protegidos de golpes accidentales.

de Densidad Media R3

Los equipos que funcionen a gas tendrn una llave individual de control.
Los calentadores de agua a gas debern estar ubicados en lugares con una ventilacin directa permanente

- Zonas Residenciales:

hacia el exterior.

R4, R5, R6 y R8

Articulo 28.- Las viviendas edificadas dentro de los Programas de promocin del acceso a la propiedad

2,250 habitantes/hectrea

privada de la vivienda, sern construidas con materiales y sistemas constructivos normalizados por el
Servicio Nacional de Normalizacin, Capacitacin e Investigacin para la Industria de la Construccin

Artculo 31.- En los Conjuntos Residenciales, cuando se trate de construcciones de vivienda unifamiliar, se

SENCICO, pudiendo las instalaciones elctricas y sanitarias ser sobrepuestas o empotradas.

permitir el crecimiento hasta un mximo de tres niveles, pudiendo slo en estos casos, autorizarse su

En las nuevas habilitaciones urbanas tipo 5, correspondiente a este tipo de programas, no sera exigible

construccin por etapas. Para tal efecto, el promotor consignar esta posibilidad en la documentacin de

ara libre minima al interior del lote, siempre que los ambientes resuelvan su iluminacin y ventilacin en

compraventa de las viviendas, debiendo proporcionar a los propietarios los planos de las ampliaciones

concordancia con lo dispuesto en la norma A.010 Condiciones Generales de Diseo del presente

correspondientes, el sistema de construccin empleado y el Reglamento Interno, los mismos que cada

Reglamento.

propietario se compromete a respetar.

Artculo 32.- La entidad prestadora de servicios de saneamiento instalar adems del medidor o medidores

CAPITULO IV

para las reas comunes del Conjunto Residencial, un medidor de agua para cada una de las viviendas
integrantes del Conjunto Residencial. El consumo que corresponda a las reas comunes deber facturarse

CONDICIONES ADICIONALES PARA CONJUNTOS RESIDENCIALES

en el recibo individual de cada vivienda, en funcin a su porcentaje de participacin en el Conjunto

Residencial. Dicha informacin ser consignada en los contratos de compraventa de cada vivienda por el

Articulo 29.- Los conjuntos residenciales estn compuestos por edificaciones independientes unifamiliares

promotor o constructor del Conjunto Residencial.

o multifamiliares, espacios para estacionamiento de vehculos, reas comunes y servicios comunes.

En el caso del desarrollo de Conjuntos Residenciales en base a edificios multifamiliares, se instalar

El objeto de un conjunto residencial es posibilitar el acceso a servicios comunes que generan un beneficio a

adicionalmente un medidor totalizador del consumo de cada edificio. El consumo que corresponda a las

sus habitantes.

reas comunes del edificio, deber facturarse en el recibo individual de cada unidad de vivienda. En este

Estos servicios son: recreacin pasiva (reas verdes y mobiliario urbano), recreacin activa (juegos

caso, el consumo registrado por el medidor o medidores de las reas comunes del Conjunto Residencial se

infantiles y deportes), seguridad (control de accesos y guardiana) y actividades sociales (salas de reunin).

facturar por separado a la Junta de Propietarios, de igual forma se proceder para los casos en que

adems de edificios multifamiliares se incluyan viviendas unifamiliares.

CAPITULO X

El mantenimiento de los sistemas de abastecimiento de agua al interior del Conjunto Residencial se

realizar por la entidad prestadora de servicios hasta el ingreso a las viviendas o edificios multifamiliares,
las redes principales de agua potable y alcantarillado debern ubicarse en reas libres o debajo de vas de
seccin no menor a 7.20 Ml., y a una distancia no mayor de 25.00 Ml. de los ingresos sealados. El

CASAS HABITACION, RESIDENCIALES

reglamento interno establecer las facilidades de acceso, para el mantenimiento de las redes sanitarias. En
los casos en que el sistema se resuelva a travs de un reservorio central, su mantenimiento tambin estar
a cargo de la empresa prestadora de servicios.

Dimensionamiento

Las empresas prestadoras de servicios de saneamiento, podrn evaluar alternativas tcnicas distintas a los
reservorios a que se refiere el prrafo anterior, aceptando aquellas que garanticen las presiones mnimas de
servicios en los diferentes niveles de las edificaciones, segn lo normado por el presente Reglamento
Nacional de Edificaciones.

AREAS

Articulo 33.- La entidad prestadora de servicios de electricidad instalar, adems del medidor o medidores
para las reas comunes del Conjunto Residencial, un medidor para cada una de las viviendas integrantes
del Conjunto Residencial. El consumo que corresponda a las reas comunes, deber facturarse en el recibo

Toda unidad de vivienda debe tener

como minimo 40,00 m2, techados excluyendo aleros; en caso de

individual de cada vivienda, en funcin a su porcentaje de participacin en el Conjunto Residencial. Dicha

construcciones multifamiliares, no incluyen los pasajes y reas exteriores al dominio exclusivo de cada unidad.

informacin ser consignada en los contratos de compraventa de cada vivienda por el promotor o
constructor del Conjunto Residencial.
En el caso del desarrollo de Conjuntos Residenciales en base a edificios multifamiliares, se instalar
adicionalmente un medidor para las reas interiores comunes de cada edificio.

DIMENSIONES

El mantenimiento de los sistemas de abastecimiento de energa al interior del Conjunto Residencial o al

interior de cada edificio, ser administrado por la correspondiente Junta de Propietarios.
La dimensin minima, sea largo o ancho de cualquier ambiente ser de 2.40 m, excepto en bao, cocina y
CAPITULO V

dormitorio individual; en este ultimo uno de sus lados puede disminuyir hasta 1.80 m. Todas las medidas
corresponden a medidas interiores libres, no a ejes.

CONDICIONES DE DISEO PARA PROYECTOS DE DENSIFICACION URBANA

Artculo 34|.- En los proyectos de densificacin urbana, en donde se incremente el nmero existente de
viviendas sobre un lote, se podr hacer uso de los retiros o reas libres existentes para establecer las

AREAS DE AMBIENTES

circulaciones que vinculen las nuevas unidades de vivienda a la va pblica. No ser exigible la provisin de
Estacionamientos.
Artculo 35.- La altura mxima ser de cuatro pisos y no ser exigible rea libre mnima al interior del lote,

Las reas minimas de los ambientes, que se requieren para las funciones que los defienden, son:

siempre que los ambientes resuelvan su iluminacin y ventilacin.

Dormitorio principal o matrimonial mas el espacio para armario 9m2 + 10%.
Dormitorio para dos camas mas el espacio para el armario 7.5 m2 + 10%.
COEFICIENTE DE EDIFICACION
Dormitorio individual o cuarto de uso diverso mas el espacio para el armario 5 m2 + 10%.

Estar/Comedor 15.00 m2

SUPERFICIE DE ILUMINACION

Cocina 4.50 m2

La superficie total de ventanas, libres de toda obstruccin, ser de por lo menos 10%, 15% y 20% de la superficie

E l comedor puede integrarse a la cocina sumando un rea minima de 9 m2; en estos casos, el estar podr tener

del piso de cada habitacin en zona de sierra, costa y selva respectivamente.

un rea minima de 12 m2.

DIMENSION DE PATIOS

Bao: Area necesaria que permita que permita la instalacin y uso de los aparatos sanitarios minimos: inodoro,

Los patios que sirvan para dar iluminacin y ventilacin o aposentos tendr una dimensin minima en el ancho,

lavatorio y duchas con distribucin agrupada o individual, provistos obligatoriamente de cerramientos.

de un tercio de la altura de los muros o paramentos, considerada desde el alfeizer del vano o de la ventana mas

Area de servicio 4.50 m2 techada o descubierta, donde se contemplara la ubicacin de lavadero de ropa,

baja, y en ningn caso sern menores a 2.20 m.

espacios para tendal y lavadora y espacios para posibles baln de gas y calentador de agua.

PASAJES

ALTURAS

El ancho minimo de pasajes de circulacin dentro de una casa/habitacin ser de 0.90 m.El ancho minimo del

La altura minima ser de 2.30 m, medida entre el piso y el cielo razo. En casos de mezanine, garaje y escalera,
puede ser de 2.10 m, y en baos es admisible 2.10 en la parte de techos bajos.
AMBIENTES OBLIGATORIOS
Las unidades de vivienda de 40.00 m2 deberan contar con ambientes o reas de ambientes para: estar/comedor,
dormitorio principal mas espacio para armario, cocina y bao.
Las viviendas de dos dormitorios debern contar con ambientes o reas de ambientes para estar/comedor,
dormitorio principal, dormitorio de dos camas ambos con espacio para armario cocina bao y rea de servicio.
Las viviendas de tres dormitorios debern contar con ambientes o reas de ambientes para estar/comedor,
dormitorio principal, dormitorio de dos camas, otro dormitorio normativo, todos con espacios para armarios cocina
bao y rea de servicio.
Las viviendas de mas de tres dormitorios debern contar con ambientes o reas de ambientes para:
estar/comedor, dormitorio principal, dormitorio de dos camas, otros dormitorios normativos, todos con espacio
para armario, cocina, rea de servicio, bao y adems un inodoro complementario independiente.
LUZ Y VENTILACION
Todos los aposentos debern tener iluminacin y ventilacin por medio de vanos que den directamente a reas
libres, patios o vas publicas; se ecptuan el deposito, vestidor, bao, vestbulo y pequea cocina, que tendrn
como minimo ventilacin apropiada.

pasaje cubierto de circulacin exterior a la vivienda y comn a varias viviendas ser de 1.20 m cuando sirva hasta
5 viviendas, se incrementara el ancho en 5cm por cada vivienda mas.