Unidad IX: Condominios

confusin de lmites.

por

indivisin

forzosa.

Condominio

por

Supuestos de indivisin forzosa previstos por el Cdigo Civil

El condominio ser con indivisin forzosa cuando la facultad contenida en el art
2692 no pueda ser ejercida, impedimento que puede ser perpetuo o temporario.
El art 2715 enumera y describe las fuentes de la indivisin: Habr tmb
indivisin forzosa cuando la ley prohbe la divisin de una cosa comn, o cuando
lo prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de
ltima voluntad tmb temporal que no exceda, en uno y otro caso, el trmino de 5
aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe
ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos.

Indivisin forzosa de origen contractual

Distintos supuestos:
1) Convenio entre condminos para bienes de origen no hereditario (art
2693): art 2693: Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida
el D de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la

divisin por un trmino que no exceda de 5 aos, y de renovar este convenio

todas las veces que lo juzguen conveniente.
Cuando el convenio de indivisin no contuviera plazo, a 1ra vista se caera en la
prohibicin de la 1ra parte del art.: Los condminos no pueden renunciar de una
manera indefinida el D de pedir la divisin. Sin embargo, aun en este caso
valdra por 5 aos, puesto que no se violara la norma al no ser admitida una
renuncia indefinida, sino temporalmente limitada.
En cuanto a la renovacin del convenio, sta debe ser expresa, no pudindose
inferir tcitamente por el slo hecho de la continuacin de la comunidad. El plazo
de cada renovacin se computar desde la fecha en que ella se convenga.
2) La donacin: art 2694: Esta norma se refiere al condominio constituido por
donacin o legado. El art expresa que cuando la copropiedad en la cosa se
hubiere constituido por donacin, el donante puede poner la condicin de que la
cosa dada quede indivisa por 5 aos.
Si bien su redaccin hace pensar en una imposicin del donante, no cabe duda
de que se trata de un caso de indivisin de fuente contractual, porque la
donacin es un contrato que se perfecciona con la aceptacin del donatario (aqu
donatarios).
El C y el testamento operan como fuente del condominio y de la indivisin.
Accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades.
Condominio sobre accesorios: art 2710: Habr indivisin forzosa cuando el
condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y
ninguno de los condminos podr pedir la divisin. Art 2711: Los ds que en tales
casos corresponden a los condminos, no son a ttulo de servidumbre, sino a
ttulo de condominio.
Son accesorios por ej: pasillos, calles o callejones para el servicio de 2 o ms
heredades. Ej cuando varios edificios tienen su entrada por un pasillo o pasaje
comn. Los condminos no podrn demandar la divisin del accesorio porque es
indispensable para la entrada al edificio.
La ley aqu opera como fuente de la indivisin, pero no como fuente del
condominio. Se trata de 2 heredades que pertenecen en propiedad exclusiva a
diversos propietarios y hasta podra darse el caso de que una o ambas fincas
pertenecieran a varias pers en condominio.
El art 2711 menciona la nat J de este instituto, aclarando que estos accesorios no
son servidumbres porque la indivisin no constituye una carga impuesta a la cosa
indivisa sino una simple restriccin a la facultad de pedir la divisin. Adems no
se extingue por el no uso (la servidumbres si).
Art 2712: Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa
comn y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no
hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada, y de no embarazar
el derecho igual de los condminos.
Para determinar el destino de la cosa se deber estar a lo que se haya convenido
al respecto, y a falta de acuerdo previo, a la nat de la cosa y el uso anterior.
A este condominio se aplican las normas sobre administracin del condominio
normal, a falta de disposiciones especficas. Lo mismo cabe afirmar sobre las
obligaciones y responsabilidades de los condminos (arts 2685 y ss.), con la
salvedad de que no se puede hacer abandono ni arrendar la parte comn.

Los condminos no pueden realizar en los accesorios actos materiales, salvo para
la conservacin.
Los poderes de disposicin J aparecen restringidos. Borda dice que los
condminos carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa,
como puede hacerlo un copropietario sin indivisin forzosa; puesto que la cosa es
accesoria y, est al servicio de la heredad
sta es la solucin que legalmente establece el art 3 de la ley 13.512: Los ds de
cada propietario en los bs comunes son inseparables del dominio, uso y goce de
su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un
depto se entendern comprendidos esos ds, y no podrn efectuarse actos con
relac a los mismos, separadamente del depto al que accedan. Es decir, las
partes comunes en la PH tienen nat de condominio de indivisin forzosa. Sobre
las partes comunes no puede haber divisin. Pertenecen a los copropietarios por
igual.
Divisin nociva
Al ser necesaria la intervencin de los tribunales para resolver la controversia
acerca de la nocividad de la particin, Papao ha entendido que esta indivisin
encuentra su origen en la sentencia que as lo determina. Rojas Torres dijo que se
trata de una indivisin forzosa impuesta por la ley.
Art 2715: Habr tmb indivisin forzosa cuando la divisin fuere nociva por
cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada, cuanto sea necesario para
que no haya perjuicio a los condminos.
El juez es quien decide si la divisin es o no nociva. Debe serlo para todos los
condminos y no slo para uno. La nocividad que se invoque debe estar fundada
en perjuicios que la divisin acarreara a los propios condminos. Si la divisin es
nociva, el juez podr prohibirla.
Ej cuando hay una inseguridad J total en cuanto al precio, por no haber un precio
real de mercado por el hecho de que no hay paridad con el dlar o por un
problema eco.
Condominio de muros, cercos y fosos. Reconstruccin de muro.
Art 2716: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de
separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa. Se
denomina a tal condominio de indivisin forzosa medianera; aunque Rojas Torres
entiende que no est bien llamar a este supuesto de indivisin forzosa de tal
manera, ya que medianera es nicamente la accin para pedir el cobro.
Distintas clases de muros. Concepto de muro contiguo, encaballado,
medianero, privativo y de cerco. D de asentar el muro en el terreno del
vecino.
Para Vlez, muro y pared son sinnimos, linderos o separativos: son aquellos que
estn edificados en el lmite separativo de 2 heredades contiguas pertenecientes
a distintos propietarios. Se clasifican:
a) Desde un punto de vista fsico (teniendo en cuenta su emplazamiento,
donde se construy el muro), a las paredes o muros se los clasifica en:
- Contiguos: Es aquel que est edificado totalmente sobre el terreno de 1 de los
propietarios linderos; aun cuando su extremo toca el lmite separativo del otro
fundo.
- Encaballados: Son aquellos que se encuentran construidos por mitades sobre la
lnea divisoria de ambos fundos.

- Pared prxima: Aquella que no linda inmediatamente con la lnea divisoria de

ambas propiedades. No trae consecuencias jurdicas.
b) Desde un punto de vista jurdico (de acuerdo con la titularidad/ a quien
pertenece el muro o pared), se los clasifica en:
- Privativos: Es aquel que pertenece en forma exclusiva a uno de los propietarios
linderos (aqu hay dominio, no condominio). El muro lo hizo uno de los
propietarios. En algunos casos, una porcin de la pared puede ser privativa y la
otra pertenecer en condominio a ambos vecinos.
- Medianeros: Es el muro o pared en condominio, ya originario (ha sido levantado
a costo comn en el lmite separativo de 2 heredades), ya de adquisicin
posterior (el que no contribuy a la construccin del muro puede adquirir en todo
tiempo la medianera, reembolsando la mitad del valor de la pared como tmb la
mitad del valor del suelo sobre la que se ha asentado, esto ltimo siempre y
cuando el que construy no haya hecho uso del derecho de asentar la mitad de
la pared sobre el terreno del vecino).
c) Cerco o pared divisoria. Es el muro al que se refiere el CC en el art 2725 y
ss al tratar el instituto del cerramiento forzoso. En cuanto a la elevacin de
estos cercos, el art 2729 dice: Las paredes divisorias deben levantarse a la
altura designada en cada Municipalidad; si no hubiese designacin determinada,
la altura ser de 3 metros. Si faltase la reglamentacin municipal, rige
supletoriamente el art 2725 in fine, segn el cual dichos muros deben ser de
piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 mts y su espesor entero no exceder de 18
pulgadas.
Cerramiento forzoso
Art 2726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construccin y conservacin de paredes de 3 metros de altura y 18 pulgadas de
espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn
situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales (barrios). Esta figura tiene
su fundamento en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo
muro, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio,
economa de terreno y privacidad.
El cerramiento de las heredades situadas en los pueblos y sus arrabales es
forzoso, cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a
su convecino a la construccin y conservacin de la pared. Esta obli de
encerrarse es de orden pblico (doctrina mayoritaria - tengamos en cuenta lo
dicho al principio: razones de seguridad, privacidad, etc). Si se admite esta
postura derivan las siguientes consecuencias:
- los propietarios de las heredades no pueden renunciar a la facultad de encerrar
sus heredades situadas en los pueblos o sus arrabales ni a obligar al vecino a la
construccin del art 2726. El convenio concluido en tal sentido no tendra efectos
J;
- carecern de validez las convenciones de los vecinos que modifiquen las
caractersticas constructivas de la pared, que fijan los reglamentos municipales o
en su defecto el CC.
En cuanto a los requisitos que debe reunir la pared divisoria, los progresos
de la tcnica han permitido disminuir el espesor de los muros, la utilizacin de
otros materiales (como hormign), etc. La altura de la pared se la debe medir
desde el nivel del suelo. Si los fundos contiguos estn ubicados a distinto nivel,
natural o artificialmente, la altura de la pared debe medirse desde el fundo ms
alto. Si uno de los vecinos ha levantado la pared de cerramiento a una altura

mayor que la prescripta, si bien no puede reclamar a su vecino el costo del

excedente a menos que ste se sirva especficamente de la pared, el requerido
no puede obligar al 1 a reducir la altura (art. 2737). En cuanto al espesor, las 18
pulgadas constituyen un lmite mximo (si 1 quisiera construir una pared de
mayor espesor, deber tomar el excedente de su propio terreno).
Correlativamente a la obligacin impuesta en el art 2726, el art 2727 faculta al
vecino requerido para contribuir a la construccin o conservacin de la pared
divisoria, a liberarse de tal obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre el cual
la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. Una vez efectuado el
abandono, la pared pasa a ser contigua y jurdicamente de propiedad exclusiva
de quien la construy a su costa.
Derecho del primero que construye
El D de construir la pared de cerramiento encaballada en el lmite separativo de
las heredades est consagrado en el art 2725: El que en los pueblos o en sus
arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre paredes, puede
asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal
que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 mts, y su espesor
entero no exceda de 18 pulgadas.
Construir el muro encaballado al muro vecino es optativo; se puede hacer el
muro contiguo.
En cuanto a la propiedad del terreno y del muro, con la reforma de 1968 se
reemplaz el texto del art 4022 por el siguiente: La prescripcin operada en
relacin a la obligacin establecida por el art 2726, puede ser invocada para
eximirse de abonar la medianera en el supuesto del artculo 2736, hasta la altura
del muro de cerramiento forzoso. El antecedente inmediato de esta norma fue la
conclusin a la que lleg el plenario Gaggero de Simonetti (1955). La cuestin
sometida a plenario fue si la prescripcin liberatoria operada con relac a la obli
de abonar un muro de encerramiento forzoso puede ser invocada para eximirse
de la obli de pagar el muro cuando se sirva de l. Se resolvi: la prescripcin
operada con relacin a la obli de abonar un muro de cerramiento forzoso puede
ser invocada para eximirse de la obli de abonar ese mismo muro cuando se lo
utiliza como medianero cargndose sobre l. Por encima a los 3 mts, el D a
cobrar nace cuando la pers se apoya.
Medianera y prescripcin
La accin de medianera persigue el cobro de un crdito emergente de la
construccin del muro por parte de 1 de los vecinos y constituye el ejercicio de
un D personal. Como accin personal, prescribe a los10 aos (art 4023) Veamos
2 casos:
a) Nacimiento de la accin en el caso de la pared encaballada: El vecino
que construye 1 en un lugar de cerramiento forzoso la pared de cerco (sobre la
lnea divisoria de 2 fundos), sin requerir la previa contribucin del otro, puede
reclamar al vecino el reembolso de la del valor de la pared, desde el momento
de la construccin del muro. Esta solucin fue adoptada en el plenario Patrone
c/ Daneri de Devoto (la minora dijo que el D de reembolso est supeditado a
que el vecino utilice la pared, si no la usa no debe pagar nunca).
b) El caso de la pared contigua: El art 2728 dispone: El que hubiere
construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su
costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el
reembolso de la de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en
el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. Es decir, si hace el

muro contiguo (slo en su fundo) puede pedir el reembolso cuando el vecino se

apoye en la pared.
Segn la tesis mayoritaria, quiere servirse significa una utilizacin directa e
inmediata de la pared, una utilizacin especfica, cualquiera que sea su forma
(apoyo de construcciones, instalacin de caeras, etc). No implica servirse de la
pared el hecho de arrimar construcciones sin apoyarlas de ninguna forma,
colocar clavos para colgar ropa, colgar jaulas, etc.
El curso de la prescripcin comienza desde la construccin del muro, en la
pared encaballada hasta la altura del cerramiento forzoso; en ese mismo muro,
superada esa altura y en la pared contigua, desde la utilizacin efectiva de ella
por el lindero.
Prueba de la medianera
Una pared divisoria ser medianera si ha sido construida a costa comn de
ambos vecinos en el lmite separativo de las 2 heredades (art 2717). Acreditar
esta condicin puede resultar difcil, mxime cuando el muro tenga cierta
antigedad y los fundos ya no pertenezcan a quienes la hicieron construir. Para
facilitar la prueba la ley ha establecido presunciones iuris tantum. Veamos los
distintos casos:
a) El caso del art 2718: Toda pared o muro que sirve de separacin de dos
edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio
menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se
reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la
prueba en contrario, por instrumentos pb, privados, o por signos materiales que
demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la
parte ms baja del edificio.
b) El caso del art 2719: La medianera de las paredes o muros no se presume
sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etctera, aunque
stos se encuentren cerrados por todos sus lados. Una interpretacin
exclusivamente literal excluye en absoluto el 1 caso, o sea, cuando la pared
divide espacios abiertos por ambos lados. El 2 caso (cuando la pared o muro
separa un edificio de un espacio abierto) no est expresamente contemplado en
la norma, pero hay argumentos decisivos para considerar que no se ha
establecido presuncin alguna:
- el art comienza diciendo La medianera de las paredes o muros no se presume
sino cuando dividen edificios, por lo tanto, las otras 2 posi quedan excluidas.
- si la presuncin no funciona en el 1 caso, menos funcionar en ste. Vlez
mismo dice en la nota que no es probable que el propietario de un patio o jardn,
simplemente obligado a concurrir a la construccin de un muro cualquiera de
encerramiento, haya contribuido a los gastos de levantar una pared que desde su
origen estaba destinada a sostener un edificio.
Estas presunciones son iuris tantum, es decir, admiten prueba en contrario,
pero no cualquier medio de prueba, sino aquellos que en forma taxativa indica la
propia ley. En 1 trmino podemos citar los instrumentos pblicos o privados (art
2718). Debe tratarse de un acto escrito y ser comn a las dos partes o a sus
autores.
La otra prueba contraria admisible est formada por los signos materiales (no
indicando el CC en qu deben consistir). Si hay conflicto entre ttulo y signo (el
ttulo establece la medianera, y los signos no), el ttulo es superior a los signos
(art 2721).

No es admisible la prueba de testigos para destruir las presunciones legales,

pues ello contrariara el art. 2718, que slo admite la prueba de ttulos y signos,
pero s puede hacerse valer para eliminar la conclusin surgida de los signos,
puesto que ya no se tratara de combatir las presunciones del art 2718, sino de
volver a ellas.
El derecho de adquirir la medianera Valor de la medianera
El art 2736 introduce el ppio de la enajenacin forzosa o compulsiva de la
medianera, que es la contrapartida del derecho de adquirirla.
La norma autoriza a todo propietario, cuya fundo linda inmediatamente con una
pared o muro no medianero, a adquirir la medianera total o parcialmente,
debiendo pagar por tal adquisicin la del valor de la pared o de la porcin de
que adquiera la medianera, y la del valor del terreno sobre el cual esta pared
est edificada. Esta adquisicin se verifica sin dependencia de la voluntad del
enajenante (constructor de la pared o su sucesor), y aun en contra de ella. Para
la doctrina mayoritaria se trata de un caso de venta forzosa, que si bien no est
literalmente contemplado en el texto del art 1324, tal omisin se deba,
probablemente, a que slo es un D de condominio lo que se transmite.
La disposicin del art 2736 no es de orden pblico, por ello, la facultad de
adquirir es renunciable.
Quines son titulares del derecho de adquisicin? todo propietario cuya
finca linda inmediatamente (Art 2736). Pero, adems del propietario, pueden
ejercer esta facultad otras personas distintamente relacionadas con la cosa? a) El
condominio no suscita mayores dudas si todos los condminos reclaman la
adquisicin de la medianera; pero, si slo uno o alguno de ellos pretende ejercer
la facultad, los autores se inclinan por la solucin afirmativa. b) Segn Papao el
usufructuario, el usuario y el locatario no pueden hacer uso de la facultad de
adquirir, ya que nos hallamos frente a supuestos que implican relaciones
emergentes de la propiedad. El usufructuario no puede hacerse copropietario de
lo accesorio (muro) sin serlo de lo principal (fundo). El acreedor anticresista
tampoco tiene tal facultad, ya que sus facultades sobre el fundo dado en
anticresis son ms dbiles que las que confieren los ds de disfrute, y su goce
tiene la connotacin especial de tender a la satisfaccin del crdito garantizado.
Tampoco el locatario (que no tiene sobre la cosa sino un D personal destinado a
durar un n limitado de aos) tiene la mencionada facultad.
Segn el art 2736 no es dable exigir en el adquirente de la medianera un
inters especial en esa adquisicin. l puede hacer uso de la facultad legal
sin necesidad de demostrar, ni siquiera invocar, que va a utilizar el muro para
apoyar construcciones o para cualquier otro fin especfico.
El muro a adquirir debe reunir 2 condiciones:
- Tratarse de una pared o muro en el sentido estricto y funcional del trmino: El
art 2736 habla de pared o muro no medianero. No se comprenden separaciones
de chapa, alambrados, empalizados o cercos vivos (en esos casos el propietario
puede negarse a ceder la copropiedad; aunque el vecino puede exigir su retiro al
efecto de edificar el muro de cerramiento encaballado).
- Lindar inmediatamente con el fundo de quien pretende la adquisicin.
Modalidades de la adquisicin:
1) Dimensiones o volumen que se puede adquirir. Vamos a considerar ahora la
adquisicin parcial en altura, longitud y espesor (con relac a los 2 primeros, el

requirente est obli a adquirir, por lo menos, la porcin de muro que haya
utilizado).
- Altura. Se establece, junto a la posibilidad de adquisicin parcial, una altura
mnima inexcusable: la de las paredes divisorias. sta ser la designada por cada
municipalidad; a falta de designacin, de 3 mts. Tmb se dispone que la altura a
adquirir se cuenta desde los cimientos.
- Longitud. Dice el art 2736 que la facultad de adquirir existe en toda la
extensin de la pared o slo en la parte que alcance a tener la finca de su
propiedad. Casi toda la doctrina interpreta que con finca se alude a edificio.
Cabe efectuar una distincin entre la pared encaballada y la pared contigua.
Respecto de la 1, hasta la altura del muro de cerramiento, no cabe la
adquisicin parcial en longitud, porque este muro le sirve al vecino desde su
construccin, y desde ese momento est obligado a contribuir con la mitad de su
valor si es que antes no ha sido requerido para tal construccin y salvo la
facultad de abandono del art. 2727. Si el muro est edificado totalmente en
terreno de quien lo construy (contiguo), ste no tiene derecho a la accin de
reembolso mientras el vecino no quiera servirse de la pared divisoria. En este
caso, quien no levant el muro puede adquirir la medianera parcialmente en el
sentido de su longitud.
- Espesor. Dice el art 2736 que no podr limitar la adquisicin a slo una porcin
del espesor de la pared. Si se permitiera la adquisicin parcial del espesor, se
colocara en desigual posicin a los condminos, ya que uno de ellos se
beneficiara de la totalidad del muro sin haber pagado enteramente su valor. Es
nulo el convenio celebrado entre las partes tendiente a la adqui parcial del muro
en cuanto a su espesor.
- Cimientos. En el clculo del valor de la pared se debe incluir obligatoriamente
los cimientos, porque son parte necesaria de ella para su solidez y funcionalidad.
2) Cualidades del muro. El art 2736 dice que se debe reembolsar la del valor
de la pared como est construida, lo que equivale a afirmar que el adquirente
no podr exigir una disminucin del precio alegando que el muro no est
edificado con las condiciones de solidez necesarias para el uso que pretende
darle o con materiales excesivamente costosos. Sin embargo, se debe deducir
del valor computable a los efectos de la adqui, los agregados de mero valor
suntuario y sin funcionalidad, como pinturas o frescos de excesivo costo (este
criterio ha sido acogido por la jurisprudencia).
En cuanto a las obligaciones del adquirente de la medianera, el CC dice
que ste debe reembolsar la del valor de pared, como est construida, o de la
porcin de que adquiera medianera. Tb debe hacerlo respecto de la mitad del
suelo sobre que se ha asentado, contemplando el supuesto del llamado muro
contiguo. Si quien levant el muro hizo uso de la facultad del art. 2725 (caso del
muro encaballado), el adquirente no estar obligado a reembolsar el valor del
terreno respectivo. En cuanto al valor del muro, pueden darse 3 posibilidades:
- Enajenante y adquirente se ponen de acuerdo en el volumen a adquirir y su
precio (atendiendo al valor actual, e de conservacin del muro, depreciacin por
antigedad y dems consideraciones), perfeccionando la compraventa.
- Enajenante y adquirente se ponen de acuerdo en el volumen a adquirir y su
precio, pero el adquirente incumple la convencin y no paga el precio convenido
en el trmino y con las modalidades acordadas. El enajenante tendr accin
judicial para requerir compulsivamente el cobro de lo adeudado, y la cuanta de

la demanda y consiguiente condena debern estar referidos a la suma

establecida en el contrato cuyo cumplimiento se ejecuta judicialmente.
- Sin mediar convenio previo, el vecino utiliza efectivamente el muro, naciendo la
accin del constructor y propietario de ste a los efectos del cobro de la de su
valor (o de la parte utilizada) y del terreno, en su caso. Este es el supuesto ms
frecuente. El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la
demanda o constitucin en mora (art 2736).
Entiende Papao que la accin por cobro de medianera derivada del art 2736
es una accin personal, porque si bien se supone la existencia de un D real sobre
el muro por parte de su titular, aqu no est en juego tal D real, sino que se
tiende al cobro de un crdito y, como tal, prescribe a los 10 aos.
Titularidad activa y pasiva de la accin. Es necesario ser propietario de la
finca donde est la pared; sin esta condicin y sin que ella sea debidamente
acreditada, la demanda no puede prosperar. El vnculo obligacional se establece
entre los propietarios actuales de ambas fincas, sin depender de la circunstancia
de que hayan sido o no, quienes en su oportunidad procedieron a levantar el
muro o cargar sobre l, servirse de otro modo idneo o pactar su adquisicin.
Con lo que la obligacin se traslada o transmite activa y pasivamente con la
enajenacin de los inmuebles.
Derechos, obligaciones y cargas de la medianera
a) Art 2730: La medianera da derecho a cada uno de los condminos a
servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est
destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o
comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el
vecino. Esto incluye el D a hacer los trabajos necesarios para evitar el deterioro
del muro y mantener su solidez.
b) Casos concretos de aplicacin: art 2731 (enumeracin no taxativa):
- Facultad de arrimar construcciones. No slo existe el D de arrimar una
construccin, sino tmb el de trabarla a la pared.
- Colocacin de tirantes. El CC autoriza a los vecinos a introducir tirantes en todo
el espesor. Tmb comprende las vigas, viguetas y maderajes.
- Retiro de los tirantes. Si un vecino necesita introducir un tirante en la pared, y
se lo impide la existencia de otro introducido por el lindero en todo el espesor del
muro, el 1 tiene derecho de hacerlo retirar hasta la mitad de la pared (cargando
el 2 con los gastos que tales trabajos ocasionen).
- Colocacin del cao de una chimenea. Uno de los vecinos puede exigir al otro el
retiro de las construcciones que traspasaron el eje del muro, cuando quiera hacer
el cao de una chimenea.
- Fac de abrir armarios o nichos. Cada uno de los condminos puede abrirlos, aun
pasando el medio de la pared, con tal de que no cause perjuicio al vecino o a
sta.
- Apertura de ventanas o troneras en paredes medianeras o privativas. Ningn
medianero podr abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consent del
condmino (art. 2654).
c) Derecho de elevar el muro medianero: art 2732: Cada uno de los
condminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino
por el mayor peso que cargue sobre ella. Este derecho no depende del
consentimiento del condmino.

d) Derecho de reconstruir el muro medianero: art 2733: Cuando la pared

medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera alzarla
debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el excedente del
espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemnizacin por los embarazos
que le cause la ejecucin de los trabajos. Esta norma debe ser interpretada en
consonancia con lo dispuesto en el art. 2626, en donde, a la hiptesis de que la
pared no pueda soportar la altura ms alta que se le quiera dar, deber hacrsela
ms firme, o para hacerla de carga. Fuera de estos casos, la reconstruccin
habr que hacerla a comunidad de gastos. Quien hace uso de la facultad de
ejecutar la reconstruccin de la pared medianera, cargar enteramente con su
costo y deber dejar la pared en el mismo E en que se hallaba. Deber, adems,
levantar inmediatamente la nueva pared. Dispone el art. 2734: el nuevo muro
aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del
antiguo, y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente
del terreno para volver a tomarlo, si la pared llegase a ser demolida. Ser de
propiedad exclusiva de quien lo reconstruy a partir de dicha altura, siendo a su
costa los gastos de reparacin y mantenimiento. El otro vecino puede adquirir la
medianera de dicha parte, pagando la mitad de los gastos ocasionados.
Raffo c/ Mores: Raffo tena un muro de 3 mts conforme a lo previsto por la ley,
y al lado queran construir un edificio, peor el muro no serva de carga, por eso
deba destruirse ese muro y construir otro a costa del constructor. Raffo quera
que adems le pagaran 1ero la medianera, vindose as beneficiado con el
mayor valor del muro que se va a construir. Se decidi que pague todo Mores,
pero no la medianera.
e) Prohibicin de disminuir la altura y el espesor de la pared: art. 2737:
No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna
sin consentimiento del otro vecino.
Supuestos de indivisin forzosa contemplados en los art 51 y ss de la
ley 14.394 para bienes de origen hereditario. Impuesta por el testador o
por el cnyuge, convenida por los herederos. Duracin. Efectos. Divisin
anticipada. Derecho de los acreedores. Publicidad de la indivisin.
Indivisin de fuente testamentaria: El testamento es la fuente de la
indivisin. Existen 2 casos, uno de condominio propiamente dicho y otro de
comunidad hereditaria.
- El caso del art 2694: Segn el precepto, cuando la copropiedad en la cosa se
hubiere constituido por testamento, el testador puede poner la condicin de que
la cosa legada quede indivisa por 5 aos.
- El caso del art. 51 de la ley 14.394: Toda persona podr imponer a sus
herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no
mayor de 10 aos. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya
una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que
todos los herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda
los 10 aos. Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se entender
reducido a ste. El juez podr autorizar la divisin total o parcial, a pedido de la
parte interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando
concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters
legtimo de tercero.
Aun en el caso de un bien det o de un establecimiento, no se trata de un legado
sino de una institucin hereditaria.

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- El caso del art. 52 de la ley 14.394: los herederos podrn convenir que la
indivisin entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de
10 aos, sin perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de los bienes
entre los copartcipes. Si hubiere herederos incapaces, el convenio concluido por
sus representantes legales no tendr efecto hasta la homologacin judicial. Estos
convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido. Cualquiera de los
herederos podr pedir la divisin, antes del vencimiento del plazo, siempre que
mediaren causas justificadas. (Papao lo trata junto con los supuestos de
indivisin de origen convencional).
Este art. legisla para la comunidad hereditaria y no es aplicable al condominio en
sentido estricto, de donde, cualquiera sea el origen de este D real (contrato,
legado o ley), los condminos solamente podrn pactar entre ellos la indivisin
por un plazo que no exceda la pauta temporal establecida en el art 2693.
- El caso del art. 53 de la ley 14.394: Cuando en el acervo hereditario
existiere un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o
de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el cnyuge suprstite
que lo hubiere adquirido o formado en todo o en parte, podr oponerse a la
divisin del bien por un trmino mximo de 10 aos. A instancia de cualquiera de
los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin antes del trmino
fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica que
justificasen la decisin. Durante la indivisin, la administracin del
establecimiento competer al cnyuge sobreviviente. Lo dispuesto en este art.
se aplicar igualmente a la casa habitacin construida o adquirida con fondos de
la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de
los esposos.
En este caso, no se advierte claramente desde cundo se contarn los 10 aos
de la indivisin. No existe otro momento cierto que no sea la muerte del
causante, por lo cual, de ser deducida la pretensin divisoria de los herederos, la
imposicin del cnyuge deber acogrsela por el tiempo que reste hasta su
cumplimiento, computando el transcurrido hasta entonces.
- El art 55 dispone que durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores
particulares de los copropietarios no podran ejecutar el bien indiviso ni una
porcin ideal del mismo, pero s podrn cobrar sus crditos con las utilidades de
la explotacin correspondientes a su respectivo deudor.
Condominio por confusin de lmites. Rgimen sustancial y procesal.
Facultades del juez.
Art 2746: El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los
de un terreno colindante, reptase condmino con el poseedor de ese terreno, y
tiene D para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen. En
este caso el condominio lo constituye la franja confundida de ambos
fundos. Le sern aplicables las normas del condominio hasta la oportunidad del
deslinde y la demarcacin.
En cuanto a la accin de deslinde, tiene un rgimen similar al de las acciones
reales, debindose tramitar el proceso por ante el juez territorialmente
competente conforme al lugar de radicacin o emplazamiento de la cosa.
La accin de deslinde (AD) tiene diferencias con la reivindicatoria (AR). El art.
2747 dispone: Cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, o cuando
hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, la accin
competente a los colindantes es la AR para que a uno de los poseedores se le
restituya el terreno en cuya posesin estuviese el otro. Entonces en tanto los

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lmites estuvieren confundidos resulta procedente la AD, mientras que cuando

tales lmites estn cuestionados, la AR. En la AR est controvertido el derecho,
no en la AD; en la AR hay actor y demandado, en la AD ambos son actores y
demandados (no se debe probar si se es dueo o no, sino aportar prueba para
poder demarcar los lmites).
Adems de la inexistencia de controversia y del E de incertidumbre o, al menos,
de falta de demarcacin, el art 2748 agrega 2 presupuestos para la procedencia
de la AD: - La contiguidad de los fundos. No cabra hablar de AD si estuviesen
separados por otro fundo, por un camino pblico o por un accidente geogrfico.
- Que no se trata de predios urbanos, sino de predios rsticos (inmuebles no
edificados, sea en la ciudad, en la campaa o en un poblado).
- (Adems de que lo lmites deben estar confundidos, no cuestionados, y no tiene
que haber controversia respecto al derecho).
Tiene legitimacin activa: aquel con ds reales sobre el terreno (poseedores
legtimos), con excepcin del D real de habitacin (pues los fundos edificados
quedan excluidos). La legitimacin pasiva corresponde al dueo del fundo
contiguo (art 2749).
En lo que se refiere a inmuebles dependientes del dominio pblico, el art. 2750
dispone: Puede dirigirse contra el E (la AD) respecto de los terrenos
dependientes del dominio privado. El deslinde de los fundos que dependen del
dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
El deslinde puede ser extrajudicial: Art 2753: El deslinde de los terrenos puede
hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura
pblica. Bajo otra forma ser de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los
antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para
su aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y
la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre
que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede nicamente
ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin.
En lo que respecta al deslinde judicial, el art 2754 establece que: se har por
agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser la que prescriban las leyes de
procedimiento. A su vez, el art. 2755 dice: No siendo posible designar los
lmites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la posesin, la parte
dudosa de los terrenos ser dividida entre los colindantes, segn el juez lo
considere conveniente.
- Facultades del juez. El juez debe dividir la parte dudosa entre los litigantes.
Salvat dice que es una fac excepcional, que debe ser aplicada nicamente en los
casos en que es realmente imposible llegar a establecer el lmite exacto entre
ambos terrenos.
- Gastos. Cabe realizar una distincin entre los ocasionados por mejoras de la
lnea separativa, consideradas comunes a los colindantes y que deben ser
soportados por mitades, y los producidos por las tareas de investigacin y
demarcacin de los lmites, que se repartirn proporcionalmente entre ellos,
segn la extensin del terreno de cada uno (art 2752).
Efectos: Ya se trate de la sentencia (deslinde judicial) o de la escritura que
instrumenta el acuerdo con sus antecedentes y el auto homologatorio (deslinde
extrajudicial), servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se
cause perjuicio a 3ro, cesando la incertidumbre y quedando dividido el
condominio legalmente impuesto.

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