EDIFICACIONES

1. IUS AEDIFICANDI (FACULTAD DE EDIFICAR):

La propiedad es la atribucin que consiste en una suma de poderes sobre un bien, y que permite
obtener una utilidad individual a favor de su titular, todo lo cual, debe estar supeditado a su funcin
social. En el caso de los bienes inmuebles (predios), el ius aedificandi constituye una facultad nsita
del dominio, pues el suelo sirve precisamente para asentar construcciones, sea en el mbito urbano o
rural, aun cuando en esta ltima hiptesis la edificacin es menos relevante. Por tal razn, si el
derecho de propiedad sufre la privacin total de la facultad de edificar, entonces se estara despojando
de su rasgo ms caracterstico y definidor, aunque no por ello se tratara de necesariamente de una
medida inconstitucional, pues cabe la afectacin por el bien comn.
El art. 954 del Cdigo Civil es la norma clave, por la cual se establece que la propiedad del predio se
extiende al subsuelo y sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del permetro
superficial y hasta donde sea til al propietario en el ejercicio de su derecho. En virtud de esta norma
se dota de contenido econmico a la propiedad predial, pues el titular solamente obtiene utilidades y
disfrute en cuanto realiza actos de aprovechamiento sobre el espacio fsico que se encuentre sobre el
suelo (igualmente en el subsuelo); en tal caso tenemos las facultades de edificacin (propia, pero no
nica, del suelo urbano) y las facultades de plantacin (propia, pero no nica, del suelo agrario).
Conforme puede advertirse de la propia naturaleza de las cosas, el aprovechamiento econmico nunca
puede circunscribirse sobre la delgada lnea de la corteza terrestre que denominamos suelo, ya que
ste sin espacio fsico para albergar las actividades del ser humano, carece de toda utilidad. Por lo
tanto, las facultades de edificacin y plantacin son CONSUSTANCIALES a la propiedad predial, y el
art. 954 CC constituye casi el bloque de constitucionalidad que define y cierra el contenido
constitucional del derecho de propiedad sobre los predios. As de importante y fundamental resulta ser
esta norma.
Por su parte, un caso tpico de conflicto se presenta cuando la legislacin sobre el suelo urbano
prohbe la construccin sobre determinada zona, lo que significa en la prctica que se ha privado a la
propiedad de todo uso y disfrute, pero sin pasar por la expropiacin y la consiguiente indemnizacin
para el titular perjudicado. Aqu se plantea el complejo problema de distinguir la limitacin por
funcin social (permitida por la Constitucin) y que no conlleva indemnizacin; y la privacin, esto
es, del recorte arbitrario de la propiedad o de un uso esencial, y que s conlleva indemnizacin. Cmo
se distingue? En teora, siguiendo al espaol MARTINEZ VSQUEZ DE CASTRO, el criterio es el
siguiente: debe indemnizarse todo aquello que suponga un sacrificio especial; es decir, cuando exista
una lesin o dao efectivo en el patrimonio del particular (una disminucin de su valor en venta o en
renta), y esa lesin sea singular, esto es, no recaiga con carcter general sobre todos los ciudadanos
que se encuentren en la misma situacin, sino solo en algunos.
Sin embargo, de seguirse en puridad dicho criterio, sera muy fcil que se prive del disfrute a un
conjunto de propietarios de una zona determinada, con lo cual la llamada limitacin sera general;
por ello, siempre se hace necesario respetar el contenido base del derecho de propiedad, a fin que las
intervenciones legales o administrativas no lo desnaturalicen. Eso est claro, incluso, en los
ordenamientos jurdicos que permiten una muy amplia intervencin sobre la propiedad privada, como
es el caso de Italia. En este tema la sustancia debe preferirse a la forma, y en buena cuenta, debe
tenerse presente que la limitacin ser vlida cuando se mantenga una mnima rentabilidad en el
propietario por el uso del bien, pero si la limitacin es tal que la propiedad ya no es rentable, entonces
prcticamente se habr producido una expropiacin indirecta. Por tanto, si bien el ius aedificandi es
natural a la propiedad, empero no es consustancial, ya que puede limitarse sustancialmente, e incluso
afectarse totalmente por razn del bien comn.
Por tanto, debe admitirse que la Constitucin permite la imposicin de restricciones, lmites y deberes
en cabeza del titular del bien y respecto a las formas de uso y disfrute; lo que puede hacerse en un
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grado y modo considerable, aunque siempre manteniendo un mnimo de rentabilidad por tener la
condicin de propietario. Si el derecho no implica para su titular ningn beneficio, o si las cargas
superan sus ventajas, entonces la propiedad queda vaciada de contenido y se afecta el derecho
fundamental. En efecto, as ocurre en ciertas hiptesis de bienes culturales, en los cuales se impone un
deber de conservacin tan oneroso, que en la prctica puede privar de toda rentabilidad al titular del
derecho, con lo cual estaramos, en algunos casos, en presencia de una medida intervencionista
contraria a la Constitucin.
Sin embargo, reiteramos que la intervencin puede ser muy intensa, e incluso prohibir la construccin
(por ejemplo, zonas de proteccin medio ambiental, entorno ecolgico, etc.), sin que ello se tache de
inconstitucional, siempre que se permita algn uso alternativo, tales como el hospedaje, turismo,
restauracin, entre otros.
Est claro que el derecho a edificar (ius aedificandi) es una potestad inherente al dominio del suelo,
pero ello no obsta a la imposicin de lmites o deberes urbansticos sustanciales, cuyo objetivo es
ordenar racionalmente el espacio fsico. Para hacer efectiva la facultad edificatoria, se necesita recabar
una autorizacin otorgada por la municipalidad, en el mbito de su competencia, con el objeto de
realizar cualquier obra de edificacin.
En doctrina, siguiendo al espaol CARCELLER FERNNDEZ, se define a la licencia de
construccin, de obra o de edificacin, como la declaracin de voluntad mediante la cual la
Administracin Municipal permite que otros sujetos ejerciten el derecho de construir solares, previa
comprobacin de las circunstancias objetivas establecidas por la ley, o en virtud de la misma, por los
planes de ordenacin, como condicionamientos de tal ejercicio. El propietario del suelo cuenta con la
facultad inherente de edificar, haciendo suya la construccin en virtud del principio de accesin. Sin
embargo, esta facultad no es limitada y se encuentra actualmente sujeta a una serie de restricciones y
deberes de orden urbanstico y edificatorio, cuya finalidad es lograr un adecuado desarrollo de la
ciudad.
El profesor italiano MARCELLO FURITANO opina que la licencia de construccin, de edificacin o
de obra, se concreta en una autorizacin administrativa que permite al destinatario el ejercicio de una
facultad (a edificar) que ya le pertenece con anterioridad en virtud a su derecho de propiedad. La
intervencin pblica no es constitutiva de la facultad edificatoria, simplemente declara la conformidad
de la obra que se pretende levantar con las disposiciones vigentes. Tiene pues, carcter declarativo.
2. LICENCIA DE EDIFICACIN: NATURALEZA JURDICA, COMPETENCIA
MUNICIPAL, EXCEPCIONES A LA OBLIGATORIEDAD DE LA LICENCIA DE
EDIFICACIN, MBITO OBJETIVO Y SUBJETIVO DE LA LICENCIA, VIGENCIA
TEMPORAL DE LA LICENCIA, MODALIDADES DE LA LICENCIA EN CUANTO
AL CONTENIDO Y EN CUANTO A SU EJECUCIN:
2.1.

NATURALEZA JURDICA:

En doctrina se ha discutido y se discute si la licencia constituye una concesin o una autorizacin

administrativa. Al respecto, la opinin mayoritaria opina que se trata de una autorizacin y no una
concesin, porque la municipalidad no transfiere su propio poder al que intenta construir en un terreno
que es de su propiedad, sino que remueve un obstculo al ejercicio del derecho del peticionario,
consistente en la necesidad del previo reconocimiento de la observancia de las normas limitativas del
Plan de Ordenacin y del Reglamento de Edificacin.
El artculo 7 de la Ley 29090 adopta sta postura al sealar que la licencia de habilitacin o
edificacin otorga AUTORIZACIN para la ejecucin de obras.
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La Licencia de Edificacin es un acto reglado en el que la facultad discrecional es mnima y

excepcional. En sta lnea, el artculo 6 de la Ley 29090 precisa que ninguna obra de habilitacin
urbana o edificacin podr construirse sin sujetarse a las normas urbansticas establecidas en los
planes de desarrollo urbano, acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral. La excepcin a la
regla, esto es, la discrecionalidad, es permitida en los lugares en donde no se hubieran aprobado planes
urbanos, sin embargo, estando al principio de interdiccin de la arbitrariedad, conforme rige en un
Estado Constitucional de Derecho, todas las decisiones sern motivadas, razonadas y razonables.
En suma, la licencia de edificacin constituye un acto de autorizacin, de control preventivo,
declarativo de un derecho pre existente del propietario, o titular de otro derecho real, atribuido por el
ordenamiento civil y urbanstico.
2.2.

COMPETENCIA MUNICIPAL:

Las municipalidades tienen competencia estricta en materias de zonificacin, urbanismo y

acondicionamiento territorial (art. 195, inciso 6, Const.), lo cual se refiere a la potestad de planificar y
regular los espacios habitables propios de la vida urbana.
Por tal motivo, la Ley 27972, Orgnica de Municipalidades, ha precisado que las municipalidades
distritales (y las provinciales en el distrito capital) tienen competencia exclusiva para aprobar
habilitaciones urbanas y autorizaciones de construccin, remodelacin o demolicin de inmuebles
(licencia de edificacin) y declaratorias de fbrica (art. 79, inciso 3.6.1.), por su parte, las
municipalidades provinciales tienen competencia exclusiva para aprobar, dentro de su jurisdiccin, la
regulacin normativa sobre otorgamiento de licencias de construccin, remodelacin o demolicin
(art. 79, inciso 1.4.1.).
Conforme al artculo 4.9. de la Ley 29090, las municipalidades distritales, en el mbito de su
jurisdiccin, las provinciales en el distrito capital y la municipalidad metropolitana de Lima en el
cercado, tienen competencia para aprobar los proyectos de habilitaciones urbanas y de edificacin.
2.3.

EXCEPCIONES A LA OBLIGATORIEDAD DE LA LICENCIA DE EDIFICACIN:

Se encuentran exceptuados de obtener licencia de edificacin, los trabajos de acondicionamiento o

refaccin, respecto de los cuales bastar declararlos en el autoavalo del ao siguiente a la ejecucin;
y la construccin de cercos frontales hasta 20 metros de longitud siempre que el inmueble no se
encuentre en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (horizontal); y que en ningn caso se
trate de inmuebles pertenecientes al Patrimonio Cultural de la Nacin (art. 9, Ley 29090).
La refaccin es la obra de mejoramiento y/o renovacin de instalaciones, equipamiento y/o elementos
constructivos. No altera el uso, el rea techada, ni los elementos estructurales de la edificacin
existente (art. 3, numeral 2, literal d. Ley 29090).
El acondicionamiento se constituye por los trabajos de adecuacin de ambientes a las necesidades del
usuario, mediante elementos removibles, como tabiquera, falsos cielos rasos, ejecucin de acabados e
instalaciones (art. 3, numeral 2, literal d. Ley 29090).
La lgica de sta excepcin se encuentra en que dichas obras no modifican ni alteran la construccin
existente, pues son trabajos de reducida importancia, no necesariamente en el orden econmico, pero
s en el arquitectnico, lo que no justifica la labor preventiva que significa la autorizacin municipal.
No se establecen excepciones a favor del sector pblico nacional, lo que s exista en el rgimen
originario de la Ley 27157 y su reglamento, lo que se admita por virtud de la presuncin de una
administracin eficiente de patrimonio inmobiliario de las entidades pblicas.
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Finalmente debe tenerse en cuenta que NO TODAS LAS CONSTRUCCIONES son objeto de
autorizacin municipal (licencia de edificacin) pues existen distintos sectores productivos que se
encuentran fuera de la potestad municipal propia del urbanismo y acondicionamiento territorial
(espacios habitables). Es el caso de las actividades de aprovechamiento de recursos naturales, las
mismas que son objeto de explotacin a travs de una concesin administrativa otorgada por cada
sector del Gobierno Central y no por las Municipalidades (Art. 66 Const, Ley Orgnica de
Aprovechamiento Sostenible de los Recursos Naturales N 26821). Por ejemplo, en el caso de las
concesiones elctricas, se regulan por la norma sectorial D.Ley N 25844, de Concesiones Elctricas,
cuyo art. 101, inciso a), modificado por Ley 26734, establece como potestad de OSINERGMIN la
fiscalizacin de todas las obligaciones de los concesionarios que se hallen establecidas en la misma
Ley, en su reglamento y en el contrato de concesin. Pues bien, los concesionarios de generacin y
transmisin tienen la fundamental obligacin de construir las obras en los plazos sealados en sus
respectivos contratos de concesin, y conservar y mantener sus obras e instalaciones en condiciones
adecuadas (art. 31, incisos a- b, D. Ley 25844 modificado por Ley 26374); siendo ello as, la nica
entidad competente dentro del Estado Peruano para fiscalizar y autorizar la construccin de una central
hidroelctrica o una lnea de transmisin es OSINERGMIN, bajo los parmetros y normatividad
especial sobre dicha materia; por tal razn, NO SE REQUIERE AUTORIZACIN MUNICIPAL, pues
resulta evidente que las normas sobre licencia de obra son inaplicables en cuanto ella se otorga en base
a parmetros urbansticos y edificatorios que estn determinados en relacin a la normativa urbanstica
(territorio urbano, zonificacin, ndice de usos compatibles, densidades) y edificatoria (coeficiente de
edificacin, altura, rea libre, retiros, estacionamientos).
Por lo tanto, en el caso de obras realizadas para concesiones elctricas, mineras, o contratos de
explotacin de hidrocarburos, telefona, aguas, etc., NO ES NECESARIA LA LICENCIA DE
EDIFICACIN, no porque sean una excepcin a la Ley Orgnica de Municipalidades, sino porque
ste tipo de obras se encuentra fuera del mbito de aplicacin de dicha Ley.
2.4.

AMBITO OBJETIVO DE LA LICENCIA:

La Ley 29090 no contiene previsin especfica sobre el tipo de predio, urbano o rural, sobre el que se
aplica la licencia de edificacin; esa misma omisin se aprecia en los reglamentos. Por el contrario, la
normativa anterior consideraba expresamente que ella se refera a predios urbanos, de conformidad
con el artculo 1 del D.S. 035 2006 VIVIENDA.
No obstante ello, es de suponer que la solucin legal sigue siendo la misma, an cuando para llegar a
esa conclusin por la va de interpretacin pues, la denominacin de terreno sin construir prevista en
el artculo 3.2.a. de la Ley 29090, no puede referirse a un predio rural (que normalmente es
denominado parcela), ya que ste ltimo no tiene por vocacin la edificacin de obras para el
albergue del hombre en sus distintas actividades.
2.5.

MBITO SUBJETIVO DE LA LICENCIA:

El profesor italiano LUCIFREDI opina que la legitimacin debe circunscribirse exclusivamente al

propietario del inmueble por cuando slo sobre l se hacen recaer las eventuales responsabilidades por
el incumplimiento del Plan Urbano. En base a ello niega que los titulares de derechos reales limitados
cuenten con legitimacin, aun cuando admite que la instancia sea presentada por otras personas (por
ejemplo, el usufructuario) que se propongan construir sobre terreno ajeno, siempre que conste el
consentimiento del propietario, quien sera el nico titular del derecho a edificar.
Sin embargo, sta tesis no puede admitirse, ya que de esa manera se descartara a todos aquellos
titulares que cuentan con derecho a edificar, como pueden ser los usufructuarios, superficiarios,
concesionarios o titulares de una servidumbre o afectacin en uso.
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Luego de analizar ambos criterios, nuestra norma opta, en forma correcta, por la tesis de la
legitimacin amplia. As, el art. 3 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, en concordancia con el artculo
8 de la Ley 29090, seala que los sujetos legitimados para solicitar una licencia de edificacin son las
personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios o titulares de una servidumbre o afectacin en uso o todos aquellos titulares que
cuentan con derecho a habilitar y/o edificar.
2.6.

VIGENCIA TEMPORAL DE LA LICENCIA:

La licencia de edificacin tiene una vigencia de 36 meses, prorrogables por 12 meses adicionales por
nica vez. La prrroga se solicita treinta das antes del vencimiento de la licencia, sin ningn costo
adicional. El inicio de la licencia se computa, en todas las modalidades, incluso las de evaluacin
previa, con el ingreso del expediente a la Municipalidad respectiva (art. 11, segundo prrafo, Ley
29090).
En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se podr solicitar licencia de obra por cada etapa,
en base a un proyecto integral cuya aprobacin tendr una vigencia de diez aos. Este plazo se
encuentra en concordancia con la magnitud de las modernas obras de construccin en complejos
inmobiliarios, y se encuentra conforme con el plazo decenal que se permite para las habilitaciones
ejecutadas por etapas, esto es, aquella cuya recepcin de obras se hace en forma parcial, siempre que
se ajusten al planeamiento integral aprobado.
2.7.

MODALIDADES DE LA LICENCIA EN CUANTO A SU CONTENIDO:

En forma genrica, la licencia de edificacin es la autorizacin municipal para levantar una edificacin
de caractersticas urbanas de acuerdo a un proyecto aprobado. Sin embargo, en forma especfica, y de
acuerdo a su contenido, pueden enunciarse las siguientes clases o categoras de licencia de edificacin
(art. 3.2. Ley 29090):
a. Licencia de Edificacin para Obra Nueva, entendiendo por tal a aquella que se ejecuta en un
terreno sin construir, cumpliendo las condiciones mnimas de habitabilidad establecidas en las
normas de edificacin.
b. Licencia para Ampliacin de Obra, entendiendo por tal a aquella que incrementa el rea
techada de una edificacin existente. Puede incluir o no la remodelacin del rea techada
existente.
c. Licencia para Remodelacin de Obra, entendiendo por tal a aquella que altera, total o
parcialmente, la tipologa y/o el estilo arquitectnico original de una edificacin existente, sin
variar su rea techada total.
d. Licencia para Puesta en Valor Histrico Monumental, entendiendo por tal a aquella que
comprenda, separada o conjuntamente, trabajos de restauracin, recuperacin, rehabilitacin,
proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una edificacin con valor histrico monumental
calificado.
e. Licencia para Cercado, entendiendo por tal a aquella que comprende exclusivamente la
construccin de muros perimtricos en el terreno y vanos de acceso cuando lo permita la
Municipalidad.
f.

Licencia para Obras Menores, entendiendo por tal a aquella que no altere los elementos
estructurales de la edificacin original, cuya rea no exceda de 30 m2 de intervencin o, si no
5

es mensurable, cuando el valor de la obra no supere las 6 UIT. No puede tratarse de una
edificacin con valor histrico monumental.
g. Licencia para Demolicin, entendiendo por tal a aquella que elimina de manera planificada
una edificacin total o parcial.
2.8.

MODALIDADES DE LICENCIA DE OBRA EN CUANTO A SU EJECUCIN:

La licencia de obra implica la autorizacin de un proyecto de construccin, pero la ejecucin puede

realizarse en ETAPA NICA o en VARIAS ETAPAS. El art. 3.2.a. de la Ley 29090 reconoce
expresamente esa posibilidad cuando define a la edificacin nueva como aquella obra que se ejecuta
totalmente o por etapas. Por ejemplo, un constructor presenta un proyecto de edificacin con distintos
bloques de viviendas, cada uno de tres pisos; en ste caso es posible que la ejecucin se realice por
etapas: el primer piso de todos los bloques, luego el segundo piso y as sucesivamente; tambin es
posible que la ejecucin por etapas se realice por sectores del terreno, as pues, si el proyecto cuenta
con diez bloques de edificios, es admisible que la ejecucin se inicie bloque por bloque. En el caso de
proyectos a ejecutarse por etapas, se podr solicitar licencia de obra por cada etapa, en base a un
proyecto integral cuya aprobacin tendr una vigencia de diez aos.
Si la ley admite la posibilidad de otorgar licencias de obra en proyectos integrales, pero con ejecucin
POR ETAPAS, entonces es obvio que tambin procede que se expida la conformidad de obras POR
ETAPAS, ya que ambos son partes del mismo procedimiento (Cuarta Disposicin Complementaria de
la Ley 27333).
3. EFECTOS DE LA LICENCIA: SEGURIDAD JURDICA Y BENEFICIO AL PREDIO,
NO AL SOLICITANTE.
3.1.

SEGURIDAD JURDICA PARA EJECUTAR LA EDIFICACIN:

El principal efecto de la licencia de edificacin es otorgar seguridad jurdica a su titular, respecto a que
los cambios normativos o de zonificacin no le afectarn; es decir, aun cuando se produzcan
modificaciones, el titular de la licencia puede ampararse en ella para iniciar o proseguir la ejecucin de
las obras tal como estaban delineadas en el proyecto.
El artculo 12 de la Ley 29090 indica que la licencia determina la adquisicin de la facultad de
edificacin, en los trminos expresados en la propia licencia, lo que implica el cumplimiento de la
necesaria formalidad para ejercitar el derecho a edificar, que es anterior y consustancial a su titular.
En cuanto actos favorables que son las licencias, estn amparadas por el principio de irrevocabilidad
de los actos declarativos de derechos; por lo que la Administracin que las otorga no tiene posibilidad
de volver sobre ellas sino en los casos y por los procedimientos que el ordenamiento establece
especficamente a estos efectos; siendo que, stos procedimientos, son:
a. La supervisin de la correcta ejecucin del acto autoritativo que ocasiona la interrupcin del
mismo por error en la ejecucin o riesgo a la seguridad e integridad del edificio (art. 11, cuarto
prrafo, Ley 29090).
b. La nulidad de oficio, siempre que el acto se encuentre afectado por alguna causal de nulidad
esencial e insubsanable prevista en el artculo 10 de la Ley 27444 y que, adems, se agravie el
inters pblico (art. 202.1 Ley 27444), lo que prescribe al ao desde que el acto ha quedado
consentido (art. 202.3. Ley 27444).
6

c. La demanda de nulidad ante el Poder Judicial mediante proceso contencioso administrativo,

siempre que sea interpuesta dentro de los dos aos siguientes a contar desde que prescribi la
facultad para declarar la nulidad en sede administrativa (art. 202.4. Ley 27444).
Un problema adicional puede presentarse cuando un tercero a ttulo oneroso y de buena fe
adquiere un inmueble con su correspondiente declaratoria de fbrica inscrita, la misma que haba
sido autorizada por la Municipalidad Distrital. Qu ocurre si se anula la licencia de obra y
subsiguiente declaratoria de fbrica en virtud a falsedad en la declaracin jurada o por
incumplimiento grave y esencial de las normas urbansticas?.
Al respecto, el profesor JOSE LUIS LASO MARTNEZ opina que la anulacin debe afectar a los
terceros, para evitar de esa manera el quiebre de la legalidad urbanstica, que es de orden pblico.
Por el contrario, el profesor JOS MANUEL GARCA GARCA sostiene que una solucin como
la anterior va en contra de la equidad, pues los adquirientes de buena fe no tienen culpa por la
ilegalidad del acto administrativo, siendo poco equitativo la demolicin y desalojo en perjuicio de
ellos.
Consideramos que debe imponerse la primera postura, esto es, que el incumplimiento de la
normativa urbanstica afecta a cualquier tercer adquiriente, y ello no solo porque el tema es de
orden pblico, sino fundamentalmente, porque la Ley se cumple por todos, sin excepciones, y el
registro no puede ser mecanismo para evadir su complimiento. As, la fe pblica registral no es
causa justificativa pues el registro no puede superar al bien comn, que es la base del urbanismo,
del entorno adecuado, del medio ambiente. El artculo 957 del Cdigo Civil establece que la
propiedad predial est sometida a las restricciones propias de la zonificacin, habilitacin y
subdivisin, por lo que impone su obligatoria actuacin. Finalmente, debe tenerse presente que el
artculo 2014 del Cdigo Civil solo protege al tercero frente a las patologas del negocio jurdico y
no frente a la ilegalidad de los actos administrativos.
ste criterio ha sido ratificado por la Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos del 24
de mayo del 2007 (caso Paudicio vs. Italia).
3.2.

LA LICENCIA BENEFICIA AL PREDIO Y NO AL SOLICITANTE:

La licencia recae sobre el predio, y no se otorga en beneficio del sujeto, por lo que en caso de
enajenacin, la licencia sigue surtiendo todos sus efectos a favor del nuevo titular (art. 12 Ley
29090). Por tanto, tratndose de una licencia intuito rei (sobre la cosa) y no intuito personae
(sobre la persona), la transferencia del bien inmueble no obliga a que se obtenga una nueva licencia de
edificacin. Vale precisar que la expedicin de la licencia no conlleva pronunciamiento alguno sobre la
titularidad del predio (art. 12, Ley 29090).
4. SIMPLIFICACIN
DOCUMENTAL:
EDIFICACIONES (FUE):

EL

FORMULARIO

NICO

DE

La solicitud de licencia se hace a travs del Formulario nico de Edificaciones (FUE), debidamente
suscrito por el propietario y los profesionales responsables, el mismo que es de uso obligatorio en
todas las municipalidades del pas. Pueden utilizarse copias legibles.
Una vez concluida la obra, el administrado podr solicitar a la municipalidad la conformidad y
declaratoria de edificacin, para lo cual presentar la seccin correspondiente del FUE, por triplicado.
Una vez realizada la verificacin administrativa, la municipalidad anotar, suscribir y sellar el FUE,
lo que constituye CONFORMIDAD DE OBRA y DECLARATORIA DE EDIFICACIN con mrito
inscribible en el Registro.
7

De sta manera, se responde a la necesidad de simplificar y dar celeridad al procedimiento, de tal

manera que toda la informacin requerida por la administracin conste ya en el modelo, con lo cual se
produce un ahorro de esfuerzo en los funcionarios al momento de la calificacin y estudio del
expediente; permitiendo adems, la compaginacin de todas las actuaciones del procedimiento, con lo
cual se le da una adecuada ordenacin y claridad, sin perjuicio de la simplicidad en el trmite.
5. MODALIDADES DE APROBACIN DEL PROCEDIMIENTO DE LICENCIA DE
EDIFICACIN:
Una de las novedades que presenta la Ley 29090, aunque tambin de las ms controvertidas, es la
introduccin de distintas modalidades para la obtencin de licencias, tanto de habilitacin como de
edificacin. Segn el artculo 2 in fine de la Ley 29090, modificada por Ley 29476, todos los
procedimientos regulados en dicha ley estn sujetos al silencio administrativo positivo. Sin embargo,
ste es un claro error de tcnica legislativa pues se regulan distintos procedimientos de aprobacin
automtica, en los que no se requiere de la espera de un plazo para el pronunciamiento de la
administracin.
La Ley regula cuatro tipos o procedimientos de obtencin de la autorizacin municipal de Licencia de
Edificacin (art. 10 Ley 29090, modificada por Ley 29476):
4.1.

MODALIDAD A:

Consiste en la aprobacin automtica de la Licencia, por medio del simple cargo de ingreso del
expediente, previo pago de la liquidacin respectiva, lo que autoriza ya al inicio de las obras, y sin
necesidad de contar con un profesional responsable de la obra, lo que parece ciertamente desmesurado.
As, estamos ante un procedimiento que no requiere evaluacin previa por parte de la administracin,
pues el control se realiza ex post.
Se aplica a las edificaciones con las siguientes caractersticas (art. 10.1. Ley 29090, modificado por
Ley 29476):
a. La construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m construidos, siempre que
constituya la nica edificacin en el lote.
b. La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original cuente con licencia
de construccin o declaratoria de fbrica, y la sumatoria del rea construida de ambas no
supere los 200 m.
c. La remodelacin de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificacin
estructural, cambio de uso o aumento de rea construida.
d. La construccin de cercos de ms de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se
encuentre bajo el rgimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad
comn.
e. La demolicin total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que no
requiera el uso de explosivos.
f.

Las ampliaciones consideradas obras menores, segn lo establecido en el Reglamento

Nacional de Edificaciones.

g. Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de la Polica
Nacional del Per, as como los establecimientos de reclusin penal, los que deben
8

ejecutarse con sujecin a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo

Urbano.
En la presente modalidad, no estn contempladas las edificaciones que constituyan parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin declaradas por el INC.
No estn incluidas en esta modalidad las edificaciones sealadas en los literales a., b., c.,
d. y f. que requieran la ejecucin de stanos o semistanos o una profundidad de
excavacin mayor a 1,50 m, colindantes con edificaciones existentes. En dicho caso, debe
tramitarse la licencia de edificacin bajo la Modalidad B.
h. Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el desarrollo de proyectos de
inversin pblica, de asociacin pblico privada o de concesin privada que se realicen,
para la prestacin de servicios pblicos esenciales o para la ejecucin de infraestructura
pblica.(literal incorporado por el Artculo 7 de la Ley N 30056, publicada el 02 julio
2013).
EL PROCEDIMIENTO de sta modalidad, qu duda cabe, es uno de aprobacin automtica con
firma de profesionales responsables.
Para su trmite se requiere presentar FUE debidamente suscrito por el propietario y los profesionales
responsables, acompaado de los requisitos comunes a las cuatro modalidades, previstos en el artculo
47 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, esto es:
a.

FUE por duplicado, debidamente suscrito.

b.

En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber presentar la escritura pblica que
acredite el derecho a edificar (representacin).

c.

Si el solicitante es una persona jurdica se acompaar la respectiva constitucin de la empresa y copia

literal del poder expedidos por el Registro de Personas Jurdicas, vigente al momento de presentacin
de los documentos.

d.

Declaracin jurada de los profesionales que intervienen en el proyecto, sealando encontrarse hbiles
para el ejercicio de la profesin.

e.

Copia del comprobante de pago de la tasa municipal correspondiente. Para el caso de las Modalidades A
y B se adjuntar el Anexo D del FUE con el comprobante de pago respectivo.

f.

Para los casos de remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, presentarn copia del documento que
acredite la declaratoria de fbrica o de edificacin con sus respectivos planos en caso no haya sido
expedido por la municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de Conformidad o Finalizacin de
Obra, o la Licencia de Obra o de Edificacin de la construccin existente.

g.

Para los casos de demoliciones, parciales o totales, cuya edificacin no pueda acreditarse con la
autorizacin respectiva, debern presentar plano de ubicacin y localizacin as como el plano de planta
de la edificacin a demoler, diferenciando en el caso de demolicin parcial, las reas a demoler de las
remanentes, sin perjuicio de las sanciones que la Municipalidad respectiva considere.

h.

En caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya fbrica se encuentre inscrita en el

Registro de Predios, se acreditar que sobre el bien no recaigan cargas y/o gravmenes; en su defecto,
se acreditar la autorizacin del titular de la carga o gravamen.

Asimismo, se requerir de los requisitos especiales indicados en el artculo 50 de la misma norma, esto
es:

a. La documentacin tcnica compuesta por plano de ubicacin, planos de arquitectura (planta, cortes y
elevaciones), de estructuras, de instalaciones sanitarias y de instalaciones elctricas, as como la
declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el proyecto.

b. Para el caso de edificacin de vivienda unifamiliar de hasta 120 m2 construidos y siempre que sea la
nica edificacin que se construya en el lote, el administrado podr optar por la presentacin de un
proyecto adquirido en el Banco de Proyectos de la Municipalidad respectiva.

c. Para el caso de edificaciones consideradas como obras menores segn el RNE, slo deben presentar,
como documentacin tcnica, el plano de ubicacin y arquitectura (plantas, cortes y elevaciones), as
como la declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el proyecto.

d. Para ampliaciones de una vivienda unifamiliar cuya sumatoria del rea existente con el rea de
ampliacin no supere los 200 m2, se deben presentar los planos exigidos como documentacin tcnica,
donde se diferencien dichas reas.

e. Para la remodelacin de una vivienda unifamiliar sin modificacin estructural, ni cambio de uso, ni
aumento de rea construida, se deben presentar los planos que conforman la documentacin tcnica
donde se diferencie la edificacin existente de las reas y elementos remodelados.

f.

Para la construccin de cercos de una vivienda unifamiliar de ms de 20 metros de longitud, deber

presentarse como documentacin tcnica el plano de ubicacin y los planos de las especialidades que
correspondan y sus respectivas memorias descriptivas.

g. Para la demolicin total de edificaciones, siempre que no constituyan parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nacin y no se requiera el uso de explosivos, se debe presentar como documentacin
tcnica la carta de responsabilidad de obra firmada por un ingeniero civil y plano de ubicacin.

h. Para el caso de las edificaciones de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de
la Polica Nacional del Per, as como los establecimientos de reclusin penal, se presentar como
documentacin tcnica: el plano de ubicacin y perimtrico, as como una descripcin general del
proyecto.

Segn el artculo 5 de la Ley 29566, no se requiere presentar copia literal de dominio, certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios, boleta de habilitacin profesional, ni los documentos que se
encuentren en el archivo municipal. La boleta de habilitacin se reemplaza por una declaracin jurada
de los profesionales respectivos. En el caso de la copia literal, corresponde a la Municipalidad
verificar la informacin mediante la pgina web de la SUNARP. Obviamente, en caso de propietario
no inscrito, se deber presentar el documento acreditativo de su dominio.
Todos stos documentos conforman el expediente de licencia, los mismos que tienen el carcter de
declaracin jurada. El funcionario de mesa de partes se limitar a verificar en el acto de presentacin
que el expediente cuenta con cada uno de los documentos requeridos. De ser as, le asignar un
nmero; sellar y firmar el FUE y foliar todos los documentos, tanto los originales como las copias.
De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exigidos, el funcionario
devolver el expediente al administrado (art. 48.1. D.S. 008 2013 VIVIENDA). No obstante ello, a
solicitud del administrado, se podrn recibir los documentos y se otorgar un plazo de dos das para
que subsane, caso contrario se tendr por no presentado el expediente.
La Licencia de Edificacin est constituida por el cargo de presentacin del FUE y Anexo D,
debidamente sellado con la recepcin y nmero de expediente asignado, comprobante de pago del
derecho respectivo y copia de la documentacin tcnica presentada (art. 50 in fine D.S. 008 2013
VIVIENDA).
4.2.

MODALIDAD B:
10

Se debe presentar el Formulario nico de Edificaciones (FUE) debidamente suscrito por el propietario
y los profesionales responsables, acompaado de los requisitos legales que se indican en los artculos
47 y 51 del D.S. 008 2013 VIVIENDA. El cargo de ingreso constituye licencia temporal, lo que
permite iniciar las obras preliminares.
La Municipalidad cuenta con un plazo de 15 das tiles para la verificacin administrativa de los
expedientes de edificaciones y el consiguiente otorgamiento de la licencia definitiva. En caso de
producirse inactividad administrativa se reputa concedida la licencia por efecto del silencio positivo.
Podrn acogerse a sta modalidad las siguientes edificaciones (art. 10.2. Ley 29090, modificada por
Ley 29476):
a.

Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda

unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los 3,000 m de
rea construida.

b. Las obras de ampliacin o remodelacin de una edificacin existente, con modificacin

estructural, aumento de rea construida o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones
parciales.
c. La construccin de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el rgimen en que coexistan
secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn.
d. Las edificaciones que pudiendo estar consideradas en la modalidad A, requieran la ejecucin
de stanos y semi stanos, o una profundidad de excavacin superior a 1.5 mts. y colinden
con edificaciones existentes (artculo 10.1. Ley 29090).
No pueden acogerse a la presente modalidad, las edificaciones que constituyan parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nacin declaradas por el Instituto Nacional de Cultura (INC); por tanto, s
podran estar incluidos los predios situados en centros histricos).
EL PROCEDIMIENTO de sta modalidad, qu duda cabe, es uno de aprobacin preliminar con
firma de profesionales responsables, verificacin administrativa y silencio positivo.
Para su trmite se requiere presentar FUE debidamente suscrito por el propietario y los profesionales
responsables, acompaado de los requisitos comunes a las cuatro modalidades, previstos en el artculo
47 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, anteriormente indicados.
Asimismo, se presentarn los requisitos especiales referidos en el artculo 51 de la misma norma, esto
es:
a)

Certificados de Factibilidad de Servicios, para obra nueva de Vivienda Multifamiliar.

b) Documentacin tcnica, por duplicado, la misma que estar compuesta por: Plano de Ubicacin y
Localizacin segn formato; Planos de Arquitectura (planta, cortes y elevaciones), Estructuras,
Instalaciones Sanitarias, Elctricas y otras, de ser el caso, firmados y sellados por los profesionales
responsables del proyecto y por el propietario, adjuntando de las correspondientes memorias
justificativas por cada especialidad. De ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo
con lo establecido en el artculo 33 de la Norma E 050 del RNE acompaado de la memoria descriptiva
que precise las caractersticas de la obra, adems de las edificaciones colindantes indicando el nmero
de pisos y stanos, complementando con fotos. Estudio de Mecnica de Suelos, segn los casos que
establece el RNE.
c)

Pliza CAR (Todo Riesgo Contratista) o la Pliza de Responsabilidad Civil segn las caractersticas de
la obra a ejecutarse con cobertura por daos materiales y personales a terceros y como complemento al
11

Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo previsto en la Ley N 26790, este requisito se entregar a
la Municipalidad el da til anterior al inicio de la obra y debe tener una vigencia igual o mayor a la
duracin del proceso edificatorio.
d) Anexo D del FUE adjuntando la copia del comprobante de pago correspondiente a la Verificacin
Administrativa.
El administrado comunicara a la municipalidad, el inicio del proceso edificatorio con una antelacin de
15 das calendarios, en caso de no haberlo declarado en el FUE.
En caso se solicite licencia de ampliacin o remodelacin de una edificacin existente con modificacin
estructural, aumento de rea construida o cambio de uso, adems de los requisitos que se indican en el artculo
47 que conforman el expediente debern presentar:
a)

Certificados de Factibilidad de Servicios, para obras de ampliacin de Vivienda Multifamiliar, obras de

remodelacin de Vivienda Unifamiliar a Multifamiliar o a otros fines diferentes al de vivienda

b) Documentacin tcnica, por duplicado, la misma que estar compuesta por: Plano de Ubicacin y
Localizacin segn formato; Planos de Arquitectura (planta, cortes y elevaciones), Estructuras,
Instalaciones Sanitarias, Elctricas y otras, de ser el caso, firmados y sellados por los profesionales
responsables del proyecto y por el propietario, adjuntando las memorias justificativas por especialidad.
De ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo con lo establecido en el artculo 33
de la Norma E 050 del RNE acompaado de la memoria descriptiva que precise las caractersticas de la
obra, adems de las edificaciones colindantes indicando el nmero de pisos y stanos, complementando
con fotos. Estudio de Mecnica de Suelos, segn los casos que establece el RNE.
c)

Copia del documento que acredite la declaratoria de fbrica o de edificacin con sus respectivos planos
en caso no haya sido expedida por la municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de
Conformidad o Finalizacin de Obra, o la Licencia de Obra o de Edificacin de la construccin
existente.

d) Pliza CAR (Todo Riesgo Contratista) o la Pliza de Responsabilidad Civil segn las caractersticas de
la obra a ejecutarse con cobertura por daos materiales y personales a terceros y como complemento al
Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo previsto en la Ley N 26790, este requisito se entregar a
la Municipalidad el da til anterior al inicio de la obra y debe tener una vigencia igual o mayor a la
duracin del proceso edificatorio.
El administrado comunicar a la municipalidad, el inicio del proceso edificatorio con una antelacin de
15 das calendarios, en caso de no haberlo declarado en el FUE.
En el caso que el predio est sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se adjuntar
copia del Reglamento Interno, el plano de independizaran correspondiente a la unidad inmobiliaria y la
autorizacin de la Junta de Propietarios.
En caso se solicite la licencia de Demolicin Parcial, adems de los requisitos que se indican en el artculo 47
que conforman el expediente debern presentar:
a)

Plano de localizacin y ubicacin.

b) Planos de planta diferenciando las zonas y elementos de la edificacin a demoler, as como del perfil y
alturas de los predios colindantes, hasta una distancia de 1.50 m de los lmites de propiedad.
c)

Memoria descriptiva de los trabajos a realizar y del procedimiento de demolicin a utilizar, donde se
consideren las medidas de seguridad contempladas en Norma Tcnica G.050 del RNE y dems normas
de la materia.

d) Pliza CAR (Todo Riesgo Contratista) o Pliza de Responsabilidad Civil con cobertura por daos
materiales y personales a terceros, segn las caractersticas de la obra a ejecutarse con cobertura por
daos materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de

12

Riesgo previsto en la Ley N 26790, este requisito se entregar a la Municipalidad el da til anterior al
inicio de la obra y debe tener una vigencia igual o mayor a la duracin del proceso edificatorio.
e)

Carta de responsabilidad de obra firmada por un ingeniero civil.

f)

En el caso que el predio est sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se adjuntar
copia del Reglamento Interno, el plano de independizaran correspondiente a la unidad inmobiliaria y la
autorizacin de la Junta de Propietarios.
El administrado comunicar a la municipalidad, el inicio del proceso edificatorio con una antelacin de
15 das calendarios, en caso de no haberlo declarado en el FUE.

En caso se solicite la licencia para la construccin de cercos en predios sujetos al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, adems de los requisitos que se indican en el artculo 47 que conforman el
expediente debern presentar:
a)

Plano de Ubicacin y Localizacin,

b) Planos de las especialidades que correspondan y sus respectivas memorias descriptivas,

c)

De ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo con lo establecido en el artculo 33

de la Norma E 050 del RNE acompaado de la memoria descriptiva que precise las caractersticas de la
obra, adems de las edificaciones colindantes indicando el nmero de pisos y stanos, complementando
con fotos.

d) En el caso que el predio est sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se adjuntar
copia del Reglamento Interno, el plano de independizaran correspondiente a la unidad inmobiliaria y la
autorizacin de la Junta de Propietarios.

4.3.

MODALIDAD C:

Consiste en la evaluacin previa de proyectos por parte de los revisores urbanos o comisiones tcnicas.
Para obtener esta licencia se requiere la presentacin del expediente con el visado de los revisores
urbanos, por lo que el cargo de ingreso del FUE debidamente suscrito por el propietario y los
profesionales responsables, acompaado de los requisitos legales indicados en los artculos 47, 51, 52
y 57 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, y previo pago de la liquidacin respectiva, constituye la
licencia que autoriza el inicio de obras. Es curioso que la norma se refiera a procedimiento de
evaluacin previa, cuando en realidad se trata de uno de aprobacin automtica pues basta el ingreso
de los documentos.
Distinto es el caso cuando el interesado opta por acudir a la Comisin Tcnica de la municipalidad
competente, pues en tal caso se trata de un procedimiento de evaluacin previa, aunque sujeto al
beneficio del silencio administrativo positivo, luego de 20 das tiles para emitir pronunciamiento,
pero que solo se aplicar luego de la convocatoria que haga la Municipalidad a la Comisin en un
plazo no mayor de 5 das tiles.
Podrn acogerse a sta modalidad las siguientes edificaciones (art. 10.3. Ley 29090, modificada por
Ley 29476):
a. Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan
vivienda multifamiliar de ms de cinco (5) pisos y/o ms de 3 000 m de rea construida. Es
decir, cualquier edificacin que sobrepase stas medidas requiere del procedimiento bajo la
modalidad C.

13

b. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepcin de las previstas en la

Modalidad D.
c. Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
d. Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
e. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un mximo de 30 000 m de
rea construida.
f.

Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de 15 000 m de rea construida.

g. Locales para espectculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.

h. Todas las dems edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y
D.
EL PROCEDIMIENTO de sta modalidad, cuando se trata de revisores urbanos es uno de aprobacin
automtica y, cuando se trata de Comisin Tcnica, es uno de evaluacin previa con silencio positivo.
Para su trmite se requiere presentar FUE debidamente suscrito por el propietario y los profesionales
responsables, acompaado de los requisitos comunes a las cuatro modalidades, previstos en el artculo
47 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, anteriormente indicados.
Asimismo, en el caso aprobacin por revisor tcnico, se presentarn los requisitos especiales
referidos en el artculo 57 de la misma norma, esto es:
a)

Cuando el administrado requiera solicitar Licencia de Edificacin en la Modalidad C con aprobacin

previa de Revisores Urbanos, iniciar el procedimiento presentando a la Municipalidad respectiva,
adems de los documentos que se indican en los artculos 47 y 51, los Estudios de Impacto Ambiental y
de Impacto Vial aprobados por la entidad competente segn sea el caso, y el Informe Tcnico favorable
de los Revisores Urbanos, emitido de acuerdo con lo previsto en el respectivo Reglamento.

b) La Pliza CAR o el seguro de accidentes contra terceros segn las caractersticas de la obra con
cobertura por daos materiales y personales a terceros, segn lo dispuesto en el artculo 25 de la Ley,
sern requeridas para todas las Edificaciones consideradas en la modalidad C y se entregar el da hbil
anterior al inicio de la obra y debe tener una vigencia igual o mayor a la duracin del proceso
edificatorio.
La documentacin tcnica deber contener el sello Conforme y la firma de los correspondientes Revisores
Urbanos.
En caso de proyectos de gran magnitud, los planos podrn ser presentados en secciones con escala
conveniente que permita su fcil lectura, conjuntamente con el plano del proyecto integral.
En caso se solicite Licencia de Edificacin para Remodelacin, Ampliacin o Puesta en Valor Histrico,
adems de los requisitos sealados en el numeral 57.1, deber presentarse los requisitos sealados en el 52.3
del artculo 52.
En caso se solicite la licencia de algn tipo de Demolicin no contemplada en la Modalidad A o B, adems
de los requisitos que se indican en el artculo 47 que conforman el expediente debern presentar los
requisitos requeridos en el numeral 52.4 del artculo 52 del presente Reglamento.
El Informe Tcnico favorable de los Revisores Urbanos a que se hace referencia en el numeral 57.1 ser
emitido por los Revisores Urbanos acreditados por el Colegio de Arquitectos y por el de la especialidad del
Colegio de Ingenieros del Per que corresponda.
14

Por ltimo, en el caso aprobacin por Comisin Tcnica, adems de los requisitos previstos en el
artculo 47 y 51, se presentarn los requisitos especiales referidos en el artculo 52 de la misma norma,
esto es:
a)

Los Estudio de Impacto Ambiental y de Impacto Vial aprobados por las entidades competentes y en los
casos que se requiera y copia de los comprobantes de pago por revisin de proyecto.

b) Como parte del proyecto de Arquitectura, se debe presentar el plano de seguridad y evacuacin, cuando
se requiera la intervencin de los delegados Ad Hoc del Indeci o del CGBVP, segn lo previsto en
numeral 7, del artculo 4 de la Ley.
c)

La Pliza CAR o la Pliza de Responsabilidad Civil, segn las caractersticas de la obra a ejecutarse
con cobertura por daos materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro
Complementario de Trabajo de Riesgo previsto en la Ley N 26790, sern requeridas para todas las
Edificaciones contempladas en las modalidades C y D con evaluacin previa del proyecto por la
Comisin Tcnica. Este requisito se entregar a la Municipalidad el da til anterior al inicio de la obra
y debe tener una vigencia igual o mayor a la duracin del proceso edificatorio.
En caso de no haberlo declarado en el FUE, el administrado comunicar a la municipalidad, el inicio del
proceso edificatorio con una antelacin de 15 das calendario.

d) Se podr adjuntar copia de los planos del Anteproyecto Aprobado, de encontrarse vigente su
aprobacin, el cual tendr efecto vinculante para el presente procedimiento cuando se trate del mismo
proyecto sin modificaciones, aun cuando hayan variado los parmetros urbansticos y edificatorios con
los que fue aprobado.
e)

En caso de proyectos de gran magnitud, los planos podrn ser presentados en secciones con escala
conveniente que permita su fcil lectura, conjuntamente con el plano del proyecto integral.

En caso se solicite Licencia de Edificacin para Remodelacin, Ampliacin, Puesta en Valor Histrico, adems
de los requisitos sealados en el numeral 52.1, deber presentarse lo siguiente:
a)

Planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones) en los cuales se diferencie la edificacin existente
de la proyectada, con su respectiva memoria descriptiva, de acuerdo a lo siguiente:
-

Plano de Levantamiento de la edificacin existente, graficndose con achurado a 45 grados los

elementos a eliminar.
Plano de la edificacin resultante, graficndose con achurado a 45 grados, perpendicular al anterior,
los elementos a edificar.
Para las obras de Puesta en Valor Histrico, se deber graficar en los planos los elementos
arquitectnicos con valor histrico monumental propios de la edificacin, identificndolos
claramente y diferenciando aquellos que sern objeto de restauracin, reconstruccin o
conservacin, de ser el caso.

b) Planos de estructura acompaados de su respectiva memoria justificativa; en los casos de obras de

remodelacin, ampliacin o puesta en valor y cuando sea necesario en los dems tipos de obra. En
cualquier caso, se diferenciarn claramente los elementos estructurales existentes, los que se eliminarn
y los nuevos, y se detallarn adecuadamente los empalmes.
c)

Planos de instalaciones cuando sea necesario acompaados de memoria justificativa, en cuyo caso:
-

Se diferenciarn claramente los puntos y salidas existentes, los que se eliminarn y los nuevos,
detallando adecuadamente los empalmes.
Se evaluar la factibilidad de servicios teniendo en cuenta la ampliacin de cargas de electricidad y
de dotacin de agua potable.

15

d) Para los proyectos en predios sujetos al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
de Propiedad Comn, se acreditar la autorizacin de la junta de propietarios conforme al reglamento
interno cuya copia se adjuntar con los planos de independizacin correspondientes,
Cuando se solicite la licencia de algn tipo de Demolicin no contemplada en la Modalidad A o B, adems de los
requisitos que se indican en el artculo 47 que conforman el expediente se deber presentar:
a)

Plano de localizacin y ubicacin.

b) Planos de planta a escala 1/75, dimensionados adecuadamente, en el que se delinear las zonas de la
fbrica o edificacin a demoler, as como del perfil y alturas de los predios colindantes a las zonas de la
fbrica o edificacin a demoler, hasta una distancia de 1.50 m de los lmites de propiedad.
c)

Plano de cerramiento del predio, cuando se trate de demolicin total.

d) Memoria descriptiva de los trabajos a realizar y del procedimiento de demolicin a utilizar, donde se
consideren las medidas de seguridad contempladas en Norma Tcnica G.050 del RNE y dems normas
de la materia.
e)

La Pliza CAR o la Pliza de Responsabilidad Civil, segn las caractersticas de la obra a ejecutarse
con cobertura por daos materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro
Complementario de Trabajo de Riesgo previsto en la Ley N 26790, sern requeridas para todas las
Edificaciones contempladas en las modalidades C y D con evaluacin previa del proyecto por la
Comisin Tcnica. Este requisito se entregar a la Municipalidad el da til anterior al inicio de la obra
y debe tener una vigencia igual o mayor a la duracin del proceso edificatorio.
En caso de no haberlo declarado en el FUE, el administrado comunicara a la municipalidad, el inicio del
proceso edificatorio con una antelacin de 15 das calendario.
Adicionalmente en caso de uso de explosivos se deber presentar adems:

f)

Autorizaciones de las autoridades competentes (DISCAMEC, Comando Conjunto de las Fuerzas

Armadas y Defensa Civil), segn corresponda.

g) Copia del cargo del documento dirigido a los propietarios y/u ocupantes de las edificaciones colindantes
a la obra, comunicndoles las fechas y horas en que se efectuarn las detonaciones.

4.4.

MODALIDAD D:

Consiste en el procedimiento de evaluacin previa bajo la competencia de la Comisin Tcnica. En

ste caso el usuario presenta el expediente en el Formulario nico, con el acompaado de los recaudos
legales indicados en los artculos 47 y 54 del D.S. 008 2013 VIVIENDA, y previo pago de la
liquidacin respectiva.
La municipalidad convoca a la Comisin Tcnica para que se rena en un plazo no mayor de cinco
das tiles. La Comisin dispondr de veinte das tiles para dilucidar el pedido y con aplicacin del
silencio positivo.
Debern seguir esta modalidad las siguientes edificaciones (art. 10.4. Ley 29090, modificado por Ley
29476):
a. Las edificaciones para fines de industria.
b. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con ms de 30 000 m de rea
construida.

16

c. Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15 000 m de rea construida.
d. Los locales de espectculos deportivos de ms de 20 000 ocupantes.
e. Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de
combustibles y terminales de transporte.
EL PROCEDIMIENTO de sta modalidad, es uno de evaluacin previa con silencio positivo.
Los requisitos son los mismos que la modalidad C con Comisin Tcnica, anteriormente indicados.
6. INSCRIPCIN REGISTRAL
EDIFICACIN:

DE

LOS

DOCUMENTOS

PREVIOS

LA

Una de las novedades del D.S. 011 2005 VIVIENDA, que modific varios artculos del
Reglamento de la Ley de Regularizacin de Edificaciones, era la posibilidad de inscribir en el registro,
la licencia de obra y su ampliacin (art. 89.3.). ste asiento se cancelaba por caducidad de la Licencia,
o de su ampliatoria (por vencimiento de plazo mximo de vigencia), y por la inscripcin de la
declaratoria de fbrica.
La innovacin fue de dudosa utilidad, pues no se comprenda qu ventajas se obtiene por esta
inscripcin. La licencia otorga un derecho subjetivo que consiste en la autorizacin de la edificacin
segn un proyecto y sin que ste pueda ser revocado o anulado, sea por circunstancias posteriores a la
expedicin de la licencia. La inscripcin registral de la licencia en nada cambia el efecto tpico de la
licencia, por lo que el principio de legitimacin registral nada aade a un acto administrativo que por
s mismo cuenta con presuncin de validez (art. 9, Ley 27444).
Hoy la licencia de edificacin no se reputa inscribible, pero el artculo 14 de la Ley 29090 mantiene
la incoherencia, pues permite inscribir los denominados documentos previos, a los que define como
todo aquel que regula el diseo o las condiciones tcnicas que afectarn el proceso de habilitacin
urbana o de edificacin de un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y edificacin. stos documentos previos son
tres: certificado de zonificacin y vas, emitido por las municipalidades provinciales; certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios, emitido por las municipalidades distritales o provinciales;
certificado de factibilidad de servicios, emitido por las entidades prestadoras de servicios.
No existe razn tcnica ni jurdica que justifique sta decisin legislativa. En efecto, la inscripcin del
certificado de zonificacin o de parmetros no autoriza a que se apliquen los principios registrales, por
lo que cualquier cambio de zonificacin igual afecta a todos los propietarios, aun cuando la
modificacin no se inscriba, ya que se trata de restricciones legales al dominio originadas por acto
normativo, es decir, por una norma jurdica, y es sabido que todos estn obligados a cumplir la Ley, sin
que pueda alegarse desconocimiento.
La doctrina considera que ste tipo de actos inscribibles, que no modifican sus efectos en virtud de la
publicidad registral, producen simplemente la denominada publicidad noticia, esto es, aquella que
tiene como nica funcin, servir de fuente de informacin, una especie de archivo de noticias que no
produce efectos jurdicos (de orden sustantivo) adicionales en el acto inscrito.
7. VERIFICACIN ADMINISTRATIVA Y TCNICA:
La Ley 29090, en el puro discurso, ha querido potenciar los mecanismos de verificacin y supervisin
de obras, ya que si bien admite en gran medida las licencias automticas con la sola presentacin del
expediente, sin embargo, las obliga a contar con una labor ex post ms activa en el control urbano. Por
17

tal motivo, el artculo 27 de la norma legal establece que el rgano municipal distrital, encargado de
dicho control, realizar la verificacin en la ejecucin de obras de edificacin, en todas sus
modalidades, bajo responsabilidad administrativa, civil y/o penal.

8. PRE DECLARATORIA DE EDIFICACIN.

9. CONFORMIDAD DE OBRA.
10. DECLARATORIA DE EDIFICACIN.

18