REPUBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY

Instituto Nacional de Estadstica

INDICADORES DE ACTIVIDAD Y
PRECIOS DEL SECTOR INMOBILIARIO

PRIMERA ETAPA

INDICES DE PRECIO, CANTIDAD Y VALOR

MONTEVIDEO
BASE: PROMEDIO DEL AO 1999 = 100
PRECIO MEDIO DEL m EN PROPIEDAD HORIZONTAL
SEGN BARRIOS DE MONTEVIDEO

OCTUBRE DE 2000

CONTENIDO

OBJETIVOS .................................................................................................................................................... 3
LA INFORMACIN BSICA........................................................................................................................ 3
DEFINICIONES................................................................................................................................................ 4
REAS APROXIMADAS A BARRIOS ................................................................................................................. 4
TRATAMIENTO DE LA INFORMACIN .............................................................................................................. 8
PERODO DE REFERENCIA ....................................................................................................................... 8
CLCULO DE NDICES................................................................................................................................ 8
NDICE DE PRECIOS ....................................................................................................................................... 8
El periodo base..................................................................................................................................................... 9
Primeros datos obtenidos ................................................................................................................................. 10
Presentacin de resultados .................................................................................................................................... 11

NDICE DE CANTIDAD ................................................................................................................................... 12

Presentacin de resultados .............................................................................................................................. 13

NDICE DE VALOR ......................................................................................................................................... 14

Presentacin de resultados .............................................................................................................................. 14

PLAN PRELIMINAR DE CUADROS ........................................................................................................ 15

CUADRO 01 - PRECIO DEL M Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGN
TRAMOS DE SUPERFICIE ................................................................................................................................ 16
CUADRO 02 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR NMERO DE CASOS ............... 17
CUADRO 03 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR PRECIO ................................... 18
CUADRO 04 - SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR NMERO DE CASOS ............... 19
CUADRO 05 - SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS, ORDENADOS POR SUPERFICIE ............................ 20
CUADRO 06 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN CALLES SELECCIONADAS. .......................................................................................... 21
CUADRO 07 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN BARRIOS SELECCIONADOS Y TRAMOS DE SUPERFICIE .............................................. 22
CUADRO 08 - PARTICIPACIN EN VALOR, SUPERFICIE Y NMERO DE CASOS DEL TOTAL DE
COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS .......................... 23
GRAFICO DESCRIPTIVO DEL CUADRO 8....................................................................................................... 24
CUADRO 09 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN DCADA DE LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO ........................................................... 25
CUADRO 10 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN DESTINO ORIGINAL ..................................................................................................... 26
CUADRO 11 - PRECIO DEL M EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN SU UBICACIN EN EL EDIFICIO.................................................................................... 27

NOTAS METODOLGICAS
1. OBJETIVOS:

Este trabajo se realiza en el marco del convenio suscrito entre el Instituto Nacional de
Estadstica (INE) y el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y tiene como propsito general
describir el comportamiento de los precios de compraventa de inmuebles, por rea geogrfica. En
una primera etapa del proyecto, en funcin de las limitaciones iniciales que derivan de la
disponibilidad actual de informacin y de otras razones de tipo prctico y operativo, los resultados
tendrn una cobertura restringida al departamento de Montevideo y slo se referirn a las
unidades que se encuentran comprendidas en el rgimen Propiedad Horizontal.
El Instituto Nacional de Estadstica agradece la amplia colaboracin recibida de la Direccin
General de Registros y de la Direccin Nacional de Catastro, destacando la calidad y la
oportunidad de la informacin proporcionada. Ambas instituciones han demostrado una cabal
comprensin de la importancia de liberar el uso estadstico de los datos registrales, dentro de la
normativa vigente, para permitir un mayor conocimiento de la realidad del pas.
Considerando la importancia de esta informacin, el INE ha incluido dentro de sus planes de
trabajo a corto plazo la ampliacin de la cobertura y el perfeccionamiento de los indicadores que
aqu se presentan.

LA INFORMACION BASICA:
La informacin bsica, que surge directamente de las escrituras de compraventa registradas
en la Direccin General de Registros, es la siguiente:

- Padrn
- Block
- Nivel
- Unidad
- Tipo de propiedad
- Fecha
- Tipo de moneda
- Monto pactado
- Superficie de la unidad
- Superficie del padrn
- Cdigo de calle
- Nro. de puerta
- Nombre de Calle

Esta informacin es complementada a partir de las claves de identificacin (Padrn, block,

nivel y unidad) con los datos que surgen de la Direccin Nacional de Catastro, en esta etapa se
estn integrando los siguientes:
-

Destino original.
Fecha del permiso de construccin.
Ubicacin de la unidad en el edificio.

LAS PRINCIPALES DEFINICIONES SON LAS SIGUIENTES:

Padrn y unidad: Es el nmero de identificacin catastral. La unidad hace referencia a una de las
partes cuando el Padrn fue dividido en Propiedad Horizontal.
Fecha: Es la fecha en que la compraventa es inscrita en el registro.
Monto pactado: Es la suma que se establece en la escritura como el monto de la compraventa.
Superficie del Padrn: Es la superficie del terreno o solar, tenga o no edificaciones.
Superficie de la unidad: Es la superficie edificada de la unidad a que hace referencia el ttulo, es
el total en m de una vivienda, oficina o local en propiedad horizontal.
Ubicacin calle y nro. de puerta: Con esta variable se hace la distribucin por barrios.
Barrios: Particin geogrfica de la ciudad de Montevideo en 62 reas aproximadas a los barrios,
cada una de ellas representa un conjunto de segmentos censales. A continuacin se presenta un
cuadro con la cantidad y proporcin de viviendas de acuerdo a esta particin:

5
VIVIENDAS SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS
(CENSO DE POBLACIN Y VIVIENDA AO 1996)
TOTAL MONTEVIDEO. . . . . . 453874

CDIGO Y BARRIO
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

CIUDAD VIEJA . . . . . .
CENTRO . . . . . . . . .
BARRIO SUR . . . . . . .
CORDON . . . . . . . . .
PALERMO. . . . . . . . .
PARQUE RODO. . . . . . .
PUNTA CARRETAS . . . . .
POCITOS. . . . . . . . .
BUCEO. . . . . . . . . .
PQUE.BATLLE, V.DOLORES .
MALVIN . . . . . . . . .
MALVIN NORTE . . . . . .
PUNTA GORDA. . . . . . .
CARRASCO . . . . . . . .
CARRASCO NORTE . . . . .
BAADOS DE CARRASCO. . .
MAROAS, P.GUARANI . . .
FLOR DE MAROAS. . . . .
LAS CANTERAS . . . . . .
PTA.RIELES, BELLA ITALIA
JARDINES DEL HIPODROMO .
ITUZAINGO. . . . . . . .
UNION. . . . . . . . . .
VILLA ESPAOLA . . . . .
MERCADO MODELO Y BOLIVAR
CASTRO, CASTELLANOS. . .
CERRITO. . . . . . . . .
LAS ACACIAS. . . . . . .
AIRES PUROS. . . . . . .
CASAVALLE. . . . . . . .
PIEDRAS BLANCAS. . . . .

100%

CANT.
VIV. %
6617
10898
5649
18093
5337
5488
9444
29923
14950
13329
10669
7355
5097
4677
3946
1825
6254
6522
7431
6140
6751
4892
16048
8535
6316
5059
6715
7434
6290
7775
5842

1,46
2,40
1,24
3,99
1,18
1,21
2,08
6,59
3,29
2,94
2,35
1,62
1,12
1,03
0,87
0,40
1,38
1,44
1,64
1,35
1,49
1,08
3,54
1,88
1,39
1,11
1,48
1,64
1,39
1,71
1,29

CDIGO Y BARRIO
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62

MANGA, TOLEDO CHICO. . .

PASO DE LAS DURANAS. . .
PEAROL, LAVALLEJA . . .
CERRO. . . . . . . . . .
CASABO, PAJAS BLANCAS. .
LA PALOMA, TOMKINSON . .
LA TEJA. . . . . . . . .
PRADO, NUEVA SAVONA. . .
CAPURRO, BELLA VISTA . .
AGUADA . . . . . . . . .
REDUCTO. . . . . . . . .
ATAHUALPA. . . . . . . .
JACINTO VERA . . . . . .
FIGURITA . . . . . . . .
LARRAAGA. . . . . . . .
LA BLANQUEADA. . . . . .
VILLA MUOZ, RETIRO. . .
LA COMERCIAL . . . . . .
TRES CRUCES. . . . . . .
BRAZO ORIENTAL . . . . .
SAYAGO . . . . . . . . .
CONCILIACION . . . . . .
BELVEDERE. . . . . . . .
NUEVO PARIS. . . . . . .
TRES OMBUES, PBO.VICTORIA
PASO DE LA ARENA . . . .
COLON SURESTE, ABAYUBA .
COLON CENTRO Y NOROESTE.
LEZICA, MELILLA. . . . .
VILLA GARCIA, MANGA RURAL
MANGA. . . . . . . . . .

CANT.
VIV.
5484
4299
10369
9746
7051
8819
7342
7497
6434
7134
5868
3299
3749
4809
7333
4124
6030
4826
6352
6735
5333
5220
8038
7896
5802
5784
4715
7421
4961
4700
5403

%
1,21
0,95
2,28
2,15
1,55
1,94
1,62
1,65
1,42
1,57
1,29
0,73
0,83
1,06
1,62
0,91
1,33
1,06
1,40
1,48
1,17
1,15
1,77
1,74
1,28
1,27
1,04
1,64
1,09
1,04
1,19

7
Tipo de propiedad: Propiedad horizontal o propiedad comn. En esta primera etapa se
excluyen del anlisis los casos que no pertenecen al rgimen de propiedad horizontal. (Esta
restriccin se debe a que en el caso de propiedad comn el nico dato de superficie es el
correspondiente al del Padrn, solar o terreno, que puede o no coincidir con el rea edificada).
Destino: Se refiere al destino inicial, al que fue consignado en los planos originales en el
momento de la solicitud del permiso. Este puede ser diferente en la actualidad y se desconoce.
Fecha del permiso: Es la fecha de aprobacin del permiso de construccin por parte de la
Intendencia Municipal de Montevideo. Es utilizada como indicador de antigedad de la
construccin si bien la finalizacin de la misma puede diferir en el tiempo.
Ubicacin de la Unidad: Se refiere a la ubicacin de una unidad en propiedad horizontal
relativa al edificio que la contiene, esta puede ser clasificada en frente a la calle que enfrenta el
edificio, contrafrente de espaldas a la calle o interior, segn la proyeccin visual de sus ventanas.
Como se observa, la informacin disponible por el I.N.E. an no contiene datos sobre algunas
de las caractersticas relevantes para la fijacin de precios como: cantidad de dormitorios en
viviendas, cantidad de baos, calefaccin, placares, estado de conservacin, calidad de los
materiales, etc. Consecuentemente, no es posible en esta etapa construir indicadores referidos a
subconjuntos especficos de unidades de informacin, que presenten un razonable grado de
homogeneidad.
Estas limitaciones, entre otras, no permiten utilizar el valor del metro cuadrado calculado
como aproximacin al valor de tasacin, o justo precio, que slo puede ser estimado en cada
caso, disponiendo de toda la informacin sobre una vivienda especfica, y mediante la intervencin
de un profesional especializado.

TRATAMIENTO DE LA INFORMACIN BSICA:

Con la finalidad de mejorar el nivel de homogeneidad de las unidades de informacin tiles

para la construccin del ndice, en esta etapa se aplicaron los siguientes criterios de depuracin:
3.1 - Se excluyen los casos en el rgimen de propiedad comn, dado que por el momento no se
dispone de informacin sobre la relacin entre la superficie edificada y la superficie del terreno.
Esta relacin podra constituir un elemento de significativa variabilidad aparente, con mucha
incidencia en el precio por metro cuadrado.
3.2 - Se excluyen las unidades cuyas superficies son menores a 25 m, o mayores a 500 m. El
lmite inferior permite descartar locales no destinados a vivienda. El lmite superior ha sido fijado
sobre la base de la informacin disponible, considerndose que son excepcionales los casos de
viviendas con mayor superficie.
3.3 - Se excluyen entrepisos y subsuelos por sus caractersticas especiales y dado que con
bastante frecuencia se utilizan con fines diferentes a los de vivienda.
3.4 - Luego de aplicar los criterios mencionados precedentemente, se ordenan las unidades por
precio del metro cuadrado, y se descarta el 10 por ciento de los casos, 5 por ciento en cada
extremo de la distribucin.

PERIODO DE REFERENCIA:

Como perodo de referencia para la construccin del ndice del precio de compraventa del
metro cuadrado, se opt por considerar promedios mviles trimestrales. Este procedimiento
permite aislar en lo posible la tendencia, reduciendo las perturbaciones originadas por la
variabilidad ocasional.
En cambio, el nmero de transacciones y los valores estadsticos de resumen por barrio, se
presentan en principio por ao calendario.

CLCULO DE INDICES:

NDICE DE PRECIOS:
Se define el precio del m como el cociente del monto pactado y la superficie de la unidad para
cada una de las compraventas de acuerdo a la siguiente frmula:

P mi2

P
m

i
2

Donde:

P mi2
P
m
i
2
i

Es el precio por m de la compraventa i

Es el monto pactado en la compraventa i
Es la superficie en m de la unidad en la compraventa i

El precio promedio utilizado para la construccin del ndice se obtiene (despus de seleccionar
las unidades de inters), mediante el cociente entre la suma de los precios por m ponderados por
la superficie registrada en el perodo (trimestre mvil) y la suma total de los metros cuadrados, de
acuerdo a la siguiente formula:

i =n

P m Pm . m
=
Pm = m
m
m
2

i =1

i =n
i =1

i =n

i
2

i =1

i =n
i =1

Donde:

Pm

Es el precio promedio por m del conjunto de compraventas seleccionadas.

Finalmente, el ndice se calcula de acuerdo a la siguiente expresin

t

I =Pm
Pm
t

100

Donde t es el perodo de inters y 0 el perodo base.

EL PERODO BASE:

Se eligi como perodo base para el ndice el promedio aritmtico del precio por metro
cuadrado observado en el ao 1999. Durante ese ao se registr una relativa estabilidad en los
precios de compraventa. Por otra parte ese perodo de referencia guarda cierta relacin con el que
se utiliza como base para el ndice del Costo de la Construccin (diciembre de 1999).
CUADRO Nro. 1

PRECIO MEDIO DEL m2 EN DLARES CORRIENTES EN COMPRAVENTA DE

PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGN MESES (1).
MONTEVIDEO
Base: promedio del ao 1999 = 100
Mes

Total

Montos

Suma de
Superficies

393,573,883

543,659

Precio medio
U$S/m

723.93

Tipo de cambio
$/U$S (2)

11.339

Enero
24,988,700
35,022
713.52
10.946
Febrero
23,350,391
33,362
699.90
10.935
Marzo
28,112,547
37,389
751.90
11.077
Abril
28,638,531
39,894
717.87
11.118
Mayo
33,193,524
45,507
729.41
11.159
Junio
28,678,295
41,034
698.90
11.286
Julio
36,479,984
49,287
740.16
11.466
Agosto
37,893,410
52,139
726.77
11.606
Setiembre
34,194,463
48,081
711.19
11.707
Octubre
36,046,895
49,923
722.04
11.595
Noviembre
36,314,925
49,561
732.73
11.573
Diciembre
45,682,218
62,461
731.37
11.602
FUENTE: Instituto Nacional de Estadstica en base a los registros de compraventas de la
Direccin General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
(1) Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.
(2) Dlar estadounidense, promedio mensual interbancario de venta (BCU).

10

El precio promedio obtenido para el ao 1999 en dlares corrientes por m de superficie es de

U$S 723.93. Para el mismo periodo el promedio anual del valor dlar (promedio mensual
interbancario de venta) es $ 11.339. Por lo tanto el precio medio correspondiente al periodo base
se establece en $ 8,208.82 por metro cuadrado.
Mensualmente se calcula el precio promedio en dlares corrientes para el trimestre cuyo
centro es el mes de referencia y se convierte a pesos segn la cotizacin promedio mensual
interbancario de venta del mes en cuestin. Con el valor obtenido se calcula el ndice
correspondiente al mes de referencia.

6. PRIMEROS RESULTADOS:
A continuacin se presenta un cuadro con los datos correspondientes al clculo de los
primeros meses del ao 2000.
CUADRO Nro. 2

MONTO TOTAL DE LAS TRANSACCIONES, SUPERFICIE VENDIDA, PRECIO MEDIO

DEL m2 EN DLARES CORRIENTES Y PESOS, EN COMPRAVENTAS DE
PROPIEDAD HORIZONTAL Y TIPO DE CAMBIO.
MONTEVIDEO
Base: promedio del ao 1999 = 100
Trimestre
Mvil

1999

Suma de
Montos
Superficies

393,573,883

543,659

Tipo de
Precio medio
Precio medio
cambio $/U$S
$/m
U$S/m
(1)
723.93

11.339

8,208.82

Dic99 - Feb00
94,316,612
125,966
748.75
11.656
8,727.41
Ene00 - Mar00
70,563,338
95,920
735.65
11.721
8,622.53
Feb00 - Abr00
71,729,898
97,441
736.14
11.826
8,705.63
Mar00 - May00
77,838,440
109,986
707.71
11.873
8,402.31
Abr00 - Jun00
82,227,330
114,787
716.35
11.949
8,559.49
May00 - Jul00
80,745,177
113,833
709.33
12.056
8,551.67
Jun00 - Ago00
Jul00 - Set00
Ago00 - Oct00
Set00 - Nov00
Oct00 - Dic00
Nov00 - Ene01
FUENTE: Instituto Nacional de Estadstica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.
(1) Dlar estadounidense, promedio mensual interbancario de venta (BCU).

Se presenta la primera serie de ndices y sus respectivas variaciones con el formato de

divulgacin mensual de los mismos. A los efectos comparativos se agregan las series del ndice
del Costo de la Construccin con base promedio de 1999 y la serie del ndice del dlar para el cual
se toma tambin el promedio anual de 1999 como base.

11

CUADRO Nro. 3

NMEROS NDICE Y VARIACIONES DEL PRECIO MEDIO DEL m EN

COMPRAVENTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL, NDICE DEL COSTO DEL m DE
CONSTRUCCIN E NDICE DEL PRECIO DEL DLAR.
MONTEVIDEO
Base promedio del ao 1999 = 100
NDICE DEL
PRECIO
Trimestre Mvil
MEDIO DEL
m

Variaciones en %
Mes

En el ao

ltimos 12
meses

I.C.C.

ndice dlar

Mes central

Mes central

1999

100.00

100.00

100.00

2000

100.00

100.00

100.00

Dic99 - Feb00

106.32

102.06

102.79

Ene00 - Mar00

105.04

-1.20

102.46

103.37

Feb00 - Abr00

106.05

0.96

103.18

104.29

Mar00 - May00

102.36

-3.48

103.49

104.70

Abr00 - Jun00

104.27

1.87

103.62

105.38

May00 - Jul00

104.18

-0.09

103.45

106.32

Jun00 - Ago00
FUENTE: Instituto Nacional de Estadstica en base a los registros de compraventas de la
Direccin General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.

EVOLUCIN COMPARADA DE NDICES

110
108

Precios de venta
Precios de construccin
Precio del dlar

Nmero ndice

106
104
102
100
98
96
94
1999

Enero

Febrero

Marzo

Mes

Abril

Mayo

Junio

12
NDICE DE CANTIDAD:
Se define, con los mismos perodos de referencia que el ndice de Precios pero tomando el
nmero de transacciones totales, sin la aplicacin de filtros.

I
t

I
N
o
N
t

N
N

t
o

100

= ndice de cantidades para el perodo t.

= Cantidad de casos para el perodo t.
= Promedio mensual de casos para el perodo base (ao 1999).

Luego del anlisis de los primeros datos se not que exista una fuerte estacionalidad en el
registro. Por ejemplo: en el mes de diciembre se registran casi el doble de casos que en los meses
de enero y febrero. Por otro lado el mes de diciembre es el mes de mayor cantidad de casos de
todo el ao. Esto parece repetirse cada ao.
Como ilustracin, se presenta en el grfico siguiente el nmero de compraventas registradas
por mes desde enero de 1997 a junio del 2000.

Compraventas registradas
2,000
1,800
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200

Mes

Abril

Ene-00

Octubre

Julio

Abril

Ene-99

Octubre

Julio

Abril

Ene-98

Octubre

Julio

Abril

0
Ene-97

Cantidad

1,600

13
Se presenta ahora la primera serie de ndices y sus respectivas variaciones con el formato de
divulgacin mensual de los mismos.

CUADRO Nro. 4
NDICE Y VARIACIONES DEL NUMERO DE COMPRAVENTAS.
MONTEVIDEO
Base promedio del ao 1999 = 100
Trimestre mvil

1999
2000
Dic99 - Feb00
Ene00 - Mar00
Feb00 - Abr00
Mar00 - May00
Abr00 - Jun00
May00 - Jul00

NDICE DE
CANTIDAD
1999=100

Variaciones
Mes

En el ao

ltimos 12
meses

100.00

97.07
78.49
81.56
87.90
93.89
93.14

-19.14
3.91
7.77
6.82
-0.79

Jun00 - Ago00
FUENTE: Instituto Nacional de Estadstica en base a los registros de compraventas de la
Direccin General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas registradas sin someterlos a filtro alguno.

14
INDICE DE VALOR:
Se define, con los mismos perodos de referencia que el ndice de Precios y con los mismos
filtros.

I
t

I
V
V

t
v

100

= ndice de valor para el perodo t.

t

= Promedio mensual del valor de las transacciones en el perodo t.

= Promedio mensual del valor de las transacciones en el perodo base (ao 1999).

Se presenta ahora la primera serie de ndices y sus respectivas variaciones con el formato de
divulgacin mensual de los mismos.

CUADRO Nro. 5
INDICE Y VARIACIONES DEL VALOR DE TRANSACCIONES DE COMPRAVENTAS
MONTEVIDEO
Base promedio del ao 1999 = 100
Variacin porcentual
Mes central del
trimestre mvil

1999

INDICE DE VALOR
1999 = 100

Mes

En el ao

ltimos 12
meses

100.00

2000
Enero

98.54

Febrero

74.13

-24.77

Marzo

76.03

2.56

Abril

82.83

8.94

Mayo

88.06

6.32

Junio

87.25

-0.92

Julio
FUENTE: Instituto Nacional de Estadstica sobre la base de los registros de compraventas de la
Direccin General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Los valores presentados son calculados con el total de las compraventas registradas luego de
filtrar los casos con los criterios establecidos en la metodologa.

15
PLAN DE CUADROS
Junto con la creacin de los ndices de precio y cantidad se definieron un conjunto de cuadros
para la divulgacin de los valores inmobiliarios con un grado mayor de detalle. Entre los ms
importantes en funcin de la informacin disponible se estableci el siguiente plan bsico de
cuadros los que se publicarn en forma peridica:
Cuadro 01 Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn tramos de superficie.
Cuadro 02 Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn reas aproximadas a barrios, ordenados por nmero de casos.
Cuadro 03 Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn reas aproximadas a barrios, ordenados por precio promedio.
Cuadro 04 Superficie de las unidades y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn reas aproximadas a barrios, ordenados por nmero de casos.
Cuadro 05 Superficie de las unidades y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn reas aproximadas a barrios, ordenados por superficie promedio.
Cuadro 06 Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn calles seleccionadas.
Cuadro 07 Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn barrios seleccionados y tramos de superficie.
Cuadro 08 Participacin en valor, superficie y nmero de casos de compraventa en
propiedad horizontal segn reas aproximadas a barrios.
Cuadro 09 - Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn dcada de la construccin del edificio.
Cuadro 10 - Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn destino original.
Cuadro 11 - Precio del m en dlares y nmero de casos de compraventa en propiedad
horizontal segn su ubicacin en el edificio.
Algunos cuadros no pueden ser completados aun, pues existen datos sin clasificar. Entre otros
se encuentran: ubicacin en las reas aproximadas barrios, antigedad de las construcciones,
destino original de las mismas, ubicacin en el edificio. Estos se irn completando con el correr del
tiempo. De todos modos se crey importante su inclusin, dado que se dispone de una importante
cantidad de casos para su estudio.
A continuacin se presentan los resultados obtenidos para el ao 1999 en el formato
establecido para su divulgacin; no obstante, el Instituto podr modificar tanto la presentacin
como los periodos establecidos.

16

CUADRO 01
2

PRECIO DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN

PROPIEDAD HORIZONTAL SEGN TRAMO DE SUPERFICIE.
MONTEVIDEO
AO 1999
Precio por m en dlares corrientes
Tramo de
superficie en m Promedio Mediana
Mnimo
Mximo
TOTAL

724

739

162

1,544

Nmero de Porcentaje
casos
de casos
7,359

100.00

25 a 50
772
761
163
1,544
2,443
33.20
50.01 a 75
764
742
163
1,540
2,619
35.59
75.01 a 100
755
733
165
1,541
1,061
14.42
100.01 a 125
735
723
162
1,534
516
7.01
125.01 a 150
736
734
163
1,498
275
3.74
150.01 a 200
689
661
165
1,526
228
3.10
200.01 a 300
654
638
177
1,522
140
1.90
300.01 a 400
332
292
163
1,322
56
0.76
400.01 a 500
304
257
163
972
21
0.29
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la
Direccin General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.

17

CUADRO 02
PRECIO DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS.
MONTEVIDEO
Ao 1999 - ordenados por nmero de casos
Areas aproximadas a
barrios
TOTAL
Pocitos
Cordn
Centro
Punta Carretas
Pque. Batlle, Villa Dolores
Buceo
Malvin
Ciudad Vieja
Tres Cruces
Union
Palermo
Parque Rodo
Aguada
Villa Espaola
Barrio Sur
Prado, Nueva Savona
Capurro, Bella Vista
Larraaga
La Blanqueada
Villa Muoz, Retiro
Aires Puros
La Comercial

Precio por m en dlares corrientes

Promedio

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de
casos

Porcentaje
de casos

724

739

162

1,544

7,359

100.00

842
661
623
882
719
837
852
574
783
617
746
730
529
840
647
622
526
666
710
520
598
530

958
720
681
1,004
749
805
880
612
803
592
775
777
518
942
648
646
538
688
747
517
696
561

163
163
163
183
166
177
186
178
168
163
179
175
165
163
162
185
175
207
165
170
164
167

1,542
1,536
1,527
1,539
1,544
1,502
1,522
1,345
1,529
1,533
1,475
1,534
1,455
1,153
1,501
1,272
1,470
1,367
1,531
1,290
1,251
1,416

1,360
572
494
483
321
261
237
230
228
207
199
186
135
126
121
120
112
110
107
104
102
100

18.48
7.77
6.71
6.56
4.36
3.55
3.22
3.13
3.10
2.81
2.70
2.53
1.83
1.71
1.64
1.63
1.52
1.49
1.45
1.41
1.39
1.36

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno

1,294
17.58
Casos sin ubicacin en barrios
150
2.04
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.

18

CUADRO 03
PRECIO DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS.
MONTEVIDEO
Ao 1999 - ordenados por precio
Areas aproximadas a
barrios
TOTAL
Punta Carretas
Malvn
Pocitos
Villa Espaola
Buceo
Tres Cruces
Palermo
Parque Rodo
Pque. Batlle, Villa Dolores
La Blanqueada
Larraaga
Cordon
Barrio Sur
Centro
Prado, Nueva Savona
Unin
Aires Puros
Ciudad Vieja
La Comercial
Aguada
Capurro, Bella Vista
Villa Muoz, Retiro

Precio por m en dlares corrientes

Promedio

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de
casos

Porcentaje
de casos

724

739

162

1,544

7,359

100.00

882
852
842
840
837
783
746
730
719
710
666
661
647
623
622
617
598
574
530
529
526
520

1,004
880
958
942
805
803
775
777
749
747
688
720
648
681
646
592
696
612
561
518
538
517

183
186
163
163
177
168
179
175
166
165
207
163
162
163
185
163
164
178
167
165
175
170

1,539
1,522
1,542
1,153
1,502
1,529
1,475
1,534
1,544
1,531
1,367
1,536
1,501
1,527
1,272
1,533
1,251
1,345
1,416
1,455
1,470
1,290

483
237
1,360
126
261
228
199
186
321
107
110
572
121
494
120
207
102
230
100
135
112
104

6.56
3.22
18.48
1.71
3.55
3.10
2.70
2.53
4.36
1.45
1.49
7.77
1.64
6.71
1.63
2.81
1.39
3.13
1.36
1.83
1.52
1.41

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno

1,294
17.58
Casos sin ubicacin en barrios
150
2.04
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.

19

CUADRO 04
SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS.
MONTEVIDEO
Ao 1999 - ordenados por nmero de casos
Areas aproximadas a
barrios
TOTAL
Pocitos
Cordn
Centro
Punta Carretas
Pque. Batlle, Villa Dolores
Buceo
Malvn
Ciudad Vieja
Tres Cruces
Unin
Palermo
Parque Rod
Aguada
Villa Espaola
Barrio Sur
Prado, Nueva Savona
Capurro, Bella Vista
Larraaga
La Blanqueada
Villa Muoz, Retiro
Aires Puros
La Comercial

Superficie de las unidades (m)

Promedio

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de Porcentaje
casos
de casos

74.06

59.70

25.00

472.52

7,359

100.00

88.54
66.21
79.54
108.24
65.16
67.88
81.50
71.91
63.08
58.61
68.09
74.80
74.23
50.09
60.58
73.38
64.87
61.24
58.82
59.01
56.39
65.21

72.50
55.55
62.76
86.06
56.09
56.98
70.42
56.43
58.80
51.40
60.56
60.74
61.94
48.10
49.80
63.15
55.46
56.01
51.42
50.47
50.84
53.04

25.14
25.02
25.97
26.04
25.52
26.45
28.04
25.14
25.19
27.29
26.54
25.56
28.69
29.73
25.11
27.00
29.81
26.20
25.12
25.67
27.03
27.00

472.52
402.99
434.69
469.09
391.54
302.26
378.83
448.01
185.27
212.04
199.39
398.62
342.88
104.75
244.60
282.48
285.81
203.62
230.95
202.00
140.19
274.30

1,360
572
494
483
321
261
237
230
228
207
199
186
135
126
121
120
112
110
107
104
102
100

18.48
7.77
6.71
6.56
4.36
3.55
3.22
3.13
3.10
2.81
2.70
2.53
1.83
1.71
1.64
1.63
1.52
1.49
1.45
1.41
1.39
1.36

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno

1,294
17.58
Casos sin ubicacin en barrios
150
2.04
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.

20

CUADRO 05
SUPERFICIE DE LAS UNIDADES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN AREAS APROXIMADAS A BARRIOS.
MONTEVIDEO
Ao 1999 - ordenados por superficie
Areas aproximadas a
barrios
TOTAL
Punta Carretas
Pocitos
Malvn
Centro
Parque Rod
Aguada
Prado, Nueva Savona
Ciudad Vieja
Palermo
Buceo
Cordn
La Comercial
Pque. Batlle, Villa Dolores
Capurro, Bella Vista
Tres Cruces
Larraaga
Barrio Sur
Villa Muoz, Retiro
La Blanqueada
Unin
Aires Puros
Villa Espaola

Superficie de las unidades (m)

Promedio

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de Porcentaje
casos
de casos

74.06

59.70

25.00

472.52

7,359

100.00

108.24
88.54
81.50
79.54
74.80
74.23
73.38
71.91
68.09
67.88
66.21
65.21
65.16
64.87
63.08
61.24
60.58
59.01
58.82
58.61
56.39
50.09

86.06
72.50
70.42
62.76
60.74
61.94
63.15
56.43
60.56
56.98
55.55
53.04
56.09
55.46
58.80
56.01
49.80
50.47
51.42
51.40
50.84
48.10

26.04
25.14
28.04
25.97
25.56
28.69
27.00
25.14
26.54
26.45
25.02
27.00
25.52
29.81
25.19
26.20
25.11
25.67
25.12
27.29
27.03
29.73

469.09
472.52
378.83
434.69
398.62
342.88
282.48
448.01
199.39
302.26
402.99
274.30
391.54
285.81
185.27
203.62
244.60
202.00
230.95
212.04
140.19
104.75

483
1,360
237
494
186
135
120
230
199
261
572
100
321
112
228
110
121
104
107
207
102
126

6.56
18.48
3.22
6.71
2.53
1.83
1.63
3.13
2.70
3.55
7.77
1.36
4.36
1.52
3.10
1.49
1.64
1.41
1.45
2.81
1.39
1.71

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno

1,294
17.58
Casos sin ubicacin en barrios
150
2.04
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.

21

CUADRO 06
PRECIO DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGN CALLES SELECCIONADAS.
MONTEVIDEO
Ao 1999
Precio por m en dlares corrientes
CALLES

Promedio

TOTAL
Las10 calles con ms ventas en 1999
Avda. Gral. Fructuoso Rivera
Avda. Br. General Artigas
21 de Setiembre
Avda. Dr. Luis Alberto de Herrera
Avda. 18 de Julio
Colonia
Avenida Brasil
Avda. 8 de Octubre
Br. Espaa
Canelones

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de Porcentaje
casos
de casos

724

739

162

1,544

7,359

100.00

862
941
748
846
647
594
856
716
837
702

907
910
1,015
788
762
664
935
681
992
709

163
193
175
197
213
201
281
170
193
215

1,535
1,522
1,539
1,449
1,383
1,313
1,540
1,531
1,520
1,501

141
120
110
103
99
96
95
87
79
78

1.99
1.69
1.55
1.45
1.40
1.35
1.34
1.23
1.11
1.10

Las 10 calles con 20 o ms ventas ms caras en 1999

Jos L. Osorio
1,097
1,259
370
1,531
36
0.51
Rambla Repblica del Per
1,056
1,131
210
1,492
39
0.55
Rafael Pastoriza
981
1,234
204
1,295
22
0.31
Juan Mara Prez
1,032
1,127
284
1,366
22
0.31
Rambla Mahatma Gandhi
1,083
1,100
255
1,473
35
0.49
Luis B. Cavia
1,009
1,117
575
1,386
30
0.42
Rambla Repblica de Chile
846
1,106
214
1,486
39
0.55
Carlos Berg
963
999
378
1,516
31
0.44
Cristbal Echevarriarza
991
1,081
300
1,495
33
0.47
Jos Mara Montero
1,019
1,019
326
1,509
31
0.44
FUENTE:Instituto Nacional de Estadstica en base a los registros de compraventas de la Direccin General
de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.

22

CUADRO 07
PRECIO DEL m EN DLARES Y NMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL, SEGN BARRIOS SELECCIONADOS Y TRAMOS DE SUPERFICIE.
MONTEVIDEO
AO 1999
Area aproximada a
barrios y tramos de
superficie en m

Precios por m2 en dlares corrientes

Promedio

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de
casos (1)

Porcentaje
de casos

TOTAL POCITOS
25 a 50
50.01 a 75
75.01 a 100
100.01 a 125
125.01 a 150
150.01 a 200
200.01 a 300
300.01 a 400
400.01 a 500

842
995
968
929
856
907
793
818
277
214

958
1,032
996
954
873
924
807
851
275
219

163
166
163
169
199
198
194
262
167
163

1,542
1,542
1,540
1,524
1,495
1,492
1,465
1,468
448
264

1,360
341
400
238
150
96
68
33
26
8

100.00
25.07
29.41
17.50
11.03
7.06
5.00
2.43
1.91
0.59

TOTAL CORDON
25 a 50
50.01 a 75
75.01 a 100
100.01 a 125
125.01 a 150
150.01 a 200
200.01 a 300
300.01 a 400
400.01 a 500

661
833
750
566
566
508
395
330
338
546

720
851
730
562
538
506
399
306
329
546

163
186
167
165
254
222
167
179
163
546

1,536
1,517
1,536
1,167
962
908
619
740
496
546

572
225
203
76
26
23
9
7
2
1

100.00
39.34
35.49
13.29
4.55
4.02
1.57
1.22
0.35
0.17

TOTAL CENTRO
623
681
163
1,527
494
100.00
25 a 50
766
782
174
1,527
181
36.64
50.01 a 75
721
717
168
1,358
131
26.52
75.01 a 100
642
636
233
1,207
76
15.38
100.01 a 125
591
562
242
1,460
37
7.49
125.01 a 150
481
477
163
917
28
5.67
150.01 a 200
566
539
203
1,054
21
4.25
200.01 a 300
471
472
180
931
12
2.43
300.01 a 400
281
208
201
437
5
1.01
400.01 a 500
583
414
368
972
3
0.61
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin General
de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.
(1) Se omiten deliberadamente los precios correspondientes a subconjuntos con menos de 20 casos.

23

CUADRO 08
PARTICIPACIN EN VALOR, SUPERFICIE Y NMERO DE CASOS DEL TOTAL DE COMPRAVENTAS
EN PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGN REAS APROXIMADAS A BARRIOS.
MONTEVIDEO
AO 1999 - ordenados por nmero de casos
Areas aproximadas a
barrios
TOTAL
Pocitos
Cordon
Centro
Punta carretas
Pque. Batlle, Villa Dolores
Buceo
Malvin
Ciudad vieja
Tres Cruces
Union
Palermo
Parque Rodo
Aguada
Villa espaola
Barrio sur
Prado, Nueva Savona
Capurro, Bella Vista
Larraaga
La Blanqueada
Villa Muoz, Retiro
Aires Puros
La Comercial

Suma de

Nmero de Porcentaje
casos
de valor
Montos U$S Superficies

Porcentaje
Porcentaje
de
de casos
superficie

393,573,883

543,659

7,359

100.00

100.00

100.00

101,341,680
25,043,057
24,477,098
46,106,538
15,041,875
14,823,598
16,453,967
9,485,944
11,261,543
7,484,487
10,104,939
10,158,239
5,296,984
5,302,292
4,744,943
5,478,164
3,822,521
4,483,068
4,466,379
3,194,124
3,439,456
3,458,278

120,415
37,875
39,294
52,281
20,915
17,716
19,316
16,540
14,383
12,132
13,550
13,912
10,021
6,312
7,330
8,806
7,266
6,736
6,294
6,137
5,752
6,521

1,360
572
494
483
321
261
237
230
228
207
199
186
135
126
121
120
112
110
107
104
102
100

25.75
6.36
6.22
11.71
3.82
3.77
4.18
2.41
2.86
1.90
2.57
2.58
1.35
1.35
1.21
1.39
0.97
1.14
1.13
0.81
0.87
0.88

22.15
6.97
7.23
9.62
3.85
3.26
3.55
3.04
2.65
2.23
2.49
2.56
1.84
1.16
1.35
1.62
1.34
1.24
1.16
1.13
1.06
1.20

18.48
7.77
6.71
6.56
4.36
3.55
3.22
3.13
3.10
2.81
2.70
2.53
1.83
1.71
1.64
1.63
1.52
1.49
1.45
1.41
1.39
1.36

Otros barrios con menos de 100 casos cada uno

1,294
17.58
Casos sin ubicacin en barrios
150
2.04
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin General
de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.

24

PARTICIPACION DE BARRIOS
SELECCIONADOS
Pocitos
26%

Cordn
6%
Centro
6%

Punta Carretas
12%

Los dems
50%

MONTOS DE TRANSACCIONES
Pocitos

Cordn
Centro
Malvn
Pque. Batlle, Villa Dolores
Buceo
Tres Cruces
Parque Rod

Valor de transacciones en m iles de dlares

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

Palermo
0

Area aproximada a barrios

Punta Carretas

25

CUADRO 09
PRECIO DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN
PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGN DCADA DE LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO.
MONTEVIDEO
AO 1999
Ao de comienzo
de la dcada
TOTAL

Precios por m en dlares corrientes

Promedio
724

Mediana
739

Mnimo
162

Mximo
1,544

Nmero Porcentaje
de casos de casos
7,359

100.00

1990
911
938
232
1,471
89
1.21
1980
833
991
163
1,544
839
11.40
1970
779
829
163
1,530
571
7.76
1960
772
780
165
1,466
682
9.27
1950
638
644
163
1,522
1,035
14.06
1940
600
606
162
1,490
859
11.67
1930
511
528
164
1,382
426
5.79
1920
444
448
166
1,267
206
2.80
1910
492
445
189
1,460
51
0.69
1900
399
355
205
1,008
15
0.20
Sin dato de fecha de construccin
2,586
35.14
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la
Direccin General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura y la Direccin Nacional
de Catastro.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.

26

CUADRO 10
PRECIO DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTA EN PROPIEDAD
HORIZONTAL, SEGN DESTINO ORIGINAL.
MONTEVIDEO
AO 1999 - ordenados por numero de casos
Destino original
TOTAL

Precios por m en dlares corrientes

Promedio
Mediana
Mnimo
Mximo

Nmero de Porcentaje
casos
de casos

724

739

162

1,544

7,359

100.00

Vivienda

727

719

162

1,544

5,122

69.60

Comercio

469

505

163

1,500

205

2.79

Oficina

687

728

167

1,527

121

1.64

105

1.43

Otros destinos con menos de 20 casos

Sin dato de destino

1,806
24.54
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura y la Direccin Nacional de Catastro.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios
establecidos.
(1) Se omiten deliberadamente los precios correspondientes a subconjuntos con menos de 20
casos.

27

CUADRO 11
PRECIOS DEL m EN DOLARES Y NUMERO DE CASOS DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL, SEGN UBICACIN EN EL EDIFICIO.
MONTEVIDEO
AO 1999
Ubicacin en el
edificio

Precios por m2 en dlares corrientes

Promedio

Mediana

Mnimo

Mximo

Nmero de
casos

Porcentaje
de casos

TOTAL

724

739

162

1,544

7,359

100.00

Frente

739

768

163

1,544

3,563

48.42

Interior

539

577

163

1,481

876

11.90

Contrafrente

614

606

162

1,501

800

10.87

Sin dato de ubicacin

2,120
28.81
FUENTE: Instituto Nacional de Estadistica en base a los registros de compraventas de la Direccin
General de Registros del Ministerio de Educacin y Cultura y la Direccin Nacional de Catastro.
Valores calculados con el total de compraventas luego de filtrar los casos con los criterios establecidos.