MANUAL

De
Catastro
Municipal
COLECCIN DE MANUALES DE ADMINISTRACION Y ORGANIZACIN MUNICIPAL

INAP
COEDICION

INSTITUTO NACIONAL DE ADMINISTRACION PUBLICA, A.C.

BANCO NACIONAL DE OBRAS Y SERVICIOS, S.N.C.
MEXICO, 1989.

ADECUADO A FORMATO DIGITAL POR:

MANUAL DE CATASTRO MUNICIPAL

INAP - BANOBRAS

Grupo

PginaNo. 1

INDICE
Presentacin
Introduccin
Captulo Primero. Generalidades
!
Concepto
!
Antecedentes
!
Importancia
!
Finalidad
!
Aplicaciones
!
Impuesto Predial
!
Planeacin
!
Estadstica
!
Tipos
!
Urbano
!
Rstico
!
Bases Jurdicas
!
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos
!
Ley de Informacin Estadstica y Geogrfica
!
Legislacin Estatal
!
Formas de Realizacin
!
Directamente
!
Organismo Descentralizado
!
Contratacin
Captulo Segundo. El Catastro Estatal y el Municipal
!
El Catastro Estatal
!
El Catastro Municipal
!
Coordinacin Estado-Municipios en el Catastro
Captulo Tercero. La Oficina de Catastro Municipal
!
Plan de Catastro Municipal
!
Diagnstico Catastral
!
Objetivos
!
Polticas
!
Programas
!
Presupuesto
!
Estructura Orgnica
!
Funciones
!
Unidades Administrativas
!
Departamento de Cartografa
!
Departamento de Valuacin
!
Departamento de Administracin y Anlisis
!
Actividades
!
Departamento de Cartografa
!
Seccin de Topografa
!
Seccin de Ingeniera Catastral
!
Seccin de Conciliacin
!
Departamento de Valuacin
!
Seccin de Anlisis
!
Organigrama
!
Manuales
!
Recursos Humanos
!
Recursos Financieros
Captulo Cuarto. Mtodos y Procedimientos Catastrales
!
Los Datos Catastrales
!
Mtodo Directo
!
Mtodo Indirecto
!
Bases de la Fotogrametra
!
Apoyo Terrestre
!
Restitucin
!
Procedimientos Catastrales
!
Integracin del Padrn de Causantes
!
Investigacin Predial
!
La Identificacin
!
Trato con el Pblico
!
Informe de Comisin
!
Cartografa
!
Valuacin
!
Bien Raz
!
Diferentes Clases de Valores
!
Factores de Afectacin
!
La Prctica Valuatoria
!
Para Predios Urbanos
!
Valuacin de Construcciones
!
Fiscalizacin y Recaudacin
!
Bibliografa

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PRESENTACION

Dentro del programa de publicaciones de aniversario por los quince aos de operacin del Fondo
Fiduciario Federal de Fomento Municipal (FOMUN), de julio de 1987 a noviembre de 1988, el BANCO
NACIONAL DE OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS, S.N.C. y el INSTITUTO NACIONAL DE
ADMINISTRACION PUBLICA, A.C., convinieron en publicar, a travs de un esfuerzo conjunto, los once
MANUALES DE ADMINISTRACION MUNICIPAL, con el propsito de fortalecer la actuacin de las
autoridades y funcionarios municipales en las importantes tareas que realiza en beneficio de sus
comunidades.

La elaboracin de dichos Manuales fue encomendada al Centro de Estudios de Administracin

Municipal, en razn de su amplia experiencia en la elaboracin de estudios y orientacin a los
municipios. El contenido de los Manuales responde a las necesidades que se derivan del intenso
proceso de urbanizacin de Mxico en las ltimas dcadas.

Una eficiente administracin municipal representa beneficios directos para los habitantes de las
comunidades, pero adems un mejor aprovechamiento de las obras y servicios que BANOBRAS
financia, especialmente aquellos que proporciona el FOMUN.

La primera edicin se agot en poco ms de un ao, debido a su gran utilidad en la capacitacin

de los servidores pblicos municipales y en la realizacin de las funciones especficas de administracin
que se realizan en los ayuntamientos. La avidez con la que fueron recibidos por los servidores pblicos
y los comentarios que merecieron por su temtica y la claridad y sencillez de su lenguaje, los ha
convertido en instrumentos muy tiles para el personal de los ayuntamientos, principalmente los
responsables de la compleja administracin de los centros urbanos.

En razn de lo anterior y de la similitud de objetivos que el INAP Y BANOBRAS tienen en la

tarea de fortalecimiento municipal, ambas instituciones decidieron reimprimirlos.

INSTITUTO NACIONAL DE
ADMINISTRACION PUBLICA, A.C.

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BANCO NACIONALDE OBRAS

Y SERVICIOS PUBLICOS, S.N.C.

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INTRODUCCION

El catastro municipal es en la actualidad un instrumento de saneamiento de las finanzas pblicas

municipales as como base ordenada y sistematizada de informacin de la propiedad raz del territorio del municipio,
capaz de servir como fuente de conocimiento esencial para la formulacin, viabilidad, instrumentacin y evaluacin
de diversos proyectos de desarrollo municipal, como puede ser el caso, entre otros muchos, de la zonificacin y
planeacin del desarrollo urbano; la constitucin y administracin de reservas territoriales ecolgicas; la
instrumentacin de los servicios pblicos como el agua potable, alcantarillado, alumbrado pblico, limpia, mercados
y centrales de abasto, rastros, calles, parques, jardines, edificaciones y construcciones; la regularizacin de la
tenencia de la tierra; la determinacin de valores diversos de bienes inmuebles como elemento clave en el cobro de
impuestos a la propiedad inmobiliaria.
Es todo deseable, dado el impacto que el catastro tiene en la vida de los municipios, al permitirles contar
con un medio o sistema de informacin conciso de los bienes inmuebles para el establecimiento de polticas fiscales
y programas diversos de desarrollo, que los servidores pblicos de la administracin municipal conozcan los
conceptos bsicos y caractersticas generales del catastro con el objeto de que tengan clara la utilidad y soporte
tcnico del mismo y puedan servirse de l como mecanismo idneo de fortalecimiento municipal en aspectos de
organizacin, conocimiento del territorio, tributacin, hacienda y planeacin.
El presente manual se ha dividido en cuatro partes. En primer trmino, se hace referencia clara y precisa de
los conceptos que fundamentan la actividad catastral, as como del impacto enorme que sta tiene en el municipio;
sus aplicaciones, los tipos de catastro que se conocen, las formas en que puede realizarse y las bases jurdicas que
dan facultad a los municipios para realizar esta tarea.
El captulo segundo versa sobre la definicin del catastro estatal y su comparacin con el municipal, con el
objeto de que las autoridades municipales ubiquen las distintas funciones que cada uno de ellos ejecute y las
posibilidades que pueden tener; con ello los funcionarios municipales podrn tomar una decisin fundamentada y
con conocimiento de causa de las opciones que cada catastro ofrece. Asimismo, se hace una presentacin de cmo
podra coordinarse entre Estado y Municipios esta funcin.
Para la organizacin de la funcin catastral dentro del mbito de la administracin municipal es vital que se
tengan presentes algunos aspectos particulares sobre cmo esto es posible. El captulo tercero pretende brindar
esos elementos, a partir de la elaboracin de un plan catastral, la determinacin de objetivos, polticas, programas y
presupuesto que pueden derivarse de l; la estructura orgnica bsica del catastro municipal; los manuales
administrativos que se requieren as como los recursos humanos y financieros necesarios. Con lo anterior, el
municipio puede estar en posibilidad de establecer una adecuada y eficiente oficina de catastro.
Finalmente, el captulo cuarto est dedicado a la descripcin de los elementos tcnicos del catastro. Esta
parte del manual es sin duda la ms compleja. Empero, se ha querido facilitar su comprensin haciendo una divisin
del quehacer catastral en dos partes: los mtodos del levantamiento, es decir el topogrfico y el aerofotogramtrico;
y los procedimientos, como son la integracin del padrn de contribuyentes investigacin de campo, cartografa,
valuacin, fiscalizacin y recaudacin.
Abrigamos la esperanza de que este manual servir de incentivo a los municipios para que se modernicen las
funciones catastrales, campo en el que BANOBRAS, a travs de sus delegaciones estatales, podr proporcionar
asesora y apoyo.
Por ltimo, deseo manifestar mi reconocimiento a quienes hicieron posible la realizacin de este trabajo. En
la asesora tcnica y prctica sobre las diversas partes del catastro al Ing. Rafael Arellano Ocampo y al Arq. Antonio
Rodoreda Artasnchez, miembros del Instituto de Administracin Pblica del Estado de Puebla, mismo que nos
brind su apoyo a travs de su presidente, Lic. Francisco Adame Daz. En la revisin final del texto participaron con
sus observaciones el Ing. Guillermo Castellanos Guzmn, Arq. Carlos Goya Escobedo, Arq. Carlos morales
Schechinger y Arq. Telmo Azorn Bernrdez, funcionarios de BANOBRAS, a quienes expresamos nuestro
agradecimiento.
La investigacin, coordinacin y redaccin del texto estuvo a cargo de Ricardo Caballero de la Rosa. Los
trabajos de mecanografa y transcripcin los realizaron Cecilia Villegas y Gloria Hernndez.

GUSTAVO MARTINEZ CABAAS

DIRECTOR DEL CENTRO DE ESTUDIOS
DE ADMINISTRACION MUNICIPAL

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CAPITULO PRIMERO
GENERALIDADES
El presente captulo est orientado a presentar los
conceptos bsicos del catastro, as como enunciar los
elementos fundamentales que intervienen en ste,
abordando la importancia, las aplicaciones que puede tener,
los tipos de catastro esenciales que existen, las bases
jurdicas del mismo y las maneras o formas en que puede
llevarse a cabo.

Concepto
Etimolgicamente, la palabra catastro deriva del latn
capitastrum, con raz a su vez en caput, que significa
cabeza y que se consideraba en la organizacin del pueblo
romano como una lista o inventario por cabeza. Con el
tiempo la palabra devino en catastrum que quiere decir
registro de parcelas gravables; as, catastro es el
inventario o censo analtico de la propiedad raz o
inmueble.
El catastro como la realizacin de un inventario supone la
determinacin de todos aquellos aspectos bsicos que
caracterizan cualquier porcin de tierra y construccin, ya
sea que tenga un uso social, productivo o bien forme parte
de la propiedad de un particular, de una asociacin o del
Estado. El catastro, por medio de procedimientos tcnicos,
mtodos y una estructura orgnica, permite ubicar
fsicamente cada predio o parcela en que se haya dividido la
tierra y su construccin asociada con el fin de detectar cul
es su forma, sus dimensiones y su uso. Asimismo, el
catastro lleva a cabo un censo de la propiedad tanto en
trminos grficos como literales, constituyendo una
descripcin y evaluacin del conjunto de bienes inmuebles
que comprende una determinada extensin territorial.
En el caso particular de los municipios, el catastro puede
conceptuarse como una funcin de la administracin pblica
municipal encaminada a la integracin de un cmulo de
informacin sobre la propiedad raz, que le permita a sta la
realizacin de diversas tareas administrativas, hacendaras,
fiscales, econmicas o de planeacin, entre otras.
En este sentido, el catastro municipal plantea la
configuracin de un sistema de registro con el nmero y
orientacin de datos a obtener de los distintos inmuebles, ya
que interesa la mayor cantidad posible de informacin que
pueda servir para la toma de decisiones en campos de
inters muy diversos.

Antecedentes
Se tienen muchos antecedentes remotos sobre el catastro.
En Mesopotamia, con el empleo de acciones catastrales se
elabor un plan catastral territorial con el que se identific la
propiedad, aportndose una descripcin del territorio tal
como aparece en la Tablilla Caldea encontrada en la
ciudad de Danghi hacia el ao 1600 A. de C. En Egipto, ya
desde el ao 3000 A. de C., el catastro fue utilizado para
establecer los lmites entre las parcelas cuando stos eran
borrados por las inundaciones del ro Nilo. En Grecia y
Roma se tienen antecedentes del catastro usado
principalmente con fines fiscales.
En la Edad Media se continu el precedente romano sobre
el catastro. Un caso muy conocido fue el de Inglaterra
cuando Guillermo el Normando quit las tierras a sus
primitivos dueos y luego las reparti entre los seores
feudales, creando con esto el catastro (Doneys Day Book).
En Francia se dict un cuerpo de leyes impositivas de
catastro que gravaron los predios rsticos llamado
arecuario (reparticin equitativa). Tambin en Francia en la
poca Merovingia, Chilperico I dispuso la rectificacin del
catastro, que era un simple registro de tierras. En general,
en todos los estados feudales existan registros pblicos de

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los propietarios sobre sus predios, mismos que los llamaron

capitostralos.
En la poca moderna, en Francia se cre el
llamado Cdigo Napolenico con el que se adecuaron las
leyes romanas a la poca moderna. En 1791 se decide la
elaboracin de un catastro general sobre la base de
triangulacin, realizado por la academia de ciencias. En
1793 la Convencin ordena que sea presentado un plan de
organizacin del catastro de todas las tierras y bienes races
de la Repblica.
En el caso de nuestro pas, tambin se tienen algunos
antecedentes.
Los aztecas ya tenan un sistema de
catastro, con medidores de tierra a los cuales les llamaban
Tlaltamachiuque (o sea los actuales predialistas), quienes
eran auxiliados por otras personas llamadas Tlacuilal, que
eran los que dibujaban los planos basados en una medida
agraria llamada cotacatl. Los aztecas dividieron sus tierras
y dominios para fines jurdicos, econmicos, administrativos
y fiscales, haciendo una clasificacin en: propiedad pblica
(Tlaltocatlalli), tierra de los templos (Teopantlalli), tierra de
los nobles (Pillalli), tierra de la guerra (Michimalli) y la
propiedad comunal (Altepetlalli).
En los tiempos de la colonia exista en la Nueva Espaa un
tipo de catastro, basado en el que promoviera Carlos I de
Espaa en 1517 y ms tarde Felipe II, sobre la base de un
catastro parcelario con cartgrafos y matemticos de la
Universidad de Alcal. Este catastro fue estructurado
durante las etapas coloniales, sirviendo posteriormente para
la aplicacin de las Leyes de Reforma.
En la poca porfirista algunos gobernadores promovieron la
creacin del catastro en sus territorios. En 1873 se intent
reglamentar el catastro en Mxico, pero fue hasta 1898
cuando se acept la primera Ley de Catastro. A partir de la
revolucin mexicana se motiv la creacin en cada entidad
federativa de su propio catastro con sus leyes y
reglamentos.

Importancia
En las ltimas dcadas los municipios del pas han
experimentado cambios en sus estructuras polticas,
econmicas,
sociales
y
administrativas.
Estas
modificaciones implican que la gestin municipal se torne
ms compleja en la medida que se va adecuando al ritmo de
estos cambios.
Uno de los aspectos ms importantes que influyen en la
administracin pblica municipal es el creciente urbanismo
que impera en varias regiones, fenmeno conocido
comnmente como la cuestin urbana. El paso gradual
del carcter semiurbano a urbano en un municipio, le va
imponiendo tareas de mayor alcance socioeconmico que
deben estar planeadas, pues de lo contrario corre el riesgo
de caer en un crecimiento anrquico y poco benfico para el
municipio.
Caso contrario, en municipios muy desarrollados suele
haber problemas de conurbacin y de mayor demanda de
servicios pblicos, lo cual complica la gestin del municipio y
le determina espacios nuevos que debe cubrir con el fin de
mantener la composicin de la estructura socioeconmica y
ecolgica.
Por otro lado, adems de los efectos aparejados al
crecimiento urbano, en muchos municipios siguen existiendo
problemas por cuestiones productivas, problemas por
delimitacin de reas; es decir, que se presentan obstculos
para el desarrollo rural en los territorios municipales.
As, muchas de estas cuestiones pueden ser analizadas y
evaluadas a travs del conocimiento exacto de la situacin.
A ello coadyuva en forma decisiva el catastro, permitiendo
una compilacin actualizada del estado de la propiedad
inmueble, sea sta para fines habitacionales, productivos,

PginaNo. 5

sociales o para el beneficio comunitario en tratndose de

propiedades comunales y estatales.
El catastro es importante para los municipios como apoyo
estratgico de informacin para la toma de decisiones en
distintas materias que la administracin pblica municipal
tiene encomendadas para lograr el beneficio de la
comunidad.
Adems de lo anterior, el catastro en la actualidad se perfila
como el mecanismo idneo en la administracin de aquellas
contribuciones que seala el artculo 115 Constitucional,
fraccin cuarta inciso a, respecto de la propiedad inmueble,
pues permite contar con un acervo de informacin que est
destinado al cobro del impuesto predial, as como de ciertas
contribuciones
por
el
fraccionamiento,
divisin,
consolidacin, mejora o traslacin de bienes inmuebles. El
catastro constituye en este sentido un medio de captacin
de recursos financieros que pueden contribuir a mejorar con
mucho el estado que guardan en la actualidad las haciendas
pblicas municipales, fortaleciendo a la vez el alcance que
puedan tener las reformas constitucionales al artculo citado
y potenciando as la capacidad de los municipios en la
administracin de sus haciendas.

Finalidad
En sus orgenes y durante mucho tiempo la finalidad
exclusiva del catastro fue fiscal. En nuestros das sta se
ha ampliado considerablemente.
En la actualidad el
catastro fue fiscal. En nuestros das sta se ha ampliado
considerablemente. En la actualidad el catastro (elaborado
a travs de modernas y evolucionadas tcnicas) ofrece,
adems de datos para uso fiscal, informacin esencial
importantsima e indispensable para conocer y atender
muchas necesidades que la sociedad demanda.
El desarrollo de las tcnicas, mtodos y procedimientos
catastrales, as como el empleo de la informtica, han hecho
posible la elaboracin ms o menos rpida, precisa y
fcilmente
asequible,
de
toda
una
informacin
imprescindible para actuaciones en campos diversos con las
finalidades bsicas siguientes:
Finanzas Pblicas. La finalidad primordial del catastro es
la de orientar sus funciones hacia el equilibrio
presupuestario por medio de la determinacin de impuestos
proporcionales y equitativos. En este aspecto, el catastro
proporciona un padrn de la propiedad raz para efectos
impositivos, con base en una absoluta equidad al otorgar el
mismo tratamiento para la tasacin de todas las
propiedades. Con su realizacin se detectan todos los
causantes que permanecen omisos y permite que la carga
tributaria se distribuya entre todos los propietarios de bienes
inmuebles sin hacer ninguna exclusin.

Con esto se logra un conocimiento primario de los recursos

de cada zona del territorio de la entidad o del municipio, con
lo que es posible trazar las pautas tcnicas, metodolgicas y
estratgicas que comprenden un plan de desarrollo sobre
aspectos agrcolas, urbanos, industriales, de diversos
servicios pblicos (agua, alcantarillado, energa elctrica,
telfono, etc.).
Rural. El catastro tiene, en este sentido, una finalidad
ilimitada, pues por medio de l puede conocerse con
precisin los usos de la tierra, su capacidad, potencial,
propiedad, superficie y con una actualizacin adecuada
mediante un sistema efectivo puede detectarse el
comportamiento en cuanto a fusiones, subdivisiones,
traslado de dominio, cambio de uso. Del mismo modo, ello
puede tenerse presente para zonas ejidales y comunales.
Por otra parte, el catastro es relevante (catastro rural) en el
problema entre los lmites de Estados y municipios, y puede
permitir resolver estos problemas precisando la franja de
terreno que pueda encontrarse en litigio.
Social y Poltica. Adems, el catastro tiene finalidades
sociales y polticas. Con respecto a lo primero puede
sealarse que el catastro tiene como fin el garantizar que se
contemplen programas con objetivos sociales captando
informacin censal que permite conocer caractersticas
tnicas, de costumbre, de preferencias, que se pueden
traducir en acciones concretas. Esto trae aparejado, aunque
no necesariamente, una legitimacin del sector pblico con
relacin a la comunidad. Por lo que hace a lo segundo, el
catastro tiene una finalidad poltica en el sentido de que
puede permitir detectar problemas fuertes que an no se
han generalizado, sobre todo en materias que requieren
mantenimiento constante.
As, el catastro tiene una
finalidad difcilmente soslayable de previsin de lagunas
econmicas existentes que puedan trocarse en demandas
de tipo poltico.
Habra que dejar asentado que la finalidad del catastro no
es algo que ste lleve explcitamente determinado, es decir
que el mismo slo proporciona informacin detallada y
fidedigna y la finalidad a que est destinado depende de las
necesidades que se tengan as como de la cantidad y
calidad de los recursos que hacia ste sean canalizados.

Aplicaciones
El catastro como se observ, tiene varias finalidades de
acuerdo al grado de evolucin del lugar en que se aplique y
de conformidad con la naturaleza del gobierno municipal o
estatal que lo implante. Pero, adems de que el catastro
tiene varias finalidades, puede tener aplicacin en reas
concretas de la administracin pblica.
Las aplicaciones ms comunes son:

Desarrollo Urbano. De la misma manera en que el catastro

tiene fines fiscales en las zonas desarrolladas del pas, se
tiene necesidad de contar con informacin referida a las
condiciones urbanas que el catastro proporciona, con el
nimo de proyectar tendencias y planear el crecimiento de
los polos de desarrollo que se contemplen. La finalidad
esencial consiste en que el catastro ofrece un conocimiento
cartogrfico exacto de las zonas urbanas en cuanto a los
asentamientos humanos, subdistribucin, servicios pblicos,
vialidades, trazo de zonas conurbadas, etc.
Jurdica. El catastro tambin puede tener una finalidad
jurdica, pues delimita cada bien inmueble que constituye la
propiedad. A este respecto, por todos es conocido los
problemas que se suscitan en la propiedad y que son
enfrentados por los gobiernos locales.
El catastro
contribuye a la fijacin de lmites de propiedad y superficie,
as como la regularizacin de la tenencia de la tierra tanto
en zonas urbanas como rurales.

Impuesto predial. El catastro es la base tcnica para la

estimacin del impuesto predial, los valores que pueda tener
la propiedad inmueble y la obtencin del padrn de
causantes ubicados en cierto territorio, a travs del cual se
establecen las claves nicas de identificacin y la cuenta
predial para la ubicacin y cobro del impuesto
correspondiente.
Planeacin. Por el carcter e importancia de la informacin
que genera el catastro, una aplicacin es en la planeacin
de la actividad gubernamental, sobre todo en cuestiones
como obra pblica, servicios, desarrollo urbano, estrategias
poblacionales e inclusive de polticas de ingresos.
Estadstica. Una aplicacin concreta del catastro es su
empleo para planear una accin estadstica o bien como
fuente de informacin estadstica. En este ltimo sentido
puede decirse que el catastro tiene varias formas:
cartogrfica, censal, numrica y nominal.

Econmica. El catastro permite determinar cmo se usa la

tierra en sus formas diversas y qu potencial puede tener.

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As, la finalidad y aplicacin tcnica que se le

otorgue al catastro depender de las necesidades y
posibilidades (financieras, tcnicas y de recursos humanos)
de cada mbito gubernamental que lo realice, plasmados en
el plan de catastro y en la legislacin que norme esta
actividad.
Tipos.
El catastro es de dos tipos fundamentales: urbano y rstico.
Urbano
Se entiende como catastro urbano aquel censo a la
propiedad raz para confeccionar un conjunto de datos
fsicos, econmicos, jurdicos y personales que permiten:
-

Localizar los bienes urbanos.

Definirlos en sus caractersticas esenciales.
Relacionar las personas o entidades a los que estn
vinculados.
Valuarlos econmicamente.
Determinar los servicios pblicos relacionados.

La localizacin de los predios y bienes urbanos es

necesario por cuanto que se requiere saber la estructura
general de la mancha urbana. El catastro urbano permite
relacionar todas y cada una de las caractersticas de los
bienes censados, de manera que pueda tenerse un censo
completo. Cuando el catastro que se aplica ha ampliado su
funcin fiscal, y por lo tanto se tiene uno de naturaleza
multifinalitaria, es muy importante en estos casos captar la
mayor informacin de la propiedad y la regin con el fin
expreso de proporcionar informacin a muchas
dependencias, entidades, gobiernos o particulares.
El catastro urbano tiene como mbito de
aplicacin los bienes races que radican en suelo urbano,
esto es, en aquellos territorios que concentran las ciudades
ms importantes, las actividades industriales, comerciales y
de servicios; que tienen una poblacin muy numerosa, con
una dinmica demogrfica y urbana ms o menos intensa y
que
requieren
de
crecientes
servicios
pblicos.
Evidentemente, este tipo de catastro presenta una
complejidad enorme debido a que el uso del suelo es ms
diverso y productivo.
Rstico
Por su parte, el catastro rstico tiene aplicacin en el mbito
rural, o sea en suelo que se encuentra en territorios con
escaso desarrollo econmico, cuyo uso del mismo es menos
diversificado. Pero adems, el catastro rural tiene mucho
que ver con actividades primarias como la agricultura y la
ganadera.
Sin duda, existen territorios estatales y/o municipales donde
puede aplicarse un tipo de catastro urbano y tambin rural
en razn a sus propias caractersticas. En este caso el
catastro se orienta hacia objetivos de desarrollo urbano y
problemas rurales.
El catastro rstico es tambin un censo analtico; representa
un instrumento valioso para las actividades agropecuarias y
de asentamientos humanos.
Este se enfoca generalmente al conocimiento de las
caractersticas de cada parcela respecto de:
-

Localizacin geogrfica (fotogrfica y administrativa).

Rgimen de tenencia (ejidal, comunal, pequea
propiedad, propiedad federal, estatal o Municipal).
Uso del predio (productivo, social o habitacional).
Indicaciones agrolgicas.
Caractersticas fsicas.

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Bases jurdicas
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos
La determinacin de que el catastro sea realizado por el
sector pblico tiene en nuestro pas fundamento
constitucional. El artculo 27 en sus prrafos primero y
tercero, se ocupa de la propiedad de tierras y aguas
comprendidas dentro de los lmites del territorio municipal y
de las modalidades que pueden imponerse a la propiedad
privada dictadas por el inters pblico. El artculo 31
fraccin IV establece como obligacin de los mexicanos el
contribuir para los gastos pblicos, tanto del gobierno
federal como los estados y municipios, en forma
proporcional y equitativa.
Merece especial atencin el artculo 36 en su fraccin 1,
cuando se seala como una obligacin del ciudadano de la
Repblica inscribirse en el catastro de la municipalidad,
manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga,
la industria, profesin o trabajo de que subsiste as como
tambin inscribirse en los padrones electorales, en los
trminos que determinen las leyes. De igual manera, el
artculo 73 fracciones XIX y XXIX-C, establece
respectivamente que el Congreso tiene facultades para fijar
las normas a que deba sujetarse la ocupacin y enajenacin
de los terrenos baldos y el precio de stos, as como para
expedir las leyes que establezcan la concurrencia del
gobierno federal, de los Estados y de los Municipios.
El artculo 115 constitucional hace referencia a algunas
cuestiones de importancia. La fraccin IV especifica que los
municipios administrarn libremente su hacienda, pudiendo
obtener contribuciones a travs de impuestos tales como los
aplicados a la propiedad inmobiliaria, a su fraccionamiento,
divisin, consolidacin, traslacin y mejora as como las que
tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.
Tambin seala que los municipios pueden celebrar
convenios con el Estado a fin de coordinarse en la
administracin de estas contribuciones. Este mismo artculo
en su fraccin V hace alusin a la participacin de los
municipios, en los trminos de las leyes federales y
estatales, en la formulacin, aprobacin y administracin de
la zonificacin y planes de desarrollo urbano; en el control y
vigilancia del uso del suelo en su jurisdiccin territorial; en la
regularizacin de la tenencia de la tierra urbana.
Asimismo, la fraccin VI del artculo 115 expresamente
encomienda a los municipios la participacin en el desarrollo
de dos o ms centros urbanos situados en territorios
municipales de dos o ms entidades federativas que tiendan
a formar una continuidad demogrfica.
Finalmente, el artculo 121 fraccin II dispone que los bienes
muebles e inmuebles se regirn por la ley del lugar de su
ubicacin, haciendo clara referencia a la sujecin que debe
tenerse en cada entidad tanto a la constitucin particular de
cada Estado como a las disposiciones legales en vigor que
emanan de la misma.
Ley de Informacin Estadstica y Geogrfica
Esta ley norma el funcionamiento de los Servicios
nacionales de Informacin geogrfica y estadstica y
coordina la participacin en esta materia de las instancias
federal, estatal y municipal. La ley considera como parte del
Servicio Nacional de Estadstica, en su artculo 7, a todo tipo
de censos nacionales que comprenden estudios del territorio
nacional tales como trabajos y exploraciones geogrficos,
geodsicos, fotogrficos, aerofogrficos, fotogramtricos, de
zonificacin, de regionalizacin y trabajos cartogrficos.
La ley considera a los catastros municipales y a los que
levanten las entidades federativas como elementos del
Registro Nacional de Informacin Geogrfica.

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Legislacin Estatal
En los Estados rigen generalmente para el catastro las leyes
de Hacienda Municipal y de Ingresos, adems de la de
Catastro. Las dos primeras se refieren a la manera en que
sern obtenidos los ingresos pblicos y el monto en que
stos sern recaudados. Dentro de estas leyes se hace
referencia explcita a la utilizacin del catastro como un
instrumento fiscal y de saneamiento de las finanzas
municipales.
La Ley de Catastro y su Reglamento son los documentos
legales que en lo especfico regulan las actividades que
realizan las dependencias estatales que se encargan de
censar la propiedad inmueble. Tanto la ley como el
reglamento de catastro son de orden estatal y tienen como
propsito establecer las normas que regirn la funcin
catastral en la entidad.
Algunas leyes conservan un enfoque del catastro como una
actividad con finalidad slo fiscal. Empero, esta manera de
ver el catastro ha ido modificndose y est predominando
en la actualidad un ordenamiento donde se entiende al
catastro un ordenamiento donde se entiende al catastro en
su acepcin multifinalitaria, esto es, como aquel que ha
modificado sus estructuras jurdicas y operativas para
permitir que sus registros sean utilizados no slo con fines
fiscales en la recaudacin del impuesto predial, sino
manifestar que la informacin que poseen las dependencias
de catastro funcionan como centrales de datos para usos y
aplicaciones diversas al servicio de la poblacin.
Es conveniente sealar que la legislacin citada hace
referencia slo al caso general, pues sta de hecho tiene en
cada entidad sus propias especificidades. Suelen haber
situaciones donde exista la funcin catastral y sta no sea
normada por la ley de catastro sino por una norma jurdica
que regula la determinacin y la forma en que el impuesto
predial se cobra; de este modo, el catastro se apoya y
fundamenta en la legislacin que se crea y aplica con fines
fiscales.

centralizada,
municipal.

muchas

veces

adscrita

la

Organismo
descentralizado.
El
catastro
puede
descentralizarse en un organismo pblico con personalidad
jurdica y patrimonio propios, constituyendo una entidad
paraestatal o paramunicipal. Este organismo tendra las
funciones que la ley o decreto de creacin le asignaran y su
administracin estara sujeta a las decisiones que se
tomaran al respecto por el gobierno estatal o municipal,
pudiendo establecerse una serie de mecanismos e
instrumentos de coordinacin con la administracin pblica
centralizada.
Contratacin. El gobierno del Estado o bien el municipio
contrataran a una empresa particular, misma que se
encarga de la ejecucin de determinadas actividades que
uno u otro expresamente le encomiendan, tal es el caso de
la ejecucin de vuelos u fotogramtricos. Empero, el
gobierno del Estado o el municipio que contratan estos
servicios son los responsables de la funcin del catastro y
slo se auxilian de estas empresas.
En la prctica, suele existir una combinacin de las formas
en que se realiza el catastro, pues puede presentarse la
situacin de que la unidad administrativa o la entidad
paraestatal o paramunicipal, debido a limitaciones tcnicas o
presupuestales, definan la contratacin de ciertos servicios
de empresas privadas. En todo caso, la funcin catastral y
las aplicaciones que el catastro conlleva, se definen por el
gobierno de la entidad en colaboracin con los municipios,
quedando las tareas de las empresas contratadas
circunscritas a la definicin anterior. Lo mismo sucede en el
caso en que se decida contratar a una empresa para fines
de asesoramiento tcnico.

Este caso que se comenta por lo regular pertenece a

entidades donde el catastro no ha sido modernizado y se
perfila slo como medio de definicin del impuesto a la
propiedad raz. Sin duda, en el momento en que alguna
entidad decida fortalecer a los municipios a travs de la
modernizacin del sistema catastral, este tipo de legislacin
tendr que modificarse y adaptarse a la nueva situacin.
En nuestro pas podemos encontrar otro caso, diferente al
anterior, consistente en que la legislacin estatal contempla
una ley de catastro en la que se concibe ste como sistema
de informacin con finalidades diversas. En este sentido, la
ley de catastro regula tanto los aspectos tributarios en
materia de propiedad inmueble, como otros relacionados
con aplicaciones, base y tipos de catastro.
Formas de realizacin
El catastro puede llevarse a cabo de tres formas:
directamente, por medio de un organismo descentralizado o
bien por contratacin.
Directamente. En este caso, el catastro se organiza y se
efecta por una unidad administrativa adscrita a la
estructura de la administracin pblica centralizada, ya sea
una direccin general, un departamento o una unidad
similar. Comnmente esta unidad administrativa se hace
depender del rea encargada de las finanzas pblicas, es
decir egresos e ingresos, pero en algunos de los casos esta
actividad ha pasado a formar parte de la dependencia
encargada de la planeacin local.
Tratndose de los municipios, la unidad administrativa
sealada se hace depender de la administracin pblica

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tesorera

PginaNo. 8

CAPITULO SEGUNDO
EL CATASTRO ESTATAL Y EL MUNICIPAL
A partir de las reformas al artculo 115 Constitucional, los
mbitos de competencia entre las instancias de gobierno
federal, estatal y municipal, comenzaron a ser revisados
profundamente
tanto
en
aspectos
meramente
administrativos como en otros de carcter jurdico,
econmico y sociopoltico.
El artculo 115 de la Constitucin Poltica General faculta a
los municipios para que, en los trminos de las leyes
federales y estatales relativas, puedan formular, aprobar y
administrar la zonificacin y planes de desarrollo urbano
municipal; participar en la creacin y administracin de sus
reservas territoriales; controlar y vigilar la utilizacin del
suelo sus jurisdicciones territoriales; intervenir en la
regularizacin de la tenencia de la tierra urbana; otorgar
licencias y permisos para construcciones, y participar en la
creacin y administracin de zonas de reserva ecolgicas.
Ahora bien, muchas de las anteriores facultades otorgadas
por la Constitucin a los municipios revisten una
complejidad nada despreciable. Apenas son algunos
cuantos los que puedan atender estos preceptos. De ah
que la vinculacin y estrecha colaboracin entre los estados
y los municipios sea necesaria y benfica.
Por otro lado, vale la pena apuntar que muchas de las
anteriores facultades mencionadas tienen que ver con el
catastro, sea que tenga estructura y objetivos de naturaleza
fiscal o multifinalitaria.
En consecuencia, en el marco de esta redefinicin de
atribuciones en los mbitos de gobierno, surge la necesidad
de entender el papel que corresponde cumplir al catastro y
la estrecha vinculacin que en su ejecucin debe
contemplarse entre el gobierno de los estados y los
municipios.
La intencin de este captulo es precisamente ofrecer una
serie de opciones sobre la manera en que el catastro puede
ser ejecutado con respecto a la relacin y colaboracin entre
el gobierno del Estado y los municipios, con el afn de que
en cada caso particular puedan adoptarse las decisiones
pertinentes y se est en posibilidades de hacer la mejor
combinacin de las actividades involucradas.
El catastro estatal
El catastro en el contexto estatal se presenta como soporte
tcnico y administrativo en apoyo a los planes de gobierno,
tanto por razones de tipo financiero y de consulta como por
otras de beneficio social que pueden canalizarse hacia los
requerimientos del fortalecimiento municipal. El catastro
estatal se contempla como un gran banco de datos que
tienen importancia para lograr establecer, con apoyo de las
entidades y dependencias estatales, un sistema de
informacin catastral como actividad indispensable para la
toma de decisiones en materia fiscal, de planeacin
municipal y de explotacin al mximo de los recursos
naturales de stos.
As este catastro ofrece a los municipios ciertos servicios y
el gobierno del Estado es el encargado de normar la
actividad catastral. De esta manera, la administracin
estatal integra, concentra y actualiza los catastros urbanos y
rsticos de los municipios.
El catastro estatal tiene como objeto el servir de esquema o
conducto por medio del cual el gobierno del Estado capta
las caractersticas territoriales o jurisdiccionales en cada
municipio, sea rural o urbano, con recursos propios, para
que posteriormente, una vez procesada y archivada la
informacin obtenida, se proporcione sta a los municipios

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para que la utilicen en su desenvolvimiento futuro, para el

cobro del impuesto predial, establecimiento de valores de
bienes inmuebles o la planeacin de las actividades
gubernamentales.
El Estado puede proporcionar asesora y apoyo a los
municipios en renglones tales como:

Delegaciones de catastro en oficinas recaudadoras

para recabar datos tcnicos que garanticen la
actualizacin catastral.
Levantamientos cartogrficos y valuaciones en
ciertas zonas municipales.
Establecimiento de procedimientos y tabuladores
con criterios generales para la entidad.
Cartografa catastral actualizada, en colaboracin
con los municipios.
Procesamiento, suministro, control, actualizacin del
padrn de contribuyentes para cobro de los
impuestos.
Programacin y presupuesto de egresos por
actividades catastrales.
Asesora en la formulacin de planes de desarrollo
urbano municipal.
Regularizacin de la tenencia de la tierra,
informando sobre propiedad y extensin.
Deslinde de terrenos estatales y municipales.
Planeacin de zonas conurbadas.

El catastro estatal es importante en aquellas entidades

federativas donde existen municipios poco desarrollados. El
elevado costo del catastro imposibilita el que estos
municipios lo tengan a su cuidado. Es ms factible
entonces que el gobierno del Estado se encargue de este
tipo de actividad.
Tcnicamente, la localizacin y el levantamiento de predios,
que se ha venido haciendo utilizando el mtodo directo o
bien el indirecto, con sistemas avanzados adecuados a las
condiciones del Estado, as como la estructura organizativa
de la administracin pblica estatal, ha permitido que el
personal que labora en el rea catastral haya acumulado
experiencia, lo que se presenta como una ventaja que tiene
el catastro estatal. Ello permite cierta homogeneidad en la
informacin por el empleo de criterios uniformes, as como la
especializacin en tcnicas valuatorias.
Por otro lado, administrativamente hablando, el catastro
estatal presenta la ventaja de que ofrece un cuerpo
integrado de informacin, cuya base es una estructura,
organizativa consolidada, que conoce las caractersticas de
la entidad y puede apoyar tareas diversas en dependencias
y entidades.
Otra ventaja importante es que el catastro estatal puede
absorber el costo elevado que implica, lo cual es benfico
para los municipios al estar stos en posibilidad de no
distraer sus recursos financieros y dedicarlos a otros rubros
relevantes.
El catastro municipal
La constitucin General de la Repblica, como se observ
en el captulo anterior, reconoce explcitamente la existencia
de un catastro municipal en el artculo 36 fraccin primera.
Empero, la prctica catastral hasta hace algunos aos vena
siendo desarrollada por los gobiernos del los Estados y
mnimamente por los municipios. En la actualidad existe
opcin, con las reformas al artculo 115 Constitucional, de
que el catastro sea manejado por los municipios.
Sin embargo, la realidad econmica, financiera y tcnica
limita a muchos de los municipios de nuestro pas el
desarrollar una funcin tan compleja y costosa como es la
catastral.
El catastro municipal pudiera orientarse en
consecuencia a la ejecucin de ciertos trabajos en esta
materia, pudindose encontrar las funciones relativas a la
valuacin de predios, deslindes, certificaciones y expedicin

PginaNo. 9

de cdulas catastrales, teniendo como marco de las mismas

la existencia de convenios entre el gobierno del Estado y los
municipios donde se establezcan facultades para realizar
funciones catastrales en el mbito de su competencia y
conforme a la capacidad tcnica, financiera y material de
cada municipio.
As, el catastro municipal puede
constituirse sobre la base de la administracin de las
funciones aludidas, dejando los aspectos tcnicos de mayor
costo y los elementos normativos (como el caso de
levantamientos, tablas de valor, criterios de valuacin y
legislacin) al estado.
El hecho de que los municipios se vean favorecidos con la
ejecucin de estas funciones tiene la enorme ventaja de que
puedan administrar mejor sus recursos y las tareas
catastrales sean fuente permanente de ingresos para la
fiscalizacin que pueden ejercer en la propiedad raz.
Coordinacin Estado - Municipios en el catastro
Como se observ, el catastro estatal tiene la enorme ventaja
de que puede generar una informacin precisa y unificada
de los bienes inmuebles ubicados en el territorio. Por su
parte, el catastro municipal asegura levantamientos
concisos, organizacin correcta en el cobro del impuesto
predial y de contribuciones por cambios en el dominio de las
propiedades, alcance ms efectivo de los procedimientos
catastrales bsicos (padrn de causantes, cdula catastral y
boletas prediales) y mayor generacin de recursos
financieros para el municipio debido al incremento de las
especificidades del catastro.
En este sentido, la coordinacin entre el estado y el
municipio en materia catastral es importante, como opcin
viable de ejecucin del catastro, ya que por una parte se
fortalece al municipio en sus finanzas al dotarle de medios
fiscales para allegarse de recursos; y por otra, se puede
hacer extensiva la funcin del catastro, mejorando el grado y
calidad de la informacin que genera.

realizacin del catastro y descentraliza funciones a los

municipios, as como desconcentraciones en los mismos,
dndose un esquema de levantamiento y actualizacin
catastral mltiple. Esta forma permite que cada orden de
gobierno ejecute slo lo que est en posibilidades de hacer.
Un esquema inicial consiste en la creacin de la unidad de
catastro estatal y el levantamiento general de catastro en la
Entidad, a travs de rganos desconcentrados en los
municipios, pero dependiendo del gobierno del Estado. Un
esquema ms desarrollado puede ir estableciendo unidades
descentralizadas a los municipios, atribuyndoles tareas
antes ejecutadas por los rganos desconcentrados, y la
creacin de comits estatales y/o regionales para asuntos
de capacitacin, orientacin, supervisin, apoyo tcnico y
jurdico a las unidades descentralizadas.
El catastro coordinado implica el que el municipio sea
corresponsable en las actividades, de manera que sea una
accin comprometida y responsable.
Con ello puede aprovecharse la infraestructura que significa
la participacin ciudadana como son las delegaciones
municipales, los consejos de colaboracin, los jefes de
manzana y de manera general los regidores que pueden
colaborar en la difusin y comprensin de la labor catastral a
fin de mantener y actualizar la informacin.
En las entidades de mayor desarrollo en el pas, el esquema
coordinado del catastro que se ha descrito anteriormente,
constituye el eje por medio del cual ste viene ejecutndose.
Conviene hacer mencin de que en algunas otras entidades
federativas, existirn casos donde ciertos municipios estn
en condiciones de administrar y mantener su propio
catastro. La entidad tendra que definir el caso de municipios
de estas caractersticas y adoptar en consecuencia una
poltica de cambio en la ejecucin del catastro, comenzando
a descentralizar funciones y establecer convenios de
coordinacin.

El catastro coordinado Estado-Municipio se plantea como un

sistema en el que tanto stos como aqul tienen asignadas
determinadas fases o etapas del proceso catastral. Desde
luego, esta determinacin depende de la problemtica de
cada Entidad Federativa y de las relaciones existentes en
cada una de ellas entre el gobierno Federal, el Estatal y el
Municipal.
El gobierno del Estado, generalmente, plantea la creacin y
mantenimiento dentro de la administracin pblica, de un
rea catastral acordando con el gobierno de los municipios
las funciones que desempearn y las que stos tendrn
facultad de ejecutar de acuerdo con sus posibilidades. Los
elementos ms comunes que pueden entrar en la
coordinacin atribuidos a los Estados se refieren a la
realizacin de levantamientos catastrales, integracin de
informacin, normatividad, asesora y apoyo; a los
municipios corresponde tareas como la de valuacin,
expedicin de boletas, cobro de impuestos, determinacin
de los mismos, cdulas catastrales, actualizacin;
finalmente, existen tareas que son llevadas a cabo por el
gobierno estatal y el municipal y se relacionan con la
formulacin de planes de desarrollo urbano, regularizacin
de la tenencia de la tierra, delimitacin de territorios
municipales, planes de desarrollo rural, entre otras.
En la actualidad la prctica del catastro coordinado ha
tenido mucho xito, sobre todo porque en ciertos aspectos
ha permitido ligar las ventajas de un catastro estatal y de un
municipal, fortaleciendo en varios aspectos a los municipios
tanto en sus haciendas como en sus gestiones de beneficio
a la comunidad.
El catastro realizado de esta manera permite hacer
corresponder las necesidades de los municipios con las
posibilidades reales de ofrecer servicios mejor planeados y
organizados, en un mbito donde el Estado se encarga de
erogar los recursos tcnicos, econmicos y humanos para la

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PginaNo. 10

CAPITULO TERCERO
LA OFICINA DE CATASTRO MUNICIPAL
En este captulo se detalla la naturaleza y caractersticas
administrativas de la oficina de catastro. Partimos de la
nocin de que el catastro es un instrumento que puede
apoyar polticas fiscales que coadyuven a mantener y
mejorar la eficiencia y solvencia de las haciendas
municipales. Pero, adems de esto, se considera al catastro
como fuente confiable de informacin para usos y
aplicaciones mltiples, apoyado en aspectos tcnicos y
procedimentales
que
delinean
datos
estadsticos,
cartogrficos y socioeconmicos respecto de la propiedad
inmueble de cierto territorio.
En este apartado se tratan especficamente cuatro aspectos
de la oficina de catastro; primero, aquellos que estn
relacionados con la planeacin, programacin y
presupuestacin de una oficina de este carcter, tanto en
trminos conceptuales como prcticos y dentro de su
esquema ms amplio enfocado desde la perspectiva de un
plan de desarrollo municipal; segundo, aquellos que se
vinculan con la organizacin de dicha oficina: estructura,
funciones, puestos y organograma; tercero, los ligados con
los instrumentos administrativos bsicos como son los
manuales de organizacin, procedimientos y de servicios
catastrales, y finalmente, los que tienen importancia en
cuanto a los recursos humanos financieros.
El tratar de esta manera la oficina catastral puede llevar a
plantear ciertos factores para orientar las decisiones
adecuadas a la instauracin, modificacin o ampliacin de la
oficina de catastro municipal, toda vez que los elementos
aqu vertidos constituyen slo una propuesta o macro de
referencia de la manera como puede ser planeada,
organizada, normada y estructurada dicha unidad
administrativa. Desde luego, la forma concreta que adopte
finalmente la oficina de catastro en este mbito de gobierno
depender del grado de desarrollo del municipio que se
trate, de sus relaciones y vinculaciones con el gobierno del
Estado, de la capacidad tcnica y material de la
administracin pblica municipal as como de las
necesidades financieras que se manifiesten.

Por otra parte, la elaboracin del plan supone una funcin

que comparten las autoridades municipales con las
estatales y federales, de manera que su accin sea
congruente y mutuamente apoyada a travs de distintos
mecanismos de coordinacin: jurdicos, tcnicos y
administrativos.
El plan de desarrollo municipal se inscribe dentro de las
prioridades y estrategias que tiene detectadas el gobierno
del estado para el avance general del mismo.
Este plan adems especifica los elementos estructurales
que conforman el municipio respecto al medio fsico,
aspectos poblaciones, infraestructura y servicios pblicos,
actividades econmicas y administracin y finanzas
municipales, mismos que se intenta impactar logrando
objetivos y metas de acuerdo con un conjunto de
estrategias.
As las funciones de la administracin pblica municipal
tienen como fundamento un conjunto de disposiciones
jurdicas y una serie de lineamientos definidos por la
planeacin. El plan de catastro obedece concretamente a
estos criterios jurdicos y administrativos.
En la formulacin del plan de catastro deben observarse los
siguientes requisitos previos:
a)

b)

c)
Por lo dems, empleamos aqu el trmino oficina
de catastro en su sentido lato, tratando de abarcar con ste
las diversas maneras en que el catastro puede ser
realizado, aludidas en el captulo primero.
La organizacin administrativa de la oficina de
catastro que se presenta atiende elementos que abarcan la
totalidad de funciones y tareas que el catastro requiere. Por
ello mismo, en la prctica algunas de ellas no se consideran
en su mbito de accin, otras sern atribuidas al gobierno
del Estado y otras ms pueden ser realizadas con base en
la celebracin de convenios entre el mbito estatal y el
municipal. En este sentido, lo importante para las
autoridades municipales es conocer el caso general de
catastro municipal.
Plan de catastro municipal
En la actualidad, los municipios cuentan con un sistema de
planeacin que les permite ordenar su intervencin en la
zona de adscripcin territorial y propiciar la participacin de
la comunidad en su formulacin, ejecucin, control y
evaluacin.
El plan de desarrollo municipal tiene como finalidad esencial
el dirigir la actividad econmica encaminndola hacia la
mejor satisfaccin de necesidades sociales. Adems, el
plan incide directamente en la estructura de la
administracin municipal y trata de adecuar a los
requerimientos del desarrollo del municipio.

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d)

e)

El plan queda inscrito dentro de los lineamientos

polticos que el gobierno estatal y municipal delinean
en el Plan de Desarrollo Estatal y Municipal
respectivamente. La voluntad poltica del gobierno del
Estado y del municipio sirve de macro de accin
respecto de las necesidades catastrales. Esto es muy
importante puesto que de esta decisin poltica se
desprende la forma en que se realizar el catastro as
como sus finalidades concretas, sobre todo en materia
fiscal y hacendaria.
El mismo Plan catastral queda sujeto necesariamente a
la realidad econmica que vive el municipio y a las
condiciones urbanas y rurales que caracterizan su
territorio. En este sentido, dado que la realidad en la
cual se ubican los municipios es compleja, el Plan
catastral debe estar estrechamente vinculado con
mecanismos de apoyo estatales y federales.
Los aspectos jurdicos del Plan de catastro tambin
deben tomarse en consideracin, puesto que la accin
del gobierno bajo su manifestacin administrativa debe
ejecutar lo que le marcan las leyes. Para este fin el
Plan debe hacer operativas las normas generales que
le sealan la Constitucin General y la del Estado, la
Ley Orgnica Municipal, la Ley Hacendaria, la Ley de
Catastro y los reglamentos que se puedan aplicar en la
materia,
as
como
otras
disposiciones
complementarias.
Asimismo, el Plan debe observar la naturaleza y
capacidad administrativa con las que cuenta el
municipio, con el nimo de que ste sea adecuado al
nivel de desarrollo de la administracin pblica
municipal.
Por ltimo, el Plan de catastro debe estar dirigido a la
satisfaccin de necesidades sociales con base en
mltiples finalidades que ste implica. El Plan debe
referir expresamente las formas en que se vincular la
actividad catastral con la participacin de la comunidad
y del gobierno municipal, de tal suerte que pueda
establecerse un esquema de concertacin preciso para
el xito del mismo.

Una vez que han sido identificados estos elementos

preliminares, el Plan de catastro debe delinear objetivos,
estrategias, polticas, programas y presupuestos. Empero,
antes de llegar a esta definicin, el Plan debe descansar en
un conocimiento previo de la situacin del municipio en
materia catastral, para lo cual se plantea el establecimiento
de un diagnstico del catastro.

PginaNo. 11

Diagnstico catastral
El diagnstico del catastro es la base para formular el Plan.
La definicin del diagnstico catastral se inicia precisando la
idea del mismo mediante la deteccin de los antecedentes
correspondientes, tomando en cuenta la trayectoria de la
actividad catastral en el municipio, las relaciones que sta
tiene en la estructura administrativa y la manera en que se
vincula con la economa del lugar, la hacienda municipal, la
poblacin, el gobierno federal y estatal.

misma, solicitando los apoyos a que haya lugar a los

responsables de las diversas reas.
Una vez que se ha llegado a este punto, lo que procede es
el anlisis de cada variable de acuerdo con la informacin
obtenida, detectando los puntos siguientes:

Delimitacin de mbitos de competencia de las

instituciones involucradas en el catastro respecto de:

Macro jurdico-administrativo.
Responsables.

Delimitacin de proceso.
!
Estructura administrativa.
!
Procedimientos.

Situacin actual del catastro.

!
Descripcin de cada variable considerada.
!
Ubicacin y tipificacin de problemas e
incongruencias: jurdicos, tcnicos y
!
Administrativos.
!
Evaluacin de problemas.

As se define y analiza la informacin inmediatamente

disponible referente al catastro, tipificando su utilidad para
delimitar el alcance que ha venido teniendo en el municipio y
sus principales funciones que le ha tocado cumplir.
Obviamente, esto slo puede darse en aquellos municipios
donde exista algn precedente catastral.
Detallada la primera idea del catastro en el municipio, se
procede a la preparacin de un pequeo diseo para la
elaboracin del diagnstico catastral. Este diseo se orienta
a delimitar:
-

Objetivos del diagnstico catastral.

Lugares de indagacin.
Areas de investigacin: variables seleccionadas e
indicadores cuantificables.
Fuentes de informacin.
Estrategias de captacin de informacin.

Los objetivos del diagnstico catastral nos marcan los

propsitos a lograr en la investigacin, mismos que debern
estar relacionados con los objetivos y metas del plan de
desarrollo municipal. Respecto a los lugares en los que se
debe indagar habr que sealar que stos van a ser
seleccionados de acuerdo con las necesidades que se
mencionen y el grado de desarrollo que tenga la
administracin municipal.
Un aspecto determinante en el diagnstico catastral es la
seleccin de reas a investigar y de variables a realizar.
Las primeras pueden ser aquellas que tengan relacin con
el catastro respecto de:
-

Cartografa.
Datos estadsticos.
Impuesto.
Datos financieros.
Servicios pblicos: agua, drenaje, telfonos, telgrafos,
energa elctrica.
Obra pblica.
Registro de la propiedad.
Valuaciones.
Traslado de dominio.

Las variables son los aspectos cualitativos que sern objeto

de anlisis. Estas suelen referirse a:
-

Nivel o situacin financiera del municipio.

Utilizacin y situacin del impuesto predial.
Uso del suelo urbano y rural (vivienda, comercio,
produccin industrial y agropecuaria y social).
Tipo de propiedad territorial (federal, estatal, municipal,
social, comunal y privada).
Caractersticas fsicas del territorio.
Caractersticas de cada predio y de los bienes
ubicados en ste.
Ubicacin.

Las fuentes de informacin se refieren al tipo de

documentos que pueden servir para el anlisis de cada
variable, como son libros, registros, memorias y datos
computacionales.
Por ltimo, las estrategias de captacin de informacin son
los medios que se van a emplear para allegarse de la

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Adicional al diagnstico catastral puede formularse

una proyeccin del posible comportamiento, dadas las
actuales condiciones socioeconmicas y administrativas, de
las variables consideradas en el anlisis, de tal forma que
puedan observarse los cambios que pueden introducirse y
las adecuaciones que tambin puedan plantearse.

Objetivos
El diagnstico catastral, circunscrito a la estructura de la
administracin pblica municipal, nos da la pauta para
plantear los objetivos a alcanzar por la oficina de catastro,
adecuados al plan de desarrollo municipal, en cuanto a
prioridades y estrategias.
El propsito orientador de la oficina de catastro es registrar,
controlar y mantener permanentemente actualizadas las
caractersticas tanto cuantitativas como cualitativas de la
propiedad o bienes races comprendida en el territorio, para
fines fiscales y adems para otros como pueden ser
estadsticos,
socioeconmicos,
jurdicos,
histricos,
administrativos, de informacin a instituciones diversas y
adems para la formulacin, ejecucin y adecuacin de
planes de desarrollo urbano, desarrollo rural, industrial,
comercial y de zonas conurbadas.
De acuerdo con este gran propsito los objetivos de la
oficina catastral son:
-

Identificar y deslindar los bienes inmuebles.

Integrar y mantener actualizada la informacin acerca
de las caractersticas cuantitativas y cualitativas de los
bienes inmuebles.
Determinar los valores catastrales de los bienes
inmuebles.
Integrar la cartografa catastral del territorio.
Mantener al da las redes geodsicas y topogrfica del
territorio.
Colaborar en el deslinde de los lmites territoriales del
municipio, del Estado, as como con las delimitaciones
urbanas y suburbanas de las poblaciones.
Fijar zonas urbanas y regiones catastrales de los
predios urbanos y rsticos.
Mantener en operacin las tcnicas para la formacin,
mejoramiento y conservacin de los registros
catastrales.
Determinar las normas tcnicas para formular las
tablas de valores unitarios de terreno y construccin,
as como de incremento y demrito.

Polticas
Las polticas son guas de accin para lograr una toma de
decisiones acertada y poder cumplir con los objetivos y
propsitos planeados. Las polticas catastrales permiten

PginaNo. 12

integrar un conjunto de lneas que orientan las actividades

de la oficina catastral.
El propsito del catastro es como se sabe detectar las
caractersticas sobresalientes de la propiedad inmueble.
Acorde con este gran propsito la principal poltica consiste
en concientizar a la poblacin de la necesidad del catastro y
de su utilidad diversa en muchas tareas de la administracin
pblica. Esto asegura que el catastro tenga aceptacin en
la comunidad y que sta apoye en la ejecucin del mismo.
Sobre todo porque la comunidad comnmente siente hacia
las autoridades catastrales cierto recelo. El municipio debe
implantar una campaa de concertacin con la ciudadana
para cumplir su propsito. Con esto, las autoridades
catastrales pueden tener fcil acceso a la informacin y sta
puede tener menor sesgo estando apegada ms a la
realidad.
Una poltica relevante es la de coordinacin de acciones con
otras dependencias tanto municipales como estatales y
federales. En el caso de las primeras debe existir una
vinculacin con el rea financiera y de planeacin a fin de
que el catastro proporcione datos actualizados. Respecto a
las dependencias estatales, la coordinacin debe surgir en
la contribucin al registro y actualizacin cartogrfica del
Estado, tambin para diversos fines.
En el caso de las dependencias y entidades federales se
encuentra el apoyo que debe brindar el municipio a las
actividades del Instituto Nacional de Estadstica, geografa e
Informtica, INEGI, en relacin con aspectos tales como
fotogrametra, vuelos, estadsticas, etc.; merece mencin
tambin la Secretara de la Reforma Agraria por cuanto que
se ocupa de la regularizacin de la tenencia de la tierra,
estableciendo para ello el Programa Nacional de Catastro
Rural y regularizacin de la Tenencia de la Tierra, que
abarca todos los estados del pas y cuyo objetivo es
detectar la situacin actual que se vive en el rea rural.
Otra poltica no menos importante es la que se refiere a la
forma en que el catastro contribuir a que el municipio capte
la mayor cantidad de recursos financieros, provenientes de
los contribuyentes y de las modificaciones que se presenten
en la propiedad raz. Por esto, el catastro debe observar
una poltica fiscal, orientada a la obtencin de una mayor
cobertura en el cobro de impuestos tales como el predial y
los de traslacin de dominio, registro de propiedades,
cambios de propietarios, permisos y modificaciones en los
bienes inmuebles, entre otros.
Pueden observarse adems las siguientes polticas:
-

Capacitar permanentemente al personal que labora en

la oficina catastral.
Dotar a la oficina de los elementos tcnicos adecuados.
Establecer una lnea de accin en cuanto a la valuacin
de bienes inmuebles.
Mantener informacin fluida con las autoridades
estatales y federales que sean necesarias.
Proporcionar informacin catastral oportuna y
eficientemente a quien lo solicite.
Contar con la jerarqua indispensable para el buen
funcionamiento de la oficina.

Programas
Para ordenar el conjunto de actividades y tareas que son
realizadas por el catastro es de utilidad identificar
previamente los programas que deben constituirse. Cada
disposicin de programas que se establezca depender de
los elementos siguientes:

Grado de desarrollo del municipio.

Necesidades de informacin catastral.
Recursos financieros disponibles.
Relaciones con el Gobierno del Estado y con el
federal.

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Capacidad tcnica del municipio.

Orientacin en la poltica fiscal municipal.

Se identifican como programas bsicos a desarrollar por la

oficina catastral los siguientes:

Fiscalizacin y recaudacin.- Atiende los aspectos

del cobro de impuestos, registro de causantes,
operacin de polticas fiscales y programacin de
ingresos municipales.
Cartografa.En este programa se incluyen las
actividades necesarias para obtener la informacin de
cada predio y bien inmueble ubicado en el territorio.
Dentro de este programa se incluyen las tareas
topogrficas y de localizacin a travs de trabajos de
campo, para la integracin de las cartas bsicas y su
dibujo. Adems en este mismo programa se contempla
la actualizacin de la informacin catastral.
Padrn Catastral.- En este programa se identifican
las caractersticas bsicas del predio y bien inmueble
para identificacin nica, empleando elementos
descriptivos, grficos y alfanumricos.
Valuacin.- Se encamina a la valuacin de predios y
bienes inmuebles y el establecimiento de las tablas de
valores, su unificacin y actualizacin.
Estadstica.- Se incluyen las tareas tendientes a la
evaluacin de la informacin, revisin de la misma,
actualizacin, suministro de sta, realizacin de
estudios, delimitacin de zonas urbanas y rsticas as
como la elaboracin de diversos instructivos.
Administracin.- Comprende las tareas de archivo de
informacin, recepcin y trmite de papeles, atencin al
pblico, servicios administrativos, control, seguimiento
y planeacin de catastro.

Presupuesto
Para el funcionamiento de la oficina de catastro se
requiere de un presupuesto que permita contar con los
recursos indispensables para lograr con sus objetivos. El
presupuesto de la oficina de catastro est integrado por
los aspectos siguientes:

Servicios Personales, donde se incluyen las

remuneraciones del personal que labora en la
oficina.
Servicios Generales, donde se cuantifican el monto
destinado al mantenimiento de la oficina de catastro.
Materiales y Suministros, que se relaciona con
aquellas erogaciones destinadas a capacitar al
personal que labora en la oficina de catastro.
Maquinaria y equipo, que son recursos que se
orientan a la adquisicin de mquinas de escribir,
fotocopiadora, equipo de cmputo, especialmente
cuando se decide la compra de equipo de fotografa
area, y todos aquellos elementos de mobiliario.
Inmuebles, que son los gastos para la adquisicin,
renta y mantenimiento de los inmuebles que se
requieran.
Contrataciones, para el caso en que se decida
contratar servicios de empresas privadas para la
realizacin de levantamientos catastrales por el
mtodo aerofotogramtrico o la ejecucin de tareas
topogrficas.

El municipio debe establecer el costo total de creacin y

mantenimiento de la oficina catastral, tratando de evaluar
su impacto en las finanzas municipales y su contribucin
a la generacin de ingresos. De hecho, la oficina de
catastro debe ser autofinanciable o rentable.
El presupuesto de la oficina catastral deber integrarse
al presupuesto de egresos del municipio dentro del rea
en la cual se decide debe corresponder. Cuando el
municipio decida constituir un organismo autnomo para
realizar las acciones de catastro, debe igualmente

PginaNo. 13

observarse estos conceptos en el presupuesto as como

la manera de financiarlos. Todo esto puede ser
establecido en un plan presupuestal donde se estudien
las opciones de financiamiento y los montos que se
necesita cubrir.
El plan presupuestario de la oficina catastral contiene:
-

Objetivos a lograr.
Polticas de orientacin.
Montos a cubrir.
Partidas a que se destinen dichos montos.
Ventajas del presupuesto.
Impacto econmico y social del presupuesto en la
poblacin y en las finanzas del municipio.

bajo criterios impositivos de generacin de recursos

para la hacienda pblica municipal.

Funciones
Las funciones de la oficina de catastro son los siguientes:
-

Con el fin de hacer operativo el plan presupuestario de la

oficina de catastro, puede relacionarse con los programas
catastrales, de forma tal que el presupuesto se elabore con
base en esos programas, estableciendo las actividades a
desarrollar en cada uno de ellos y el total de recursos a
erogar para cumplir stas. As se obtiene un presupuesto
programtico que permite evaluar la conveniencia, o bien
inconveniencia, de la creacin y/o mantenimiento de la
oficina de catastro.
La utilidad de contar con un presupuesto por programas de
la oficina de catastro estriba en que permite referirlo al plan
catastral elaborado previamente, y da la pauta adems para
tomar una decisin acertada respecto de:
-

Forma de realizacin del catastro (autnomamente o

por contratacin).
Jerarqua que puede darse a la oficina de catastro.
Area de adscripcin de la misma.
Rentabilidad
Ventajas
Coordinacin con autoridades catastrales, estatales y
federales.
Impacto en las finanzas municipales.

Estructura orgnica
La estructura orgnica de la oficina catastral depender de
la decisin de cada municipio de otorgarle el grado de
jerarqua necesario para estar en posibilidad de cumplir los
programas antes mencionados.
Existen algunas cuestiones que deben resolverse
previamente al establecimiento de la estructura:
-

La orientacin que el catastro tendr, es decir como

sistema multifinalitario o bien un catastro con objetivo y
perspectivas puramente fiscales en caminado a la
generacin de recursos financieros municipales que
apoyen un programa de saneamiento de la hacienda
municipal.
La ubicacin de la actividad catastral en la
administracin pblica depender, en consecuencia,
del objetivo que se plantea para la oficina. Lo ms
comn es ubicar la oficina de catastro como parte del
sistema de informacin que ofrece servicios a otras
reas, y primordialmente a la fiscal.
El grado de autoridad-responsabilidad de la oficina de
catastro debe definirse con base en su ubicacin y su
objetivo. En este sentido pueden presentarse dos
casos:

a)

b)

Una oficina de catastro con fines no slo fiscales,

dependiendo del rea financiera o de planeacin, en
cuyo caso el catastro realizara funciones impositivas
y de apoyo general a otras actividades municipales,
estatales e incluso federales.
Una oficina de catastro con orientacin slo fiscal y
ubicada evidentemente en el rea financiera, que
definira un catastro cuya informacin se organiza

MANUAL DE CATASTRO MUNICIPAL

INAP - BANOBRAS

Controlar y actualizar los registros catastrales del

municipio.
Valuar los inmuebles ubicados en el territorio
municipal.
Controlar y aplicar las tablas de valores de
conformidad con las normas estatales vigentes.
Delimitar
las
zonas
urbanas,
suburbanas,
conurbanas, y rurales.
Proponer una reglamentacin del catastro respectivo
y las modificaciones a la legislacin vigente, as
como aplicar los instructivos de valuacin.
Elaborar e informar de cartas bsicas y del padrn
catastral a otras dependencias y entidades
municipales, estatales y federales.
Realizar
levantamientos
catastrales
y
actualizaciones permanentes.
Establecer una poltica fiscal para el cobro de
impuestos diversos a la propiedad raz.
Proponer el monto de ingresos a obtener por las
contribuciones a la hacienda municipal.
Expedir boletas y permisos.
Registrar la propiedad inmueble y otorgar la clave
catastral.
Recaudar los diversos impuestos a la propiedad raz.

Unidades Administrativas
La oficina de catastro se compone de las siguientes
unidades administrativas:

Direccin General de Catastro

Objetivo
Administrar eficientemente la oficina de catastro.
Funciones
Coordinar las actividades de la oficina de catastro.
Establecer polticas de operacin y cumplimiento de
objetivos.
Coordinar los programas de la oficina de catastro.

Departamento de cartografa

Objetivo
Organizar y dirigir la obtencin de los datos topogrficos y
fsicos de cada uno de los bienes inmuebles del municipio.
Funciones
Realizar el levantamiento topogrfico de los bienes
inmuebles del municipio, as como su localizacin.
Integrar la cartografa predial y elaborar los dibujos
catastrales.
Verificar y codificar las caractersticas fsicas de los
bienes inmuebles as como efectuar su actualizacin.

Departamento de Valuacin

Objetivo
Organizar la obtencin de datos de construcciones y
predios as como valuarlos.
Funciones
Registrar las caractersticas de los bienes inmuebles
y proporcionar las
claves catastrales y cuentas prediales.

PginaNo. 14

Realizar los trabajos de gabinete con los planos

existentes para efectuar los levantamientos
respectivos en construcciones y predios.
Valuar los bienes inmuebles.
Incorporar al padrn general de poblacin los
levantamientos topogrficos.
Aplicar los instructivos de valuacin.

Departamento de administracin y Anlisis

Objetivo

Funciones
Controlar el padrn de causantes.
Cobrar los impuestos a la propiedad raz.
Validar la clasificacin y los datos del padrn.
Revisar avalos.
Actualizar los valores rsticos y urbanos de los bienes
inmuebles.
Proponer delimitaciones y modificaciones a la
reglamentacin e instructivos.
Realizar estudios catastrales
Controlar y dar seguimiento a las acciones catastrales
Atender
a
propietarios,
notificaciones
y
correspondencia.
Atender manifiestos de fichas catastrales, avalos y
pago de impuestos.
Suministrar
recursos
materiales,
humanos
y
financieros.
Archivar los datos catastrales vigentes.
Atender solicitudes de informacin catastral.

Actividades
Cada unidad de la oficina catastral est estructurada en
secciones para cumplir con las funciones asignadas. Las
actividades son las siguientes:.

Proporcionar liga de cuenta provisional a la seccin de

topografa para los levantamientos que se generen.
Determinar la clave catastral definitiva a los predios
que resulten de la seccin de topografa.
Determinar las cuentas prediales necesarias para las
claves catastrales que se generen.
Informar de nuevas manzanas generadas para
incorporar valores urbanos.

Fuera de la Zona Urbana:

Determinar la clave catastral (por zonas o juntas
auxiliares).
Determinar
las
cuentas
prediales
cuando
correspondan.
Informar de nuevas zonas para incorporar valores
nuevos.
En zonas Catastradas:
Ligar cuenta predial y clave catastral correcta haciendo
aclaraciones en errores actuales de padrn.
Determinar la clave catastral en segregacin de predios
catastrados proporcionando la cuenta predial
correspondiente.
Cancelar cuenta predial y clave catastral en funciones,
comunicando la baja correspondiente a la seccin de
administracin.
Especiales:
-

Departamento de Cartografa

Seccin de Topografa
Realizar el levantamiento perimetral de manzanas que
estn rodeadas por zonas catastrales.
Realizar el levantamiento de los predios de dichas
manzanas.
Efectuar el levantamiento de relotificaciones de
fraccionamientos ya catastrados.
Efectuar el levantamiento de manzanas por
afectaciones.
Ejecutar el levantamiento de los permetros de
manzanas en zonas que no estn rodeadas en zonas
catastradas.
Ejecutar el levantamiento de los predios de dichas
manzanas.

Seccin de Conciliacin

Respecto a la conciliacin en zonas no catastradas (zonas

urbanas):

Dirigir y controlar la recaudacin de los impuestos, as como

establecer la poltica fiscal en materia de catastro. Apoyar a
la oficina de catastro en aspectos administrativos.

rectificacin de conciliacin de cuentas dadas en

padrn bsico.
Verificar los datos asignados en planos con inspeccin
de campo de la construccin registrada, nuevas
construcciones, clasificacin, conciliacin de cuentas,
etc.

Hacer aclaraciones de duplicidades, etc., detectadas

en gabinete o por informacin, ya sea directa o del
causante.

Departamento de Valuacin
Seccin de Levantamiento
Construcciones y Predios
-

Clasificacin

de

Trabajos en campo con planos proporcionados

por causantes para la valuacin de todos y cada
uno de los predios o departamentos resultantes.
Pedir a travs de conciliacin las claves y cuentas
que procedan.
Elaborar la hoja de inspeccin y/o codificacin
para la elaboracin del avalo.

Seccin de Ingeniera Catastral

Seccin de Clculo de Areas y Avalos
Respecto de solicitudes e inconformidades y avisos
notariales
Verificar en campo las caractersticas fsicas de los
predios para poder tomar una solucin adecuada a las
solicitudes e inconformidades.
Verificar en campo las caractersticas fsicas de los
predios motivos de compra y venta, ereccin, etc., por
operaciones notariales y que por estudio previo de
gabinete se determine la inspeccin requerida.
Codificar las caractersticas fsicas del inmueble.
En cuanto a Actualizacin.
-

Clasificar en campo de las construcciones levantadas

por la seccin de topografa con las caractersticas
fsicas que le corresponden, as como la ratificacin o

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Aplicar las tablas de valores expedidas por el gobierno

del Estado.
Incorporar al plano general de poblacin los
levantamientos que genera la seccin de topografa,
con su nmero de manzana, frentes y valores que le
correspondan.
Incorporar cambios fsicos de los predios en papel
milimtrico.
Actualizar cambios fsicos realizados en milmetros al
plano cronaflex.
Control de planos y copias.
Realizar trabajos especiales de dibujos y presentacin
para fines de impuestos a la propiedad raz a otras
dependencias, municipios, entidades, gobierno federal
o particulares.

PginaNo. 15

Determinar los valores de los bienes inmuebles.

Departamento de Administracin y Anlisis

Seccin de Anlisis
-

Validar la Clasificacin.
Validar los datos del padrn contra hoja de
codificacin.
Codificar los incrementos, demritos, etc.
Capturar en terminal hojas de codificacin.
Revisar los avalos por errores de captura.
Actualizar los valores en computadora.
Actualizar y estudiar los valores en el municipio sean
rsticos o urbanos.
Proponer las delimitaciones urbanas.
Proponer el reglamento de catastro y modificaciones a
disposiciones jurdicas.
Proponer los instructivos de valuacin para predios
urbanos y rsticos, as como construcciones.
Aplicar los impuestos a la propiedad raz.
Establecer el monto de ingresos por impuesto.
Establecer tasas de impuestos y base gravable.

Seccin de Servicios Administrativos

-

Recibir la documentacin de entrada a la oficina de

catastro.
Revisar que la documentacin de entrada cumpla con
los requisitos para realizar el trabajo.
Programar con cada departamento la realizacin de los
trabajos en funcin de cargas y tiempos.
Reprogramar el trabajo en caso necesario y segn el
problema o motivo que se presente.
Vaciar el seguimiento del trabajo en formas
prediseadas y vigilar su cumplimiento en los plazos
sealados.
Determinar el monto real de ingresos por impuestos.
Recibir quejas, notificaciones, manifiestos de
propiedad,
solicitudes
y
canalizarlas
a
los
departamentos.
Atender las demandas presentadas y darle
seguimiento.
Tramitar las claves catastrales solicitadas, las cuentas
prediales y las solicitudes de informacin recibidas.

Organigrama
DIRECCION GENERAL
DE CATASTRO

DEPARTAMENTO
DE CARTOGRAFIA

SECCION DE
TOPOGRAFIA

SECCION DE
INGENIERIA
CATASTRAL

DEPARTAMENTO
DE VALUACION

SECCION DE
CONCILIACION

SECCION DE
LEVANTAMIENTO
Y CLASIFIACION
DE PREDIOS Y
CONSTRUCCIONES

SECCION DE
CALCULO DE
AREAS Y
AVALUOS

DEPARTAMENTO
DE ADMINISTRACION
Y ANALISIS

SECCION DE
ANALISIS

SECCION DE
SERVICIOS
ADMINISTRATIVOS

Manuales
La oficina de catastro por su propia naturaleza tiene
relaciones amplias con dependencias y entidades
municipales, estatales y federales, pero tambin con una
buena parte de la poblacin y con personas morales que
requieren de los servicios que sta genera.
Para la mejor descripcin y funcionamiento de esta oficina,
adems de contar con una jerarqua y con presupuesto
adecuado establecido con base en un plan catastral, y dado
que est relacionada con elementos diversos, se requiere
que su administracin se lleve a cabo sistemticamente y
con la orientacin que le marca el plan de desarrollo
municipal. Para ello habrn de reflejarse en una serie de

MANUAL DE CATASTRO MUNICIPAL

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manuales administrativos los elementos bsicos que

componen a la oficina de catastro, de manera tal que se
pueda presentar una revisin de conjunto de la misma;
precisar de acuerdo a las necesidades que se tengan sus
funciones, para delimitar responsabilidades, evitar
duplicidades y detectar errores; contribuir en la realizacin
de las labores encomendadas, propiciando uniformidad en
el trabajo; permitir ahorro de esfuerzo y tiempos;
proporcionar informacin bsica para la planeacin
administrativa y servir como medio de mejorar el
aprovechamiento de los recursos humanos, tcnicos y
financieros.
Los manuales administrativos constituyen instrumentos
imprescindibles para integrar la informacin de la oficina de
catastro respecto a su forma de organizacin, sistemas y
procedimientos empleados y los servicios que presta al
pblico as como a dependencias estatales, federales y
municipales. As los manuales con que se deben contar son
principalmente tres: el manual de organizacin, el de
procedimientos y el servicios catastrales.
Manual de Organizacin
Este manual tiene como propsito presentar la informacin
detallada de la organizacin de la oficina de catastro, su
estructura, las funciones de la misma, sus unidades
administrativas, objetivos, polticas y la descripcin de los
puestos vigentes.
De manera general el manual de organizacin tiene la
siguiente estructura:
-

Datos generales de identificacin.

Niveles jerrquicos
Unidades responsables
Fecha de elaboracin y de revisin
Contenido del manual
Introduccin
Directorio de funcionarios del rea
Marco legal
Objetivos y atribuciones
Generales
Especficos
Estructura orgnica
Direccin General de Catastro
Departamento de Cartografa
Departamento de Valuacin
Departamento de Administracin y Anlisis
Seccin de Topografa
Seccin de Ingeniera Catastral
Seccin de Levantamiento y Clasificacin
Construcciones y Predios
Seccin de Clculo de Areas y avalos
Seccin de Anlisis
Seccin de Servicios Administrativos
Funciones
Direccin General de Catastro
Departamentos
Secciones
Organigrama
Descripcin de puestos
Director de la oficina de catastro
Jefe de departamento
Jefe de seccin
Predialista
Valuador
Topgrafo
Calculista
Supervisor
Capturista
Codificador
Dibujante
Auxiliar
Armador
Secretaria
Intendente

PginaNo. 16

de

Los datos generales suelen presentarse en la hoja inicial al

manual, con el fin de que se identifique el documento a que
se refiere. El contenido del manual es una relacin de los
puntos de que se conforma.
La introduccin tiene por objeto explicar al lector del manual
cules son los propsitos de ste, as como los detalles de
cundo y cmo ser revisado el mismo.
El directorio comprende la relacin de aquellas personas
que laboran en la oficina y sus cargos, as como la ubicacin
de las mismas.
El marco legal es la presentacin de aquellas personas que
laboran en la oficina de catastro para ejecutar ciertas
acciones referentes a su naturaleza. Los objetivos y
atribuciones generalmente se desprenden del marco
jurdico.
Por su parte, la estructura orgnica refiere la descripcin
detallada de los cargos y unidades que componen la oficina
de catastro, de acuerdo con los niveles jerrquicos que se
hayan establecido y las relaciones de jerarqua existentes.
Esta parte se complementa con la presentacin de las
funciones de cada unidad en el organograma respectivo.
Por ltimo, la descripcin de puestos existentes en la oficina
de catastro presenta las actividades correspondientes a
cada uno, su objetivo, los requisitos para realizar esas
actividades y las relaciones jerrquicas con otros puestos.
Manual de Procedimientos
Este manual condensa los procedimientos administrativos
que se llevan a cabo en la oficina. Estos son un conjunto de
operaciones ordenadas en secuencia lgica, que precisan la
forma sistemtica de hacer un trabajo cotidiano. El manual
contiene la descripcin de las operaciones que deben
cumplirse en la ejecucin de las funciones encomendadas.
El manual de procedimientos de la oficina de catastro suele
contener:
-

Datos de identificacin.
Nombre de la oficina.
Niveles jerrquicos.
Unidades responsables.
Fecha de elaboracin y de revisin.
Contenido del manual.
Introduccin.
Objetivos de la oficina, de unidades y secciones.
Responsables de la ejecucin, control y mantenimiento
de los procedimientos.
Polticas y normas de operacin de los procedimientos.
Descripcin de las operaciones de cada procedimiento.
Diagramas de flujo.
Formas, impresos o formularios.

Los datos de identificacin aportan los elementos mnimos

para ubicar el manual y saber a qu rea de la
administracin pblica pertenece.
Con ello es fcil
relacionar el manual con la unidad que se encarga de
operarlo.
Por su parte, el contenido y la introduccin del manual tratan
de presentar una panormica general del documento. La
introduccin por lo regular hace mencin de la manera en
que debe ser operado el manual y las formas e instancias
para su revisin, quin se encargar de ellos y con qu
periodicidad.
Adems describe la secuencia del manual y comentarios
sumarios con respecto a su estructura capitular.
Es de utilidad comenzar el manual de procedimientos
destacando los objetivos que persiguen las unidades

MANUAL DE CATASTRO MUNICIPAL

INAP - BANOBRAS

administrativas, en razn a que son stos los que nos

permiten comprender el propsito de la oficina y dan el
marco general de operacin de la misma. Es pertinente
aclarar que estos objetivos deben ser conocidos por todos
los integrantes del personal, con el fin de que los
identifiquen y tengan conciencia del curso que debe tomar
su rea laboral.
De los objetivos generales de cada unidad y de la oficina se
desprenden los objetivos de cada procedimiento. Estos
deben tener relacin estrecha con los propsitos que se
persiguen, pues es por medio de ellos como se cumplen los
objetivos generales, departamentales y seccionales; a la par
que se establecen los objetivos se vinculan a ellos quines
van a ser los responsables de ejecutarlos, quin se
encargar
de
controlarlos
y
de
mantenerlos
permanentemente actualizados, con el objeto de que
puedan servir para planear modificaciones, estudios de
productividad, de eficiencia y evaluacin cualitativa. Es
importante que quien es responsable de uno o varios
procedimientos, tenga la capacidad tcnica para cumplirlos
y sea dotado de la jerarqua adecuada para desarrollarlos.
Caso contrario, los procedimientos pueden caer en desuso,
contradicciones o bien pueden no ser respetados, creando
desperdicio de recursos.
Por ello, es indispensable que cada procedimiento se
desarrolle con un determinado cauce definido por una serie
de polticas de operacin, consistentes en criterios y
lineamientos generales que permitan realizar cada actividad,
dentro de un margen de flexibilidad sin perder de vista los
objetivos tanto de los procedimientos como de las
secciones, departamentos y de la oficina.
La descripcin de las operaciones de cada procedimiento
est basada en una investigacin efectuada en las reas de
trabajo, con el fin de sistematizar las actividades relevantes
que permitan cumplir objetivos concisos.
En esta
descripcin suelen contenerse la secuencia de las
actividades, la unidad que lleva a cabo stas, las relaciones
con otras unidades y el tiempo que duran.
Para alcanzar lo anterior, la investigacin est basada en
una metodologa que la oficina de catastro debe establecer
para conocer sus procedimientos y poder sistematizarlos.
Esta ltima contempla aspectos tales como:

Formas de recoleccin de informacin.

Cuestionarios.
Entrevistas.
Encuestas.
Observacin directa.
Fuentes de informacin.
Documental.
Personal.
-

Procesamiento de la informacin.
Redaccin.
Elaboracin de formatos.
Disposicin de diagramas de apoyo.

La descripcin de cada procedimiento se sistematiza en

diagrama de flujo, que representan grficamente la
secuencia en que se realizan las operaciones de un
procedimiento. Estos diagramas muestran las unidades
administrativas, los puestos que intervienen, las actividades
ejecutadas y el equipo que se emplea cuando ello es
necesario.
Finalmente, el manual contempla las formas e impresos que
son de uso frecuente y que se requiere que el personal
conozca para que se familiarice con los mismos.
En una oficina de catastro, cualquiera que sea su naturaleza
y la manera o forma en que est estructurada, los
procedimientos bsicos son los siguientes:

PginaNo. 17

En cuanto a los tcnicos:

-

Levantamiento predial.
Codificacin, ficha catastral.
Clasificacin de construccin.
Clculo de trabajo de campo e integracin de predios.
Clculo de reas de tenencia y construcciones.
Valuacin catastral.
Dibujo de planos catastrales.

Por lo que respecta a procedimientos administrativos:

-

Traslado de dominio.
Manifestacin de nuevas construcciones, ampliaciones
y/o modificaciones.
Inconformidades.
Deslindes y planos certificados.
Notificacin de avalo.
Manifestacin de predios nuevos.
Solicitud de construccin.
Avisos de terminacin de obra.
Modificaciones del padrn.
Clculo de impuesto predial.
Clculo de impuesto de traslado de dominio.

Manual de servicios catastrales

Este manual se encamina a describir los servicios que
presta la oficina de catastro, con el objeto de que terceras
personas se enteren de las actividades de sta y la
informacin que proporciona, sobre todo para fines
estadsticos y de planeacin municipal, estatal y nacional.
El manual de servicios debe precisar con detalle la serie
productos que se generan en la oficina, la manera
proporcionarlos, los requisitos para obtenerlos,
metodologa empleada en su captacin y el alcance
stos, para quien tenga acceso a ellos pueda evaluar
contenido y pertinencia.

de
de
la
de
su

La informacin que se genera debe especificarse con

detalles, explicando la manera en que se presenta y el
contenido de la misma, con el fin de que los usuarios tengan
conocimiento de lo que pueden obtener de la oficina de
acuerdo con sus propias necesidades. La informacin
estadstica debe aludir el avance catastral y los elementos
que componen los bienes inmuebles analizados.
La
informacin cartogrfica debe ofrecer los planos a diferentes
escalas con el objeto de que puedan adecuarse a los
requerimientos de los solicitantes y a los que definan otras
reas, tales como la de planeacin, propiedad,
regularizacin de la tenencia de la tierra, etc. Por ltimo, la
informacin debe hacer referencia a los aspectos
impositivos, con el fin de que los causantes se enteren del
alcance de los impuestos, tasas aplicadas a los mismos,
aspectos de valuacin, trmites administrativos y la
informacin generada por la oficina.
Por su parte, los productos que se obtienen reflejan los
principales instrumentos que se manejan en la oficina y que
son sistematizados en diferentes clases de informacin.
Asimismo, el manual debe describir con claridad los trmites
que se requieran para obtener la informacin, los
responsables de proporcionar sta, los montos que deben
cubrirse y las especificaciones de la informacin que se
solicita.
Con el propsito de que el usuario tenga conocimiento de la
forma en que la informacin que solicita fue generada, el
manual presenta tambin la descripcin de las variables
estudiadas, las relaciones entre las variables, las
especificaciones tcnicas, la metodologa empleada y los
usos que la informacin puede tener de acuerdo con sus
caractersticas. Al final del manual pueden contenerse los
formatos bsicos donde se registran los datos catastrales.
Ahora bien, este manual tiene muchas aplicaciones
importantes para el rea de catastro:

Asimismo, el manual refiere las relaciones con el rea fiscal

de la administracin pblica y la forma en que puede
contribuir a mejorar las finanzas municipales y/o estatales.

Este manual se estructura de la siguiente manera:

Datos Generales
Ubicacin.
Areas de la oficina.
Objetivos.
Informacin que se genera.
Estadstica
Cartografa.
Impositiva (ingresos, impuestos y tasas).
Productos que se obtienen.
Claves catastrales.
Listados.
Planos catastrales.
Cdulas catastrales.
Tablas de valores.
Instructivos de valuacin.
Requisitos para obtener la informacin.
Trmites.
Responsables.
Montos de recuperacin.
Forma de la informacin.
Descripcin de la informacin.
Variables estudiadas.
Relaciones.
Metodologa empleada.
Usos de la informacin.
Formatos.

El manual presenta datos generales que permiten identificar

el rea a la cual se encomienda estas funciones dentro de la
administracin pblica municipal, as como las tareas que
realiza y los servicios catastrales que ofrece.

MANUAL DE CATASTRO MUNICIPAL

INAP - BANOBRAS

Como informacin precisa y clara para la capacitacin

del personal, tanto por la reubicacin del mismo como
cuando se contrata personal nuevo.
En la planeacin administrativa sirve como informacin
de primera fuente en la realizacin del diagnstico
catastral, en la evaluacin del trabajo y en la
formulacin de planes de cambio organizacional.
Para la toma de decisiones en el rea catastral, este
manual coadyuva a la aportacin de elementos para el
cambio de estrategias, contratacin de empresas para
levantamiento
catastral
por
el
mtodo
aerofotogramtrico, cambio en la poltica tributaria,
valuacin de bienes y modificacin de disposiciones
legales.
Para la integracin de informacin con otras oficinas
catastrales, el manual suministra los datos necesarios
para tal fin.

Recursos humanos
El catastro es una actividad altamente tecnificada que
requiere de conocimientos especializados en varias ramas,
tales como la ingeniera, la arquitectura y la de inmuebles.
La oficina de catastro debe planearse de tal forma que
permita contar con personal altamente calificado y con
recursos conceptuales y prcticos que le den solvencia.
Los recursos humanos que se requieren son muchos y de
caractersticas particulares que ejecutan actividades
tcnicas. Vale la pena describir las principales actividades
realizadas por los puestos que componen la oficina.
Director general de catastro.
Planear, organizar, dirigir y controlar la funcin catastral
en el municipio.

PginaNo. 18

Establecer polticas fiscales.

Proponer cambios en las finanzas municipales.
Generar la estadstica necesaria para la toma de
decisiones para la planeacin y la tributacin.
Jefe de departamento
Vigilar la carga de trabajo por seccin.
Elaborar e informar al departamento de Administracin
y Recaudacin la programacin de los trabajos y
reprogramacin en caso necesario.
Vigilar el seguimiento del trabajo.
Coordinar sus actividades con los otros departamentos.
Acordar con su personal.
Elaborar informes de actividades.
Dirigir las funciones del departamento.
Topgrafo
Efectuar en levantamientos topogrficos, la medicin
de ngulos y distancias.
Entregar libreta de campo a calculistas armadores.
Rectificar medidas de campo.
Efectuar inspecciones de campo a los predios y hacer
levantamientos topogrficos.
Reportar avances de trabajo.
Hacer deslindes catastrales.
Calculista armador
Recibir rdenes de trabajo.
Recibir libretas de campo de los topgrafos.
Realizar el clculo de levantamiento.
Efectuar el dibujo del levantamiento.
Solicitar rectificacin de datos del levantamiento
topogrfico.
Reportar avances de trabajo a la seccin topogrfica.
Coordinador de predialistas
Recibir rdenes de trabajo.
Distribuir rdenes de trabajo por brigadas.
Recibir inspecciones de campo.
Analizar casos en discrepancia de inspecciones.
Supervisar inspecciones de campo.
Reportar las actividades por brigadas.
Predialista
Levantar en campo los predios.
Llenar hojas de levantamiento.
Reportar actividades.
Revisador
Dar seguimiento a las actividades necesarias para el
cumplimiento de los trabajos.
Informar las modificaciones que se deben hacer por el
cumplimiento en los tiempos establecidos.
Reportar las actividades realizadas y revisadas.
Clasificador
Inspeccionar el inmueble.
Clasificar el inmueble.
Determinar coeficiente de vejez y estado de
conservacin.
Determinar y escribir en formas impresas el resultado
de inspeccin.
Capturista
Ejecutar los trabajos de captacin de acuerdo con los
estndares de velocidad y programas establecidos.
Consultar los formatos e instructivos para realizar la
perfecta captacin de informacin.
Reportar a su jefe inmediato las fallas de mquinas.
Mantener actualizado el manual de capacitacin y de
servicios.
Formular los documentos fuente que tenga informacin
fornea o ilegible detectados en el momento de
captacin.
Elaborar reporte de actividad.
Codificador
Codificar individualmente cada uno de los trabajos
realizados por el clasificador y el valuador respecto de
cada inmueble.
Aplicar los incrementos y demritos particulares que
deben aplicarse a cada uno de los predios segn
proceda.
Elaborar el llenado del avalo en forma mensual
cuando no se puede hacer por medios mecanizados.

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Validador
Validar datos fiscales y tcnicos contenidos en la hoja
de inspeccin, padrn y expediente.
Desglosar casos de conflicto segn motivo.
Informar casos en conflicto para su resolucin con el
jefe de anlisis y cmputo.
Rubricar hojas de inspeccin y validadas.
Modificar los datos del padrn previa investigacin por
los predialistas y anexando documentos.
Dibujante
Dibujar planos definitivos por poblacin y manzaneros.
Dibujar trabajos especiales requeridos por las
secciones.
Auxiliar de archivo
Proporcionar planos manzaneros o definitivos para el
padrn grfico.
Elaborar las copias heliogrficas requeridas.
Controlar y archivar los planos y hojas de inspeccin.
Reportar faltantes de planos y hojas de inspeccin.
Reportar tiempo de uso de planos y hojas de
inspeccin.
Armador
Recibir de las secciones y departamentos las copias de
las matrices de las hojas de inspeccin realizadas.
Elaborar ndices de control por hoja de inspeccin.
Recursos financieros
La finalidad original del catastro tiene como eje el cobro de
un impuesto denominado predial. Sin embargo, a la fecha el
catastro se ha tecnificado y se ha modernizado a travs de
la aplicacin de mtodos complejos a partir de la fotografa
area y su utilizacin como sistema de informacin
multifinalitario.
El potencial que el catastro tiene como elemento de
informacin para el establecimiento de las polticas fiscales
es de consideracin. As la oficina de catastro puede
proporcionar informacin valiosa para la formulacin de
estrategias impositivas que redunden en la generacin de
mayores ingresos para las finanzas municipales. Sin
embargo, este potencial del catastro solamente puede ser
aprovechado en el caso de que pueda disponerse de un
sistema catastral moderno, actualizado permanentemente y
capaz de ofrecer la informacin necesaria bien organizada y
coherente. Para ello se requiere de ciertos recursos
financieros que apoyen el potencial fiscal del catastro.
Puede existir al menos tres fuentes importantes para
financiar el catastro municipal: las participaciones que se les
otorga a los municipios, que pueden ser estatales y
federales, por otro lado se encuentran los recursos
financieros que el propio municipio puede generar por
impuestos, productos y aprovechamientos, que se canalizan
de acuerdo al plan municipal de desarrollo y al plan de
catastro
municipal,
finalmente
puede
existir
un
financiamiento de la actividad catastral sobre la base de la
contratacin de crditos, toda vez que las modificaciones al
artculo 115 Constitucional reconocen al municipio
capacidad y personalidad jurdicas.
En este ltimo sentido, es importantsimo hacer alusin a las
acciones que el Banco Nacional de Obras y Servicios
Pblicos, S.N.C., BANOBRAS, ha establecido a travs del
Programa de Financiamiento y Asistencia Tcnica para la
Modernizacin de Sistemas Catastrales y Administracin de
los Gravmenes Locales a la Propiedad Raz, programa que
tiene como objetivos generales:
-

Fortalecer institucionalmente al municipio, brindndole

un apoyo directo para que incremente su
autosuficiencia administrativa y acreciente su captacin
directa de recursos en la aplicacin de los gravmenes
a la propiedad raz.

Facilitar el cumplimiento de los principios de equidad

que la legislacin fiscal ordena, a travs de una mejor
distribucin de cargas impositivas que permitan a su

PginaNo. 19

vez captar y redistribuir socialmente las plusvalas que

genera el desarrollo.
-

Incrementar la capacidad de los municipios, e

indirectamente de los propios estados, para contratar
crditos y garantizar su recuperacin, disminuyendo la
frecuencia con que se haga necesario afectar
participaciones.

Ampliar la base de informacin que permita una mayor

regulacin sobre la evolucin de las zonas urbanas,
acrecentando la capacidad para planear acciones,
atender demandas de obras y servicios y controlar el
territorio.

As el catastro puede ser modernizado dentro de una

propuesta integral al nivel de la entidad federativa,
donde el gobierno del Estado puede plantear a
BANOBRAS un proyecto integral del territorio para la
modernizacin del sistema de catastro, tratando con
esto de acceder a cierto financiamiento, previa
discusin y aprobacin del proyecto. Los municipios
pueden alcanzar los beneficios de este proyecto y
modernizar sus catastros, mejorando con ello sus
finanzas y aumentando el potencial que representa el
catastro como sistema de informacin.

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PginaNo. 20

CAPITULO CUARTO
METODOS Y PROCEDIMIENTOS CATASTRALES
El catastro tiene como finalidad bsica censar la propiedad
raz, emplendose para ello ciertas tcnicas, mtodos y
procedimientos especficos para determinar y obtener la
informacin necesaria que posteriormente de traducir en
acciones concretas, ya sea encaminados al apoyo de tareas
impositivas o bien, adems de stas, a la contribucin de
otras actividades de la administracin pblica municipal,
estatal y federal como es la planeacin del desarrollo, la
estadstica, la regularizacin de la tenencia de la tierra, etc.

Conviene hacer una precisin respecto al catastro rstico,

ya que presenta caractersticas particulares en comparacin
con el urbano. As, este tipo de catastro puede estar
orientado en varios sentidos:
a)

Previo a la ejecucin de estos aspectos tcnicos, se deber

definir el alcance y naturaleza de los datos que a travs del
catastro pueden generarse.
Los datos a obtener
dependern del objetivo del catastro que se implante as
como de la capacidad tcnica y financiera que el municipio
demuestre. Una vez que se han definido los datos que
deben localizarse, se decidir sobre cmo detectar los
mismos; esto es, se deber definir qu tcnicas usar, cul
mtodo emplear y qu procedimientos se ejecutarn por la
oficina de catastro para cumplir con sus objetivos.
En este apartado se ofrecen los fundamentos y conceptos
de los datos que en el catastro es posible obtener. Del
mismo modo, se definen los mtodos que pueden
instrumentarse y los procedimientos que puedan
organizarse.

b)

c)

d)

e)
Los datos catastrales
En la prctica catastral, definir qu datos obtener por medio
de esta funcin es de suma importancia, por cuanto que
stos determinarn los mtodos, las tcnicas y los
procedimientos catastrales que la oficina desempear o
contratar. Asimismo, los datos catastrales que sern
obtenidos determinarn con qu personal se debe contar,
los recursos financieros que deben canalizarse a esta
operacin as como el impacto y alcance que el catastro
implicar en las finanzas pblicas municipales.
De manera general, los datos que pueden obtenerse por
medio del catastro urbano son los siguientes:

Datos fsicos de carcter grfico.

Estado, municipio, localidad y junta auxiliar.
Croquis de situacin y de las plantas cubiertas.

Datos fsicos de carcter tcnico.

Linderos; longitudes de fachada y colindancias.
Datos de suelo y uso.
Superficie total construida en planta de terreno.
Condiciones urbansticas: clasificacin del suelo;
zonificacin, superficie y fachada mnimas; fondo
edificable; porcentaje de ocupacin; distancias a
linderos e impedimentos legales que dificulten
edificacin.
Caractersticas de las parcelas: forma, fondo,
topografa y subsuelo.
Servicios urbanos disponibles: agua, alumbrado,
alcantarillado, calzada y aceras.
Categora, segn la clasificacin tipolgica asignada en
la tabla de valores bsicos de la calle, diferenciados
por usos.
Datos de la construccin, que comprende: Nmero,
vivienda o local de negocio que sea susceptible de
utilizacin independiente, carga tributaria, tipo de
construccin, referencia de la estructura, acabados,
dotaciones (agua, energa elctrica, gas, telfono), y
clase de construccin.

Datos jurdicos y econmicos

Nmero de orden y cargo.
Propiedad.
Nombre del propietario.

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Documento de identificacin del propietario.

Claves del municipio, localidad y junta auxiliar.
Va pblica, nmero y zona recaudatoria relativas al
domicilio fiscal del propietario-contribuyente.
Fechas de adquisicin y alquiler.
Valor bsico del suelo y valor de la construccin.
Valor catastral.

f)

Puede existir un catastro parcelario jurdico, en cuyo

caso puede presentarse la relacin jurdica entre el
inmueble y las personas con base en los ttulos de
propiedad, que exige un deslinde contradictorio y
sealamiento de las parcelas entre propietarios
colindantes as como exactitud y fijeza para permitir las
labores geodsicas.
Un catastro parcelario fiscal supondra que se puede
prescindir de consideraciones jurdicas, fijando especial
atencin en los aspectos topogrficos.
Adems de lo anterior, puede tenerse un catastro que
registre el avance del mismo respecto de las
consideraciones topogrficas y las declaraciones
hechas por el propietario.
Pueden existir catastros parcelarios literales, que
simplemente describen los inmuebles y su relacin con
las personas.
Los catastros por masas de cultivo, carecen de
relaciones entre inmuebles y propietarios, pero
describen a detalle las lneas de separacin de
distintos cultivos y aprovechamientos de los ncleos de
poblacin, con fines de deslinde.
Pero tambin suelen existir amillaramientos, que
prescinden de representaciones grficas pero
describen aspectos cualitativos y cuantitativos de la
riqueza del inmueble.

A grandes rasgos, tratando de abarcar slo los aspectos

bsicos, los datos que pueden obtenerse con el catastro
rstico son:

Datos de orden fsico.

Forma de dimensiones, situacin topogrfica de la
parcela dentro del municipio y su posicin respecto a
colindaciones, determinadas por la situacin, forma y
dimensiones de las lneas perimetrales o lmites de la
misma.
Extensin superficial.
Calificacin provisional o designacin sumaria de los
cultivos y aprovechamientos que contengan las
parcelas.
Datos de orden jurdico.
Nombre del dueo o dueos poseedores de la parcela
y el carcter de las modificaciones o limitaciones de
dominio o posesin, en caso de haberlas.
El
derecho
de
los
propietarios
a
gozar
presumiblemente de exenciones tributarias.
Datos de orden econmico.
Clasificacin definitiva de la especie o grupo de
especies vegetales que contengan la parcela;
modalidades de cultivo y aprovechamiento.
Clasificacin o intensidad de produccin de cada
cultivo y aprovechamiento.
Valoracin o aplicacin del tipo valuatorio que
corresponda, segn calificacin y clasificacin.

La obtencin de los datos catastrales es solamente una

parte del catastro.
La otra es su manipulacin,
interpretacin, almacenamiento, relacin y utilizacin. Para
ello el catastro se apoya en dos tipos de datos diferentes:
unos son de tipo localizacional y describen las reas
referidas a la malla cartesiana geogrfica y a continuacin

PginaNo. 21

las unidades urbanas que se contienen en ellas; otras son

de tipo no localizacional que, aunque no tienen valor
localizacional explcito, se consideran como un cmputo
movible y dinmico, susceptible de ser modificado, ampliado
o revisado. La clasificacin de estos datos permite su
almacenamiento y su empleo como un sistema de
informacin.
Este sistema tendra utilidad en dos clases de informacin:
una de tipo estadstico y otra de tipo cartogrfico. Cada una
de ellas podra estar integrada en subsistemas
independientes, instrumentando sus relaciones y sus claves
de integracin.
La informacin estadstica podra
materializarse en datos de parcelas catastrales y de las
zonas urbanas, que determinaran los elementos bsicos
propuestos y consiguientemente la base del sistema de
informacin.
Por su parte, la informacin cartogrfica se asentara sobre
una produccin de mapas y planos diversos debidamente
sistematizada, con el nimo de establecer claves catastrales
precisas mismas que a su vez respondan a la localizacin
de los bienes inmuebles registrados.
Habr que considerar que los datos fsicos suponen una
descripcin cuantitativa y funcional de las diversas partes
componentes de la edificacin y del suelo sobre el que sta
se asienta. Se pueden asimilar a estos datos el nmero y
clase de servicios urbanos.
Los datos jurdicos describen el bien inmueble como una
unidad con carcter propio, con nombre del propietario y el
domicilio fiscal.
Los datos econmicos tienen un carcter marcadamente
fiscal y se refieren al valor del suelo y la construccin.
Los datos catastrales suelen organizarse de acuerdo con la
naturaleza de los mismos. En trminos generales, la
agregacin de stos genera los siguientes elementos de3
informacin con los que opera cada unidad de la oficina de
catastro:
-

Planos catastrales, que constituyen la representacin

de los bienes inmuebles, ubicados de acuerdo a lote,
predio, manzana y zona catastral, que pueden estar
obtenidos y dibujados a escalas diferentes, de acuerdo
con las necesidades que se tengan.
Padrn Grfico, que contienen los datos fsicos
bsicos de los bienes inmuebles: superficies,
materiales, clave catastral, propietario, usos, croquis,
valor
(del
suelo,
construccin,
catastral),
modificaciones, domicilio, etc.
Padrn de Causantes, que contiene los nombres de
los causantes ubicados en la zona de referencia
catastral.

La oficina de catastro trabaja con estos elementos mnimos,

independientemente de los mtodos y procedimientos que
emplee para llegar a su obtencin y mantenimiento.
Los planos catastrales pueden ser empleados tanto para
fines fiscales como, en un sentido ms amplio, para fines de
planeacin urbanstica y de estadstica socio-econmica.
Estos planos se obtienen por restitucin fotogramtrica o por
levantamiento directo, obteniendo las medidas del permetro
de cada lote, calculando superficies y dibujando estos
elementos a una cierta escala.
La elaboracin de los planos comprende tanto trabajos de
campo como de gabinete; asimismo, las reas de naturaleza
urbana y las rsticas requieren de tareas especiales cada
una de ellas.
Por otra parte, el padrn grfico es un documento esencial
para la obtencin de la base de datos, sobre todo si se
instrumenta un sistema computarizado. Deben incluirse la

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pluralidad de datos localizacionales de los elementos que

componen los bienes inmuebles, obtenidos directamente por
observacin y levantamiento topogrfico. Debe tenerse
especial cuidado en el padrn grfico, que puede incluir
croquis de cada predio, haciendo distinciones de las
superficies construidas.
El padrn de contribuyentes deber estar permanentemente
actualizado, pues es la base para el cobro de los impuestos
a la propiedad raz. Es muy importante que este padrn sea
claro para evitar inequidades y desperdicio de recursos.
Mtodos de levantamiento Catastral
Tradicionalmente, los levantamientos catastrales fueron
realizados con el mtodo topogrfico, tambin conocido
como directo. En la actualidad, los levantamientos se
ejecutan por mtodos ms modernos, tcnicamente ms
complejos, auxilindose de los beneficios que reporta la
fotografa area.
Empero, el mtodo directo o topogrfico sigue utilizndose
enormemente, sobre todo en combinacin con el mtodo
llamado aerofotogramtrico.
En tal virtud, existen dos mtodos de levantamiento
catastral: el directo o topogrfico y el indirecto o
aerofotogramtrico.
El conocimiento al menos general de cada mtodo es de
una utilidad insosyalable para la atencin por parte de los
municipios y sus esferas de decisin, tanto de planeacin
como de finanzas, obras y servicios pblicos, de problemas
que requieren de informacin de la propiedad raz. Por esta
razn, habr que considerar algunos aspectos tcnicos
bsicos de cada mtodo, con el fin de que las autoridades
municipales puedan discutir su viabilidad o inviabilidad, as
como ponderar la utilidad de la modernizacin de sus
sistemas de catastro.
En este sentido se recomienda que las decisiones respecto
a la implantacin, cambio o modernizacin del catastro
municipal sean tomadas por un equipo multidisciplinario,
donde concurran profesionistas en ingeniera, arquitectura,
derecho, administracin pblica y economa.
Mtodo Directo.
El catastro puede ser obtenido como se dijo por dos
mtodos que pueden complementarse: uno que se
denomina directo, y que consiste en la aplicacin de
topografa, auxiliada en algunos casos con fotografas
areas para delimitar y ubicar zonas, otro que se conoce
como indirecto o aerofotogramtrico, que se sirve de
tcnicas modernas y est basado en la medida de la tierra
por medio de la fotografa, auxilindose de la topografa.
Aunque ambos mtodos de levantamiento catastral pueden
desarrollarse al menos en algunos mtodos de
levantamiento catastral pueden desarrollarse al menos en
algunos aspectos separadamente, lo ms fructfero es
emplearlos en forma separada, tratando donde sea
necesario los aspectos en los que se combinan ambos.
El mtodo directo como el indirecto se utilizan para efectuar
levantamientos catastrales, mismos que poseen las
caractersticas siguientes:
-

Contener todos y cada uno de los predios, tanto

urbanos, como rsticos, ejidales y nacionales,
contando con todos los detalles de inters catastral sin
perder la continuidad entre los mismos.
Garantizar la validez de la superficie de cada uno de
ellos y su representacin en los planos, para que en
caso de restablecer o comprobar sus lmites as como
su localizacin, est operacin sea rpida y veraz en el
campo.

PginaNo. 22

Que proporcione los datos necesarios para obtener a

partir del plano las medidas angulares, lineales,
coordenadas y superficies con la exactitud que
satisfaga las exigencias de cualquier proyecto.
Obtener los datos numricos o grficos que nos
permitan definir de manera precisa dentro de las
necesidades prcticas, las caractersticas de la
propiedad, pblica o nacional, consideradas desde su
aspecto fsico.

divisin de la misma y est ligada a la realidad de su forma,

se procede a:

El mtodo de levantamiento catastral por topografa, no ha

perdido vigencia a pesar de que se emplee cada vez menos
con carcter general, pues ste sirve tanto para el apoyo
terrestre que requieren los mtodos aerofotogramtricos,
como para el levantamiento de pequeas zonas que pueden
ser complementarias, o bien para obtener la representacin
de aquellos parajes o lugares difcilmente asequibles al
objetivo
fotogrfico;
o
tambin
como
mtodo
complementario
ineludible
en
el
levantamiento
fotogramtrico de los planos de poblacin; y en general,
para el levantamiento de pequeos detalles a grandes
escalas.

Conservacin del catastro. La dinmica que implica

tener una cartografa actualizada, pues sta puede quedar
obsoleta al ao de su creacin, no teniendo ningn
resultado positivo para los fines catastrales, impone la
necesidad de establecer un equipo de conservacin y
actualizacin del catastro, cuya misin es asentar en los
registros y planos todas aquellas modificaciones y
transformaciones que se van produciendo con el tiempo a
consecuencia de compra-ventas, donaciones, herencias,
condominios, divisin de tierras, etc.

El mtodo topogrfico consiste en los puntos bsicos

siguientes:

Trazo del rea que se va a catastrar (urbana o

rstica).

Esto se consigue con el mtodo de poligonal cerrada

(trnsito, azimut y coordenadas) si la zona a catastrar es
relativamente chica. Pero tambin puede intervenir en ello la
triangulacin (mtodo tradicional) que es la medicin
exclusiva de ngulos con trnsito, bases de arranque,
orientacin de stas para fijar las coordenadas (no se hace
caso para este tipo de trabajos de la curvatura de la tierra) y
comprobacin.
Los procesos catastrales tambin se apoyan en una o varias
redes de puntos de poligonal de primer orden que son
derivadas de triangulaciones compensadas sobre stas y
que son puntos bsicos para la medicin de regiones
catastrales, manzanas, predios y construcciones.

Trazado de cuadrcula ortogonal, que se hace

contando con los vrtices topogrficos que nos arrojan las
poligonales. Con el apoyo de la cuadrcula ortogonal se
comienza a levantar los envolventes manzaneros y la
fijacin de los puntos de las mismas. Se ratifican y calculan
sus coordenadas y se comienzan a fijar en un plano general
(milimtrico).
Para tener como resultado un trabajo satisfactorio de estos
levantamientos y garantizar el aprovechamiento de cada
uno de los puntos de coordenadas que integran el
levantamiento catastral, se hace necesario un pequeo
levantamiento de cada uno de ellos, anexndoles todos los
detalles necesarios para que puedan cumplir con los
requisitos y que sean guas para que el ingeniero de campo
y el recopilador catastral predialista, se ubiquen
exactamente sobre el punto levantado.
A estas alturas, el plano manzanero puede ya levantarse de
dos formas:
-

Con cinta
Con trnsito

La primera se considera cuando no presente mayores

problemas por lo que hace a su distribucin, de preferencia
cuando se manejan manzanas con lote tipo; la segunda,
cuando no se encuentre el lote tipo, sean muy grandes y
bastante irregulares.
Una vez que el plano manzanero est completo, por lo que
hace a sus irregularidades, forma, superficie, y estn fijos y
compensados sus puntos de la manzana, su lotificacin o

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Integrar la estructura exterior de la manzana

Integrar la estructura interior de la misma manzana

Los clculos de superficies de terreno y construcciones

pueden ser mtodos grficos, semigrficos y analticos
(geomtricos, matemticos o algebraicos).

Las funciones bsicas que deben observarse en este

sentido son: el trabajo de gabinete por medio del control
absoluto de cualquier cambio que se produzca, haciendo las
aportaciones o modificaciones que sean necesarias; el
trabajo en el campo, ya sea por medio de programas de
recorridos o peinado de las zonas o regiones catastrales o
bien por inspecciones directas.
Con la topografa catastral pueden detectarse zonas no
catastradas (por fotometra, solicitud de avalo bancario,
traslacin de dominio, deslindes catastrales). Pero tambin
puede obtenerse una clasificacin de los tipos de zonas que
se detectan en:
-

Predios substrados a la nacin fiscal (furtivos)

Terrenos baldos que ya cuentan con construccin
Predios de cultivo de grandes dimensiones
Predios lotificados sin servicios que son vendidos poco
a poco
Fraccionamientos furtivos ya urbanizados

Aparte de los trabajos ya sealados, el mtodo directo

permite realizar:
-

Liga topogrfica a los puntos ya dejados en la

triangulacin
Reorganizar nuevamente toda la gama de trabajos
cartogrficos
Clculo de coordenadas
Dibujo de la envolvente
Proporcionar la clave catastral
Ligar el nmero de cuenta con la nueva clave catastral
Dibujos de levantamiento predial (manzaneros)
Clculo de reas (terreno y construccin cuando la
hay)
Dibujo cronaflex

Por otro lado, en el levantamiento topogrfico catastral

existen algunas modalidades en el catastro rstico,
pudindose contemplar dos fases principales: el trabajo de
campo y el de gabinete. En el trabajo de campo se
establecen la red o sistema de puntos de referencia en el
que se ir apoyando sucesivamente las operaciones de
relleno parcelario. La red se materializa en el terreno
mediante seales permanentes y movibles, con el fin de
obtener la red trigonomtrica que sirva de base para la
obtencin de la triangulacin topogrfica y la red
topogrfica, que posteriormente ser observada para el
levantamiento con el mtodo itinerario, que es el ms comn
en estos casos. Por este mtodo se trazan en el campo una
serie de itinerarios que se denominan primarios (son los que
unen entre s puntos trigonomtricos ya determinados en la
red trigonomtrica), mientras otros itinerarios secundarios se
apoyan en dos puntos de un itinerario primario o en uno de
stos y en un vrtice (punto trigonomtrico), formando todo

PginaNo. 23

ello una malla que constituye la red topogrfica o

poligonizacin.
Los puntos que forman esta red reciben la denominacin de
puntos poligonomtricos o topogrficos. El trabajo de
gabinete consiste en el clculo de la triangulacin, las
distancias de cada eje y las coordenadas de los vrtices de
la poligonal.
Mtodo Indirecto
Actualmente, ese mtodo es un proceso generalmente
empleado para cualquier tipo de levantamiento catastral, sin
que por esto se soslayen las tcnicas de la topografa en
levantamientos a detalle, en zonas de reducida extensin o
en lugares que pueden resultar inaccesibles al objetivo
fotogrfico; la topografa sigue siendo imprescindible al
proceso fotogramtrico para apoyarlo en el terreno.
Este mtodo por medio de la fotogrametra logra obtener
una representacin plana del terreno, planimtrica y
altimtrica, basndose en fotografas del terreno que se
trata de levantar, con lo cual puede evitarse una buena parte
del trabajo de campo. Fundamentalmente este mtodo
viene a ser la operacin inversa de la perspectiva; esta
ltima tiene como finalidad hallar la proyeccin cnica de un
objeto del que se conocen su planta y alzado, mientras que
la fotogrametra, contrariamente, deduce la planta y alzado
por medidas y observaciones realizadas en las fotografas.
Las operaciones necesarias para llevar a efecto esta
transformacin del sistema proyectivo, de cnico en
acotado, reciben el nombre de restitucin.
De manera general, la fotogrametra se puede clasificar en
terrestre y area.
La primera est basada en fotografas verticales tomadas
por estaciones ubicadas sobre la superficie terrestre. Los
pares de fotografas, con los que se trabaja, se obtienen
disparndolas desde los extremos de una base, cuya
determinacin se hace por medio de una triangulacin, de
una poligonacin o por medida directa. La segunda se basa
en fotografas nadirrales (segn un plano horizontal)
tomadas desde aviones especialmente equipados para este
fin. La fotogrametra area se emplea para el levantamiento
de planos del terreno (cartografa y catastro).

Bases de la Fotogrametra

La base esencial de la fotogrametra es la fotografa.

La fotografa es el registro luminoso, durable e indeleble de
un objeto sobre una base a soporte. Es un documento que
presenta las siguientes caractersticas, muy convenientes
para su uso en la solucin de varios problemas de
ingeniera.
-

El registro es instantneo, lo que permite por una parte,

el estudio de objetos en movimiento, bien sea temporal
o permanente, y por otra, el estudio de los objetos
desde puntos en movimiento, como aviones y satlites.
Proporciona del objeto una informacin prcticamente
completa y de gran precisin.
Es un documento de fcil manejo, de conservacin
prcticamente ilimitada y disponible en todo momento,
bien sea para su aprovechamiento geomtrico o
cualitativo.

El uso de la fotografa en la ingeniera se divide en dos

partes muy importantes: el aprovechamiento cualitativo o
fotointerpretacin
y
el
aprovechamiento
y
el
aprovechamiento geomtrico o fotogrametra.
La fotointerpretacin es una tcnica que para su realizacin
se requieren dos conocimientos fundamentales: un
conocimiento cientfico y tcnico del proceso fotogrfico

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para poder hacer un anlisis crtico de los resultados

obtenidos y un buen conocimiento de los objetos que se
identifican o prospeccionan en el documento fotogrfico. De
un modo general, su estudio comprende las siguientes
partes:
Calidad de imagen:

Terreno

Luz y atmsfera

Optica fotogrfica

Emulsin y filtro
Fotoidentificacin:

Anlisis general de la imagen

Identificacin de detalles

Estudios de formas

Delimitacin de conjuntos

Clasificacin para inventario

Fotointerpretacin:

Definicin

Bases fotogrficas

Toma de fotografas

Aplicacin de especialistas

Metodologa

Automatizacin

Inventario de recursos
La Fotogrametra es una ciencia que se propone resolver los
elementos geomtricos y sus magnitudes, como:
coordenadas, distancias, ngulos, reas, volmenes y la
posicin en el espacio de los elementos en estudio, por
medio de fotografas tomadas para este fin.
Su estudio comprende las siguientes partes:
Propiedades Geomtricas:

Escala

Imagen perspectiva del objeto

Defectos mtricos (cmara)

Uso directo de las fotografas:

Fotografas aisladas

Examen de pares estereoscpicos

Determinacin de distancias y desniveles

Alteracin del modelo

Uso en el terreno
Estereofotogrametra:

Toma de fotografas areas

Reconstitucin de haces perspectivos

Restitucin

Instrumentos

Ortofotogrametra

Automatizacin

Organizacin de trabajos
Las aplicaciones actuales de la fotografa son muy variadas
y presentan desde luego conveniencias muy importantes
desde el punto de vista de la economa y precisin de los
resultados. Ejemplos:

Topografa: Levantamiento de grandes zonas, de

terrenos, determinacin de curvas de nivel,
localizacin
de
vas
de
comunicacin,
levantamientos urbanos y catastrales, determinacin
de posiciones geodsicas por fotografas tomadas
de satlites artificiales, etc.
Arquitectura y Arqueologa: Reconstitucin de
elementos deteriorados, archivo de formas,
reproduccin parcial o total de edificios.
Objetos en movimiento o transformacin: Estudio de
hlices, de movimiento de corrientes naturales o
provocadas, formas y movimiento de nubes,

PginaNo. 24

resistencia de materiales por las deformaciones

causadas por la accin de cargas determinadas,
estudio de trayectorias de proyectiles.

Se tienen:

En todos los casos, el mtodo general es el mismo y las

diversas operaciones a efectuar son las siguientes:
-

Toma de fotografas con una cmara mtrica, de la que

se han determinado sus elementos internos.
Determinacin de elementos externos de diversos
haces perspectivos, registrados bajo la forma de
imgenes fotogrficas.
Identificacin de rayos homlogos de diversos haces.
Restitucin o investigacin de la interseccin de rayos
homlogos.

Las caractersticas de estas cuatro operaciones, dependen

del problema particular a resolver.
Para el caso de catastro es necesario tomar en cuenta las
caractersticas de la cmara con la cual se obtendrn las
fotografas.
Se llama cmara mtrica de toma de fotografas a una
cmara fotogrfica donde la construccin permite definir con
precisin la posicin de la emulsin con relacin al objetivo
fotogrfico. La cmara mtrica se compone esencialmente
de un cuerpo de cmara de metal ligero (aleacin poco
sensible a los cambios de temperatura) que porta adelante
el objetivo fotogrfico y en la parte de atrs un plano
rigurosamente liso, el fondo de la cmara, donde la
emulsin se apoya al momento de exposicin, este plano
est constituido por un cuadro o por un vidrio de caras
planas y paralelas.
Como todo aparato fotogrfico, la cmara mtrica tiene los
accesorios indispensables: diafragma, obturador y filtro. Las
propiedades de estos accesorios no influyen en las
caractersticas mtricas de la cmara, sin embargo, en la
fotogrametra area, las cmaras equipadas de un obturador
focal, no pueden ser consideradas como cmaras mtricas.

Vertical

Baja Inclinada

Alta Inclinada

Figura 1. Inclinacin de Fotografas Areas.

Fotografa vertical. El eje ptico de la cmara es casi

coincidente con la vertical del lugar. Se aceptan 5 grados
como mximo de separacin entre ambos.

Figura 2. Vision del rea en la fotografa vertical

Fotografa baja inclinada. EL eje ptico esta inclinado

respecto a la vertical del lugar, pero el horizonte no aparece
en la fotografa.

Como la cmara mtrica es la pieza de base de todo

sistema fotogramtrico, puesto que define los haces
perspectivos sobre los que se realizan las medidas, importa
precisar las razones de las dificultades de realizacin y los
lmites que se pueden lograr actualmente.
En fotogrametra y sobre todo en fotogrametra area, que
es el caso ms severo, las cualidades que se buscan para
un objetivo fotogrfico son las siguientes:

Excelente nitidez
Campo angular amplio
Gran claridad
Poca curvatura de campo
Poca distorsin, o por lo menos muy simtrica

La realizacin simultnea de estas condiciones es muy

difcil, pues implica una correccin muy minuciosa de
diversas aberraciones (entre otras dificultades), lo que
ocasiona que un objetivo fotogramtrico est formado por
varios lentes o grupo de lentes en los que los ndices y los
radios de curvatura guardan relaciones muy complejas. Por
las dificultades de realizacin no se pueden aceptar
simplemente las propiedades tericas de un tipo de objetivo,
sino que es necesario controlar minuciosamente cada
objetivo: la nitidez en el conjunto del campo, la curvatura de
campo, la claridad y la distorsin deben ser objeto de
mediciones rigurosas para que la comparacin con las
cualidades tericas permita decidir si el objetivo es
aceptable o no para los trabajos fotogramtricos.
Fotografa Area
Las fotografas areas se clasifican en tres categoras de
acuerdo a la inclinacin de la cmara fotogramtrica.

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Figura 3. Vision del rea en la fotografa baja inclinada

Fotografa alta inclinada o panormica. El horizonte

aparece en la fotografa. Es necesario, para esta fotografa
que el ngulo de inclinacin sea mayor que un ngulo
menos la mitad del ngulo de campo de la cmara utilizada.

Figura 4. Vision del rea en fotografa alta inclinada.

De acuerdo con lo anterior, puede presentarse una escala
de una fotografa area de eje vertical, que es la que con
frecuencia se emplea en levantamientos catastrales y
permite una obtencin de datos ms precisos.
Considerando un terreno plano y horizontal, la fotografa
representa una perspectiva donde el terreno es tambin
horizontal y consecuentemente, paralelo al terreno.

PginaNo. 25

Se puede establecer la siguiente relacin:

Si el terreno es sensible horizontal y la altura de vuelo es

constante, el intervalo de tiempo para cada toma de las
fotografas, es el siguiente:
D= 40 L H
100 f

V= D
f

L: es el largo de la fotografa en el sentido del vuelo.

t= D/v
Donde:
t:
D:
V:

intervalo de toma
distancia entre tomas
velocidad del avin

Figura 5. Escala de una fotografa area de eje vertical.

El caso anterior es ideal porque el terreno en general
presenta diversas elevaciones y H tiene diferentes valores,
de tal modo que una fotografa puede tener tantas escalas
como puntos de diferente altura se consideren. Por tanto se
acepta como escala media la siguiente:

Em= f/Hm
Donde:
Em
ABCD
abcd
Ha, Hb--- Ad
Hm
F

= escala media
= puntos del terreno
= imgenes de los puntos en la foto
= altura de vuelo de los puntos
= altura media del vuelo
= distancia focal de la cmara

Figura 7. Escala de traslape longitudinal.

En el traslape transversal es recomendable para fotografas
de dos lneas de vuelo consecutiva el 20 por ciento. La
figura 8 muestra la parte frontal de dos lnea de vuelo. Si se
considera un traslape de 20 por ciento, se tiene:

D= 80IH
100f
donde:
I=

ancho de la fotografa
(para formato cuadrado I=L)

Figura 6. Escala de una fotografa area con terreno de

diferentes elevaciones.
En la eleccin de la escala para el vuelo fotogramtrico la
regla general es de adoptar para la misma, el valor mas
pequeo posible con las exigencias tcnicas a satisfacer, lo
que permite reducir el precio de costo y obtener el
aprovechamiento mas rpido y econmico.
La eleccin para los trabajos topogrficos debe ser aquella
que permita identificar la mayor parte de detalles en el plano
y obtener la precisin planimtrica y altimetra que requiera
la topografa que se pretende.
Los vuelos fotogramtricos son realizados de modo que
todo punto del terreno figure por lo menos en dos fotografas
consecutivas para que puedan ser sometidas a Vision
estereoscpica. En este sentido puede existir traslape
longitudinal y transversal.
En el traslape longitudinal, se acostumbra un recubrimiento
o traslape de 60% en las fotografas de una misma lnea de
vuelo.

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Figura 8. Escala de traslape transversal.

Una vez que se ha descrito en trminos generales los
fundamentos de la fotogrametra, es conveniente hacer
referencia a las repercusiones que el empleo de la
fotogrametra tiene en el catastro.
Como dijimos, a travs de la fotogrametra se obtiene un
levantamiento de cierta zona. Lo importante de esto es que
se consigue una serie de fotografas de la superficie que se
va a cubrir y que est delimitada en los mapas que al
respecto se tengan. La fotografa obtenida por la cmara
area debe ser precisa. Los negativos se emplean para
obtener copias y reproducciones de la escala y del tamao

PginaNo. 26

apropiado con sobreposicin estereoscpica suficiente para

su uso en instrumentos fotogramtricos y para la
fotointerpretacin. El conjunto de fotografas tomadas en
varios vuelos suele compilarse en fajas. En la parte inferior
de la primera y ltima fotografa da cada faja se anota:
-

Nombre de la Entidad Federativa y municipio.

Nombre y/o clave del rea cubierta
Escala media de los negativos
Fecha de vuelo
Dependencia o compaa ejecutante
Nmero de rollo
Nmero de negativo
Nmero de lnea de vuelo

En los restantes negativos se anota:

-

Escala media de los negativos

Fecha de vuelo
Dependencia ejecutante
Nmero de rollo
Nmero de negativo
Nmero de lneas de vuelo

En cada vuelo debe detallarse un informe que contenga los

siguientes datos:
-

Tipo de avin y matrcula

Tipo de nmero del lente
Tipo de pelcula y fecha de vencimiento
Tipo y nmero de cmara area
Fecha y hora del vuelo
Tipo de terreno fotografiado
Velocidad del avin
Altitud
Temperatura exterior
Deriva media
Apertura del diafragma
Tiempo de exposicin
Nmero de exposiciones
Observaciones

Los negativos sirven para obtener copias fotogrficas de

contacto, reducciones y/o amplificaciones. Cada copia
puede comprender papel de peso doble o sencillo, papel
impermeabilizado, papel laminado, material plstico o
pelcula transparente e indeformable. En cada copia deber
cuidarse la calidad y el proceso de obtencin, de tal forma
que todos los detalles fotogrficos aparezcan claramente
tanto en zonas obscuras como claras.
El conjunto de negativos y copias forma un ndice del o los
vuelos realizados que es la base para la realizacin del
mosaico fotogrfico. El mosaico es un conjunto de
fotografas areas reproducidas a una escala determinada y
que son unidas y montadas sobre un tablero para formar un
mosaico de fotografas, as como de reproducciones en
pelcula negativa y copias fotogrficas de la misma. Este
mosaico puede ser de tipo semicontrolado, controlado o de
precisin, segn sean las necesidades que se requieren.
Las fotografas que se empleen en el mosaico deben ser
copias de proyeccin de los negativos, tomados y aceptados
en el vuelo autorizado, y debern estar montados sobre una
base lisa, plana y estable. Las imgenes, por lo tanto,
debern coincidir y ajustarse a puntos planimtricos de otro
origen y de la misma o ms precisin.

Apoyo Terrestre
En la actualidad, como dijimos, los trabajos de catastro se
realizan en su inmensa mayora por mtodos de
fotogrametra area de vuelos a diferentes escalas, en
funcin de la escala de representacin final.
La orientacin de los pares estereoscpicos precisa
disponer de las coordenadas de cuatro puntos por cada par,
denominados puntos de apoyo, aunque en la prctica se
disponen seis puntos por cada par. Primeramente deben
calcularse una parte de stos (red reducida), llamados
puntos de apoyo de control terrestre, cuyas coordenadas se
obtienen por mtodos topogrficos clsicos (triangulacin o
poligonizacin), y se completan posteriormente en gabinete
mediante sistemas de aerotriangulacin. Esto es lo que se
conoce como apoyo continuo y se emplea en
levantamientos de pequea extensin y tambin en el apoyo
de vuelos a gran escala.
Es muy importante que la labor de apoyo se realice en
intima vinculacin con la red de triangulacin Geodsica
Nacional dentro de los trabajos elaborados por el Instituto de
Estadstica, Geografa e Informtica (INEGI), ya que este
apoyo terrestre se basa en la necesidad de que cualquier
zona representada en planos catastrales cuenten con el
Sistema de Cuadrcula uniforme apoyada en coordenadas
geogrficas, con el fin de poder unir en un momento dado,
todos y cada una de las zonas a un conjunto que nos
permite la representacin total del territorio nacional.
As, el rea que vaya a ser levantada por el mtodo de
fotogrametra area deber estar cubierta por el control
geodsico y fotogrfico antes sealado, y ser indicada en
el campo del proyecto a ejecutar y descrita en el plan que
para ello se elabore.
El control geodsico y topogrfico de las reas a levantar
debe obtener las descripciones de cada vrtice, existentes
en la triangulacin geodsica y de niveles geodsicos y
topogrficos, adems debe hacer una identificacin terrestre
de las vrtices y bancos del proyecto y su monumentacin,
ejecucin de levantamientos suplementarios para establecer
el control horizontal y vertical, esencial para la restitucin
fotogramtrica. Al final de cada levantamiento de control
geodsico y/o topogrfico se obtienen las libretas de campo
donde se registran los datos del levantamiento; los registros
permanentes; las copias de la fotografa area con la
identificacin de los puntos de control geodsico y
topogrfico; las hojas de clculo y ajuste as como la lista de
las coordenadas.
El apoyo terrestre consiste sumariamente en la ejecucin de
cinco actividades:
-

Obtencin de datos descriptivos de vrtices de

triangulaciones
y
nivelaciones
geodsicas
y
topogrficas existentes,
Obtencin de datos descriptivos del control geodsico y
topogrfico establecido para el proyecto;
Identificacin terrestre de los vrtices y bancos de nivel
mencionados antes.
Levantamientos topogrficos para determinar la
posicin horizontal y la elevacin de todos los puntos
de apoyo terrestre, la marca de los mismos, y la
ejecucin de levantamientos suplementarios para
establecer el apoyo horizontal y vertical, esencial para
la restitucin fotogramtrica; y
Clculo y ajuste de todos los levantamientos de apoyo
terrestre.

Cada mosaico montado en tablero deber especificar los

datos siguientes:

El apoyo terrestre, tanto en zonas rsticas como en

urbanas, consiste en levantamientos ligados a vrtices y
bancos de nivel geodsicas y/o topogrficas existentes. Los
levantamientos hacen referencia a puntos horizontales y
verticales, midiendo con precisin cada punto que se

Nombre de la dependencia
Nombre del proyecto
Fecha de vuelo
Escala de fotografa
Escala del mosaico y escala grfica
Flecha indicando el norte.

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PginaNo. 27

requiera y verificando la precisin de cada levantamiento as

como en su conjunto.
Habr que destacar que el apoyo terrestre se sirve tambin
del establecimiento de puntos planimtricos y altimtricos,
para facilitar la orientacin del modelo estreo utilizado en
los instrumentos fotogramtricos, as como de una serie de
marcas permanentes como son cruces grabadas o clavos
de acero.
Restitucin
La Restitucin o bsqueda del conjunto de puntos de
interseccin de los rayos homlogos de dos haces
perspectivos, es la ltima etapa del mtodo fotogramtrico.
En los procedimientos clsicos de medicin directa, la
determinacin de un punto de interseccin se puede hacer
por clculo o por medios grficos. En el caso de haces
perspectivos definidos, existe el inconveniente de obligar a
efectuar la restitucin por puntos aislados.
Se ha llegado a la realizacin del mtodo recurriendo a
medios mecnicos, de modo que cuando un observador
efecta la visin estereoscpica, los mecanismos dan el
punto observado, la posicin buscada; en sta, la analoga
mecnica que realizan los instrumentos de restitucin. Un
instrumento de esta ndole debe por lo tanto contar con las
siguientes partes generales:

b)
-

Condiciones Geomtricas
Todas las lneas rectas que pasan por los puntos
homlogos de dos fotografas consecutivas deben ser
paralelas entre ellas y paralelas a la base del vuelo.
La separacin entre los puntos homlogos debe ser
igual a la distancia que existe entre los centros pticos
de los oculares del estereoscopio misma que debe ser
muy cercana al valor de la distancia interpupilar de los
ojos del observador. En los estereocopios de espejos
es sustituida por la distancia caracterstica del
instrumento.

La tercera condicin se puede cumplir mediante elementos

fsicos
que
permitan
observar
las
fotografas
simultneamente y cada una con el ojo que le corresponda.
Para lograr que cada ojo del observador vea la fotografa
que le corresponde y ambas simultneamente, se utilizan:
anaglifos, filtros polarizados o estereoscopios.
Con la base en la restitucin fotogramtrica (o bien en el
levantamiento directo), la obtencin de medidas de cada
lote, el clculo de superficies y el dibujo de stas se
obtienen los planos catastrales, que son los instrumentos
primarios que se obtienen una vez que se ha concluido el
levantamiento catastral.
Procedimientos catastrales

Mecanismos que permitan reconstituir los dos haces

perspectivos a partir de las dos imgenes fotogrficas
relativas a un mismo objeto y sus elementos internos,
supuestos determinados con la precisin adecuada.
Mecanismos que permitan materializar un sistema de
referencia y a partir de los elementos externos de los
dos haces perspectivos (supuestos determinados al
comienzo), reestablecer a una escala dada la posicin
de los haces reconstituidos en ese sistema de
referencia, ligado a aquellos del espacio.
Un dispositivo de observacin que permita materializar
mecnicamente dos rayos homlogos y su punto de
interseccin y que d la posicin de ellos en el sistema
de referencia del aparato.

Despus de algunos aos, gracias al desarrollo del clculo

electrnico, otra solucin ha llegado a ser posible, la
solucin analtica, que permite sustituir a la analoga
mecnica por una determinacin instantnea de
coordenadas del punto de interseccin por medio de clculo
automtico, cuando el observador realiza la observacin
estereoscpica.
Las condiciones principales para visin estereoscpica son:
-

Cada fotografa del par deber haber sido tomada

desde un punto diferente (imgenes diferentes).
Las fotografas al ser montadas para su examen
estereoscpico debern guardar la misma orientacin y
posicin relativa que cuando fueron tomadas.
Al observar la fotografas, cada ojo deber observar la
fotografa correspondiente.

La primera condicin queda cubierta con la planeacin y

realizacin del vuelo fotogramtrico. La segunda condicin
puede cumplirse siguiendo estas recomendaciones
referentes al montaje de pares estereoscpicos:
a)

Condiciones pticas

El enfoque de los oculares del estereoscopio se

debe hacer cuidadosamente comenzando por alejar
las imgenes al infinito.
La lnea definida por los centros pticos de los
oculares del estereoscopio debe ser paralela a la
recta formada por los puntos principales del
estereograma (lnea de vuelo).

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Integracin del padrn de causantes

La oficina de catastro municipal orientada con bienes
fiscales o multifinalitarios, tiene como procedimiento bsico
la integracin del padrn de contribuyentes, donde se
asigna una clave catastral como clave nica de
identificacin fiscal municipal.
Esta puede ser
complementada al asignarse a cada gravamen un nmero y
a los sujetos con establecimientos comerciales, industriales
o de servicio puede exigirse el registro federal de
contribuyentes. Con esta accin la identificacin de
obligaciones puede ligarse a u medio fsico que es en este
caso la clave de cada predio, pudiendo existir en l
contribuyente o varios, y estar sujetos a un gravamen o a
ms.
La clave catastral puede ser entendida como la codificacin
o numeracin de los predios que componen un territorio.
Esta clave debe comprender la totalidad de los predios y
prever posibles subdivisiones de stos en el futuro. Por lo
regular, la clave catastral se compone de un nmero
determinado de dgitos, donde la combinacin de stos da
por resultado la clave. Los dgitos de que componen la
clave se refieren a la numeracin de municipios,
poblaciones, zona catastral, manzana y predio.
Para la integracin del padrn de contribuyentes se debe
determinar la zonificacin catastral, misma que se podr
obtener con base en el material fotogrfico u ortofotogrfico
y cartogrfico que cubra por completo y en una sola escala
1:20,000. Los mosaicos debern contemplar los lmites del
municipio y los del rgimen de propiedad, mismo que podr
ser identificado con una letra, donde puede existir: ejidal,
comunal, propiedad privada, comn repartimiento, federal,
estatal, municipal y el litigio.
En la integracin del padrn de contribuyentes se determina
las claves catastrales y las cuentas catastrales, llevndose
con estas medidas un control de cada contribuyente y las
modificaciones que a la propiedad se realicen, as como las
altas y traslados de dominio. Esto puede contribuir a que el
control de los causantes se unifiquen con los gobiernos
estatal y federal, especialmente por medio de la clave
catastral.

PginaNo. 28

Este padrn es la base para el cobro y el monto del

impuesto predial, pudindose emplear tambin con fines
estadsticos y de registro de propiedad inmueble.

con los requisitos formales t tcnicos indispensables para la

funcin catastral.
Cartografa

Investigacin predial
Una vez que se ha terminado el levantamiento de la zona
(rural o urbana) a travs del mtodo fotogramtrico el
topogrfico, y obtenidos los planos catastrales, se procede a
seleccionarlos por manzana, formndose as un bloque de
planos que recibe el nombre de carpetas manzaneras, que
debe contar con la informacin siguiente, misma que se
obtiene de la investigacin efectuada directamente en
campo de cada uno de los predios que forman las
manzanas:
-

Ubicacin del predio con referencia a la calle y

nmero oficial
Nombre del propietario o poseedor.
Estado legal del predio con respecto al propietario.
Verificacin de dimensiones y linderos.
Area, tipo, uso, conservacin de las construcciones,
ampliacin o modificacin de las mismas.
Traslado de dominio.
Subdivisin.
Fisin.

En la investigacin deben tomarse en cuenta los siguientes

aspectos:
La identificacin
La identificacin ante el causante que se entrevista es
importantsima y esto debe ser no en forma ostentosa e
impositiva, pues es simplemente una presentacin ante una
persona desconocida para lograr una cooperacin si no
incondicional, cuando menos que no obstaculice el trabajo.
Es muy importante la forma en que se solicitan documentos,
permisos o identificaciones, que nos sirvan para poder
cumplir el cometido de nuestra funcin.
Es indispensable que la credencial de identificacin u oficio
de comisin tenga la fotografa, la firma del empleado, el
cargo que desempea, la firma del director, el sello de la
oficina y la vigencia de la misma.
Trato con el Pblico
El empleado a cualquier nivel, es un servidor pblico que
tiene la obligacin de ser para el causante un gua
orientador, es decir, la persona que cumple con un servicio
para el bien de la comunidad y por eso retribuido con dinero
que paga precisamente la comunidad.
Sin embargo, el causante y en general el pueblo tiene una
imagen muy diferente del empleado pblico y en lugar de
ver en l a un servidor, ve en la mayor parte de los casos un
medio y justificacin para evadir cualquier impuesto. Y esto
lo propicia el mismo empleado, por la forma impositiva en
que muchas veces se comporta ante los causantes que
acuden a una oficina pblica, que en lugar de encontrar
cordialidad, atencin y eficiencia, muchas veces tienen que
esperar a que el servidor termine de hacer otras actividades
para atenderles, en ocasiones de mal modo; olvidando su
obligacin de servicio.
Informe de Comisin
En algunas oficinas puede existir papelera especfica para
informar en cada caso, pero si esto no sucediese, en los
informes as como en las ordenes de trabajo, siempre debe
haber una claridad y orden notorio, para evitar
equivocaciones tanto en dar las rdenes de trabajo, como
en contestarlas. Cuando se va a rendir un informe, ste
debe hacerse lo ms rpido posible para no atrasar la
entrega del trabajo, pero tratando de que el mismo cumpla

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A travs de la cartografa estamos en posibilidad de realizar

mapas o planos catastrales as como de saber las
superficies de cada plano. La cartografa es un
procedimiento por medio del cual se determinan los
parmetros bsicos para realizar otras actividades de
identificacin catastral.
Cada plano de un predio es parte integrante de una
manzana, y sta de una regin, que a su vez forma parte de
una poblacin. Es decir, el plano total de sta. En el caso de
terrenos rsticos, cada plano de una propiedad nos va a
formar el mosaico del plano de toda una regin, y la suma
de todos stos nos formar todo el Municipio y despus el
Estado.
Todos estos planos de unidades de terreno, conforman un
padrn grfico tan necesario para el cobro justo del
impuesto predial y sobre todo, que tenemos un registro de la
tenencia de la tierra, con su consecuente titularidad de
propiedad, o sea, los derechos individuales o colectivos que
se tiene sobra la misma.
La elaboracin de la Cartografa es parte integrante del
catastro municipal, a travs de la cual es posible la
zonificacin catastral urbana y rstica para el cobro del
impuesto y la integracin del padrn de causantes o
contribuyentes. La Cartografa nos permite ver la historia de
un predio: su origen y las modificaciones que va sufriendo
por las subdivisiones (segregaciones) de ste. Nos permite
tambin la forma, superficie, colindancias y adicionalmente
su situacin con respecto al medio que lo rodea:
comunicacin, produccin y accidentes fsicos.
Estos planos cartogrficos, adems de sus fines fiscales,
tienen una utilidad mltiple para muchas dependencias
gubernamentales o particulares. Una buena cartografa con
curvas de nivel, con ayuda aerofotogramtrica servir para:
caminos, presas, ferrocarriles, recursos hidrulicos, etc., ya
que estaremos en condicin de tener:
-

Control y registro de predios

Control y registro de propietarios
Actualizacin y control de cuentas
Tenencia de la tierra
Uso potencial del suelo
Obras de infraestructura
Censos generales

Los levantamientos hechos por manzanas a travs de la

investigacin catastral de campo, se dibujan en papel
milimtrico con todos su datos de superficie, colindancias,
nmeros oficiales y clave catastral. Aqu mismo se registran
segregaciones, fusiones, etc.
Una vez terminado el trabajo del milimtrico se pasa en
hojas de papel de una medida de 60 x 40 cm. Y a una
escala de 1:500, donde dicha manzana se relaciona con las
coordenadas correspondientes. Los milimtricos se
regresan despus al archivo grfico para su conservacin y
con las hojas dibujadas se forman las carpetas por regiones
y manzanas.
Antes de entregar las carpetas, se sacan copias para
formar otras carpetas para trabajo diario en la mesa de liga
de cuentas para uso de aclaraciones de esta misma, de
investigaciones, etc. Precisamente en esta mesa es donde
se dan las claves catastrales nuevas, cuando se trata de
una divisin o lotificacin; o bien una cancelacin cuando se
trata de una fusin.

PginaNo. 29

Valuacin
La valuacin tcnica se inicia a principios de este siglo y se
ha ido desarrollando hasta nuestros das; hoy las nuevas
tcnicas, los criterios y los medios de informacin que
poseemos, han facilitado el perfeccionamiento de esta
actividad, hasta hacer del valuador un profesional.
El valuador tcnico que lleva un bagaje de conocimientos y
la prctica en la valuacin, dar un servicio completo, ms
amplio y seguro que el valuador emprico.
Las circunstancias peculiares de nuestro mundo
contemporneo reclaman cada da con ms urgencia los
servicios del profesional o especialistas de la valuacin.
Tanto el industrial, el constructor, el inversionista privado
como los programas de desarrollo que trazan los municipios,
se basan en la valuacin esto hace ver la importancia y el
auge que ha adquirido el ejercicio de esta actividad.
Actualmente se vive en un medio en el cual la economa y
consecuentemente los valores, se encuentran confundidos y
existe la necesidad cada vez mayor de tasar propiedades
con el objeto de determinar una medicin del valor.
Se ha comprobado la discrepancia en la apreciacin del
valor de un bien raz, segn la opinin del propietario;
agentes de bienes races; comprador, valuador y la
dependencia oficial o notario que necesita un valor base al
cual aplicarle el cobro de los impuestos que le
corresponden.
Esta grave incongruencia de valor es resultante de la nula o
escasa delimitacin de parmetros que supuestamente
sirvieron de base para su anlisis, y de estudios
complementarios en las diferentes disciplinas como
arquitectura o ingeniera.
Bien raz
Los bienes races se caracterizan por contener una situacin
fija. Estos pueden ser: Bien mueble y Bien Inmueble.

Comercial
Civil

El carcter de estos inmuebles, por su destino, est basado

legalmente en una simple ficcin y por disposicin de ley
presentan una constitucin distinta a los inmuebles por
naturaleza, pues simplemente esta clasificacin esta hecha
en funcin de la utilidad para su explotacin y slo en tal
virtud se han refutado como tales. Este es el concepto
jurdico de este tipo de bienes inmuebles.
Hay que hacer hincapi en que este trabajo est dirigido
nicamente para los estudios que se realicen sobre los
bienes inmuebles por su naturaleza o bienes races, pues
aqu no tratamos a inmuebles por el objeto sobre el cual se
aplica.
El objeto de este estudio est enfocado nicamente al bien
raz o bien inmueble, clasificado en la doctrina legal como
inmueble por naturaleza.
Diferentes Clases de Valores
Sin profundizar en toda la serie de conceptos de valor que
se tienen es conveniente precisar cul ser el criterio y
metodologa que deber emplearse en el procedimiento de
valuacin, haciendo la distincin de lo que es valor de
mercado. Este puede entenderse como el precio mayor en
trminos de dinero que un inmueble puede tener, una vez
propuesto en venta, abiertamente y durante un tiempo
razonable para encontrar comprador, el cual deber tener
conocimiento de todos los usos y propsitos para los que es
til y para lo que tiene capacidad y utilidad.
Para los economistas contemporneos representa el
precio que un vendedor est dispuesto a aceptar y un
comprador a pagar, bien informados ambos y dentro de
circunstancias normales objetivas y subjetivas. En estos
conceptos de valor de mercado, saltan a la vista tres
elementos esenciales:
-

El ms alto precio que se puede obtener y pagar

Comprador y vendedor, debidamente informados, con
veracidad y en condiciones normales.
Situacin estable y desarrollo natural

Los valores de un bien raz pueden ser:

Segn la teora moderna, los bienes son inmuebles no solo
por su naturaleza, sino tambin por su destino y por el
objeto al cual se aplica.
Podemos citar categoras de estos bienes:
-

Inmuebles por su naturaleza

Inmuebles por su destino

Los inmuebles por su naturaleza son los que propiamente

llamamos bienes races para los efectos de nuestro estudio
y son los que su fijeza imposibilita su traslado de un lugar a
otro. Esta subdivisin se aplica exclusivamente a los bienes
tangibles.
Podemos citar como ejemplo a la tierra, los edificios, las
construcciones, toda clase de obras, tanto en el suelo como
en el subsuelo. Dentro de ellos debe considerarse las partes
esenciales que integran un inmueble como un todo quedan
adheridos a l en forma permanente. As no pueden
separase sin desintegracin del mismo y necesarios para la
explotacin ala que destino el inmueble, no pueden ser
separados de l. La ley los ha sealado (contrariando la
naturaleza de las cosas) como bienes inmuebles.
Pueden dividirse en cuatro, de acuerdo a la explotacin del
mismo:
-

Agrcola
Industrial

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Valor de plaza
Es aquel establecido en un mercado abierto por un
nmero de transacciones reales efectuadas entre
vendedores y compradores, sobre inmuebles de semejantes
caractersticas. Especficamente cada una de estas
operaciones implica el importe expresado en dinero que un
comprador ha pagado por una propiedad en determinado
momento, siempre y cuando se hayan efectuado en una
forma justa. Cuando se realizan numerosas ventas en el
mercado, el resultado es establecer como base de las
transacciones, valores de plaza correctamente definidos.
Valor de garanta.
Es el valor que tiene un inmueble estimado para cubrir
riesgos futuros previsibles. Este valor se expresa como
resultado de un reajuste de valor comercial, el cual fue
determinado con base en el valor de plaza.

Valor de reposicin.
Este es el importe que ser necesario invertir para
reemplazar un edificio, con las mismas condiciones y
caractersticas que posea.
Valor catastral.
Es aqul que establece tomando como base los valores
dados por la Oficina de Catastro de la localidad y sirven
generalmente para fijar los impuestos prediales.

PginaNo. 30

 Valor fsico
Es aquel que tiene una propiedad tomando en cuenta slo
su costo de reposicin menos su depreciacin fsica.

obtienen valores unitarios de cada bien inmueble tanto de

suelo como de construccin.
La prctica valuatoria

Valor directo.
Se obtiene de la suma algebraica del valor fsico del
inmueble ms su incremento o depreciacin debido a los
factores funcional y econmico.
Valor de rentabilidad.
Se obtiene por la capitalizacin adecuada de las rentas
anuales percibidas de una propiedad y afectadas por las
deducciones propias que le corresponden.
Valor comercial.
En el avalo comercial de un bien raz, es la cantidad
expresada en moneda, justa y probable que se podr
obtener por una propiedad en un mercado abierto y una
fecha determinada.
Valor referido.
Se puede determinar a una fecha especfica, basndose
en el valor directo o fsico actual y a la fecha necesaria, ya
sea con carcter informativo o bien para determinar el
monto del cobro de algn impuesto, generalmente se
necesita en traslacin de dominio y en sucesin
testamentaria.
Factores de afectacin.
Los factores que pueden afectar el valor de un bien raz son:

Para fines catastrales en la valuacin se entiende por:

Instructivo. Las reglas o normas que ensean como llegar
a un objetivo.
Predio. El terreno con o sin construcciones, cuyos linderos
forman un permetro (y que es susceptible de lotificacin).
Lote. La fraccin de un predio que queda dentro de las
dimensiones de lote tipo (o sea que ya no es susceptible de
divisin).
Construccin. La obra de cualquier tipo, destino o uso,
inclusive los equipos e instalaciones adheridos
permanentemente al terreno y que forman parte integrante
de las mismas.
Los elementos que intervienen en la prctica de un avalo
catastral son:
Para predios urbanos:

Sociales
Aumento de poblacin
Cambio en el criterio arquitectnico del diseo
Variacin imprevista de la calidad de construccin en
la zona

Estos y otros ms establecen la oferta y la demanda para

la propiedad an cuando cada uno de ellos ste en
constante estado de transicin.

Econmicos
" Cantidad, calidad y locacin de recursos industriales
" Modificacin industrial, agrcola y comercial de tipo
nacional
" Problemas de ocupacin
" Modificaciones de las leyes obreras y sindicales
" Escasez o abundancia de dinero
" Modificacin de los tipos de inters
" Aumento o disminucin de la produccin
" Modificacin de los impuestos
Estos factores influyen en la demanda de bienes races.

Polticos
-

Cambios a los reglamentos de construccin

Reglamento del Seguro Social
Medidas de orden sanitario y de aplicacin
Reglamentacin para formato de habitantes
Leyes y reglamentos que modifican el control de las
rentas

La valuacin efectuada por el catastro municipal est

basada en ciertos aspectos metodolgicos contenidos en
instructivos que para tal fin son elaborados por la propia
oficina, siguiendo factores y elementos tcnicos y de
conformidad con la normatividad que el gobierno del Estado
define para el caso.
A travs de la valuacin se aplican las tablas de valores que
rigen para una entidad federativa y cuyo contenido y
modificacin comnmente es atribuido al gobierno del
Estado. Con base en la aplicacin de las atablas se

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Localizacin. Es importante determinar la localizacin

del predio en relacin con el resto de la ciudad, de tal
manera que nos permita definir su probable
integracin, durante el desarrollo urbano de la
poblacin.
Forma. La forma del predio, regular o irregular, ser un
elemento para determinar su mejor aprovechamiento.
Topografa. Si el terreno es plano o accidentado, o
tiene algunas profundidades naturales o provocadas
por extracciones de material, nos permitir establecer
los incrementos o demritos correspondientes a estas
condiciones.
Uso actual y potencial. El conocer el uso actual que da
al predio y el aprovechamiento ptimo que podra tener
en el futuro desarrollo urbano de la ciudad nos permite
determinar un valor ms aproximado a la realidad.
Infraestructura, Equipamiento y Servicios Urbanos. Son
elementos que aumentan el valor de los predios, por lo
que la determinacin de las caractersticas especficas
de cada uno de ellos nos permitir evaluar la influencia
que ejercen sobre el valor del terreno.
Rgimen de Tenencia de la Tierra. La propiedad
privada es susceptible de traslado de dominio, no as la
propiedad social (ejidos) que es inalienable e
imprescriptible, por lo que el conocer el rgimen de
tenencias nos proporciona a otro elemento ms que
nos ayuda a determinar el valor del predio motivo del
avalo.

DEMERITOS AL VALOR DE LOS PREDIOS

URBANOS

Se definen como la falta de valor y se clasifican en

porcentajes. Los predios urbanos podrn demeritarse en
funcin a su:
Localizacin. Atendiendo a la distancia del predio a la zona
de la influencia del valor.
Topografa. Dependiendo del porcentaje de pendiente o por
elevaciones muy prominentes dentro del predio o en sus
accesos y otras caractersticas como pueden ser el cause
de arroyos, paso de drenajes de aguas negras, residuales o
pluviales, lneas de conduccin de energa elctrica,
gasoductos, acueductos, etc. Podremos demeritar un
porcentaje del valor del predio o restar el valor
correspondiente a ciertas reas, irregularidad en porcentaje
segn la pendiente del terreno inutilizadas por las causas
mencionadas.

INCREMENTO AL VALOR DE LOS PREDIOS

URBANOS

PginaNo. 31

Se definen con el aumento del valor y se califican en

porcentajes. Los predios podrn incrementarse por varias
causas como pueden ser:
Localizacin. Por estar en el cruce de caminos o cerca de
obras de infraestructura urbana.
Obras y servicios pblicos que faciliten la utilizacin del
terreno. Construcciones oficiales o particulares en la
vecindad de los predios y otras causas ms.
Como puede apreciarse, la valuacin de los predios
urbanos requiere del anlisis particular de cada caso y es
por esta razn que solamente se han dado los lineamientos
generales para su valuacin; corresponde al valuador
determinar la importancia e influencia de todos los
elementos que intervienen en la determinacin del valor del
predio para acercarse al verdadero valor, estudio previo
para obtener los valores unitarios por calle.

Lotes irregulares.
Son aquellos que no quedan
comprendidos dentro de los lotes regulares. Las fracciones
sobrantes, despus de inscribir lotes regulares dentro de los
linderos de un lote irregular, tambin se consideran
superficies irregulares.

VALOR RESIDUAL

En algunos casos resulta til la determinacin del valor

residual de predios urbanos de localizacin similar al predio
que se vala y para los cuales se conoce su valor actual.
En trminos generales este procedimiento consiste en la
obtencin del valor en brea o valor residual del terreno,
restando el valor conocido para un predio que cuenta con
obras y otras inversiones, el costo que representara la
realizacin de dichas obras y otras inversiones, el costo que
representara a la realizacin de dichas obras o inversiones
y utilidad.
Para el caso de fraccionamientos el valor residual se
acostumbra obtener con la siguiente frmula:

PROPORCION DIMENSIONAL Y USO:

Considerado que, dentro de ciertos lmites de profundidad,
las dimensiones de un lote regular no afectan por separado
el valor del mismo y que es la porcin del lote la que permite
su mejor aprovechamiento; se establecen en las tablas del
instructivo los coeficientes para la valuacin, teniendo en
cuenta los siguientes elementos:
-

10 X 30 o 3 veces el frente no menor de 7 mts.

Relacin mxima entre la profundidad y el frente del
lote.
Profundidades mximas para diferentes caractersticas
del uso del suelo.

Tanto la relacin como las profundidades mximas

mencionadas, tienen 3 veces menos el frente, por objeto de
determinar hasta donde deben conservarse sin demrito los
valores unitarios establecidos para la calle o calles del frente
o frentes, respectivamente, del lote que se valan.

X = valor residual
A = porcentaje de superficie vendible
V = valor de venta
C = coeficiente mayor que la unidad, que representa gastos
de venta, utilidad y otros.
U = costos de urbanizacin.

VALORES UNITARIOS
Considerando que el valor unitario del terreno a una
profundidad mayor de 8 veces la medida del frente, ya no
recibe la influencia del valor de calle y que su valor es
equivalente al valor residual que fuera objeto de un
fraccionamiento; teniendo en cuenta adems, que en el
promedio el valor residual del terreno es aproximadamente
el 20 por ciento del valor de venta o valor de calle en este
caso. Por otro lado, dando por cierto que, para un lote cuya
profundidad es tres veces la medida del frente, el valor del
50 por ciento de la superficie localizada al frente equivale al
60 por ciento del valor total del terreno, podemos establecer
la variacin del valor unitario del terreno, para diferentes
profundidades. Con base en la variacin del valor unitario
del terreno podemos calcular el valor unitario promedio
hasta diferentes, profundidades del mismo, teniendo como
base la relacin de la profundidad y el frente.

Para lotes urbanos:

X = A (V U)
C
Donde

LOCALIZACION. Dentro de una manzana los lotes

pueden ser:
Lotes intermedios
Lotes en esquina
Lotes en cabecera
Lotes manzaneros
Lotes interiores

FORMA. Por su forma los lotes se dividen en:

Lotes regulares y lotes irregulares.

Lotes regulares. Sern considerados lotes regulares a los

siguientes:
-

Cuadrilteros con un solo frente, cuyos ngulos no

difieren en ms de 15 grados del ngulo recto.
Tringulos con dos o tres frentes.
Cuadrilteros en esquina y pentgonos con dos
frentes y siempre que sus linderos interiores no
formen ngulos mayores de 15 grados con las
perpendiculares trazadas desde los alineamientos
correspondientes.
Polgonos con un solo frente que sean divisibles en
cuadrilteros regulares.
Fracciones de lote con frente o frentes a la calle, que
renan las condiciones de los lotes regulares
mencionados en los incisos anteriores.

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Topografa. Por lo general, a medida que aumenta la

inclinacin de la superficie media de un terreno, se
hace ms costoso el aprovechamiento del mismo, por
esta razn se ha calculado una tabla de demritos para
terrenos inclinados.
Caractersticas especiales. Este elemento puede
significar incrementos o demritos al valor de un
terreno y tendr que ser ponderado por el valuador
para determinar un porcentaje que deber aplicar al
valor unitario para efectos de su valuacin. Por
ejemplo: la circunstancia de un terreno hundido en
relacin al nivel de la calle, que en algn caso pudiera
ser causa de demrito al valor mismo, puede ser
benfico, si este terreno est localizado en zonas
donde sea conveniente la construccin de stanos.

Otro ejemplo puede ser la necesidad de demoler una

construccin ruinosa para poder aprovechar el terreno que
el vecino, por lo que deber tenerse en cuenta esta causa
de demrito al determinar el valor del mismo.
Como caractersticas especiales pueden presentarse otras
ms, como pueden ser: el rgimen de tenencia de la tierra,
las caractersticas de subsuelo, etc.

VALUACION DE LOTES REGULARES

El valor del terreno de un lote regular se determinar
multiplicando su superficie, en metros cuadrados, por el
valor unitario fijado a la calle de su ubicacin y por los
factores de demrito o incremento que se establecen en las
tablas que el instructivo debe establecer.
La profundidad de los ancones mayores de un metro,
localizados en los linderos de los lotes; que no sean el frente

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ni el contrafrente, se sumar a la profundidad del lote para

.los efectos del demrito mencionado.
La profundidad de un lote ser la distancia medida entre el
frente del lote y el punto ms alejado de su contrafrente.

VALUACION DE LOTES IRREGULARES

El valor del terreno de un lote irregular, ser la suma de dos
valores, el primero se determinar sumando los valores de
los lotes regulares que puedan ser inscritos, y el segundo
ser el resultado de multiplicar la superficie restante por el
80 por ciento del valor fijado a la calle de su ubicacin. Para
este efecto se ensayarn las soluciones posibles, eligiendo
aquella que demerite menos el valor del lote hasta llegar a
100 m2. El resto se le afectar por un 50 por ciento del valor
de calle. El valor unitario de las superficies irregulares
localizadas a una profundidad mayor de 8 veces la
dimensin del frente, ser igual al 20 por ciento del valor
fijado, a la calle de su ubicacin.
Las inflexiones de linderos, hasta de 15 grados por nica
vez, no sern causa de irregularidad, pero si lo ser de
sucesin acumulada de inflexiones que configure una
irregularidad incuestionable.
Valuacin de Construcciones
Esta valuacin consta de las siguientes fases:
-

Realizar una investigacin exhaustiva de todos los

materiales que puedan intervenir en una construccin
de un predio de la entidad que se trate.
Una vez efectuada esta investigacin, es conveniente
realizar una clasificacin de las construcciones, con el
objeto de determinar los valores catastrales en forma
justa y equitativa. Esta clasificacin puede ser
atendiendo a los siguientes factores:
Epoca de construccin
Uso de construccin
Calidad de los acabados
Estado de Conservacin
Edad de las construcciones

Auto Construccin. Aquellas en las cuales se

emplean estructuras y materiales de muy bajo costo,
acabados muy sencillos y escasos; y, ejecucin con
poco o ningn control.

Lotes interiores
El valor del terreno de un lote interior se determinar
multiplicando su superficie, en metros, por el 50 por ciento
del valor fijado a la calle por donde tenga acceso y si no lo
tuviera, por el 20 por ciento del valor fijado a la calle ms
cercana.

Lotes con plantas superpuestas

El valor de la superficie del terreno de un lote, que contenga
construcciones o patios de servicio superpuestos, propiedad
de distintos dueos se dividir en tantas partes ms una
como plantas superpuestas haya, debiendo aplicar dos
partes del valor al lote que ocupa la planta baja y una parte,
por cada una de las otras plantas, al lote al que stas
correspondan.

Lotes en terrenos inclinados

Los lotes ubicados en terrenos inclinados, ya sea en lomas,
cerros, colinas o barrancas, sufrirn un demrito en el valor
unitario fijado a la calle de su ubicacin, tomando en cuenta
el grado de inclinacin promedio del plano del terreno, con
relacin al nivel de la calle ms prxima.

Lotes ubicados en esquina

El valor del terreno de un lote localizado en esquina se
determina restando a la superficie total del lote la superficie
de esquina que tendr por lados 20X20mts. Y a est se le
agregar el incremento, por esquina; la superficie que
restar por cada lado de las diferentes calles se calcular
normalmente, o sea como regular ms irregular; si tuviera
una fraccin irregular en el fondo que coincidieran con las
dos fracciones regulares de cada calle, se le afectar con el
valor de calle ms alto y despus se le sumar el valor de
cada fraccin.
Fiscalizacin y recaudacin

SEGN LA EPOCA DE CONSTRUCCION TENEMOS:

Antiguo. Son las que han sido construidas empleando
materiales y mtodos de construccin de hace ms de
60 aos.
Moderno. Son las que han sido construidas con
materiales y mtodos de construccin de hace menos
de 60 aos.

SEGN SU USO PUEDE SER:

Residenciales, (casa de habitacin) si se destina a
habitacin de una o dos familias.
Comerciales, si se destina a departamentos, oficinas,
comercios o alguna combinacin de estos usos.
Industriales, si se destina a la fabricacin o al
almacenamiento de cualquier clase de producto.
Provisional, es una construccin la cual se utiliza un
determinado tiempo (corto) y luego desaparece.

SEGN LA CALIDAD DE LOS ACABADOS SE

PODRIAN SUB-DIVIDIR EN LAS SIGUIENTES
CATEGORIAS:
-

Lujo. Aquellas en las cuales se emplean estructuras

de costo elevado, materiales y acabados muy buenos
y ejecucin con muy buen control, por lo general
tienen instalaciones especiales como: alberca,
frontn, luz indirecta, etc.
Mediano. Son aquellas en las cuales se emplean
estructuras de costo mediano, materiales y acabados
buenos, con algunos elementos de lujo y ejecucin
con buen control.
Econmico. Son aquellas en las cuales emplean
estructuras de bajo costo, materiales de buena o
regular calidad, acabados sencillos y ejecucin con
un regular control.

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Otro procedimiento importante de catastro es el relacionado

con la fiscalizacin y la recaudacin de los impuestos.
La fiscalizacin se sirve de la valuacin efectuada de cada
bien inmueble con el objeto de identificar la gravable, con
base en la cual se establecer el impuesto a la propiedad
raz. Cada impuesto estar determinado por el valor
catastral que se asigne a cada bien inmueble. El monto a
cubrir en cada caso en atencin al impuesto considerado se
contiene en las boletas prediales, que contienen por lo
general el nombre del propietario, la clave catastral, la
cuenta predial y el impuesto a pagar.
Por otro lado, la recaudacin es un procedimiento
administrativo consistente en el cobro efectivo del impuesto,
marcado en las boletas prediales. Este procedimiento
tambin contempla la cuantificacin del total de impuestos
recaudados, no slo de los provenientes del impuesto
predial sino adems de aquellos otros obtenidos por la
modificacin en los bienes inmuebles, como es el caso del
impuesto por traslacin de dominio.
La fiscalizacin y la recaudacin son dos procedimientos
que emplean los resultados de los anteriores y estn
determinados por la poltica tributaria que a la sazn se halla
establecido previamente. Ambos mtodos dependern
tambin en gran medida del valor catastral que se considere
as como de la tasa que rija para la entidad por esto, en
muchas ocasiones puede generarse mayores ingresos
sobre la base de considerar dos polticas importantes en
estos procedimientos: una se refiere a la actualizacin
permanente de los valores catastrales, respetando la tasa
impositiva. La definicin de una u otra poltica depender de
la actualidad de los valores registrados en la valuacin
catastral o bien, de la naturaleza de la tasa tributaria. En
algunas ocasiones, sobre todo cuando la valuacin tiene

PginaNo. 33

varios aos de atraso, conviene actualizar estos valores y

respetar la tasa. En otras, cuando se pretende obtener
mayores recursos lquidos, suele modificarse la tasa y dejar
intactos los valores correspondientes. En cualquier caso es
recomendable la actualizacin de los valores, ya que el
proceso inflacionario va ocasionando el detrimento de stos.

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