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Algunos antecedentes para un anlisis del mercado de suelos urbano.


Pablo Trivelli O.
Octubre 2006
Apuntes

El desarrollo terico en torno a la problemtica del valor y la renta del suelo tiene su
origen en los economistas clsicos J. Von Thnen (Hall, P., 1996) y D. Ricardo (Sraffa,
P. (ed) 1959). Estos hacen referencias exclusivamente a la cuestin agrcola,
interesndose principalmente en los problemas de organizacin espacial de la produccin
y de la distribucin de esta parte de la renta nacional. El desarrollo terico acerca del
valor y la renta del suelo urbano no ha tenido el mismo grado de avances debido a la
mayor complejidad del problema en reas metropolitanas.

1 J. von Thnen y su aporte a la discusin de la renta agrcola.

Para von Thnen el problema central es la vinculacin de tres cuestiones bsicas: los
costos de transporte, los niveles de renta y la organizacin espacial de la produccin bajo
condiciones competitivas. Del anlisis de von Thnen se desprenden algunas
conclusiones tericas de gran importancia:

1 El origen de la renta es el ahorro en los costos de transporte. El nivel de renta tiene una
relacin directa con los costos de transporte que economizan los agricultores debido a su
cercana al mercado, es decir, con la distancia al centro de intercambio.

2 La renta del suelo agrcola surge de un proceso competitivo entre los usuarios del
suelo (agricultores) por las diferentes localizaciones.

3 La renta es en definitiva captada ntegramente por los propietarios del suelo como
consecuencia del proceso competitivo que se genera entre los agricultores por las
localizaciones ms cercanas al mercado.

4 La renta no afecta el precio de intercambio de los productos agropecuarios (sino que
los presupone), debido a que se trata simplemente de una economa en los costos de
transporte que se registra en los terrenos ms cercanos al mercado.

5 El proceso competitivo genera una asignacin ptima de los cultivos en el espacio
agrcola, minimizando el total de recursos a ser destinados a la funcin transporte.

2 La Renta Agrcola Diferencial de D. Ricardo.

El anlisis de D. Ricardo no le otorga mayor importancia al problema locacional ya que
centra su atencin en la conceptualizacin acerca del origen de la renta y sus efectos
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distributivos. Su anlisis se desarrolla bajo un supuesto de aumentos de poblacin que
acarrearan una demanda creciente de suelos para la produccin de alimentos, lo que a su
vez hara que la explotacin agrcola se extendiera desde los suelos de mayor fertilidad
hacia los de menor fertilidad. La dinmica competitiva determina, bajo estas
circunstancias y con igual intensidad de uso de otros factores (uso de una misma
tecnologa), que los costos de produccin de los suelos marginales (menos frtiles) son
los que determinan el precio de equilibrio en el mercado de bienes. De esta manera,
siendo los costos de produccin inferiores en los suelos intramarginales (de mayor
fertilidad), se genera un excedente que es en definitiva captado por los propietarios y
conceptualizado como renta (Renta Diferencial Tipo I).

D. Ricardo, tambin estudia la renta adicional que podran generar los suelos ms frtiles
como consecuencia de una mayor intensidad en su uso (Renta Diferencial tipo II) cuando
el uso de estas tecnologas se generaliza.

Se puede concluir que la renta surge de las diferencias de fertilidad, que los precios de los
productos determinan el nivel de renta (y no a la inversa), que la competencia por el uso
de los suelos ms frtiles hace que toda la renta vaya a parar a manos de los propietarios
de la tierra, pero la principal conclusin que se desprende del anlisis de D. Ricardo es
que, debido a que la fertilidad del suelo es un don de la naturaleza, el grupo social de los
propietarios agrcolas acapara una fraccin de la renta nacional sin que haya mediado
esfuerzo productivo alguno.

Tambin conviene destacar las consideraciones sobre la situacin de monopolio que
presenta la propiedad de la tierra en los planteamientos de A. Smith, J. S. Mill y K. Marx,
y las ventajas locacionales, dadas por externalidades, en el anlisis de A. Marshall
(Todaro, R. 1978). Resulta interesante constatar que este ltimo autor tambin comparte
la nocin del carcter residual de la renta agrcola y su aplicacin conceptual en el caso
urbano (Marshall ,A., 1916; Worcestar, D.A., 1946).

En desarrollos posteriores de la teora neoclsica, el anlisis de la renta tiene relevancia
fundamentalmente en cuanto a la temtica de la asignacin de recursos. El problema
planteado por los clsicos desaparece bajo la teora neoclsica en funcin del anlisis
marginalista del aporte de los factores al proceso productivo. En adelante se omite
sistemticamente el carcter residual de la renta, confundiendo la necesidad de contar con
un precio de escasez de los recursos para su correcta asignacin a la produccin, con los
problemas distributivos que plantean los autores clsicos a partir de la conceptualizacin
de la renta como un elemento residual que no incide en el precio de los productos que la
utilizan.

3 Relacin entre renta y valor de suelo urbano.

El suelo urbano no es un bien de consumo que se usa y desgasta en un breve perodo de
tiempo, sino que un activo carcter indestructible. Por lo tanto, puede esperarse un flujo
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permanente de ingresos proveniente de su uso o arrendamiento. Su el valor queda
definido por el flujo actualizado de renta neta esperada.

El flujo de renta futura vara en funcin de las expectativas, las que estn vinculadas a la
situacin econmica general, la perspectiva de desarrollo urbano y tambin del grado de
conocimiento que se tenga del mercado y de submercados especficos. Por otra parte, la
tasa de actualizacin se define por el costo alternativo de los recursos y no es igual para
todos los inversionistas.

Este enfoque permite incorporar explcitamente las expectativas y, por lo tanto, hacer un
anlisis de las particularidades del fenmeno especulativo. Tambin permite estudiar los
efectos de la poltica pblica, especialmente en lo que se refiere a los elementos
tributarios. (Impuestos a la propiedad, a la renta, a las ganancias de capital, etc.).

4 Aplicacin de los conceptos clsicos de la renta agrcola a la cuestin urbana.

El estudio de la renta y los precios del suelo urbano puede tener una estrecha relacin con
los planteamientos conceptuales clsicos relativos a la renta agrcola. Aqu, tal como en el
caso agrcola, el problema puede ser enfocado analticamente enfatizando aspectos que
estn ntimamente vinculados: a.) la cuestin relativa al uso del suelo, es decir, el
ordenamiento territorial de actividades en el espacio urbano y b.) la renta y los precios
del suelo urbano, (estructura y nivel) que tambin abarca el crecimiento urbano, y los
problemas dinmicos de valorizacin de suelo y la especulacin.

Los esfuerzos por trasladar o adecuar los conceptos clsicos de la renta agrcola a la
situacin urbana han sido relativamente infructuosos. Los modelos ideales que se han
desarrollado distan mucho de la realidad de los fenmenos urbanos y su capacidad
explicativa es limitada (Alonso, W,. 1972).

Tal vez la mayor dificultad terica deriva del hecho de que el mercado de suelo es una
variable interviniente (determina y es determinada simultneamente) una especie de
pivote en torno al cual se articulan en forma compleja las diferentes facetas del
fenmeno urbano en trminos sectoriales o interdisciplinarios.

Lo anterior implica que para poder desarrollar a fondo una teora de la renta urbana sera
necesario incorporar un extenso conjunto de fenmenos en una visin global que fuera
capaz de abarcar simultneamente espacio y sociedad en el tiempo.

El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la economa y, por
lo tanto, su precio est sujeto a la evolucin general de la economa y su expresin
espacial. Esto resulta an ms claro si se considera que en mbito urbano la demanda de
suelo es de una demanda derivada y por lo tanto, sujeta a las condiciones que afectan a
las actividades que lo requieren. Por esta va de anlisis puede explicarse la relevancia
que tiene respecto al mercado de suelos tanto el modelo econmico que se aplique, como
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los factores histricos-espaciales expresados en la herencia de una estructura fsica-
funcional, econmica y social de la ciudad (CIDU-IPU, 1979, 1 etapa, pg 9).

Esta vinculacin con el resto del sistema econmico tambin se expresa ntidamente a
travs de la demanda de suelos con propsitos de inversin financiera, proteccin contra
la inflacin y/o especulacin. Porque las alzas continuas en trminos reales en los valores
de suelo y las condiciones tributarias con que se lo trata en algunos pases ofrecen, en el
mercado de suelo, una interesante opcin frente a otras alternativas de inversin de corto,
mediano y largo plazo. En un contexto de globalizacin, esto significa flujos
internacionales de fondos de inversin que requieren rentabilidades de largo plazo, que
sean seguros y no tienen requisitos de liquidez.


5 Elementos que condicionan la estructura precios de la tierra urbana.

5.1 Accesibilidad y 5.2 Centralidad. Importancia de la estructura espacial y
funcional de las ciudades y del sistema de transporte.

Tomando como referencia a los clsicos tanto como a los autores ms modernos es
indudable que la accesibilidad a los lugares centrales pareciera jugar un rol importante en
la determinacin de los valores de suelo. La existencia de gradientes de valores de suelo
desde un rea central hacia la periferia urbana es un hecho confirmado e indiscutido. Por
cierto, este fenmeno dista mucho de ser una cuestin regular y mecnica como pudiera
desprenderse de formulaciones abstractas bajo condiciones ideales.

La variable accesibilidad, que explica parcialmente las gradientes del precio del suelo
est condicionada por la controversia, acerca de la valoracin, en trminos de costos de
oportunidad, de los costos directos de desplazamiento y tiempos de viaje.

Por otra parte, considerando el sinnmero de externalidades que se produce en las reas
urbanas, la nocin de centralidad pareciera tener, complementariamente a la
accesibilidad, una mayor importancia en la explicacin de los altos valores de suelo en
ciertos espacios de la ciudad. Esta nocin se refiere a las reas o espacios sujetos a una
gran confluencia de vas y medios de transporte, as como la aglutinacin de funciones de
alta jerarqua en un espacio reducido, lo que en definitiva se traduce en una gran
confluencia de personas. La existencia de estas aglomeraciones en lugares especficos del
espacio urbano parece ser tan crtica para la viabilidad de ciertas actividades, que la
competencia por incorporarse a estos espacios genera grandes diferencias de valor en
distancias relativamente pequeas.

Haciendo una analoga con el planteamiento de D. Ricardo en cuanto a una dotacin
escasa de suelos con fertilidades diferenciales, y constatando que existen demandas
diferenciales en funcin de la productividad del suelo condicionadas por las
preferencias locacionales de las diferentes actividades urbanas, se podra explicar las
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diferencias de valor en trminos de un proceso competitivo por el uso del suelo. La
dinmica competitiva llevara, entonces, a un uso preferencial de las mejores
localizaciones (las ms frtiles), donde las actividades ms rentables (y/o ms sensibles
a la localizacin central) desplazaran a las dems hacia localizaciones relativamente
perifricas. (Berry, B., 1971). Esto queda fuertemente determinado por la estructura y
funcionamiento del sistema de transporte y su evolucin histrica.

Se generara de esta manera una gradiente de valores, donde, a consecuencia de la
racionalidad econmica de los agentes, los suelos urbanos de mayor valor (fertilidad)
seran utilizados con mayor intensidad.

Por otra parte los propietarios podran captar, a travs de la renta, las externalidades de
las cuales se sirven las diversas actividades.

En todo caso la estructura espacial de la renta se determina tericamente, a travs de un
proceso dinmico de todo el sistema urbano, que difcilmente llega a una situacin de
equilibrio.

5.3. Demandas locacionales y la estructura fsica y funcional de las ciudades.

Hay en la ciudad una gran cantidad de diferentes actividades que tienen variadas
tendencias locacionales, las que ejercen presin de demanda sobre diferentes puntos del
espacio urbano contribuyendo a definir una estructura fsico funcional del espacio urbano
y simultneamente de los precios del suelo. Hay unas diferencias bastante marcadas en
las opciones locacionales segn funciones, jerarquas y polticas comerciales de las
empresas, condicionadas por cuestiones tecnolgicas, especialmente en el mbito de las
comunicaciones y el transporte, as como por la evolucin en las modalidades de
organizacin de la gestin de las empresas.

5.4 Historia, estructura fsica e imagen urbana.

La larga vida til de las estructuras fsicas as como la perdurabilidad de las imgenes que
se generan sobre los espacios urbanos contribuyen a la valorizacin diferencial del
espacio y la formacin de los precios de la tierra.

En todo caso, el aspecto ms importante es el efecto estructurador de ciertas actividades
en trminos de las externalidades que generan. Estos fenmenos repercuten directamente
en el mercado de suelo y en muchos casos tienden a reproducir y ampliar los fenmenos
que generan. Una consideracin especial en esta materia merece la localizacin
residencial.

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5.5 Estructura socio econmica residencial urbana.

La estructura residencial socio-econmica espacial en el mbito urbano, ha demostrado
tener una gran importancia en la determinacin de los niveles y la estructura de valores de
suelo. Esta genera efectos directos e indirectos sobre otras actividades o agentes
econmicos e institucionales que se desenvuelven en el mbito urbano.

En esta materia, el fenmeno de mayor trascendencia en trminos del mercado de suelos
es la segregacin residencial segn estratos socioeconmicos. El mercado de suelos es
causa y efecto de dicha segregacin. As por ejemplo, la localizacin segregada de los
estratos muy bajos en los peores suelos tiende a mantener los valores de suelo en un
bajo nivel, lo cual atrae a otros hogares de estratos bajos. Obviamente en stas reas
marginales el equipamiento y la calidad de vida urbana es muy precaria, dado el escaso
poder adquisitivo que se genera y el bajo nivel de influencia sobre el funcionamiento de
la ciudad

En el otro extremo, los estratos altos se autosegregan, y los valores de suelo, constituyen
una importante barrera para la entrada de otros estratos. En este caso la atraccin que
presenta para la localizacin de muchos servicios resulta evidente, con lo que se refuerza
las caractersticas particularmente favorables de estos espacios urbanos. Pero adems
resulta muy importante la influencia que ejercen sobre el Estado para condicionar la
calidad del espacio urbano en los lugares en que residen.

Los diferentes requisitos locacionales de los estratos hacen que mientras para algunos la
localizacin de ciertas actividades sea indeseable, para otros esta resulta ampliamente
ventajosa. De ah la imposibilidad de desarrollar un anlisis ms detallado sin entrar a
estudiar situaciones concretas.

Finalmente conviene aclarar que el fenmeno especulativo con los suelos urbanos se da a
nivel de todos los estrato, a diferentes escalas, con diferentes modalidades en la
organizacin del mercado, pero siempre con tasas de ganancias muy altas.

5.6 Intervencin pblica y mercado de suelos

Los valores de suelo se ven afectados por la interaccin dinmica de los sectores pblico
y privado. No siempre es posible aclarar si es la dinmica privada la que condiciona y
orienta el gasto pblico en el mbito urbano y la normatividad correspondiente, o si, por
el contrario, la dinmica pblica establece las bases para el desarrollo de la iniciativa
privada.

La respuesta a esta interrogante no puede ser tajante y definitiva en uno u otro sentido. El
mercado de suelos es un mercado fraccionario segn las necesidades de localizacin de
las diferentes actividades y estratos sociales, donde el grado de sustituibilidad no siempre
parece ser muy amplio. La existencia de submercados implica la existencia de presiones
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al sector pblico desde diferentes perspectivas y necesidades, y su concrecin espacial
establece fuertes rigideces y barreras en las alternativas reales de localizacin.

Existe hoy una amplia gama de expresiones de la intervencin pblica, tanto en el plano
normativo-institucional, como en materia econmica.

La Constitucin Poltica y el tratamiento del derecho de propiedad.
Los instrumentos de planificacin del desarrollo econmico y social
Los instrumentos de planificacin fsica a diferentes escalas territoriales
Tributacin, tasa y gravmenes
Inversin en infraestructura y redes de servicios
Inversin en equipamiento
Inversin en vivienda y poltica habitacional
Financiamiento del desarrollo urbano y marco poltico administrativo de las ciudades
Poltica de suelos y en particular de suelo urbano.


6 Imperfecciones propias del mercado de suelo urbano.

Adems de las distorsiones que puede introducir el sector pblico en la operatoria del
mercado, existe una cantidad de supuestos de competencia que en este caso normalmente
no se cumplen y que llevan a poner en duda la eficiencia que pudiera tener este
mecanismo, operando libremente en la asignacin de recursos.

Discriminacin de suelos.
Transparencia del mercado.
Concurrencia en el mercado.
La movilidad espacial de los factores productivos.

Otras limitantes estructurales al funcionamiento del mecanismo de mercado en el espacio
urbano
Miopa del mercado

7 Las externalidades y la dinmica de los sectores pblico y privado.

La existencia generalizada de externalidades en el mercado de suelo urbano no slo dice
relacin con problemas de eficiencia en la asignacin de recursos, su organizacin
espacial, y la posibilidad de llegar a situaciones de equilibrio, sino que tambin plantea
serias interrogantes en trminos de equidad en la distribucin de los beneficios.

El valor de un predio urbano cualquiera, exceptuando su valor agrcola y los costos de
urbanizacin u otras mejoras directamente incorporadas, se explcita exclusivamente
como consecuencia de efectos externos: condiciones fsicas, sociales y ambientales del
entorno inmediato y del barrio o comuna, dotacin de vialidad y accesibilidad en general
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respecto al centro y/o subcentros relevantes, ubicacin relativa dentro de la ciudad, etc.
Son elementos que escapan al control del propietario individual, pero que determinan el
valor del suelo y su evolucin, o ms bien, el valor de una localizacin determinada.

En esta materia afectan tanto las decisiones pblicas como las privadas. Tal como ya se
mencion, las normas y las decisiones pblicas en materia de inversiones en
infraestructura urbana, califican al suelo como tal. Los efectos de valorizacin que as se
generan se reproducen a otra escala con la ejecucin de inversiones de carcter
intercomunal, cuestin que se refuerza diferencialmente segn la realidad del
financiamiento municipal.

Otro tanto sucede con la dinmica del sector privado, cuyas decisiones se generan en
forma interdependiente con las del sector pblico. En este caso, son las tendencias
locacionales de las actividades privadas (comercio, industria, residencia, colegios,
hoteles, culto, cultura, etc.) las que con su implantacin espacial contribuyen a definir una
estructura social, fsico-funcional y econmico-espacial que se manifiesta en los valores
de suelo.


8 La especulacin de suelo.

La especulacin de suelos urbanos est presente en prcticamente todas las reas
metropolitanas de los pases organizados bajo economas de mercado. Este fenmeno
provoca sera distorsiones en la operatoria del mercado y por lo tanto en la asignacin de
recursos a nivel urbano. Es un ejemplo claro de una situacin en la cual el inters privado
individual lesiona los intereses de la comunidad.

Tambin se presentan consideraciones de equidad distributiva, porque la ganancia
especulativa se genera sin que haya mediado esfuerzo productivo alguno, sobre la base de
la captacin de externalidades provocadas por el desarrollo urbano.

La especulacin en el mercado de suelo urbano difiere de las caractersticas con que se
define este fenmeno en otros mercados, debido a las propiedades que tiene el suelo,
como tambin por la necesidad de incorporar la variable espacial. Entre estas diferencias
se cuenta la longitud del ciclo, la modificacin del bien como consecuencia de la
especulacin y el hecho de que los efectos perniciosos que se provocan subsistan por
prolongados perodos de tiempo y trastornan la asignacin de recursos en el espacio
urbano y en el tiempo.

El fenmeno especulativo se detecta con especial nitidez en la periferia urbana, donde los
valores de uso agrcola estn muy por sobre lo que razonablemente podra ser el valor
actualizado de las rentas netas esperadas por esa actividad. Las alzas especulativas de los
valores de suelo tambin se registran en el espacio intraurbano, especialmente como
consecuencia de modificaciones en las normas urbanas, la ejecucin de obras de
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infraestructura de carcter metropolitano, la dinmica de concentracin espacial de
actividades productivas, y cualquier otro fenmeno que signifique un quiebre en la
dinmica de desarrollo de cualquier submercado.

10 La tierra, por su carcter nico y por la importancia crucial que tiene para los
asentamientos humanos no puede ser tratada como un bien ordinario, controlado por
individuos y sujetos a las presiones e ineficiencias del mercado...La justicia social, la
renovacin urbana y el desarrollo, el suministro de viviendas decentes y de condiciones
saludables para las personas slo podr lograrse si la tierra se usa en inters de la
sociedad en su totalidad. (Naciones Unidas, 1976, pg. 64).

11 Hay aspectos ticos ineludibles respecto del mercado de suelo en la tradicin judeo
cristiana que se realzan con claridad en la carta pastoral de los Obispos de Brasil en el
documento Suelo urbano y accin pastoral (Itaici, Brasil 1981), poniendo nfasis en el
derecho de todos los hogares a contar con un lugar para vivir y del suelo como un don de
Dios.



Pablo Trivelli O.
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