La venta de inmuebles en planos es prctica comn en ecuador por las
ventajas que ofrece tanto para el comprador cuanto para el vendedor. El comprador se beneficia de mejores precios, plazos ms amplios para cancelar el porcentaje que deber pagar de sus propios fondos y la posibilidad de hacer cambios en reas interiores, entre otros factores positivos. Por su lado, el vendedor firma promesas de compraventa que le permiten proyectar adecuadamente los ingresos que obtendr. !on esto establece un adecuado proceso de endeudamiento bancario para iniciar la construcci"n del proyecto, que oportunamente se cancelar con los aportes de los compradores. En estos casos, la relaci"n entre comprador y vendedor inicia con el pago de un valor para #reservar$ el inmueble, y contina con los pagos anticipados mientras dure la construcci"n que alcanzar apro%imadamente el &'( del valor total del bien. En este punto, es fundamental tomar en consideraci"n algunos detalles para evitar problemas futuros y proteger adecuadamente la inversi"n. En el afn de asesorar a nuestros lectores en aspectos tan radicalmente importantes como este, acudimos al )r. *rancisco +osales +amos, reconocido jurista que goza de gran prestigio profesional. !on ,l revisamos ciertos aspectos que competen a las autoridades municipales, a la par que obtuvimos importantes consejos que recomendamos aplicar. La gran mayora de proyectos inmobiliarios se ende !en planos"# $%&mo aseg'rar el dinero ('e se entrega para comprar 'n inm'eble ('e a)n no e*iste+ -ay varias iniciativas, pero empecemos por la ms elemental. Es imperativo conocer qui,n es el promotor. .o debemos dejarnos sorprender por personas que, sin antecedentes en la actividad, se involucran en un negocio que implica recibir dinero adelantado. -ay otros elementos de informaci"n que son sumamente tiles, por ejemplo, que los planos o maquetas se e%hiban en los puntos de venta del proyecto, y que en ellos consten todos los detalles pertinentes. $A (', detalles se re-iere+ Para nombrar algunos, la ubicaci"n e%acta del proyecto, las v/as de acceso, las v/as de circulaci"n interna si las hubiere, reas comunales, pero sobre todo, que se pueda verificar la conformaci"n del proyecto y cada una de las unidades que lo integran. !onforme se suscriben los pagos de reserva y se firman las promesas de compraventa, en esa maqueta o planos, que deben estar a la vista de todos, se reflejan las unidades prometidas en venta y el nombre del comprador. )e esta forma se evitar que la misma unidad se venda ms de una vez, aspecto que podr/a darse por un involuntario error, o por mala fe. !uando los compradores acudan al proyecto para observar el avance de obra, deben verificar que no e%istan irregularidades. $.', aspectos legales deben ser tomados en c'enta+ )e acuerdo con la Ley, las promesas de compraventa tienen que hacerse mediante escritura pblica para que sean vlidas. E%iste la figura de los contratos privados, pero no tienen ningn efecto legal y no se puede e%igir su cumplimiento por las v/as establecidas en las leyes. Elevar la promesa de compraventa a escritura pblica tiene un costo, pero se justifica plenamente si se lo compara con el riesgo que asume quien entrega una suma de dinero por anticipado. $.', se necesita para elear 'na promesa de compra/enta a escrit'ra p)blica+ 0e requiere que el documento acordado por las partes sea firmado ante un notario. La promesa de compraventa es materia de libre contrataci"n, lo cual significa que entre las partes acuerdan libremente las condiciones que incluirn en el contrato. El comprador podr/a e%igir que se adjunten ciertos documentos habilitantes, por ejemplo, una copia del plano donde consta el inmueble motivo de la promesa. Para hacer la entrega del inmueble se debe firmar el contrato de compraventa definitivo, se adjunta la declaratoria de propiedad horizontal y se especifica la al/cuota que le corresponde al comprador. $Es positio incl'ir la cl0's'la de mediaci&n o arbitra1e como mecanismo para casos de disp'ta+ La ventaja del arbitraje es que es de instancia nica, por lo tanto, lo que decida el rbitro hay que cumplirlo, no hay apelaci"n, y normalmente los casos se despachan en no ms de un a1o. En la justicia ordinaria hay varias instancias de apelaci"n, que llegan hasta la !orte .acional en un recurso de casaci"n. Esto puede tomar varios a1os. Siendo as2 $es recomendable resoler disp'tas por la a del arbitra1e+ En casos donde se recurre al arbitraje o mediaci"n, suele suceder que la parte perdedora presenta una acci"n de nulidad, que no es una apelaci"n, y se ventila ante el Presidente de la !orte Provincial. 2entajosamente los presidentes de las cortes provinciales estn resolviendo rpidamente estos casos, y en la mayor parte de ellos han rechazado la nulidad. La consecuencia de esto es positiva, pues genera confianza hacia el arbitraje que es un trmite ms e%pedito. $%omprar en planos en 'n proyecto ('e opera con -ideicomiso es m0s seg'ro+ 0in duda alguna el fideicomiso es una figura importante, porque se encarga de administrar el dinero del proyecto, y se asegura de que los fondos designados para la construcci"n del proyecto 3, se utilicen solamente en el proyecto 3. El fideicomiso tiene instrucciones precisas e irrevocables para administrar el proyecto, incluso tiene responsabilidad directa si hubiese distracci"n de esos fondos, es decir, si se los destinara para otro uso. $Es com)n la implementaci&n de la -ig'ra del -ideicomiso en proyectos inmobiliarios+ Lo era antes ms que hoy, porque el sistema tributario actual contiene reformas a las leyes que han desnaturalizado el impuesto a la renta. 3hora e%iste el impuesto a la renta presuntivo, que se calcula en base a ciertos elementos, entre ellos, los activos. )ebido a esto, los fideicomisos empiezan a pagar impuesto a la renta antes de recibir el dinero por la venta de los inmuebles, es decir, antes de que e%ista renta. Esto significa un costo adicional, y resta recursos que deber/an destinarse al desarrollo del proyecto, porque hay que cumplir con el 0+4, pagndole anticipadamente el presuntivo, haya o no utilidades en la gesti"n. $A ('i,n le correspondera la responsabilidad de e1ercer alg)n niel de control sobre la transparencia del negocio inmobiliario+ El mercado debe regularse a s/ mismo. Es indispensable que haya ms formalidad, por decirlo de alguna manera, en el negocio inmobiliario5 sobre todo considerando el tama1o del mercado y la importancia del dinero envuelto en esas transacciones. La mayor/a de casos denunciados corresponden a negociaciones con ciudadanos de clase mediabaja y baja, por lo cual considero que es obligaci"n de la sociedad el proteger a estas personas. .o olvidemos que ellos, de buena fe, anticipan fondos que corresponden a los ahorros de toda una vida y deber/an al menos tener acceso a informaci"n que, sin crear un burocratismo e%tra, les proporcione el adecuado nivel de seguridad en su inversi"n. $Se p'ede obtener in-ormaci&n para eri-icar si el proyecto c'mple con los re('isitos legales para ser comerciali3ado+ La informaci"n es una de las herramientas ms valiosas y en el tema inmobiliario est al alcance de todos. El promitente comprador puede acceder a la 6eb del 7unicipio, ingresar el nmero del inmueble, y verificar a qui,n pertenece, qu, restricciones tiene, o qu, tipo de construcci"n se permite realizar en el terreno, entre otros detalles. El interesado puede verificar, de acuerdo con la informaci"n obtenida, si le conviene o no involucrarse en el pago anticipado de un departamento, casa o lote en ese proyecto. 8E*iste alg'na a'toridad ('e se encarg'e de certi-icar los proyectos inmobiliarios+ )e momento no la hay. 9na alternativa para evitar estafas ser/a que algn ente pblico empiece a ejercer este control, pero lamentablemente esto s"lo complicar/a ms los trmites, que de por s/ ya son complejos. La e%periencia en Ecuador se1ala que cuando hay muchos requisitos, muchas autorizaciones y trmites, surge la informalidad. -abr/a que buscar algn sistema que, sin complicar el proceso, brinde informaci"n clara y concisa. Lo l"gico ser/a que el 7unicipio asuma esta responsabilidad a favor de la sociedad. $Por (', el 4'nicipio+ Porque es el ente que autoriza todos los proyectos de construcci"n, sean casas, edificios, urbanizaciones, etc. Ellos deber/an tener e%hibidos en su pgina 6eb todos los proyectos de vivienda mltiple que han sido autorizados, incluyendo las caracter/sticas de cada uno de ellos, para que los interesados puedan verificar la informaci"n antes de comprometer su dinero. $Alg'na otra alternatia ('e recomendara+ 0/, es un poco ms compleja pero ser/a de gran utilidad. En mi opini"n, ser/a viable que el promotor inscriba el proyecto en su totalidad, en el +egistro de la Propiedad. 7e e%plico: si es un proyecto de ;' casas, el proyecto se inscribe como tal, completo. 3 partir de ah/, cada promesa de compraventa que se firma se inscribe en el +egistro de la Propiedad con lo cual hay un inventario inicial que se descarga con cada venta que se realiza. 0i esto fuese una e%igencia, se evitar/a que una casa que est prometida en venta se pueda vender ms de una vez. Si entiendo bien2 $'sted s'giere ('e se inscriban los planos aprobados en el Registro de la Propiedad+ 3s/ es. 0i estamos buscando que el promitente comprador, que entrega un &'( " <'( del valor del inmueble por anticipado, tenga alguna seguridad en su inversi"n, esta podr/a ser una soluci"n. 0i el promotor inicia la preventa del proyecto con los planos aprobados por el 7unicipio, esos planos se pueden inscribir en el +egistro de la Propiedad para efectos de informaci"n y seguridad en el proceso de venta, no para sustituir la inscripci"n final de la compra. 9na vez que el proyecto haya culminado y tenga la declaratoria de propiedad horizontal, se inscribe la compraventa y se obtiene el t/tulo de propiedad. $En concl'si&n+ Es imperativo educar al comprador para que e%ija la informaci"n necesaria antes de entregar su dinero a ciegas. Los promotores que no puedan cumplir con las e%igencias de informaci"n que demanda el cliente, van a ser naturalmente eliminados del mercado en un proceso de saneamiento. Esto no significa una erradicaci"n de la estafa, ya quisi,ramos lograrlo, pero si el consumidor acta de forma prudente e inteligente, habremos dado un importante paso. LA %O4PRA 5E PRO6E%TOS EN PLANOS Es de prctica comn que la mayor parte de la oferta inmobiliaria en la *eria se comercialice a trav,s de la modalidad de la #venta en planos$, por el sinnmero de beneficios que ofrece tanto a comprador como promotor. Entre estos beneficios para el comprador podemos citar: mejores precios, promociones, plazos ms e%tensos para pagar la cuota de entrada, inventario ms amplio para escoger la ubicaci"n del bien, e incluso la posibilidad de personalizar los ambientes y acabados de su nuevo hogar. 0in embargo de esto, hay detalles importantes que el #comprador en planos$ debe conocer a fin de precautelar la seguridad de su inversi"n. Para ello, acudimos donde +afael !oc/os, abogado con amplia e%periencia en temas inmobiliarios, y aqu/ les ofrecemos respuestas a las preguntas ms comunes sobre este mecanismo. $%omprar en planos es 'na opci&n 0lida+ 0i bien es absolutamente vlida, se debe seguir ciertos consejos prcticos para que la adquisici"n del inmueble resulte satisfactoria y no se convierta en una pesadilla. Es necesario solicitar y e%igir toda la informaci"n relevante con respecto del promotor, del proyecto en s/ y del inmueble a adquirir. Normalmente se paga 'n porcenta1e en calidad de !resera" de 'n bien# $.', doc'mento respalda esta entrega de dinero+ )ebido al dinamismo inmobiliario e incremento de demanda de inmuebles, en muchas ocasiones se firma nicamente un #contrato de reserva$, que tiene un formato preestablecido unilateralmente. Es un instrumento que suscribe el comprador sin que pueda discutir su contenido con el constructor=promotor o propietario del proyecto. $Este doc'mento reempla3a a la promesa de compraenta+ >ajo ningn concepto. El contrato de reserva es un recibo que prueba la entrega del anticipo por parte del reservante. .o tiene valor legal aunque se reconozca su firma y rbrica en una .otar/a, ni tiene la fuerza de la promesa de compra venta. $Sire para reclamar en caso de inc'mplimiento+ Este contrato de reserva nicamente constituye un recibo de entregarecepci"n de recursos que permitir solicitar la devoluci"n del anticipo, ms no la entrega del inmueble ni la suscripci"n del contrato de compraventa. $Se 7a establecido 'n alor legal mnimo o m0*imo para reserar 'n bien+ ?odo depende de la negociaci"n, sin embargo, por costumbre se e%ige un @'( del precio del inmueble. En ocasiones, los compradores cancelan el @''( del valor del inmueble a fin de beneficiarse de un descuento interesante. En caso de desistimiento del comprador2 $el endedor p'ede retener alg)n porcenta1e de esta resera+ El valor de la reserva debe ser reembolsado en su totalidad, ms los intereses legales. !ualquier clusula en contrario, como multa por desistimiento, se entender nula de pleno derecho, pues en materia de bienes inmuebles solo tiene validez la promesa de compraventa elevada a escritura pblica. $Tiene igencia de pla3o el pago de 'na resera+ Por lo general se fija un plazo para la firma de la promesa de compra venta o compraventa, segn se cumplan con ciertas condiciones. En esta fecha quedar/a insubsistente el contrato de reserva y el negocio pasa a ser regulado por la promesa de compra venta o, a su vez, por la compraventa. As las cosas2 $el doc'mento legal es la promesa de compra enta+ 0/, y debe constar por escritura pblica, lo que significa que debe ser otorgada ante .otario competente, incorporada a su protocolo y celebrada con las solemnidades del caso. El !"digo !ivil claramente se1ala que una promesa de celebrar un contrato no produce obligaci"n alguna salvo que conste por escritura pblica, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita tal solemnidad. Para la venta de bienes inmuebles, la legislaci"n civil requiere que se otorgue escritura pblica, por lo tanto, la promesa tambi,n debe cumplir con esta solemnidad para su validez. -ay varios documentos que se deben solicitar para precautelar la seguridad de la inversi"n. $Por e1emplo+ Por ejemplo, solicitar un detalle de los proyectos desarrollados por el promotor con anterioridad para conocer su trayectoria profesional. 0i es persona jur/dica, el nombramiento del representante legal, la escritura de constituci"n, los estatutos de la compa1/a y el +9! del promotor. Estos documentos sirven para identificar e individualizar al promotor y garantizar que est, facultado para realizar actividades de construcci"n. 3dems de eso, 8qu, documentos debe presentar el promotorA El t/tulo de propiedad del terreno donde se construir el proyecto, el certificado de gravmenes, la carta de pago del impuesto predial, y es recomendable revisar el 4nforme de +egulaci"n 7etropolitana. 2amos uno por uno. 8Bu, contiene el t/tulo de propiedadA El promitente vendedor, o sea el promotor, debe probar que es propietario del inmueble. El t/tulo de propiedad indica qui,nes son los propietarios, bien podr/a ser el mismo promotor o una tercera persona natural o jur/dica y, adems, certifica los linderos generales, rea y especificaciones del inmueble. $El %erti-icado de 8ra0menes+ Este documento tambi,n refleja qui,n es el propietario del bien, pero adems proporciona antecedentes de dominio. Lo ms importante es que a trav,s de este certificado se puede conocer si el inmueble tiene algn gravamen, hipoteca, embargo, prohibici"n de enajenar, juicio, litigio pendiente, entre otros, que puedan limitar el dominio. $La carta de pago del Imp'esto Predial+ ?ambi,n es importante. 0e debe verificar que esta carta de pago est, a nombre del propietario del inmueble, que corresponda el nmero predial municipal y que est, pagado. $El In-orme de Reg'laci&n 4etropolitana2 IR4+ Este informe es ms conocido como #l/nea de fbrica$ y es clave para la construcci"n de cualquier proyecto inmobiliario pues permite verificar y cotejar cierta informaci"n del propietario del bien sobre el cual se desarrolla el proyecto, nmero de predio municipal, clave catastral, ubicaci"n y rea del inmueble, uso y ocupaci"n del suelo, afectaciones u observaciones. $.', s'cede si el terreno est0 7ipotecado+ .o todos los gravmenes son limitantes para continuar con la negociaci"n. Por ejemplo, si el terreno sobre el cual se construir el proyecto est hipotecado a una instituci"n financiera por un cr,dito otorgado para la financiaci"n del mismo, cuando el promitente comprador cancela la totalidad del precio del inmueble, se puede celebrar en un mismo instrumento la cancelaci"n parcial de hipoteca y la compraventa respectiva de dicho inmueble. $.', cl0's'las deben constar en la promesa de compra enta+ 0e debe establecer el precio del bien, forma de pago, plazos determinados para la entrega del bien y firma de escrituras de compraventa, multas en caso de desistimiento o incumplimiento, caracter/sticas de dise1o, calidad, detalles de acabados, especificaciones t,cnicas de la vivienda, entre otras. ?odo esto forma parte de la negociaci"n del bien y el promitente comprador debe tener la informaci"n por escrito y debe constar en la promesa de compra venta. $.', gastos implica la -irma de la promesa+ El promitente comprador debe correr con los honorarios fijados por el abogado que realiza el contrato y el 3rancel .otarial, fijado por el !onsejo de la Cudicatura, en base a la cuant/a del inmueble que se promete en venta. 7ientras ms caro es, mayor el arancel notarial a cancelar. En la promesa de compra venta se puede establecer que el promitente comprador pagar los gastos e impuestos que se generen, salvo el impuesto a la plusval/a o utilidad que correr por cuenta del vendedor. $.', as legales e*isten para reclamar inc'mplimientos+ En caso de que una de las partes no cumpla con lo acordado, su contraparte puede pedir el cumplimiento del contrato o la resoluci"n del mismo, con la indemnizaci"n respectiva de da1os y perjuicios o la multa establecida en la promesa de compraventa para el efecto. $Ante (', 1'eces se llean estos reclamos+ Estos procesos se los sigue ante los jueces de lo civil. El cumplimiento del contrato se puede demandar a trav,s de un proceso ejecutivo, mientras que la resoluci"n del mismo se puede perseguir en proceso ordinario, o en el pactado por las partes. En cualquier caso, previo a iniciar estas acciones, se debe reconvenir judicialmente al deudor para evidenciar que ha ca/do en mora. $Se p'eden resoler de otra -orma los con-lictos deriados de la promesa de compra enta+ En la promesa de compra venta se puede incorporar una clusula arbitral que indica que cualquier conflicto derivado de dicho contrato deber ser resuelto mediante el procedimiento de arbitraje ante el !entro que hayan acordado las partes, conforme la Ley de 3rbitraje y 7ediaci"n. El laudo o decisi"n arbitral es inapelable, pero puede ser ampliado o aclarado por los mismos rbitros que conocieron el conflicto. )el laudo arbitral hay como interponer la acci"n de nulidad, bajo causales espec/ficas que determina la misma Ley se1alada. $Es m0s recomendable comprar en planos c'ando el proyecto se e1ec'ta a tra,s de 'n -ideicomiso inmobiliarioA El fideicomiso inmobiliario es un contrato por el cual una o ms personas Dllamadas constituyentesE, transfieren bienes, que pueden ser inmuebles, a un patrimonio aut"nomo, para que una sociedad administradora de fondos y fideicomisos DfiduciariaE acte como su administrador y representante legal en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. La fiduciaria realizar las gestiones administrativas relacionadas con la ejecuci"n del proyecto, todo en favor de los beneficiarios se1alados en el contrato. En vista de que el fideicomiso busca ser un mecanismo de confianza, es necesario que sea propietario del inmueble sobre el cual se desarrollar el proyecto, de los estudios, permisos, recursos econ"micos, etc. En la pr0ctica2 $c'0l es s' -'nci&n+ Precautelar que se cumpla el punto de equilibrio legal: se alcanza cuando se ha cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa legal y reglamentaria5 el punto de equilibrio t,cnico: cuando se tienen todos los estudios, planos, dise1os, etc.5 y que se logre el punto de equilibrio financiero: cuando se cuenta con los recursos econ"micos necesarios para el pleno desarrollo del proyecto. $9ay pla3os para c'mplir el p'nto de e('ilibrio -inanciero+ 0/ hay un plazo determinado y el fideicomiso debe verificar que se haya alcanzado el punto de equilibrio en ventas para iniciar la construcci"n del proyecto. Los recursos comprometidos por los compradores, se deben destinar al desarrollo del mismo y de la unidad espec/ficamente. $9ay otra alternatia legal ('e tenga el mismo -in+ El contrato civil de asociaci"n, en virtud del cual los socios realizan aportes en dinero o en especie DinmueblesE, cuyo objeto ser la construcci"n de un proyecto inmobiliario. Para la administraci"n del proyecto se puede crear una cuenta en participaci"n al amparo de la Ley de !ompa1/as, misma que, a trav,s de su Ferente y representante legal, ejecutar y dar cumplimiento al contrato de asociaci"n. $.', s'cede si el promitente comprador desiste de la compra 'na e3 -irmada la promesa+ Feneralmente, el promitente comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente vendedor pueda retener del dinero entregado, el valor de la multa fijada en la promesa y devolver el remanente en un plazo determinado. Este plazo corre a partir de la fecha en la que el promitente vendedor vende nuevamente el bien objeto del contrato, a un nuevo interesado, y recibe el pago correspondiente. Este plazo responde al hecho de que el dinero entregado por el promitente comprador est invertido en el proyecto. 0i esta devoluci"n no se realiza en el plazo estipulado se pueden seguir las acciones judiciales de las que hemos conversado. $Se p'ede cambiar el nombre de la persona ('e -irma la promesa de compra enta al momento de -irmar el contrato de-initio+ En este caso, se debe prever esta situaci"n en la promesa de compra venta, a trav,s de la inclusi"n de una clusula especial que indique que el comprador podr requerir que la escritura de compraventa se haga a su favor o de otra persona. 0i no se incluye una clusula en este sentido, se estar/a incumpliendo la promesa y esto acarrear/a consecuencias legales como el pago de la penalidad establecida. $As se trate de poner el bien a nombre de 'n 7i1o+ 3s/ es, y a menos que el hijo demuestre que es due1o de los recursos con que compra el bien, para efectos tributarios se presumir que hay una donaci"n de sus padres, por lo que deber/a pagar impuesto a la donaci"n en el 0+4. Para el ;'@;, la tabla correspondiente a este impuesto establece que si el valor en donaci"n no supera los G H@,I&@, la transferencia est e%enta de pago. $Se p'ede de1ar sin e-ecto 'na promesa de compra enta+ 0i, a trav,s de su resciliaci"n, es decir, del convenio por el cual las partes acuerdan e%tinguir las obligaciones establecidas en la promesa de compra venta. Esta resciliaci"n debe elevarse a escritura pblica pues, en derecho las cosas se deshacen de la misma forma como se hacen.