VALORACIN DE TIERRAS RURALES CANTN SANTA CRUZ INFORME DE VALORACIN CANTONAL

Marzo, 2011 QUITO ECUADOR

VALORACIN DE TIERRAS RURALES CANTN SANTA CRUZ UNIDAD EJECUTORA MAGAP PRAT PROGRAMA SIGTIERRAS SIGAGRO PERSONAL PARTICIPANTE

UE MAGAP-PRAT PROGRAMA SIGTIERRAS Arq. Juan Romero Flores (Director de Valoracin) Ing. Karla Murillo (Jefe de Informacin Temtica) Ing. Rebeca Bravo (Asistente Tcnica) Personal Tcnico Ing. Pablo Hidalgo Ing. Christian Cazar Ing. Jos Collaguazo Ing. Diego Chasipanta Ing. Mayra Iiguez Sr. David Jcome Ing. Santiago Lucero Ing. Wladimir Villarreal Ing. Magaly Zurita Ing. Fernanda Coba

SIGAGRO Supervisin Apoyo Tcnico Uso de la Tierra Ing. Trajano Yugcha Apoyo Tcnico Suelos Ing. Edmundo Maldonado Apoyo Tcnico Relieve Ing. Gustavo Tapia Apoyo Tcnico Clima Hidrologa Ing. Rigoberto Lucero

Informe de Valoracion de Tierras Rurales Cantn Santa Cruz


CONTENIDO

INDICE GENERAL

VALORACIN DE TIERRAS RURALES CANTN SANTA CRUZ .............................................................. 4 1. INTRODUCCIN ............................................................................................................................. 4 2. 3. ANTECEDENTES............................................................................................................................ 5 ALCANCE ........................................................................................................................................ 6 3.1. METODOLOGA DE VALORACIN DE TIERRAS RURALES ................................................... 7 I. ZONIFICACIN DEL CANTN SANTA CRUZ ......................................................................... 12 II. ZONAS HOMOGNEAS DE PRECIO DE TIERRAS RURALES DEL CANTN SANTA CRUZ 16 III. TABLAS DE PRECIOS.............................................................................................................. 18 IV. VALORACIN INDIVIDUAL ...................................................................................................... 18

INDICE DE ILUSTRACIONES Y TABLAS

Ilustracin 1 Modelo Conceptual del Proyecto de Valoracin de Tierras Rurales ........................................ 6 Ilustracin 2 Ponderaciones Zonas Homogneas Fsicas ............................................................................ 9 Ilustracin 3 Ponderaciones Zonas Homogneas de Infraestructura ........................................................... 9 Ilustracin 4 Ponderaciones Zonas Homogneas de Susceptibilidades a Peligros Naturales ................... 10 Ilustracin 5 Ponderaciones Zonas Homogneas de la Tierra Rural .......................................................... 11 Ilustracin 6 Zonificacin de Fsica del Cantn Santa Cruz........................................................................ 13 Ilustracin 7 Zonificacin de Infraestructura del Cantn Santa Cruz .......................................................... 14 Ilustracin 8 Zonificacin de Susceptibilidad a Peligros Naturales del Cantn Santa Cruz ........................ 15 Ilustracin 9 Zonificacin de la Tierra Rural del Cantn Santa Cruz .......................................................... 16 Ilustracin 10 Esquema de Generacin de la cobertura de Zonas Homogneas de Precio ....................... 16 Ilustracin 11 Zonas Homogneas de Precio de Tierras Rurales del Cantn Santa Cruz ......................... 17 Tabla 1 Parmetros de Digitalizacin de informacin bsica ....................................................................... 7 Tabla 2 Rangos de Calificacin de Zonas Homogneas ............................................................................ 11 Tabla 3 Caractersticas de Zonas Homogneas de Infraestructura 1 ......................................................... 13 Tabla 4 Caractersticas de Zonas Homogneas de Infraestructura 2 ......................................................... 14 Tabla 5 Numero de lotes menores a 1 ha. por parroquia ........................................................................... 18 Tabla 6 Factores Individuales por Pendiente .............................................................................................. 20 Tabla 7 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Agua ........................................... 20 Tabla 8 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Energa Elctrica ........................ 20 Tabla 9 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Alcantarillado.............................. 20 Tabla 10 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Comunicaciones ....................... 20 Tabla 11 Factores Individuales por Accesibilidad al Predio ........................................................................ 20 Tabla 12 Factores Individuales por Disponibilidad de Riego ...................................................................... 22 Tabla 13 Factores Individuales por Superficie del Predio ........................................................................... 22

Valoracion de Tierras Rurales Cantn Santa Cruz

VALORACIN DE TIERRAS RURALES CANTN SANTA CRUZ 1. INTRODUCCIN La isla Santa Cruz, est localizada en el Ecuador insular, formando parte del archipilago de las islas Galpagos, es la segunda ms grande del conjunto de islas tras la Isla Isabela y est situada en el centro de las islas. Posee una superficie aproximada de 98.555 hectreas, una poblacin de alrededor de 15 mil habitantes, y una altitud mxima de 864 metros sobre el nivel del mar. La capital del Cantn es la Parroquia Puerto Ayora, el mayor asentamiento humano del archipilago, existen otros pequeos poblados en la isla. Aqu se encuentra ubicada La Estacin Cientfica Charles Darwin y las oficinas centrales del Servicio del Parque Nacional Galpagos. Las actividades econmicas de la mayora de sus habitantes son la agricultura de pequea escala y las actividades tursticas. La "parte alta" de Santa Cruz tiene una exuberante vegetacin y es famosa por los tneles de lava. Una gran poblacin de tortugas habita esta regin. Caleta Tortuga Negra es un rea rodeada de manglar donde tortugas marinas, rayas y pequeos tiburones la utilizan como lugar de apareamiento. Cerro Dragn, conocido por su laguna de flamencos y sus iguanas terrestres, tambin se encuentra en esta isla. El Archipilago de Galpagos fue descubierto por Fray Toms de Berlanga en 1535, y en los siguientes siglos: piratas, bucaneros y balleneros usaron las islas para aprovisionamiento y reparacin de sus botes. Desde 1832 forma parte del Ecuador. Santa Cruz fue colonizada a finales de 1920 por un grupo de noruegos, su sueo de enlatar pescado no fue consumado y algunos de ellos se radicaron en la parte alta y cambiaron su actividad de la pesca a la agricultura para vivir, el Parque Nacional Galpagos fue establecido en 1936, ratificado y extendido en 1959, tambin Galpagos es declarado como nueva provincia el 18 de Febrero de 1973. La UNESCO declara las islas Galpagos como Patrimonio Natural de la Humanidad el 28 de Julio de 1979 y Reserva de la Biosfera y Santuario de Ballenas en 1985. En la isla se presentan dos climas marcados en estaciones. (1) La estacin seca y de gara de junio a diciembre, se presentan nubes en la mayor parte del da, vientos con direccin norte sur, y temperaturas entre 18 y 20 C, y (2) la estacin caliente y lluviosa de enero a mayo, los vientos tienen direccin norte sur, das muy soleados con cortas y fuertes precipitaciones y temperaturas variables entre 24 y 29 C. El promedio anual de precipitaciones en la costa est entre los 0 a 300mm por ao. Mientras en la parte alta es entre los 300 y 1700 Mm. (Hamann 1981). En cuanto a la geologa, el archipilago se form por erupciones volcnicas hace cerca de cinco millones de aos; la isla Santa Cruz est compuesta de dos diferentes materiales de distintas edades. La parte ms vieja es la encontrada en la franja angosta de la costa al noreste, esta rea est formada por lava y piedra caliza fosilizada. La ms joven que cubre la mayor parte de la isla est formada por una serie de erupciones de lava basltica superpuesta por conos de ceniza ms jvenes. . 1

http://www.galapagospark.org/

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2. ANTECEDENTES La Ley Orgnica de Rgimen Municipal, en sus artculos 307 y 332, establece los criterios y elementos indispensables para la generacin de un estudio de valoracin catastral. Art. 307.- El valor de la propiedad se establecer mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre l. Este valor constituye el valor intrnseco, propio o natural del inmueble y servir de base para la determinacin de impuestos y para otros efectos no tributarios como los de expropiacin. Para establecer el valor de la propiedad se considerar, en forma obligatoria, los siguientes elementos: a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparacin con precios de venta de parcelas o solares de condiciones similares u homogneas del mismo sector, multiplicado por la superficie de la parcela o solar; b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carcter permanente sobre un solar, calculado sobre el mtodo de reposicin; y, c) El valor de reposicin, que se determina aplicando un proceso que permite la simulacin de construccin de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construccin, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida til. Las municipalidades mediante ordenanza establecern los parmetros especficos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad. Art. 332.- Los predios rurales sern valorados mediante la aplicacin de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposicin previstos en esta Ley; con este propsito, el concejo aprobar, mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reduccin del valor del terreno por aspectos geomtricos, topogrficos, accesibilidad al riego, accesos y vas de comunicacin, calidad del suelo, agua potable, alcantarillado y otros elementos semejantes, as como los factores para la valoracin de las edificaciones. Para la valoracin de los inmuebles rurales se estimarn los gastos e inversiones realizadas por los contribuyentes para la dotacin de servicios bsicos, construccin de accesos y vas y mantenimiento de espacios verdes y de cultivo, as como conservacin de reas sin parcelar. En consideracin a lo establecido por la Ley Orgnica de Rgimen Municipal, citado anteriormente, se define como propsito del presente estudio a la valoracin masiva de la tierra rural con fines catastrales, la misma que parte de conceptualizar y analizar los elementos fsicos que para el efecto se establecen en la Ley. Para el efecto, se tom como base del estudio a la Propuesta de Metodologa de Valoracin de Tierras desarrollada por el convenio PRAT-SIGAGRO y aprobada segn Acuerdo Ministerial N. 099, con fecha 22 de marzo de 2006 del Ministerio de Agricultura, Ganadera, Acuacultura y Pesca; para llevar a cabo, por parte del Programa SIGTIERRAS con apoyo tcnico del Sistema de Informacin Agropecuaria SIGAGRO el proceso de valoracin de tierras rurales en el Cantn Santa Cruz.

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3. ALCANCE El Proyecto de Valoracin de Tierras Rurales con fines de valoracin catastral masiva en el Cantn Santa Cruz, se ejecut a travs de personal de SIGTIERRAS de la Direccin Geomtica (Jefatura de Informacin Temtica) y la Direccin de Valoracin con el apoyo tcnico de SIGAGRO. El rea de valoracin catastral comprende el lmite de zona agrcola del Cantn Santa Cruz. El trabajo se clasific en 5 fases: 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Metodologa de Valoracin de Tierras Rurales Zonificacin a nivel de zona agrcola del Cantn Zonificacin de Precio de Tierras Rurales a nivel de zona agrcola del Cantn Elaboracin de Tabla de precios de la tierra Valoracin Individual

Ilustracin 1 Modelo Conceptual del Proyecto de Valoracin de Tierras Rurales

La ejecucin de las fases indicadas se realiz en su mayor parte a la finalizacin de las fases de barrido predial y exposiciones pblicas, debido a que de las mismas, se obtuvo valiosa informacin de apoyo en el proceso de valoracin de tierras.

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3.1. METODOLOGA DE VALORACIN DE TIERRAS RURALES

La metodologa comprende las siguientes dos instancias: Elaboracin de cartografa temtica correspondiente a 10 variables de valoracin aplicando diferentes modelamientos cartogrficos con el uso de Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG) especializados.

La cartogrfica temtica fue generada a escala 1:20000, con base en cartografa base a escala 1:5000 Aplicacin de la Metodologa de Valoracin de Tierras Rurales 2010 propuesta por la Unidad Ejecutora MAGAP-PRAT Programa SIGTIERRAS.

La Metodologa de Valoracin aplicada corresponde a un rediseo de la propuesta desarrollada por PRAT-SIGAGRO 2008. 3.1.1. ELABORACIN DE CARTOGRAFA TEMTICA

Esta fase integra procesos de clasificacin de tierras traducidos en 10 variables de valoracin que fueron desarrolladas mediante modelamiento cartogrfico.
a) INSUMOS

Para la generacin de las variables de valoracin se tomaron como insumos los siguientes productos generados por el Instituto Geogrfico Militar: A. Ortofotos digitales a color, escala 1:5.000 (pxel 50 cm) B. Modelo Digital de Elevacin, escala 1:5.000 b) MTODOS DE OBTENCIN DE INFORMACIN 1. Digitalizacin de informacin bsica (Cuerpos de agua, Infraestructura vial, educativa, de salud y viviendas)
PARMETROS PROCESAMIENTO Informacin Bsica Escala Entidad Proyeccin Cartogrfica Zona Cartogrfica Elipsoide de Referencia Formato de salida Software Utilizado Digitalizacin en pantalla 1.000 Lnea Universal Transversa de Mercator UTM Zona 15 Sur World Geodesic System 1984 RESULTADO Resultado 5.000 Lnea /Polgono/Punto

Personal Geodatabase Feature Class (ESRI)

Arc Gis 9.3

Tabla 1 Parmetros de Digitalizacin de informacin bsica

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2. Aplicacin de modelos cartogrficos para la obtencin de 10 variables de valoracin. Los procesos realizados se indican en el Anexo 01 Memorias Tcnicas.
* Adicionalmente, referirse al Anexo 06: Memorias Tcnicas de las Coberturas Cartogrficas -Insumos-

c)

ESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES

La estructuracin de la informacin espacial procedente del mundo real conlleva cierto nivel de dificultad, debido a la necesidad de abstraccin que se requiere para trabajar con elementos bsicos de dibujo, de tal forma que toda la complejidad de la realidad sea reducida a puntos, lneas o polgonos. El esquema de estructuracin de los elementos que forman parte del Modelo de Valoracin de Tierras Rurales y los atributos cualitativos y cuantitativos que los describen se indica en el Anexo 02: Estructura de Datos Espaciales. 3.1.2. METODOLOGA DE VALORACIN DE TIERRAS RURALES El planteamiento de la metodologa de valoracin de las tierras parte de conceptualizar el propsito y finalidad de los estudios de valoracin de la tierra rural. La implementacin de la metodologa, inicia con la clasificaron de las variables generadas en el proceso de elaboracin de cartografa temtica; estas variables constituyen criterios tanto fsicos como econmicos y se diferencian en tres componentes: A. Componente Fsico B. Componente de Infraestructura C. Componente de Susceptibilidad a Peligros Naturales Los componentes antes mencionados se constituyen en Coberturas de Zonificacin: ZONIFICACIONES DE PRIMER NIVEL a. ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Las zonas homogneas fsicas corresponden a la integracin de factores fsicos y biolgicos (condiciones naturales) que determinan el potencial de uso antrpico de la tierra como son el relieve, suelo, clima y cobertura vegetal. Los factores indicados se representan, dentro del proceso, en tres coberturas de informacin temtica: (1) Pendiente, (2) Aptitud Agropecuaria y Forestal y (3) Uso de la Tierra.

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Ilustracin 2 Ponderaciones Zonas Homogneas Fsicas

La ponderacin indicada para la generacin de las Zonas Homogneas Fsicas responde a la importancia de la pendiente en los procesos productivos y de desarrollo de una regin, en trminos generales, zonas con pendiente plana se favorecen, entre otras razones, por la facilidad de trabajar la tierra y la eficiencia pecuaria, por otro lado, requieren menor costo de inversin en cuanto a infraestructura de servicios bsicos por lo que acceden ms rpidamente al abastecimiento de servicios a diferencia de zonas con pendiente abrupta en donde se recomienda el mantenimiento de la capa de vegetacin natural para evitar peligros naturales como deslizamientos, erosin, etc. En cuanto a la Aptitud Agrcola y Forestal y al Uso de la Tierra, se han considerado porcentajes de ponderacin iguales debido a que ambos factores son transitorios y depende del conocimiento de la zona por parte del ente productivo, es decir del hombre, para la ejecucin de polticas que propendan al mejor aprovechamiento del recurso tierra. b. ZONAS HOMOGNEAS DE INFRAESTRUCTURA Representan los beneficios que ofrecen, a la valoracin de tierras rurales, la disponibilidad y accesibilidad de la poblacin rural a elementos indicadores de desarrollo socioeconmico. Las caractersticas consideradas dentro de la unidad de infraestructura se representan, dentro del proceso, en cuatro coberturas de informacin temtica: (1) Disponibilidad de Servicios Bsicos, (2) Accesibilidad a la Red Vial, (3) Accesibilidad al rea Urbana y (3) Accesibilidad a Infraestructura Social.

Ilustracin 3 Ponderaciones Zonas Homogneas de Infraestructura

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Las ponderaciones indicadas para la generacin de las Zonas Homogneas de Infraestructura presentan un porcentaje constante del 25% con el fin de denotar que cada uno de los servicios, a los que pueda acceder la poblacin rural, son igualmente importantes en el desarrollo del sector. c. ZONAS HOMOGNEAS DE SUSCEPTIBILIDAD A PELIGROS NATURALES La unidad de susceptibilidad a peligros naturales est definida por las susceptibilidades que limitan o ponen en riesgo, ms all de la vida humana, el potencial de uso de la tierra rural por parte del hombre. Los factores indicadores del presente componente, se representan dentro del proceso, en tres coberturas de informacin temtica: (1) Susceptibilidad a Movimientos en Masa, (2) Susceptibilidad a Erosin y (3) Susceptibilidad a Inundacin.

Ilustracin 4 Ponderaciones Zonas Homogneas de Susceptibilidades a Peligros Naturales

Las ponderaciones indicadas para la generacin de las Zonas Homogneas de Susceptibilidades a Peligros Naturales indican un porcentaje constante debido a que las variables consideradas representan igual grado de afectacin sobre las condiciones ideales de la tierra. Nota: La informacin temtica levantada en el Cantn Santa Cruz, descrita en la generacin de las zonificaciones de primer nivel, se realiz en el espacio geogrfico que constituye la zona agrcola del cantn con un buffer adicional de aproximadamente 500 metros. ZONIFICACIONES DE SEGUNDO NIVEL d. ZONAS HOMOGNEAS DE LA TIERRA RURAL Las Zonas Homogneas de la Tierra Rural representan reas de la superficie terrestre que presentan caractersticas y/o cualidades similares (Instituto de Estudios Fiscales, 2009) en cuanto a condiciones fsicas, de accesibilidad a infraestructura y servicios y susceptibilidades ante peligros naturales. En estas zonas se determinan los valores base de los predios en la cobertura de valoracin. La asociacin de las zonificaciones de primer nivel resulta en la cobertura de Zonas Homogneas de la Tierra Rural, para este proceso se pondera la informacin entrante de tal modo que prioriza las variables con mayor relevancia en el proceso de valoracin de la tierra rural (Ilustracin 5), las ponderaciones se definieron tomando en cuenta los criterios detallados ms adelante.

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Ilustracin 5 Ponderaciones Zonas Homogneas de la Tierra Rural

Zonas Homogneas Fsicas (60%): La valoracin de la tierra rural, responde principalmente a las condiciones intrnsecas de la tierra, definidas en el presente proyecto en las variables Pendiente y Aptitud Agropecuaria y Forestal, y al tipo de cobertura que se halle en la misma al momento del estudio, es decir al Uso de la Tierra. Zonas Homogneas de Infraestructura (30%): El abastecimiento de vas, servicios bsicos y sociales, las condiciones de infraestructura en general, son un valioso indicativo de bienestar y calidad de vida, sin embargo, en la realidad nacional se refleja una carencia de servicios de calidad de forma generalizada en las zonas rurales, por tal razn, se ponderar con un 30% esta condicin con el fin de no demeritar de manera importante a la tierra productiva del sector rural y al mismo tiempo considerar la importancia de los diferentes tipos de acceso indicados en el desarrollo del sector. Zonas Homogneas de Susceptibilidad a Peligros Naturales (10%): La ponderacin del 10% sobre la valoracin de la tierra responde a la intencin de definir un nivel de afectacin sobre el valor de la tierra ante la ocurrencia del evento ms no de manera importante ante el hecho de la susceptibilidad frente al mismo. * Clasificacin de Zonas: En todos los casos, las variables que intervienen en los procesos de zonificacin se cuantifican en el rango de 10 (mnimo valor aplicable) a 100 (mximo valor) (ver Anexo 02). Por lo antes mencionado, los valores que alcanzarn las zonificaciones siempre estarn en el rango de 0 (para valores de pixel no aplicables como son zonas urbanas, bancos de arena, etc.) a 100; en el siguiente cuadro, se enlistan los rangos y categoras aplicables para todas las zonificaciones. RANGOS 0 20 21 40 41 60 61 80 81 100 CLASIFICACIN DE ZONAS Clase 5 Clase 4 Clase 3 Clase 2 Clase 1 CATEGORA DE LA TIERRA Deficiente Regular Buena Muy Buena Excelente

Tabla 2 Rangos de Calificacin de Zonas Homogneas Valoracion de Tierras Rurales Cantn Santa Cruz

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ZONIFICACIONES DE TERCER NIVEL e. ZONAS HOMOGNEAS DE PRECIO Con base en las zonas homogneas de la tierra se definirn unidades que determinarn la cobertura de Zonas Homogneas de Precio.

I.

ZONIFICACIN DEL CANTN SANTA CRUZ

ZONIFICACIN FSICA La mayor parte de la zona agrcola del cantn Santa Cruz, 76,05%, se ubica en la categora de zonificacin fsica definida como muy buena. Esta rea se caracteriza por tener pasto cultivado y vegetacin invasora, la pendiente vara de plana a moderada. Se aprecia zonas con distintas zonas de aptitud agropecuaria y forestal; algunas zonas presentan aptitud para cultivos perennes o arbustivos con fuertes medidas de conservacin, mecanizacin y riego difcil, dentro de esta categora tambin se presentan importantes limitaciones edficas. Otras reas se muestran aptas para el cultivo de pasto y otras son adecuadas para bosques protectores. Adicionalmente, existen zonas marginales para actividades agropecuarias y forestales, en las cuales se debe mantener la cobertura vegetal. El 12,94% del rea agrcola corresponde a una zona homognea excelente. La pendiente vara de plana a ligera. El suelo tiene limitaciones edficas y slo es apto para cultivos perennes o arbustivos, con fuertes medidas de conservacin, mecanizacin y riego difcil. Tambin se recomienda el cultivo de pastos. El uso de la tierra concuerda con la aptitud agropecuaria y forestal, ya que su mayor parte est cubierta por pasto cultivado, y adems existen cultivos perennes. La zona homognea buena est representada con el 10,10%. Estas reas poseen vegetacin invasora, pasto cultivado y bosque intervenido. La pendiente vara de moderada a fuerte. En cuanto a la aptitud agropecuaria y forestal, la zona es apta para bosques protectores, cultivos perennes o arbustivos con fuertes medidas de conservacin, mecanizacin y riego difcil, para zonas marginales para actividades agropecuarias y forestales, mantenimiento de la cobertura vegetal y un mnimo para pastos. La zona homognea regular, correspondiente al 0,46%, posee una pendiente que vara de fuerte a muy fuerte. El uso de la tierra predominante es conservacionista y pasto cultivado. Segn la aptitud agropecuaria y forestal, el suelo es apto para cultivos perennes o arbustivos, con fuertes medidas de conservacin, mecanizacin y riego difcil, para forestacin y reforestacin. Las zonas que se excluyen de la valoracin representan el 0.45% y corresponden a la reas urbanas de Santa Rosa y Bellavista. Lo antes mencionado se ilustra en la siguiente imagen:

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Ilustracin 6 Zonificacin de Fsica del Cantn Santa Cruz

ZONIFICACIN DE INFRAESTRUCTURA La mayor parte de la zona agrcola del Cantn, 62,38%, se enmarca en la categorizacin muy buena en cuanto a zonas homogneas de infraestructura. Se observan condiciones de accesibilidad a la red vial entre alta y muy alta por la cercana a la va pavimentada principal, las condiciones de accesibilidad al rea urbana y a infraestructura social se presentan entre alta y muy alta es decir considerando rangos de tiempo de entre 15 y 30 minutos al destino; en lo referente a disponibilidad de servicios bsicos se presentan condiciones de disponibilidad mayoritariamente baja es decir con un 20% de disponibilidad. La categora buena corresponde al 22,63% del rea agrcola y posee las siguientes caractersticas:
DESCRIPCIN Disponibilidad de servicios bsicos Accesibilidad a infraestructura social Accesibilidad al rea urbana Accesibilidad a la red vial CATEGORA Baja 20% a 40% de disponibilidad Muy baja 20% de disponibilidad Media entre 30 y 60 minutos a infraestructura social Media entre 30 y 60 minutos al rea urbana Media

Tabla 3 Caractersticas de Zonas Homogneas de Infraestructura 1

La zona homognea regular corresponde al 9,37%. Esta zona presenta las siguientes condiciones:

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DESCRIPCIN Disponibilidad a servicios bsicos Accesibilidad a infraestructura social Accesibilidad al rea urbana Accesibilidad a la red vial

CATEGORA Baja 20% a 40% de disponibilidad Muy baja 20% de disponibilidad Media entre 60 y 120 minutos a infraestructura social Media entre 60 y 120 minutos al rea urbana Media Baja

Tabla 4 Caractersticas de Zonas Homogneas de Infraestructura 2

Finalmente, la categora excelente representa el 5,16% de la zona agrcola, presenta condiciones de accesibilidad a la red vial entre alta y muy alta, la mayor parte de esta rea se ubica a 15 minutos de los destinos considerados para la accesibilidad al rea urbana y a infraestructura social lo que corresponde a la categora muy alta; en lo referente a disponibilidad de servicios bsicos se presentan condiciones de disponibilidad entre el 20% y 60% de disponibilidad es decir una categorizacin de baja a media. Las zonas que se excluyen de la valoracin representan el 0.45% y corresponden a la reas urbanas de Santa Rosa y Bellavista. Las puntualizaciones mencionadas, se pueden apreciar en el siguiente grfico:

Ilustracin 7 Zonificacin de Infraestructura del Cantn Santa Cruz

ZONIFICACIN DE SUSCEPTIBILIDAD A PELIGROS NATURALES La categora excelente, correspondiente al 50,51% de la zona agrcola del Cantn Santa Cruz, se caracteriza por la presencia de reas con baja y media susceptibilidad a inundaciones, ligera susceptibilidad a la erosin y prcticamente no se observa susceptibilidad ante el fenmeno de movimiento en masa en esta zona.

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La categora muy buena est representada por el 43,25% de la superficie de la zona agrcola; las zonas que integran esta categora presentan una susceptibilidad entre media y baja y algunas zonas dispersas sin susceptibilidad a inundacin. En cuanto a movimientos en masa en esta zona prevalece una susceptibilidad baja y susceptibilidad a erosin de ligera a moderada. La zona homognea de categora buena corresponde al 5,79% de la zona agrcola; esta zona presenta mayoritariamente una alta susceptibilidad a erosin, no se observa susceptibilidad a inundacin y susceptibilidad media a movimientos en masa en la mayor parte del rea. Las zonas que se excluyen de la valoracin representan el 0.45% y corresponden a la reas urbanas de Santa Rosa y Bellavista. Las puntualizaciones mencionadas, se pueden apreciar en el siguiente grfico:

Ilustracin 8 Zonificacin de Susceptibilidad a Peligros Naturales del Cantn Santa Cruz

ZONIFICACIN DE LA TIERRA RURAL EN EL CANTN SANTA CRUZ La zonificacin de la tierra rural agrupa las caractersticas biofsicas del cantn (Ver Ilustracin 4) con el objeto de identificar clases de homogeneidad en zonas geogrficas. Las zonas homogneas identificadas nos permitirn realizar las investigaciones de precios de la tierra y posterior proceso de anlisis que fundamente la asignacin de un valor econmico a cada zona. Del resultado del anlisis y geoprocesamiento de las zonas homogneas fsicas, de infraestructura y de susceptibilidad a peligros naturales se puede observar que la mayor parte de la zona agrcola del cantn presenta una categorizacin muy buena respondiendo principalmente a la regularidad en trminos de pendiente que es el factor preponderante en el estudio de valoracin, los factores que influyen en el porcentaje de superficie correspondiente a las categoras buena y regular son principalmente la presencia de vegetacin invasora en cuanto al uso de la tierra y categoras de pendiente entre moderada y fuerte, en lo referente a la dotacin de servicios bsicos prcticamente toda la zona de estudio se presenta con baja disponibilidad, no existen importantes limitaciones fsicas como se ha explicado principalmente en trminos topogrficos y de aptitud agropecuaria y forestal ni limitaciones de

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infraestructura ya que a toda la zona le atraviesa un eje vial en buenas condiciones y que comunica las reas urbanas (cabeceras parroquiales) mismas que aglomeran la infraestructura social. Clase excelente Clase muy buena Clase buena Clase regular 7,67 % 82,07 % 9,56 % 0,25 % superficie de 1077,18 ha superficie de 11530,45 ha superficie de 1343,38 ha superficie de 35,79 ha

Ilustracin 9 Zonificacin de la Tierra Rural del Cantn Santa Cruz

Para todos los casos, el porcentaje restante de 0.45% (63,57 ha) corresponde a zonas urbanas que se excluyen de la valoracin: reas urbanas de Santa Rosa y Bellavista.

II.

ZONAS HOMOGNEAS DE PRECIO DE TIERRAS RURALES DEL CANTN SANTA CRUZ

La cobertura de zonas homogneas de precio de tierras rurales corresponde a una zonificacin de valores monetarios de la tierra, investigados en campo y depurados en gabinete, los mismos que se relacionan directamente con las condiciones naturales del sector y la ubicacin de servicios, la metodologa aplicada para la generacin de esta cobertura se detalla en el Anexo 03 Generacin de Zonas Homogneas de Precio

Ilustracin 10 Esquema de Generacin de la cobertura de Zonas Homogneas de Precio

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Ilustracin 11 Zonas Homogneas de Precio de Tierras Rurales del Cantn Santa Cruz

El precio de las zonas de la tierra excelente vara entre USD 25000 y USD 12500 por hectrea, en su mayora son zonas que poseen en su mayora pasto cultivado y pendiente dbil y en menor superficie suave, poseen muy alta accesibilidad vial por su cercana a vas pavimentadas. Las zonas de mayor valor (USD 25.000) se ubican en la va que comunica la zona agrcola con la cabecera cantonal Puerto Ayora y las de menor valor (USD 12.500) se ubican al noroeste de la zona agrcola cercanas a la zona de crteres, la categora excelente corresponde al 8,48% de la superficie de la zona agrcola. El precio de la zona muy buena se generaliz en USD 12.350 por hectrea, representa el 74,74% de la superficie. La mayora de estas zonas estn ocupadas por pasto cultivado y vegetacin invasora, en menor proporcin por cultivos perennes y semiperennes, tienen pendiente dbil y suave. El precio de la tierra buena se generaliz en USD 6200 por hectrea, la principal caracterstica de la zona es la presencia vegetacin invasora y pendiente moderada, la accesibilidad hacia la red vial y al rea urbana se presenta entre baja y media debido principalmente a que son las zonas ms alejadas de la principal arteria de comunicacin, esta categora representa el 9,50% de la superficie de la zona de estudio. La zona de precio regular corresponde al 6,87% de la superficie, en el rea se defini un valor de USD 1500 por hectrea, estas zonas corresponden principalmente a los conos y crteres de los volcanes de la isla, se realiz una diferencia en los cauces de quebradas y ros existentes de USD 775 por hectrea, debido a que en esta zona no se realiza ningn aprovechamiento de la tierra. En trminos generales, la zona presenta pendientes de categora fuerte y abrupta. Adicionalmente, se ha establecido de acuerdo a pruebas de implementacin catastral, una alternativa de aplicacin del plano de precios descrito en este acpite, con el 30% de descuento sobre los precios reales investigados y procesados (La cartografa adjunta -Geodatabase: Santa_Cruz.mdb- contiene dos mapas de zonas de precio Zonas_precio y Zonas_precio_30 que contienen los precios reales y los precios con un 30% de descuento respectivamente).

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Finalmente, en la zona agrcola del Cantn Santa Cruz existen 1.078 predios con superficie menor de 1 ha como se puede observar en la siguiente tabla:
RANGODESUPERFICIE
1 - 250,00 250,01 - 500,00 500,01 - 750,00 750,01 - 1.000,00 1.000,01 - 1.500,00 1.500,01 - 2.000,00 2.000,01 - 2.500,00 2.500,01 - 3.000,00 3.000,01 - 3.500,00 3.500,01 - 4.000,00 4.000,01 - 4.500,00 4.500,01 - 5.000,00 5.000,01 - 6.000,00 6.000,01 - 7.000,00 7.000,01 - 8.000,00 8.000,01 - 9.000,00 9.000,01 - 10.000,00

BELLAVISTA
21 178 196 133 133 76 49 34 14 22 21 26 47 18 7 10 38 1023

SANTAROSA
0 2 2 9 5 12 6 4 2 2 0 3 0 1 0 1 6 55

TOTAL

SUBTOTAL PORRANGO 21 180 198 142 138 88 55 38 16 24 21 29 47 19 7 11 44 1078

Tabla 5 Numero de lotes menores a 1 ha. por parroquia

La existencia de minifundio en el Cantn hace necesario el planteamiento de tablas de valoracin por metro cuadrado de terreno para cada zona encontrada. III. TABLAS DE PRECIOS

Los predios considerados minifundio en el Cantn Santa Cruz presentan superficies que van desde 66,4 m hasta los 9.999,99 m. Estas unidades prediales, presentan caractersticas de (i) tamao, menores a 1 hectrea y de (ii) condicin de uso, que no permite realizar actividades productivas agropecuarias rentables para el comercio local y peor an nacional, por lo que se establece como procedimiento de valoracin la aplicacin de una tabla valorativa por metro cuadrado de terreno, la misma que se obtiene a partir de la investigacin original y de la cobertura de Zonas Homogneas de Precio. La elaboracin de tablas de precio responde a un anlisis deductivo del promedio de precios investigados para cada clase, su aplicacin est dirigida a los predios inferiores a 10000m, es decir los considerados de uso habitacional, por cuanto estos no son susceptibles de valoracin por hectrea. Para fines de implementacin catastral, se ha calculado un descuento del 30% al promedio de precios investigados por cada clase. Las tablas generadas se indican en el Anexo 04 Tablas de Precios. IV. VALORACIN INDIVIDUAL

El proceso final de la Metodologa de Valoracin de Tierras Rurales es la integracin de la cobertura de Zonas Homogneas de Precio con la cobertura de predios (levantada en la fase del barrido predial) en el Sistema SIGTIERRAS, con el fin de calcular la valoracin individual de los predios.

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El sistema identificar el predio o porcin del mismo que se interseque con una determinada clase de valor; calcular el respectivo valor de la superficie y lo multiplicar por el valor de la clase, obteniendo de esta manera el valor puro del predio. La valoracin individual considera las particularidades propias de cada unidad predial en cuanto a: Pendiente*, Disponibilidad de servicios bsicos** (agua, energa elctrica, alcantarillado y comunicaciones), Vas de acceso**, Disponibilidad de Riego** y Superficie**

* Informacin recogida de la cobertura de Pendientes generada como informacin temtica ** Informacin recogida en la Ficha Predial Rural para Investigacin de Campo

Cada uno de los elementos mencionados definen condiciones de mrito, es decir que mantienen el precio original investigado, o de demerito por la falta o limitacin de alguno de ellos, en ese caso el precio original disminuir, para el efecto es necesario aplicar una relacin numrica que considera factores numricos para cada elemento: i) Frmula de aplicacin para predios superiores a 1 hectrea.

AVALUO_P = Valor zona * ( (_p + _ag + _ee + _al + _c + _v + _rg) / 7 ) * _s

Donde: _p _ag _ee _al _c _v _rg _s = Factor Pendiente = Factor Disponibilidad de servicios bsicos (disponibilidad de agua) = Factor Disponibilidad de servicios bsicos (disponibilidad de energa elctrica) = Factor Disponibilidad de servicios bsicos (disponibilidad de alcantarillado) = Factor Disponibilidad de servicios bsicos (disponibilidad de comunicaciones) = Factor Vas de Acceso = Factor Disponibilidad de Riego = Factor Superficie

Los predios superiores a 1 hectrea presentan limitaciones en cuanto a posibles transacciones debido a su superficie, mediante la aplicacin de la frmula indicada, se otorgar la importancia correspondiente al tamao del predio. Para predios inferiores a 1 hectrea la frmula no incluye la multiplicacin por el factor tamao: ii) Frmula de aplicacin para predios inferiores a 1 hectrea.

AVALUO_P = Valor tabla x m * ( (_p + _ag + _ee + _al + _c + _v + _rg) / 7 )

Los factores aplicados para cada uno de los elementos mencionados se detallan en las siguientes tablas:

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PENDIENTE
DBIL DE: O a 3 Grados SUAVE DE: 3 a 7 Grados MODERADA DE: 7 a 14 Grados FUERTE DE: 14 a 27 Grados MUY FUERTE DE: 27 a 35 Grados ABRUPTA : MAYOR A 35 Grados 1,000 0,950 0,850 0,750 0,650 0,600

Tabla 6 Factores Individuales por Pendiente

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BSICOS

POTABLE ENTUBADA POZO NO TIENE 1,000 0,950 0,900 0,800 RED ALCANTARILLADO POZO SEPTICO O CIEGO LETRINAS NO TIENE 1,000 0,950 0,900 0,800

Tabla 7 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Agua

RED PUBLICA GENERADOR SOLAR NO TIENE 1,000 0,950 0,950 0,900

Tabla 9 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Alcantarillado

TELEFONIA FIJA INTERNET NO TIENE 1,000 1,000 0,900

Tabla 8 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Energa Elctrica

Tabla 10 Factores Individuales por Disponibilidad de Servicio Bsico de Comunicaciones

ACCESO AL PREDIO DE ACUERDO AL TIPO DE VIA.ASFALTADA LASTRE EMPEDRADADA DE VERANO CAMINO DE HERRADURA SENDERO AEREA FLUVIAL FERREA 1,000 0,900 0,950 0,850 0,800 0,750 0,900 0,900 0,900

Tabla 11 Factores Individuales por Accesibilidad al Predio

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DISPONBILIDAD DE RIEGO
OCASIONAL PERMANENTE NO TIENE 0,900 1,000 0,800

Tabla 12 Factores Individuales por Disponibilidad de Riego

POR EL TAMAO O SUPERFICIE DEL PREDIO

De 1,0001 ha. A 5,00 ha. 1,000 0,950 0,900 0,850 0,800 0,750 0,700 0,675 0,650 0,625

De 5,0001 ha. A 10,00 ha. De 10,0001 ha. A 15,00 ha. De 15,0001 ha. A 25,00 ha. De 25,0001 ha. A 30,00 ha. De 30,0001 ha. A 50,00 ha. De 50,0001 ha. A 100,00 ha. De 100,0001 ha. A 200,00 ha. De200,0001 ha. A 500,00 ha. Mayor a A 500,0001 ha.

Tabla 13 Factores Individuales por Superficie del Predio

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