DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO

DE LA SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO

DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA
ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A ILO, DE LA
CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO
DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ
 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA
SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO DENOMINADO MINERA
AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A
ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE
EL ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
MOQUEGUA – PERÚ

ING. JULIO VICTOR POLAR HINOJOSA

CUERPO TÉCNICO DE TASACIONES DEL PERÚ
15 DE MAYO DEL 2019

ALFA, BETA, GAMMA, LAMBDA, PI

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE
EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11
DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE EL
ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ
LOCALIZACIÓN : PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, A LA
ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A ILO, DE
LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA,
DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA –PERÚ

FECHA DE VALUACIÓN : 12 DE OCTUBRE DEL 2018

VALOR DE LA SERVIDUMBRE
POR DOS AÑOS : S/ 2,145,571.01
 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE
EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11
DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE
EL ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ

ÍNDICE

1. RESUMEN
2. OBJETO MATERIA DEL INFORME
3. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA VALUACIÓN DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE
SOBRE EL PREDIO MINERA AZUL
4. PROCESO DE ANÁLISIS
5. RESULTADOS DE LA APLICACIÓN DE LA FORMULA PARA EL CALCULO DEL VALOR DEL
DERECHO DE SERVIDUMBRE (VDS)
6. RECOMENDACIONES
7. FUENTES DE CONSULTA
 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE
SOBRE EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA
ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA
MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ

1. RESUMEN
MINERA AZUL S.A., es una empresa de exploración minera, cuya política es implementar
trabajos de exploración con “responsabilidad social y ambiental”.
Minera Azul ubicado a la altura del km 11 del desvió a Ilo, de la carretera Moquegua – Tacna,
distrito de El Algarrobo, provincia y departamento de Moquegua, materia de entrega provisional
para exploración por dos años, por la SBN; cuenta con coordenadas UTM en el Datum WGS 84
Zona 19 Sur, de acuerdo al Plano Diagnostico N°0968-2018/SBN-DGPE-SDAPE, de fecha 13 de
marzo de 2018. El área del predio en Servidumbre es 682.7405 Has.
El proyecto Minera Azul, tiene como objetivo principal desarrollar un programa de exploración
que comprende la ejecución de 40 sondajes diamantinos distribuidos en veinte (20) plataformas
y habilitación de cuatro (04) trincheras de exploración, los cuales se realizarán en un cronograma
de 24 meses: diez (10) plataformas de perforación durante el año 2018, y 10 plataformas
similares el año 2019; pudiendo con ello determinar la existencia de cuerpos mineralizados y
estimar el potencial geológico que determinará la viabilidad del Proyecto.
Para estos trabajos de exploración durante dos años, el día 21 de marzo de 2018, la
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES, en adelante la SBN y la empresa
MINERA AZUL S.A., se reunieron con la finalidad de proceder a la entrega – recepción del predio
de 6,827,405.00 m² = 682.7405 Has, ubicado en el distrito de El Algarrobo, provincia y
departamento de Moquegua.

Así mismo, la SBN dispone efectuar una valuación de la Servidumbre.

La empresa MINERA AZUL S.A. igualmente decide efectuar una valuación de la
servidumbre del predio MINERA AZUL de 682.7405 Has, para contrastarlo, y sustentar su
opinión ante la SBN.
El presente trabajo solicitado por la empresa MINERA AZUL S.A., comprende la valuación
de la Servidumbre del proyecto MINERA AZUL, durante el proceso de exploración por dos
años.
2. OBJETO MATERIA DEL INFORME

El objeto del presente informe es determinar el valor total por los dos años que pagaría MINERA
AZUL S.A. a la SBN, por la servidumbre del terreno denominado predio Minera Azul, con un
área de 682.7405 Has, ubicado a la altura del km 11 del desvió a Ilo, de la carretera Moquegua –
Tacna, distrito de El Algarrobo, Ilo, provincia y departamento de Moquegua.
Este terreno ha sido entregado en Servidumbre por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE
BIENES ESTATALES (SBN) por el plazo de dos años a MINERA AZUL S.A. en forma
provisional, para desarrollar el Proyecto Minero denominado Minera Azul, en su etapa inicial
que es la exploración. El inicio del plazo ha sido el 21 de marzo del 2018.

2.1 UBICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE

La servidumbre sobre el terreno de 682.7405 Has para desarrollar el Proyecto Minero en su

etapa inicial que es la exploración, denominado Minera Azul, se ubica a la altura del km 11
del desvió a Ilo, de la carretera Moquegua – Tacna, distrito de El Algarrobo, provincia y
departamento de Moquegua.

El proyecto denominado Minera Azul, se ubica en las unidades litoestratigráficas

conformada por depósitos eólicos, fluviales y aluviales con presencia de arenas y cenizas
volcánicas, de gravas y limos que abarcan en edad desde el Paleozoico hasta el
Cuaternario.
La formación más antigua son las rocas del grupo Cabanillas constituyen la unidad más
antigua y corresponde al paleozoico, está compuesta por paquetes de areniscas cuarzosas
intercaladas, con lutitas silicíficadas. Suprayaciendo discordantemente al grupo Cabanillas se
encuentra una formación volcánica compuesta de derrames, aglomerados y brechas,
principalmente andesíticos, que han sido correlacionados con la formación Chocolate, de
edad Jurásico inferior.
Siguiente a esta formación yace discordantemente la formación Guaneros, constituida por
aglomerados fósiles. Iniciando la edad cenozoica aparece una serie de formación Sotillo de
lutitas rojizas. Las rocas de edad terciaria están representadas por depósitos sedimentarios
que constituyen la formación Moquegua y conglomerado polimíctico. Los depósitos
cuaternarios tienen una amplia distribución y están constituidos por terrazas marinas, conos
aluviales y detritus de talud cerca del litoral, y por acumulaciones eólicas y terrazas aluviales
en las planicies interiores.
Comprende un área de cerros, con una característica de contar con el Cerro Azul, que
presenta una meseta plana.
Todo el terreno comprende principalmente cerros, depresiones y muy pocas áreas planas.
Se considera que aproximadamente el 80% del terreno son cerros y depresiones y un 20%
área plana. El terreno es en su totalidad eriazo.
3. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA VALUACIÓN DEL USUFRUCTO DE LA
SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO MINERA AZUL
Siendo el propietario del terreno de 682.7405 Has, denominado Minera Azul la
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES (SBN). Para la determinación
del valor de la Servidumbre debe utilizarse la normativa que establece el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú (RNT) R.M. N° 172-2016- Vivienda, del 19 de julio del
2016, y R.M. N° 424-2017- Vivienda del 02 de noviembre del 2017, vigente a la fecha; (El
RNT se basa en las normas establecidas por el IVSC, adaptadas a Perú) que al respecto
indica lo siguiente:

TÍTULO I
ARTÍCULO 2.- Ámbito de aplicación
“El presente reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la
elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las Entidades y
Empresas Estatales de derecho público o de derecho privado”.
 CAPÍTULO VI

TASACIÓN DE TERRENOS ERIAZOS

Artículo 98.- Tasación de terrenos eriazos

98.1 La tasación de terrenos eriazos incluye variables intrínsecas referidas a las

características de las tierras como la topografía, los efectos del nivel freático y los
factores ecológicos, así como los factores del entorno en función de la localización
frente a un área con valor arancelario urbano y la dinámica del mercado
enfocado en su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal.
98.3 En caso de existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se
considera para la tasación comercial, la aplicación del método de mercado, o en su
defecto se aplica la fórmula del artículo 100 del presente Reglamento.

Artículo 99.- Tasación de terrenos eriazos

La tasación comercial de terrenos eriazos, se obtiene multiplicando el Valor Básico de
Terreno Eriazo por el área materia de tasación.
Artículo 100.- Determinación del Valor Básico de terreno eriazo

100.1 El Valor básico de terreno eriazo se determina aplicando la expresión siguiente:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E
Dónde:

VBTE = Valor básico de terreno eriazo.

VR = Es el Valor Unitario de Terreno de mercado, según se trate de
tasación comercial, tomando como base la mejor calidad de
tierra para cultivo, determinada de acuerdo al Reglamento de
Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor,
aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009- AG.
d = Distancia al área con Valor Unitario Oficial Urbano o la distancia al
centro poblado más cercano, según se trate de tasación reglamentaria
o tasación comercial.

T = Topografía y naturaleza del terreno.

U = Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal.

V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.

E = Factor de corrección ecológica.

Artículo 101.- Factores de influencia

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinámica de desarrollo y uso de ésta, aplica,
de ser el caso, la expresión numérica de los factores de influencia “d, T, U, V y E”
consignados en las Tablas Nº 08, 09, 11 y 12 del Anexo I del RNT.

Artículo 102.- Del establecimiento de otros usos potenciales

Para la tasación comercial se pueden establecer otros usos potenciales no consignados en la

Tabla Nº 08 del Anexo I del RNT para lo cual el perito puede interpolar o considerar otros
factores, debidamente sustentados.

Artículo 103.- Factor de Vías - Carreteras

Para los efectos de la aplicación del RNT, la clasificación de carreteras se realiza de acuerdo
con lo establecido en el Manual de Carreteras - Diseño Geométrico DG 2014, aprobado
mediante Resolución Directoral Nº 028-2014-MTC-14.

La clasificación de acuerdo a la demanda se consigna en la Tabla Nº 09 del Anexo I del RNT

y se definen en la forma siguiente:
1. Autopistas: Carretera de Índice Medio Diario Anual - IMDA mayor de
4000 veh/día; de calzadas separadas, cada
una con dos o más carriles, con control total de los
accesos (ingresos y salidas) que proporciona
flujo vehicular completamente continuo.

2. Carreteras duales o multicarril: De IMDA mayor de 4000 veh/día, de calzadas

separadas, cada una con dos o más carriles; con control
parcial de accesos.

3. Carreteras de 1ra. Clase: Son aquellas con un IMDA entre 4000 - 2001 veh/día
de una calzada de dos carriles.

4. Carreteras de 2da. Clase: Son aquellas de una calzada de dos carriles que
soportan entre 2000 - 400 veh/día.

5. Carreteras de 3ra. Clase: Son aquellas de una calzada que soportan menos de
400 veh/día.

6. Trochas carrozables: Es la categoría más baja de camino transitable para

vehículos automotores. Construido con un mínimo
de movimiento de tierras, que permite el paso de un
(1) sólo vehículo.
Artículo 105.- Factores ecológicos

En cada uno de los factores ecológicos se consideran las variables siguientes:

1. Clima: Horas de luz solar, características climatológicas de la zona,

vientos dominantes, entre otros.

2. Paisaje: Flora y fauna existentes en el área y alrededores, ríos, lagos,

bosques, entre otros que determinan el entorno;
debiéndose tomar fotografías destacando el paisaje.

3. Contaminación ambiental: Generación de humos, ruidos, desechos o emanaciones y

otros que deterioran el ecosistema, atentando contra la salud
y el medio ambiente, al superar los límites máximos
permisibles.

Artículo 106.- Factor de corrección ecológica

106.1 Los factores de corrección ecológica se determinan a criterio del perito y en función
de las Tablas Nºs 11 y 12 del Anexo I del RNT.

106.2 Si se presenta en forma simultánea más de una de las variables, el factor “E” se
determina multiplicando los factores correspondientes a cada una de ellas.
Artículo 107.- Establecimiento de otros factores de influencia

El perito puede considerar factores de influencia adicionales siempre que sean verificados y
debidamente sustentados.

Aplicamos para el cálculo de la servidumbre según lo dispuesto por RNT, Resolución

Ministerial N° 172-2016-Vivienda, los siguientes títulos:

TÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 3.1: Definiciones Generales en el ítem 32, define lo que es un usufructo.

ARTÍCULO 3.1 – Definición 32

Usufructo:
Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o testamento, que confiere la
facultad de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno sin disponer de la propiedad.
 TÍTULO IV
TASACIÓN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
CAPITULO I
ALCANCES Y FINES
Los artículos 108 al 113, del Capítulo I, del Título IV Valuación de Servidumbres y Usufructos
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N°
172-2016-VIVIENDA, y la Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA, con el texto
siguiente:

ARTÍCULO 108.- Métodos de Tasación de Servidumbre y Usufructo

En la tasación de la servidumbre y el usufructo, el perito puede utilizar los procedimientos de

tasación directo o indirecto debidamente sustentados.

ARTÍCULO 109.- Método Directo

109.1 En el método directo, el perito determina el valor comercial de la franja del terreno
sirviente, de acuerdo a sus características; así como a todas las edificaciones, obras
complementarias y cultivos que se encuentran en la franja.
109.2 Se aplican los criterios de afectación para determinar las limitaciones que se
impongan a la servidumbre tales como medioambientales, operativas, siniestralidad,
personales, materiales u otras, además de indicar la categoría de riesgo que
debidamente sustentada, determine el perito; mínima, media y alta, en función a los
horizontes de tiempo de la servidumbre.

ARTÍCULO 110.- Método Indirecto o de la Renta

La tasación de la servidumbre en las que el Estado interviene se determina aplicando

el artículo siguiente.

ARTÍCULO 111.- Determinación del valor del Usufructo

111.1 El capital que representa un usufructo, se determina aplicando la siguiente expresión:

En donde:
C = Capital o Usufructo que corresponde al Valor del Derecho de Servidumbre en
el presente caso (VDS)
A = Ingreso anual o renta líquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin
de un periodo anual
n = Número de años de la servidumbre o contrato
i = Interés legal expresando en tanto por uno en soles, sobre la base de un
horizonte temporal de diez (10) años.

111.2 La determinación del usufructo de predios para proyectos de inversión, el ingreso

anual o renta líquida y la tasa de interés legal, se calcula teniendo en consideración
lo siguiente:
En donde:

A = Ingreso anual o renta líquida presunta que percibiría el usufructuario o

beneficiario al fin de un periodo anual

VC = Valor comercial del predio

FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa “r” se determina con la
expresión siguiente:
r = Tasa de costo del capital implícito del usufructuario o beneficiario para
asumir su decisión de inversión, la cual incluye la tasa de libre de riesgo y la
tasa de riesgo país
r = Mediana (percentil 50) ∑ (rf + re)
rf = Tasa de libre de riesgo que se obtiene de la mediana (percentil 50) de los
bonos del Tesoro Americano a veinte (20) años, sobre la base de un
horizonte temporal mínimo de 10 años
re = Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones
realizadas en un país en concreto a través del índice de Bonos de Mercado
Emergentes (EMBIG), considerando la mediana (percentil 50) durante un
periodo de tiempo histórico de diez (10) años
n = Número de años de duración del usufructo
K = Factor de ajuste por periodo de años, cuyo valor comercial del predio sea
superior a 28 UIT
 Ajuste por año (n)
Periodo
K
(años)
1 0.20
2 0.30
3 0.40
4 0.50
5 0.60
6 0.70
7 0.80
8 0.90
9 0.95
10 a 99 1.00

111.3 El ajuste por año (n) se aplica conforme a lo indicado en el factor de ajuste K.
111.4 Si el valor comercial del predio es inferior a 28 Unidades Impositivas
Tributarias vigente se usa un factor k = 1, para todo el período.
111.5 En el caso de actividades económicas específicas no contempladas en el
presente artículo, el perito tasador puede aplicar factores “k” distintos a los
tabulados, debidamente sustentados.

ARTÍCULO 113.- Tasación del bien superficial

113.1 La tasación del bien superficial se realiza considerando que se trata de un
terreno asimilado a las características de su entorno más próximo,
restándole el costo de la adecuación de las obras de habilitación para el nuevo
uso.
4. PROCESO DE ANÁLISIS
4.1 Inspección física del terreno en servidumbre, denominado Minera Azul de
682.7405 Has
Se efectuó la inspección física del terreno denominado Minera Azul de 682.7405 Has,
verificándose lo siguiente:
a) Se trata de un terreno eriazo que se ubica desde la mitad de un cerro hasta la
cumbre.
b) Se accede al mismo por una trocha carrozable a la altura del km 11 de la autopista
que comprende el desvío al puerto de Ilo de la carretera Moquegua – Tacna.
c) Ingresando al Proyecto Minera Azul, se observa una parte cercana al ingreso que se ha
nivelado en aproximadamente 10,000.00 m², donde se han instalado construcciones
provisionales de madera y almacenes con malla rachel para las muestras de rocas que se
han obtenido con los taladros.

d) En el terreno del Proyecto Minera Azul, se observa que se ha construido trochas

carrozables a través de todos los cerros con una longitud aproximada de 7 km, para
acceder a las zonas donde realizan los taladros.
e) Se ha observado también que la empresa MINERA AZUL S.A. ha realizado 10
taladros hasta la fecha en diferentes ubicaciones del terreno en servidumbre.
Las muestras de estos taladros las acumulaba en su almacén provisional y luego las
trasladaron a los laboratorios respectivos para el análisis de la mineralización
correspondiente.

4.2 Variables a considerarse, para el cálculo del usufructo de la servidumbre

Para definir la servidumbre que tendría que pagar MINERA AZUL S.A. a la
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES, por el uso durante 2 años
del terreno del Proyecto Minera Azul de 682.7405 Has, se toman en cuenta las
siguientes variables:
Capital:
El capital que representa un usufructo, se determina aplicando la siguiente formula:

En la determinación del usufructo de predios para proyectos de inversión, como es el

presente caso el ingreso anual o renta líquida (A) y la tasa de interés legal, se calculan
teniendo en consideración lo siguiente:

Tasa de Interés (i):

De acuerdo a la normativa legal, la tasa de interés que se toma como referencia es la tasa
legal, que, conforme a la mediana de los últimos 10 años, se ha mantenido en niveles de
0.60% anual en dólares americanos, y en soles es de 2.40% anual.
Para actualizar estas tasas, periódicamente se debe recurrir a la información que
publica el BCR (Banco Central de Reserva del Perú).
Considerando que nuestra economía tiene un riesgo menor, se ha tomado como referencia el
riesgo país, que en base a la mediana de los Bonos de Tesoro Americano a 20 años es de
2.90% (mediana de los últimos 10 años) y se le adiciona el EMBIG latín también del 4.20%
anual.
Tasa de Interés considerada para el cálculo (i):
La tasa de interés (i) se calcula teniendo en cuenta los siguientes factores:
▪ Tasa legal en moneda extranjera : 0.60% anual
▪ Bonos del Tesoro Americano 20 años : 2.90% anual
▪ Tasa riesgo país EMBIG Latín : 4.20% anual (mediana de los últimos 10 años)
▪ Tasa ajustada de costo de capital : 7.10% anual (2.90% anual + 4.20% anual)

Valor Comercial del Terreno (VC)

Para la aplicación de la fórmula del artículo 100 del RNT para calcular el valor básico del
terreno eriazo, según se indica:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E
Ubicamos el valor VR, tomando como base la mejor calidad de tierras para cultivo en el
entorno más cercano al terreno eriazo.
 Las referencias de estos terrenos que se han ubicado son las siguientes:

Valor
Área Referencia de la
Ítems Ubicación Unitario
información
Has US$/Ha
Terreno agrícola San Antonio,
1 0.12 46,670.00 www.olx.com
Moquegua
Terreno agrícola Sector el www.casas,
2 3.0 43,333.00
Chololo, Estuquiña Moquegua departamentos R.R.
Terreno agrícola Sector Santa
3 Rosa, valle Moquegua, 1.0 80,000.00 www.wperu.com
Moquegua
Valle el Algarrobo, fundo Loreto, Ing. Vicente Pacheco,
4 Asociación Agricultores La 1.0 60,000.00 cel. 953638488, Ilo -
Ponderosa Moquegua
Así mismo se tienen las referencias de terrenos en proceso de licitación de la SBN, en la
zona de El Algarrobo; según se indica:
De estas cinco referencias de valores de terrenos, consideramos que las de valor más
significativo y con zonificaciones ZRE y OU, y que tendrían características para uso agrícola
podrían ser los ítems 3a y 5c, con valores por Ha de US$ 47,000.00/Ha y US$ 31,300.00/Ha.
Estos valores están dentro de las cuatro referencias que hemos establecido.
Para efecto de determinar el valor referencial VR, del total de estas 6 muestras consideramos
conveniente homologar las cuatro primeras que hemos referenciado.
Estos valores los homologamos por Ubicación, Entorno, Superficie, Servicios, Zonificación,
Distancia, Oferta y Demanda.
De acuerdo a la determinación del valor homologado por Ha para terrenos de primera
categoría, a la fecha, aplicamos la fórmula del RNT para terrenos eriazos.
Los valores de referencia para cada componente de la fórmula para calcular el VBTE (Valor
básico de terreno eriazo), son los siguientes:

VR = US$ 54,146.00/Ha (Es el Valor Unitario de Terreno de mercado, según

se trate de tasación comercial, tomando como base la mejor calidad de
tierra para cultivo, determinada de acuerdo al Reglamento de
Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor, aprobado con
Decreto Supremo Nº 017-2009- AG)
d = De la tabla N°08 del RNT para terrenos eriazos se considera la
distancia (d), a más de 2,000.00 mt. Luego:
d = 1.00 (Distancia al área con Valor Unitario Oficial Urbano o la distancia al
centro poblado más cercano, según se trate de tasación reglamentaria
o tasación comercial)
T = De la tabla N°08 del RNT para terrenos eriazos, se considera topografía
y naturaleza del terreno (T), que en este caso sería con topografía con
pendiente más de 30%, y naturaleza del terreno: con afloramiento
rocoso. Luego:
T = 0.60 y para naturaleza del terreno igual a 0.75 (Topografía y
naturaleza del terreno)
U = De la tabla N°08 del RNT para terrenos eriazos, se considera el uso
(U), que en este caso la clasificación más razonable ya que no hay
otra, sería agrícola con agua subterránea o proyecto especial de
irrigación. Luego:
U = 1.40 (Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal)
V = De la tabla N°09 del RNT para terrenos eriazos, se considera el f
actor de vías, que en este caso sería carretera de tercera clase
(vía de una sola calzada), a una distancia mayor a 1,000.00 mt.
Luego:
V = 1.05 (Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno)
E = De la tabla N°11 y 12 del RNT para terrenos eriazos, se considera
los factores de clima, paisaje y contaminación ambiental (Factor de
corrección ecológica), según se indica. Luego:

E = Clima (Regular) : 1.00 (Factor de corrección ecológica)

Paisaje (Malo) : 0.80 (Factor de corrección ecológica)

Contaminación Ambiental (Media): 1.00(Factor de Corrección

ecológica)
Aplicando todos estos factores a la fórmula:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E
Se tiene:

Valor Básico Terreno Eriazo (VBTE)

VR = US$ 54,146.00/Ha ÷ 10 = US$ 5,414.60 /Ha

VBTE = US$ 5,414.60 /Ha x 1.00 x 0.60 x 0.75 x 1.40 x 1.05 x 1.00 x 0.80 x 1.00

VBTE = US$ 2,865.41/Ha

Años de la Servidumbre (n)

Para efectos del proyecto de exploración que realiza MINERA AZUL S.A., se toma como
referencia una periodicidad de 2 años.
 DESARROLLO Y APLICACIÓN DE PARAMETROS EN LA FORMULA DEL CAPITAL DEL
USUFRUCTO, PARA LA SERVIDUMBRE CON UN PERIODO DE 02 AÑOS, LA CUAL SE
EXPLICA DE LA SIGUIENTE FORMA:)

VALOR
VALOR INTERES VALOR DEL V
AREA COMERCIAL FACTOR DE RENTABILIDAD
UNITARIO n LEGAL DERECHO DE DE
TERRENO DEL RECUPERACION ANUAL
TERRENO (años) SERVIDUMBRE SE
(Has) TERRENO DEL CAPITAL (US$)
(US$/ Ha) % (US$)
(US$)
VBTE AT VCT (FRCr) A n i VDS

Dónde:

VBTE = Valor Unitario del Terreno eriazo (US$ / Ha)

AT = Área del terreno (Ha)

VC = Valor Comercial del Terreno (US$)

FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r

FRC r = [r (1+r)n] / [(1+r)n - 1]

A = Ingreso Anual o renta líquida que percibe el beneficiario al fin de Un
periodo (año) A = VC x FRCr x k

n = Números de años de duración de la servidumbre

i = Interés legal, mediana de los últimos 10 años

r = Tasa de costo de capital usado por el usufructuario o beneficiario

para asumir sus decisiones de inversión de largo plazo, la cual
incluye la tasa libre de riesgo y un spread por riesgo país.

rf = Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del

Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte
temporal de los últimos 10 años.
re = Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las
inversiones realizadas en un país en concreto a través del Índice
de Bonos de Mercado Emergentes (EMBIG), considerando un
periodo de tiempo histórico de 10 años.

r = Mediana Σ(r f + r e)
K = Factor de ajuste por periodos de años.
Para valor comercial del predio superior a 28 UIT (VC >28 UIT)

Valor Derecho Servidumbre (VDS)

Aplicando los valores determinados se obtiene lo siguiente:
VBTE = Valor Unitario del Terreno eriazo = US$ 2,865.41/Ha
AT = Área del terreno (Ha) = 682.7405 Has
VC = Valor Comercial del Terreno = US$ 286,602.56
FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r
FRC r = [ 7.10%(1+7.10%)² ] / [(1+7.10%)² - 1] = 0.55386
A = Ingreso Anual o renta líquida que percibe el beneficiario al fin de un Periodo
(año)
A = US$ 286,602.56 x 0.55386 x 0.3 = US$ 47,621.31

n = Números de años de duración de la servidumbre = 2 años

i = Interés legal, mediana de los últimos 10 años = 0.60%
r = Tasa de costo de capital usado por el usufructuario o beneficiario para asumir
sus decisiones de inversión de largo plazo, la cual incluye la tasa libre de riesgo
y un spread por riesgo país.
r = Mediana Σ(r f + r e) = 2.90% + 4.20% = 7.10%
rf = Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del
Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de los
últimos 10 años.
re = Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones realizadas
en un país en concreto a través del Índice de Bonos de Mercado Emergentes
(EMBIG), considerando un periodo de tiempo histórico de 10 años.

K = Factor de ajuste por periodos de años = 0.3

Para valor comercial del predio superior a 28 UIT (VC >28 UIT)
 5. RESULTADOS DE LA APLICACIÓN DE LA FORMULA PARA EL CALCULO DEL
VALOR DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE (VDS)
Todos los parámetros anteriormente determinados, los aplicamos en la fórmula para
obtener el Valor de Derecho de Servidumbre (VDS)
DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE

02 AÑOS
PROPIETARIO: SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES 1US $ =S/. 3.330

SOLICITANTE: MINERA AZUL S.A. n (años) = 2 DISTRITO: EL ALGARROBO

r (libre de riesgo + riesgo
7.10% FRC r = 0.55386
país) = PROVINCIA: MOQUEGUA
FECHA
12/10/2018 i interés legal = 0.60%
: DEPARTAMENTO: MOQUEGUA
k = 0.3

VALOR
DERECHO DE SERVIDUMBRE
TERRENO
VALOR
AREA FACTOR DE RENTABILIDA INTERES VALOR DEL VALOR DEL
VALOR VALOR UNITARIO COMERCIAL n
TERREN RECUPERACION D LEGAL DERECHO DE DERECHO DE
UNITARIO TERRENO DEL (años
N° DESCRIPCIÓN O DEL CAPITAL ANUAL ( A ) (i) SERVIDUMBRE SERVIDUMBRE
TERRENO (VUT) (US$/ Ha) TERRENO )
(Has) (FRCr) (US$) % (US$.) (S/)
(US$)
VUT AT VC

(US$./Ha) a b d e f = d x e x (k) g h VDS VDS

TERRENO ERIAZO A LA ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO

A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA - TACNA,
1 2,865.41 2,865.41 682.7405 1,956,331.46 0.55386 325,060.12 2 0.60% 644,315.62 2,145,571.01
DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA

Valor del Derecho de Servidumbre (VDS) = S/ 2,145,571.01

6. RECOMENDACIONES
6.1 El proyecto Minera Azul que desarrolla la empresa MINERA AZUL S.A., en la
servidumbre provisional sobre el terreno eriazo de 682.7405 Has, por un periodo de 2
años se encuentra en su etapa inicial del proyecto que comprende la exploración.
6.2 Este proyecto está ubicado entre la carretera del desvío Moquegua Tacna hacia Ilo, a la
altura del km 11 y hacia la altura media de unos cerros, hasta la cumbre. La
servidumbre comprende mayormente cerros y muy pocos terrenos planos.
6.3 El terreno es totalmente eriazo sin ningún tipo de facilidad ni infraestructura.
6.4 La exploración que se ha realizado hasta la fecha comprende inversiones que realiza
MINERA AZUL S.A. en 10 taladros o perforaciones, y para el próximo año 2019 tiene
programado realizar 10 diez taladros o perforaciones o más. Estas inversiones como
todo proyecto inicial no representa ni tienen alguna rentabilidad para la empresa.
6.5 La determinación del valor de la servidumbre, se realiza aplicando la Normativa
establecida en el RNT, así como el criterio valuatorio más razonable que considera el
perito, sobre todo para una servidumbre de un plazo muy corto (2 años), así como que
el proyecto de inversión está en su etapa inicial que es de exploración y aun no genera
ninguna rentabilidad.
Por lo tanto, los parámetros utilizados, las referencias de valor, el factor de exploración
del terreno, así como las formulas establecidas para determinar servidumbres y
usufructos, nos permiten obtener un valor que es el más adecuado a la fecha.
6.6 El Valor de la servidumbre de las 682.7405 Has, por un plazo de 2 años, se ha
determinado en: S/. 2,145,571.01
6.7 Este valor determinado de la servidumbre solo es para el periodo de dos años durante
la exploración.
De pasarse a otra instancia que es la explotación de los recursos minerales que tengan
rentabilidad, se tendría que efectuar una nueva valorización de la servidumbre por el
plazo mayor que se establezca.
7. FUENTES DE CONSULTA

• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú RNT link:

https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/aprueban-reglamento-nacional-de
tasaciones-resolucion-ministerial-no-172-2016-vivienda-1407416-1/
• Referencias de valores de terrenos del estudio de Mercado efectuado.
• Referencias proporcionadas por MINERA AZUL S.A. referente al proyecto de exploración
Minera Azul, así como estudio gegologico que realizo la empresa GEODESICA
MINERALES S.A.
• Bibliografía: Normas valuatorias del IVSC.
¡MUCHAS GRACIAS!