V LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

V. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Cules son los criterios rectores que orientan el examen legal de mi ttulo?
Calificacin registral (alcances y lmites)
Descripcin de los principios registrales

1. LA CALIFICACIN REGISTRAL (ALCANCES Y LMITES)
Al momento de calificar, los registradores debern confrontar la adecuacin de los ttulos con los
asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la
legitimacin de aquellos (inscripciones). El registrador no podr cuestionar las inscripciones
realizadas en los antecedentes; por el contrario, deber basarse en estos para su calificacin.
En caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular registral y del sujeto otorgante
del acto, el registrador deber realizar un estudio de todos los documentos con el fin de determinar si
existen o no factores de conexin que permitan identificar a las personas. En caso de que dicho
proceso no se concrete, deber ingresar a la base de datos del RENIEC.
Luego, verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que deber practicarse
la inscripcin, as como de ttulos pendientes, relativos a la misma, que puedan impedirla temporal o
definitivamente.
En caso sean ttulos incompatibles, ya sea porque se refieran a similares derechos o porque una vez
inscritos los primeros no puedan inscribirse los siguientes, el ttulo posterior deber ser suspendido.
Si el primer ttulo se inscribiera, los siguientes sern tachados. En cambio, si no se lograra su
inscripcin, el siguiente ser calificado. En caso sean ttulos compatibles, los ttulos pueden ser
calificados simultneamente sin suspensin.
De otro lado, se deber verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o derecho, as como la
formalidad del ttulo en el que este consta y la de los dems documentos presentados. Asimismo, se
comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que conforman el ttulo, se
ajustan a las disposiciones legales sobre la materia.
Los registradores adems estn obligados a verificar la competencia del funcionario administrativo o
notario que autorice o certifique el ttulo, verificar la capacidad de los otorgantes y la representacin
invocada por los otorgantes de lo que resulte del ttulo.
El registrador no exigir al usuario informacin con que cuenten los registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos. Por ello, deber efectuarse la bsqueda de los datos
en los ndices y partidas registrales respectivas.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripcin o de anotaciones
preventivas, el registrador y el Tribunal Registral requerirn aclaracin al juez, si los funcionarios
registrales verifican alguna incompatibilidad en la partida. En el caso de que el juez reitere su
mandato, deber inscribirse el ttulo bajo responsabilidad.

REGLAS PARA LA CALIFICACIN REGISTRAL
Cuando el registrador conozca un ttulo que previamente haya sido liquidado u observado por otro
registrador, salvo la disposicin de tachas sustantivas, no podr formular nuevas observaciones a los
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documentos ya calificados. En virtud del principio de proinscripcin podrn dejarse sin efecto las
observaciones formuladas con anterioridad.
En caso de que el registrador conozca el mismo ttulo o uno con las mismas caractersticas de otro
anterior calificado por l mismo, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a las
que se refiere sean distintos, si el ttulo que calific con anterioridad se encuentra observado o
hubiera sido tachado por caducidad del asiento de presentacin sin que se hubieren subsanado los
defectos advertidos, no podr realizar nuevas observaciones a las ya planteadas. En igual sentido se
proceder cuando el ttulo sea tachado por caducidad del asiento de presentacin al no haberse
pagado la totalidad de los derechos registrales.
En caso de ttulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentacin, cuando el ttulo es
nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificacin de la tacha y
siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que forman parte del ttulo podr ser
calificado sobre la base de las observaciones previamente indicadas.
Cuando el registrador conozca el mismo ttulo cuya inscripcin fue dispuesta por el Tribunal
Registral, deber sujetarse al criterio establecido por dicha instancia.
Finalmente, la base legal de lo expresado en el presente rubro est contenida en el artculo 2011 del
Cdigo Civil, artculos V del Ttulo Preliminar, 31 y siguientes del Reglamento General de los
Registros Pblicos, cuyo texto nico ordenado fue aprobado por Resolucin N 079-2005-SUNARP-
SN, publicado el 30 de marzo de 2005.

2. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son aquellos rasgos esenciales que informan a un determinado sistema
registral y que asemeja o distingue de otros; los cuales buscan coadyuvar con los fines del sistema
registral adoptado.
De manera general, se pueden clasificar dichos principios en funcin de dos orientaciones: si se
orientan a regular el procedimiento registral, en cuyo caso buscan el control y la seleccin (principio
de legalidad) de las situaciones jurdicas inscribibles, o si controlan los antecedentes (principio de
tracto sucesivo) o los precisan (principio de especialidad) al momento de realizar la inscripcin.
Asimismo, pueden estar orientados a definir los diversos efectos que acarrea la inscripcin y,
consecuentemente, la publicacin de determinadas situaciones. En este caso se encuentran
encaminados hacia la legitimacin del titular registral y su proteccin en tanto tercero registral.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: MATERIAL Y FORMAL
La publicidad registral ha sido definida tradicionalmente como la exteriorizacin continuada y
organizada de situaciones jurdicas de trascendencia (en el Registro de Propiedad Inmueble se
requiere, por ejemplo, la trascendencia real) para producir cognoscibilidad general para todos (erga
omnes) y con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre la situacin publicada. (Garca Garca, Jos
M. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas S.A. Madrid. p. 41.)Con el
concepto de exteriorizacin se presupone que la publicidad registral es un mecanismo que busca
hacer pblicas las diferentes situaciones jurdicas relevantes para los terceros en las partidas
electrnicas. Esta publicidad en nuestro pas es organizada y administrada por una institucin
jurdica especializada del Estado -SUNARP- , es decir, un tercero ajeno a las partes, por lo que sus
pronunciamientos se han considerado como proclamaciones oficiales de situaciones jurdicas (PA
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Pedrn, Antonio).Curso de Prctica Registral. Universidad Pontificia Comillas (UPCO). Madrid. 1995.
p. 18.), por lo que algunos autores reconocidos en el medio han sealado que dichos
pronunciamientos se hallan revestidos de carcter oficial. (Aliaga Huaripata, Luis Alberto. La
publicidad registral y sus alcances hasta dnde se extiende la publicidad regulada en el Art. 2012
del cdigo civil? Revista Dilogo con la Jurisprudencia, N 36, ao 7,setiembre, 2001, p. 52.)

La necesidad de precisin y certeza para la publicidad de las relaciones jurdicas implica un estudio
previo por parte profesionales especializados.
Igualmente conviene destacar que el Art. 2012 del Cdigo Civil de 1984 seala que [s]e presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.
Dicha norma se complementa conjuntamente con el Art. I del Ttulo Preliminar del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos: El Registro otorga publicidad jurdica
a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin comprende tambin a las
anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de
las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo.
Ambos artculos hacen referencia a lo que en doctrina se denomina publicidad material o
publicidad sustantiva, es decir, esa posibilidad de conocimiento en favor de los terceros para que lo
publicado sea oponible de manera plena a todos.
Dicha publicidad, pues, debe complementarse con el artculo 184 del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por Resolucin N079-2005-SUNARPSN,
publicada el 30 de marzo de 2005. En dicho reglamento se seala que: a fin de asegurar la
publicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos estn obligados: a) a manifestar a toda
persona, los libros, los ttulos archivados, ndices y dems documentos que obran en las oficinas
registrales; (...) ; d) a no mantener en reserva o en secreto ningn acto o documento relacionado con
los Registros. Por su parte, el Art. I del ttulo preliminar de dicha norma seala que: [e]l Registro es
pblico. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral. El
personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el
archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
Dichos artculos regulan el aspecto formal de la publicidad, es decir, nuestro sistema registral tiene
como garanta de la publicidad material a la denominada publicidad formal, la cual se manifiesta en
que la organizacin brinde todas las facilidades de acceso a la informacin contenida en el registro.

PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA
El Art. III del ttulo preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos seala que [l]os asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo
disposicin en contrario. () En ese mismo sentido se pronuncia el Art. 2010 del Cdigo Civil
(Artculo 2010.- Ttulo que da mrito a la inscripcin. Esta se realiza en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin contraria. (Artculo vigente conforme a la sustitucin
establecida por la Segunda Disposicin Final de la Ley N26741, publicada el 11 de enero de 1997)
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y jurisprudencia del Tribunal Registral. Lo cual tambin ha sido recogido por la resolucin de la
quinta sala del Tribunal Registral N187-2005-A, la cual seala Titulacin autntica. Los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario.
Segn la exposicin de motivos del artculo 2010 del Cdigo Civil se entiende por instrumentos
pblicos aquellos extendidos por funcionarios o personas debidamente autorizadas, que por el slo
hecho de ser extendidos por ellos merecen fe., en el sentido de tenerlos por ciertos mientras no se
pruebe lo contrario (Exposicin de motivos oficial del cdigo civil. Lima: Cultural Cuzco, 1984, pp.
235,236.) . Por ejemplo, sobre lo inmediantamente expuesto, podemos considerar lo sealado por la
Resolucin de la cuarta sala del Tribunal Registral N145-2005- T, la cual indica Principio de
titulacin autntica y escritura pblica otorgada judicialmente. La escritura pblica, como ttulo
autntico, da fe por s misma sobre todos los aspectos vinculados al acto jurdico que contiene,
incluida la fecha de su celebracin. En ese sentido, la fecha del acto jurdico es la misma en que
comparecieron los otorgantes ante el notario y no la consignada en la minuta, aunque esta se
formalice por mandato y con intervencin de un juez, ya que este slo suple la voluntad del obligado
a escriturar.
Los instrumentos pblicos son de tres (3) tipos, dependiendo de la naturaleza de la funcin de quien
los expida:
Instrumento pblico notarial, como los partes notariales
Instrumento pblico judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de los actuados
judiciales
Instrumento pblico administrativo, como las resoluciones administrativas con carcter de cosa
decidida, las copias certificadas de las partidas de los registros del estado civil

En el mismo sentido, el artculo 235 del Texto nico Ordenado Cdigo Procesal Civil seala que son
considerados documentos pblicos tanto el otorgado por funcionario pblico en ejercicio de sus
atribuciones, as como los documentos otorgados ante o por notario pblico (Artculo 235.-
Documento pblico. Es documento pblico: 1. El otorgado por funcionario pblico en ejercicio de sus
atribuciones; y 2. La escritura pblica y dems documentos otorgados ante o por notario pblico,
segn la ley de la materia. La copia del documento pblico tiene el mismo valor que el original, si
est certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario pblico o fedatario, segn corresponda.).
Adems, seala que la copia del documento pblico tiene el mismo valor que el original, si est
certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario pblico o fedatario (Esto deber ser
concordado con el artculo 9 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos: Artculo 9.-
Traslado o copias de instrumentos pblicos. Cuando las inscripciones se realicen en mrito a
instrumentos pblicos, slo podrn fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el
notario o funcionario autorizado de la institucin que conserve en su poder la matriz, salvo
disposicin en contrario.).

Asimismo, en el artculo 236de dicho texto adjetivo seala que la legalizacin o certificacin de un
documento privado (aquel que es redactado por las partes, el cual no tiene ninguna certificacin por
funcionario pblico respecto de su contenido) no lo convierte en pblico.

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As pues, si deseamos constituir una hipoteca se inscribir en mrito de una escritura pblica, al
igual que la constitucin de sociedades. En caso de las organizaciones sociales de base, cuando ya
estn inscritas en el registro del gobierno local, puede solicitarse su inscripcin en el registro de
personas jurdicas junto con la copia autenticada por el funcionario competente de la municipalidad,
de la resolucin municipal que autoriza su registro, con carcter ejecutable.
A su vez, en el caso de nombramiento de un gerente se presentar la copia certificada notarial, la
cual contendr el acta de junta general o directorio, donde conste expresamente el acuerdo de
nombramiento del gerente. Dicha copia certificada a pesar de no tener la calidad de documento
pblico es admitida de acuerdo con lo previsto en el Art. 6 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Sociedades, aprobada mediante R. N 200-2001-SUNARP-SN del 27 de julio de 2001.

PRINCIPIO DE ROGACIN
No obstante lo expuesto anteriormente, ha existido discrepancia respecto de si el artculo 2011 del
Cdigo Civil regula dicho principio de rogacin por lo referido por Crdenas Quiroz y Arias-Schreiber
Pezet: Algunos autores han credo ver que en este artculo se encuentra recogido el llamado
principio de rogacin o instancia, en virtud del cual, por regla general, las inscripciones se realizan a
instancia o a pedido de parte. Sin embargo, a nuestro entender esto no es propiamente as, toda vez
que el artculo se refiere nicamente a los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, pero
no dice que la misma se realice a pedido o instancia de parte (Exgesis del Cdigo Civil peruano de
1984. Gaceta Jurdica: Lima, 2001, p.127.)
El Art. III del ttulo preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos recoge expresamente el mismo: [los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, (). La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del ttulo
acta en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin
que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters de
persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar indistintamente cualquiera
de ellos, entendindose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podr
tambin actuar la persona a quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del
artculo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto
entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de ste.
El principio de rogacin consiste en determinar que las inscripciones no se realizan de oficio, si no
por pedido expreso que hacen los particulares al registrador. Dicha rogatoria es escrita y no oral.
El presentante, en cambio, puede ser el adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la
inscripcin; en cuyo caso coincide la persona del peticionante con la del presentante y esta
circunstancia, consecuentemente, se aprecia del ttulo. En caso el presentante no sea ninguno de los
dos, se presume que acta en inters de alguno de ellos, pudiendo participar indistintamente en el
procedimiento. En caso de existir conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la
solicitud de este, es decir, del peticionante.

No opera la presuncin de que el presentante acta en representacin del adquirente del derecho o
el directamente beneficiado cuando indica en la solicitud que acta en inters de persona distinta
(tercero interesado). En estos casos, no se admitir la actuacin del adquirente del derecho o del
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directamente beneficiado con la inscripcin, pero s la actuacin indistinta del peticionante y el
presentante.
En caso el presentante sea el notario, se considera que este tiene inters propio para efectos de la
solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida
a travs de sus dependientes debidamente acreditados.
En el Registro de Predios y de Mandatos y Poderes, la presentacin de partes notariales deber ser
efectuada por el notario ante quien se otorg el instrumento o por sus dependientes acreditados.
Luego de esta presentacin, el notario podr entregar la gua de presentacin al interesado a fin de
que este contine la tramitacin de la inscripcin, bajo su responsabilidad segn la Stima
Disposicin Complementaria y Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049.
Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrn
ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el
notario al expedir el parte deber consignar en este el nombre completo y el nmero de documento
de identidad de la persona que se encargar de la presentacin y tramitacin de dicho parte y la
procedencia legtima del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el ttulo verificar, bajo responsabilidad, que el
presentante sea la persona sealada en el parte notarial y la debida procedencia.
En el caso de los partes del Archivo General de la Nacin, y archivos departamentales y oficinas
consulares, el responsable que emita el parte debe sealar la persona que presentar el ttulo.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El principio de tracto sucesivo supone la formalidad mediante la cual ninguna inscripcin, salvo la
primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (CAS. N 1954-98
PUNO, El Peruano, 5 de noviembre de 2001).
Dicho principio permite que todas las inscripciones tengan un orden en su inscripcin, y se pueda
conocer la secuencia de las inscripciones, salvo en la inmatriculacin, por ser esta la primera
inscripcin.
As pues si registralmente no existe el inmueble objeto de la resolucin judicial, puesto que an no se
ha inscrito la ampliacin de fbrica, ni la independizacin del inmueble materia de la demanda, no es
posible amparar la solicitud de inscripcin; considerando que ninguna inscripcin, salvo la primera,
se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (Resolucin 101-96-ORLC/TR
TRIBUNAL REGISTRAL).
En sede judicial la nulidad de un asiento de inscripcin no procede solamente por la declaracin de
nulidad del ttulo que lo sustenta, sino tambin por la contravencin de los requisitos establecidos en
los reglamentos; entre los cuales se encuentra el acatamiento de este principio. De lo cual se
desprende que la inscripcin de la adquisicin de un derecho realizada sin que en el registro conste
el derecho del otorgante, ser nula por haber sido efectuada sin respetar el aludido principio registral,
en concordancia con el artculo 2015 del Cdigo Civil (Cas. N3521-2000-Callao, El Peruano, 02 de
diciembre de 2003).

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
La Ley N27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, ha recogido el denominado
principio de legalidad, en el cual se seala que las autoridades administrativas deben actuar con
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respeto a la Constitucin, la ley y al derecho, dentro de las facultades que le estn atribuidas y de
acuerdo con los fines para los que les fueron conferidas. Este principio tiene vinculacin con la
situacin jurdica denominada potestad, la cual se entiende como aquella situacin de poder que
habilita a su titular para imponer conductas a terceros mediante la constitucin, modificacin o
extincin de relaciones jurdicas o mediante la modificacin del estado material de cosas existentes
(Santamara Pastor, Juan Alfonso. Principios de Derecho Administrativo General I. Madrid: Iustel,
2004, p. 423.). En funcin de los expuesto, por su origen legal, estas son inalienables,
intransmisibles, irrenunciables e imprescriptibles.En el mbito administrativo, se seala que estas
potestades no se resuelven en ninguna pretensin concreta, sino en la simple posibilidad de producir
efectos jurdicos: dictar reglamentos, con el carcter vinculante de las normas jurdicas, entre otros.
(Garca de Enterra, Eduardo y Fernndez, Toms-Ramn. Curso de Derecho Administrativo I.
Madrid: Civitas, 19 ed., p. 450.)Frente a esta no existe un deber jurdico, sino una abstracta sujecin
que vincula a soportar los efectos jurdicos que dimanan del ejercicio de las potestades y su eventual
incidencia sobre la propia esfera jurdica. Para ser ms precisos, Garca de Enterra seala que
sometidos o vinculados a esa sujecin no estn personas determinadas, sino el conjunto de los
ciudadanos (y aun de los extranjeros residentes sobre el territorio): todos tendrn que admitir que un
reglamento les afecte, o que una expropiacin recaiga eventualmente sobre sus bienes, o que los
mandatos y acuerdos de la polica del orden hagan de ellos sus destinatarios; pero a la vez esa
incidencia podr ser desventajosa, si de la misma resultan cargas o gravmenes para alguno de los
sujetos sometidos a tales potestades, pero tambin ventajosa, puesto que el Reglamento puede
ampliar o mejorar su esfera de derechos, o cabe que sea declarado (beneficiario) de una
expropiacin () (Romano, Santi. Frammenti di un dizionario giuridico. Milano: Giuffr editore, 1983,
p. 194.).
Se seala que las potestades administrativas pertenecen en su inmensa mayora a la especie
llamada potestad-funcin, esto es, aquellas potestades que deben ser ejercitadas en inters ajeno al
propio y egosta del titular. Explica Garca de Enterra que concretamente, las potestades
administrativas deben ejercitarse en funcin del inters pblico, que no es el inters propio del
aparato administrativo, sino el inters de la comunidad, a la cual, como precisa el artculo 103.1 de la
Constitucin, (la administracin pblica sirve con objetividad los intereses generales). Lo cual
comporta dos consecuencias, que vienen a subrayar un nuevo apartamiento de la figura tcnica de
la potestad respecto del derecho subjetivo. Negativamente, las potestades administrativas no pueden
ejercitarse, sino en servicio de ese inters comunitario, que es ajeno, y absolutamente superior al
inters propio de la administracin vista como organizacin. Positivamente, la administracin est
obligada al ejercicio de sus potestades cuando ese inters comunitario lo exija, obligacin que marca
incluso las potestades discrecionales ms amplias (Garca de Enterra, Eduardo y Fernndez,
Toms-Ramn. Curso de Derecho Administrativo I. Madrid: Civitas, 19 ed., p. 453.).
Es importante indicar que, desde un punto de vista formal, esas potestades administrativas donde se
expresa una inequvoca supremaca poltica no son diferentes tcnicamente de las potestades que el
ordenamiento atribuye a los particulares, aunque, naturalmente, varen en su contenido material
concreto. As la potestad paterno-filial, o la potestad de ocupar res nullius, o la potestad de accin, o
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de poner en marcha los Tribunales o la potestad de autonoma privada, etc. (Ibid., p.452.)
Explicado todo lo anterior, se entiende mejor el principio de legalidad y su relacin con todos los
administrados. La administracin, al gozar de dicha posicin de ventaja, puede realizar ciertos actos
dentro de los lmites que le han sido otorgados por ley.
Pero qu debemos entender por ley? Ley en sentido material o formal? Slo la ley de segundo
rango? Y la constitucin?.
Entender slo la ley de segundo rango sera dejar de lado aquella norma que le da validez, es decir,
la Constitucin. Esto podra entenderse en un estado de derecho en el cual la constitucin no sea
considerada norma jurdica; sin embargo, en un Estado Social de Derecho esto no puede concebirse
de esta manera. (En ese sentido el Tribunal Constitucional ha sealado que [e]l trnsito del Estado
Legal de Derecho al Estado Constitucional de Derecho supuso, entre otras cosas, abandonar la tesis
segn la cual la Constitucin no era ms que una norma poltica, esto es, una norma carente de
contenido jurdico vinculante y compuesta nicamente por una serie de disposiciones orientadoras
de la labor de los poderes pblicos, para consolidar la doctrina conforme a la cual la Constitucin es
tambin una Norma Jurdica, es decir, una norma con contenido dispositivo capaz de vincular a todo
poder (pblico o privado) y a la sociedad en su conjunto (Exp. 4854-2005-AA/TC, fj.3).) As lo seala
Comadira cuando dice que por este principio debe entenderse que las entidades estn sujetas ()
a todo el sistema normativo, desde los principios generales del derecho y la Constitucin Nacional,
hasta a los simples precedentes normativos en cuyo seguimiento est comprometida la garanta de
igualdad, pasando por la ley formal, los actos administrativos de alcance general y, eventualmente,
ciertos contratos administrativos (Comadira, Julio. Derecho administrativo. Citado por: Morn
Urbina, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General. Lima: Gaceta
Jurdica, 4 ed., 2005, p. 64.), lo cual es tambin acogido por el artculo IV.I del Ttulo Preliminar de la
Ley 27444 antes mencionada. Siendo la Constitucin como norma suprema, la cual protege los
derechos fundamentales, debe protegerse su integridad, por lo que las normas inferiores deben estar
conforme a aquella. (Ibid., p.
443.) Esto no siempre fue as. Por su parte, Garca de Enterra seala con sorpresa que para la
tradicin constitucionalista de su pas durante mucho tiempo La Constitucin no era una norma
jurdica invocable ante los Tribunales. () La Constitucin, simplemente, se repiti por todas las
Salas del Tribunal Supremo, no era una norma jurdica que vinculase directamente ni a los sujetos
pblicos ni a los privados y que, por lo tanto, los Tribunales no deban siquiera consultarla para dictar
sus sentencias. (Garca de Enterra, Eduardo y Fernndez, Toms-Ramn. Op. Cit., p. 101.)
Este redimensionamiento del principio de legalidad debe respetarse en la sede registral, incluso
siendo posible que el Tribunal Registral pueda aplicar el control difuso. Dicha habilitacin fue posible
a partir de la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional (publicada el 12 de junio de 2005) y la
publicada recientemente el 24 de octubre de 2005 con su aclaratoria mediante la Resolucin del 13
de octubre de 2006, en la cual se habilit a los rganos administrativos (para ser ms precisos, a los
tribunales y rganos colegiados que imparten justicia administrativa en el nivel nacional) la aplicacin
del control difuso.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es tambin de tipo formal, es decir, que se privilegiar al que accedi
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primero al registro, a pesar que el derecho contenido en la solicitud presentada de forma posterior
preexista al presentado en primer lugar.
Esto es lo que se denomina en doctrina prioridad preferente, la cual se manifiesta -por ejemplo-
cuando concurren en el registro dos titulares de derechos de naturaleza real, en cuyo caso tendr
preferencia quien haya inscrito primero. Esta preferencia en los derechos que otorga el registro no
determina una exclusin de derechos inscritos, sino una jerarquizacin entre ellos, en funcin a la
antigedad de sus inscripciones. (CAS. N1297-2005 La Libertad, El Peruano, 31 de agosto de
2006).
Igual sucede cuando existe concurrencia de medidas cautelares. En este caso, es preciso sealar
que, en el nivel registral, la prioridad o preferencia a que se refiere el artculo 2016 del Cdigo Civil
es un efecto derivado de la presentacin en el Registro de la Propiedad Inmueble de diversos ttulos
relativos a un mismo inmueble. Si bien, los derechos inscritos no se excluyen, pero s se jerarquizan
en funcin de la antigedad de la inscripcin. En virtud de ello y en conformidad con lo sealado por
el artculo 2017 del Cdigo Civil, se tiene que existe, entre las medidas cautelares, prioridad de rango
segn el momento de su inscripcin. Por esta razn, cuando se realice la ejecucin forzada sobre el
bien inmueble debe de pagarse en primer lugar el crdito del primero inscrito y, luego, a los que le
siguen en inscripcin. Esto es incluso as cuando el que present la solicitud de medida cautelar en
forma posterior en el registro inici su proceso cautelar con anterioridad en el poder judicial (CAS.
1090-2003 Huancayo). Por otra parte, el principio de prioridad tambin puede derivar en la
denominada prioridad excluyente.
Este principio seala que no puede acceder a inscrito lo que es incompatible con lo previamente
inscrito. Es decir, si existe inscrita la titularidad de X, no puede inscribirse la transferencia de Y a
Z, en vista de que no existe tracto sucesivo, y dicha solicitud es incompatible con lo publicitado en
el registro. De igual forma tampoco podr inscribirse algn gravamen de Y a Z en dicho asiento.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
El principio de legitimacin deriva en una presuncin de exactitud (declaracin sumaria de propiedad
o de otro derecho). Se habla de presuncin sumaria dado que se presume que si alguna persona
tiene derecho inscrito en el registro, es titular del mismo, salvo prueba de lo contrario.
As pues, el principio de legitimacin seala que el contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez. Este
principio, segn informa la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, establece una presuncin
de exactitud entre la realidad y lo que publica el registro, se presume, por medio de esta disposicin
que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual este
podr ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal (CAS. N1160-05 La Libertad, El Peruano, 1
de agosto de 2006).
Esto sirve para acreditar propiedad, poderes en una sociedad, representacin de personas naturales,
entre otras, dentro de un proceso judicial, arbitral o administrativo.
La prueba contraria implica que dentro de nuestro sistema registral las inscripciones no son
convalidantes de los actos inscritos, por cuanto el contenido de aquellas puede ser impugnado en
sede judicial, lo que la diferencia del sistema registral australiano o constitutivo puro, en donde el
acto de la inscripcin s resulta convalidante (CAS. N 2941-98 Puno, 25 de febrero de 1999).
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Esto implica que si lo inscrito es nulo, deber probarse en el proceso judicial, va por la cual se podr
enervar el contenido del asiento.

PRINCIPIO DE CALIFICACIN INTEGRAL
El principio de calificacin integral debe entenderse como total, vale decir global. Esto quiere decir
que al momento de ingresar el ttulo en principio tendr que ponerse atencin en dos cosas: la
rogatoria y los documentos que adjunten en el ttulo que es materia de evaluacin.
La jurisprudencia ha ratificado que la rogatoria de un ttulo se extiende a todos los actos inscribibles
que contiene este. Como se desprende del artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General
de los Registros Pblicos, se presume la rogatoria respecto de todos los actos inscribibles
conformantes del ttulo presentado. En consecuencia, el Registrador debe efectuar la calificacin
integral de dichos actos siendo que, de encontrar defectos u obstculos en el ttulo o partida, emitir
la esquela respectiva sealando las deficiencias advertidas, no estando obligado a pronunciarse
sobre los actos o derechos que se encuentran conformes (Resolucin N118-2007-L. Resolucin
N266-A-2006-L. Principio de rogacin. De acuerdo al principio de rogacin, la rogatoria alcanza a
los actos o derechos inscribibles contenidos en el ttulo, por lo tanto, el pronunciamiento del
Registrador debe estar vinculada al acto inscribible contenido en el ttulo presentado para su
inscripcin. Resolucin N 181-2006-A,5 Sala del Tribunal Registral).
Dicha generalidad no es aplicable en el caso que se formule reserva expresa en la solicitud de
inscripcin. La reserva expresa puede entenderse como la declaracin especifica que efecta el
presentante respecto de los actos que no quiere que se inscriban, pese a su carcter inscribible.
(Resolucin N497-2011-A). En ese sentido, habindose formulado la reserva correspondiente, el
examen completo y por una sola vez del ttulo se realizar slo respecto de los dems actos
contenidos en el ttulo presentado. Con relacin a su formalidad La reserva de inscripcin de acto o
actos contenidos en el ttulo debe de solicitarse al momento de la formulacin de la solicitud de
inscripcin, mediante su consignacin en el rubro correspondiente del formulario. (Resolucin N
014-2007-L).
De igual modo, los documentos contenidos en dicho ttulo sern evaluados en forma global: [l]a
calificacin integral de un ttulo importa la evaluacin de todos los documentos presentados
inicialmente y los adjuntados para subsanar las observaciones formuladas, de modo tal que el
Registrador no podr solicitar los documentos que ya obran en el ttulo (Resolucin N387-2005-L).
En ninguno de los dos aspectos se puede dejar para un momento posterior dicha evaluacin; salvo
en los casos de imposibilidad material de realizarla. Por ejemplo, puede darse el supuesto que para
la inmatriculacin de un vehculo se ha presentado copia simple de la Declaracin nica de
Aduanas, por lo que el registrador deber solicitar la original, reservndose por dicha imposibilidad
en la documentacin la evaluacin el formato de inmatriculacin y dems documentos que
contengan las caractersticas del vehculo. De esta manera, en caso el registrador verifique que
existen defectos en el ttulo deber pronunciarse sobre cada uno de ellos en dicha oportunidad En
ese sentido, el Tribunal Registral ha sealado que: El Registrador Pblico al tomar conocimiento de
un ttulo deber proceder con su calificacin integral, al efecto se pronunciar sobre la totalidad de
los defectos que advierte indicando la base legal que fundamenta su observacin o tacha, o proceder
con la inscripcin del ttulo, previo pago de derechos registrales; no pudiendo abstenerse de la
calificacin registral amparndose en la existencia de ttulos pendientes. (Resolucin N796-2006-
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L.).

PRINCIPIO DE PROPICIAR LAS INSCRIPCIONES
El artculo 31 sufri una modificacin de su texto original (Artculo 31.- Definicin. La calificacin
registral es la evaluacin integral de los ttulos en cuyo mrito se solicita la inscripcin, que realizan
el registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autnoma, personal e indelegable. No
pueden ser objeto de consulta lo ttulos sujetos a calificacin.) Al cual se aadi el siguiente
contenido: En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y
facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro. Dicho aadido buscara, pues, darle
un mayor dinamismo al sistema con el fin de evitar innecesarias observaciones.
Entender una flexibilizacin sin lmites puede llevar a la merma de la seguridad jurdica, lo cual en
casos extremos, podra ocasionar una crisis en el sistema. En ese sentido, debe entenderse como
proinscripcin aquellos casos en los cuales es innecesario el requerimiento de nuevos documentos
cuando la informacin requerida puede obtenerse de los ya presentados o de lo que
constan en los registros. El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal,
la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se
complementa con otros elementos, siendo que la evaluacin de las discrepancias en el nombre debe
fundamentarse en una apreciacin conjunta de los elementos obrantes en el registro y los
instrumentos pblicos aportados por los solicitantes, que a travs de distintos factores de conexin
permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona. Criterio adoptado en la
Resolucin N 019-2002- ORLC/TR del 17 de enero de 2002, publicada el 3 de febrero de 2002.
Precedente de observancia obligatoria N6, emitido en el segundo pleno (sesin ordinaria realizada
los das 29 y 30 de noviembre de 2002, publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de enero de
2003).
El informe tcnico del rea de catastro es aquel que se da cuando el rea de catastro de la zona
registral respectiva no es capaz de concluir por propias limitaciones como, por ejemplo, cuando no
se cuenta con una base cartogrfica. Si un inmueble, cuya inmatriculacin se solicita, se encuentra
previamente inscrito o se superpone con otro predio, el registro no puede observar este hecho y, por
lo tanto, debe proceder a la inmatriculacin, a no ser que existan otros defectos en el ttulo.
Resolucin N 252-2005-L).
Como ejemplo de ello tenemos los casos de identificacin del predio: [n]o se requerir aclaracin
con relacin al predio que es objeto de la transferencia cuando de la informacin consignada en la
partida registral y en el ttulo presentado pueda inferirse que, no obstante las discrepancias
existentes, se trata del mismo predio (Resolucin N656-2007-L). Asimismo, conviene esclarecer el
concepto de observaciones innecesarias: [n]o todo defecto, infraccin o incumplimiento de las
formas legalmente determinadas configura un supuesto de denegacin de inscripcin, pues no
puede llevarse el respeto a las mismas a un paroxismo tal que el mnimo error u omisin acarree la
ineficacia del ttulo como documento inscribible. En ese sentido, no debe observarse la escritura
pblica otorgada durante la vigencia de la Ley 1510, si es que en la introduccin el notario omiti
indicar que la compradora compareca por derecho propio, si esta circunstancia resulta del resto del
instrumento (Resolucin N291-2007-L).
informacin ya existente en el sistema No es necesario exigir la inscripcin de la determinacin de
los linderos y medidas perimtricas de un predio inscrito, cuando estos datos constan grficamente
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en el ttulo archivado y son ratificados por la entidad competente, el Proyecto Especial de Titulacin
de Tierras y Catastro Rural o la Municipalidad Distrital, segn se trate de predios ubicados en rea
rural o, en zona urbana o de expansin urbana, respectivamente; (Resolucin N035-A-2007-L)
entre otros.
No debe entenderse como proinscripcin aquellos supuestos que por una mayor flexibilizacin se
pueden, por ejemplo, poner en peligro la esfera patrimonial de los sujetos o se pueda distorsionar lo
dispuesto por las normas que protegen bienes jurdicos. Para el primero de los casos , se puede
considerar como ejemplo un caso en el que en la copia del DNI de una persona salga como estado
civil casada y presente una declaracin jurada que es soltera.
Como ejemplo, adems, puede tomarse en consideracin el siguiente hecho: el 14 de julio de 2005
se expidi el Decreto Supremo N 017-2005-MTC (que modific parcialmente el Decreto Legislativo
N 843), el cual impona nuevos requisitos para el ingreso de vehculos usados al pas. Tal cual se
seala en la parte considerativa de dichas normas se busca proteger a la ciudadana en general y
evitar la saturacin de trfico automotriz con automviles que ya han cumplido con su vida til. No
obstante, mediante Oficio N 6423-2005 MTC/15 del 02.11.2005 el director general de Circulacin
Terrestre del Ministerio de Transportes y Comunicaciones seal que se han seguido diversos
procesos de amparo, los cuales han determinado la inaplicacin de dichos dispositivos legales. De
esta manera, debe tenerse en cuenta que por la naturaleza de dicho proceso, el amparo slo
beneficia a los sujetos que siguieron el proceso. La calificacin debe ir en ese sentido, slo por
sentencia firme (no por medida cautelar) que ordene el libre trnsito de los vehculos. Es as como
podr solicitarse la inmatriculacin.
Dada la poca certidumbre en los lmites de lo que significa la proinscripcin, los legisladores optaron
por una exhortacin y no por una obligacin. Esta situacin deja al criterio de los registradores la
determinacin de la flexibilizacin o no de los requisitos, o en todo caso, en segundo momento, sea
el Tribunal Registral -mediante una opinin con mayor tiempo de estudio- el encargado de tal
determinacin.
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