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3. LAS CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS. (1J04/05) 3.1Cuadro sinptico sobre la clasificacin de los contratos.
1. Elemento determinante en el proceso formativo -Consentimiento -Entrega de la cosa -Forma solemne -Liberalidad o altruismo -Intercambio econmico recproco y equivalente -S -No -nico -Continuado no peridico -Peridico -Una sola parte -Ambas partes CONSENSUALES REALES FORMALES GRATUITOS ONEROSOS TPICOS ATPICOS INSTANTNEOS DURADEROS DE EJECUCIN PERIDICA UNILATERALES BILATERALES
2. Finalidad perseguida
4. Momento o perodo
tcnicamente un incapaz. El ordenamiento jurdico trata de proteger as al menor declarando invlidos los contratos que el menor pueda realizar, ante la eventualidad de que la contraparte abuse o se prevalga de la inexperiencia o ingenuidad del menor. El contrato celebrado por un menor no es radicalmente nulo, sino slo anulable; al tiempo que el cdigo veta al mayor de edad de la posibilidad de poder impugnarlo o instar su anulacin. b) Los locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir. Las personas descritas se encuentran incursas en causa de incapacitacin, por la falta de discernimiento de los primeros y por la imposibilidad de relacin o comunicacin con otras personas de los segundos. En la regulacin originaria del Cdigo, prdigos o interdictos, se encontraban en la misma situacin que los locos y los sordomudos. Por tanto, una de dos, o el artculo 1.263 incurri en grave error de olvidar a aquellos o se trataba de evitar que los locos y sordomudos, aun sin haber sido incapacitados, pudiesen celebrar vlidamente contratos. Parecida disyuntiva se planteaba tras la promulgacin de la Ley 13/83 de reforma del CC en materia de tutela. Conforme a esta ley el alcance de la incapacitacin es graduable y, en cada caso, depender de la correspondiente declaracin judicial. Por lo que si la sentencia de incapacitacin de alguna de estas personas (loco o sordomudo) declara legitimo que puedan celebrar ciertos contratos que sentido tiene el art 1263?. c) La cuestin de la incapacidad natural. Pese a que el art. 1.264.1 ( la incapacidad declarada en el artculo anterior est sujeta a las modificaciones que la ley determina), la conclusin ms correcta es considerar que el art. 1.263.2 no trataba de regular la validez de los contratos celebrados por (alguna de) las personas que eran susceptibles de ser incapacitadas, en el caso de que hubiese recado sentencia de incapacitacin. Es decir, el campo de aplicacin del art. 1.263.2 quedaba circunscrito a la actuacin de locos y sordomudos que, pese a su incapacidad natural para relacionarse con los dems, llegaban a contratar. Para regular la capacidad contractual de los incapacitados basta y sobran las normas dictadas en materia de incapacitacin y por el consiguiente fallo judicial.
2.2. La reforma del artculo 1.263 por la Ley Orgnica de Proteccin del Menor.
La LO 1/1996 de Proteccin Jurdica del Menor, ha introducido una importante reforma en el tratamiento dispensado por el Cdigo a la capacidad de contratar. Una de las reformas mas polmicas es la del 1.263.2, que ahora dispone no pueden prestar consentimiento... 2) Los incapacitados.... Aunque el precepto reformado inhabilite a los incapacitados, genricamente, para emitir el consentimiento contractual, la aplicacin de las normas generales sobre incapacitacin y el carcter gradual de su alcance (fijado en la correspondiente sentencia) deben primar sobre el tenor literal del nuevo art. 1263.2.
2.4 El autocontrato.
El trmino autocontrato pretende englobar todos aquellos supuestos en que una sola persona asume las posiciones contractuales contrapuestas, por contar con poderes representativos de otra persona, sea natural o jurdica, o bien por tener capacidad decisoria sobre dos patrimonios separados. En el Derecho espaol no existe una regulacin general de la figura del autocontrato. Sin embargo s existen algunos preceptos en los que se evidencia la prohibicin de celebrar actos jurdicos por los representantes cuando dicha celebracin suponga conflicto de intereses con sus respectivos representados: - Se prohbe comprar a tutores y mandatarios bienes de sus representados. - Se exige que cuando los progenitores de hijos no emancipados tengan intereses contrapuestos a stos se nombre judicialmente un defensor de los intereses del menor. - La prohibicin de ser tutores a quienes tuvieren importantes conflictos de intereses con el menor incapacitado. - El Cdigo de Comercio expresa que ningn comisionista (representante) comprar para s mismo o para otro lo que se le haya mandado vender, ni vender lo que se le haya encargado comprar sin licencia del comitente (representado). Aunque sera razonable concluir que el autocontrato no es admisible en el Derecho espaol y que debe ser considerado como anulable en los supuestos de representacin voluntaria y nulo de pleno derecho en las hiptesis de representacin legal, sin embargo la jurisprudencia lo admite en los casos que no exista conflicto de intereses entre el que realiza el autocontrato y el representado. Por ejemplo: Si un padre intenta venderse a si mismo los bienes de su hijo menor a un precio irrisorio no es admisible, pero si el padre regala una finca a su hijo menor si es admisible.
3.1. En general.
El Ordenamiento jurdico vela porque el consentimiento contractual se preste por los contratantes de forma libre y consciente. Cuando el consentimiento (generalmente de una de las partes) ha sido fruto del error, de la coaccin o del engao, el ordenamiento declara viciado el contrato y permite que sea anulado por el contratante que ha sufrido tales interferencias en la formacin de su consentimiento o voluntad de contratar. En tal sentido, dispone el art. 1.265 CC que ser nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidacin o dolo.
1) Error esencial o sustancial. El error debe recaer sobre la sustancia de la cosa objeto de contrato o condiciones de la cosa que hubiesen dado motivo a celebrado. El error sustancial es un error de carcter objetivo. 2) Error sobre la persona con que se contrata. El error sobre la persona puede tener eficacia invalidante en relacin con todo tipo de contratos siempre que la consideracin de la otra parte contratante haya sido errneamente valorada de forma excusable y esencial. Aunque en la prctica se aplica de forma limitadsima. 3) Error excusable. El contratante que incurre en yerro debe acreditar haber ejercitado una diligencia normal en el conocimiento de los extremos propios del objeto del contrato y que, pese a ello, no ha logrado superar la falsa representacin mental en que ha incurrido. 4) Debe existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la celebracin del contrato, de forma que dicho error es determinante. De no haber existido error, no se habra celebrado el contrato. b) Error de hecho y de derecho. La existencia del error es una cuestin de hecho que recae adems sobre circunstancias de la cosa objeto de contrato o sobre cualidades de la persona con que se contrata. Sin embargo, tambin puede deberse a la ignorancia o interpretacin equivocada de una norma jurdica que induzca a cualquiera de los contratantes a emitir una declaracin de voluntad que no habra realizado de haber tenido un conocimiento preciso de las normas jurdicas aplicables al acuerdo contractual de que se trate. En estos supuestos se habla de error de derecho. La jurisprudencia es muy estricta en el reconocimiento del error de derecho como causa de anulacin, segn la cual ha de admitirse con extraordinaria cautela y carcter excepcional. c) Otros supuestos de error. 1) Error en los motivos. La falsa representacin mental no recae sobre el contenido sustancial o sobre extremos esenciales del objeto del contrato, sino sobre los mviles subjetivos que llevan a una de las partes a contratar. (Ej.: alquilo un apartamento para unos das y la empresa me fija las vacaciones para el mes siguiente). La jurisprudencia no lo admite como causa de invalidez. 2) Error de cuenta o error de clculo. Art. 1.266.3: Slo dar lugar a la correccin matemtica de la operacin, que deber ser realizada de nuevo. La interpretacin del precepto debe referirse slo a errores de cuantificacin, es decir en un error de clculo u operacin aritmtica.
3.3 La violencia.
Art. 1.267.1: Hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible. Tal fuerza irresistible se dar en todos los casos de violencia fsica absoluta, en que la voluntad del contratante es sustituida por la del agente violentador. En tales casos no es que la voluntad o el consentimiento del contratante se encuentren viciados, sencillamente, no hay consentimiento.
3) Aunque el CC no lo explicite, la amenaza intimidatoria ha de ser injusta y extravagante al Derecho, ya que si la amenaza se reduce al posible ejercicio de un derecho (ej: proceder a la ejecucin hipotecaria) no se est llevando a cabo intimidacin alguna. B- El temor reverencial. El ltimo prrafo del art. 1.267 contempla el denominado temor reverencial: El temor de desagradar a las personas a quienes se les debe sumisin y respeto no anular el contrato. El temor reverencial no es relevante para el Derecho en tanto no tenga naturaleza intimidatoria; por tanto, el contrato celebrado ser vlido y eficaz.
habla con un perito amigo para que certifique una medida falsa), ya que en tal caso la intervencin del tercero es material: quien conspira o maquina es, propiamente hablando, el contratante maligno. Tambin debera ser anulable el contrato si una de las partes se aprovecha del engao de un tercero aunque no haya conspirado con l. Sin embargo la jurisprudencia parece inclinarse hacia una interpretacin excesivamente literal y rigurosa del art. 1.269, privando de trascendencia anulatoria al dolo del tercero incluso en los supuestos en que una de las partes contratantes conozca la situacin y, por tanto, se aproveche de ella en detrimento de los intereses de la otra parte.
4. EL OBJETO DEL CONTRATO. 4.2. Requisitos del objeto del contrato. (1J04/05)(1J06/07)
Los requisitos del objeto del contrato son tres: licitud, posibilidad y determinacin. A) Licitud. Segn cabe deducir del art. 1.271, tanto las cosas como los servicios han de ser lcitos: a- respecto de las cosas , el CC excluye del mbito contractual las cosas que estn fuera del comercio. Con dicha expresin se refiere el CC a todas aquellas que, por razones de inters o de orden pblico, quedan excluidas del trfico patrimonial (ej. Venta de rganos, venta de drogas). b- en relacin a los servicios, se excluyen del contrato todos los servicios que sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. B) Posibilidad. El art. 1.272 dispone que no podrn ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles . Se refiere a la posibilidad o imposibilidad fsica o material de entregar la cosa o ejecutar el servicio que constituya objeto del contrato (ej: vender la Luna, o comprometerse a volar sin ayuda de nada). C) Determinacin o determinabilidad. Una vez perfeccionado el contrato, se requiere que la cosa o el servicio que constituyen su objeto queden determinados. En caso contrario, sera necesario un nuevo pacto o acuerdo de las partes. Pero no es necesario que el objeto del contrato quede absolutamente determinado, sino que basta con que el objeto sea determinable "sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes".
5. LA CAUSA DEL CONTRATO. (R08/09) 5.1. El art. 1.274 del CC y la causa en sentido objetivo.
El Cdigo Civil al referirse al elemento causal del contrato (artculo 1.274) comienza por distinguir entre contratos onerosos y gratuitos, estableciendo que: En los contratos gratuitos o de "pura beneficencia" la causa viene representada por "la mera liberalidad del bienhechor". En los contratos onerosos el Cdigo plantea la cuestin de forma unipersonal, ya que se refiere la causa a cada una de las partes contratantes y no al contrato en su conjunto. Pero en los contratos onerosos la descripcin legal no es suficiente para dilucidar que debe entenderse por causa del contrato. Por ejemplo, si la causa del arrendatario de una vivienda es disfrutar del piso, y la causa del arrendador es cobrar mensualmente la renta, cul ser la causa del arrendamiento? Atendiendo a cada caso concreto, se puede concluir que la causa del contrato consiste en el intercambio de prestaciones subyacente en el mismo. La causa del contrato se identifica con la funcin socioeconmica del tipo contractual: a) intercambio de cosa por precio en la compraventa. b) intercambio de cosa por cosa en la permuta. c) cesin temporal de vivienda a cambio de renta en el arrendamiento; etc.
5.4. La causa ilcita del art. 1.275: los motivos ilcitos y la causa en sentido subjetivo.
Segn el artculo 1.975, los contratos sin causa, o con causa ilcita, no producen efecto alguno. Es ilcita la causa cuando se opone a la ley o a la moral. es licito vender un rin pese a que la causa de la compraventa (intercambio de cosa por precio)? La causa no puede entenderse slo y exclusivamente como objetiva funcin socioeconmica del tipo contractual utilizado por las partes. El sentido del artculo 1.275 es permitir que, en su caso, la funcin socioeconmica del tipo contractual, abstractamente considerada, no excluya de forma necesaria la valoracin del fin prctico perseguido por las partes. Con lo cual, el artculo 1.275 est dando entrada, en determinados casos, que los motivos contrarios al ordenamiento puedan originar la ilicitud de la causa concreta. Tanto la doctrina como la jurisprudencia, aun partiendo del carcter objetivo y abstracto de la causa, acaba defendiendo que los aspectos subjetivos de los contratantes cuando el fin prctico perseguido por los mismos es contrario a las leyes o a la moral, provocan la nulidad, por ser causa ilcita. Los contratos que presentan aspectos desviados del sentir comn acaban siendo declarados nulos de pleno derecho en atencin a su causa ilcita.
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3.1. La constancia en documento pblico requerida por el art. 1.280.1 del Cdigo Civil.
A- Transmisin de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios . Art. 1.280.1: los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles debern constar en documento pblico. Pero el carcter imperativo del art.1280 no es realmente tal, ni llega a desvirtuar el principio de libertad de forma del art 1278. Para transmitir la propiedad es suficiente un contrato privado acompaado de la tradicin (entrega de la cosa). La pretensin del CC es que por razones probatorias frente a terceros o por el hecho de que la publicidad del acto exija su ingreso en un Registro, las partes contratantes quedan obligadas a otorgar el correspondiente documento pblico. B- Los arrendamientos de bienes inmuebles . Lo dicho respecto a la constancia en documento pblico es valido para los arrendamientos de estos mismos bienes (inmuebles) por seis o ms aos, siempre que deban perjudicar a tercero . El perjuicio del tercero al que se refiere el precepto radica en la vinculacin del posible causahabiente del arrendador, es decir, el nuevo adquirente de la finca habr de respetar el arrendamiento en el caso de que haya sido inscrito, por disponerlo as el art. 1.549 en contra de la regla general (venta quita renta). Esta esta problemtica es extraa a la mayora de arrendamientos, por estar sometidos a la legislacin especial de arrendamientos urbanos o de arrendamientos rsticos, ya que estas leyes obligan al adquirente de la finca arrendada a respetar el arrendamiento previamente celebrado. C- Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones .Las capitulaciones matrimoniales son los convenios celebrados por los cnyuges con la finalidad de organizar el rgimen econmico de su matrimonio. El art. 1.280.3, el art. 1.327 establece que para su validez, las capitulaciones habrn de constar en escritura pblica. D- La cesin de derechos. El artculo 1.280 se refiere a la cesin, y en su caso, renuncia de diversos derechos y acciones y en concreto, a los derechos hereditarios y los procedentes de la sociedad conyugal. La repudiacin de la herencia, no en cambio, la aceptacin, debe configurarse como un acto solemne. Las dems cesiones debern regirse por las reglas generales sobre la transmisin de crditos o derechos y en trminos generales, en las relaciones inter partes, la cesin debe considerarse vlida con independencia de la forma en que se haya instrumentado. E- Los poderes.El art. 1.280.5 reitera la exigencia de documento pblico para otorgar el poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica, o haya de perjudicar a tercero. Los apoderamientos enumerados antes del punto y coma deben configurarse como supuestos de forma solemne. Sin embargo, los restantes requerirn la escritura pblica por razones de orden tcnico o de oponibilidad frente a terceros, pero ello no significa que la escritura pblica deba considerarse como requisito ad solemnitatem.
La razn de exigir la forma escrita fue que los legisladores trataron de concienciar a los ciudadanos de la dificultad probatoria de las formas contractuales no escritas, mediante normas complementarias. Pero ello no quiere decir que la inexistencia de forma escrita prive de eficacia a un contrato cuyas prestaciones superen el montante de 1.500 pesetas. La jurisprudencia ha relativizado la importancia del precepto frente a pretensiones en semejante sentido, declarando que es totalmente desafortunada la invocacin del ltimo prrafo del art. 1.280 para negar eficacia al contrato por no constar en forma escrita, pues, con tal invocacin, se pretende desconocer el principio de espiritualidad introducido en nuestro sistema jurdico por el Ordenamiento de Alcal (SSTS 1997, 1967 y 1965).
4.3. Los contratos consensuales como regla y el papel marginal de los contratos reales.
La mayor parte de los contratos tienen carcter consensual: significa sencillamente que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento contractual, sin importar la forma. Tienen carcter consensual en nuestro Derecho los contratos de compraventa, permuta, arrendamientos, sociedad, mandato, seguro, fianza y en general todos los contratos que no sean calificables como formales de una parte o reales de otra. Los contratos reales son aquellos en los que para su perfeccionamiento, adems del mero consentimiento, se requiere la entrega de una cosa (prstamos, depsito y prenda).
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2. LAS FASES DE FORMACIN DEL CONTRATO: LA GNESIS PARADIGMTICA CLSICA. 2.1. La oferta contractual.
El artculo 1.262 dice que "el consentimiento (contractual) se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptacin...". La propuesta contractual (oferta) que realiza una persona (oferente), al ser aceptada por la otra (aceptante), conlleva la celebracin del contrato o su perfeccin. La oferta contractual es una declaracin de voluntad emitida con intencin de celebrar un contrato y que debe contener todos los elementos necesarios, de forma que con la mera aceptacin de la otra parte se pueda decir que el contrato ha quedado perfeccionado. La oferta contractual es un acto unilateral y generalmente revocable. Aunque, por disposicin legal, existen ofertas de carcter irrevocable, al menos durante un plazo temporal determinado (p. ejm la Ley de Contrato de Seguro, establece que la proposicin de seguro por el asegurador vincular al proponente durante un plazo de quince das). Si el eventual aceptante modifica las condiciones de la oferta, se est realizando una contraoferta, que habr de ser aceptada por quien inicialmente asuma la posicin de oferente, para la perfeccion.
2.3. La perfeccin del contrato entre ausentes: la redaccin originaria de los Cdigos Civil y de Comercio. (R07/08)
Cuando los contratantes estn llevando a cabo las negociaciones en la distancia y no tienen un medio que de forma inmediata les permita concluirlas, pueden surgir graves incgnitas en relacin con el momento de perfeccin del contrato. La doctrina ha ofrecido respuestas muy diversas para determinar cuando el oferente queda vinculado por la aceptacin del ofertado:
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A- Teora de la emisin: Dada la concurrencia del consentimiento de ambas partes contratantes, debe considerarse perfecto el contrato desde el mismo momento en que el aceptante emite su declaracin de voluntad. B- Teora de la expedicin o remisin: Bastara con que el aceptante remitiera al oferente la declaracin de voluntad para que este ltimo quede vinculado contractualmente. C- Teora de la recepcin: exige que la aceptacin llegue al crculo propio de actividad del oferente. Hasta la Ley 34/2002, el CC estableca que la aceptacin no obliga al que hizo la oferta sino desde que lleg a su conocimiento (es decir, el CC optaba por la teora del conocimiento: esto supona dejar en manos del oferente el momento de perfeccionamiento del contrato ej.: recibe carta con acuse de recibo el da 4 pero no la abre hasta el da 16-). Pero la doctrina mayoritariamente ha considerando esta conclusin rigurosa y ha defendido la de la recepcin, aunque el TS nunca se ha pronunciado al respecto. Sin embargo el Cdigo de Comercio (art. 54) se adscriba a la tesis de la expedicin o la remisin como momento perfectivo del contrato.
algunos autores equiparan a la de culpa in contrahendo, pese a no ser absolutamente coincidentes. La nocin de culpa in contrahendo fue una construccin utilizada para explicar genricamente ciertos supuestos de ineficacia o nulidad contractual a consecuencia de circunstancias que eran conocidas para una de las partes contratantes. Se trata de contratos efectivamente celebrados aunque viciados de nulidad. La doctrina se posiciona tambin por recurrir al principio general de la buena fe que constituye un soporte fundamental de la responsabilidad extracontractual, reconvertida esta vez a precontractual.
3. EL PRECONTRATO. (1J08/09)(R04/05)
Es posible que las partes lleven a cabo la celebracin de un contrato preparatorio de un futuro contrato. Suele denominarse precontrato, promesa de contrato o contrato preliminar. El CC regula dos supuestos concretos de precontrato: el art. 1.451 la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar derecho a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato; y el art. 1.862, al disponer que la promesa de constituir prenda o hipoteca slo produce accin personal entre los contratantes.
Es menos frecuente la opcin de venta, donde el que queda obligado a comprar es el adquirente y el que cuenta con la opcin de vender o no es el propietario. En caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente, el optante puede demandar al concedente de la opcin, reclamndole la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios.
5. LAS CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIN Y LOS CONTRATOS DE ADHESIN. 5.1. Nocin de condiciones generales.
Las condiciones generales de la contratacin son clusulas, estipulaciones o contenido contractual seguido en los actos en masa por las grandes empresas suministradoras de bienes y servicios. El consumidor o contratante slo puede decidir si quiere contratar o no el servicio ofrecido, asintiendo al contenido contractual predispuesto por la otra parte, sin ningn margen de negociacin, por lo que se conoce como contrato de adhesin. Una de las partes contratantes se suma, acepta o se adhiere al contenido contractual preestablecido por la otra. Condiciones generales de la contratacin y contratos de adhesin son expresiones sinnimas.
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6. CONDICIONES GENERALES Y CLUSULAS ABUSIVAS EN EL TEXTO REFUNDIDO. 6.3. La STS 792/2009, de 16 de diciembre.
La STS 792/2009, dictada como consecuencia de la interposicin de un recurso por la OCU contra clusulas incluidas en contratos de Banco de Santander, BBVA, Bankinter y Caja Madrid, ordenando su inscripcin en el Registro de Condiciones Generales de Contratacin. La STS es bastante extensa, pero sealaremos slo algunas de las clusulas o estipulaciones que han sido declaradas nulas por parte del TS: a- El vencimiento anticipado del prstamo por cualquier embargo o disminucin de solvencia del deudor. La insolvencia sera perfectamente legal como clusula de vencimiento anticipado, pero la clusula no se refiere a la insolvencia, sino a que se haya acordado un embargo o resulte disminuida la solvencia, y ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolucin del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada. b- El vencimiento anticipado por celebracin de arrendamientos posteriores sujetos a purga, incluyendo los arrendamientos distintos del de la vivienda. La clusula que somete a limitacin la facultad de arrendar la finca hipotecada debe circunscribirse a la vivienda; el pacto de vencimiento anticipado slo es operativo si se trata de arriendos gravosos o daosos. c- El vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias. Se considera desproporcionada dicha clusula por atribuir carcter resolutorio a cualquier incumplimiento.
La legitimacin activa en relacin con las acciones colectivas corresponde a asociaciones de empresarios, profesionales, agricultores; Cmaras de Comercio, Industria, Navegacin; asociaciones de consumidores y usuarios, etc. La ley 39/2002 modifica la LCGC, estableciendo tendencialmente la imprescriptibilidad de las acciones colectivas, si bien dicha regla se rompe en relacin con la accin de cesacin, en caso de que las condiciones generales de contratacin hayan sido objeto de inscripcin en el Registro de Condiciones Generales de la Contratacin, en cuyo caso el plazo prescriptivo se reduce a cinco aos, como regla general.
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Por el contrario, si el contrato apenas celebrado genera los efectos propios (p. ejm tomo posesin del terreno, pago al vendedor) como si no existiera condicin, pero el acaecimiento de sta supone la ineficacia sobrevenida del contrato, se habla de condicin resolutoria. El acaecimiento de la condicin aceptada por las partes puede traer consigo la eficacia del contrato, en el supuesto de condicin suspensiva o la ineficacia en el supuesto de condicin resolutoria. El acaecimiento de la condicin opera con efectos retroactivos: los derechos y obligaciones de las partes se adquieren y asumen, respectivamente, desde el momento de celebracin del contrato.
El modo consiste en una obligacin accesoria impuesta al beneficiario de una determinada liberalidad por el disponente de sta (ej: regalo una finca a mi sobrina y le impongo la carga de regalar una cesta en Navidad a cada empleado) que, inicialmente, no afecta ni suspende la atribucin patrimonial realizada con carcter gratuito, ni la convierte en onerosa. El modo es accesorio respecto de la liberalidad en que consiste el negocio gratuito. En caso de que el modo impuesto consista en una carga de carcter ilcito o imposible, se tendr por no puesto o ineficaz, mientras que la validez de la liberalidad se mantendr. La carga modal es obligatoria para el beneficiario de la liberalidad, y en caso de incumplimiento imputable a ste, la liberalidad puede ser revocada si las personas legtimas (en el caso de la donacin, el donante y sus herederos) ejercitan la oportuna accin de revocacin, o la devolucin de lo percibido con sus frutos e intereses (en el caso de la institucin de heredero o legatario).
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La jurisprudencia del Tribunal Supremo atiende a la justicia del caso concreto, sobre la base de diseccionarlo mejor posible la voluntad de las partes, y atendiendo a la aplicacin de las normas generales de contratacin.
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2. LA INTERPRETACIN DEL CONTRATO. 2.1. Ubicacin legal y carcter normativo de los criterios interpretativos.
El CC recoge con cierto detalle criterios interpretativos (art 1281 a 1289) que deben imperar en la averiguacin del significado de la lex contractus. La jurisprudencia se mostr durante cierto tiempo poco favorable a reconocer carcter propiamente normativo a las reglas sobre interpretacin, considerndolas simples mximas. Sin embargo, para la doctrina actual las reglas contenidas en dichos artculos son normas jurdicas vinculantes para el intrprete (abogado, rbitro, juez, autoridad, etc). Tampoco cabe duda respecto de su aplicacin a los contratos mercantiles. Ahora bien, dichos artculos citados contienen criterios de diferente naturaleza e, incluso, puede que ninguno de ellos sea adecuado para desentraar el verdadero significado del contrato. La aplicacin de tales normas no puede plantearse de forma incondicional sino con exquisita ponderacin del supuesto de hecho a considerar.
2. No obstante, cuando la discordancia entre la intencin de las partes y los trminos del contrato no resulte evidente y los trminos utilizados sean claros, debe mantenerse la interpretacin literal, como ha reiterado la jurisprudencia. 3. Respecto de los extremos accesorios de carcter complementario o de detalle, la intencin de las partes debe prevalecer sobre los trminos contractuales, cualquiera que sea la generalidad de estos (art. 1.283). 4. Para determinar el elemento volitivo (lo querido por las partes) es necesario prestar atencin a los actos constatables realizados por las partes. (art. 1.282). No se excluyen de la interpretacin los actos precontractuales o tratos preliminares (el art.1.282 dice principalmente los coetneos y posteriores, pero no solamente), que sern ms espontneos y desinteresados que los actos poscontractuales.
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7. LA INTEGRACIN DEL CONTRATO. 7.1. Alcance y significado del artculo 1.258 del Cdigo Civil.
La integracin del contrato, es su adecuacin al ordenamiento jurdico, pudiendo suponer una agregacin de derechos y obligaciones no contemplados por las partes; la sustitucin de determinadas estipulaciones convencionales por otras impuestas por el ordenamiento o, finalmente, la declaracin de nulidad de algunas de las clusulas contractuales. La integracin del contrato se encuentra contemplada en el art. 1.258, que tras identificar el momento de perfeccin de los contratos con el mero consentimiento, establece que estos obligan
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no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Es un precepto de carcter imperativo (ius cogens) que se aplica con independencia de la voluntad de las partes. Su aplicacin no requiere que haya laguna contractual, sino que entra en juego incluso cuando las partes han previsto extremos que son indisponibles por los particulares. En tal caso las clusulas pactadas habran de ser sustituidas por las legalmente aplicables.
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La aceptacin cierra el paso a la revocacin y hay bastante libertad en la forma de la aceptacin (STS: expresa o tcita, por palabras o por hechos ) mientras no se haya producido la revocacin, pudiendo deducirse incluso del hecho de que el tercero reclame el cumplimiento del contrato.
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Si el promitente logra el resultado previsto en el contrato, consiguiendo la vinculacin contractual entre promisario y tercero (sea asumiendo el contrato-base o celebrando uno nuevo), el promitente queda liberado de la obligacin de resultado que sobre l recaa y puede reclamar el precio.
6.2. Presupuestos.
Conforme a la reiterada jurisprudencia del TS, son: 1 Que la otra parte contratante, contratante cedido, acceda o consienta la cesin. Hay una relacin triangular entre cedente, cesionario y contratante cedido. El consentimiento entre cedente y cesionario es obvio, pero el consentimiento del contratante cedido es una exigencia lgica: especialmente si las prestaciones fueran de hacer o personalsimas. Tambin es necesario respecto de prestaciones ex contractu, pues nadie est obligado a mantener relaciones contractuales con una persona diferente a la que celebr el contrato con l. 2- Que se trate de contratos bilaterales o sinalagmticos (producen obligaciones para ambas partes), cuyas recprocas prestaciones no hayan sido total y completamente ejecutadas, pues en tal caso el designio propio del contrato habr dejado de tener sentido y no cabr, por tanto, la cesin.
7. EL SUBCONTRATO.
En muchos casos, la ejecucin material de las prestaciones contractualmente asumidas no es llevada a cabo por la parte contratante, sino que sta contrata a su vez con terceras personas la realizacin de tales prestaciones. Esto no es posible en el caso de que las obligaciones personalsimas.
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TEMA 8 (24) LA INEFICACIA DEL CONTRATO: LA INVALIDEZ. (9 p, 3 f) 1. PREMISA SOBRE LA INEFICACIA DEL CONTRATO.
Con ineficacia del contrato se hace referencia a todos aquellos supuestos en que el contrato no llega a producir los efectos a los que estaba dirigido o deja de producirlos en un momento dado. Pueden integrarse en dos grandes grupos: A- Invalidez: motivada por la existencia de circunstancias intrnsecas a cualquiera de los elementos esenciales del contrato que no resultan admisibles para el ordenamiento jurdico. Dentro de la invalidez, segn la gravedad de tales circunstancias, tendremos: 1- Nulidad o supuestos de contratos nulos. 2- Anulabilidad o supuestos de contratos anulables. B- Ineficacia en sentido estricto: son aquellos casos en que ciertos defectos o carencias extrnsecos al contrato, conllevan su falta de efectos. Tales casos seran, el mutuo disenso, el desistimiento unilateral, la resolucin por incumplimiento, la rescisin, la revocacin, el acaecimiento de la condicin resolutoria, o la falta de acaecimiento de la condicin suspensiva.
de la cosa no pueda devolverla por haberse perdido, deber restituir los frutos percibidos y el valor que tena la cosa cuando se perdi, con los intereses desde la misma fecha. B- En particular: los supuestos de ilicitud. La regla restitutoria no se aplica en los supuestos de ilicitud. En tales casos han de aplicarse los arts. 1.305 y 1.306 que determinan diferentes consecuencias segn que la ilicitud del objeto y de la causa, constituya o no, un ilcito penal (un delito o falta tipificado por el CP): 1- En el caso de ilcito penal (que sea imputable a ambos contratantes), el art. 1.305 dispone que las partes, cuando la nulidad provenga de ser ilcita la causa u objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta comn a ambos contratantes, carecern de toda accin entre s, y se proceder contra ellos, dndose, adems, a las cosas o precio que hubiesen sido materia del contrato la aplicacin prevenida en el CP respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta. Esta disposicin es aplicable al caso de que solo uno de las partes cometiese delito o falta. El no culpado podr reclamar lo que hubiese dado, y no estar obligado a cumplir lo prometido. 2- En los supuestos en que se d causa torpe (objeto civilmente ilcito), cuando la culpa sea de ambos contratantes, ninguno de ellos podr repetir lo que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro hubiese ofrecido. Cuando sea de un solo contratante, no podr ste repetir lo que hubiese dado a virtud del contrato, ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiere ofrecido. La otra parte si podr reclamar lo que hubiera dado, sin obligacin de cumplir lo que hubiera ofrecido. En STS de 2008, la aplicacin de la causa torpe ha resultado de particular importancia, pues se refera al prstamo que los casinos, incumpliendo la normativa vigente, a jugadores que haban agotado su activo lquido disponible, y seguan jugando a crdito. La Sala 1 del TS se pronuncia declarando la ilicitud del juego en tal caso, ya sea por ilicitud propiamente dicha o por la existencia de causa torpe por parte de uno de los contratantes y, por tanto, la imposibilidad para el casino de reclamar la cantidad prestada con infraccin de una norma imperativa.
c/ Las personas sometidas a curatela. d/ Los emancipados respecto de los contratos considerados en el artculo 323. e/ Inexistencia de consentimiento marital o uxorio (esto es, del otro cnyuge) respecto de los actos o contratos onerosos realizados por el otro cnyuge cuando se requiere el consentimiento de ambos.
4. LA PERVIVENCIA DE LOS CONTRATOS INVLIDOS. 4.1. Observaciones generales: las causas de invalidez y su posible sanacin.
Mientras no se declare judicialmente la nulidad o anulabilidad, los contratos invlidos pervivirn como si no fueran tales. Pero, qu consideracin merecen para el ordenamiento jurdico?: a) Aunque no se ejercite la accin de nulidad, el contrato nulo ser tal para el Derecho. Por tanto, se trata de una mera apariencia de contrato que no podr ver sanados sus vicios de raz. b) La falta de ejercicio de la accin de anulabilidad conlleva que la pervivencia fctica del contrato anulable se asume por el ordenamiento jurdico, que lo convalida (lo hace vlido). Las causas de anulabilidad son disponibles para las partes y, por tanto, sanables. Las causas de nulidad, son de carcter absolutamente indisponible, por atentar contra el orden pblico contractual.
A pesar de todo, conviene recordar que la existencia del derecho de desistimiento requiere una norma que as lo reconozca y no puede interpretarse como una regla de carcter general y de naturaleza expansiva. Por ello indica el TRLU que el consumidor tendr derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando as se le reconozca en la oferta, promocin, publicidad o en el propio contrato.
2.5. Efectos.
El efecto es que se extingue la relacin obligatoria, pero sin alcance retroactivo. Al tratarse de una relacin duradera, habr que proceder normalmente a liquidarla, con la oportuna, en su caso, rendicin de cuentas, reembolsos y restituciones. En trminos generales el desistimiento no tiene un precio, pero el que tiene la facultad de desistir debe mantener indemne a la otra parte, la cual no debe sufrir perjuicio. Pero el CC en algunos casos de desistimiento unilateral exige la necesidad de abonar indemnizacin, como el dueo de la obra. Y tambin llama la atencin el diferente trato entre mandante y mandatario, ya que el CC solo exige expresamente indemnizacin al segundo.
3. LA RESOLUCIN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO. (S04/05) 3.1. El art. 1.124 del Cdigo Civil: la facultad resolutoria.
Art. 1.124.1: la facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las recprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe . La razn es clara: si una de las partes no quiere o no puede cumplir, ms vale permitir al otro que d por resuelto el contrato.
1. Que demandante haya cumplido su obligacin o que acredite que se encuentra en condiciones de hacerlo. No est legitimado para resolver las obligaciones el contratante que no haya cumplido, o que haya cumplido slo en parte. No puede tampoco ejercitarla el demandante que ha realizado actos que obstaculizan totalmente el cumplimiento de una obligacin bsica del contrato. 2. Que la otra parte no cumpla, aunque su incumplimiento no sea total, sino parcial. Pero el incumplimiento parcial debe tener la entidad suficiente para impedir la satisfaccin econmica de las partes; es decir, que se repute grave o esencial dentro del marco contractual, afectando a obligaciones principales del mismo y no simplemente a las accesorias o secundarias. 3. Que se encuentren ligadas las partes por un contrato bilateral, esto es, por una relacin sinalagmtica, en la que la prestacin de una tenga como causa la prestacin de la otra. 4. La obligacin en la que se fundamenta el ejercicio de la facultad resolutoria debe ser exigible. 5. Que la frustracin del contrato dimanante del incumplimiento sea patente o, al menos, acreditable. Es indiferente que tal incumplimiento se deba a dolo u a otras circunstancias, que de absoluta, definitiva e irrevocablemente lo impida, tengan su origen en el incumplidor (pereza, incompetencia, falta de pericia) o en hechos fortuitos e inevitables para el mismo (incluida la fuerza mayor). La imputabilidad del incumplimiento tendr importancia para determinar la indemnizacin.
La virtualidad propia de la clusula rebus sic stantibus no se deriva de pacto o alguno, ni de voluntad presunta de las partes ni es una clusula contractual en el sentido convencional de regla prevista insertada en el contrato por las partes. Se trata de una aplicacin concreta a los contratos de ejecucin temporalmente diferida de las reglas de integracin contractual imperativamente establecidas por el art. 1.258 CC que, por principio, son indisponibles para la voluntad (presunta, implcita, tcita o declarada) de las partes.
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d) Al suponer la donacin una enajenacin de bienes a ttulo gratuito, si con ella se defraudaran los derechos de los acreedores, se presume fraudulenta, autorizndose a los acreedores anteriores a la donacin solicitar su rescisin; pero no as a los posteriores.
impute algn delito de los que dan lugar a procedimientos de oficio o acusacin pblica, a menos que se hubiese cometido contra el propio donatario, o le niegue indebidamente alimentos (art. 648). La accin de revocacin tiene un plazo de prescripcin de un ao, contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitar la accin . Debe ser ejercitada por el propio donante, no siendo transmisible a los herederos si ste pudiendo hacerlo, no la hubiese ejercitado.
5. LA REVERSIN DE LA DONACIN.
Ya vimos el art. 641: podr establecerse vlidamente la reversin a favor de slo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Cdigo para las sustituciones testamentarias . En el fondo, al establecer la reversin, se est realizando una donacin condicional.
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2. EL OBJETO DE LA COMPRAVENTA
La compraventa supone la obligacin por parte del vendedor de entregar una cosa determinada a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, que deber ser pagado por el comprador. Por lo tanto el objeto de la compraventa es doble: la cosa a entregada y el precio a pagar.
por ciento de lo fijado en el contrato. El CC no dice nada cuando la calidad es superior pero la doctrina se inclina por la aplicacin analgica. 4) Venta de inmueble hecha a precio alzado: Aunque resulte mayor o menor la cabida de la expresada en el contrato, no tendr lugar el aumento o la disminucin del precio convenido, por haber sido ste fijado alzadamente. El mismo criterio rige cuando se compraron dos o ms fincas por un solo precio. Pero si se expresaron los linderos (obligatorio) y adems la cabida o nmero, el vendedor debe entregar todo lo que se comprenda en los linderos, con independencia de la cabida y si no es posible, se el precio se rebajar proporcionalmente al defecto de la cabida, salvo que el comprador no se conforme, que en tal caso se anulara el contrato. 5) Plazo de ejercicio de las acciones: si bien el CC establece un plazo de prescripcin de seis meses, la jurisprudencia otorga a dicho plazo carcter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la rescisin o anulacin del contrato. D) La facultad de suspender la entrega. El vendedor puede suspender o retener la entrega de la cosa en dos supuestos, aun sin necesidad de instar la resolucin del contrato: 1) Compraventa con precio de presente: El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago. 2) Compraventa con precio aplazado: el vendedor tampoco estar obligado a realizar la entrega si despus de la venta se descubre que el comprador es insolvente, excepto si el vendedor afiance pagar en el plazo convenido.
E) Eviccin de cargas o gravmenes ocultos. El art. 1.483 dispone que si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin rescisoria o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre.
3.5. La contaminacin acstica en los inmuebles como vicio oculto: la Ley 37/2003 y el Real Decreto 314/2006.
La Ley del Ruido ha considerado oportuno recurrir al saneamiento por vicios ocultos en relacin con la contaminacin acstica de los inmuebles, provocada por el incumplimiento de las normas tcnicas relativas al debido aislamiento de las construcciones. La Ley del Ruido dispuso que el Cdigo Tcnico de la Edificacin deber incluir un sistema de verificacin acstica de las edificaciones y que el incumplimiento de los objetivos de calidad acstica en los espacios interiores, puede dar lugar a la obligacin del vendedor de responder del saneamiento por vicios ocultos.
Por su parte, lo dispuesto en el art. 1.182 ( Quedar extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa determinada cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse ste constituido en mora) y la presuncin de culpa en la prdida arroja el resultado de que, con carcter general, el vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la prdida de la cosa es causa de una circunstancia en la que actu con la diligencia debida. En el caso de que el vendedor quede exonerado de la obligacin de entrega, supone dicha liberacin la correlativa exoneracin del comprador respecto del pago del precio o, por el contrario, sigue estando este ltimo obligado a pagar el precio (o, en su caso, a no reclamar el precio ya realizado)? La mayor parte de los autores considera que es el comprador quien asume los riesgos. En el mismo sentido se ha pronunciado la escasa jurisprudencia existente sobre el tema.
vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligacin de cumplir lo expresado en el art. 1.518 y lo dems que se hubiese pactado. Art. 1.518 el vendedor no podr hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y adems: 1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta. 2. Los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida. As la figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar la cosa vendida, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho. Hoy en da esta figura esta desuso, pero antiguamente era muy usada como tapadera para camuflar prstamos usurarios.
B) Rgimen jurdico bsico.
Los aspectos fundamentales son: 1) Si el vendedor no abona los distintos conceptos del art 1518 o cualesquiera otros pactados el comprador adquirir irrevocablemente el dominio de la cosa vendida. 2) Como regla general de carcter imperativo, el plazo mximo de duracin del retracto convencional es el de diez aos y si las partes no han establecido plazo alguno establece el CC como mximo el perodo de cuatro aos. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad. 3) Si el vendedor no ejercita el retracto en tiempo, la posicin del comprador deviene irrevocable. 4) El art. 1.510 pretende otorgar eficacia erga omnes al pacto de retroventa. Pero en realidad, semejante efecto slo se alcanzar cuando el pacto de retro relativo a bienes inmuebles se inscriba en el Registro de la Propiedad.
8. EL CONTRATO DE PERMUTA. 8.1. Concepto y caracteres. La permuta es el intercambio de cosa por cosa: es el contrato
por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra (art. 1.538). De lo dicho se infieren sus caractersticas bsicas en cuanto tipo contractual: a) Es un contrato consensual: se entiende celebrado desde el momento en que las partes se han obligado a transmitirse las respectivas cosas objeto del contrato. b) Es un contrato bilateral: genera obligaciones para ambas partes contratantes. c) Es un contrato oneroso: la prestacin de cada parte es la causa de la contraprestacin. d) Es un contrato traslativo del dominio: su consumacin (mediante la entrega de las cosas) supone la transmisin de la propiedad de lo permutado. 8.2. La remisin a las reglas de la compraventa. La regulacin de la permuta por nuestro CC es muy escasa ya que es un contrato propio de sociedades primitivas, en las que al no existir el dinero se impona la necesidad del trueque. Por ello, el CC, tras describir el contrato se limita a regular dos aspectos de la permuta; la permuta de cosa ajena y la prdida de la cosa permutada por eviccin, estableciendo para todos los dems extremos que se la permuta se regir por las disposiciones concernientes a la compraventa 8.3. La permuta de cosa ajena. Si una de las partes recibe la cosa que se le prometi en permuta, pero esta no era propiedad del que se al dio y puede acreditarlo, no puede ser obligado a entregar la ofrecida y cumple con devolver la recibida. 8.4. La eviccin en la permuta. El art. 1.540 que el que pierda por eviccin la cosa recibida en permuta podr optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnizacin de daos y perjuicios; pero slo podr usar el derecho a recuperar la cosa que l entreg mientras sta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero. En el caso de que el permutante defraudado opte por la restitucin de la cosa que l entreg, tampoco est excluida la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios si efectivamente se han causado (como ocurrir en la generalidad de los casos).
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2. LA REGULACIN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS POR EL CDIGO CIVIL. 2.1. Observaciones generales.
El CC tras dictar unas disposiciones comunes a todos los arrendamientos (cosas, servicios o de obras) en cuanto al de cosas slo se ocupa del arrendamiento de fincas rsticas y urbanas. Slo se excluyen del contrato de arrendamiento los bienes fungibles que se consumen por el uso. Si podrn ser objeto de arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes. El arrendamiento de cosas es definido por el CC como aquel por el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (art. 1.543). Son elementos esenciales de este contrato, la cesion del uso o goce de una cosa, el precio cierto, y su duracin temporal. Para ser arrendador slo se requiere la capacidad general para contratar, no exigindose ser dueo de la cosa, excepto si se trata de arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad. El CC establece que los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrn dar en arrendamiento las cosas por trmino que exceda de seis aos.
4.2. El desahucio.
Es la facultad que tiene el arrendador, como consecuencia de algunas causas de extincin del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, para proceder judicialmente contra el arrendatario a fin de expulsarlo de la finca. Estas causas son las siguientes: 1. Haber expirado el trmino de duracin del arrendamiento. 2. Falta de pago del precio convenido. 3. Infraccin de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. 4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.
5. DISPOSICIONES DEL CDIGO CIVIL RELATIVAS ARRENDAMIENTO DE FINCAS RSTICAS Y URBANAS. 5.1 Fincas rsticas.
AL
El arrendatario slo tendr derecho a la rebaja de la renta en caso de prdida de ms de la mitad de los frutos si sta tiene lugar por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (p. ej., incendio, guerra, peste, terremoto, inundacin inslita), no dando lugar a dicha rebaja la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario. Si no se fija su duracin, se entiende celebrado por el tiempo necesario para la recoleccin de todos los frutos del ao o los que pueda dar de una vez, aunque sean en plazos superiores. El arrendatario saliente debe permitir al entrante que lleve a cabo lo necesario a fin de que pueda realizar las labores preparatorias del ao siguiente, y el arrendatario entrante permitir al saliente la recoleccin y aprovechamiento de los frutos.
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TEMA 15 (29) LA REGULACIN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995. (1p, 3f) 1. INTRODUCCIN.
El capitulo se refiere a la situacin sobre el arrendamiento a partir de la aprobacin de 29/94 de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
DE
LA
NUEVA
LEY
DE
2.2. La diversidad de rgimen jurdico: arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El cuerpo central de la regulacin la LAU viene constituido por el ttulo II; lo que, a su vez, es una consecuencia de una opcin legislativa que conviene subrayar: el legislador procura un rgimen protector y sometido a regulacin imperativa del arrendamiento de vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes.
2.3. La delimitacin del arrendamiento de vivienda: exclusin de los inmuebles destinados a actividades profesionales.
La LAU define de forma positiva el arrendamiento de vivienda considerando exclusivamente al alquiler cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Mientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se define por va negativa: se considera tal aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificacin tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artculo anterior. A) Considera el legislador que slo merece una especial proteccin el arrendamiento de vivienda habitual y permanente. Por ello, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra quedan excluidos del rgimen legal previsto en el ttulo II. B) Tampoco tienen tal consideracin los arrendamientos destinados a cualquier actividad (productiva o no), cuando precisamente el asiento inmobiliario de dicha actividad, constituye el punto de partida fundamental de la actividad de que se trate y, por tanto, de los rendimientos, beneficios o utilidades que produzca. En tal sentido, la LAU es tajante: deben considerarse arrendamientos para uso distinto los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren (art. 3.2). Salen, pues, del mbito propio del arrendamiento de vivienda y se consideran de uso distinto todos los contratos de inquilinato (en definitiva, arrendamiento de vivienda) regulados por el TR-LAU y particularmente los considerados en el derogado art. 4 los locales ocupados por la Iglesia catlica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas..., Corporaciones de Derecho pblico, y, en general, cualquier otra que no persiga lucro. El mismo tratamiento merecern los arrendamientos de locales para casinos o crculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados. Asimismo, quedan sometidos al rgimen comn de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda los recayentes sobre inmuebles destinados a actividades profesionales. C) Aun cuando constituyan inicialmente inmuebles aptos para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se excluye del rgimen del ttulo II a las que se podra calificar como viviendas suntuarias (se usan baremos de superficie en su momento 300m2- o bien de renta en su momento 5,5 veces el SMI-), cuyo alquiler puede regirse por el libre pacto de las partes. Pero si las partes no establecen que se excluya la aplicacin del ttulo II de la LAU, ser aplicable dicho ttulo de forma supletoria, con preferencia a las reglas propias del CC.
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3.3. La renta.
El lmite mximo de actualizacin anual de la renta conforme a la LAU es el IPC.
poner en prctica la facultad legalmente atribuida. De forma cautelar, le exige la LAU la previa notificacin escrita al arrendador de las obras que pretenda llevar a cabo. Se mantienen los derechos de tanteo y retracto en favor del arrendatario, siendo estos imperativos para el arrendador en los contratos de duracin igual o inferior a cinco aos. En los casos de superior duracin convencionalmente pactada, no hay derecho de adquisicin preferente. 3.5. La terminacin del contrato. Una vez superado el llamado plazo mnimo (tendencialmente quinquenal y en su caso la prrroga trienal), la extincin del contrato se produce automticamente por el transcurso del plazo pactado. El art.26 establece la posible suspensin del contrato por obras, sean acordadas por una autoridad competente, sean meras obras de conservacin. En relacin con las causas de resolucin, el art. 27 reclama ante todo la aplicacin del art. 1.124 del CC, como accin general de resolucin a causa del incumplimiento por cualquiera de las partes de cualquiera de las obligaciones que le competan. El art. 28 cita como causa especfica de extincin la prdida de la finca y la declaracin de ruina.
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2.2. El precio.
Para el contratista el objeto fundamental del contrato es la obtencin de un precio cierto. Este puede consistir en: A) Un precio alzado por la ejecucin completa de la obra. B) Un precio por unidades o por certificaciones de obra, que suele ser frecuentsimo en las obras inmobiliarias, en las que suelen pactarse pagos parciales por cimentacin, estructuras, cubrimiento de aguas, carpintera, pintura, etc. Ninguna de tales modalidades de precio es regulada con detalle por el CC. Al precio por unidades le dedica el art. 1.592 el que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida puede exigir del dueo que la reciba por partes y que la pague en proporcin y al ajuste alzado el 1593 el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construccin de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podr hacerlo cuando se
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haya hecho algn cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorizacin el propietario. Estas normas tienen carcter dispositivo y en prctica, incluso en las obras a precio alzado, el posible encarecimiento de los materiales o subidas de precios suelen ser objeto de consideracin detenida en el clausulado, determinando revisiones o actualizaciones del precio inicial.
dueo y, en consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad alguna, salvo que sea de aplicacin la responsabilidad por ruina. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra. El comitente puede reclamar al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea cualquiera quien se haya ocupado materialmente de llevar a cabo la ejecucin de la obra contratada.
contrato dentro del plazo de 15 aos, los perjudicados pueden accionar contra los responsables, contando para ello con un plazo de prescripcin de 15 aos.
7. EXTINCIN. (1J06/07)
1. El desistimiento unilateral del comitente. El comitente puede desistir del contrato sin necesidad de alegar causa justa alguna, en cualquier momento, privando de efectos al contrato de obra, pero debe resarcir al contratista en los gastos, el trabajo y la utilidad que pudiera obtener de la obra. Los gastos y el trabajo realizados suelen ser interpretados por el TS generosamente y la utilidad que pudiera obtener es el beneficio industrial que le correspondera al contratista obre el total de la obra realizada, y suele corresponder al 15 por ciento de ste, salvo pacto en contrario. 2. La muerte del contratista. La muerte del contratista extingue el contrato si la obligacin de hacer tena carcter personalsimo y, por lo tanto, no puede considerarse transmisible a los herederos del contratista. Si la obra estuviese parcialmente ejecutada, el comitente debe abonar a los herederos del contratista la proporcin del precio convenido segn el valor de la parte ejecutada y los materiales preparados siempre que estos reporten algn beneficio. 3. La imposibilidad sobrevenida de la ejecucin. Tambin se extingue el contrato si el contratista no puede concluir la obra por alguna causa independiente de su voluntad. Deben ser causas fortuitas, insuperables para el contratista, que en todo caso debe haber observado la diligencia exigible en el cumplimiento de la obligacin. El contratista tiene derecho a indemnizacin.
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disposiciones relativas a la comunidad de bienes. Pero la falta de personalidad jurdica de las sociedades civiles no impide que estemos ante una sociedad (las llamadas sociedades irregulares o sociedades de hecho), si bien los que contratan con los socios exigirn a stos el cumplimiento de las obligaciones contradas por ellos. Las relaciones jurdicas existirn directamente entre los socios, individualmente considerados, y las personas que con ellos han contratado.
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3. RGIMEN BSICO DEL CONTRATO DE MANDATO. 3.1. Obligaciones del mandante. (2J05/06)
A) Anticipar el dinero necesario para la ejecucin del mandato, si el mandatario lo pidiese. Si ste lo hubiese anticipado, lo rembolsar, aunque el negocio saliese mal, si no es culpa del mandatario. B) Est obligado a indemnizar los daos y perjuicios ocasionados al mandatario por el cumplimiento del mandato, siempre que el mandatario no haya incurrido en culpa o imprudencia. C) Deber pagar al mandatario la retribucin procedente si as se pact. D) En casos de pluralidad de mandantes, cuando dos o ms personas hayan nombrado mandatario para un negocio comn, quedan obligadas solidariamente frente a l. E) Cuando se trata de un mandato con poder de representacin, el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contrado dentro de los lmites del mandato; en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante.
4. LA MEDIACIN O CORRETAJE.
La actividad de intermediacin o de mediacin entre personas que desean llevar a cabo una negociacin determinada es conocida desde antiguo y bastante frecuente. La figura del corredor, sea de trigo o de ganado, ha sido una verdadera institucin en la vida rural y tambin en la actualidad t es frecuente en el mbito de los llamados agentes de la propiedad inmobiliaria (API). El corretaje es un contrato que tiene por objeto vincular al mediador o corredor en la realizacin de los actos necesarios para la conclusin o celebracin de un determinado contrato (comprar una vivienda o vender una partida de ganado) celebrado por quien con l contrata, a quien denominaremos principal o cliente, o incluso celebrado por el propio mediador, en funcin de nuncio o intermediario. El Mandato, sea este representativo o no, se diferencia del corretaje, en que en el mandato el mandatario es el que celebra el contrato con el tercero, mientras que el corredor o mediador, se limita a poner en contacto a su cliente con otra persona interesada en el acto o contrato. Se distingue del contrato de servicios, pues el corredor asume una obligacin de resultado y carece de derecho a retribucin alguna si no se llega a celebrar efectivamente el contrato de referencia. Se distingue del contrato de obra, ya que aunque el corredor asume tambin una obligacin de resultado, ste no se obliga a la conclusin del contrato de inters para el cliente, pues difcil puede asumir como obra propia la existencia de un tercero que contrate. El corredor no se encuentra obligado en sentido estricto a garantizar la consecucin del inters perseguido por su cliente o principal por lo que se dice que el corretaje tiene naturaleza unilateral. Slo el cliente quedara obligado a pagar el premio, retribucin u honorarios del mediador, mientras que el corredor no tiene obligacin alguna que atender o conducta que desplegar y la eventual realizacin del resultado para l slo funciona como fundamento o estmulo para reclamar honorarios. Generalmente, el corredor sirve de mediador entre dos clientes suyos o, en definitiva, entre dos personas que, viendo cumplidos sus respectivos deseos a travs de la actividad del corredor, celebrarn el oportuno contrato y, en consecuencia, cada uno de ellos habr de satisfacer por separado la correspondiente comisin al corredor.
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2. EL COMODATO O PRSTAMO DE USO. 2.1. Nocin general. Contrato en que una persona (comodante) entrega gratuitamente a otra (comodatario) una cosa no
fungible para que use de ella durante un tiempo, con la obligacin de devolver la misma cosa. La gratuidad es esencial en el comodato ya que si interviene alguna remuneracin que haya de pagar quien adquiere el uso, sera un contrato de arrendamiento.
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2. EL DEPSITO VOLUNTARIO. 2.1. Concepto y presupuestos. (1J03/04)(S08/09) 1. Concepto y presupuesto El depsito es un contrato en virtud del cual una persona
(depositante o deponente) entrega una cosa mueble a otra (depositario), para que sta la guarde y se la restituya cuando aqulla se la reclame. Sus requisitos son: 1. La finalidad principal y autnoma del contrato es la obligacin de guarda y custodia. Esta obligacin es provisional, ya que el bien depositado debe ser restituido cuando lo pida el depositante. El depositario no puede usar la cosa sin permiso del depositante. 2. El objeto de la obligacin de custodia debe ser una cosa ajena (no perteneciente al depositario). 3. El objeto del depsito ha de recaer sobre un bien mueble y corporal. Aunque en el llamado deposito judicial pueden ser bienes inmuebles.
2- La incapacidad sobrevenida en el depositario no est regulada en el CC, lo que no impide la exigencia de la diligencia debida en la conservacin de la cosa a los representantes legales.
7. EL DEPSITO NECESARIO.
Es una modalidad de depsito caracterizada por la existencia de una obligacin de custodia a causa de una situacin de hecho sobrevenida y, por consiguiente, nacida con independencia de la voluntad de las partes. Se distinguen, a tal efecto, tres tipos de depsito necesario: 1. Cuando el depsito se hace en cumplimiento de una obligacin legal. Se regir por las disposiciones de la ley que lo establezca y, en su defecto, por las del depsito voluntario. 2. Con ocasin de alguna calamidad como incendio, ruina, saqueo, naufragio u otras semejantes, rigindose por las normas del depsito voluntario. Se conoce como depsito miserable. 3. El que tiene lugar respecto de los efectos introducidos por los viajeros en las fondas y mesones No deriva del contrato de hospedaje, ni de la posible existencia de un contrato tcito de depsito, sino que es un supuesto de responsabilidad legal a cargo del hotelero respecto de los efectos introducidos en el mbito de control del mismo, lo que incluye tambin la responsabilidad por los efectos que se encuentren en el garaje del hotel y otras dependencias anexas al mismo y que presten servicio al cliente. Asimismo, han de considerarse introducidas si se colocan en el coche o transporte del hotel destinado a transportarlas al mismo. Es esencial que el viajero hubiere observado las prevenciones hechas por el hotelero respecto del cuidado y vigilancia de los efectos. La responsabilidad del hotelero cesa: a) Cuando se trate de efectos introducidos por terceros, es decir, por quien no fuera un viajero. b) Cuando no se trate de un alojamiento de viajeros estable (ej.: la casa de un amigo). c) Al mediar culpa o negligencia del viajero. d) En los supuestos de robo a mano armada y fuerza mayor. e) Cuando el dao sea consecuencia de la actuacin de personas que escapan del control del hotelero (visitas...). f) Cuando medie pacto expreso de exclusin de responsabilidad. Existe un verdadero depsito cuando se entregan objetos para ser guardados en la caja del hotel.
Cdigo Civil para los establecimientos hoteleros, respecto a los efectos personales introducidos por los clientes. Debera aplicarse tambin tratndose de residencias asistenciales de personas mayores y de efectos introducidos en ellas por los residentes tanto si los objetos han sido especialmente entregados para su custodia , previo inventario , como si han sido simplemente introducidos en la residencia con tal de que se haya comunicado al establecimiento esta introduccin, se hayan observado las prevenciones realizadas en materia de seguridad , y desde luego se pruebe la existencia del objeto, y su deterioro o desaparicin dentro del mbito espacial del establecimiento.
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3.3. Sujetos.
Al menos deben concurrir dos sujetos, pero pueden hacerlo hasta cuatro; los dos constituyentes, un tercero cuya vida es considerada como alea y un perceptor o beneficiario. El beneficiario puede ser uno de los constituyentes, un tercero cuya vida se considera o un cuarto independiente de los anteriores.
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Puede ocurrir que se atienda a la vida de varios sujetos, e igualmente puede constituirse la renta en beneficio de una pluralidad de personas, simultnea (conjunta) o sucesivamente. Cuando la renta se establece conjuntamente en favor de varias personas y una de ellas fallece, surge el problema de la procedencia del acrecimiento, que no ser posible, en ausencia de pacto expreso, excepto que cuando adems de designacin conjunta de los beneficiarios, exista atribucin de renta conjunta. Si la designacin de beneficiarios es conjunta y existe atribucin individualizada de rentas para cada uno de ellos, a falta de pacto expreso, no proceder el acrecimiento, atribuyndose la renta correspondiente al premuerto a los herederos (STS). Cuando la renta se establece sucesivamente no se plantea tal problema y cada acreedor percibir la renta en el orden establecido.
alimentos (domicilio, alimentos y asistencia mdica) a cambio de la entrega de unos bienes, durante la vida del acreedor de dichos alimentos, o de tercera o terceras personas. No debe ser confundido el vitalicio con la obligacin legal de prestar alimentos entre parientes.ss. No se trata de obligacin de dar, sino mixta de dar y hacer (proporcionar cosas y atenciones).
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2. LA CAPACIDAD EN LA TRANSACCIN.
Se exige autorizacin judicial para mediante transaccin renunciar a derechos o enajenar bienes inmuebles o bienes muebles valiosos pertenecientes a los menores sometidos a patria potestad o las personas bajo tutela. La ausencia de autorizacin judicial dar lugar a la nulidad de la transaccin. En cuanto a las personas jurdicas, las corporaciones que tengan personalidad jurdica slo podrn transigir en la forma y con los requisitos que necesiten para enajenar sus bienes. Para la transaccin efectuada por mandatario, se exige mandato expreso, si bien la ausencia del mismo puede subsanarse posteriormente mediante la ratificacin.
3. OBJETO DE LA TRANSACCIN.
Se excluye de la transaccin las materias que afectan al orden pblico y al inters general, y que, por lo tanto, se encuentran fuera del mbito de disposicin de los particulares. Se requiere, como en cualquier otro contrato, que el objeto sea posible, lcito y determinado. Solo pueden renunciar a derechos aquellos que tienen relacin con la disputa, siempre que no perjudiquen al inters u orden pblico ni a terceros. No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre alimentos futuros.
B) La tesis declarativa. Para esta teora ms moderna, la transaccin se limitara a esclarecer la inicial incertidumbre y fijar los trminos de la situacin jurdica en cuestin, sin llegar a crear una nueva y distinta respecto de la preexistente.
5. EFECTOS DE LA TRANSACCIN.
La naturaleza contractual de la transaccin implica la necesidad de distinguir un doble orden de efectos: efectos inter partes, y posibles efectos de la transaccin para con los terceros. En principio la transaccin slo genera consecuencias entre las partes, siendo cualquier acuerdo transaccional ajeno para los terceros, salvo que stos sean causahabientes de una de las partes o se encuentren unidos con el transigente por lazos de solidaridad o por la naturaleza indivisible de la prestacin.
6. LA TRANSACCIN JUDICIAL.
El art. 1.816 es el nico precepto que se refiere a la llamada transaccin judicial, a los solos efectos de sealar que no proceder la va de apremio sino tratndose del cumplimiento de la transaccin judicial.
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4. LOS RBITROS.
Han de ser personas naturales que se hallen en el pleno ejercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislacin a la que puedan estar sometidos en el ejercicio de su profesin En caso de tratarse de arbitraje de Derecho es requisito complementario que sean juristas. El colegio arbitral se compone comnmente por tres personas, designadas o propuestas una por cada una de las partes y la tercera por consenso o acuerdo de ambas. Sin embargo, la exigencia legal al respecto es nicamente que el nmero de rbitros debe ser impar; por tanto, cabe designar un rbitro nico o un colegio arbitral ms amplio que el anteriormente considerado. La Ley 60/2003 establece que a falta de acuerdo, se designar un solo rbitro. Junto a la designacin directa por las partes del rbitro o de los rbitros, caben otros procedimientos de designacin, contemplados igualmente por la Ley. El art. 14 establece en efecto que las partes podrn encomendar la administracin del arbitraje y la designacin de rbitros a: a) Corporaciones de derecho pblico que puedan desempear funciones arbitrales, segn sus normas reguladoras, y en particular el Tribunal de Defensa de la Competencia. b) Asociaciones y entidades sin nimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales. Los rbitros, una vez aceptado el cargo, dentro del plazo de quince das, gozan de amplias facultades en relacin con el procedimiento arbitral y quedan nicamente obligados a cumplir fielmente su encargo (dictar el correspondiente laudo), incurriendo, si no lo hicieren, en responsabilidad por los daos y perjuicios que causen por mala fe, temeridad o dolo , pudiendo el perjudicado entablar accin directa contra la institucin a la que se haya encomendado el arbitraje. Salvo algunos arbitrajes, regulados en leyes especiales el arbitraje es retribuido. Los rbitros podrn exigir a las partes las provisiones de fondos necesarios para atender a los honorarios y gastos de los rbitros y a los que puedan producirse en la administracin del arbitraje.
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Una vez dictado el fallo contenido en el laudo puede ser ejecutado por las partes de forma voluntaria y sin intervencin de autoridad jurisdiccional alguna. En caso de discrepancia o de resistencia al cumplimiento de lo ordenado en el laudo, si fuere necesario acudir a la ejecucin forzosa, las partes podrn obtenerla del Juez de Primera Instancia del lugar en que aqul hubiere sido dictado. En cuanto a la posibilidad de la ejecucin en Espaa de los laudos arbitrales extranjeros a travs de exequtur, estos se rigen por el Convenio sobre reconocimiento y ejecucin de sentencias arbitrales extranjeras de Nueva York de 1958 y sustancindose conforme al procedimiento procesal civil establecido en el art. 523 Lec-2000. (Exequtur: Autorizacin para que se cumpla una sentencia en un pas
distinto del que la dict).
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de garanta pignoraticia (as, la llamada fianza arrendaticia o la fianza depositada para conseguir la libertad provisional en procesos penales; etc.).
7. LA FIANZA SOLIDARIA.
La fianza solidaria se caracteriza por la inexistencia del beneficio de excusin alguno en favor del fiador. Por lo que el acreedor puede reclamar el cumplimiento de la obligacin tanto al deudor
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como al fiador o fiadores solidarios. Debido a que el articulo 1822.2 dice si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observar lo dispuesto en la seccin cuarta, capitulo 3, titulo 1 de este libro el cual comprende los art 1137 al 1148 y es titulado de las obligaciones mancomunadas o solidarias. Esto ha suscitado la cuestin de si la fianza solitaria es una subespecie de las obligaciones solidarias o por el contrario es una subespecie de fianza. Doctrinalmente se entiende que se aplican las reglas de las obligaciones solidarias hasta el momento del pago, mientras que una vez que el fiador ha pagado se aplican las reglas propias de la fianza.
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