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05 LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto. Segn Highton de Nolasco, se trata un DR sobre inmueble edificado compuesto por un dominio
exclusivo sobre la parte propia, unido inseparable e inescindiblemente a un condominio con indivisin forzosa
sobre las partes comunes.
Criterio de Vlez. Nuestro codificador prohibi en el artculo 2617 la PH porque en la poca de sancin
del Cdigo, Argentina no tena problemas de espacio y no haba razones que justificaran este DR.
Ley 13.512. En 1948 se establece el rgimen de PH, ya que hasta entonces, si alguien haca un edificio, tena
que soportar los gastos de construccin y no poda vender las unidades funcionales. Si bien parece que el
artculo 2617 fue derogado totalmente, no es as, puesto que sigue estando vedada la divisin horizontal de
un edificio cuando no cumpla con las exigencias de la ley 13.512.
Naturaleza jurdica. Es un DR (autnomo) sobre cosa propia y creado por ley, ya que cumple con el numerus
clausus perfectamente.
En este DR existe un consorcio, que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los
diferentes derechos de PH; los derechos y obligaciones de los mismos estn regulados por un reglamento de
copropiedad y administracin; el gobierno de la comunidad est a cargo de la asamblea, cuyas decisiones
tomadas por mayora, obligan a la minora disidente y a los ausentes; existe tambin un administrador que
ejecuta las decisiones asamblearias y representa al consorcio ante terceros; las restricciones son mucho ms
extensas que en el dominio; y el sistema ofrece causales de extincin que le son peculiares.
Caracteres
- Inescindible;
- Inseparable;
OBJETO. La PH recae sobre un inmueble edificado en el que existen partes comunes y partes privativas de
los consorcistas.
Parte privativa. Es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietario. Debe reunir dos requisitos
esenciales: (1) independencia funcional y (2) salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
Partes comunes. Son el terreno y las cosas o partes de uso comn del edificio o indispensables para su
seguridad.
Las cosas de uso comn son aquellas afectadas al uso de todos los propietarios como, por ejemplo, azoteas,
puerta de entrada, pasillos, ascensores, escaleras, etctera.
Las cosas indispensables para la seguridad son aquellas afectadas al uso exclusivo como, por ejemplo, los
cimientos, muros maestros, columnas, techos, etctera.

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CAUSA O CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Para que exista la PH es necesario que con anterioridad haya nacido el estado de propiedad horizontal.
Ello tiene lugar cuando es redactado por escritura pblica el reglamento de copropiedad y administracin y,
adems, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
A partir de entonces podrn acceder a dicho Registro las escrituras de constitucin de los DR de PH, si
bien es posible que la inscripcin del reglamento y de las escrituras sea simultnea.
Modos de adquisicin. Tratndose de un DR que se ejerce por la posesin, los modos de adquisicin son:
[1] tradicin, [2] sucesin y [3] prescripcin. A su vez, la PH puede nacer por las siguientes maneras:
1) Sometimiento al estado de PH por el nico titular del inmueble.
2) Divisin de la comunidad hereditaria.
3) Particin del condominio.
Para la oponibilidad a terceros interesados debe agregarse la inscripcin del ttulo en el registro
inmobiliario.
Requisitos para someter un inmueble al estado de propiedad horizontal
Requisitos administrativos Requisito jurdico
O Plano de construccin.
O Plano de mensura (*)
Ambos deben ser aprobados y suscriptos por
personal autorizado.
O Reglamento de copropiedad y administracin. La
ley que regula el consorcio es diferente en cada
provincia, pero todas deben seguir las normas de la
Ley 13.512.
* El plano de mensura genera la subdivisin horizontal, e individualiza los sectores privativos y los sectores
comunes, las superficies, el porcentual de los titulares, etctera.
La inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad Inmueble es
constitutiva.
Particin del condominio. Es necesario que la particin sea fsicamente posible, ya que cada una de las
partes privativas deber tener independencia funcional y salida a la va pblica directamente o por un pasaje
comn.
Si no hay conformidad de la totalidad de los condminos, la jurisprudencia ha admitido que la particin en
especie sea impuesta por uno o alguno de ellos a los dems, si se cumplen los siguientes requisitos:
1) Que el inmueble sea susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes tengan independencia
funcional y salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
2) Que la particin sea de fcil realizacin.
3) Que se respete el principio de igualdad.

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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
Constituye un estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de la PH, cuyos
respectivos ttulos de propiedad integra.
Tiene naturaleza contractual, por ello es necesario el concurso de voluntades de la totalidad de los
condminos, naciendo a partir de ese momento el consorcio de propietarios.
En la prctica, corresponde la redaccin del reglamento al propietario de edificios construidos o a construir
que se proponga dividirlo por el rgimen de la ley 13.512. En cada acto de enajenacin de unidades sus
adquirentes deben prestar conformidad con aqul, configurndose un caso de contrato por adhesin.
El consorcio no surge necesariamente de la redaccin del reglamento, ya que para que ello ocurra deben
existir, por lo menos, dos titulares de DR de PH.
Clusulas obligatorias. El reglamento debe proveer obligatoriamente los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, y tendr las
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn, y abastecer la recaudacin y empleo de
los fondos necesarios para tal fin.
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin.
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas comunes.
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las
mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras soluciones, no tratndose de los casos
en que la ley exige una mayora especial.
Modificacin y mayoras. El reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios,
mediante una mayora no menor de dos tercios. Tanto la doctrina como la jurisprudencia hacen una distincin
segn el tipo de clusulas que deba reformarse:
Si se trata de clusulas estatutarias se requiere unanimidad, ya que se vinculan con los derechos
patrimoniales de todos los titulares de la PH; mientras que si son clusulas reglamentarias, las cuales se
relacionan con la atencin de asuntos de inters comn, pueden reformarse con una mayora no inferior a dos
tercios, es decir, mayora agravada (dos tercios) o mayora simple (mitad ms uno), segn el caso.
CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
FACULTADES MATERIALES. Se diferencia segn se trate de la parte privativa o de la partes comunes:
+ Parte privativa: A) derecho de poseer; B) derecho de usar o servirse de la cosa; C) derecho de gozar y
percibir los frutos; y D) derecho de disponer materialmente de la cosa.
+ Partes comunes: cada propietario tiene sobre ellas el derecho de usar (ius utendi), aunque con dos
limitaciones: 1) respetar el destino de la cosa; y 2) no menoscabar el derecho de los dems.

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FACULTADES JURDICAS. Se diferencia segn se trate de la parte privativa o de la parte comn:
+ Parte privativa: A) derecho de enajenar a cualquier ttulo; B) gravar la cosa o constituir DR; y C) constituir
derechos personales; y D) abandonar la cosa. El abandono es traslativo de propiedad pero NO liberatorio.
El beneficiario es el Estado y no los restantes titulares de la PH.
+ Partes comunes: NO existe ninguna facultad jurdica sobre ella.
PROHIBICIONES. Sin perjuicio de las restricciones impuestas por el Cdigo, la ley 13.512 prohbe a los
propietarios y ocupantes de los pisos o departamentos:
A) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres.
B) Variar el destino previsto en el reglamento de copropiedad y administracin.
C) Perturbar la tranquilidad de los vecinos.
D) Realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio.
E) Ejecutar actos que afecten la esttica.
F) Realizar obras nuevas en partes comunes.
Violacin de las prohibiciones. Estn legitimados para accionar el administrador o los propietarios
afectados. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto, pero los propietarios tendrn que demostrar
que la transgresin le causa un dao.
La competencia le corresponde a la justicia civil, y el procedimiento ser por juicio sumarsimo.
Son pasibles las medidas necesarias para que cese la infraccin, tales como 1) ordenar el allanamiento del
domicilio o el uso de la fuerza pblica; 2) aplicar una pena de arresto de hasta veinticinco (25) das, lo cual es
poco frecuente; 3) imponer multas en beneficio del fisco de doscientos a cinco mil pesos moneda nacional; y
4) condenar al pago de una indemnizacin, si hubiere dao causado.
EXPENSAS Son las erogaciones que deben realizar los copropietarios con motivo de la utilizacin y
conservacin de las partes comunes del edificio.
Las expensas son el patrimonio del consorcio. Mariani de Vidal dice que la expensa es la sabia del
consorcio, porque si al consorcio no se lo conserva ni se lo mantiene, todos los dems derechos que podamos
hablar sucumben.
OBLIGACIONES DE LOS TITULARES. Tales son: 1) pagar las expensas de administracin; 2) pagar
expensas de reparacin y conservacin; 3) pagar cargas por innovacin y mejoras; 4) pagar impuestos, tasas y
contribuciones; y 5) pagar otros gastos.
O Pagar expensas de administracin para cubrir los gastos normales del edificio como, por ejemplo, el
sueldo del portero y administracin, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminacin, etctera.
En principio, cada propietario responde en proporcin al valor de su piso o departamento con relacin al
conjunto, pero la ley admite que se adopten otros criterios de distribucin.
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O Pagar expensas de reparacin y conservacin. Estos gastos son efectuados por el consorcio a travs de
su administrador y si ste incumple, puede hacerlo un copropietario.
Si se trata de una reparacin urgente, el propietario que hizo reclamar el reembolso.
Si la reparacin no es urgente, deben cumplirse las siguientes condiciones antes de ser reembolsado: [1]
ausencia del administrador; [2] notificacin a los dems propietarios sobre la reparacin que se pretende
hacer; y [3] que ninguno de ellos se oponga.
O Pagar cargas por innovacin y mejoras. A diferencia del condominio donde se exige unanimidad para
hacer innovaciones y mejoras, en la PH se exige la mayora absoluta de los votos, siempre que el reglamento
de copropiedad y administracin no establezca otra mayora.
Sin embargo, la minora puede reclamar judicialmente mediante interdicto de obra nueva para oponerse
a la innovacin si la mejora es: a) de costo excesivo; b) contraria a la ley o al reglamento; o c) perjudicial para
la seguridad, solidez, salubridad o destino del edificio.
O Pagar impuestos, tasas y contribuciones.
O Pagar otros gastos, tales como los seguros, las hipotecas, etctera.
Crdito por expensas. El propietario de la PH es el obligado al pago de las expensas; mientras que el
consorcio es el titular del crdito por expensas.
La ley dispone que las expensas siempre siguen al dominio, por ello algunos autores dirn que se trata de
obligaciones propter rem sui generis, aunque no presentan la posibilidad de liberarse por el abandono.
En consecuencia, el deudor por expensas comunes responde con todo su patrimonio respecto a las
devengadas durante su titularidad. Si luego enajena su piso o departamento adeudando perodos anteriores,
el adquirente responde por ellos, pero slo con la cosa, mientras que el enajenante sigue obligado con la
misma extensin que antes de la enajenacin.
El titular de la PH responde por las expensas devengadas durante su titularidad con todo su patrimonio.
La enajenacin de la unidad NO lo libera de responsabilidad por expensas anteriores a tal acto.
Respecto a tales expensas, sigue obligado con todo su patrimonio, pero al consorcio se le agrega un nuevo
deudor: el adquirente de la unidad, que responde por las expensas devengadas antes de su adquisicin,
pero slo hasta el valor de su piso o departamento.
Este adquirente ser responsable con todo su patrimonio por las expensas posteriores a su adquisicin.
Si luego a su vez enajena, sigue obligado por las expensas devengadas durante su titularidad, pero ya no
responde por las anteriores a su adquisicin, puesto que ha dejado de ser titular de la cosa.
En principio, el locatario no debe pagar expensas, aunque puede obligarse contractualmente: servir como
derecho personal si como tal pudiera valer.
Sin embargo, todo convenio entre adquirente y enajenante, propietario y locatario es INOPONIBLE al
consorcio.
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Con el fallo plenario Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra se decidi que incluso el adquirente en subasta
debe pagar las expensas.
Las expensas son tan importantes que tienen privilegios en el concurso del propietario, NO le es oponible al
bien de familia, se pueden cobrar intereses mayores, y nadie puede dejar de pagarlas por abandono.
Ejemplo: 1 de enero. A es dueo de un PH y debe $5.000 de expensas. El mismo da enajena la PH a B,
quien contrae contractualmente la obligacin de pagar $5.000 de expensas. Al ser inoponible al consorcio
cualquier convenio entre adquirente y enajenante, A seguir debiendo los $5.000.
E Si A no cumple, responder con su patrimonio.
Luego de un tiempo, se devengan nuevas expensas, teniendo B que pagar $2500 correspondientes a su
nueva titularidad.
E Si B no cumple con su obligacin, responder con la cosa por los $5.000; y con todo su patrimonio por
los $2.500 correspondientes a su nueva titularidad.
Posteriormente, B enajena la PH a C, quien a su vez, estar obligado por $7.500 ms $2500
correspondientes a su nueva titularidad.
E Si C no cumple con su obligacin, responder con la cosa por los $10.000.
E El consorcio podr atacar por $5.000 a los sujetos A, B y C; y por $2.500 slo a C.
De no alcanzar los bienes del consorcio para cubrir las deudas, responder cada uno de los propietarios
conforme al porcentual de titularidad.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS Es aquello que conforman todos los copropietarios de un inmueble
sometido al estado de PH. Nace luego de redactado el reglamento de copropiedad y administracin.
Tiene personalidad jurdica. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias sostienen que tiene
personalidad jurdica plena, ya que posee nombre, domicilio, patrimonio y capacidad. Esta ltima est
circunscripta a la realizacin de actos indispensables para la defensa de los intereses comunes.
Tiene un rgano deliberativo que conforma la voluntad comn que son las asambleas; un rgano ejecutivo
denominado administrador, encargado de poner en marcha las decisiones de la asamblea; y un estatuto que
es el reglamento de copropiedad y administracin.
E NO es posible embargar y ejecutar cosas comunes, como el ascensor, la bomba de agua, la compactadora
de residuos, etctera.
E NO existe el consorcio de hecho. Si no se sancion el reglamento de copropiedad y administracin, no
habr PH ni mucho menos consorcio.
ADMINISTRADOR Es el representante del consorcio. Puede ser designado administrador cualquier persona
capaz, sea copropietario o tercero, sea persona fsica o jurdica.
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Nombramiento. Su designacin debe estar en el reglamento de copropiedad y administracin, como una de
las clausulas obligatorias, de manera que precisa la unanimidad, la cual es exigida para la sancin de dicho
estatuto.
Para las sucesivas designaciones basta la mayora absoluta, salvo que el reglamento determine una mayora
superior.
Para la oponibilidad del nombramiento a terceros, la ley establece que la designacin debe hacerse por
escritura pblica. Este requisito formal no es necesario respecto de terceros. Esta exigencia excesiva, no
siempre se cumple en la prctica.
Remocin. El administrador puede ser removido con causa o sin causa. Esta ltima forma de remocin no
ser posible si el reglamento especifica cules sern las causas que dan lugar a aquella.
Funciones. Son las siguientes:
a) Administrar y cuidar las cosas de aprovechamiento comn.
b) Atender a la conservacin del edificio.
c) Elegir el personal de servicio, impartirle rdenes y despedirlo.
d) Contratar el seguro contra incendio del edificio.
e) Representar al consorcio administrativa y judicialmente.
f) Convocar a las asambleas ordinarias y extraordinarias.
g) Rendir cuentas documentadas y peridicas sobre su gestin.
h) Y las dems que establezcan los respectivos reglamentos de copropiedad y administracin.
Remuneracin. El cargo generalmente es oneroso. El reglamento establecer si se trata de sueldo fijo, de
porcentaje determinado, etctera.
Consejo de administracin. Es un grupo de no ms de tres (3) consorcistas designados por la asamblea,
encargados de fiscalizar y controlar al administrador.
ASAMBLEAS Es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se
encuentra la resolucin de los asuntos de inters comn.
Sus poderes son soberanos y sus decisiones tomadas conforme a derecho obligan a todos, aun a la minora
disidente (los que votaron en contra) y a los ausentes (los que no concurrieron a ella).Todos los aos tiene
necesariamente que haber por lo menos una asamblea.
Pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las primeras son las que se renen con periodicidad, en los plazos
determinados por el reglamento, para tratar cuestiones que los propietarios deben analizar regularmente. Las
extraordinarias son las convocadas por el administrador o a solicitud de un cierto nmero de propietarios
cuando surgen asuntos irregulares, tales como la hipoteca de todo el edificio o la remocin del administrador.


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Requisitos. Para que las decisiones de la asamblea sean vlidas y obligatorias, se necesita:
O Convocatoria: notificar fehacientemente a todos los copropietarios en un determinado lugar y fecha para
tratar los temas que se incluyan en el orden del da, el cual debe estar expresamente mencionado, evitando
ambigedades como, por ejemplo asuntos varios.
O Qurum: el reglamento determina la cantidad de copropietarios que deben estar presentes para sesionar.
Qurum y mayora no se identifican, ya que el primero apunta al nmero de presentes para deliberar y la
segunda a la cantidad de votos necesarios para aprobar una decisin.
Si se decidir la hipoteca del edificio, el qurum debe ser la unanimidad; mientras que si considera la
reforma de una clusula reglamentaria, el qurum ser de dos tercios (2/3) de todos los propietarios.
O Mayoras necesarias: los votos pueden computarse por unidad, por valor, o por combinacin de ambas
pautas, segn lo determine la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada
propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la
representacin.
En el supuesto de resolverse la vetustez del edificio, la ley 13.512 dispone el sistema de doble mayora,
computndose por unidad y por valor al mismo tiempo.
La unanimidad es exigida en dos casos: 1) hipoteca del edificio; y 2) ejecucin de una obra nueva en partes
comunes en beneficio de uno o algunos de los copropietarios.
La mayora de dos tercios (2/3) se exige para la reforma de clusulas reglamentarias del reglamento de
copropiedad y administracin.
La mayora absoluta, o sea ms de la mitad, se requiere para decidir asuntos de inters comn que no
necesiten una mayora superior.
Estas mayoras legales pueden ser agravadas por el respectivo reglamento, pero no disminuidas.
Exteriorizacin de la decisin. Las decisiones que tome el consorcio de propietarios se harn constar en
actas que firmarn todos los presentes. Adems, todos los propietarios pueden solicitar la exhibicin del Libro
de Actas y que se les expida copia de alguna de ellas, certificada por el administrador.
Nulidad. Las asambleas pueden ser atacadas de nulidad en virtud de estar afectadas por diversos tipos de
fallas: falta de qurum, resolucin tomada por una mayora inferior a la requerida, o sobre un tema que no
figuraba en el orden del da, etctera.
La parte afectada debe acreditar la existencia del perjuicio, y puede ejercer la accin de acuerdo a los
trminos de prescripcin que seala el Cdigo.
Asamblea judicial. Se trata de un remedio excepcional, consistente en un juicio sumarsimo que se inicia a
pedido del administrador, o de cualquier copropietario, cuando se acredite que fracasaron las vas
reglamentarias para lograrse el qurum (falta de qurum) o se hayan violado las mayoras necesarias
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El juez deber resolver sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la
forma que corresponde a fin de escucharlos.
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Modos comunes al dominio. Se aplican los siguientes: puesta del inmueble fuera del comercio;
prescripcin; abandono; enajenacin; y transmisin judicial. En todos estos casos, salvo el primero, no se
extingue el sistema, sino algunos de los DR de PH, que cambian de titular.
Modos propios de la propiedad horizontal. Tales son: 1) destruccin; 2) vetustez; y 3) confusin.
1) Destruccin. Se distingue entre destruccin total del edificio equiparada a la destruccin parcial de ms
de las dos terceras partes del valor y destruccin parcial de menos de las dos terceras partes del valor.
En el primer caso, si el edificio se destruye, ya no habr PH, sino un condominio ordinario. Por lo tanto,
cualquiera de los condminos puede pedir la venta del terreno y materiales.
Si la destruccin fuere de menos de las dos terceras partes del valor y la mayora resuelve la
reconstruccin, est facultada para obligar a la minora a contribuir a dicha reconstruccin y, si se niega a ello,
deber vender su parte a la mayora, segn valuacin judicial.
Si se decidiera la demolicin del edificio, la mayora requerida es la unanimidad.
2) Vetustez. En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr
resolver la demolicin y venta del terreno y materiales o la reconstruccin.
Si se decide la demolicin y venta del terreno y materiales, habr condominio y no PH, por lo que la
solucin coincide con el supuesto de destruccin total.
Si se resuelve la reconstruccin, la situacin difiere con relacin a lo establecido para el caso de destruccin
parcial de menos de las dos terceras partes. En efecto, cuando hay vetustez la mayora no puede obligar a la
minora a contribuir a la reconstruccin y slo queda facultada para adquirir la parte de dicha minora, segn
valuacin judicial.
3) Confusin. Se da cuando se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades. Como
subsiste el estado de propiedad horizontal, el propietario nico puede luego enajenar tales unidades,
renaciendo en tal caso, los DR de PH.
Para que desaparezca el estado de propiedad horizontal deber realizarse la desafectacin por escritura
pblica, que se inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Ventas de inmuebles en PROPIEDAD HORIZONTAL (LEYES 13.512, 19.274 y 20.276)
La venta de pisos o departamentos en PH tambin origin problemas en perjuicio de los compradores.
Ocurra que la gente compraba departamentos y cuando llegaba el momento de escriturar no podan
hacerlo por distintas causas, por ejemplo, hipotecas sobre el terreno; embargos e inhibiciones por deudas del
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vendedor; ejecuciones por deudas de impuestos; ventas sucesivas del mismo departamento a distintos
compradores; falta de planos de subdivisin; falta de reglamento de copropiedad; etctera.
Adems, los vendedores de departamentos solan hacer prublicidad engaosa que induca al error de los
compradores acerca del precio total, financiacin, nmero de cutas, fecha de la posesin del departamento;
etctera.
Para evitar estos abusos y engaos se dict en 1972 la Ley 19.274 (modificada por Ley 20.276)
denominada Ley de Prehorizontalidad, cuyos aspectos fundamentales son:
A) El propietario de un edificio construido o en construccin o de un terreno en el cual se construir un
edificio, que se proponga vender las unidades por el rgimen de PH, debe hacer constar su intencin de
vender en PH en escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble, debindose
acompaar por variada documentacin.
B) Hecha la inscripcin, puede comenzar la venta de unidades. Firmado un boleto de compraventa, el
vendedor debe registrarlo en el Registro de la Propiedad, por su parte, el comprador puede registrarlo en
cualquier momento.
C) El contrato no registrado NO es oponible a terceros, pero adems no da derecho al propietario contra el
comprador, pero s a ste contra el propietario.
05 SUPERFICIE FORESTAL
D) Concepto. DR autnomo sobre la cosa propia, temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica
de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo
plantado, o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con DR de garanta.
E) Ley 25.509. En 2001 se establece el rgimen de SF.
F) Naturaleza jurdica. Es un DR (autnomo) creado por ley, ya que cumple con el numerus clausus
perfectamente.
G) CONSTITUCIN. Puede ser constituido por los titulares de dominio o condominio; para este ltimo se
requiere la unanimidad.
H) El propietario del inmueble afectado a SF conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el
adquirente respetar el DR de SF constituido.
I) El propietario del inmueble afectado a SF no puede constituir sobre l otro DR de disfrute o garanta
durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace ste ltimo puede
exigir el cese de la turbacin.
J) Las normas previstas para el usufructo pueden resultar de aplicacin supletoria.
K) La SF tiene un plazo mximo de cincuenta (50) aos. Si se conviene un plazo superior, el excedente no
valdr.
L) EXTINCIN. La SF se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento
de una condicin resolutoria pactada, confusin o por el no uso durante tres (3) aos.
M) Por el contrario, la SF no se extingue por destruccin total o parcial de lo plantado, siempre que el
superficiario realice nuevas plantaciones.
N) La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones.
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O) Si se extingue el DR por confusin, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario
continuarn con sus mismos alcances y efectos.
P) Extinguido el DR, el propietario del inmueble afectado extiende su dominio a las plantaciones que
subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su
enriquecimiento.
Q) Hasta tanto no sea indemnizado, el superficiario puede ejercer el derecho de retencin.
R)

06 LOS DERECHOS REALES DE DISFRUTE SOBRE LA COSA AJENA
EL USUFRUCTO
Artculo 2807: El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro,
con tal que no se altere su substancia..
Naturaleza jurdica. Es un DR de uso y goce sobre cosa ajena.
Caracteres
- Temporal; se extinguir en algn momento, teniendo siempre un plazo de duracin, el cual puede ser
cierto o incierto. Si el usufructuario es una persona fsica se permite que el usufructo sea vitalicio, mientras
que si se trata de una persona jurdica el plazo mximo es de veinte (20) aos.
- Intransmisible; no se transmite a los herederos, ya que siempre se extingue por la muerte del titular.
Tampoco puede transferirse por actos entre vivos, aunque puede cederse su ejercicio.
- NO puede alterarse la sustancia de la cosa; el usufructuario puede usar y gozar de la cosa pero NO
cuenta con el ius abutendi (exclusivo de los DR sobre cosa propia). Ms aun, una de las obligaciones del
usufructuario es la de conservar la cosa.
CLASES DE USUFUCTO
+ Usufructo perfecto. Aquel que recae sobre cosa NO fungible o NO consumible.
+ Usufructo imperfecto (o cuasi usufructo). Aquel que recae sobre cosa fungible o consumible. Son
fungibles las cosas que pueden ser sustituidas unas por otras; mientras que son consumibles aquellas que
se extinguen con el primer uso.
SUJETOS. Todas las personas, sean fsicas o jurdicas, pueden ser titulares de usufructo o usufructuarios. La
diferencia entre ambos est en los plazos mximos: si es una persona fsica se permite que el usufructo sea
vitalicio, mientras que si se trata de una persona jurdica el plazo mximo es de veinte (20) aos.
El nudo propietario es aquel que tiene el dominio (imperfecto) desmembrado de la cosa usufructuada. Una
vez que se extingue el usufructo y el usufructuario le restituye la cosa, el propietario vuelve a tener el dominio
perfecto de la misma.
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El usufructuario puede oponer el DR a terceros. El nudo propietario podr enajenar la cosa usufructuada,
pero el adquirente deber respectar el DR de disfrute que existe sobre la misma.
Puede ser constituyente el propietario el condmino o el titular de la propiedad horizontal. Slo le est
vedada la constitucin al propietario fiduciario.
OBJETO. Lgicamente, si el DR es sobre muebles, la cosa podr ser fungible o consumible (usufructo
imperfecto); mientras que si es sobre inmuebles ser un usufructo perfecto.

CAUSA O CONSTITUCIN DEL USUFRUCTO. El usufructo se constituye de cuatro maneras:
1) Por contrato (oneroso o gratuito).
2) Por acto de ltima voluntad; existen tres alternativas: el testador lega el goce reservando la nuda
propiedad al heredero; o lega la nuda propiedad dejando el goce al heredero; o lega a uno la nuda
propiedad y a otro el goce.
3) Por ley; en la actualidad el nico supuesto de usufructo legal es el que corresponde a los padres sobre los
bienes de los hijos sujetos a su patria potestad (artculo 2816 y remisin al 287).
El caso de los bienes reservables por el cnyuge bnubo fue derogado por la ley 17.711.
4) Por prescripcin adquisitiva; puede ser larga o breve. La primera es netamente terica, ya que el que
posee una cosa por veinte (20) aos adquiere el dominio de la misma. La usucapin breve es por diez (10)
aos en la posesin de la cosa, la cual debe ser de buena fe y, adems, debe existir justo ttulo.
Cabe agregar que el usufructo nunca puede tener origen judicial. En cuanto a los modos de constitucin del
usufructo, son la tradicin, la sucesin y la prescripcin.
Capacidad. Para constituir, si el usufructo se constituye por contrato oneroso, se requiere capacidad para
vender; por contrato gratuito, para donar; y por testamento, para testar.
Para adquirir por contrato oneroso o por disposicin onerosa de ltima voluntad, se exige capacidad para
comprar. Si el contrato es gratuito, el que adquiere el usufructo debe tener capacidad para recibir por
donacin; y si se constituye por testamento, la capacidad para recibir por ese medio.
Modalidades. El usufructo puede constituirse como: a) puro y simple; b) a favor de una sola persona; c) a
favor de varias personas; d) sujeto a plazo resolutorio; e) sujeto a condicin resolutoria; f) con cargo; y g) en
forma alternativa.
Duracin. El usufructo puede durar:
El trmino por el que ha sido constituido, sin lmites cuando el usufructuario es persona fsica, y no ms de
veinte (20) aos, cuando es persona jurdica.
Si no se ha fijado plazo, por la vida del usufructuario.
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Aun establecido plazo, termina antes de su vencimiento si muere el usufructuario o se extingue la persona
jurdica.
Hasta el cumplimiento de la condicin resolutoria, si se lo ha sujetado a esa modalidad, sin perjuicio de
extinguirse antes por muerte del usufructuario o desaparicin de la persona jurdica.
CONTENIDO DEL USUFRUCTO
FACULTADES MATERIALES: A) derecho de poseer; B) derecho de usar o servirse de la cosa; y C) derecho
de gozar y percibir los frutos. El usufructuario NO tiene el derecho de disponer materialmente de la cosa.
FACULTADES JURDICAS. El usufructuario puede realizar actos de administracin (aquellos que tienen por
objeto la conservacin del patrimonio o la obtencin de frutos); pero los actos de disposicin (aquellos que
alteran o comprometen sustancialmente el patrimonio) son muy limitados.
El usufructuario puede ceder el ejercicio de su derecho, permaneciendo l directamente responsable ante
el nudo propietario, como en el caso de la locacin.
Por ello, si muere el usufructuario se extingue la cesin pero, a la inversa, la muerte del cesionario no
produce ese efecto, ya que los derechos se transmiten a sus herederos.
OBLIGACIONES del usufructuario. Se distinguen las obligaciones previas a entrar en el uso y goce de la
cosa de aquellas generadas durante la vigencia del usufructo.
Obligaciones previas a entrar en el uso y goce de la cosa
O Realizar un inventario detallando las cosas que recibe y el estado en que se encuentran.
La diligencia tiene que cumplirse en presencia del propietario o su representante, y sirve para
preconstituir prueba en caso que exista un conflicto futuro entre el nudo propietario y el usufructuario.
Si las partes son capaces, basta el instrumento privado; en caso contrario, se requiere la presencia de un
escribano y dos testigos.
Si no hiciere el inventario pero el usufructuario entra en el goce de la cosa puede ocurrir lo siguiente:
a) Que el nudo propietario lo obligue a hacerlo en cualquier momento.
b) Que se llegue al fin del usufructo sin que nunca se haya hecho, en cuyo caso se presume (iuris tantum) que
el usufructuario recibi las cosas en buen estado, y de no destruir tal presuncin deber responder por
prdidas o daos.
O Prestar fianza. El usufructuario debe depositar una suma de dinero para garantizar el cuidado de la cosa.
El monto de la fianza debe alcanzar para responder del valor de los muebles y el importe de los deterioros que
el usufructuario podra causar en el inmueble.
NO estn obligados a dar fianza:
a) Los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijos.
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b) Los constituyentes por contrato oneroso o gratuito, cuando se reservan el usufructo enajenando la nuda
propiedad.
Ambas obligaciones suelen ser dispensadas en la prctica, ello no significa que el usufructuario estar
exonerado de responsabilidad.
Obligaciones generadas durante la vigencia del usufructo
O Mantener la cosa en buen estado de conservacin. El usufructuario no debe permitir que la cosa se
deteriore.
O Pagar los gastos necesarios de conservacin o mantenimiento de la cosa.
O Pagar los impuestos, tasas y contribuciones.
EXTINCIN DEL USUFRUCTO. Al momento de la extincin de este DR, el usufructuario deber restituirle
la cosa al propietario de la misma. Si no lo hace, pasar a ser simple tenedor respecto a la cosa.
Causales de extincin.
1) Vencimiento del plazo.
2) Cumplimiento de la condicin resolutoria.
Estas dos causales pueden combinarse, y el usufructo se extinguir cuando se cumpla cualquiera de ambas.
3) Muerte del usufructuario.
4) Extincin de la persona jurdica.
5) Renuncia del usufructuario. El titular del usufructo tiene la obligacin de pagar los impuestos y los gastos
de conservacin, de manera que podr liberarse de esta carga renunciando al usufructo, si este no le es
conveniente.
6) No uso durante diez (10) aos. Si el usufructuario no realiza ningn acto de ejercicio del DR por dicho
plazo, el usufructo se extinguir.
7) Enajenacin (slo en un caso); cuando el usufructuario y el nudo propietario transmiten su DR a una
misma persona.
8) Confusin o consolidacin; cuando el usufructuario adquiere la propiedad de la cosa.
9) Nulidad del ttulo. Si el contrato es nulo por algn motivo, se extinguir el DR.
EL USO Y LA HABITACIN
Artculo 2948: El () uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro () con el
cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para
las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama ()
derecho de habitacin.
El uso y la habitacin tienen una legislacin muy bsica. Comparando estos derechos con el usufructo se ve
que su contenido tiene menor extensin, ya que el uso y goce no slo est limitado por el principio de
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guardar la sustancia de las cosas, sino que, adems, no es total, puesto que se circunscribe a satisfacer las
necesidades del usuario y habitador y sus respectivas familias.
Se aplica el DR de usufructo en todas aquellas normas que no estn desarrolladas.
Naturaleza jurdica. Son DR de uso y goce sobre cosa ajena.
Caracteres. Son iguales que en el usufructo:
- Temporario; se extinguir en algn momento, de manera que siempre tendr un plazo de duracin, el
cual puede ser cierto o incierto. Se permite que el DR sea vitalicio, es decir, mientras dure la vida del
usuario o habitador.
- Intransmisible; no se transmite a los herederos, ya que siempre se extingue por la muerte.
- NO puede alterarse la sustancia de la cosa; ya que no existe en este DR el ius abutendi (exclusivo de
los DR sobre la cosa propia). Ms aun, una de las obligaciones del usuario o habitador es la de conservar la
cosa.
Concepto de familia. Abarca: 1) el cnyuge; 2) los hijos matrimoniales, extramatrimoniales o adoptivos; 3) el
nmero de sirvientes necesarios; 4) las personas que vivan con el usuario o habitador en la fecha en que
constituya el derecho; y 5) las personas a las que deba alimentos.
CLASES. NO existe una clasificacin de uso y habitacin.
SUJETO. Los derechos de uso y habitacin slo son aptos para personas fsicas, por una cuestin muy
elemental: son los nicos que tienen familia.
OBJETO. La gran diferencia entre el uso y la habitacin est dada por el objeto. En el primero, el objeto puede
ser mueble (no fungible y no consumible) o inmueble sin edificar, mientras que la habitacin slo puede ser
establecida sobre un inmueble edificado
CAUSA O CONSTITUCIN DEL USO Y LA HABITACIN. El uso y la habitacin se constituyen del
mismo modo que el usufructo, con la excepcin de NO existir USO legal.
La habitacin legal tiene lugar (artculo 3573 bis) cuando un matrimonio vive en un inmueble y uno de ellos
fallece. El cnyuge suprstite adquiere la titularidad del DR de habitacin sobre el inmueble que era del
causante y que fue asiento del hogar conyugal.
En este caso, la habitacin ser gratuita y vitalicia, aunque se extinguir si el cnyuge suprstite contrae
nuevas nupcias. Sin embargo, gran parte de la jurisprudencia dispone la extincin de la habitacin cuando el
cnyuge convive en aparente matrimonio.
Requisitos de la habitacin legal
1) Que sea el nico inmueble habitable del haber hereditario.
2) Que haya sido asiento del hogar conyugal.
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3) Que el valor del inmueble no supere el mximo previsto por la ley para constituirlo como bien de familia
1
.
4) Que concurran otras personas como herederos.
CONTENIDO DEL USO Y DE LA HABITACIN
FACULTADES MATERIALES: A) derecho de poseer; B) derecho de usar o servirse de la cosa; y C) derecho
de gozar y percibir los frutos circunscripto a las necesidades del usuario y su respectiva familia, en el caso del
uso; y derecho de gozar del inmueble edificado circunscripto a vivir o morar, que tiene el habitador y su
respectiva familia.
Ni el usuario ni el habitador estn facultados para disponer materialmente de la cosa.
FACULTADES JURDICAS: en principio, NO existe ninguna facultad jurdica, excepto la posibilidad que tiene
el usuario de ceder el ejercicio de su derecho si ste fue constituido a ttulo oneroso y recae sobre inmueble.
Tambin est facultado para alquilar el fundo.
OBLIGACIONES. Las obligaciones del usuario y el habitador son idnticas a las del usufructuario, con respecto
a la necesidad de hacer un inventario y dar fianza; efectuar las reparaciones de conservacin y el pago de las
contribuciones en proporcin de lo que goce o de la parte de la cosa que ocupe.
EXTINCIN DEL USUFRUCTO Y LA HABITACIN. El Cdigo remite a lo dispuesto respecto al usufructo, de
manera que se aplican las mismas causales de extincin.
LA SERVIDUMBRE
Artculo 2970: Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del
cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza
algunos de sus derechos de propiedad.
La doctrina entiende que existe un error conceptual en esta definicin, ya que el titular de la servidumbre
NO tiene ningn derecho de disposicin, sino que la servidumbre limita a un determinado derecho sobre la
utilidad de un inmueble ajeno.
SERVIDUMBRES REALES Y PERSONALES
+ Servidumbre Real. Es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para
la utilidad de la primera.

1
En la actualidad, no existe un monto lmite respecto de inmuebles habitables para su inscripcin como bien de familia. Por este
motivo debe aplicarse el artculo 2953, segn el cual el uso y la habitacin se limitan a las necesidades personales del usuario, o del
habitador y su familia, segn su condicin social.

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Los elementos son: fundo dominante y fundo sirviente. El derecho procura un beneficio para la heredad,
con abstraccin de quin sea el dueo.
+ Servidumbre Personal. Es el derecho que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin
inherencia de la posesin de un inmueble.
Los elementos son: titular dominante y fundo sirviente. Implica una utilidad a una persona determinada,
pero que de cualquier modo debe ser titular de un inmueble.
En la servidumbre real, el predio dominante es aquel en cuyo beneficio se ha constituido la servidumbre;
mientras que en la servidumbre personal no hay predio dominante, sino titular dominante, que es la persona
determinada en cuyo provecho ha sido constituido la servidumbre.
Tanto en las servidumbres reales como en las personales, el predio sirviente es el que soporta la carga.
Principios que rigen la servidumbre
+ Neminis res sua servit. NO puede existir una servidumbre sobre cosa propia.
+ Servitus in faciendo consistere nequit. NO pueden establecerse servidumbres que consistan en
cualquier obligacin de hacer.
Caracteres de las servidumbres reales
- Inherencia a ambos fundos; la servidumbre subsiste cualesquiera sean las mutaciones que
experimenten el fundo dominante o el sirviente.
- Indivisibles como cargas y como derechos; cuando el fundo dominante, lo mismo el sirviente, pasaren
de un propietario nico a varios condminos, cada uno respectivamente, aprovechar o tolerar la
servidumbre.
- Perpetuas, salvo pacto en contrario; la servidumbre real puede ser perpetua o temporaria. En
principio, si nada dice acerca de su duracin, se juzga que es perpetua.
- Situacin de los predios; debe ser tal que permita el ejercicio de la servidumbre, aunque los predios no
se toquen.
- Ventaja a la heredad dominante; la servidumbre debe asegurar algn beneficio al fundo dominante,
aunque no sea inmediato.
Las ventajas que procuran las servidumbres PERSONALES son para la persona y no para el fundo; slo SIN
inherentes al fundo sirviente y, adems, son esencialmente temporarias, ya que duran, como mnimo, la vida
del titular y si ste es persona jurdica, no ms de veinte (20) aos.
CLASIFICACIONES
Las servidumbres NO se clasifican en activas y pasivas, ya que toda servidumbre es activa y pasiva al mismo
tiempo: enfocada como derecho, es activa; contemplada como carga, es pasiva.
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O Continuas o discontinuas (segn su ejercicio). Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser continuo
SIN un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Son discontinuas aquellas que tienen
necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.
Esta clasificacin tiene importancia para la constitucin por destino del padre de familia y para la
adquisicin por prescripcin.
O Visibles o no aparentes (por su exteriorizacin). Son visibles aquellas que se anuncian por signos
exteriores, como una puerta o ventana. Son no aparentes aquellas que no se manifiestan por signo alguno,
como la prohibicin de llevar un edificio a una altura determinada.
Esta clasificacin es importante no slo para la constitucin por destino del padre de familia y para la
adquisicin por prescripcin, sino tambin para el renacimiento de la servidumbre.
O Afirmativas o negativas (por la naturaleza de su contenido). Las primeras, miradas desde el punto de
vista del fundo sirviente, consisten en un dejar hacer, como la servidumbre de paso; las segundas, en un no
hacer, como la servidumbre de no edificar.
O Principales o accesorias. Las primeras tienen vida autnoma, como una servidumbre de vista; las
segundas dependen de la existencia de otra, como la servidumbre de paso necesaria para poder ejercer una
de sacar agua.
O Voluntarias o forzosas. Las primeras surgen de la voluntad de los particulares; las segundas nacen de
igual fuente pero en virtud de una imposicin legal, como la servidumbre de trnsito en favor de un fundo
enclavado.
CAUSA O CONSTITUCIN DE LA SERVIDUMBRE
1) Por contrato (oneroso o gratuito). Las servidumbres son DR que no se ejercen por la posesin, aunque la
teora del ttulo y el modo tiene su aplicacin respecto a las servidumbres afirmativas, ya que la tradicin
es reemplazada por el primer ejercicio del derecho.
2) Por acto de ltima voluntad; un testamento puede ser fuente de una servidumbre mediante un legado.
3) Por destino del padre de familia; se constituye cuando (1) el dueo de dos o ms fundos (2) hace para
su uso personal una servidumbre de hecho continua y aparente entre ellos, por ejemplo, instala un
acueducto en uno que lleva agua al vecino; y (3) luego enajena uno de los fundos, o los dos pero a
personas distintas. Adems, (4) NO debe haber referencia a la servidumbre en el ttulo, ni a favor ni en
contra de su existencia.
4) Por renacimiento; se constituye cuando (1) existe una servidumbre aparente, (2) ambos fundos se
enajenan a la misma persona, extinguindose aquella por confusin; y (3) posteriormente los fundos
vuelven a pertenecer a titulares distintos. Adems, (4) NO debe haber referencia a la servidumbre en el
ttulo, ni a favor ni en contra de su existencia.
5) Por prescripcin adquisitiva; slo son usucapibles las servidumbres continuas y aparente por veinte (20)
aos en la posesin (prescripcin larga).
Capacidad. El Cdigo se remite a las reglas del usufructo.
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Legitimacin. Pueden establecer servidumbres: 1) el propietario; 2) los condminos; 3) el nudo propietario
con consentimiento del usufructuario; 4) el dueo de un inmueble hipotecado, sin perjuicio del acreedor
hipotecario de hacer valer los derechos contra el deudor para disminuir la garanta; 5) el dueo de un
inmueble gravado con servidumbre, siempre que la nueva no perjudique a las antiguas; y 6) el usufructuario,
durante el tiempo que dure el usufructo o por un plazo menor.
Pueden adquirir servidumbres: 1) el propietario; 2) el nudo propietario, sin perjuicio de la facultad del
usufructuario de ejercer o no la servidumbre; 3) el poseedor de buena o mala fe; 4) los condminos en
conjunto; y 5) el usufructuario, el usuario, y el acreedor anticresista.
Modalidades. La constitucin de servidumbre puede someterse a todas las modalidades que es susceptible
un acto jurdico.
Pluralidad de servidumbres. Cuando el propietario ha gravado su inmueble con una servidumbre, nada le
impide que luego establezca otra, a condicin que esta ltima no perjudique la ms antigua.
Forma y prueba de la constitucin. Cuando se constituye una servidumbre por contrato es necesaria la
escritura pblica. Si reconoce como fuente un testamento, se exigir la forma que rige para este tipo de actos.
E Para la oponibilidad a terceros ser indispensable la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad.
E La servidumbre ser probada normalmente con el instrumento de su constitucin y, a falta de ste, con el
reconocimiento efectuado por el dueo del fundo sirviente.
Extensin de las servidumbres. Pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte
material de l, en su superficie, profundidad o altura.
DERECHOS Y OBLIGACIONES
Del propietario del predio dominante. Estos se determinarn ante todo en el ttulo, y en su defecto
el Cdigo establece que el propietario del predio dominante puede:
A) Ejercer las servidumbres segn lo que se haya pactado.
B) Ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal.
C) Ejercer todas las acciones posesorias y la accin confesoria.
D) Ejecutar los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre, salvo pacto en
contrario.
Del propietario de la heredad sirviente.
Tiene las siguientes OBLIGACIONES: (1) NO menoscabar el ejercicio de la servidumbre; (2) restablecer a su
costa las cosas al estado anterior si ha ejecutado actos contrarios a aquel ejercicio; y (3) pagar los gastos a los
que se oblig, pudiendo liberarse mediante abandono.
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El propietario de la heredad sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la
propiedad; facultades materiales y jurdicas limitadas a las obligaciones anteriormente mencionadas. Adems,
tiene los siguientes DERECHOS:
A) Determinar el modo de ejercicio de la servidumbre si ste es incierto.
B) Realizar los actos que constituyen el contenido de la servidumbre.
C) Exigir que el ejercicio de la servidumbre se haga en una forma menos perjudicial para sus intereses.
D) Ejercer las acciones posesorias y reales.
Finalmente, toda duda sobre la extensin de la servidumbre debe resolverse a favor de la libertad de la
heredad sirviente
EXTINCIN DE LA SERVIDUMBRE.
1) Vencimiento del plazo, si la servidumbre es personal o real temporaria.
2) Cumplimiento de la condicin resolutoria.
3) Resolucin de los derechos del constituyente, cuando el dominio del predio sirviente se revoca con efecto
retroactivo.
4) Muerte del titular dominante en una servidumbre personal.
5) Renuncia del titular dominante (expresa o tcita).
6) Prdida completa de su utilidad; por ejemplo, cuando se termina el agua del aljibe.
7) Imposibilidad absoluta de su ejercicio, por causas naturales o del hombre.
8) No uso durante diez (10) aos.
9) Confusin.
10) Rescisin o nulidad del ttulo.
07 LOS DERECHOS REALES DE GARANTA
LA HIPOTECA
Concepto. El artculo 3108 ha sido muy criticado por la doctrina, la que otorg la siguiente definicin:
Hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de una obligacin sobre un bien inmueble que
contina en poder del propietario constituyente, el cual puede coincidir, o no, con la persona del deudor.
Naturaleza jurdica. DR sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta.
CARACTERES. La hipoteca tiene tres caracteres esenciales: la convencionalidad, la especialidad (crediticia y
objetiva) y la publicidad, los cuales no pueden faltar; a su vez, tiene un carcter natural: la indivisibilidad, que
puede ser dejado sin efecto por acuerdo de partes.
- Convencionalidad. Slo el propietario del inmueble puede hipotecarlo, a travs de un contrato, el cual
debe ser expreso.
- Especialidad. Juega un doble aspecto: en cuanto al crdito y en cuanto al objeto.
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Especialidad crediticia (o accesoria) La hipoteca debe constituirse en garanta de una suma de dinero cierta
y determinada. Ello implica la transcripcin de la obligacin garantizada en el ttulo.
El monto expreso de la suma de dinero cierta y determinada representa el mximo por el que va a
responder el inmueble, el cual jams responder ms all de la cifra en la que ha sido gravado.
Cuando se desconozca el monto de la obligacin se deber consignar en el ttulo de la hipoteca el monto
tope por el que garantizar el inmueble. NO debe confundirse la obligacin garantizada con el DR de garanta.
Especialidad objetiva. El inmueble sobre el que recae la hipoteca debe estar perfectamente determinado.
Deben acreditarse en el ttulo ejecutivo las identificaciones de la hipoteca, tales como el acuerdo de partes,
la calidad de propietario del deudor constituyente, los datos del inmueble y el monto de la obligacin.
El deudor podra gravar todos los inmuebles de los que es dueo, pero siempre ser necesaria la
individualizacin de cada uno de ellos.
- Publicidad. Una hipoteca no inscripta NO es oponible a terceros, pero las partes contratantes, sus
herederos, y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del
defecto de inscripcin; y respecto a ellos la hipoteca constituida por escritura pblica se considera
registrada.
En la actualidad luego de la reforma de la ley 17.711 todos los DR inmobiliarios son oponibles a terceros
despus de la registracin. Sin embargo, media una diferencia fundamental entre la hipoteca y los dems DR,
ya que mientras para stos la inscripcin es declarativa, para la hipoteca es CONSTITUTIVA.
- Indivisibilidad. El acreedor no est obligado a cancelar la hipoteca mientras no haya sido totalmente
satisfecho su crdito, excepto que las partes hayan dejado sin efecto la indivisibilidad.
La indivisibilidad de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del crdito.
OBJETO. La hipoteca siempre debe recaer sobre inmuebles. Segn el artculo 2110 la hipoteca se extiende a:
a) Todos los accesorios.
b) Todas las mejoras sobrevinientes.
c) Las construcciones hechas sobre un inmueble vaco.
d) Las ventajas que resulten de la extincin de cargas o servidumbres que deba el inmueble.
e) Los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios.
f) El importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
g) El importe de la indemnizacin por expropiacin del inmueble.
Crditos garantizables con hipoteca. Todas las obligaciones pueden ser garantizadas con hipoteca.
CAUSA O CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA
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Requisitos de fondo. Tales son: 1) ser propietario del inmueble; y 2) tener capacidad para enajenar
inmuebles.
O Titularidad dominial en el constituyente.
+ Titular de un dominio pleno o perfecto. Tan importante es este requisito que la hipoteca constituida a
non domino es nula, y ni siquiera se convalida en el supuesto que luego de la constitucin el constituyente
adquiera la propiedad del inmueble (NO rige el principio de convalidacin).
+ Titular de un dominio revocable o fiduciario. Ambos estn legitimados para constituir hipoteca, pero
sta seguir la suerte del dominio, de manera que si la revocacin opera con efecto retroactivo, la
hipoteca se extinguir. A su vez, el enajenante de un inmueble bajo condicin resolutoria NO puede
constituir hipoteca hasta que se cumple la condicin.
+ Titular de la propiedad horizontal. Puede gravar su unidad, o sea el piso o departamento, ms el
porcentual que le corresponda sobre el terreno y dems partes comunes. Para constituir hipoteca sobre
todo el edificio se requiere el consentimiento de todos los propietarios.
+ Condmino. Pueden presentarse cuatro casos:
- Si el condmino grava el inmueble comn en la medida de su parte indivisa la hipoteca ser vlida pero
puede extinguirse si, como consecuencia de la particin, el inmueble gravado toca a otro condmino.
- Si el condmino grava todo el inmueble comn la hipoteca ser nula pero podr adquirir eficacia si por
efecto de la particin el mismo entra en su lote.
- Si el condmino grava una parte materialmente determinada del inmueble debe asimilarse a la hipoteca
de todo el inmueble.
- Si todos los condminos gravan el inmueble comn la hipoteca ser vlida.
O Capacidad para enajenar inmuebles. Por lo tanto, son incapaces para constituir hipoteca los menores,
los dementes declarados tales en juicio, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, los
inhabilitados, porque carecen de facultades de disposicin, los penados en virtud de penas de ms de tres
aos de prisin o reclusin, y los concursados civil o comercialmente luego de la sentencia que decreta el
concurso o la quiebra.
Requisitos de forma
O El contrato de hipoteca debe ser hecho por escritura pblica, tratndose de una exigencia ad solemnitatem.
Existen supuestos en que no es necesaria la escritura pblica, como en una subasta judicial.
La hipoteca constituida en el extranjero (1) debe constar en instrumento pblico que se presentar
legalizado; (2) debe tener una causa lcita segn las leyes de la Repblica; (3) el instrumento legalizado debe
ser protocolizado por orden del juez competente; (4) luego, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad
dentro de los SEIS das desde que el juez orden la protocolizacin. Si la hipoteca se inscribe dentro de los seis
das sus efectos se retrotraen a la fecha de protocolizacin. En caso contrario, slo se producirn desde el
momento de la registracin.
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O La escritura debe consignar la individualizacin del inmueble, los datos filiatorios de las partes y la
determinacin del crdito. La primer exigencia se refiere a la especialidad objetiva, mientras que la ltima
tiene que ver con la especialidad crediticia.
En principio, la constitucin de la hipoteca ser nula cuando contenga fallas que afecten contra la
especialidad. La nulidad, que es absoluta, puede ser alegada por el deudor o por terceros. No habr nulidad
cuando del conjunto de las enunciaciones contenidas en la escritura, el juez pueda inferir con exactitud la
designacin que falta.
Maneras de concluir el contrato. El contrato puede concluirse en un solo acto o por actos separados,
donde no habr constitucin hipotecaria hasta que el acreedor manifieste su aceptacin por escritura pblica,
la cual tendr efecto retroactivo entre acreedor y deudor.
Respecto de terceros, como la hipoteca recin podr ser inscripta cuando ingresen al registro las dos
escrituras, nicamente tendr efecto retroactivo si la escritura de aceptacin y la inscripcin se realizan dentro
de los cuarenta y cinco (45) das de otorgada la primer escritura.
Promesa de hipoteca. Se trata de un contrato por el cual las partes se obligan a constituirla. El DR nacer
slo si la promesa se cumple o, en todo caso, luego que una sentencia condene al prominente incumplidor a
suscribir la escritura y sta se realice.
Hipoteca constituida por un tercero. Es posible que el deudor y el constituyente sean personas distintas.
El constituyente extrao no se encuentra en la misma situacin que un tercer poseedor. Si bien ambos se
asemejan en que no responden con todo su patrimonio, sino con el inmueble gravado y, por lo tanto estn
facultados para abandonar, se diferencian en cuanto el constituyente est ligado al acreedor hipotecario a
travs de un contrato; en cambio, el tercer poseedor carece de todo vnculo contractual con el titular de la
hipoteca, y si debe soportar la ejecucin es a consecuencia del DR que pesa sobre el inmueble de su
propiedad.
Modalidades. La hipoteca puede constituirse subordinndola a condicin o plazo y, tanto una como el otro,
pueden ser suspensivos o resolutorios.
Pactos prohibidos. Son nulas las siguientes: A) renuncia a los trmites judiciales; B) prohibicin de enajenar
el inmueble hasta que no haya sido pagada la deuda; y C) pacto comisorio.
Prioridad de la hipoteca. Si la obligacin hipotecaria est constituida pero aun no fue registrada, y corriendo
el trmino legal para hacerlo un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria,
hace registrar primero la que se constituy en seguridad de su crdito, la prioridad es de ningn efecto
respecto a la primera hipoteca, si sta se registra en el trmino de la ley.
CONVENIOS SOBRE EL RANGO.
El acreedor hipotecario de primer grado tiene derecho sobre la cosa con preferencia ante otros titulares del
mismo DR. Extinguida la hipoteca de primer grado, la de segundo grado pasar a ocupar el lugar de aquella, y
as sucesivamente, esto es lo que se conoce como rango de avance.
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+ Reserva de rango. El propietario constituyente, al constituir la hipoteca, puede reservarse el derecho de
constituir otra hipoteca posterior y de primer grado, expresando el monto mximo que esta futura
hipoteca podr alcanzar. En este caso, no se requiere consentimiento expreso del acreedor.
+ Posposicin de rango. Existiendo una hipoteca, el deudor constituyente puede, con el consentimiento
expreso del acreedor, constituir una hipoteca posterior y de grado preferente.
+ Permuta de rango. Es una convencin entre acreedores en virtud de la cual intercambian sus rangos.
+ Rango compartido. Es una convencin entre acreedores en virtud de la cual ambos quedan en el mismo
grado de preferencia.
EFECTOS DE LA HIPOTECA RESPECTO DE TERCEROS Y DEL CRDITO
Efecto respecto de terceros. Si la hipoteca se inscribe dentro del trmino de cuarenta y cinco (45) das
desde la fecha de convencin hipotecaria, sus efectos se retrotraen a ese da.
En cambio, si la registracin es posterior a los cuarenta y cinco (45) das, ella produce efectos desde la fecha
en que la misma tuvo lugar.
Efectos respecto al crdito. La hipoteca garantiza el capital y los intereses devengados desde la constitucin
de la misma, slo es necesario que estn determinados en la obligacin.
No todos los intereses son privilegiados, sino aquellos debidos de dos (2) aos, contados desde la iniciacin
de la ejecucin hacia atrs, y los que corren durante el juicio hasta el efectivo pago.
PRIVILEGIO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. Remisin a la unidad de PUBLICIDAD REGISTRAL. Se trata de un
privilegio especial, cuyo asiento es el precio del inmueble hipotecado y que slo puede hacerse valer frente a
otros acreedores, a condicin que la hipoteca se encuentre inscripta.
RELACIONES ENTRE EL DEUDOR Y EL ACREEDOR
El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a su
derecho de propiedad. Pero esta amplitud tiene un lmite, ya que el propietario del inmueble hipotecado NO
podr realizar actos materiales o jurdicos que causen una disminucin en el valor del inmueble.
Respecto a la constitucin de servidumbres, no obstante estar permitido su establecimiento, el acreedor
est facultado para ejercer los derechos acordados contra el deudor que disminuye la garanta. Inclusive,
puede pedir que el inmueble se venda libre de las servidumbres. Corresponde aplicar estas disposiciones
respecto de la constitucin de usufructo, uso, habitacin y anticresis.
Qu ocurre con los actos de administracin? Si el deudor no cumple con la obligacin, el acreedor iniciar
el juicio de ejecucin hipotecaria. Antes de subastar el inmueble es necesario conocer en qu estado se
encuentra, para ello se enviar a un oficial de justicia.
Los actos de administracin posteriores a la adjudicacin del gravamen son inoponibles al acreedor
hipotecario, subastndose el inmueble libre de ocupantes.
25

Por el contrario, los actos administrativo de fecha anterior a la constitucin de la hipoteca deben ser
respetados por el acreedor constituyente si es que tienen fecha cierta.
Facultades del acreedor frente a la ejecucin de actos que puedan disminuir la garanta. Depende si los
actos perjudiciales estn consumados o no:
O CONSERVATORIAS. Si los deterioros (o la disminucin del valor del inmueble) todava no se consumaron
pero existe evidencia que ello puede ocurrir, el acreedor est facultado para exigir medidas cautelares, tales
como la accin de no innovar o una prohibicin de contratar. Slo debe probar: 1) la verosimilitud en el
derecho; y 2) el peligro en la demora.
O RESTITUTORIAS. Si los deterioros estn consumados y el valor del inmueble hipotecado disminuy o el
propietario enajen muebles accesorios entregndolos a un adquirente de buena fe, el acreedor puede optar
entre pedir una estimacin de los daos causados y exigir que el deudor deposite el importe de sta, o
demandar un suplemento de hipoteca, o sea, que aqul grave otro inmueble con este DR hasta restablecer la
garanta a su estado anterior.
O EJECUTORIAS. Siendo los crditos a plazo y aun cuando ste no estuviera vencido, el acreedor queda
facultado para solicitar que el deudor sea privado del inmueble.
Esta facultad slo la tienen los acreedores a trmino, quienes pueden optar entre requerir la caducidad de
plazos, intimando al deudor a pagar los aos que faltan de deudas o las medidas restitutorias mencionadas
anteriormente.
RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y EL TERCERO POSEEDOR PROPIETARIO DE
INMUEBLE HIPOTECADO
El constituyente conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a su derecho de propiedad, entre
ellas, la de enajenar el inmueble hipotecado. En tal caso la hipoteca subsiste, pero la situacin va a cambiar
segn la posicin que adopte el adquirente frente a ella.
Tercer adquirente. Es aquella persona que adems de haber adquirido el inmueble hipotecado, asume la
deuda mediante un acuerdo con el acreedor.
Al convertirse en deudor, el tercer adquirente responde con todo su patrimonio y no puede liberarse
mediante abandono.
La aceptacin por parte del acreedor de un nuevo deudor no implica por s sola la liberacin del deudor
primitivo. Se produce una delegacin imperfecta, en virtud de la cual, sin haber solidaridad, sin embargo, cada
deudor responde por el todo.
Para que el deudor originario quede liberado, el acreedor debe exonerarlo en forma expresa, entonces
habr una delegacin perfecta que causa novacin subjetiva por sustitucin de deudor.
Tercer poseedor. Es aquella persona que adquiere el inmueble hipotecado pero no asume la deuda, o la
toma a su cargo pero no es aceptado como deudor por el acreedor.
26

No siendo el deudor, simplemente deber soportar los efectos de la ejecucin del inmueble gravado.
Responde slo con el inmueble y puede liberarse mediante el abandono. Agotado el inmueble, si queda un
saldo impago NO podr ser reclamado al tercer poseedor.
Ejercicio del ius persequendi. Enajenado el inmueble a ttulo oneroso o gratuito, en todo o en parte, el
acreedor puede perseguirlo y ejercitar sus derechos como podra hacerlo contra el propio constituyente. Para
ello es posible que la hipoteca est inscripta y que el crdito sea exigible.
El tercer poseedor goza de los trminos concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia, pero
no as los plazos dados al deudor que estuviere concursado.
El acreedor no puede dirigir la ejecucin directamente contra el tercer poseedor, sino que debe intimar al
deudor al pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres (3) das.
Intimado el deudor, si este no paga cualquiera sea la excusa que alegue recin entonces podr recurrir
contra el tercer poseedor, exigindole [A] el pago de la deuda o [B] el abandono del inmueble. El tercer
poseedor podr soportar la ejecucin oponiendo las siguientes EXCEPCIONES:
a) Inexistencia del derecho hipotecario.
b) Extincin del derecho hipotecario.
c) Nulidad de la toma de razn.
d) Inexigibilidad de la deuda.
EXPROPIACIN SEGUIDA CONTRA EL TERCER POSEEDOR. Ejecutado el inmueble y perdido su dominio
por parte del tercer poseedor, las consecuencias son las siguientes:
E Reviven las servidumbres activas y pasivas que se haban extinguido por confusin cuando el tercer
poseedor adquiri el inmueble. Lo mismo sucede con otros DR, como usufructo, uso, habitacin o
anticresis.
E Renacen las hipotecas que el tercer poseedor hubiese tenido sobre el inmueble antes de adquirir la
propiedad, en el orden que correspondan.
E El excedente del precio obtenido en la subasta, luego del pago de los crditos hipotecarios, pertenece al
tercer poseedor.
EXTINCIN DE LA HIPOTECA. Puede extinguirse por medios indirectos o directos, segn que la extincin
sea o no consecuencia de la extincin del crdito del cual es accesoria.
Medios indirectos. Cualquiera sea la causal de extincin de la obligacin garantizada, la misma suerte sigue
la hipoteca, excepto en los siguientes casos:
1. Si la deuda es pagada por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor.
2. Si hay novacin con clusula expresa de mantener la garanta, ya que esta pasa a la segunda obligacin.
3. Si el fiador y el obligado directo se confunden se extingue la fianza, pero la hipoteca subsiste.
4. Si hay pago por consignacin, la hipoteca slo queda extinguida cuando el acreedor lo acepta o una
sentencia firme le reconoce fuerza de pago.
27

Medios directos. Son los siguientes:
1) Renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pblica.
2) Resolucin o revocacin del dominio del constituyente.
3) Remate judicial: debe mediar una subasta ordenada en juicio a instancias de un acreedor. En caso de no
haberse citado a los acreedores hipotecarios, esta circunstancia no anula la subasta, pero la hipoteca no se
extingue, de manera que el comprador habr adquirido un inmueble gravado.
4) Confusin: se confunden en una misma persona la calidad de dueo y acreedor hipotecario.
5) Caducidad de la inscripcin de la hipoteca pasados veinte (20) aos desde que fue registrada. La
extincin se produce de pleno derecho. Ser diligencia del acreedor pedir la reinscripcin de la hipoteca
si no cobr el crdito que tena a su favor.
La hipoteca NO se extingue por destruccin de edificios, ya que subsiste sobre el suelo, no as sobre los
materiales que formaban el edificio, ya que recuperan su calidad de muebles.
Diferencia entre extincin y cancelacin hipotecaria. La extincin de la hipoteca es una consecuencia
de la extincin de la obligacin; mientras que la cancelacin hipotecaria es el acto jurdico por el cual se deja
sin efecto la inscripcin de la hipoteca en el Registro.
Formas. Siempre se requiere un instrumento pblico, sea la escritura pblica de cancelacin, si la misma es
voluntaria, o el testimonio de la sentencia, si es judicial.
PAGARS HIPOTECARIOS. Excepcionalmente, si el crdito garantizado con la hipoteca est instrumentado
mediante letras o pagars hipotecarios, el deudor o un tercero pueden solicitar la cancelacin mediante la
presentacin en el Registro de la Propiedad de la totalidad de los documentos, sin necesidad de escritura.
Clases de cancelacin. El artculo 3199 menciona dos casos:
A) Voluntaria: basta el acto unilateral del acreedor.
B) Judicial: mediante una sentencia firme. La hipoteca se ejecuta en procedimiento ejecutivo, segn Ley
24.441.
LA PRENDA
Artculo 3204: Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional,
presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
La palabra prenda tiene dentro del Cdigo las siguientes acepciones:
a) El DR que, en seguridad de un crdito, grava una cosa mueble que es entregada al acreedor.
b) El contrato que da nacimiento al DR de prenda.
c) La cosa misma sobre la que recae el DR.
Naturaleza jurdica. DR sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta. A diferencia de la hipoteca, la
prenda se ejerce por la posesin.
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Caracteres. Los caracteres esenciales de la prenda son la convencionalidad y la especialidad. El carcter
natural es la indivisibilidad.
- Convencionalidad. La prenda reconoce al contrato como nica fuente
- Especialidad. Juega un doble aspecto: en cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Por ello, el instrumento
en que consta la existencia de la prenda debe mencionar el importe del crdito y contener una designacin
detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, peso y medida, si estas
indicaciones fuesen necesarias para determinar la indivisibilidad de la cosa.
- Indivisibilidad. Si la prenda recae sobre varias cosas, el deudor no puede pretender la entrega de una o
algunas de ellas, hasta que no haya satisfecho totalmente la obligacin garantizada.
OBJETO. La prenda slo puede recaer sobre cosas muebles por su naturaleza o por su carcter
representativo. En cuanto a la prenda de crditos el objeto es el instrumento.
Prenda anticrtica. Si la cosa prendada produce frutos, el acreedor puede percibirlos por cuenta del deudor
e imputarlos a los intereses de la deuda, si son debidos, o al capital, si no se deben intereses.
Crditos garantizables con prenda. Todas las obligaciones pueden ser garantizadas con prenda.

CAUSA O CONSTITUCIN DE LA PRENDA.
Requisitos de fondo. Tales son: 1) capacidad de las partes; 2) legitimacin del constituyente; y 3) entrega de
la cosa.
En cuanto a la primera condicin, el Cdigo requiere capacidad para enajenar en el que constituye la
prenda, y capacidad para contratar en el que recibe la cosa, o sea el acreedor prendario.
Respecto a la segunda condicin, el constituyente debe ser dueo de la cosa, pero si no lo es y luego
adquiere el dominio, es aplicable el principio de la convalidacin. Pueden presentarse tres situaciones:
a) Si la cosa no es robada ni perdida y el acreedor es de buena fe, la prenda ser vlida y podr negar la
entrega de la cosa al verdadero propietario.
b) Si la cosa es robada o perdida, aunque el acreedor sea de buena fe, no podr oponerse a la reivindicacin
del propietario, pero si el deudor la compr en una venta pblica o a un individuo que acostumbraba a
vender cosas semejantes, aqul deber abonar al acreedor el precio que el deudor hubiese pagado por la
cosa.
c) Si en la misma hiptesis anterior, el acreedor restituye la cosa al dueo podr exigir del deudor la entrega
de otra cosa de igual valor y si ste no cumple, queda facultado para reclamar el cumplimiento de la
obligacin garantizada.
Sobre la tercera condicin, como el contrato que da origen a la prenda es real, no queda perfeccionado
mientras la cosa no haya sido entregada. No necesariamente debe ser entregada al acreedor, ya que puede
recibirla un tercero, pero en este caso es indispensable que las partes lo hayan convenido.
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Requisitos de forma. Entre las partes no se requiere formalidad alguna, salvo la entrega de la cosa. El
contrato puede ser verbal, pero como es real, recin se perfeccionar con la tradicin.
Respecto a los terceros, es necesario adems que la prenda conste en un instrumento pblico o privado
de fecha cierta.
Pactos prohibidos. Es nula toda clusula que autorice al acreedor prendario a apropiarse de la cosa, como as
tambin es nula aquella clusula que impida al acreedor prendario exigir la venta en remate de la cosa.
EFECTOS DE LA PRENDA
Derechos del acreedor prendario
A) Derecho de poseer. Aunque es poseedor legtimo, el acreedor prendario NO puede servirse de la cosa,
salvo que lo consienta el deudor; y si abusare de ella, ste puede pedir el secuestro. Adems, el acreedor
responder por prdida o deterioro de la cosa causados por su culpa o negligencia.
B) Derecho de retener. Puede ejercer la retencin hasta que quede totalmente satisfecha la deuda, en razn
de la indivisibilidad de la prenda; pero no podr oponer la retencin a otras personas, ya que su derecho
se limita a ejercer el privilegio sobre el precio.
C) Derecho de ejecucin. En caso de falta de pago, el acreedor puede promover la ejecucin. El acreedor
podr adquirir la cosa en la subasta, compensando el precio con su crdito, o bien puede cobrar con el
producido, munido del privilegio que la ley le acuerda.
Obligaciones del acreedor prendario
O Conservar la cosa. Ser responsable por prdida y deterioro de la cosa por su culpa o negligencia.
O NO usar la cosa prendada, salvo autorizacin del dueo. Si incumple este impedimento, la cosa podr
ser secuestrada a pedido del dueo.
O Restituir la cosa con todos sus accesorios cuando la obligacin principal se extinga.
Concurrencia de prendas sobre una misma cosa. Como se trata de un DR que se ejerce por la posesin, si
no fuere posible la coposesin entre los acreedores, la cosa ser entregada a un tercero, por cuenta de ambos,
asumiendo ese tercero la calidad de depositario.
Prenda tcita. NO es un DR, ya que el nico efecto que produce es la retencin de la cosa hasta el pago de
una y otra deuda, careciendo adems, de todo privilegio.
Para que exista debe haber [1] una obligacin contrada con posterioridad a la garantizada con prenda; [2]
la segunda obligacin debe ser exigible antes del pago de la primera; y [3] la segunda obligacin debe ser
contrada por el mismo deudor y con respecto al mismo acreedor, ya que la ley presume que la intencin de
las partes al celebrarse el acto constitutivo fue asegurar las dos obligaciones.
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EXTINCIN DE LA PRENDA. Puede extinguirse por va indirecta: con la extincin de la obligacin
asegurada por cualquier causa; y por va directa: 1) por confusin; 2) por devolucin voluntaria de la cosa; y 3)
por venta judicial.
Extinguida la prenda, el acreedor est obligado a restituir la cosa al deudor, con todos sus accesorios; y si
permanece en poder de ella, lo har en calidad de tenedor.
LA ANTICRESIS
Artculo 3239: El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l,
ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente
sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital
solamente si no se deben intereses.
Naturaleza jurdica. DR sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta.
Caracteres. Los caracteres esenciales de la prenda son la convencionalidad y la especialidad. El carcter
natural es la indivisibilidad.
OBJETO. Siempre es un inmueble, aun cuando el acreedor debe limitarse a percibir los frutos, stos
constituyen un todo con aqul.
Crditos garantizables con anticresis. Todas las obligaciones pueden ser garantizadas con anticresis.
CAUSA O CONSTITUCIN DE LA ANTICRESIS.
Requisitos de fondo. Tales son: 1) capacidad de las partes; 2) legitimacin del constituyente; y 3) entrega de
la cosa.
En cuanto a la primera condicin, el Cdigo exige capacidad para disponer, ya que la enajenacin de los
frutos futuros entra en la categora de actos de disposicin.
Respecto a la segunda condicin, la anticresis puede ser constituida por el propietario, los condminos y el
usufructuario, aunque en este caso, la duracin est supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no
estaba legitimado para establecer este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el
principio de la convalidacin.
Sobre la tercera condicin, como el contrato que da origen a la anticresis es real, no queda perfeccionado
mientras la cosa no haya sido entregada. El modo queda subsumido en el ttulo.
Requisitos de forma. Tratndose de un DR inmobiliario, se exige la escritura pblica; y para su oponibilidad
a terceros, es necesaria la inscripcin en el Registro de la Propiedad.
Pactos prohibidos. Est prohibido el pacto comisorio; y es nula toda clusula que faculte al acreedor a
vender el inmueble sin necesidad de promover un juicio. Ello no obsta a que el deudor le transmita el
inmueble al acreedor, antes o despus de vencer la deuda.
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Est permitido pactar la compensacin de los frutos con los intereses en su totalidad o hasta determinada
concurrencia.
EFECTOS DE LA ANTICRESIS
Derechos del acreedor anticresista
A) Derecho de poseer.
B) Derecho de retener. Puede ejercer la retencin hasta el pago del capital, intereses y mejoras realizadas en
el inmueble, aunque no pueden exceder del importe de lo que el acreedor hubiere gastado. Este derecho
es oponible a todos, a diferencia del que compete al acreedor prendario.
C) Derecho de usar y gozar circunscripto a la precepcin de frutos e intereses.
D) Derecho de ejecucin. El acreedor puede no tener inters en seguir reteniendo el inmueble en caso de
falta de pago y optar por exigir la venta judicial; pero en este caso carece de privilegio sobre el precio. Si la
venta es provocada por otros acreedores, lgicamente le convendr seguir ejerciendo la retencin.
Obligaciones del acreedor anticresista
O Conservar y administrar el inmueble. Si abusa de sus facultades, puede ser condenado a restituir el
inmueble, an antes de haber sido satisfecho el crdito.
O Conservar los derechos.
O Pagar contribuciones y cargas.
O Restituir el inmueble cuando la obligacin principal se extinga. El acreedor est facultado para realizar la
restitucin antes de ser pagado si no le resulta ventajoso el mantenimiento de la retencin, en cuyo caso
podr solicitar la venta judicial.
Anticresis tcita. NO es un DR, ya que el nico efecto que produce es la retencin de la cosa hasta el pago
de una y otra deuda, careciendo adems, de todo privilegio.
Concurrencia. Es posible, configurndose un supuesto de coposesin, ya que a diferencia de la prenda no
es factible la entrega del inmueble a un tercero, precisamente porque la posesin del acreedor anticresista no
es pasiva como la del acreedor prendario. Por el contrario, debe poseer para poder percibir los frutos y hacer
con ellos la imputacin correspondiente.
EXTINCIN DE LA ANTICRESIS. Se aplican las reglas comunes a todos los DR de garanta.
09 TUTELA DE LOS DERECHOS REALES
Artculo 2756: Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de
los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
Caracteres
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- Son declarativas.
- Son condenatorias.
Enumeracin. Son acciones reales la reivindicatoria, la confesoria y la negatoria.
Existen otras acciones cuya naturaleza jurdica (personal o real) es discutida: divisin del condominio;
particin de herencia; y accin hipotecaria contra el tercer poseedor. La mayor parte de la doctrina y la
jurisprudencia entiende que son acciones reales.
ACCIN REIVINDICATORIA
Es aquella que se otorga a los titulares de DR que se ejercen por la posesin, cuando han sido desposedos
de la cosa, objeto de su derecho, para lograr la restitucin de aquel que se halle en su posesin.
LEGITIMACIN ACTIVA
Principio general. Puede ejercer la accin reivindicatoria todo titular de DR que se ejerza por la posesin.
Casos especiales
O Heredero. Es considerado continuador de la persona del causante; slo necesita acreditar que est
investido de la posesin hereditaria y que su antecesor tuvo la posesin y la perdi.
O Legatario de una cosa cierta. Debe pedir al heredero o albacea la entrega de la posesin de la cosa, cuya
propiedad le pertenece desde la muerte del testador, y est autorizado a reivindicar con slo cumplimentar la
citacin al heredero.
O Cesionario. Puede reivindicar aun sin haber recibido la posesin, puesto que se coloca en el lugar del
cedente y ejercita los derechos y acciones que correspondan a ste.
O Comprador. Se discute si el comprador al que no le hicieron la tradicin de la cosa puede ejercer la accin
reivindicatoria; depender en manos de quin est la cosa.
Si la cosa est en manos del vendedor, tendr que ejercer una accin personal para exigir el cumplimiento
contractual.

Si la cosa est en manos de un tercero, entonces s podr ejercer la accin reivindicatoria. Esto fue muy
discutido hasta el fallo plenario Arcadini c/ Maleca, donde se sostuvo que si el comprador de un inmueble a
quien se ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio puede aun antes que se haya hecho la
tradicin de la cosa, ejercer la accin reivindicatoria contra el tercer poseedor del bien.
O Condmino. Existen dos casos:
Contra otro condmino, puede reivindicar su parte indivisa; si gana, el demandado deber facilitar el
acceso al actor, para que pueda usar y gozar de la cosa.
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Contra un tercero, puede reivindicar toda la cosa; si gana favorece a todos los condminos, mientras que
si pierde corre con las costas del juicio.
LEGITIMACIN PASIVA
Principio general. La accin reivindicatoria compete al propietario no poseedor contra el poseedor no
propietario, el Cdigo expresa al propietario que ha perdido la posesin, contra el que se encuentra en ella.
Diversas situaciones
C Contra el poseedor en nombre propio. Puede adoptar dos posiciones: aceptar que es poseedor o
negarlo.
Si el poseedor reconoce serlo, se defender presentando ttulo o invocando sencillamente el hecho de su
posesin. Si es viable la accin, el juez condenar al poseedor a restituir la cosa.
Si el poseedor niega serlo, debe ser condenado a transferir la cosa al demandante, desde que ste pruebe
que se halla en poder de aquella. Uno de los presupuestos bsicos para la procedencia de la reivindicacin es
la prdida de la posesin por parte del actor en manos del demandado.
C Contra el poseedor en nombre de otro. Se distingue segn que la persona a cuyo nombre posee el
demandado sea el propio reivindicante o un tercero.
En nombre del propio reivindicante. La mayor parte de la doctrina admite la reivindicacin en este
supuesto. El propietario tendra a su disposicin dos acciones: la que nace del contrato, y la reivindicacin, lo
que puede ser muy ventajoso si carece de la prueba del contrato o si la accin derivada de l se encuentra
prescripta.
En nombre de un tercero. Si el tenedor es demandado por un tercero en razn de la cosa deber dar
nombre y domicilio del poseedor a cuyo nombre posee, por dos motivos: a) eximirse de responsabilidad por la
demora del juicio, logrando que la accin se dirija contra el poseedor; y b) conservar la posibilidad de
responsabilizar al poseedor por eviccin. Se trata de una de las obligaciones del tenedor denominada
nominatio auctoris.
C Contra el que no posee. El demandado se presenta maliciosamente en juicio como si fuera el poseedor y
lo hace para impedir que el reivindicante conozca quin es el verdadero poseedor. Por lo tanto, la sentencia
NO podr condenar la restitucin de la cosa, ya que la misma no est en poder del demandado, pero la
cuestin se resolver en una indemnizacin de todos los perjuicios sufridos por el actor.
C Contra el heredero del poseedor. No se trata de una reivindicacin contra el heredero del poseedor, sino
contra el poseedor que ha recibido la cosa por va hereditaria. Al reivindicante le interesa recuperar la
posesin, por lo que son ajenas a l las implicancias derivadas de la teora de la continuacin de la persona del
causante.
OBJETO DE LA REIVINDICACIN
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Principio general. Slo pueden ser objeto de reivindicacin las cosas susceptibles de ser posedas que, a su
vez, son las mismas que pueden ser objeto de DR.
NO pueden ser reivindicados:
1) Los bienes que no son cosas, como los crditos;
2) Las cosas futuras, por carecer de existencia jurdica propia;
3) Las cosas accesorias mientras estn unidas a las principales, si no se las reivindica junto con ellas;
4) Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero o las cosas fungibles.
5) Las universalidades de bienes (universalidades de derecho). En este caso, la accin que le compete al
heredero es la de particin de herencia y no la reivindicatoria.
REIVINDICACIN DE COSAS MUEBLES
Se aplica el principio del artculo 2412, al cual se le agrega la exigencia de la adquisicin a ttulo oneroso por
parte del actual poseedor.
La reivindicacin proceder cuando est ausente alguno de los siguientes recaudos: [1] el poseedor de la
cosa mueble sea de buena fe, [2] la cosa sea no robada [3] ni perdida, sino [4] adquirida a ttulo oneroso.
Cosa perdida es la que sale de la esfera de poder de su dueo sin su voluntad. Cosa robada es la que lo hace
contra la voluntad del dueo. Cosa abandonada es la que lo hace con la voluntad del dueo.
REIVINDICACIN DE COSAS INMUEBLES
Se aplica el principio del nemo plus iuiris, segn el cual: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un
derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un
derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Aunque la lgica del principio es irrefutable, ya que nadie puede dar lo que no tiene ni ms de lo que tiene,
en la actualidad puede llegar a ceder en razn de la seguridad jurdica, a travs de la consagracin de normas
que protegen a los adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso (luego de la reforma de 1968).
El Cdigo seala cuatro casos TAXATIVOS en que procede la reivindicacin de inmuebles:
1) Contra el actual poseedor de la cosa por despojo hacia el reivindicante.
2) Contra el actual poseedor de buena fe que tiene la cosa en virtud de un ttulo nulo o anulado.
3) Contra el actual poseedor de buena fe que tiene la cosa por ttulo oneroso de un enajenante de mala fe.
4) Contra el actual poseedor de buena fe que tiene la cosa a ttulo gratuito de un enajenante de buena fe.
De conformidad con los casos anteriores, el actual poseedor del inmueble que se pretende reivindicar
queda a resguardo de la accin, cuando:
a) Reviste el carcter de tercero.
b) El acto sea nulo o anulable.
c) La adquisicin haya sido a ttulo oneroso.
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d) Sea de buena fe; no debe conocer la nulidad del acto que sirvi de antecedente a la transmisin.
e) No exista entre los antecedentes un ttulo falsificado.
JUICIO DE REIVINDICACIN
La accin de reivindicacin persigue la restitucin de la cosa con todos sus accesorios.
Junto a la accin principal, pueden acumularse acciones accesorias que tienden a la reparacin de los
perjuicios que pudo haber sufrido el reivindicante, a raz de los actos cumplidos por el poseedor, por ejemplo,
deterioros o destrucciones, disposicin de cosas muebles o de productos, frutos percibidos sin derecho,
etctera.
El actor puede optar entre la reivindicacin o una accin personal contra el enajenante o sus herederos. Si
se inclina por esta ltima y logra una compleja indemnizacin, cesa el derecho de reivindicar. En cambio, si el
resarcimiento es slo parcial, conserva la accin real, pero deber restituir lo que hubiere percibido del
enajenante o sus herederos.
Medidas de seguridad durante el juicio. Como existe peligro que el demandado enajene la cosa o la
deteriore, proceden las siguientes medidas de seguridad:
+ Embargo preventivo de inmuebles o muebles registrables.
+ Secuestro de cosas muebles.
+ Anotacin de litis de inmuebles o muebles registrables.
+ Prohibicin de innovar.
+ Prohibicin de contratar.
PRUEBA. Compete al reivindicante la prueba de su derecho de propiedad. Quien inicia la accin debe probar
que es titular del DR que reclama (ttulo suficiente y modo suficiente), acreditando: [1] el ttulo donde consta
su derecho de poseer; [2] que ha sido desposedo; y [3] que el demandado est en posesin de la cosa.
Si el demandado presenta ttulo, el actor deber probar que su ttulo es mejor que el de aquel. En cambio,
cuando el reivindicante es el Estado esto no ser necesario, ya que su ttulo emana de la ley.
Como la estricta aplicacin del principio del nemo plus iuris podra terminar en una verdadera prueba
diablica, se adoptan las siguientes PRESUNCIONES (iuris tantum):
O Si solo el reivindicante presenta ttulo y este es de fecha posterior a la posesin del demandado NO ser
suficiente para fundar la demanda.
O Si solo el reivindicante presenta ttulo y este es de fecha anterior a la posesin del demandado se presume
que el autor del ttulo era propietario y poseedor de la cosa que se reivindica.
O Si el reivindicante y el demandado presentan ttulos emanados de la misma persona se reputa propietario
al que primero recibi la tradicin. Hay una aplicacin del principio prior in tempore potior in iure
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O Si el reivindicante y el demandado presentan ttulos emanados de diferentes personas, sin que se pueda
establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
Efectos de la sentencia. Como se trata de acciones de condena, la sentencia no se limita en el caso de la
reivindicacin al reconocimiento del derecho de poseer del actor, sino que establece la obligacin de restituir
el objeto sobre el que recay la accin.
Asimismo, las partes deben liquidarse entre todos los problemas relativos a los frutos, productos, mejoras,
riesgos sufridos por la cosa, etctera, aplicndose las disposiciones sobre el poseedor de buena y mala fe.
Respecto a los inmuebles, la restitucin comprende todas las cosas accesorias adheridas fsicamente a l.
Si la cosa reivindicada es mueble, el demandado cumple devolvindola en el lugar donde ella se encuentra.
ACCIN CONFESORIA
Es aquella que deriva de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los DR, con el fin que estos se
restablezcan. El objeto debe ser inmueble (quedan excluidos los acreedores prendarios).
LEGITIMACIN ACTIVA
1) Titulares de DR que se ejerce por la posesin, cuando el conflicto se suscite sobre las restricciones y
lmites impuestos por la ley a esos derechos;
2) Titulares de servidumbres reales y personales (*); cuando el poseedor del fundo sirviente o un tercero
realicen actos que impidan o menoscaben el ejercicio de la servidumbre.
3) Acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes; cuando vean amenazado el valor de su garanta, sea
por la violacin de las restricciones y lmites, sea por el impedimento de ejercicio de una servidumbre.
* Existe una redundancia, ya que en nuestro derecho se considera a las servidumbres sin distincin como
derechos inherentes a la posesin, por lo tanto, no era necesario mencionar por separado a los titulares de las
servidumbres personales activas.
LEGITIMACIN PASIVA
La accin confesoria se da contra cualquiera que impida el ejercicio de los derechos inherentes a la
posesin o a las servidumbres activas, por ejemplo, el titular del fundo sirviente o un tercero, como podra ser
un locatario o un usufructuario de este ltimo fundo.
Prueba. El Cdigo hace la siguiente distincin:
+ Si el derecho impedido o restringido se ejerce por la posesin, el actor debe acreditar, adems del acto
lesivo, la existencia de su derecho sobre el inmueble.
+ Si el derecho impedido o restringido es una servidumbre, el actor debe acreditar el acto lesivo, el derecho
de dominio sobre el inmueble dominante y la servidumbre sobre el inmueble sirviente.
+ Si la accin es intentada por el acreedor hipotecario, debe distinguirse si lo hace A) por incumplimiento de
las restricciones y lmites; o B) por impedimento del ejercicio de una servidumbre.
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En el primer caso deber acreditar el acto lesivo, la titularidad dominial del predio afectado, y su derecho
de hipoteca sobre el inmueble afectado. En el segundo caso deber acreditar el acto lesivo, el derecho de
dominio de su deudor sobre el fundo dominante, la de servidumbre sobre el fundo sirviente, y su derecho de
hipoteca.
Caso de inmueble dominante o sirviente perteneciente a varios. Cuando uno de ellos promoviese la
accin sin concurso de los otros, la sentencia igualmente alcanzar a los que no accionaron, sea o no
favorable.
Pero este efecto expansivo NO se extiende a las condenaciones accesorias que pueden pronunciarse con
motivos de daos sufridos o provocados.
Sentencia. En caso de prosperar la accin confesoria, la sentencia condenar al demandado a cesar en los
actos que impidan la plenitud del DR, pudiendo ser condenado a hacerlo mediante la imposicin de
astreintes.
ACCIN NEGATORIA
Es aquella que garantiza la libertad del ejercicio de los DR, por lo que el ataque siempre debe reconocer
una entidad tal que no llegue a desposesin, porque si as fuera procedera la accin reivindicatoria.
Todos los DR que se ejercen por la posesin estn protegidos por la accin negatoria, cuando se cuestiona
la libertad del ejercicio, es decir, contra actos de turbacin y ejercicio indebido de un DR, como quien ejerce
una servidumbre sin ser titular.
LEGITIMACIN ACTIVA
La accin negatoria puede ser ejercida por todos los titulares de los DR que se ejercen por la posesin y,
adems, por el acreedor hipotecario de inmuebles cuyos titulares fuesen impedidos de ejercer libremente su
derecho de poseer.
LEGITIMACIN PASIVA
La accin negatoria se da contra cualquiera que impida el libre ejercicio del derecho de poseer.
La lesin nunca puede consistir en la desposesin, por lo tanto, debe tratarse de la pretensin por parte del
demandado de ejercer un derecho que no se ejerza por la posesin. Concretamente, debe arrogarse
indebidamente una servidumbre.
Prueba. El actor tiene la carga de la prueba del hecho o acto lesivo, como as tambin de la existencia de
todos los DR que sean necesarios para acreditar su legitimacin.
Efectos. El objeto principal de la accin consiste en privar al demandado de todo ejercicio posterior al DR
que indebidamente estaba ejerciendo, o bien ordenar volver a sus lmites verdaderos el ejercicio de un DR.
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Asimismo, la accin puede traer aparejados efectos accesorios, tales como la condenacin al pago de los
perjuicios ocasionados por el ejercicio anterior e indebido del derecho. Inclusive, se contempla la posibilidad
que el demandado preste una fianza para garantizar la abstencin futura.
Sentencia. En caso de prosperar la accin negatoria, la sentencia condenar al demandado a cesar en los
actos lesivos de turbacin o de ejercicio indebido de servidumbre, para lo cual podr ser compelido mediante
la imposicin de astreintes, o podr ser obligado a asegurar su abstencin mediante una fianza.