RESCISION UNILATERAL DEL CONTRATO DE ALQUILER: Por Maria Alejandra Muchart El contrato de locacin de inmuebles, se encuentra regulado por

la ley 23.091.En dicho cuerpo legal, contempla el contrato afectado a bien de familia y el contrato para fines comerciales. Esta ley, fija dos plazos mnimos de orden pblico, que son: dos aos para el contrato de locacin de inmueble afectado a vivienda y de tres aos para la locacin comercial.Al referirnos al plazo mnimo, exclumos las excepciones a este prinicipio, como ser los contratos por temporada. Si un contrato de locacin para vivienda, se estableciera un plazo por debajo del mnimo fijado por la ley, el locatario tiene derecho a mantenerse en la locacin hasta que se cumpla el plazo mnimo legal.Ahora bien, esta ley contempla una novedad, que es la posibilidad de que el inquilino, pueda rescindir el contrato de locacin antes del vencimiento del contrato.Este derecho est contemplado en el art. 8 de la ley 23.091. Este artculo fija un procedimiento y una sancin. Con esta normativa, el inquilino, a los seis meses de iniciada la locacin, puede, avisando al locador,con una antelacin de sesenta dias, rescindir unilateralmente el contrato vigente. Esta forma fehaciente, generalmente es por carta documento, telegrama colacionado,etc.. Dijimos que la ley le aplica una sancin, la que consiste en hacerle perder parte del depsito segn el momento en que hizo conocer su decisin. Es decir se rescinde entre a los seis meses hasta el ao de iniciada la locacin, el inquilino pierde un mes y medio del depsito, en cambio si lo hace luego del ao hasta los dos aos, pierde un mes de depsito. Pues, debemos aclarar, que este derecho slo es aplicable a los contratos de locacin afectados a la vivienda, no a los que se afectan al comercio. Esto surge del anlisis de la ley y de la jurisprudencia. Por cuanto, cuando se realiza el depsito se pide un mes por cada ao de locacin, por ende para vivienda se piden dos meses, y para la locacin tres y entonces si se pierde de un mes y medio si se rescinde de los seis meses al ao y un mes del ao a los dos, pues es obvio que no se refiere a la locacin comercial, que son tres. Asimismo, la jurisprudencia as lo entiende por cuanto no puede rescindir unilateralmente la locacin comercial en forma unilateral, salvo que se hubiere pactado en el contrato. Esto que significa, que cuando el inquilino comerciante, que no se hubiere acordado contractualmente el derecho de rescindir, tiene que negociar con el locador para ello. La rescisin contractual de la locacin debe ser hecha por escrito, pero a los fines pobatorios, por cuanto es la propia ley referida, que exige que tanto el contrato, como sus modificaciones, y otros deben ser hechos por escrito.Hasta aqu hablamos de la novedad de rescindir el inquilino el contrato de locacin sin necesidad de ir a juicio, cosa que no ocurre para el locador por cuanto si quiere rescindir el contrato debe contar con la buena fe y voluntad del locatario. Por qu digo esto, por la sencilla razn que el locador debe respetar el plazo contractual y no puede exigir unilateralmente que le dejen la propiedad.

Lo nico que puede hacer el locador, es o bien, tratar de firmar un convenio de desocupacin, fijando una fecha anterior a la finalizacin del contrato y pedir su homologacin, o bien iniciar accin anticipada de desalojo. Todo ello en el caso de que el inquilino pague. Si no paga dos meses de locacin, puede iniciar la accin de desalojo por falta de pago, previa intimacin del art.5, no siendo esta una garanta de que recupere el inmueble antes de vencido el contrato, pero es una posibilidad.Por ello, un buen consejo para sus clientes comerciantes, incertar una clusula donde autorice a ambas partes a rescindir unilateralmente el contrato, por aplicacin del art. 8 de la ley 23.091.

http://www.portaldeabogados.com.ar/foros/viewtopic.php?f=2&p=518305 Jurisprudencia sobre rescisin anticipada "La posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23091 de resolver anticipadamente el contrato por el locatario, es un aspecto renunciable anticipadamente, en cuanto beneficia a ste. Pese a que la normativa de dicha ley sea de orden pblico (art. 29), si los contratantes convinieron un plazo menor al determinado por el citado art. 8, sin adicionar sancin indemnizatoria en favor de los locadores, el debate se instala en el rea de los derechos disponibles, pues al tratarse de derechos patrimoniales bien pueden autocomponer esa causal extintiva del contrato sin menoscabar la premisa del orden pblico". "En las locaciones de inmuebles por plazo determinado, al locatario le est permitido resolver la contratacin transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la locacin y no antes (art. 8 de la ley 23.091). Pero ello no altera la circunstancia de que si el locatario hiciere uso de la opcin resolutoria dentro del primer mes de vigencia de la locacin, deber abonar al locador (adems de los meses que integran el mnimo legal), en concepto de indemnizacin, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler". Fuente: http://legales.com/tratados/c/curbanas.html

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RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

por vale314 Mi, 17 Mar 2010, 10:47

SE PUEDE RESCIDIR ANTES DE LOS 6 MESES UN CONTRATO DE ALQUILER? EN ESE SUPUESTO QUE ES LO QUE TIENE QUE PAGAR EL INQUILINO, PORUQE LA LEY HABLA DE PASADOS LOS 6 MESES, UN MES Y MEDIO O UN MES DESPUES DEL AO. aLGUIEN ME PUEDE AYUDAR CON ESTO? ES LEGAL COBRARLE LOS 6 MESES MAS LA INDEMNIZACION? LA LEY NADA DICE AL RESPECTO. SI ALGUINE TIENE JURISPRUDENCIA. DESDE YA GRACIAS
vale314 Miembro

Mensajes: 15 Registrado: Vie, 04 Jul 2008, 10:37 Ubicacin: rosario

RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

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Re: RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

por Mordisco Mi, 17 Mar 2010, 11:30

Jurisprudencia sobre rescisin anticipada "La posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23091 de resolver anticipadamente el contrato por el locatario, es un aspecto renunciable anticipadamente, en cuanto beneficia a ste. Pese a que la normativa de dicha ley sea de orden pblico (art. 29), si los contratantes convinieron un plazo menor al determinado por el citado art. 8, sin adicionar sancin indemnizatoria en favor de los locadores, el debate se instala en el rea de los derechos disponibles, pues al tratarse de derechos patrimoniales bien pueden autocomponer esa causal extintiva del contrato sin menoscabar la premisa del orden pblico". "En las locaciones de inmuebles por plazo determinado, al locatario le est permitido resolver la contratacin transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la locacin y no antes (art. 8 de la ley 23.091). Pero ello no altera la circunstancia de que si el locatario hiciere uso de la opcin resolutoria dentro del primer mes de vigencia de la locacin, deber abonar al locador (adems de los meses que integran el mnimo legal), en concepto de indemnizacin, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler". Fuente: http://legales.com/tratados/c/curbanas.html

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Re: RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

por smavuiller Mi, 17 Mar 2010, 15:22

TE MANDO ARCH Q TENGO S/EL TEMA LOCACIN. Resolucin anticipada. Es infundado el agravio referido a la inaplicabilidad de la norma del artculo 1611 del Cdigo Civil, pues es precisamente dicho dispositivo legal el que prev la posibilidad de resolver la locacin teniendo el locatario derecho para resolverla- y la obligacin del locador, en tal caso, de recibir la cosa arrendada, an antes del vencimiento del contrato. Previene tambin la norma que en defecto de dicha recepcin, el inquilino podr efectuar el depsito judicial del inmueble, cesando desde ese entonces la responsabilidad por el pago de la renta. La norma citada habilita el depsito judicial, siempre que el locatario demuestre una justa causa para resolver el contrato antes del tiempo de vigencia previsto. Por ende, dicha parte deba demostrar que la situacin planteada entre los contratantes, se encontraba alcanzada por la referida previsin legal. Cm. II, Sala II, Causa N 107.950. RSD 84/2007. 03/05/07. Voto Dra. Surez. 23.091 de Locaciones Urbanas : En el caso de locacin con destino comercial, en cambio, el locatario puede rescindir la locacin antes del vencimiento del contrato, notificando al locador con 60 das de antelacin como mnimo, sin embargo no tiene una consecuencia patrimonial indemnizatoria alguna, pactada por ley, sino que por el art. 1197 del Cdigo Civil, y al momento de la firma del contrato, ni bien inician la relacin locativa, pudieron haber pactado una clasula que trate el tema de la indemnizacin y su monto para el supuesto de existir una rescisin anticipada por parte del locatario, por lo cual no existe una indemnizacin determinada, sino que es por acuerdo previo de partes. Es decir que al momento en que el locatario decide rescindir el contrato en cualquier tiempo, debe saber de antemano por la lectura del contrato, cuanto debe entregarle al locador a modo de indemnizacin. Esta diferencia radica en que un negocio puede no funcionar como se esperaba y por tanto el locatario puede tomar la decisin de cerrar antes de seguir generando prdidas. Dra. Panizo
Dra.S.M.V.
smavuiller Miembro Mensajes: 98 Registrado: Dom, 13 Abr 2008, 23:14

Re: RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

por Mordisco Mi, 17 Mar 2010, 18:03

Contratos - Rescisin // Locacin - Resolucin anticipada El supuesto de rescisin contractual al que alude el art. 1200 del Cd. Civil permite a las partes extinguir

las obligaciones creadas por los contratos por mutuo consentimiento. Es el contrarius consensus o distracto por el que las partes, haciendo uso de derechos que le son disponibles, en tanto hacen exclusivamente a su inters particular, ponen fin a un negocio en plena ejecucin antes de su cumplimiento normal o agotamiento. Con la nica limitacin dirase, de que ese consentimiento no estuviere viciado o se afectaren derechos de terceros. Por supuesto que al momento de quedar plasmada esa voluntad concurrente, ser tambin la oportunidad de dejar en claro la extensin y los alcances que corresponder otorgarle al acto, sobretodo si fuere el caso de encontrarse prestaciones pendientes u obligaciones incumplidas, pues de lo contrario la falta de reservas efectuada por uno u otro de los celebrantes autorizar a presumir su desinters por lo pasado con la congrua liberacin de toda atadura para el otro. CCI Art. 1200 CC0100 SN 9030 RSD-168-8 S 28-10-2008 , Juez PORTHE (SD) CARATULA: Dotto Ral Lorenzo c/ Romero Marianela y otro/a s/ Cobro sumario de sumas de dinero MAG. VOTANTES: POrth - Telechea TRIB. DE ORIGEN: JC 03 Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=162552
Mordisco Miembro Mensajes: 5102 Registrado: Mar, 26 Jul 2005, 21:39 Ubicacin: Formosa - Capital

Re: RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

por Mordisco Mi, 17 Mar 2010, 18:04

Tambin ver en http://www.jus.mendoza.gov.ar/documenta ... _articulo=

Mordisco Miembro Mensajes: 5102 Registrado: Mar, 26 Jul 2005, 21:39 Ubicacin: Formosa - Capital

Re: RESCISIN DE CONTRATO ANTES DE LOS 6 MESES

por Mordisco Mi, 17 Mar 2010, 18:08

El ao pasado publique en el foro, un fallo donde el locatario rescindia el contrato de locacin con tan solo 5 meses, pero abonando el 6 mes + 1 mes y medio conforme art 8 ley 23091